CRE Северо - запад #5 (41) by CRE .ru

№ 5–6 (41) / май – июнь

2011 CEBЕРО-ЗАПАД С А Н К Т - П Е Т Е Р Б У Р Г / К А Л И Н И Н Г РА Д / В Е Л И К И Й

RUssia

Northwest

Н О В ГО Р О Д / П С К О В / А Р Х А Н Г Е Л Ь С К /

В О Л О ГД А / П Е Т Р О З А В О Д С К / С Ы К Т Ы В К А Р / М У Р М А Н С К / Н А Р Ь Я Н - М А Р

46: Барометр недвижимости Санкт-Петербурга / Saint Petersburg Real Estate Barometer

50: Пиар для no-name проектов / PR for No-Name Projects

22: Клаус Лааксо: «Мы открыты для любых предложений» / Klaus Laakso: “We are open to any offers”

В ЗОНЕ ТУРБУЛЕНТНОСТИ in the zone of turbulence 38: Офисы: Непростые движения / Offices: Uneasy Moves

С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

Новости / News

События / Events

OFFICE ONLINE

Как удержать арендатора

и привлечь покупателя?

How to Retain Tenants and

Attract Buyers

Актуально / Hot Topic

Квартальная «складчина»

Hesitancy of Warehouse Developers

Интервью / Interview

Клаус Лааксо: «Мы открыты

для любых предложений»

Klaus Laakso: “We are open to any

offers”

Тема номера / Cover Story

Правила с неизвестными

Rules with Many Unknowns

Мысли вслух /

Outspoken Thoughts

8 Новости / News

Fort Group приобрела девелоперскую компанию «Макромир», став таким образом крупнейшим собственником качественных торговых площадей в Петербурге.

26 Тема номера / Cover Story Градостроительная деятельность в Петербурге попала в «зону турбулентности». Коммерческие риски для девелоперов и застройщиков существенно возросли. Это уже признают даже чиновники.

Commercial Real Estate Северо–Запад

№ 5 – 6 (41) / 2 011

СЕВЕРО-ЗАПАД

14 События / Events

4 апреля 2011 года в Петербурге прошел круг лый стол Office Online, организованный редакцией журнала «Commercial Real Estate Северо-Запад».

38 Офисы / Offices

Процесс миграции петербургских арендаторов из одного бизнес-центра в другой еще далек от завершения. По оценкам экспертов, около 40% арендаторов не удовлетворены своими нынешними офисами и планируют переезд.

Офисы / Offices

Непростые движения

Uneasy Moves

Обзор рынка /

Market Report

Барометр недвижимости

Санкт-Петербурга

Saint Petersburg Real Estate

Barometer

Маркетинг / Marketing Пиар для no-name проектов

PR for No-Name Projects

Персонал / Personnel Бизнес и кадры в строительной

отрасли: реакция на подъем

Business and Manpower in

Construction: Responding to Upturn

Экспертное мнение /

Expert Opinion

Master Plan: in Step with the Times

CRE – столица /

CRE – capital Инвестзачистка Москвы

Investment Cleanup in Moscow

Объекты / Listing

Генплан: в ногу со временем

54 Персонал / Personnel

Несмотря на то что многие компании заявляют о разморозке проектов 2008– 2009 годов и в городе появляются новые строительные площадки, говорить о буме вакансий в этой отрасли пока рано.

60 CRE – столица / CRE – capital

Эксперты опасаются, что политика мэра приведет к росту цен на рынке, – прогнозы дают двукратное увеличение стоимости квадратного метра недвижимости в течение ближайших пяти лет в связи с возникшим дефицитом площадей. 5

№ 5 – 6 (41) / 2 011

ОТ РЕДАКТОРА Весна настраивает на позитивный лад, независимо от того, что происходит вокруг. Видимо поэтому аналитические отчеты пестрят оптимистичными прогнозами (рубрика «Обзор рынка»), на рынке случаются крупные сделки («Новости»), а девелоперы заявляют о грандиозных планах развития («Интервью»). С начала года в Петербурге не было введено в эксплуа тацию ни одного качественного складского комплекса («Актуально»). Девелоперы перестали строить склады. Не беда! Значит, нас ожидает высокий рост заполняемости существующих и постепенное увеличение арендных ставок. Градостроительная деятельность в Петербурге попала в «зону турбулентности», и коммерческие риски застройщиков существенно возросли из-за несовершенства законодательства («Тема номера»). Отлично! У девелоперов будет больше времени на обдумывание концепций своих проектов, и в городе появятся более качественные объекты. Около 40% арендаторов не удовлетворены своими нынешними офисами и планируют переезд («Офисы»). Видимо, у них появились на это деньги и рынок офисной недвижимости выйдет-таки из затянувшегося кризиса. Весь майско-июньский номер, похоже, пропитан оптимизмом. Скоро лето… Позитивных мыслей и идей! С уважением, Дмитрий Кирман d.kirman@impressmedia.ru

Издательский дом Impress Media

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Менеджеры по продаже и развитию бизнеса: Светлана Панина, Екатерина Жихарева Издатель: Елена Петрова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Ведущий менеджер отдела распространения: Инна Сергеева Старший менеджер по логистике: Олеся Иванова Менеджер по логистике отдела распространения: Анна Ушакова Руководитель on-line проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов PR-директор: Марат Мурадян Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Ирина Помигуева Отдел телемаркетинга: Краверская Елена, Черненко Татьяна Руководитель по персоналу: Людмила Михайлова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Редактор региональных выпусков CRE: Павел Чернышов

Над выпуском работали: «Commercial Real Estate Северо-Запад» № 5–6 (41) / 2011

Главный редактор Commercial Real Estate – Северо-Запад: Дмитрий Кирман Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Редакционный отдел: Игорь Архипов, Олег Мейер, Игорь Поспехин, Елена Сухарева, Татьяна Шубина Фото: Алексей Александронок, Игорь Бакустин, Антон Карелин, Владимир Тилес Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин

По вопросам рекламы обращаться:

Москва: тел.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru Санкт-Петербург: Тел.: +7 921 307 40 95, E-mail s.panina@impressmedia.ru, +7 911 283 20 42, e.jihareva@impressmedia.ru

Информация о распространении

Журнал Commercial Real Estate – Северо-Запад имеет целевое распространение, ориентированное на профессионалов рынка недвижимости, руководителей и топ-менджеров ведущих компаний, администрацию и правительственные структуры. Бесплатно распространяется в бизнесцентрах класса А и В Санкт-Петербурга, а также в агентствах недвижимости, девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, логистических компаниях Москвы и Санкт-Петербурга. Адресная рассылка: более 2000 адресов. На журнал Commercial Real Estate – Северо-Запад можно подписаться в агентствах «Роспечать», «Интер-Почта-2003», и «Прессинформ» в Санкт-Петербурге, а также по тел. горячей линии подписки +7(495) 926-4575 или e-mail: subscription@impressmedia.ru.

EDITOR'S LETTER

Дмитрий Кирман, главный редактор CRE Северо-Запад Dmitry Kirman , editor-in-chief of CRE NorthWest

Spring inspires positive spirits, regardless of what is going on around. Perhaps for this reason analytic reports reek with optimistic forecasts (Market Report), big deals are closed on the market (News), and developers announce grand-scale plans (Interview). Not a single quality warehouse complex has been delivered to St. Petersburg market since the turn of the year (Hot Topic). Developers no longer build new storage facilities. No worries! This means we can expect growing occupancy in the existing terminals and gradual rise in rental rates. Urban development activity in St. Petersburg has entered the “turbulence zone” as the commercial risks of developers have soared because of messy regulation (Cover Story). Excellent! Developers will have more time to elaborate on the concepts of new projects, which means higher quality facilities will hit the city market. About 40% of tenants are not satisfied with their current offices and plan to move out (Offices). Perhaps they finally have spare cash and the office real estate market will get out of never-ending stagnation. The entire May-June issue seems to be imbued with optimism. Summer is coming soon… I wish you positive thoughts and ideas!

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость Журнал учрежден и издается «Импресс Медиа, Маркетинг». Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит «Импресс Медиа, Маркетинг». Все права защищены. Приложение Commercial Real Estate – NORTHWEST издается «Импресс Медиа, Маркетинг» . Отпечатано ООО «Вива-Экспресс». Выход в свет – 25.04.11. Тираж 10 000 экз. Цена свободная. Все права на редакционные материалы, опубликованные в журнале Commercial Real Estate – NORTHWEST, принадлежат «Импресс Медиа, Маркетинг». Воспроизведение материалов полностью или частично без разрешения редакции запрещено. Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телевещания и средств массовых коммуникаций. Рекламные материалы публикуются со значком Р. The magazine was founded and is published by Impress Media, Marketing, owner of the trademark Commercial Real Estate. All rights reserved. The supplement Commercial Real Estate– NORTHWEST is published by Impress Media, Marketing . Printed by OOO Viva-Express. Release Date: 25.04.11. Print Run: 10,000; Price – not fixed. Editorial materials in Commercial Real Estate NORTHWEST belong to Impress Media, Marketing. Reproduction of materials in full or in part without permission is prohibited. Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Ad-materials are published with single P.

Горячая линия для подписчиков Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575

subscription@impressmedia.ru Адр ес ред акции и издателя: 115191, Москва, Россия, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Address of Editorial and Publisher: 115191, Russia, Moscow 4th Roschinsky Proezd 20, bldg. 9 Telephone: +7(495) 926 7340, fax: +7(495) 926 7215 E-mail : info@cre.ru, www.cre.ru

Dmitry Kirman d.kirman@impressmedia.ru

Publishing House Impress Media

General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Sales and Business Development Managers: Svetlana Panina, Ekaterina Zhikhareva Publisher: Elena Petrova Head of Subscription Department: Ekaterina Belyaeva Leadind Manager of Distribution Department: Inna Sergeeva Senior logistic manager: Olesya Ivanova Logistic manager: Anna Ushakova Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov PR-director: Marat Muradjan Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Department: Irina Pomigueva Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko Head of Human Resources Department: Lyudmila Mikhailova Head of production department: Elena Guseva Editor of Regional CRE Issues: Pavel Chernyshov

Commercial Real Estate NORTHWEST Team: # 5–6 (41) / 2011

Editor Commercial Real Estate – NORTHWEST: Dmitry Kirman Leading Designer: Olga Dzhumaeva Editorial Team: Igor Arkhipov, Oleg Meier, Igor Pospekhin, Elena Sukhareva, Tatiana Shubina Photo: Alexey Aleksandronok, Igor Bakustin, Anton Karelin, Vladimir Tiles Design and Production: Alexey Koshelev, Valery Ivanov Layout Design: Alexander Nikitin

For advertising call: Moscow: tel.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru St. Petersburg: Тел.: +7 921 307 40 95, E-mail s.panina@impressmedia.ru, +7 911 283 20 42, e.jihareva@impressmedia.ru

Distribution Information

Commercial Real Estate – NORTH-WEST magazine is distributed among real estate market professionals, top managers of leading companies and government officials. Free distribution in class es A and B business centers of St. Petersburg as well as in real estate agencies, development and management companies, banks and financial companies, investment and consulting firms, engineering companies, luxury residences and logistics companies of Moscow and Saint Petersburg. Issues are delivered to more than 2,000 addressees. Subscriptions to Commercial Real Estate can be ordered via Rospechat, Inter-Pochta-2003 and Pressinform in Saint Petersburg as well as via the hot subscription line tel. +7(495) 926-4575 or e-mail: subscription@impressmedia.ru.

Commercial Real Estate Северо–Запад

Н о в о с т и:

«Макромиру» подФОРТило

Сделка Fort Group приобрела девелоперскую компанию «Макромир», тем самым став крупнейшим собственником качественных торговых площадей в Петербурге. В рамках сделки Fort Group достались действующие торгово-развле кательные комплексы банкротя щегося «Макромира» («Родео Драйв», «Французский бульвар», «Фиолент», «Феличита» и «Сити Молл») общей площадью 274,5 тыс. кв. м, а также недостроенный ТРК «Долгоозерный» площадью 32,3 тыс. кв. м. Эксперты оценивают стоимость этих объектов в $680– 900 млн. Помимо активов «Макромира» к Fort Group перешли долги девелопера. На момент введения конкурсного производства в компании (май 2010 года) они превышали 16 млрд рублей. «В результате процедуры наблюдения и конкурсного производства «Макромир» был очищен от сомнительных требований и обязательств. Удалось договориться

о реструктуризации долгов с крупными кредиторами, в том числе и со Сбербанком, которому компания должна более 5 млрд рублей. Действующие объекты имеют высокую заполняемость и приносят стабильный доход», – сообщил главный операционный директор ООО «Макромир» Сергей Лепкович. Новый владелец заявил, что для вы ведения «Макромира» из сложного финансового положения намерен привлечь структуры Альфа-банка. Условия сделки стороны не раскрывают. Эксперты оценивают возможную сумму сделки по-разному. «Даже если сделка была денежной, то ее сумма могла быть символичес кой», – полагает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. По мнению генерального директора компании Praktis CB Сергея Федорова, с учетом долгов Fort Group могла заплатить за «Макромир» около $10 млн. Так или иначе эта сделка поможет Fort Group стать одним из крупнейших собственников торговых объектов в Петербурге. Сегодня лидером по количеству площадей

является холдинг «Адамант», в активе которого 23 функционирующих (общая площадь – 810,7 тыс. кв. м) и 8 проектируемых и строящихся (563,4 тыс. кв. м) торговых объек тов. До сих пор вторую позицию занимал концерн IKEA, владеющий двумя торговыми комплексами «Мега» общей площадью 309 тыс. кв. м. Однако теперь Fort Group потеснила финнов. Сегодня компания, с учетом ранее приобретенных активов, владеет 7 действующими торговыми комплексами общей площадью 308,9 тыс. кв. м и 3 проектируемыми и строящимися объектами (еще 199,3 тыс. кв. м). Напомним, что в декабре прош лого года Fort Group объявила о нескольких крупных сделках, в результате которых она стала собственником трех действующих объектов – мебельного центра «Грейт» у станции метро «Академическая», торгового комплекса «Рыбацкое» и 70% ТРК «Южный полюс». Тогда же стала известна дальнейшая судьба этих объектов. Так, компания вложит $17–20 млн в реконцепцию

«Грейта», который будет существенно обновлен и переименован в ТРК «Академ Парк». Площадь комплекса – 32 тыс. кв. м. С учетом затрат на покупку «Грейта» у холдинга «Адамант» общий объем инвестиций в этот проект составит около $60 млн. ТК «Рыбацкое» (10 тыс. кв. м) был приобретен за $32 млн у ООО «Крон». Новый собственник намерен ввести вторую очередь комплекса, увеличив его примерно втрое. Концепция ТРК «Южный полюс», в котором Fort Group принадлежит около 24,5 тыс. кв. м (покупка этих площадей у частных лиц обошлась в $38 млн), останется прежней, никакие преобразования на объекте пока не запланированы. Кроме того, помимо перешедшего от «Макромира» недостроенного тор гово-развлекательного комплекса «Долгоозерный», в собственности Fort Group сегодня находится проект ТРК «Кантемировский» площадью 105 тыс. кв. м, который начинал возводить австрийский инвестфонд Europolis. Реализация всех выше указанных проектов намечена на 2011–2013 годы.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Содержание | Новости

| |

| События

Новый офис Schneider Electric в технопарке Technopolis отвечает всем корпоративным требованиям компании / New office of Schneider Electric in Technopolis meets company's standards

Аренда

Подсоединение к Technopolis Компания Schneider Electric арендовала почти 1 тыс. кв. м офисных площадей в технопарке Technopolis в Петербурге. Schneider Electric, специализирующаяся в области управления электроэнергией, арендовала 927 кв. м в технопарке Technopolis на Пулковском шоссе. Брокером сделки выступила компания Jones Lang LaSalle. С закрытием этой сделки объем занятых площадей на объекте увеличился до 65%. Коммерческие условия сделки не разглашаются. «Наша компания довольно продолжительное время искала новый современный офис, отвечающий всем нашим корпоративным требованиям. Когда на рынок вышел этот проект, он сразу привлек наше внимание. Мы рады, что переговоры с руководством технопарка оказались успешными», – комментирует региональный руководитель по Северо-Западу компании Schneider Electric Николай Картасиди. Генеральный директор компании «Технополис Санкт-Петербург» Питер Коучман отметил, что в Schneider Electric он видит не только арендатора, но и партнера по инновационной деятельности. «Уверен, что взаимное сотрудничество и опыт наших компаний внесет свой вклад в развитие экосистемы региона», – заявил он. Напомним, что пулковский Technopolis – первый проект

одноименной компании в России, однако она уже давно и успешно работает в Северной Европе, владея и управляя технопарками и научными парками площадью более 500 тыс. кв. м. Первая очередь петербургского проекта Technopolis была сдана в эксплуатацию в июне прошлого года. Ее общая площадь составляет 24,1 тыс. кв. м (арендо пригодная – 19,4 тыс.). В состав технопарка помимо офисных площадей входят переговорные комнаты с видео-конференцсвязью, ресторан, парковка на 600 автомобилей и прочее.

Сделка

ГУП ТЭК сел на «Лесной»

СЕВЕРО-ЗАПАД

Собственником половины вновь введенного бизнес-центра «Белоостровская, 6» стало ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» (ГУП ТЭК). Предприятие выкупило чуть более 5,2 тыс. кв. м в недавно достроенном бизнес-центре на Белоостровской улице в Петербурге. Объект позициониру ется управляющей компанией в классе В+. Он возведен на земельном участке площадью 1,3 тыс. кв. м в активно развивающейся деловой зоне недалеко от станции метро «Лесная», в районе пересечения Большого Сампсониевского проспекта с Кантемировской и Белоостровской улицами. Рядом уже действуют несколько бизнесцентров различной категории – «Выборгская застава», «Авантаж», «Ильич», «Белый остров», «Радуга» и др. Общая площадь здания составляет 10,5 тыс. кв. м, арендопригодная – 9,3 тыс. Таким образом, ГУП ТЭК стало владельцем чуть более половины офисных площадей в левом крыле здания, с 1-го по 10-й этаж. Как рассказала CRE вицепрезидент по продажам и управ лению недвижимостью ООО «Соло» (управляющая компания) Людмила Тэoр, переговоры с ГУП ТЭК начались в мае 2010 года. Предварительный договор был подписан в ноябре 2010-го, а основной – сразу после оформления объекта в собственность, в марте этого года. Условия сделки не разглашаются, но, как уточнила г-жа Тэoр, цена была рыночной на период начала переговоров. По подсчетам директора департамента брокериджа компании NAI Becar SPb Наталии Черейской, сумма сделки могла составить 420 млн рублей. Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова оценивает ее в чуть меньшую сумму – в пределах $9–10 млн. Сейчас помещения в бизнесцентре предлагаются по 80–85 тыс. рублей за кв. м. По информации УК, на сегодняшний день вакантными остаются помещения общей площадью 3090 кв. м. Офисы продаются блоками от 140 кв. м. «Мы ведем переговоры о продаже оставшихся площадей с несколькими крупными отечественными и зарубежными компаниями. В основном наши клиенты рассматривают покупку помещений для нужд собственного

Назначения Андрей Ильичев возглавил новый отдел ГУП «ГУИОН»

Андрей Ильичев / Andrei Ilyichev В ГУП «ГУИОН» создан коммерчес кий отдел, специалисты которого приступают к работе с корпоративными заказчиками по принципу «одного окна». Возглавил новый отдел Андрей Ильичев, более четырех лет проработавший на руководящей должности в отделе продаж ОАО «Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"» (предприятие группы ЛСР). Теперь корпоративные заказчики ГУП «ГУИОН» могут обратиться в коммерческий отдел с вопросами, касающимися всех направлений деятельности организации – технической инвентаризации, оценки, проектирования и землеустройства. С клиентами будут работать руководители проектов, которые, приняв заявку от юридического лица, будут вести его в течение всего времени дейст вия соглашения, консультировать по поводу возможностей предприятия оказывать комплексные услуги клиентам и контролировать качество и оперативность оказываемых услуг. «Цель создания коммерческого отдела – повышение конкурентоспособности организации на рынке. Мы намерены увеличить долю рынка и, как следствие, поднять доходы сразу по всем существующим направлениям нашей деятельности. Планируем вывести на рынок новые виды услуг, развить единую систему работы с заказчиком, перейти к более клиентоориентированному типу обслуживания, повысить контроль качества выполняемых работ, предоставить максимально широкий комплекс услуг», – комментирует начинание генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков.

бизнеса, однако мы ведем переговоры и с несколькими инвесторами, которые рассматривают покупку площадей для последующей сдачи в аренду», – рассказал CRE директор по продажам и маркетингу ООО «Соло» Ян Свояволя.

Н о в о с т и:

Развитие

Concept Club преображает Петербургская компания «Концепт Стор», развивающая сеть магазинов одежды для девушек Concept Club, в 2011 году собирается открыть 40 магазинов. Новые торговые точки должны появиться в Петербурге, Москве, Красноярске, Уфе, Самаре, Тюмени, Южно-Сахалинске, Магадане, Комскомольске-на-Амуре, а также в городах ближнего зарубежья – в Минске (Белоруссия), Алма-Ате и Астане (Казахстан). Половину из этих магазинов компания намерена открыть сама, еще половину – по схеме франчайзинга. Общий объем инвестиций в развитие сети оценивается в 120– 160 млн рублей. По словам бренд-менеджера Concept Club Валерии Мироновой, до конца 2011 года компания намерена открыть в Петербурге 3–5 новых магазинов. Сейчас у сети действует в городе 13 торговых точек. Недавно на Невском проспекте, 65 начал работу первый и самый большой магазин сети в обновленном формате, который стал флагманом Concept Club. Над фирменным стилем и обликом магазина в течение года работали специалисты компании Concept Club и лондонского консалтингового агентства, название которого не уточняется. Внутреннее пространство магазина удобно зонировано по четырем основным стилистичес ким направлениям: классика, party, casual и романтика. Полный рестайлинг всей сети по этому

Гостиница «Карелия» будет переделана в малогабаритные отдельные квартиры / Karelia Hotel will be rebuilt into smallsize private apartments образцу планируется завершить к 2012 году. Сейчас у «Концепт Стор» работает 170 магазинов под брендом Concept Club по всей России. Из них 50 магазинов принадлежат непосредственно компании, остальные запущены по договору франшизы. Кроме того, компания развивает сеть магазинов детской одежды под брендом Acoola. Сейчас она насчитывает 32 торговые точки.

Проект

DOMINAT расширяется VMB Trust Group объявила о начале арендной кампании во второй очереди бизнес-центра DOMINAT на Магнитогорской улице в Петербурге. Общая площадь второй очереди составит 6 тыс. кв. м. Офисное здание входит в состав комплекса ОАО МКО «СевЗапМебель». «В конце прошлого года собственник принял решение о возобновлении приоста-

новленных в кризис ремонтных работ в зданиях комплекса, – комментирует директор по развитию VMB Trust Group (управляющая компания) Валерий Хламкин. – На данный момент все площади в ранее отремонтированной части объекта сданы, поэтому совершенно логичным шагом стало возобновление ремонтных работ и начало арендной кампании во второй очереди бизнес-центра». Ремонт первого этажа закончится в сентябре этого года. В дальнейшем 2–4-й этажи объекта будут вводиться поэтапно, с периодичностью в полтора месяца. Планировки будут реализованы с учетом запросов потенциальных арендаторов – от варианта open space (1,5 тыс. кв. м) до нарезки на мелкие офисы (от 50 кв. м). Как сообщили CRE в УК, уже заключен предварительный договор аренды 500 кв. м офисных площадей. Подробности сделки пока не озвучиваются. Офисы в бизнес-центре сдаются по цене от 650 руб./кв. м в месяц (в зависимости от арендуемой площади). Кроме того, в состав объекта входят торговые помещения на первом этаже, которые сдаются блоками от 750 кв. м – от 750 руб./ кв. м/мес. Парковка у бизнесцентра рассчитана на 200 автомобилей.

Реконцепция

Жить в «Карелии» Номерной фонд гостиницы «Карелия» в Петербурге будет перепрофилирован под жилье и продан частным лицам. Такое решение было принято собственником объекта – холдингом «Охта Групп». Гостиница «Карелия» на улице Маршала Тухачевского была построена более 20 лет назад. Отель класса три «звезды» на

273 номера удален от центра города и расположен в жилой зоне Невского района. Общая площадь здания составляет около 20 тыс. кв. м. Помимо номерного фонда в гостинице размещены ресторан, бизнес-центр, бильярдный клуб (1 тыс. кв. м) и восемь конференцзалов общей площадью более 1 тыс. кв. м. По словам руководителя проекта Вячеслава Балабаева, номерной фонд гостиницы будет переделан в малогабаритные отдельные квартиры. В результате здесь появятся 320 квартир различной планировки с типовым ремонтом и меблировкой. На продажу будут выставлены квартиры-студио площадью 27 кв. м и двухкомнатные квартиры (37 кв. м). Всего – 300 квартир (еще 20 компания оставит за собой). Их стоимость, по предварительным оценкам, составит от $100 тыс. до 140 тыс. соответственно. Нежилые помещения будут функционировать в прежнем режиме, утверждают в «Охта Групп». Таким образом, к стоимости самой квартиры добавится еще и цена сопутствующего сервиса – на уровне 100 евро ежемесячно, не включая коммунальные платежи. Кстати, сейчас стоимость самого дорогого номера в «Карелии» составляет 3,5 тыс. рублей в сутки. От продажи квартир в «Охта Групп» хотят выручить 2 млрд рублей, что соизмеримо с десятилетней выручкой гостиницы при 100% загрузке. «Гостиничный бизнес не дает желаемой прибыли и интересен только консервативным инвесторам. Сегодня в городе гостиничный номерной фонд в лучшем случае сдается на 60%», – сетует г-н Балабаев. Реализовав квартиры, «Охта Групп» останется крупным собст венником части помещений и намерена контролировать работу объекта с помощью управляющей компании.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Содержание | Новости

| |

| События

СЕВЕРО-ЗАПАД

New s:

Macromir acquired by Fort

Transaction Fort Group has acquired the development company Macromir and thus become the biggest owner of quality shop floors in St. Petersburg. Within the framework of this transaction, Fort Group grabbed functional shopping and entertainment centers of Macromir which is going broke (Rodeo Drive, French Boulevard, Fiolent, Felicita and City Mall) with the total area of 274,500 sq m and also the unfinished 32,300-sqm Dolgoozerny mall. Experts estimate the total value of those facilities at $680-900 million. In addition to the Macromir assets, Fort Group has also inherited the debts of the bankrupt developer, which exceeded 16 billion rubles at the moment of

State-run FEC settles in Lesnoy State-owned Fuel and Energy Complex of Saint Petersburg (GUP FEC) has become the owner of half of the recently commissioned business center Beloostrovskaya 6. This enterprise bought out slightly more than 5,200 sq m in the recently completed business center on Beloostrovskaya Street in St. Petersburg. The facility is positioned in Grade B+ by the company and constructed on a 1,300-sqm site in the rapidly developing business district not far from Lesnaya metro at the

bankruptcy management introduction at the company (May 2010). “The bankruptcy administration and management proceedings had Macromir cleared of dubious claims and obligations. Debt restructuring with large lenders, including Sberbank, was negotiated. To Sberbank alone the company owes more than 5 billion rubles. The operational properties have high occupancy and generate stable cash flows,” reports COO of Macromir, Sergey Lepkovich. The new owner stated that it would involve the structures of Alfa Bank in order to bring Macromir out of its financial predicament. The parties do not disclose the terms of the deal. Experts differ in their estimations of a possible amount of the transaction. “Even if the deal was monetized the amount could be symbolic,” assumes

intersection of Bolshoi Sampsonievsky prospekt with Kantemirovskaya and Beloostrovskaya streets. Close by are several functioning business centers of various classes – Vyborgskaya zastava, Avantage, Ilyich, White Island, Raduga and others. The building’s gross built area is 10,500 sq m, GLA – 9,300 sq m. Thus GUP FEC became the owner of slightly more than half of the total office space in the building’s left wing, from floor 1 to floor 10. As Vice President of Solo LLC (FM company) in charge of property management and sales, Ludmila Teor, told

Ekaterina Lapina, Commercial Real Estate Director ARIN. In the opinion of Sergey Fedorov, CEO of Praktis CB, taking the debts into account, Fort Group could have paid about $10 million for Macromir. Be that as it may, the given transaction will propel Fort Group to the position of one of the biggest owners of retail properties in Saint Petersburg. Today Adamant holding with 23 operating retail projects (total area – 810,700 sq m) in addition to eight ones under design and construction (total area – 563,400 sq m) is the leader in terms of sales areas. Until now IKEA concern, holding two MEGA shopping malls totaling 309,000 sq m, has ranked second. However Fort Group has crowded the Swedes from this position. Inclusive of earlier acquired assets, the company owns seven functioning shopping malls with the aggregate area of 308,900 sq m and three other projects under design and construction (another 199,300 sq m). We should remind that last December Fort Group announced several large deals which made it the owner of three operational facilities – furniture center Great at Akademicheskaya subway station, shopping mall Rybatskoe, and 70% of Southern Pole mall. At that time further fate of those facilities also became known. Thus the company will invest $1720 million in the re-conception of Great which will be markedly renovated and renamed into Akadem Park. Its floor area is 32,000 sq m. Inclusive of the purchase of Great from Adamant, total investment in this project will come to about $60 million. The 10,000-sqm Rybatskoe was bought for $32 million from Kron LLC. The new owner is going to deliver the second phase to the market and thereby triple the total area. The concept of Southern Pole, where Fort Group owns about 24,500 sq m (the purchase of those areas from private owners drained $38 million from the company's treasury) will remain unchanged; no transformations have been planned at the facility to date. In addition to the unfinished retail and entertainment center Dolgoozerny inherited from Macromir, Fort Group also owns the 105,000-sqm Kantemirovsky whose development was launched by the Austrian investment fund Europolis. Implementation of all the said projects is scheduled for 2011-2013.

CRE, negotiations with GUP FEC started in May 2010. A prelease agreement was signed in November 2010 and the principal lease – immediately after ownership legalization in March of this year. The terms of the deal are not disclosed, but according to Ms. Teor, at the beginning of the talks this was a market price. Natalia Chereyskaya, Brokerage Director NAI Becar SPb, figured that the amount of this transaction could be 420 million rubles. Director of Projects and Analytic Research, Zosya Zakharova, estimates it at a lesser sum – in the range of $9-10 million.

Now office areas in the business center are offered for 80,000-85,000 rubles/sqm. As informed by the management company, about 3,090 sq m remain vacant. Offices are sold by blocks from 140 sq m. “We are holding negotiations about the sale of the remaining space with several large domestic and foreign companies. Our clients are mainly interested to buy office areas for their own business needs; however we are also negotiating with some investors who consider buyto-let schemes,” Sales and Marketing Director Solo LLC, Yan Svoyavolya, told CRE NW.

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 5 – 6 (41) / 2 011

Lease

Joining Technopolis Schneider Electric leased almost 1,000 sq m of office space in Technopolis science park in St. Petersburg. Schneider Electric specializing in electricity management has leased 927 sq m in science park Technopolis on Pulkovo Highway with Jones Lang LaSalle serving as a broker. This deal has increased the amount of occupancy at this facility by 65%. The commercial terms are not disclosed. “Our company has long been looking for a new contemporary office conforming to our requirements. When this project was delivered to the market it caught our eyes straight away and we are happy that our negotiations with the technopark management have been successful,” comments area manager SE in North-West, Nicholas Kartasidi. Managing Director of Technopolis Saint Petersburg, Peter Coachman, says he sees in Schneider Electric both a tenant and a partner in innovative activities. “I am positive that cooperation between our companies boasting rich experience will contribute to the development of the regional ecosystem,” he stated. Just to remind, Technopolis in Pulkovo is the first project of the eponymous Russian company which has long and successfully been operating in Northern Europe holding and managing science and techno parks with total built space in excess of 500,000 sq m. The first phase of Technopolis was commissioned last June. Its GBA makes 24,100 sq m (GLA – 19,400 sq m). In addition to office space, the science park features break-out rooms with video conferencing, a restaurant, a parking lot for 600 automobiles etc.

Project

Expansion to DOMINAT VMB Trust has announced the outset of a brokerage campaign in the second phase of DOMINAT business center on Magnitogorskaya Street in St. Petersburg. Its gross built area amounts to 6,000 sq m. The office building is part of the cluster owned by MKO SevZapMebel. “At the end of last year the landlord decided on the resumption of repair works in the buildings suspended during the crisis, – comments Valery Khlamkin, development director of VMB Trust Group (FM Company). – By now all areas in the refurbished part have been let and therefore the restarting of repair works and launching of a bro-

| Content | News

| |

| Events

kerage campaign in the second phase of the business center is but a logical move.” Repairs at the first floor level will be finished by September. Floors 2-4 in this facility will be put into operation stepwise with a six-week interval. The plans will take into account the needs of potential tenants – from open space (1,500 sq m) to small office units (from 50 sqm) with sidewalks. The management company informed CRE on a prelease agreement to 500 sq m of office space already signed. Details of this transaction have not so far been promulgated. Office areas are let at the price of 650 rubles/ sqm/month or more depending on the amount of rented space. The facility also accommodates retail areas on the first floor let as blocks from 750 sq m at the price of 750 rubles/sqm/month or more. The parking lot is designed for 200 vehicles.

NORTHWEST

Appointment Andrei Ilyichev heads new department at public agency GUION Experts of the commercial department created within GUION are tackling the service of corporate clients based on a “single window” principle. The new department is headed by Andrei Ilyichev who worked four years in an executive position at the sales department of Construction Corporation “Vozrozhdenie Sankt-Peterburga” (part of LSR Group). Now the corporate clients of GUION may turn to the commercial department with any question regarding technical inventory, appraisal, design, and land utilization – areas of this organization’s specialization. Upon accepting a request from a legal entity, project managers will support corporate clients over the entire term of contract, supervising the quality and timeliness of services. “The purpose of creating a commercial department is raising the organization’s competitive ability on the market. We are going to increase our market share and hence our revenues in all relevant lines of our activity. We plan to bring out new types of services to the market, develop an integrated system of interaction with the client, switch to a more client-oriented type of service, tighten control over the quality of works, and provide a widest possible range of services,” says General Director of GUP GUION, Alexander Chuprakov, commenting on the new initiative.

Reconception

Residence in Karelia The accommodation stock of Karelia Hotel in St. Petersburg will be revamped into housing and sold to private clients. This decision was made by the owner – Okhta Group holding. Karelia Hotel on Marshal Tukhachevsky Street was built more than 20 years ago. The three-star 273-room hotel is located far from the city core in the residential area of Nevsky district. The gross built area nears 20,000 sq m. Besides the accommodation stock, the hotel also hosts a restaurant, business center, billiard club (1,000 sq m), and eight conference halls with total area in excess of 1,000 sq m. In the words of project manager Vyacheslav Balabaev, the hotel’s room stock will be rebuilt into small-size residential apartments. As a result, 320 apartments with various plans, standard furnishings and decoration will appear here. Studios (27 sq m) and one-bedroom apartments (37

sq m) will be put up for sale – the total of 300 residential units (the company will retain 20). Their prices will range from $100,000 to $140,000. Non-residential areas will function in the previous mode, according to Okhta Group managers. Therefore the monthly charge for attendant services at the level of 100 euro will be added to the cost of each apartment, not to mention utility bills. Incidentally the daily rate of the most expensive room in Karelia represents 3,500 rubles. Okhta Group plans to raise 2 billion rubles by the sale of apartments, which is comparable to the hotel’s 10-year proceeds under a 100% load. “Hospitality business is rather unprofitable and can be interesting only to conservative investors. The occupancy of the city hotels does not exceed 60% at the present time,” laments Mr. Balabaev. After selling the apartments, Okhta Group intends to keep the property operations under its control through the management company and owing to the fact that it will retain the ownership of some apartments.

Development

Transforming power of Concept Club Petersburg-based Concept Stop, developing the girls’ clothing retail chain Concept Club, is going to open 40 stores in 2011. New retail outlets will appear in Saint Petersburg, Moscow, Krasnoyarsk, Ufa, Samara, Tyumen, Yuzhno-Sakhalinsk, Magadan, Komsomolsk-on-Amur, and also in three near-abroad cities – Minsk (Belarus), Almaty and Astana (Kazakhstan). Half of these stores will be opened by the company itself and the other half will be trusted to franchisees. Total investments in development of the chain are estimated at 120-160 million rubles. In the words of brand manager of Concept Club, Valeria Mironova, until the end of 2011 the company plans to open 3-5 new shops in St. Petersburg. Now the chain runs 13 places of business in the city. Experts of Concept Club and London-based consultancy, whose name is not disclosed, worked on the shop’s image and branded style during a year. The interior space is conveniently zoned by four major styles: classics, party, casual, and romantics. The chain’s complete restyling based on this pattern will reportedly be over by 2012. Now Concept Stop runs 170 shops under the Concept Club brand all over Russia. Of this amount 50 shops belong to the company and the rest were launched as franchised businesses. In addition, the company develops a chain of children’s clothing under the Accola brand, which presently counts 32 retail outlets.

С о б ы т и я:

OFFICE ONLINE 4 апреля 2011 года в Петербурге прошел круглый стол Office Online, организованный редакцией журнала «Commercial Real Estate Северо-Запад».

частники круглого стола рассказали о текущем состоянии рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга и сделали прогнозы его развития в краткосрочной перспективе. Мероприятие посетили более 60 человек: собственники, девелоперы, управляющие, консультанты и брокеры, а также представители компаний, оказывающих сопутствующие услуги (проектирование, инженерия, строительство, эксплуатация, клининг, переезды, оборудование офисов и пр.) на рынке

Фото: Игорь Бакустин

коммерческой недвижимости. Во время мероприятия состоялась презентация нескольких качест венных бизнес-центров, ввод ко торых запланирован на этот год. Подробнее от этих объектах читайте в следующем номере «CRE СевероЗапад». Партнерами деловой программы Office Online выступили компании «Конфидент» и «Деликатный переезд». Спонсоры неофициального часа – «Мартела СП» совместно с бюро Gullsten-Inkinen Design & Architecture.

Наталия Черейская (NAI Becar)

Людмила Тэор («Соло») Алексей Васильев (УК «Офис-М»)

Елена Афиногенова (Technopolis Oyj)

Валерий Хламкин (VMB Trust Group)

Анастасия Григорьева («Деликатный переезд») Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| News | Events

| |

| Hot Topic

NORTHWEST

OFFICE ONLINE The round table Office Online organized by the editorial office of Commercial Real Estate North-West was held on April 4, 2011 in Saint Petersburg.

he round table participants enlarged upon the current state of St. Petersburg office real estate market and forecasted its short-term dynamics. The event was visited by more than 60 persons – landlords, developers, managers, consultants and brokers as well as representatives of

Петр Кузнецов («Конфидент»)

Денис Кириллов (УК «Лидер») Надежда Ермишина (Maris Properties / CBRE)

companies providing supporting services (design, engineering, construction, facility management, cleaning, moving, office equipment etc.) on the commercial real estate market. Several quality business centers scheduled for delivery in this year were presented during this event. For more informa-

Photo: Igor Bakustin

tion on these facilities read the next issue of CRE North-West. Confident and Delikatny pereezd companies acted as partners of the Office Online business program. The informal hour was sponsored by Martela JV jointly with Gullsten-Inkinen Design & Architecture bureau.

Николай Пашков (Knight Frank)

Андрей Канивец («Авиелен А.Г.») Марина Верхотина («Мартела СП»)

С о б ы т и я:

Как удержать арендатора и привлечь покупателя? Текст: Татьяна Шубина .......................... Фото: архив CRE

Посетители торговых комплексов все чаще воспринимают их не только как совокупность магазинов, но и как место для проведения досуга. Собственники и управляющие торговых объектов должны умело использовать эту «слабость».

Петербурге 12 апреля состоялся очередной семинар из серии «Маркетинг объектов торговой недвижимости», организованный IM Events при поддержке журнала «CRE Северо-Запад». Его участники обсудили возможности повышения доходности торговых центров за счет маркетинговых мероприятий. А также постарались ответить на два вечно актуальных для владельцев и управляющих вопроса: как удержать арендатора и как привлечь покупателя? Директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International SPb Роман Евстратов поделился с присутствующими опытом привлечения к работе над концепцией будущего торгового комплекса основных якорных арендаторов, коими сегодня являются продуктовые гипермаркеты или супермаркеты, кинотеатры, магазины бытовой техники. Эксперт рекомендовал привлекать «якорей» в проект еще до начала проектирования и строительства объекта. «Для основной группы якорных арендаторов характерно то, что она генерирует покупательские потоки самостоятельно, – пояснил г-н Евстратов. –

В нашей компании работа над концепцией проекта состоит из двух этапов. Сначала мы делаем ее предварительный эскиз и проводим маркетинговое тестирование объекта, то есть выносим концепцию на обсуждение с якорными арендаторами. Получив их согласие присутствовать на объекте и узнав об основных технических требованиях, в случае соблюдения которых они готовы арендовать площади в данном торговом комплексе, мы готовим оптимизированную концепцию». Подобный подход, по словам Романа Евстратова, позволяет избежать проблем с заполнением крупных площадей на объекте. «Якорные арендаторы заключают долгосрочные арендные договоры и крайне редко уходят из проектов. Если же «якорь уплывает», то это, как правило, связано с изменением стратегических планов внутри компании и удерживать этого арендатора практически бессмысленно. В этой ситуации самое правильное – иметь про запас другого крупного арендатора», – заключает он. Исполнительный директор LCMC Наталья Суслова рассказала участникам семинара о наиболее действенных способах привлечения посетителей в торговый комплекс. По ее мнению, концепция привлечения покупателей также должна детально продумываться задолго до открытия объекта. Для начала необходимо четко определить его целевую аудиторию. «Очень часто арендаторы обвиняют управляющую компанию в проведении неправильной маркетинговой компании по привлечению покупателей, – сетует г-жа Суслова. – Однако большая доля вины ложится на них самих. Собственники

объектов плохо понимают свою целевую аудиторию и не осознают, что ей нужно». Эксперт также рассказала, что самым распространенным способом продвижения торгового комплекса в начале его деятельности является event-активность, которая на протяжении первых двух лет дает стабильный поток посетителей. Однако не стоит надеяться, что каждый клиент, привлеченный таким образом, превратится в реального покупателя. «Часто в небольших городах или в торговых центрах районного формата в крупных мегаполисах подобные праздники заменяют досуг. Но, как показывает практика, маркетинговые акции, которые проходят на открытых площадках рядом с торговым центром не способствуют привлечению покупателей внутрь него и уж тем более не являются неким толчком для совершения покупки», – поясняет Наталья Суслова. По ее словам, одним из наиболее действенных способов является раздача листовок, позволяющих сделать покупку с дисконтом или получить подарок в магазине. «Таким образом можно заманить посетителей с площадки перед объектом непосредственно в торговый центр и превратить их в покупателей». В то же время нельзя недооценивать значения eventакций: «Действительно, люди все чаще стали воспринимать торговые комплексы не только как совокупность магазинов, но и как место проведения досуга, и в этом ничего страшного нет. Проведение праздников сгенерирует поток посетителей в зону того же фуд-корта, кото-

рые будут пить кофе именно в этом торговом центре, а не в кофейне по соседству». Директор департамента маркетинга и рекламы УК «Адамант» Елена Мариничева уверена, что самым действенным способом привлечения покупателей везде и всегда остаются скидки. «Ничего лучше пока не придумали, и мы буквально заставляем своих арендаторов устраивать распродажи. Причем не позволяем магазинам ограничиваться небольшими дисконтами в 3–5%, а настаиваем на более крупных скидках», – утверждает она. «Очень важно, чтобы в проведении любых акций, направленных на привлечение дополнительного покупательского потока, участвовали все арендаторы. Если, к примеру, проходит акция ночного шопинга, но каким-то магазинам это не принесет существенной прибыли, все равно надо настоять на их участии в акции. Для покупателей не должно быть закрытых отделов», – добавляет менеджер по маркетингу отдела управления недвижимостью московского офиса компании Jones Lang LaSalle Елена Соловьева. Управляющий партнер компании CityMarketing (Москва) Михаил Горшихин высказался в пользу так называемых программ лояльности, в рамках которых можно поощрять покупателей за приобретение товаров. «Настройки программ лояльности могут быть разными. Например, клиент может регистрировать покупки и вести бюджет через Интернет, планировать покупки на будущий месяц и так далее. Важно, что это дает вам возможность общения с вашим покупателем напрямую», – отмечает эксперт. Кроме того, на семинаре выступила руководитель департамента рекламы и PR столичной компании «РосЕвро Девелопмент» Екатерина Новоженина, рассказавшая, как извлечь прибыль от продажи рекламы на территории торгового объекта. Директор по развитию петербургского офиса NAI Becar Екатерина Емельянова поведала о малобюджетных формах продвижения торговых объектов, в том числе через социальные сети. Доклад заместителя гендиректора, главы департамента эксплуатации недвижимости VMB Trust Group, директора ООО «ДЭН» Юрия Кольцова был посвящен вопросу увеличения общей стоимости объекта на этапе его эксплуатации.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

Author: Tatiana Shubina

Visitors to shopping malls increasingly often perceive them not only as a totality of stores but also as a place of leisure and their owners and managers should be able to capitalize on this weakness.

n April 12, another seminar from the Retail Property Marketing series organized by IM Events with the assistance of CRE North-West magazine took place in Saint Petersburg. Its participants discussed opportunities for raising the yield of shopping centers by means of marketing events and also tried to answer two questions which are always relevant for owners and managers: how to retain the tenant and how to attract the buyer? Retail Real Estate Director Colliers International SPb, Roman Evstratov, shared his experience in involving key anchor tenants – grocery hypermarkets or supermarkets, movie theatres and home appliances stores – in the work on the concept of a future shopping mall. The expert recommended that “anchors” should be involved in the project before design and construction works commence. “The main group of anchor ten-

| News | Events

| |

| Hot Topic

NORTHWEST

How to Retain Tenants and Attract Buyers ants is notable for independent generation of buyer flows, – explained Mr. Evstratov. – In our company work on the project conceptual development is comprised of two stages. First we prepare a preliminary draft and perform marketing tests – in other words, we put up the proposed concept for discussion with anchor tenants. Upon obtaining their consent to participate and information on their basic terms, under which they are willing to lease areas in a retail project, we get ready an optimized concept.” According to Roman, this approach enables the evasion of occupancy problems. “Anchor tenants sign long-term lease agreements and seldom exit from them. If an anchor tenant backs out this is generally caused by a change of strategic plans within the company and it does not make sense to keep hold of such a tenant. A proper way out of this predicament is to have another large tenant in store,” he concludes. Chief Operating Officer of LCMC, Natalia Suslova, reported to the seminar attendees on most efficient ways to attract visitors to a shopping mall. In her opinion, the concept of buyer attraction must also be elaborated in detail long before the grand opening. To begin with, it is necessary to clearly define the target audience. “Quite often tenants accuse a management company of holding a wrong marketing campaign, – laments Ms. Suslova. – However they are largely to blame themselves. Property owners have poor understanding of their target audience and its needs.” The expert also mentioned that the most widespread

method of retail project promotion at the very beginning is the event activity which ensures a stable flow of visitors during the first two years, though not each client thus attracted eventually turns into a real or loyal buyer. “Such festivals are often substituted for leisure in small cities or neighborhood shopping centers in megacities. However marketing events staged in an open air near to a shopping center seldom lure visitors inside and never trigger any shopping activity,” illumines Ms. Suslova. In her words, one of the most efficient ways is giving out leaflets entitling to a purchase with a considerable discount and to gifts at a shop. “In this way it is possible to lure visitors from a site in front of the facility inside a shopping mall and to turn them into real buyers.” At the same time event actions should not be underestimated. “Indeed people increasingly often perceive shopping malls not only as a totality of stores but also as a place of leisure and there’s nothing wrong in this perception. Festivals staged inside will generate a flow of visitors to the food court area and they will have coffee in this particular shopping center, rather than in a nearby coffee shop.” Marketing and Advertising Director of MC Adamant, Elena Marinicheva, is confident that the discounts everywhere and always remain the most effective way of buyer attraction. “For nothing better has been invented and we literally force our tenants to announce sales, disabling them from stingy discounts of 3-5% and insisting on more radical discounts,” she asserts. “It’s very important for all ten-

ants to get involved in any actions aimed to draw an additional flow of buyers. For example, when the night shopping action is held, this may not bring any significant profit to some stores and yet you should insist on their participation. There should be no closed sections for buyers,” adds Elena Soloviova, marketing manager with property management department at the Moscow Office of Jones Lang LaSalle. Managing partner of Moscow-based City Marketing, Mikhail Gorshikhin, spoke in favor of the so-called loyalty programs whereby incentives can be offered to visitors in case they buy goods. “Loyalty programs can be differently tuned. For example, a client may register purchases and keep a budget via the Internet, plan purchases for the next month and so on. Most important is that such programs allow you direct interaction with your buyers,” the experts notes. Advertising and PR Director of Moscow-based RosEvroDevelopment, Ekaterina Novozhenina, also spoke at the seminar and suggested a good way of generating an income from the sale of advertising areas within a shopping mall. Development Director of NAI Becar Petersburg Office, Ekaterina Emelyanova, narrated on small-budget forms of retail property promotion, including social networks. The report delivered by Deputy General Director and Head of Facility Management Department at VMB Trust Yuri Koltsov who is also Director of DEN LLC was devoted to property value appreciation at the stage of its exploitation.

А к т у а л ь н о:

Квартальная «складчина» Текст: Дмитрий Кирман

С начала года в Петербурге не было введено в эксплуатацию ни одного качест венного складского комплекса. Несмотря на то что в городе пустует более 200 тыс. кв. м таких площадей, эксперты прогнозируют дефицит предложения крупных помещений в складах классов А и В уже в 2011– 2012 годах. Произойдет это, по их мнению, из-за низкой девелоперской активности на фоне повысившегося спроса.

освенно это подтверждают оживившиеся арендаторы. Сразу три крупные сделки по аренде площадей в качественных складских комплексах заключено в прошлом месяце. Так, один из крупнейших поставщиков лекарственных средств и медицинского оборудования ЗАО «ИмперияФарма» арендовало 8,5 тыс. кв. м в логистическом комплексе «Гориго» на пересечении Таллинского и Вол хонского шоссе с КАД, в промзоне Горелово (собственник объекта – ООО «Гориго», менеджмент осуществляется компанией Amplion Asset Management, управляющей российскими активами финского инвестфонда Evli Property Investments). А логистическая и дист рибьюторская компания «АЛИДИ» арендовала 5 тыс. кв. м в офисноскладском комплексе «Кулон-Пулко во» на Пулковском шоссе (девелопер – компания «Эспро», финансовый партнер проекта – британский инвестфонд Raven Russia). Брокер обоих сделок – компания Knight Frank SPb. «Решение о поиске новых складских помещений было принято руководством «ИмперияФарма» в связи с расширением собст венного бизнеса. Выбор логистичес кого комплекса «Гориго» обусловлен тем, что будущему арендатору была предоставлена возможность для дальнейшего развития и структурный подход при формировании арендной политики. Другой арендатор – компания «АЛИДИ» – с 2009-го осуществляла все операции на площадях складского комплекса класса А в промзоне Парнас, однако в этом году занимаемых площадей стало недостаточно в связи с развитием сотрудничества с компанией Wrigley в Петербурге, и было принято решение о расширения арендуемых площадей. При выборе склада важными составляющими

были функциональность, оснащенность помещения и транспортная доступность. «Кулон-Пулково» находится на первой линии Пулковского шоссе, напротив производства компании Wrigley» , – комментирует сделки руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank SPb Михаил Тюнин. Кроме того, компания DLS Russija арендовала 2,6 тыс. кв. м в терми нально-логистическом центре «Евро сиб-Терминал-Шушары» на Москов ском шоссе. Брокером сделки выступила компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. DLS Russija является российским представительством немецкой компании dls Land und See Speditionsgesellschaft mbH, которая занимает ведущее место в Восточной Европе в области наземных и морских грузоперевозок и складской логистики. Предприятия компании расположены в Германии, Польше, России и Белоруссии. В арендованном помещении разместится первый склад DLS Russija в Петербурге. Ранее складские услуги оказывались на аутсорсинге с привлечением компаний-партнеров, но в связи с заметным ростом спроса на данный вид услуг было принято решение о необходимости аренды собственной площадки. «Ежегодный рост объемов складируемых товаров и увеличение потребности наших клиентов не только в ответственном хранении, но и в дополнительных услугах, таких как переупаковка, подбор заказа, организация дистрибуции, стали основой для принятия решения об инвестировании в долгосрочную аренду высококлассного складского комплекса под собственным управлением компании», – отмечает директор филиала ООО «ДЛС-Руссия» в СанктПетербурге Михаил Платов. По его словам, терминально-логистический

центр «Евросиб-Терминал-Шушары» был выбран как наиболее отвечающий потребностям компании. Допол нительным преимуществом является транспортная доступность: объект расположен в 30 минутах от Первого контейнерного терминала и терминала «Петролеспорт», в пяти минутах от КАД и Московского шоссе». Руководитель отдела по работе с клиентами компании ASTERA SPb Вера Бойкова утверждает, что сейчас в сегменте складской недвижимости наблюдается заметный рост спроса: «Активизировали поиски складских площадей логистические компании, помимо этого складские помещения для собственных нужд ищут ритейлеры и производственные компании. Спросом пользуются как сухие теплые помещения, так и температурные склады». Наибольший спрос, по ее словам, наблюдается на складские помещения класса В и В+ площадью 500–3000 кв. м. При этом 25% заявок поступают от компаний, занимающихся оптовой торговлей. Между тем, по данным Jones Lang LaSalle, из чуть более 1,58 млн кв. м качественных складских площадей (классы А и В) Петербурга вакантными остаются около 220 тыс. кв. м. Большой объем свободных складских площадей ограничивает активность девелоперов. Компании – собственники готовых к застройке земельных участков предпочитают ждать улучшения ситуации на рынке. «В сегодняшних условиях становится более предпочтительным вариант использования готовых пятен для строительства проектов под заказ, но запросы такого типа от промышленных компаний по-прежнему довольно редки», – отмечает старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle SPb

Вероника Лежнева. Число строящихся объектов, по ее словам, остается низким. За первый квартал этого года рынок не пополнился ни одним вновь введенным объектом. Объем чистого поглощения за рассматриваемый период составил около 23 тыс. кв. м, что сопоставимо с началом 2010 года. В целом доля свободных площадей за первый квартал 2011-го уменьшилась с 16,2 до 14,5%. С начала года наблюдалось небольшое увеличение арендных ставок – с $95–105 до 105–110/ кв. м в год (операционные расходы находятся на уровне $30–45/кв. м в год). По данным Knight Frank, на этот год к вводу в эксплуатацию заявлено сразу несколько спекулятивных складских объектов общей площадью 137 тыс. кв. м. Правда, часть из них предполагается использовать для нужд собственников и 3PL-услуг. А с учетом опыта прошлых лет ввод некоторых складских объектов может быть перенесен на более поздний период. «Даже если будет возобновлено возведение замороженных в кризис объектов, а также начаты работы по проектированию и строительству но вых спекулятивных складов, их ввод в эксплуатацию можно будет ожидать не ранее 2012–2013 годов, – комментирует гендиректор компании Knight Frank SPb Николай Пашков. – Поэтому в ближайшие два года вполне возможно возникновение технического дефицита свободных складских помещений, особенно большой площади (15–20 тыс. кв. м) в одном складском комплексе». В любом случае, по мнению экспертов, в 2011 году можно ожидать дальнейшего высокого роста заполняемости складских объектов, а затем и постепенного увеличения арендных ставок.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Events | Hot Topic

| |

| Interview

NORTHWEST

Hesitancy of Warehouse Developers Not a single quality warehouse complex has been put into operation in Saint Petersburg since the turn of the year. While more than 200,000 sq m of warehousing areas in the city are still vacant, experts forecast a short supply of large storage spaces in Grade A and B warehouses already in 2011–2012. In their opinion, this will happen because of low activity of developers against the background of burgeoning demand.

his is indirectly corroborated by higher activity of many tenants. Three big lease deals for quality warehouse space were closed last month. Thus Imperia-Pharma, one of the largest suppliers of medical equipment and pharmaceuticals, leased 8,500 sq m in the logistics complex Gorigo at the intersection of Tallinn and Volkhonka Highway with KAD (Ring Road) in the industrial zone Gorelovo (property owner is Gorigo LLC, facility management is accomplished by Amplion Asset Management which manages the Russian assets of Finnish investment fund Evli Property Investments). And the logistics and distribution company ALIDI leased 5,000 sq m in the officewarehouse complex Kulon-Pulkovo on Pulkovo Highway (developer: Espro; financial partner: UK-based investment fund Raven Russia). Both transactions were brokered by Knight Frank SPb. “The decision to look for new storage space was made by the management of Imperia-Pharma in view of business expansion. The company chose the logistics complex Gorigo because the future tenant was offered an opportunity for further development and a structural approach in forming the rental policy. Another tenant, ALIDI Co, has been performing all operations on the areas of a Grade A warehouse complex located in the industrial zone Parnas; however this year the company needed more warehousing areas in view of its collaboration with Wrigley in St. Petersburg and decided to enlarge the rented storage space. The key factors in warehouse selection were functionality, good access and quality lighting. KulonPulkovo lies on the first line of Pulkovo Highway opposite Wrigley’s production facilities,” says Commercial Real Estate Director of Knight Frank SPb, Mikhail Tyunin commenting on the deal. In addition, DLS Russija leased 2,600 sq m in the terminal-logistics center Eurosib-Terminal-Shushary on Moscow Highway. The deal was brokered by ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate. DLS Russija is the Russian division of Germany-based dls

Land und See Speditionsgesellschaft mbH which takes a leading position in Eastern Europe in the area of overland and marine freight transportation and warehousing logistics. The company’s enterprises are located in Germany, Poland and Belarus. The first storage facility of DLS Russija in St. Petersburg will be accommodated in rented premises. Earlier warehousing services were outsourced from partner companies, but in view of notably growing demand for this type of services it was decided to lease own premises. “The annual growth of stowed merchandise and the higher demand of our clients not only for safe keeping but also for additional services, such as repackaging, order selection, and distribution was the rationale behind our decision to invest in long-term lease of a top-class warehouse complex under the company’s own management,” notes Mikhail Platov, Director of DLS Russija SPb. In his words, the terminal-logistics center Eurosib-Terminal-Shushary was selected as it could best meet the company’s needs: “The warehouse is outfitted with autonomous fire-fighting systems, forced ventilation, life-support, roundthe-clock security and video surveillance systems. Among other important technological parameters is dust-repellent flooring, dock levelers with large reception areas, and a covered railway ramp. An additional advantage is good access – the facility is located within a 30-minute drive from the First Container

Terminal and Petrolesport Terminal and within a 5-minute drive from KAD and Moscow Highway.” According to Mr. Platov, the company plans to utilize the leased areas in a rational way and is now figuring the expected shipments in terms of type, volume and weight. “We’ll handle both standard palletized freights and cargos with substandard packages. We’ve already purchased and tested a modernday WMS management system that will integrate inventory at the St. Petersburg warehouse with the operation of the company’s warehouse complexes in Germany and Poland,” he adds. Vera Boykova, head of the client service department at ASTERA SPb, asserts that demand is notably growing in the warehouse real estate segment: “Logistics companies are more actively looking for storage space; retailers and industrial companies are also in quest of storage facilities for their own needs. Both warm and dry storage premises and temperature warehouses are in demand. According to her, most popular are Grade B and B+ warehousing areas from 500 to 3,000 sq m. Wholesale traders account for 25% of all requests, she says. Meanwhile, as reported by Jones Lang LaSalle, out of slightly more than 1.58 million sq m of quality warehousing areas (grades A and B) in Saint Petersburg, about 220,000 sq m remain vacant. Large vacant areas curb the activity of developers. Landowners

Author: Dmitry Kirman ........................ Photo: Cre archive

having construction permits on hand prefer to wait until the market situation improves. “In today’s environment the use of ready for development spots for the construction of build-to-suit projects would be an optimal option, but such requests from industrial companies are still rather rare,” notes senior analyst with the economic and strategic research department of JLL, Veronika Lezhneva. The number of projects under construction is still low, she says. Not a single project was delivered to the market during the first quarter of this year. Net absorption during this period neared 23,000 sq m, which is comparable to the beginning of 2010. Overall the vacancy rate in Q1 2011 dropped from 16.2% to 14.5%. Rental rates have slightly grown since the turn of the year from $95105 to $105-110 per sqm per year with operating expenses being at the level of $30-45 per sqm per year. As reported by Knight Frank, several speculative warehouse projects with total area of 137,000 sq m are scheduled for commissioning in this year, though some of the areas will presumably be used for the needs of their owners and for 3PL services. Taking into account the experience of yester years, the commissioning of some warehousing projects can be put off till later time. “Surely if positive economic trends persist and the market environment further improves, growing development activity can be anticipated. But even if projects frozen in times of crisis are restarted and the design and construction of new speculative warehousing projects is launched, their commissioning can be expected no sooner than in 2012-2013, – comments Nikolai Pashkov, CEO of Knight Frank SPb. – Therefore the technical shortage of vacant warehousing areas, especially larger units from 15,000 to 20,000 sq m within one warehouse complex, is quite possible during the next couple of years.” At any rate, one can expect further growth in the occupancy of storage facilities during 2011, in expert opinion, followed by a gradual increase in rental rates.

И н т е р в ь ю:

Клаус Лааксо:

«Мы открыты для любых предложений»

Текст: Ирина Титова ........................ Фото: Антон Карелин

В то время как аналитики говорят о том, что рынок продовольственных гипермаркетов в Петербурге местами перенасыщен, финская Kesko Group вернулась к идее создания в городе собственной сети таких магазинов. О том, как будет развиваться это направление, и о других проектах компании журналу «CRE СевероЗапад» рассказал генеральный директор ООО «Кеско Риэл Эстейт» Клаус Лааксо. – Недавно Kesko Group заявила о намерении в ближайшие три года развивать в России свое направление Kesko Food. Речь идет об открытии сразу нескольких крупных продовольственных магазинов, в том числе и в Петербурге. Расскажите подробнее об этих планах. – В 2012–2013 годах мы намерены открыть четыре продовольственных гипермаркета в России. Пока речь идет о строительстве объектов в двух столицах – Москве и СанктПетербурге. Точное количество магазинов в том или ином городе пока не определено: это может быть по два гипермаркета в Москве и в Петербурге или один – в Петербурге и три – в Москве. Рассматривается

несколько вариантов по приобретению участков под их размещение, однако конкретные договоры еще не подписаны. Мы все еще заинтере сованы в покупке пятен площадью от 1 до 10 гектаров. В первом случае на участке может быть построен один из объектов – либо строительный гипермаркет сети K-Rauta, развитие которой мы продолжаем, либо продовольственный магазин одного из форматов Kesko Food. При втором варианте, который для нас сегодня более предпочтителен, оба этих формата могут быть объединены на единой территории. – О каком объеме инвестиций идет речь?

– В ближайшие четыре года мы намерены вложить в развитие направления Kesko Food и K-Rauta на территории России около 300 млн евро. – Каковы основные параметры магазинов, которые будут открыты в России? Отличаются ли они от объектов, которые сейчас действуют в Финляндии? – Это будут магазины, достаточно приближенные по площади, ассортименту и ценовой политике к объектам, которые сегодня работают в Финляндии. Площадь будущих магазинов будет варьироваться от 5 до 15 тыс. кв. м в зависимости от местоположения объекта.

– Магазин площадью 5 тыс. кв. м вполне можно разместить на арендуемых площадях в торговых цент рах. Рассматриваете ли вы такие варианты? – Да, это вполне возможно. Мы открыты для любых предложений. – Какие условия по аренде торговых площадей будут для вас приемлемы? – Договор аренды должен предполагать фиксированную арендную ставку за квадратный метр сроком на пять-десять лет. Некоторая индексация ставок возможна, но нам бы не хотелось столкнуться с ситуацией, когда рента внезапно возрастает в разы.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Актуально | Интервью

| |

| Тема номера

Справка Финская Kesko Group была основана в 1940 году. Сейчас она работает на рынках Финляндии, Швеции, Норвегии, Эстонии, Латвии, Литвы и России. Деятельность корпорации включает торговлю продуктами питания и одеждой, товарами для ремонта и строительства, автомобилями, товарами для фермеров, оборудованием для тяжелого машиностроения и др. Два крупнейших подразделения – Kesko Food (управляет сетями магазинов под брендами K-citymarkets, K-supermarkets, K-markets и K-extras) и Rautakesko (сеть магазинов по продаже товаров для дома и ремонта). На российский рынок Kesko Group вышла в 2006 году, приобретя петербургскую сеть стороительных гипермаркетов «Строймастер» и впоследствии переименовав ее в K-Rauta. В настоящее время в активе компании в Петербурге 10 магазинов общей площадью около 60 тыс. кв. м. Еще три гипермаркета K-Rauta работают в Калуге, Туле и Ярославле. В прошлом году их продажи составили 204 млн евро, что на 20,5% больше, чем в 2009 году. Операционную деятельность Kesko Group в России ведет ООО «Строймастер». ООО «Кеско Риэл Эстейт» осуществляет деятельность, связанную с девелопментом, инвестициями, строительством и управлением недвижимостью корпорации.

Именно поэтому мы предпочитаем строить собственные магазины: в этом случае экономика проекта известна на десять лет вперед. Будет кризис или не будет – арендная став-

ка не изменится. Что касается стоимости аренды, то мы ориентируемся на рынок. Нельзя назвать среднюю ставку, поскольку в Москве, к примеру, она во многом зависит от рас-

СЕВЕРО-ЗАПАД

положения конкретного торгового комплекса. В области может быть одна цена, внутри МКАД – другая, в центре – третья. Разница может составлять два-три раза. То же самое и в Петербурге. – Эксперты рынка коммерческой недвижимости говорят о том, что сегмент продуктовых гипермаркетов в Петербурге перенасыщен. В частности, в городе действуют крупные сети – «О'кeй», «Лента», Metro Cash & Carry, Prizma и др. Как в связи с этим вы оцениваете собственные перспективы? На что прежде всего будет делаться ставка при развитии этого формата? – Я думаю, что наши магазины уже хорошо известны здесь, в Петербурге. Все, кто бывал в Финляндии, наверняка посещали наши магазины K-citymarket. Этот бренд популярен среди петербуржцев, приезжающих в нашу страну, мы рассчитываем на этих покупателей. В Москве в этом отношении нам будет сложнее, но в то же время там менее конкурентный рынок в этом сегменте. – Вы именно поэтому начали развитие с Петербурга? – В Петербурге нам, финнам, работать несколько легче, чем

в Москве. Здесь мы чувствуем себя почти как дома. – Какие районы города вас больше всего интересуют? – Для размещения продовольственных магазинов мы готовы рассматривать весь город. С точки зрения развития строительных гипермаркетов K-Rauta нам интересен Невский район, близ Ладожского вокзала, проспект Энгельса на Парнасе и проспект Славы в Купчино. В остальных районах Петербурга эта сеть уже представлена. Сейчас мы открываем десятый магазин K-Rauta в городе – на Комендантском проспекте. Два объекта сети возводятся в Москве, их открытие состоится до конца этого года. В этом году мы также планируем приобрести несколько участков под строительство новых K-Rauta в Петербурге и в Москве. – Насколько сильно просел сегмент торговли строительными товарами в период кризиса? – По нашим оценкам, на 30%. – Каковы ваши планы в других российских регионах? – Как я уже говорил, в кратко срочной перспективе продовольственные магазины мы планируем

И н т е р в ь ю:

открывать только в Петербурге и в Москве. В других российских городах пока речь идет о развитии сети строительных гипермаркетов. Думаю, до конца весны мы примем окончательное решение по этому поводу. До кризиса мы вели переговоры по строительству магазинов K-Rauta в Самаре, Казани, Тольятти, Волгограде, Нижнем Новгороде, то есть в городах-миллионниках. Однако впоследствии мы на некоторое время отложили эти проекты. Теперь снова будем к ним возвращаться, но более осторожно. Для начала планируем прийти в один из этих регионов, сконцент рироваться на нем в течение двухтрех лет, открыть там как минимум два-три магазина, так как это более удобно с точки зрения логистики… Посмотрим, как эта схема работает. А уже затем направимся и в следующий регион.

– В 2008 году, еще до кризиса, инвестфонд Sitre и 15 компаний из Финляндии договорились о создании некой компании Russia Office, которая лоббировала бы интересы финских компаний на территории Петербурга. Известно, что Kesko Group принимала в этом участие. Получило ли развитие это направление? – Полагаю, что эта работа замедлилась в связи с кризисом. Может быть, сейчас начнется новое развитие этого проекта. – А как строятся отношения с местными властями – в Петербурге и других городах? Где в этом отношении проще работается? – У нас хорошие отношения с администрацией Петербурга, о чем свидетельствует тот факт, что все наши объекты были открыты вовремя и не выбивались из бюджета. В про-

тивном случае, как вы понимаете, это было бы невозможно. В регионах дела обстоят также вполне хорошо, у нас уже работают магазины в Ярославле, Туле, Калуге. Что касается Москвы, то это настолько большой город, что наладить какие-либо отношения в нем очень трудно. Там так много инвесторов, что вы становитесь лишь одним из многих. Кроме того, в Москве мы находимся в начале нашего пути, запускаем первый проект, поэтому только присматриваемся к рынку. Хотя могу сказать, что согласование проектов в Москве занимает в два раза больше времени, чем в Петербурге. Но это и понятно, ведь там намного больше новых проектов. – До кризиса Kesko Group рассматривала вариант вывода на петербургский рынок своего подразделения Kesko Food через

приобретение одной из местных сетей. В частности, была практически завершена сделка по покупке «Ленты». Основной причиной отказа от приобретения этой сети стал экономический кризис или были и другие причины? – Мы просто не смогли договориться. Условия нас не удовлетворили. Дело было не только в цене, но в иных условиях контракта. – Сейчас у владельцев «Ленты» возникла идея выставить ее на аукцион. Готовы ли вы принять в нем участие? – Конечно, мы готовы рассмотреть это предложение. – Рассматриваете ли вы возможность покупки какой-либо другой действующей сети в настоящий момент? – Да, и не только в Петербурге, но и по всей России.

Тext: Irina Titova ...................... Photo: Anton Karelin

Klaus Laakso:

“We are open to any offers” At the times when economic analysts in the city say the food market of St. Petersburg is congested with retail stores in a number of locations, Finland-based Kesko Group has revived the idea to open its own chain of grocery supermarkets in the northern capital. Klaus Laakso, General Director of Kesko Real Estate, told CRE NorthWest about the development of this segment and other projects of his company. 24

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 5 – 6 (41) / 2 011

– Recently Kesko Group announced the plans to develop its own brand of Kesko Food in Russia during the next three years. The company is going to open several big food stores at one time in the country including St. Petersburg. Would you tell us more about those plans? – We intend to open four food retail stores in Russia in 2012-2013. For the moment we focus on the construction of such stores in Moscow and St. Petersburg. We haven't made the final decision yet on the number of objects in this or that city. It can be that we build two stores both in Moscow and St. Petersburg, or we can go for one object in St. Petersburg and three in Moscow. Currently we consider a number of land buying options, but we haven't signed any agreements yet. Therefore we are still interested to purchase plots of land ranging from one to 10 hectares, which can be used for building a Kesko Food store or one of our home improvement chain stores K-Rauta, for we still continue the development of that direction. Large sites would be more preferable, for then we'd be able to locate both of those retail formats within one territory. – What level of investment does that project imply? – In the next four years we are planning to invest up to 300 million euro in the development of Kesko Food and K-Rauta in Russia. – What are the major characteristics of the stores to be opened in Russia? Will they differ from similar objects functioning in Finland? – It will be the stores quite similar to the ones we have in Finland in terms of space, collection of goods, and price policy. The space of future local stores will range from 5,000 to 15,000 sq m depending on the location. – A 5,000-sqm store could be easily accommodated within the rented spaces of shopping malls. Do you consider this option? – Yes, that is quite possible. We are open for any offer. – What shop floor rent terms would be acceptable? – Rent contracts should imply a fix rent rate per square meter for the period of 5-10 years. Some indexation is possible but we are not willing to be in the situation when the rent rate suddenly goes up significantly. Therefore we prefer to build our own stores. This option would guarantee predictable economics of our projects for ten years in advance. Be it crisis or boom, our own rent rate won't change. As for other rent rates, we are studying the local market. It is not possible

| Hot Topic | Interview

| |

| Cover Story

to name any average rent rate, though, because in Moscow, for instance, it largely depends on the location of a shopping center. Thus, it can be one price in the Moscow province, the other – inside the Moscow Ring Road, and the third one – in the center. The gap can be as wide as 100-200%. The same can be said about Saint Petersburg. – Experts of real estate market say that the segment of food retail stores in St. Petersburg is congested. Such big retail chains as O'Key, Lenta, Metro Cash&Carry, Prizma and the others already work in the city. How do you estimate your own perspectives in the light of that competition? What do you stake on as your top priority, when you develop your brand? – I think our stores are already wellknown here in St. Petersburg. All local people, who have been to Finland, have most probably visited our K-citymarket food stores. That brand is popular among St. Petersburg residents who come to our country and we rely on those clients. It will be more difficult in Moscow, where people may know less about Finnish food store brands, but at the same time the market in that segment is less competitive in the Russian capital. – Have you begun the development of your brands in St. Petersburg exactly for those reasons? – It's rather easier for us, Finns, to work in St. Petersburg than in Moscow. Here we feel almost at home. – What districts of the city are more interesting for you? – We are ready to consider the entire city for location of our food stores. As for the development of our home improve-

NORTHWEST

ment K-Rauta stores, we are interested to have them in Nevsky district near Ladozhsky Railway Station, at Engels Prospekt on Parnas, and at Prospekt Slavy in Kupchino. In other districts of the city this chain already has its stores. At the moment we are opening the tenth K-Rauta store in city. It is located at Komendantsky Prospekt. Two stores of that chain are currently under construction in Moscow. They are to open at the end of this year. We are also planning to buy several plots of land for the construction of more K-Rautas in St. Petersburg.

– In 2008, before the crisis, the investment fund Sitre and 15 other Finnish companies agreed to found a joint society called Russia Office aimed to lobby the interests of Finnish companies on the territory of St. Petersburg. As we know, Kesko Group took part in that initiative. Has there been any development in regard to the idea? – I believe that work has slowed down due to the crisis. Maybe now that project will be restarted, given that the idea is very productive.

– How much has the DIY segment suffered during the crisis? – By our estimate, it went down by 30 percent.

– What can you say about your relationship with local Russian authorities in St. Petersburg and other cities? Where is it easier to work? – We have very good relations with St. Petersburg administration. The fact that all our objects were opened in time and kept within the budget proves it convincingly. Otherwise, it wouldn't be possible. The situation in other regions is also positive. We already have stores in Yaroslavl, Tula and Kaluga. As for Moscow, it is such a big city that relations cannot be built quickly enough. There are so many investors that you become just among many others. Besides, in Moscow we are only at the beginning of our activities. We’ve just launched our first project there and got acquainted with the local market. At the same time I can say that implementing a project in Moscow takes twice more time than in St. Petersburg. Yet it makes sense, for there are many more new projects getting launched in that city in general.

– What are your plans in other Russian regions? – As I've already said, in the short term outlook we are planning to open our retail food stores only in St. Petersburg and Moscow. As for other Russian cities, we consider only the development of our home improvement chain stores. I think by the end of spring we'll make our final decisions on those matters. Before the crisis we held negotiations on the construction of K-Rauta stores in Samara, Kazan, Togliatti, Volgograd, Nizhny Novgorod, that is, in the cities with population of about a million people. However, during the crisis we put those projects on hold. Now we'll be coming back to these ideas but carefully. For the beginning we plan to enter only one of the said regions, concentrate on it for two or three years, open at least two or three stores there, since it is more convenient from logistics perspectives. Then we'll see how that scheme works and after that we'll go to the next region.

Information Finland's Kesko Group was founded in 1940. Today it works on the markets of Finland, Sweden, Norway, Estonia, Latvia, Lithuania and Russia. The activities of the corporation include trading in foods and clothes, home improvement and repairs goods, cars, farming goods, equipment for mechanical engineering etc. It has two major branches, namely Kesko Food and Rautakesko. Kesko Food operates the chains of such brand stores as K-citymarkets, K-supermarkets, K-markets and K-extras. Rautakesko runs chain retail stores trading in home improvement and repair items. Kesko Group entered the Russian market in 2006, when it bought out St. Petersburg's DIY chain Stroymaster and later renamed Stroymaster into K-Rauta. Currently the company operates 10 K-Rauta stores in St. Petersburg. Total space of the stores makes 60,000 square meters. Three more retail outlets of K-Rauta operate in Kaluga, Tula and Yaroslavl. Last year the sales of K-Rauta reached 204 million euro, up 20.5% against 2009. Stroymaster operates the activities of Kesko Group in Russia. Kesko Real Estate is active on the development, investment, construction and property management markets.

– Before the crisis Kesko Group considered an option of bringing its branch of Kesko Food out to St. Petersburg market through buying one of local retail chains. Thus, the company almost had its deal cut on the purchase of Lenta. Was the economic crisis the major reason for waiving the deal, or were there any other reasons? – We just failed to close the deal because we were not quite satisfied with the terms. It was not only the matter of price but also of other provisions in the contract. – Today Lenta's owners have an idea to put Lenta up for auction. Are you ready to take part in it? – Sure. We are ready to consider that option. – Do you consider an opportunity of buying any other operational retail chain at the moment? – Yes, we do, and not only in St. Petersburg but also across Russia.

Те м а н о м е р а:

Правила с неизвестными Текст: Игорь Архипов .................................. Фото: Алексей Александронок, Владимир Тилес

етербургский строительный комплекс столкнулся с многогранными изменениями нормативно-правовой базы, регламентирующей различные аспекты деятельности инвесторов, девелоперов, застройщиков. Корректировки происходят как на уровне подзаконных актов городского правительства, так и на уровне базовых региональных законов, регулирующих градостроительный процесс. Ожидается, что в 2011–2012 годах пройдет ревизия Генплана, Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), законов о режимах зон охраны (РЗО) объектов культурного наследия, а также будут приняты региональные нормативы градостроительного проектирования (РГНП). Перманентное изменение правил игры, даже в случае их логичности и обоснованности, может создать для строителей дополнительные трудности. Фактор регламентирующей неопределенности играет большую роль в ходе проектирования и получения разрешений, а в каких-то случаях возникают задержки, вызванные необходимостью переработки проектов и их нового согласования.

Градостроительная деятельность в Петербурге попала в «зону турбулентности». Коммерческие риски для девелоперов и застройщиков существенно возросли. Это уже признают даже чиновники. За прокурорским реагированием Городские власти скорректировали порядок предоставления объектов недвижимости инвесторам. Пре дусмотренные постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30 декабря 2010 года № 1813 изменения были фактически инициированы прокуратурой города, предъявившей Смольному ряд претензий. Возражения прокуратуры вызвал установленный порядок, при котором разработка проектов планировки и межевания территорий (ППТ), принадлежащих городу, выполняются за счет заинтересованных инвесторов. Прокуратура потребовала от городских властей, в соответствии с нормами Градкодекса РФ, беспрепятственно выдавать застройщикам градостроительные планы на земельные участки, несмотря на отсутствие на них утвержденных ППТ. Претензии прокуратуры поставили под сомнение действовавший в Петербурге порядок предоставления участков в аренду для проведения изыскательских работ на 11 месяцев, по итогам которых инвестор должен был готовить ППТ на весь квартал, где находится пятно

под будущую застройку. Этот порядок был установлен базовым постановлением № 1592 от 21 сентября 2004 года, которое теперь, вместе с еще двумя десятками нормативных актов, отменено. Первый заместитель председателя городского Комитета по строительству Николай Крутов признает, что отмена привычной и вполне оправдавшей себя схемы закрепления участков в кратко срочную аренду под изыскательские работы была вызвана критикой со стороны прокуратуры и УФАС. «Хотя, на мой взгляд, мы до конца не досудились», – полагает он. В основе нового порядка – нормы Земельного кодекса РФ, предусмат ривающие два способа предоставления участков под строительство. Во-первых, «без предварительного согласования мест размещения объектов», то есть через процедуру торгов – для участков, на которые имеются утвержденные ППТ. И, как подчеркивает г-н Крутов, этот способ в администрации города рассматривается как основной: «Разрабатывается ППТ, задающий алгоритм развития территории, определяются земельные участки, пригодные для размещения тех или

иных объектов, проводятся торги». Но в ряде случаев оправдан и второй способ – «с предварительным согласованием мест размещения объектов», то есть, по сути, «целевка». «Федеральный законодатель все-таки не зря оставил этот способ, – убежден Николай Крутов. – Он предполагает обратную логику – необходимость размещения конкретного объекта с конкретной функцией на конкретном же участке. И если заявитель хочет что-то построить, то почему бы не выбрать место размещения объекта и не согласиться с этим намерением, если оно идет на пользу государству, обществу и частному интересу».

Пройденные «изыскания» Отмена механизма изыскательских работ при сохранении «целевки» – главное нововведение постановления № 1813. Причем, что важно, целевым способом могут предоставляться исключительно участки, на которые отсутствуют ППТ (иначе заявителю будет отказано в попытке получить объект в обход процедуры торгов). Потенциальный инвестор, согласно новому порядку, обращается в Ко митет по строительству с заявлением

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

о выборе участка. Чиновники этого ведомства с помощью других структур администрации собирают информацию об имущественно-правовом статусе объекта и заключения профильных комитетов. Затем они готовят проект акта выбора земельного участка, который в случае его согласования в КГА, КГИОП и КЗРиЗ утверждается соответствующим правовым актом. Таким образом, принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое официально публикуется. Инвестор, в свою очередь, выполняет кадастровые работы и учет, получает отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, собирает необходимый пакет документов. Наконец, правительство города по ходатайству вице-губернатора Романа Филимонова принимает постановление о предоставлении участка для строительства на инвестусловиях (оно будет действовать три года). Впрочем, в процессе подготовки по становления предусмотрена процедура оповещения в течение 30 дней других возможных интересантов, и, если появится вторая заявка на участок, вместо «целевки» он уйдет на торги. На весь процесс – от подачи заявки до принятия постановления – должно уходить не более трех месяцев. Девелоперы усматривают в упразднении изысканий приведе ние нормативной базы в соответствие с фактическим положением дел. С учетом того, что «целевка» уже

| Интервью

| Тема номера

| Мысли вслух

длительное время не распространяется на жилищное строительство, как отмечает заместитель гендиректора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров, «существенных перемен от появления нового постановления мы не ждем: в целом оно утвердило существующий порядок вещей». «Раньше на подготовку проекта планировки давалось 11 месяцев, и зачастую за это время сделать его было нереально и приходилось выпускать постановления два раза и более, – поясняет гендиректор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов. – Поэтому теперь, по сути, фиксируется имеющаяся ситуация: разработка ППТ длится более года. При этом по-прежнему, как и при изыскательских работах, объект не закрепляется за инвестором, он не защищен от отмены постановления в случае появления другого претендента или обращения кого-либо в суд. Только постановление о проектировании и строительстве дает инвестору гарантии». Генеральный директор VMB Trust Group Александр Гришин, также указывая на распространенность практики повторных выпусков постановлений на изыскания, говорит об определенном упорядочивании рынка: «Добрая половина проектов заканчивалась в процессе изыскательских работ ничем, и теперь, наверное, для девелоперов будет меньше рисков. В то же время надеюсь, чиновники осознают, что город не будет получать определенных средств от предоставления участков в аренду на период изыскательских работ. Кроме того, новый порядок может затруднить достаточно распространенный бизнес по продаже компаний с постановлениями на изыскания. Они не давали гарантий передачи объекта на проектирование и строительство, но на эту удочку попадались непрофессиональные инвесторы, а также иностранный бизнес». Однако можно отметить и явно спорный момент. Прежде всего, лишь от управленческих установок самих чиновников будет зависеть, насколько активно и в каких ситуациях власти станут использовать возможность предоставления «целевкой» участков без ППТ. Постановление № 1813 не содержит закрытого перечня, под объекты какого функционального назначения может выделяться земля по схеме «с предварительным согласованием мест размещения». Г-н Крутов признает: «У нас была попытка описать все возможные функции, но мы пришли к выводу, что всё перечислить невозможно. Если же в конце окажется «и т. п.», то это будет коррупциогенно, поскольку можно будет толко-

СЕВЕРО-ЗАПАД

вать по-разному. Лучше ничего, чем незакрытый перечень». Тем не менее, как заверяют руководители Комитета по строительству, широкой практики целевого предоставления объектов не предполагается. В частности, участки могут выделяться под малокоммерческие объекты социальной направленности (например, частные объекты спорта, здравоохранения, образования). «ПЗЗ разделили коммерческие объекты на связанные и не связанные с проживанием населения, а торговлю на объекты до 5 тыс. кв. м и свыше, – рассуждает Николай Крутов. – Поэтому я не вижу ничего страшного, чтобы для маленьких объектов торговли предоставлять участки «целевкой», а все участки под гипермаркеты, разумеется, пойдут через торги. Пусть сетевики торгуются!»

В очевидных случаях? Новый порядок, надеются участники рынка, позволит решить традиционные проблемы с выдачей КГА градостроительных планов, необходимых для начала проектирования и строительства объектов. Сложности с их получением касались участков, не имеющих утвержденных ППТ. Как считается, КГА руководствовался логикой, что градплан, содержащий все ограничения застройки участка, должен учитывать параметры ППТ, чтобы не нарушались нормы по размещению объектов соцкультбыта, учитывались потребности в развитии улично-дорожной сети и пр. Застройщики же исходили из того, что для составления градплана достаточно соблюдения требований действующего градостроительного законодательства (Генплана, ПЗЗ, закона о РЗО и др.). «Наша позиция состоит в том, что законодательство однозначно трактует обязанность госорганов выдавать градпланы без какой-либо увязки с подготовкой ППТ. Между тем сейчас в каких-то случаях градпланы не выдаются вовсе, а иногда выдаются даже под жилье. Ситуация оказывается абсолютно не системной», – констатирует г-н Возиянов. Позитивная оценка идеологии постановления № 1813, по мнению г-на Гришина, в частности, связана с тем, что оно идет вразрез с существовавшим в городе неписаным правилом: «Градостроительный план получить по Градкодексу вроде бы можно даже без ППТ, а по сложившейся практике – крайне сложно или практически невозможно». Впрочем, высказываются и противоположные мнения, исходящие из соображений комплексности развития территорий. «С точки зрения застройщика, мы считаем неоправданным выдачу градпланов на земельные участки

Николай Крутов, Комитет по строительству Санкт-Петербурга/ Nikolai Krutov без ППТ. Эта схема подразумевает, что застройщики, осваивающие свои участки внутри одного квартала, находятся в неравнозначных условиях. Тот, кто для своего небольшого участка сумел получить градплан быстрее, фактически диктует условия застройки всем соседям-коллегам, заставляя их подстраиваться под свой проект – по высотности здания, по его архитектурным особенностям и прочему, – подчеркивает гендиректор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин. – В противном случае каждый строит кто во что горазд, абсолютно не заботясь о целостной концепции квартала, не принимая во внимание необходимость строительства социальных объектов, дорожной инфраструктуры и других зон общего пользования». Чиновники утверждают, что практика выдачи градпланов при отсутствии ППТ вполне приемлема в ситуациях, когда очевидно: будущий объект не сможет существенно изменить градостроительную ситуацию в квартале. На взгляд г-на Крутова, чтобы в давно застроенном квартале возвести, к примеру, автомойку площадью 450 кв. м, нет необходимости требовать ППТ на всю территорию, дополнительно усложняя жизнь малому бизнесу: «Однако строительство жилья без проекта планировки невозможно». Примечательно, что ограничи ваться градпланом (без ППТ) чиновники собираются и при форми ровании пакетов документов для участков, выставляемых на торги. Уже получивший название «средний пакет» будет включать градплан, заполненный в соответствии с ПЗЗ. Продаваться же на торгах будет право аренды участка на три года. Возможно, будут устанавливаться также дополнительные ограничения

Те м а н о м е р а:

Несоответствие законодательству он усматривает и в предложенной Смольным новой схеме предоставления участков «целевкой» при отсутствии утвержденной документации по планировке территории. Более того, г-н Малков считает «необоснованным и принижающим роль градостроительного регулирования» передачу части полномочий в Комитет по строительству от КГА. В частности, КГА лишился права представлять предложения о выборе участков в целях их предоставления для строительства, принимать решения о предварительном согласовании места размещения объекта или отказа в размещении и так далее. Эдуард Тиктинский, RBI / Eduard Tiktinsky

функций. Главным же отличием от «полного пакета» станет отсутствие ППТ. В адресном плане подготовки документов для торгов, как отмечает чиновник, помимо участков под жилье (они готовятся только по «полному пакету») значится около сотни небольших участков под различные функции, которые будут упаковываться подобным образом. Не исключено, что эта практика еще встретит претензии прокуратуры или будет оспорена в судебных инстанциях. Заместитель председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам петербургского Законодательного собрания Сергей Малков убежден (и указывал это в депутатских запросах губернатору), что требованиям Земельного кодекса РФ противоречит включение в адресный план участков в границах территорий, на которые отсутствуют ППТ.

Сохранить влияние Особые беспокойства девелоперов вызывает изменение порядка подготовки ППТ и фактически (это следует из постановления № 1813) исключение из этого процесса самих инвесторов. Разработка ППТ теперь должна финансироваться из городского бюджета, выполнение же этой работы возлагается на ГУ «НИПЦ Генерального плана СанктПетербурга», подведомственное КГА. Хотя, как уточняет Николай Крутов, «никто этой обязанности с КГА никогда не снимал – это нормальная, обоснованная практика». «Может быть, у НИПЦ Генплана не хватало денег. Может быть, был определенный взгляд на разработку ППТ, ведь старая школа планировщиков никогда проекты планировок кварталов не делала», – замечает он. Впрочем, теперь, по словам г-на Крутова, стали готовиться качественные ППТ. Руководители Комитета по строительству не сомневаются в целесо образности передачи госструктуре

функций по разработке ППТ: «Нам не придется мучиться с земельными участками, которые по СанПиН не подходят ни для детских садов, ни для школ – есть такая проблема с ППТ, которые делают застройщики. Зачастую мы сталкиваемся с такими обрезаниями участков, что на них, к примеру, уже просто не садится школа, которую мы хотим, – с бассейном, с большим стадионом. Утвержденные проекты повторного применения для школ требуют 1,8 га, а когда ППТ разрабатывают застройщики, то под школу выделяют в лучшем случае гектар». Девелоперы в целом согласны, что разработкой ППТ следует заниматься городу. Их опасения главным образом связаны с тем, будут ли включаться в формируемый чиновниками тематический план подготовки ППТ интересующие их территории, в каком темпе будут выполняться работы и каково будет их качество. «Остается открытым вопрос, насколько эффективно, качественно и в какие сроки это будет выполняться, – отмечает г-н Берсиров. – Все будет зависеть от того, сколько сил и средств на это будет отпущено бюджетом». Массовое изготовление ППТ, на взгляд Александра Гришина, имеет больше плюсов, чем минусов: «Независимая структура может комплексно смотреть на развитие квартала. А сейчас могут возникать ситуации, когда, к примеру, второй участник инвестиционного процесса в квартале оказывается заложником: ППТ был разработан соседом по участку, он первым получил постановления и теперь может, по сути, шантажировать». Разумеется, преимущество подготовки ППТ самими девелоперами – это возможность

Специально для «Адмиралтейских верфей» городские власти решили изменить Генплан / The city authorities decided to change the Master Plan to please Admiralty Shipyards

Александр Лелин, «Ленстройтрест» / Alexander Lelin, Lenstroyinvest максимально «выжать» с территории, более скрупулезно подойдя к разработке документа. «КГА, в массовом порядке разрабатывая ППТ, не будет обладать подобной заинтересованностью, – признает г-н Гришин. – Все, что готовится массово, не учитывает индивидуальную специфику. Но эксперт убежден: «Если будет хотя бы такой утвержденный ППТ, когда инвестор придет на территорию, ему будет быстрее и легче скорректировать документ и получить градплан, чем самому проходить через все препоны». От КГА девелоперы ожидают усиления работы по подготовке проектов планировки. Известно, что НИПЦ Генплана в 2009 году было подготовлено лишь два проекта (причем лишь 13% территории города было охвачено документацией). Как сообщили в комитете, за прошлый год было утверждено 97 ППТ на общую площадь более 6,5 тыс. га (11% к площади Петербурга). Всего же в 2010-м были приняты решения о разработке 1097 ППТ (39% площади города), включая проекты планировки, выполняемые самими инвесторами. Залогом более высокой динамики обеспечения территорий ППТ должен стать применяемый с прошлого года подход, состоящий в покрытии проектом планировки сразу особо крупных территорий. Так, уже разработаны ППТ для территорий муниципального образования № 6 (313 га), Лисьего Носа (913 га), Зеленогорска (878 га) и др. Сейчас, согласно утвержденному тематическому плану на 2011–2012 годы, разрабатываются 55 ППТ (10,3 тыс. га). Для наращивания «объема производства» проектов планировки штат НИПЦ Генплана был увеличен на 38 человек. Для частных земель, как успокаивает застройщиков г-н Крутов, собст

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

венникам не запрещается самим разрабатывать ППТ, которые затем пройдут все предусмотренные согласования. Кроме того, судя по замечаниям девелоперов, найдены некие варианты участия частных компаний в разработке проектов планировки (к примеру, через заключение договора с НИПЦ Генпланом, официально выступающим заказчиком разработки документов). Девелоперы пока не разделяют оптимистичных прогнозов чиновников об экономии времени, которую может дать новый порядок выделения участков. Беслан Берсиров полагает, что длительные сроки согласования проектов вряд ли существенно сократятся: «Количество согласующих инстанций не уменьшилось, а увеличилось за счет НИПЦ Генплана, Комитета по строительству, других профильных комитетов. По той же причине не стала проще и вся процедура предоставления участков». При благоприятном стечении обстоятельств, когда участок выделяется «целевкой» и требуется лишь получение градплана без разработки ППТ, по мнению Александра Гришина, процесс может занимать около полугода вместо деклариру емых трех месяцев.

Скандальное наследие В правовом вакууме пока остаются вопросы высотного регулирования на значительной части территории Петербурга – в границах зон охраны объектов культурного наследия. Верховный суд РФ оставил в силе принятое в декабре 2010 года решение городского суда, который удовлетворил требования градозащитников в борьбе с проектом 400-метрового небоскреба «Охта центра». Таким образом, в качестве незаконных оказались признаны нормы ПЗЗ о возможности возведения локальных доминант на территории зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2-1 (ЗРЗ 2-1). Высотные параметры будущих строений были включены в ПЗЗ в ходе рассмотрения законопроекта во втором чтении в феврале 2009 года и превышали базовый уровень высотности, предусмотренный законом о РЗО. Главной целью заявителей было добиться признания невозможности локальной доминанты на Охтинском мысе. Для этой территории, относящейся к ЗРЗ 2-1, закон о РЗО устанавливал предельную высоту в 40 метров, но в ПЗЗ была предусмотрена стометровая локальная доминанта (а в дальнейшем Смольный утвердил ее превышение до 403 метров). В суде было доказа-

| Интервью

| Тема номера

| Мысли вслух

СЕВЕРО-ЗАПАД

но, что ни локальная доминанта на Охте, ни другие доминанты не согласовывались Росохранкультурой РФ, как этого требовало федеральное законодательство для территорий зон охраны. Всего, по подсчетам директора центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова, на территориях ЗРЗ 2-1 было предусмотрено 114 локальных доминант и еще 19 объектов, также противоречащих закону о РЗО, попадали в другие зоны охраны. На сегодня считаются действующими 67 градпланов, выданных для участков, где планируются или уже построены «доминантные» объекты. Устранив противоречие между законами, суд четко обозначил, что все условия градостроительной деятельности на территории зон охраны определяются исключительно законом о РЗО. Судя по всему, в Смольном пока не определились, как выходить из ситуации, при которой де-юре на огромных территориях, прилегающих к историческому центру (в том числе в зоне Обводного канала, Выборгской, Свердловской, Синопской набережных и т. д.), уровень застройки не может превышать 28–33 метров. При этом девелоперы понимают, что ответственность за это лежит на руководителях Смольного, не сумевших обеспечить последовательности в градостроительной политике, более того, допустивших фактически подлог при согласовании высотных параметров с Росохранкультурой. В итоге вне закона оказалась не только одиозная 400-метровая башня, но и многие проекты, относительно корректные с точки зрения визуального влияния на историчес кие панорамы и градостроительный ландшафт города. Девелоперы опасаются повторения ситуации, имевшей место при принятии ПЗЗ, когда не был установлен переходный период для проектов, начатых еще по прежним правилам. «Многим строителям пришлось делать шаг назад и перепроектировать объекты с учетом новых вводных, это вылилось в дополнительные сроки и деньги, – вспоминает президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. – Сейчас по ряду объектов часть строителей даже не начала реализацию однажды переделанных проектов, поскольку очевидна перспектива возможного повторения этой ситуации. Безусловно, многие объекты уже находятся в стадии реализации, близки к завершению или построены, а это значит, что у них есть покупатели – будущие жильцы, которые приобрели квадратные метры на абсолютно законных основаниях. Власть города, принимая

Те м а н о м е р а:

Беслан Берсиров, «Строительный трест» / Beslan Bersirov, Stroytrest решение по таким адресам, должна четко это осознавать: важно минимизировать возможные негативные последствия». Кроме того, как подчеркивает г-н Тиктинский в связи с возможными правовыми последствиями решения Верховного суда для текущих проектов, «не стоит забывать, что если разрешение на строительство было выдано до вступления в силу ПЗЗ и закона «О режимах зон охраны», то они не могут быть пересмотрены ни при каких обстоятельствах – это подтвердит любой юрист».

Границы «историчности» «Подвешенной» остается и ситуация с необходимостью согласования в Министерстве культуры (к которому переходят функции упраздняемой Росохранкультуры) ППТ на территории города как исторического поселения. Этот порядок вступил в силу с января 2011 года и коснулся Петербурга, который в прошлом году принятыми на федеральном уровне решениями был включен в этот перечень. Несомненно, этот шаг, учитывая градостроительную специфику города, имеет позитивное значение. Все известные градостроительные ошибки в Петербурге так или иначе стали следствием действий чиновников. Поэтому весьма полезна возможность задействовать на федеральном уровне дополнительные инструменты защиты. Для Петербурга особенно важно, что статус исторического поселения должен защищать не только отдельные памятники, но и все «исторически ценные градоформирующие объекты», в том числе историческую планировку застройки, природный ландшафт, подлежащие сохранению озелененные территории, весь комплекс объектов историко-культурного наследия.

Негативная реакция Смольного на это решение, публично обосновываемая опасениями, мол, ухудшится инвестклимат и замедлится градостроительное развитие мегаполиса, вылилась в попытки добиться на федеральном уровне «моратория» и даже исключения Петербурга из перечня исторических поселений. Впрочем, заявления руководителей Смольного о якобы достигнутых подобных договоренностях опровергались Минкультом РФ. В конце марта губернатор Валентина Матвиенко в очередной раз заявила, что принято решение заморозить действие федерального законодательства и ограничить в Петербурге историческое поселение пределами исторического центра города. Но, судя по дальнейшим комментариям представителей Смольного, не решен главный спорный вопрос о границах исторического поселения: будет ли оно исчерпываться лишь небольшой центральной охранной зоной или будет включать все территории зон регулирования застройки (согласно петербургскому закону о РЗО). Впрочем, как и в ситуации с отменой высотного регулирования ПЗЗ, девелоперов более всего раздражает отсутствие вообще какого-то алгоритма взаимодействия с Минкультом. Представители бизнеса надеялись, что он будет все-таки предложен структурами градостроительного блока – КГА и КГиОП. Разумеется, при подобной неопределенности работа над многими проектами затормозилась. «Никто еще не понимает, что делать, – сидим ждем», – признает г-н Гришин. «Основная проблема сейчас

за громкие нарушения в сфере сохранения культурного наследия Петербурга, допущенные местными чиновниками».

Риски «турбулентности» Неизвестная пока регламентирующая величина, которая будет существенно влиять на параметры проектов и возможные проблемы при согласованиях, – региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Документ должен содержать, в частности, минимальные расчетные показатели обеспечения населения объектами соцкультбыта, инженерной и транспортной инфраструктуры и их доступности для жителей, благоустройства территории. Вопреки логике федерального законодательства, в Петербурге РНГП не были утверждены до принятия Генплана в 2005 году. В 2009-м по инициативе Смольного в законе «О градостроительной деятельности в СанктПетербурге» было предусмотрено, что полномочия по подготовке и утверждению РНГП передаются правительству. Тем самым от процесса их разработки и обсуждения чиновники отстранили и депутатов ЗакСа, и общественные, профессиональные организации. В свою очередь, администрация и ее уполномоченные структуры, похоже, при подготовке этого сложнейшего документа испытывают трудности. В том числе и вследствие лоббистского влияния строителей. Как признают сами чиновники, сейчас рассматривается уже шестая редакция РНГП, но при этом еще далеко до достижения компромисса. Более того, нет определен-

утверждены РНГП, а затем уже предложен окончательный вариант изменений в Генплан и ПЗЗ. Однако пока остается неопределенность даже со сколько-нибудь реалистичными сроками принятия региональных нормативов и корректировки всей цепочки градостроительных законов. А значит, строительный бизнес неизбежно столкнется с массой неопределенностей и рисков. К примеру, не понятно, ориентироваться ли при разработке ППТ на действующий Генплан и нормативы ПЗЗ или на возможный проект РНГП. Если же на каком-то этапе разработки проектной документации не успеть отреагировать на очередные изменения правил игры, то придется проект перерабатывать и заново проходить согласования. «В 2011 году мы в Петербурге вступили в очень большую турбулентность в законодательстве, и, как уже говорят сами чиновники, коммерческие риски для застройщиков выросли, – констатирует г-н Возиянов. – Ситуация развивается по нескольким линиям. Фактически отменены ПЗЗ в части зон охраны (а это около половины территории города). Готовится проект РНГП, который в текущей редакции противоречит Генплану и ПЗЗ. Готовятся параллельно изменения в Генплан, а также в ПЗЗ. В начале года у нас была одна законодательная ситуация, а в конце года она будет совсем другой. Но мы не может предсказать, какая она будет. Никто не знает, как проектировать, какие нормы закладывать в проект и как все это согласовывать. Сложность законода-

Все известные градостроительные ошибки в Петербурге так или иначе стали следствием действий чиновников. Статус исторического поселения должен защитить не только отдельные памятники, но и все «исторически ценные градоформирующие объекты». связана с высотным регулированием, и фактически инвесторы должны сами согласовывать каждый проект, получая право на какую-то высоту», – добавляет Михаил Возиянов. Дополнительные согласования с Минкультом (на них отводится 35 дней) вызывают опасения девелоперов в связи с возможностью увеличения и так длительного цикла утверждения проектной документации, составляющего около двух лет. Хотя, по словам г-на Берсирова, при общих сроках согласования проектов эти 35 дней ничего не решают, если, конечно, этот срок будет соблюдаться: «Можно сказать, что это плата

ности даже по важнейшим методологическим вопросам (структура и состав документа, формулы расчета показателей, степень дифференциации показателей для различных районов города и т. д.). Итоговый вариант региональных нормативов, скорее всего, будет противоречить местами и Генплану, и ПЗЗ. Соответственно, с учетом РНГП потребуется корректировка этих документов, вносить изменения в которые планируется и по другим соображениям. Руководители Комитета по строительству заверяют, что на этот раз не произойдет смыслового разрыва: сначала будут

тельства нарастает, растет количество потенциальных нестыковок, но при этом мы не видим, чтобы кто-то квалифицированно отслеживал бы системность и обоснованность всех этих изменений». Девелоперам, заинтересованным прежде всего в четкости и предсказуемости правил игры, остается, похоже, лишь ожидать ответов на всевозможные вопросы. Более того, и теперь в условиях восстанавливающегося рынка приходится продолжать тратить дополнительные усилия, время и деньги на решение задач со слишком большим количеством неизвестных.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Interview | Cover Story

| |

| Outspoken Thoughts

NORTHWEST

Author: Igor Arkhipov ........................ Photo: Alexey Aleksandronok, Vladimir Tiles

Rules with Many Unknowns The urban development activity in Saint Petersburg has entered the “turbulence zone.” Commercial risks incurred by developers have grown significantly. This is recognized even by public officials.

he Petersburg construction industry faced protean changes in the legal framework regulating the investment and development activity. Amendments are entered both to subordinate acts and foundational regional laws. The Master Plan, Land Use and Development Rules (LUDR), cultural heritage conservation regimes are expected to be revised in 20112012, and new regional urban design standards (RUDS) are to be adopted. Permanent changes, even if logical and rational, create unnecessary impediments for builders. Regulatory uncertainty may significantly hamper the design and approval process.

In the wake of prosecutor’s reaction The city authorities have corrected the procedure of real estate projects presen-

tation to investors. Amendments ruled in Decree #1813 of Petersburg Government as of Dec. 30, 2010 were actually initiated by Municipal Prosecutor’s Office that laid a number of claims on Smolny. Municipal Prosecutor protested against the established procedure whereby land surveying projects (LSP) are actually developed by investors concerned, even though the land is owned by the city. Municipal Prosecutor demanded that the city administration give out land development plans to builders even in the lack of approved LSPs. The Prosecutor’s claims impugned the St. Petersburg official procedure of 11-month land lease for survey work. Based on its results, an investor was to prepare LSP for an entire quarter where a development plot is located. That procedure was introduced by base decree

C over S t or y:

Alexander Grishin, VMB Trust Group / Александр Гришин #1592 as of Sept. 21, 2004, but now it has been abolished along with a dozen of other regulatory enactments. First Vice Chairman of St. Petersburg Construction Committee, Nikolai Krutov, admits that the abolishment of the traditional and warranted scheme of land short-term lease for survey works was caused by criticisms from Public Prosecutor and National Antimonopoly Service (UFAS). The new procedure is based on the RF Land Code stipulating two ways of land allotment for construction purposes. First of all, “without preliminary agreement on project development spots and LSP,” land auctions are ruled. As emphasized by Mr. Krutov, this way is looked upon as the main one by the city administration. But in some cases the second way – “with preliminary agreement on project development spots” or “target allotment” – can also be justified.

Abolished “survey work” Cancellation of the survey work mechanism with the retention of target allotment is a new provision of Decree #1813. It is important that target allotment pertains to plots of land where LSP is missing. Pursuant to the new procedure, a potential investor should apply to the Construction Committee for land selection. Officers at this department pick up information on the property status and ownership as well as conclusions of special-purpose committees before turning to other structures of the city administration. Then they prepare a site selection act which is endorsed by a respective legal act after coordination with KGA, KGIOP and St. Petersburg Committee of Land Resources and Land Management. In this way a decision about preliminary approval of a project development spot is made and officially published. In his turn, the investor performs cadastral and inventory formalities, obtains a report on the property market

value, and collects a requisite package of documents. Finally the government, on application of Vice Governor Roman Filimonov, decrees the allotment of land to be developed on investment terms (the decree will be valid during 3 years). The entire process – from application to regulation enactment – must not take more than three months. Developers regard the abolition of survey work as bringing the regulation into conformity with the actual state of things. Given that target allotment has long been valid only for non-residential projects, deputy general director of Construction Trust Beslan Bersirov says, “we do not expect essential changes from the new resolution which actually endorses the actual state of things.” “Earlier a layout project was to be prepared for 11 months and quite often this time was insufficient and two or more resolutions had to be issued, – explains general director of YIT Lentek, Mikhail Voziyanov. – So now the existing situation is formalized: LSP is developed for more than a year. During the survey work an investor is not entitled to landed property and not immune to revocation of a decree in case another claimant shows up or someone goes to law. Only a design and construction resolution gives certain warrants to the investor.” Managing Director of VMB Trust Group Alexander Grishin, also pointing to a widespread practice of repeated issues of land-surveying resolutions, talks about better market regulation: “A good half of projects ended at the landsurveying stage and now developers perhaps will run lesser risks. Hopefully

this would be a corruption-generating ruling, since different interpretations are possible. Better nothing at all than an open-ended list!” Nevertheless officials from the Construction Committee assure that no wide practice of target allotment can be anticipated. IN particular plots of land can be allotted for social projects of limited commercial use (sport and recreational facilities, health and educational institutions).

Open-and-shut cases The market players hope the new procedure will solve traditional problems with the issue by KGA of urban development plans which are necessary for project design and construction to commence. It was difficult to obtain such plans for plots that lacked an approved LSP. It is believed that the logic of KGA was that the urban development plan containing all land development restrictions must take into consideration the LSP parameters not to infringe the standards of placing the essential community infrastructure and facilities, road network etc. Developers, in their turn, proceeded from the assumption that to draw up an urban plan it would suffice to meet the requirements of the current townplanning legislation (Master plan, LUDR, conservation zones regime etc.). A positive assessment of the philosophy behind Decree #1813 is related, in the opinion of Mr. Grishin, to the fact that it contravenes the unwritten rules in the city: “The Town-Planning Code seems to enable the reception of an urban development plan even without LSP, although it’s next to impossible according to the

Mikhail Voziyanov, YIT Lentek/ Михаил Возиянов, «ЮИТ Лентек» is quite acceptable whenever it’s obvious that a future project won’t significantly alter the town-planning situation in a given quarter. In the opinion of Mr. Krutov, in order to put in place a 450-sqm car wash in a long-established quarter, there is no need to require LSP for the entire territory. It’s noteworthy that municipal officials are also going to confine themselves to an urban plan (without LSP) when forming a package of documents for plots of land put up for sale. The so-called “intermediate package” will include an urban plan in line with LUDR. The leasehold title will be sold by auction for three years. Additional functional restrictions will possibly be introduced. The principal distinction from the “full

During the survey work an investor is not entitled to landed property and not immune to revocation of a decree in case another claimant shows up. Only a design and construction resolution gives warranties. public officials finally realize that the city won’t be able to raise funds by letting plots of land for the period of survey works. In addition, the new procedure might hamper the widespread business of selling companies with land-surveying permits.” But there is a point at issue. First of all, target allotment of land lots without LSP will again depend on administrative rulings of municipal officials. Decree #1813 does not specify directly or indirectly, when or for what projects and functions land can be allotted with “preliminary coordination of project development spots.” Mr. Krutov admits: “We made an attempt to describe all possible functions but came to the conclusion that it was impossible to list everything. If we put “etc” in the end,

established practice. “Nevertheless opposite opinions can also be heard from those engaged in integrated development of urban lands. “From developer’s perspectives we do not believe the issue of urban plans for plots of land without LSP is justified. This scheme implies that developers working on different sites within one quarter can find themselves in different conditions. The one who obtains an urban development plan faster than neighbors actually dictates his terms to others, – underlines CEO of Lenstroytrest Alexander Lelin. – Otherwise each builds in his own way without caring about a cohesive concept for a quarter, overlooking the need to construct community infrastructure.” Officials argue that the practice of issuing an urban plan in the lack of LSP

package” will be the lack of LSP. It is not excluded that this practice will yet be disputed by Public Prosecutor or judicial instances. Sergey Malkov, vice chairman of the Commission for Urban Economy, Development and Land Issues at Saint Petersburg Legislative Assembly, is convinced that the inclusion of plots within the territories, for which LSP is lacking, in the target plan is at variance with the provisions of the RF Land Code. He also sees discord with the legislation in the new scheme of target land allotment in the absence of an approved land development plan, put forward by Smolny. Moreover Mr. Malkov thinks a partial transfer of powers from KGA to the Construction Committee is “an unjustified move downplaying the role of townplanning regulation.” In particular KGA

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 5 – 6 (41) / 2 011

is deprived of its rights to present land selection proposals for the allotment of land lots for construction, to make decisions about preliminary approval of development spots or a ban on placing particular objects or functions etc.

Retaining the influence Developers are particularly concerned about a modified procedure of LSP preparation and the actual exclusion of investors themselves from this process (as follows from Decree #1813). The LSP development must now be financed from the city budget and done by St. Petersburg Master Plan Institute subordinate to KGA (Town-Planning and Architecture Committee), though in the words of Nikolai Krutov “nobody has exempted KGA from this obligation.” According to Mr. Krutov now higher quality LSP are prepared. Heads of the Construction Committee do not question the expediency of transferring the functions of LSP development to a government agency: “We’ll be rid of the headache with some plots of land which are not suitable for daycare centers or schools in terms of sanitary standards and rules – this is a common problem of LSP prepared by developers. Plots are often cut in such a manner that the site area becomes unfit for a school with a pool and a spacious arena.” By and large, developers agree that LSP should developed by the city. Their fears mainly relate to whether the sites they are interested in will be included in a themed plan of LSP prepared by municipal officials, and also to the pace of works and their quality. In the opinion of Alexander Grishin, en masse preparation of LSP has more pros than cons: “An independent authority may use an integrated approach to the development of a given quarter while now situations may arise when the second participant of the investment process becomes a hostage: suppose an LSP was developed by his neighbor who was the first to obtain the resolution and is in the position to blackmail other stakeholders.” The advantage of LSP prepared by developers themselves is the opportunity “to squeeze as much as possible” out of a given territory via a more scrupulous approach to this document. “KGA developing LSP en masse will not have a similar commitment,” admits Mr. Grishin. Yet the expert is convinced: “if an investor, entering a site, obtains such an approved LSP it will take him less time and effort to correct the document and obtain an urban plan, than when he has to overcome all snags on his own.” Developers expect KGA will intensify the works aimed at development plans preparation. The Master Plan Institute is known to have prepared only two draft plans in 2009 (documents were provided

| Interview | Cover Story

| |

| Outspoken Thoughts

NORTHWEST

only for 13% of urban land). As we were informed at the Committee, last year 97 LSPs for the total area of 6,500 ha were approved (11% of the total city area). Overall decisions about the development of 1,097 LSPs (39% of the city area) were made in 2010 – including the plans prepared by investors themselves. A new approach introduced last year, which implies the coverage of particularly large territories by the development plan must become a pledge of high dynamics in providing LSPs for various territories. Thus LSPs have already been developed for the territories of municipal entity #6 (313 ha), Fox Nose (913 ha), Zelenogorsk (878 ha) and some others. At the present time 55 land surveying plans (10,300 ha) are being developed in accordance with the plan approved for 2011-2012. Mr. Krutov reassures developers that landowners are not prohibited to prepare LSP for private landed properties provided that they will then pass through all mandatory approvals. In addition, as can be judged from some remarks of developers, certain schemes of private equity involvement in the preparation of development plans have been suggested (e.g. by signing agreements with Master Plan Institute). For now developers do not share the optimistic forecasts of officials about time savings allowed by a new land allotment procedure. Beslan Bersirov assumes that the long times needed for project approval will hardly be shortened: “The number of approving instances has increased, rather than decreased, because Master Plan Institute, Construction Committee and specialized committees have been added to the list. For the same reason the entire procedure of land allotment has not become simpler.” Under the favorable circumstances of target land allotment, when only a development plan without LSP is to be obtained, the process may take half a year instead of three months declared by the city administration, in the opinion of Alexander Grishin.

Flagrant heritage The issues of height regulation on a lion’s share of urban lands within the cultural conservation zones have not so far been judicially settled. The Supreme Court of Russia corroborated the validity of the city court ruling passed in December 2010, whereby the court answered to the claim of city defenders struggling against the Gazprom’s project of a 400meter tower in Okhta Center. Thus the LUDR standards allowing the erection of local centerpieces on the territory of a development and business activity regulation zone 2-1 (DRZ 2-1) were declared illegitimate. The height parameters of future developments were included in

C over S t or y:

LUDR in February 2009, and exceeded the base height stipulated in the law on RCZ (Regime of Conservation Zones). The main aim of the plaintiffs was to secure a verdict about the impossibility of a local centerpiece on Okhta Cape. The law on RCZ set the height limit at 40 meters for this territory pertaining to DRZ 2-1; however LUDR allowed for a 100meter local centerpiece (Smolny later increased this height to 403 meters). It was proved at court that neither the local centerpiece on Okhta nor other centerpieces were coordinated with the Cultural Conservation Committee of Russia in defiance of the national law on conservation zones. ECOM (Center of Expert Examinations) director Alexander Karpov counted that 114 local centerpieces were envisaged on the territories of DRZ 2-1; 19 other projects at variance with the law on RCZ were to be developed in other conservation zones. By now 67 development plans that have already been issued for the sites, where “centerpieces” are planned or have already been built, are thought to be valid. Having eliminated the discrepancy between the laws, the court clearly ruled that all urban development activities carried out within the conservation zones are to be solely defined by the law on RCZ. To all appearances, Smolny has not yet found a way out of the situation, whereby the permitted development height de-jure should not exceed 28-33 meters on vast territories adjoining the historical center (including the zones of Obvodny Canal, Vyborgskaya, Sverdlovskaya, Sinopskaya quays and others). Meanwhile developers are aware that responsibility is to be laid on the leaders of Smolny who were unable to ensure consistency in their townplanning policy and actually resorted to forgery as they were agreeing the height parameters with Cultural Heritage Conservation Committee. As a result, not only the odious 400-meter tower but also many other relatively correct projects (in terms of their impact on the historical skyline and cityscape) turned out to be beyond the law. Developers fear they may again end in a deadlock that was the case, when LUDR were adopted and no transition period for projects planned and launched in accordance with the former rules was set. “This was a major setback for many builders who had to redesign their proj-

ects in line with the new rules, which meant extra time and outlay, – recalls Eduard Tiktinsky, president of RBI holding. – Now some of the builders have not even launched the implementation of their once redone projects, fearing that this situation can be repeated. Other projects are under construction, to be sure, close to completion or have already been finished and this means that they have buyers – future dwellers who bought their living space on absolutely legal grounds. The city authorities should be aware of this reality.” Mr. Tiktinsky also underscores that in view of possible legal consequences of the Supreme Court ruling for the current projects “it should not be forgotten that those construction permits which had been issued prior to LUDR and RCZ law enactment cannot be revised under no circumstances.”

Borders of “historicity” The need to coordinate with the Ministry of Culture LSP on the territory of the city as a historical settlement also creates a very obscure situation. This procedure took effect on January 2011 and directly relates to Saint Petersburg which was included in this list after respective decisions were made at the federal level.

a “moratorium” at the national level and even to exclude St. Petersburg from the list of historical settlements. As can be judged by further comments of Smolny spokespeople, the main issue about the bounds of the historic settlement remains unsettled: will it be confined to a relatively small central conservation zone or include all development regulation zones? As in the situation with revocation of the height regulation by LUDR, developers are mostly exasperated by the lack of any algorithm of interaction with the Ministry of Culture. Business representatives hoped that it would still be proposed by such town-planning structures as KGA and KGIOP. Under this uncertainty the work on many projects slowed down. “The main problem is height regulation and investors should actually coordinate each project obtaining the right to a specific height,” adds Mikhail Voziyanov. Additional coordination with the Ministry of Culture (that should not take more than 35 days) is apprehended by developers in view of further extension of the approval-raising process which already lasts up to two years, although, in the words of Mr. Bersirov, “compared to the general time of design approval,

regional legislators, non-government and professional organizations are estranged by municipal officials from the process. In its turn, the city administration along with its authorized structures seem to face difficulties in preparation of this most sophisticated document – largely because of the lobbying influence of builders. Officials admit that the sixth version of RUPS is being currently considered and yet they have a long way to go for a tradeoff to be negotiated. No certainty exists even on most important methodology issues. The resultant version of RUPS will most likely be partially at variance with both Master Plan and LUDR. Accordingly, these documents will have to be corrected with regard for RUPS. Heads of the Construction Committee assure that this time there will be no conceptual gap: RUPS will be endorsed first, and then amendments to Master Plan and LUDR will be finalized. Yet the realistic time needed for the adoption of the regional standards is uncertain and so is the time needed to enter amendments to the entire sequence of town-planning laws. This means the construction business will inevitably encounter a lot of risks and uncertainties.

The status of a historical settlement ascribed to St. Petersburg must guard... all historically valuable town-forming objects. Given the town-planning specificity of the city, this was undoubtedly a positive step. All notorious town-planning mistakes in St. Petersburg always resulted from incompetent moves of municipal officials and so the very possibility to use extra safeguards at the national level is rather useful. It is especially important for St. Petersburg that the status of a historical settlement must not only guard individual memorials but all “historically valuable town-forming objects” as well, including natural landscape, greened areas and the entire wealth of historical and cultural heritage. Smolny’s negative reaction to this decision publicly grounded by apprehensions that the investment climate may deteriorate and urban development may slow down led to the attempts to secure

these 35 days do not seem critical.” “One can interpret this precaution as the price to be paid for scandalous violations of the heritage conservation law.”

“Turbulence” risks While they may have a serious impact upon the parameters of projects and cause some problems with their approval, regional urban planning standards (RUPS) have so far remained unknown. Contrary to the logic of the national legislation, RUPS had not been endorsed by St. Petersburg prior to the Master Plan adoption in 2005. In 2009, at Smolny’s initiative, it was specified in the law On Town-Planning Activities in St. Petersburg that the powers of RUPS preparation and approval are transferred to the government. Thereby

“In 2011 we’ve entered the zone of severe legislative turbulence and, according to municipal officials, commercial risks run by developers have increased, – states Mr. Voziyanov. – The draft RUPS contravene both Master Plan and LUDR. The legislative environment we had at the turn of the year may radically change at the year-end and it defies any predictions. Nobody knows how to design projects and to raise essential approvals.” Developers interested in clarity and predictability of the rules seem to have no other choice but wait for distinct answers to various question. Even now as the market keeps recovering, they have to invest additional money, time and effort in the solution of tasks with too many unknowns.

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Interview | Cover Story

| |

| Outspoken Thoughts

NORTHWEST

М ы с л и в с л у х / O ut s p oken T hought s:

Николай Вечер, FRICS, директор компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге

Nikolai Vecher, FRICS, Director of GVA Sawyer SPb

ного разговоров на тему: придут ли на российский рынок недвижимости иностранные инвесторы или нет? Но давайте взглянем на это трезвыми глазами. Что мы можем им предложить? У нас всего-то два вида продуктов – тема и ситуация. Ситуация – это когда вроде объект недвижимости и есть, но вот купить его невозможно: то здание разделено на 10 «кадаст ров», из которых три – в долевой собственности, то какие-то мутные посредники предлагают неизвестно что за непонятные деньги, то владелец здания в процессе переговоров поднимает цену процентов этак на 25, то еще что-то. Тема – это когда ситуации еще нет, она может возникнуть в дальнейшем, но вот деньги надо заплатить сейчас, а то она и не появится никогда. Поэтому и нет у нас никаких продуктов на рынке, а если и появляются, то их сразу же покупают. А еще говорят, что к нам не идут крупные инвесторы. Да ведь не идут в том числе и потому, что им «сесть» некуда, нет в городе нормальных офисных площадей в достаточном объеме, все мелочевка какая-то по 300–500 кв. м, а вот чтобы сразу 10–15 тысяч «квадратов» – такого нет. Появился, даже не появился еще, а так, выглянул на рынок приличный офисный центр Quattro Corti, так и сразу нет его – все одним махом взяла в аренду «Газпром нефть». А еще говорят о переизбытке офисных площадей. Какой переизбыток – нет их вовсе! On market without market

Елизавете Петровне, Петербурге мои предки поселились еще при здесь отвратительмат «Кли т: ворча ие это мой родной город. Мног климат, я здесь ой родн это меня для а , ть…» сляко ь, ный, дожд меня – в самый для наш ат клим И . родился, вырос и хочу умереть здесь , прохожие. мосты , улицы , дома о прост не – город меня раз, он мой. Для не всем, но дано душу эту ть Поня . Город – он живой, у него своя душа ь отсюда. Мне не уехат не своих дней а конц до тому – л, тому, кто поня внести свою лепту в его все равно, что станет с Петербургом, я хочу жаркие дебаты относиидут с Сейча . души его ю часть историю и стать . Одни говорят, что бургу Петер я ватьс тельно того, каким путем разви его центр новыми вать уродо тать перес и город ь роват надо законсерви только лакуны – ить остав надо что постройками, а другие говорят, снести и строьное остал все а , ойки застр зоны ные неприкосновен х кварталов стары ткань в ать вплет ить заново. Европейцы научились искусству. ному слож этому ся учим о тольк пока мы а , новые постройки кий. бургс петер – есть, какой , А климат менять не надо, он такой On home city Petrovna,

О РОДНОМ ГОРОДЕ

under Queen Elizaveta My ancestors settled down in St. Petersburg back ain about the disgusting local compl Many city. home my is burg which means Peters er conditions, for I was born, weath such to climate, rains and mud but I’ve got used houses, streets, bridges about only not is city the me For here. die to grew up and want grasp it, but whoever readily may ne everyo and pedestrians; it has its own soul. Not care what may happen to t I don’ day. last her or his to place this does, won’t leave bute to its history and become part of Petersburg in the future – I simply want to contri ways of Petersburg development. better about way under is debate its soul. Now heated disfiguring it with ugly struccease and city Some say it is necessary to conserve the chable development areas. untou l severa of n rvatio conse on insist tures while others new developments and with fabric urban old the Europeans have learned to intersperse be left as it is. should e climat Yet art. te intrica this ring we are only maste

О РЫНКЕ БЕЗ РЫНКА

We hear a lot of talks about overseas investors: whether they come to the Russian real estate market or not. But let’s have a sober only look at this problem. What do we have to offer them? We have real to refers latter The n. situatio two product types: subject and estate assets which are impossible to buy: either a single building ip, is divided into 10 cadastres of which three are in shared ownersh or some non-transparent mediators offer obscure assets for unreathe sonable money. Or a building owner raises the price by 25% in lack process of negotiations and suchlike. The subject refers to the of any situation which nevertheless may arise in the future if money is paid now – or it will never emerge. Some are frustrated because large investors do not come to our market; but major investors often cannot find a proper office in our city as the market abounds in small of office units from 300 to 500 sq m while there is no bulk supply or 10,000-sqm office blocks or larger ones. No sooner had a more market, the on emerged Corti) less decent office center (Quattro keep than the entire office space was leased by Gazprom neft. They mind my to but market the on space saying about redundant office quality office space is in short supply!

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

ays astonished at the div I travel a lot and I am alw is the way people iting thing on our planet exc st mo forms. I believe the youth went by under world. My early years and live in various parts of the t never in my life tha d lize rea er Soviet child, I Soviets and, like any oth ire des to see the world I could only dream of. The would I see exotic places graphy. This did not geo in is t university degree was so intense that my firs Sea Route and I even mainly over the Northern help, however: I traveled I traveled abroad. had 40 ned e; not until I tur visited the Northern Pol my imagination: New es had always captured For some reason three citi ed to New York, I was vel tra t g. And when I firs York, Venice, and Hong Kon this stunning city. In ets, imbibing the spirit of just roaming over its stre realized that this was and al Can o” over the Grand Venice I took a “vaporett . I was more impressed rld where I’d like to reside the second city of the wo l more than 500 years stil od sto Bruges, where life by a small Belgian city of pyramids in Mexico set over Hong Kong, Maya ago, rather than by the sun Botswana. or even wild elephants in

ми, которых я встречитаю, что мне очень повезло в жизни с людь от человеческой пути по ли прош о далек ь чал. Многие из них очен и, к образу жизн ле нача в заготовки, которой мы все являемся ессиопроф моей в было о мног й люде истинного человека. Таких была нда кома ая нальн нальной жизни. Очень сильная профессио стици инве ых сильн х самы из одна ное, в «ПСБ-ИнвестГрупп», навер ги колле шние тогда мои ь онных команд в городе на тот момент. Тепер я поддерживаю самые работают в разных компаниях, но со многими людей, с которыми я нда теплые отношения. Очень нравится кома очень нестандартны, кты прое шние ныне работаю сейчас. Все наши с такими вещами, таем креативны и сложны, что и нравится. Мы рабо лексное освокомп тает: рабо кто мало нас е с которыми вообще кром технопарки кты, прое ые ение территорий, гостинично-рекреационн гостиницы, ные: цион тради ь-то очен не кты и т. д. Да и строим объе и дальше мы что юсь, Наде аутлет-центры, бизнес-центры класса А+. ыми. нальн ессио проф и и тным ндар будем такими же неста On people and projects a long way from

О ЛЮДЯХ И ПРОЕКТАХ

people who have gone I believe I was lucky to meet many outstanding dawn of our lives to the dignified the at are all we billet” n “huma mere a being my professional career. There was in e peopl such human image. I also met many ps one of the strongest investa very strong team in PSB-InvestGroup – perha gues of those days work for collea my Now nt. mome ment teams in the city at that with many of them. I nship st relatio various companies but I maintain the warme offbeat, creative and are ts projec our All with. work tly appreciate the team I curren very few can handle which things sophisticated and I like that. We deal with such tality-recreational hospi ts, projec t pmen develo ated – examples include integr projects: hotels, nal raditio non-t projects, science parks etc. We also build rather s remain as alway we’ll ully Hopef etc. rs cente ess outlets centers, Grade A+ busin offbeat and professional as we are now.

СЕВЕРО-ЗАПАД

огда спрашивают, что самое интересное в недви жимости, то отвечаю, что самым интересным является непосредственное участие во всем жизненном цикле зданий: зарождение бизнес-идеи, формирование концепции и – обязательно! – маркетинговые исследования, оценивающ ие спрос, бизнес-план, мастер-план, архитектурная конце пция, проект, строительство, заполнение арендаторами и прода жа. Вроде все это всем известные и приевшиеся слова, но вот никог да не бывает двух одинаковых зданий, двух одинаковых решен ий, вообще, в недвижимости нет шаблонов – каждый проект уника лен. Мне кажется, что в жилой недвижимости больше стере отипности, чем в коммерческой. В жилье можно взять типов ой проект, привязать его к местности и к сетям – и строй себе на здоровье. В коммерческой недвижимости так не получится, даже торговые центры с относительно типовыми стеклянными фасадами все равно индивидуальны. То есть именно в коммерческ ой недвижимости есть реальная возможность напрягать свой разум, каждый раз решая одну и ту же задачу по-новому. Waiving stereotypes

When I am asked about the most exciting things in real estate, I answer that most interesting for me is to get directly involved in the whole life cycle of buildings: the conception of a business idea, concep tual development and indispensable marketing survey for demand assessm ent, business plan, master plan, architectural concept, construction, brokera ge, and lease or sale contracts. These seem to be hackneyed words and yet there never exist two identical buildings or two identical solutions. There are altogether no templates in real estate – each project is singular. I think residential real estate is more cliched than commercial projects. As to housing, you may take a standard project, perform geo-referencing, connec t it to utility lines and construct it. You won’t be able to do it in commercial real estate – even shopping malls with relatively standard glass facades and atriums have their own unique identity. In other words, it is in commercial real estate that it is really possible to strain the brain and solve the same task anew every time.

О ЛЮБОВНОМ НАСТРОЕНИИ

| Офисы

ОБ ОТКАЗЕ ОТ СТЕРЕОТИПОВ

| |

сь многообмиру и всегда поражаю это и есть довольно много езжу по что я, етс каж е жизни. Мн разию форм человеческой – то, как живут люди. Детство и те самое интересное на све бой другой кой власти, и я, как и лю етс сов при не увидеть е мн юность мои прошли зни имал, что никогда в жи Желание ть. советский ребенок, пон чта ме ько тол которых я мог вое выспер е диковинных городов, о ько велико, что у меня даж нь помогло: увидеть мир было настол оче не это графическое. Но шее образование – гео ому пути, даже на ом по Северному морск овн осн в ал путешествов почти до сороках ана стр ал, но в других Северном полюсе побыв бражать. Особенно ько читать о них и воо летия не был. Мог тол о три города: Ньюу-т ем мыми были поч желанными и недосягае ал в Нью-Йорк, то г. Когда я впервые поп Йорк, Венеция и Гонкон тывая дух этого впи , цам бродил по его ули льшому канацелыми днями просто Бо Венеции я прокатился по второй город потрясающего города. В это что ял, вапоретто и пон ление оставил лу на речном трамвайчике Но самое сильное впечат ть. жи бы ел хот я ксике и даже в мире, где Ме в я май ды гом, не пирами у меня не закат над Гонкон ьги бел йский город Ботсване, а маленький не стада диких слонов в более пятисот лет ась вил м жизнь остано Брюгге, город, в которо неудержимо. туда еще и еще раз тянет тому назад. Вернуться urn On where I’d like to ret ersity of human life

ВЕРНУТЬС Я ТС Е Ч О Х А Д У К , М ТО О

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Тема номера | Мысли вслух

силу некоторых особенностей воспитания искусство для меня сводится к литературе и кино, а в последние годы еще и к архитектуре. Сколько помню себя, всегда постоянно читал. Был довольно долгий период, лет 15 примерно, когда я перестал читать художественную литературу, почти полностью переключившись на философскую, богословскую и специальную. Но потом опять вернулся к художественной. Из русских писателей особенно выделяю Салтыкова-Щедрина и Платонова. Они глубже всех поняли суть и природу нас, людей, живущих в России. Например, «Современная идиллия» Салтыкова-Щедрина настолько точно описывает современную ситуацию в стране, что даже оторопь берет. Кино тоже очень люблю с раннего детства. Когда учился в институте, рядом на Васильевском острове был кинотеатр «Кинематограф», в котором показывали старые зарубежные и отечественные фильмы. У меня было несколько абонементов – они дали очень неплохое знание мирового кинематографа, помогающее и сейчас. Среди любимых фильмов – абсолютный шедевр «Любовное настроение» Вонга Кар-Вая. On idyll and mood for love

Because of my educational background art for me is limited to literatur e, cinema and architecture. I remember myself reading a lot at any age. During a rather long period of 15 years I stopped reading fiction and entirely switched to philosophical, theological and special literatur e, but then returned to belles-lettres. Of all Russian writers, I think very high of Saltykov-Shchedrin and Platonov who delved into the nature of Russian people deeper than anybody else. For instance, A Modern Idyll by Saltykov Shchedrin so accurately describes the present-day situation in this country that it makes me dumb-founded. I’ve also liked films since my early years. When I studied at the university, there was a special movie theatre close by, named Cinematograph, where they showed old domestic and foreign movies. I had several seasonal tickets. Those seasonal tickets made me well-versed in the world cinematograph and this helps me now. Among my favorite masterpieces is In the Mood for Love by Kar Wai Wong.

О ф и с ы:

Текст: Олег Мейер ......................... Фото: Владимир Тилес, архив CRE

PricewaterhouseCoopers переехал в БЦ BolloevCenter, заняв здесь 2,1 тыс. кв. м / PricewaterhouseCoopers moved to BC BolloevCenter, having occupied 2,100 sq m

Непростые движения

нализируя основные сделки на рынке аренды офисных площадей, связанные с переездом и совершенные в кризис, достаточно сложно выявить какие-либо закономерности. Во многом из-за того, что такая статистика не ведется, но основная причина – различные предпосылки, толкающие арендаторов сменить офис. Переезды будут независимо от кризиса, утверждают эксперты: рынок развивается, появляются новые качественные объекты, морально и физически устаревают давно действующие бизнес-центры и т. д. Кроме того, у каждого арендатора существует своя причина для

переезда, исходя из особенностей бизнеса: для одних важна близость к КАД, а кто-то в силу разных причин хочет располагаться исключительно в центре города. «Одним фирмам необходим большой поток клиентов, поэтому они ориентируются на близость к центру и станциям метрополитена. Другим, например компаниям в сфере информационных технологий, это совершенно неважно – они могут размещаться в удаленных офисах. Поэтому перемещение компаний из одного бизнес-центра в другой неизбежно», – подчеркивает директор по развитию VMB Trust Group Валерий Хламкин. «В минувшем году

на переезды приходилось не менее 30% сделок», – оценивает директор департамента брокериджа компании NAI Becar SPb Наталия Черейская.

Беспорядочные сделки Однако в период кризиса эти процессы стали более беспорядочны. По словам руководителя отдела офисной недвижимости компании ASTERA SPb Александры Смирновой, в 2009 году многие арендаторы проявляли фиктивную активность, проводя мониторинг рынка по ценовому предложению. Делалось это для того, чтобы аргументировать перед собст венником занимаемых ими поме-

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

щений необходимость снижения арендных ставок. При этом фактичес ких случаев миграции арендаторов, утверждает она, было не так и много: «Переезд – весьма затратный процесс, и в большинстве случаев проще прий ти к компромиссу с собственником бизнес-центра, в котором располагается офис, чем менять дислокацию. Если была возможность избежать переезда, арендатор старался его избежать. Компания решалась на это только в случае, если не удалось договориться с собственником о приемлемых для нее коммерческих условиях аренды». При этом для собственника, утверждает г-жа Смирнова, пойти на небольшую уступку чаще было выгоднее, чем неопределенный срок содержать пустое помещение и тратить усилия и средства на поиск нового арендатора. «В этот период крупные арендаторы пытались либо сократить площади действующих офисов, либо передоговориться с собственниками, либо и то и другое. Переезды крупных арендаторов в 2009 году были единичны», – подтверждает заместитель директора, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle SPb Анна Романова. Самая крупная сделка-переезд 2009-го была связана с расширением представительства в нашем городе

| Мысли вслух | Офисы

| |

| Обзор рынка

компании Yota, из-за чего фирме пришлось переехать из бизнес-центра «Сенатор» на Васильевском острове в многофункциональный комплекс «Атлантик Сити» в Приморском районе, практически на выезде из города. Компания заняла здесь сразу 7,8 тыс. кв. м на семи этажах. Компания Valio покинула бизнесцентр «У Ростральных колонн», также расположенный на Васильевском, чтобы обосноваться в офисном здании «Премиум» (YIT) на Приморском проспекте. Налицо – явная децентрализация спроса. Однако в тенденцию это так и не вылилось. В то же время прошел ряд доста точно крупных сделок, когда компа нии-арендаторы меняли месторасположение своего офиса, не покидая исторического центра: к примеру, фирма Ancor сменила бизнес-центр Apollo на проспекте Добролюбова на BolloevCenter в переулке Гривцова, а «ТНК-ВР Северная столица» перебралась из бизнес-центра «Питер» на Итальянской улице в «Сенатор» на улице Профессора Попова. Инвест компания «КИТ фортис» переехала из бизнес-центра «Атриум» на Невском проспекте в Renaissance Plaza на улице Марата. Из «Атриума» съехала и компания Regus, арендовавшая здесь почти 1 тыс. кв. м офисных площадей в течение последних десяти лет. Она переселилась в бизнес-центр «Австрийский» на Пироговской набережной, увеличив арендуемые площади более чем в два раза. Правда, спустя еще год Regus вернулась на Невский – в комплекс «Невский плаза», поскольку ранее арендованный ею офисный центр был выкуплен для собственных нужд Федеральной сетевой компанией. Или наоборот, улучшали место расположение и качество офисов. Например, IT-компания «Аркадия» переехала из помещений в районе станции метро «Технологический институт» в бизнес-центр «Ростра» на Заневском проспекте.

СЕВЕРО-ЗАПАД

в новых качественных проектах», – отмечает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. «Если в 2009-м компании переезжали, чтобы сократить свои издержки, пытаясь тем самым остаться на плаву, то уже в прошлом году, в самом начале роста рынка, появились арендаторы, готовые улучшить качественный уровень своих помещений и переехать из офисного здания низкого класса в современный бизнес-центр», – добавляет генеральный директор компании Knight Frank SPb Николай Пашков. «Кризис постарались использовать в свою пользу все арендаторы: и те, кто вынужден был экономить в силу сокращения бюджетов, и те, кто чувствовал себя относительно неплохо. Кто-то был вынужден уехать из класса А, чтобы оптимизировать свои расходы в два-три раза, кто-то сокращал количество занимаемых площадей, кто-то, наоборот, переезжал из низкоклассных офисов в современные бизнес-центры», – констатирует заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International SPb Дмитрий Шишанов. Как отмечают эксперты, в 2010 году на рынке аренды офисных площадей наиболее активно вели себя строительные, страховые, консалтинговые, юридические, аудиторские и IT-компании, архитектурные студии, финансовые структуры. Как правило, они улучшали условия аренды. Самая крупная сделка прошлого года связана со стремлением дочерней структуры «Газпрома» в Петербурге – компании «Газпром нефть» – сконцентрировать все свои подразделения в едином центре, пока для этого не будет возведено новое здание (теперь уже в Лахте). Видимо, временно компания решила обосноваться в недавно отстроенном многофункциональном комплексе Quattro Corti, арендовав все его 11 тыс. офисных «квадратов». Также в минувшем году консорциум «Кодекс» пере-

Анна Романова, Jones Lang LaSalle / Anna Romanova брался из старого НИИ телевидения в Выборгском районе в бизнес-центр «Кантемировский» на Петроградской стороне. Менее крупные переезды были отмечены как во вновь построенные бизнес-центры, так и в давно действующие здания, как в объекты, расположенные в спальных районах и на окраинах города, так и в центре Петербурга.

Лучше, но за те же деньги «Вопрос о переезде нашей компании впервые был поднят руководством еще 2,5 года назад. В то время рынок офисной недвижимости был сильно перегрет, арендодатели не всегда адекватно оценивали свой товар в соотношении цена-качество и в соответствии с требованиями, предъявляемыми к помещениям арендаторами. Совершенно очевидно, что переезд является сложным и высокозатратным проектом. Любая организация при принятии решения такого масштаба обязательно внимательно изучает все вопросы, связанные и с расходной частью, и с приобретаемой выгодой (в частности, нематериальной – например,

Туда и обратно В 2010 году, по словам экспертов, количество переездов увеличилось. «Многие компании поняли, что можно воспользоваться ситуацией и падением цен на рынке, для того чтобы переехать в более качественные помещения», – комментирует г-жа Романова. Наиболее востребованы, по ее словам, были площади в бизнес-центрах класса В: «Поскольку из С переезжали в В, улучшая условия, а из А переезжали в В, чтобы сократить расходы на содержание офиса». «Из-за существенного дисконта арендных ставок можно было очень выгодно арендовать площади

О ф и с ы:

Крупные сделки по аренде площадей в бизнес-центрах Петербурга в 2009 году / Big Office Space Lease Deals in St. Petersburg Business Centers, 2009 Бизнес-центр / Business Center

Адрес / Location

Арендатор / Tenant

Арендованная площадь, кв. м / Leased area, sqm

Управляющая компания, брокер сделки / Management Company, Broker

«Атлантик Сити» / Atlantic City

Савушкина ул., 126, лит. А / 126 Savushkin St, lit. А

Yota / Yota

7800

УК «Атлантик Сити» / MC Atlantic City

«Лидер» / Leader

Конституции пл., 7 / 7 Constitution Square

«Санкт-Петербургские электрические сети» / Saint Petersburg Electric Grid

3240

УК «Лидер» / MC Leader

«Линкор» / Linkor

Петроградская наб., 36, лит. А / 36 Petrograd Embankment, lit. А

Группа БФА / BFA Group

3200

«Менеджмент компания БФА» / Management Company BFA

«Лидер» / Leader

Конституции пл., 7 / 7 Constitution Square

ООО «Призма» / Pryzma LLC

2680

УК «Лидер» / MC Leader

«Линкор» / Linkor

Петроградская наб., 36, лит. А / 36 Petrograd Embankment, lit. А

Open Way Service

2600

«Менеджмент компания БФА» / Management Company BFA

«Невский, 38» / Nevsky, 38

Невский просп., 38/4 / 38/4 Nevsky Ave

«Связь-банк» / Sviaz Bank

2480

«Менеджмент компания БФА» / Management Company BFA

«Ростра» / Rostra

Заневский просп., 30/2, лит. А / 30/2 Zanevsky prospekt, lit. А

ЗАО «Аркадия» / Arcadia

2200

East Real

Apollo / Apollo

Добролюбова просп., 8А / 8А Dobrolyubov prospekt

«ФосАгро АГ» / FosAgro AG

2000

А Plus Estate

«Арена Холл» / Arena Hall

Добролюбова просп., 16 / 16 Dobrolyubov prospekt

СГ «Спасские ворота» / Spasskie Vorota Insurance

1700

ГК «Промсвязьнедвижимость» / GC Promsvyaznedvizhimost

«Сенатор» / Senator

Профессора Попова ул., 37, корп. 3 / 37 Professor Popov St, block 3

СК «Росно» / Rosno Insurance

1587

УК «Сенатор» / MC Senator

«Сенатор» / Senator

Чапаева ул., 15 / 15 Chapaev St

Институт «Гипрошахт» / Institute Gyproshakht

1556

УК «Сенатор» / MC Senator

«Выборгская застава» / Vyborgskaya zastava

Большой Сампсониевский пр., 68 / 68 Bolshoi Sampsonievsky pr.

«Телрос» / Telros

1500

«Бюро имущественных операций» / Buro Imushchestvennykh Operatsiy

«Арена Холл» / Arena Hall

Добролюбова просп., 16 / 16 Dobrolyubov prospekt

Swedbank

1500

Jones Lang LaSalle

Без названия / Unnamed

7-я линия ВО, 44 / 44 Seventh Line of VI

«Мегафон» / Megafon

1500

Megapolis Property Management

«Арена Холл» / Arena Hall

Добролюбова просп., 16 / 16 Dobrolyubov prospekt

Promt

1487

Knight Frank

«Вант» / Vant

Обуховской Обороны пр., 120, лит. З / 120 Obukhoskaya Oborona pr, lit. З

«Доминанта-Энерджи» / Dominanta-Energy

1350

East Real

Pulkovo Sky / Pulkovo Sky

Внуковская ул., 2 / 2 Vnukovskaya St

Lindorff

1250

Jones Lang LaSalle

Pulkovo Sky / Pulkovo Sky

Внуковская ул., 2 / 2 Vnukovskaya St

Imtech

1250

Jones Lang LaSalle

Pulkovo Sky / Pulkovo Sky

Внуковская ул., 2 / 2 Vnukovskaya St

«Центр Развития» / Tsentr Razvitia

1250

Jones Lang LaSalle

Owental History / Owental History

Социалистическая ул., 14, лит. А / 14 Sotsialisticheskaya St, lit. А

НТК «Интурист» / NTK Intourist

1218

East Real

«Петровский форт» / Petrovsky Fort

Финляндский просп., 4а / 4а Finlandsky pr.

«Столовая № 1» / Stolovaya #1

1200

Colliers International

«Премиум» («ЮИТ») / Premium (YIT)

Приморский просп., 54 / 54 Primorsky pr.

«Натурпродукт» / Naturprodukt

1200

Jones Lang LaSalle

«Сенатор» / Senator

Профессора Попова ул., 37, корп. 3 / 37 Professor Popov St, block 3

«ТНК-ВР Северная столица» / TNK-BP Northern Capital

1200

Jones Lang LaSalle

«Телеком СПб» / Telecom SPb

Гельсингфорсская ул., 2 / 2 Gelsingforskaya St

ООО «АстроСофт» / Astro-Soft LLC

1150

ASTERA

«Восстания, 18» / Vosstaniya, 18

Восстания ул., 18 / 18 Vosstaniya St

ООО «РН-Бункер» / RN-Bunker

1150

Jones Lang LaSalle

«Б5» / B5

Бакунина просп., 5 / 5 Bakunin prospekt

«Галактика» / Galaktika

1100

«БестЪ. Коммерческая недвижимость» / BestЪ. Commercial Real Estate

Pulkovo Sky / Pulkovo Sky

Внуковская ул., 2 / 2 Vnukovskaya St

«Бранч» / Brunch

1100

Jones Lang LaSalle

«Соверен» / Sovereign

Малый просп. ВО, 22, лит. А / 22 Maly prospekt of VI, lit. А

ТПП Ленобласти / CCI of Leningrad Province

1050

Maris Properties, East Real

«Лидер» / Leader

Конституции пл., 7 / 7 Constitution Square

ООО «Алгос-Фудс» / Algos-Foods LLC

1007

УК «Лидер» MC Leader

«Лидер» / Leader

Конституции пл., 7 / 7 Constitution Square

УК «СМ-24» / MC SM-24

1000

УК «Лидер» / MC Leader

«Лидер» / Leader

Конституции пл., 7 / 7 Constitution Square

ООО «СК Имоника» / SK Imonika

1000

УК «Лидер» / MC Leader

Источник / Source: данные управляющих и брокерских компаний / data of management and brokerage companies

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

имиджевой составляющей). Поэтому мы решили отложить решение этой проблемы на более поздний период», – вспоминает старший менеджер по оперативному управлению офисом и развитию бизнеса компании PricewaterhouseCoopers (аудиторские, консалтинговые и юридические услуги) Наталья Алексеева. Экономический кризис, по ее словам, сильно повлиял на рынок недвижимости не только в плане стоимости аренды, но и в плане изменения политики арендодателя, которая стала намного более гибкой и ориентированной на конечного потребителя. «Кроме того, в прошлом году на рынке появилось несколько новых качественных объектов класса А, которые отвечали всем нашим требованиям, и мы воспользовались благоприятным моментом. Помимо уровня ставки арендной платы особое внимание уделялось расположению и окружению нового здания, его техническим параметрам, наличию развитой инфраструктуры (разнооб разные места для питания, парковка, близость к метро и крупным магист ралям), безопасности района, качеству помещения, удобной планировке и качественному сервису со стороны управляющей компании», – продолжает г-жа Алексеева. – Благодаря грамотной и очень взвешенной ценовой политике собственника здания и удачному моменту, выбранному нами для переезда, мы смогли значительно улучшить наши условия (как в плане престижности и удобства расположения, качества самого бизнес-центра и обслуживания, так и в плане позиционирования на рынке) при незначительном увеличении затрат на аренду». Процесс поиска и выбора нового офиса занял у PwC приблизи-

| Мысли вслух | Офисы

| |

| Обзор рынка

тельно три месяца. К услугам брокеров в компании не прибегали. «Благодаря переезду нашей компании удалось повысить класс занимаемого офисного помещения с С до В+ и сократить издержки на содержание офиса. Ранее мы располагались в офисном центре на территории технопарка «Литовская, 10» – в конце 2009 года расширили свой офис до 1,2 тыс. кв. м за счет переезда в бизнес-центр «Телеком СПб» на Большом Сампсониевском проспекте», – рассказывает руководитель административно-хозяйственной службы компании «АстроСофт» (разработчик программного обеспечения) Алексей Варенников. По его словам, это предложение отличалось целым рядом преимуществ: условия аренды были значительно лучше, чем у прежнего арендодателя, располагался бизнес-центр вблизи бывшего офиса и достаточно близко к метро. «Экономия на аренде и эксплуатационных услугах, безусловно, важна всегда, тем более в кризисный и посткризисный периоды. И в нашем случае это было реальным аргументом в пользу данной площадки. Весь поиск помещения занял около двух месяцев, окончательный выбор – около двух недель», – резюмирует г-н Варенников.

Качественная ротация Между тем, по словам заместителя генерального директора компании Maris Properties / CBRE Надежды Ермишиной, многие клиенты из бизнес-центров класса С, которые большими партиями мигрировали в 2010 году и на которых все брокеры возлагают надежды, уже не могут переехать в качественные бизнес-центры по приемлемой цене.

СЕВЕРО-ЗАПАД

Enkata заняла 1,2 тыс. кв. м в БЦ Renaissance Plaza на улице Марата / Enkata occupied 1,200 sq m in BC REnaissance Plaza on Marat Street «В бизнес-центрах класса В мы уже видим арендные ставки в 900– 1000 руб./кв. м, максимально мы сейчас совершили одну сделку в 1,4 тыс. рублей. Для арендаторов С-класса это уже неинтересно, и несколько крупных арендаторов предпочли остаться на старом месте. Поэтому новая волна миграции возможна, но при условии, что предложение будет увеличено», – считает она. Однако в целом эксперты уверены, что процесс ротации арендаторов еще далек от завершения. Так, по оценкам г-жи Смирновой, около 40% арендаторов не удовлетворены своими нынешними условиями и рассматривают возможность переезда, а у многих из них уже появились для этого финансовые возможности. «Ротация арендаторов не закончилась и будет продолжаться до тех пор, пока ставки аренды полностью

не вернутся к докризисным значениям», – констатирует Дмитрий Шишанов. Дмитрий Золин также прогнозирует дальнейшую ротацию арендаторов, но не массовую, как в момент кризиса, а более умеренную, в соответствии с темпами роста рынка. «При растущей экономике успешные арендаторы смогут платить более высокую ставку, соответственно, вырастет средняя цена аренды. Это обычная рыночная тенденция, – поясняет он. – Отличием от роста рынка в период 2005–2008 годов может стать то, что арендаторы более требовательно будут относиться к качеству офисов, да и девелоперы, наученные кризисом, будут реализовывать более продуманные концепции. В результате в отдаленном будущем должен сократиться объем некачественного предложения на рынке аренды офисных площадей».

O f f ic es:

Author: Oleg Meier ..................... Photo: Vladimir Tiles, CRE аrchive

Uneasy Moves The migration of St. Petersburg tenants from one business center to another is far from being complete. In expert estimation, about 40% of tenants are not satisfied with their current offices and plan to change them. And many already have financial opportunities for a move.

nalyzing major move-related deals on the office space lease market, closed during the crisis, it’s rather difficult to identify any particular patterns – largely because nobody keeps such a record. The main reason is various prerequisites pushing tenants towards changing an office. Moves take place regardless of the crisis, experts point out: the market keeps developing, new quality office facilities emerge, functional business centers become physically and morally outdated etc. What is more, each tenant has its own reason and business considerations

behind an office change. For some close proximity to the Ring Road is important while others seek central location for various reasons. “Some companies need an intense client flow and so they seek a central location and proximity to metro stations. Others, like IT companies, do not care about central location and may well be accommodated in remote offices. Therefore the migration of companies from one business center to another seems inevitable,” underlines Valery Khlamkin, Development Director of VMB Trust. “Last year moves accounted for at least 30% of transac-

tions,” counted Natalia Chereyskaya, Brokerage Director of NAI Becar SPb.

Erratic deals During the crisis these processes became more disorderly. In the words of Aleksandra Smirnova, head of the office real estate department at ASTERA SPb, in 2009 many tenants developed fictional activity, monitoring the asked prices on the market. This was done for pressure to be put on the owners of the premises they occupied, to force out a rent reduction. For all that, quite few tenants actually migrated, she affirms:

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Outspoken Thoughts | Offices

| |

| Market Report

negotiate the acceptable terms of lease with the landlord.” According to Ms. Smirnova, it is often more paying for a landlord to make a small conces-

NORTHWEST

TNK-BP Northern Capital moved from BC Piter on Italian Street to BC Senator at Professor Popov Street. The investment company KIT

sonable prices,” notes Dmitry Zolin, managing partner of LCMC. “While in 2009 companies were moving to cut their costs and keep afloat, last year

Moving is a rather costly process and in most cases it is easier to negotiate a tradeoff with the owner of an office center than to change places. And tenants try to use every opportunity to avoid relocation.

“Moving is a rather costly process and in most cases it is easier to negotiate a tradeoff with the owner of an office center than to change places. And tenants try to use every opportunity to avoid relocation. Companies resolve to move out only when they fail to

sion than to keep office areas vacant for a long time and invest money and efforts in the search of a new owner. “During this time large owners either tried to cut office areas they occupied or renegotiate the terms with their landlord, or both. Very few large tenants changed their offices in 2009,” agrees Anna Romanova, in charge of dealings with office space owners at Jones Lang LaSalle. The biggest moving deal in 2009 was related to the expansion of Yota Company in our city – that company had to move from BC Senator on Vasilievsky Island to multifunctional center Atlantic City in Primorsky district at the very exit from the city, where the company now occupies 7,800 sq m on seven floors. Valio moved from BC At Rostral Columns also located on Vasilievsky Island to the office building Premium (YIT) on Primorsky prospekt. This apparent decentralization of demand did not develop into a trend, though. At the same time a number of rather big deals were stricken, whereby tenant companies changed their offices without leaving the historical center: thus Ancor changed BC Apollo on Dobrolyubov prospekt for BolloevCenter at Grivtsov Lane while

Fortis moved from BC Atrium on Nevsky to Renaissance Plaza on Marat Street. Regus also moved out of Atrium where it lease almost 1,000 sq m of office space during the recent decade and resettled to BC Austrian on Pirogovskaya Quay, having more than doubled the occupied office space. A year later Regus came back to Nevsky, namely to Nevsky Plaza business center, since the earlier leased office center was bought out by the National Electric Grid Company for its own needs.

Back and forth In the words of experts, the number of moves increased in 2010. “Many companies realized that it was possible to make use of the situation and falling prices on the market to move to higher quality premises,” comments Ms. Romanova. In her words, office areas in Grade B business centers were in highest demand: “Because some were moving from Grade C to Grade B to improve their office conditions, while others were moving from Grade A to Grade B to cut their office upkeep expenses.” “Because of considerable rent discounts it was possible to lease areas in new quality projects at very rea-

at the very start of market growth there appeared tenants ready to raise the quality of their premises and move from a lower grade office building to a contemporary business center,” adds Nikolai Pashkov, CEO of Knight Frank SPb. “All tenants tried to benefit by the crisis: both those who had to economize on account of budget cuts and those who were relatively well off. Some were forced to move out of Grade A to cut their spending twice or even thrice; others reduced the occupied office space while still others, on the contrary, were moving from low-grade offices into up-todate business centers,” states Dmitry Shishanov, deputy director of office real estate department at Colliers International SPb. As noted by experts, most active on the market of office space lease in 2010 were construction, insurance, consulting, IT companies, law and audit firms, architectural studios and finance firms. They generally improved their terms of lease. The biggest deal of last year had to do with aspiration of Gazprom’s subsidiary in St. Petersburg – Gazprom neft – to concentrate all its divisions in a single center until a new building is constructed for this purpose (this

O f f ic es:

Aleksandra Smirnova, ASTERA / Александра Смирнова time in Lakhta). The company decided to settle down for some time in the newly built mixed-use center Quattro Corti, having leased all 11,000 sq m of office space available in that mixeduse. Also last year Kodeks consortium moved from its old Television Broadcasting SRI in Vyborg district to BC Kantemirovsky on the Petrograd side while IT company Arcadia moved from its premises in the area of subway station Technological Institute to BC Rostra on Zanevsky Avenue. Less prominent relocations involved the moves to both newly built business centers and long existing buildings located not only in central Petersburg, but also in peripheral bedroom communities.

Better quality for the same money “The question of moving was first raised by our company’s management 2.5 years ago. At that time the office real estate market was overheated, landlords did not always adequately estimate their commodity in terms of price-quality ratio and claims laid by office tenants. Obviously, moving is a complex and costly project. Any organization, before making this responsible decision, carefully studies all possible expenditures and gains (in particular, goodwill, image-building gains). Therefore we decided to push back this important step to a later time,” recalls senior manager in charge of office hands-on management and business development at PricewaterhouseCoopers (auditing, consulting and legal services), Natalia Alekseeva. In her words, the economic recession markedly affected the real estate market. Not only did the rental rates go down; landlords started pursuing much more flexible, consumeroriented policy. “In addition, several new quality A-grade facilities, meet-

ing all our requirements, hit the market last year and we decided to use this favorable moment. Besides the level of rent, we put a major emphasis on the location, surroundings, technological performance, developed infrastructure (various catering outlets, good parking, proximity to subway stations and major thoroughfares) of our new buildings, as well as neighborhood safety, quality of office units, convenient layout and quality service provided by a facility management company,” continues Ms. Alekseeva. “Thanks to a competent and weighted pricing policy pursued by the building owners and a favorable moment chosen for moving, we could significantly improve our conditions (in terms of location prestige and convenience, quality of the business center itself, service quality, and our positioning on the market), despite a slight increase in our lease expenses.” It took PwC roughly three months to find and select a new office. Our company dispensed with the service of brokers. “Thanks to moving, our company succeeded in upgrading the class of our office from C to B+ and in cutting the upkeep costs. We were earlier accommodated on the territory of technopark Litovskaya, 10; but at the end of 2009 we enlarged our office space by 1,200 sq m, having moved to BC Telecom SPb on Bolshoi Sampsonievsky prospekt,” says Aleksey Varennikov, head of administration and maintenance at AstroSoft (software development). In his words, that offer was notable for a number of advantages: the terms of

lease were much better than at our previous place and the new business center was located in close proximity to the old office and metro. “Savings on lease and operating expenses are always important, to be sure – both during the recession and in the postcrisis period. In our case this was a real argument in favor of the given office space. The search took about two months and it took us about two weeks to make the final choice,” Mr. Varennikov summarizes.

Quality rotation Meanwhile, in the words of Nadezhda Ermishina, Deputy General Director Maris Properties/CBRE, many clients who still occupy Grade C business centers and who were targeted by brokers have already lost out on the golden opportunity to move to quality business centers at a reasonable price, unlike their colleagues who migrated en masse in 2010. “We now see the rates of 900-1,000 rubles/ sqm/month in Grade B business centers – we managed to close a single deal worth 1,400 rubles/sqm/month. This is no longer attractive for tenants of C-grade offices and several major lessees preferred to stay in their old place. A new wave of migration is possible but provided that the supply will increase,” she believes. But on the whole experts are positive that the process of tenant rotation is far from being completed. As estimated by Ms. Smirnova, about 40% of tenants are not satisfied with their current conditions and consider a resettlement option, and many already have financial opportunities for this

Natalia Chereyskaya, NAI Becar / Наталия Черейская step. “The tenant rotation has not been completed and will continue until the rent rates rebound to the pre-crisis level,” states Dmitry Shishanov. Dmitry Zolin also forecasts continuous tenant rotation, though not a massive exodus as in times of crisis but a more moderate resettlement matching the pace of market recovery. “In a growing market successful tenants will be able to pay higher rents; accordingly, the average rental rate will be rising. This is a usual market trend, – he illumines. – Unlike the market boom in 2005-2008, tenants will now be more demanding to the quality of offices while developers taught by the crisis will implement more deliberate concepts. As a result, the low quality supply on the market of office space lease must shrink in a distant future.”

Бизнес-центр «Арена Холл» активно заполнялся в кризисный 2009 год / BC Arena Hall was being rapidly filled with tenants during the crisis year 2009 Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Outspoken Thoughts | Offices

| |

| Market Report

NORTHWEST

Крупные сделки по аренде площадей в бизнес-центрах Петербурга в 2010 – I квартале 2011 года / Big Office Space Lease Deals in St. Petersburg Business Centers, 2010 – Q1 2011 Бизнес-центр / Business Center

Адрес / Location

Арендатор / Tenant

Арендованная площадь, кв. м / Leased area, sqm

Управляющая компания, брокер сделки / Management Company, Broker

Quattro Corti

Почтамтская ул., 3–5 / 3–5 Pochtamtskaya St

ОАО «Газпром нефть» / Gazprom neft

11 000

Megapolis Property Management

«Кантемировский» / Kantemirovsky

Инструментальная ул., 3Б / 3B Instrumentalnaya St

«Кодекс» / Kodeks

5500

Jones Lang LaSalle

Technopolis

Пулковское ш., 40, корп. 4 / 40 Pulkovskoe shosse, block 4

Не разглашается (профиль деятель ности – IT) / Not disclosed (profile – IT)

5100

East Real

Pulkovo Sky

Внуковская ул., 2 / 2 Vnukovskaya St

«Деловые линии» / Delovye Linii

5000

East Real

«Фернан Леже» / Fernand Leger

Кондратьевский просп., 15, корп. 3 / 15 Kondratyevsky pr., block 3

First Family Fitness

4300

ИСГ «Сплав» / ICG Splav

Technopolis

Пулковское ш., 40, корп. 4 / 40 Pulkovskoe shosse, block 4

Группа «Ренессанс Страхование» / Renaissance Insurance Group

3500

East Real

«Олимпик Плаза» / Olympic Plaza

Марата ул., 5 / 5 Marat St

Сервисно-визовый центр Финляндии / Service and Visa Centre of Finland

3220

Jones Lang LaSalle

Pulkovo Sky

Внуковская ул., 2 / 2 Vnukovskaya St

«Воздушные ворота Северной cтолицы» / Air Gates of Northern Capital

3100

Jones Lang LaSalle

«Антарес» / Antares

Савушкина ул., 83 / 83 Savushkin St

«Адривер» / Adriver

2500

«АйБи Групп» / IB Group

BolloevCenter

Гривцова пер., 4, лит. А / 4 Grivtsov Lane, lit. А

PricewaterhouseCoopers

2100

«БТК девелопмент» / BTK Development

FIEDEL

Обуховской Обороны просп., 70 / 70 Obukhoskaya Oborona pr

«Балтнефтепродукт» / Baltnefteprodukt

2100

Maris Properties/CBRE

«Ростра» / Rostra

Заневский пр., 30/2, лит. А / 30/2 Zanevsky pr., lit. А

«СофтБаланс» / SoftBalance

1800

LCMC / LCMC

«Гулливер 2» / Gulliver 2

Торфяная дор., 7, лит. Ф / 7 Torfyanaya dor., lit. F

Tele2

1750

Maris Properties/CBRE

«Антарес» / Antares

Савушкина ул., 83 / 83 Savushkin St

«Эрго-Русь» / Ergo-Rus

1700

«АйБи Групп» / IB Group

Kellermann Center

10-я Красноармейская ул., 22 / 22 Tenth Krasnoarmeyskaya St

Maersk Line

1500

Jones Lang LaSalle

Technopolis

Пулковское ш., 40, корп. 4 / 40 Pulkovskoe shosse, block 4

Sodexo

1500

Technopolis

«Сенатор» / Senator

17-я линия ВО, 22 / 22 Line 17 of VI

«Логистика северо-европейских газопроводов» / Logistics of NorthEuropean Gas Pipelines

1474

УК «Сенатор» / MC Senator

«Сенатор» / Senator

17-я линия ВО, 22 / 22 Line 17 of VI

«Конкорд Менеджмент и Консалтинг» / Concord Management and Consulting

1474

УК «Сенатор» / MC Senator

Apollo

Добролюбова просп., 8А / 8А Dobrolyubov pr.

Корпорация PMI / PMI Corporation

1400

East Real, А Plus Estate

«Невский Плаза» / Nevsky Plaza

Невский просп., 55–57 / 55–57 Nevsky pr.

Regus

1350

Colliers International

«Обуховъ Центр» / Obukhov Center

Обуховской Обороны просп., 271 / Obukhoskaya Oborona pr

Coca-Cola HBC Eurasia

1340

Colliers International

Renaissance House

2-я Советская ул., 17 / 17 Second Sovetskaya St

Не разглашается (профиль деятель ности – транспортировка и продажа нефтепродуктов) / Not disclosed (profile – oil products sale and transportation)

1306

Maris Properties/CBRE

«Ньютон» / Newton

Конституции пл., 1, корп. 2 / 1 Constitution Square, block 2

ГК «Акрос» / Akros Group

1295

ASTERA

«Левашовский, 13» / Levashovsky, 13

Левашовский просп.,13 / 13 Levashovsky pr.

Avers

1294

«БестьЪ. Коммерческая недвижимость», Colliers International / BestЪ. Commercial Real Estate, Colliers International

Renaissance Plaza

Марата ул., 69-71 / 69-71 Marat St

Enkata

1200

Jones Lang LaSalle

Без названия / Unnamed

Константина Заслонова ул., 7 / 7 Konstantin Zaslonov St

ЗАО «Вэб Плас» / Web-Plus

1177

Maris Properties / CBRE

«Антарес» / Antares

Савушкина ул., 83 / 83 Savushkin St

«Эксперт-Система» / Expert-Systema

1100

ASTERA

«Ньютон» / Newton

Конституции пл., 1, корп. 2 / 1 Constitution Square, block 2

ГУП «Водоканал» / GUP Vodokanal

1100

ASTERA

Technopolis

Пулковское ш., 40, корп. 4 / 40 Pulkovskoe shosse, block 4

Schneider Electric

1040

Jones Lang LaSalle

«Арена Холл» / Arena Hall

Добролюбова просп., 16 / 16 Dobrolyubov prospekt

УК «Старт» / MC Start

1000

LCMC

«Сенатор» / Senator

Профессора Попова ул., 37, корп. 1,2 / 37 Professor Popov St, blocks 1, 2

«Геологистика» / Geologistika

1000

УК «Сенатор» / MC Senator

«Сенатор» / Senator

18-я линия ВО, 31 / 31 Line 18 of VI

ИД «Пронто-Петербург» / Pronto-Petersburg Publishing House

1000

УК «Сенатор» / MC Senator

Источник / Source: данные управляющих и брокерских компаний / data of management and brokerage companies

О б з о р р ы н к а:

Барометр недвижимости Санкт-Петербурга Участники рынка коммерчес кой недвижимости настроены весьма оптимистично. Они прогнозируют уменьшение доли вакантных площадей и увеличение ставок аренды во всех сегментах рынка в 2011 году. Но с некоторыми поправками.

ляющих различные сферы рынка недвижимости, в том числе в области инвестиций, девелопмента, управления, консалтинга и брокериджа. Респонденты поделились своим мнением о развитии рынков аренды и инвестиций в петербургскую недвижимость, включая сегмент аренды жилья. По мнению участников исследования, рынок аренды постепенно начинает набирать силу во всех сегментах. В течение прошедших шести месяцев уровень вакантных площадей снизился, а арендные ставки либо остались на прежнем уровне, либо немного повысились.

Офисы

том, что ожидания профессионалов от недвижимости становятся более позитивными, свидетельствуют итоги опроса, впервые проведенного исследовательской и аналитической компанией KTI Finland в феврале – марте этого года в Петербурге (на финском рынке недвижимости такие исследования проводятся KTI Finland с 1995 года). В Петербурге подобное исследование планируется проводить дважды в год. Журнал «CRE СевероЗапад» выступил информационным партнером проекта. В опросе «KTI Санкт-Петер бургский Барометр Недвижимости» участвовали 35 экспертов, представ-

Более 70% респондентов предполагают, что уровень вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и B продолжит понижаться. Ожидания изменения арендных ставок также остаются оптимистичными: более 60% опрошенных экспертов уверены в их некотором повышении до конца года. «Благодаря активизации спроса и весьма скромному приросту предложения за последние полгода уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А снизился до 17%, класса В – до 15%. При этом большая часть объектов заполнена на 90–95%, остальные – на 50% и менее», – комментирует старший аналитик компании Maris Properties / CBRE Наталия Киреева. По словам Ярослава Катаева, исполнительного директора ООО «Рюрик Менеджмент», в активе которого находятся три высококлассных

БЦ в центре Петербурга (Oscar на набережной реки Фонтанки, Ruric и Magnus на Васильевском острове), за прошедшие полгода объем свободных площадей в этих бизнес-центрах несущественно, но сократился. А сейчас на заключительной стадии переговоров договор с крупным арендатором, благодаря которому уровень вакантных площадей может сократиться еще на 25%. «Уровень арендных ставок на наших объектах в течение последнего полугодия оставался неизменным. Их индексация – это не то, чем мы озабочены в настоящее время. Основные усилия мы направляем на повышение комфорта для наших арендаторов и расширение набора сервисов, которые мы можем им предложить», – добавляет г-н Катаев. Однако в целом по рынку, как и большинство экспертов, он прогнозирует небольшой рост арендных ставок: «С учетом общей макроэкономической конъюнктуры, притока денег в страну и инфляционных процессов в течение 2011 года ставки аренды на офисные помещения могут увеличиться на 2–5%». «Основной спрос на рынке формируют арендаторы, мигрирующие из зданий класса С, а также бизнесцентров В-класса, построенных в начале 2000-х годов, в более современные офисные центры. Новых компанийарендаторов на рынке по-прежнему мало», – продолжает г-жа Киреева. По ее словам, практически в каждом городском бизнес-центре сегодня есть свободные помещения небольшими блоками на разных этажах. Тем не менее арендаторам достаточ-

Динамика вакантных площадей за последние 6 месяцев / Development of vacancy rates during the past 6 months Увеличение / increase

Текст: Дмитрий Кирман, Анастасия Нисенбаум .......................... Фото: CRE архив Графики: KTI Finland но сложно найти офис площадью от 1 тыс. кв. м единым блоком в одном здании. «В ближайшие полгода уровень вакантных площадей в действующих бизнес-центрах будет снижаться вследствие стабильно высокого спроса и ограниченного предложения новых площадей», – заключает она.

Торговля Спрос со стороны арендаторов торговых площадей, согласно мнению более 70% респондентов, повышался в течение осени 2010 – зимы 2011 года. Однако прогнозы развития на ближайшее полугодие не столь оптимистичны: более 50% респондентов ожидают, что уровень вакантных площадей и ставки аренды в торговых центрах останутся на прежнем уровне, а если и увеличатся, то незначительно. «Думаю, что до конца года на рынке торговых комплексов будет наблюдаться стагнация, колебание цен возможно в пределах 5%. Это вызвано большим количеством объектов, которые запланировали реконструкцию с расширением торговых площадей, при этом состав их арендаторов останется практически неизмененным. Новых операторов мы вряд ли увидим», – утверждает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. Более уверенно, по мнению экспертов, чувствует себя рынок стритритейла. Основные торговые магист рали (Невский, Владимирский, Заго родный проспекты, Садовая улица, Большой проспект Петроградской стороны) пользуются повышенным спросом среди предприятий обще-

Ожидаемая динамика вакантных площадей в последующие 6 месяцев / Outlook for the development of vacancy rates during the next 6 months

Неизменный уровень / remain stable

Увеличение / increase

Уменьшение / decrease

Неизменный уровень / remain stable

Уменьшение / decrease %, Доля ответов / Percentage of responses

%, Доля ответов / Percentage of responses 100

100

0 Office A

Office B

Office C

Shopping Center

Street Warehouses Rental Retail Residential

Office A

Office B

Office C

Shopping Center

Street Retail

Warehouses Rental Residential

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Офисы | Обзор рынка

| |

| Маркетинг

СЕВЕРО-ЗАПАД

Динамика уровня арендных ставок за последние 6 месяцев / Development of rent level during the past 6 months Увеличение / increase

Ожидаемое изменение арендных ставок в последующие 6 месяцев / Outlook for the development of rent level during the next 6 months

Неизменный уровень / remain stable

Увеличение / increase

Уменьшение /decrease

Неизменный уровень / remain stable

Уменьшение /decrease

%, Доля ответов / Percentage of responses

100

0 Office A

Office B

Office C

Shopping Center

ственного питания, аптек, магазинов игрушек, обуви, одежды, сувениров и пр. Сейчас, по словам г-жи Лапиной, помещения в аренду, к примеру, на Невском проспекте, 32–34 предлагаются по цене $500/кв. м в месяц (плюс НДС). В марте небольшое помещение по этому же адресу было сдано за $600/кв. м. В других торговых коридорах Петербурга стоимость аренды площадей под стрит-ритейл начинается от 3 тыс. руб./кв. м в месяц (без НДС и эксплуатационных расходов). «Срок экспозиции помещений существенно сократился, объекты сдаются в течение одной-двух недель. Пока на рынке присутствует широкая база предложений привлекательных помещений, освобожденных игорным бизнесом, но в ближайшее время эти объекты реализуются и будет наблюдаться дефицит помещений. Из-за этого до конца года стоимость аренды наиболее ликвидных площадей может увеличиться на 25%», – прогнозирует она.

Склады Рынок складской недвижимости выглядит стабильно, а более 50% мнений свидетельствует о некотором повышении спроса со стороны арендаторов. «Экономический спад заставил игроков на рынке складской недвижимости искать новые решения под запросы клиентов», – констатирует коммерческий директор ООО «ИнтертерминалПредпортовый» Александр Новиков. В частности, по его словам, на рынке появились предложения по аренде блоков площадью 2 тыс. кв. м в складах класса А (до кризиса минимальная площадь складских блоков в этом классе составляла 4,5–7 тыс. кв. м). Как правило, это площади, выделенные сеткой-рабицей или профлистом. В настоящий момент в Петербурге ставки на такие модули составляют $110–120. «Учитывая незначитель-

Street Warehouses Rental Retail Residential

ное количество вакантных площадей в складах класса А, а также то, что некоторые из этих объектов расположены не самым удачным образом с точки зрения логистики, можно прогнозировать рост арендных ставок на наиболее ликвидные помещения до уровня $120–130 в ближайшие полгода», – комментирует г-н Новиков. По его мнению, наиболее ощутимо ставки аренды на высококлассные склады могут повыситься в сентябре-октябре этого года, поскольку в эти месяцы традиционно возрастает активность потенциальных арендаторов.

Жилье Наибольшая часть респондентов предполагает, что арендные ставки в жилом секторе также повысятся. По словам регионального директора корпорации SATO в Санкт-Петербурге Стеффана Таста, объем вакантных площадей в портфеле компании сокращается и будет снижаться в течение этого года. «Стоимость аренды двухкомнатной квартиры площадью 60–80 кв. м с современной отделкой в доме, расположенном в одном из центральных районов Петербурга, сегодня составляет 60–80 тыс. рублей в месяц. Ставки капитализации при инвестировании в сегмент жилой недвижимости в аренду – 5–10%. Вероятно, в течение ближайшего года она останется на том же уровне», – прогнозирует г-н Таст. «В элитном сегменте ставка капитализации составляет 5–7%. Для типового жилья ввиду жесткой конкуренции, ограничивающей стоимость аренды, и сравнительно высоких затрат на покупку она ограничена 4–6%», – добавляет генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков. По его словам, аренда квартиры бизнес-класса сегодня может обойтись в среднем в 40–60 тыс. рублей в месяц. Элитные предложения начинаются от 70 тыс.

Office A

Office B

Office C

Shopping Center

рублей. «Ставка аренды ограничена 120–140 тыс. рублей в месяц, поскольку в этом диапазоне уже можно подобрать хорошую трехкомнатную квартиру», – констатирует он. В последнее время, по словам г-на Пашкова, предложение активно пополняется квартирами в аренду в недавно построенных домах, которые несколько лет назад приобретались как инвестиционные. «Поскольку с наступлением кризиса с рынка ушли инвесторы и большая часть приобретаемого жилья предназначается для собственного проживания, мы ожидаем замедления темпов прироста предложения. Сейчас доля инвестсделок на рынке минимальна, но в связи с активизацией рынка и началом новой фазы роста она в среднесрочной перспективе будет расти», – заключает эксперт.

Инвестиции Наиболее вероятно и повышение инвестиционного спроса и в других сегментах рынка недвижимости. «В сегменте офисной недвижимости доходность по качественным объектам класса B на сегодняшний день находится на уровне 10–11%, объекты А-класса не продаются. Если бы это произошло, то в зависимости от конкретного здания, его состояния и ситуации с арендаторами доходность могла бы составить 9–10%», – комментирует директор департамента инвестиций компании Colliers International SPb Владимир Сергунин. По классу С, отмечает он, данный показатель находится в диапазоне от 12 до 18%. «Очень многое зависит от локации объекта, качества арендного потока и пр. Думаю, что ставки капитализации будут постепенно снижаться в течение года-полутора и по качественным объектам достигнут уровня в 8,5–9,5%», – прогнозирует г-н Сергунин.

Street Warehouses Rental Retail Residential

Ожидаемое понижение ставок капитализации в течение 2011 года составляет 50 базисных пунктов, по мнению большинства опрошенных экспертов. Понижение этого показателя на 0,7% в сегменте торговых центров выглядит чуть более привлекательно. Офисная и торговая недвижимость лидируют и с точки зрения изменения объемов инвестиций. Две трети респондентов ожидают увеличения объемов инвестиционных сделок в этих сегментах, в то время как в сегментах складской недвижимости и жилой недвижимости в аренду большинство участников опроса прогнозируют объем инвестсделок на прежнем уровне. Около 50% респондентов видят некоторое повышение спроса также и со стороны иностранных инвесторов. «Спрос на офисную недвижимость среди инвесторов будет увеличиваться. Как показывает время, недвижимость – гораздо более стабильный инвестиционный актив, нежели те же финансовые рынки. Помимо этого в мире постепенно растет уверенность в завтрашнем дне, развивающиеся рынки с их большими рисками и большей доходностью возвращают свою популярность. А если учитывать, что за последнее время ряд экономических показателей Индии и Китая ухудшились, то Россия снова в фаворе», – констатирует Владимир Сергунин. По его мнению, это уже ощущается: на рынке Петербурга сегодня активно проявляют себя по крайней мере 10–15 компаний и фондов, готовых достаточно быстро совершать сделки с активами. «Между тем самая актуальная проблема – практически полное отсутствие на рынке качест венных активов, нехватка инвестпродукта. А вот спрос растет с каждым днем: время для инвестирования сейчас наиболее благоприятное», – заключает эксперт.

M a rket Rep or t:

Saint Petersburg Real Estate Barometer

Authors: Dmitry Kirman, Anastasia Nisenbaum ......................................... Photo: CRE archive, Charts presented by KTI Finland

The commercial real estate market participants share a rather optimistic mood, forecasting the dwindling vacancy rate and rising rents in all market segments during 2011, albeit with some adjustments.

he results of the poll that for the first time was conducted by research and analytics company KTI Finland in February-March of this year in Saint Petersburg (similar studies in the Finnish real estate market have been done by KTI Finland since 1995) reveal that expectations of professionals from real estate become more positive. CRE North-West acted as an information partner of the project. The KTI St. Petersburg Property Barometer survey (expected to be held twice a year in St. Petersburg) involved 35 experts representing different real estate market sectors, such investments, development, management, consulting and brokerage. The respondents expressed their opinion about the development of St. Petersburg real estate investments and lease markets. In their opinion, the lease market is gradually recovering in all segments. During the past six months the vacancy has gone down while rental rates have remained at the previous level or slightly grown.

Offices More than 70% of respondents suppose that the vacancy rate in Grade A and B business centers will further drop. Expectations of rent dynamics also remain optimistic – more than 60% of the experts are confident in

their moderate rise until the year end. “Thanks to burgeoning demand and rather modest growth of supply in recent half year, the vacancy rate in A-grade business centers has gone down to 17% and in Grade B – to 15%. Most facilities are 90-95% full while others are occupied only by 50% and less,” comments Natalia Kireeva, senior analyst of Maris Properties/CBRE. In the words of Yaroslav Kataev, COO of Ruric Management whose assets include three top-notch business centers in central Petersburg (Oscar on Fontanka Quay plus Ruric and Magnus on Vasilievsky Island), vacant areas in these business centers have contracted in recent half year, albeit insignificantly. Now negotiations with a large tenant have entered the final stage – if they succeed the vacancy rate may decrease by another 25%. “During the recent half year the level of rental rates at our facilities has remained unchanged. Their indexation is not what we are concerned about at present. Our best efforts are focused on raising the level of comfort and a range of services for our tenants,” adds Mr. Kataev. Yet like most other experts, he forecasts a slight growth of rental rates on the market: “Given the general macroeconomic parameters, inflow of capital to our country and inflation processes,

the rental rates for office space may increase by 2-5% in 2011.” “The main bulk of demand on the market is generated by tenants migrating from Grade C and B business centers built in the early 2000s to more up-to-date office centers; yet new tenant companies are still scanty on the market,” continues Ms. Kireeva. In her words, almost each urban business center has vacant areas in the form of small units at different floor levels. Nevertheless it is rather difficult for tenants to find an office above 1,000 sq m as a single block in one building. “During the next half year the level of vacant space in operational business centers will be going down on account of stably high demand and limited supply of new areas,” she concludes.

Retail In the opinion of more than 70% of respondents, demand on the part of retail space lessees was rising during the fall of 2010 and winter of 2011. Yet the forecasts for the nearest half year are not so optimistic: more than 50% of respondents expect the vacancy level and rental rates at shopping malls to remain at the previous level or rise insignificantly. “I believe we’ll see stagnation on the market till the year’s end and the fluctuation of prices won’t exceed 5%. This prediction is based on

Outlook for the investors’ demand change / Перспективы изменения спроса со стороны инвесторов increase markedly / Резко вырастут

Outlook for the transaction volumes change during the next 12 months / Ожидаемое изменение объемов сделок в последующие 12 месяцев

increase slightly / Немного вырастут

remain stable / Останутся без изменений

decrease slightly / Немного

уменьшатся

the fact that refurbishment and expansion of sales areas are planned at many facilities; for all that, the tenant mix will remain almost unchanged and we’ll hardly see new operators,” affirms Ekaterina Lapina, director of commercial real estate department at ARIN. The street retail market is better off, in expert opinion. The key retail routes (Nevsky, Vladimirsky and Zagorodny prospekts, Sadovaya Street, Bolshoi Avenue on the Petrograd side) are in high demand among public catering companies, pharmacies, toy shops, clothing and footwear, gifts and souvenirs, and others. In the words of Ms. Lapina, retail premises for lease at 32–34 Nevsky Avenue are now offered for $500/ sqm/month (plus VAT). In March a small room at the same address was let at the price of $600/sqm/month. At other St. Petersburg retail routes the rent of areas for street retail starts from 3,000 rubles/ sqm/month (less VAT and operating expenses). “The exposure time has markedly reduced – it takes one or two weeks to let spaces. For now an extensive database of attractive premises vacated by gambling businesses is available on the market, but in the near term these spaces will be sold out and the shortage of commercial areas will become inevitable. In view of this trend the rent prices for most liquid areas may increase by 25% till the year’s end,” she forecasts.

increase markedly / Резко вырастут

increase slightly / Немного вырастут

remain stable / Останутся без изменений

%, Доля ответов / Percentage of responses 100 80

decrease slightly / Немного

уменьшатся %, Доля ответов / Percentage of responses 100 80

Local Investors' Demand

Foreign Investors' Demand

Office sector

Retail sector

Warehouse sector Rental Residential

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Offices | Market Report

| |

| Marketing

Outlook for capitalization rates during the next 12 months / Ожидаемое изменение ставок капитализации в последующие 12 месяцев Net initial yield Spring 2011 / Чистая начальная доходность, весна 2011 г. Net initial yield outlook Spring 2012 / Перспективы чистой начальной доходности весной 2012 г. %, Доля ответов / Percentage of responses 15

0 Office A

Office B

Warehouses The industrial real estate market looks stable, whereas more than 50% of opinions indicate a slight increase in demand from tenants. “An economic downturn forced the warehousing real estate market players to look for new solutions to satisfy requests from the clients,” states Alexander Novikov, commercial director of InterterminalPredportovy. In particular he says 2,000-sqm units are now offered for lease in Class A warehouses (prior to the crisis the minimal offer in this class was 4,500–7,000 sq m blocks). These are normally spaces marked out by chain-wire or corrugated metal sheets. At the present moment the rates for such modules in St. Petersburg is in the range of $110–120. “Given an insignificant number of vacant areas in Class A warehouses and the fact that some of these facilities are not very favorably located from logistics perspectives, the rent growth to the level of $120-130/

Shopping Center

Warehouse

sqm/year for most liquid areas can be forecasted for the next half year,” comments Mr. Novikov. In his opinion, the rental rates for top-class warehouses may rise most markedly in SeptemberOctober of this year, since the activity of potential tenants traditionally increases in these months.

Housing Most respondents think the rental rates in the housing sector will also get appreciated. In the words of Staffan Tast, regional manager of SATO Corporation in Saint Petersburg, vacant areas are dwindling and will keep dwindling in the company’s portfolio during this year. "The rent of one-bedroom apartment between 60 and 80 sq m with modern-day finishes in a centrally located building currently costs from 60,000 to 80,000 rubles/month. The cap rates for investors in rental residential properties vary between 5% and 10%. They will likely remain at the same level during the next year,” predicts Mr.

NORTH-WEST

Tast. “In the elite segment the cap rate is 5-7%. In view of tough competition limiting the cost of rent and relatively high purchase outlay, it is limited to 4-6% for standard housing,” adds Nikolai Pashkov, CEO of Knight Frank SPb. In his words, the rent of a business-class apartment may cost 40,000-60,000 rubles/month. Luxury offers start from 70,000 rubles. “The rental rate is limited to 120,000140,000 rubles/month, since it is already possible to select a decent two-bedroom apartment in this range,” he states. According to Mr. Pashkov, rental apartments in recently built houses bought several years ago for investment purposes have swelled the supply of late. “Because investors left the market at the beginning of the recession and most of the housing is purchased for habitation, we expect a slowdown of the supply growth rates. Now the share of investment deals is very low on the market; however it will be growing in the mid-term in view of market resurgence and the beginning of a new growth phase,” the expert concludes.

Investments Investment demand will most likely rise in other segments of the real estate market as well. “In the office real estate segment the yield of quality Grade B facilities is now at the level of 10–11% while Grade A facilities are not on sale. If they were, the yield could be around 9-10% depending on a specific building, its state and the situation with tenants,” comments Vladimir Sergunin, investment director of Colliers International SPb. As for Grade C, the given parameter ranges from 12% to 18%, he notes. “Much depends on location, the quality of rental flows etc. I think the cap rates will be gradually going down during

the next 12-18 months and drop to the level of 8.5-9.5% for quality facilities,” Mr. Sergunin forecasts. The expected reduction of cap rates during 2011 will amount to 50 basis points, in the opinion of most experts we polled. The reduction of this parameter by 0.7% in the segment of shopping centers looks slightly more attractive. Office and retail real estate take the lead in terms of investment amount dynamics. Two thirds of the respondents expect an increase in the amount of acquisitions in these segments. As for the industrial and residential segments, most respondents forecast the amount of acquisitions will remain at the current level. About 50% of respondents expect a moderate growth of demand from foreign investors as well. “Demand for office real estate among domestic and foreign investors will be burgeoning. The time shows that real estate is a much more stable investment asset than the capital markets. As confidence in the future is gradually rising all over the world, the emerging markets with their higher risks and higher yields become popular again. And given that a number of economic parameters in India and China have deteriorated, investors may hold a more favorable attitude to Russia again,” states Mr. Sergunin. In his opinion, this can already be sensed: at least 10-15 companies and funds ready to complete fast transactions with assets are now active in St. Petersburg market. “Meanwhile the most relevant problem is almost a complete lack of quality assets – the dearth of investment products. And demand keeps growing every day: now is the most favorable time for investments,” the expert concludes.

М а р к е т и н г:

Пиар для no-name проектов Текст: Марина Петрова .......................... Фото: архив CRE

Проекты, сменившие за время кризиса собственника, концепцию и имя, нуждаются в особом пиар-сопровождении и грамотной рекламной политике. При этом, как утверждают специалисты рынка, изобретать велосипед не нужно: все действенные способы и форматы уже известны. Нужно только подобрать их правильное сочетание. Без имени и в общем без судьбы В разгар кризиса все девелоперы сократили расходы на маркетинг, рекламу и пиар. Во многих компаниях были реорганизованы соответствующие отделы. Считать ли это ошибочным решением в связи с тем, что ситуация на рынке изменилась и теперь условия сделки зачастую диктует не продавец, а покупатель, – вопрос дискуссионный. «Масса находящихся сегодня в поиске работы бывших сотрудников отделов маркетинга и рекламы строительных компаний вызывает большое сомнение в эффективности их докризисной работы», – комментирует руководитель отдела маркетинга и рекламы компании Knight Frank SPb Галина Черкашина. «Сокращению подвергались только излишне раздутые штаты, с кризисом всем пришлось работать за двоих, не снижая, а даже увеличивая эффективность работы. Но на профессиональных кадрах никто и никогда не экономил», – добавляет руководитель департамента маркетинга компании Colliers International SPb Анна Сабинина. Сейчас отношение девелоперов к развитию отделов маркетинга и рекламы снова меняется, считает вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелина Павловская: «Появились проекты, которые так или иначе пытаются вернуться на рынок. Многие из них сменили собственников, пережили реконцепцию, получили новое имя. Существует немало так называемых no-name проектов, происхождение которых никому не известно. Например, «безымянных» технопарков. Такие проекты нуждаются в грамотном пиар-сопровождении, а следовательно, необходимы специалисты, способные решать эти задачи». Ряд компаний передали эти функции на аутсорсинг специализированным маркетинговым и рекламным

агентствам. «Передача части функций на аутсорсинг происходит по трем основным причинам, – комментирует директор по маркетингу генподрядной компании STEP Дмитрий Карманов. – Во-первых, экономика. Можно посчитать все расходы, которые компания несет на штатного сотрудника (или даже отдел), не забыв включить в них не только зарплату, но и налоги, аренду помещения, используемую мебель и технику, а также все дополнительные бенефиты, которые предоставляет любая компания, заботящаяся о лояльности сотрудников. А потом сравнить эту внушительную сумму со стоимостью аналогичной услуги в специализированной компании, которая зачастую имеет преимущество по тем же налогам. Как правило, экономическая выгода от аутсорсинга будет ощутимой». Второй причиной, по его мнению, является снижение рисков. «Кризис наглядно продемонстрировал многим, как тяжело и дорого избавляться от сотрудников, работы для которых не стало. Сокращение предполагает выплату немаленького выходного пособия, а опустевшие помещения и бывшая в употреблении мебель и техника, как правило, остаются в компании ненужным грузом. В итоге доходы в компанию поступать уже перестали, а расходы она по инерции продолжает нести. Если же работники привлекались на аутсорсинг, расходы можно остановить сразу же, как только потребность в услугах отпала. Это повышает мобильность и сопротивляемость компании различным неблагоприятным поворотам на рынке», – считает он. Наконец, третьей причиной г-н Карманов называет возможность привлечения на аутсорсинге профессионалов более высокого уровня, чем те, которые готовы были бы работать в штате за среднюю зарплату. «Кандидатов на

каждую вакансию откликается много, но действительно ценных специалистов среди них найти бывает очень сложно», – отмечает он. Поэтому часто компании сначала долго пытаются найти сотрудника в штат, а после, отчаявшись, обращаются к аутсорсингу. «В докризисное время на рынке вообще особо не требовались маркетологи и специалисты по рекламе из-за превалирующего над спросом предложения. Потребность в услугах профессионалов, подчеркиваю – именно профессионалов, в области маркетинга и рекламы существенно возросла после кризиса», – утверждает директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Соло» Ян Свояволя. По мнению экспертов, сегодня, когда у покупателя появилась возможность выбирать, одной, пусть даже идеально организованной и проведенной рекламной кампании недостаточно. Для удачных продаж необходимо, чтобы объект был полностью оформлен в соответствии с ожиданиями клиента, в том числе по соотношению «цена-качество». «Многие девелоперы стали гораздо серьезнее подходить к процессу создания нового предложения для рынка, тщательно прорабатывая концепцию, задаваясь вопросом о реализации будущего продукта еще на стадии проектирования», – констатирует г-жа Черкашина. По ее словам, это касается всех этапов проекта – от создания архитектурного облика, планировок и инфраструктуры до дальнейшей рекламной и пиаркампании. «Кризис положительно повлиял на работу маркетинговых отделов. Девелоперы все чаще обращаются за консультациями к профессионалам, понимая, что цена ошибки, неправильного позиционирования объекта может оказаться слишком велика», – добавляет она. При этом,

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

Анна Сабинина, Colliers International / Anna Sabinina по словам Галины Черкашиной, деньги на продвижение объектов тратятся более обдуманно, а владельцы коммерческой недвижимости стали понимать отдачу от тех или иных рекламных форматов.

От «писем счастья» до Интернета «Сокращение расходов на прямую коммерческую рекламу заставило компании пересмотреть стратегии продвижения в пользу более бюджетных, но не менее эффективных способов, – рассказывает г-жа Сабинина. – Все компании столкнулись со снижением потока входящих обращений, поэтому более активная позиция брокеров и консультантов в поиске клиентов с помощью «холодных» звонков – в брокеридже и haunting – в консалтинге явилась самым эффективным способом увеличения продаж». Не секрет также, что некоторые собственники рассылали так называемые «письма счастья» с более привлекательными условиями

| Офисы | Маркетинг

| |

| Обзор рынка

ниях, наклейки на окнах в стритритейле. «Лучше всего реклама работает на самом объекте: доходчиво, понятно, наглядно. Большинство входящих звонков идет именно по наружной рекламе на самом объекте или вблизи него. Но, к большому сожалению, повесить на здание наружную вывеску сегодня практически невозможно, несмотря на то что баннер является одним из главных маркетинговых инструментов при продаже недвижимости», – рассказывает директор по маркетингу и продажам ОАО «Авиелен А.Г.» Анастасия Кручинина. «При формировании медиаплана наших рекламных кампаний мы стараемся использовать рекламоноси тели, расположенные на пересечении крупных транспортных магистралей, на подъездах к рекламируемому объекту. В случае же со сдачей в аренду или продажей площадей в новом объекте действительно хорошо работает временная реклама, размещенная непосредственно на здании», – подтверждает директор департамента рекламы и маркетинга УК «Адамант» Елена Мариничева. Что касается печатных СМИ, то в последнее время их эффективность значительно упала: этот сегмент активно вытесняется сетью Интернет, предоставляющей рекламодателям гораздо более гибкие условия и возможности четкого позиционирования и таргетинга. По словам г-жи Кручиной, еще несколько лет назад Интернет был не так активен и популярен среди клиентов, ищущих офис, но сегодня все изменилось: «Сейчас это самый быстрый и простой способ найти то, что интересует клиента. Другое дело, что зачастую действительно хорошее предложение скрыто за многочисленными рекламными баннерами

СЕВЕРО-ЗАПАД

делятся на количество полученных контактов. Сравнивать печатные СМИ и другие СМИ (в частности, интернетиздания) некорректно, поскольку дьявол, как обычно, в деталях, – отмечает Дмитрий Карманов. – К примеру, в одном печатном издании расценки на рекламу низкие, а представителей целевой аудитории много – и эффективность рекламы в нем будет высокой. В другом же издании расценки выше, целевая аудитория пожиже – на порядок может быть ниже и эффективность». Но может быть и наоборот. Поэтому задача специалиста в сфере маркетинга и рекламы – найти то издание, которое будет максимально охватывать целевую аудиторию компании. Также, по его мнению, нельзя сказать, что реклама в дорогих печатных изданиях – это некий имиджевый проект, который кто-то не может себе позволить: «Имидж формируется многими путями, одним из которых, но далеко не единственным может являться и реклама в прессе». С другой стороны, многие периодические издания, как отмечают участники рынка, уже давно вышли за рамки лишь печатных СМИ, превратившись в крупные холдинги, предлагающие своим клиентам комплексные услуги – те же интернетресурсы, специальные приложения b2b, каталоги для рядовых потребителей, мероприятия различных форматов и другие услуги. Участие компаний в выставках и мероприятиях оценивается экспертами неоднозначно. «Участие в мероприятиях эффективно с точки зрения поддержания имиджа компании. Выставка как инструмент продаж не эффективна», – уверен г-н Свояволя. По мнению Анны Сабининой, все зависит от специализации конкретного мероприятия: «Если это крупный форум – здесь

Девелоперы все чаще обращаются за консультациями к профессионалам, понимая, что цена ошибки, неправильного позиционирования объекта может оказаться слишком велика. по аренде коммерческих площадей арендаторам конкурирующих бизнесцентров. На рынке подобные методы были восприняты неоднозначно, но сам способ, вероятно, был эффективен и своевременен. По мнению специалистов, наиболее эффективной на рынке недвижимости по-прежнему остается наружная реклама, размещенная на самих рекламируемых объектах: щиты на стройплощадках, баннеры на зда-

посредников и управляющих компаний. Интернет скорее ориентирован на тех, кто точно знает, где и какой офис он хочет, либо, наоборот, для предварительного изучения рынка и предложений на нем».

Работа на имидж «Эффективность рекламы в печатных СМИ рассчитывается точно так же, как и эффективность других каналов коммуникации: общие затраты

скорее достигается задача поддержания и установления новых контактов, демонстрации позиции компании на рынке, уровня экспертизы спикеров компании и прочее. Если же выставка проводится в конкретном сегменте, например в сфере торговой недвижимости, то при хорошем стенде и высоком уровне подготовки презентационных материалов компания может заключить не один взаимовыгодный контракт», – утверждает она.

Галина Черкашина, Knight Frank / Galina Cherkashina «Участие в выставках очень полезно для новых проектов, для тех, кто только выходит на рынок, – комментирует Анастасия Кручинина. – Выставки нацелены на то, чтобы показать объект, презентовать его рынку и рассказать о нем как можно подробнее». Некоторые участники рынка в разгар кризиса заговорили о низкой эффективности любой рекламы и заявляли, что лучший и самый действенный способ – динамика строительства. «Это утверждение справедливо в отношении жилого строительства, – считает г-жа Мариничева. – Что касается объектов коммерческой недвижимости, в частности торговоразвлекательных комплексов, – каждый из них обладает своими конкурентными особенностями, преимуществами, концепцией. Задача рекламы – донести эту информацию до конечного потребителя, выделив объект среди других предложений на рынке». «Безусловно, хорошие темпы строительства и наглядный ход строительства – это действенный способ, но важно дать понять рынку, что строится и какова специфика объекта. Например, до начала маркетинга нашего проекта долгое время входящий в его состав отель воспринимался как бизнес-центр», – добавляет г-жа Кручинина. «По опыту нашей компании больше половины площадей удалось сдать и продать еще до ввода объектов в эксплуатацию», – согласен Ян Свояволя. По его словам, вовремя сданный объект не обязательно является сильным козырем для завоевания клиента. «Более того, если потенциальный клиент видит, что компания строит объект качест венно и профессионально, зачастую он готов подождать и не возражает против задержки сроков ввода», – заключает он.

M a rket i ng:

PR for No-Name Projects Projects that changed hands, concept and name during the crisis require a special PR campaign and competent advertising policy. According to market experts, there is no need to reinvent the wheel – all these efficient ways and formats are well-known already – their proper combination is the only thing needed.

Author: Marina Petrova ......................... Photo: CRE archive

No name and actually no fate

thinks there is much more deliberation in promotion spending, as the owners of commercial properties weigh the commercial impact of any particular advertising format.

At the height of the crisis all developers slashed their marketing, advertising and PR budget. Respective departments were reorganized in many companies. Whether this was a mistake, given a change in the market situation when buyer rather than seller now dictates the terms, is not quite clear. “A lot of former employees of marketing and advertising departments at construction companies looking for new jobs cannot but cause doubt in the effectiveness of their pre-crisis work,” comments Galina Cherkashina, head of the marketing and advertising department at Knight Frank SPb. “Not only inflated staffs were subject to redundancy – in times of crisis all had to do a double amount of work with greater efficiency. Yet nobody has ever saved on professional personnel,” adds Anna Sabinina, head of the marketing department at Colliers International. In the opinion of consulting vice-president at GVA Sawyer, Evelina Pavlovskaya, now the attitude of developers towards marketing and advertising departments is altering once again: “They try to somehow reenter some projects to the market. Many of them have changed hands, passed through re-conception and given new names. There are quite a few so-called no-name projects whose origin is obscure. One example is “unnamed” science parks. Such projects are in need of competent PR promotion and therefore experts capable of solving these issues are needed.” A number of companies outsourced these functions from specialized marketing and advertising agencies. “Outsourcing some functions is caused by three main reasons, – comments Dmitry Karmanov, marketing director of general contractor company STEP. – Economics is the first one. You may count all expenses incurred by a company employing a full-time

worker or an entire department – do not forget to include – apart from the wages – taxes, rental payments, furniture and office equipment as well as all extra benefits provided by any company that cares for the loyalty of its employees. And then compare this imposing budget with the cost of similar services provided by a specialized company which often enjoys preferential taxation to boot. The economic gain from outsourcing is generally substantial.” The second reason, in his opinion, is lower risks. “The crisis graphically demonstrated to many business owners how difficult and expensive it is to get rid of employees for whom there is no more work. Sacking implies the payment of a considerable severance package while vacated areas and second-hand furniture and equipment are generally left on the balance sheet as unnecessary movable assets. As a result, a company no longer generates revenues from this kind of activity but continues to incur the costs. When on the other hand such

respond to each vacancy and it’s very difficult to find truly valuable experts among them,” he notes. Therefore companies often take a long time to recruit a regular employee and, after a fruitless search, turn to outsourcing. “Prior to the crisis the demand for marketing and advertising experts had been rather low because supply prevailed over demand. The need for real professionals in the area of marketing and advertising grew remarkably after the crisis,” affirms Yan Svoyavolya, marketing and sales director at the management company Solo. In expert opinion, now as the buyer may choose, a single advertising campaign is not enough, even if it is ideally planned, organized and conducted. For successful sales it is necessary to meet the client’s expectations in everything, including the price-quality ratio. “Many developers are now much more serious about the process of creating a new supply for the market. They elaborate on a concept and think of future sales as early as at the design stage,” states Ms. Cherkashina. In her

From chain letters to Internet “Along with the reduction of investments in direct commercial advertising, the share of proactive communications increased during the recession, – says Ms. Sabinina. – All companies faced reduction in the flow of incoming accosts and so the proactive stance of brokers and consultants looking for clients using cold calling (in brokerage) and haunting (in consulting) proved the most effective way of boosting the sales.” This is no secret that some owners also sent chain or “happiness” letters offering more attractive terms of lease to tenants in competing business centers. While unequivocally perceived by the market, this method was likely effective and timely. In expert opinion, outdoor advertising placed on the territory of promoted facilities remains the most

In expert opinion, outdoor advertising placed on the territory of promoted facilities remains the most effective tool on the commercial real etsate market – billboards on construction sites, banners on the walls of commercial buildings, or window stickers in street retail. Advertising works best within the facility as it is lucid and clear to understand. services are outsourced, expenditures can be stopped once the need for these works drops off. This raises the company’s mobility and resistance to various adverse developments on the market,” he believes. And finally the third reason, according to Mr. Karmanov, is the opportunity to outsource the services of better professionals than those who are willing to be regular employees and get an average pay. “Many candidates

words, this regards all project stages – from creating an architectural image, plan, program and infrastructure to a subsequent advertising and PR campaign. “The crisis had a positive effect upon the marketing departments. Developers increasingly often consult professionals as they realize that the price of any mistake or wrong positioning of their facility can be unacceptably high,” she adds. Ms. Cherkashina

effective tool on the commercial real estate market – billboards on construction sites, banners on the walls of buildings, window stickers in street retail. “Advertising works best within the facility as it is lucid, clear and easy to understand. Most incoming calls are generated by onsite outdoor advertising, but regrettably it is next to impossible nowadays to hang exterior signs on a building in spite of the fact that

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Offices | Marketing

| |

| Market Report

Internet was not so active and popular among the clients looking for an office, but everything has changed: “Now this is the fastest and easiest way to find the best offer, even though the latter is often hidden behind numerous advertising banners posted by intermediaries and management companies. The Internet is geared towards those who knows exactly which office they want and where; it can also help to study the market and available offer.”

Building the image

Dmitry Karmanov, STEP / Дмитрий Карманов

the banner is one of the main marketing tools in real estate promotion and sale,” says marketing and sales director at Avielen A.G. Anastasia Kruchinina. “Laying a media plan of our advertising campaigns, we try to use advertising vehicles stationed at the intersection of major transport arteries and along the driveways to the advertised facility. In case of leasing or selling areas in a new facility, temporary advertising placed directly on a building works really well,” agrees Elena Marinicheva, director of advertising and marketing department at MC Adamant. As regards the printed media, their efficiency has dropped remarkably of late – this segment is being swiftly crowded by the Internet offering much more flexible terms to advertisers as well as opportunities for clear positioning and targeting. In the words of Ms. Kruchina, just several years ago

“The effectiveness of advertising in printed media is figured in the same way as the effectiveness of other communication channels – total outlay is divided by the number of contacts. It is not correct to compare “printed media” with “other media” (such as Internet resources) because the devil is in the detail, – notes Karmanov. – For example, one printed periodical may offer low advertising prices and has a lot of target audience among its readership. So the efficiency of advertising will be very high. In another periodical prices are higher and the target audience is thinner, which means the advertising efficiency will be way lower.” But the opposite can be true as well. Therefore the mission of a marketing and advertising expert is to find a periodical with maximum possible coverage of the company’s target audience. In his opinion, one cannot say that advertising in costly printed media is a certain imagebuilding project unaffordable to many: “The image is built in many different ways and advertising in the press is just one of them.” On the other hand, as noted by the market participants, many periodicals have long extended beyond the framework

NORTH-WEST

of mere printed media and transformed into large holding companies offering integrated services to their clients, such as Internet resources, special b2b annexes, catalogues for ordinary consumers, events in various formats and other services. Participation in exhibitions and events is ambiguously assessed by experts. “Participation in different events is effective from image-making perspectives. As a sale instrument, an exhibition is not effective,” knows Mr. Svoyavolya. In the opinion of Anna Sabinina, everything depends on specialization of any particular event: “If this is a large forum its common mission is to maintain old contacts and establish new ones, to demonstrate the company’s position on the market, the level of its spokespeople etc. When a show is conducted in a particular segment, such as retail real estate, given a quality stand and well-prepared presentation materials, a company may conclude many mutually beneficial agreements,” she asserts. “It is important for new projects hitting the market to get involved in exhibitions and shows, – comments Anastasia Kruchinina. – Exhibitions aim at project demonstration, presentation and vibrant promotion.” At the height of the crisis some market participants began talking about the low efficiency of any advertising and making the point that construction dynamics was the best and most effective display. “This can be true with respect to housing construction, – believes Ms. Marinicheva. – As regards commercial real estate in general and shopping and leisure centers in particular, each of them has its own competitive edges and a unique concept. The challenge of advertisers is to

Anastasia Kruchinina Avielen A.G. / Анастасия Кручинина

bring this information home to the end consumer by showing a unique identity of a given project on the market.” “A robust pace of construction works is surely a very effective way, but it’s also important to let the market know what project is being constructed and what its specificity is. For instance, before we started marketing our project, many perceived a hotel integrated into it as a business center,” adds Ms. Kruchinina. “As can be judged from the experience of our company, more than half of the space was sold or let before commissioning,” agrees Mr. Svoyavolya. In his words, the timeliness of project delivery to the market is not necessarily a strong trump in winning over the client. “Moreover, when a potential client sees a company is doing a quality and professional work he often agrees to wait and does not mind a delay in the delivery time,” he concludes.

П е р с о н а л:

Бизнес и кадры в строительной отрасли:

реакция на подъем Рынок строительства и недвижимости Петербурга демонстрирует признаки оживления, но по-прежнему остается нестабильным. Несмотря на то что многие компании заявляют о разморозке проектов 2008–2009 годов и в городе появляются новые строительные площадки, говорить о буме вакансий в этой отрасли пока рано. Татьяна Левада, руководитель группы по подбору персонала компании «АНКОР Недвижимость и строительство»

Татьяна Левада / Tatiana Levada

Дефицит профессиональных кадров Безусловно, по сравнению с 2010 годом количество вакансий за первые месяцы текущего года возросло. В течение последних двух лет во многих компаниях для оптимизации часть функций искусственно объединяли. На фоне стабилизации экономической ситуации в целом в компаниях началось возобновление прежних планов работы и появилась возможность возвращения некоторых должностей. Эти отдельные решения и стали оживлять рынок труда с начала года. С другой стороны, в прошлом году нагрузка на сотрудников компаний была невероятно высока – как в психологическом плане, так и с точки зрения функциональных обязанностей. Часть специалистов теперь ожидают карьерного продвижения, часть заинтересованы в применении полученного опыта в других сферах. На кандидатском поле активность нарастает: возникают

новые позиции в связи с необходимостью замены ушедших специалистов. В связи с оживлением рынка мы наблюдаем спрос практически на все специальности, начиная от рабочих и прорабов до старшего инженерного состава. Причем компании испытывают острый дефицит кадров этих специальностей, что подтвердилось во время нашего последнего исследования «Дефицит профессиональных кадров», в ходе которого мы опросили представителей HR-департаментов ведущих российских и международных компаний, оперирующих в России, с целью выявить дефицитные специальности и определить основные причины, способствующие развитию и ухудшению ситуации с профессиональными кадрами. В Петербурге в числе наиболее дефицитных специалистов были выделены сотрудники отдела продаж (45% компаний сталкиваются с трудностями в подборе таких специалистов) и профильные технические специалисты (32%). При поиске профильных технических специалистов наибольшую трудность, по мнению респондентов, вызывают инженеры различных специализаций и уровней, технические специалисты со знанием английского языка, инженеры в области технического надзора, узкопрофильные специалисты из сектора ОВиК. На данный момент в связи с реализацией новых проектов среди наиболее востребованных специалистов отрасли можно выделить руководителей проектов и менеджеров по согласованиям. Отмечается спрос и на специалистов в области управления объектами коммерческой недвижимости. Такой специалист, если не сводить функции исключительно к эксплуатации объекта, отвечает также за его прибыльность, поэтому он должен контролировать финансовую составляющую управления объектом (уметь

грамотно оценить денежные потоки и риски, а также выстроить стратегию развития, опираясь на полученный анализ). Очевидно, что для выполнения перечисленных обязанностей профессионал должен обладать общими финансово-экономическими знаниями, способностью видеть картину целиком, а также лидерскими качествами, которые позволяют ему принимать решение в быстро изменяющихся условиях. Человека, который совмещал бы все перечисленные качества, найти довольно сложно, учитывая, что рынок услуг профессионального управления в России молод. Если говорить о специалистах в области управления объектами жилой недвижимости, то в последнее время на них также отмечается спрос среди работодателей. Результаты проведенного исследования выявили несколько причин дефицита профессиональных кадров. Основные из них, по мнению опрошенных, – это отсутствие на рынке кандидатов требуемой квалификации (88%) и завышенные финансовые ожидания кандидатов (49%). 28% респондентов связывают такой дефицит с общей нехваткой персонала в регионе, в том числе и по демографическим причинам. В то же время 18% респондентов причиной дефицита назвали завышенные требования к кандидатам со стороны работодателей, а 11% опрошенных отметили, что трудности в подборе персонала связаны с низким уровнем оплаты, предлагаемой их компанией кандидату. В последнее время мы наблюдаем также тенденцию возросшего спроса на персонал со стороны российских компаний. Что касается найма персонала иностранными компаниями, то они в части развития своего бизнеса в России зачастую более осторожны. Они не занимают активной позиции

по объявлению масштабных планов по реализации большого количества проектов и, соответственно, необходимости набора персонала для них. Такая осторожность связана не только с российской действительностью. Инвестиционные возможности крупных западных международных концернов ограниченны. Решения об инвестициях в ту или иную сферу принимаются с учетом многих факторов и в основном в головном офисе компании, который зачастую значительно удален от места реализации. Поэтому любой крупной иностранной компании принять решение, к примеру, о реализации еще одного проекта в России гораздо труднее, чем российской. К тому же все основные решения принимаются в Европе или Америке, где последствия влияния кризиса также были существенны, поэтому в данный момент они могут приниматься не так быстро, как в российских компаниях, которым проще оценить ситуацию на месте, договориться с инвесторами, банками, инвестиционными фондами, а следовательно, и быстро принять решение об инвестировании, что влияет на объемы и сроки найма персонала.

Привлечение иностранных специалистов На протяжении нескольких лет мы наблюдаем тенденцию, которая говорит об устойчивой миграции кадров в Россию, в том числе и на рынок Петербурга. Здесь нужно различать два тренда – миграцию менее квалифицированных специалистов из стран бывшего СССР, где ситуация с безработицей намного хуже, чем в России, и миграцию квалифицированных кадров из Европы. Нужно отметить тот факт, что и сейчас есть строительные компании, которые не пользуются мигрантами как рабочей силой. В нашу компанию не раз поступали запросы на подбор сотрудников с российским гражданством на такие вакансии, как каменщик, арматурщик, маляр и т. д. Но таких компаний на рынке немного. Очевидно, что одна из основных причин, по которым строительные компании привлекают сотрудников из ближнего зарубежья, – желание снизить издержки. Иностранные граждане согласны работать за гораздо более низкое вознаграждение, при этом их требования к условиям проживания тоже невысоки. Но нужно

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Маркетинг | Персонал

| |

| Экспертное мнение

Высокодефицитные специалисты Сотрудники отдела продаж

45%

Профильные технические специалисты

32%

Специалисты по информационным технологиям

23%

Линейный персонал / рабочие

16%

Сотрудники финансового отдела / бухгалтерии

11%

Административные сотрудники

Сотрудники отдела логистики / закупок

Сотрудники отделов маркетинга / рекламы / PR

Специалисты по внутреннему контролю / контролю качества

Менеджеры, осуществляющие общее руководство

4% 13%

Другие специалисты

Источник: Ancor

отметить, что привоз рабочей силы из ближнего зарубежья с соблюдением всех требований законодательства: обеспечением нормальных условий проживания, прохождением медицинских осмотров, снабжением средствами индивидуальной защиты, оплатой переработок – тоже стоит недешево. Стоимость иностранца, работающего на стройке, оформленного надлежащим образом и обеспеченного всем необходимым, практически эквивалентна стоимости специалиста с российским гражданством. Поэтому все эти нормы часто игнорируются работодателями, что усугубляет ситуацию.

Снижение количества мигрантов из ближнего зарубежья, скорее всего, приведет к удорожанию стоимости недвижимости, так как издержки строительных компаний возрастут. Кроме того, есть вероятность возникновения на этом рынке кадрового дефицита, поскольку российских специалистов может оказаться недостаточно для покрытия потребностей строительных компаний. Повсеместное привлечение таких специалистов к строительным работам повлекло за собой снижение популярности строительных профессий у россиян. Необходимо отметить, что есть работа, которую российские граждане попросту отказываются

Что удержит работника в компании более 5 лет? (данные 2010 года по сравнению с 2007 годом) Постоянное повышение оплаты труда

82% 72%

Возможность карьерного роста Стажировка / работа в зарубежном офисе компании

28% 20%

Предоставление жилья Возможность роста в головном офисе компании

17%

Возможность стать партнером / совладельцем бизнеса

14%

Предоставление льготного кредита на крупную покупку

12%

Страхование жизни / пенсионное страхование

10%

Такой срок можно проработать только в собственном бизнесе

Невозможно проработать более 5 лет в одной компании

Это может быть только...

Источник: Ancor

СЕВЕРО-ЗАПАД

выполнять за предлагаемую плату. В период кризиса российские граждане предпочитали сидеть дома, нежели выполнять низкоквалифицированную работу за низкую зарплату. Если говорить о миграции квали фицированных кадров из Европы в Петербург, то стоит отметить уменьшение спроса на иностранных специалистов. Большое количество западных компаний вернуло своих экспатов обратно на родину, заменив их российскими менеджерами. Подобная тенденция в последние годы стала прослеживаться довольно явно. Это обусловлено несколькими причинами. Во-первых, содержание экспатов обходится довольно дорого, поэтому компании стали серьезно экономить, видя при этом достаточное количество опытных профессионалов российского происхождения, которыми можно заменить иностранцев. Во-вторых, действительно, общий уровень квалификации российских менеджеров с каждым годом растет. Среди наших клиентов мы наблюдаем несколько крупных иностранных компаний, куда российские сотрудники пришли на позиции, ранее занимаемые экспатами. Дело в том, что наши соотечественники хорошо знают российскую действительность и имеют достаточный опыт для работы на топовых позициях.

Мотивация сотрудников По результатам проведенного нами исследования по мотивации персонала было выявлено несколько факторов, положительно влияющих на удержание персонала в компании на долгое время. Среди таких факторов лидирует постоянное повышение оплаты труда (82% опрошенных респондентов). Число респондентов, поставивших на первое место компенсационный пакет, предлагаемый компанией, и регулярный пересмотр зарплаты в сторону повышения, возросло на 15% по сравнению с данными 2007 года. Стоит отметить снизившийся интерес со стороны сотрудников к таким факторам, как возможность стать партнером, совладельцем бизнеса (на 25% по отношению к результатам опроса 2007го) или опции страхования жизни/пенсионного страхования (на 20%). Если говорить об ожиданиях соискателей по изменению дохода при смене работы, то здесь наблюдаем такую тенденцию. Те, кто в кризис остался без работы, сейчас рады новым предложениям и поэтому готовы понизить свои требования по заработной плате на 10–30 %. С другой стороны, те, кто не сталкивался с рынком труда в период кризиса, сейчас живут реалиями докризисного периода, в частности, осознанием своей

высокой ценности на рынке, высокими зарплатными ожиданиями. В целом при переходе на другое место работы специалисты ожидают увеличения заработной платы на 10–20%, менеджеры среднего звена – на 20–30%, руководители – на 30% и более. Что касается предложений со стороны работодателей, то во многих компаниях произошел пересмотр компенсационных пакетов, возвращение бонусных схем, существовавших два года назад, с целью мотивировать и удержать ценных сотрудников.

Прогнозы Мы ожидаем, что этот год пройдет под знаком повышения ценности человеческого капитала и, как следствие, роста ценности HR-функции. В преддверии демографической ямы, которая настанет уже в 2012–2013 годах и продлится как минимум до 2020-го, компании начинают задумываться о мотивации и удержании ключевых специалистов на местах. В настоящее время сотрудники, которые в кризисный период отложили свои планы по поиску нового места работы и карьерному продвижению из-за боязни потерять стабильность, сейчас готовы рассматривать новые предложения в целях дальнейшего профессионального роста. В целом же, если текущая тенденция сохранится, в ближайшие 1–2 года мы ожидаем перевеса в сторону соискателей. Можно говорить и о росте трудовой миграции. При выборе потенциального работодателя кандидаты все больше уделяют внимания функциональному наполнению позиции, сложности задач, уровню проектов. В погоне за профессиональным и карьерным ростом часть сотрудников продолжит миграцию из крупного в малый и средний бизнес, а также из столиц в регионы. Многие работо датели предсказывают обострение ситуации на рынке труда из-за недостатка профессиональных кадров и на текущий момент планируют работу по формированию кадровых резервов. Представители строительных компаний отмечают несоответствие уровня профессиональной подготовки специалистов в этой области требованиям рынка, поэтому выход из сложившейся ситуации видят в том числе и в создании собственной системы обучения сотрудников. Некоторые очень крупные строительные компании уже организовали свои курсы и институты по переподготовке и повышению квалификации. Несмотря на то что количество таких компаний все еще невелико, мы можем выделить создание серьезных корпоративных систем обучения как одну из тенденций работы с персоналом отрасли на ближайшее время.

Person nel:

Business and HR in Construction Industry:

Responding to Upturn The construction and real estate market in St. Petersburg demonstrates some signs of revival but remains unstable. While many companies announce the unfreezing of projects launched in 2008-2009 and new construction sites are emerging in the city, it’s too early to talk about a boom on the labor market. Tatiana Levada, head of headhunting group at ANCOR Real Estate and Construction

Short supply of professionals Compared to 2010, the number of vacancies has definitely increased during the first months of this year. Many companies have artificially amalgamated many functions for the sake of their optimization in two recent years. Stabilization of the economic situation triggered the resumption of former corporate plans and recovery of some positions. Those sporadic decisions began enlivening the labor market from the turn of this year. On the other hand, last year many corporate employees were overtaxed, both functionally and psychologically. Some of these experts are now

anticipating a promotion while others are interested to use the accumulated experience in other spheres. Activity is mounting among the candidates as new positions emerge in view of the need to replace experts who have resigned. The market resurgence boosts demand for almost all occupations – from workers and foremen to senior engineers. Companies suffer from the acute shortage of such specialists; this fact was corroborated by our recent survey called The Deficit of Professional Labor. We polled experts from HR departments of leading Russian and international companies

operating in Russia with the purpose of identifying the qualifications in low supply and determining the main reasons behind the crisis of professional workforce. Sales experts (45% of companies face difficulties with their recruitment) and dedicated engineering experts (32%) are among the scarcest specialists in Saint Petersburg. In the opinion of our respondents, engineers of various specializations, English-speaking engineers, technical oversight specialists, narrowly specialized HVAC experts are most difficult to find. Because new projects are being presently implemented, project managers and experts in raising approvals are in highest demand as well as commercial property management specialists. Apart from facility management, such an expert also takes charge of cash flows and project yield, assesses all risks and builds a deliberate development strategy based on a thorough analysis. To be adequate to the said tasks, a professional must have general expertise in finances and economics, the ability to see a whole picture and possess leadership potential to quickly respond to changing market conditions. It’s very difficult to find a person who would combine the said expertise and experience, given that the market of professional management services is still in the bud in Russia. Demand for residential property management experts has also been rising among the employers of late. The survey revealed several reasons behind the scarcity of professionals, the main being the lack of candidates with required skills on the market (88% of all respondents mentioned this reason) and overstated salary expectations (49%). About 28% of the respondents associate this scarcity with general personnel dearth in the region for demographic and other reasons. At the same time 18% of the respondents see the main reason behind the deficit in

too stringent requirements to candidates on the part of employers while 11% mentioned that headhunting problems were caused by a low level of wages offered by their company to potential candidates. We’ve recently observed a trend towards growing demand for personnel on the part of Russian companies. As regards the personnel recruitment by foreign companies, the latter are often more cautious as far as their business expansion in Russia is concerned. They do not announce large-scale plans of implementing a large number of projects and, accordingly, do not need numerous personnel. This caution is not only related to the Russian reality; investment opportunities of large international concerns are limited. Decisions to invest in particular assets are made with proper consideration of many factors and mainly at head offices which are often rather remote from the site of project delivery. Therefore it is much more difficult for any large non-resident company to decide on implementation of another project in Russia, than for a Russian company. Furthermore all major decisions are taken in Europe or North America where the recession also dealt a serious blow. Therefore at the present moment foreign firms take more time to make investment decisions compared to Russian companies, for which it is easier to assess the situation on the spot and make arrangements with investors, banks and investment funds. The decisionmaking time certainly influences the demand for human resources and personnel recruitment time.

Recruitment of foreign experts During several recent years we’ve seen a trend of stable manpower migration to Russia in general and to St. Petersburg market in particular. Two separate trends should actually be distinguished: the migration of unskilled

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

labor from former Soviet republics where unemployment rates is much worse than in Russia, and the migration of skilled labor from Europe. It should be noted that even now come construction companies do not use migrants as workforce. We repeatedly receive requests to recruit employees with Russian citizenship to such vacancies as bricklayer, steel fixer, decorator and some others. Nevertheless such companies are very few on the market. Obviously, one of the main reasons why construction companies employ workers from near-abroad countries is the desire to optimize the costs. Nonresident citizens are ready to work for much lower remuneration and their requirements to living conditions are also low. But it should be noted that the import of workforce from nearabroad countries with observation of all existing regulations, providing workers with decent living conditions, medical examination, personal protective equipment, payment for overtime work also cost a lot. The cost per duly legalized and outfitted foreigner working at a construction site is almost equivalent to the cost of an expert with Russian citizenship. Therefore employers often ignore legislative requirements thereby aggravating the situation. The sinking number of migrants from near-abroad countries will most likely entail higher real estate prices as the costs of construction companies will grow. The probability of manpower shortage is also high on this market, since the number of Russian experts can be insufficient to cover the needs of construction companies. Ubiquitous

| Marketing | Personnel

| |

| Expert Opinion

involvement of foreign labor in the construction sector made construction occupations less popular with people of Russia. It should be noted that Russian citizens simply refuse to perform some kind of works for offered remuneration. In times of crisis Russian citizens preferred to sit at home to doing unskilled work for a low pay. Talking about the migration of skilled labor from Europe to St. Petersburg, the demand for foreign specialists has constricted. A large number of companies brought their expats back to their homelands, having replaced them with Russian managers. In recent years this trend has become rather apparent for several reasons. First of all, the upkeep of expats is rather expensive and so companies began economizing as they saw an ample amount of experienced professionals of Russian origin who could easily replace foreigners. Secondly, the general level of skill of Russian managers keeps growing with each passing year. Among our clients we see several big foreign companies which employ Russian employees to the positions earlier taken by expats. The point is that our compatriots are well familiar with the Russian reality and have adequate experience for filling top executive positions.

Motivation Our survey revealed several important factors of personnel motivation positively influencing the long-term retention of personnel. The permanent rise in labor remuneration takes the lead among such factors (82% of respondents). The

What can hold an employee for more than 5 years? (data for 2010 compared to 2007) Permanent rise in labor remuneration

82%

Opportunities to climb the career ladder

72% 28%

Work on probation in a foreign office 20%

Provision of housing

17%

Career opportunities in a head office An opportunity to become a business partner or co-owner

14%

Access to loans on preferential terms for big purchases

12% 10%

Life insurance / retirement insurance It is possible to work so long only in owned business

It is impossible to work more than 5 years for one company

This can be only…

NORTH-WEST

Experts in Short Supply

Dedicated engineering experts

Source: Ancor

32%

IT experts

23% 16%

Line managers / workers 11%

Financiers / accountants Administrators

Logistics and procurement personnel

PR, marketing and advertising staff

Experts in internal quality control

General supervisors

Others

13% Source: Ancor

number of respondents who place a compensatory package offered by a company and constant appreciation of salaries at the top of the list has increased by 15% against the data for 2007. It should be noted that the interest of employees in such factors as a possibility to become a partner or business co-owner has flagged (down 25% against the results of 2007). The same applies to life and retirement insurance (down 20%). Talking about the expectations of claimants who change their jobs, the following trend can be observed. Those who lost a job during the crisis are now happy to catch hold of any offer and willing to reduce their salary requirements by 10-30%. On the other hand, those who did not have any experience in the labor market during the recession live by pre-crisis realities – in particular they have awareness of their high value on the market and seek high wages. On the whole, experts changing their place of work expect salary appreciation by 10-20%, mid-tier managers – by 20-30% and top managers and executives – by 30% or more. As regards the offers of employers, many companies have revised compensatory packages and returned to bonus schemes that existed two years ago in order to motivate and retain their valuable employees.

Forecast

45%

Employees of the sales department

We expect further appreciation of human capital in this year and consequently the growing value of the HR function. In the run-up to a demographic hollow which will start already in 2012-2013 and last at least till 2020, companies start thinking about

motivation and retention of key specialists. At the present time people who put off their plans of looking for a new job and career promotion in times of crisis, as they feared to lose ground under their feet, are now willing to consider new offers for the sake of professional growth. If the current trend persists we expect the balance will shift towards claimants during the next year or two. Burgeoning labor migration will be another trend. As they select a potential employer, candidates pin ever greater importance on the functional saturation of any position, the level of projects, and sophistication of their challenges. In pursuit of professional and career growth, some of the employees will continue migrating from big to medium-size and small businesses and from the capitals towards the regions. Many employers predict a more acute situation on the labor market because of the scarcity of professionals and plan to form manpower reserves at the present moment. Representatives of construction companies mention that the professional training of experts in this field does not meet the market requirements and see a way out of this predicament in starting their in-house training. Some very influential construction firms have already organized their retraining institutes and courses aimed at raising the level of skills. While the number of such companies has so far been limited, we can talk about the creation of serious corporate training systems as one of the trends in working with personnel in the years to come.

Э к с п е р т н о е м н е н и е:

Генплан: в ногу со временем В 2005 году был принят Генеральный план Санкт-Петербурга. Дважды (в 2008 и 2010 годах) в него вносились изменения, что не уменьшило актуальности вопросов развития его отдельных положений. Многие собственники и арендаторы земельных участков не приняли должного участия в обсуждении этого документа, поскольку не в полной мере понимали все правовые последствия такого бездействия. Александр Щитковский, руководитель отдела консалтинга ООО «Центр Согласований»

Александр Щитковский / Alexander Shchitkovsky

енеральный план Санкт-Петер бурга, принятый в 2005 году, – это первый постсоветский генплан. Перед его авторами стояла задача спрогнозировать развитие городских территорий, впервые исходя не из плановых показателей, а из общих тенденций развития Петербурга, нормативов градостроительного проектирования, собственного видения планов развития той или иной территории. Не стало единого центра принятия решений относительно функционального ис пользования территории и объемов строительства, появилось множество, зачастую противоречивых интересов. Ситуация усугублялась тем, что многие собственники и арендаторы земельных участков не понимали правовых последствий принятия Генплана и не приняли должного участия в обсуждении его проекта, хотя Градкодекс РФ предусматривал необходимость учета предложений землепользователей, в том числе при проведении процедуры общественных слушаний.

Болевые точки Многие неточности этого документа были ясны специалистам уже после

его принятия. Так, значительные территории, ранее имевшие иное использование, были отнесены Генпланом к жилым зонам. Как правило, это касается бывших сельхозтерриторий, попавших в границы Петербурга (совхоз «Предпортовый», «Ручьи», «Ленсоветовский» и др.). Данные территории, занимая более 200 га каждая, отнесены только к жилым зонам, что препятствует их комплексному развитию. Однако вдоль городских магистралей на данных территориях более целесообразно размещение объектов общественно-делового назначения, а функционирование жилого района площадью 100–200 га без полноценных объектов торгового назначения, ограниченных к строительству в жилых зонах, вызывает вопросы. Неоднозначная ситуация складывается и с размещением промзон. Более десяти промышленных территорий в настоящее время, по материалам Генплана, находятся на Петроградской стороне (на улице Рентгена, Лева шовском и Аптекарском проспектах). Шесть крупных промзон расположены в исторических районах города, ограниченных Обводным каналом. На территории Васильевского острова достаточно крупные промышленные территории находятся на 22-й линии и Уральской улице. Многие из них оказались промышленными «по факту», то есть без учета тенденций развития исторического центра как культурного, образовательного, делового ядра Петербурга. Не решен вопрос в отношении территорий, непосредственно прилегающих к историческому центру, но относящихся уже к периферийным районам – Красногвардейскому, Выборгскому, Невскому, а также промышленных территорий судостроительных предприятий в дельте Невы. Современные тенденции развития мегаполиса свидетельствуют о сокращении производств в центральных районах и о необходимости вывода производственных зон за черту города, исходя из экономических, логисти-

ческих и экологических требований. Ситуация осложняется тем, что на данных территориях расположен ряд системообразующих предприятий, к примеру, таких как «Силовые машины» и «Адмиралтейские верфи». Не единична также ситуация, когда границы функциональных зон разделяет тот или иной земельный участок, препятствуя его полноценному использованию.

Интересы сторон В данной ситуации необходимо найти соломоново решение, которое должно отразиться в документах территориального планирования. Без внесения изменений в Генплан по ряду промышленных территорий реализация проектов вывода производства невозможна, поскольку высвобождаемые территории нельзя будет использовать иначе, как для промышленных целей. Может возникнуть обоснованный вопрос: так ли нужны изменения в Генплан и не возникнет ли социальной напряженности в связи с пересмотром его положений? Несмотря на относительно небольшой срок, прошедший с даты принятия Генплана 2005 года, на сегодняшний день многие проектные решения в части зонирования территории являются неактуальными. На настоящий момент сложилась ситуация, при которой необходимая стабильность Генплана как документа территориального планирования входит в противоречие с интересами развития города. Многие инвестпроекты оказались отложены на неопределенное время. Следует также отметить, что сами по себе изменения документов территориального планирования в части границ зон не означают согласования какого-либо строительного проекта, а предоставляют возможность реализовать на участке ту или иную функцию. Что может дать внесение изменений в Генплан? Учет интересов правообладателей при корректировке этого документа позволит реали-

зовать проекты, которые оказались приостановленными в силу противоречия требованиям территориального планирования. Изменение зонирования ряда промтерриторий на жилую и общественно-деловую застройку повысит их инвестиционную привлекательность и позволит собственникам привлечь финансирование под перевод предприятий. Стоимость земельных участков с зонированием под промышленное использование составляет $70–250/кв. м. При этом стоимость аналогичного земельного участка с зонированием под жилую застройку в зависимости от месторас положения составляет в среднем от $400/кв. м. В ряде случаев капитализацию земельного участка может повысить изменение деловой функции на жилую как наиболее востре бованную на настоящий момент. Все ли предложения собственников по внесению изменений могут быть учтены? Безусловно, в каждом конкретном случае уполномоченным органом будет оцениваться обоснованность предлагаемых изменений исходя из планов развития смежных территории. При намерении изменить зонирование территории с промышленной либо общественно-деловой на жилую функцию инвестор может столкнуться с влиянием санитарно-защитных зон, что не даст возможности учесть предложения по изменению зонирования в ущерб интересам третьих лиц. Таким образом, одного желания правообладателя изменить зонирование земельного участка недостаточно – его следует подкрепить соответствующими расчетами инженерного, транспортного, социального обеспечения террито рии, экологических условий. Потребность во внесении изменений в документы территориального планирования говорит о том, что развитие города не остановилось, для реализации инвестпроектов, которые ждут изменения Генплана, будут привлечены инвестиции, созданы новые рабочие места, будет создана необходимая социальная инфраструк тура.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Personnel | Expert Opinion

| |

| Cre – Capital

NORTHWEST

Master Plan:

in Step with the Times Alexander Shchitkovsky, head of the consulting department at Tsentr Soglasovaniy LLC

In 2005 the Master Plan of Saint Petersburg was adopted. It was twice amended (in 2008 and 2010), though this did not depreciate the relevance of elaboration on some of its provisions. Many landowners and tenants did not duly participate in the discussion of this document, since they did not fully realize all legal consequences of their slackness.

he Master Plan of Saint Petersburg, as suggested by the very name of this document, is above all an urban development plan based on the totality of social, economic, environmental and other factors and meeting numerous challenges – from the development of road network to the planning of engineering support. The document adopted in 2005 is the first post-Soviet Master Plan. Its authors were faced with the task to forecast the development of urban territories proceeding from the general trends of St. Petersburg development, townplanning design standards, and a unique vision of urban development plans for particular territories. In the lack of a single center of making decisions in regard to functional use of land and construction volumes, a multitude of interests, often conflicting, need to be taken into consideration. The situation was aggravated by the fact that many landowners and tenants

did not realize the legal consequences of Master Plan adoption and did not readily participate in the project discussion, although the Russian Urban Development Code envisages the need to take into account the proposals of land users through such instruments as public hearings.

Sore spots Many inaccuracies found in this document were quite clear to experts soon after its adoption. Thus sizeable grounds that earlier had a different use, were ranked by the Master Plan among residential areas. This normally regards former agricultural plough lands within the bounds of Saint Petersburg (such as former state collective farms Predportovy, Ruchyi, Lensovetsky et al). It turned out that the given territories covering more than 200 ha each were earmarked as residential areas only, which hampers their integrated development, given that it would be more expedient to place community and commercial centers along the urban thoroughfares on the given territories. Especially because it is not quite clear how a residential district may function on the area of 200 hectares without full-fledged retail and other commercial facilities. The situation with industrial zones is also rather ambiguous. Based on the Master Plan, more than ten industrial territories are presently located on the Petrograd side (on Rentgen Street as well as at Levashovsky and Aptekarsky prospekts). Six large industrial zones are located within historic districts bounded by Obvodny Canal. As for Vasilievsky Island, rather sizeable industrial territories can be found on Line 22 and at Uralskaya Street. Many of these proved industrial “de facto” in defiance of the general trend of the historical center development as a cultural, educational and business nucleus of St. Petersburg. Town-planning transformations on the given territories are impossible without further elaboration on provisions of the Master Plan 2005 that envisaged relocation of many industrial territories to the city outskirts. Territories adjoining the historical core but classified as peripheral areas – Krasnogvardeysky, Vyborgsky and Nevsky districts as well as industrial grounds of shipbuilding yards in the

Neva delta – are also caught in a rather ambiguous situation. Modern trends of megacity development testify to the contraction of the industrial function in central districts and withdrawal of such zones beyond the inner city confines, which is triggered by economic, logistics and environmental requirements. The situation is exacerbated by the fact that a number of backbone enterprises, such as Power Machines and Admiralty Shipyards, are located on the given territories. The situation, whereby a certain plot of land strides the borderline between functional zones hampering its full-scale utilization, is also quite common.

Interests of stakeholders Under these circumstances it is necessary to grope for Solomon’s wisdom to be reflected in the documents of territorial development plans to enable the relocation of industrial functions with consideration for both the economic interests of land users and socio-economic development of St. Petersburg at large. Without entering amendments to the Master Plan on a number of industrial territories it would be impossible to implement production withdrawal projects, since the vacated areas can be used only for industrial production purposes. A natural question may arise: is it necessary indeed to enter amendments to the Master Plan? Perhaps the revision of its basic provisions might lead to social tension? Despite a relatively short period that has passed since the adoption of Master Plan 2005, many design solutions pertaining to zoning are no longer relevant. In today’s situation the requisite stability of Master Plan as a document regulating territorial planning conflicts with the interests of the city. Many investment projects have been put off till uncertain time, as a result. It should also be noted that changes in the documents of territorial planning, as far as the bounds of particular zones are concerned, do not imply approval of any particular construction project, but rather provide an opportunity to realize some specific function within a given territory. What can amendments to the Master Plan lead to? Setting aside the city problems and

focusing on the interests of private equity or institutional investors, one can say that factoring in the interests of title holders in the process of this document correction will allow the implementation of projects which were suspended because they contradicted the requirements of land-use planning. A change in the zoning of some industrial grounds and the inclusion of residential, community and business functions as the allowed land use will increase the attractiveness of these territories for investors and enable the landowners to draw financing for relocation of the industrial function. The cost of parcels zoned for industrial use ranges from $70 to $150 per sqm while the cost of a similar parcel zoned for residential development varies between $400 and $800 per sqm depending on its location. In a number of cases swapping of the business function for the residential one, which is currently in higher demand, may appreciate land capitalization. Is it possible to take into account all proposals of landlords related to entering corrections to the Master Plan? Authorized bodies will certainly assess the justifiability of suggested amendments in each particular case, proceeding from the development plans for contiguous territories. An investor intending to change the zoning from industrial or community-commercial into the residential function can be faced with the impact of buffer zones and be barred from entering desired changes to the zoning rules to the detriment of interests of third parties. Thus a mere desire of a title holder to alter the zoning of a given plot of land is not sufficient, for that intention should be corroborated by essential calculations of engineering, transport, environmental and social support of a given territory, which will enable the public authorities to assess the need to enter respective amendments to the Master Plan. In conclusion we’d like to note that the need to enter corrections to the land-use planning documents testifies to the fact that the city development has not stalled. In the process of implementing investment projects, which depend on changes to be entered to the Master Plan, investments will be attracted, new jobs and requisite social infrastructure will be created.

C R E – с т о л и ц а:

Инвестзачистка Москвы Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

Ужесточение городской политики в строительной сфере, о котором заявил новый мэр Москвы Сергей Собянин вскоре после утверждения в должности, похоже, вошло в активную фазу. Эксперты опасаются, что политика мэра приведет к росту цен на рынке: прогнозы дают двукратное увеличение стоимости квадратного метра недвижимости в течение ближайших пяти лет в связи с возникшим дефицитом площадей и текущим ощущением неуверенности у девелоперов в завтрашнем дне.

Столичная власть решила пересмотреть политику общения с девелоперами / The Moscow authorities have decided to change the very policy of engagement with developers

самого начала своего мэрства г-н Собянин повел наступление на весь бизнес, который, по его мнению, мешает решению транспортных проблем в городе и который, по выражению мэра, образовал «мутную среду инвестконтрактов, являющуюся образцом российской коррупции, чиновничьего беспредела и бестолковщины». Громче всего прозвучало заявление мэра о запрете любого нового строительства в пределах Третьего транспортного кольца, сделанное им

в середине марта. По мысли руководства города, все начатые стройки должны быть закончены в течение 2–3 лет, при этом часть объектов коммерческой недвижимости будут перепрофилированы в гостиницы и жилье. Помимо этого, столичная власть решила пересмотреть саму политику общения с девелоперами. Срок аренды участков под застройку будет в будущем пересмотрен с нынешних 49 лет до 5–6 лет. Тем самым мэр надеется ликвидировать практику спекуляций землей.

Чуть ранее стало известно о текущем процессе пересмотра городом уже заключенных инвестконтрактов. Вице-мэр Москвы Андрей Шаронов в конце февраля сообщил в СМИ, что столица намерена заново рассмотреть примерно 1200 строительных инвестконтрактов, из которых более трети могут быть расторгнуты. Основанием для этого является просрочка по выполнению инвесторами работ на объектах. К настоящему моменту известно, что среди компаний, которых это коснется в пер-

вую очередь, ДСК-1, «Система-Галс», «Интеко», «Сити» Олега Дерипаски, RGI, «Главмосстрой» и ряд других крупных игроков рынка. Пока городские власти рассмотрели около 250 инвестконтрактов, из которых было решено разорвать 53 договора о застройке. В основном в список попали контракты по жилым объектам (значительная часть договоров заключались на реконструкцию микрорайонов в разных частях города). Однако там же оказались и объекты коммер-

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

| Экспертное мнение | CRE – столица

| |

| Фотообъявления

СЕВЕРО-ЗАПАД

C R E – с т о л и ц а:

Сергей Воронин, Forum Properties / Sergey Voronin ческой недвижимости. Например, проект ТЦ на Болотной площади на 40 тыс. кв. м, инвестором которого должна была выступать Mirax Group, МФК на Садово-Спасской улице, соинвестором которого являлся «Ингеоком-Инвест» и др. Последними «жертвами» новой политики стали объекты на Смоленской площади; на Садово-Каретной улице, 24/7; на улице Коровий Вал, вл. 5, стр. 6, 8. Так, с компанией «Сити», принадлежащей Олегу Дерипаске, Москва намерена разорвать контракт по участку № 20 в «Москва-Сити». Предполагалось, что там должен был появиться офисный центр и апартаменты площадью 180 тыс. кв. м. Разрешение на строительство «Сити» получила в 2010 году, при Юрии Лужкове. Однако позднее г-н Собянин предложил возвести на этом участке гараж. Сейчас застрой-

щик ведет переговоры о том, чтобы все-таки сохранить объект, поменяв его концепцию и превратив офисы в гостиницу в утвержденных объемах. Комментарии от представителей компании получить не удалось. Александр Шелухин, директор по инвестиционным проектам Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что многие девелоперы сейчас судорожно бросились размораживать стройки, находить под это деньги, надеясь, что это спасет их от разрыва инвестконтрактов. В поле зрения властей попали как крупные девелоперы, так и сравнительно мелкая рыба. К примеру, участок на улице Коровий Вал должен был застраиваться по заказу общественной организации «Ассамблея народов России» под руководством известного в прошлом политика Рамазана Абдулатипова. Проект сноса существующих строений и застройки участка на Коровьем Валу был одобрен правительством Москвы в конце 2007 года. По проекту общественное объединение собиралось возвести 17-этажное административное здание с подземным гаражомстоянкой на земельном участке площадью около 0,52 га. Согласно официальному письму из прокуратуры Москвы, полученному заказчиком в начале марта 2011 года, на этом объекте «работы по устройству ограждения и сносу существующих строений осуществлены в отсутствие разрешительной документации». По данным прокуратуры, застройщик имел лишь ордер на снос ветхих строений, а не на строительство. Комментарий от главы организации – Рамазана Абдулатипова получить не удалось, однако, по словам

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG: – Хотелось бы пояснить, почему вопрос аренды земли в Москве столь актуален. Дело в том, что земли в собственности в российской столице крайне мало (в большинстве своем такие участки представляют собой приватизированные промышленными предприятиями федеральные земли). Поэтому подавляющее большинство земельных участков, на которых предполагается реализация инвестпроектов, предоставляется в аренду. Впрочем, на условиях аренды находится земля и под действующими зданиями и сооружениями. Что касается сроков аренды земли под инвестпроекты, то в большинстве случаев на практике это происходило так: земля предоставлялась в аренду на небольшой срок (2–5 лет), за который девелопер/ инвестор должен был начать проектирование и строительство и реализовать на практике свой объект. После готовности объекта договор аренды заключался на 25–49 лет уже с формулировкой «эксплуатация». Вообще, Москва была законодателем введения подобной практики долгосрочной аренды – в большинстве регионов девелопер/инвестор становились собственниками земли.

сотрудников организации, застройщик использовал привлеченные инвестиции. По завершении работ часть площадей должна была отойти городу, часть – инвестору и небольшая часть – собственно «Ассамблее народов России». Действия городских властей экспертное сообщество рассматривает как стремление навести порядок на рынке и обеспечить городу нормальное функционирование и развитие. Однако неизбежно возникает ряд вопросов: в какой степени действия властей оправданны, всегда ли они оправданны и к чему придет в результате этих мер рынок?

Климатические изменения Как отмечают эксперты, в целом меры правительства Москвы должны привести к оздоровлению столичного инвестиционного климата. По словам Алана Балоева, заместителя директора отдела продаж и инвестиций Knight Frank, запрет на строительство в центральной части города позволит «уравновесить» рынок за счет роста спроса на менее привлекательные децентрализованные активы. Вместе с тем эксперт отмечает, что рост цен покупки приведет к снижению их привлекательности для институциональных инвесторов, а также создаст дополнительные административные барьеры для реализации проектов. Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин добавляет, что смысл действий городских властей не просто в ревизии договоров на застройку и запрет на новое строительство в центре города как таковое: «Речь идет о параллельном развитии инфраструктуры и рынка жилья территорий за пределами исторического центра, реорганизации промышленных зон». Эксперт полагает, что правительство стремится снизить риски, связанные с «перегревом» рынка жилья, прежде всего в центре города. По мнению г-на Осина, эти риски связаны с имеющимися на сегодняшний день значительными инвестициями банков в недвижимость. Как полагает г-н Осин, вложение в строительные объекты на периферии города и в области будут относительно стабильны, поскольку на повестке дня задача снижения издержек застройщиков: «Стоит ожидать сохранения номинального растущего тренда цен на жилье в среднесрочном периоде при снижении стоимости московской недвижимости в реальном выражении, с учетом инфляции», – говорит эксперт. Впрочем, единства во мнениях относительно дальнейшего роста цен, особенно в пределах центра города, у экспертного сообщества нет. Так, исполнительный директор

девелоперской компании Forum Properties Сергей Воронин считает, что нынешний курс власти приведет к дефициту предложения: «Уже сейчас, за последние 3–4 месяца резко повысились как ставки аренды, так и цены на жилье. В течение 4–5 лет можно прогнозировать как минимум двукратный рост ставок аренды коммерческих объектов и полуторакратный рост цен на жилье в пределах Садового кольца», – уверен он. Директор по развитию компании «Калинка Риэлти» Алексей Сидоров добавляет, что девелопмент при кризисных явлениях вынужден повышать стоимость метров: «Осенью 2004 года был принят 214-ФЗ о долевом участии, весной произошел скачок цен на недвижимость. Девелоперы полгода находились в ступоре и не реализовывали свои проекты, затем в экономику пришли деньги, возник спрос, а предложения на рынке не было», – напоминает он. По его мнению, остановка безостановочного девелоперского цикла, возможная и сейчас, чревата ростом цен. Участники рынка признают, что с точки зрения градостроительного развития необходимость децентрализации Москвы назрела. В перспективе, как полагает первый вицепрезидент Capital Group Валентина Становова, комплексное развитие территорий за пределами Садового кольца может оказать положительное влияние на транспортную систему и инфраструктуру города. «Однако нельзя не отметить, что и в ЦАО есть нерационально используемые с точки зрения города промышленные территории, которые нуждаются в развитии», – говорит она.

Чистка рынка Задача, которую декларирует г-н Собянин, по сути, актуальна. Навести порядок на рынке необходимо: строительная сфера не должна подминать под себя ни город с его потребностями, ни нормативное поле, соглашаются с инициативами столичных властей девелоперы. Алексей Сидоров напомнил, что в 2006–2007 годах в девелопмент многие устремились в расчете на сверхприбыли: «Некоторые контракты на огромные площади, особенно в последние годы, стали заключаться без учета инфраструктуры, транспортной загруженности. Точечная застройка очень сильно повредила городу. Москва сейчас некомфортное для жизни пространство. Это гигантская проблема». Руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин добавляет, что 40 млн кв. м площадей (это суммарная площадь

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 5 – 6 (41) / 2 011

объектов, составляющих список из 1200 инвестконтрактов) город не тянет: «Распределение этих площадей таково, что транспортная проблема усилилась бы в случае их реализации. В Москве хватает свободных площадей, но транспортный ресурс, способный обеспечить эти площади, попросту отсутствует», – говорит Блинкин. Однако как бы разумна ни была идея и насущна потребность в оздоровлении рынка, возникает вопрос о способах решения проблемы. Профессиональное сообщество опасается, что в ходе санации отрасли пострадает и та часть бизнеса, которую трудно упрекнуть в непрофессионализме и спекулятивных устремлениях. Девелоперы отмечают, что принципы, которыми руководствуется сейчас власть, пересматривая инвестконтракты, не слишком определенны и прозрачны: «Вся процедура носит кулуарный характер», – констатирует г-н Сидоров. Практика показывает, что индивидуальная работа с каждым проектом для власти слишком долгая и затратная: «Всегда есть соблазн причесать всех под одну гребенку. При этом во многих случаях (особенно если проектом занимается команда профессиональных девелоперов) вину за затягивание сроков следует возлагать на городских чиновников», – говорит Сергей Воронин. В качестве примера не вполне понятных решений эксперты называют историю с домом в Хилковом переулке (проект компании RGI). На протяжении примерно 10 лет девелопер расселял жильцов, было разработано предпроектное предложение по размещению дома и сформирован земельный участок. Однако все эти обстоятельства учтены не были. По словам г-на Сидорова, на проектах

| Экспертное мнение | CRE – столица

| |

| Фотообъявления

«Калинки Риэлти» нынешняя ситуация также сказывается. Так, с середины прошлого года компания начала активно смотреть участки на покупку, однако в последние месяцы остановились 4 или 5 сделок: «По этим объектам были понятийные договоренности со старыми властями, был ясен механизм получения разрешительных документов. Сейчас процесс приобретения остановился», – рассказал г-н Сидоров. Как полагают игроки, в условиях рынка правила тоже должны быть рыночными, а не закрытыми, как привыкли чиновники. По мнению Сергея Воронина, максимально простым и действенным способом решения задачи для власти было бы определить четкий алгоритм, по которому бы рассматривались инвестконтракты. «Необходимо провести сортировку объектов с использованием некоего разработанного администрацией паспорта проекта, в котором формализовано указывались бы десятки важных параметров, например, наличие затрат инвестора в пользу города, участие в социальных программах, наличие градостроительных регламентов, профессиональный опыт девелопера и т. п. Затем, нужно ввести критерии оценки каждого параметра, что дало бы в итоге рейтинг проектов, например от 0 до 100 баллов, – говорит г-н Воронин. – На основании этих данных затем можно было бы установить порядок рассмотрения «по диапазонам»: 80–100 – «зеленый свет», 50–79 – градостроительная комиссия и т. п.» Впрочем, по мнению эксперта, стратегически более верным с точки зрения развития города было бы вообще поменять саму систему отношений между властью и бизнесом.

СЕВЕРО-ЗАПАД

К примеру, правительство могло бы оставить за собой контроль над акционерным капиталом и стратегией развития (и существенные доходы от реализации градостроительных программ, которые сейчас просто потеряны), а отобранные частные инвесторы (и прежде всего девелоперы) – получить свободный доступ к градостроительному регулированию и доходам от реализации «правильных» проектов.

Спекулятивный интерес Задаче оптимизации отрасли служит и решение мэра сократить сроки аренды участков под застройку с нынешних 49 до 5–6 лет. Инициатива властей по изменению сроков аренды продиктована желанием стимулировать девелоперов строить быстро. «При этом изменились условия, на которых земля предоставляется в аренду на время реализации инвестконтракта. Если раньше девелопер в том или ином выражении «платил» долю городу (или компенсацию за подключение к инженерной и городской инфраструктуре) после реализации проекта (до 40% площадей или денежный эквивалент), то теперь эта доля будет, вероятно, заменена высокими ставками аренды на этапе строительства», – говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. По его мнению, с одной стороны, это подтолкнет девелоперов к ускорению сроков реализации проекта, с другой – позволит властям быстрее компенсировать затраты на создание инженерной инфраструктуры. При этом, как отмечает эксперт, важно, чтобы уровень арендных платежей на этапе строительства не становился для девелоперов поводом для отказа от реализации инвестконтракта: «Платить довольно заметные средства на этапе,

когда объект еще, по сути, не готов и не приносит никакой прибыли, смогут далеко не все застройщики», – уверен Колокольников. Алан Балоев добавляет, что предлагаемый срок в 5–6 лет вполне адекватен строительному циклу объекта в Москве: «На рынке останутся наиболее профессиональные девелоперы, которым выгодно возводить востребованные, качественные объекты», – считает г-н Балоев. Александр Осин («Финам») отмечает, что в результате сокращения сроков аренды увеличиваются возможности московского правительства регулировать цены на жилье и землю в Москве в среднесрочном периоде. Однако, по мнению экономиста, основная проблема, которая должна решаться властями города – стимулирование притока инвестиций в реальный сектор: «Рост финансовых рисков, повышение изменчивости финансового и девелоперского рынка будут способствовать в ближайшие годы росту активности реального сектора инвестиций, сравнительно менее доходного, но более надежного средства получения дохода для инвесторов», – считает он. Таким образом, нынешнюю ситуацию можно понимать как конфликт интересов бизнеса и властей. При этом и одни, и другие в конечном итоге апеллируют к интересам города. Ясно, что Москва действительно стоит перед лицом серьезных транспортных проблем и нерешенных градостроительных задач, с другой стороны, решение невозможно без учета проблем бизнеса, силами которого во многом город и развивается. Управляя городом на благо его жителей, необходимо сделать так, чтобы и бизнес находился в сколько-то комфортных условиях. Иначе пострадает не только бизнес, но и город.

C R E – c apit a l:

Investment Cleanup in Moscow Author: Nikolai Kirillov .......................... Photo: CRE аrchive

Not all high-profile projects in Russia, involving Western architects, have been brought to fruition, and much of what has been placed into operation is far cry from its original idea. Why have so many Western architects failed to leave their mark in Russia thus far?

he toughening of urban policy in the construction sphere, which was announced by the new Mayor of Moscow, Sergei Sobyanin, shortly after his appointment, seems to have entered an active phase. Experts fear that the mayor's policy will create higher prices in the market. Forecasts predict a twofold increase in the cost per square meter of real estate over the next five years, in connection with the shortage of areas and the current sense of uncertainty about the future shared by many developers. When Mr. Sobyanin became mayor, he launched an offensive against all business, which in his opinion, interferes with the solution of transportation problems in the city and which, according to the mayor, formed a "turbid milieu for investment contracts that epitomize Russian corruption, bureaucratic outrage and confusion." The Mayor’s announced ban on any new construction within the Third Ring Road that he made in mid-March, was one of the most sensational moves. In the opinin of the city administration, all construction projects that have been launched should be completed within 2 – 3 years, with some commercial properties being redeveloped into hotels and housing. In addition, the city authorities decided to revise their communications policy towards developers. The leasing terms for construction sites will be revised in the future from the present 49 years to 5 – 6 years. Thus, the mayor hopes to eliminate the practice of land speculation. Earlier it had become known that the city was revising investment contracts that had already been concluded. The Vice-Mayor of Moscow, Andrei Sharonov, in late February reported to the media that the capital was going to re-examine some 1,200 construction investment contracts, of which more than one third

may be terminated. The reason is the failure of investors to implement the necessary works on the sites. To date, it is known that among the companies that are the first to be affected are DSK1, Sistema-Hals, Inteco, Oleg Deripasko's “City”, RGI, Glavmosstroy and several other major players in the market. Contracts for residential facilities also made it into the list (a large proportion of these contracts were signed for the reconstruction of housing estates in various parts of the city). Some commercial real estate projects were also included. One example is the 40,000sqm Bolotny Square Shopping Center, its investor being the Mirax Group; another one is the multifunctional complex on Sadovo-Spaskaya Street, whose coinvestor was Engeocom-Invest, etc. The latest "victims" of the new policy became properties on Smolenskaya Square, on 24/7 Sadovo-Karetnaya Street, on 5 Koroviy Val Street, buildings 6, 8. Thus, with the “City” Company, the Moscow government intends to terminate the contract for site number 20 in the “Moscow-City”, owned by Oleg Deripaska. It was assumed that there would be an office center and apartments with the total area of 180,000 sqm. The “City” Company obtained permission for the construction in 2010, when Yuri Luzhkov was the mayor. However, later Mr. Sobyanin proposed to erect a garage on this site. Now the developer is carrying out negotiations on how to preserve the object, changing its concept and turning the offices into a hotel in coordinated amounts. Alexander Shelukhin, director of investment projects at Astera in alliance with BNP Paribas Real Estate, notes that many developers are now frantically rushing to unfreeze their construction sites, looking for requisite money, and hoping that it will save their investment contracts from scrapping.

Large developers, as well relatively small players caught the eye of the authorities. For example, the site on Koroviy Val Street was supposed to be developed on demand of the social organization “Assembly of the Peoples of Russia” led by Ramazan Abdulatipov, a well-known politician. The project for demolition of the existing buildings and the site development on Koroviy Val Street was approved by the Government of Moscow in late 2007. Under the project, the public association was going to erect a 17-story administration building with an underground parking garage on the land area of 0.52 ha. According to the official letter from the Public Prosecutor of Moscow, received by the customer at the beginning of March 2011, on the site "the works of fencing and demolition of existing buildings are carried out without permits.” According to the public prosecutor, the developer had permission only for the demolition of dilapidated buildings, but not for the construction. Comments from the head of the organization, Ramazan Abdulatipov, could not be obtained, however, according to the organization's staff; the developer was using attracted investments. Upon the completion of construction, some of the areas were to go to the city, some to the investors, and a small part to the “Assembly of the Peoples of Russia.” The expert community regards the actions of city authorities as the desire to establish order on the market and to ensure normal urban development and functionality. However, several questions inevitably suggest themselves to inquisitive minds – to what extent are the actions of the authorities justified? Are they always justified? What will happen to the market as a result of this resolute intervention?

Climate changes According to the experts, on the whole, the measures undertaken by the Moscow

government will lead to improvement of the investment climate in the capital. According to Alan Baloev, deputy director of sales and investments at Knight Frank, the ban on construction in the central area will "balance out" the market by increasing the demand for now less attractive peripheral assets. However, the expert notes that the price increase will reduce their attractiveness for institutional investors, and also will create additional administrative barriers in the way of project development. Chief economist of Finam Management, Alexander Osin, adds that the meaning of these moves made by the city administration may go beyond the revision of contracts for buildings and the ban on new construction in the city center. "We are talking about the parallel development of infrastructure and housing market areas outside the historic center, the reorganization of industrial zones," he says. The expert believes that the government is seeking to reduce the risks of an overheated housing market, especially in the central area. According to Mr. Osin, the risks are associated with the currently available and substantial investments of banks in real estate properties. Mr. Osin believes that investments into construction projects in the city peripheral and beyond will be relatively stable, because the agenda of the day is cutting the costs incurred by developers. "We should expect to see a nominal growth trend in housing prices over the medium term, while there will be a reduction in the cost of real estate in Moscow in real terms, adjusted for inflation," says the expert. However, there is no unanimity in the expert community about further price increases, especially in the city core. Thus, the executive director of the development company Forum Properties, Sergey Voronin, considers that the present-day policy of the government will

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 5 – 6 (41) / 2 011

lead to a shortage of supply. "Already now, over the past 3-4 months the rental rates and housing prices have sharply increased. In 4-5 years one can predict at least a twofold increase in the rental rates of commercial buildings and a 50% increase in housing prices within the Garden Ring Road,” he said. Development director of Kalinka Realty, Alexei Sidorov adds that real estate development in a recessionary time must push up the prices of square meters. “In the autumn of 2004, Federal Law 214 on shared ownership was adopted, and next spring there was a spike of real estate prices. Developers were in a stupor for six months and did not implement their projects, then money came into the economy, demand resurged, but there was no supply in the market," he recalls. According to Mr. Sidorov, cessation of ongoing real estate development that may very well happen now, will most likely lead to a rise in prices. Market participants recognize that in terms of urban development, the need to decentralize Moscow is overdue. In the future, as suggested by the first vicepresident of Capital Group, Valentina Stanovova, the integrated development of territories outside the Garden Ring can have a positive impact on the transportation system and infrastructure of the city. "However, it should be noted that central Moscow abounds in irrationally utilized (from the city's viewpoint) industrial sites that are in need of development," she said.

Market cleanup The problem, formulated by Mr. Sobyanin, in fact is very relevant. Order should be established in the market – the building sphere should not dominate the city and its needs, nor the regulatory field – developers generally agree with the initiatives of the city. Alexei Sidorov recalled that in 2006 – 2007 many people rushed into real estate development expecting super-profits. "Some contracts for large areas, especially in recent years, were signed without any consideration for infrastructure and traffic congestion. Spot development took a terrible tool on the city. Moscow has become an uncomfortable place to live in. This is a huge problem." The Head of the Institute of Transport and Roads, Mikhail Blinkin, adds that 40 million square meters of space (this is the total area of properties that make up the list of 1,200 investment contracts) are too much for the city. "The distribution of these areas is such that traffic problems would be aggravated, should they all be implemented. Moscow has available spaces, but it simply lacks transportation resources, capable of servicing these areas," says Mr. Blinkin.

| Expert Opinion | CRE – сapital

| |

| Listings

However, no matter how reasonable the idea is and how urgent the need for rehabilitation of the market, the question arises about proper ways of solving this problem. The professional community is concerned over the fact that during the overhaul of the industry, the business which is not to blame for incompetence and speculative endeavors will also be affected. Developers note that the principles that guide the authorities in reviewing the investment contracts are not very defined and transparent. "All these procedures smack of backstage intrigues," says Mr. Sidorov. Practice shows that individual work with each project is too long and costly for the authorities. "There is always a temptation to treat all alike. And in many cases (especially if the project is carried out by a team of professional developers) the blame for delaying the dates can in many cases be assigned to city officials,” says Sergey Voronin. To site just one example, the experts mention the story of the building on Khilkov Lane (a project of the RGI Company). For about 10 years, the developer has been resettling residents, a preliminary project proposal for the placement of the buildings was developed, and the site was created. However, all these factors were not taken into account. According to Mr. Sidorov, the Kalinka Realty project is also affected by the current situation. Thus in the middle of last year the company began looking for sites to buy, but recently, it has had to cancel 4-5 transactions. "We made arrangements with the former administration in regard to these properties, the mechanism for obtaining permits was clear to us. Now the acquisition has ceased," said Mr. Sidorov. The market players suggest that market rules should be introduced, rather than under cover arrangements which are the traditional practice. According to Sergei Voronin, the simplest and most effective way to solve the problem could be an attempt to determine a clear algorithm for considering investment contracts. "It is necessary to sort out the objects by using a certain passport developed by the administration, which would formally mention dozens of important parameters – for example, the investor's concessions in favor of the city, participation in social programs, town-planning regulations, developer with a solid professional experience, etc. Then, there should be criteria for evaluating each option, which would result in the rating of projects – for example, from 0 to 100 points,” says Mr. Voronin. “Based on this data, they could then establish the investigation procedure: 80–100 would mean a project should be

NORTHWEST

given the green light, 50–79 – back to the town-planning committee, etc." However, according to the expert, strategically it would be more correct, in terms of urban development, to change the system itself, the relationship between the government and business. For example, the government could retain control over equity and development strategy (and substantial income from the sale of town-planning programs, which is now simply lost), while the selected private investors (and developers, in the first place) – could get free access to urban management and income by implementating the 'right' projects.

Speculative interest The mayor's decision to reduce the rental period of sites for construction from the current 49 to 5–6 years has been done for the sake of the industry optimization. The initiative of the authorities to change the leasing terms is dictated by the desire to encourage developers to build quickly. "And the terms, on which land is available for rent at the time of implementation of investment contracts have changed. Earlier the developer paid, in one way or another, the city’s share (or a compensation for connection to utilities and urban infrastructure) and after the implementation of a project (up to 40% of the area or cash equivalents). Today this share is likely to be replaced by high rents during the construction phase," says general director of the RRG Consulting Company, Denis Kolokolnikov. According to him, on the one hand, this would encourage developers to accelerate the project implementation, on the other hand – it would allow authorities to quickly offset the costs of engineering infrastructure. In addition, as the expert notes, it is important that the level of lease payments during the construction phase

does not become an impediment for the project’s implementation. "Not all the developers will be able to pay a fair amount at a time when the object is, in fact, not ready and does not bring any profits," considers Mr. Kolokolnikov. Alan Baloev adds that the proposed period of 5-6 years well conforms to the construction cycle of a facility in Moscow: "The most professional developers, for whom it is convenient to build high-quality objects, will remain in the market," says Mr. Baloev. Alexander Osin from Finam notes that by reducing the term of leases, the Moscow government is increasing its capabilities to regulate prices for housing and land in Moscow in the medium term. However, according to the economist, the basic problem that must be addressed by the city is stimulating the inflow of investment into the real sector. "The growth of financial risks, increasing volatility of the financial and real estate development market will contribute in the coming years to the growth of activities in real sector investments, which is relatively a less profitable, but more reliable source of income for the investors," he says. Thus, the current situation can be understood as a conflict of interests between Moscow business and the city administration. In this case, both the authorities and developers will eventually refer to the interests of the city. It is clear that Moscow is, indeed, facing serious traffic problems and unsolved problems of urban development, but on the other hand – these cannot be solved without taking into account the problems of business, which in many ways, contributes to the development of the city. The problem is that by controlling the city for the benefit of its inhabitants, it is important to create a comfortable environment for business as well. Otherwise, not only business, but also the city will suffer.

Denis Kolokolnikov, general director of RRG Consulting: – I would like to explain why the issue of land leases in Moscow is so urgent. The fact is that the share of owned land in the Russian capital is extremely small (in most cases these sites are state-owned lands, privatized by industrial enterprises). Therefore, the vast bulk of property intended for investment is rented. However, land under the existing buildings and structures is leasehold possessions as well. As for the terms of leasing the land for investment projects, in most cases, it worked like this: the land was let for a short time (2–5 years), during this period the developer/investor had to start designing, building and delivering a project. After the project was turned over for operation, the lease agreement was concluded for 25–49 years. In general, Moscow was the first legislator to introduce the practice of long-term leases, in most regions the developer/ investor becomes the landowner.

Фотообъявления / L i s t i ng s:

Полезные страницы Аренда

Торгово-офисный центр RIVER HOUSE, ст. метро Петроградская/Лесная

СЕВЕРО-ЗАПАД

Прямая аренда от собственника: Помещение в торговом центре под кофейню в рекреационной зоне – 300 кв.м., торговые помещения – 190-330 кв.м., Офисные помещения от 100 кв.м. +7 (812) 336-80-80, +7 (812) 336-80-20 доб. 50-08 +7 (961) 811-56-77, Ботова Виктория e-mail: botova@psrealty.spb.ru www.tkrh.ru

Продажа здания Наб. реки Мойки, 114 Дом кирпичный, построен в 1890 г. Общая площадь – 1000 м2, участка – 356 м2. Здание расселено, готово к реконструкции. Имеются необходимые коммуникации. Возможное использование: частный дом, офис, бутикотель, музей, галерея… Цена договорная. +7 (812)325-3838, +7-921-992-1522 – Елена e-mail: office@spb-estate.com www.spb-estate.com

Размещение объявлений в рубрике «Полезные страницы» Тел.: +7 (495) 926-73-40; Елена Краверская E-mail: e.kraverskaya@impressmedia.ru

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД