RED – Danish Investment Atlas 2023

VOLUMEN & INVESTORER 2022

VELKOMMEN

Kære læser, Velkommen til ”RED – Danish Investment Atlas 2023”.

Det forgange år var et år, som på mange måder overraskede. Året startede stærkt ud med høj leje- og investeringsaktivitet, men krigen i Ukraine, den høje inflation og markante rentestigninger, skabte usikkerhed på tværs af det danske ejendomsmarked, hvilket begrænsede aktiviteten i andet halvår af 2022.

På de kommende sider kan du få et detaljeret indblik i det kommercielle danske ejendomsmarked i det forgangne år samt RED’s bud på, hvordan vi forventer, at markedet vil udvikle sig i det kommende år.

Rapporten er opbygget som et lettilgængeligt opslagsværk, hvor du enten kan skabe dig et hurtigt overblik over ét enkelt segment eller fordybe dig i tendenserne segment for segment.

Data til årets rapport er lavet i samarbejde med ReData, som indsamler og validerer data om hver enkelt transaktion på det danske ejendomsmarked.

God læselyst, Nicholas Thurø, Managing Partner Cushman & Wakefield | RED

RED bistod Danica med udlejningen af i alt 5.249 m² til Maersk, Lloyd’s Register og Viva Payment Services Denmark i Harbour House II i Nordhavn.

EXECUTIVE SUMMARY

OVERRASKENDE HØJ

TRANSAKTIONSVOLUMEN

2022 blev et år, som de færreste havde forventet. Året startede stærkt med rekordhøj aktivitet på både leje- og investeringsmarkedet, men usikkerheder i markedet som følge af krigen i Ukraine, kraftige rentestigninger og tocifrede inflationsrater bremsede aktiviteten i andet halvår.

Uagtet makroøkonomiske usikkerheder nåede den samlede transaktionsvolumen dog 92,0 mia. kr., kun overgået af rekordåret i 2021.

AFKASTKURVEN KNÆKKEDE

I en årrække har vi set markant afkastkomprimering i de mest sikre ejendomssegmenter, herunder prime bolig, kontor og logistik. Selvom det fortsat er disse aktiver, som størstedelen af investo rerne efterspørger, udfordrede de høje renteniveauer de historisk lave afkastkrav, som vi var vidne til i starten af året. Dette medførte opadgående afkastniveauer i slutningen af året.

BOLIGSEGMENTET VANDT IGEN I 2022

Investeringerne i boligejendomme nåede i 2022 39,1 mia. kr. svarende til omtrent halvdelen af den samlede volumen på det danske marked. Boligejendomme fortsatte således med at være investorernes mest foretrukne ejendomssegment, hvor den høje aktivitet var drevet af en investorefterspørgsel efter mere eller mindre alle typer af boligaktiver beliggende i hele landet.

RETAILVOLUMEN VAR

DREVET AF BRUGERHANDLER

I 2022 indtog retailsegmentet pladsen som det andet største ejendomssegment med en samlet volumen på 18,3 mia. kr. Investeringsaktiviteten var dog blandt andet drevet af brugere, som gennemførte opkøb i milliardstørrelsen.

Kapitalen fortsatte med at søge mod mindre konjunkturfølsomme aktiver, og efterspørgslen efter både strøgejendomme og regionale shoppingcentre forblev begrænset.

DANSK KAPITAL DOMINEREDE I KONTORSEGMENTET

Med en transaktionsvolumen på 13,6 mia. kr. i indtog kontorsegmentet tredje pladsen over de mest handlede ejendomme og mistede således dets historiske position som det næststørste segment i Danmark.

Årets kontortransaktioner blev primært handlet mellem danske investorer. Tendensen med de danske investorers dominans skyldes i høj grad, at udenlandske investorer primært efterspørger prime kontorejendomme, hvis afkastniveauer i 2022 blev udfordret af de stigende renter.

FORTSAT STOR APPETIT

EFTER LOGISTIKEJENDOMME

Modsat kontorsegmentet var det udenlandsk kapital, der dominerede logistiksegmentet, hvor særligt de større industriog logistikporteføljer blev opkøbt af udenlandske investorer.

Uagtet at interessen for logistiksegmentet fortsat er stor, og investorerne fortsat ser potentiale i det danske marked, var der i segmentet en volumennedgang til 13,5 mia. kr. i 2022. Nedgangen skyldes særligt et svagt andet halvår, hvor sælger og køber havde svært ved at møde hinandens prisforventninger.

BEGRÆNSET AKTIVITET I HOTELSEGMENTET

Investeringsaktiviteten i hotelsegmentet har historisk set været præget af enkelte store handler, og 2022 var ingen undtagelse. Volumen i hotelsegmentet nåede 1,4 mia. kr., hvilket næsten alene var drevet af Arp-Hansen Hotels køb af The Square beliggende på Rådhuspladsen samt Union Investment Real Estate køb af 25Hours hotelprojektet på Papirøen.

ET SPÆNDENDE 2023

På hvilket niveau afkastkravene vil stabilisere sig afhænger i høj grad af renteniveauerne, men investorerne har fortsat en tiltro til det danske marked på længere sigt samt en stor mængde kapital, der skal placeres.

I takt med at inflationen kommer under kontrol, og renten stabiliseres, forventer vi derfor at se en kortere afstand mellem køber og sælger, og at aktiviteten på investeringsmarkedet vil blive genoptaget – særligt i andet halvår af 2023.

2022

Største transaktion Wihlborgs’ køb af de tidligere SAS ejendomme 1,1

Prime leje

Prime afkast

Transaktionsvolumen

Transaktionsvolumen

Forventninger til 2023

Prime leje

Prime afkast

Transaktionsvolumen

Forventninger til 2023 Prime leje

Prime afkast

Transaktionsvolumen

Forventninger til 2023

Prime leje

Prime afkast

Transaktionsvolumen

MIA. KR.

MIA. KR.

MIA. KR.

MIA. KR.

MIA. KR.

MIA. KR.

MIA. KR.

MIA. KR.

MIA. KR.

ÅRET DER GIK

Det danske kommercielle ejendomsmarked var på mange måder præget af stor usikkerhed i 2022. Stigende renter, høj inflation, krigen i Ukraine og politiske indgreb er blot et par af de begivenheder, som skabte debat. RED har i det følgende opsummeret nogle af de tendenser, som var definerende for markedet i det forgangne år.

ET INVESTERINGSMARKED DER VENDTE

”2022 var et år, der overraskede. Mens året startede stærkt med stor investorappetit, en rekordhøj volumen og historisk lave afkastniveauer, førte en række økonomiske og geopolitiske usikkerheder til en opbremsning i aktiviteten i andet halvår. I 2023 får vi derfor et marked, hvor køber og sælger har forskellige forventninger til prisniveauet, hvilket medfører en lav transaktionsvolumen og fortsat usikkerhed om prissætningen.”

POLITISK STABILITET ER AFGØRENDE

”Danmark er i mange år blevet beskrevet som en “sikker havn” for investeringer i urolige tider, hvilket ikke alene kan tilskrives de rene økonomiske rationaler men også i høj grad den politiske stabilitet, som plejer at kendetegne vores lille kongerige. Men i de seneste år har en serie af politiske indgreb ændret denne opfattelse og skabt markant større usikkerhed blandt både danske og udenlandske investorer. Dette er selvfølgelig uhensigtsmæssigt af en række årsager heriblandt, at kræfter og fokus er kastet over ugennemsigtige regler og bureaukrati fremfor investeringer i hele ESG-agendaen, effektiviseringer og moderniseringer. Vi håber derfor, at 2023 igen vil være præget af politisk stabilitet, hvor man igen lader det rationelle råde og lader branchen kaster sig over mere værdiskabende udfordringer fremfor håndtering af nye hastelovgivninger.”

Kim Søberg Petersen, Partner, Capital Markets

Nicholas Thurø, Managing Partner, Capital Markets

KONTOR MARKEDET FORTSATTE I HØJT GEAR

”Kontormarkedet startede i højeste gear, og kombinationen af et begrænset udbud og en fortsat høj efterspørgsel betød, at nærmest alt, der kom i udbud i det centrale København, blev revet af markedet på ingen tid. Selvom aktiviteten i de seneste måneder er gået en smule ned i gear, er der stadig god aktivitet, og vi forventer derfor, at prime lejeniveauerne kan fastholdes til trods for bekymringerne om en kommende recession. Vi tror desuden fortsat, at lejerne vil være ufravigelige i deres krav til, at kontorerne er velbeliggende og kan levere på sociale oplevelser, som skaber værdi for både virksomheden og de mennesker, der arbejder der, således at kontorerne bliver en destination og ikke blot et sted fyldt med skriveborde.”

Anders Krogh Partner, Office Letting

EN POSITIV UDVIKLING

PÅ STRØGGADERNE

”2022 blev langt om længe året, hvor der igen var en overvægt af positive historier at fortælle om de københavnske strøggader. Kunderne strømmede tilbage, og trods den fortsat reducerede udenlandske turisme, var antallet af besøgende højere end i året før pandemien. Samtidig åbnede både velkendte og nye brands butikker på strøggaderne, hvorfor tomgangen blev reduceret på samtlige af de primære strøggader med undtagelse af Frederiksberggade, som er og bliver ved med at være strøggadernes sorte får. I januar 2023 er de gode takter fra 2022 fortsat, og vi håber, at de positive tendenser vil fortsætte i den kommende tid.”

Kristian Vinggaard Partner, Retail

NORMALISEREDE REJSEMØNSTRE PÅ HOTELMARKEDET

”Efter nogle udfordrende år på hotelmarkedet var vi i 2022 vidne til mere normaliserede rejsemønstre, og at stærke internationale brands, som Scandic og NH Collections, viste en tillid til markedet og åbnede nye hoteller. Konkurserne er udeblevet og belægningsprocenterne nærmer sig et før-covid-19 niveau. Samtidig kan vi konstatere en opbremsning i planlægningen af nye hoteller, hvilket kan indikere, at aktørerne mener, at markedet er ved at have nået en balance mellem udbud og efterspørgsel. Kombineret med det faktum at hoteller typisk udlejes til stærke lejere på lange lejekontrakter, og at investorerne i dagens marked kan få et relativt højt risikojusteret afkast sammenholdt med de øvrige segmenter, bliver det interessant at se, om investorerne vil rette deres interesse mod hotelsegmentet i 2023.”

Lior Koren, Partner, Capital Markets

BOLIGMARKEDET VISER SIN BERETTIGELSE

”Vi har sagt det før, og vi kommer nok til at sige det igen – i usikre tider viser boligejendommene deres berettigelse for, hvorfor de altid står så højt på investorernes indkøbsliste. Mens lejerefterspørgslen i både retail-, logistik- og kontorsegmentet reduceres i tider med recession, er efterspørgslen efter lejeboliger mere konstant, da danskerne altid skal have et hjem. Desuden er efterspørgslen efter lejeboliger ikke geografisk betinget, men derimod fordelt over hele landet, så i jagten på afkast kan det være fornuftigt at søge udenfor landets største byer. Træerne vokser dog ikke ind i himmelen, og den øvre grænse for lejernes betalingsvillighed og en forventning om faldende ejerboligpriser betyder, at vi ikke forventer at se stigende lejeniveauer.”

Kjeld Pedersen Partner, Capital Markets

RED bistod Peek & Cloppenburg med tilbagekøbet af deres fire Magasin ejendomme beliggende i Lyngby, Odense, Aarhus og på Kongens Nytorv i København.

RED formidlede salget af en moderne kontorejendom beliggende på Hørmarken i Farum på vegne af Petunia.

ÅRSOVERBLIK

Investeringsmarkedet

Handler & investorer

Interview: Vil renteudsving påvirke pensionskasserne?

Interview: Bæredygtighed er fremtidens ’license to operate’

Highlight: Er ejendomme inflationssikrede aktiver?

Forventninger til 2023

ÅRSOVERBLIK INVESTERINGSMARKEDET

Et år som de færreste havde forudset

Den høje investeringsaktivitet, som vi var vidne til i rekordåret 2021, fortsatte ind i første halvår af 2022, men en række økonomiske og geopolitiske usikkerheder førte til et nervøst og afventende marked i andet halvår. Volumen i årets tredje og fjerde kvartal, som ellers historisk set har været de største, var derfor yderst begrænset.

DEN

ÅRELANGE OPTUR SLUTTEDE I 2022

I mange år har kapitalen søgt mod de sikreste aktiver på de sikreste placeringer, og særligt bolig-, logistik- og prime kontorsegmentet har gennemgået en markant afkastkomprimering. Denne afkastkomprimering blev udfordret i 2022, da året viste sig udfordrende på mange punkter med himmelfarende energipriser, tocifrede inflationsrater, rekordhøje bygge- og materialepriser samt markante rentestigninger.

Særligt sidstnævnte forårsagede en opbremsning i aktiviteten, hvor investoerne endte i et beslutningsmæssigt vakuum, måtte trække sig fra transaktionsprocesser (da anvendelse af fremmedkapital pludseligt påvirkede deres business cases negativt)

og generelt overveje deres investeringsstrategier. Markedets årelange optur sluttede således i årets andet halvår, hvilket resulterede i opadgående afkastniveauer på realiserede handler i slutningen af 2022.

MARKEDET ER BLEVET MERE INTERNATIONALISERET

Den rekordstærke start på året sikrede, at vi i 2022 så en samlet transaktionsvolumen på 92,0 mia. kr., hvilket er den næsthøjeste volumen nogensinde målt på det danske marked ( figur 2).

Volumen i 2022 var særligt drevet af udenlandske investorer, som for første gang dominerede på det danske marked. Mens over halvdelen af opkøbene (målt på volumen)

blev foretaget af udenlandske investorer, var det hovedsageligt danske aktører, som frasolgte ejendomme ( figur 1). Det danske kommercielle ejendomsmarked er således i stigende grad blevet internationaliseret.

BOLIG

VANDT, MEN RETAIL OVERHALEDE

BÅDE KONTOR OG LOGISTIK

Med en andel på 43% af den samlede volumen i 2022 fortsatte boligsegmentet med at være investorernes mest foretrukne ejendomssegment. Kontorsegmentet har i en lang årrække været det næststørste segment, men i 2022 medførte brugerkøb i milliardstørrelsen, at retailsegmentet indtog pladsen som det andet største segment, og skubbede dermed kontor- og logistiksegmentet ned til at være henholdsvis det tredje og fjerde største segment.

INVESTORAPPETIT I HELE DANMARK

En efterspørgsel efter forskellige typer af ejendomme medførte, at transaktionsvolumen fordelte sig geografisk bredt rundt i landet ( figur 3). Mens volumen i København og Aarhus særligt var drevet af investorappetit efter prime ejendomme, var den markante volumen udenfor de største byer drevet af en stigende investorappetit efter både industri- og logistikejendomme, alle typer boligejendomme samt dagligvarebutikker.

Figur 1: Investorernes oprindelse & handelsform 2022

Figur 2:

ÅRSOVERBLIK

HANDLER & INVESTORER

DE HISTORISK STØRSTE INVESTORER FASTHOLDTE DERES PLADS

Det kommercielle ejendomsmarked har de seneste mange år har været kendetegnet ved, at mange nye aktører er trådt ind på det danske marked. Alligevel har der ikke været nogen nævneværdige ændringer i de investorer, der historisk set har investeret mest kapital i danske erhvervsejendomme. Aktører som Heimstaden, Niam, Koncenton, NREP og Patrizia udgør således fortsat de historisk største investorer i Danmark ( figur 6).

NYE INVESTORER PÅ PODIET I 2022

Selvom disse investorer historisk har placeret meget kapital i Danmark, var de tilbageholdende med investeringer i 2022, hvorfor der kom nye investorer på podiet ( figur 5).

Orange Capital Partners indtog pladsen som den absolut største investor med deres opkøb af større boligporteføljer primært beliggende i landets største byer. Årets næst- og tredje største investor var begge nye aktører i markedet. Mens ejeren bag Magasin, Peek & Cloppenburg, opkøbte fire

af de stormagasiner, de selv driver Magasin i, investerede Xior Student Housing i en studieboligportefølje i milliardstørrelsen.

DE UDENLANDSKE INVESTORER

GENNEMFØRTE DE STØRSTE HANDLER

I 2022 var volumenfordelingen mellem danske og udenlandske investorer i Danmark tæt på at være lige med en lille overvægt til de udenlandske investorer.

Fordelingen var dog væsentligt mere skæv, hvis man ser på antallet af transaktioner, hvor danske investorer stod for næsten 90% af det samlede antal transaktioner i 2022.

Igen var investeringsmarkedet således kendetegnet ved, at de danske investorer stod bag størstedelen af de mindre handler, hvorimod udenlandske investorer var bag største delen af de større transaktioner.

FLERE HANDLER MEN LAVERE VOLUMEN

På trods af et signifikant fald i transaktionsvolumen blev der i 2022 overraskende gennemført flere handler end i 2021 ( figur 4).

Ser man nærmere på udviklingen i antallet af transaktioner indenfor de forskellige prisintervaller, er det bemærkelsesværdigt, at der skete en volumennedgang og reduktion i antallet af transaktioner i alle prisintervaller med undtagelse af intervallet med volumen op til 20 mio. kr. Modsat var antallet af de helt store transaktioner (+ 500 mio. kr.) næsten halveret. Som konsekvens af denne udvikling faldt den gennemsnitlige handelspris per transaktion med 33% fra 2021 til 2022.

Figur 4: Fordeling i prisintervaller 2021 & 2022

Figur 5: Top 10 investorer 2022

Figur 6: Top 10 investorer 2012-2022

Renten har ingen betydning hos os, da vi på nær et projekt egenkapital-finansierer (…)”

Flemming Bæk Engelhardt

Adm. Direktør, Nordea Pension Ejendomme

(…) vi er meget opmærksomme på prissætningen/afkastet, da vi jo skal ”konkurrere” med andre aktivklasser, hvor afkastet er steget.”

Nielsen Direktør, Danica Ejendomme

83%

17%

Michael

Figur 7: Hvor stor en del skal fast ejendom udgøre af jeres samlede aktivmasse?

Figur 8: Har rentestigningerne i 2022 medført, at allokeringen mod fast ejendom er ændret?

VIL RENTEUDSVING PÅVIRKE PENSIONSKASSERNE?

Markante rentestigninger medførte, at vi fra sommeren 2022 så, at en række igangværende transaktionsprocesser enten stoppede op eller blev annulleret. Investorernes fordele ved anvendelse af fremmedkapital blev reduceret væsentligt eller forsvandt, hvilket resulterede i stigende afkastkrav.

Dette fik aktørerne i markedet til at sætte spørgsmålstegn ved, hvordan rentestigningerne ville påvirke pensionskasserne. Udgjorde de markante rentestigninger en konkurrencemæssig fordel for de danske pensionskasser, idet de primært er egenkapitalfinansieret, og dermed igen kunne blive de højestbydende? Eller ville de øgede afkast for alternative mere likvide investeringer blot resultere i en ændret allokering af pensionskassernes kapital?

Da vi ikke er overallokerede, er det ikke et investeringsstop vi ser ind i, men fordi obligationer er blevet billigere på relativ basis, så er det klart, at vores afkast forventninger til ejendomme også stiger, når de lange renter stiger.”

Søren Møller-Larsson Head of Real Estate, AkademikerPension

For at belyse emnet har vi i det følgende spurgt en række af landets største pensionskasserne, hvordan deres investeringsstrategi påvirkes af renteudsvingene.

RENTEBEVÆGELSER MEDFØRER

IKKE ÆNDRET ALLOKERING

Konklusionen er ganske entydigt – fem ud af seks pensionskasser oplyser, at den stigende rente ikke har medført, at de har ændret deres allokeringsstrategi, og at fast ejendom fortsat skal udgøre 5-14% af deres samlede aktivmasse ( figur 7 & 8). Flere af pensionskasserne oplyser dog, at deres afkastkrav til fast ejendom er ændret som resultat af rentestigningerne.

OPADGÅENDE AFKASTKRAV

HOS PENSIONSKASSERNE

Uagtet at de danske pensionskasser primært er egenkapitalfinansieret, og således ikke

påvirkes direkte af renteudsvingene, så medfører de højere renter stigende afkastkrav fra deres side som resultat af, at afkastet på alternative investeringer, herunder obligationer, er steget.

Forudsat at det risikojusterede afkast er konkurrencedygtigt, er allokeringen i og appetitten efter fast ejendom således fortsat uændret hos danske pensionskasser. Netop spørgsmålet om, hvilket afkastniveau, der afspejler risikoen, er markedets største udfordring i øjeblikket, hvilket resulterer i en vis distance mellem køber og sælger og dermed et investeringsmarked med lav aktivitet.

Fortsættes på næste side

I det følgende interview giver Jakob Folkenberg Eriksen et indblik i, hvordan de hos ATP Ejendomme håndterer de markante renteudsving.

ATP EJENDOMME Q&A

Hvordan påvirker rentestigningerne jeres allokering af kapital?

ATP’s investeringsstrategi er fordelt på risikofaktorer snarere end aktivklasser (aktiefaktor, rentefaktor, inflationsfaktor og andre faktorer). En investering i fast ejendom vil i større eller mindre grad bidrage til

Vi oplever dog generelt, at vi kan være konkurrencedygtige i vores prissætning, og vi oplever tillige, at det kan være betryggende for sælgere, at vi ikke er afhængige af eksterne finansieringstilsagn.”

alle fire faktorer. Når det er sagt, så har ATP ligesom de fleste andre institutionelle investorer oplevet, at den illikvide del af porteføljen fylder forholdsmæssigt mere end tidligere, alene fordi den likvide del har haft et svært 2022. I den sondring er appetitten for yderligere allokering i illikvide aktiver, herunder fast ejendom, på den korte bane mindre end tidligere.

Anser I det som værende en konkurrencefordel i det aktuelle marked, at I er egenkapitalfinansieret?

I ATP har vi et internt afkastkrav for investeringer generelt. Dette afkastkrav er steget i takt med renten, hvilket indebærer, at vores afkastkrav til fast ejendom også er steget. Vi oplever dog generelt, at vi kan være konkurrence dygtige i vores prissætning, og vi oplever tillige, at det kan være betryggende for sælgere, at vi ikke er afhængige af eksterne finansieringstilsagn.

Hvordan har usikkerhederne i markedet påvirket jeres investeringsstrategi indenfor fast ejendom?

Som nævnt er vores afkastkrav steget –hovedsageligt pga. udviklingen i renten. Fordelingen mellem segmenter og geografi i vores investeringsstrategi er ikke ændret.

Vi er meget tilfredse med de væsentlige frasalg, vi har haft i 2022 inden for udenlandske investeringer og retail. Vores strategiske fokus er fortsat primært på at øge eksponeringen indenfor bolig og kontor.

JAKOB FOLKENBERG ERIKSEN

Jakob Folkenberg Eriksen er Head of Investment ved ATP Ejendomme. Jakob Folkenberg Eriksen er udannet jurist ved Københavns Universitet og har tidligere arbejdet ved blandt andet Baunsøe Ejendomme, EY og DLA Piper.

ATP Ejendomme, som er datterselskab af pensionskassen ATP, ejer, drifter og udvikler ejendomme indenfor en række segmenter i både ind- og udland. I København ejer ATP Ejendomme blandt andet de ikoniske ejendomme Axel Towers, Pier47 og FN Byen.

Jakob Folkenberg Eriksen Head of Investment, ATP Ejendomme

RED formidlede salget af en portefølje bestående af 84 rækkehuse beliggende i Lynge, Trekroner, Solrød og Køge på vegne af CASA Nord og CEC Group.

JOHAN HALLGREN MADSEN

Johan Hallgren Madsen er bæredygtighedsmanager hos NREP. Johan er uddannet økonom fra Københavns universitet og har været hos NREP i fem år.

NREP er en nordisk ejendomsudvikler og

-investor, der opererer på tværs af alle ejendomssegmenter. NREP har været banebrydende indenfor bæredygtighed i ejendomsbranchen og er i øjeblikket ved at udvikle verdens første storstilede ejendomsprojekt, der er tilpasset alle FN’s 17 verdensmål.

BÆREDYGTIGHED ER FREMTIDENS ’LICENSE TO OPERATE’

Selvom bæredygtighed efterhånden har været på dagsordenen i en længere årrække, er vi langt fra at være i mål med den grønne omstilling. Det er derfor nødvendigt, at aktørerne på tværs af branchen tager ansvar.

Bæredygtighedsmanager hos den nordiske ejendomsudvikler og -investor NREP, Johan Hallgren Madsen, fortæller i følgende interview om ejendomsbranchens ansvar, og hvordan aktørerne kan bruge bæredygtighed som et konkurrenceparameter, der vil sikre direkte afkast fremadrettet.

(…) alle parter i ejendomsbranchen må tage ansvar for den grønne omstilling, hvis vi skal nå i mål med at omstille branchen. Det ansvar strækker sig over hele værdikæden fra lejere til bygherrer, myndigheder, banker og ikke mindst investorer.”

reduceret CO 2 udledning. Mange investorer stiller allerede krav om bæredygtighedscertificering og energieffek tivitet, men der er behov for øget fokus på at måle og reducere indlejret CO 2 gennem livscyklusanalyser.

Hvilket overvejelser gør I jer i forhold til bæredygtighed, når I overvejer potentielle opkøbsmuligheder?

bunden opgave i at sikre grøn omstilling. Global opvarmning er den største udfordring, vores samfund står overfor, men det er samtidig en unik forretningsmulighed.

Hvilket ansvar mener I, at investorer har i forhold til at sikre et mere CO 2neutralt ejendomsmarked?

Hos NREP mener vi, at alle parter i ejendomsbranchen må tage ansvar for den grønne omstilling, hvis vi skal nå i mål med at omstille branchen. Det ansvar strækker sig over hele værdikæden fra lejere til bygherrer, myndigheder, banker og ikke mindst investorer. Netop investorer har en unik mulighed for at stille krav om bæredygtighed og

Hos NREP foretager vi en grundig bæredygtigheds due dilligence på alle opkøbsmuligheder. Vi screener for et bredt spektrum af bæredygtighedskriterier med stort fokus på CO 2 aftryk, både indlejret og fra driften. Vi stiller krav til reduktion af CO 2 udledningen, og vi foretager ikke opkøb, hvis bygningen ikke kan transformeres til at leve op til vores kriterier for CO 2 reduktion. Vi pålægger vores investeringer en intern CO 2 afgift for at sikre et kommercielt incitament til at reducere CO 2 udledningen.

Hvilket faktorer driver jeres bæredygtighedsstrategi?

Vi mener overordnet, at vores samfund og ikke mindst ejedomsbranchen har en

Bæredygtige løsninger efterspørges på tværs af ejendomsbranchens aktører, og vi ser bæredygtighed som en af vores vigtigste konkurrenceparametre. Bæredygtighed er fremtidens ”license to operate” og derfor en integreret del af vores forretningsstrategi. Bæredygtighed bygger ofte på at sikre bedre ressourceudnyttelse, og vi ser et direkte afkast af at reducere vores forbrug af energi og råmaterialer.

Vi pålægger vores investeringer en intern CO 2 afgift for at sikre et kommercielt incitament til at reducere CO 2 udledningen.”

Johan Hallgren Madsen Bæredygtighedsmanager hos NREP

Johan Hallgren Madsen Bæredygtighedsmanager hos NREP

ER EJENDOMME INFLATIONSSIKREDE AKTIVER?

Historisk set er fast ejendom blevet anset som inflationssikrede aktiver, idet lejeindtægterne løbende kan reguleres med netto prisindekset. Men har lejen over tid udviklet sig i takt med inflationen, og betyder en inflation på 10%, at markedslejen stiger med 10%, og er investorernes afkastkrav upåvirket af inflationen?

LEJEN STIGER I TAKT MED INFLATIONEN – MEN STIGER MARKEDSLEJEN?

I både lejeloven og erhvervslejeloven er der hjemmel til at aftale, at huslejen for boligog erhvervslejemål årligt reguleres med udviklingen i nettoprisindekset (inflationen), hvorfor indtægterne i ejendomme så ledes som udgangspunkt bør være inflationssikrede. Men markedslejen er ikke et resultat af udviklingen af inflationen, men derimod et resultat af forholdet mellem udbuddet og efterspørgslen. På ejendomsmarkedet

er den samlede bygningsmasse (udbuddet) konstant på kort sigt, idet det tager 18-24 måneder at øge bygningsmassen med nybyggede ejendomme, og en reduktion af bygningsmassen kræver nedrivning eller ændret anvendelse, som ligeledes er tidskrævende.

FORHOLDET MELLEM UDBUD OG

EFTERSPØRGSEL ER AFGØRENDE

I tider med lavkonjunktur, og hvor virksomhederne reducerer deres arealbehov, vil

udbuddet af ledige lokaler stige, og det vil alt andet lige skabe et nedadgående pres på lejen. Uagtet at udlejerne har mulighed for at regulere lejen med eksempelvis 8-10%, vil markedslejen i en periode med lavkonjunktur derfor være under pres, og lejerne vil afsøge markedet for alternative lejemål til en lavere leje eller drøfte en markedslejeregulering med udlejerne.

Høje husleje reguleringer kan derfor medføre en højere lejer udskiftning og dermed

Figur 9: Prime kontorleje i København 2008-2022

uønskede udsving i penge strømmene grundet tomgang og genudlejnings udgifter, samt at lejemålene ikke kan genudlejes til de nye højere leje niveauer, hvilket lægger et nedadgående pres på markedsl ejeniveauet. Et overudbud medfører således, at udlejerne ikke kan realisere husleje reguleringerne, idet markeds lejen ikke følger inflationen.

Markedslejen defineres således ikke af inflationsniveauet men derimod af forholdet mellem udbud og efterspørgsel. Når der er balance mellem udbud og efterspørgsel, vil markedslejen alt andet lige følge inflationen, og dermed vil pengestrømmene være inflationssikrede. Omvendt vil markedslejen være uændret eller falde, når der er et overudbud, og dermed vil pengestrømmene ikke være inflationssikrede.

KONTORMARKEDET HAR IKKE

VÆRET INFLATIONSSIKRET

Betragtes udviklingen i lejeniveauet for prime kontorejendomme i København de sidste 14 år, kan det konstateres, at lejen ikke har fulgt med inflationen ( figur 9).

Til trods for at inflationen i perioden 20082015 gennemsnitligt set var på 1,8%, forblev prime lejeniveauet uændret i hele perioden. Dette skyldtes, at det københavnske kontormarked var kendetegnet ved, at der var et betydeligt udbud af centralt beliggende byggegrunde, hvilket holdt markedslejen nede. Fra 2016 til første halvår af 2022 medførte kombinationen af en stærk lejerefterspørgsel og mere begrænsede byggemuligheder, at prime lejeniveauet gennemsnitligt set steg med 4,2%, selvom den gennemsnitlige inflation alene var på 1,3%.

I andet halvår af 2022 medførte usikkerhederne i markedet (herunder særligt forventninger om en kommende recession) en mere begrænset efterspørgsel efter kontorlejemål, hvorfor prime lejeniveauet forblev stabilt, til trods for at inflationen gennemsnitligt var på 9,4%.

Som følge af de fortsatte usikkerheder i markedet forventes prime lejeniveauet i bedste fald at forblive uændret i de kommende måneder, uagtet at inflationen forventes at forblive relativt høj.

AFKASTKRAVENE PÅVIRKES KUN

INDIREKTE AF INFLATIONEN

Investorernes afkastkrav er summen af en risikofrie rente og en risikopræmie. Mens den risikofrie rente oftest defineres som den effektive rente på statsobligationer, afhænger risikopræmien af både markedsrisici, illikviditetsrisici, aftalerisici og genudlejningsrisici ( figur 10).

Inflationen påvirker ikke investorernes afkastkrav direkte, men når inflationen er høj, vil centralbankerne (som vi også så det i 2022) sædvanligvis hæve renten for at afdæmpe økonomien og holde inflationen under kontrol. Når renten hæves, giver obligationer et højere afkast, og dermed øges den risikofrie rente.

RENTESTIGNINGER ØGER INVESTORERNES RISICI

Rentestigninger medfører desuden, at det bliver dyrere at finansiere investeringer i fast ejendom, hvilket reducerer afkastet på egenkapitalen. Samtidig falder investorernes muligheder for belåning som følge af Finanstilsynets såkaldte ”kritisk leje” beregning, hvilket øger egenkapitalkravet.

Et højere renteniveau bremser derfor investeringsaktiviteten og kan desuden medføre, at investorerne allokerer en større andel af deres kapital i obligationer fremfor ejendomme. Dette medfører at, investorernes illikviditetsrisici stiger.

Kombinationen af inflationen og de følgende rentestigninger rammer desuden både de private husholdninger og erhvervslivet hårdt, hvorfor investorernes aftalerisici øges, idet der er større risiko for manglende lejerbetalinger, samt for at erhvervslejerne går konkurs.

EN HØJ RENTE SIKRER EFTERSPØRGSEL

EFTER BOLIGLEJEMÅL

Hvordan investorernes genudlejningsrisici påvirkes af rentestigninger, afhænger af aktivtypen. Mens lejerefterspørgslen efter boliglejemål påvirkes positivt af rentestigninger, påvirkes lejerefterspørgslen efter erhvervsejendomme negativt.

Dette skyldes, at rentestigningerne medfører, at boligbyrden ved ejerboliger stiger betydeligt, hvorfor efterspørgslen efter lejeboliger stiger. Modsat medfører rentestigninger både højere finansielle udgifter og en større usikkerhed blandt erhvervslejerne, hvilket reducerer lejerefterspørgslen.

EJENDOMME ER IKKE INFLATIONSSIKREDE, NÅR RENTEN STIGER

Ejendomme vil således heller ikke være inflationssikrede aktiver, når en høj inflation medfører rentestigninger, idet både den risikofrie rente og kravet til risiko præmien, og dermed investorernes afkastkrav, vil stige. Dette reducerer markedsværdien af ejendomme og dermed det afkast, der kan genereres ved frasalg.

KONKLUSION: INFLATION ER GODT I TIDER MED ØKONOMISK STABILITET Udviklingen i pengestrømmene og investorernes afkastkrav medfører således, at vi må sige farvel til den almene opfattelse om, at en høj inflation altid er godt for ejendomsmarkedet, idet ejendomme ikke altid er inflationssikrede aktiver.

Ejendomme vil dog være inflationssikrede aktiver i tider med en stabil inflation, og hvor der er balance mellem udbud og efterspørgsmål (markedslejen følger inflationen). Investeringsejendomme udgør derfor fortsat et attraktivt alternativ til aktier og obligationer, hvis værdi altid vil udhules i takt med inflation.

Figur 10: Investorernes afkastkrav

ÅRSOVERBLIK

FORVENTNINGER TIL 2023

Primo 2022 havde ingen forudset, at markedet et år senere ville være, hvor vi står i dag med et marked i stilstand. I 2023 forventer vi, at køberne og sælgerne fortsat vil have forskellige prisforventninger, hvor særligt udviklingen i renten vil være afgørende for udviklingen i afkastkravene og investeringsaktiviteten.

RED’S FORVENTNINGER

AKTIVITETEN VIL FALDE I 2023

2022 var på mange måder et overraskende år, der startede med rekordhøj investorappetit, som blev udskiftet med økonomisk usikkerhed i andet halvår. Den opbremsning i investeringsaktiviteten, som vi så i andet halvår af 2022, forventer vi vil fortsætte ind i 2023, hvor investorerne særligt i årets første halvår forventes at være tilbageholdende og afvente udviklingen i renten.

Forventningen om en lavere investeringsaktivitet og tilbageholdenhed hos investorerne understøttes af vores forventningsundersøgelse, der viser, at andelen af investorer, som forventer at opkøbe mere, end de vil frasælge, er faldet med næsten 30%-point sammenlignet med tallene for et år siden – det vil sige inden de markante rente stigninger blev en realitet ( figur 11).

Uagtet denne udvikling forventer halvdelen af de adspurgte investorer fortsat, at de

vil foretage flere opkøb end frasalg i deres portefølje. Dette vidner om en fortsat tiltro til det danske ejendomsmarked, hvis økonomi fortsat udgør en af de mest stabile og solide økonomier i Europa, hvilket sikrer investorerne en lav risiko ved investeringer i Danmark sammenholdt med øvrige lande.

DE EVIGT EFTERTRAGTEDE BOLIGEJENDOMME

De fortsat usikre tider og forventningen om en kommende recession vil påvirke segmenterne meget forskelligt. Mens boligejendomme kun påvirkes i mindre grad, da danskerne altid skal have et hjem, vil både retail-, logistik- og kontorsegmentet blive væsentligt mere udfordret. Butikkernes omsætning i retailsegmentet forventes at falde, hvilket vil resultere i færre varer, der skal distribueres fra logistikejendommene, og endeligt vil en faldende beskæftigelse afføde et lavere behov for kontorarealer. Vores investorefterspørgsel viser, at investorerne i høj grad ser samme udfordringer, da mere end halvdelen af investorerne

forventer, at boligsegmentet vil klare sig bedst i de kommende måneder ( figur 12).

BÆREDYGTIGHED BLIVER VIGTIGERE Udover fortsat appetit på boligejendomme, forventer vi i 2023 at se et øget fokus på bæredygtighed hos investorerne. Denne forventning er baseret på, at vi på tværs af aktivklasser har set, at både lejere og ejere i stigende grad stiller krav om bæredygtighed. Forventningen understøttes desuden af, at vores forventningsundersøgelse viser, at investorerne i stigende grad har formaliserede krav til at opnå bæredygtighedsklassificering, når de investerer i ejendomme ( figur 13).

Den opbremsning i investeringsaktiviteten, som vi så i andet halvår af 2022, forventer vi vil fortsætte ind i 2023, hvor investorerne særligt i årets første halvår forventes at være tilbageholdende og afvente udviklingen i renten.”

Bo Stevnss Partner, Capital Markets, RED

Fortsættes på næste side

Figur 11: Investor Confidence Index – Porteføljestørrelse Hvad er din målsætning med hensyn til størrelsen af din portefølje i forhold til køb/salg i løbet af de kommende seks måneder?

Q1 2023

Q3 2022

Q1 2022

Q3 2021

Stigende – mere opkøb end salg

Uændret – lige så meget salg som opkøb

Faldende – mere salg end opkøb

Figur

Investor Confidence Index – Segment med bedste potentiale

segment anser du for at have det bedste potentiale til at klare sig godt i løbet af de kommende seks måneder?

Figur

Confidence Index – Bæredygtighedsklassificering Overvejer I bæredygtighedsklassificering, når I investerer i fast ejendom?

Q1 2023

Q3 2022

Ja, det er en del af vores formaliserede krav

Ja, men vi har ikke en formel tilgang til det

Ja, men ikke af betydning Nej

Q3 2021

12:

Hvilket

13: Investor

Fortsat fra forrige side

FORVENTNINGER OM STIGENDE AFKASTKRAV

Den aktuelle usikkerhed i markedet forventer vi vil resultere i stigende afkastkrav i 2023, hvor de høje renteniveauer særligt forventes at udfordre de historisk lave afkastkrav, som vi var vidne til i starten af 2022 i henholdsvis prime kontor-, bolig- og logistik segmentet. For særligt low-yielding assets forventer vi, at køber og sælgers prisforventninger vil have svært ved at mødes, og at flere investorer vil beholde deres ejendomme fremfor at acceptere at sælge til højere afkast.

Forventningen om højere afkastkrav understøttes af, at vores forventningsundersøgelse viser, at investorerne i starten af 2023 er blevet mere pessimistiske i forhold til, hvordan de forventer, at værdien af deres portefølje vil udvikle sig de kommende seks måneder ( figur 14). Mens omtrent

halvdelen forventer nedgang i deres porteføljeværdi, forventer blot 8% værdistigninger. Investorerne forventer, at de primære årsager til faldene i deres porteføljeværdi vil være stigende afkastkrav og forringede finansieringsvilkår.

LÅNEVILLIGHEDEN VIL

BREMSE AKTIVITETEN

Høje renter, høj inflation og en mere begrænset lånevillighed fra finansieringsinstitutterne er den nye virkelighed, som vil begrænse investorernes adgang til fremmedkapital og således reducere investerings aktiviteten, indtil det makroøkonomiske miljø kommer under kontrol.

Spørger man ind til investorernes forventninger til deres fremtidige finansieringsvilkår, er investorerne væsentligt mere pessimistiske end tidligere ( figur 15). Mens over halvdelen af investorerne forventer

forringede finansieringsvilkår de kommende seks måneder, forventer kun 5% forbedrede vilkår. Dog er investorerne blevet en smule mere optimistiske sammenholdt med tredje kvartal af 2022.

Rentens udvikling vil således være afgørende for, hvornår investeringsaktiviteten vil vende tilbage. Danske Banks cheføkonom, Las Olsen, kommer her med sit bud på, hvordan renten vil udvikle sig i 2023, og hvordan det vil påvirke ejendomsmarkedet.

The Cushman & Wakefield | RED

Investor Confidence Index

Indekset følger 112 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Confidence Index – Porteføljeværdi Hvordan ser du, at værdien af din portefølje vil udvikle sig i løbet af de kommende seks måneder?

Q1 2023

Q3 2022

Q1 2022

Q3 2021

Figur 15: Investor Confidence Index – Finansieringsvilkår Hvad er fremtidsudsigterne for din finansiering sammenlignet med din nuværende finansiering?

(med hensyn til finansiering af nye opkøb eller refinansiering af dine eksisterende ejendomme)

Q1 2023

Q3 2022

Q1 2022

Q3 2021

Stigende

Uændret

Faldende

Forbedrede vilkår

Uændrede vilkår

Forringede vilkår

Figur 14: Investor

DANSKE BANK Q&A

Hvordan forventer I, at renten vil udvikle sig i 2023?

Vi regner bestemt med, at renterne bliver sat mere op i 2023. Inflationen er alt for høj, og Den Europæiske Centralbank har klart signaleret, at der efter deres mening skal mere til. Præcis hvor meget mere er til gengæld rigtig svært at sige, for vi bevæger os langt uden for de økonomiske modellers comfort zone for tiden. Obligationsmarkedet indregner allerede, at renten bliver sat op til over tre procent i euroområdet, hvilket virker meget fair, så det er ikke sikkert, at vi skal se yderligere stigninger i de lange renter.

Hvordan forventer I, at udviklingen på de finansielle markeder vil påvirke ejendomsmarkedet?

Det er ikke sådan, at der er en en-til-en sammen hæng mellem højere renter og ejendomspriser, men det er svært at tro, at den meget store rentestigning over det seneste år og ind i 2023 ikke vil være negativ for priserne. For dansk realkredit er det mere eller mindre den største rente stigning i 170 år, bortset fra en enkelt episode i 1970’erne. Denne gang står vi så også over for en økonomisk afmatning, men det skal under streges, at vi ikke forventer, at afmatningen bliver særlig dyb.

LAS OLSEN

Las Olsen er cheføkonom i Danske Bank. Las Olsen har været i Danske Bank siden 2007 og har en kandidatgrad i Økonomi fra Københavns Universitet.

Danske Bank er en nordisk bank med hovedsæde i Danmark. Banken, som er den største i Danmark, har kunder i ti lande og rådgiver både privat- og erhvervskunder samt institutionelle kunder.

RED formidlede salget af Skovgårdene i Køge, som leveres turn-key på vegne af CASA Nord og CEC Group.

ÅRSOVERBLIK

BOLIG

Volumen & investorer

Geografisk fordeling

Top 5 transaktioner 2022

Highlight: Høje renter gavner boligleje markedet – på kort sigt

Interview: Huslejeloftet og dets konsekvenser

Forventninger til 2023

RETAIL

KONTOR

30 32 36 38 40 42 44 LOGISTIK

VOLUMEN & INVESTORER

OVERRASKENDE HØJ VOLUMEN I UDFORDRENDE TIDER

Boligsegmentet har i mange år været investorernes mest foretrukne ejendomssegment og var det igen i 2022 med en samlet transaktionsvolumen på 39,1 mia. kr. svarende til næsten halvdelen af den samlede danske transaktionsvolumen ( figur 18).

Uagtet at volumen i 2022 var en væsentlig nedgang i forhold til rekordåret i 2021, blev der dog fortsat gennemført en del større handler, hvilket resulterede i en fortsat høj volumen (>500 mio. kr. handler udgjorde næsten halvdelen af volumen ( figur 17)) –særligt taget udviklingen i det makroøkonomiske miljø i løbet af året i betragtning.

AKTIVITETEN DREVET AF ET STÆRKT FØRSTE HALVÅR

Året startede stærkt med en umættelig investorappetit, høj konkurrence, rekordlave afkastniveauer og en investeringsaktivitet i første halvår, som faktisk overgik første halvår af 2021. Høj inflation og stigende renter skabte dog usikkerhed i andet halvår, hvorfor volumen i årets tredje og fjerde kvartal, som ellers historisk set plejer at udgøre de største, var yderst begrænset.

Transaktionsvolumen for året var således alene drevet af et stærkt første halvår.

UDENLANDSKE INVESTORERS

DOMINANS ER TILBAGE

Hvor danske investorer dominerede boligsegmentet i 2021, tog udenlandske investorer deres position som de største investorer tilbage i 2022 ( figur 16). Omvendt er det dog særligt danske investorer, som har solgt boligejendomme i 2022. En stigende andel af danskernes boliger er således i dag ejet af udenlandske investorer.

NYE TOPINVESTORER I SEGMENTET

Heimstaden, Koncenton og Niam har de seneste mange år været blandt de fem største investorer i boligsegmentet, men i 2022 kom nye investorer på podiet ( figur 19 & 20).

Orange Capital Partners var den største boliginvestor i 2022, hvilket primært skyldes deres opkøb af NREPs portefølje bestående af syv boligudlejningsejendomme, som blev årets største transaktion. Herudover indtrådte belgiske Xior Student Housing, med deres køb af BaseCamp studieboligporteføljen, på det danske marked i 2022 og blev årets andenstørste boliginvestor.

Figur 16: Investorernes oprindelse & handelsform 2022

Figur 17: Fordeling i prisintervaller 2022

* De angivne volumener er for boligdelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.

Figur 18: Bolig – Transaktionsvolumen 2012-2022

Figur 19: Bolig – Top 5 investorer 2022

Figur 20: Bolig – Top 5 investorer 2012-2022

GEOGRAFISK FORDELING

FOR AKTIVTYPER 2022

FRI LEJEFASTSÆTTELSE

GAMMEL BOLIGMASSE

STUDIEBOLIGER

ØVRIGE

* Der er ikke tilstrækkelig underliggende data til at beregne et retvisende vægtet afkast.

Heraf udgør rækkehuse 136 ejendomme, som er handlet til en samlet volumen på 4.448 mio. kr. og et vægtet afkast på 4,05% (3,90% i Storkøbenhavn,

GEOGRAFISK FORDELING

AFKASTENE SKAL HENTES UDENFOR KØBENHAVN OG AARHUS

Som følge af en høj investorefterspørgsel efter de mest sikre aktiver har investorernes afkastkrav til boligejendomme i en årrække gennemgået en markant afkastkomprimering, hvilket resulterede i rekordlave afkastniveauer i hele landet. Investorerne indregner dog fortsat en vis beliggenhedsrisiko ved investeringer i boligejendomme udenfor landets største byer. Risikopræmien i boligsegmentet er dog væsentligt mindre end den risikopræmie investorerne kræver for beliggenhedsrisikoen i kontorsegmentet og for udvalgsvarebutikker.

Mens ejendomme med fri lejefastsættelse i København og Aarhus i 2022 blev solgt til et vægtet gennemsnitligt afkast på henholdsvis 3,05% og 3,20%, krævede investorerne en risikopræmie på knap 100 basispoint for ejendomme beliggende i Storkøbenhavn, og yderligere 100 basispoint til ”øvrige Jylland og Fyn”.

FALDENDE AKTIVITET I ALLE OMRÅDER AF DANMARK

Faldet i investeringsaktiviteten i boligsegmentet afspejles også i den geografiske fordeling, idet der var et fald i aktiviteten i samtlige af de geografiske områder fra 2021 til 2022 ( figur 21). Forholdsmæssigt var faldet i aktiviteten dog betydeligt mindre i Storkøbenhavn og Aarhus end i København og ”resten af Danmark”, hvilket betyder, at kapitalen i 2022 blev investeret væsentligt mere ligeligt end vi tidligere har set.

Årsagerne til den faldende aktivitet i henholdsvis København og ”resten af Danmark” skal dog findes i forskellige forhold.

Mens faldet i København primært skyldes, at prime ejendommene blev særligt udfordret af de stigende renteniveauer, idet det blev vanskeligt (hvis ikke umuligt) at finansiere opkøb til de rekordlave afkastniveauer. Dette resulterede i, at køberne og sælgerne ikke kunne møde hinandens prisforventninger,

og at flere ejendomsejere hellere vil beholde deres ejendomme fremfor at sælge til højere afkast.

I ”resten af Danmark” var det særligt fraværet af handler med større boligporteføljer, som ellers de seneste år har drevet en stor del af aktiviteten, der medførte, at transaktionsvolumen blev mere end halveret.

DE UDENLANDSKE INVESTORER VIL HAVE LAV RISIKO MED STOR VOLUMEN

Til trods for den mere ligelige fordeling, blev tendensen med udenlandske investorers dominans i landets største byer og de danske investorers dominans i ”resten af Danmark” alene forstærket i 2022. Vi var således igen vidne til, at de udenlandske investorer har en klar præference for de mest sikre aktiver med en stor volumen, hvorimod de danske investorer er mere risikovillige og ikke har samme krav til transaktionernes størrelse.

Kilde: ReData Danske Udenlandske

Figur 21: Bolig – Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2020-2022

På vegne af Helsingør Kommune formidlede RED salget af Stadiongrunden i Helsingør. På grunden skal udvikles et nyt bykvarter med over 200 boliger.

TOP 5 TRANSAKTIONER 2022

1. NREP PORTEFØLJE

Årets største transaktion indenfor boligsegmentet blev gennemført i juni, da Orange Capital Partners købte en portefølje med syv ejendomme beliggende i København S, Aarhus og Birkerød af NREP. Ejendommene er alle opført i perioden 2018-2022 og omfatter i alt 1.213 boliger, syv erhvervslejemål og 680 parkeringspladser.

2. BASECAMP PORTEFØLJE

Den belgiske ejendomsinvestor Xior Student Housing købte i maj 2022 Basecamp Student og selskabets portefølje med i alt 5.341 studie boliger (11 ejendomme) beliggende i en række europæiske byer. I porteføljen indgik tre danske studieboligejendomme (én beliggende i København og to i Kongens Lyngby) samt en ejendom under udvikling i Aarhus. De danske ejendomme rummer i alt 1.657 studieboliger.

3. BLÆKHUS PORTEFØLJE

Patrizia købte i 2022 en portefølje med syv ejendomme med i alt 1.186 studieboliger samt ca. 3.800 m² erhvervslejemål af Deutsche Finance International (DFI). Seks af ejendommene ligger i København og den syvende ejendom ligger i Aarhus. Ejendommene er alle nybyggede eller under udvikling og udlejes som fuldt servicerede studieboliger med fokus på fælleskab, sportsfaciliteter, centrale beliggenheder og moderne omgivelser.

(Deutsche Finance International) (heraf kælderareal 499)

4. AGORAHAVERNE PORTEFØLJE

I marts 2022 købte NREP en portefølje med otte seniorboligfællesskaber (Agorahaver) af Tetris. Mens tre af boligfællesskaberne er åbnet (ét i Slagelse og to i Næstved), er de næste to klar til indflytning primo 2023 (Slagelse og Odense), og de resterende tre er fortsat under udvikling (Holbæk, Greve og Kolding). Med frasalget er Tetris sikret kapital til at udbrede konceptet og opbygge en ny portefølje af Agorahaver.

5. PROJEKT FAIRYTALE

Den hollandske ejendomsinvestor Orange Capital Partners købte i marts 2022 en portefølje med fire ejendomme med i alt 321 boliger af den amerikanske ejendomsinvestor Ares Management. Porteføljen omfatter to ejendomme med nyopførte rækkehuse/dobbelthuse beliggende i Køge, en blandet retail- og boligudlejningsejendom i Hillerød samt en nyopført ejendom med etageboliger i Risskov.

De angivne handelspriser er for transaktionerne som helhed, hvorfor handelspriserne kan indeholde andre anvendelser end bolig.

HØJE RENTER GAVNER BOLIGLEJEMARKEDET – PÅ KORT SIGT

Høj inflation, stigende renteniveauer og forventninger om faldende ejerboligpriser indtog mange overskrifter i 2022. Eftersom omtrent halvdelen af transaktionsvolumen i Danmark udgøres af boliginvesteringer, har mange investorer spekuleret i, hvordan lejeboligmarkedet vil reagere i et marked med faldende ejerboligpriser. Konklusionen er en højere efterspørgsel efter lejeboliger, men vil dette også føre til højere lejepriser?

EJERBOLIGMARKEDET ER RENTEFØLSOMT

Stigende renter påvirker ejendomsmarkedet på flere måder. Mens det bliver dyrere for private at finansiere deres boligkøb (særligt for førstegangskøbere, som ikke har været med på opturen), bliver det dyrere for eksisterende ejendomsbesiddere med variable lån at tilbagebetale deres lån. Den øgede boligbyrde vil resultere i en lavere efterspørgsel, hvilket vil derfor påvirke ejerboligpriserne negativt.

MINDRE RENTEUDSVING PÅVIRKER IKKE EJERBOLIGPRISERNE

I perioden 2006-2009 faldt ejerlejlighedspriserne i København markant som følge af væsentlige og længerevarende stigninger i renten og boligbyrden ( figur 23).

Ser man historisk har kortvarige renteudsving (som for eksempel i andet kvartal af 2011 og tredje kvartal i 2015) dog overraskende ikke haft nævneværdige effekter på ejerlejlighedspriserne. Derimod ser vi en hurtig opbremsning i antallet af realiserede handler, når renten stiger. Forklaringen ligger i, at ejendomme er et illikvidt aktiv, og hvor sælger ser på seneste realiserede

Figur 22: Beregning af nettoydelse ekskl. ejerudgift 2020 vs. 2023 (baseret på en 100 m 2 ejerlejlighed i Carlsbergbyen)

handelspriser, ser køber på den øgede boligbyrde. Dette betyder, at aktiviteten bremses i en periode, da sælger og køber ikke kan mødes.

Rentestigningernes effekt på priserne er derimod forsinket, da den først kan aflæses, når sælger og køber igen kan mødes og handler gennemføres. Såfremt renteniveauet stabiliseres forholdsvis hurtigt (som i 2011 og 2015), vil effekten derfor ikke nå at reflekteres i faldende boligpriser.

BOLIGBYRDEN NÅR ET FØR-FINANSKRISE-NIVEAU

Sammenlignes standardfinansieringen på to sammenlignelige ejerlejligheder i udbud, er nettoydelsen ekskl. ejerudgift steget med næsten 60% på bare tre år, hvoraf ca. 40%point skyldes den generelle stigning i ejerlejlighedspriser, og 20%-point skyldes rentestigning ( figur 22).

Stigende renter har således udhulet danskernes købekraft i løbet af 2022, hvilket reflekteres i boligbyrden i København, som i tredje kvartal af 2022 var tæt på samme niveau som før finanskrisen.

BOLIGMARKEDET ER ET YDELSESGAME

Ved valg af bolig vil boligsøgende se på boligbyrden ved ejerbolig kontra leje bolig samt fordelene og ulemperne ved de to alternativer.

I det nuværende marked gør de stigende låneomkostninger, fortsat høje kontantpriser og en forventning om faldende priser, at boligkøberne i København er afventende.

Ved køb af ejerlejligheden i eksemplet vil en boligejer aktuelt skulle betale ca. 20.000 kr. i renter pr. måned (efter skattefradrag). Selvsamme lejlighed vil kunne lejes til 17.50018.500 kr. pr. måned, hvortil lejer desuden ikke påtager sig risikoen for faldende ejerboligpriser og kan opsige og fraflytte uden forpligtigelser.

Før ejerboligmarkedet igen bliver attraktivt, er det således essentielt, at boligbyrden normaliseres – enten ved faldende renteniveauer eller lavere ejerlejlighedspriser.

LEJEBOLIGER VIL VÆRE I HØJ

KURS PÅ KORT SIGT

Efter en lang årrække, hvor ejerboligmarkedet som følge af favorable finansieringsvilkår har haft det godt med høj aktivitet og

opadgående priser, kommer vi nu ind i en periode, hvor fordelene hælder mod udlejningsmarkedet. Idet befolkningen i det nuværende rentemiljø skubbes mod lejeboligmarkedet, vil vi derfor på kort sigt se stigende efterspørgsel efter udlejningsboliger. Spørgsmålet er således nu, om lejepriserne vil stige som resultat af den store efterspørgsel.

Ejerboligmarkedet befinder sig lige nu i et vakuum, men vi ser aktuelt et marked, hvor ejerboligpriserne er på vej ned. Denne udvikling forventes at fortsætte igennem hele 2023, og vi tror først, at vi i løbet af 2024 ser et stabiliseret ejerboligmarked. Samtidig oplever en del danskere i øjeblikket en reallønsnedgang som følge af den høje inflation, hvilket medfører, at vi ikke forventer, at lejen vil stige yderligere grundet loftet over lejernes betalingsevne. Boligudlejere vil således opleve høj efterspørgsel og et stabilt lejeniveau i den kommende tid.

Figur 23: Antal handler, pris, lang rente & boligbyrde – København By (Indeks 100 = 2005)

Kilder: Finans Danmark, Danmarks Statistik og Realkredit Danmark

HUSLEJELOFTET OG DETS KONSEKVENSER

Som følge af den høje inflation indførte den nu tidligere regering i hast i september 2022 et huslejeloft, der begrænser lejereguleringen til 4% for private boliger de næste to år. Tiltaget har været til stor debat i ejendomsbranchen, hvor det blandt andet er blevet diskuteret, om tiltaget var eksproprierende.

Advokat Rasmus Skov fra Bruun & Hjejle kommer i følgende interview med hans syn på huslejeloftet.

Hvilke samfundsgrupper kommer huslejeloftet efter din mening til gode?

Loftet over reguleringen af lejen på årligt 4% omfatter dels lejemål med fri lejefastsættelse (eksempelvis lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991) og dels gennemgribende moderniserede lejemål i ejendomme, der er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. For begge typer af lejemål gælder, at lejen almindeligvis vil være i den høje ende sammenlignet med andre lejemål.

Derfor vil reguleringsloftet komme mange lejere til gode, som har høje indkomster, og som kan betale en leje på eksempelvis 2.000 kr. pr. m2 pr. år eller mere for lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om fri lejefastsættelse. For disse lejere ville en regulering af lejen med den fulde udvikling i netto prisindekset naturligvis kunne mærkes, men den ville nok ikke indebære, at lejerne ville se sig nødsaget til at flytte.

Omvendt er der også mange lejemål med fri lejefastsættelse, der deles af flere beboere, eksempelvis studerende, som ikke har samme høje indkomster, og hvor lejerne ikke ville være i stand til at betale lejen, hvis den blev reguleret med den fulde udvikling i nettoprisindekset.

Hvordan ser du på den juridiske karakter af tiltaget?

Loftet over reguleringen af lejen på årligt 4% er et indgreb i udlejers rettigheder i forhold til eksisterende lejekontrakter, hvor det er aftalt, at lejen skal reguleres med udviklingen i nettoprisindekset. Selvom der er tale om et væsentligt indgreb, er det min vurdering, at reguleringsloftet ikke i almindelighed udgør et indgreb, der har karakter af ekspropriation efter grundlovens § 73. Blandt andet er der en undtagelse til reguleringsloftet, hvor udlejer kan regulere lejen med mere end 4% pr. år, hvis udlejer kan dokumentere, at udlejers udgifter knyttet til

RASMUS SKOV

Rasmus Skov er Partner og Advokat hos Bruun & Hjejle. Rasmus er uddannet jurist ved Københavns Universitet og har været i Bruun & Hjejles afdeling for Fast Ejendom i mere end ti år.

Bruun & Hjejle er et førende dansk advokatfirma indenfor M&A, Fast Ejendom og Proces. Bruun & Hjejle rådgiver danske og internationale klienter vedrørende alle områder indenfor Fast Ejendom, herunder komplekse ejendomstransaktioner, finansiering og ejendomsudvikling.

ejendommen er steget mere end den tilladte regulering af lejen. Det kan dog ikke udelukkes, at der er enkelte udlejere, som vil blive atypisk hårdt ramt af indgrebet, og at der for disse udlejere kan argumenteres for, at der er tale om et ekspropriativt indgreb.

Er det din fornemmelse, at nogen vil udfordre lovgivningen ved at føre en sag ved domstolene?

Stigningen i renterne har langt større betydning for værdiansættelsen af udlejningsejendomme end loftet på 4%, og stigningen i renterne benyttes aktuelt som begrundelse for prisforhandlinger.”

Rasmus Skov

Partner og Advokat, Bruun & Hjejle

Det er ikke min fornemmelse, at der er udlejere, som vil indbringe indgrebet for domstolene. Tværtimod var der udlejere, som inden reguleringsloftet trådte i kraft den 30. september 2022, allerede havde truffet beslutning om kun at lade lejen regulere med 4%. Disse udlejere betragter ulempen ved, at lejer flytter ud, og udlejer dels skal afholde omkostninger til istandsættelse af lejemål, og dels risikerer ikke at kunne genudleje lejemålet til den forhøjede leje, som større end ulempen ved at oppebære den mindre regulering af lejen.

Fraflytningsfrekvensen i ejendomme med fri lejefastsættelse er sædvanligvis ret høj (ca. 20-25% pr. år), og hvis markedslejen stiger mere end den tilladte regulering på 4%, vil udlejer altid kunne genudleje lejemålet til markedslejen uden at være omfattet af et loft over lejens størrelse.

Det er heller ikke min fornemmelse, at der er udlejere, der vil indbringe indgrebet for domstolene med henvisning til, at udlejers ejendom er faldet i værdi som følge af reguleringsloftet. Ved værdiansættelse af udlejningsejendomme vil udlejer lave en NOI- beregning, hvor udlejer – i hvert fald historisk set – har ladet lejeindtægter og driftsudgifter stige med årligt 2%. Jeg har ikke kendskab til udlejere, som har kalkuleret med en regulering af lejen med den fulde udvikling i nettoprisindekset, der aktuelt udgør 10,3% (udviklingen fra oktober 2021 til oktober 2022). Af de samme grunde har jeg ikke kendskab til købere, som kræver prisnedsættelse for en udlejningsejendom alene med henvisning til, at udlejer i en periode på to år kun må regulere lejen med 4%.

Stigningen i renterne har langt større betydning for værdiansættelsen af udlejningsejendomme end loftet på 4%, og stigningen i renterne benyttes aktuelt som begrundelse for prisforhandlinger.

FORVENTNINGER TIL 2023

Boligsegmentet har i de seneste år været præget af markant lejer- og investorefterspørgsel, som har været understøttet af et særdeles stærkt ejerboligmarked. Segmentet blev dog udfordret i 2022, hvor ejerboligbyrden steg og handelsaktiviteten faldt drastisk. Som reaktion herpå forventer vi i første halvår af 2023 at se faldende ejerboligpriser, hvorimod lejeboligmarkedet forventes at udvikle sig positivt.

LEJEMARKEDET

STIGENDE EFTERSPØRGSEL

PÅ KORT SIGT

I landets største byer har lejeboligmarkedet i en lang årrække været særdeles attraktivt som følge af en markant efterspørgsel, et underudbud af lejeboliger og restriktive udlånsregler til ejerboligkøb.

Den høje lejeefterspørgsel forventer vi vil fortsætte i 2023 blandt andet grundet de stigende renteniveauer, der har gjort ejerboligmarkedet mindre attraktivt. Boligsøgende presses således ud på lejemarkedet, hvor boligbyrden ikke er steget i samme omfang – blandt andet som følge af vedtagelsen af huslejeloftet, der i en toårig periode begrænser udlejerne fra at regulere huslejen med mere end 4% per år.

Uagtet at boligbyrden på ejerboligmarkedet skulle normaliseres indenfor en kort periode, enten grundet faldende rente eller ejerboligpriser, forventer vi at se et fortsat attraktivt lejemarked i landets største byer. Denne forventning baseres blandt andet på prognoser om fortsat stor tilflytning til storbyerne samt et forsat underudbud af lejeboliger i København og Aarhus.

BEGRÆNSEDE LEJESTIGNINGER

Afledt af forventninger om faldende ejerboligpriser, forventer vi at se begrænsede stigninger i lejeniveauerne for familieboliger. Dette vil særligt være gældende i de mindre centrale boligområder, hvor en markant byggeaktivitet har resulteret i et stort udbud af nyopførte boligudlejningsejendomme.

Vores forventninger om et mere stabilt men fortsat stærkt boliglejemarked understøttes af vores forventningsundersøgelse, som viser, at størstedelen af investorerne i Q1 2023 forventer, at lejeniveauerne vil forblive uændret i både landets største byer og i provinsen –men at der samtidig er 37% af investorerne, som forventer stigende lejeniveauer i landets største byer ( figur 25 & 26).

SENIORBOFÆLLESSKABER UDFORDRES

Selvom lejeefterspørgslen på fællesskabsbaserede boformer har været stigende de senere år, forventer vi, at nogle af de boligformer, som er målrettet med koncepter indenfor specifikke målgrupper, vil blive udfordret i 2023.

Grundet udfordringer på ejerboligmarkedet er det vanskeligt for seniorer i parcelhuse at sælge deres boliger og dermed at komme ud af ejerboligmarkedet, hvorfor

efterspørgslen efter seniorbofællesskaber forventes at blive udfordret.

Derimod gør renteniveauet og långivernes krav til førstegangskøbere det vanskeligt for unge at komme ind på ejerboligmarkedet, hvorfor efterspørgslen efter lejeboliger fra unge fortsat forventes at være høj i 2023.

INVESTERINGSMARKEDET

OPADGÅENDE AFKASTKRAV

Investorerne har i en årrække draget fordel af den lave rente og finansieringsinstitutternes høje lånevillighed til boligejendomme. Med begrænset egenkapital og væsentligt fremmedkapital (realkredit) i forhold til de øvrige ejendomssegmenter, har investorerne derfor kunnet generere attraktive afkast trods den markante afkastkomprimering i boligsegmentet.

I 2023 forventer vi dog at se opadgående afkastkrav i segmentet, hvilket er baseret på, at det med det nuværende renteniveau ikke kan betale sig at anvende fremmedkapital til køb af boligejendomme i Danmarks største byer, idet egenkapitalens forrentning påvirkes negativt. Dette begrænser de potentielle investorer til købere med begrænsede krav

Selvom investorerne i dag oplever forringede finansieringsvilkår, har vi ikke forventninger om store stigninger i afkastkravet. Investorerne har fortsat meget kapital allokeret til investering i fast ejendom, hvor interessen i høj grad søger mod de mest sikre aktiver.”

Kjeld Pedersen Partner, Capital Markets, RED

til fremmedfinansiering, herunder et fåtal af udenlandske investorer, private velhavende og danske pensionskasser.

Vores forventning til øgede afkastkrav i boligsegmentet understøttes af vores forventningsundersøgelse som viser, at mens der ultimo 2021 og primo 2022 næsten ikke var nogen investorer, som forventede stigende afkastkrav, er der nu 58% af investorerne, som forventer, at afkastkravene vil stige ( figur 24).

AFKASTKRAVENE VIL STIGE

FORHOLDSMÆSSIGT MEST I KØBENHAVN

Selvom investorerne i dag oplever forringede finansieringsvilkår, har vi ikke forventninger om store stigninger i afkastkravet. Investorerne har fortsat meget kapital allokeret til

investering i fast ejendom, hvor interessen i høj grad søger mod de mest sikre aktiver.

Da forventningen om opadgående afkastkrav primært skyldes renteniveauet – og ikke en lavere efterspørgsel – forventer vi, at afkastene vil stige forholdsmæssigt mere i det centrale København og Aarhus i forhold til resten af landet. Dette skyldes, at afkastkravene er lavest i København og Aarhus, og afkastkravene primært skal op for at sikre et positivt cash flow ved anvendelse af fremmedkapital.

Fra de laveste afkastniveauer vi så i første halvår af 2022, forventer vi derfor, at afkastkravene for nyopførte boligejendomme i landets største byer vil stige med omtrent 50 basispoint.

INVESTERINGER I REGIONALE VÆKSTBYER GENERERER AFKAST

Vi forventer i 2023 at se en fortsat stærk investorefterspørgsel efter boligudlejningsejendomme i landets regionale vækstbyer. Flere investorer ser en fordel i, at boliger i disse områder udlejes til en lavere leje, hvilket mindsker investorernes genudlejningsrisiko. Desuden genererer ejendommene fortsat et højere afkast sammenlignet med boligudlejningsejendomme i København og Aarhus.

KØBENHAVN OG AARHUS

Q1 2023

Q1 2022

Indekset følger 112 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index

Figur 24: Investor Confidence Index – Afkast på boligejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for boligejendomme:

Figur 25: Investor Confidence Index – Boligmarkedsleje I løbet af de kommende seks måneder vil markedslejen for boliger i de største byer:

Figur 26: Investor Confidence Index – Boligmarkedsleje I løbet af de kommende seks måneder vil markedslejen for boliger i provinserne:

Stige

Stige

Uændret

Uændret

Falde

Falde

BOLIG TRANSAKTIONER

BOLIG – TOP 30 TRANSAKTIONER

Tabellerne herunder viser statistik for udbudslejen og liggetiden for boliglejemål med fri lejefastsættelse i 2022, som er baseret på 35.481 observationer. Herudover er det forventede prime afkastet for Q1 2023 på tværs af landet angivet.

KØBENHAVN

STORKØBENHAVN

ØVRIGE SJÆLLAND

AARHUS

ØVRIGE JYLLAND & FYN

* Den gennemsnitlig udbudsleje er baseret på 35.481 datapunkter fra 2022 og er angivet i kr. pr. m² pr. år (afundet).

** Den gennemsnitlige liggetid er det antal dage, hvor lejemålet var i udbud i markedet.

RED bistod en privat investor med udlejningen af 126 m² på Gammel Mønt 10 til Holzweiler.

RETAIL

48 50 54 56 58 60 62 66

Volumen & investorer

Geografisk fordeling

Top 5 transaktioner 2022

Highlight: De københavnske strøggader i 2022

Highlight: Har strøgejendomme bestået sin prøve?

Highlight: Er likviditeten i retail på vej tilbage?

Transaktioner &

VOLUMEN & INVESTORER

REKORDHØJ VOLUMEN DREVET AF STORE ENKELTHANDLER

I 2022 indtog retailsegmentet pladsen som det næststørste ejendomssegment med en samlet transaktionsvolumen på 18,3 mia. kr., hvilket er den højeste volumen nogensinde målt i segmentet ( figur 29).

Den høje aktivitet i retailsegmentet skal dog ikke ses som et udtryk for en bred investorappetit efter retailejendomme, da de seneste års usikkerheder på retailmarkedet fortsatte med at bremse efterspørgslen i 2022, men derimod at vi så porteføljesalg og større enkeltranskationer i milliardstørrelsen, som trak volumen op. Dette afspejles i, at de fire største transaktioner i retailsegmentet tilsammen udgjorde mere end halvdelen af den samlede volumen ( figur 28).

Mens de danske investorer har været toneangivende i de seneste år, dominerede udenlandsk kapital med en andel på 66% af transaktionsvolumen i 2022, hvilket er første gang siden 2015.

BRUGERE UDGJORDE DE STØRSTE KØBERE

Investeringsaktiviteten i det forgangne år var særligt drevet af, at de største investorer gennemførte opkøb med henblik på eget brug ( figur 30). Heriblandt Peek & Cloppenburgs tilbagekøb af fire Magasin ejendomme samt Rema 1000’s køb af en del af Aldis dagligvare portefølje, som udgjorde henholdsvis årets største og næststørste transaktion.

KAPITALEN SØGER FORTSAT MOD DE SIKRE EJENDOMME

Investorappetitten efter både strøgejendomme og shoppingcentre fortsatte med at være minimal i 2022. Mens der på strøggaderne i København blot blev handlet to ejendomme (Galleri K og Østergade 14), var handler med shoppingcentre begrænset til mindre lokalcentre med stærke dagligvarekæder som ankerlejere. Kapitalen fortsatte i stedet med at søge mod de mindre konjunktur følsomme aktiver, herunder big box ejendomme og dagligvarebutikker.

Figur 27: Investorernes oprindelse & handelsform 2022

Figur 28: Fordeling i prisintervaller 2022

* De angivne volumener er for retaildelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.

Figur 29: Retail – Transaktionsvolumen 2012-2022

Figur 30: Retail – Top 5 investorer 2022

Figur 31: Retail – Top 5 investorer 2012-2022

GEOGRAFISK FORDELING

NØGLETAL FOR AKTIVTYPER 2022

DAGLIGVAREBUTIKKER

BIG BOX BUTIKKER

UDVALGSVAREBUTIKKER OG F&B

ØVRIGE

(MIO.

* Det højere vægtede afkast for Storkøbenhavn vs. Øvrige Jylland & Fyn skyldes, at WAULT’en på de gennemførte handler i Storkøbenhavn gennemsnitligt er væsentligt lavere end WAULT’en for handlerne i Øvrige Jylland & Fyn.

GEOGRAFISK FORDELING

STIGENDE AKTIVITET I HELE LANDET

Væksten i transaktionsvolumen i retailsegmentet afspejles også i den geografiske fordeling, hvor der har været en vækst i investeringsaktiviteten i alle de geografiske områder ( figur 32). Denne udvikling skyldes dog ikke en stigende investorappetit efter retailaktiver på tværs af landet, men derimod den geografiske fordeling af de porteføljesalg og større enkeltranskationer, som medførte væksten i segmentet som helhed.

Mens væksten i København, Storkøbenhavn og Aarhus primært skyldes Peek & Cloppenburgs køb af Magasin ejendommene samt Jeudans køb af Galleri K, er væksten i ”resten af Danmark” drevet af Rema 1000s og Cibus Nordic Real Estates opkøb af dagligvareporteføljer.

DAGLIGVAREBUTIKKERNE VINDER IND

Fremfor at investere i de traditionelle retailaktiver har investorerne i de seneste år søgt mod de mindst konjunkturfølsomme

retailaktiver. Dagligvaresegmentet har derfor stået højt på investorernes ønskeliste og har været præget af et nedadgående afkastkrav. Dette kan blandt andet tilskrives, at lejerne oftest er store aktører med en stærk økonomi, som lejer sig ind på lejekontrakter med lange uopsigelighedsperioder, og at dagligvarekoncernerne har vist meget stærke resultater de seneste år.

RISIKOPRÆMIEN FOR BELIGGENHEDSRISIKO AFHÆNGER AF AKTIVTYPEN

For alle typer af retaillejemål afhænger markedslejen i høj grad af hvilken omsætning, der kan genereres i lejemålet. Jo højere omsætning det er muligt at generere, jo højere en leje er lejerne villige til at betale. Investorerne har derfor ligeledes blik for omsætningstallene i de retailaktiver, de køber.

Mens omsætningspotentialet i dagligvarebutikker er mere eller det samme i hele landet, idet det primært afhænger af antallet af

beboere og konkurrenter i nærområdet, er der væsentlige forskelle i omsætningspotentialet for eksempelvis københavnske strøgejendomme i forhold til udvalgsvarebutikker beliggende i provinsen. Muligheden for at generere en høj omsætning gør lejemålene attraktive, hvilket reducerer tomgangs- og genudlejningsrisikoen. Dette afspejles i den risikopræmie investorerne kræver for beliggenhedsrisiko. Hvor der i 2022 alene var en risikopræmie på ca. 100 basispoint beliggenhederne imellem for dagligvarebutikker, var der for udvalgsvarebutikker og F&B enheder en risikopræmie på mere end 200 basispoint.

Dagligvarebutikker i hele landet blev således handlet til lavere afkast end udvalgsvare butikker og F&B enheder beliggende udenfor landets største byer. Det bliver derfor interessant at se, hvordan investorernes afkastkrav til de forskellige typer af retailaktiver vil udvikle sig i den kommende tid.

Figur 32: Retail – Transaktionsvolumen & Københavns andel af investeringer 2020-2022

RED bistod en privat investor med udlejningen af 264 m² på Amagertorv 18 til The Body Shop.

TOP 5 TRANSAKTIONER 2022

1. MAGASIN PORTEFØLJE

Årets største retailtransaktion blev gennemført, da ejeren bag Magasin (Peek & Cloppenburg) købte fire Magasin ejendomme i København, Lyngby, Aarhus og Odense af ATP Ejendomme og PensionDanmark. Magasin har drevet forretning fra ejendommene i en lang årrække (siden 1894 på Kongens Nytorv) og ser en fordel i selv at eje ejendommene ved fremtidige ændringer og investeringer.

2. ALDI PORTEFØLJE

I december 2022 meldte den tyske detailkæde Aldi ud, at de forlader det danske marked, og at de havde solgt 114 ud af deres i alt 188 butikker til Rema 1000. Som led i transaktionen overtager Rema 1000 ca. 1.600 medarbejdere fra de 114 butikker, logistikcentret i Kolding og lastbilchaufførerne fra Aldis tre danske logistikcentre. Rema 1000 ser opkøbet som en mulighed for at ekspandere markant hurtigere, end hvis discountkælden selv skulle etablere helt nye butikker.

3. SG NORDIC PORTEØLJE

Den svenske ejendomsinvestor Cibus Nordic Real Estate trådte ind på det danske marked, da de i 2022 købte SG Nordic og deres samlede portefølje med i alt 34 butiksejendomme og butikscentre i Danmark. Mens de fem butikscentre alle er beliggende på Sjælland, er de øvrige ejendomme spredt over hele landet. Cibus Nordic Real Estate har fokus på ejendomme med dagligvarekæder som ankerlejere og er markedsledere indenfor dette segment i Norden.

3.436)

4. GALLERI K

Efter to års ejerskab solgte Capital Investment på vegne af Aviva og PSP Investments high street ejendommen, Galleri K, til Jeudan i april 2022. Kareen er en blandet ejendom, som i løbet af de seneste år er blevet udviklet og optimeret. De lejebærende arealer er fordelt med ca. 41% kontor, 32% retail, 18% kælder (inkl. parkering), 6% restaurant og 3% bolig. Lejeindtægterne er fordelt med ca. 28% fra kontorer og ca. 61% fra retail og restaurant.

5. RINGSTED OUTLET

Det tyske ejendomsselskab Patrizia købte i december 2022 outletbyen Ringsted Outlet af Agat Ejendomme og CapMan Real Estate. Ringsted Outlet åbnede i 2008 og rummer aktuelt 48 butikker og 3 restauranter. Der foreligger desuden en lokalplan, som gør det muligt at udvide outletbyen med op til 10.000 etagemeter. Agat Ejendomme har stået for etablering og udvikling af outletbyen, og i 2016 købte Capman halvdelen af ejerskabet.

Agat Ejendomme & Capman Real Estate

De angivne handelspriser er for transaktionerne som helhed, hvorfor handelspriserne kan indeholde andre anvendelser end retail.

DE KØBENHAVNSKE STRØGGADER I 2022

Covid-19 lagde handelsgader øde verden over, og imens virussen til stadighed er på dagsordenen i Østasien, blev de foreløbigt sidste restriktioner herhjemme ophævet i løbet af første kvartal 2022. Siden har forretningsgrundlaget for både ejere og lejere af butiksejendomme på de københavnske strøggader udviklet sig i en særlig gunstig retning med en øget trafik og en reduceret tomgang. Det er derfor vores oplevelse, at markedet er mere robust i dag end før pandemiens indtog for nu snart tre år siden.

Figur 33: Tomgangsniveau for de københavnske strøggader 2019-2023

Kilde: Cushman & Wakefield |RED

ET VÆLD AF POSITIVE TENDENSER

Året 2022 bød på en fornuftig udlejningsaktivitet på tværs af strøggaderne i Indre

By

i København.

Amagertorv er overordnet set fortsat den mest attraktive beliggenhed, hvorimod Frederiksberggade er det modsatte. Netop Frederiksberggade oplevede heller ikke i 2022 et væld af nye butiksåbning er, til trods for at interessen generelt tilgodeså områder, som hen over de forgangne fire-fem år har været særdeles udfordrede. Eksempelvis blev der alene på Købmagergade udlejet seks butikslejemål i 2022, hvilket har bidraget til en styrkelse af den grundlæggende efterspørgsel i gaden og et reduceret tomgangsniveau.

MARKANT REDUCERING I TOMGANGEN

Mens tomgangen for Københavns strøggader faldt med over fire %-point i løbet af 2022, faldt antallet af tomme butikslejemål med 16 ( figur 33). Ved årsskiftet var der således knap 40% færre tomme butikslejemål end da udbuddet var rekordhøjt ved indgangen til andet kvartal af 2021.

Det samlede fald i tomgangsprocenten var påvirket af større og mindre udviklinger på både Amagertorv, Nygade, Vimmelskaftet, Østergade, Frederiksborggade og Købmagergade. Frederiksberggade var således det eneste af de syv strøgområder, som ikke kunne tælle nogen nævneværdig udvikling i tomgangen.

Vi forventer, at tomgangsprocenten falder yderligere et par %-point, før den stabiliseres på et niveau en smule over 10%. Dette niveau vil dog kunne indeholde en stor andel teknisk tomgang, da butikslejemål af hensyn til planlægning af ombygning og indretning typisk overtages flere måneder forud for åbningen.

ØJEBLIKSBILLEDET VISER INGEN

TEGN PÅ NYE UDFORDRINGER

Tomgangsprocenten og antallet af ledige butikker er naturligvis et udtryk for det generelle aktivitetsniveau i markedet – men det er et øjebliksbillede, der er baseret på bagudrettede observationer. Ved udgangen

af 2022 var forbrugertilliden rekordlav, og usikkerheder præger flere sektorer. Morgendagens aktivitetsniveau kan således hurtigt påvirkes af eksternaliteter, som er ukendte i dag.

Vi ser dog endnu ingen tegn på en afbøjning i efterspørgslen fra lejersiden efter 2022, som på mange punkter var et opløftende år for strøggadernes betydning for detailhandelsbranchen.

KUNDERNE STRØMMEDE IGEN TIL DE KØBENHAVNSKE STRØGGADER

Ser man bort fra de perioder, hvor samfundet var underlagt covid-19 restriktioner, var der i 2022 i gennemsnit en smule flere kunder, end i den tilsvarende periode fra året før pandemien ( figur 34). Trafikken i byen er således normaliseret, og der er ikke længere et efterslæb i kundetilstrømningen. Derimod er der faktisk mulighed for en eksplosiv stigning i antallet af kunder i gaderne, når tilstrømningen af udenlandske turister (herunder særligt kinesiske) igen tiltager.

Rundetårn Købmagergade/ Valkendorfsgade

Frederiksborggade/ Købmagergade

Frederiksberggade Østergade/ Ny Østergade

Figur 34: Strøgtælling for de københavnske strøggader 2019 vs. 2022 (Q2-Q4)

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Udlejet i 2021

Udlejet i 2022

HAR STRØGEJENDOMME BESTÅET SIN PRØVE?

Frem mod 2018 var strøgmarkedet meget likvidt og udgjorde en væsentlig andel af den samlede transaktionsvolumen i retailsegmentet.

I de seneste 4-5 år har investeringsaktiviteten dog været begrænset som følge af usikkerheder om fremtiden for den fysiske detailhandel. Alligevel har strøggaderne i København været præget af et fåtal af konkurser og butikslukninger, og mange nye butikker og stærke brands er faktisk åbnet i de seneste to år. Har markedet nu bestået sin prøve, og vil vi igen begynde at se investeringsaktivitet på strøggaderne?

USIKKERHEDER HAR BREMSET INVESTORAPPETITTEN

Markedet for strøgejendomme har historisk været præget af stor volumen fordelt på både større enkelttransaktioner og handel med porteføljer, og i perioden 2012-2017 udgjorde den gennemsnitlige transaktionsvolumen 2,8 mia. kr. fordelt på gennemsnitligt 11 handler om året ( figur 35).

Tilbage i 2018 og 2019 var aktiviteten begrænset til tre årlige handler som følge af frygten for e-handlens konsekvenser for den fysiske detail. Herefter ramte covid-19 og dertilhørende butiks-nedlukninger i 2020 og 2021, hvor frygten for konkurser, mangel på turister og faldende markedsleje gjorde investorerne tilbageholdne med investeringer i strøgejendomme.

Den begrænsede likviditet og investorappetit afspejles særligt i de seneste to år, hvor der, foruden Avivas salg af Galleri K til Jeudan, er handlet strøgejendomme for under 100 mio. kr. årligt.

STRØGGADERNE HAR VIST SIG MODSTANDSDYGTIGE

Trods et svært marked, hvor brands på strøggaderne har været underlagt

periodevise nedlukninger, afstandskrav, mundbindskrav, stigende e-handel mm., kan det konstateres, at den fysiske detailhandels forbrugerappel har vist sig modstandsdygtig, og at forbrugerne ønsker en balance mellem fysiske oplevelser og netbutikker.

RED’s nyeste strøgtællinger viser, at footfall igen er tilbage på et før-covid-19 niveau, og samtidigt har mange velkendte og stærke samt nye brands de seneste år etableret sig med nye butikker på de københavnske strøggader.

Alene i 2022 er mærker som Nike, Peak Performance, Skechers og Labfresh flyttet ind på Købmagergade, hvor Watches of Switzerland (Omega & Breitling) samt Burberry er rykket i nye lejemål på Østergade. På Amagertorv kan Scotch & Soda samt The Body Shops nye butikker findes, og længere nede på Vimmelskaftet og Nygade er brands som Rezet Store, Pilgrim, Normal og mange flere brands flyttet ind.

ET MERE SIKKERT OG

STABILISERET LEJEMARKED

Med de mange nytilflyttede brands synes den usikkerhed, som har præget strøgmarkedet de seneste 4-5 år, at være reduceret.

Nyudlejningerne kan betrygge investorerne om nye prispunkter for lejeniveauet og således reducere genudlejningsrisikoen.

Om 2023 bliver året, hvor strøgejendomme igen bliver en del af investorernes investeringsstrategi, eller om nu frygten for forbruger tilliden vil sætte en fortsat bremsning i aktiviteten, er uvis. Men en ting er sikkert. Der er både forbruger- og lejeraktivitet i strøggaderne, og med ejendomme, der har udgjort Københavns handels centrum i de sidste mange hundrede år – og formentlig vil fortsætte med at gøre det i de kommende århundreder, er det et segment, som investorerne før eller siden vil vende tilbage til.

ER LIKVIDITETEN I RETAIL PÅ VEJ TILBAGE?

Selvom stærke lejere, lange lejekontrakter og begrænset konkurrence for mange kunne lyde som en attraktiv investeringscase, har investorappetitten på rene retailaktiver i en årrække været begrænset, og det er de færreste investorer, der har haft fokus på investering i shoppingcentre og strøgejendomme, som ellers traditionelt set har udgjort store aktivklasser.

Spørgsmålet er nu, om risikoen har været over vurderet, og om det nuværende rentemiljø er ved at skabe nye bevægelser i markedet, hvor investorer i jagten på et fornuftigt risikojusteret afkast vil søge mod retailejendomme.

RETAIL HAR IKKE GENNEMGÅET SAMME AFKASTKOMPRIMERING

I usikre tider søger kapitalen mod de mest sikre aktiver, og vi har i de seneste år set en markant investorefterspørgsel og afkastkomprimering for lav-risiko aktiver som boligudlejningsejendomme og de bedstbeliggende kontorejendomme. Denne afkastkomprimering har alene været muligt som følge af meget favorable finansieringsvilkår.

Udover dagligvarebutikker har rene retailaktiver været visket ud på de fleste investorers ønskeliste grundet frygten for e-handel, covid-19 og den medfølgende nedlukning af den fysiske detailhandel.

DAGLIGVARER OG STØRRE ENKELTTRANSAKTIONER HAR DREVET VOLUMEN

På trods af at efterspørgslen efter shoppingcentre og strøgejendomme har været begrænset, har mindre konjunkturfølsomme retailaktiver som dagligvarebutikker været i stigende kurs og meget likvide. Flere investorer har opbygget store dagligvarer-porteføljer, hvilket sammen med større enkelttransaktioner som salget af Galleri K, BIG i Herlev, Aalborg Storcenter og Magasin- ejendommene, har drevet volumen i segmentet de seneste tre år ( figur 36). Aktiviteten har således været der, men aktivtypernes popularitet har ændret sig.

Kilde: ReData

Figur 36: Retail – Transaktionsvolumen fordelt på aktivtype 2012–2022

NYE BEVÆGELSER I MARKEDET

Efter en lang periode med faldende afkastkrav på de mest sikre aktiver, har vi i dag et marked, hvor høj inflation og højere renteniveauer presser afkastene den anden vej – og særligt for prime boliger, kontor og logistik, hvor afkastniveauerne var 4,00% eller derunder. Dette skaber et prisspænd mellem køber og sælger, hvor køber forventer en priskorrektion, mens sælger kigger på seneste benchmark handlet, hvilket får aktiviteten til at stoppe op, da køber og sælger ikke kan mødes.

ER RISIKOEN PÅ RETAIL OVERVURDERET?

Retailejendomme har omvendt ikke gennemgået samme afkastkomprimering de seneste fem år, da aktiviteten har været begrænset, og investorer har krævet høje risikotillæg for selv velbeliggende og stærke

retailaktiver. Det må dog konstateres, at retailejendomme generelt har vist sig modstandsdygtige i usikre tider, og at risikoen således måske har været overvurderet.

Shoppingcentre – og særligt små og mellemstore lokalcentre – har vist en stærk performance under pandemien, strøgmarkedet har været præget af mange nye butiksåbninger de seneste to år, og big box ejendommes lejere er oftest bonitetsstærke kapitalkæder, som de seneste år har opbygget mere egenkapital, og som er modstandsdygtige overfor eventuelle tab.

FIRST-MOVERS VIL SIKRE FORNUFTIGE

RISIKOJUSTEREDE AFKAST

Der er flere fordele ved retailejendomme afhængig af aktivtype ( figur 37). Disse ser ud til at være glemt i det aktuelle marked,

hvor fravalget af retailejendomme synes at være en generel og strategisk beslutning – uanset pris og business case. Generelt er det muligt at generere højt totalafkast i de fleste retailejendomme, da der oftest er færre lejerudskiftninger og lavere ejerbetalte istandsættelsesomkostninger i forhold til f.eks. kontor- og boligsegmentet, da retaillejere oftest selv afholder omkostninger til ombygning og indretning. Ofte er der også restriktive planrammer, der begrænser den mulige konkurrence, eller et klart defineret butiksområde, der vanskeligt kan erstattes – eksempelvis strøgområder eller dominerende shoppingcentre.

I et marked, der længe har været ”talt ned”, kan der således for de investorer, der tør anlægge en retailstrategi, være gode køb at gøre i 2023.

Figur

FORDELENE VED FORSKELLIGE AKTIVTYPER

STRØGEJENDOMME

• Høj beliggenhedsværdi

• Begrænset ejendomsmasse

• Mulighed for at opbygge dominerende position

• Stærk positiv befolknings tilvækst, som vil opretholde stor lejeefterspørgsel

BIG BOX EJENDOMME

• Højt afkast med moderat risiko

• Kapitalstærke lejere med høj bonitet

• Transparent og lav markedsleje

• Større varegrupper er resistente overfor e-handlen

DESTINATIONSCENTRE

• Begrænset konkurrence med restriktiv planlov

• Risikospredning med mange lejere

• Dagligvarebutikker som ankerlejere

LOKALCENTRE

• Stærk performance i usikre tider

• Begrænset konkurrence mellem lejere

• Diversificeret lejermiks med dagligvarer og andre butikker, der opfylder hverdagsbehov

• Begrænset eksponering for e-handel og

økonomiske udsving

• Høj loyalitet fra kunder og lejere, som oftest har været i centrene i mange år

DAGLIGVAREBUTIKKER

• Lange lejekontrakter

• Kapitalstærke lejere med høj bonitet

• Dagligvarer er resistente overfor e-handlen

• Antallet af butikker begrænses af kommunerne

FORVENTNINGER TIL 2023

Efter en årrække med udfordringer i form af periodevise nedlukninger og afstandskrav så vi et mere stabiliseret lejemarked i 2022. Retaillejere udviste tillid til, at den fysiske butik vil bestå, og at forbrugere fortsat ønsker en balance mellem fysiske oplevelser og e-handel.

Det mere stabiliserede marked forventer vi vil afspejle sig i en øget lejerog investorefterspørgsel efter retailejendomme i 2023 – men appetitten vil afhænge af aktivtypen.

LEJEMARKEDET

TOMGANGEN FORVENTES AT FALDE

Mange velkendte brands vil åbne butik på Købmagergade, Østergade og Amagertorv i det kommende år, og vi forventer således, at den faldende tomgang, som vi så i andet halvår af 2022, vil fortsætte på de primære strøggader. I løbet af 2023 forventer vi endvidere at se en lav tomgang på sekundære strøggader, da der er stor efterspørgsel efter lejemål på blandt andet Grønnegade og Pilestræde, hvor ejendommene er præget af mindre enheder, og udlejere, som tilbyder gunstige vilkår i form af større fleksibilitet.

Frederiksberggade har længe været udfordret, men er nu begyndt at få et bedre F&B præg, hvor de stærke F&B brands har succes. Vi forventer dog, at det fortsat vil være vanskeligt at tiltrække de stærke og mere

velkendte brands med andre varegrupper, idet det kræver en større strategisk indsats fra ejendommenes ejere, hvis gadens attraktivitet skal øges. Ligeledes forventes lejerefterspørgslen efter de mere sekundært beliggende udvalgsvarebutikker fortsat at være begrænset, hvilket særligt gælder i landets mindre byer.

ET FORTSAT POLARISERET STRØGMARKED

I løbet af 2023 forventer vi at se en yderligere polarisering, hvor spændet i lejeniveauerne for udvalgsvarebutikker vil være stadigt stigende. Mens vi forventer at se rekordhøje lejeniveauer på de absolut bedste beliggenheder (Amagertorv), forventer vi at se stabile lejeniveauer for de øvrige stærke strøggader (Købmagergade og Østergade), og endeligt forventer vi at se et pres på

lejeniveauet på de mindre stærke strøggader (Frederiksberggade) samt for butiksejendomme udenfor landets største byer.

Vi har således positive forventninger til et ganske smalt udsnit af det danske marked for udvalgsvarebutikker, men størstedelen af markedet forventes at være udfordret i 2023. Denne forventning understøttes af vores forventningsundersøgelse fra primo 2023, som viser, at 59% af investorerne forventer, at lejerefterspørgslen på retailmarkedet vil falde i årets første halvår, og alene 6% forventer at efterspørgslen vil stige ( figur 38).

CONVENIENCE ER ALTAFGØRENDE

Generelt oplever vi stor efterspørgsel efter convenience butikker med parkeringsmuligheder, hvilket både shoppingcentre og big box hubs kan tilbyde.

Mange velkendte brands vil åbne butik på Købmagergade, Østergade og Amagertorv i det kommende år, og vi forventer således, at den faldende tomgang, som vi så i andet halvår af 2022, vil fortsætte på de primære strøggader.”

Kristian Vinggaard Partner, Retail, RED

Destinationscentre med attraktive beliggenheder forventes at forblive attraktive i 2023 under forudsætning af, at operatøren har formået at skabe det rigtige butiksmix med et bredt udvalg af F&B enheder, oplevelser og services. Ligeledes forventes de veldefinerede små- og mellemstore lokalcentre med dagligvarer og andre ikke-sæsonbetonede-varer, fortsat at klare sig godt. Omvendt forventes lokalcentrene med mange pladskrævende udvalgsvarer og fashion at skulle gennemgå en transformation imod en større andel dag-til-dag indkøbsmuligheder, dagligvarer og services, der supplerer butikkerne og tiltrækker handlende.

Big box butikker er et fortsat underudviklet segment i Danmark, som appellerer til kunderne med et stort udbud af billigere varer, og som har vist sig meget stabilt i de senere år. Vi forventer derfor at se en øget lejerefterspørgsel efter big box butikker i 2023.

STIGENDE FORHANDLINGSSTYRKE

HOS UDLEJER

Hvor forhandlingsstyrken i høj grad har ligget hos lejer de seneste år, forventer vi i 2023 at se en øget forhandlingsstyrke hos udlejere af de mest attraktive retailejendomme. Tocifrede inflationsrater har muliggjort en væsentlig lejeregulering hos flere udlejere, og selvom vi forventer, at det er de

færreste, som vil kræve den fulde indeksering, giver det udlejer en forhandlingsstyrke i form af at sikre længere uopsigelighed, bedre lejekontraktsvilkår mm.

Forventninger om øget forhandlingsstyrke hos udlejer beror sig desuden på, at på trods af udsving i lejernes omsætning, er størstedelen af nyindgåede lejekontrakter fortsat med en fast leje fremfor en omsætningsbestemt leje.

I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på retaillejemarkedet: Stige

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index

Indekset følger 112 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Fortsættes på næste side

Figur 38: Investor Confidence Index – Retaillejemarkedet

Figur 39: Investor Confidence Index – Retailafkast I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for retailejendomme:

Stige Uændret Falde

Fortsat fra forrige side

Selvom strøgmarkedet på mange måder har genfundet sit fodfæste, vil aktiviteten i 2023 særligt afhænge af, hvornår renteniveauet stabiliseres, og hvornår der kommer nye benchmarks for priserne, som investorerne kan navigere efter.”

INVESTERINGSMARKEDET

STORMEN HAR LAGT SIG

I retailsegmentet er der efterhånden en konsensus blandt investorerne om, at frygten for e-handlens indtog og den fysiske butiks snarlige død har været overvurderet. Flere lejere og centre har vist stærk performance i usikre tider, og udlejningsaktiviteten har generelt været fornuftig på tværs af aktivtyper.

RETAILAFKAST FORVENTES AT TILTRÆKKE INVESTORER

I 2023 forventer vi derfor, at flere investorer igen vil vende tilbage til retailsegmentet. Denne forventning beror sig på, at lejemarkedet på strøget har udvist stabilitet i løbet af 2022 med mange nyudlejninger, som reducerer investors genudlejningsrisiko og skaber transparens i forhold til lejeniveauet.

I de øvrige retailsegmenter har lejerne klaret sig godt trods svære omstændigheder de senere år. Derudover har retailaktiver, modsat bolig-, prime kontor- og logistikejendomme, ikke gennemgået samme afkastkomprimering, og i et marked med høje renteudsving, forventer vi, at investorer vil søge mod de aktiver, der genererer et attraktivt løbende afkast.

INTERESSEN VIL AFHÆNGE

AF AKTIVTYPEN

De modstandsdygtige dagligvarebutikker med lange lejekontrakter vil fortsat at være i høj kurs i 2023. Herudover forventer vi at se en væsentligt stigende efterspørgsel efter big box ejendomme, hvilket baserer sig på, at vi allerede i andet halvår af 2022 så, at flere investorer etablerede en big box strategi som følge af aktivtypens resistens overfor e-handlen, robuste lejere og attraktive markedsafkast.

Om shoppingcentre, der traditionelt har udgjort en væsentlig aktivklasse, igen vil blive en del af investorernes strategi, er svært at spå om. Selvom centrene generelt har udvist stærk performance, vil det fortsat være afgørende for interessen, at operatøren har formået at skabe den rigtige profil for centreret. Hertil ulmer risikoen ved den aktuelt lave forbrugertillid, som kan få konsekvenser for appetitten.

Markedets udvikling forventes ligeledes at være afgørende for appetitten på strøgejendomme. Selvom strøgmarkedet på mange måder har genfundet sit fodfæste, vil aktiviteten i 2023 særligt afhænge af,

hvornår renteniveauet stabiliseres, og hvornår der kommer nye benchmarks for priserne, som investorerne kan navigere efter.

STABILE AFKASTFORVENTNINGER

På trods af at retailsegmentet i 2022 generelt viste en modstandsdygtighed, befinder vi os i dag i et marked i stilstand, som er ved at tilpasse sig. Såfremt renteniveauet stabiliseres indenfor den nærmeste fremtid, forventer vi at se en øget aktivitet i segmentet.

Uagtet vores forventninger om øget investeringsaktivitet, forventer vi, at afkastkravene vil forblive stabile eller stige marginalt for de mest sikre aktiver som dagligvare butikker, de stærkt forankrede lokalcentre og big box ejendomme.

For strøgejendommene, som tidligere blev handlet til af afkast på 3,00-3,25%, medfører de aktuelt høje renteniveauer dog, at afkastniveauet med al sandsynlighed vil stige. Dette understøttes af vores forventningsundersøgelse, som viser, at næsten to tredje dele af investorerne forventer, at afkastene for prime retailejendomme vil stige i første halvår af 2023 ( figur 39).

Lior Koren Partner, Capital Markets, RED

TRANSAKTIONER & NØGLETAL

RETAIL – TOP 30 TRANSAKTIONER 2022

RETAIL – PRIME AFKASTNIVEAUER Q1 2023 OMRÅDE

København – Primære strøggader (Amagertorv, Købmagergade & Østergade)

– Strøggader (Vimmelskaftet, Nygade & Frederiksborggade)

* I tilfælde af selskabshandler vil det påvirke afkastet grundet udskudt skat

– PRIME LEJE- OG TOMGANGSNIVEAUER Q1 2023

* Kr. pr. m² pr. år ekskl. driftsudgifter

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

METODOLOGI

Zone A – Prime lejen er estimeret ud fra ITZA retningslinjer og angiver i dette tilfælde værdien af det dyreste areal i modellen. Ejendomme i Danmark er dog sjældent sammenlignelige 1:1, derfor kan dybden af zone A (det område, der skal generere den primære leje) variere, men værdien bestemmes typisk til at være mellem 6 m (20 fod) og 9 m (30 fod).

Tomgangsprocenten er givet ved en observeret mængde ledige kvadratmeter i stueetagen af strøgejendomme i forhold til den samlede mængde kvadratmeter i stueetagen af ejendomme i den respektive gade. Derfor er detailarealer på andre niveauer ikke inkluderet i denne vurdering.

RED bistod en privat investor med udlejningen af 349 m² på Købmagergade 60 til Basic & More.

RED bistod Danica med udlejningen af i alt 5.249 m² til Maersk, Lloyd’s Register og Viva Payment Services Denmark i Harbour House II i Nordhavn.

ÅRSOVERBLIK

BOLIG

Volumen & investorer

Geografisk fordeling

Top 5 transaktioner 2022

Highlight: Kontorlejemarkedet i 2022

Highlight: Afkastkurven er knækket – hvor er vi på vej hen?

Forventninger til 2023

Nøgletal

RETAIL

KONTOR

70 72 76 78 80 82 84 86 LOGISTIK

VOLUMEN & INVESTORER

KONTOR MISTEDE POSITION SOM

NÆSTSTØRSTE SEGMENT

Med en transaktionsvolumen på 13,6 mia. kr. indtog kontorsegmentet tredjepladsen over de mest handlede ejendomme og mistede således dets historiske position som det næststørste segment i Danmark ( figur 42). Udviklingen skyldes ikke, at investorerne er søgt mod andre ejendomssegmenter, men i stedet et begrænset udbud af prime kontoraktiver, samt at få store enkelttransaktioner førte til en ekstraordinær høj volumen i retailsegmentet.

EJENDOMMENE BLEV HANDLET

MELLEM DANSKE AKTØRER

Danske investorer dominerede kontorsegmentet i 2022 ( figur 40). Mens næsten trefjerdedele af kapitalen blev investeret af danske investorer, var næsten alle sælgerne danske. At ejendommene i 2022 primært blev handlet mellem danske hænder afspejles desuden i årets fem største kontortransaktioner, hvor samtlige købere og sælgere, med undtagelse af Wihlborgs, var danske.

Tendensen med de danske investorers dominans skyldes primært, at udenlandske

investorer i højere grad efterspørger prime kontorejendomme beliggende i København, som der i de senere år har været begrænset udbud af. I 2022 blev tendensen forstærket af, at sælgerne var afventede med at gå i markedet, idet afkastniveauerne for netop prime ejendommene blev særligt udfordret af de stigende renteniveauer i årets andet halvår. Den manglende handel med prime ejendommene afspejles i det yderst begrænsede omfang af større handler ( figur 41).

FLERE AKTIVHANDLER END

SELSKABS HANDLER

Til forskel fra de øvrige ejendomssegmenter, hvor enten halvdelen eller største delen af volumen kom fra selskabshandler, blev transaktionerne i kontorsegmentet primært gennemført som aktivhandler. Denne tendens skyldes, at transaktionerne i segmentet i højere grad har været drevet af mindre eller mellemstore handler, hvor selskabshandlernes fordele er mere begrænsede i forhold til kompleksiteten.

Fraværet af de store transaktioner afspejles desuden i rangeringen over de mest aktive

investorer i segmentet, hvor det alene var årets største investor, Wihlborgs, som gennemførte en milliardhandel ( figur 43). Desuden var de gennemførte transaktioner fra de andre topinvestorer af begrænset størrelse, og det var derfor kun Wihlborgs, der i alt investerede mere end en milliard kroner i segmentet.

Figur 40: Investorernes oprindelse & handelsform 2022

Figur 41: Fordeling i prisintervaller 2022

* De angivne volumener er for kontordelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.

Figur 42: Kontor – Transaktionsvolumen 2012-2022

Figur 43: Kontor – Top 5 investorer 2022

Figur 44: Kontor – Top 5 investorer 2012-2022

GEOGRAFISK FORDELING

KONTOR VOLUMEN I ALT

6,8

2,8

79%

13,6

21%

KR.

73% Udenlandsk 27% Dansk 46% Udenlandsk 54% Dansk 58% Udenlandsk 42% Dansk 76% Udenlandsk 24%

13,6

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

82% Udenlandsk 18%

1,7

46% Udenlandsk 54%

42%

24%

NØGLETAL KONTOR 2022

* Der er ikke tilstrækkelig underliggende data til at beregne et retvisende vægtet afkast.

med udlejningen af i alt 16.355 m² i den attraktive pakhusejendom på Langebrogade 1-3 i

RED bistod C.W. Obel

KONTOR

GEOGRAFISK FORDELING

KØBENHAVNSKE KONTOREJENDOMME

UDGØR HALVDELEN AF VOLUMEN

Uagtet at transaktionsvolumen i kontorsegmentet som helhed blev mindre fra 2021 til 2022, steg investeringsaktiviteten i København til omtrent 6,8 mia. kr. ( figur 45). De københavnske kontorejendomme udgjorde således over halvdelen af den samlede volumen i segmentet.

Trods udfordringer i markedet, blev der placeret omtrentligt samme kapital som sidste år i ”resten af Danmark”. Faldet i transaktionsvolumen i kontorsegmentet skyldes derfor alene en væsentligt reduceret investeringsaktivitet i Storkøbenhavn og Aarhus.

VÆSENTLIG RISIKOPRÆMIE FOR SEKUNDÆRE BELIGGENHEDER

Kontormarkedet i Danmark har de seneste år været præget af markant efterspørgsel, fra danske såvel som udenlandske

investorer, efter de bedst beliggende ejendomme i landets største byer. Modsat har appetitten efter kontorejendomme udenfor de største byer været meget begrænset, hvilket afspejles i et væsentligt spænd i investorernes afkastkrav.

Mens kontorejendomme i København blev solgt til et vægtet gennemsnitligt afkast på 3,75% i 2022, indregnede investorerne en væsentlig beliggenhedsrisiko i deres risikopræmie for sekundært beliggende ejendomme, som blev handlet til et vægtet gennemsnitligt afkast mellem 6,05% og 7,95%.

DANSKE INVESTORER

DOMINERER I KØBENHAVN

Historisk set har udenlandsk kapital stået for størstedelen af investeringsaktiviteten på kontormarkedet i København. Dette vendte dog i 2022, hvor danske investorer stod for 79% af den samlede volumen investeret.

Tendensen var særligt drevet af, at de fire ud af de fem største transaktioner i segmentet blev handlet mellem danske investorer, og at disse transaktioner alle omfatter ejendomme beliggende i København.

Figur 45: Kontor – Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2020-2022

RED bistod Sampension med udlejningen af 4.349 m² i flerbrugerejendommen beliggende i maritime omgivelser på Sundkrogsgade 11 i København.

TOP 5 TRANSAKTIONER 2022

1. SAS PORTEFØLJE

Den største kontortransaktion i 2022 blev gennemført, da Wihlborgs købte to ejendomme af PFA beliggende på Amager. Ejendommene var oprindeligt domiciler for SAS, men er i dag konverteret til moderne flerbrugerejendomme. Wihlborgs planlægger at udvikle ejendommene med henblik på at reducere tomgangen fra de nuværende ca. 20%.

2. CARLSBERG PORTEFØLJE

I juni 2022 købte ATP Ejendomme fem nyopførte erhvervsejendomme beliggende i Carlsberg Byen af Udviklingsselskabet Carlsberg Byen. Ejendommene rummer primært kontorlejemål, men også en mindre andel F&B- og retailenheder. Købet af ejendommene er sket som et led i ATP’s strategi om at sikre rammerne for den moderne arbejdsplads gennem investering i attraktive erhvervsejendomme i landets største byer.

3. GENMAB DOMICIL

Industriens Pension købte i sommeren 2022 et projekt bestående af Genmabs nye domicilejendom på 15.500 m² samt et tilhørende parkeringshus med 250 parkeringspladser, som er under opførelse på Carl Jacobsens Vej i Valby. Ejendommen overtages, når den er færdig opført primo 2023, med en uopsigelighed på 15 år gældende fra overtagelsesdagen. Det nye domicil forventes at blive DGNB Guld certificeret.

4. VESTER SØGADE 10

Danica erhvervede i 2022 ejendommen på Vester Søgade 10 beliggende centralt i København fra naturfonden Aage V. Jensen. Ejendommen, som blev opført i 1971, overtages fuldt udlejet til Sund og Bælt og Mobilepay. Ankerlejeren, Sund og Bælt, har haft hovedkontor i ejendommen i over 30 år og har løbende optimeret og istandsat deres lejemål. Investeringen sker som led i Danicas strategi, hvor de fokuserer på attraktive ejendomme i de større danske byer.

5. WOODS TEGLHOLMEN

NREP købte i januar 2022 et kontorprojekt i Københavns Sydhavn af entreprenør- og udviklingskoncernen KPC. Ejendommen, som forventes færdigopført i første halvdel af 2025, bliver bæredygtighedscertificeret med DGNB Guld og rummer foruden kontordelen på 13.965 m² også 1.500 m² retail. NREP skal anvende ejendommen til deres kontorkoncept, Woods, der tilbyder kontorer og kontorpladser med fokus på service og fleksibilitet til små- og mellemstore virksomheder.

De angivne handelspriser er for transaktionerne som helhed, hvorfor handelspriserne kan indeholde

andre anvendelser end kontor.

KONTORLEJEMARKEDET I 2022

Kontorlejemarkedet var i 2022 genstand for mange ændringer. Vi gik fra en høj aktivitet med historisk lav tomgang til en opbremsning i aktiviteten, og virksomhederne måtte gentænkte kontorerne for at tiltrække medarbejderne. Lejerne fik igen en forhandlingskraft og begyndte at stille nye og differentierede krav til deres lejemål og -kontrakter.

ÅRET DER FORTSATTE I HØJT GEAR

Det momentum vi så ultimo 2021 fortsatte ind i 2022 og selv ikke krigen i Ukraine, høj inflation, markante rentestigninger eller en historisk lav forbrugertillid kunne sætte en bremse for aktiviteten på kontorlejemarkedet i årets første halvår. Dette resulterede i et yderst begrænset udbud af de mest attraktive kontorlejemål og et opadgående pres på lejeniveauet. Prime leje niveauet i København nåede derfor et rekordhøjt niveau på omkring 2.000-2.200 kr. pr. m² ekskl. drift.

I efteråret forankrede forventningen om en kommende recession (og dermed en højere arbejdsløshed) sig dog blandt lejerne. Dette sænkede udlejningsaktiviteten en smule i årets sidste måneder, hvor særligt de udenlandske virksomheder begyndte af blive mere afventende. Vi så derfor, at der kom et større udbud af særligt de små lejemål på 100-400 m², idet de små virksomheder er hurtige til at træffe beslutninger, hvis udsigten for fremtiden er mere usikker, hvorimod

de større virksomheder i højere grad er afventende. Vi så dog også, at der igen kom et mindre udbud af større lejemål på 1.0003.000 m², som markedet ellers var støvsuget for i årets første halvår.

MEDARBEJDERNE SKAL LOKKES TILBAGE Covid-19 skabte meget debat om, hvordan fremtidens kontormarked vil se ud. Allerede i 2021 indså kontorlejerne dog, at det optimale arbejdsmiljø bliver skabt ved en balance mellem hjemmearbejde og fremmøde på et fysisk kontor.

Men i 2022, hvor der ikke længere var nogen restriktioner, så vi, at mange af de større virksomheder måtte kæmpe med at få deres medarbejdere tilbage på kontorerne, da medarbejderne var blevet forvænte med fordelene ved hjemmearbejde (større fleksibilitet og ingen transporttid).

Det kan selvfølgelig ikke udelukkes, at udfordringerne med at tiltrække medarbejderne på sigt vil resultere i nedskaleringer, da det

ikke er optimalt med en konstant lav belægning på kontorerne. I dagens marked ser vi dog, at virksomhederne i stedet forsøger at tiltrække medarbejderne på kontorerne ved at skabe de bedste rammer med fordele, som medarbejderne ikke har derhjemme.

LEJERNE HAR FÅET

FORHANDLINGS KRAFT IGEN

Vi kommer fra et marked, hvor udlejerne har kunnet vælge og vrage mellem potentielle lejere, og hvor lejerne i stor stil har måttet acceptere vilkårene, som de var, eller alternativt finde et andet lejemål. Men den aftagende aktivitet i andet halvår af 2022 vendte denne situation en smule, og vi så derfor, at lejerne igen fik en større forhandlingskraft.

Usikkerhederne om fremtiden, den høje inflation og kampen om at tiltrække medarbejderne på kontorerne førte dog til, at lejerne ikke i særlig høj grad brugte deres nye forhandlingskraft på at få reduceret lejen, men derimod i højere grad på at komme i mål med nye krav – både hvad

angår de fysiske rammer i lejemålene og vilkårene i lejekontrakterne.

NYE KRAV TIL LEJEMÅLENE

OG -VILKÅRENE

I forhandlingerne om lejevilkårene så vi, ikke overraskende, at mange lejere som følge af den høje inflation igen krævede et maksimum på den årlige lejeregulering, hvilket ellers ikke har været et væsentligt forhandlingspunkt i flere år. Vi så desuden, at der blev forhandlet om alle former for fleksibilitet – det vil sige kortere uopsigelighedsperioder, mulighed for løbende delopsigelse samt afståelses- og fremlejeret.

I forhold til lejemålenes fysiske rammer oplevede vi, at kravene i langt større grad end tidligere varierer fra lejer til lejer, idet kravene afhænger af den enkelte virksomheds identitet og værdier. En helt generel tendens er dog, at vi så et stadigt større fokus på, at lejemålene er velbeliggende, bæredygtige og indeholder mange små møderum til flere onlinemøder.

BÆREDYGTIGHED ER ET SPØRGSMÅL OM IMAGE

Lejernes fokus på bæredygtighed handler i høj grad om deres image overfor deres interessenter (kunder, medarbejder, ejere, myndigheder, mv.). Hovedparten af lejerne ser derfor fortsat meget sort/hvidt på bæredygtighed og efterspørger de nyopførte certificerede kontorlejemål fremfor lejemål i de ældre ejendomme. Dette er til trods for, at nybyggeri er blandt de største årsager til Danmarks CO 2 -udledning, og den mest bæredygtige bygning derfor i virkeligheden er den, der ikke skal bygges.

At lejeniveauet ofte er højere for de bæredygtige kontorlejemål, skyldes således ikke, at lejerne i dagens marked er villige til at betale en højere leje for bæredygtigheden alene, men derimod, at de bæredygtige lejemål, som lejerne efterspørger, er beliggende i de nyopførte certificerede ejendomme, hvor lejen i forvejen er højest.

AFKASTKURVEN ER KNÆKKET – HVOR ER VI PÅ VEJ HEN?

Segmentet for de mest attraktive kontorejendomme i København har gennemgået en markant afkastkomprimering i de seneste år, hvilket har været afledt af en høj efterspørgsel og et meget begrænset udbud. I andet halvår af 2022 viste realiserede handler dog tegn på, at afkastkurven – som følge af de kraftigt stigende renteniveauer – knækkede. Spørgsmålet er nu, om sammenhængen mellem renten og afkastet er entydig, og hvor meget afkastet skal stige, før aktiviteten vender tilbage.

PERIODEN MED AFKASTKOMPRIMERING

I perioden fra 2015 til primo 2022 rykkede afkastet for de mest attraktive og velbeliggende kontorejendomme i København sig fra omkring 5,00% til 3,00%, hvor enkelte ejendomme blev handlet til under 3,00% ( figur 46). Afkastkomprimeringen kan tilskrives de favorable finansieringsvilkår og en markant investorappetit, hvor kapitalen søgte mod de mest sikre aktivklasser.

HVOR ER VI PÅ VEJ HEN?

Som følge af de kraftigt stigende renteniveauer er det kommercielle ejendomsmarked i dag præget af usikkerhed, opstramning af lånevilkår og afventende investorer.

De stigende renteniveauer påvirker egenkapitalens forrentning og medfører, at anvendelse af fremmedkapital aktuelt er negativt for investorernes business case, hvorfor de vil søge en kompensation, hvilket afspejles i stigende afkastniveauer.

Spørgsmålet er nu, om afkastet vil stige parallelt med rentestigningerne. Det korte svar er nej.

SAMMENHÆNGEN MELLEM AFKASTET

OG RENTEN ER IKKE ALTID ENTYDIG

I perioden fra 2012 til primo 2022 fulgte afkastkravet for prime kontorejendomme den lange rente parallelt, hvor afkastet – logisk nok – lå højere end renten. Analyseres prime afkastet og renten længere tilbage historisk, ser vi dog andre interessante og modsatrettede tendenser. Det kan derfor være svært at svare på, hvor afkastet vil stabiliseres i det nuværende rentemarked.

POST IT-BOBLEN: RENTEFALD

OG OPADGÅENDE AFKAST

I kølvandet på IT-boblen faldt renten fra omkring 8,00% til 5,25%, mens afkastkravet i samme periode overraskende steg med 25 basispoint til 6,50%. Her så vi således en modsat korrelation mellem renten

og af kastet, hvor afkastet steg trods rentefald, og dermed var afkastet noget overraskende højere end renten i perioden fra 2001 til 2005.

Årsagen hertil skyldes særligt: 1) Usikkerheden efter IT-boblen medførte højere risikojusterede afkastkrav fra investorer i fast ejendom, samt 2) Investorerne i København var primært egenkapitalfinansierede danske pensionskasser, der anvendte ejendomsinvesteringer som inflationssikring og risikospredning, og som ikke anvendte realkredit til at geare deres investering er, hvorfor udsving i renten ikke påvirkede afkastet på egenkapitalen.

FINANSKRISEN: UDLÅNSVILLIGHED VS. RENTEN

I andet halvår af 2005 vendte udviklingen, og i et år frem så vi igen en periode, hvor renten og afkastet ikke fulgtes parallelt. I denne periode steg renten, mens afkastet faldt markant og nåede et lavere niveau end den lange rente.

Denne udvikling var særligt drevet af:

1) Realkreditten fik lovhjemmel til at yde afdragsfrie lån til erhvervsejendomme, samt

2) Udlånsvilligheden hos finansieringsinstitutterne var høj, hvilket medførte mulighed for høj belåning til investorerne. Disse forhold medførte en bedre likviditet i investeringsejendomme og dermed stigende efterspørgsel samt nedadgående pres på afkastkravene – trods opadgående renteniveauer.

I perioden før finanskrisen var adgangen til fremmedkapitalen og vilkårene herfor således mere styrende for udviklingen i afkastkravene end selve renten.

Under finanskrisen var tendensen modsatrettet. Muligheden for gearing var tæt på ikke-eksisterende, da bankernes udlånsvillighed var meget begrænset som følge af usikkerheder i markedet, og de investorer, som fortsat kunne låne, var dem, som havde stor egenkapital på bøgerne og derfor ikke havde behovet. Den begrænsede adgang til fremmedkapital og risikobilledet i ejendomsbranchen forårsagede lav efterspørgsel og lav investeringsaktivitet, som drev afkastene for prime kontorejendomme op – trods faldende renter i samme periode.

MARKEDET I DAG ER MERE PROFESSIONALISERET

Efter markedet igen var stabiliseret efter finanskrisen, så vi en 10-årig periode, hvor der var en mere parallel sammenhæng mellem afkastet og renten. Denne tendens kan blandt andet tilskrives, at det kommercielle ejendomsmarked er blevet mere professionaliseret. Udenlandske investorer udgør i dag en væsentlig andel af den samlede investeringsaktivitet i Danmark, mens

egenkapitalfinansierede investorer som pensionskasserne fylder mindre i forhold til tidligere.

De udenlandske investorer har i høj grad anvendt det danske realkreditsystem til at geare deres investeringer, og derfor har fald ende renter også medført, at afkastkravet er reduceret. I de seneste fem år er det de udenlandske investorer, som har været højestbydende og dermed sat benchmarket for prime afkastet for kontorer i København.

KONTORSEGMENTET VIL

BLIVE LIKVIDT IGEN

Historisk har der således været perioder, hvor afkastet ikke har fulgt renten parallelt, hvilket primært har skyldtes markedsmæssige ændringer (IT-boblen, introduktionen af afdragsfrihed, finanskrisen).

Uagtet at afkastet og den lange rente udviklede sig i samme retning i perioden fra 2015 til 2021, så vi, at forskellen mellem de to blev stadigt større, indtil rentekurven knækkede. Investorerne havde således en mulighed for historisk høj effekt ved anvendelse af fremmedkapital i 2020 og 2021, men den mulighed er væk i dagens marked.

Den seneste tids markante rentestigninger har medført et opadgående pres på investorernes afkastkrav. Mens køberne forventer en risikopræmie på 50-100 basispoint, i forhold til da afkastniveauerne var lavest, ser sælgerne fortsat på senest benchmark handlet og afventer evidens for et nyt markedsniveau. Vi ser derfor aktuelt, at sælgers og købers prisforventninger ikke kan mødes, hvilket har resulteret i et stillestående marked.

I 2023 forventer vi at se en fortsat lav transaktionsaktivitet og opadgående afkastkrav, hvor aktiviteten vil være drevet af de investorer, som forventer en markant lavere rente indenfor 1-2 år, og som dermed forventer, at prime afkastet vil stabiliseres omkring de 4,00%.

Det er dog vores klare overbevisning, at investorerne fortsat har en forventning om, at prime kontorejendomme vil genere et totalafkast, der overstiger den lange rente. Vi forventer derfor på længere sigt, at kontorsegmentet igen vil blive blandt de mest likvide segmenter i Danmark.

Figur 46: Prime afkast for kontorejendomme i København & den lange rente 1998-2022

FORVENTNINGER TIL 2023

Efter en længere periode med et særdeles stærkt kontormarked, hvor tomgangen var historisk lav, lejeniveauerne var stigende og afkastkravene var under pres, forventer vi i 2023 at se et mere udfordrende marked for både lejerne og investorerne. Men omfanget af udfordringerne vil afhænge af kontorernes type og beliggenhed.

LEJEMARKEDET

OPBREMSNING I BYGGEAKTIVITETEN

En markant pipeline af kontorprojekter i byudviklingsområderne fik tidligere aktørerne til at sætte spørgsmålstegn ved, om efterspørgslen på sigt vil kunne følge med udbuddet. I 2022 så vi dog, at forsyningskædeproblemer, stigende materialepriser og rentestigninger medførte en opbremsning i byggeaktiviteten, hvor en række projekter enten blev annulleret eller udskudt. Grundet de fortsatte usikkerheder i markedet forventer vi, at udviklerne fortsat vil være tilbageholdende med at igangsætte nye byggerier, og vi forventer derfor alene, at der vil blive tilført en begrænset ny bygningsmasse til kontormarkedet i de kommende år.

Primo 2023 forventer vi at fortsætte med at se en mere begrænset aktivitet på lejemarkedet, da lejerne er afventende og ikke har travlt med at træffe flyttebeslutninger i et marked med fortsat store usikkerheder. Denne forventning understøttes af vores forventningsundersøgelse fra primo 2023, som viser, at 32% af investorerne forventer, at lejerefterspørgslen vil falde i årets første halvår ( figur 47). Størstedelen af

investorerne forventer dog fortsat, at lejerefterspørgslen vil forblive uændret.

Idet det alene forventes, at der bliver tale om en relativt mild recession, og lejerne er stærkt rustet sammenholdt med forud for finanskrisen, forventer vi dog alene, at der vil være tale om en midlertidig opbremsning, og at lejerne igen i højere grad vil genoptage aktiviteten i andet halvår af 2023.

TOMGANGEN VIL VÆRE STIGENDE

Kombinationen af den begrænsede tilførsel af ny bygningsmasse og den lavere lejeraktivitet forventes at medføre, at tomgangen for kontorer vil være svagt stigende i 2023 – både i København og omegnskommunerne.

De meget lave tomgangsniveauer, vi så i 2022, var anormale, så at tomgangen forventes at stige en smule, er ikke et tegn på, at vi forventer en krisesituation, men derimod blot en tomgang, som kommer tilbage på et mere normalt niveau, hvor der igen er rum til at forhandle lejevilkår, uden at lejemålene bliver revet væk. Til trods for det lavere tempo på lejemarkedet og

forventningen om en smule højere tomgang i 2023, kommer kontorlejemarkedet fra et stærkt udgangspunkt, hvor lejerefterspørgslen efter prime kontorlejemål fortsat er stærk, og hvor der stadig er et væsentligt spænd til lejeniveauet i de øvrige lande i Norden. Vi forventer derfor ikke, at vi vil se et nedadgående pres på prime leje niveauet i København.

FORSKELLEN I LEJENIVEAUERNE

BLIVER STØRRE OG STØRRE

Vi forventer dog, at vi vil se et stadig stigende spænd i lejen for primær og sekundære lejemål. Det stigende spænd i lejeniveauerne skyldes, at lejerne forventes at fortsætte med at stille ufravigelige krav til deres lejemåls karakteristika, hvor lejeniveauet alene er et sekundært krav.

De mest attraktive lejemål vil derfor være de nyopførte lejemål, der kan leve op til de moderne kontorlejeres krav i forhold til bæredygtighed, et godt indeklima, attraktive fællesfaciliteter, fleksibilitet i indretning og størrelse, og som er beliggende på attraktive beliggenheder i det centrale København med kort afstand til offentlig transport og med et

(…) at tomgangen forventes at stige en smule, er ikke et tegn på, at vi forventer en krisesituation, men derimod blot en tomgang, som kommer tilbage på et mere normalt niveau, hvor der igen er rum til at forhandle lejevilkår, uden at lejemålene bliver revet væk.”

Anders Krogh Partner, Office Letting, RED

attraktivt nærmiljø. Disse lejemål vil der dog fortsat alene være et begrænset udbud af, hvilket kan medføre et opadgående pres på lejeniveauet for de absolut bedste velbeliggende kontorer i København – til trods for forventningen om en kommende recession.

De ældre og mindre velbeliggende kontorer i København samt kontorerne beliggende udenfor København kan ikke i samme grad leve op til kontorlejernes krav, hvorfor vi forventer at se en mere begrænset efterspørgsel og en større tomgang. For disse lejemål forventer vi derfor, at lejeniveauet vil komme under pres eller i bedste fald forblive stabilt.

INVESTERINGSMARKEDET

STIGENDE AFKAST KAN IKKE UNDGÅS

Generelt set forventer vi at se opadgående afkastniveauer for kontorejendomme i 2023, og resultaterne fra vores forventningsundersøgelse viser, at investorerne i høj grad har samme forventninger, idet næsten

to ud af tre investorer forventer, at afkastkravene vil stige i årets første halvår ( figur 48). Vores forventning er baseret på, at gunstige finansieringsvilkår og et stærkt kontorlejemarked i en længere årrække medførte, at afkastniveauet var under et nedadgående pres, men i 2023 ser investorerne ind i et mere risikofyldt marked med markant højere renteniveauer og en større usikkerhed på lejemarkedet.

AFSTANDEN TIL KØBENHAVN OG

AARHUS BLIVER AFGØRENDE

Selv i tider med større sikkerhed på lejemarkedet så vi, at investorerne fokuserede deres investeringer på prime kontorejendomme beliggende i landets største byer. Med de øgede usikkerheder udenfor landets største byer, forventer vi, at denne præference vil forstærkes i 2023. Hovedparten af investeringsaktiviteten forventes derfor at omfatte prime ejendomme beliggende i København og Aarhus, og afkastniveauerne forventes at stige forholdsmæssigt mere, jo længere afstanden er til landets største byer.

Figur 47: Investor Confidence Index – Kontorlejemarkedet

I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på kontorlejemarkedet:

Til trods for forventningen om fortsat stærke underliggende vilkår for prime kontorejendomme, forventer vi også, at prime afkastniveauet vil være stigende for disse ejendomme. Dette skyldes, at investorerne med de nuværende renteniveauer vil kunne opnå en væsentligt lavere belåning og desuden vil få et begrænset eller negativt direkte afkast for de kontorejendomme, som tidligere blev handlet til afkast på omkring 3,00%, hvis investeringerne er finansieret med fremmedkapital.

AKTIVITETEN VIL BLIVE GENOPTAGET Økonomer verden over har meget forskellige forventninger til, hvornår inflationen vil aftage og renteniveauerne stabiliseres samt til, hvor dyb recessionen bliver. Det er derfor fortsat vanskeligt at forudse, hvornår der igen kommer stabilitet i markedet og aktørerne i højere grad har fået klarhed om fremtiden. Når det sker, forventer vi dog, at både leje- og investeringsaktiviteten på kontormarkedet igen vil øges, og at afkastniveauerne vil stabiliseres.

Figur 48: Investor Confidence Index – Afkast på kontorejendomme

I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for kontorejendomme:

The Cushman & Wakefield | RED

Investor Confidence Index

Indekset følger 112 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

KLIK IND OG SE DATA FOR ALLE OMRÅDERNE

På app.redata.dk/kontormarkedet findes et detaljeret overblik for hvert af de 19 områder tilsvarende de informationer, som fremgår for København Centrum i boksen til højre.

* Lejen er den beregnede gennemsnitlige bruttoleje (kr. pr. m² inkl. driftsudgifter), som lejemålene i området blev udbudt til i 2022.

** Lejen er den beregnede gennemsnitlige bruttoleje (kr. pr. m² inkl. driftsudgifter), som de dyreste lejemål i området blev udbudt til i 2022.

Beregningen af toplejen afhænger af antallet af udbudte lejemål i området men er i de fleste tilfælde baseret på 1-5 lejemål.

*** Afkastniveauet angiver det forventede prime afkastniveau for området i Q1 2023.

INDBLIK I KONTORMARKEDET

ET INDBLIK I KONTORMARKEDET I KØBENHAVN CENTRUM

København centrum omfatter hele København K, dele af København V (omkring Rådhuspladsen, gaderne ned mod Søerne, Bernstorffsgade og Kalvebod Brygge) samt de nyere kontorbyggerier i området ved den gamle Tøjhusgrund på Weidekampsgade i København S. Dette område er området med den største andel af kontorer i Københavns Kommune. Området huser mange kreative virksomheder samt IT- og rådgivningsvirksomheder med mange unge ansatte, der både bor og prioriterer at arbejde centralt i København.

32% af bygningsmassen i København centrum udgør kontor, hvoraf hovedparten er i den ældre bygningsmasse. Markedslejen i området varierer væsentligt afhængig af beliggenhed og lejemålenes stand. Hovedparten (51%) af lejemålene blev

udbudt til en bruttoleje fra 2.000 til 2.325 kr. pr. m², men der blev også udbudt lejemål i området til under 1.000 kr. pr. m² og op til 2.800 kr. pr. m².

De dyreste lejemål er beliggende omkring metrostationerne i bl.a. Frederiksstaden, ved Kongens Nytorv samt i områderne omkring Rådhuspladsen og Nørreport. Særligt bygningerne omkring Rådhuspladsen har oplevet et markant løft i lejeniveauerne efter metroen er åbnet, og en række af bygningerne er blevet gennemgribende renoveret. I PenSams ejendom på Farvergade 10 er der for eksempel udbudt lejemål til en bruttoleje på 2.321 kr. pr. m², og i Helmershus på Rådhuspladsen bliver kontorlejemålene udbudt i niveauer fra 2.650 kr. pr. m².

TOTAL BYGNINGSMASSE – KØBENHAVN CENTRUM

KONTOR – TOP 30 TRANSAKTIONER 2022

RED bistod med udlejningen af 501 m² til CVC Denmark på 1. etage af den herskabelige ejendom beliggende på Amaliegade med udsigt over Kastellet.

ÅRSOVERBLIK

BOLIG

Volumen & investorer

Geografisk fordeling

Top 5 transaktioner 2022

90 92 96 98 100 102 RETAIL

Transaktioner LOGISTIK

& nøgletal KONTOR

& INVESTORER

VOLUMEN DREVET AF ET STÆRKT FØRSTE HALVÅR

2022 startede med en umættelig investorappetit efter industri- og logistikejendomme, men aktiviteten blev bremset i andet halvår som følge af stigende renteniveauer. Transaktionsvolumen i 2022 faldt således i forhold til året før til kr. 13,5 mia. kr. ( figur 51). Segmentet gik derfor fra at være det tredjestørste segment i Danmark i 2021 til det fjerde største i 2022.

At aktiviteten faldt i andet halvår skal ikke ses som et udtryk for manglende efterspørgsel i segmentet, men derimod et udtryk for rentens opadgående pres på afkastkravene, som gjorde det svært for sælgerne og køberne at mødes, hvilket resulterede i, at der alene blev gennemført 12 handler med en volumen på over 150 mio. kr. ( figur 50).

Interessen efter logistikejendomme er således fortsat høj, hvilket er drevet af kombinationen af stigende lejerefterspørgsel og det faktum, at investorerne fortsat kan opnå relativt høje afkast på danske

logistikejendomme sammenholdt med tilsvarende ejendomme i vores nabolande.

UDENLANDSK KAPITAL DOMINERER

Udenlandske investorer har sat et stort aftryk på det danske marked for logistikejendomme, og igen i 2022 dominerede udenlandsk kapital, som stod bag 61% af den samlede volumen i segmentet. De udenlandske investorer er særligt synlige i de større transaktioner, og i både 2022 og samlet i perioden fra 2012 til 2022 var kapitalen bag de fem største logistikinvestorer primært udenlandsk ( figur 53).

Mens størstedelen af køberne i logistiksegmentet var udenlandske, var sælgerne primært danske ( figur 49), og vi ser således, at de udenlandske investorer får en stadig større indflydelse på det danske marked.

INVESTERINGERNE BREDER

SIG PÅ FLERE INVESTORER

Hvor de fem største investorer tidligere har stået for omtrent halvdelen af den samlede volumen, stod de fem største investorer alene for knap en tredjedel af den samlede

volumen i 2022. Aktiviteten breder sig således i stigende grad ud på flere investorer, heriblandt nye investorer i segmentet som Starwood Capital og Arrow Capital Partners, der stod bag årets henholdsvis største og næststørste porteføljehandler i segmentet.

Figur 50: Fordeling i prisintervaller 2022

Figur 49: Investorernes oprindelse & handelsform 2022

* De angivne volumener er for logistikdelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.

Figur 51: Logistik – Transaktionsvolumen 2012-2022

Figur 52: Logistik – Top 5 investorer 2022

Figur 53:

– Top 5 investorer 2012-2022

KR. 61% LOGISTIK

GEOGRAFISK FORDELING

LOGISTIK VOLUMEN I ALT STORKØBENHAVN

13,5 MIA. KR.

41% Dansk 39% Udenlandsk 61% Dansk 39% Udenlandsk 61%

Dansk 59%

SJÆLLAND

Dansk 57% Udenlandsk 43%

Dansk 70% Udenlandsk 30%

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

Dansk

32%

68%

1,4

59%

41%

39% Udenlandsk 61% Dansk 57% Udenlandsk 43% Dansk 70%

30%

RED har vurderet en række af Corems danske industri- og logistikejendomme beliggende på Sjælland.

NØGLETAL LOGISTIK 2022

* Der er ikke tilstrækkelig underliggende data til at beregne et retvisende vægtet afkast.

** Antallet af ejendomme med industri i København og Aarhus er hovedsageligt udtryk for ejendomme, hvor der er en sekundær anvendelse til lager.

*** Heraf 11 logistikejendomme, som er handlet til en samlet volumen på

til en vægtet pris på

kr. pr. m² og et vægtet afkast på

GEOGRAFISK FORDELING

INVESTERINGERNE ER RYKKET UD AF STORKØBENHAVN

Mens de udenlandske investorer havde en klar dominans i Storkøbenhavn i både 2020 og 2021, var billedet i 2022 mere ligeligt fordelt ( figur 54). Dette kan blandt andet kan tilskrives, at de udenlandske investorer har rykket deres investeringer og mere end fordoblet deres investeringer i det øvrige Jylland. Som resultat heraf steg volumen i det øvrige Jylland med næsten 75%, hvilket dog ikke var nok til at opveje for den markante nedgang i investeringsaktiviteten i de øvrige geografiske områder, hvorfor den samlede volumen i segmentet faldt med mere end 20%.

Den faldende andel af aktiver handlet i Storkøbenhavn skyldes ikke en manglende efterspørgsel fra investorerne, men derimod at der har været et begrænset udbud af prime logistikejendomme. Mens der i 2022 ikke blev handlet en eneste prime ejendom

i Storkøbenhavn, blev der i 2021 handlet seks prime logistikejendomme med en samlet volumen på 3,9 mia. kr. svarende til mere end halvdelen af den samlede volumen i Storkøbenhavn. I sidste halvår af 2022, hvor renteniveauerne steg kraftigt, blev det ligeledes vanskeligere for core-investorer at opnå de ønskede egenkapitalafkast som følge af de lave afkast for prime logistikejendomme i Storkøbenhavn.

EJENDOMMENE UDENFOR STOR -

KØBENHAVN HANDLES TIL HALV PRIS

Ser man på kvadratmeterpriserne for industri- og logistikejendomme beliggende i Storkøbenhavn sammenholdt med resten af landet er lejernes og investorernes fortsatte præference for Storkøbenhavn tydelig. I 2022 blev ejendommene i Storkøbenhavn gennemsnitligt solgt til næsten dobbelt så høje kvadratmeterpriser som ejendommene beliggende på det øvrige Sjælland, Jylland

og Fyn, hvilket skyldes en kombination af et højere lejeniveau og et lavere afkastniveau. Dette forklarer således også en del af faldet i den samlede transaktionsvolumen, idet der ud fra en gennemsnitsbetragtning skal handles næsten dobbelt så mange etagemeter i resten af landet som i Storkøbenhavn for at opretholde den samme volumen.

Det er dog værd at bemærke, at forskellene i leje- og afkastniveauerne ikke alene skyldes afstanden til landets største byer, idet det afgørende for industri- og logistikejendomme ikke er, at ejendommen er beliggende centralt, men derimod at der er tale om en moderne ejendom, som er beliggende i et lettilgængeligt logistikområde med kort afstand til motorvejsnettet. De mest eftertragtede logistikområder i Danmark er derfor Trekantområdet i Jylland, Greve Distributionscenter, Skandinavisk Transport Center i Køge og Avedøre Holme på Sjælland.

Figur 54: Logistik – Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2020-2022

RED har et løbende vurderingsmandat på at værdiansætte Greve Distribution Center

TOP 5 TRANSAKTIONER 2022

1. PARETO PORTEFØLJE

Amerikanske Starwood Capital købte i juni 2022 en portefølje med i alt ti logistik- og produktionsejendomme af Pareto Securities. Ejendommene er alle attraktivt beliggende i Jylland langs E45, hvor største delen af ejendommene ligger i Aarhus, Horsens og Fredericia. Ejendommene er fuldt udlejet til stærke lejere på lange lejekontrakter.

2. LACUS PORTEFØLJE

Det australske ejendomsinvesterings- og forvaltningsselskab Arrow Capital Partners lavede i foråret 2022 deres første opkøb i Danmark og hele Norden, da de købte en portefølje med ti industri-, lager- og logistikejendomme af svenske Pristine Properties. På handelstidspunktet var udlejningsprocenten for porteføljen på 97%. Hovedparten af lejerne er større danske og internationale virksomheder.

3. EGESKOVVEJ 20

Den svenske logistikejendomsinvestor Catena udvidede i april 2022 deres danske portefølje, da de indgik en forward purchase aftale med Ejendomsinvest Egeskovvej om købet af en logistikejendom beliggende på Egeskovvej 20 i Horsens. Ejendommen er udlejet til DKI Logistics på en 10-årig lejekontrakt gældende fra overtagelsen i oktober 2022. Ejendommen blev handlet til et afkast på 4,10%.

4. VEKTOR KAPITAL PORTEFØLJE

Efter amerikanske Highbrook Investors trådte ind på det danske marked i slutningen af 2020 har de hurtigt udvidet deres danske portefølje, som ved årsskiftet 2022/2023 omfattede i alt 18 ejendomme.

I marts gennemførte de årets fjerde største transaktion i logistiksegmentet, da de købte en portefølje med tre logistikejendomme beliggende i Kolding, Vejle og Odense.

5. EGESKOVVEJ 24

To måneder efter opkøbet af Egeskovvej 20 indgik Catena igen en forward purchase aftale med Ejendomsinvest Egeskovvej om købet af en ny logistikejendom beliggende på Egeskovvej 24 i Horsens. Ejendommen er ligeledes udlejet til DKI Logistics på en 10-årig lejekontrakt gældende fra overtagelsen i december 2022. Ejendommen blev handlet til et afkast på 4,15%.

De angivne handelspriser er for transaktionerne som helhed, hvorfor handelspriserne kan indeholde andre

anvendelser end logistik.

MARKEDET DREVET AF UREALISERET POTENTIALE

I de seneste år har vi både i Danmark og globalt været vidne til en mere eller mindre umættelig investorefterspørgsel efter moderne velbeliggende logistikejendomme. Denne efterspørgsel har i høj grad været drevet af investorernes positive forventninger til lejemarkedet og afkastspændet til de øvrige segmenter. Men er investorernes forventninger til segmentet blevet indfriet, eller er der fortsat potentiale i at investere i danske logistikejendomme?

Figur 55: Prime afkastniveauer i Norden 2012-2022

UNDERUDBUDDET FORTSÆTTER

Markedet er karakteriseret ved, at størstedelen af de nyopførte logistikejendomme er såkaldte built-to-suit, hvor ejendommene allerede er udlejet, før de er færdigopførte. Derudover har vi alene set et yderst begrænset omfang af spekulativt byggeri, og i 2022 medførte de markante prisstigninger på byggematerialer, rentestigningerne og manglen på arbejdskraft, at en række projekter er blevet annulleret. Den nationale tomgang for danske logistikejendomme nåede derfor det laveste niveau nogensinde (1,33%) i tredje kvartal af 2022, og størstedelen af de lejemål, som står tomme, er ældre ejendomme, der ikke lever op til de moderne logistiklejeres krav.

Som følge af underudbuddet er logistikmarkedet i hele verden kendetegnet ved, at udlejerne alt andet lige har en større forhandlingskraft end lejerne.

LEJEVÆKSTEN ER UDEBLEVET

På trods af den stærke lejerefterspørgsel og det begrænsede udbud er prime lejeniveauet for logistikejendomme dog kun steget marginalt historisk set. En analyse foretaget af Cushman & Wakefield blandt 250 logistikmarkeder i hele verden viser, at i perioden 2017-2020 var der i 25% af markederne nul eller negativ lejevækst, og i yderligere 25% var der mindre end 2,5% lejevækst årligt. Ser man på den gennemsnitlige udvikling i Norden, er lejeniveauet siden 2012 alene steget med 0,3-3,6% årligt ( figur 56), og i Danmark er prime lejen gennemsnitligt steget med 3,00% årligt (fra 500 til 650 kr. pr. m²).

FORVENTNINGERNE ER DER STADIG

I de kommende år forventes det dog, at prime lejeniveauerne for moderne logistikejendomme globalt set vil stige, hvilket både er baseret på den stærke lejerefterspørgsel, og at det som følge af de markante prisstigninger ikke længere er rentabelt at opføre nye logistikejendomme ved de aktuelle lejeniveauer. Forventningerne om lejestigninger gælder særligt for de logistikområder, hvor der er begrænsede udviklingsmuligheder grundet knaphed på byggejord, planlove, mv. I Danmark forventes det derfor særligt, at vi vil se stigende lejeniveauerne i Storkøbenhavn og omkring Aarhus.

INVESTORERNE HAR INDPRISET POTENTIALET

Selvom det markante lejepotentiale endnu ikke er blevet realiseret, har vi været vidne til en markant afkastkomprimering på logistikmarkedet ( figur 55). Denne afkastkomprimering har globalt set været drevet af en høj investorappetit, forventninger om stigende lejeniveauer, og at der har været en betydelig risikopræmie sammenholdt med de øvrige ejendomssegmenter.

Ser man det danske marked i forhold til resten af Norden, er Danmark et stærkt logistisk knude punkt med en effektiv adgang til Kontinental Europa, som har været – og stadig er – kendetegnet ved at have det laveste lejeniveau og det højeste afkastniveau.

De underliggende faktorer medfører således, at danske logistikejendomme har været særdeles attraktive investeringsaktiver.

Dette medførte, at prime afkastet faldt med 250 basispoint fra 2012 til primo 2022, hvor afkastet var på sit laveste.

MARKEDSVÆRDIEN STEG MED 150%

Til trods for den mere begrænsede stigning i prime lejen medførte den markante afkastkomprimering, at markedsværdien pr. m² for prime logistikejendomme steg med næsten 150% fra 2012 til primo 2022 ( figur 57). De seneste måneders stigning i investorernes afkastkrav har dog hurtigt reduceret dette til en samlet vækst på cirka 109%.

I de seneste år har investeringsaktiviteten således været drevet af investorernes positive forventninger til segmentet, og det bliver derfor spændende at se, om 2023 bliver året, hvor lejepotentialet bliver realiseret, og investorernes forventninger bliver indfriet.

Figur 56: Prime lejeniveauer i Norden 2012-2022 (Indeks 100 = København 2012)

Figur 57: Eksempelberegning for udviklingen i m 2 -priser på logistikmarkedet

FORVENTNINGER TIL 2023

Lejer- og investorappetitten efter danske logistik- og lagerejendomme har i de seneste år været markant. Trods en fortsat høj efterspørgsel forventes høje renteniveauer og realkreditinstitutters begrænsede belåningsvillighed at bremse investeringsaktiviteten og presse afkastkravet op i 2023.

LEJEMARKEDET

EKSTREM STÆRK LEJERBASE

De seneste års tendenser for lejeefterspørgslen på logistikmarkedet forventer vi vil fortsætte i 2023. Trods økonomisk usikkerhed er logistik- og lagerejendomme præget af en ekstrem stærk lejerbase, hvor brugere fortsat efterspørger yderligere kvadratmeter, og vi forventer således, at udbuddet vil have svært ved at følge med efterspørgslen – særligt i prime segmentet.

Disse optimistiske forventninger til lejemarkedet beror sig på en fortsat vækst i nethandlen sammenholdt med, at flere virksomheder efter forsyningskædeproblemer ønsker at øge deres kritiske lagerbeholdning og være tættere på forbrugerne, hvilket skaber et højere kapacitetsbehov og efterspørgsel efter flere kvadratmeter.

De positive forventninger til lejemarkedet understøttes af vores forventningsundersøgelse, som viser, at 90% af investorerne forventer at se en stabil eller stigende lejerefterspørgsel på logistikmarkedet i første halvår af 2023 ( figur 58).

STIGENDE LEJENIVEAUER FOR PRIME EJENDOMME

Stigende lejeniveauer for prime ejendomme I 2023 forventer vi at se et opadgående pres på lejeniveauet for de mest attraktive og velbeliggende logistikejendomme, hvorimod lejeniveauet for mindre velbeliggende og ældre industriejendomme forventes at være uændret eller kun svagt stigende.

Denne forventning skyldes, at tomgang en for danske logistikejendomme nåede et historisk lavt niveau i tredje kvartal af 2022, hvor størstedelen af de tomme lejemål var ældre ejendomme, som ikke lever op til brugernes krav. Der er således fortsat tale om et lavt udbud af de mest moderne ejendomme, og sammenholdt med, at en række udviklingsprojekter af nye logistikejendomme blev annulleret i 2022 som følge af renteudviklingen, prisstigninger på byggematerialer og mangel på arbejdskraft, forventes underudbuddet at forstærkes i 2023.

Forventninger om stigende lejeniveauer i prime segmentet er desuden baseret på, at det fortsat skal være rentabelt for investorer at udvikle ejendommene – uagtet

de stigende byggeomkostninger. Omvendt rammes særligt logistiklejere af højere omkostninger som følge af de stigende energipriser, hvilket kan sætte en begrænsning for, hvor meget lejen kan stige.

INVESTERINGSMARKEDET

FORTSAT APPETIT MEN FORVENTNINGER

TIL STIGENDE AFKASTKRAV

I 2023 forventer vi at se en fortsat høj investorefterspørgsel i segmentet grundet den fortsat store efterspørgsel fra lejerne. Herudover vil det faktum, at den nye regering har annulleret den planlagte lagerbeskatning af ejendomme skabe mindre risiko for investorerne, idet de ikke bliver udfordret i at nå at afskrive ejendommene skattemæssigt, før de teknisk set er forældet.

Afkastkravene forventes dog alligevel at blive presset væsentligt op fra de rekordlave niveauer, som vi var vidne til i primo 2022. Denne forventning understøttes af, at vores forventningsundersøgelse viser, at næsten halvdelen af investorerne forventer, at vi vil se stigende afkastkrav i første halvår af 2023,

Vores forventninger om stigende afkastkrav skyldes særligt finansieringsudfordringer for investorerne, da stigende renter og realkreditinstitutters dalende lånevillighed gør logistik- og lagerejendomme til et svært finansierbart produkt.”

Nicholas Thurø Managing Partner, Capital Markets, RED

og størstedelen af de øvrige investorer forventer uændrede afkastniveauer ( figur 59).

Vores forventninger om stigende afkastkrav skyldes særligt finansieringsudfordringer for investorerne, da stigende renter og realkreditinstitutters dalende lånevillighed gør logistik- og lagerejendomme til et svært finansierbart produkt. Særligt krav om relativt store afdrag gør det svært for de fonde, der løbende skal distribuere afkast til deres investorer, at investere i logistikejendomme.

UNDERLIGGENDE FAKTORER VIL

BEGRÆNSE DET OPADGÅENDE

AFKASTKRAV

Vi forventer dog ikke, at afkastkravene i logistiksegmentet vil stige med lige så høje niveauer som i vores nabolande, da der

fortsat er en præmie at hente i forhold til samme type ejendomme i både det øvrige Norden samt Tyskland og Holland.

Herudover vil den stærke lejerefterspørgsel for moderne logistikejendomme på det danske marked mere eller mindre eliminere investors genudlejningsrisiko, hvilket vil sætte en begrænsning for, hvor meget afkastkravet for prime logistik kommer til at stige.

LEJERNE ER DER – MEN VIL

INVESTORERNE TAGE RISIKOEN?

Uagtet at lejerefterspørgslen efter moderne logistikejendomme i Danmark har været markant i flere år, er det de færreste investorer, der har taget risikoen på spekulativt byggeri. Størstedelen af nybyggeri er i

stedet såkaldte built-to-suit, hvor ejendommen er udlejet forud for opførelsen.

Selvom tomgangen er historisk lav og lejeefterspørgslen historisk høj, forventer vi ikke, at vi vil se mere spekulativt byggeri i 2023, end vi gjorde i 2022. Denne forventning beror på, at de høje renter og væsentlige prisstigninger på byggematerialer har ført til en generelt afventende indstilling i markedet – både hos udviklerne, lejerne og udlejerne.

Figur 58: Investor Confidence Index – Logistiklejemarkedet

I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på logistiklejemarkedet:

Stige Uændret

Falde

Figur 59: Investor Confidence Index – Afkast på logistikejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for logistikejendomme:

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index

Indekset følger 112 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

LOGISTIK – TOP 30 TRANSAKTIONER 2022

LOGISTIK – PRIME LEJE- OG AFKASTNIVEAUER Q1 2023

1

2

Holme og Amager)

RED har på vegne af Catena vurderet en række af deres danske industri- og logistikejendomme beliggende i hele landet.

3

* Kr. pr. m² pr. år ekskl. driftsudgifter

** I tilfælde af selskabshandler vil det påvirke afkastet grundet udskudt skat

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

RED har på vegne af ejeren Havfonn vurderet det nyåbnede Hotel Scandic Spectrum beliggende på Kalvebod Brygge i København.

HOTELSEGMENTET I 2022

DE HÅRDE ÅR LAKKER MOD ENDEN

Fra covid-19 ramte Danmark primo 2020 og indtil foråret 2022 var det københavnske hotelmarked vendt på hovedet. Det ellers stigende antal årlige besøgende stoppede pludseligt, og gentagne bølger af covid-19 medførte en manglende rejseaktivitet blandt udenlandske turister. Dette resulterede i belægningsprocenter, som både var særdeles lave og i lange perioder lavere i København end i resten af lande, hvilket er i modsætning til før covid-19 ( figur 62).

Efter nogle hårde år for hotelbranchen resulterede en opbygget rejselyst dog i markante stigninger i både rejseaktiviteten og i belægningsprocenten fra marts 2022. Samtidig steg belægningsprocenten i København mere end i resten af Danmark, og i sommermånederne var belægningsprocenten i København oppe på 75-83% og dermed næsten på et før-covid-19-niveau.

DE UDENLANDSKE

GÆSTER

VENDER SÅ SMÅT RETUR

Ser man på fordelingen af danske og udenlandske gæster, der besøger de københavnske hoteller, er fraværet af udenlandske turister fortsat tydeligt ( figur 60). Historisk set har ca. to ud af tre gæster været udlændinge, men i 2020 og 2021 var fordelingen nærmest den modsatte. Tallene for 2022

viser dog, at de udenlandske turister er begyndt at vende tilbage til København, da de udenlandske turister udgjorde godt halvdelen af det samlede antal turister i 2022.

Hotelmarkedet i 2022 var således endnu ikke tilbage på niveauet fra før covid-19, men dog med væsentligt højere belægning og flere udenlandske turister end i både 2020 og 2021.

INVESTORERNE KRÆVER

UOPNÅELIGE RABATTER

På trods af de mere positive tendenser for hoteldriften var der en begrænset investeringsaktivitet i hotelsegmentet, og transaktionsvolumen nåede derfor alene 1,4 mia. kr. i 2022 ( figur 61). Den begrænsede aktivitet skyldes i høj grad, at investorernes efterspørgsel var fokuseret på de mest attraktive aktiver samt forventninger om betydelige prisrabatter i forhold til prisniveauet før covid-19. Sælgerne var dog ikke villige til at møde investorernes krav om prisrabatter, og salget af egentlig nødlidende hotelejendomme har derfor glimret ved fraværet.

At der trods den begrænsede efterspørgsel var en vis volumen i 2022, skyldes primært salget af to brugerejendomme (The Square & Hotel Kong Frederik) samt salget

af én prime hotelejendom (25hours hotel Papirøen), som tilsammen udgjorde 77% af den samlede transaktionsvolumen i segmentet.

ET MARKED I BALANCE VIL TILTRÆKKE INVESTORERNE

Mens der i en længere årrække blev tilført mange nye værelser til det københavnske hotelmarked, har vi i de seneste år set, at usikkerhederne på markedet har medført, at mange nye hotelprojekter enten er blevet aflyst, udskudt eller konverteret til anden anvendelse. Der er derfor i dag en mere begrænset pipeline af projekter med nye hotelværelser.

Når markedet i højere grad er normaliseret, forventer vi derfor, at der igen vil komme en balance mellem udbuddet og efterspørgslen på hotelmarkedet, hvilket vi forventer vil resultere i en stigende investorefterspørgsel efter hotelejendomme. Denne forventning er blandt andet drevet af, at hoteller typisk udlejes til stærke lejere på lejeaftaler med lange uopsigelighedsperioder. Endvidere har de seneste års afkastkomprimering i de øvrige ejendomssegmenter medført, at investorerne i dagens marked kan få et relativt højt risikojusteret afkast ved investering i hoteller.

Figur 60: Andel af danske og udenlandske turister i København (januar-november)

Kilde: Danmarks Statistik

Kilde:

Figur 61: Hotel – Transaktionsvolumen 2012-2022

Figur 62: Hotel – Belægningsprocent 2018-2022

KØBENHAVNSKE HOTELLER STÅR STÆRKT I ET UDFORDRENDE MARKED

Det danske hotelmarked har i en årrække været udfordret af covid-19 og mangel på udenlandske turister. I 2022 vendte rejseaktiviteten i København dog i høj grad tilbage til trods for fortsatte usikkerheder. Det bliver derfor interessant at se, hvilke forhold, der vil karakterisere markedet fremadrettet.

Som General Manager ved NH Collections Copenhagen har Anders Duelund en enestående indsigt i tendenserne på hotelmarkedet, og i det følgende interview kommer han med sit syn på det københavnske hotelmarked i en international kontekst, og på hvilke ændringer og faktorer, der vil være kendetegnende for markedet i 2023.

Danmark og København er tydeligt i alles interesse både nationalt, nordisk og internationalt. Dette gør sig gældende for både rejsende og investorer.”

Anders Duelund General Manager, NH Collection Copenhagen

ANDERS DUELUND

Anders Duelund er General Manager ved NH Collection Copenhagen og har arbejdet i hotelbranchen siden 1996. Anders er uddannet fra Hotellederskolen i Aalborg, har været Trainee ved Scandic Hotels og senere taget en række uddannelser ved INSEAD.

NH Hotel Group er en ledende multinational hoteloperatør med mere end 350 hoteller i Europa og Amerika. Koncernen åbnede i efteråret 2021 det 5-stjernede NH Collections Copenhagen ”Ørkenfortet” beliggende centralt i København, som var deres første danske hotel.

Hvilke styrker og svagheder ser I ved det københavnske hotelmarked?

Hotelmarkedet har været i positiv vækst siden foråret 2022, og på trods af kraftig forøgning i antal nye værelser i de forgangne år har markedet alligevel formået at vækste i RevPar [omsætning pr. tilgængeligt værelse]. Danmark og København er tydeligt i alles interesse både nationalt, nordisk og internationalt. Dette gør sig gældende for både rejsende og investorer.

En svaghed kan være, at den primære del af de nyåbnede hoteller er nationale og nordiske brands, dvs. potentiel priskrig blandt 3- og 4-stjernede hoteller. 5-stjernede og luksushoteller er vækstet mere i pris (RevPar) end 4-stjernede og nedefter.

Forventer I, at vi vil se strukturelle ændringer på hotelmarkedet i 2023?

2023 er svær at forudsige, men M&E [meetings & events] er som i 2022 i forsat vækst i hele København – på trods af varsling om krise. Værelsesbookinger lader vente på sig, og dette ses tydeligst i de internationalt brandede hoteller. Så her spores større forsigtighed end fra nordiske rejsende.

Hvilke faktorer forventer I vil blive afgørende for at tiltrække gæster i 2023?

• Smarte ”hasselfree” gæste it- løsninger som online check in/out, valg af eget værelse direkte og lås værelsesdør op med mobiltelefon.

• Mere personlig og nærværende service.

• Mere ”luksus” = gæsterne er stadig mere villige til at betale for kvalitet.

• Fokus på bæredygtighed generelt, herunder bæredygtige/økologiske F&B produkter.

Hvordan forholder I jer til det stigende udbud af værelser i København?

Positivt – specielt hvis der kommer flere internationale brands til byen. Disse er også med til at gøre København mere attraktiv for turister og ikke mindst tiltrække internationale kongresser.

Værelsesbookinger lader vente på sig, og dette ses tydeligst i de internationalt brandede hoteller. Så her spores større forsigtighed end fra nordiske rejsende.”

Anders

Duelund General Manager, NH Collection Copenhagen

TOP 5 TRANSAKTIONER 2022

1. THE SQUARE

Årets største hoteltransaktion blev gennemført, da Danica Pension solgte hotelejendommen The Square beliggende på Rådhuspladsen i København til Arp-Hansen Hotel Group, som selv står bag driften af hotellet. The Square er et 4-stjernet hotel med 268 værelser, morgenmadsrestaurant, lounge og bar. Opkøbet sker som et led i Arp-Hansens strategi om selv at eje de ejendomme, de ønsker at drive hotel i på lang sigt.

2. 25HOURS HOTEL PAPIRØEN

I august 2022 købte tyske Union Investment Real Estate 25Hours projektet på Papirøen i København af et konsortium bestående af Danica Pension, Nordkranen og Unionkul. Når hotellet står færdigt i 2024, kommer det til at have fire stjerner og rumme 128 værelser. Hotellet er udlejet til KNSA Germany på en 25-årig lejekontrakt og vil blive drevet af Ennismore under deres 25Hours koncept.

3. HOTEL KONG FREDERIK

I september købte Cofoco-koncernen Hotel Kong Frederik ved Rådhuspladsen i København af forretningsmanden Fritz Schur, som selv har stået for driften, siden han købte hotellet i 2014. Hotel Kong Frederik er et historisk 4-stjernet hotel med 110 værelser, konferencefaciliteter, morgenmadsrestaurant og en privat tagterasse. Cofoco har planer om at foretage en større renovering af hotellet i 2023.

Pris (DKK) 149.000.000

Bruttoareal (m²)

5.223

Køber Copenhagen Food Collective

Sælger Fritz Schur

4. ZLEEP HOTEL VIBY

Ejendomsselskabet Dades købte i oktober 2022 et højhus beliggende på Viby Torv af Aros Forsikring som led i deres planer om udvidelse af Viby Centret. Ejendommen blev i 2014 gennemrenoveret og huser i dag det 3-stjernede Zleep Hotel Viby med 126 værelser, kontorer for den nu tidligere ejer af ejendommen (Aros Forsikring) samt en restaurant.

Pris (DKK) 98.250.000

Bruttoareal (m²)

Køber Dades Erhverv

6.635 Sælger Aros Forsikring (heraf kælderareal 790)

5. HOTEL ÆRØ

Det 3-stjernede Hotel Ærø beliggende på havnen i Svendborg blev i 2022 solgt til familievirksomheden Halberg Hotels, som også overtager driften af hotellet. Hotel Ærø er et historisk hotel fra 1889 med 58 værelser, restaurant og spa. Halberg Hotels, der fokuserer på hoteller i Svendborg og omegn, ejer efter opkøbet af Hotel Ærø i alt tre hoteller i Svendborg.

Køber Halberg Hotels

Bruttoareal (m²) 3.108

Sælger Private investor

De angivne handelspriser er for transaktionerne som helhed, hvorfor handelspriserne kan indeholde andre anvendelser end hotel.

OM RED

Cushman & Wakefield | RED rådgiver de største virksomheder og ejendomsaktører på det danske ejendomsmarked inden for salg, udlejning, lejerådgivning og værdiansættelse. Vores værdier i en kompleks og dynamisk verden er omhu, erfaring og ansvarlighed.

Vores målsætning er at levere værdiskabende ydelser af højeste faglige kvalitet i forhold til opgaven. Vi vil som professionelle rådgivere møde og overgå klientens forventninger. Det kan vi, fordi vores samlede organisatoriske kompetencer er et stærkt fællesskab af dedikerede, tilfredse og dygtige medarbejdere og partnere.