Markedsrapport
2023 Analyse af og indsigt i det kommercielle ejendomsmarked
Investeringsaktiviteten når nyt lavpunkt Sammenholdes investeringsaktiviteten med 2022 er volumen for 2023 opgjort til 42,3 mia., svarende til en tilbagegang på 57,2 mia. Samtidig er antallet af handler faldet fra 3.907 til 2.838. Dermed er der oplevet et fald i volumen på 57% og en tilbagegang i antallet af handler på 27%. Året er derfor foreløbigt opgjort til det værste år siden 2014 målt på både antallet af handler og den samlede transaktionsvolumen. Er bunden nået? Ikke siden 2014 har vi i Danmark oplevet så lav en akti vitet på det kommercielle ejendomsmarked. Året 2023 kan karakteriseres ved færre og mindre handler. Med en tilbagegang på mere end 1.000 handler er den gennem snitlige handelspris faldet med 10,5 mio. Der skulle også vise sig at være længere mellem de større handler end tidligere. I årene 2021 og 2022 blev der foretaget hhv. 51 og 32 transaktioner i prisintervallet 500-1.000 mio. I 2023 er der kun handlet 13 ejendomme i det interval. Set med historiske øjne, har de udenlandske investorer været stort set ikke eksisterende på det danske marked. Hvor den udenlandske andel som regel udgør 40-50%
2
er den for året kun 27%. Til trods for udviklingen, anses Danmark forsat som et attraktivt marked og i 2023 entre rede tre nye udenlandske investorer i form af Quantum, Intermediate Capital Group og Caisse des Dépôts. Tilbagegang på boligsegmentet I årene 2019-2022 udgjorde boligsegmentet i gennem snit 48% af den samlede investeret kapital. For 2023 lød det tal på kun 39%. De udenlandske investorer har placeret 50% af deres kapital i boligejendomme og det står derfor klart, at investorerne fortsat ser boligejendomme som det mest sikre segment. Quantum og CapMans opkøb i Carlsberg byen og Køhlers Have står for knap 20% af den samlede volumen i boligsegmentet. Som kontrast til boligsegmentet har de udenlandske investorer ikke været at spotte på kontorhandlerne i 2023. De danske institutionelle investorer har været dominerende i kontorsegmentet, hvor bl.a. AP Pensions opkøb af Codanhus og KB32 udgør knap en tredjedel.
ReData · Markedsrapport 2023
Volumen og investorer NORDJYLLAND
9%
Antal handler 375 Gns. pris pr. handel 5.860.000
21%
10% VOLUMEN MIA. KR.
19%
36%
2,2
42,3
2023 TRANSAKTIONSVOLUMEN
39%
Antal handler
2.881
-57%*
11%
-61%*
22%
TOTALT MIA. KR.
12%
Gns. pris pr. handel
14.670.000
20%
MIDTJYLLAND Antal handler 671 Gns. pris pr. handel 9.410.000
KØBENHAVN OG OMEGN 8% 21%
10%
Antal handler 333 Gns. pris pr. handel 63.670.000
VOLUMEN MIA. KR.
6,3
8%
50%
-70%*
21%
10% 5%
VOLUMEN MIA. KR.
36%
21,2 -52%*
30%
SØNDERJYLLAND
FYN
Antal handler 541 Gns. pris pr. handel 7.280.000
Antal handler 317 Gns. pris pr. handel 6.910.000
VOLUMEN MIA. KR.
26%
33%
22%
3,9 -49%*
15%
ØVRIGE SJÆLLAND & ØER
8%
14%
14%
13%
VOLUMEN MIA. KR.
2,2
Antal handler 644 Gns. pris pr. handel 10.050.000 49%
11%
-32%*
VOLUMEN MIA. KR.
15%
6,5
8%
39%
-58%*
28%
BOLIG
KONTOR
RETAIL
INDUSTRI
ANDET
7%
* Ændring sammenlignet med 2022
3
De 10 største handler i 2023 Ejendom
Køber
Sælger
Areal (m2)
Pris pr. m²
Pris (mio.)
1
Codanhus og KB32
AP Pension
Corem
60.722
41.171
2.500
2
IKEA logistikcenter
IKEA
Allianz
132.214
13.614
1.800
3
Friplejehjem portefølje på 7 ejendomme
Northern Horizon Capital
NREP
38.702
38.758
1.500
4
Køhlers Have
CapMan
AG Gruppen & NREP
28.580
43.387
1.240
5
Beckmanns Tårn & Vilhelm Hus
Quantum Immobilien
Udviklingsselskabet Carlsberg Byen
20.186
53.255
1.075
6
Coop Byen & Coop HQ
PensionDanmark
Coop Danmark
130.413
7.303
952
7
Kobbelvænget
DWS Group
De Forenede Ejendoms selskaber
20.593
40.305
850*
8
Næstved Storcenter
Swiss Life
BlackRock
43.000
19.535
840
9
Njalsgade Komplekset
PenSam
ALFA Development
26.000
28.846
750
Blackstone
AKF Holding
101.976
7.355
750
10 AKF Logistik portefølje
42,3
Udenlan ds
SÆLGERNE
27% ke
Dan sk e % 73
Tingly ste ha
Dan sk e
Sels ka 50% bs er l d h n VOLUMEN 2023
% r 50 dle an
e dsk lan
% 77
Ud en
* Prisen er estimeret
KØBERNE
MIA. KR.
Sælgerne – de 10 største i 2023 Investor
Land
Køberne – de 10 største i 2023
Handler Antal i mio. kr. handler
Investor
Land
Handler Antal i mio. kr. handler
Corem
2.925
4
AP Pension
2.503
2
Allianz
1.800
1
IKEA
1.800
1
NREP
1.500
1
Northern Horizon Capital
1.500
1
Udviklingsselsk. Carlsberg Byen
1.370
3
CapMan
1.240
1
Coop Danmark
1.274
23
Koncenton
1.201
10
AG Gruppen & NREP
1.240
1
Quantum Immobilien
1.075
1
De Forenede Ejendomsselsk.
850
1
PenSam
1.062
2
BlackRock
840
1
Round Hill Capital
1.035
4
ALFA Development
773
2
Swiss Life
1.004
2
AKF Holding
750
1
PensionDanmark
952
1
4
ReData · Markedsrapport 2023
Fortsat tilbagegang trods forbedret makroøkonomi Med blot 2.838 handler gennemført i 2023 kan der måles en nedgang på 27% i antal handler sammenlignet med 2022. Ikke nok med der er foretaget færre handler, er den gennemsnitlige handelspris faldet med 41% fra 25,4 mio. i 2022 til 14,9 mio. i 2023.
Uagtet at inflationen igen ser ud til at være under kontrol og et nivelleret rentemarked er faktum blot, at renterne er væsentligt højere end tidligere år, hvilket alt andet lige gør finansieringen dyrere og investorerne tilbageholdende.
Transaktionsvolumen i Danmark
50
TRANSAKTIONSVOLUMEN (MIA. KR.)
46
40
40
33 30
31
29
24 22
20
20
19 15
15
14 12
10
10
8
7
0
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
2020
Q2
Q3
Q4
Q1
2021
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
2022
Q3
Q4
2023
Fordeling i prisintervaller 2021-2023 Prisinterval (mio.)
Antal transaktioner
Volumen (mio.)
2021
2022
2023
2021
2022
2023
0 - 20
2.330
3.373
2.560
14.056
15.300
10.068
20 - 50
391
271
160
12.301
8.499
5.251
50 - 100
167
119
61
11.847
8.558
4.331
100 - 200
97
61
31
14.017
8.909
4.595
200 - 300
35
26
8
9.031
6.714
1.988
300 - 400
24
16
2
8.522
5.714
632
400 - 500
15
9
3
6.741
3.977
1.331
500 - 1.000
37
22
8
25.226
15.699
6.050
> 1.000
14
10
5
25.284
26.111
8.115
3.110
3.907
2.838
127.026
99.482
42.362
I alt
På danmarkskortet kan en portefølje være registreret i flere regioner samtidigt. Dermed kan én transaktion være registreret på flere regioner. Det betyder, at det samlede antal handler på landsplan ikke vil være lig med summen af handler i de enkelte regioner, da nogle handler kan overlappe.
5
6
ReData · Markedsrapport 2023
Volumen på segment-niveau 2020-2023 BOLIG
KONTOR
INDUSTRI
Volumen på område-niveau 2020-2023
RETAIL
KØBENHAVN
ANDET
STORKØBENHAVN
SJÆLLAND OG ØER
JYLLAND
FYN
Danske investorer 9%
21%
2023
VOLUMEN
5%
73%
2023 VOLUMEN
42,3
30% 29%
39%
MIA. KR.
11%
21%
15%
27%
20%
Udenlandske investorer Danske investorer 9% 14%
2022 VOLUMEN
99,5
2022
VOLUMEN
3%
49%
29% 35%
43%
MIA. KR.
20%
16% 51%
15%
16%
Udenlandske investorer Danske investorer 15%
2021
13%
VOLUMEN 8%
7%
58%
30%
2021 VOLUMEN
127,0
31%
50%
MIA. KR.
15%
42%
21%
12%
Udenlandske investorer Danske investorer 8% 10%
2020
10%
VOLUMEN
7%
50%
29%
2020 VOLUMEN
79,0
56% 37%
MIA. KR.
16%
16% 50%
10%
Udenlandske investorer
7
Afslagene forsætter himmelflugten ReData registrerer afslag på ejendomshandler og de seneste tal viser, at afslagene fortsat er støt stigende. Siden 2021 er afslagene mere end fordoblet fra 8,2% til 18,2% i 2023.
Periode
Kontorsegmentet oplever et stadigt voksende afslag og er for 2023 det segment, som har oplevet det største procentuelle afslag på 14,3%. På områdeniveau ydes der fortsat mindst afslag i København med 10,9% i gennemsnit mod 14,2% for det øvrige Sjælland/Øer i 2023.
Handler
Gns. pris
Volumen
Vægtet afslag
2021
434
11.930.000
5.178.800.000
-8,2%
Q1
34
17.680.000
601.100.000
-7,2%
Q2
116
17.300.000
2.006.900.000
-6,3%
Q3
122
8.350.000
1.018.300.000
-8,7%
Q4
162
9.580.000
1.552.500.000
-10,5%
2022
671
9.810.000
6.585.200.000
-11,6%
Q1
155
10.920.000
1.692.500.000
-11,3%
Q2
196
10.850.000
2.126.700.000
-9,4%
Q3
141
8.820.000
1.243.400.000
-12,6%
Q4
179
8.510.000
1.522.600.000
-14,0%
2023
354
6.430.000
2.277.100.000
-18,2%
Q1
174
7.190.000
1.251.800.000
-14,4%
Q2
187
6.930.000
1.296.800.000
-19,3%
Q3
124
5.940.000
736.700.000
-21,2%
Q4
85
6.440.000
547.300.000
-19,9%
Hovedtotal
1.675
9.310.000
15.596.600.000
-12,3%
Segment
Handler
Gns. pris
Volumen
Bolig
812
8.520.000
6.919.200.000
Retail
288
7.260.000
2.091.900.000
-13,6%
Industri
286
8.960.000
2.562.000.000
-12,9%
Kontor
237
15.570.000
3.690.700.000
-14,3%
Øvrig
52
6.400.000
332.800.000
-28,5%
1.675
9.310.000
15.596.600.000
-12,3%
Handler
Gns. pris
Volumen
Fyn
159
7.050.000
1.120.200.000
Jylland
918
7.730.000
7.091.700.000
-12,1%
København
178
22.880.000
4.071.800.000
-10,9%
Sjælland/Øer
420
7.890.000
3.312.900.000
-14,2%
Hovedtotal
1.675
9.310.000
15.596.600.000
-12,3%
Hovedtotal
Område
Vægtet afslag -9,5%
Vægtet afslag -12,4%
Det skal bemærkes, at afslagene alene bliver beregnet på de handler hvor der bliver givet afslag i forhold til udbudsprisen og dermed indgår de ejendomme som sælges til udbudsprisen (eller højere) ikke i statistikken.
8
ReData · Markedsrapport 2023
Udvalgte transaktioner fra 2023 Ejendom
By
Mdr.
Areal (m2)
Pris (kr.)
Anv.
IKEA logistikcenter
Hedehusene
Jul.
132.214
1.800.000.000
DSV
Roskilde
Maj
23.579
GSV
Greve
Jun.
Codanhus
Frederiksberg C
Kammeradvokaten HQ
Land
Køber
Afkast
Industri
IKEA
4,41%
190.000.000
Industri
DSV
6,00%
13.332
163.500.000
Industri
Swiss Life
6,00%
Nov.
30.008
1.300.000.000
Kontor
AP Pension
4,75%
København V
Nov.
30.714
1.200.000.000
Kontor
AP Pension
4,50%
Blegdamsvej 124
København Ø
Feb.
5.992
311.901.000
Kontor
PenSam
4,00%*
Køhlers Have
København SV
Nov.
28.580
1.240.000.000
Bolig
CapMan
4,25%*
Beckmanns Tårn & Vilhelm Hus
København V
Sep.
20.186
1.075.000.000
Bolig
Quantum
3,90%*
Strunges Hus & Mørchs Hus
København SV
Dec.
13.334
620.000.000
Bolig
Caisse des Dépôts
4,00%*
Solgården
Aarhus C
Nov.
8.098
175.500.000
Bolig
Vidar Ejendomme
4,42%
* Afrundet – ReData kender den faktiske pris/afkast
9
ReData indsamler og validerer data, og det er blevet til en platform af omfattende viden og indsigt om det danske transaktionsmarked, som vores brugere har adgang til. Vores målsætning er at gøre ejendomsdata tilgængelig for alle aktører på det professionelle ejendomsmarked, så beslutninger kan træffes på oplyste og velunderbyggede grundlag. ReData udspringer af erhvervsmæglere fra RED, som har indgående og omfattende kendskab til det danske ejendomsmarked. Denne erfaring bruges til kvalitetssikring af ejendomshandler, hvilket betyder, at den viden der tilgås på ReData lever op til de samme standarder, som data og sammenligningshandler leveret af en traditionel erhvervsmægler.
ReData A/S Amaliegade 3, 5. sal 1256 København K Telefon E-mail Website
+45 81 88 44 42 redata@redata.dk www.redata.dk