RED – Danish Investment Atlas 2022 – Dansk udgave by Cushman & Wakefield RED

ÅRSOVERBLIK

RED – DANISH INVESTMENT ATLAS

UDGIVET AF

I SAMARBEJDE MED

HOTEL

RETAIL

LOGISTIK

KONTOR

BOLIG

DANSK UDGAVE

120

32%

MIA. KR.

STORKØBENHAVN

21,7

100%

Danske 49%

MIA. KR.

Udenlandske 51%

18%

VOLUMEN 10,5& INVESTORER 2021 AARHUS STORKØBENHAVN Danske 83% Danske 49% Udenlandske 17% Udenlandske 51%

21,7

MIA. KR. MIA. KR.

18%

ØVRIGE SJÆLLAND

13,4

Danske 74% Udenlandske 26%

Foreign 46% Danish 54%

23%

21,7

FYN

MIA. KR.

Danske 52%

10,5 MIA. KR.

Udenlandske AARHUS 48%

7,3

FYN

Danske 83%

Danske 65%

MIA. KR. Udenlandske 17% 6%

Udenlandske 35%

18%

Danske 7

Udenland

ØVRIGE SJÆLLAND Danske 74%

VOLUME IN TOTAL

13,4 MIA. KR.

ØVRIGE JYLLAND

MIA. KR.

Udenlandske 61%11%

SJÆLLAND

Udenlandske 26%

MIA. KR.

120

Udenlandske 35% 11%

Danske 74%

STORKØBENHAVN

100%

MIA. KR.

13,4

Danske 39%

ØVRIGE SJÆ

BN DKK

13,4

32%

Udenlandske 51%

VOLUME IN TOTAL

Danish 54% ØVRIGE SJÆLLAND

Udenlandske 48%

27,8

18% KØBENHAVN

MIA. KR.

Danske 65%

6% Danske 52%

Foreign 46%

38,1

Udenlandske 12% FYN

7,3

Danske 49%

MIA. KR.

Danske 88%

ØVRIGE JYLLAND MIA. KR.

STORKØBENHAVN

21,7

AARHUS

AALBORG

MIA. KR.

Udenland

120

1,6

Danske 4

GEN

JYLLAND

23%

21,7

STORKØBE

18%

Udenlandske 17% STORKØBENHAVN ØVRIGE SJÆLLAND Danske 49% Danske 74% MIA. KR. Udenlandske 51% Udenlandske 26% 18%

Udenlandske 12%

MIA. KR.

100%

11% 88% Danske

MIA. KR. Udenlandske 61%

MIA. KR.

21,7

13,4

AALBORG MIA. KR.

MIA. KR.

32%

BN DKK

27,8

MIA. KR.

Udenlan

Danske 39%

Danske 83%

MIA. KR.

38,1

Danske

KØBENHAVN

AARHUS

10,5 1,6

120

38,1

Udenlandske 17%

Udenland

32%

VOLUMEN I ALT

Danish 54%

MIA. KR.

Danske 3

MIA. KR.

UME OTAL

27,8 7,3

KØBENHAV

38,1

100%

Foreign 46%

ØVRIGE JYLLAND FYN Danske 52% Danske 65% MIA. KR. Udenlandske 48% MIA. KR. Udenlandske 35% KØBENHAVN 23% 6% STORKØBENHAVN Danske 39% Danske 49% MIA. KR. AARHUS Udenlandske 61% MIA. KR. Udenlandske 51% 32% Danske 18% 83%

10,5

Udenlandske 46%

MIA. KR.

AALBORG

21,7

Danske 54%

Danske 32% 65% Udenlandske 35%

Udenlandske 61%

Danske 39%

MIA. KR.

DKK

38,1

MIA. KR.

120

KØBENHAVN

FYN

7,3

VOLUMEN I ALT

Danish 54%

11%

Foreign 46%

MIA. KR. MIA. KR.

120

1,6 13,4 1%

100%

AALBORG ØVRIGE SJÆLLAND Danske 88% Danske 74% Udenlandske 12% Udenlandske 26%

BN DKK

11%

VOLUME IN TOTAL

MIA. KR.

Udenlandske 26% KØBENHAVN FYN 11% STORKØBENHAVN Danske 6 KØBENHAVN Danske 49% MIA. KR. Udenland UdenlandskeDanske 51% 6% 39% MIA. KR. Udenlandske 61% 32%

7,3

38,1

FYN

7,3

Danske 65%

MIA. KR.

13,4 MIA. KR.

1,6 MIA. KR.

AALBORG

10,5

AARHUS

Danske 88%

Danske 83%

MIA. KR. Udenlandske 12% 9%

Udenlandske 17%

11%

Udenlandske 35% AARHUS 6% ØVRIGE SJÆLLAND Danske 8 STORKØBENHAVN Danske 74% MIA. KR. Udenland UdenlandskeDanske 26% 9% 49%

21,7 MIA. KR.

18%

10,5 MIA. KR.

7,3

9% FYN

10,5

Udenlandske 51% Kilde: ReData AARHUS

Danske 83% Udenlandske 17%

1,6

ØVRIGE SJÆLLAND Danske 65% MIA. KR.

AALBORG

Danske 8

21.7

32%

120 BN DKK

GREATER COPENHAGEN

100%

Danish 49%

HOTEL

BN DKK

Foreign 51%

18%

VOLUME10.5 & INVESTORS 2021 21.7 BN DKK BN DKK

18%

AARHUS GREATER COPENHAGEN Danish 83% Danish 49% Foreign 17% Foreign 51%

OTHER ZEALAND

13.4

Danish 74%

BN DKK

Foreign 26%

11%

RETAIL

1.6 13.4 BN DKK BN DKK

11%

AALBORG OTHER ZEALAND Danish 88% Danish 74% Foreign 12% Foreign 26%

38.1

FUNEN

BN DKK

COPENHAGEN Danish 39% Foreign 61%

VOLUME IN TOTAL

120 BN DKK

100%

AALBORG

OTHER JUTLAND FUNEN Danish 52% Danish 65% Foreign 48% Foreign 35% COPENHAGEN GREATER COPENHAGEN Danish 39%

27.8 7.3 BN DKK BN DKK

23%

LOGISTIK

21.7

AARHUS

10.5

BN DKK

Danish 18% 83%

BN DKK

38.1

Danish 49% BN DKK

Danish 54%

Foreign 46%

38.1

COPENHAGEN Danish 39%

BN DKK

VOLUME IN TOTAL

32%

120

38.1

Foreign 61%

Foreign 32% 51%

BN DKK

Foreign 17%

32%

Foreign 61%

COPENHAGEN Danish 39%

BN DKK

Foreign 61%

100%

Danish 54%

Foreign 46%

GREATER COPENH Danish 49%

BN DKK

Foreign 51%

18%

Danish 83%

BN DKK

Foreign 17% OTHER ZEALAND

GREATER COPENHAGEN

21.7

Danish 49%

Danish 74% BN DKK

GREATER COPENHAGEN

KONTOR

21.7

Foreign 51%

Foreign 18% 26%

11% 88% Danish

Danish 49%

BN DKK

AARHUS

OTHER JUTLAND BN DKK

27.8

Foreign 51%

18% COPENHAGEN

38.1

AALBORG

Foreign 26%

Foreign 35% 11%

Danish 74%

Danish 65% BN DKK

13.4

VO OTHER ZEALAND IN

GREATER COPENHAGEN Danish 39% BN DKK

BN DKK

Danish 88%

BN DKK

Foreign 61%

32%

OTHER ZEALAND

13.4

Cushman & Wakefield | RED

Nicholas Thurø, Managing Partner

ZEALAND

13.4

11%

6% 52% Danish

BN DKK

Foreign 48%

BOLIG

21.7

FUNEN

OTHER JUTLAND

27.8

BN DKK

Danish 52%

BN DKK

Foreign 48% AARHUS

18%

FUNEN

7.3

10.5

Foreign 35%

BN DKK Foreign 17% 6%

Danish 65%

Danish 83%

BN DKK

Foreign 61%

7.3

13.4

ÅRSOVERBLIK

BN DKK

AALBORG

1.6

11%

AARHUS

10.5

Danish 74%

Foreign 35%

Foreign 51% Danish 6%39%

FUNEN

du enten kan skabe dig et hurtigt overblik over ét enkelt segment 1%

Danish 74%

BN DKK Foreign 26% COPENHAGEN FUNEN 11% GREATER COPENHAGEN Danish 65%

7.3

COPENHAGEN Danish 49% BN DKK

38.1 BN DKK

32%

eller fordybe dig i alle detaljerne segment for segment. Rapporten er opbygget som et lettilgængeligt opslagsværk, hvor

år var igen et år, som var præget af en række udfordringer og for

BN DKK

Foreign 26%

OTHER ZEALAND

God læselyst,

23%

21.7

AARHUS

10.5 9%

13.4

AALBORG BN DKK

1.6 BN DKK

Foreign 12%

JUTLAND

1.6

Foreign 12% FUNEN

7.3

Udenlandske 46%

Udenlandske 46% Danske 54%

100%

MIA. KR.

| 3

7.3

Danish 32% 65% Foreign 35%

Udenlandske 46% Danske 54%

100% MIA. KR.

120 VOLUMEN I ALT

Udenlandske 46% Danske 54%

100%

MIA. KR.

120

Danske 54%

enkelt transaktion på det danske ejendomsmarked.

kommercielle danske ejendomsmarked i det forgangne år samt VOLUMEN RED’s bud på, hvordan vi forventer, at markedet vil udvikle sig i I ALT det kommende år.

ger mange ressourcer på at indsamle og kvalitetssikre data om hver Data til årets rapport er lavet i samarbejde med ReData, som bru 23%

88%

dske 17%

83%

dske 35%

65%

100%

MIA. KR.

120

dske 26%

74%

VOLUMEN ÆLLAND I ALT

dske 51%

49%

ENHAVN

ndske 46% 54%

VOLUMEN I ALT

120

dske 61%

39%

På de kommende sider kan du få et detaljeret indblik i det en rekordhøj investeringsaktivitet på det danske ejendomsmarked. makroøkonomi, lave renter og en overflod af kapital, hvilket førte til andringer, men det var også et år, som var præget af en stærk

Velkommen til ’RED – Danish Investment Atlas 2022’. Det forgange Danish 65%

BN DKK Foreign 35% AARHUS 6% OTHER ZEALAND Danish 83% GREATER COPENHAGEN Danish 74% BN DKK Foreign 17%

Kære læser,

Foreign 26% Danish 9%49% Foreign 51%

18%

Foreign 17%

BN DKK12% Foreign 9%

Danish 83%

Danish 88%

10.5

21.7 BN DKK

VELKOMMEN Source: ReData AARHUS

10.5

Danish 83%

BN DKK

Foreign 17%

9% FUNEN

7.3

AALBORG

1.6

Danish 88%

OTHER ZEALAND Danish 65% BN DKK

EXECUTIVE SUMMARY HØJESTE VOLUMEN NOGENSINDE

der var et begrænset udbud af prime konto

investerede i en række aktiver med lange,

Uagtet at covid-19 fortsat medførte usik

rejendomme beliggende i København. Dan

sikrede pengestrømme ( dagligvarebutikker

kerheder, nåede transaktionsvolumen i

markshistoriens største kontortransaktion,

og big-box ejendomme). Med en transakti

2021 op på 120,4 mia. kr. (

som blev gennemført, da et investorkonsor

onsvolumen på 7,4 mia. kr. udgjorde retail

er den højeste volumen på det danske

tium købte Ørsteds domicil til knap 2,5 mia.

segmentet dog kun 6% af den samlede volu

marked nogensinde, hvilket vidner om,

kr., bidrog dog til en væsentlig vækst i de

men i 2021, hvilket er den laveste andel

at både danske og udenlandske investo

danske investorers aktivitet. Transaktionsvo

nogensinde.

rer har haft et meget stort placeringsbehov

lumen i kontorsegmentet nåede derfor 18,4

samt en stor tillid til det danske marked for

mia. kr. og en andel på 15% af den samlede

TO HANDLER REDDEDE

erhvervsejendomme.

volumen, hvilket var tilstrækkeligt til, at kon

HOTELSEGMENTET

torsegmentet fastholdt positionen som det

Med deres køb af hotel Skt. Petri og Com

næststørste ejendomssegment.

fort Hotel Vesterbro til i alt 1,7 mia. kr. viste

figur 1). Dette

Markedet i 2021 viste dog igen, at når der er usikkerheder på markedet, søger investo

Starwood Capital i 2021, at når de rigtige

rerne mod de sikreste aktiver på de sikreste

EN UMÆTTELIG EFTERSPØRGSEL

aktiver kommer i markedet, er der fortsat

beliggenheder. Vi var derfor vidne til et mar

EFTER LOGISTIKEJENDOMME

en investorefterspørgsel efter hotelejen

ked, hvor der var store forskelle i investe

Med en vækst på 74% i transaktionsvolu

domme. Gennemførslen af disse to trans

ringsaktiviteten på tværs af segmenterne.

men halede logistiksegmentet dog igen i

aktioner var den primære årsag til, at trans

2021 ind på kontorsegmentet. Uagtet at vi

aktionsvolumen i hotelsegmentet nåede 2,5

ALLE VIL INVESTERE I BOLIGEJENDOMME

så en rekordhøj aktivitet i logistiksegmen

mia. kr. i 2021.

Boligmarkedet i 2021 var både kendeteg

tet var markedet præget af, at der alene var

net ved en umættelig efterspørgsel efter

et begrænset udbud af moderne velbelig

2022 BLIVER MERE ROLIGT

mere eller mindre alle typer boligaktiver, et

gende logistikejendomme, hvilket resulte

Uagtet at investorerne fortsat har et stort

stigende lejeniveau og faldende afkastkrav.

rede i en umættet investorefterspørgsel og

kapitalplaceringsbehov forventer vi, at inve

Dette resulterede i en høj investeringsaktivitet

dermed faldende afkastkrav.

steringsaktiviteten i 2022 vil blive bremset

i hele Danmark og en transaktionsvolumen,

af, at det bliver vanskeligt for investorerne

der nåede 65,8 mia. kr. Med en andel på 55%

RETAILSEGMENTET FALDT BAGUD

at finde kvalitetsprodukter nok til at dække

af den samlede volumen, blev boligsegmen

I 2021 var investorerne på retailmarkedet

deres høje efterspørgsel efter aktiver i både

tet derfor igen det største ejendomssegment.

fortsat tilbageholdende med investeringer

bolig-, kontor- og logistiksegmentet. Vi for

i strøgejendomme. Investeringsaktiviteten i

venter derfor både at se en mere afdæm

DANSK KAPITAL DOMINEREDE

retailsegmentet var derfor primært drevet

pet udvikling i investorernes afkastkrav og

KONTORMARKEDET

af, at de danske investorer gennemførte en

en lavere, men dog stadig høj, investerings

På kontormarkedet blev særligt de uden

lang række handler med mindre retailejen

aktivitet.

landske investorers aktivitet bremset af, at

domme og af, at de udenlandske investorer

Figur 1: Transaktionsvolumen 2021

VOLUMEN I ALT

120 MIA. KR.

Kilde: ReData

4 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Danske 54% Udenlandske 46%

ÅRSOVERBLIK

BOLIG

Danske 29% 13% 8,6

Aarhus

6,6

47%

Resten af Danmark

27,1

57%

I alt

65,8

55%

MIA. KR.

8,6

Udenlandske 71%

65,8

Største transaktion AP Pensions køb af Danske 46% BoStad Udenlandske 54%

MIA. KR.

Største investor Heimstaden

STORKØBENHAVN

MIA. KR.

3,3

Forventninger til 2022 Prime leje Prime afkast

MIA. KR.

6,2

Transaktionsvolumen

Danske 40%

MIA. KR.

Udenlandske 60%

13%

BOLIG

36%

4 6%

Storkøbenhavn23,4

BOLIG VOLUMEN I ALT

nla n ds

80%

KØBENHAVN

Investeringshøjdepunkter 2021

23,4

København

Volumen Ændring

Ude

Område

KONTOR ØVRIGE SJÆLLAND

Ændring

Danske 42%322% 4,8

MIA. KR.

38%

Resten af Danmark 3,9 MIA. KR.

I alt

4,8

Udenlandske 58%

2,2

KONTOR VOLUMEN I ALT

18,4

Største investor KanAm Grund Group

Udenlandske 46%

18,4

Største transaktion Et investorkonsortiums Danske 70% køb af Udenlandske 30% Ørsteds domicil

MIA. KR.

4,4Danske 54% 73% 52%

STORKØBENHAVN

MIA. KR.

2,5

Forventninger til 2022 Prime leje Prime afkast

MIA. KR.

1,6

Transaktionsvolumen

Danske 90%

MIA. KR.

Udenlandske 10%

26%

6,6

607%

FYN

Investeringshøjdepunkter 2021

KONTOR

Aarhus

U d e nla

6,9

-14%

KØBENHAVN

e 70 %

Storkøbenhavn

Udenlandske 17%

6,9

3 ke

København

Danske 83%

MIA. KR.

5,8 Volumen

Område

AARHUS Danske 76%

LOGISTIK MIA. KR.

Udenlandske 24%

Ændring

2% Udenlandske 0%

8,7 FYN

16,1

Største investor Oxford Properties

ØVRIGE JYLLAND STORKØBENHAVN

12%

Udenlandske 1%

Ændring

Investeringshøjdepunkter 2021

FYN

347%

Resten af Danmark 0,7

3,6Danske 60%-18%

I alt

7,4

MIA. KR.

1,7

Ændring

N/A

0,0Danske 71%

Udenlandske 29%

0,2 FYN

Resten af Danmark 0,4

0,3Danske 100%132%

I alt

2,5 1.560% KØBENHAVN &

MIA. KR.

7,0 MIA. KR.

43%

0,4 MIA. KR.

nlands

N/A

TREKANTOMRÅDET

Udenlandske 0%

STORKØBENHAVN

HOTEL VOLUMEN I ALT

2,5

Investeringshøjdepunkter 2021

ns %

17%

Udenlandske 49%

1,9

% 74

MIA. KR.

Transaktionsvolumen

Udenlandske 47%

Danske 51%

2,7

1,1

Danske 53%

Storkøbenhavn

Prime afkast

MIA. KR.

Udenlandske 69%

1,6 Volumen 21%

1,1

Prime leje

ØVRIGE JYLLAND

ØVRIGE SJÆLLAND

MIA. KR.

København

Største investor M&G Real Estate

-7%

Ude

Område

MIA. KR.

Forventninger til 2022

Danske 31%

HOTEL 20%

Største transaktion M&G Real Estates køb Danske 62% af BIG Udenlandske 38%Shopping Center

STORKØBENHAVN

23%

MIA. KR.

7,4

Udenlandske 40%

MIA. KR.

3,3

enlands

27% Udenlandske 48%

0,4

RETAIL VOLUMEN I ALT

73%200% Danske 52% 1,7

e 62 %

14% 22%

-43%

ØVRIGE JYLLAND KØBENHAVN

MIA. KR.

Udenlandske 55%

1,6

Danske 45%

MIA. KR.

2,4 Volumen

Aarhus

Transaktionsvolumen

Danske 99%

ØVRIGE SJÆLLAND

2,5 1,6

1,5

RETAIL

MIA. KR.

Storkøbenhavn

Prime afkast

MIA. KR.

AARHUS

RETAIL 15%

1,5

Prime leje

Udenlandske 54% 76%

26% 31%

København

MIA. KR.

Forventninger til 2022

Danske 46% 24%

MIA. KR.

Område

Største transaktion Oxford Properties’ Danske 45% af M7’s logistik køb Udenlandske 55% portefølje

MIA. KR.

Udenlandske 0%

2,2

LOGISTIK VOLUMEN I ALT

16,1Danske 100% 74%

MIA. KR.

17,0 5,0

109%

Største transaktion Starwood Capitals køb Danske 26% af Hotel Udenlandske 74% Skt. Petri

MIA. KR.

Største investor Starwood Capital

MIA. KR.

1,1

Forventninger til 2022 Prime leje Prime afkast

MIA. KR.

1,7

Transaktionsvolumen

HOTEL

0,4

I alt

98% -57% Danske 100% 0,5

e nla nds

MIA. KR.

1% 12% Resten af Danmark

71%

e 45%

0,5 2,0

Aarhus

Udenlandske 18%

7,0

AALBORG KØBENHAVN

Storkøbenhavn

Danske 82%

MIA. KR.

1,5 Volumen

Område

Aarhus

Investeringshøjdepunkter 2021

ØVRIGE SJÆLLAND

LOGISTIK

10%

Danske 45% Udenlandske 55% AARHUS Danske 100% Udenlandske 0%

| 5

ÅRET DER GIK 2021 var et år, hvor ejendomsmarkedet på flere punkter udviklede sig væsentligt. Det er derfor relevant at opsummere nogle af de mest væsentlige emner, som var definerende for ejendomsmarkedet i 2021. Der er sagt og skrevet mangt og meget om disse emner, og vi opsummerer derfor kun disse ganske kortfattet i dette afsnit.

REKORDHØJ VOLUMEN

Figur 2: Nordiske lande – Transaktionsvolumen

10,2

Den altoverskyggende tendens på ejendoms

MIA. €

markedet i 2021 var, at vi i alle årets måne der så en særdeles høj investeringsaktivitet.

7,0

MIA. €

15,4

MIA. €

Denne aktivitet var drevet af, at investorerne efter et år med usikkerheder havde store

10,1

summer kapital akkumuleret til investeringer

MIA. € Tidl. rekord

i fast ejendom.

2021

FINLAND Aktiviteten var ikke kun høj i Danmark, men derimod i hele Norden. Transaktionsvolumen slog derfor rekord i både Danmark, Sverige og Norge (

Tidl. rekord

figur 2). Der er dog fortsat mar

38,1

2021

MIA. €

NORGE

kante forskelle i investeringsaktiviteten i de nordiske lande. Hvor volumen både i de sene ste år og i 2021 har været lavest i Finland, har investorerne haft den største appetit efter 22,8

svenske ejendomme, og i 2021 var trans

MIA. €

aktionsvolumen i Sverige næsten lige så høj som i de tre øvrige nordiske lande tilsammen. Den høje aktivitet i Sverige vidner om, at der også i de kommende år er potentiale for en

16,2

MIA. €

12,2

MIA. €

høj investeringsaktivitet i Danmark, idet de nordiske markeder i høj grad er sammen lignelige, hvad gælder både infrastruktur, politisk stabilitet og en stærk økonomi. Tidl. rekord

2021

DANMARK

6 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Tidl. rekord

2021

SVERIGE

ÅRSOVERBLIK

STIGENDE YIELD SPREAD Mens afkastniveauet faldt og faldt for prime

for at tage beliggenhedsrisiko og for at inve

beliggenheder og for de mest eftertragtede

stere i forskellige typer af butiksejendomme

segmenter, forblev afkastniveauet stabilt på

steg således.

de mindre eftertragtede segmenter. I 2021

På markedet for sekundære kontorejen

så vi derfor prisstigninger for både bolig

domme, hoteller og butiksejendomme er der

ejendomme, logistikejendomme og velbe

således gode muligheder for, at first-movers

liggende kontorejendomme. Modsat gjaldt

kan generere relativt høje risikojusterede

det for sekundære kontorejendomme, hotel

afkast ved at træde tidligt ind i cyklussen,

ler og næsten alle typer butiksejendomme,

inden yield-spreadet indsnævres igen.

BOLIG

de mere sekundære beliggenheder og for

KONTOR

hvor stagnationen fortsatte. Risikopræmien

Som altid var renteudviklingen et væsentligt

Efter næsten to år i pandemiens tegn begynder butikkerne og

emne i 2021. Mens den lange rente både steg

restauranterne igen at se mod lysere tider. De to år med ned

og faldt i løbet af året, forblev den korte rente

lukninger, usikkerhed og omsætningsnedgang har vist, at retail

rekordlav året igennem. Snakken om en varig

markedet hverken var eller er døende. E-handelsmarkedet fik opti

stigning i den lange rente bed sig dog mere fast

male betingelser med hjemsendte medarbejdere og lukkede fysiske

og synes efterhånden at være en forventning

butikker, og e-handlen fik da også et løft. De fysiske butikker kom

hos de fleste investorer. Selvom et stigende

dog stærkt igen, og vi har kun oplevet ganske få konkurser og et

rentemiljø virker som et realistisk scenarie,

publikum, der er på vej tilbage til butikkerne – for vi savner heldig

grundet forventningerne om en stigende

vis at komme udenfor vores hjem og mødes med andre mennesker.

LOGISTIK

RENTE STIGNINGER

E-HANDLENS DOMINANS ER AFLYST

E-handlens totale dominans er derfor aflyst, og afløst af den Dette er efter vores opfattelse et udtryk for både

rigtige balance mellem fysiske oplevelser og netbutikker. I øjeblik

de store mængder kapital, der søger mod afkast

ket vælger flere ”rene” onlinebutikker at åbne fysiske butikker og

givende aktiver samt for det begrænsede udbud

viser dermed, at der er synergier at hente mellem en stærk online

af ejendomme, der er i de nordiske lande, hvor en

platform og tilstedeværelse de rigtige steder i bybilledet.

RETAIL

inflation, faldt afkastkravene til ejendomme.

HOTEL

stor del af kapitalen søger mod.

| 7

RED bistod C.W.OBEL med udlejningen af 429 m² på Ny Østergade 25 til Tine K Home.

8 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK

INDHOLD 11

ÅRSOVERBLIK Investeringsmarkedet �� 12 Handler & investorer �� 14 Interview: ReData – Gennemsigtighed på transaktionsmarkedet �� 16

BOLIG

Interview: Fremtidens ejendomsbranche er bæredygtig �� 18 Highlight: Et overblik over de nordiske markeder �� 22 Forventninger til 2022 �� 24

BOLIG Volumen & investorer �� 30 Geografisk fordeling �� 32 Top 5 transaktioner 2021 �� 34 Highlight: Innovatøren, imitatoren og idioten �� 36 Forventninger til 2022 �� 38

KONTOR

Transaktioner & nøgletal �� 40

KONTOR Volumen & investorer �� 44 Geografisk fordeling �� 46 Top 5 transaktioner 2021 �� 48 Highlight: Kontormarkedet i en nordisk kontekst �� 50 Forventninger til 2022 �� 52 Transaktioner & nøgletal �� 54

LOGISTIK

Volumen & investorer �� 58 Geografisk fordeling �� 60 Top 5 transaktioner 2021 �� 62 Interview: Afspejler afkastet på logistikejendomme risikoen? �� 64 Forventninger til 2022 �� 68 Transaktioner & nøgletal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

RETAIL Volumen & investorer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

RETAIL

Geografisk fordeling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 Top 5 transaktioner 2021. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Strøgtælling: Begynder vi at se mod enden på krisen? . . . . . . . . . . . 80 Forventninger til 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 Transaktioner & nøgletal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

HOTEL Hotelsegmentet i 2021. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 Interview: Hotellerne skal kæmpe for deres succes. . . . . . . . . . . . . . . 90 Top 5 transaktioner 2021. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Pipeline. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

HOTEL

| 9

RED formidlede salget af Ny Allerødgård på vegne af Kongeegen A/S.

10 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK

Interview: ReData – Gennemsigtighed på transaktionsmarkedet

Interview: Fremtidens ejendomsbranche er bæredygtig

Highlight: Et overblik over de nordiske markeder

Forventninger til 2022

KONTOR

Handler & investorer

LOGISTIK

RETAIL

Investeringsmarkedet

HOTEL

BOLIG

ÅRSOVERBLIK

Årsoverblik | 11

ÅRSOVERBLIK – INVESTERINGSMARKEDET

Højeste transaktionsvolumen nogensinde Det momentum vi så ultimo 2020 fortsatte ind i 2021, og selv i sommer månederne, hvor der historisk set har været en klar afmatning i aktiviteten, fortsatte den høje investeringsaktivitet, hvilket betød, at vi var vidne til en høj investeringsaktivitet i alle årets fire kvartaler. Den samlede transaktionsvolumen nåede derfor 120,4 mia. kr., hvilket er den højeste transaktionsvolumen nogensinde målt på det danske marked for erhvervsejendomme (

figur 3).

Væksten i volumen var drevet af en væsent

velbeliggende ejendomme i logistiksegmen

en manglende investorinteresse for strøg

lig vækst i både de danske og udenlandske

tet, og endeligt var der et begrænset udbud

ejendomme samt en stigende handel med

investorers investeringer. Væksten var dog

af dagligvarebutikker med lejere på lange

logistikejendomme beliggende udenfor

størst blandt de danske investorer, og med

lejekontrakter i retailsegmentet.

København.

2021, var de danske investorer tilbage som

På trods af det begrænsede udbud steg

Ser man på fordelingen af dansk vs. uden

de mest aktive investorer efter et års pause.

investeringsaktiviteten væsentligt i både

landsk kapital på tværs af Danmark, er det

kontor- og logistiksegmentet. Med en andel

fortsat tydeligt, at de udenlandske investo

ALLE BOLIGEJENDOMME KAN SÆLGES

på 15% af den samlede volumen fastholdt

rer er dominerende i Hovedstaden, hvori

Markedet i 2021 viste igen, at når der er usik

kontorsegmentet pladsen som det næst

mod de danske investorer er dominerede

kerheder på markedet, søger investorerne

største ejendomssegment. En vækst på hele

udenfor Hovedstaden. Denne fordeling skyl

mod de sikreste aktiver på de sikreste pla

74% i investeringerne i logistikejendomme

des i høj grad, at aktiverne beliggende uden

ceringer. I 2021 var vi derfor vidne til en høj

medførte dog, at logistiksegmentet halede

for København oftest er væsentligt mindre

efterspørgsel efter alle typer boligaktiver

yderligere ind på kontorsegmentet. Retail

end de københavnske aktiver, hvorfor de

(nyopførte boliger, forward-salg, OMK-

segmentets andel faldt til 6%, og der her

udenlandske investorers interesse primært

boliger, ungdomsboliger og seniorboliger).

sker således ikke længere nogen tvivl om,

er fokuseret på de københavnske aktiver.

Desuden var investorerne villige til at accep

at logistiksegmentet har overtaget pladsen

tere rekordlave afkast. Som resultat heraf

som det tredje største ejendomssegment fra

nåede investeringerne i boligejendomme

retailsegmentet, som ellers historisk set har

65,8 mia. kr., hvilket er svarende til en andel

været det tredje største segment.

en andel på 54% af transaktionsvolumen i

på 55% af den samlede volumen. HØJERE AKTIVITET I ALLE INVESTORERNE JAGTER DE

GEOGRAFISKE OMRÅDER

SAMME EJENDOMME

Investorerne opfatter fortsat det køben

I både kontor-, logistik-, og retailsegmen

havnske ejendomsmarked som det mest

tet var efterspørgslen væsentlig mere snæ

sikre, og investeringerne i København nåede

ver og rettet mod de mest sikre ejendomme.

derfor 38,1 mia. kr. og en andel på 32% af

Aktivitetsniveauet i disse segmenter blev

den samlede volumen i 2021 (

derfor bremset af, at der var et begræn

I 2021 så vi dog også en markant vækst i

set udbud af de mest efterspurgte aktiver.

investeringerne udenfor København, hvil

Mens der var et begrænset udbud af prime

ket var drevet af den brede efterspørg

ejendomme i København i kontorsegmen

sel efter boliger, et begrænset udbud af

tet, var der et begrænset udbud af moderne

attraktive kontorejendomme i København,

12 | RED – Danish Investment Atlas 2022

figur 4).

ÅRSOVERBLIK

Figur 3: Transaktionsvolumen 2012-2021 60%

120 9% 6%

40%

18% 9% 60 11% 40 9%

21%

26% 20

16%

11% 24%

23%

51%

32%

30%

2012

2013

2014

10%

11%

8% 6% 7% 7%

20%

24%

28%

15%

30%

12% 16%

30%

55%

20%

27% 55%

41%

33% 38%

10%

45%

42%

43%

BOLIG

KONTOR

TRANSAKTIONSVOLUMEN (MIA. KR.)

13%

UDENLANDSKE INVESTORERS ANDEL

50%

100

0% Bolig

Kontor

2015 Logistik

2016 Retail

2017 Hotel

2018 Andet

2019

2020

2021

Udenlandske investorers andel

LOGISTIK

Figur 4: Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2019-2021 50

40 61% 39%

36% 20

50%

RETAIL

42% 49% 36%

61% 10

81%

64% 48% 73%

64%

51% 75%

27%

0 2019

2020

2021

KØBENHAVN Kilde: ReData

2019

71%

83% 19%

29% 2020

2021

STORKØBENHAVN Danske

2019

2020 AARHUS

39% 50%

2021

2019

2020

2021

RESTEN AF DANMARK

Udenladske

HOTEL

MIA. KR.

Årsoverblik | 13

ÅRSOVERBLIK – HANDLER & INVESTORER BOLIGINVESTORERNE DOMINERER

udgjorde over 40%. At andelen i 2020 var

HØJ EFTERSPØRGSEL I ALLE

Boligsegmentets dominans på ejendoms

så høj, skyldes dog særligt, at Heimstaden,

PRISKLASSER

markedet afspejles også på rangeringen

med deres køb af HD Ejendomme til en pris

Der blev i 2021 gennemført mere end 3.000

over de ti investorer, som investerede mest

på 12,1 mia. kr., gennemførte den største

handler med erhvervsejendomme i Dan

kapital i danske erhvervsejendomme i 2021

transaktion på det danske ejendomsmarked

mark, hvilket er en vækst på 40% ift. 2020

(

nogensinde.

(

figur 6). Den eneste af årets ti topinve

figur 5). Denne vækst er væsentligt

lavere end væksten i transaktionsvolume

storer, som ikke primært investerede i bolig ejendomme, var årets tiende mest aktive

ROKADE BLANDT DE STØRSTE

nen, hvilket betyder, at den gennemsnitlige

investor, Starwood Capital, som samlet set

INVESTORER

handelspris pr. transaktion steg fra 35 mio.

investerede 1,7 mia. kr. i købet af hotel Skt.

Uagtet at der både har været en høj inve

kr. i 2020 til 40 mio. kr. 2021.

Petri og Comfort Hotel Vesterbro. Her

steringsaktivitet, og at mange nye aktører

til skal det dog bemærkes, at flere af de

er trådt ind på det danske marked i de sene

Ser man nærmere på udviklingen i antallet

største investorer (eksempelvis Catella

ste år, har der ikke været nogen ændringer

af transaktioner indenfor de forskellige pris

og AXA Investment Managers) også inve

i, hvilke investorer, der historisk set har inve

intervaller, er det bl.a. bemærkelsesværdigt,

sterede i andre ejendomssegmenter end

steret mest kapital i danske erhvervsejen

at der i 2021 blev gennemført mere end dob

boligsegmentet.

domme (

belt så mange handler til en pris på mel

figur 7). Aktiviteten i 2021 førte

dog til en rokade mellem flere af investo

lem 500 mio. kr. og én mia. kr. som i 2020.

I 2021 investerede de ti største investo

rerne. Mens både Heimstaden og Niam bibe

Markedet var dog ikke alene kendeteg

rer sammenlagt 36,2 mia. kr. i ejendomme,

holdt deres pladser som hhv. den mest og

net ved en fremgang i de helt store trans

hvilket er svarende til 30% af den samlede

næstmest aktive investor, sprang Koncen

aktioner (+ 400 mio. kr.), men også ved en

transaktionsvolumen. Dette er en væsentlig

ton og NREP begge tre pladser op fra sidste

fremgang i både antallet af transaktioner og

mindre andel end i 2020, hvor de ti største

år, og de indtog dermed pladserne som hhv.

transaktionsvolumen indenfor samtlige pris

investorers andel af den samlede volumen

den tredje og fjerde mest aktive investor.

intervaller for både de mindre (0-50 mio. kr.), de mellemstore (50-200 mio. kr.) og de store (200-400 mio. kr.) handler. DE STORE HANDLER VAR DOMINERET AF UDENLANDSK KAPITAL I 2021 var fordelingen mellem danske og

Figur 5: Fordeling i prisintervaller 2020 & 2021 Prisinterval (mio. kr.)

udenlandske investorer mere eller mindre lige, når man ser på transaktionsvolumen.

Antal transaktioner

Volumen (mio. kr.)

Fordelingen var dog væsentlig mere skæv, hvis man ser på antallet af transaktioner, og

2020

2021

2020

2021

i 2021 stod de danske investorer for næsten

1.323

1.579

2.225

3.002

90% af de i alt 3.031 transaktioner. Investe

5 - 10

262

409

1.818

2.815

net ved, at de danske investorer stod bag

10 - 20

183

389

2.549

5.442

20 - 50

173

331

5.542

10.341

50 - 100

141

6.128

10.256

100 - 200

8.676

11.329

200 - 300

6.501

10.427

300 - 400

3.773

8.986

400 - 500

5.894

4.357

500 - 1.000

9.475

25.505

> 1.000

24.070

27.924

2.168

3.031

76.652

120.382

0-5

I alt Kilde: ReData

14 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ringsmarkedet var således igen kendeteg størstedelen af de mindre handler, hvorimod de udenlandske investorer stod bag største delen af de store handler. Aktiviteten på investeringsmarkedet vid ner således om, at der fortsat er store mængder kapital allokeret til køb af dan ske investeringsejendomme og om, at der er en stærk investorefterspørgsel efter ejen domme i alle prisklasser, men for at tiltrække udenlandsk kapital, skal der fortsat være tale om projekter (eller porteføljer) med en vis volumen.

ÅRSOVERBLIK Figur 6: Top 10 investorer 2021 Antal transaktioner

Heimstaden

6.298

Koncenton

5.096

NREP

4.676

Catella

4.323

AP Pension

3.442

Niam

3.259

Orange Capital Partners

2.985

AXA Investment Managers

2.451

Axer Eiendom

1.920

Starwood Capital

1.706

BOLIG

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

KONTOR

Investor

Kilde: ReData

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

Antal transaktioner

Heimstaden

43.854

Niam

23.348

Koncenton

17.039

NREP

16.065

Patrizia

13.889

PFA Ejendomme

13.571

ATP

12.616

PensionDanmark

11.385

Blackstone

10.990

Core Bolig

9.405

RETAIL

Investor

LOGISTIK

Figur 7: Top 10 investorer 2012-2021

HOTEL

Kilde: ReData

Årsoverblik | 15

REDATA

GENNEMSIGTIGHED PÅ TRANSAKTIONS MARKEDET I mange år har det danske marked for inve-

obligationshandel, hvor data både er digitali

denne fortrolighed, hvilket formentligt skyl

steringsejendomme været kendetegnet

seret og markedsdækkende.

des, at investorerne kan se formålet med at

ved en særdeles lav grad af gennemsig-

oplyse egne afkast og til gengæld få adgang

tighed. Aktørerne har derfor været over-

ReData har til formål at indhente de ejen

ladt til dem selv og deres egne kilder, når

domsinformationer, som ved kutyme har

til andres afkast.

det handlede om at indhente informationer

været fortrolige eller utilgængelige og gøre

Har I lært noget undervejs i processen

omkring det danske transaktionsmarked.

dem tilgængelige for markedsaktørerne.

med udviklingen af ReData?

Dermed kan professionelle aktører træffe En række partnere fra RED så derfor et

beslutninger på et oplyst og lige grundlag.

væsentligt behov i markedet, hvorfor de

ReData udspringer af RED, som historisk set har haft en stærk transaktionsdatabase.

sammen med Mathias Fast fra RED’s vurde-

Hvor stammer jeres data fra, og

Denne database har altid været et stærkt

ringsafdeling valgte at stifte virksomheden

hvordan validerer I det?

redskab til at understøtte RED’s primære

ReData, som har til formål at skabe øget

forretninger, og vi følte os derfor sikre på,

gennemsigtighed på det danske marked.

Vores data stammer fra en lang række kilder.

at rejsen fra A til B var forholdsvis ligetil.

Efter godt et års arbejde lancerede ReData

Vi tracker både tinglysninger og ændringer i

Det har dog vist sig både at være sværere,

deres platform i efteråret 2021. I det føl-

CVR. Derudover afsætter vi mange ressour

dyrere og tage længere tid end forventet, så

gende interview giver Mathias Fast, part-

cer til at tale med investorer og interessen

destinationen er nærmere Z end B.

ner i ReData, et indblik i rejsen med udvik-

ter, når en handel gennemføres.

lingen af ReData.

Til gengæld har vi nu en kompleks og adap tiv database, som kan håndtere både simple

Hvad er jeres mission med ReData?

udlejningsejendomme samt større og kom plekse projekter og porteføljer.

ReData’s mission er at øge transparensen på det kommercielle ejendomsmarked. På

ReData har til formål at indhente

Tror du, at erhvervsmæglere

det danske ejendomsmarked er det hver

de ejendomsinformationer,

bliver overflødige i fremtiden med

ken transparent, hvem de største aktører er,

som ved kutyme har været

al den data, jeres brugere kan

hvilke aktiver der handles, eller hvilke priser

fortrolige eller utilgængelige

tilgå via ReData’s platform?

og afkast der handles til.

og gøre dem tilgængelige for markedsaktørerne.”

Ikke alene er ejendomme verdens stør ste aktivklasse målt på volumen, marke

Det er hverken ReData’s hensigt eller for ventning, at erhvervsmæglere bliver over

Mathias Fast, partner i ReData

flødige i fremtiden. Ejendomme er langt

det for erhvervsejendomme er også et mar

mere komplekse end aktier og obligatio

ked, som i Danmark har oplevet en stigende

ner, og de kan derfor ikke på samme måde

grad af professionalisering i takt med at de

sammenlignes én til én, hvorfor der fortsat

udenlandske investorer har indtaget mar

vil være behov for kvalificeret rådgivning og

kedet. Det er derfor paradoksalt, at inve

Historisk set har det været kutyme, at inve

hjælp til at gennemføre en købs- og salgs

steringsejendomme i Danmark historisk

storer ikke har ønsket at oplyse hverken pris

proces.

set er blevet handlet på et så lavt videns

(selvom ejendommen tinglyses) eller afkast.

grundlag sammenholdt med aktie- og

Vi oplever dog i øjeblikket et brud med

16 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK MATHIAS FAST Mathias Fast er partner og direktør i ReData. Mathias har en kandidatgrad i International Marketing and Management fra Copenhagen Business School og har tidligere været ansat i RED’s vurderingsafdeling. ReData har i dag fem medarbejdere, der arbej

BOLIG

der med at indsamle og validere informationer om hver enkelt transaktion på det kommercielle danske ejendomsmarked. For yderligere information: Mail: mfl@redata.dk Tlf.: 23 28 98 83

HOTEL

RETAIL

LOGISTIK

KONTOR

www.redata.dk

Årsoverblik | 17

FREMTIDENS EJENDOMSBRANCHE ER BÆREDYGTIG I løbet af de seneste år har vi set et stigende

Fokusset på bæredygtighed i ejendoms

William Kanta, CEO i ejendomsselskabet

fokus på bæredygtighed på tværs af for

branchen er drevet af krav fra interessenter

BoStad, og Bjarne Jørgensen, vicedirek

skellige aktivklasser, herunder ejendomme,

i hele værdikæden. Lejerne stiller i stigende

tør for Storkunder i Realkredit Danmark/

og vores forventningsundersøgelse viser, at

grad krav til, at deres lejemål er bæredyg

Danske Bank, kommer her med hver deres

næsten alle investorer overvejer bæredyg

tige, og der forventes fremadrettet at være

bud på, hvilke bæredygtighedsfaktorer der

tighed, når de investerer i ejendomme

bedre finansieringsvilkår for bæredygtige

i dag påvirker markedet og dermed deres

(

ejendomme. Dette medfører en afledt effekt

forretninger, og hvordan de ændrede krav

af investorerne villige til at betale en præ

på investorefterspørgslen, idet certifice

til bæredygtighed vil præge fremtidens

mie for en høj bæredygtighedsklassificering

rede ejendomme er mere eftertragtede end

ejendomsmarked.

(

ikke-certificerede ejendomme, hvilket ulti

figur 8). Desuden er en stigende andel

figur 9).

mativt stiller nye krav til udviklerne.

12%

30%

54%

Q1 2022

n ikke af betydning

Figur 8: Investor Confidence Index

Figur 9: Investor Confidence Index

– Bæredygtighedsklassificering

– Præmie for bæredygtighedsklassificering

Overvejer du bæredygtighedsklassificering,

Er du villig til at betale en præmie for en høj

når du investerer i fast ejendom?

bæredygtighedsklassificering?

4% 4%

38%

50%

Q1 2021

12%

30%

54%

Q1 2022

52%

41%

The Cushman & Wakefield | RED 41% Investor Confidence Index

52%

Indekset følger 74 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er r epræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. 59%at gennemføre undersøgelsen på Ved halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

59% 48%

48%

Q1 2021

Q1 2022

Q1 2021

Nej

Ja, men ikke af betydning

Q1 2022

Ja, men vi har ikke en formel tilgang til det n vi har ikke en formel tilgang til det

Ja, det er en del af vores formaliserede krav t er en del af vores formaliserede krav

18 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Kilde: Cushman & Wakefield | RED Kilde: Cushman & Wakefield | RED

ÅRSOVERBLIK BOLIG

WILLIAM KANTA William Kanta har siden 2019 været CEO i BoStad. William Kanta er uddannet advokat fra Københavns Universitet og har tidligere været adm. direktør i Catella og CEO i NRE og startede karrieren med næsten 10 år som advokat hos Kromann Reumert.

KONTOR

BoStad er et af Danmarks førende boligsel skaber med ca. 1.750 lejeboliger fordelt i og omkring 12 regionale vækstbyer på Sjælland, Fyn og i Jylland.

Hvad er jeres ESG-strategi, og hvordan

Hvilke faktorer driver jeres

Hvordan forventer du, at markedet

mener du, at I med denne strategi

valg af ESG-strategi?

for bæredygtige investeringer

differentierer jer fra jeres konkurrenter?

vil udvikle sig fremadrettet?

LOGISTIK

BOSTAD Q&A BoStad har startet sin ESG-rejse ud fra en BoStads DNA står på to ambitioner: At til

erkendelse af, at bygninger har en meget

Markedet for investeringer i bæredygtige

byde kvalitetsboliger til mennesker med

stor betydning for vores klima og miljø.

ejendomme vil kun vokse. Spørgsmålet er

Bygninger står for op imod 40% af Dan

rede masser af opmærksomhed, incitamen

med stærke købstæder. De to ting adskiller

marks samlede energiforbrug – og mere end

ter og efterspørgsel i markedet, herunder fra

os fra andre ejendomsselskaber. Vi bygger

en tredjedel af vores affald. Som ansvarligt

investorer og finansieringskilder. EU’s kom

derfor også som det ene vores ESG-strategi

ejendomsselskab ønsker vi derfor at bidrage

mende taksonomi vil sætte yderligere blus

op om de to elementer.

med vores del til den grønne omstilling i

under udviklingen – som en ny gylden stan

sektoren.

dard for, hvornår en ejendomsinvestering

Fokus vil fortsat være på at styrke udbuddet

er bæredygtig eller ej. En undersøgelse

af kvalitetsboliger til de mange med almin

Men vi oplever også, at investorerne i sti

blandt 93 europæiske institutionelle investo

delige indkomster uden for de store byer,

gende grad ønsker at investere bæredygtigt.

rer her fra 2021 bekræfter tendensen, men

men f.eks. også at bidrage til, at de, der ikke

De kan se, at bæredygtige ejendomme både

viser også, at der er udfordringer, der brem

har et hjem, får hjælp. Som det andet hoved

bidrager til den grønne omstilling og giver

ser udviklingen. En af dem handler netop om,

fokus i vores ESG-strategi vil vi sikre, at de

god mening økonomisk med et relativt solidt

at der lige nu mangler fælles standarder på

nybyggerier, som vi erhverver, lever op til

og sikkert afkast. Bæredygtige bygninger

en række områder, f.eks. for datahåndtering.

den højeste standard, nemlig DGNB Guld.

er lettere at omsætte og derfor mere frem

I det hele udgør data en stor og kompleks

Dvs. at de nybyggerier, vi køber, er guld-

tidssikrede – og den tendens vil kun tage til

udfordring, dvs. at skaffe valide data af høj

certificerede – og at de seneste nybygge

i styrke.

kvalitet. Den udfordring genkender vi, men vi

rier, vi har købt, skal blive guld-certificerede

har også givet os i kast med den.

i driften. Fortsættes på næste side Årsoverblik | 19

RETAIL

alene hvor meget og hvor hurtigt. Der er alle

at udvikle et regionalt balanceret Danmark

HOTEL

almindelige indkomster – og at være med til

Fortsat fra forrige side

REALKREDIT DANMARK Q&A Hvordan ser du, at det stigende fokus på

Hvilke faktorer driver

ESG påvirker markedet for finansiering

ændringerne på markedet?

af investeringsejendomme i dag? Det er vanskeligt at udpege en specifik dri Indenfor de seneste par år har vi oplevet et

ver, for fokus på ESG er en megatrend, som

betydeligt øget fokus fra de største danske

kommer til at berøre alle virksomheder og os

og internationale investorer på ESG. De stil

alle sammen – og i det lys er det jo blot sund

ler meget ofte krav til, at ejendommene er

fornuft for både investor og långiver at for

certificerede, når de foretager nye investe

holde sig til ESG og integrere det i sin forret

ringer. Tilsvarende udvikling er i gang hos

ning. Den omstilling er vi i Danske Bank og

banker og realkreditinstitutter.

Realkredit Danmark også i fuld gang med – både i forhold til vores forretning, men også

I efteråret 2021 blev en ny EU taksonomi

som sparringspartner for vores kunder.

introduceret for en række forskellige aktivi teter og aktiver, herunder ejendomme. Taks-

Det er jo nyt land for både vores kunder og

onomien definerer, hvad der er grønt og

os, men jeg er helt sikker på, at fremtidens

bæredygtigt og dermed bl.a. også hvad der

vindere findes blandt de virksomheder, der

kan finansieres med et grønt lån. Der stil

bedst lykkes med at integrere ESG – og det

les fremadrettet også krav til, at banker og

vil nok også gælde både ejendomsinvestorer

realkreditinstitutter kan opgøre, hvorvidt de

og banker/realkreditinstitutter.

aktiver, som de har finansieret, er grønne eller ej iht. taksonomien. Endvidere stilles der også krav til, at ESG bliver en del af kre ditvurderingen, når der skal tages stilling til nye kreditanmodninger. Vil der i fremtiden være store forskelle i de vilkår I tilbyder investorer, der søger finansiering til grønne vs. konventionelle ejendomme?

BJARNE JØRGENSEN Bjarne Jørgensen er vicedirektør og

Med de førnævnte tiltag er der vist ingen

chef for Storkunder E jendomme i Real

tvivl om, at EU-landene vil regulere kredit

kredit Danmark/Danske Bank. Bjarne

givningen i banker og realkreditinstitutter,

J ørgensen har været ansat i en af for

således at det bliver lettere at finansiere en

løberne til Danske Bank siden 1979 og

grøn ejendom. Hvor hurtigt den udvikling

har siden 2007 arbejdet specifikt med

går er naturligvis svært at spå om, men det

ejendomme.

er min overbevisning, at vi allerede i løbet af nogle få år kan komme til at se forskelle

Realkredit Danmark, som er ejet af

i mulighederne for finansiering af grønne

Danske Bank, er et af Danmarks stør

vs. konventionelle ejendomme. Forskellene

ste realkreditinstitutter, som udbyder

vil bestå af både prisen for lånet, afdrags

realkreditlån til finansiering af ejen

profilen og belåningsgrad.

domme til både private kunder og erhvervskunder.

På den lange bane forventer jeg, at det kan blive vanskeligere at belåne konventionelle ejendomme udenfor taksonomien.

20 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK BOLIG KONTOR LOGISTIK Det er jo nyt land for både vores kunder og os, men jeg er helt sikker på, at fremtidens vindere findes blandt de virksomheder, der bedst lykkes med at integrere ESG – og det vil nok også gælde både ejendomsinvestorer

Bjarne Jørgensen, vicedirektør i

HOTEL

Realkredit Danmark/Danske Bank

RETAIL

og banker/realkreditinstitutter.”

Årsoverblik | 21

ET OVERBLIK OVER DE NORDISKE MARKEDER De nordiske lande er i høj grad sammenlig

er stabile forventninger til lejeniveauet i

nelige, men der er fortsat store forskelle på

Norge og Sverige, er der forventninger om

prime leje- og afkastniveauerne på tværs af

lejestigninger og nedadgående afkastkrav i

landene og segmenterne.

Danmark, hvor priserne aktuelt er lavest.

BOLIGAFKASTET BEVÆGER

LOGISTIKMARKEDERNE ER

SIG UNDER 3,00%

STABILISERET, MEN IKKE I DANMARK

Det norske boligmarked er både det marked,

De aktuelle leje- og afkastniveauer, samt for

hvor lejeniveauet er højest, og afkastniveauet

ventningerne hertil, indikerer, at udviklin

er lavest, hvorfor de norske boligejendomme

gen af det danske logistikmarked fortsat er

er de dyreste i Norden. Men hvor der i Norge

bagud ift. de øvrige nordiske lande. Mens for

er stabile forventninger til både lejen og

ventninger er stabile både i Finland, Norge

afkastet, er der forventninger om et nedad

og Sverige, forventes lejen at stige i Danmark.

gående pres på afkastet i både Danmark, Finland og Sverige. Dette indikerer, at marke

INGEN ÆNDRINGER PÅ RETAILMARKEDET

derne vil nærme sig hinanden i fremtiden.

Uagtet at de nordiske retailmarkeder er kendetegnet ved meget forskellige leje- og

STABILE KONTORAFKAST I HELE NORDEN

afkastniveauer, er der stabile forventninger til

De seneste år har været kendetegnet

markedet i alle de fire nordiske lande (udover

ved nedadgående afkastkrav til kontor

lejeniveauet i Danmark). Dette betyder, at

ejendomme på tværs af Norden. Forvent

mens de danske retailejendomme forventes

ningerne om stabile afkast indikerer dog,

at fortsætte med at være de dyreste i Nor

at afkastkravene har nået de passende

den, forventes de finske ejendomme at fort

niveauer ift. risikoen i segmentet. Mens der

sætte med at være de billigste.

BOLIG PRIME LEJE Nuværende (€ pr. m² pr. år)

Forventning

PRIME AFKAST Nuværende

DANMARK

296

3,00 %

FINLAND

328*

3,00 %

NORGE

360

2,50 %

SVERIGE

242

2,55 %

22 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Forventning

ÅRSOVERBLIK BOLIG

KONTOR Forventning

Nuværende

DANMARK

201

3,25 %

FINLAND

465*

3,00 %

NORGE

480

3,25 %

SVERIGE

784

3,15 %

Forventning

LOGISTIK PRIME LEJE Nuværende (€ pr. m² pr. år)

Nuværende 4,00 %

114*

3,80 %

NORGE

134

4,00 %

3,40 %

SVERIGE

RETAIL

FINLAND

Forventning

RETAIL PRIME LEJE Nuværende (€ pr. m² pr. år)

Forventning

PRIME AFKAST Nuværende

DANMARK

2.991

3,25 %

FINLAND

1.452*

4,40 %

NORGE

2.100

4,00 %

SVERIGE

1.912

3,40 %

Forventning

* Lejeniveauerne for Finland er bruttolejeniveauer (dvs. inkl. driftsudgifter). Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Årsoverblik | 23

HOTEL

DANMARK

Forventning

PRIME AFKAST

KONTOR

Nuværende (1 pr: m2 pr: år)

PRIME AFKAST

LOGISTIK

PRIME LEJE

FORVENTNINGER TIL 2022 DANMARK STÅR STÆRKT I EN

danske og udenlandske investorer fortsat

forventer, at værdien af deres porteføljer vil

INTERNATIONAL KONTEKST

har store summer kapital akkumuleret, som

stige. Denne værdistigning forventer stør

En ekspansiv finanspolitik, et godt udgangs

er allokeret til investering i ejendomme, for

stedelen af investorerne vil komme fra fal

punkt med en økonomi i balance, omfat

venter vi fortsat at se en høj efterspørg

dende afkastkrav (66%), lejestigninger (43%)

tende hjælpepakker og kompensations

sel efter danske erhvervsejendomme i 2022.

og en faldende tomgang (39%).

ordninger samt et fleksibelt arbejdsmarked

Denne forventning understøttes af vores

betød, at Danmark klarede sig godt igennem

forventningsundersøgelse, som viser, at ca.

Adspurgt til hvilket segment investorerne

coronakrisen. Danmark er derfor fortsat en af

tre ud af fire investorer fortsat forventer at

forventer vil klare sig bedst i løbet af de

de mest stabile og solide økonomier i Europa

øge deres portefølje i løbet af de kommende

kommende seks måneder, svarer næsten

med lav statsgæld og overskud på betalings

seks måneder (

halvdelen af investorerne boligejendomme

balancen (

figur 11).

figur 10). Danmarks politiske

(

figur 13). De resterende investorer er

stabilitet og lave korruption sikrer desuden

Vi forventer dog ikke, at aktiviteten vil blive

mere eller mindre ligeligt fordelt mellem

investorerne en lav risiko ved at investere i

så høj, at transaktionsvolumen allerede i

at tro mest på logistik-, kontor- og retail

Danmark.

2022 slår rekorden fra 2021.

ejendomme. Denne fordeling vidner om, at

HØJ AKTIVITET I 2022, MEN

FORTSATTE VÆRDISTIGNINGER

største ejendomssegment, men fordelingen

INGEN NY REKORD

Investorernes optimisme til deres ejendom

vidner også om, at 2022 kan blive året, hvor

Baseret på den fortsat stærke danske øko

sporteføljer er mere eller mindre uændrede

strøgejendomme igen bliver handlet.

nomi, politisk stabilitet, Danmarks effek

fra 2021 (

tive realkreditsystem og det faktum, at både

sat ca. to-tredjedele af investorerne, som

boligsegmentet igen i 2022 vil blive det klart

figur 12). Der er således fort

Fortsættes på næste side

Figur 10: Statsgæld vs. offentiligt overskud (gns. Q3 2018 - Q2 2021)

200%

Grækenland

STATSGÆLD (% AF BNP)

175% 150%

Italien Portugal

125% Frankrig

100%

Spanien

75%

Belgien

Ungarn

Østrig Slovenien

Kroatien Finland Polen

50%

Tyskland Irland Holland

Rumænien

Sverige

25%

DANMARK Luxembourg

0% -8%

-6%

Kilde: Eurostat

24 | RED – Danish Investment Atlas 2022

-4%

-2%

OFFENTLIGT OVERSKUD/UNDERSKUD (% AF BNP)

Figur 12: Investor Confidence Index – Porteføljeværdi

Hvad er din målsætning med hensyn til størrelsen af din

Hvordan ser du, at værdien af din portefølje vil udvikle sig i

portefølje i forhold til køb/salg i løbet af de kommende seks

løbet af de kommende seks måneder?

ÅRSOVERBLIK

Figur 11: Investor Confidence Index – Porteføljestørrelse

måneder? Stigende

Stigende: mere opkøb end salg

Uændret

Uændret: lige så meget salg som opkøb

15%

13%

Q1 2021

Q1 2022

Faldende: mere salg end opkøb

67%

BOLIG

76%

68%

29%

33%

3% Q1 2021

KONTOR

80%

Faldende

Q1 2022

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Figur 13: Investor Confidence Index – Segment med det bedste potentiale

LOGISTIK

Hvilket segment anser du for at have det bedste potentiale til at klare sig godt i løbet af de kommende seks måneder? 49%

50%

46%

40% 36%

RETAIL

30%

20% 13%

12%

14%

10% 4%

0% Bolig

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Industri

Logistik

Kontor Q1 2021

Retail

Hotel

Q1 2022

HOTEL

Årsoverblik | 25

Fortsat fra forrige side.

LÅNEVILLIGHEDEN KAN BREMSE

EN HØJ INFLATION ER ALT

igen vælger at hæve renten, vil det gøre

AKTIVITETEN

ANDET LIGE GODT

det dyrere for investorerne at finansiere

I 2022 nærmer vi os, at de nye regler om

I 2022 forventes høje energipriser, forsy

deres investeringer i fast ejendom, hvilket vil

lagerbeskatning af ejendomme og det nye

ningsproblemer, huslejestigninger og løn

bremse investeringsaktiviteten.

ejendomsskattesystem forventeligt træ

stigninger på arbejdsmarkedet at medføre

der i kraft, hvilket forventes at få indvirk

en inflation på omkring 2,4%, hvilket er den

Spørger man ind til investorernes forvent

ning på ejendomsmarkedet. Ligeledes kan

højeste inflation i mange år. Alt andet lige

ninger til deres fremtidige finansieringsvilkår,

eventuelle ændringer i finansieringsinstitut

er en høj inflation positivt for ejendoms

er de mindre optimistiske end tidligere. Mens

ternes lånevillighed, inflationen og renten

ejerne. Dette skyldes, at erhvervsejen

der ved vores forventningsundersøgelse fra

blive afgørende for investeringsaktiviteten

domme, modsat aktier og obligationer,

Q1 2021 alene var 4% af investorerne, som

fremadrettet.

anses som værende inflationssikrede akti

forventede forværrede finansieringsvilkår,

ver, idet lejeindtægterne sædvanligvis bliver

er der nu 31%, som forventer forværrede

I de seneste år har bankernes og realkre

reguleret med inflationen. Under forudsæt

finansieringsvilkår (

ditinstitutternes lånevillighed til de mest

ning af at afkastkravene forbliver uændrede,

sikre ejendomme bidraget til et nedad

vil erhvervsejendomme derfor stige i værdi i

Hvordan renten udvikler sig, er altså afgø

gående pres på afkastniveauerne. Ultimo

takt med inflationen.

rende for investeringsaktiviteten i 2022.

2021 var der dog flere finansieringsinstitut

figur 14).

Danske Banks cheføkonom, Las Olsen, kom

ter, som begyndte at stramme op. En stram

RENTEN FORVENTES AT FORBLIVE LAV

mer her med sit bud på, hvordan renten

mere udlånspolitik i form af lavere belåning,

Der er dog et stort forbehold til konklu

vil udvikle sig, og hvordan det vil påvirke

udbyttebegrænsninger og lignende tiltag vil

sionen om, at en høj inflation er godt for

ejendomsmarkedet.

reducere investorernes adgang til fremmed

ejendomsmarkedet. Tidligere har vi set, at

kapital og dermed påvirke afkastet på egen

i perioder med høj inflation, har National

kapitalen, hvilket er en væsentlig faktor for

banken hævet renten for at holde inflatio

særligt de udenlandske investorer.

nen under kontrol. Såfremt Nationalbanken

Figur 14: Investor Confidence Index – Finansieringsvilkår Hvordan ser du fremtidsudsigterne for din finansiering ser ud sammenlignet med din nuværende finansiering? (Med hensyn til finansiering af nye opkøb eller refinansiering af dine eksisterende ejendomme)

Forbedrede Forbedrede vilkår Forbedrede vilkår vilkår 25%

25%

21%

UændredeUændrede vilkår Uændrede vilkår vilkår Forværrede Forværrede vilkår Forværrede vilkår vilkår

71%

Q1 2021 Q1 2021

48%

31%

71%

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 74 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er r epræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

4% Q1 2021

Q1 2022 Q1 2022

26 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Q1 2022

Kilde: Cushman Kilde:&Cushman Wakefield Kilde: & |Wakefield Cushman RED &| RED Wakefield | RED

ÅRSOVERBLIK BOLIG KONTOR LOGISTIK

DANSKE BANK Q&A Hvordan forventer I, at renten

Hvad er jeres syn på, hvordan

LAS OLSEN

vil udvikle sig i 2022?

udviklingen i inflationen og renten

Las Olsen er cheføkonom i D anske

vil påvirke ejendomsmarkedet?

Bank. Las Olsen har været i Danske Bank siden 2007 og har en kandidat

lig renteforhøjelse i 2022. ECB har temme

Højere lange renter er i sig selv negativt for

grad i Økonomi fra Københavns

lig klart signaleret, at det ikke er på dags

ejendomsmarkedet, men vi ser nu allige

Universitet.

ordenen, selv om inflationen lige nu er

vel ganske positivt på det. Dansk økonomi

markant højere end målsætningen. Men

kører på fuld kapacitet, og selv om væksten

Danske Bank er en nordisk bank med

dels er inflationen i høj grad drevet af pris

bliver en hel del lavere, er niveauet af akti

hovedsæde i Danmark. Banken, som

stigninger på energi, der ikke bliver ved, og

vitet i økonomien meget højt. Hvis inflatio

er den største i Danmark, har kunder

dels har ECB de sidste ti år ligget en hel del

nen bider sig mere fast i Europa og sender

i 10 lande og rådgiver både privat- og

under målsætningen for inflation, så nu vil

renterne mere opad end vi forventer vil det

erhvervskunder samt institutionelle

man hellere skyde lidt for højt end lidt for

være negativt gennem den direkte effekt af

kunder.

lavt. De lange renter kan vi dog godt se stige

renten, men højere inflation, der ikke bare

i størrelsesordenen et halvt procentpoint,

skyldes energipriser, vil også betyde højere

så to-procents lån igen bliver aktuelle. ECB

potentiel indtjening fra ejendomme.

RETAIL

Vi tror ikke på, at der kommer en egent

vil neddrosle sine obligationsopkøb i løbet af året, og forventningerne om renteforhø jelser senere vil tage til, afhængigt af, om vi begynder at se bredere funderet inflation i

HOTEL

lønninger og priser i Europa.

Årsoverblik | 27

RED formidlede salget af en boligejendom beliggende på Nørre Søgade 7 ved Søerne i København på vegne af Kongeegen A/S.

28 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK

Top 5 transaktioner 2021

Highlight: Innovatøren, imitatoren og idioten

Forventninger til 2022

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

Geografisk fordeling

LOGISTIK

RETAIL

Volumen og investorer

HOTEL

BOLIG

Bolig | 29

BOLIG – VOLUMEN OG INVESTORER VOLUMEN STEG MED MERE

Omvendt har vi set, at de danske institutio

HEIMSTADEN OG KONCENTON DOMINERER

END 50% I 2021

nelle investorer har haft fokus på at træde

Heimstaden og Koncenton har begge bibe

Usikkerheder på ejendomsmarkedet med

tidligere ind i værdikæden for selv at udvikle

holdt deres positioner som hhv. den stør

førte høje forventninger til aktiviteten i

boligejendomme eller tilbyde finansierings

ste og næststørste investor i 2021 og der

boligsegmentet i 2021. Med en stigning i

modeller til udviklere mod køb af dele af

med også i hele perioden 2012-2021 (

aktiviteten på mere end 50% til en rekordhøj

bygningsmassen.

17 og

volumen på 65,8 mia. kr. og en andel på 55%

figur

figur 18). Heimstaden gennemførte

dog væsentligt færre handler end Koncen

af den samlede danske transaktionsvolumen

EJENDOMSFONDENE ER TILBAGE

ton, og det var således primært Heimsta

blev de høje forventninger til segmentet

Med en andel på 42% af den samlede volu

dens køb af Akelius’ og Selmers porteføl

indfriet (

men genvandt ejendomsfondene deres

jer til ca. 5,3 mia. kr. i alt, der medførte, at de

aktivitet i 2021 vidner om et marked, hvor

dominans på boligmarkedet (

bibeholdt pladsen som den mest aktive inve

investorernes kapital i høj grad blev investe

og det var således kun for en kort bemærk

stor i 2021. Med købet af BoStad porteføljen

ret i det mest foretrukne ejendomssegment.

ning, at investeringerne i 2020 var lige

(årets største transaktion) indtog AP Pen

ligt fordelt mellem ejendomsfonde og

sion pladsen som den fjerde største inve

ejendomsselskaber.

stor i 2021 – uagtet at de alene gennemførte

figur 16). Den høje investerings

UDENLANDSKE INVESTORER

figur 15),

IGEN DE MEST AKTIVE

denne ene boliginvestering.

Modsat billedet på det samlede dan

I 2021 stod de institutionelle investo

ske investeringsmarked var de udenland

rer og ejendomsselskaberne stort set for

Samlet set investerede årets fem største

ske investorer for andet år i træk domine

den samme andel af transaktionsvolumen

investorer 21,8 mia. kr. i boligejendomme,

rende på boligmarkedet, og i 2021 var der

i boligsegmentet, men mens ejendoms

hvilket svarer til ca. en-tredjedel af den sam

udenlandsk kapital bag 54% af investerin

selskabernes investeringer var fordelt på

lede transaktionsvolumen. Uagtet at flere

gerne i segmentet. Den udenlandske domi

259 handler, var de institutionelle investo

investorer på årets top fem liste er gen

nans kan tilskrives, at de udenlandske inve

rers investeringer alene fordelt på 41 hand

gangere fra sidste år, er dette en væsent

storer primært ønsker at investere i de

ler. Dette vidner om, at de institutionelle

lig lavere andel end i 2020, hvor de fem stør

mest sikre aktivklasser, og derfor har de

investorer primært efterspørger større

ste investorer stod for mere end halvdelen af

været villige til at acceptere et lavere afkast

ejendomsporteføljer, hvorimod ejendoms

den samlede transaktionsvolumen.

end de danske investorer for eksisterende

selskabernes investeringsstrategi i højere

ejendomme og projekter under opførsel.

grad er rettet mod enkeltstående aktiver.

Figur 15: Bolig – Investortype fordeling 2021

BOLIG VOLUMEN I ALT

65,8 MIA. KR.

Kilde: ReData

30 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Ejendomsfonde 42% Institutionelle investorer 23% Ejendomsselskaber 21% Private investorer 10% Øvrige 4%

ÅRSOVERBLIK

Figur 16: Bolig – Transaktionsvolumen 2012-2021

65,8

BOLIG

46%

50 42,5 37,7 28,8

30 21,0 20 10,6

10,5

84%

63%

55%

37%

45%

2013

2014

0 2012

48%

59%

62%

41% 26,8

54%

65% 59%

59% 52%

38% 2015

41%

2016 Danske

Kilde: ReData

35% 2017

2018

2019

2020

KONTOR

11,3 10

41%

35,1

2021

Udenlandske

Figur 17: Bolig – Top 5 investorer 2021 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

Antal transaktioner

Heimstaden

6.174

Koncenton

5.096

Catella

3.958

AP Pension

3.300

Niam

3.250

LOGISTIK

MIA. KR.

RETAIL

Kilde: ReData

Figur 18: Bolig – Top 5 investorer 2012-2021 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

Antal transaktioner

Heimstaden

42.879

Koncenton

16.876

Niam

13.140

Patrizia

10.418

Core Bolig

8.902

HOTEL

Kilde: ReData

Bolig | 31

65,8

36%

8,6

MIA. KR.

STORKØBENHAVN

100%

Danske 40%

MIA. KR.

Udenlandske 60%

13%

BOLIG – 6,6 GEOGRAFISK FORDELING 8,6 AARHUS STORKØBENHAVN Danske 76% Danske 40% Udenlandske 24% Udenlandske 60%

MIA. KR. MIA. KR.

10% 13%

5,8

ØVRIGE SJÆLLAND Danske 83%

MIA. KR.

Udenlandske 17%

AALBORG ØVRIGE SJÆLLAND Danske 98% Danske 83% Udenlandske 2% Udenlandske 17%

0,5 5,8 MIA. KR. MIA. KR.

1% 9%

3,9

FYN

23,4

ØVRIGE JYLLAND FYN Danske 46% Danske 54% Udenlandske 54% Udenlandske 46%

17,0 3,9 26% 6%

MIA. KR.

10%

AARHUS

6,6

Danske 76%

MIA. KR.

0,5

Danske 83%

MIA. KR.

26%

FYN

3,9 MIA. KR.

Danske 46% 6% Udenlandske 54%

5,8 9%

3,9 MIA. KR.

6,6 MIA. KR.

10%

AARHUS 6%

1%2022 32 | RED – Danish Investment Atlas

MIA. KR.

13%

STORKØBENHAVN STORKØBENHAVN Danske 40% Danske 40% MIA. KR. Danske 40% Udenlandske 60% MIA. KR. 13% Udenlandske 60% Udenlandske 60% 13%

8,6 8,6

STORKØBENHAVN

FYN Danske 54% Udenlandske 46%

5,8 MIA. KR.

Udenlandske 24%

MIA. KR.

8,6

Danske 76%

6,6 0,5

Udenlandske 17%

KØBENHAVN

Udenlandske 54%

26%

Danske 83%

Udenlandske 46%

Danske 46%

MIA. KR.

ØVRIGE SJÆLLAND

Danske 54%

ØVRIGE JYLLAND

17,0

36%

BOLI VOLUMEN

100%

MIA. KR.

ØVRIGE JYLLAND

MIA. KR.

23,4 23,4

STORKØBENHAVN

Udenlandske 2%

23,4

KØBENHAVN KØBENHAVN KØBENHAVN Danske 29% Danske 29% MIA. KR. Danske 29% Udenlandske 71% MIA. KR. 36% Udenlandske 71% Udenlandske 71% 36%

MIA. K

Danske 98%

MIA. KR.

Udenlandske 60%

AARHUS

AALBORG

0,5 17,0

Danske 40%

Udenlandske 17%

Danske 98% 9% Udenlandske 2%

8,6

ØVRIGE SJÆLLAND 13%

5,8

MIA. KR.

STORKØBENHAVN

MIA. KR.

AALBORG

Udenlan

100%

Udenlandske 24%

10%

Danske 4

MIA. KR.

Udenlandske 60%

Danske 76% 13% Udenlandske 24%

MIA. KR.

Udenlandske 71%

Danske 40%

AARHUS

Udenlandske 54%

65,8

Danske 29%

STORKØBENHAVN 36%

Danske 46%

BOLIG VOLUMEN I ALT

100%

KØBENHAVN

MIA. KR.

8,6

MIA. KR.

AALBORG

23,4

MIA. KR. MIA. KR.

6,6

Udenlandske 71%

Danske 54% 36% Udenlandske 46%

65,8

Danske 29%

MIA. KR.

BOLIG VOLUMEN I ALT

KØBENHAVN

AALBORG10% Danske 98% Udenlandske 2%

ØVRIGE SJÆLLAND SJÆLLAND ØVRIGE SJÆLLAND ØVRIGE Danske 83% Danske 83% MIA. KR. Danske 83% Udenlandske 17% MIA. 9%KR. Udenlandske 17% Udenlandske 17% 9%

5,8 5,8

AARHUS Danske 76% Udenlandske 24%

3,9 MIA. KR.

FYN FYN Danske 54% Danske 54% MIA. KR. Danske 54% Kilde: ReData 46% Udenlandske MIA. 6%KR. Udenlandske 46% Udenlandske 46% 6%

FYN

3,9 3,9

les også i den geografiske fordeling, idet der har været en stigning

Figur 19: Geografisk fordeling (mia. kr.)

i investeringsaktiviteten i samtlige af de geografiske områder i de

OMRÅDE

seneste tre år (

København

figur 20).

2020

2021

13,0

23,4

Storkøbenhavn

7,7

8,6

Øvrige Sjælland

5,8

Fyn

1,8

3,9

Aarhus

4,5

6,6

Aalborg

0,6

0,5

men og en lav illikviditetsrisiko. Modsat har de danske investorer,

Øvrige Jylland

9,1

17,0

som eksempelvis Koncenton og AP Pension, et større kendskab til

I alt

42,5

65,8

Uagtet en stigende investorefterspørgsel efter ejendomme i lan dets regionale vækstbyer udgør næsten halvdelen af transaktio nerne i boligsegmentet dog fortsat ejendomme i København og Storkøbenhavn. De udenlandske investorer er dominerende i København, hvilket skyldes, at de primært efterspørger projekter med en stor volu

ÆNDRING

ÅRSOVERBLIK

De seneste års stigende efterspørgsel efter boligejendomme afspej

BOLIG

UDENLANDSKE INVESTORER SØGER MOD KØBENHAVN

det danske marked og ikke samme krav til transaktionernes stør relser, hvorfor de, grundet den store konkurrence om de køben havnske ejendomme, i højere grad er villige til at investere udenfor Hovedstaden. Dermed ikke sagt at de udenlandske investorer alene er villige til at investere i København. Sidste år så vi, at også større porteføljer med

KONTOR

ejendomme i Jylland og på Fyn tiltrak udenlandsk kapital. Eksem pelvis investerede både Heimstaden, Catella, Niam og Axer Eiendom milliarder i porteføljer med boligudlejningsejendomme beliggende på tværs af landet.

LOGISTIK

Figur 20: Bolig – Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2019-2021

29%

56%

RETAIL

36% 39%

71% 36% 33%

5 64%

61% 82%

67%

40%

60%

0 2019

2020

2021

KØBENHAVN Kilde: ReData

2019

2020

2021

STORKØBENHAVN Danske

86% 76% 65%

79%

35%

21%

24%

2020

2021

2019

AARHUS

44% 64%

14% 2019

2020

2021

RESTEN AF DANMARK

Udenlandske

HOTEL

MIA. KR.

Bolig | 33

BOLIG – TOP 5 TRANSAKTIONER 2021 Foto: Bostad

1. BOSTAD PORTEFØLJE

Est. pris (kr.)

Køber

3.300.000.000

AP Pension & BankInvest

nen BoStad med deres ejendomsportefølje på over 70 ejendomme af

Bruttoareal (m²)

Sælger

Castlelake. BoStads medarbejdere følger med over til Thylander, som

163.000

Castlelake

Årets største transaktion indenfor boligsegmentet blev gennemført i december, da AP Pension og BankInvest købte ejendomskoncer

fremadrettet skal forvalte ejendommene.

Foto: Heimstaden

2. AKELIUS PORTEFØLJE Heimstaden gennemførte i 2021 den største nordiske ejendomshan del nogensinde, da de købte en portefølje med 599 ejendomme for delt på de største byer i Danmark, Sverige og Tyskland for ca. 68 mia. kr. I porteføljen indgik 18 danske boligejendomme, som er belig gende i København og på Frederiksberg. De 18 ejendomme har et samlet areal på 100.302 m² fordelt på 1.093 lejeboliger, ca. 6.000 m² erhvervslejemål og 205 parkeringspladser.

34 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Est. pris (kr.)

Køber

2.829.000.000

Heimstaden

Bruttoareal (m²)

Sælger

100.302

Akelius

ÅRSOVERBLIK på i alt 128.427 m² af et investorkonsortium repræsenteret ved Sel mer. Mens 18 af ejendommene er eksisterende ejendomme med i alt 680 boliger, er de resterende 16 ejendomme med i alt 793 boliger ved at blive opført og forventes afleveret indenfor to år. Ejendommene er primært rækkehuse beliggende i og omkring de større jyske vækst byer og på Fyn.

Pris (kr.)

Køber

2.500.000.000

Heimstaden

Bruttoareal (m²)

Sælger

128.427

Selmer

Foto: Google Maps

4. FORMUEPLEJE PORTEFØLJE Tyske Catella Residential Investment Management købte i 2021 en portefølje med 11 boligejendomme med i alt 636 boliger og syv erhvervslejemål af den danske kapitalforvalter Formuepleje. Fire af ejendommene er beliggende på Sjælland (tre i København og en i

BOLIG

I august 2021 købte Heimstaden en portefølje med 34 ejendomme

KONTOR

Foto: Selmer Gruppen

3. SELMER PORTEFØLJE

Greve) og syv af ejendommene er beliggende i Jylland (fire i Aarhus,

Køber

1.939.000.000

Catella Residential Investment Management

Bruttoareal (m²)

Sælger

42.000

Formuepleje

Foto: Axer Ejendom

5. GØDSTRUP PROJEKT Det norske ejendomsselskab Axer Eiendom gjorde sin entre i Dan mark i efteråret 2021 med opkøbet af et turnkey projekt med 1.500 boliger, som opføres i Gødstrup nær Herning ved det nye supersyge hus. Boligerne forventes at stå færdige i efteråret 2024, og de vil som

RETAIL

Pris (kr.)

LOGISTIK

en i Tilst, én i Højbjerg og én i Skødstrup).

minimum have en DGNB Guld certificering, men der stiles mod en

Pris (kr.)

Køber

1.920.000.000

Axer Eiendom

Bruttoareal (m²)

Sælger

N/A

Lopa Holding

HOTEL

DGNB Platin certificering.

Bolig | 35

INNOVATØREN, IMITATOREN OG IDIOTEN HVORDAN ALLE GODE IDÉER GÅR GALT

gjort. Sidst kommer idioterne, der hopper

segmenter (

I et interview i 2008 gav Warren Buffett,

med på vognen i et alt for sent forsøg på at

par år var der stadig en begrænset investor

som bliver betragtet som en af de mest suc

tjene penge på, hvad alle andre gør.

efterspørgsel, hvorfor både kvadratmeter

cesfulde investorer i verden, sit bud på hvor

figur 22). I de efterfølgende

priserne, afkastet og transaktionsvolumen

for vi havnede i finanskrisen. I interviewet

INNOVATØRERNE I BOLIGSEGMENTET

blev Warren Buffett spurgt, om alle de kloge

STARTEDE I 2012

mennesker ikke skulle have vidst bedre end

Henset til udviklingen i transaktionsvolumen

IMITATORERNE NÅEDE MED PÅ BØLGEN

at fortsætte med at investere i subprime lån.

og afkastkravet på nye boligejendomme skal

I 2015 og 2016 begyndte endnu flere inve

Warren Buffett svarede, at det skulle de,

investorerne i boligsegmentet til at overveje,

storer at få øjnene op for de afkast, som

men problemet var, at der er en naturlig pro

hvor i boligsegmentets cyklus vi er nået til

innovatørerne (konkurrenterne) kunne gene

gression i, hvordan gode idéer går galt i alle

(

rere på deres investeringer i nye boligejen

figur 21).

forretningscyklusser.

på boligmarkedet lå nogenlunde stabilt.

domme. De investorer, som fortsat ikke Ser man på boligmarkedet i 2012 lå afkastet

havde investeret i boligejendomme, eller

Han kaldte denne naturlige progression for

på omkring 4,50%, og de første investorer,

som kun havde en begrænset ekspone

”de tre I’er”. Først kommer innovatørerne,

altså innovatørerne, så derfor en mulighed

ring i boligsegmentet, begyndte derfor at

som ser muligheder, som andre ikke gør, og

for at generere relativt høje risikojusterede

blive utilfredse med de afkast, de kunne

som skaber ægte værdi. Så kommer imitato

afkast ved investering i boligejendomme

generere på deres investeringer i de øvrige

rerne, som kopierer, hvad innovatørerne har

sammenholdt med investeringer i de øvrige

segmenter.

Figur 21: Ejendomsmarkedets cyklus

1 Lav transaktionsvolumen lav likviditet og få investorer

TRANSAKTIONSVOLUMEN

6 Imitatorer køber op

2 Øget likviditet i markedet og højere transaktionsvolumen

3 Efterspørgsel stiger priserne stiger og afkast falder 4 Imitatorer følger trop stigende priser medfører villige sælgere

Innovatører køber op

5 Markedet topper prismæssigt risikojusteret afkast er lavt i forhold til

alternativer

6 Mismatch mellem køber og sælgers forventninger markedet bremser og volumen falder

TID

36 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK Figur 22: Bolig – Transaktionsvolumen & afkastniveau 2012-2021

3,00%*

BOLIG

AFKAST

4,00–3,75%*

KONTOR

MIA. KR.

3,50–3,25%*

AFKAST

4,50–4,25%*

0 2014

Kilde: ReData

2015

2016

2017

2018

Transaktionsvolumen

2019

2020

2021

*Prime afkast for boligejendomme (markedsleje)

Samtidig medfører ”den simple forventning

investorerne bevæget sig længere og læn

på afkastet – hvis ikke helt, så i nogen grad –

steori”, at investorerne altid forventer, at det

gere ud af risikokurven for at finde bolig

udtømt disse muligheder.

der skete i går også vil ske i morgen, så når

aktiverne. I dagens marked er afkastet på

boligsegmentet havde genereret høje afkast,

boligejendomme derfor helt nede på 3,00%

HVOR ER VI NÅET TIL I CYKLUSSEN?

forventede nye investorer også, at de kunne

for de bedste placeringer – og vi har endda

Spørgsmålet er derfor nu, om priserne

generere de samme høje afkast, hvis de også

set enkelte handler til afkast under 3,00%.

er kommet så højt op, at vi er i toppen af

begyndte at investere i boligejendomme. I

Dette betyder, at kvadratmeterpriserne i

cyklussen for nye boligejendomme, eller om

jagten på at generere afkast betød dette,

dagens marked er ca. 80% højere, end de

der fortsat er plads til yderligere prisstignin

at en række imitatorer trådte ind på bolig

var i 2012, da innovatørerne gik ind i marke

ger, før cyklussen på boligmarkedet er slut?

markedet. Som resultatet af den øgede

det. Eksempelvis blev PKA/TopDanmarks

investorefterspørgsel så vi et nedadgående

køb af Magretheholmen, Patrizias opkøb i

Det er ikke sikkert, at vi er ved enden af

pres på investorernes afkastkrav, og i 2016

Dr. Tværgade og Balders køb på Østerfælled

cyklussen endnu, men det er sikkert, at vi i

var afkastkravet derfor reduceret til 3,75%.

alle gjort i niveauet 24.000-25.000 kr. pr. m²

2022 ser ind i et marked, hvor det begyn

i 2012 og samme ejendomme handles i dag

der at være interessant at se på det risikoju

til 44.000-45.000 kr. pr. m².

sterede afkast, som kan genereres ved inve

MULIGHEDERNE FOR HØJE AFKAST ER UDTØMTE

LOGISTIK

2013

RETAIL

2012

stering i de øvrige ejendomssegmenter, som Så mens innovatørerne tilbage i 2012 gik

eksempelvis retailsegmentet, hvor afkastet i

det ført til en investorpræference for inve

ind i markedet, fordi de kunne se mulighe

de seneste år har været mere stabilt.

steringer i de mest sikre aktiver, og uag

derne i at generere relativt høje risikojuste

tet det efterhånden relativt lave afkast på

rede afkast, og imitatorerne i de efterføl

boligejendomme er investorefterspørgs

gende år fulgte med i jagten på de samme

len derfor fortsat med at stige. Samtidig har

afkast, har de seneste års nedadgående pres

HOTEL

I de seneste år har usikkerheder på marke

Bolig | 37

BOLIG – FORVENTNINGER TIL 2022 I de seneste år har usikkerheder på markedet ført til en markant efterspørgsel efter boligudlejnings ejendomme, hvilket har resulteret i et rekordlavt prime afkast. Denne udvikling har været understøttet af store prisstigninger på ejerboligmarkedet. I 2022 forventer vi fortsat at se et aktivt boligmarked, overordnet set forventer vi dog, at der kommer lidt mere ro på markedet. LEJEMARKEDET

mindre centrale boligområder, hvor der er et

DE SIKRESTE AKTIVER

stort udbud af nyopførte boliger. Denne for

BLIVER ENDNU DYRERE

DEN HØJE EFTERSPØRGSEL

ventning understøttes af vores forventnings

Såfremt finansieringsinstitutternes låne

FORTSÆTTER

undersøgelse, som viser, at mere end 60% af

villighed, inflationen og renten forbliver uæn

Selvom vi i de seneste år har set en høj byg

investorerne forventer stabile lejeniveauer i

dret, forventer vi i 2022, at prime afkastet for

geaktivitet, forventes et stort akkumuleret

både landets største byer og i provinserne

københavnske boligudlejningsejendomme vil

underudbud af lejeboliger samt prognoser

(

være under et nedadgående pres. Denne for

om en stor tilflytning af nye beboere at med føre en fortsat høj efterspørgsel efter lejebo

figur 24 og

figur 25).

INVESTERINGSMARKEDET

liger i København i 2022.

ventning er bl.a. baseret på, at investorerne fortsat har akkumuleret store summer kapi tal til investering i fast ejendom, hvor køben BANKERNES LÅNEVILLIGHED

havnske boligudlejningsejendomme fortsat

I 2022 forventer vi desuden, at de fortsat

BLIVER AFGØRENDE

anses som værende attraktive, da den fortsat

høje lejeniveauer for lejeboliger i Køben

En afgørende faktor for udviklingen i inve

høje efterspørgsel efter lejeboliger i Køben

havn vil medføre en afledt effekt i form af

storernes afkastkrav i 2022 er lånevilligheden

havn medfører en lav genudlejningsrisiko for

en stigende efterspørgsel efter lejeboliger i

hos finansieringsinstitutterne. I de seneste

investorerne.

omegnskommunerne.

år har investorerne i boligsegmentet kunnet drage fordel af, at finansieringsinstitutterne

Forventningen er desuden baseret på, at

MERE BEGRÆNSEDE LEJESTIGNINGER

har haft en stor lånevillighed til netop bolig

hvor investorerne tidligere krævede en rabat

Søgningen mod lejeboliger fremfor ejer

segmentet, hvilket har betydet, at der har

på 10-15% til priserne på ejerboligmarkedet,

boliger forstærkes fortsat af kombinationen

skullet bindes mindre egenkapital sammen

ser vi i dag, at stadig flere investorer i kam

af de restriktive udlånsregler, der blev ind

holdt med eksempelvis retailsegmentet, hvor

pen om at købe de mest attraktive boligud

ført af finanstilsynet i 2016 samt af de sene

lånevilligheden har været lavere.

lejningsejendomme er villige til at betale det

ste års massive prisstigninger på ejerbolig

samme og i nogle tilfælde mere end priserne

markedet. I 2022 forventer vi dog, særligt

Det er vanskeligt at forudsige, hvordan låne

i København, at se mere begrænsede stig

villigheden vil udvikle sig i 2022, men hvis

på ejerboligmarkedet.

ninger i priserne på ejerboligmarkedet ift.

finansieringsinstitutterne strammer op inden

EN BREMSE PÅ AFKASTPRESSET

tidligere år. Dette forventes at medføre en

for boligsegmentet, forventer vi at se en mere

I de seneste år har investorerne kunnet

afledt effekt på lejemarkedet i form af mere

flad udvikling i afkastkravet. Dette skyldes, at

drage fordel af, at lejeniveauerne er ste

begrænsede stigninger i lejeniveauerne, hvil

det kræver en høj gearing, hvis investorerne

get år efter år. Dette har betydet, at deres

ket særligt forventes at være gældende i de

skal holde deres IRR ved de lave afkast.

cash flow er steget, hvilket har bidraget til

Såfremt bankernes og realkreditinstitutternes lånevillighed, inflationen og renten forbliver uændret, forventer vi i 2022, at prime afkastet for københavnske boligudlejningsejendomme vil være under et nedadgående pres.” Kjeld Pedersen Partner i RED

38 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK det nedadgående pres på afkastkravet. I det

derfor sikre på, at vi igen i 2022 vil se en høj

flere lejere, som har råd til at bo i ejendom

kommende år forventer vi dog, at investo

investeringsaktivitet i boligsegmentet.

mene, hvilket reducerer investorernes gen

DE REGIONALE VÆKSTBYER

sat højere end i landets største og mest

det nedadgående pres på afkastkravet.

ER MERE HÅNDGRIBELIGE

eftertragtede byer. Der skal dog stadig være

Uagtet de seneste års afkastpres og for

I 2022 forventer vi desuden fortsat at se en

tale om projekter med en vis volumen for,

ventningerne om mere begrænsede leje

høj investorefterspørgsel efter boligejen

at særligt de udenlandske investorer er vil

stigninger, er investorerne dog fortsat opti

domme i regionale vækstbyer, idet disse

lige til at investere i disse ejendomme. Dette

mistiske omkring boligsegmentet og hele

ejendomme er mere håndgribelige for en

medfører naturligt, at vi forventer, at det pri

96% forventer fortsat at se faldende eller

række investorer. Dette skyldes b.la., at der

mært vil være de nye, større projekter og

uændrede afkast (

betales et lavere lejeniveau, hvorfor der er

porteføljer, der vil blive efterspurgt.

figur 23). Vi føler os

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 74 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Figur 23: Investor Confidence Index

BOLIG

udlejningsrisiko. Endvidere er afkastet fort

lejestigninger, hvilket forventes at reducere

KONTOR

rerne ser ind i et år med mere begrænsede

36%

– Afkast på boligejendomme afkastet for boligejendomme: Falde

60%

Forblive uændret 67%

Forblive uændretStige Stige

4% Q1 2021

Q1 2022

Figur 25: Investor Confidence Index

– Boligmarkedsleje (største byer)

– Boligmarkedsleje (provinserne)

I løbet af de kommende seks måneder vil markedslejen for

I løbet af de kommende seks måneder vil markedslejen

boliger i de største byer (København og Aarhus):

for boliger i provinserne:

Stige

RETAIL

Figur 24: Investor Confidence Index

Stige

Forblive uændret

Falde

26%

Stige

e uændret

29%

67%

61%

Forblive uændret Falde 7% Q1 2022

10% Q1 2022

Bolig | 39

HOTEL

Falde

30%

LOGISTIK

I løbet af de kommende seks måneder vil start

BOLIG – TRANSAKTIONER & NØGLETAL BOLIG – TOP 30 TRANSAKTIONER 2021 EJENDOM

MÅNED BRUTTOAREAL

PRIS (KR.)

KØBER

SÆLGER

Bostad Portefølje

Hele landet

August

163.000 m2

3.300.000.000

AP Pension & BankInvest

Castlelake

Akelius Portefølje

København

September

100.302 m2

2.829.000.000

Heimstaden

Akelius

Selmer Portefølje

Hele landet

August

128.427 m2

2.500.000.000

Heimstaden

Selmer

Formuepleje Portefølje

Hele landet

December

42.000 m2

1.939.000.000

Catella

Formuepleje

Gødstrup Projekt

Herning

Oktober

N/A

1.920.000.000

Axer Eiendom

Lopa Holding

Birch Portefølje

Hele landet

April

69.000 m2

1.500.000.000* Niam

Birch Ejendomme

Engvej 155

København S

April

23.230 m2

1.250.000.000

Gefion Group

TOGT Portefølje

Hele landet

November

46.000 m2

1.065.000.000* NREP

Coller Capital Portefølje

Copenhagen

Juni

26.262 m2

912.000.000

Triers & Gads Hus

København S

Juni

18.540 m2

900.000.000* Patrizia

Nobelholmen

København SV

December

18.042 m2

899.500.000

AXA Investment Managers

AP Pension

Nicolinehus, Nord

Aarhus

September

16.798 m2

825.000.000

Formuepleje

Bricks

Store Mølle Vej 5

København S

November

19.869 m2

800.000.000* PFA

P+

Studentbostäder

Harald Bidco (Fokus & KKR)

TOGT Coller Capital Sampension & Akademikerpension

The Residence CPH

København SV

Marts

16.956 m2

775.000.000* NREP

NRE

Poppelstykket 6

København SV

September

17.687 m2

752.000.000

Koncenton

Fortrolig

Ballerup

N/A

Encore+ Residhagen K/S Portefølje

København

Oktober

19.704 m2

686.000.000

Marmorbyen Øst

København Ø

Juni

13.969 m2

675.000.000* CBRE Global Investors

Patrizia

Milton Huse Portefølje

Hele landet

December

33.700 m2

667.000.000

Niam

Milton Huse

Gertrudehus

København S

Juli

13.646 m2

640.075.410

Orange Capital Partners

Sampension & Akademikerpension

Catella

Europa Capital

Fortrolig

Orange Capital Partners

700.000.000* Koncenton LaSalle Investment Management

Fortrolig P+

HI:LIFE

Aarhus

Juli

17.636 m2

630.000.000

Teglbakken

Hedehusene

August

18.799 m2

601.568.000* Orange Capital Partners

FB Gruppen

Dalum Papirfabrik

Odense SV

Juli

27.578 m2

577.000.000

Niam

MT Højgaard

Emmahus

København S

Juli

11.374 m2

552.924.589

Orange Capital Partners

Sampension & Akademikerpension

Fortrolig

Aarhus

N/A

Fortrolig

Mariendalsvej 55A

Frederiksberg

November

Den Grønne Fatning

Herlev

Finsensvej 69

29 30

546,000,000* Koncenton

Fortrolig

14.000 m2

520.000.000* Hines

REI Investment

Juni

15.463 m2

508.000.000

AXA Investment Managers

Elf Development

Frederiksberg

November

14.207 m2

505.000.000

PFA

P+

Ådalshuset

Åbyhøj

April

16.711 m2

477.040.000

Industriens Pension

KPC

Fortrolig

Odense

N/A

Fortrolig

* Estimeret pris

40 | RED – Danish Investment Atlas 2022

460.000.000* Koncenton

Fortrolig

shoppingcenteret Kronen og 118

LOGISTIK

KONTOR

BOLIG

boligenheder beliggende i Vanløse.

ÅRSOVERBLIK

RED formidlede salget af

OMRÅDE

LEJENIVEAU*

AFKASTNIVEAU**

København K

2.000 - 2.200

3,00% - 3,25%

København Ø, V & N

1.800 - 2.000

3,25% - 3,50%

København NV

1.500 - 1.700

3,75% - 4,00%

København S

1.700 - 1.900

3,25% - 3,50%

Frederiksberg

2.000 - 2.200

3,25% - 3,50%

Nordhavn

1.900 - 2.100

3,00% - 3,25%

Sydhavn

1.600 - 1.800

3,50% - 3,75%

Valby

1.700 - 1.900

3,25% - 3,50%

Vanløse

1.500 - 1.700

3,50% - 3,75%

RETAIL

BOLIG – PRIME LEJE- OG AFKASTNIVEAUER Q1 2022

HOTEL

* kr. pr. m² pr. år ** I tilfælde af selskabshandler vil det påvirke afkastet grundet udskudt skat Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Bolig | 41

RED bistår ATP Ejendomme med udlejningen af de prisvindende, karakteristiske kontor bygninger på Christiansbro i København.

42 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK

Top 5 transaktioner 2021

Highlight: Kontormarkedet i en nordisk kontekst

Forventninger til 2022

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

Geografisk fordeling

LOGISTIK

RETAIL

Volumen & investorer

HOTEL

BOLIG

KONTOR

Kontor | 43

KONTOR – VOLUMEN OG INVESTORER VOLUMEN ER TILBAGE PÅ

af det begrænsede udbud af prime ejen

på kontormarkedet. Markedet var således

ET NORMALT NIVEAU

domme. Dette resulterede i, at danske inve

kendetegnet ved, at de institutionelle inve

Mens vi i 2020 så et væsentligt fald i inve

storer stod bag 70% af de samlede investe

storer stod bag størstedelen af de store

steringerne i kontorejendomme, var inve

ringer i kontorejendomme i 2021, hvilket er

handler, hvorimod de øvrige investortyper

steringerne i 2021 tilbage på niveauet fra

den højeste andel siden 2015. Den samlede

stod bag størstedelen af de mindre handler.

2016-2019 (

vækst i kontorsegmentet i 2021 var således

figur 27). Uagtet at trans

aktionsvolumen steg med mere end 50%

primært drevet af, at de danske investorer

STORE ENKELTHANDLER DOMINERER

fra 2020 og dermed nåede 18,4 mia. kr.,

øgede deres investeringer væsentligt.

Med undtagelse af PensionDanmark var der

udgjorde kontorsegment dog alene 15% af

i 2021 en begrænset aktivitet blandt de inve

den samlede danske transaktionsvolumen.

DE INSTITUTIONELLE INVESTORER

storer, der historisk set har været blandt de

Denne relativt lave andel skyldes ikke, at

TAGER FORTSAT ANDELE

mest aktive investorer (

investorernes interesse er vendt mod andre

I det forgangne år stod institutionelle inve

betyder, at det kun er PensionDanmark,

ejendomssegmenter, men derimod et yderst

storer bag både den største og næststør

som både var blandt de mest aktive investo

begrænset udbud af de mest sikre aktiver,

ste transaktion på kontormarkedet, hvilket

rer i 2021 og samlet for perioden 2012-2021

som er prime kontorejendomme beliggende

bidrog til, at de institutionelle investo

(

i det centrale København.

rers andel af den samlede transaktionsvo

markedet i det forgangne år var domineret

lumen nåede hele 41% i 2021 (

af store enkeltstående handler, og fire ud af

figur 26).

figur 29). Dette

figur 28). Årsagen til dette er, at kontor

DANSKE INVESTORER UDGØR DEN

Dette betød, at de stod bag næsten dob

de fem mest aktive investorer (alle undtagen

HØJESTE ANDEL I SEKS ÅR

belt så mange af investeringerne i kontore

PensionDanmark) var derfor investorerne

Idet de udenlandske investorer primært

jendomme som ejendomsselskaberne og

bag de største transaktioner i segmentet.

efterspørger prime kontorejendomme med

tendensen fra de seneste år, hvor de institu

førte det begrænsede udbud, at væksten i

tionelle investorer har taget andele fra ejen

de udenlandske investorers aktivitetsniveau i

domsselskaberne, fortsatte således i 2021.

2021 var begrænset – uagtet at efterspørgs len forsat var høj. Modsat de udenlandske

Ser man på antallet af handler, er billedet

investorer er de danske investorer kende

dog et væsentligt andet, idet de institutio

tegnet ved at have en bredere efterspørgsel,

nelle investorer alene gennemførte 17 ud af

hvorfor de ikke i samme grad blev påvirket

de i alt 382 handler, der blev gennemført

Figur 26: Kontor – Investortype fordeling 2021

KONTOR VOLUMEN I ALT

18,4 MIA. KR.

Kilde: ReData

44 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Institutionelle investorer 41% Ejendomsselskaber 22% Øvrige 17% Private investorer 11% Ejendomsfonde 9%

ÅRSOVERBLIK

Figur 27: Kontor – Transaktionsvolumen 2012-2021

19,5 18,4

18,6

18,4

BOLIG

14,8

46%

MIA. KR.

59% 11,7

64%

12,1

67%

71%

60%

7,6 88%

5,3 93%

36%

29%

33%

40%

30%

2020

2021

KONTOR

54% 41%

92%

12%

0 2012

2013

2014

2015

2016 Danske

Kilde: ReData

2017

2018

2019

Udenlandske

Figur 28: Kontor – Top 5 investorer 2021 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

Antal transaktioner

KanAm Grund Group

1.597

PensionDanmark

1.084

Aviva

918

Genesta

778

Danica

750

LOGISTIK

70%

RETAIL

Kilde: ReData

Figur 29: Kontor – Top 5 investorer 2012-2021 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

Antal transaktioner

PensionDanmark

7.970

Niam

7.138

Jeudan

6.415

PFA Ejendomme

5.410

Klövern

4.386

HOTEL

Kilde: ReData

Kontor | 45

18,4 6,9 18,4 KONTOR – GEOGRAFISK FORDELING 38%

KONTOR MIA. KR. VOLUMEN I ALT

KØBENHAVN

MIA. KR.

38%

100%

Danske 42%

Danske 70%

Udenlandske 58%

Udenlandske 30%

4,8

STORKØBENHAVN

MIA. KR.

Danske 90%

100%

MIA. KR.

Udenlandske 10%

26%

4,8

STORKØBENHAVN Danske 90%

MIA. KR.

Udenlandske 10%

26%

ØVRIGE SJÆLLAND

1,5

Danske 82%

MIA. KR.

Udenlandske 18%

1,5

6,9 MIA. KR.

FYN

6,9 MIA. KR.

FYN

4,8

AARHUS Danske 99%

MIA. KR.

2,2 MIA. KR.

12%

1,5

Danske 82%

AARHUS

MIA. KR.

Danske 99% 8% Udenlandske 1%

Udenlandske 10%

AARHUS

1,5 MIA. KR.

MIA. KR.

Danske 73% 2% Udenlandske 27%

FYN

12%

AARHUS 2%

14%2022 46 | RED – Danish Investment Atlas

Udenlandske 18%

4,8 MIA. KR.

26%

STORKØBENHAVN STORKØBENHAVN STORKØBENHAVN Danske 90% Danske 90% MIA. KR.90% Danske Udenlandske 10% MIA. KR. 26% Udenlandske 10% Udenlandske 10% 26%

4,8 4,8

FYN Danske 100% Udenlandske 0%

Danske 99%

ØVRIGE JYLLAND 12% Danske 73% Udenlandske 27%

1,5 MIA. KR.

Udenlandske 1%

MIA. KR.

Danske 82%

KØBENHAVN

2,2 2,5

ØVRIGE SJÆLLAND

Udenlandske 0%

MIA. KR.

STORKØBENHAVN

Danske 100%

0,4 2,2

38%

6,9 6,9

KONT VOLUME

100

Udenlandske 27%

0,4

MIA. KR.

KØBENHAVN KØBENHAVN KØBENHAVN Danske 42% Danske 42% MIA. KR.42% Danske Udenlandske 58% MIA. KR. 38% Udenlandske 58% Udenlandske 58% 38%

MIA.

Danske 73%

ØVRIGE JYLLAND

6,9

Udenlandske 18%

ØVRIGE JYLLAND

14%

Danske 90%

ØVRIGE SJÆLLAND 26%

MIA. KR.

4,8 MIA. KR.

2,5 2,5

STORKØBENHAVN

Udenlandske 1%

12%

Udenlan

100%

Udenlandske 10%

Danske 100% 26% Udenlandske 0%

Danske 7

MIA. KR.

Danske 90%

MIA. KR.

2,2

Udenlandske 58%

STORKØBENHAVN 38%

Udenlandske 30%

18,4

Danske 42%

Udenlandske 0%

Danske 70%

KONTOR VOLUMEN I ALT

100%

KØBENHAVN

Danske 100%

MIA. KR.

AALBORG

0,4 0,4

Udenlandske 58%

Danske 82% 38% Udenlandske 18%

18,4

Danske 42%

ØVRIGE SJÆLLAND

MIA. KR.

KONTOR VOLUMEN I ALT

KØBENHAVN

ØVRIGE SJÆLLAND SJÆLLAND ØVRIGE SJÆLLANDØVRIGE Danske 82% Danske 82% MIA. KR.82% Danske Udenlandske 18% MIA. 8%KR. Udenlandske 18% Udenlandske 18% 8%

1,5 1,5

AARHUS Danske 99% Udenlandske 1%

0,4 MIA. KR.

FYN FYN Danske 100% Danske 100% MIA. KR.100% Danske Kilde: ReData 0% Udenlandske MIA. 2%KR. Udenlandske 0% Udenlandske 0% 2%

FYN

0,4 0,4

Figur 30: Geografisk fordeling (mia. kr.)

seneste tre år været præget af en faldende investeringsaktivitet, og

2020

2021

København

8,1

6,9

Storkøbenhavn

1,1

4,8

Øvrige Sjælland

1,0

1,5

Aarhus

0,3

2,2

Gentofte til knap 2,5 mia. kr., hvorfor stigningen i aktiviteten ikke skal

Øvrige Jylland & Fyn

1,6

2,9

ses som et udtryk for, at efterspørgslen i Storkøbenhavn generelt

I alt

12,1

18,4

i 2021 var aktiviteten næsten halveret ift. aktiviteten i 2019 (

figur

31). Dette skyldes ikke en manglende investorefterspørgsel, men derimod at der alene har været et begrænset udbud af de bedst beliggende københavnske kontorejendomme. Modsat udviklingen i København steg investeringsaktiviteten i Stor københavn. Dette skyldes dog primært salget af Ørsteds domicil i

har været stigende.

OMRÅDE

ÆNDRING

BOLIG

Investeringsmarkedet for kontorejendomme i København har i de

ÅRSOVERBLIK

MANGEL PÅ PRIME KONTOREJENDOMME

Investorernes fokus på prime ejendommene i landets største byer afspejles også på det aarhusianske kontormarked. Her medførte sal get af fem moderne kontorejendomme til en samlet volumen på ca. 1,9 mia. kr., at investeringsaktiviteten steg til mere end det seksdob belte fra 2020 til 2021 (

figur 30).

Mens de udenlandske investorer har været dominerende i Køben havn, har deres investeringsappetit på kontoraktiver udenfor Køben

KONTOR

havn været mere eller mindre ikke eksisterende. Samlet set stod de udenlandske investorer derfor alene bag 13 af de i alt 348 trans aktioner med kontorejendomme, som blev gennemført udenfor København i 2021.

LOGISTIK

Figur 31: Kontor – Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2019-2021

12 32%

54% 68%

RETAIL

42%

3 46%

90%

58%

78%

64% 0 2019

2020

2021

KØBENHAVN Kilde: ReData

36%

73%

10%

2019

2020

2021

STORKØBENHAVN Danske

99%

75% 2019

2020 AARHUS

2021

87%

90% 22%

2019

2020

2021

RESTEN AF DANMARK

Udenlandske

HOTEL

MIA. KR.

Kontor | 47

KONTOR – TOP 5 TRANSAKTIONER 2021 Foto: Kortforsyningen

1. ØRSTEDS DOMICIL Danmarkshistoriens største kontortransaktion blev gennemført i december 2021, da ATP Ejendomme solgte Ørsteds domicil i Gentofte til et konsortium af investorer bestående af PenSam, AIP Asset Mana gement & Artha Kapitalforvaltning. Ejendommen er udlejet til Ørsted på en triple-net lejekontrakt.

Pris (kr.) 2.475.000.000 Bruttoareal (m²) 84.437 (heraf kælderareal 27.908)

Køber PenSam, AIP Asset Management & Artha Kapitalforvaltning

Sælger ATP Ejendomme

Foto: KanAm Grund Group

2. SVANEMØLLEHOLM KanAm Grund Group indgik i 2021 et joint venture med AP Pension om en 50% ejerandel i selskabet, som kommer til at eje Nykredit og AP Pensions kommende domicil i Nordhavn. Handlen omfatter kon torejendommen, Svanemølleholm, på i alt 75.000 m² samt 287 parke ringspladser. Domicilet, som forventes at blive DGNB guld-certifice ret, forventes at være klar til indflytning i 2023.

48 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Est. pris (kr.)

Køber

1.596.800.000

KanAm Grund Group

Bruttoareal (m²)

Sælger

37.500

AP Pension

ÅRSOVERBLIK Foto: Skanska

3. CPH HIGHLINE Det britiske pensionsselskab Aviva erhvervede i 2021 det nyopførte flerbrugerkontorhus CPH Highline på Havneholmen i Københavns Sydhavn. Bag salget stod den svenske udvikler Skanska, der afslut

BOLIG

tede byggeriet i december 2020. Ejendommen er bæredygtigheds certificeret som DGNB Guld og rummer fire kontorlejemål samt 270 parkeringspladser. Kontorlejerne i ejendommen er SAS Institute, Glo bal Connect, Nordnet Bank og Skanska.

Pris (kr.)

Køber

918.000.000

Aviva

21.852 (heraf kælderareal 4.900)

Sælger Skanska

Foto: News Øresund

4. NEROPORT I april 2021 solgte Castellum kontorejendommen Neroport i Ørestad. Ejendommen indeholder to bygninger: Neroport som blev færdigbyg get i 2010, og Ferring tårnet, som blev færdigbygget i 2002. Den rela tivt lave handelspris skal ses i lyset af, at domicillejeren Ferring fra

KONTOR

Bruttoareal (m²)

flyttede ejendommen i efteråret 2021. Neroport er nu under større ombygning, således at ejendommen fremadrettet kan anvendes som

Pris (kr.)

Køber

778.000.000

Genesta

39.332 (heraf kælderareal 7.569)

Sælger Castellum

Foto: Danica Ejendomme

5. EUROPA PLADS Danica Ejendomme købte i sommeren 2021 et projekt bestående af en kontorejendom på 17.884 m² med 100 tilhørende parkerings pladser, som bliver opført på Europa Plads centralt i Aarhus. Ejen dommen, der forventes at være færdigopført i 2023, vil være otte etager høj og forventes at blive DGNB Guld certificeret. På handel stidspunktet var over 60% af ejendommen allerede udlejet til bl.a.

RETAIL

Bruttoareal (m²)

LOGISTIK

et moderne flerbrugerhus.

Nykredit og Kammeradvokaten.

Pris (kr.)

Køber

750.000.000

Danica

19.115 (heraf kælderareal 2.569)

Sælger

HOTEL

Bruttoareal (m²)

HKI Holding

Kontor | 49

KONTOR MARKEDET I EN NORDISK KONTEKST CENTRALT BELIGGENDE

danske såvel som udenlandske investorer i

KONTOREJENDOMME I HØJ KURS

kontorsegmentet.

I 2019 og 2020 udgjorde københavnske akti ver knap 70% af den samlede kontorvolu

BYGGEMULIGHEDER HAR HOLDT

men, men i 2021 blev blot 38% af kapitalen

MARKEDSLEJEN NEDE

placeret i København. Et markant place

Kontormarkedet i København har i en lang

ringsbehov, et begrænset udbud og en stor

periode været præget af en flad lejeudvikling,

investorappetit for eksponering i prime kon

hvorimod Stockholm, Oslo og Helsinki har

torsegmentet skabte stor konkurrence, hvil

oplevet stigende lejeværdier (

figur 33).

ket resulterede i historisk høje priser i 2021. Forskellen i markedslejeudviklingen i de nor KØBENHAVN ER FORTSAT ATTRAKTIV

diske lande har primært været drevet af, at

SAMMENLIGNET MED NORDEN

der i København har været adgang til cen

Afkastet for prime kontorejendomme i

tralt beliggende byggegrunde i modsætning

København har således, i lighed med marke

til de andre nordiske hovedstæder. I dag er

derne i Stockholm, Oslo og Helsinki, været

hovedparten af byggemuligheder i Køben

nedadgående i de seneste år (

havn CBD dog udtømte. Investorerne skal

figur 32).

Afkastet i København er aktuelt stabiliseret

derfor udvikle udenfor det centrale Køben

på ca. 3,25% (med undtagelse af en enkelt

havn (Nordhavnen, Jernbanebyen, Sydhav

ejendom solgt til et afkast under 3,00%). Det

nen, Ørestaden, etc.) for at tilføre nybyggeri

stabiliserede afkast er på niveau med afka

til kontormassen.

stet i Oslo, mens afkastkravene i Helsinki og Stockholm er lavere og på henholdsvis

Den høje efterspørgsel og de færre bygge

3,00% og 3,15%.

muligheder i det centrale København afspej les i en stigende markedsleje for prime kon

En anden væsentlig forskel på de nordiske

torer i København i det forgangne år.

markeder er markedslejen for prime kontor ejendomme, hvor lejeniveauet hos vores

STIGENDE MARKEDSLEJE VIL GENERERE

nordiske naboer ligger væsentligt over leje

ATTRAKTIVE TOTALAFKAST

niveauet i København.

Selvom investorerne i dagens marked køber prime kontorejendomme til lave direkte

Kombinationen af det markant lavere leje

afkast, forventes aktiverne på sigt at gene

niveau og det højere afkast i København

rere attraktive totalafkast over investerings

afspejles i, at kvadratmeterprisen i Køben

perioden, henset til forventningen om sti

havn i dag er betydeligt lavere end i de

gende lejeniveauer i København CBD.

øvrige Nordiske lande. Københavnske kon torejendomme er således fortsat relativ ’bil lige’ i en nordisk kontekst, hvilket bidra ger til en stor interesse og optimisme fra

50 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK

Figur 32: Nordiske Hovedstæder – Prime kontorafkast 2010 & 2021

5,94%

5,75% 5,25%

4% 3,25%

3,25%

3,00%

3,15%

BOLIG

5,00%

KONTOR

0 KØBENHAVN

HELSINKI

OSLO 2010

STOCKHOLM

2021

LOGISTIK

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Figur 33: Nordiske Hovedstæder – Prime kontorlejeniveauer 2010-2021 (Indeks 100 = København 2010)

400

350

RETAIL

300

250

200

150

100 2011

2012

2013

2014

København

2015 Helsinki

2016

2017 Oslo

2018

2019

2020

2021

Stockholm

HOTEL

2010

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Kontor | 51

KONTOR – FORVENTNINGER TIL 2022 Covid-19 accelererede udviklingen ift. hjemmearbejde i 2021, hvilket fik mange aktører til at stille spørgsmåls tegn ved det fremtidige behov for fysiske kontorlokaler. Den pludselige ændring testede dog samtidig grænserne for, hvor meget hjemmearbejde der er godt for virksomhederne. LEJEMARKEDET HJEMMEARBEJDE OG NYE

til onlinemøder, flere mødelokaler i forskel

FLEKSIBILITET OG KONTORHOTELLER

lige størrelser, færre koncentrationslokaler

De seneste års stigende fokus på fleksibili

og flere uformelle arbejdszoner.

tet forventes at fortsætte i 2022. Eksempel

INDRETNINGSKRAV

vis ser vi i stigende grad, at både de min

I dagens marked har kontorlejerne indset, at

BELIGGENHED, BELIGGENHED,

dre vækstvirksomheder, men også de større

hybriden er kommet for at blive. I 2022 for

BELIGGENHED

virksomheder, anser kontorhoteller som

venter vi derfor ikke, at lejernes flyttebe

Lejemålets beliggenhed har altid været den

værende attraktive alternativer til de traditio

slutninger vil være drevet af et ønske om at

væsentligste faktor og vil fortsat være det

nelle kontorer. Dette skyldes, at kontorhotel

optimere eller minimere antallet af kvadrat

i 2022. Jagten på at tiltrække den rigtige

lerne er mere fleksible, og samtidig tilbyder

meter, men derimod af at virksomhederne

arbejdskraft i alle kontorerhverv stiller krav

de lejerne en række services, som betyder,

ønsker at have den rigtige løsning ift. til ind

til, at virksomhedens kontorer har en attrak

at lejerne i højere grad kan fokusere på deres

retning og beliggenhed. Der er således ikke

tiv placering. Det vil således fortsat være

core business. Uagtet at flere store kontor

noget, der indikerer, at de seneste måneders

vigtigt, at lejemålet er lettilgængeligt med

hoteller åbner i København i 2022, forven

høje aktivitet vil bremse op lige foreløbigt.

offentlig transport og ser man specifikt på

ter vi derfor at se en efterspørgsel, der over

Dette understøttes af vores forventnings

København, vægter afstanden til metrosta

stiger udbuddet. Vi forventer endvidere at

undersøgelse fra 2022, som viser, at næsten

tioner højt hos kontorlejerne. Desuden vil

se flere kreative og fleksible løsninger, som

dobbelt så mange investorer forventer en

det være vigtigt, at lejemålet er beliggende

både tilgodeser lejer og udlejer. Dette kunne

forbedret lejerefterspørgsel som ved under

i et område med et attraktivt nærmiljø med

eksempelvis være forskellige bindingsperio

søgelsen i 2021 (

nærhed til restauranter og indkøbsmulighe

der for forskellige dele af et lejemål.

figur 34).

der samt rekreative områder. Kontorlejerne stiller dog andre og mere dif

KONKLUSION: VÆR UNIK, BÆREDYGTIG

ferentierede krav til deres lejemål end tidli

BÆREDYGTIGHED BLIVER VIGTIGERE

OG ATTRAKTIVT BELIGGENDE

gere. Lejerne efterspørger i stigende grad

Vi forventer, at bæredygtighed vil være et

Lejernes øgede fokus på at have det rigtige

noget unikt, som passer til netop deres iden

forhold, som lejerne i stigende grad stiller

lejemål på den rigtige beliggenhed medfø

titet og giver den ønskede signalværdi over

krav til i 2022. Vi forventer dog samtidig, at

rer, at vi forventer at se et stigende spænd

for deres kunder og medarbejdere, og som

lejerne vil fortsætte med at anskue bæredyg

i det primære og det sekundære lejeniveau.

dermed gør, at de kan tiltrække de rette

tighed forskelligt. Mens nogle lejere ser snæ

For de mest velbeliggende unikke og/eller

medarbejdere.

vert og kræver specifikke bæredygtigheds

moderne lejemål, som lever op til lejernes

certificeringer, som kun kan opfyldes i de

krav til bæredygtighed, forventer vi at se en

Ift. lejemålets indretning har covid-19 med

moderne kontorbyggerier, ser andre på det

faldende tomgang og et opadgående pres

ført flere ændringer i lejernes krav, hvorfor vi

større billede, hvor ’genbrug’ af eksisterende

på lejeniveauet i 2022, grundet en høj efter

forventer at se et stigende behov for plads

ældre bygninger betragtes som bæredygtigt.

spørgsel og et begrænset udbud. Modsat

Lejernes øgede fokus på at have det rigtige lejemål på den rigtige beliggenhed medfører, at vi forventer at se et stigende spænd i det primære og det sekundære lejeniveau.” Anders Krogh Partner og Head of Office Letting i RED

52 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK kontorejendomme, som er beliggende i

vil være mere let omsættelige og vil kunne

for de mindre velbeliggende ældre kontore

omegnskommunerne til København. Denne

finansieres med billigere realkreditlån.

jendomme vil være mere eller mindre uæn

forventning underbygges af, at vi allerede

dret i 2022.

i 2021 så, at flere fonde forsøgte at rejse

MERE STABILE AFKAST

kapital til at investere i kontorejendomme i

Generelt set forventer vi, at afkastniveauet

omegnskommunerne. Uagtet det allerede

for kontorejendomme vil være uændret eller

store prisspænd var der dog ikke tilstrække

kun marginalt lavere i 2022, og resultaterne

KØBENHAVN CBD VINDER

ligt med investorer, som var villige til at inve

fra vores forventningsundersøgelse viser, at

I 2022 forventer vi i høj grad, at kapitalen på

stere, hvorfor det ikke lykkedes fondene at

investorerne mere eller mindre har samme

investeringsmarkedet vil følge lejemarke

rejse den nødvendige kapital.

forventninger (

det. Vi forventer således en fortsat høj inve

figur 35). Vores forvent

ninger er baseret på, at afkastniveauet over

storinteresse efter de mest attraktive kon

LAVERE AFKAST PÅ

en længere årrække har været under et ned

torejendomme, som er beliggende centralt

BÆREDYGTIGE EJENDOMME

adgående pres, men i 2022 ser investorerne

i København. Det er derfor for disse ejen

Vi forventer endvidere at se et spænd i afka

ind i et marked, som skal finde sit ståsted

domme, vi vil se et øget pres på priserne.

stet på de bæredygtighedscertificerede

igen. Derudover ser aktørerne ind i en frem

ejendomme vs. de ikke bæredygtigheds

tid, hvor eksempelvis den nye lagerbeskat

SEKUNDÆRE OMRÅDER ER UDFORDRET

certificerede ejendomme. Dette vil både

ning af ejendomme og det nye ejendoms

Modsat forventer vi at se en yderst

være drevet af lejernes efterspørgsel, og af

skattesystem kommer til at spille en rolle.

begrænset efterspørgsel efter de ældre

at de certificerede ejendomme fremadrettet

KONTOR

INVESTERINGSMARKEDET

BOLIG

forventer vi, at tomgangen og lejeniveauet

Figur 34: Investor Confidence Index – Kontorlejemarkedet

Figur 35: Investor Confidence Index – Afkast på kontorejendomme

I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på

I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for

kontorlejemarkedet:

kontorejendomme:

44%

32%

17%

RETAIL

11%

LOGISTIK

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 74 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

68% 80%

60%

53%

21%

Q1 2021

Stige

Q1 2022

Forblive uændret

3% Q1 2021

Falde

Q1 2022

Forblive uændret

HOTEL

Stige

Kontor | 53

KONTOR – TRANSAKTIONER & NØGLETAL KONTOR – TOP 30 TRANSAKTIONER 2021 EJENDOM

MÅNED BRUTTOAREAL

Ørsteds Domicil

Gentofte

December

84.437 m2

Svanemølleholm

Nordhavn

August

CPH Highline

København SV

Neroport

PRIS (KR.)

KØBER

SÆLGER

2.475.000.000

PenSam, AIP Asset Management & Artha Kapitalforvaltning

ATP Ejendomme

37.500 m2

1.596.800.000

KanAm Grund Group

AP Pension

Marts

21.852 m2

918.000.000

Aviva

Skanska

København S

April

39.332 m2

778.000.000

Genesta

Castellum

Europa Plads

Aarhus

Juni

19.115 m2

750.000.000

Danica

HKI Holding

The Square

København V

Januar

16.766 m2

750.000.000

AM Alpha

Aberdeen Standard Investments

Frederiks Plads Company House II

Aarhus

Januar

13.800 m2

600.000.000

PensionDanmark

NCC

Sydmarken 1

Søborg

Februar

32.765 m2

377.000.000* AEW Europe

Thylander

Struenseegården

København K

Juli

11.752 m2

280.000.000* P+

Privat investor

Nets' tidligere hovedkontor

Ballerup

April

26.369 m2

278.500.000

Bygningsstyrelsen

City Property Holding

Haraldsgades Skolehus

København Ø

Januar

10.785 m2

232.100.000

Sextus Next ApS

Dreyers fond

Byporten 1. etape

Aarhus

September

10.432 m2

220.000.000* Industriens Pension

Dansk Erhvervsprospekt

Lysholt Allé 14

Vejle

Juli

27.456 m2

200.000.000* Bagger-Sørensen Invest

Casa Group, Givesco og Insero Horsens

Ballerup

Lautrupbjerg 13

April

8.568 m2

196.041.132

GN Ejendomme

C.W. Obel Ejendomme

Omega Company House Aarhus

September

9.025 m2

191.000.000

PensionDanmark

NCC

Nyhavn 43

København K

Januar

3.232 m2

167.000.000

Vision Ejendomme

Metorion

Finsensvej 6D

Frederiksberg

December

3.229 m2

151.425.000

PenSam

Kongeegen

Toldbodgade 31

København K

Januar

3.430 m2

143.000.000

Vision Ejendomme

Metorion

Pakkerivej 6

Valby

August

3.184 m2

135.579.717

Staten og Kommunernes Indkøbsservice

De Forenede Ejendoms selskaber

Bækkegårdsskolen

Ølstykke

Oktober

8.517 m2

135.023.998

Egedal Kommune

Danske Bank

Tømmergravsgade 4 -6

København SV

Juli

3.303 m2

135.000.000

Jeudan

Kdl Holding

Jens Otto Krags Plads 3

Randers

September

7.452 m2

130.000.000

SBB

JOK af 2010

Danske Bank filialer

Hele landet

Februar

5.215 m2

263.000.000

DFE

M7 Real Estate

Chr M Østergaards Vej 4

Horsens

August

16.559 m2

125.000.000

MPP Holding

Professionshøjskolen VIA University College

Karen Blixens Boulevard 7, 2.

Brabrand

April

2.294 m2

119.800.000

Aarhus Kommune

KommuneKredit

Vestergade 29

København K

Marts

2.712 m2

106.852.800* Ordnung Office Hotel

Amaliegade 13 & 13C

København K

April

1.438 m2

102.860.000

Fynsvej 9

Middelfart

Juni

19.558 m2

Klosterstræde 23

København K

Januar

1.920 m2

Skt. Clemens Torv 6A

Aarhus

* Estimeret pris

54 | RED – Danish Investment Atlas 2022

November

2.619 m2

UMA Workspace

Pasternak Jørgensen Management

Carl Ejler Rasmussen & Co.

98.000.000

AG Gruppen

Crescendo

95.000.000

Vision Ejendomme

Metorion

91.500.000

Emilienborg Development

A/S Kjøbenhavns Ejendomsselskab

ÅRSOVERBLIK

RED bistod Ejendomsselskabet Rosenborggade 15-17 med udlejningen af et herskabeligt kontorlejemål på 1.213

KONTOR

BOLIG

m² på Rosenborggade 15 i København.

NETTOLEJE*

AFKASTNIVEAU**

CBD – Centrum og Christianshavn

2.000

3,00% - 3,25%

Kalvebod Brygge

1.900

3,25% - 3,75%

Nordhavn og Amerika Plads

2.000

3,00% - 3,50%

Frederiksberg

1.500

3,50% - 4,00%

København Ø

1.900

3,25% - 4,00%

København V og Carlsberg Byen

1.900

3,25% - 3,75%

København N

1.600

4,25% - 5,00%

København NV

1.250

4,25% - 5,00%

Islands Brygge

1.550

3,25% - 3,75%

Ørestad

1.500

4,00% - 4,50%

Sydhavn

1.300

4,00% - 4,75%

Valby

1.350

4,50% - 5,25%

Amager Øst og Københavns Lufthavn

1.425

4,50% - 5,00%

Tuborg Havn

1.700

4,00% - 4,50%

Kongens Lyngby

1.450

4,25% - 4,75%

Ring 3

1.100

5,25% - 6,00%

RETAIL

OMRÅDE

LOGISTIK

KONTOR – PRIME LEJE- OG AFKASTNIVEAUER Q1 2022

HOTEL

* kr. pr. m² ekskl. driftsudgifter ** I tilfælde af selskabshandler vil det påvirke afkastet grundet udskudt skat Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Kontor | 55

56 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK

Top 5 transaktioner 2021

Interview: Afspejler afkastet på logistikejendomme risikoen?

Forventninger til 2022

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

Geografisk fordeling

LOGISTIK

RETAIL

Volumen & investorer

HOTEL

BOLIG

LOGISTIK

Logistik | 57

LOGISTIK – VOLUMEN OG INVESTORER NÆSTEN FIREDOBLET

i 2021. Fordelingen mellem udenlandsk og

volumen. Investeringerne breder sig således

VOLUMEN PÅ TRE ÅR

dansk kapital var således væsentligt mere

ud på flere investorer, heriblandt også helt

I 2021 var investeringsmarkedet kende

ligelig end i 2020, hvor de udenlandske inve

nye investorer i markedet som eksempelvis

tegnet ved et nedadgående pres på afkast

storer stod for næsten tre fjerdedele af de

Oxford Properties Group, der gennemførte

kravet samt en mere eller mindre umættelig

samlede investeringer i logistikejendomme.

årets største handel i logistiksegmentet.

Transaktionsvolumen nåede derfor hele 16,1

At de udenlandske investorer ikke stod bag

EJENDOMSFONDENES

mia. kr., hvilket næsten er det firedobbelte af

en større andel af investeringerne i 2021

DOMINANS FORTSÆTTER

volumen i 2019 (

skyldes ikke en manglende investorefter

Mens der primært er dansk kapital bag både

spørgsel, men derimod at deres investe

ejendomsselskaberne, de private investo

Den høje investorefterspørgsel var i høj grad

ringsappetit primært er rettet mod de mest

rer og de institutionelle investorer, er ejen

drevet af en kombination af en fortsat sti

sikre aktiver, moderne velbeliggende logi

domsfondene domineret af udenlandske

gende lejerefterspørgsel efter logistikejen

stikejendomme, hvilke der er et yderst

kapital, og i 2021 var fire ud af de fem mest

domme og det faktum, at investorerne fort

begrænset udbud af på det danske marked.

aktive investorer (alle undtagen AXA Invest

investeringsappetit efter logistikejendomme.

figur 37).

sat kan opnå relativt høje afkast på danske

ment Managers) udenlandske ejendoms

logistikejendomme sammenholdt med til

DE STØRSTE INVESTORER ER

fonde. Dette var en af de primære årsager

svarende ejendomme i vores nabolande.

FORTSAT UDENLANDSKE

til, at ejendomsfondene nåede en andel på

Uagtet den mere ligelige fordeling af dansk

41% af den samlede volumen og dermed

De seneste års markante vækst i aktivite

vs. udenlandsk kapital i 2021 har samt

fastholdt deres dominans på logistikmarke

ten har medført, at logistiksegmentet i 2021

lige af de fem største investorer i logistik

det (

udgjorde 13% af den samlede danske trans

ejendomme i 2021 været udenlandske (

aktionsvolumen, og dermed alene var et par

figur 38).

figur 36).

procent fra at nå kontorsegmentet og plad sen som det næststørste ejendomssegment.

Årets fem største investorer stod bag 28% af den samlede transaktionsvolumen i seg

STØRRE ANDEL AF DANSK KAPITAL

mentet, hvilket er en væsentlig lavere andel

De udenlandske investorers andel af den

end i 2020, hvor de fem største investorer

samlede transaktionsvolumen udgjorde 55%

stod for næsten halvdelen af den samlede

Figur 36: Logistik – Investortype fordeling 2021

LOGISTIK VOLUMEN I ALT

16,1 MIA. KR.

Kilde: ReData

58 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Ejendomsfonde 41% Ejendomsselskaber 17% Private investorer 16% Institutionelle investorer 16% Øvrige 10%

ÅRSOVERBLIK

Figur 37: Logistik – Transaktionsvolumen 2012-2021

16,1

BOLIG

MIA. KR.

45% 10

9,3 8,4

51%

4,0 2,8 1,7 0,7

63%

2012

2013

1,3

82%

89% 2014

2015

33%

2016 Danske

Kilde: ReData

71% 58% 49%

67% 2017

55%

4,1

80%

42%

2018

2019

2020

2021

Udenlandske

Figur 38: Logistik – Top 5 investorer 2021 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

Antal transaktioner

Oxford Properties Group

1.483

Blackstone

1.083

AXA Investment Managers

750

AEW Europe

650

Blackbrook Capital

601

LOGISTIK

29% 6,4

KONTOR

20%

RETAIL

Kilde: ReData

Figur 39: Logistik – Top 5 investorer 2012-2021 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

Antal transaktioner

NREP

3.780

Blackstone

3.668

Niam

1.898

Savills Investment Management

1.788

Pareto Securities

1.699

HOTEL

Kilde: ReData

Logistik | 59

2,0

16,1 5,0 16,1

12% KØBENHAVN

VOLUMEN I ALT MIA. KR.

Danske 100%

MIA. KR.

Danske 45% 76% Udenlandske

100% 31%

Udenlandske 0%

12%

Danske 24%

MIA. KR.

Udenlandske 55%

MIA. KR.

LOGISTIK – GEOGRAFISK FORDELING 100%

STORKØBENHAVN

5,0

Danske 24%

MIA. KR.

5,0

Udenlandske 76% 31% STORKØBENHAVN

2,4

Danske 24%

MIA. KR.

Danske 45%

MIA. KR.

Udenlandske 55% 15% ØVRIGE SJÆLLAND KØBENHAVN

2,0 MIA. KR.

Udenlandske 55% 12%

15%

LOGISTIK FYN VOLUMEN I ALT Danske 60%

0,7

16,1

Danske 100%

Danske 45%

MIA. KR.

Udenlandske 0%

FYN

0,7

Danske 60%

MIA. KR.

4% FYN

Udenlandske 40% 31%

3,3

ØVRIGE JYLLAND Danske 53%

2,4

20%

2,7

Danske 45%

Udenlandske 55%

TREKANTOMRÅDET

0,7

17%

7,0

2,4

Danske 71%

Danske 60%

MIA. KR. Udenlandske 29% 4%

Udenlandske 40%

Danske 45%

0,7

Udenlandske 55% MIA. KR. KØBENHAVN & 43% 4% STORKØBENHAVN ØVRIGE JYLLAND

3,3

Danske 45%

Danske 53%

MIA. KR. Udenlandske 55% 20%

Udenlandske 47%

3,3 MIA. KR.

2,7 MIA. KR.

17%2022 60 | RED – Danish Investment Atlas

Danske 53%

Udenlandske MIA. 47% KR.

100%

Udenlandske 76%

2,7 MIA. KR.

17%

KØBENHAVN TREKANTOMRÅDET Danske 100% Danske MIA. KR. 71% Udenlandske 0% 12% Udenlandske 29%

2,0

STORKØBENHAVN

ØVRIGE SJÆLLAND Danske 45% Udenlandske 55%

7,0 MIA. KR.

43%

KØBENHAVN & STORKØBENHAVN STORKØBENHAVN Danske 24% Danske MIA. KR. 45% Udenlandske 76% 31% Udenlandske 55%

5,0

KØBENHAVN

KØBENHAVN & STORKØBENHAVN

MIA. KR.

43%

Danske 24%

AARHUS

Udenlandske 29% MIA. KR. 17% TREKANTOMRÅDET FYN 15%

MIA. KR.

5,0

MIA. KR. Udenlandske 47% 15%

Danske 71%

16,1

ØVRIGE JYLLAND

STORKØBENHAVN

Danske 53%

MIA. KR.

7,0

20%

Udenlandske 47% MIA. KR. 20% ØVRIGE JYLLAND ØVRIGE SJÆLLAND 31%

MIA. KR.

2,7

MIA. KR.

Udenlandske 76%

MIA. KR.

3,3

Danske 24%

MIA. KR.

Udenlandske 0%

STORKØBENHAVN 12%

5,0

LOGISTIK VOLUMEN I ALT

100%

Danske 100%

MIA. KR.

Danske 60%

MIA. KR.

2,0

Udenlandske 55%

MIA. KR.

KØBENHAVN

Udenlandske 40%

Danske 45%

Udenlandske 40%

AALBORG

0,7

Udenlandske 55%

15%

ØVRIGE SJÆLLAND

2,4 2,4

Danske 45%

MIA. KR.

Udenlandske 76%

31%

ØVRIGE SJÆLLAND

TREKANTOMRÅDET 20% Danske 71% Udenlandske 29%

FYN Danske 60% Udenlandske 40%

2,4 MIA. KR.

15%

ØVRIGE SJÆLLAND Danske 45% Udenlandske 55%

ØVRIGE JYLLAND Danske 53% Udenlandske 47%

0,7 MIA. KR.

FYN Danske 60% Kilde: ReData Udenlandske 40%

Danske 4

Udenlan

domme været stigende år efter år i samtlige geografiske områder i Danmark (

figur 41). Modsat de øvrige ejendomssegmenter, hvor

investorerne primært efterspørger aktiver i Hovedstaden, er både den danske og udenlandske kapital i logistiksegmentet investeret væsentligt mere ligeligt på tværs af landet. Mens de danske investo rer var dominerende i København, på Fyn og i Jylland, var de uden landske investorer dominerende i Storkøbenhavn, på det øvrige Sjælland og i Trekantområdet. Denne geografiske fordeling afspejler, at de seneste års stigende efterspørgsel ikke alene har været gældende for et enkelt geografisk

Figur 40: Geografisk fordeling (mia. kr.) OMRÅDE

2020

2021

København & Storkøbenhavn

4,1

7,0

Øvrige Sjælland

1,2

2,4

Fyn

0,2

0,7

Trekantområdet

0,7

2,7

Øvrige Jylland

3,0

3,3

I alt

9,3

16,1

ÆNDRING

ÅRSOVERBLIK

I de seneste tre år har investeringsaktiviteten med logistikejen

BOLIG

KAPITALEN PLACERES I LOGISTIKEJENDOMME I HELE LANDET

område, men derimod for lager- og logistikejendomme generelt. Den brede interesse fra både danske og udenlandske investorer skyldes i høj grad, at lejerefterspørgslen ligeledes er bred geografisk set. For lejerne er det afgørende ikke, at ejendommen er beliggende centralt, men derimod at der er tale om en moderne ejendom, som er beliggende i et lettilgængeligt logistikområde med kort afstand til motorvejsnettet. De mest eftertragtede logistikområder i Danmark er derfor Trekantområdet i Jylland samt Greve Distributionscenter,

KONTOR

Skandinavisk Transport Center i Køge og Avedøre Holme i Hvidovre.

LOGISTIK

Figur 41: Logistik – Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2019-2021

8 7 6 45%

4 3 30% 2 1 0

79%

55% 47%

50%

2019

2020

2021

STORKØBENHAVN Kilde: ReData

2019

71% 47%

2020

48%

29%

70%

53%

50%

53%

2021

ØVRIGE JYLLAND Danske

52% 76%

75%

74%

2019

2020

24% 2021

TREKANTOMRÅDET

2019

RETAIL

21%

52%

48% 2020

2021

RESTEN AF DANMARK

Udenlandske

HOTEL

MIA. KR.

Logistik | 61

LOGISTIK – TOP 5 TRANSAKTIONER 2021 Foto: Oxford Properties

1. M7 PORTEFØLJE Canadiske Oxford Properties indtrådte på det danske marked i 2021, da de købte en portefølje med 27 logistikejendomme af M7 Real Estate. De 27 logistikejendomme har et samlet areal på knap 224.000 m² og er beliggende i byområder i Storkøbenhavn og i Trekantområdet. M7 Real Estate fortsætter med forvaltningen af ejendommene.

Pris (kr.)

Køber

1.483.000.000

Oxford Properties

Bruttoareal (m²) 223.997 (heraf kælderareal 6.589)

Sælger M7 Real Estate

Foto: Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering

2. NREP PORTEFØLJE I årets sidste måned købte AXA Investment Managers en 515.000 m² stor logistikportefølje med i alt 20 ejendomme beliggende i Norden, heraf er fire ejendomme (96.451 m²) beliggende i Danmark (to i Jyl land og to på S jælland). Sælgeren af porteføljen var Logicenters, der hører under den nordiske ejendomsudvikler- og investor, NREP.

Est. pris (kr.)

Køber

750.000.000

AXA Investment Managers

Bruttoareal (m²) 96.451 (heraf kælderareal 748)

62 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Sælger NREP

ÅRSOVERBLIK Det internationale investeringsselskab AEW Europe købte i 2021 logistikcenteret Copenhagen Cargo Centre beliggende ved Køben havns Lufthavn. Ejendommen er 27.903 m² stor og er bl.a. udlejet til Postnord, DHL og WFS (Worldwide Flight Services). Handlen omfat tede desuden en byggeret på 5.000 m².

Est. pris (kr.)

Køber

650.000.000

AEW Europe

(heraf kælderareal 789)

Sælger Palm Capital

Foto: J. Nørgaard Petersen

4. LETLAND ALLE 3 I april købte britiske Blackbrook Capital en 42.389 m² logistikejendom beliggende i Taastrup vest for København. Ejendommen, som gen nem de seneste år har gennemgået en række forbedringer og udvi delser, er en cross-dock-omfordelingsterminal, der har Danske Fragt

Pris (kr.)

Køber

601.000.000

Blackbrook Capital

Bruttoareal (m²) 42.389 (heraf kælderareal 1.517)

LOGISTIK

mænd som lejer på en lang lejekontrakt.

Sælger K/S HØJE-TAASTRUP

Foto: Cushman & Wakefield I RED

5. H5 PROPERTIES PORTEFØLJE Det svenske ejendomsselskab Catena udvidede deres danske logistik portefølje fra fire til ni ejendomme, da de i februar 2021 købte en portefølje med i alt seks logistikejendomme, hvoraf fem ejendomme var danske og en enkel var svensk. De fem danske ejendomme, som alle er fuldt udlejede, er beliggende i Hvidovre, Risskov nær Aarhus, Kolding og Vamdrup nær Kolding og har et samlet areal på 71.179 m².

Est. pris (kr.)

Køber

575.000.000

Catena AB

71.179 (heraf kælderareal 608)

Sælger

HOTEL

Bruttoareal (m²)

KONTOR

27.903

RETAIL

Bruttoareal (m²)

BOLIG

Foto: Europe Real Estate

3. COPENHAGEN CARGO CENTRE

H5 Properties

Logistik | 63

AFSPEJLER AFKASTET PÅ LOGISTIKEJENDOMME RISIKOEN?

I lighed med afkastet på kontor- og bolig udlejningsejendomme har afkastet på logistikejendomme været faldende over en længere periode. Nedlukningen af fysiske butikker har verden over sat yderligere blus på e-handlen – en trend der allerede var, men som er blevet kraftigt forstærket. Kombinationen af et begrænset udbud og øget efterspørgsel efter distributions arealer har helt naturligt ledt til, at logistik ejendomme er steget i pris. Men er investorerne blevet fartblinde, når det kommer til et af de mest trendy segmenter i dagens marked? Dette kommer Peter Michael Tetzlaff, Head of Investments ved Verdion, og Lior Koren, Partner i Cushman & Wakefield | RED, her med hver deres syn på.

64 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK udløb er mindre værd end i dag. Det mod

tere levetid end alle andre ejendomstyper,

satte vil gøre sig gældende for stort set alle

idet de forældes ganske hurtigt. Kravene til

andre ejendomstyper, der er beliggende på

Mener du, at præmien på logistik

ejendommene udvikler sig hastigt, hvilket

prime beliggenheder.

ejendomme ift. kontorejendomme

hvert årti gør en stor ejendomsmasse utids

står mål med risikoen?

svarende. Idet ejendommenes specifika

Vil du, grundet risikoen ved

tioner er vanskelige at ændre, og det fortsat

investering i logistikejendomme, råde

Før 2017 blev de bedst beliggende moderne

er relativt billigt at opføre nye tidssvarende

alle investorer til at placere deres

logistikejendomme i Danmark handlet til ca.

logistikejendomme, genudlejes de utids

kapital i de andre segmenter?

6% i afkast; ca. 200 basispoint højere end

svarende ejendomme typisk blot til en lavere

kontorejendomme. I takt med prisstigninger

leje til lejere med mindre specifikke krav.

på alle andre aktiver er investorernes for

BOLIG

logistikejendomme har en betydeligt kor

Nej, de førnævnte faktorer er ikke ensbety dende med, at alle investeringer i logistik

ventninger til afkastet på logistikejendomme

Historisk set har lejeniveauet for logistik

ejendomme er en dårlig investering. Ser man

dog faldet støt. Lige nu er benchmark derfor

ejendomme været relativt uændret. Det

som investor på danske logistikejendomme,

omkring 4,25% i ”første års afkast” og med

kan selvfølgelig ændre sig i takt med en sti

er der fortsat en præmie at hente i forhold

en pil nedad. Samtidig er flere investorer klar

gende efterspørgsel efter velbeliggende

til samme type ejendom i vores nabolande

til at acceptere afkast lige under 4,0%, hvis

distributionslokaler, men de relativt lave

Sverige, Tyskland og Holland. Desuden kan

den rigtige ejendom med den rigtige lejer

opførelsesomkostninger synes dog at sætte

det også, ud fra en ren finansiel betragtning,

kan købes.

en øvre grænse for, hvad der kan kræves i

give mening i forhold til at generere et pænt

leje, så længe der er byggejord tilgængelig

risikojusteret afkast over en periode i lighed

Sammenligner man prime logistikejen

på fornuftige logistikplaceringer. Udbuddet

med virksomhedsobligationer.

domme med en kontorejendom i Indre By

af de gode logistikplaceringer bestemmes

i København, en boligudlejningsejendom i

typisk af de enkelte kommuner, så hvis man

Men det er måske værd at overveje, om

Sydhavn eller en strøgejendom på Frederiks

som investor kalkulerer med leje- og pris

logistikejendomme lige nu er udsat for en

berggade er risikopræmien derfor efterhån

stigninger, skal man sætte sin lid til, at kom

hype, der er drevet af forventningen til

den indsnævret til ca. 75 basispoint.

munerne vil begrænse byggemulighederne.

en global megatrend, nemlig en stigende

Jeg hælder derfor til, at der bare er for

Realistisk set har man som køber af en logi

keligt dyb til, at lagerejendomme, som det jo

mange investeringsfonde med logistik på

stikejendom derfor en genudlejningsrisiko,

principielt er, skal vurderes i samme risiko

indkøbsseddelen i forhold til udbuddet.

der er væsentligt højere end i alle andre

klasse som landets bedste shoppingcentre,

segmenter, om end man sikrer sig med en

rækkehuse i oplandet til København og vel

Hvilke udfordringer ser du, at der er

længere lejekontrakt. Køber man i dag en

drevne hoteller i de store byer.

ved at investere i logistikejendomme?

moderne logistikejendom med en god lejer

KONTOR

RED Q&A

med overvejende sandsynlighed have en

nes kvaliteter må man nok konstatere, at

ejendom, der ved uopsigelighedsperiodens

Snusfornuften siger efter min mening nej. Fortsættes på næste side

RETAIL

på en 10-15 års lejekontrakt, vil man altså Ser man helt nøgternt på ejendomstyper

LOGISTIK

e-handel, og om efterspørgslen er tilstræk

LIOR KOREN Lior Koren er partner i RED’s Capital Markets afdeling. Lior Koren har en kandidatgrad i Finan siering & Regnskab fra Copenhagen Business School og har været i RED siden 2008. RED’s Capital Markets team er specialiseret i salg af investeringsejendomme og rådgiver både danske og udenlandske investorer inden for alle segmenter i klassiske ejendomstransaktioner såvel som selskabshandler. For yderligere information: Mail: lk@cw-red.dk

HOTEL

Tlf.: 27 11 05 08

Logistik | 65

Fortsat fra forrige side

Selvom afkastkravet for logistikejendomme er faldet, står vi også og ser ind i et ejendomssegment med en ekstrem stærk lejerbase, hvor der over hele linjen efterspørges flere moderne arealer. Vi har derudover ikke set samme lejestigninger inden for logistiksegmentet de seneste 10 år, som er set i andre segmenter” Peter Michael Tetzlaff Head of Investments, Nordics i Verdion

VERDION Q&A Hvilke faktorer gør, at I fortsat ser

stor fleksibilitet og levering til tiden i alle led

Hvilke udfordringer ser du, at der er

investeringer i logistikejendomme

af værdikæden.

ved at investere i logistikejendomme?

som en a ttraktiv investeringscase, når man tager det begrænsede

Så selvom afkastkravet for logistikejen

Logistikejendomsmarkedet er som nævnt

afkastspænd til eksempelvis bolig-

domme er faldet, står vi også og ser ind i et

under stor udvikling i disse år. Den moderne

og kontorsegmenterne in mente?

ejendomssegment med en ekstrem stærk

bygningsmasse af logistikejendomme, der

lejerbase, hvor der over hele linjen efter

nu bygges i det danske marked, kommer til

Hos Verdion er vi udelukkende engageret i

spørges flere moderne arealer. Vi har derud

at tilbyde brugerne en række muligheder

logistikejendomssegmentet, hvor vi er aktive

over ikke set samme lejestigninger inden for

og generel bygningskvalitet og fleksibilitet,

som både udvikler, investor og asset mana

logistiksegmentet de seneste 10 år, som er

som den ældre logistikejendomsmasse ikke

ger, hvorfor vores udelukkende fokus også

set i andre segmenter. Dermed har de rea

kan tilbyde. Derfor vil det være ekstra vig

er logistikejendomssegmentet. Vi mener

liserede kvadratmeterpriser heller ikke set

tigt at investere i de helt rigtige og samti

derudover absolut ikke, at logistiksegmen

samme stigning i logistiksegmentet som

digt velbeliggende ejendomme i den ældre

tet viser tegn på overophedning, selvom

i andre segmenter i samme periode. Hvis

bygningsmasse i de kommende år.

afkastkravene har været relativt mere faldne

efterspørgslen fortsætter med at stige, er

end andre segmenter det seneste års tid.

det meget sandsynligt, at vi vil se signi

Finansieringsmulighederne i logistikseg

De underliggende drivkræfter for segmen

fikante lejestigninger for første gang i en

mentet har derudover traditionelt været

tet er meget sunde og ser kun ud til at skulle

længere årrække, hvilket stigende bygge

mere begrænsede end i andre ejendoms

styrkes yderligere de kommende år, sær

omkostninger og et begrænset jordudbud

segmenter. Generelt kan det siges, at

ligt når der er tale om moderne ejendomme

omkring København og Aarhus understøt

finansieringsmulighederne i industri- og

med fokus på miljøcertificeringer, bygnings

ter yderligere.

logistiksegmentet tidligere har været ret

kvalitet og genudlejningsmuligheden. Brugerne til de moderne logistikejendomme

tet brugerejede ejendomme i højere grad Har I en exit-strategi for jeres

end investeringsejendomme. Selvom finan

logistikejendomme?

sieringsmulighederne er blevet udbredt,

har over hele verden brug for mere og

og finansieringskilderne har lært logistik

mere plads i disse år. Ikke bare fordi ejen

Som udgangspunkt er vi langsigtede aktø

ejendomsinvesteringsmarkedet bedre at

domsbrugernes kunder, og ultimativt for

rer i markedet, og vi både bygger og inve

kende de senere år, er det helt tydeligt at

brugerne, efterspørger mere, eksempel

sterer til lange ejerskaber og strategier.

beliggenhed, bygningskvalitet og bygnings

vis igennem e-handlen, men i lige så høj

Logistikejendomsmarkedet er i højere grad

specifikationer er essentielle for at opnå

grad fordi måden disse ejendomme opere

end noget andet segment et strategisk

finansiering på logistikejendomme, hvis ikke

res på ændres. Vi ser en tendens, hvor mere

samarbejde mellem lejer og udlejer, hvor

der er tale om 15- eller 20-årige lejeaftaler,

logistikejendomsareal kræves til de kon

for vi også ser store synergier ved at tænke

hvilket efterhånden hører til sjælden

stant mere krævende kunder, der ønsker

langsigtet.

hederne.

66 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK BOLIG KONTOR LOGISTIK PETER MICHAEL TETZLAFF Peter Michael Tetzlaff er Head of Investments, Nordics i Verdion. Peter Michael Tetzlaff har en kandidatgrad i Supply Chain Management fra Copenhagen

Verdion er en ejendomsinvestor, udvikler og kapitalforvalter specialiseret i industri- og logistikejendomme, som opererer på tværs af Europa. Foruden

RETAIL

Business School og har tidligere været ansat seks år i CBRE.

kontoret i København, som åbnede i marts 2021, har Verdion kontorer i London,

HOTEL

Düsseldorf, Frankfurt og Gøteborg.

Logistik | 67

LOGISTIK – FORVENTNINGER TIL 2022 I de seneste år har en række faktorer medført, at både lejer- og investorefterspørgslen efter danske logistikog lagerejendomme er steget betydelig. Uagtet at RED mener, at en række advarselslamper bør begynde at blinke hos investorerne, er der dog ikke noget, der indikerer, at den høje aktivitet vil aftage lige foreløbigt.

LEJEMARKEDET

krav til, at de bygninger de lejer sig ind i er

Danmark end på sammenlignelige markeder

bæredygtighedscertificerede.

i Norden og i Tyskland.

I 2022 vil flere faktorer medføre, at vi forven

STIGENDE FORSKEL PÅ PRIME OG

MANGEL PÅ SPEKULATIVT BYGGERI

ter at se en fortsat høj lejerefterspørgsel efter

SEKUNDÆRE EJENDOMME

I de seneste år har vi set en høj byggeaktivi

moderne og velbeliggende logistikog lager

I takt med den hastige udvikling i lejernes

tet indenfor logistiksegmentet. Størstedelen

ejendomme. For det første har vi grundet

krav til logistikog lagerejendomme forven

af disse ejendomme er dog såkaldte built-

en vækst i e-handlen samt store forsynings

ter vi at se en stadigt stigende forskel i leje

to-suit ejendomme, hvor ejendommen alle

kædeproblemer set, at lejerne i dag har et

niveauet for prime ejendommene sammen

rede er udlejet forud for opførslen. Vi har

højere kapacitetsbehov end tidligere, hvilket

holdt med de sekundære ejendomme. Mens

således alene set et begrænset omfang af

vi forventer vil fortsætte i 2022. Endvidere

vi forventer at se et opadgående pres på

spekulativt byggeri, hvilket vi forventer vil

er den landsdækkende tomgang aktuelt helt

lejeniveauet for de moderne velbeliggende

fortsætte i den nærmeste fremtid. På trods

nede på 1,9%. Der er således fortsat et bety

logistikog lagerejendomme, forventer vi at

af høj investorefterspørgsel forventer vi der

deligt underudbud af moderne logistikog

se et uændret lejeniveau for de mindre vel

for, at investeringsaktiviteten i 2022 vil blive

lagerejendomme, der lever op til lejernes krav.

beliggende og ældre industriejendomme.

begrænset af, at der fortsat er et under

UNDERUDBUDDET FORTSÆTTER

udbud af nye moderne logistikejendomme i De optimistiske forventninger til logistik lejemarkedet understøttes af vores for

INVESTERINGSMARKEDET

ventningsundersøgelse fra primo 2022,

markedet. EJENDOMMENE FORÆLDES HURTIGT

som viser, at næsten to tredjedele af inve

LAV RISIKO OG RELATIVT HØJE AFKAST

Grundet den teknologiske udvikling og det

storerne forventer at se en forbedret lejer

I 2022 forventer vi fortsat at se høj inve

stigende krav til bæredygtighed bliver logi

efterspørgsel i de kommende seks måne

storefterspørgsel efter moderne logistik-

stik- og lagerejendomme teknisk set for

der, og de resterende investorer forventer

og lagerejendomme. Denne efterspørgsel

ældet hurtigt, og i Danmark er der næsten

at se en uændret efterspørgsel (

vil bl.a. være drevet af kombinationen af det

uanede mængder jord indenfor forholdsvis

42). Der er således ingen af de adspurgte

fortsatte underudbud på lejemarkedet, hvil

korte afstande.

investorer, der forventer at se en faldende

ket mere eller mindre eliminerer investorer

lejerefterspørgsel.

nes udlejningsrisiko. Investorernes efter

Ser man på hvad det koster at købe en

spørgsel vil endvidere være drevet af, at

grund og bygge nye lokaler, er det derfor

Ligesom i de øvrige ejendomssegmenter

logistikafkastet, uagtet de seneste års mas

ikke overraskende, at en række af de største

forventer vi desuden, at flere lejere vil stille

sive nedadgående pres, fortsat er højere i

logistikaktører har det som en del af deres

figur

I 2022 forventer vi fortsat at se høj investorefterspørgsel efter moderne logistikog lager ejendomme. Denne efterspørgsel vil bl.a. være drevet af kombinationen af det fortsatte underudbud på lejemarkedet, hvilket mere eller mindre eliminerer investorernes udlejningsrisiko.” Lior Koren Partner i RED

68 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK strategi at opføre nye ejendomme og der

ejendommene skattemæssigt, før ejendom

faldet fra 50% i 2021 til 29% i 2022, er ande

efter sælge dem til investorer i sale-and-

mene teknisk set er forældede.

len af investorerne, der forventer stabile

AFKASTKRAVET HAR NÅET

også en risiko for at investorerne står tilbage

ET PASSENDE NIVEAU

ØGET EFTERSPØRGSEL PÅ

med tomme og utidssvarende ejendomme

Til trods for de positive forventninger til

REGULÆRE INDUSTRIEJENDOMME

ved endt uopsigelighed.

lejemarkedet og den høje investorefter

Vi forventer desuden, at der opstår en let

spørgsel viser vores forventningsunder

øget efterspørgsel efter regulære industri

Ligeledes forventes de nye regler om lager

søgelse, at en stigende andel af investo

ejendomme, hvor investorerne har mulighed

beskatning af ejendomme at sætte en

rerne mener, at afkastkravet har nået et

for at opnå høje afkast og købe ejendomme

bremse for investeringslysten i logistik

passende niveau ift. den risiko, der er for

til relativt lave kvadratmeterpriser. Dette er

segmentet, da reglerne forventes at betyde,

bundet med investeringer i logistikseg

en strategi, som flere toneangivende inve

at ejere af logistikog lagerejendomme

mentet (

storer i markedet så småt igangsatte i slut

bliver udfordret med at nå at afskrive

storerne, der forventer faldende afkast, er

ningen af 2021.

THE CUSHMAN & WAKEFIELD | RED INVESTOR CONFIDENCE INDEX Indekset følger 74 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Figur 42: Investor Confidence Index – Logistiklejemarkedet

63% 61%

efterspørgslen på logistiklejemarkedet: Stige Forblive uændret

35%

37%

Falde

Q1 2021

Q1 2022

Figur 43: Investor Confidence Index

29%

– Afkast på logistikejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for logistikejendomme:

RETAIL

I løbet af de kommende seks måneder vil

KONTOR

figur 43). Mens andelen af inve

BOLIG

afkast, steget fra 46% til 65%.

kert cash-flow i lejekontraktsperioden, men

LOGISTIK

leaseback transaktioner. Dette giver et sik

50% 64%

Forblive uændret Stige

7% Q1 2021

Q1 2022

HOTEL

Falde

46%

Logistik | 69

LOGISTIK – TRANSAKTIONER & NØGLETAL LOGISTIK – TOP 30 TRANSAKTIONER 2021 EJENDOM

MÅNED BRUTTOAREAL

M7 Portefølje

Hele landet

Oktober

NREP Portefølje

Hele landet

Copenhagen Cargo Centre

PRIS (KR.)

KØBER

SÆLGER

Oxford Properties

M7 Real Estate

223.997 m2

1.483.000.000

November

96.451 m2

750.000.000

AXA Investment Managers

NREP

Kastrup

Juni

27.903 m2

650.000.000

AEW Europe

Palm Capital

Letland Alle 3

Taastrup

April

42.389 m2

601.000.000

Blackbrook Capital

K/S HØJE- TAASTRUP

H5 Properties Portefølje

Hele landet

Februar

71.179 m2

575.000.000

Catena AB

H5 Properties

Kalundborg Rafinaderi

Kalundborg

Juni

76.758 m2

375.000.000* Klesch Group

Equinor

Ventrupparken 3

Greve

Maj

60.652 m2

360.000.000* Hines

Toys Danmark

Kumlehusvej 1D

Roskilde

Juni

43.677 m2

330.000.000* Blackstone

Bach Gruppen

Greve Main 21

Greve

Oktober

17.046 m

175.500.000

Verdion

AP Pension

Egeskovvej 12A

Horsens

August

21.353 m2

175.000.000

Savills Investment Management

Dki logistics

Egeskovvej 16

Horsens

August

21.046 m2

175.000.000

Savills Investment Management

Dki logistics

Østhavnsvej 37

Aarhus

August

24.168 m2

170.000.000* JT Ross

Bostad

Mileparken 10

Skovlunde

Januar

24.861 m2

165.000.000

Konbyg

Greve Main 3 & 10

Greve

November

15.180 m2

151.000.000* Highbrook Investors

Outfit International

Holkebjergvej 48

Odense

April

18.365 m2

138.000.000

Hanssen Hebo

Micro Matic

Jeudan Portefølje

Hvidovre

September

16.594 m2

131.250.000

AKF Holding

Jeudan

Venusvej 44

Kolding

Juli

12.902 m

122.284.000* Vika Project Finance

Daugaard Pedersen

Industriparken 21

Ballerup

Marts

8.404 m

120.000.000

Wihlborgs

C. Reinhardt

Bjerndrupvej 51

Tinglev

Januar

22.416 m

115.000.000

Pareto Securities

Real estate c ompany

Skovlytoften 33

Holte

Januar

10.557 m

102.000.000

Sampension

Niam

Pedersholmparken 10

Frederikssund

November

9.395 m2

100.000.000

Stendörren Fastigheter

Mountain Top Denmark

Sprogøvej 13

Hjørring

December

19.159 m2

97.500.000* Pareto Securities

Glaseksperten

Richard R. Nielsens Vej 3

Sønder Felding

Juli

25.433 m2

93.101.250

Emtelle Scandinavia

Erhvervspark Midt

Engvej 13

Langå

August

20.375 m2

75.000.000

KMC Properties

Limo Labels

Tobaksvejen 4

Søborg

November

Industrikrogen 28

Ishøj

Juli

10.391 m2

Langebjerg 29

Roskilde

Juni

6.991 m2

Langebjerg 3

Roskilde

November

10.554 m

Mineralvej 2A

Aalborg

December

17.130 m

Blushøjvej 9

København SV

Oktober

* Estimeret pris

70 | RED – Danish Investment Atlas 2022

7.820 m

5.505 m2

Blackstone

74.500.000* Highbrook Investors

Maycon

73.000.000

K/S Industrikrogen Ishøj

Blackstone

69.910.000* Blackstone

Real estate c ompany

69.500.000

Hamlet Property

Mille Food Roskilde

68.000.000

Jansen Ejendomme

Klitgaard Consulting

66.060.000* Pelican

DSV

LOGISTIK

KONTOR

BOLIG

ÅRSOVERBLIK

RED har et løbende vurderingsmandat på at værdiansætte Greve Distribution Center.

OMRÅDE

NETTOLEJE*

AFKASTNIVEAU**

København (Avedøre Holme og Amager)

650

4,00% - 4,50%

Taastrup

650

4,00% - 4,50%

Køge og Greve

650

4,00% - 4,50%

Trekantområdet (Fredericia, Kolding og Vejle)

500

4,25% - 4,75%

Odense

400

5,50% - 6,00%

Aarhus

500

4,50% - 5,00%

RETAIL

LOGISTIK – PRIME LEJE- OG AFKASTNIVEAUER Q1 2022

HOTEL

* Kr. pr. m² pr. år ekskl. driftsudgifter ** I tilfælde af selskabshandler vil det påvirke afkastet grundet udskudt skat Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Logistik | 71

RED formidlede salget af shoppingcenteret Kronen og 118 boligenheder beliggende i Vanløse.

72 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK

Top 5 transaktioner 2021

Strøgtælling: Begynder vi at se mod enden på krisen?

Forventninger til 2022

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

Geografisk fordeling

LOGISTIK

RETAIL

Volumen & investorer

HOTEL

BOLIG

RETAIL

Retail | 73

RETAIL – VOLUMEN OG INVESTORER FALD I AKTIVITETEN

i retailejendomme i 2021, og med undta

stor til, at de tre udenlandske investorer kom

De seneste års usikkerheder på retailmarke

gelse af en enkel udvalgsvarebutik (belig

på listen over de mest aktive i segmentet.

det fortsatte med at bremse investorernes

gende i København) omfattede samtlige af

efterspørgsel efter retailejendomme i 2021.

disse handler dagligvarebutikker eller big-

Ser man på de fem mest aktive investorers

Dette resulterede i, at transaktionsvolumen

box ejendomme.

andel af den samlede transaktionsvolumen

faldt med 7% fra 2020 og nåede 7,4 mia. kr. figur 45). Faldet i aktiviteten skyldes

udgjorde denne 36% i 2021, hvilket næsten Uagtet at også den danske kapital i højere

er svarende til en halvering ift. deres andel

særligt, at der alene blev gennemført en

grad har søgt mod de mest sikre aktiver i de

i 2020. Denne andel og de mange mindre

enkel milliardhandel i 2021, hvorimod der i

seneste år, gennemførte de danske investo

handler foretaget af danske investorer vid

2020 blev gennemført tre milliardhandler,

rer 326 handler i 2021, som omfattede flere

ner om en stor spredning af kapitalen i seg

som tilsammen udgjorde næsten 60% af den

forskellige typer retailaktiver. Til trods for

mentet i 2021.

samlede volumen.

at handlerne i gennemsnittet var væsent

(

ligt mindre end de udenlandske investorers

EJENDOMSFONDENE ER TILBAGE

Kombinationen af en tilbageholdenhed

handler, medførte det høje antal, at de dan

I 2021 var de mest aktive investorty

indenfor retailsegmentet og et højt aktivi

ske investorers andel af den samlede volu

per i retailsegmentet ejendomsfonde og

tetsniveau indenfor de øvrige ejendoms

men nåede 62%. Dermed var retailmarke

ejendomsselskaber, som begge stod for

segmenter betød, at retailejendomme alene

det for femte år i streg domineret af dansk

31% af investeringerne (

udgjorde 6% af den samlede danske trans

kapital.

domsfondene, som ellers har udvist en til

aktionsvolumen i 2021, hvilket er den laveste andel nogensinde.

figur 44). At ejen

bageholdenhed i forhold til retailsegmen DE STØRSTE INVESTORER ER

tet i de seneste år, er tilbage blandt de mest

ALLIGEVEL UDENLANDSKE

aktive investort yper skyldes primært M&G

KUN 15 HANDLER MED

De danske investorer var dog ikke domine

Real Estates køb af BIG Shopping Center i

UDENLANDSK KAPITAL

rende på rangeringen over hvilke fem inve

Herlev og NREP’s køb af Kronen i Vanløse,

Særligt de udenlandske investorer foku

storer, der placerede mest kapital i retail

som tilsammen udgjorde næsten 80% af

serede deres investeringer på enten andre

segmentet i 2021 (

ejendomsfondenes investeringer.

ejendomssegmenter eller de mest sikre

udenlandsk kapital bag tre ud af årets fire

retailejendomme. De udenlandske investorer

største transaktioner med retailejendomme.

gennemførte derfor alene 15 investeringer

Volumen på disse aktier var tilstrækkelig

figur 46). I 2021 var der

Figur 44: Retail – Investortype fordeling 2021

RETAIL VOLUMEN I ALT

7,4 MIA. KR.

Kilde: ReData

74 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Ejendomsfonde 31% Ejendomsselskaber 31% Private investorer 23% Øvrige 14% Institutionelle investorer 1%

ÅRSOVERBLIK

Figur 45: Retail – Transaktionsvolumen 2012-2021

16,2

BOLIG

8,7

8,5 7,4

29%

42%

2,5 35% 0

7,9

18% 61%

44%

52%

8,7 7,7

71%

62%

48%

40% 74%

56%

39%

65% 2012

51% 4,1

58%

7,4

49%

38%

KONTOR

26% 2013

2014

2015 Danske

Kilde: ReData

2016

2017

Udenlandske

2018

2019

2020

2021

ATP/Danica handel

Figur 46: Retail – Top 5 investorer 2021 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

Antal transaktioner

M&G Real Estate

1.100

NREP

680

W.P. Carey

324

NRP

315

Tækker Group

195

LOGISTIK

MIA. KR.

43%

RETAIL

Kilde: ReData

Figur 47: Retail – Top 5 investorer 2012-2021 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

Antal transaktioner

ATP

7.941

Patrizia

2.900

ECE

2.900

Danske Shoppingcentre

2.788

Central Group

2.700

HOTEL

Kilde: ReData

Retail | 75

7,4

22%

1,7

MIA. KR.

STORKØBENHAVN

100%

Danske 31%

MIA. KR.

Udenlandske 69%

23%

RETAIL – 0,4 GEOGRAFISK FORDELING 1,7 AARHUS STORKØBENHAVN Danske 100% Danske 31% Udenlandske 0% Udenlandske 69%

MIA. KR. MIA. KR.

6% 23%

1,6

ØVRIGE SJÆLLAND Danske 51%

MIA. KR.

Udenlandske 49%

21%

AALBORG ØVRIGE SJÆLLAND Danske 85% Danske 51% Udenlandske 15% Udenlandske 49%

0,2 1,6 MIA. KR. MIA. KR.

3% 21%

0,4

1,6

FYN

ØVRIGE JYLLAND FYN Danske 96% Danske 100% Udenlandske 4% Udenlandske 0%

1,5 0,4 20% 5%

MIA. KR.

AARHUS

0,4 0,2

1,7

Danske 51%

MIA. KR.

20%

FYN

MIA. KR.

Danske 96% 5% Udenlandske 4%

1,6 21%

0,4 MIA. KR.

AARHUS 5%

3%2022 76 | RED – Danish Investment Atlas

MIA. KR.

23%

STORKØBENHAVN STORKØBENHAVN Danske 31% Danske 31% MIA. KR. Danske 31% Udenlandske 69% MIA. KR. 23% Udenlandske 69% Udenlandske 69% 23%

1,7 1,7

STORKØBENHAVN

FYN Danske 100% Udenlandske 0%

AALBORG6% Danske 85% Udenlandske 15%

1,6 MIA. KR.

21%

Udenlandske 0%

MIA. KR.

1,7

Danske 100%

0,4 0,2

Udenlandske 49%

KØBENHAVN

Udenlandske 4%

20%

Danske 51%

Udenlandske 0%

Danske 96%

MIA. KR.

ØVRIGE SJÆLLAND

Danske 100%

ØVRIGE JYLLAND

1,5

RETA VOLUMEN

7,4

100%

MIA. KR.

0,4

22%

1,6 1,6

STORKØBENHAVN

Udenlandske 15%

ØVRIGE JYLLAND

MIA. KR.

KØBENHAVN KØBENHAVN KØBENHAVN Danske 52% Danske 52% MIA. KR. Danske 52% Udenlandske 48% MIA. KR. 22% Udenlandske 48% Udenlandske 48% 22%

MIA. K

Danske 85%

1,5

AARHUS

AALBORG

MIA. KR.

1,6

Udenlandske 49%

Danske 85% 21% Udenlandske 15%

0,2

Udenlandske 69%

ØVRIGE SJÆLLAND 23%

1,6

Danske 31%

MIA. KR.

AALBORG

MIA. KR.

100%

Udenlandske 0%

Udenlan

STORKØBENHAVN

Danske 100%

MIA. KR.

Danske 6

MIA. KR.

Udenlandske 69%

Danske 100% 23% Udenlandske 0%

MIA. KR.

Udenlandske 48%

Danske 31%

AARHUS

Udenlandske 38%

7,4

Danske 52%

STORKØBENHAVN 22%

Danske 62%

RETAIL VOLUMEN I ALT

100%

KØBENHAVN

MIA. KR.

1,7

MIA. KR.

AALBORG

1,6

MIA. KR. MIA. KR.

0,4

Udenlandske 48%

Danske 100% 22% Udenlandske 0%

7,4

Danske 52%

MIA. KR.

RETAIL VOLUMEN I ALT

KØBENHAVN

ØVRIGE SJÆLLAND SJÆLLAND ØVRIGE SJÆLLAND ØVRIGE Danske 51% Danske 51% MIA. KR. Danske 51% Udenlandske 49% MIA. KR. 21% Udenlandske 49% Udenlandske 49% 21%

1,6 1,6

AARHUS Danske 100% Udenlandske 0%

0,4 MIA. KR.

FYN

0,4 0,4

MIA. KR. Danske 100% MIA. 5%KR. Udenlandske 0% 5%

FYN FYN Danske 100% Danske 100% Kilde: ReData 0% Udenlandske Udenlandske 0%

Figur 48: Geografisk fordeling (mia. kr.)

kendetegnet ved, at kapitalen var relativt ligeligt fordelt mellem de

2020

2021

København

3,0

1,6

Storkøbenhavn

0,5

1,7

Øvrige Sjælland

1,0

1,6

Aarhus

0,1

0,4

i høj grad, at investorerne, grundet usikkerheder om fremtiden for

Øvrige Jylland & Fyn

3,3

2,1

den fysiske butik, har været tilbageholdende med investeringer på

I alt

7,9

7,4

geografiske områder i Danmark (

OMRÅDE

figur 48).

Det københavnske retailmarked udgjorde alene godt en femtedel af den samlede volumen i 2021 (

figur 49). Dette er en væsent

lig ændring fra perioden 2012-2015, hvor andelen af kapitalen, som blev investeret i København, var helt oppe på 60-75%. De seneste års fald i den københavnske andel af transaktionsvolumen skyldes

de københavnske strøggader, som tidligere har drevet aktiviteten i

ÆNDRING

BOLIG

Modsat de øvrige ejendomssegmenter var retailmarkedet i 2021

ÅRSOVERBLIK

HANDLER MED STRØGEJENDOMME MANGLER I KØBENHAVN

København. Salget af BIG Shopping Center i Herlev medførte, at Storkøben havn blev det område med den højeste investeringsaktivitet. Denne høje aktivitet var dog ikke drevet af en øget investorefterspørgsel, men derimod af at der blev udbudt en attraktiv fuldt udlejet retail park, der som investeringsaktiv har vist sig modstandsdygtig under coronakrisen.

KONTOR

Ligesom for Storkøbenhavn var den relativt høje investeringsaktivi tet i resten af Danmark ikke drevet af en øget investorefterspørgsel. Aktiviteten var derimod drevet af, at de danske investorer, ligesom i de foregående år, opkøbte en lang række mindre retailejendomme, og af at de udenlandske investorer investerede i en række sikre akti ver i form dagligvarebutikker og big-box ejendomme.

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

LOGISTIK

90%

RETAIL

KØBENHAVNS ANDEL

0% 2012

Kilde: ReData

2013

2014

2015

2016

Transaktionsvolumen

2017

2018

2019

2020

2021

Københavns andel

HOTEL

MIA. KR.

Figur 49: Retail – Transaktionsvolumen & Københavns andel af investeringer 2012-2021

Retail | 77

RETAIL – TOP 5 TRANSAKTIONER 2021 Foto: Big Shopping

1. BIG SHOPPING CENTER Den største handel i retailsegmentet i 2021 blev gennemført i slutnin gen af året, da M&G Real Estate købte BIG Shopping Center i Herlev af CBRE Global Investors og Portus Retail, der selv købte ejendom men tilbage i 2016. Shoppingcenteret var på handelstidspunktet fuldt udlejet til 24 lejere, heraf 17 butikker, et fitnesscenter, en biograf og fem restauranter.

Est. pris (kr.)

Køber

1.100.000.000

M&G Real Estate

Bruttoareal (m²) 39.138 (heraf kælderareal 559)

Sælger CBRE GI & Portus Retail

Foto: Cushman & Wakefield I RED

2. KRONEN I april 2021 købte NREP shoppingcenteret Kronen beliggende i Van løse. Kronen blev opført i 2017 og omfatter et shoppingcenter med 49 retailenheder, 158 boliger (hvoraf 118 boliger var inkluderet i handlen) og en parkeringskælder med knap 400 pladser. NREP planlægger at udvikle og renovere Kronen til at blive en stærk lokal bymidte.

Pris (kr.) 680.000.000 Bruttoareal (m²) 49.819 (heraf kælderareal 16.068)

78 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Køber NREP

Sælger Apollovej ApS under konkurs

ÅRSOVERBLIK i december 2021 en portefølje med 11 dagligvarebutikker på i alt 13.100 m² af Coop Danmark. Ejendommene er fordelt over hele Dan mark og omfatter 10 Coop365 butikker samt én Kvickly butik. Netop sale-and-leaseback er en kernekompetence for W. P. Carey, der ser handlen som starten på et langvarigt samarbejde.

Pris (kr.)

Køber

324.000.000

W.P. Carey

Bruttoareal (m²)

Sælger

13.100

Coop Danmark

Foto: PR W.P. Carey

4. NÆSTVED RETAIL PARK Årets fjerdestørste handel indenfor retailsegmentet blev gennemført, da norske NRP i juni 2021 købte Næstved Retail Park, som er under opførsel af Innovator & Daugaard Pedersen. Næstved Retail Park, som efter planen vil stå færdigt i foråret 2022, vil rumme 15 butikslejemål

BOLIG

I en sale-and-leaseback-transaktion købte amerikanske W. P. Carey

KONTOR

Foto: Retail Architects & Sweco Architects

3. COOP PORTEFØLJE

(som næsten alle var udlejede på handelstidspunktet) og bliver der

Est. pris (kr.)

Køber

315.000.000

NRP

19.488

Sælger Innovater & Daugaard Pedersen

Foto: Paustian

5. LILLE TORV 2 Tækker Group købte i januar 2021 en 3.827 m² stor retailejendom beliggende på Lille Torv i Aarhus. Ejendommen er udlejet til designog bolighuset Paustian, som anvender ejendommen til et state of the art designunivers i fem etager (kælder til fjerde sal).

Pris (kr.)

Køber

158.000.000

Tækker Group

3.827 (heraf kælderareal 523)

Sælger

HOTEL

Bruttoareal (m²)

RETAIL

Bruttoareal (m²)

LOGISTIK

med en af de største big-box ejendomme i Danmark.

Privat Investor

Retail | 79

STRØGTÆLLING

BEGYNDER VI AT SE MOD ENDEN PÅ KRISEN? STORE UDSVING I TRAFIKKEN

FLERE BESØGENDE I 2021 END I 2020

Denne positive udvikling kan bl.a. tilskri

Trafikken på Københavns strøggader var

Historisk set har aktiviteten på strøgga

ves, at antallet af udenlandske turister i byen

i løbet af 2021 præget af store udsving.

derne været kendetegnet ved de samme

er steget med ca. en-tredjedel fra 2020 til

Som følge af den månedlange nedlukning

sæsonudsving, og i både 2020 og 2021 var

2021.

i begyndelsen af året startede årets før

tredje og fjerde kvartal restriktionsfri frem til

ste kvartal med en stor nedgang i antal

slutningen af december. Med henblik på at

Såfremt butikkerne ikke har været tvun

let af besøgende på strøggaderne (

se udviklingen, er det derfor oplagt at sam

get til at holde lukket, har strøggader

50). Herefter fulgte en større spredning i

menligne aktiviteten i disse kvartaler af 2021

nes forbrugerappel således overordnet set

trafikken i årets andet kvartal. Den store

og 2020. Mens den gennemsnitlige aktivitet

vist sig at være modstandsdygtig over

spredning blev dog udjævnet i tredje og

på strøggaderne i årets tredje kvartal steg

for gentagne perioder med restriktioner,

fjerde kvartal, hvor trafikken overordnet set

med 12% fra 2020 til 2021, steg aktiviteten i

som ellers har udfordret detailhandlen og

fulgte en ensartet udvikling på tværs af alle

fjerde kvartal med 15%.

restaurationsbranchen.

figur

registreringspunkter.

Figur 50: Strøgtælling 2020-2021

ANTAL FORBIPASSERENDE I TIMEN

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000 Q1 2020

Q2 2020

Q3 2020

Q4 2020

Q1 2021

Q2 2021

Q3 2021

Q4 2021

Østergade/Ny Østergade

Frederiksberggade

Amagertorv/Købmagergade

Nygade/Vimmelskaftet

Rundetårn

Østergade/Pilestræde

Vimmelskaftet/Amagertorv

Købmagergade/Valkendorfsgade Kilde: Cushman & Wakefield | RED

80 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK strøggaderne, og vores registrering for

strøggader, før smittetrykket igen er fal

ENDNU, MEN VI ER TÆT PÅ

fjerde kvartal af 2021 viser, at antallet af

dende, samtlige restriktioner er ophævet, og

Til trods for de overordnet positive mønstre

besøgende alene var 10% lavere end ved

de udenlandske turister igen har fri adgang

i forbrugernes bevægelser, er det samlede

registreringen for tilsvarende kvartal i 2019,

til at rejse ind i Danmark.

antal besøgende på strøggaderne dog sta

altså før pandemiens start. Trafikken blev

dig ikke helt på højde med niveauet obser

således mere eller mindre stabiliseret i årets

veret før pandemiens start.

fjerde kvartal, hvilket vidner om strøggader

BOLIG

VI ER IKKE HELT TILBAGE

nes fundamentalt stærke evne til at tiltrække forbrugerne.

KONTOR

Både under normale forhold og i 2021 udgjorde andelen af udenlandske turister i årets fjerde kvartal alene en mindre

Vi forventer ikke at se nævneværdige

andel af det samlede antal besøgende på

ændringer i trafikken på Københavns

Figur 51: Gennemsnitligt antal forbipasserende i timen

3.035

Østergade/Pilestræde

3.911

Amagertorv/Købmagergade

4.092

Amagertorv

4.040

Amagertorv/Vimmelskaftet

4.019

Nygade/Vimmelskaftet

4.006

Frederiksberggade

3.302

Købmagergade/ Kronprinsensgade

4.115

Rundetårn

3.699

Frederiksborggade/ Købmagergade

3.164

11 Pilestræde/Kronprinsensgade

2.007

12 Grønnegade/Ny Østergade

1.656

Kultorvet

12 Kø

11 e rg

8 1

Øs

RETAIL

2021

Østergade/Ny Østergade

3 5 6

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Gammeltorv

Vimmel

skaf tet

Amagertorv

METODOLOGI RED foretager strøgtællingerne fredage kl. 16 med det formål at registrere udviklingen og estimere aktiviteten

forskellige steder på de københavnske strøggader. Strøgtællingen gennemføres manuelt fra begge retninger.

Retail | 81

HOTEL

Gadenavn 1

LOGISTIK

RETAIL – FORVENTNINGER TIL 2022 Covid-19 har forårsaget en verdensomspændende krise på markedet for high-street retail. Da krisen startede, kunne de færreste forudse, hvor længe krisen ville vare, og hvordan markedet for den fysiske butik ville se ud, når krisen sluttede. LEJEMARKEDET

Det er vores forventning, at tomgangs

sælger varer til private forbrugere. Bran

procenten frem til medio 2022 vil forblive på

chen har dog ikke været påvirket ensartet

Usikkerheden på markedet betød, at der kun

dette høje, men stabiliserede, niveau. Derefter

af covid-19. Eksempelvis har producenter af

var ganske få lejere, som turde eller kunne

forventer vi, at tomgangen vil falde moderat.

luksusvarer generelt oplevet højere vækst

træffe langsigtede beslutninger. I andet

rater end mange af de konkurrenter, som

halvår af 2021 oplevede vi dog et skifte i

NYE BRANDS DRIVER MARKEDET

sælger varer i lavprissegmentet. Denne for

lejernes tilgang til fremtidens planlægning,

Covid-19 accelererede en udvikling i hvilke

skelligartede udvikling forventes på kort sigt

idet lejerne efter flere nedlukninger havde

brands, der har succes på det fysiske retail

at medføre et større spænd i udviklingen af

indset, at den fysiske butik evnede at bevare

marked. Derfor forventer vi at se et skifte i,

lejeniveauerne på Københavns strøggader.

sin popularitet hos forbrugerne – uagtet

hvilke brands der kommer til at drive udvik

kortvarige nedlukninger. Lejernes aktivi

lingen på lejemarkedet fremadrettet. De

Lejeniveauet for Amagertorv, som aktuelt

tetsniveau steg således, og vi oplevede, at

brands der får succes, vil være dem, der for

er den dyreste placering i København, for

beslutninger i højere grad blev truffet med

mår at udvikle sig ved at skabe en ople

ventes således at stige med højere vækst

et langsigtet perspektiv.

velse, som kunderne ikke kan få online, og

rater end nogen af de øvrige strøggader i

som dermed bruger den fysiske butik som

den kommende tid. Årsagen til denne for

TOMGANGEN HAR NÅET SIN TOP

en mediekanal til at udvikle deres brand og

ventning skyldes lejertypen. Amagertorv

Tomgangsprocenten for stueetagearea

skabe en relation til kunderne.

huser i dag flere producenter af luksusvarer,

ler på Københavns strøggader er aktuelt

og i de kommende år forventer vi, at flere vil

rekordhøj. Dette skyldes bl.a. en kombina

Dette betyder, at vi forventer at se flere

komme til. Idet Amagertorv ikke kan udvi

tion af, at en række butikker blev nødsa

butikslukninger blandt de etablerede

des, vil den stigende efterspørgsel medføre

get til at dreje nøglen om grundet covid-19,

brands, som ikke udvikler sig, og som

et opadgående pres på lejeniveauet. For

og at kun meget få brands tog beslutninger

alene ser den fysiske butik som en salgska

resten af Københavns strøggader forventer

om åbning af nye butikker. Den væsentligste

nal. Modsat forventer vi at se flere butiks

vi en mere moderat stigende udvikling i leje

stigning i tomgangen skyldes dog, at fær

åbninger fra de nytænkende onlinebrands,

niveauerne i 2022.

diggørelsen af Hines’ udviklingsprojekt på

som har fået succes under covid-19, og som

Købmagergade (The Trinity Quarter) tilførte

nu har fået den nødvendige økonomi til at

Overordnet set har vi således optimisti

en væsentlig masse til det samlede stue

kunne åbne fysiske butikker samt fra produ

ske forventninger til retailmarkedet i 2022,

etageareal, og at dette projekt var ledigt,

center af luksusvarer.

og vores forventningsundersøgelse viser,

da tomgangen blev opgjort. Den høje tom

at investorerne i høj grad er enige i vores

gang kan derfor ikke i sin enkelthed betrag

STØRRE SPREAD I LEJENIVEAUERNE

forventninger. Mens der ved undersøgel

tes som et udtryk for en negativ udvikling på

Detailhandelsbranchen kan anvendes som

sen primo 2021 ikke var en eneste inve

strøggaderne.

fællesbetegnelse for alle virksomheder, som

stor, som forventede at se en stigende

I 2022 forventer vi, at investorerne igen vil vende interessen mod strøgejendomme. Denne forventning er baseret på, at vi forventer at se et mere sikkert og stabiliseret lejemarked.” Nicholas Thurø Mananging Partner i RED

82 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK investering i strøgejendomme sammen

RETAILAKTIVERNES PROFILER

forventer at se en stigende lejerefterspørg

holdt med kontorejendomme. Dette skyl

ER AFGØRENDE

sel (

des, at afkastet på kontorejendomme er

For centrene er det afgørende for investorin

investorerne, der forventer at se en faldende

faldet så meget i de seneste år, at prime

teressen, at operatøren har formået et skabe

efterspørgsel faldet væsentligt.

kontorafkastet i dag er lavere end for strøg

den rigtige profil for centeret. For de regio

ejendomme. Endvidere vil der alt andet

nale destinationscentre er det afgørende, at

lige være færre lejerudskiftninger og lavere

der er et godt udbud af F&B, oplevelser og

ejerbetalte istandsættelsesomkostnin

services, og for lokalcentrene er det afgø

ET MERE SIKKERT OG

ger, da retaillejere sædvanligvis selv afhol

rende, at der er et supermarked på en lang

STABILISERET MARKED

der omkostningerne til ombygning og

lejekontrakt.

I 2022 forventer vi, at investorerne igen vil

indretning.

INVESTERINGSMARKEDET

vende interessen mod strøgejendomme.

Endeligt forventer vi, at investorernes høje

Denne forventning er baseret på, at vi for

Uagtet vores forventninger om en øget inve

efterspørgsel efter de mest sikre retail

venter at se et mere sikkert og stabilise

steringsaktivitet forventer vi, at afkastkra

aktiver, som dagligvarebutikker med lange

ret lejemarked, hvilket reducerer investorer

vet vil forblive stabilt, hvilket understøttes af

lejekontrakter og big-box ejendomme, vil

nes genudlejningsrisici. Forventningen er

vores forventningsundersøgelse, som viser,

fortsætte i 2022. Modsat forventes investor

desuden baseret på, at der i dag kan gene

at næsten halvdelen af investorerne forven

efterspørgslen for sekundært beliggende

reres et forholdsvist højt totalafkast ved

ter at se stabile afkast (

retail fortsat at være lav.

figur 53).

KONTOR

figur 52). Endvidere er andelen af

BOLIG

lejerefterspørgsel, er der nu hele 32%, som

THE CUSHMAN & WAKEFIELD | RED INVESTOR CONFIDENCE INDEX

LOGISTIK

Indekset følger 74 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Figur 52: Investor Confidence Index

32%

– Retaillejemarkedet I løbet af de kommende seks måneder vil

24%

efterspørgslen på retaillejemarkedet: Stige

49% 76%

19%

Forblive uændret Falde

Q1 2022

RETAIL

Q1 2021

Figur 53: Investor Confidence Index

29%

– Afkast på retaiejendomme startafkastet for retailejendomme: Falde Forblive uændret Stige

18%

49%

41% 41%

22% Q1 2021

HOTEL

I løbet af de kommende seks måneder vil

Q1 2022

Retail | 83

RETAIL – TRANSAKTIONER & NØGLETAL RETAIL – TOP 30 TRANSAKTIONER 2021 EJENDOM

MÅNED BRUTTOAREAL

BIG Shopping Center

Herlev

December

Kronen

Vanløse

Coop Portefølje

PRIS (KR.)

KØBER

SÆLGER

39.138 m2 1.100.000.000

M&G Real Estate

CBRE GI

April

49.819 m2

680.000.000

NREP

Apollovej ApS under konkurs

Hele landet

December

13.100 m2

324.000.000

W.P. Carey

Coop Danmark

Næstved Retail Park

Næstved

Juni

19.488 m2

315.000.000

NRP

Innovater & Daugaard Pedersen

Lille Torv 2

Aarhus

Januar

3.827 m2

158.000.000

Tækker Group

Privat investor

Amagerbrogade 150

København S

November

5.237 m2

150.000.000

Vision Ejendomme

Estate Amagerbrogade 150

Åboulevarden 21

Aarhus

Juni

5.138 m2

106.000.000

Høgh Invest 2005

Progressive Investments

Langelinie Allé 6

København Ø

Oktober

2.586 m2

106.000.000

Karberghus

Famkaa Invest

Diget 18

Glostrup

April

5.542 m

91.000.000*

AG Gruppen

Privat investor

Adelgade 39

Hobro

Juni

4.576 m2

84.000.000*

Jens Rasmussen Hobro Holding

Robert Benno Burchardt Nielsens Almen Velgø rende Fond Anno 2006

Toldkammerbygningen

København K

December

1.277 m2

84.000.000

Havnegade 44

RS Arving

Koldingvej 130

Viborg

Juli

4.341 m2

69.500.000

KFI Erhvervsdrivende Fond

P.S.V Ejendomme

Mølmarksvej 191

Svendborg

September

4.353 m2

66.750.000

Finn Ravn

FDP 2015 Holding

6.432 m

63.000.000

Oskar Jensen Gruppen

Pears

352 m2

60.000.000

Oskar Group

Bien 3

Gladsaxe Møllevej 25

Søborg

Juni

Østergade 15, st. 3

København K

Marts

Bredegade 18

Aalborg

Juni

1.603 m2

54.000.000* Star Invest

Privat investor

Nygårds Plads 1A

Brøndby

November

1.011 m2

51.250.000

Aldi

Innovater

Rådhusstræde 4A

Randers

December

3.184 m2

50.000.000

SPI-Brødregade

KJ Invest

Arkaden Food Hall

Odense

November

3.122 m

49.899.000* Rekom

Njalsgade 181

København S

November

1.326 m2

49.138.229

ECE Project Manage ment International

Bach Gruppen

Torvet 4-6

Dianalund

April

2.783 m2

47.000.000

Alma Property Partners

Propulus Real Estate

Københavnsvej 26

Roskilde

December

3.143 m

44.500.000

TAG Ejendomme

Privat investor

Sankt Kjelds Plads 12

København Ø

Juli

2.012 m

43.500.000

Thylander

12. juni 1976

Hjultorv 10

Næstved

Februar

3.790 m2

43.250.000

Leva Ejendomme

DNP Ejendomme

Grønnegade 20

Næstved

September

2.022 m2

38.000.000

Sparekassen Sjælland-Fyn

OM Finans

Fiskerivej 12

Aarhus

Januar

1.040 m2

37.000.000

Tækker Group

Privat investor

Frederiksberggade 17

København K

December

424 m2

36.455.000

Jorcks Ejendomsselskab

Aberdeen Standard Investments

Anelystparken 11A

Tilst

Juni

2.751 m2

36.000.000

Scandinavian Investment Group

NRE Real Estate Den mark

Kamma Klitgårds Gade 47

Risskov

December

1.060 m2

35.750.000

ALDI Ejendomme

Ejendomsselskabet Skejbyvej 1 Erhverv

Lille Kongensgade 16

København K

Marts

795 m2

34.000.000

Oskar Jensen Gruppen

Jeudan

* Estimeret pris

84 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ASX 4078

ÅRSOVERBLIK

RED bistod Galleri K Retail ApS med udlejningen af 89 m² på Pilestræde 6 til Release.

Retail – Prime afkastniveauer Q1 2022

København – Primære strøggader (Amagertorv, Købmagergade & Østergade)

3,25% - 3,75%

København – Strøggader (Vimmelskaftet, Nygade & Frederiksborggade)

3,50% - 4,00%

København – Sekundære strøggader (Frederiksberggade)

4,00% - 4,50%

København – Indre by (Kronprinsensgade)

3,75% - 4,25%

København – Østerbrogade

4,50% - 5,00%

København – Gl. Kongevej

4,50% - 5,00%

København – Nørrebrogade

5,25% - 5,75%

Københavnsområdet – Lyngby

4,50% - 5,00%

BOLIG

AFKASTNIVEAU*

KONTOR

OMRÅDE

* I tilfælde af selskabshandler vil det påvirke afkastet grundet udskudt skat

Retail – Prime leje- og tomgangsniveauer Q1 2022

Amagertorv

38.000

Østergade Købmagergade

TOMGANG Q1 2022

ÆNDRING I TOMGANG 2021-2022 (%-POINT)

5,32%

2,23%

28.000

9,44%

3,53%

25.000

35,00%

6,91%

Vimmelskaftet

20.000

13,14%

-3,54%

Nygade

18.000

13,66%

-1,40%

Frederiksborggade

14.000

17,91%

-7,34%

Frederiksberggade

14.000

18,84%

1,32%

Kronprinsensgade

11.500

Berlingske

8.000

Grønnegade

6.000

Østerbrogade

3.750

Gammel Kongevej

3.250

Nørrebrogade

2.500

Lyngby

8.000

LOGISTIK

NETTOLEJE ZONE A*

N/A

RETAIL

OMRÅDE

* Kr. pr. m² pr. år ekskl. driftsudgifter Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Metodologi Zone A – Prime lejen er estimeret ud fra ITZA retningslinjer og angiver i dette tilfælde værdien af det dyreste areal i modellen. Ejendomme i Danmark er dog sjældent sammenlignelige 1:1, derfor kan dybden af zone A (det område, der skal generere den primære leje) variere, men værdien bestemmes typisk til at være mellem 6 m (20 fod) og 9 m (30 fod).

HOTEL

Tomgangsprocenten er givet ved en observeret mængde ledige kvadratmeter i stueetagen af strøgejendomme i forhold til den samlede mængde kvadratmeter i stueetagen af ejendomme i den respektive gade. Derfor er detailarealer på andre niveauer ikke inkluderet i denne vurdering.

Retail | 85

RED har løbende vurderet det nyrenoverede CPH Studio Hotel beliggende på Amager i København.

86 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK

Top 5 transaktioner 2021

Pipeline

KONTOR

Interview: Hotellerne skal kæmpe for deres succes

LOGISTIK

RETAIL

Hotelsegmentet i 2021

HOTEL

BOLIG

HOTEL

Hotel | 87

HOTELSEGMENTET I 2021 AKTIVITETEN VAR DREVET

rejseaktivitet blandt udenlandske turister,

derfor både, at de udenlandske turister i

AF TO HANDLER

at hotelovernatningerne i Danmark primært

højere grad begynder at rejse til Køben

På trods af at store udfordringer fortsatte

blev foretaget uden for København.

havn, og at der kommer gang i møde- og

med at påvirke hotelbranchen i 2021, så vi,

konferencemarkedet.

at der var en investorinteresse efter hotel

Fra april 2020 var belægningsprocenten der

ejendomme, når de rigtige aktiver kom

for lavere i København end i resten af lan

KONVERTERINGER KAN BLIVE

i markedet. For de mindre sikre hotel

det i næsten samtlige måneder (

LØSNINGEN PÅ KORT SIGT

ejendomme så vi dog fortsat, at investorerne

Dette står i kontrast til før covid-19, hvor

Grundet den stigende turisme i årene før

var tilbageholdende. Dette betød, at trans

belægningsprocenten i København historisk

covid-19 blev der tilført mange nye værelser

aktionsvolumen i hotelsegmentet nåede 2,5

set har været signifikant højere end i resten

til det københavnske hotelmarked, og sam

mia. kr. i 2021 (

af landet. I takt med at folk blev vaccineret

tidig blev det planlagt at tilføre endnu flere

mod slutningen af året, steg rejseaktiviteten

værelser (knap 6.500 nye hotelværelser

Investeringsaktiviteten i hotelsegmen

og belægningen på de københavnske hotel

frem mod 2028).

tet i Danmark har historisk set være præ

ler dog betydeligt, og i november 2021 var

get af enkelte store handler, og 2021 var

belægningen igen højere på de københavn

På kort sigt må det derfor forventes, at kom

ingen undtagelse. Den relativt høje investe

ske hoteller end i resten af landet.

binationen af en reduceret turisme og den

figur 55).

figur 56).

ringsaktivitet var derfor primært drevet af

markante tilførsel af værelser kan medføre

Starwood Capitals køb af hotel Skt. Petri

HALVERING I ANDELEN AF

et overudbud i markedet. Ligesom det alle

og Comfort Hotel Vesterbro til en samlet

UDENLANDSKE TURISTER

rede er set med Gefions projekt på Engvej i

pris på 1,7 mia. kr., hvilket er svarende til ca.

Sammenholder man fordelingen af danske

København forventer vi, at overudbuddet i

68% af transaktionsvolumen i hotelsegmen

og udenlandske gæster på de københavn

de kommende år kan resultere i konverterin

tet. Salget af disse to hoteller var desuden

ske hoteller i 2021 med fordelingen fra før

ger til eksempelvis studieboliger.

den primære årsag til, at hotelmarkedet var

covid-19, er fraværet af de udenlandske turi

domineret af udenlandsk kapital.

ster dog fortsat tydeligt. Historisk set har

På længere sigt forventes det dog, at der vil

ca. to ud af tre gæster været udenlandske,

være en tilstrækkelig stor efterspørgsel til

KØBENHAVN ER PÅ VEJ TILBAGE

men i 2021 var fordelingen nærmest præcis

at belægningsgraden i København igen vil

I København var det årlige antal besøgende

modsat, og to ud af tre gæster var danske

normaliseres. Når markedet er normaliseret,

stigende i alle årene fra finanskrisen ind

(

figur 54).

til 2020. Covid-19 stoppede dog væksten,

og investorerne i højere grad kan være sikre på hotellernes fremtid, forventer vi at se en

og i 2020 blev turismen mere end halveret. I

For at markedet igen kommer tilbage til

højere og mere bred investorefterspørgsel

både 2020 og 2021 medførte en manglende

et helt normaliseret niveau, kræver det

efter hotelejendomme.

Figur 54: Andel af danske og udenlandske gæster i København (jan-nov.)

GNS. 2015-2019

2021

Danske 36%

Danske 63%

Udenlandske 64%

Udenlandske 37%

Kilde: Danmarks Statistik

88 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK

Figur 55: Hotel – Transaktionsvolumen 2012-2021

6 5,4 5

20%

25%

3,0

2,6

24%

2,5 80%

1,7 64%

76%

36%

1,3

1,5

75%

45%

55%

45%

25%

2014

2015

2016

2,1

65%

26% 75% 74% 0,2 100%

35%

0 2012

2013

BOLIG

3,7

Kilde: ReData

Danske

2017

2018

2019

2020

KONTOR

MIA. KR.

2021

Udenlandske

LOGISTIK

Figur 56: Hotel – Belægningsprocent 2018-2021

100%

80%

RETAIL

60%

40%

20%

0% Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021

København

Resten af Danmark

HOTEL

Kilde: Danmarks Statistik

Hotel | 89

HOTELLERNE SKAL KÆMPE FOR DERES SUCCES Det danske hotelmarked har nu i næsten to år været udfordret af covid-19, og udfordringerne er langt fra slut. I de kommende

HORESTA Q&A

år vil en fortsat reduceret rejseaktivitet

Hvor ser du, at hotelmarkedet er

grad har fået øjnene op for deres eget land. I

samt en markant vækst i hotelkapacite-

i dag, knap to år efter at det hele

hovedstaden vil man fortsat være udfordret

ten medføre, at hotellerne skal kæmpe om

lukkede ned i foråret af 2020?

af reduceret rejseaktivitet i nogle år og des

gæsterne i deres kamp for at overleve.

uden af skærpet konkurrence, fordi hotel 2020 medførte en halvering af hoteller

kapaciteten er øget meget de senere år.

Som cheføkonom i brancheorganisationen

nes omsætning, og 2021 ender også med et

Horesta har Jonas Kjær en enestående ind-

betydeligt tab, trods et stærkt andet halvår.

Hvad mener du, at der skal til, for at

sigt i hotelmarkedet, og i det følgende

De forskellige kompensationsordninger har

vi igen kommer tilbage til normale

interview kommer han med sit syn på, hvor

været med til at begrænse underskuddet,

tilstande på hotelmarkedet, og forventer

hotelmarkedet aktuelt er, hvad der skal til

men de fleste hoteller har sat betydelige

du, at hotelmarkedet vil komme helt

for, at vi kommer tilbage til normale til-

beløb til i en periode, som har været utrolig

tilbage til et før-covid-19 niveau?

stande, og hvordan markedet ser ud i

vanskelig at navigere i, grundet pandemiens

fremtiden.

uforudsigelighed. Det positive er, at pande

De positive tendenser vi så i efteråret 2021

mien har været en katalysator for innovation

viser, at det er realistisk at komme hurtigt til

og digitalisering.

bage på sporet. Oktober og november 2021, hvor der var få restriktioner og smitten var

Vi har heldigvis ikke set en større stigning

lav, var rigtigt gode måneder for branchen,

i konkurserne, men hotellerne er uden tvivl

selvom de københavnske hoteller manglede

dårligere polstret end før krisen, og man

en stor andel af de udenlandske gæster.

kan frygte, at der er mindre råderum til at udvikle og renovere produktet de kom

Det, der skal til, er selvfølgelig at restriktio

mende år.

nerne skal løftes, og at vi som samfund kan begynde at opføre os, som vi gjorde før kri

Der er gået utroligt meget tid med krise

sen. Og så er det selvfølgelig helt afgørende,

håndtering; op- og nedlukninger, afskedi

at konjunkturerne er med os.

gelser, restriktioner, kompensationspakker osv. Lige nu tror jeg mest af alt, at virksom

Det er mit indtryk, at forbrugerne – både de

Jeg forventer desuden, at der vil

hederne bare ønsker at få lov til at drive

private og erhvervslivet – længes efter at

ske en del ejerskifter og opkøb i

deres forretning, som de plejede.

komme ud at rejse, og det vil ske, når restrik

kølvandet på pandemien, ligesom der vil ske frasalg af bygninger.”

tionerne løftes, og hverdagen igen bliver Generelt er det dog mit indtryk, at branchen

normal. Erfaringsmæssigt kommer de ferie

ser positivt på fremtiden. Men væksten over

rejsende hurtigere tilbage end fx større

Jonas Kjær,

de kommende år vil blive oplevet meget for

events og messer, der har en længere plan

Cheføkonom i Horesta

skelligt. Uden for København har hotellerne

lægningshorisont. Så på kort sigt kan gæste

haft nogle rigtig gode sommersæsoner, og

sammensætningen blive lidt anderledes, end

vi kan håbe på, at danskerne i endnu højere

branchen er vant til.

90 | RED – Danish Investment Atlas 2022

ÅRSOVERBLIK JONAS KJÆR Jonas Kjær har siden 2008 været cheføkonom i Horesta. Jonas Kjær har en kandidatgrad i Management og Technology fra Copenhagen Business

BOLIG

School og har været i Horesta siden 2006. Horesta er en brancheorganisation for hotel-, restaurant- og turisme erhvervet i Danmark med knap 2.000 medlemmer. Horesta består af to selvstændige foreninger; en brancheforening, som arbejder for at sikre politisk indflydelse og interessevaretagelse for turist og oplevelses erhvervet, og en arbejdsgiverforening, som varetager de arbejdsretlige

Hvis man ser på det københavnske

gør ikke udfordringen mindre.

hotelmarked i et internationalt

på hotelmarkedet i fremtiden?

perspektiv, hvordan vil du så mene, at Den aktuelle store vækst i kapaciteten skal

kvaliteten og udbuddet er i København

Mange af de tendenser vi så før pandemien,

dog ses i sammenhæng med en årrække

ift. i konkurrerende storbyer?

vil fortsætte. Dvs. at vi vil se en fortsat ten

efter finanskrisen med relativt få nye værel

dens til konsolidering, hvor hotelkæderne

ser og rekordbelægning. Traditionelt er den

Jeg synes, vi er rigtig godt med. De sene

øger deres markedsandele, og de store

nye kapacitet kommet i bølger, som med

ste år har vi fået et hoteludbud, der spæn

kæder vil udvikle under-brands og koncep

tiden er absorberet, og det forventer jeg

der vidt fra innovative hostels til boutique-

ter, der tilbyder forskellige oplevelser til for

også vil ske denne gang.

og luksushoteller. Mange nye udenlandske

skellige behov. Der vil fortsat være plads

hotelkæder er kommet til byen, ligesom de

til individuelle aktører, der kan operere i de

Men det er klart, at det bliver en udfordring

danske aktører åbner nye hoteller. Vi har

nicher, som kæderne ikke dækker. Jeg for

i de kommende år, nu hvor kapaciteten er

desuden en velfungerende infrastruktur og

venter desuden, at der vil ske en del ejer

øget markant, og det er småt med uden

gode flyforbindelser til resten af verden.

skifter og opkøb i kølvandet på pandemien,

landske gæster, der normalt udgør over 60

ligesom der vil ske frasalg af bygninger.

pct. af gæsterne. Til gengæld kan vi for

I Danmark er vi udfordret af et højt løn- og

håbentlig holde fast i de danske gæster, som

momsniveau, som betyder, at vi sjældent

vi har haft rekordmange af under krisen.

er de billigste. Det stiller meget store krav

De overordnede drivere har de seneste år været digitalisering og sustainability, men

til det produkt, vi tilbyder. Men den interna

pandemien vil også ændre vores måde at

tionale konkurrence intensiveres hele tiden,

arbejde, afholde møder og tage på ferie. Det

og mange af vores nabolande har hjulpet

store spørgsmål er, om vores vaner er ændret

turisme- og oplevelseserhvervet igennem

permanent, eller om vi vender tilbage til de

krisen ved at sænke momsen. Det har for

gamle forbrugsmønstre. Under alle omstæn

ringet vores konkurrencekraft yderligere. Det store spørgsmål er, om vores

Derfor er det særligt afgørende nu, at der er

hoteller, der er dygtige til at tilpasse sig.

vaner er ændret permanent,

fokus på denne konkurrencesituation. Ellers

eller om vi vender tilbage til de

risikerer vi at tabe markedsandele.

Hvilken betydning forventer du, at

gamle forbrugsmønstre. Under

de kommende års massive vækst

alle omstændigheder vil der være

i hotelkapaciteten i København

muligheder for de hoteller, der

vil have på hotelmarkedet?

er dygtige til at tilpasse sig.”

Allerede inden pandemien stod det klart, at

Jonas Kjær,

en så stor vækst i København ville tage tid

Cheføkonom i Horesta

HOTEL

digheder vil der være muligheder for de

LOGISTIK

det største fald i efterspørgslen nogensinde,

forventer du, at vi kommer til at se

RETAIL

Hvilke strukturelle ændringer

KONTOR

interesser for sine medlemmer.

at absorbere. At åbningen af de mange nye hoteller ender med at falde sammen med

Hotel | 91

HOTEL – TOP 5 TRANSAKTIONER 2021 Foto: Skt. Petri

1. SKT. PETRI Den største hotelhandel i 2021 blev gennemført i januar, da det norske selskab Strawberry Forever solgte hotel Skt. Petri til den amerikanske investeringsfond Starwood Capital. Hotellet er et 5-stjernet luksus hotel med 288 værelser, som er beliggende centralt i København. Strawberry Hospitality Group, som er ejet af den norske hotelinvestor, Petter Stordalen, fortsætter som operatør af hotellet.

Pris (DKK)

Køber

1.100.000.000

Starwood Capital

Bruttoareal (m²) 26.291 (heraf kælderareal 5.333)

Sælger Strawberry Forever

Foto: Momondo

2. COMFORT HOTEL VESTERBRO Igen i september 2021 købte Starwood Capital et af Strawberry Forevers danske hoteller, da de købte det 3-stjernede Comfort Hotel Vesterbro med 400 værelser. Ligesom med Skt. Petri er strategien, at Strawberry Hospitality Group skal fortsætte med at drive hotellet via en lang lejekontrakt.

92 | RED – Danish Investment Atlas 2022

Pris (DKK)

Køber

606.000.000

Starwood Capital

Bruttoareal (m²)

Sælger

13.560

Strawberry Forever

ÅRSOVERBLIK Herman K, som er et 5-stjernet hotel med 31 værelser beliggende overfor Magasin i København. Hotellet blev oprindeligt drevet af B røchner Hotels, men grundet covid-19 så de sig nødsaget til at ind stille driften af hotellet.

Køber

130.000.000

Ogilvy Capital

Bruttoareal (m²)

Sælger

1.918

Dansk Ejendoms Management

(heraf kælderareal 365)

Foto: Legoland Holidays

4. HOTEL PROPELLEN Hotel Propellen, som er beliggende i Billund tæt på Billund Lufthavn og Legoland, blev i 2021 solgt til K/S Atlantic, der også ejer og dri ver hoteller i Kolding og Aarhus. Hotel Propellen er et 4-stjernet hotel med 94 værelser, 14 mødelokaler samt en konferenceafdeling med

Pris (DKK)

Køber

76.500.000

K/S Atlantic

Bruttoareal (m²)

Sælger

8.318

SAS Pilot & Navigatør Pensionskasse

(heraf kælderareal 1.548)

LOGISTIK

plads til 150 gæster.

Foto: Hotel Specials

5. HOTEL ANSGAR Det 3-stjernede Hotel Ansgar blev i 2021 solgt til Go Hotels, som også overtager driften af hotellet. Hotel Ansgar er beliggende på Vester bro nær Københavns Hovedbanegård i en imponerende ejendom fra 1880’erne og rummer 83 værelser samt en indbydende gårdhave.

Est. pris (DKK)

Køber

65.000.000

Bruger

2.491 (heraf kælderareal 387)

Sælger

HOTEL

Bruttoareal (m²)

RETAIL

Est. pris (DKK)

BOLIG

Den britiske kapitalforvalter Ogilvy Capital købte i april 2021 Hotel

KONTOR

Foto: Brøchner Hotels

3. HOTEL HERMAN K

Privat Investor

Hotel | 93

HOTEL – PIPELINE HOTEL – NYBYGGERI I KØBENHAVN 2022-2028 HOTEL

ANTAL VÆRELSER

Ibis Styles (Nest 45)

186

Scandic Nørreport

100

Scandic Spectrum

632

I alt i 2022

918

JOYN Engholmene (Lejlighedshotel)

248

Drejervej 4

Holistic House (Expat Hotel) Residence Inn by Marriott CPH (Nordø) Nobis Hotel (Holmen) V360 I alt i 2023 Ved Amagerbanen Syd (Lejlighedshotel)

450 95

100

Postbyen – Del II (Lejlighedshotel)

236

25 Hours Hotel Paper Island (Christiansholm)

128

Hotel Teglholmen

430

700

Den Franske Skole (Boutique hotel)

1.360

Fisketorvet

150

Radisson Blu Scandinavia (Udvidelse)

400

Enghave Brygge

350

Tivoli H.C. Andersen Hotel

500 350-400

I alt i 2026-2028

1.750

I alt i 2022-2028

6.489

94 | RED – Danish Investment Atlas 2022

2025

600

I alt i 2025

Kilde: Byggefakta

2024

1.224

Copenhagen Gate M-tower

H. C. Andersen Adventure Tower

2023

1.237

350

Cabinn Apartments & Metro (Udvidelse)

2022

294

Jernbanegade Hotel

I alt i 2024

ÅBNINGSÅR

2026

2028

af Pandox’ danske hoteller, hvor

HOTEL

RETAIL

LOGISTIK

KONTOR

BOLIG

Scandic i Kolding er et af hotellerne.

ÅRSOVERBLIK

RED udarbejder løbende værdiansættelser

Hotel | 95

OM RED Cushman & Wakefield | RED rådgiver de største virksomheder og ejendoms aktører på det danske ejendomsmarked inden for salg, udlejning, lejerådgivning og værdiansættelse. Vores værdier i en kompleks og dynamisk verden er omhu, erfaring og ansvarlighed. Vores målsætning er at levere værdiskabende ydelser af højeste faglige kvalitet i forhold til opgaven. Vi vil som professionelle rådgivere møde og overgå klientens forventninger. Det kan vi, fordi vores samlede organisatoriske kompetencer er et stærkt fællesskab af dedikerede, tilfredse og dygtige medarbejdere og partnere.

+45 33 13 13 99 | red@cw-red.dk | www.red.dk