RED
IN BRIEF
2 | KONTORMARKEDET 6 | VURDERINGSCHEFEN Fokus:
Interview med
01 | EFTERÅR 2021
KONTORMARKEDET
KAN EFTERSPØRGSLEN FØLGE MED DEN MARKANTE PIPELINE? En ny undersøgelse fra Cushman & Wakefield | RED viser, at med den eksisterende pipeline af kontorprojekter vil bygningsbestanden af kontorlokaler i København stige med mere end 20% i løbet af de næste seks år. Spørgsmålet er derfor om efterspørgslen kan følge med udbuddet?
Siden pandemiens udbrud har mange stillet spørgsmål til, hvordan fremtidens kontormarked ser ud. I den forbindelse har RED tidligere beskrevet, at det ikke forventes, at de københavnske virksomheder vil spare på kontorarealet, og at efterspørgslen efter kontorlejemål vil forblive høj i de kommende år. For at have et stabilt og attraktivt kontormarked på sigt er det dog ikke tilstrækkelig med en høj efterspørgsel. Det er også nødvendigt, at der er balance mellem efterspørgslen og udbuddet. 1.000.000 M2 PÅ VEJ Med det formål at belyse hvor mange kontorarealer, der vil blive tilført det københavnske kontormarked i de kommende år, har RED derfor undersøgt pipelinen for kontorprojekter i København. Undersøgelsen viser, at der i perioden 2021-2026 (begge år inkl.) er 47 kontor projekter med et samlet areal på lige over 1 mio. m² i pipeline. Med en eksisterende bygningsbestand på knap 4,8 mio. m² (jf. Ejendomstorvet) ser vi altså ind i, at bygningsbestanden vil stige med mere end 20% i løbet af de kommende seks år såfremt alle projekter bliver gennemført. Det er planlagt, at disse kontorarealer vil blive tilført kontormarkedet nogenlunde stabilt over de kommende seks år. Der vil således blive tilført mellem 100.000 m² og 200.000 m² i alle år undtagen 2023,
hvor pipelinen aktuelt er på ca. 300.000 m². Den høje pipeline i 2023 skyldes dog i høj grad opførslen af domiciler til Danske Bank, Nykredit og AP Pension, som alle er forhåndsudlejede. ”Uagtet at der aktuelt er en markant pipeline af kontorprojekter, må man ikke glemme, at der ikke historisk set har været tradition for at opføre spekula tive kontorprojekter i København. Dette underbygges desuden af, at en stor del af de kommende kontorarealer allerede
har fundet lejere. Vi forventer derfor, at en række af de øvrige planlagte projekter først vil blive igangsat, når der er fundet lejere til en stor del af bygningerne. Des uden er der fortsat flere muligheder for at konvertere utidssvarende kontorlokaler til andre anvendelser som eksempelvis boliger eller hoteller, hvorfor vi ikke for venter, at der vil komme et nævneværdigt overudbud af kontorlokaler i de kom mende år” udtaler Anders Krogh, partner og Head of Office Letting hos Cushman & Wakefield | RED.
TILFØRT KONTORAREAL & BYGNINGSB ESTAND Bygningsbestand (m2)
Tilført kontorareal (m2) 350.000
5.900.000
300.000
5.700.000
250.000
5.500.000
200.000
5.300.000
150.000
5.100.000
100.000
4.900.000
50.000
4.700.000
0
2021
2022
2023
2024
2025
2026
4.500.000
Kilde: Cushman & Wakefield | RED 2 | RED in Brief
1
OMRÅDE 1 Nordhavn*
13 4
10
14
3 5
12
6 8
7 9
2
BYUDVIKLINGSOMRÅDERNE RED’s undersøgelse viser ydermere, at de nye kontorbygninger i høj grad vil komme til at være beliggende i byudviklings områder. Nærmere bestemt er de tre områder, hvor der vil blive tilført flest kvadratmeter Nordhavn, Ørestad og Postbyen – her vil næsten to tredjedele af arealerne blive opført. Desuden ligger andre udviklingsområder som Carlsberg Byen, Jernbanebyen og Enghave Brygge ligeledes højt på listen.
Selvom vi vurderer, at der fortsat vil være balance mellem det totale udbud og efterspørgsel, har vi tidligere set, at kontorlejerne primært efterspørger kontorer, der er beliggende helt centralt i København. Derfor er det afgørende for at tiltrække kontorlejerne til de nye udviklingsområder, at området er let tilgængeligt, og at der er fokus på at skabe attraktive miljøer i nærområdet. I den forbindelse peger Anders Krogh på Nordhavn som et godt eksempel.
285.966
2 Ørestad
195.447
3 Postbyen
130.000
4 København Ø
88.859
5 Carlsberg Byen
64.669
6 Jernbanebyen
58.287
7 Valby
51.808
8 Enghave Brygge
40.200
9 København SV**
22.800
10 Frederiksberg
18.715
11 Amager Øst
16.600
12 København V
15.000
13 København NV
9.000
14 København K
5.550
I alt 11
PIPELINE AREAL (M²)
1.002.901
* Inkl. Marmormolen ** Ekskl. Enghave Brygge og Jernbanebyen
”I både Carlsberg Byen og Nordhavn har der lige fra start været fokus på at skabe attraktive miljøer ved at opføre en blanding af boliger, kontorer, restauranter og indkøbsmuligheder samt rekreative områder. Samtidig er begge områder lettilgængelige med kollektiv transport idet der både er bus, metro (dog kun i Nordhavn) og S-tog”.
ANDERS KROGH Anders Krogh (41) er partner i RED og ansvarlig for kontor udlejningsafdelingen. Anders er uddannet ejendomsmægler, MDE. RED’s kontorudlejningsafdeling formidler hvert år mellem 50 og 70.000 kontor-m2 på vegne af ejendomsselskaber, pensionskasser og private ejendomsejere.
Foto: Camilla Hey
For yderligere information: Mail: ak@cw-red.dk Tlf.: 25 15 80 02
RED in Brief | 3
KONTORMARKEDET
INVESTORERNES FORVENTNINGER En ny undersøgelse fra Cushman & Wakefield | RED viser, at investorerne fortsat har tillid til den under liggende efterspørgsel efter kontorlokaler – også efter en lang periode med øget hjemmearbejde.
4 | RED in Brief
INVESTORUNDERSØGELSEN RED’s investorundersøgelse foretages to gange om året blandt 30-50 af de mest toneangivende investorer i Danmark – danske såvel som udenlandske. I undersøgelsen spørges ind til investorernes forventninger til markedsudviklingen de kommende 6 måneder. Dette giver os et indblik i, om der er positive eller negative forventninger til den underliggende brugerefterspørgsel og prisudviklingen i de forskel lige segmenter.
HVORDAN VIL BRUGER EFTERSPØRGSLEN EFTER KONTORLOKALER UDVIKLE SIG DE KOMMENDE 6 MÅNEDER?
ØGET EFTER SPØRGSEL 43%
16%
63%
Der er siden årets start kommet en øget optimisme blandt investorerne, hvor næsten halvdelen nu tror på en større efterspørgsel efter kontorlokaler.
STATUS QUO 50% LAVERE EFTER SPØRGSEL 7%
22% Q1 2021
HVORDAN VIL AFKAST KRAVENE FOR KONTOR EJENDOMME UDVIKLE SIG I DE KOMMENDE 6 MÅNEDER?
Q3 2021
FALDENDE 30%
15%
STABILT 63%
79% I forhold til prisudviklingen er der også en stigende tiltro til markedet. Dobbelt så mange investorer tror på stigende priser (faldende afkastkrav) som i 1. kvartal i år.
STIGENDE 7%
6% Q1 2021
Q3 2021
ER DU VILLIG TIL AT BETALE EN PRÆMIE FOR EN HØJ BÆREDYGTIGHEDS KLASSIFIKATION?
JA 61%
JA 47%
Investorerne er i højere grad end før villige til at betale for bæredygtighed. Trenden er gennemgående for Norden og vi forventer, at betalingsvilligheden vil være fortsat stigende.
NEJ 56%
NEJ 39%
Q1 2021
Q3 2021 Kilde: Cushman & Wakefield | RED
VURDERING & ANALYSE
INTERVIEW MED VURDERINGSCHEFEN
JESPER ANDERSON Jesper Anderson (40) er partner i RED og har siden 2012 været ansvarlig for vurderingsafdelingen. Jesper er uddannet cand. merc.jur og er MRICS. RED’s vurderingsafdeling tæller i dag 10 medarbej dere, der udarbejder vurde ringer og analyser på tværs af alle segmenter. For yderligere information: Mail: ja@cw-red.dk Tlf.: 23 83 62 20 Foto: Camilla Hey
? Er der en fremtid for vurderinger, som vi laver dem nu, eller bliver det håndværk erstattet af kunstig intelligens og data?
? Hvad er de mest specielle vurderingsopgaver, du har haft ansvaret for?
Over årene har opgaverne spændt over alt fra traditionelle kontor-, bolig-, logistik- og retailejendomme (og porte føljer), til de mere specielle såsom større byudviklingsområder, fredede hoteller, Christiania, ballonhangarer, underjordiske byggeretter, koncertarenaer, spejder centre, automatiske p-anlæg, shopping center-porteføljer med mere end 1.100 lejemål, lystbådehavne, lejefastsættelse for universitetsejendomme og meget andet godt. Jeg sætter stor pris på de faglige udfor dringer i de mere ”skæve” opgaver, hvor resultatet langt fra er givet på forhånd, og som kræver, at man får brugt hele værktøjskassen.
I takt med at markedet bliver mere transparent, og adgangen til data bliver bedre, tror jeg bestemt, at der vil ske en udvikling i, hvordan der laves vurde ringer. Der vil blive stillet større krav til hvor hurtigt og effektivt, der kan laves ordentlige, velunderbyggede vurderin ger. Det er dog også klart, at der stadig er lang vej til, at vurderinger af særligt erhvervsejendomme kan udføres af computerprogrammer med et tilstrække ligt præcisionsniveau.
? Der kommer mere og mere compliance og kontrol i alle erhverv – specielt den finansielle sektor. Hvordan påvirker denne udvikling RED’s vurderings forretning?
SKAT’s vurderingssystem for erhvervs ejendomme – eller rettere sagt manglen på samme trods ihærdige forsøg – er et godt eksempel på, at det gode hånd værk og markedskendskab på makro- og mikroniveau stadig ikke kan erstattes af computersystemer, ubehandlet data og kunstig intelligens. Så der er bestemt sta dig behov for det gode håndværk. Hertil er mange af de opgaver vi laver for vores klienter også decideret rådgivnings baserede, hvilket næppe bliver erstattet af computere; hverken på den korte eller lange bane.
Udviklingen har først og fremmest medført mere arbejde fra en lang række klienter, der nu ser et større behov for at få deres ejendomme vurderet – eller som underlægges krav om højere grad af eksterne vurderinger. Der bliver her under stillet større og større krav til, at rapporter er underbygget af ordentlige markedsdata, hvilket er noget vi i RED i forvejen sætter en stor ære i at levere, så vi føler os godt klædt på til opgaven. Man kan også mærke, at revisorerne har fået mere kritisk øjne på eksterne vur deringer, hvilket kun er godt, da det for håbentlig er med til at højne den faglige integritet indenfor vurderingsfaget. Det er vigtigt, at kunne aflevere vurderinger man med god samvittighed kan lægge navn til, og her gør det ikke noget, at der er øget fokus på, om vurderingerne rent faktisk er saglige og kan tåle at blive kritisk gennemgået.
Fortsættes ... RED in Brief | 7
!
?
FAKTA
DCF-MODELLEN DCF er en forkortelse for ”Discounted Cash Flow”. En diskonteret pengestrøm. DCF-modellen er en indkomstbaseret værdi ansættelsesmodel, hvor værdien af en virksomhed, et aktiv eller et forretningsprojekt opgøres som den tilbagediskonterede værdi af de forventede fremtidige frie pengestrømme, der kan henføres til det pågældende værdiansættelses subjekt.Diskonteringsrenten i DCF- modellen er således udtryk for det gennemsnitlige årlige nominelle afkast som investeringen genererer såfremt de opstillede forudsæt ninger er korrekte.
Der er forskellige vurderingsmetoder og virksomheder har forskellige krav til deres ejendoms vurdering. Hvem er t ypisk RED’s vurderings kunder, og hvilke vurderingsmetoder er de mest brugte?
DEN TRADITIONELLE AFKASTBEREGNING I Danmark har vi traditionelt værdiansat erhvervsejendomme med udgangspunkt i 1. års afkast metoden – eller mere korrekt uendelig annuitets-metoden. Metoden afspejler det afkast ejendommen genererer i det første ejerår, men fortæller ikke noget om det gennemsnitlige afkast over en længere årrække. Det giver et realafkast (dvs. afkast før inflation) i en perfekt verden uden tomgang, idet der ikke tages højde for inflations-korrektion i henholdsvis leje og driftsudgifter.
? Hvorfor skal de nyuddannede og talentfulde unge beskæftige sig med ejendomsvurderinger?
Hvilke vurderingsmetoder der bliver brugt, afhænger i høj grad af klientens krav. Der er grundlæggende set to modeller der anvendes; dels den tradi tionelle afkastberegning, og dels DCF- modellen. Den traditionelle afkastbereg ning kan alle aktører indenfor branchen let forholde sig til, og til en relativt stabiliseret ejendom, er denne model helt oplagt. Derimod egner DCF-modellen – som har vundet mere indpas i senere år – sig bedre til ejendomme med udviklings potentiale over en længere tidshorisont. DCF-modellen har fået ry for at være en mere præcis beregningsmodel, da cash flowet kan håndteres mere specifikt i de enkelte år. Det er dog også vigtigt at påpege, at en DCF-model ikke er bedre end de input, der indregnes i modellen, og de to modeller bør alt andet lige – hvis de er lavet rigtigt – føre til præcis samme værdi for en given ejendom.
Fordi de i vurderingsfaget lærer hånd værket ”ejendomme” og ”ejendoms investering”. Det er indenfor vurderings faget, at man kommer gennem et utal af problemstillinger af meget forskellig art, og det er her man får lagt det fundament, som gør, at man efterfølgende har den fornødne faglighed til at tage velkvalifice rede beslutninger indenfor branchen. Man bliver med andre ord i stand til at dis sekere en ejendom, og når man først har fået styr på markedslejeregulering, dæk ningsafgiftsfritagelse, OMK-budgetter,
8 | RED in Brief
RED’s vurderingskunder spænder over alt fra de traditionelle ejendomsselska ber, udviklere, pensionskasser, danske og internationale fonde til finansierings institutter, almene boligforeninger, advokathuse, offentlige styrelser, kommu ner mv. Det giver i sagens natur en stor bredde i de typer af opgaver vi beskæf tiger os med, ligesom det giver en stor afveksling i hverdagen, da ikke to dage er ens, når klienterne og opgaverne er så forskelligartede.
ejerlejlighedsopdeling, reglerne om lejefastsættelse for boligejendomme, DCF-beregninger, hjemfaldspligt mv., kan man bevæge sig i alle retninger indenfor branchen. Vi har over årene ”udlært” en lang række nyuddannede og talentfulde unge mennesker i vurderingsafdelingen. Mange er stadig i firmaet, og andre er nu gode RED-ambassadører ude i branchen. Det er vi egentlig ret stolte af.
Foto: Camilla Hey
I takt med at markedet bliver mere transparent, og adgangen til data bliver bedre, tror jeg bestemt, at der vil ske en udvikling i, hvordan der laves vurderinger. Der vil blive stillet større krav til hvor hurtigt og effektivt der kan laves ordentlige, velunderbyggede vurderinger.” Jesper Anderson Partner og Head of Valuation
RED in Brief | 9
NYE REFERENCER
STOR AKTIVITET PÅ ALLE FRONTER Hos Cushman & Wakefield | RED har vi fem forskellige afdelinger, der løser mange forskelligartede sager. Her et udpluk af de seneste sager, der er løst af vores salgs- og udlejningsafdelinger.
CAPITAL MARKETS
STORPARCEL I JERNBANEBYEN SOLGT TIL ET KONSORTIE
KØBENHAVNS SIDSTE, STORE CENTRALT BELIGGENDE BYUDVIKLINGSOMRÅDE I salgsprocessen har der været meget stor interesse fra både danske og inter nationale investorer. På vegne af Freja Ejendomme blev storparcellen på 78.000 kvm. solgt til et konsortie ligeligt ejet af NREP, Novo Holdings og Industriens Pension. Jernbanebyen har en central placering i København – midt mellem Vesterbro, Kgs. Enghave og Teglholmen og udgør samlet et grundareal på ca. 365.000 kvm. Freja Ejendommes andel af Jernbanebyen forventes alene at kunne rumme 120.000 – 140.000 kvm. etagemeter med hoved vægt på boliger. Konsortiet anført af NREP har samme høje ambitionsniveau fsva. bæredygtig hed, socialt ansvar og grønne områder i den fremtidige bydel som tiltænkt i helhedsplanen. 10 | RED in Brief
KONTORUDLEJNING
KONTORER I FØRSTE RÆKKE TIL HAVNEFRONTEN
SMUK PAKHUSEJENDOM PÅ CHRISTIANSHAVN Office Letting teamet har hjulpet C.W. Obel Ejendomme med udlejningen af ca. 4.200 m² kontor i en førsteklasses fler brugerejendom på Langebrogade 1-3. Ejendommen blev oprindeligt opført til brug for De Danske Sukkerfabrikker og er i dag ombygget til en moderne flerbrugerejendom med fantastiske pak huslejemål og lækre fællesfaciliteter.
RETAIL
AMAGERTORV – DEN DYRESTE STRÆKNING PÅ STRØGGADERNE
Siden COVID-19 første gang påkrævede samfundets nedlukning i marts 2020, har RED foretaget to udlejninger på den dyreste strækning af Københavns strøg gader – Amagertorv. På vegne af KD Selskaberne har RED i 2021 udlejet i alt 215 m² butik på Amager torv 20 til elektronikforhandleren Humac. Året forinden bistod RED ejendoms selskabet under den velgørende fond Ole Haslunds Kunstnerfond med udlejningen af samlet 514 m² butik på Amagertorv 14 til modevirksomheden Rains. RED in Brief | 11
PARTNERDREVET VIRKSOMHED Hos RED får du altid seniorkræfter på din sag, og vores partnere er fuldt involverede i rådgivnings- salgs- og udlejningsprocesserne fra start til slut.
KJELD PEDERSEN Partner, Capital Markets
LIOR KOREN Partner, Capital Markets
BJARNE JENSEN Partner og Bestyrelsesformand, Capital Markets
KIM SØBERG PETERSEN Partner, Capital Markets
BO STEVNSS Partner, Capital Markets
JESPER ANDERSON Partner, Valuation & Research
KRISTIAN VINGGAARD Partner, Retail
ANDERS KROGH Partner, Office Letting
Fotos: Camilla Hey
NICHOLAS THURØ Managing Partner, Capital Markets
12 | RED in Brief
Amaliegade 3, 5. sal · 1256 København K · T: +45 33 13 13 99 · red.dk