SAMENVATTING JAARVERSLAG 2015
OPGELEVERDE PROJECTEN
De voorraad onverkochte woningen is sterk teruggebracht, waarbij wij door geduld de verleende incentives ruim binnen de daarvoor getroffen voorzieningen hebben kunnen houden. De projecten en grondposities van voor de crisis zijn inmiddels allemaal succesvol en veelal winstgevend afgesloten. In de huidige werkvoorraad zitten alleen nog projecten met een gezonde winstmarge.
SAMENVATTING
JAARVERSLAG 2015
in Gent, 10.000 m2 bvo Zorgboulevard in Zaandam en huisvesting voor 178 studenten in Leiden (beide in aanbouw). Het doel van VoMaVa is projecten te initiĂŤren samen met en voor partners om daarmee interessante projecten te ontwikkelen en gezonde investeringen in vastgoed te doen, waarmee wij ook een maatschappelijk doel dienen.
In 2015 bedroeg de ontwikkelomzet van 6D woningen 48 miljoen euro (2014: 48 miljoen euro). Deze omzet zal in 2016 stabiliseren.
Dordrecht - Post120 Utrecht - De Vrijmarkt
vorm.nl Veerweg 165, 3351 HC Papendrecht, Telefoon: +31 (0)78 642 13 00, E-mail: post@vorm.nl, Twitter: @vormholding
Nieuwegein - Einsteinbaan
Leidschendam - MCH Antoniushove
Papendrecht - Kopflat Leidschendam - MCH Antoniushove
Uithoorn - De Toekomst
Utrecht - The Sixty
In 2016 starten we ook met 6D-appartementen met een EPC van 0; daarmee verwachten we ook appartementen rendabel voor corporaties te kunnen ontwikkelen en realiseren.
Utrecht - De Oase
In 2015 heeft transVORM vier transformatie- en drie renovatieprojecten opgeleverd. In 2016 starten zeven projecten. In 2015 heeft transVORM voor 20 vastgoedobjecten MJOPcontracten afgesloten.
In 2015 zijn 350 woningen opgeleverd en 550 woningen in aanbouw genomen. Aanvullend daarop hebben we op dit moment een orderportefeuille van 950 6D-woningen. Naast individuele kopers tonen ook beleggers en corporaties steeds meer belangstelling voor 6D. Zij waarderen de hoge kwaliteit en flexibiliteit en de zeer aantrekkelijke uitstraling. Inmiddels zijn de ook eerste woningen met VORMotica opgeleverd. Woerden - Defensie-eiland
transVORM is nu drie jaar jong en heeft zijn naam definitief in Nederland gevestigd. Met transVORM hebben we in 2015 24 miljoen euro omzet gerealiseerd (2014: 8 miljoen euro), een toename van 200%. De marges op renovatieprojecten zijn nog flinterdun, ons doel is door een single piece flow-aanpak de kosten verder te verlagen, waardoor wij lagere prijzen dan onze concurrenten aan onze klanten kunnen aanbieden en toch nog enige marge behalen. Het verder doorontwikkelen hiervan moet tot voldoende gezonde en concurrerende omzet leiden.
Noordwijk - Sancta Maria
6D WONEN Zwijndrecht - Meerdevoort
transVORM
Nieuwegein - Bakenmonde
VoMaVa - in 2013 opgericht - is in 2015 uit haar winterslaap wakker geworden. De stagnatie in de zorgprojecten zorgde ervoor dat VoMaVa in 2013 en 2014 niet van de grond kwam. In 2015 heeft VOMAVA als investeerder in maatschappelijk vastgoed voor 40 miljoen euro aan vastgoed in eigendom genomen. 113 bestaande studentenwoningen
Lisse - De Waterkanten
VORM Collectief heeft inmiddels met Vrijmarkt in Utrecht laten zien dat collectieve zelfbouw een aantrekkelijk alternatief is voor kopers die meer invloed in het ontwerp en lagere kosten wensen en meer zelf willen doen.
In 2015 bereikte VORM Ontwikkeling een gecombineerde omzet van 127 miljoen euro met een gecombineerd resultaat voor belastingen van 7,3Â miljoen euro. De verwachtingen zijn uitstekend, winst en omzet zullen verder toenemen. In 2015 hebben we voor 30 miljoen euro aan bouwproductie bij derden ondergebracht (verwachting in 2016: 25 miljoen euro).
Dordrecht - Post120
Van de bij Stichting Waarborgfonds Koopwoningen aangesloten bedrijven zijn wij inmiddels nummer 4 wat betreft de omvang van het obligo uit aan kopers verstrekte garantiecertificaten.
Verder zien wij een enorme toename van wonen in de grote steden. VORM Ontwikkeling verwerft gebouwen en locaties op aantrekkelijke plekken in deze steden en wint regelmatig interessante tenders, waar naast de grondprijs duurzaamheid en kwaliteit de uitslag bepalen. Onze werkvoorraad van woningen in de steden bedraagt inmiddels 2.200 woningen (2014: 1.000 woningen), waaronder 1.400 in Amsterdam.
Papendrecht - De Hooght
In 2015 hebben we 652 woningen (2014: 504) verkocht aan particulieren (een toename van 30%). Ook zijn er 862 woningen verkocht aan beleggers. VORM Finance, die scherpe financieringen voor klanten kan regelen, helpt ons een groter aandeel van de woningmarkt naar ons toe te trekken.
DE VORM VAN VORM
SAMENVATTING JAARVERSLAG 2015
DE VOORUITZICHTEN
DE VORM VAN VORM
DE VERLAMMENDE SPOTLIGHTS VAN EEN OPWAARTSE MARKT
VORM is een top 15-speler, op weg naar de top 10, in de bouw- en ontwikkelwereld. Wij ontwikkelen, bouwen, renoveren, transformeren en onderhouden projecten in de woning- en utiliteitsbouw. Ons werkgebied ligt primair in de Randstad en de grote steden daarbuiten. Wij ontwikkelen en realiseren projecten van 2 tot 100 miljoen euro. Wij bereiken in 2019 onze honderdjarige leeftijd en zijn er trots op dat we nog steeds uitstekend in vorm zijn! In 2015 behaalden we namelijk de hoogste omzet ooit in de historie van VORM.
De woningmarkt is enorm aangetrokken. De lage rente, de inhaalvraag, de veranderde wijze van wonen, het vertrouwen van de kopers, de druk op de huurmarkt. Allemaal veroorzakers van een sterk opwaartse woningmarkt.
Algemeen
Financiële resultaten
De veranderingen blijven ons in hoog tempo uitdagen. Onze mede werkers storten zich onveranderd met veel energie op deze veranderingen en blijven ze omarmen. Met onze partners streven we naar samenwerking waar voor verspilling geen plaats is. Dat vraagt voor onze partners en voor onze medewerkers een grote stretchbereidheid. Niet alles lukt in één keer, dat hoeft ook niet, er is ruimte voor struikelen bij het verbeteren. Het gevolg is dat we ons sneller aanpassen dan de meeste concurrenten en dat onze resultaten ten opzichte van het gemiddelde van de top 15 aanzienlijk beter zijn.
De gecombineerde omzet (inclusief ons aandeel in de omzet uit samenwerkingen) steeg van 202 miljoen euro in 2014 tot 223 miljoen euro in 2015, een toename van 10%. De gecombineerde winst voor belastingen steeg van 8,2 miljoen euro in 2014 (4% van de omzet) naar 14,5 miljoen euro (6,5%). De winstmarge steeg hiermee met 60%. Het gemiddeld aantal medewerkers (in fte’s) nam met 7% toe van 205 in 2014 naar 220 in 2015.
Uiteraard hebben we de afgelopen drie jaar hier al op voorgesorteerd door zwaar in te zetten op het verwerven van mooie posities via aankopen en tenders.
De woningmarkt herstelt zich nog sneller dan verwacht, zeker in de Randstad en vooral in de grote steden. Deze positieve verandering veroorzaakt weer nieuwe uitdagingen, zoals meer concurrentie bij het verwerven van nieuwe projecten en een opwaartse druk op de bouwkosten. Bij al onze bedrijfsonderdelen heeft dat groei als gevolg gehad met opnieuw verbeterde marges.
De solvabiliteit blijft met 51% stabiel hoog. Het balanstotaal neemt iets af van 163 naar 160 miljoen euro; tegenover de aflossing van een achtergestelde lening staat een toename van de activiteiten. Het werkkapitaal bedraagt 43 miljoen euro en is daarmee iets afgenomen ten opzichte van vorig jaar, met name door voornoemde aflossing van een achtergestelde lening. Het rendement op het groepsvermogen is met 13% bijna op het gewenste niveau van 15%. De orderportefeuille bedraagt per 1 januari 2016 950 miljoen euro tegenover 800 miljoen euro per 1 januari 2015. Daan van der Vorm en Hans Meurs
UITERAARD ZIJN WIJ TROTS OP DEZE CIJFERS, DIE ZIJN BEREIKT DOOR ONZE MEDEWERKERS IN SAMENWERKING MET ONZE PARTNERS,
Wij blijven ook dit jaar onze pijlen richten op mooie posities in de steden. We zien echter ook weer kansen voor de kleinere plaatsen rond de steden, omdat in sommige steden de prijzen wel heel erg snel stijgen, met als gevolg dat jonge gezinnen hun heil toch buiten de stad zoeken. Naast de woningmarkt blijven wij actief in de utilitaire markt. In 2016 starten we samen met Dura Vermeer met de realisatie van het Noordgebouw in het centrum van Utrecht, pal naast het Centraal Station. Verder starten we met een zelfstudie-onderwijs gebouw voor de Tilburg University, totaal 11.000 m2 bvo. Hoewel de concurrentie weer sterk toeneemt, blijven wij onveranderd almaar meer kansen krijgen. Steeds meer partijen benaderen ons om met hen samen te werken. Dat is natuurlijk interessant, maar kent uiteraard wel grenzen. Ons omzetvolume gaat ook in 2016 weer toenemen, de toename zit vooral bij projectontwikkeling en transVORM. Voordat wij het volume bij het bouwbedrijf verder willen laten toenemen, willen we eerst een forse efficiëntieslag hebben gemaakt met onze eigen organisatie én samen
met onze partners. Tot die tijd besteden we de volledige bouwomzet boven het huidige niveau uit aan derden, veelal weer aan vaste partijen met wie we efficiënt kunnen samenwerken.
Onder VORM Bouw vallen alle productieprojecten (inclusief ons woningconcept 6D), met uitzondering van de projecten van transVORM. In VORM Bouw hebben we in 2015 126 miljoen euro (2014: 113 miljoen euro) aan gecombineerde omzet gerealiseerd, waarvan 30 miljoen euro in 6D-projecten. De groei zat bijna geheel bij 6D.
In ons jaarverslag van 2014 voorspelden wij voor 2015 een winst voor belastingen van 9 miljoen euro; die hebben we 14,5 miljoen euro ruimschoots bereikt. Voor 2016 voorzien we een verdere groei van de omzet een winsttoename tot rond de 20 miljoen euro (voor belastingen). Voor 2017 verwachten we ten opzichte van 2016 een stabilisatie van de omzet en de winst.
De 6D-projecten worden voor 99% door de medewerkers zelf aangestuurd vanuit de filosofie dat medewerkers ondernemers worden als ze aan het stuur mogen staan.
Als wij met een maximaal kritisch vermogen naar onszelf kijken, dan moet het in de toekomst (komende 5 jaar) zelfs mogelijk zijn een verdere efficiëntie te bereiken, waarin we onszelf nog met minimaal 30% verbeteren. De grootste uitdaging zal de aantrekkende ontwikkelen bouwmarkt worden. In een opwaartse markt hebben wij in het verleden ons te weinig verbeterd – ook wij konden blijkbaar de luxe van een goede markt niet aan; wat overigens een breed gedragen gewoonte is in onze branche. Uiteraard gaan wij niet opnieuw in die valkuil stappen, de verlammende werking van de spotlights van de opwaartse markten omzeilen wij door een andere bril op te zetten. De bril van blijven verbeteren; niet omdat het moet, maar omdat wij dat willen. Toch een mooie verslaving om continu de kostprijzen voor onze klanten te kunnen verlagen, en de kwaliteit en het werkplezier te vergroten en daardoor de marges te verruimen. Onze toekomst blijft daardoor succesvol en interessant en geeft ons ruimte de noodzakelijke vernieuwingen op te pakken en zelfs de concurrentie van buiten de bouw- en vastgoedmarkt voor te zijn.
De overige bouwproductie betreft maatwerkproductie die we realiseren voor en met externe opdrachtgevers en de eigen projectontwikkeling. De nadruk van de productie komt steeds meer te liggen op de complete engineering tot aan meerjarenonderhoudsplannen (MJOP) toe. Doordat we de uitontwikkeling naar ons toetrekken, zien we de faalkosten dalen. De regie aan de voorzijde heeft een lagere kostprijs en een hogere kwaliteit voor onze klanten als gevolg. Het vraagt veel aanpassingsvermogen van onze medewerkers, die zich hier evenwel steeds beter in bekwamen. In 2016 en 2017 willen we de omzet stabiliseren en onze aandacht richten op perfecte voorbereiding en
uitvoering waarbij wij ons als doel stellen alle faalkosten uit te bannen. Er zijn nog steeds te veel bedrijven die productie maken met het doel voldoende omzet te behalen om te blijven voortbestaan met als gevolg weinig of geen marge voor die bedrijven evenals voor hun onderaannemers en toeleveranciers. Wij stellen ons nog steeds als doel alle verspilling uit te bannen door een stevige efficiëntieverbetering. Als we daarmee voldoende voortgang hebben gemaakt, kunnen wij blijvend scherpere prijzen aanbieden aan onze klanten en kunnen onze partners (onderaannemers en leveranciers) en ons eigen bouwbedrijf gezonde marges realiseren. Daarmee blijven we de concurrentie voor en kunnen we blijven investeren in de noodzakelijke toekomstige vernieuwingen.
Injury Frequency
284
265 198
200
201
221
219
100 0 2011
2012
2013
2014
2015
18
9
12
6
6
3
0
heden
0 2011
2012
2013
2014
Geconsolideerde balans per 31 december 2015
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2015
(Bedragen x €1.000 na verwerking van het voorstel tot bestemming van het resultaat)
(Bedragen x €1.000)
2015
Arbeidsongevallen met verzuim
300
Veiligheid
2015
2014
Vaste activa Immateriële vaste activa
Netto-omzet 171
1.013
Materiële vaste activa
19.828
16.322
Financiële vaste activa
34.114
2015
51.147
Gecombineerde winst voor belastingen (x € 1.000)
Gecombineerde omzet (x € 1.000)
25.000
300.000 250.000
250.000 200.000
22.500
260.000
32.662
Vorderingen
27.627
47.282
Liquide middelen
40.469
32.472
106.695
112.416
63.593
65.036
20.000
20.000
223.429
38.599
Kortlopende schulden
165.196
14.536
15.000
164.971
150.000 10.000
100.000
Voorzieningen
10.214
Groepsvermogen
8.217
5.000
50.000
Langlopende schulden
2.821
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
169.683 140.230 17.206
Afschrijvingen op materiële vaste activa
1.439
1.240
Overige bedrijfslasten
5.014
5.587 195.959
164.263
13.955
5.420
43.102
47.380
Rentebaten
1.091
1.215
97.215
98.527
Rentelasten
-308
-525
12.879
24.337
Bijzondere waardevermindering financiële vaste activa
2.199
2.771
82.137
71.419
97.215
98.527
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Aandeel in het resultaat van deelnemingen Netto-resultaat
-
Solvabiliteit (op basis van garantievermogen)
Werkkapitaal (x € 1.000)
Financiële baten en lasten
0
0
372
209.914
18.264
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
3.319
169.311
339
171.242
Bedrijfsresultaat
194.287
182.322
Kosten van grond- en hulpstoffen en overige externe kosten Personeelskosten
Vlottende activa Voorraden
209.575
Overige bedrijfsopbrengsten
33.812 54.113
2014
Leiden - Clusius
Personeelsleden (headcount)
Nijmegen - Handelskade
ZEKER IN VERGELIJKING MET ONZE COLLEGA’S IN DE MARKT, WAAR DE MARGES MINIMAAL EN SOMS NOG STEEDS NEGATIEF ZIJN.
50.000 45.000 40.000
42.377
44.407
47.380
100.000
75% 43.322
38.312
60%
57%
58%
35.000 514
14.738
5.934
15.000
-3.716
-1.839
10.000
20.000
4.095
-304
2.130
10.718
6.225
73.824
74.077
2011
2012
83.419
82.137
2014
2015
77.195
51%
45%
60.000
30%
40.000
15%
20.000
25.000
783
11.022
80.000
56% 51%
30.000
-176
Garantievermogen (x € 1.000)
5.000 0
0%
0 2011
2012
2013
2014
2015
2011
2012
2013
2014
2015
2013