100.000 woningen, samen kunnen we dat

Wij - ontwikkelaars en bouwers van woningen - hebben ogenschijnlijk weinig last van de huidige Corona-pandemie. De vraag naar nieuwe woningen blijft onveranderd groot en de aanpak van de overheid om het virusreproductiegetal zo laag mogelijk te houden, treft ons van alle economische sectoren misschien wel het minst.

Toch zien we ook in ons bedrijf de worstelingen met het thuiswerken, de impact ervan op onze IT’ers en de effecten van het gebrek aan echt menselijk contact. We zijn ons er goed van bewust dat het niet iedereen gegeven is om vanuit een eigen werkkamer met uitzicht op een parkje je werk te kunnen doen. En ondanks de vaak niet ideale werkomstandigheden thuis en op de bouwplaatsen, zien we tegelijkertijd het ziekteverzuim binnen ons bedrijf dalen en de ambitie om het beter te doen toenemen.

Wij zijn verhuisd

Wij zijn verhuisd, winnen volop tenders en sleepten voor de derde keer op rij de B&U Award voor beste ontwikkel- en bouwbedrijf binnen. Ondanks de corona gevolgen voor onze sector, is het dankzij de inzet van al onze medewerkers en partners gelukt de projecten succesvol te blijven ontwikkelen, verkopen en bouwen. Problemen door ontbrekende materialen en plotsklaps verdwenen ploegen werden meestal razendsnel opgelost. Participatietrajecten met omwonenden en verkopen gingen razendsnel digitaal, alsof we nooit anders deden. Die oplossingsgerichtheid van onze medewerkers en partners heeft er mede toe geleid dat we 2020 voor de achtste keer op rij als beste jaar van VORM ooit kunnen bestempelen. De omzet stijgt met minimaal 10% en komt boven de 500 miljoen euro uit. Zelfs de winst zal een klein beetje toenemen. Wat een prestatie!

Coronavaccin

Met het vooruitzicht op een werkend coronavaccin kunnen we ook de blik vanuit onze nieuwe locatie in Rotterdam weer volop naar voren richten. Samen met onze partners zetten we in op het enorme vraagstuk dat voor ons ligt. De productie van de huidige 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar moet stijgen naar zo’n 100.000 om in te lopen op het ontstane woningtekort. Samen kunnen we dat, is onze mening.

Sneller en betaalbaarder bouwen

Bij de enorme vraag naar woningen moeten we ons goed realiseren dat de helft daarvan bestaat uit de vraag naar betaalbare woningen in het sociale en middendure huursegment. Maar hoe gaan we dat voor elkaar krijgen, nu de bouwkosten blijvend hoog zijn, de grondkosten toenemen en de ambities van de overheid op het gebied van duurzaam bouwen en wonen zich vooral op nieuwbouw richten? Deze cocktail van factoren zorgt eerder voor een duurder woonproduct, terwijl we er juist naar streven om betaalbaarder en sneller te zijn. Als ontwikkel- en bouwbedrijf gaan we de uitdaging frontaal aan. Ons doel voor 2025 is om, samen met onze partners, 5.000 duurzame woningen per jaar in het betaalbare segment te realiseren. De roadmap daarnaartoe hebben we ook alvast gedefinieerd. 20% goedkoper bouwen in 50% van de tijd, of zoals we binnen ons bedrijf zeggen: ‘Op naar 2050’... en dat heeft dus niets met een jaartal te maken. Want zoveel geduld hebben we niet.

Onze aanpak richt zich op zowel het ontwikkelproces als het bouwproces. Dat kan naar onze mening veel eenvoudiger en minder volgtijdelijk. Uit ons eigen procesbesturingssysteem KYP Flow is gebleken dat we werken met duizenden stappen die elkaar opvolgen. Op kantoor en op de bouwplaatsen werken we soms wel samen met honderd partners in één en hetzelfde bouwtraject. Ingewikkeld, tijdrovend en weinig efficiënt. We zijn volop aan het onderzoeken of we deze ontwikkeling kunnen omkeren, het aantal stappen kunnen verminderen, meer parallel kunnen werken en met veel minder partners per project toe kunnen. We investeren daarom in een viertal ontwikkelingen die dat mogelijk moeten gaan maken.

Daan van der Vorm, Directeur eigenaar

OSTATE

OSTATE is een softwarebedrijf dat we hebben opgericht met OMRT. Met de software van OSTATE zijn we straks in staat unieke gebouwen te maken met behulp van parametrische ontwerpen [lees meer over parametrisch ontwerpen op pagina 42]. Alle omgevingsdata, bouwregels, eisen en wensen van de uitvrager van de tender worden projectspecifiek ingevoerd. Wij voegen onze kennis en de kennis van alle maakpartijen met wie we samenwerken daaraan toe. Vervolgens ontwerpen de rekenprogramma’s binnen een paar dagen tientallen ontwerpen met een unieke optimale structuur, waarna de conceptteams samen met architecten en vaste adviseurs aan de slag gaan. De leersnelheid van dit systeem gaat 100 keer sneller, omdat het de bedoeling is dat via de programma’s van OSTATE vanaf 2025 elk jaar 15.000 woningen gestructureerd worden. Uiteindelijk is het zelfs de bedoeling dat alle bouwbesluitberekeningen via de software van OSTATE gemaakt worden. Zodra de tender gewonnen is, gaat VORM 2050 aan de gang.

VORM 2050

VORM 2050 is als nieuw VORM bedrijf opgezet om de regie over het totale proces van ontwikkelen én realiseren op zich te nemen. Met deze regiefunctie wordt aangestuurd op parallelle ontwikkeling, productie en bouw door een beperkt aantal vaste partners. Die partners worden al in het eerste ontwerpproces gecommitteerd en kunnen daarmee ook hun eigen productiecapaciteit optimaal benutten. Immers weten ze veel verder vooruit de aantallen en tijdstippen van levering. Op deze manier verkorten we niet alleen de bouwtijd, maar kan deze efficiëntieslag ook worden vertaald in een aanvaardbaar prijsniveau. De eerste resultaten zijn er; binnen het project Fibonacci in Amsterdam worden 243 betaalbare en uiterst duurzame appartementen voor starters gerealiseerd. Hoewel het hier om een niet alledaags ontwerp gaat, wordt 80% van de bouw vooraf geproduceerd en op de kleine binnenstedelijke bouwplaats geassembleerd door een montageteam van ongeveer 10 personen.

Platvorm 2050

Om met elkaar die 100.000 woningen (minimaal 50% betaalbaar), mogelijk te maken hebben we Platvorm 2050 opgericht. Platvorm 2050 is geen verdienmodel voor VORM. Het is bedoeld om partijen aan de voorkant van de keten van betaalbare woningen, via de OSTATE tools, te koppelen aan de maakpartijen. Zie het als de hele maakindustrie van de BV Nederland. Uiteraard mag dat via VORM 2050, maar dat hoeft niet. Het is immers ons ultieme doel als een “dating-machine” de uitvrager en de maakindustrie veel beter dan nu met elkaar te verbinden. Zo kunnen we sneller en betaalbaarder ontwikkelen en bouwen en zijn we samen in staat voldoende betaalbare woningen op te leveren.

Hans Meurs, Algemeen directeur

Industrialisatie

De vierde en laatste ontwikkeling is industrialisatie. Maar dan vooral gericht op wat nog ontbreekt. De bezettingsgraad van alle fabrikanten die onderdelen van woningen maken is - zelfs in deze tijd - gemiddeld slechts 85%. Een direct gevolg van de discontinuïteit in de keten van ontwikkelen en bouwen. We verwachten met Platvorm 2050 daarin een sterke verbetering aan te brengen. Wij zijn dus vooral bezig om samen met andere partijen een fabriek op te zetten, waar we die onderdelen van een woning maken waarvan nog onvoldoende productiecapaciteit beschikbaar is, zoals: sanitaire units, installatieruimten, de complete installaties van een woning en houtbouw. In 2021 verwachten we hiermee te kunnen starten, de eerste experimenten lopen al.

Stip op de horizon

Onze stippen op de horizon: de succesvolle bestaande ontwikkel-, bouw-, transformatie- en renovatiebedrijven van VORM groeien de komende jaren naar 600 miljoen euro omzet. Samen met onze nieuwe bedrijven gaan we richting de 1 miljard euro omzet in 2025-2028. Belangrijker dan onze omzet is het aantal betaalbare woningen die wij als VORM-ers gaan maken. Dat moeten er rond 2025 5.000 per jaar zijn. Dus: sneller en betaalbaarder. Maar ook duurzamer...

Sneller, betaalbaarder én ook duurzamer bouwen

Spreken we over duurzamer, dan hebben we het niet alleen over de installaties die de CO 2 uitstoot en het energieverbruik thuis verminderen. We investeren ook in samenwerkingen met bedrijven in hoogwaardige bamboe-geveldelen. We gaan partnerships aan met producenten van geprefabriceerde CLT-kruislaagsdelen, die gebruikt kunnen worden als wand, vloer of dakconstructie. In breder perspectief onderschrijven en ontwikkelen we onszelf op een zestal voor ons relevante duurzame ontwikkelingsdoelen (SDG’s) van de Verenigde Naties. Onze aandacht voor duurzaamheid vertaalt zich ook in de ontwikkeling van slimmere woningen. Met de slimme toepassingen binnen het SMART Home concept van VORM is het straks voor iedereen mogelijk een optimale verdeling van energieverbruik, hergebruik en energieopslag te combineren met comfort, veiligheid en zorg voor onze families. Hoewel we steengoed zijn in nieuwbouw, gaat onze aandacht inmiddels ook uit naar het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Het transformeren van gebouwen en het renoveren van bestaande woningen heeft binnen de VORM bedrijven de volle aandacht, want misschien valt daar nog wel het meeste te winnen. Immers zijn we in Nederland pas net begonnen met het gasloos maken van een aantal bestaande wijken. Nog zeven miljoen woningen te gaan.

2021

Graag willen we al onze partners, opdrachtgevers en leveranciers blijven uitnodigen om samen met ons de transitie naar sneller, betaalbaarder en duurzamer bouwen waar te gaan maken. De markt schreeuwt erom en samen kunnen we het waarmaken. We danken iedereen die met ons samenwerkt voor de krachtsinspanningen van het afgelopen jaar en gaan hier de komende jaren mee verder!

Daan van der Vorm & Hans Meurs

100.000 WONINGEN, SAMEN KUNNEN WE DAT!