Verkort jaarverslag 2018
VO O R U I T LEGEIPS
STATE AMSTERDAM
KIJK
Alle VORM-bedrijven hebben dankzij de inzet van onze medewerkers en de goede samenwerking met onze partners en opdrachtgevers, een uitstekend jaar achter de rug. Het ging allesbehalve vanzelf. De huidige markt kent naast de vele kansen, grote risico’s. Door heel scherp te blijven
We zijn op zoek naar een vooruitkijkspiegel
op alle facetten van het vak is het ons, voor het zesde jaar op rij, gelukt de cijfers op alle onderdelen te verbeteren.
De huidige markt is grillig. We zien nog steeds een
Een betere klanttevredenheid, een hogere score op duurzaamheid, een
goede afzet voor onze woningen, en tegelijkertijd
hogere medewerkerstevredenheid, meer efficiency, meer output per medewerker, meer structuur en creativiteit en een gelijkblijvende veiligheidsscore leiden ons naar opnieuw de beste resultaten in de 99 jaar van ons bestaan. Onze omzet steeg van 379 naar 381 miljoen euro. Onze winst voor belastingen steeg van 29,8 miljoen euro (7,8 % van de omzet) naar 35,8 miljoen euro (9,4%). Onze orderportefeuille steeg van 1,7 miljard naar 2 miljard euro en ons rendement op eigen vermogen blijft met 18% stabiel. Uiteraard hebben we de ambitie om de resultaten over 2019 – het jaar waarin we 100 jaar bestaan – voor het zevende jaar op rij te overtreffen. Wij bedanken al onze medewerkers, partners (bouwers, onderaannemers, leveranciers, co-makers, adviseurs) en opdrachtgevers en klanten voor de
zien we dat onze klanten de absolute prijzen soms – terecht – te hoog vinden. Daardoor vertraagt bij sommige plannen de afzet. Dat vraagt weer hogere voorinvesteringen en nog meer creativiteit om de producten betaalbaar en maximaal verkoopbaar te maken. Door woningen maximaal te verduurzamen moeten we weliswaar meer investeren, maar zien we een verbetering in de vraag. Verduurzaming heeft
samenwerking en hun bijdrage aan dit succes.
grote voordelen voor onze klanten door de lagere
Hans Meurs en Daan van der Vorm
maandlasten. Tegelijkertijd kunnen wij versneld onze duurzaamheidsambities waarmaken.
STATE AMSTERDAM
De extreme stijging van de bouwkosten is soms griezelig. Bij projecten waarbij niet in een korte tijd kan worden gestart
#BETAALBARE WONINGEN
met de bouw, zijn de bouwkosten tussen verwerving en start bouw soms met 15 tot 20% gestegen. Dit vraagt dat we zeer ver moeten gaan in onze toekomstanalyses en dat we onze partners vroeg aan ons moeten binden. De concurrentie bij de verwerving van projecten is extreem hoog. De plannen kennen een zeer hoog ambitieniveau en hoge grondprijzen. Steeds vaker moeten we bedanken voor tenders omdat we de haalbaarheid zeer klein achten.
STATE AMSTERDAM OPLEVERING IN JUNI 2019
1650
Gemeenten stapelen ambities (duurzaamheid, betaalbaar-
van de 2600 woningen
heid en hoge grondprijzen), waardoor projecten onder de
vallen onder de noemer
huidige marktomstandigheden niet haalbaar zijn. Ondanks deze markt en de stapeling van gemeentelijke eisen is het
‘betaalbaar’
ons gelukt onze ambities waar te maken. In 2018 zijn we met 30 projecten gestart, waarvan 90% van de woningen met een EPC van 0 of lager. Van de 2600 woningen vallen er 1650 onder de noemer ‘betaalbaar’. Helaas nemen de bouwtijden en de verkoopperioden weer toe en zien we ook
STATE is een iconisch appartementengebouw naast
dat de ontwikkeltijd eerder toeneemt dan afneemt. Dit is
het Amstelkwartier, een van de nieuwste hotspots in
uiteraard een ongewenste ontwikkeling en daar gaan we
Amsterdam. Een treffende plek voor een markante
wat aan doen.
woontoren met een sterke identiteit. Maximaal comfort en luxe met een internationale allure.
Om het tempo in de projecten en onze bijdrage aan de
#DUURZAAMHEID 30 nieuwe bouwprojecten gestart waarvan
landelijke droomambitie van 100.000 woningen per jaar VORM won in 2015 de tender in samenwerking met
erin te houden en de risico’s van particuliere verkoop over-
ZZDP Architecten en Bouwinvest met een duurzaam
zichtelijk te houden, hebben wij in 2018 voor 700 miljoen
en energiezuinig ontwerp. De woontoren, met zijn drie-
euro aan woningen aan beleggers en corporaties verkocht.
hoekige vorm en decoratieve gevel, is geïnspireerd op
Beleggers en corporaties hebben een enorme behoefte
het Flatiron Building in New York. Een wereldberoemde
aan betaalbare en vrijesectorhuurwoningen en wij kun-
wolkenkrabber in neorenaissancestijl. STATE telt 22
nen de tijdrovende individuele klantverkoop en advisering
verdiepingen en bestaat uit totaal 305 woningen,
beperken, waardoor we meer tijd hebben voor morgen,
waarvan 43 koopappartementen, 160 beleggershuur
want daar gebeurt het: een mooie win-winsituatie.
en 102 sociale sectorwoningen, elk met een adembenemend uitzicht over Amsterdam en de Amstel.
90%
EPC 0
of lager
De komende drie jaar, wat staat ons nog te wachten?
Wat gaan we daar komend jaar aan doen? Een kleine greep uit onze al ingezette acties. We hebben een omslag ingezet van dure naar betaalbare woningen. We noemen dat: van ‘kampioen dure woningen’ naar ‘kampioen betaalbaar wonen’. Dat betekent dat we bij nieuwe projecten gemiddeld minimaal 70% betaalbare woningen moeten kunnen maken. Ons orderboek verkleurt daarmee naar betaalbaar en toekomstbestendig. Fijn voor
De bouwkosten stijgen niet meer zo extreem. We hopen op
iedereen die een betaalbare woning zoekt en fijn voor ons
normale percentages van 1 tot 3% per jaar, in plaats van
zelf, omdat we de risico’s naar de toekomst beperken en we
meer dan 10%. De vraag naar dure woningen neemt iets af,
gedwongen worden nog efficiënter en voordeliger te werken.
terwijl we met z’n allen meer dure koopwoningen maken.
Ja, we houden nu eenmaal van uitdagingen. De vertraging
Daar komt dus een afzetprobleem aan. We zien dat nu al
in de afzet van de woningen lossen we deels op door ver-
gebeuren, zowel in als buiten de steden.
koop aan beleggers. De komende drie jaar verwachten we voor 1 miljard euro extra aan beleggers en corporaties
We verduurzamen sneller dan we vijf jaar geleden dachten.
te verkopen.
Dat vraagt complexere installaties en opwekkingssystemen. Het personeelsaanbod blijft extreem krap, er is een enorme
We halen onze drukbezette partners er steeds eerder bij
concurrentieslag gaande om goede medewerkers. De faal-
en faciliteren ze om hun kennis maximaal in te zetten en
kosten in ontwikkeling en op bouwplaatsen nemen eerder
dubbel werk te voorkomen. We zijn continu op zoek naar
toe dan af. Oorzaak: enerzijds de complexe projecten (sta-
win-winsituaties. ‘Samen snel en in één keer goed’ is voor
peling eisen en binnenstedelijk ontwikkelen en bouwen) en
ons heel belangrijk. Daarmee beperken we onze gezamen-
anderzijds de grote toename van medewerkers vanuit het
lijke tijdsbesteding en kunnen we met onze overbezette
buitenland die nog niet op het Nederlandse kennisniveau
medewerkers maximale efficiency bereiken. We zorgen ook
zitten en een andere kwaliteitsmoraal hebben. Tel daar bij
financieel goed voor onze partners. Over drie jaar willen we
op de hoge werkdruk van alle betrokkenen in de branche,
onze partners allemaal binnen 14 dagen betalen. We zijn
de uitstroom van ervaren medewerkers en de instroom van
daarvoor alvast aan het sparen geslagen.
onervaren medewerkers bij adviseurs en je hebt een cocktail die onvermijdelijk leidt tot hogere faalkosten. Die zijn
We tuigen met Giesbers – een groot en mooi Rotterdams
er helaas ook bij ons. Wij schatten onze faalkosten en die
installatiebedrijf – een nieuw bedrijf op. Met ‘HomeBlocks’,
van onze partners in 2018 zomaar op 10 miljoen euro en
zo heet deze nieuwe loot, gaan we prefab badkamers,
dan zijn we waarschijnlijk nog voorzichtig. Niemand wil dit
toiletten, meterkasten en technische ruimten maken.
echt erkennen, maar de faalkosten zijn er gewoon. Daar
We zetten ze op een vrachtwagen en schuiven ze als
hadden we al vanaf willen zijn. Dat hadden we onszelf en
dozen onze betaalbare woningen in. Zo hebben we geen
anderen beloofd, maar dat is helaas niet gelukt. Kortom,
faalkosten meer. De ‘HomeBlocks’ worden onder ideale
de keerzijde van de huidige extreem drukke markt bestaat
omstandigheden gemaakt door medewerkers die we op
uit extreem hoge faalkosten. En die willen we graag in onze
onze bouwplaatsen niet kunnen inzetten. Mensen met een
achteruitkijkspiegels zien, steeds verder van ons vandaan.
achterstand op de arbeidsmarkt die – onder begeleiding van ervaren medewerkers – ons extra handen bieden. Zij werken samen met medewerkers elders uit Europa en zorgen ervoor dat we het dreigend tekort aan de makers van woningen oplossen.
Verwachting 2019/2020/2021 verkoop van extra woningen t.w.v.
€ 1 MI L JA R D aan beleggers en corporaties
HANDELSKADE NIJMEGEN
We gaan nog meer samenwerkingen zoeken met de maakbedrijven. De beschikbaarheid van metselaars, timmerlieden, installateurs, stukadoors en tegelzetters domineert de komende jaren de markt. Door middel van monitoring, coaching en beloning gaan we de beste bouwplaatscollega’s aan ons binden. ‘VORM voor altijd in vorm als VORM’ is een traject waarmee we vorig jaar zijn gestart. We zijn zo eigenwijs dat we voor altijd op eigen benen willen staan. En aangezien de huidige aandeelhouder en directie niet het eeuwige leven hebben, gaan we een structuur optuigen waar medewerkers medenemers kunnen worden. We willen hiermee bereiken dat de
HANDELSKADE NIJMEGEN OPGELEVERD IN AUGUSTUS 2018
medewerkers die VORM succesvol houden, meer terugzien
Orderportefeuille stijging: € 1,7 miljard naar
€ 2 M ILJARD
van hun inzet. En met deze moderne ondernemingsVORM willen we VORM van 100 naar 200 jaar brengen. KYP FLOW is een product van de samenwerking tussen VORM en KYP; zo zijn we ook een klein beetje een automatiseringsbedrijf. Met KYP FLOW kunnen we complexe
Op de voormalige locatie van Dagblad De Gelderlander,
ontwikkeltrajecten super strak en duidelijk organiseren en
pronken inmiddels luxe appartementen aan de Waal.
afstemmen. Elk project is anders, maar binnen alle projec-
Handelskade in Nijmegen was een samenwerking tussen
ten zijn 1.700 van de 2.000 acties elke keer hetzelfde om
de gemeente Nijmegen en Bouwfonds Ontwikkeling en
tot een succesvol proces en project te kunnen komen. KYP
Winststijging
was het eerste deelplan in de gebiedsontwikkeling Waal-
FLOW ondersteunt onze medewerkers op een eenvoudige
front. VORM – verantwoordelijk voor de bouw – was vanaf
wijze met als doel de 1.700 standaardacties in 50% van de
van € 29,8 miljoen naar
2011 betrokken bij Handelskade en had invloed op de
reguliere tijd te doen. Dan blijft 50% van hun tijd over voor
technische uitwerking van het project.
de echt unieke zaken binnen een project, waarmee onze
€ 35,8 MILJOEN
medewerkers het verschil in de markt kunnen maken. In 2019 VORM is trots op het realiseren van deze grote en com-
hebben we KYP FLOW volledig geïmplementeerd. Sneller,
plexe gebiedsontwikkeling. De veelvoud aan gebouwen
duurzamer, leuker, faalkostenvrij, herhalen wat je herhalen
en stakeholders maakte een uitdaging van dit bouw-
kunt, veel tijd voor originaliteit en creativiteit, goedkoper,
project. Door de enorme inzet en professionele samen-
beter voor de klant en de makers van woningen een centrale
werking tussen alle partijen is er een prachtig vernieuwd
rol geven. En uiteraard blijven we oplossend handelen. Zo
stuk Nijmegen ontstaan. Een unieke en mooie plek in de
word je na 100 ook wel 200 jaar en blijf je lenig.
stad om te wonen, te werken en te recreëren.
van 7,8% van de omzet naar 9,4% van de omzet
De markt naar 2050
Dit hele proces duurt bij een project met een omvang van 40 miljoen euro zo’n tweeënhalf jaar. De overheadkosten zijn enorm, de faalkosten nog steeds te groot. De doorlooptijd is te lang. De kennis van de maakpartijen wordt slechts
Uiteindelijk is ons huidige verdienmodel van ontwikke-
gedeeltelijk ingezet en hun capaciteit wordt niet optimaal
len en bouwen niet meer kostenefficiënt genoeg om nog
benut, terwijl zij uiteindelijk wel de woningen maken.
decennia te blijven gebruiken. Gelukkig lukt het ons om
Er wordt nauwelijks herhaald op onderdelen, vrijwel alles
met deze traditionele wijze van werken goede resultaten te
is maatwerk. Bij een project van 40 miljoen euro zijn ook
behalen, meestal veel beter dan de top 25 van Nederland.
zomaar 150 tot 200 partijen betrokken. Geen wonder dat
Onze huidige succesvolle bedrijven – VORM Ontwikkeling,
daardoor de bouwkosten en de stichtingskosten te hoog
VORM Bouw, VORM Conceptwoningen, VORM 6D Wonen,
zijn en de woningen daardoor nauwelijks betaalbaar zijn.
VORM Transformatie en Ontwikkeling, VORM Transformatie en Renovatie, VORM Kopersadvies, VORM Collectief,
Dat gaan wij veranderen met VORM 2050.
VORM Vastgoedonderhoud, VORM Materieel en VOCON
Meestal begint iedereen te roepen dat anderen eerst
Engineering – gaan daar de komende vijftien jaar dan ook
moeten veranderen, maar zo werkt het niet. Alle ver-
gewoon zeker mee door en we verwachten ons daarin nog
anderingen beginnen bij jezelf, bij onszelf dus. VORM
sterk te ontwikkelen. Evengoed willen wij nadenken over nog
2050 gaat dus niet meer ontwikkelen en bouwen, maar
veel efficiëntere verdienmodellen.
woningen maken.
Met alleen nadenken veranderen we niets en dus ‘gaan we doen’.
Ons proces wordt heel kort door de bocht. We verwerven
Per 1 juli richten wij naast de bestaande succesvolle
Stemmen op hoofdlijnen af met stedenbouw en de
bedrijven een nieuw bedrijf op dat woningen gaat maken:
opdrachtgevers (corporaties en beleggers). Tot zover
VORM 2050. Alles wat VORM 2050 gaat doen, is gericht
niet heel veel anders dan nu. Maar ondertussen hebben
op het betaalbaar maken van goede en mooie woningen.
we voor één project tien co-makers geselecteerd (uit een
Het traditionele ontwikkelen en bouwen wordt hier niet
pool van 30 vaste co-makers) met wie we samen met de
meer toegepast. In het huidige proces van ontwikkelen en
architect, constructeur en adviseurs in drie maanden het
bouwen staat het ontwerpproces centraal en houdt het te
hele ontwerp in elkaar sleutelen. De tien co-makers krijgen
weinig rekening met de producten die voor de realisatie
opdracht en werken ieder hun eigen deel uit – met een
van een woning beschikbaar zijn. We verwerven een loca-
gedetailleerde maar duidelijke onderlinge afstemming – en
tie, we bedenken op hoofdlijnen het product en het plan
maken ook hun eigen deel onder hun eigen verantwoorde-
en na instemming van stedenbouw gaan we dit volledig
lijkheid zonder tussenkomst van andere partijen. Daarmee
uitwerken, terwijl we ondertussen de bouwkosten ramen.
gaan we 50% sneller en zijn we 20% goedkoper. Het klinkt
Dan zoeken we er een bouwer bij en die bouwer zoekt op zijn
eenvoudig en dat is het ook. Nu nog doen. En daarmee zijn
beurt weer onderaannemers en leveranciers; zo komen we
we al gestart. Volgend jaar kunnen we misschien al iets van
tot de echte bouwkosten. Vaak passen de bouwkosten dan
de resultaten laten zien. Ons doel: we gaan vanaf 2025 elk
niet en moeten we op zoek naar optimalisaties, die vaak niet
jaar 5.000 betaalbare woningen maken en wij beginnen
meer door te voeren zijn in de reeds uitgewerkte plannen.
nu meteen.
Ontwerp: NOSUCH
50% sneller en 20% goedkoper worden
locaties, maken op hoofdlijnen een plan met producten.
Fotografie: Roos Aldershoff
Doel van onze VORM 2050 BV:
DUURZAME ‘CUBE’ TILBURG UNIVERSITY
DUURZAME ‘CUBE’ TILBURG UNIVERSITY OPGELEVERD IN AUGUSTUS 2018
Geconsolideerde omzet (x € 1.000)
Geconsolideerde winst voor belastingen (x € 1.000)
194.287 223.429 309.143 379.625 381.451 400.000 425.000 425.000 375.000
8.217
2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2020* 2021* 2022*
2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2020* 2021* 2022*
14.536
26.659
€ 381.451.000
29.483
35.792
37.500
37.500
37.500
35.000
Omzetstijging wordt gedempt doordat VORM steeds meer samenwerkingen op
Liquiditeitsratio:
basis van gescheiden koop en aanneming met externe aannemers aangaat.
gestegen van 1,83 in 2017 naar 1,97 in 2018
Garantievermogen (x € 1.000) 83.419
82.137
103.073 125.966 147.365
Orderportefeuille (x € 1.000.000) 800
950
1.350
1.700
2.000
Werkkapitaal (x € 1.000) ** 47.380
43.322
46.226
109.251 124.928
In opdracht van Tilburg University (TiU) heeft VORM als eerste één van de vijf nieuwe slimme en flexibele gebouwen van de campus gerealiseerd. Voor het architectonisch bijzondere ontwerp werkte VORM samen met architect KAAN. Het gebouw voldoet aan alle voorwaarden voor het moderne onderwijs en is duurzaam ontwikkeld volgens de Europese BREAAM Excellent richtlijnen. Zo zijn de wanden bekleed met dempend materiaal, gemaakt van PET-flessen en bestaat veel van het toegepaste prefab beton voor 40% uit gerecycled materiaal uit de industrie.
2014 2015 2016 2017 2018
CUBE scoort hoog in slim energiegebruik door gebruiks-
Eigen vermogen
afhankelijke LED-verlichting, warmtekoudeopslag in de
is toegenomen met
bodem, zonnepanelen en warmtepompen.
2014 2015 2016 2017 2018
17%
Personeelsleden (headcount) 201
221
246
229
2014 2015 2016 2017 2018
255
258
2014 2015 2016 2017 2018 heden
Solvabiliteit **
Omzet per fte (x € 1.000)
51% 51% 52% 48% 49%
967
2014 2015 2016 2017 2018
2014 2015 2016 2017 2018
* verwachting ** 2014, 2015 en 2016 zonder proportionele consolidatie samenwerkingen
1.011
1.257
1.658
1.496
Om trots op te zijn
Geconsolideerde balans per 31 december 2018 (€)
We zijn trots op de door ons gerealiseerde projecten. In dit jaarverslag
(na verwerking van het voorstel tot bestemming van het resultaat)
Vaste activa
Immateriële vaste activa
vindt u slechts een greep uit de in 2018 opgeleverde projecten van VORM.
2018 2017
1 H O U T H AV E N S 4 D E F
173.696
193.174
Materiële vaste activa
24.450.863
17.164.115
Financiële vaste activa
25.888.338
23.939.035
Nieuwsgierig naar wat wij nog meer doen? Bezoek onze website op vorm.nl.
50.512.897
A M S T E R DA M VORM Ontwikkeling en VORM Bouw 2 S A N C TA M A R I A
41.296.324
N O O R DW I J K
Vlottende activa Voorraden
134.983.363
116.939.418
Vorderingen
56.730.261
57.788.587
Liquide middelen
61.743.284
60.322.094
253.456.908 235.050.099
Kortlopende schulden
128.528.658
VORM Transformatie en Renovatie i.s.m. VORM Ontwikkeling en BPD (Ontwikkelingscombinatie Sancta Maria C.V) 1
2
125.799.469
3 Z O R G B O U L E VA R D
124.928.250 109.250.630
175.441.147
150.546.954
Z A A N DA M Zaans Medisch Centrum, VORM Bouw (opdrachtgever VORM Ontwikkeling;
Langlopende schulden
22.471.650
21.800.007
Voorzieningen
4.497.592
2.321.753
Aandeel derden in het vermogen
1.106.842
458.869
Groepsvermogen
147.365.063
125.966.325
175.441.147
150.546.954
afnemer Stichting Achmea Dutch Health Care Property Fund) 4 D E B R O U W E R I J Z E E B U R G E R E I L A N D A M S T E R DA M VORM Bouw (opdrachtgever VORM 3
4
Ontwikkeling; afnemer CBRE Global Investors) 5 HOFWIJK M I J N S H E E RE N L AN D VORM 6D Wonen
Geconsolideerde winst-enverliesrekening over 2018 (€) Netto-omzet
6 D E T R I A N G E L ALPHEN AAN DEN RIJN
381.451.132
379.624.592
Overige bedrijfsopbrengsten
775.201
719.768
VORM Ontwikkeling (opdrachtnemer De Vries en Verburg)
382.226.333 380.344.360 Kosten van grond- en hulpstoffen
5
en overige externe kosten
306.927.751
313.909.601
Personeelskosten
26.763.802
25.229.645
Afschrijvingen op materiële vaste activa
2.032.644
1.757.311
11.632.856
10.711.139
Overige bedrijfslasten
6 7 H O O G E L A N D N A A L DW I J K VORM Ontwikkeling (opdrachtnemer Waal)
347.357.053 351.607.696 Bedrijfsresultaat
34.869.280
28.736.664
8 K U Y P E R H O F RIDDERKERK VORM 6D Wonen
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten
1.071.591
704.935
(149.259 )
41.776
922.332 746.711
7
8
Resultaat uit gewone
9 V E R D E V I S TA I I B
bedrijfsuitoefening voor belastingen 35.791.612
29.483.375
Z O E T E R WO U D E
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
VORM Ontwikkeling en VORM 6D Wonen
(8.885.616 )
(7.246.823 ) 1 0 WO U DA
26.905.996 22.236.552 Aandeel in het resultaat van deelnemingen
(531.826 )
394.238
Groepsresultaat
26.374.170
22.630.790
Aandeel derden in het resultaat
24.568
262.811
UTRECHT VORM Transformatie en Ontwikkeling (afnemer Syntrus Achmea Real Estate & Finance)
Netto-resultaat 26.398.738 22.893.601 9
10
VORM.N L
HANDELSKADE NIJMEGEN
Vorm de toekomst