Hamburg - Immobilienreport 2018 by DAHLER

IMMOBILIENREPORT

2018

DAHLER & COMPANY Hamburg

HAMBURG: WOHIN GEHT DIE REISE? Interessenten treiben die Preise auf dem Luxusimmobilienmarkt

In der Hansestadt geht es hoch hinaus – nicht nur städtebaulich, sondern auch in Bezug auf ihre Einwohnerzahl und die Immobilienpreise. 2017 wurden in den Top-Lagen der Stadt wieder Rekordwerte erreicht. Trotz sinkender Kauffälle auf dem Hamburger Gesamtmarkt nahm das Premiumimmobiliensegment

deshalb weiter Fahrt auf. Der Grund hierfür: chronischer Angebotsmangel. Dies wirkt sich auch auf die Metropolregion aus, in der die Zahl der Zuzüge und die Preise ebenfalls stiegen. Hamburg muss demnach wachsen – sowohl in die Höhe als auch in die Breite ... lesen Sie weiter auf Seite 03

INHALT

Alster-Ost

Die ungebrochen hohe Nachfrage im Teilmarkt Alster-Ost fördert dessen Ent wicklung und steigert das Interesse an bisherigen C-Lagen. Diese geraten stärker in den Fokus der Käufer und werden dadurch zu den neuen B-Lagen. Ein weiterer Treiber auf dem Markt: die sogenannten „Empty Nesters“. Auch durch diese wachsende Zielgruppe steigt der Nachfragedruck und wird mittelfristig nicht für eine Beruhigung sorgen ... lesen Sie weiter auf Seite 04

Alstertal/Walddörfer

Das ausschlaggebende Argument für das Alstertal und die Walddörfer ist neben Lage und Wohnqualität das gute Preis-Leistungs-Verhältnis. Der Druck auf die innerstädtischen Teilmärkte steigt und das Angebot ist begrenzt – eine häufig willkommene Alternative sind Teilmärkte wie z. B. Sasel und Poppenbüttel. Inter essenten wägen zugleich ihre Entscheidungen stärker ab. Als Resultat zeigt sich eine Verlängerung der Vermarktungszeiten ... lesen Sie weiter auf Seite 06

Alster-West

Vermehrt lassen sich Neubauentwicklungen im Teilmarkt Alster-West/Eppendorf entdecken: Der wachsende Nachfragedruck aufgrund des anhaltenden Interesses fördert sowohl die Realisierung neuer Projekte, wie in der Warburg- und Löwen straße, als auch die Sanierung von Bestandsimmobilien. Die optimalen Rahmenbedingungen rufen auch Anlageinteressenten auf den Plan: Zins- und Stadthäuser mit mehreren Einheiten sind hier gefragt ... lesen Sie weiter auf Seite 10

Eimsbüttel

Der Blick der Interessenten richtet sich in den Teilmärkten rund um Altona und Eimsbüttel weiterhin vor allem auf das Segment der Eigentumswohnungen. Trotz dieser Fokussierung nahmen die Verkäufe der Ein- und Zweifamilienhäuser 2017 Fahrt auf: Die Zahl der Kauffälle nahm um 82 % zu ... lesen Sie weiter auf Seite 12

Elbvororte

Die Elbvororte überzeugen nach wie vor durch ihre besonderen Lagen mit urbanem Flair und vielfältigen Parks. Von Blankenese bis zum angesagten Ottensen, das nahezu für alle Zielgruppen kompatibel ist: Ob für Familien oder Paare, jung oder alt, die Mischung fördert das Interesse ... lesen Sie weiter auf Seite 16

HafenCity

Es bleibt spannend in der HafenCity: Durch die Realisierung verschiedenster Quartiere – vom Überseequartier über den Strandkai bis zum Baakenhafen – zeigt sich die Chance der Synergien zwischen öffentlichkeitswirksamen Nutzungen und Wohnvielfalt ... lesen Sie weiter auf Seite 18

Rahlstedt

Trotz anhaltender Nachfrage einer breiten Zielgruppe in diesem Teilmarkt – so wohl für Häuser mit Größen zwischen 100 m2 und 130 m2 als auch für Wohnungen mit einer Fläche von 70 m2 bis 100 m2 – nahm das Angebot an Neubauprojekten im Vergleich zu 2016 im vergangenen Jahr ab ... lesen Sie weiter auf Seite 20

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

UNTERSUCHTE GEBIETE SEITE 02

BÜRO RAHLSTEDT

BÜRO ALSTERTAL / WALDDÖRFER BÜRO EIMSBÜTTEL

BÜRO ALSTER-WEST/ ROTHERBAUM

BÜRO ALSTER-WEST/ EPPENDORF

BÜRO ELBVORORTE / OTHMARSCHEN

BÜRO ELBVORORTE / BL ANKENESE

05 BÜRO ALSTER-OST

BÜRO HAFENCIT Y

INHALTSVERZEICHNIS: Marktanalyse Hamburg gesamt . . . . . . . Seite 03

Aktuelle Referenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 14

01 | Alster-Ost . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 04

05 | Elbvororte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 16

02 | Alstertal/Walddörfer . . . . . . . . . . . . . Seite 06

06 | HafenCity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 18

Aktuelle Referenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 08

07 | Rahlstedt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 20

03 | Alster-West . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 10

Aktuelle Angebote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 22

04 | Eimsbüttel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 12

Kontakt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 24

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MAR KTANALYSE HAMBURG GESAMT SEITE 03

HAMBURGS PREMIUMIMMOBILIENMARKT GLÄNZT Preisanstieg weitet sich von der City auf das Umland aus

Hamburg wächst. So viel ist sicher. Doch wächst die Hansestadt bald auch über sich hinaus? Nach der Fertigstellung der Elbphilharmonie Anfang 2017 wurden in 2018 die Pläne für das nächste Großbauprojekt, den Elbtower, gelüftet, der bis 2025/26 am Rande der HafenCity an städtebaulich markanter Stelle am Nordufer der Elbe entstehen und so den Eingang zum Zentrum markieren soll. Mit 235 Metern Höhe wird der Turm das Konzerthaus am Hafen um mehr als das Doppelte überragen und das mit Abstand höchste Bau werk Hamburgs sein. Während also der erste Wolkenkratzer der Stadt in Planung ist, kratzen auch die Preise für Wohnimmobilien ebenso wie die Bevölkerungsprognosen an neuen Rekordmarken. Mit insgesamt EUR 4,225 Mrd. wurden am Gesamtmarkt 6,1 % mehr umgesetzt als in 2016 – fast die Hälfte davon entfiel auf das Premiumsegment, das Häuser ab einem Kaufpreis von EUR 500.000,- und Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m2 umfasst. Im Schnitt wurden für Immobilien des hochpreisigen Segments im vergangenen Jahr EUR 1,165 Mio. bezahlt, d. h. rund 18 % mehr als 2016. Am begehrtesten waren weiterhin die Lagen am Wasser, darunter die Teilmärkte rund um die Alster, die HafenCity und die Elbvororte. Aus diesem Grund ist es auch nicht verwunderlich, dass hier die teuerste Wohnung für EUR 9,5 Mio. veräußert wurde und das teuerste Eigenheim für EUR 26,25 Mio. den Besitzer wechselte. Dies war mit Abstand die teuerste Immobilie der letzten Jahre. Aber auch das gehobene Preissegment der übrigen

Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017

Vergleich der Verkäufe in ganz Hamburg 2016 zu 2017

für ETW ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

für den von der Kaufpreisspanne unabhängigen Gesamtmarkt

Eigentumswohnungen 8.000 7.000

Ein- und Zweifamilienhäuser 4.000

–9%

7.025

6.363

3.109

2.971

5.000 4.000 3.000

2.000

Alster-West – 2 %*

Rahlstedt

500

2016

2017

+ 2 %*

1.500

1.000 Jahr

– 1 %*

2.500

1.000

2017

Alster-Ost

– 2 %*

3.000

2.000

2016

17 %

28 %

Sonstige

3.500

–4%

Anzahl der Kauffälle

6.000

7 untersuchten Teilmärkte erfreut sich eines stetig wachsenden Interesses – das Angebot an Wohnraum wird demnach immer knapper. Auf dem Gesamtmarkt nahmen die Kauffälle deshalb unabhängig von der Preisspanne von 10.134 gehandelten Immobilien um 8,5 % gegenüber 2016 auf 9.334 Verkäufe ab. Doch nicht nur in den beliebten Wohnlagen der Hansestadt macht sich dies zunehmend bemerkbar. Auch auf den Markt abseits der städtischen Grenzen schlägt sich der Nachfrageüberhang nieder und resultiert in steigenden Preisen. Diese Entwicklung wird durch 2 Trends begründet: Zum einen ziehen immer mehr Menschen in den Speckgürtel – in Norderstedt und Ahrensburg wurden von 2007 bis 2017 insgesamt Zuzüge von über 10 % verzeichnet. Dementsprechend nimmt insbesondere in den umliegenden Orten das Angebot an Neubauprojekten zu. Zum anderen wird es immer enger in der Stadt, 2035 wird voraussichtlich die 2-Millionen-Marke geknackt. Angesichts des derzeitigen Angebotsmangels weiten viele deshalb ihren Suchradius aus und fi nden sich nicht selten in der Metropolregion wieder. Um der innerstädtischen Flächenknappheit entgegenzuwirken und dem prognostizierten Bevölkerungswachstum gerecht zu werden, novellierte der Senat im Juni 2016 bereits das „Bündnis für Wohnen in Hamburg“ und erhöhte die Zahl von 7.000 auf 10.000 Wohneinheiten jährlich. Mit 13.411 genehmigten Neubauwohnungen konnte dieses Ziel 2017 sogar übertroffen werden. Eine Entspannung ist dennoch erst mittelfristig in Sicht.

HafenCity

+ 1 %*

+ 0 %*

Elbvororte

Alstertal

15 %

14 %

Eimsbüttel + 0 %*

+ 2 %*

* Entwicklung 2016 zu 2017

Quelle: Gutachterausschuss

FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT HAMBURG 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

2.707 Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 9,5 Mio.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Teuerster Einzelverkauf

EUR 2,28 Mrd.

EUR 28.400,-

Gesamtumsatz 2017

Höchster Preis pro m2

722

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 26,25 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 843,31 Mio. Gesamtumsatz 2017

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

ALSTER-OST | PREMIUMIMMOBILIENMARKT SEITE 04

„EMPTY NESTERS“ AUF DEM VORMARSCH Im Jahr 2017 konnte weiterhin eine hohe Nachfrage in nahezu allen Immobilien segmenten verzeichnet werden – einzig das geringe Angebot hat die Transaktionszahlen eingeschränkt. Trotz des anhaltend niedrigen Zinsniveaus konnten keine neuen Impulse gesetzt werden; die Vermarktungsdauer für Immobilien mit ambitionierten Kaufpreisvorstellungen hat sich entsprechend verlängert. Dennoch haben sich ehemalige C-Lagen zu neuen B-Lagen entwickelt: Auf der Suche nach Rendite sind die Anleger bereit gewesen, ihren Radius zu erweitern. Dies ist an einer steigenden Nachfrage in Stadtvierteln wie Barmbek-Nord, Eilbek und Hamm zu erkennen. Im vergangenen Jahr spielten die Gesuche von sogenannten „Empty Nesters“ eine prägende Rolle: Häufig entscheiden sich Paare, deren Kinder ausgezogen sind, für eine Rückkehr in die City. Ganz oben auf der Wunschliste stehen Endetagen mit großzügigen Dachterrassen, insbesondere in der Nähe des beliebten Mühlenkamps, der 2017 durch neue Geschäfte und Gastronomieangebote weiter an Anziehungskraft gewonnen hat.

Team Alster-Ost

MARKT MIT GUTEN AUSSICHTEN Stephan Körner und Joy-Patrick Vellguth über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Ist die Nachfrage in Ihrem Markt anhaltend hoch oder gibt es aus Ihrer Sicht Tendenzen der Beruhigung?

Antwort: Die Nachfrage 2017 befand sich weiterhin auf einem hohen Niveau. Allerdings musste sich das gestiegene Preisniveau zunächst beweisen – die Interessenten setzten sich intensiver mit dem Markt und dessen Entwick lung auseinander. Frage: Welche Entwicklungen haben Ihren Teilmarkt am stärksten bewegt und für Aufmerksamkeit gesorgt? Gibt es stadtentwicklungspolitische Maßnahmen, die sich positiv oder negativ auf Ihren Teilmarkt ausgewirkt haben oder auswirken werden?

Antwort: Das Pergolenviertel ist eines der größten Wohnungsbauprojekte der Stadt und wird ab 2018 für ein vielfältiges Wohnungsangebot sorgen. In dem Neubaugebiet am Stadtpark entstehen 1.400 Wohneinheiten. Frage: Wie hat sich das Angebot von Wohnungen in Neubauprojekten im Vergleich zu 2016 entwickelt? Hat die Neubautätigkeit zugenommen? Wenn ja, in welchen Teilgebieten?

Antwort: Insbesondere in Barmbek-Süd, Barmbek-Nord und Wandsbek gab es verstärkte Neubauaktivitäten, da es in der Vergangenheit in diesen Lagen noch ein Angebot entwicklungsfähiger Grundstücke und Immobilien gab. Demgegenüber werden Winterhude und Uhlenhorst vornehmlich nachverdichtet, da es hier an geeigneten Neubauflächen mangelt. Frage: Welche Immobilienarten und -größen erfreuten sich der höchsten Nachfrage in Ihrem Teilmarkt, gab es hier Veränderungen?

fußläufiger Lage zu den Hotspots, wie dem Mühlenkamp, auf der Wunschliste. Frage: Welche Immobiliengattung ist besonders rar (Art, Baualtersklasse, Größe, Lage)?

Antwort: Der Bedarf an Altbauwohnungen mit 3 Zimmern ist ungebrochen, weshalb diese Immobilien am Markt zur Mangelware gehören.

Frage: Wie viele Immobilien wurden an vorgemerkte Kunden vermittelt? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Die Zahl der Verkäufe an vorgemerkte Kunden ist in diesem Jahr zurückgegangen. Dies liegt in den Käufergruppen begründet, die überwiegend von außerhalb kommen und Immobilien als Anlage nutzen oder beruflich bedingt nach Hamburg ziehen. Frage: Welche Vermarktungszeiten waren im Durchschnitt in Ihrem Gebiet üblich? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Die Vermarktungszeit hat sich deutlich verlängert. Aufgrund des hohen Preisniveaus sind die Suchkunden bei ihren Entscheidungen zögerlicher.

Frage: Wie viele Besichtigungstermine wurden im Durchschnitt in einer Immobilie durchgeführt? Ist hier eine Steigerung oder Abnahme zu verzeichnen?

Antwort: Einhergehend mit der risikoaversen Haltung auf der Interessentenseite hat sich die Anzahl der Besichtigungstermine 2017 im Vergleich zu 2016 fast verdoppelt.

Antwort: 2017 begann die Nachfrage der „Empty Nesters“ stark zu wachsen. Für diese Zielgruppe stehen insbesondere Endetagen mit großen Terrassen in

STEPHAN KÖRNER & JOY-PATRICK VELLGUTH Geschäftsführende Gesellschafter Alster-Ost

FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT ALSTER-OST 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

769

Anzahl der Verkäufe insgesamt

Ein- und Zweifamilienhäuser

EUR 5,77 Mio. Teuerster Einzelverkauf

Steigerung des Verkaufs von Eigentumswohnungen über EUR 7.000,-/m2

EUR 20.916,Höchster Preis pro m

73 %

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 8,5 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 116,47 Mio. Gesamtumsatz 2017

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

ALSTER-OST | PREMIUMIMMOBILIENMARKT SEITE 05

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERKÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Stadthäuser Preistrend 2016/17

Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

Preistrend 2016/17

9.500 – 14.000 und mehr

Spitzenlage

3,5 Mio. – 5,5 Mio. und mehr

sehr gute Lage

7.000 – 9.500

sehr gute Lage

3,0 Mio. – 4,0 Mio.

gute Lage

5.000 – 7.000

gute Lage

2,0 Mio. – 3,0 Mio.

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an aussenalster-ost@dahlercompany.de. Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017

Alsterdorf

für ETW ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

min.: 3.020,max.: 6.883,Ø: 4.793,-

Winterhude

Quelle: Gutachterausschuss

min.: 3.000,max.: 8.309,Ø: 4.894,-

Eilbek

min.: 3.076,max.: 16.552,Ø: 6.709,-

Alsterdorf – 2 %*

– 2 %*

Barmbek-Süd Uhlenhorst

10 %

11 %

Uhlenhorst

min.: 3.029,max.: 20.916,Ø: 5.751,-

min.: 3.000,max.: 6.506,Ø: 4.590,-

St. Georg

Hohenfelde

min.: 3.398,max.: 13.044,Ø: 5.854,-

min.: 3.189,max.: 10.896,Ø: 5.854,-

24 %

38 %

Winterhude

Barmbek-Süd – 2 %*

+ 4 %*

9% 3%

St. Georg – 1 %*

Eilbek + 2 %*

Hohenfelde + 2 %*

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

300 250

– 41 %

+ 38 % 310

299

244 199

200

225

144

150

+ 89 %

100

83 44

50 0

3.000 – 3.999

4.000 – 4.999

5.000 – 6.999

+ 43 % 23

7.000 – 8.999

Anzahl der Verkäufe

– 33 %

350

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017 350

+0%

300

291 292

226

200 150

– 23 %

100

197

+ 23 %

50 0

ab 9.000

– 13 %

250

Alsterdorf

BarmbekSüd

– 26 % + 24 % 38

Eilbek

Kaufpreisspanne in EUR/m2

Hohenfelde

100

– 40 % 35

St. Georg

Winterhude

Uhlenhorst

Gebiete

STADTHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017

10 05 0

+ 260 %

20 15

+ 18 %

– 67 % 09

– 27 % 11

+ 67 %

500.000 – 749.999

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

1.500.000 – 1.999.999

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

20 15

+ 280 %

– 33 %

– 100 %

ab 2.000.000

–6% 18

Alsterdorf

+0% 03

Eilbek

Hohenfelde

BarmbekSüd

+ 100 %

03 0

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 040.87 87 87-0

Gebiete

05 0

St. Georg

Winterhude

Uhlenhorst

ALSTERTAL / WALDDÖR FER | IMMOBILIENMARKT SEITE 06

GREEN LIVING Geprägt von idyllischen Wohnlagen direkt im Grünen, kombiniert mit einer optimalen Verbindung zur Hamburger City: das Alstertal und die Walddörfer. Durch die hohe Lebensqualität gehört dieses Gebiet besonders für Familien zu den begehrtesten Wohnlagen Hamburgs. Das gute Preis-Leistungs-Verhältnis stellt für immer mehr Interessenten eine beliebte Alternative zum hohen Preisniveau der City und der Elbvororte dar. Das Resultat ist eine weiterhin konstant hohe Nachfrage, vor allem im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Während die Nachfrage nach Wohnimmobilien und Baugrundstücken sowie das durchschnittliche Preisniveau am Markt in guten Lagen 2012/13 rasant gestiegen sind, bleibt für 2014 bis 2017 festzuhalten, dass nicht alle Lagen und Immobilienarten diesen außerordentlichen Trend beibehalten haben. Bei einer gleichbleibend hohen Nachfrage führte das Preiswachstum 2017 im Vergleich zu 2016 somit größtenteils „nur“ zu einer stabilen Marktlage mit entsprechenden Kauff ällen und Umsätzen – auf sehr hohem Niveau.

Axel Beth, Geschäftsführender Gesellschafter Alstertal/Walddörfer

HÄUSCHEN IM GRÜNEN FÜR FAMILIEN Axel Beth über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Ist die Nachfrage in Ihrem Markt anhaltend hoch oder gibt es aus Ihrer Sicht Tendenzen der Beruhigung?

Antwort: Die Nachfrage ist nach wie vor hoch. Wir stellen jedoch fest, dass Interessenten stärker abwägen und sich die Vermarktungszeiten verlängert haben. Während diese 2012/2013 noch durchschnittlich bei rund 1,8 bis 1,9 Monaten lagen, betrugen sie 2017 (2016) rund 3,8 (4,5) Monate. Frage: Welche Immobilienarten und -größen erfreuten sich der höchsten Nachfrage in Ihrem Teilmarkt, gab es hier Veränderungen?

Antwort: Das Alstertal und die Walddörfer haben aufgrund ihrer Anbindung an die City und der zahlreichen Naherholungsgebiete eine hohe Anziehungskraft auf Familien. Daher ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern auf einem hohen Niveau stabil. Auch das Interesse an Neubau-Eigentumswohnungen und Baugrundstücken steigt in dieser begehrten Wohnlage stetig. Frage: Bei welchen Immobilienarten in Ihrem Gebiet ist der Wert am stärksten ge stiegen?

Antwort: Die Preise für Grundstücke verzeichnen Jahr für Jahr einen starken Anstieg. Dies ist auch aktuell an den vorliegenden Daten zu erkennen. Interessenten sind bereit, für ganz besondere und sehr selten am Markt angebotene Grundstücke über EUR 1.000,-/m2 zu zahlen. Das durchschnittliche Marktniveau

bezogen auf alle Stadtteile des Gebietes liegt bei ca. EUR 570,-/m 2 Grundstücksfläche. Auch bei Eigentumswohnungen (überwiegend im Neubaubereich) wurden z. B. in den Stadtteilen Wellingsbüttel und Volksdorf häufig Kaufpreise zwischen EUR 6.000,-/m2 und EUR 7.000,-/m2 realisiert. Frage: Was waren die größten Kaufmotivatoren in Ihrem Gebiet und wie haben sich diese verändert?

Antwort: Traditionell werden die Käufer von Immobilien im Alstertal und in den Walddörfern von dem guten Preis-Leistungs-Verhältnis überzeugt. Vor allem dann, wenn sie eine Familie gründen oder sich vergrößern möchten. Das Gegenstück bilden Käufer, die sich im bekannten und liebgewonnenen Wohnumfeld etwas verkleinern wollen, da die Kinder aus dem Haus sind. Teilweise sind die Interessenten auch Rückkehrer aus dem Ausland. Frage: Welche Immobiliengattung ist besonders rar?

Antwort: Durch die gestiegene Nachfrage nach Neubauimmobilien stellen wir vermehrt fest, dass hier noch Nachholbedarf bezüglich des Angebots besteht. Das gilt vor allem für barrierefreie Wohnungen in ruhigen Lagen. AXEL BETH Geschäftsführender Gesellschafter Alstertal/Walddörfer

FAKTEN IMMOBILIENMARKT ALSTERTAL / WALDDÖRFER 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 1.700,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-

Eigentumswohnungen

206

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 2,67 Mio.

18 %

EUR 6.890,-

Anteil von Sasel an den verkauften Ein-und Zweifamilienhäusern

Teuerster Einzelverkauf

Höchster Preis pro m2

Ein- und Zweifamilienhäuser

496

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 4,16 Mio.

Teuerster Einzelverkauf

EUR 306,74 Mio. Gesamtumsatz 2017

AKTUELLE GESUCHE Familie mit 2 Kindern sucht ein Baugrundstück in Wellingsbüttel mit ca. 700 bis 1.000 m2 und ca. 200 m2 Wohnfläche (KP: ca. EUR 900.000,-) oder eine Bestandsimmobilie bis ca. EUR 1,5 Mio.

Vierköpﬁge Familie aus Ohlsdorf sucht ein Haus mit einem sonnigen, ca. 1.000 m2 großen Grdst., mind. 5 Zi. und mind. 150 m2 Wohnfl. in ruhiger Lage von Wellingsbüttel, Klein Borstel, Poppenbüttel. KP: bis EUR 1,4 Mio.

Ehepaar aus Bergstedt sucht in Wellingsbüttel, Poppenbüttel, Volksdorf oder Sasel ein Penthouse oder eine Terrassenwohnung. Gewünscht werden mind. 100 m2 Wohnfl., 3 bis 4 Zi., Garagenstellpl. und Lift. KP: bis EUR 600.000,-.

Geschäftsführer aus Süddeutschland sucht für sich und seine Familie im Alstertal eine freistehende Villa, ab ca. 200 m2 Wohnfl. mit mind. 1.500 m2 Grundstück, ohne Modernisierungsbedarf. KP: bis EUR 2,5 Mio.

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

ALSTERTAL / WALDDÖR FER | IMMOBILIENMARKT SEITE 07

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERKÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Ein- und Zweifamilienhäuser Preistrend 2016/17

Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

Preistrend 2016/17

4.500 – 6.900 und mehr

Spitzenlage

1,2 Mio. – 3,0 Mio. und mehr

sehr gute Lage

3.600 – 5.700

sehr gute Lage

0,9 Mio. – 2,1 Mio.

gute Lage

3.000 – 4.000

gute Lage

0,4 Mio. – 0,85 Mio.

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an alstertal@dahlercompany.de. Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017

Duvenstedt

für ETW ab EUR 1.700,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-

min.: 2.095,max.: 3.854,Ø: 3.383,-

Wohldorf-Ohlstedt min.: 2.058,max.: 6.890,Ø: 4.409,-

+ 1 %*

Lemsahl-Mellingstedt

Poppenbüttel

Bergstedt

min.: 2.463,max.: 4.911,Ø: 3.468,-

min.: 2.208,max.: 3.338,Ø: 2.936,-

Hummelsbüttel

Volksdorf

min.: 2.234,max.: 5.598,Ø: 3.305,-

Sasel

Ohlsdorf

Wellingsbüttel

min.: 2.524,max.: 4.800,Ø: 3.498,-

min.: 2.236,max.: 6.800,Ø: 4.759,-

min.: 2.448,max.: 6.188,Ø: 4.114,-

Bergstedt

13 %

Wellingsbüttel

Duvenstedt

+ 1 %*

+ 0 %*

10 %

+ 1 %*

Quelle: Gutachterausschuss

min.: 3.585,max.: 4.055,Ø: 4.467,-

Wohldorf-Ohlstedt

Hummelsbüttel – 1 %*

15 %

Volksdorf

LemsahlMellingstedt

+ 1 %*

+ 2 %*

– 2 %*

17 %

Sasel

16 %

+ 1 %*

min.: 1.889,max.: 5.580,Ø: 3.423,-

Ohlsdorf

Poppenbüttel – 4 %*

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017 – 58 %

120

– 10 %

100

80 60

– 18 %

+ 52 %

20 0

– 100 % 01

1.700 – 2.999

Anzahl der Verkäufe

120 Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

140

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

3.000 – 3.999

4.000 – 4.999

5.000 – 6.999

7.000 – 8.999

– 14 %

10 07 06 0

über 9.000

Bergstedt

– 58 %

30 20

– 53 %

– 23 %

– 40 %

– 27 %

+7% 28 30

– 21 % 33 26

+ 13 %

+ 300 %

12 05

08 09

Duven- Hummels- Lemsahlstedt büttel Mellingst.

Ohlsdorf

Kaufpreisspanne in EUR/m2

Poppenbüttel

Sasel

Volksdorf

Wellings- Wohldorfbüttel Ohlstedt

Gebiete

EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017

250 200

120

– 14 % 250 216

+0% 174 174

150 100

+ 47 %

50 0

230.000 – 499.999

500.000 – 749.999

+ 80 %

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

+ 50 % 08

1.500.000 – 1.999.999

+67 % 03

ab 2.000.000

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

300

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017 – 23 % 101

100

+6%

40 34 36 20 0

101

80 60

+ 11 %

Bergstedt

+ 17 % 23

–5% 38 36

–1% 81 80

+ 18 %

+ 29 % 34

Duven- Hummels- Lemsahlstedt büttel Mellingst.

–7%

29 27

Ohlsdorf

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 040.53 05 43-0

+0% 21 21

Poppenbüttel

Gebiete

Sasel

Volksdorf

Wellings- Wohldorfbüttel Ohlstedt

FT AU K ER V

AKTUELLE REFERENZEN

Hamburg/Altona-Altstadt – Großartiger Elb- und Hafenblick aus allen Zimmern

ER K

Büro HafenCity | Tel. 040.70 38 38 4-0

AU FT

V ER K AU FT Hamburg/Winterhude – Altbau-Eigentumswohnung mit Südwestgarten Büro Alster-West | Tel. 040.41 53 96-0

V ER K AU

Hamburg/Blankenese – Moderne und lichtdurchflutete Neubau-Endetage und Obergeschoss

Büro Elbvororte-Blankenese | Tel. 040.86 68 000-0

Hamburg/Lemsahl-Mellingstedt – Helle Doppelhaushälfte im Landhausstil Büro Alstertal | Tel. 040.53 05 43-0

V ER K AU FT

V ER K AU FT Hamburg/Blankenese – Lichtdurchflutete Wohnung mit weitem Elbblick Büro Elbvororte-Blankenese Tel. 040.86 68 000-0

Hamburg/Poppenbüttel – Reizvolle Endetage mit großzügiger Dachterrasse als Kapitalanlage Büro Alstertal | Tel. 040.53 05 43-0

V ER K AU

FT Hamburg/Uhlenhorst – Frisch sanierte 3-Zimmer-Altbauwohnung mit Loggia Büro Alster-Ost | Tel. 040.87 87 87-0

Hamburg/Winterhude – Schöne Gartengeschosswohnung in beliebter Lage Büro Alster-Ost | Tel. 040.87 87 87-0

V ER K AU FT

Hamburg/Winterhude – Eigentumswohnung mit Terrasse und Alsterzugang Büro Alster-Ost | Tel. 040.87 87 87-0

V ER K AU FT

Hamburg/Rotherbaum – Vermietete Eigentumswohnung in beliebter Lage Büro Alster-West | Tel. 040.41 53 96-0

V ER K AU FT V ER K AU FT

Hamburg/Hoheluft-West – Stadthaus in bevorzugter Lage Büro Eimsbüttel | Tel. 040.740 42 69-0

Hamburg/Rahlstedt – Gepflegtes Endreihenhaus mit großer Südterrasse Büro Rahlstedt | Tel. 040.7200 740-0

ALSTER-WEST | PREMIUMIMMOBILIENMARKT SEITE 10

SOUVER ÄNER ALSTERMARKT In Summe war das Transaktionsvolumen im Segment der Eigentumswohnungen westlich der Alster 2017 rückläufig: Während 2016 noch 418 Immobilien gehandelt wurden, waren es im vergangenen Jahr nur 319 Verkäufe. Dabei gab es innerhalb der Stadtteile Verschiebungen: Hoheluft-Ost verzeichnete mit 54 Kauffällen den stärksten Rückgang (um 44 %), gefolgt von Harvestehude (– 24 %/60 Verkäufe). In Eppendorf hingegen wurden 2017 lediglich 134 Wohnungen veräußert (2016: 165 Verkäufe), wodurch hier ein Rückgang der Transaktionen um 19 % zu verzeichnen war. In Rotherbaum waren es 9 % weniger. In Eppendorf wurden u. a. durch Neubauprojekte im Lokstedter Weg/Wendloher Weg 27 % der getätigten Verkäufe umgesetzt. Harvestehude war geprägt durch Transaktionen in der Isestraße und im Harvestehuder Weg, bei denen 42 % der Transaktionen realisiert wurden. Im Teilmarkt Rotherbaum wurden durch ein Neubauprojekt in der Warburgstraße 27 Verkäufe getätigt (38 %). In Hoheluft-Ost gab es, bedingt durch ein Neubauvorhaben, die meisten Verkäufe in der Löwenstraße (25 Verkäufe/46 %).

Philipp Krohn, Geschäftsführer Alster-West, Sylvia Witt, Assistenz

STREBEN NACH OPTIMIERUNG Philipp Krohn über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Welche waren die teuersten verkauften Immobilien (Haus, Eigentumswohnung)?

Antwort: In Hoheluft-Ost wechselten ein Stadthaus für EUR 1,65 Mio. und eine Wohnung für EUR 1,83 Mio. den Besitzer, in Eppendorf wurden Preise von EUR 4,29 Mio. bzw. EUR 1,68 Mio. erzielt. Während Rotherbaum mit EUR 4,95 Mio. bzw. 5,03 Mio. noch darüber lag, war Harvestehude mit EUR 8 Mio. und EUR 7,6 Mio. sowohl auf dem Häuser- als auch dem Wohnungsmarkt Spitzenreiter.

Frage: Welche waren die 3 beliebtesten Straßenzüge in Ihrem Gebiet? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Nach wie vor erfreuen sich die Ise-, Heilwig- und Magdalenenstraße, der Harvestehuder Weg und die Straßen rund um den Innocentiapark sowie die Abteistraße großer Beliebtheit. Darüber hinaus sind in den vergangenen Jahren vermeintliche Randlagen immer mehr in den Käuferfokus gerückt.

Frage: Welche Immobilienarten und -größen erfreuten sich der höchsten Nachfrage in Ihrem Teilmarkt, gab es hier Veränderungen?

Frage: Was waren die größten Kaufmotivatoren in Ihrem Gebiet und wie haben sich diese verändert?

Frage: Wie hat sich das Angebot von Wohnungen in Neubauprojekten im Vergleich zum Vorjahr entwickelt? Hat die Neubautätigkeit zugenommen? Wenn ja, in welchen Teilgebieten?

Frage: Welche Vermarktungszeiten waren im Durchschnitt in Ihrem Gebiet üblich? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Nach wie vor gibt es eine konstante Nachfrage im Bereich der Stadthäuser, bei Eigentumswohnungen mit Flächen über 100 m2 zur Eigennutzung und kleineren Einheiten bis 60 m2 als Anlage. 2 Trends sind bei unseren Interessenten verstärkt zu erkennen: Zum einen spielen auch Zins- und Stadthäuser mit mehreren Einheiten eine Rolle. Zum anderen geht im Bereich der Anlageimmobilien der Trend zu größeren Wohnungen ab 100 m2.

Antwort: In unserem Teilmarkt beobachten wir, dass die Realisierung von Neubauprojekten zugenommen hat. Die zur Verfügung stehenden Flächen werden genutzt, um modernen Wohnraum zu schaffen. Dabei ist eine Steigerung der Bebauungsdichte und -höhe festzustellen, um möglichst flächeneffizient Wohnungen in besten Lagen zu entwickeln. Zu den Neubauprojekten gehören westlich der Alster Realisierungen in der Warburgstraße, Löwenstraße, am Leinpfad und im Mittelweg.

Antwort: Die Käufer im exklusiven Segment sind kritischer geworden. 2 Faktoren sind bei der Wahl einer Immobilie entscheidend: die Verbesserung der eigenen Wohnsituation, z. B. durch direkte Wasserlage, sowie die Sicherung der Kapitalund Immobilienbestände durch Optimierung. Hier spielt neben der Lage das jeweilige Baujahr eine entscheidende Rolle. Präferiert werden Neubauten und gut sanierte Altbauten.

Antwort: Bei beliebten Stadthäusern im Bereich bis EUR 3,5 Mio. und kleineren Eigentumswohnungen bis EUR 600.000,- haben sich die Vermarktungszeiten deutlich verringert, was vor allem an der starken Nachfrage liegt. Relevant sind hierbei ein marktadäquates Preisniveau, die Lage und mögliche Rendite bzw. Entwicklungspotenziale. PHILIPP KROHN Geschäftsführer Alster-West

FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT ALSTER-WEST 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

319

Anzahl der Verkäufe insgesamt

Ein- und Zweifamilienhäuser

EUR 7,6 Mio. Teuerster Einzelverkauf

Kauffälle Ein- und Zweifamilienhäuser über EUR 1,0 Mio.

EUR 19.289,Höchster Preis pro m

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 8,0 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 60,88 Mio. Gesamtumsatz 2017

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

ALSTER-WEST | PREMIUMIMMOBILIENMARKT SEITE 11

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERKÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Stadthäuser Preistrend 2016/17

Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

11.000 – 20.000 und mehr

Spitzenlage

4,5 Mio. – 8,0 Mio. und mehr

sehr gute Lage

6.000 – 13.000

sehr gute Lage

3,0 Mio. – 6,0 Mio.

gute Lage

3.500 – 7.500

gute Lage

2,0 Mio. – 3,5 Mio.

Preistrend 2016/17

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an aussenalster-west@dahlercompany.de. Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017 für ETW ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Hoheluft-Ost min.: 3.784,max.: 8.927,Ø: 6.741,-

Rotherbaum

min.: 3.016,max.: 9.394,Ø: 6.166,-

Harvestehude min.: 4.222,max.: 19.289,Ø: 9.001,-

Rotherbaum min.: 3.176,max.: 17.184,Ø: 7.688,-

21 %

+ 3 %*

Quelle: Gutachterausschuss

Eppendorf

43 %

Eppendorf + 3 %*

Hoheluft-Ost

19 %

+ 0 %*

17 %

Harvestehude – 6 %*

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017 – 34 %

180

159

160

140

+ 20 %

120

– 54 %

100

105

80 60

– 55 %

113 94

+2% 45

Anzahl der Verkäufe

160 Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

180

20 0

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

3.000 – 3.999

– 19 % 165

140

134

120

– 44 %

– 24 %

100

–9% 78

40 20

4.000 – 4.999

5.000 – 6.999

7.000 – 8.999

ab 9.000

Eppendorf

Harvestehude

Kaufpreisspanne in EUR/m2

Hoheluft-Ost

Rotherbaum

Gebiete

STADTHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017 – 42 %

03 0

– 100 % 02 0

500.000 – 749.999

+0% 01

+ 67 %

+ 150 %

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

1.500.000 – 1.999.999

ab 2.000.000

Anzahl der Verkäufe

18 Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017 + 117 % – 64 % 11

– 71 %

08 06

+0%

02 0

Eppendorf

Harvestehude

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 040.41 53 96-0

Hoheluft-Ost Gebiete

Rotherbaum

EIMSBÜTTEL | PREMIUMIMMOBILIENMARKT SEITE 12

DYNAMIK AM EIGENTUMSWOHNUNGSMARKT Das Immobilienjahr 2017 war in Eimsbüttel erneut dynamisch und ereignisreich. Im Fokus der Interessenten standen weiterhin Eigentumswohnungen, was sich in den Kauffällen des Teilmarktes widerspiegelt – die Anzahl der verkauften Immobilien blieb mit 686 gegenüber 2016 nahezu konstant und machte damit 93 % des Gesamtmarktes aus. Bezüglich der Quadratmeterpreise ist auf dem Wohnungsmarkt hingegen eine deutliche Steigerung festzustellen. Trotz dieser Marktdominanz konnten die Verkäufe von Einfamilien häusern um gut 82 % auf 51 gehandelte Immobilien zunehmen. Dabei haben sich die Transaktionen im Teilmarkt Lokstedt beispielsweise mehr als verdoppelt. Der Stadtteil verantwortete somit rund 80 % des Häusermarktes im Gebiet Eimsbüttel. Auch für das aktuelle Jahr gehen wir von einer ähnlichen Entwicklung mit weiter steigenden Preisen und einem Markt aus, in dem das Angebot der Nachfrage trotz großflächigen Neubauentwicklungen wie der Neuen Mitte Altona nicht gerecht werden kann.

Team Eimsbüttel

ZUWACHS WIRD HIER GROSSGESCHRIEBEN Steffen Goda-Fehnemann und Astrid Fehnemann über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Was sind besondere Merkmale in Ihrem Teilmarkt? Welche Highlights bietet Ihr Gebiet?

Antwort: Unser Bereich umfasst ein sehr heterogenes Marktumfeld. Neben den klassischen Jugendstilbauten im Bereich des Generalsviertels gibt es sehr spannende Lagen wie St. Pauli oder das Schanzenviertel sowie klassische Einzelhauslagen in Lokstedt oder Stellingen. Frage: Welche waren die 3 beliebtesten Straßenzüge in Ihrem Gebiet? Gab es hier Veränderungen?

Frage: Welche waren die teuersten verkauften Immobilien (Haus, Eigentumswohnung)?

Antwort: Das teuerste Eigenheim wechselte in Hoheluft-West für EUR 2,2 Mio. den Besitzer, in Altona wurde die teuerste Wohnung für EUR 1,48 Mio. veräußert. Frage: Welche Immobilienarten und -größen erfreuten sich der höchsten Nachfrage in Ihrem Teilmarkt, gab es hier Veränderungen?

Antwort: Am beliebtesten sind Wohnungen mit 3 bis 4 Zimmern, die Platz für eine Familie oder die Kombination von Wohnen und Arbeiten bieten.

Antwort: Der Bereich des Generalsviertels in Hoheluft-West gehört seit Jahren zu den Top-Adressen, ebenso wie das Zylinderviertel in Lokstedt und der Bereich Am Weiher/Eichenstraße in Eimsbüttel.

Frage: Welche Immobiliengattung ist besonders rar (Art, Baualtersklasse, Größe, Lage)?

Frage: Welche Entwicklungen haben Ihren Teilmarkt am stärksten bewegt und für Aufmerksamkeit gesorgt? Gibt es stadtentwicklungspolitische Maßnahmen, die sich positiv oder negativ auf Ihren Teilmarkt ausgewirkt haben oder auswirken werden?

Frage: Wie viele Immobilien wurden an vorgemerkte Kunden vermittelt? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Sichtbare Folgen erwarten wir dadurch, dass das Generalsviertel zukünftig auch unter die „soziale Erhaltungsverordnung“ fällt und somit sowohl die Mieter besser geschützt werden als auch die Aufteilung bestehender Häuser massiv eingeschränkt wird.

Frage: Wie hat sich das Angebot von Wohnungen in Neubauprojekten im Vergleich zum Vorjahr entwickelt? Hat die Neubautätigkeit zugenommen? Wenn ja, in welchen Teilgebieten?

Antwort: Stadthäuser in Hoheluft-West gehören in unserem Teilmarkt aktuell zur Mangelware.

Antwort: Im letzten Jahr war der Anteil mit ca. 25 % relativ gering.

Frage: Welche Käufergruppe war am aktivsten in Ihrem Gebiet, gab es hier Veränderungen?

Antwort: Bei den meisten Interessenten handelt es sich um junge Familien oder Paare, die zukünftig eine Familie planen.

Antwort: Neubauprojekte sehen wir insbesondere rund um die Neue Mitte Altona. Hier wird das Angebot auch in den nächsten Jahren hoch bleiben. Weitere Projekte gibt es nur sehr vereinzelt.

STEFFEN GODA-FEHNEMANN & ASTRID FEHNEMANN Geschäftsführende Gesellschafter Eimsbüttel

FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT EIMSBÜTTEL 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

686

Anzahl der Verkäufe insgesamt

Ein- und Zweifamilienhäuser

EUR 1,48 Mio. Teuerster Einzelverkauf

Steigerung der Kauffälle von Eigentumswohnungen über EUR 5.000,-/m2

EUR 12.280,Höchster Preis pro m

34 %

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 2,20 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 48,51 Mio. Gesamtumsatz 2017

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

EIMSBÜTTEL | PREMIUMIMMOBILIENMARKT SEITE 13

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERKÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Ein- und Zweifamilienhäuser Preistrend 2016/17

Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

6.000 – 8.500 und mehr

Spitzenlage

1,25 Mio. – 2,5 Mio. und mehr

sehr gute Lage

4.000 – 6.500

sehr gute Lage

0,75 Mio. – 1,5 Mio.

gute Lage

3.000 – 4.500

gute Lage

0,5 Mio. – 0,8 Mio.

Preistrend 2016/17

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an eimsbuettel@dahlercompany.de. Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017 für ETW ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Lokstedt min.: 3.077,max.: 7.949,Ø: 4.918,-

3% + 5 %* Quelle: Gutachterausschuss

min.: 3.367,max.: 7.267,Ø: 5.275,-

Stellingen

Eimsbüttel

min.: 3.073,max.: 7.300,Ø: 4.771,-

min.: 3.026,max.: 7.666,Ø: 5.230,-

Altona

St. Pauli

min.: 3.155,max.: 12.280,Ø: 5.630,-

+ 0 %*

12 %

Stellingen

Hoheluft-West

St. Pauli

32 %

14 %

Lokstedt

Altona – 8 %*

– 1 %*

Hoheluft-West

min.: 3.500,max.: 8.450,Ø: 5.169,-

– 1 %*

33 %

Eimsbüttel – 4 %*

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017 + 21 %

– 47 %

– 14 % 212

175

182

150 92

100

+ 557 % 46

50 0

3.000 – 3.999

4.000 – 4.999

5.000 – 6.999

+ 100 % 0

7.000 – 8.999

Anzahl der Verkäufe

301

300 200

300

365

350 Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

400

250

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

282

250

+ 20 % 240

235 200

200 150

– 29 %

100

– 17 % 46

50 0

ab 9.000

– 17 %

Altona

Eimsbüttel

83 54

+ 14 % 22

HoheluftWest

Kaufpreisspanne in EUR/m2

+ 54 %

Lokstedt

Stellingen

St. Pauli

Gebiete

EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK 20 18 16 14 12 10 08 06 04 02 0

+ 50 %

+ 11 % 09

10 06

+ 100 % 03 0

500.000 – 749.999

+ 128 %

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

+ 217 %

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

1.500.000 – 1.999.999

+0% 01

ab 2.000.000

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017

35 30 25 20 15 10 05 0

– 100 % 04

Altona

– 100 % 03

Eimsbüttel

+ 100 % 0

HoheluftWest

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 040.740 42 69-0

+ 200 %

Lokstedt

Gebiete

Stellingen

St. Pauli

FT AU K ER V

AKTUELLE REFERENZEN

Hamburg/Rissen – Elegante weiße Villa

Büro Elbvororte-Blankenese | Tel. 040.86 68 000-0

ER K AU FT

V ER K AU FT Hamburg/Wellingsbüttel – Stilvoll modernisiertes Rotklinker-Einfamilienhaus Büro Alstertal | Tel. 040.53 05 43-0

V ER K AU FT

Hamburg/Othmarschen – Klassische Rotklinker-Villa auf sonnigem Südgrundstück in Bestlage

Hamburg/Sasel – Attraktives Baugrundstück in beliebter Lage Büro Alstertal | Tel. 040.53 05 43-0

Büro Elbvororte-Othmarschen Tel. 040.89 71 31-0

V ER M IE T ET

V ER K AU FT Hamburg/Hoheluft-West – Charmante Altbauwohnung in sehr gefragter Lage Hamburg/Hoheluft-West – Rarität: Dachterrasse mit Rundum-Blick über Hamburg Büro Eimsbüttel | Tel. 040.740 42 69-0

Büro Eimsbüttel | Tel. 040.740 42 69-0

FT AU K ER V

Hamburg/HafenCity – Wohnen am Traditionsschiffhafen Büro HafenCity | Tel. 040.70 38 38 4-0

V ER K AU FT

Hamburg/Hoheluft-Ost – Großzügiges Wohnen im modernen Stadthaus Büro Eppendorf | Tel. 040.480 924 25

V ER K AU FT

V ER K AU

Hamburg/Winterhude – Leben und Arbeiten in charmanter Stadthaushälfte

Büro Alster-Ost | Tel. 040.87 87 87-0

V ER K AU FT

Hamburg/Rahlstedt – Ansprechende Art-déco-Villa auf großzügigem Grundstück Büro Rahlstedt Tel. 040.7200 740-0

Hamburg/Eimsbüttel – 3-Zimmer-Wohnung in bevorzugter Lage Büro Eimsbüttel Tel. 040.740 42 69-0

ELBVORORTE | PREMIUMIMMOBILIENMARKT SEITE 16

ZENTR ALE LAGEN SIND BELIEBT Die Hamburger Elbvororte bieten mit ihrer Nähe zur Elbe und den zahlreichen Parkanlagen ein umfangreiches Freizeitangebot. Die gute Infrastruktur, ein homogenes Wohnumfeld mit vielen Schultypen und Kindertagesstätten sowie eine gute Anbindung an die Hamburger City tragen zur Attraktivität und Beliebtheit dieses Teilmarktes bei. Die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien ist deshalb ungebrochen. Vor allem Neubauten bzw. neuwertige Immobilien sind sehr begehrt, aber auch modern und zeitgemäß renovierte Altbauimmobilien erfreuen sich großer Beliebtheit. Gerade für Berufstätige und Familien ist die sofortige Beziehbarkeit einer Immobilie wichtig. Die Lagen rund um die „Dorfkerne“ von Blankenese, Nienstedten und Othmarschen sowie Groß Flottbek mit den fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten schätzen auch Senioren sehr. Ein „Dauerbrenner“ bleibt der Stadtteil Ottensen, wo Jung und Alt, Familien, Singles und Paare gern wohnen. Nach Rissen zieht es aufgrund etwas niedrigerer Kaufpreise und höherer Neubautätigkeit vor allem Familien.

Marko Eilers, Geschäftsführender Gesellschafter Elbvororte, Olga Erkes, Assistenz/Verkauf

VOM KLASSIKER BIS ZUM TOWNHOUSE Marko Eilers über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Welche waren die 3 beliebtesten Straßenzüge in Ihrem Gebiet? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Beliebt sind nach wie vor die Elbchaussee sowie der Strandweg in Blankenese oder der Handelmannweg in Othmarschen. Frage: Ist die Nachfrage in Ihrem Markt anhaltend hoch oder gibt es aus Ihrer Sicht Tendenzen der Beruhigung?

Antwort: Die Nachfrage ist nach wie vor hoch, eine Beruhigung ist nicht zu erkennen. Trotz bereits hohem Preisniveau erwarten wir für 2018 einen weiteren Preisanstieg. Frage: Welche Immobilienarten stellten das größte Angebot? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Neben den klassischen Einfamilienhäusern werden zunehmend Doppelhaushälften und Townhouses gesucht. Frage: Welche waren die teuersten verkauften Immobilien (Haus, Eigentumswohnung)?

Antwort: Othmarschen war im vergangenen Jahr Spitzenreiter – hier wurde ein Haus für EUR 26,25 Mio. veräußert, eine Eigentumswohnung wechselte hier für EUR 1,6 Mio. den Eigentümer.

bis in die 1930er-Jahre mit alten Stilelementen gehören zur Mangelware. Frage: Bei welchen Immobilienarten in Ihrem Gebiet ist der Wert am stärksten gestiegen?

Antwort: Einfamilienhäuser in Spitzenlagen stehen nach wie vor hoch im Kurs, insbesondere solche mit Elbblick. Frage: Wie viele Immobilien wurden an vorgemerkte Kunden vermittelt? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Es wurden etwa 80 % der gehandelten Immobilien ohne öffentliche Vermarktung verkauft. Somit ist der Anteil ähnlich hoch wie in den Vorjahren. Frage: Was waren die größten Kaufmotivatoren in Ihrem Gebiet und wie haben sich diese verändert?

Antwort: Ein Großteil kauft als Eigennutzer, aber auch als Anlage sind Immo bilien in den Elbvororten immer gefragter. Im Fokus stehen hierbei überwie gend kleinere Eigentumswohnungen und auch das Interesse an größeren Villen als Investment nimmt zu.

Frage: Welche Immobiliengattung ist besonders rar (Art, Baualtersklasse, Größe, Lage)?

MARKO EILERS Geschäftsführender Gesellschafter Elbvororte

Antwort: Insbesondere Altbauvillen und -wohnungen aus der Jahrhundertwende

FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT ELBVORORTE 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

434

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 1,633 Mio.

21 %

EUR 22.093,-

Steigerung der Kauffälle von Eigentumswohnungen in diesem Teilmarkt

Teuerster Einzelverkauf

Höchster Preis pro m2

Ein- und Zweifamilienhäuser

255

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 26,25 Mio.

Teuerster Einzelverkauf

EUR 344,36 Mio. Gesamtumsatz 2017

AKTUELLE GESUCHE Ehepaar aus Blankenese möchte im Treppenviertel wohnen bleiben und sucht ein freistehendes Haus (ab ca. 150 m2 Wohnfläche) mit einem Grundstück. KP: bis ca. EUR 2,5 Mio. Mediziner-Ehepaar aus den Elbvororten möchte sich verkleinern und sucht einen Bungalow oder eine EG-Wohnung. KP: bis ca. EUR 900.000,-.

Junge Familie aus München mit 3 Kindern sucht eine Jugendstilvilla in Oth marschen oder Nienstedten. KP: max. EUR 2,9 Mio. Sympathische Familie mit 2 kleinen Kindern aus den Elbvororten möchte sich vergrößern und sucht dringend ein Einfamilienhaus in Othmarschen oder Groß Flottbek. Gewünscht sind eine Wohnfläche ab 180 m 2 und mindestens 3 Schlaf zimmer. KP: max. EUR 1,8 Mio.

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

ELBVORORTE | PREMIUMIMMOBILIENMARKT SEITE 17

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERKÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Ein- und Zweifamilienhäuser Preistrend 2016/17

Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

Preistrend 2016/17

7.000 – 20.000 und mehr

Spitzenlage

2,5 Mio. – 25,0 Mio. und mehr

sehr gute Lage

6.000 – 10.000

sehr gute Lage

1,5 Mio. – 5,0 Mio.

gute Lage

3.500 – 8.000

gute Lage

0,75 Mio. – 1,5 Mio.

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an blankenese@dahlercompany.de. Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017

Hochkamp

für ETW ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Groß Flottbek

min.: 3.167,max.: 22.093,Ø: 5.203,-

min.: 3.365,max.: 8.875,Ø: 5.783,-

Sülldorf

min.: 3.054,max.: 6.500,Ø: 4.836,-

Bahrenfeld

min.: 3.090,max.: 6.203,Ø: 4.302,-

Blankenese

min.: 3.864,max.: 14.286,Ø: 6.095,-

min.: 4.586,max.: 9.462,Ø: 6.513,-

19 %

Bahrenfeld + 7 %*

– 3 %*

12 %

Ottensen – 3 %*

14 %

Blankenese – 2 %*

Othmarschen

15 %

+ 2 %*

Othmarschen

Nienstedten

– 3 %*

Rissen Quelle: Gutachterausschuss

min.: 3.040,max.: 7.238,Ø: 5.036,-

Rissen

min.: 3.000,max.: 10.972,Ø: 6.011,-

Sülldorf

Nienstedten

Ottensen

Groß Flottbek – 1 %*

14 %

– 1 %*

min.: 3.011,max.: 12.143,Ø: 5.686,-

Hochkamp + 4 %*

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017 + 75 %

225

120

175 150 125 100

– 40 % 109

+7% 103

110

118

+ 90 %

25 0

3.000 – 3.999

4.000 – 4.999

5.000 – 6.999

+ 33 % 09

7.000 – 8.999

Anzahl der Verkäufe

207

200 Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

112

– 10 %

100 80 60 40

+4% 48

+ 44 %

+ 97 %

– 41 % 37

20 0

über 9.000

+ 143 %

– 30 %

– 60 %

Bahrenfeld

Blankenese

Groß Flottbek

Hochkamp

Kaufpreisspanne in EUR/m2

Nienstedten

Othmar- Ottensen schen

Rissen

–8% 12

Sülldorf

Gebiete

EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017

+ 10 %

+7% 44

+ 38 % 24

20 0

500.000 – 749.999

–6%

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

+ 55 % 34

1.500.000 – 1.999.999

ab 2.000.000

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

100

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

– 10 %

+ 86 % 39

40 30 20

– 26 %

+ 33 % 36

+5% + 48 % 31

+ 21 % 24

Bahrenfeld

Blankenese

Groß Flottbek

Hochkamp

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 040.86 68 000-0

Nienstedten Gebiete

– 59 % 27

+ 50 %

10 0

Othmar- Ottensen schen

Rissen

Sülldorf

H A FENCITY | PREMIUMIMMOBILIENMARKT SEITE 18

STARTSCHUSS FÜR EINZIGARTIGE QUARTIERE Im vergangenen Jahr wurden erneut prägnante Meilensteine in der HafenCity gesetzt: Anfang 2017 starteten die umfangreichen Arbeiten für die Baugrube des südlichen Überseequartiers, bevor 2019 die Hochbauarbeiten bei den 11 Wohn- und Geschäftsgebäuden beginnen. Ende 2017 wurden die ersten Aktivitäten auf der letzten großen unbebauten Fläche direkt neben dem Marco Polo Tower, dem westlichen Strandkai, verzeichnet. Insgesamt werden innerhalb des neuen Quartiers rund 500 Wohnungen entstehen. Unter anderem gehören 2 spektakuläre Wohntürme und kulturelle Einrichtungen wie eine Dauerausstellung zum Ensemble. In der östlichen HafenCity sind insgesamt 20 Wohneinheiten mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von EUR 7.000,- veräußert worden, der Bezug ist bei einigen Immobilien bereits für 2018 geplant. Besonders Wohnungen im hochpreisigen Segment werden weiterhin stark nachgefragt. So wurden 2017 insgesamt 38 Einheiten mit einem Quadratmeterpreis von über EUR 10.000,verkauft. Unter anderem die teuerste Wohnung Hamburgs für EUR 9,5 Mio.

Team HafenCity

ARCHITEKTURKULTUR DER MODERNE Dankmar Lund über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Was sind besondere Merkmale in Ihrem Teilmarkt? Welche Highlights bietet Ihr Gebiet?

Antwort: Der erste Geburtstag der Elbphilharmonie mit ihren bemerkenswerten Zahlen: Im ersten Jahr nach der Eröffnung waren 850.000 Besucher vor Ort und bei den über 600 Konzerten; über 4,5 Millionen Menschen genossen die Aussicht auf der Plaza. Mit wachsendem kulturellen Interesse steigt auch das Interesse an Wohnraum an diesem Standort. Frage: Welche waren die beliebtesten Straßenzüge in Ihrem Gebiet? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Obwohl sich die HafenCity stets weiterentwickelt und sich Straßenzüge immer wieder verändern, ist zu erkennen, dass besonders die Straße Am Kaiserkai durch die Eröffnung der Elbphilharmonie stark an Attraktivität gewonnen hat. Neben vielen musikalisch orientierten Geschäften haben sich dort Modelabels und edle Handwerksmanufakturen niedergelassen.

Vorhaben auf der Nordseite des Hafenbeckens sind kurz vor der Fertigstellung. Frage: Welche Projektentwicklungen werden kurzfristig den Immobilienmarkt in der HafenCity bereichern?

Antwort: Insbesondere die zukünftige Bebauung der Strandkaispitze – das letzte freie Grundstück in der westlichen HafenCity – wird mit ihren exklusiven Neubauten prägnante Akzente setzen. Unter anderem werden dort in 2 Wohntürmen, designt von den Architekten Hadi Teherani sowie Christoph Ingenhoven, und in 2 weiteren Immobilien nahezu 500 Wohnungen realisiert. Frage: Hat es in Ihrem Teilmarkt auch ein Überangebot gegeben?

Antwort: Nein, im Gegenteil. Eine Vielzahl an neuen Kunden hat sich 2017 vormerken lassen und wartet gespannt auf neue Immobilienentwicklungen in unserem Teilmarkt. Frage: Welche Käufergruppe war am aktivsten in Ihrem Gebiet, gab es hier Veränderungen?

Antwort: Nach wie vor sind Selbstnutzer, meist kinderlose Paare ab 30 Jahren, die vor der Familienplanung stehen, die aktivste Käufergruppe.

Frage: Ist die Nachfrage in Ihrem Markt anhaltend hoch oder gibt es aus Ihrer Sicht Tendenzen der Beruhigung?

Antwort: Grundsätzlich ist die Nachfrage nach Wohnungen in den Neubauprojekten auf dem Immobilienmarkt in der HafenCity noch nicht gesättigt, sondern durch gehend hoch. Allein 2017 haben auf insgesamt 5 Grundstücken rund um den zentralen Lola-Rogge-Platz am Baakenhafen die Bauarbeiten begonnen. 2 weitere

DANKMAR LUND Leitung Verkauf/Vermietung HafenCity

FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT HAFENCITY 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 10.857,-/m² Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter

EUR 9,50 Mio.

Teuerster Einzelverkauf

EUR 28.400,-

Höchster Preis pro m2

AKTUELLE GESUCHE Familie mit 2 Kindern sucht eine großzügige 4-Zimmer-Wohnung unweit der Elbe, gern mit Terrasse und Garten. Schön wären nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten und eine Grundschule/eine Kindertagesstätte. KP: bis EUR 1,2 Mio.

Junges Ehepaar mit 2 Kindern sucht eine familienfreundliche 4-Zimmer-Wohnung unweit der Elbe, gern mit Terrasse oder großem Balkon. Schön wären ein naheliegender Spielplatz und mindestens ein Stellplatz. KP: bis EUR 1,2 Mio.

Kapitalanleger sucht eine 2-Zimmer-Wohnung ab 50 m2 mit Elbblick, gern auch vermietet und modernisierungsbedürftig. Wichtige Kriterien sind eine moderne Architektur des Hauses und ein Stellplatz. KP: bis EUR 800.000,-.

Solventes Ehepaar aus München sucht in der HafenCity eine gepflegte Immobilie mit direktem Hafenblick, ab 120 m2 Wohnfläche, 3 Zimmer, 2 Bäder und ein Stellplatz. KP: max. EUR 3 Mio.

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

H A FENCITY | PREMIUMIMMOBILIENMARKT SEITE 19

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERKÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

7.500 – 15.000 und mehr

sehr gute Lage

7.000 – 11.500

gute Lage

6.000 – 9.500

Preistrend 2016/17

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an hafencity@dahlercompany.de. Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017 für ETW ab EUR 3.000,-/m 2

zentrale HafenCity min.: 7.058,max.: 10.457,Ø: 8.975,-

min.: 5.317,max.: 9.306,Ø: 7.009,-

östliche HafenCity

Quelle: Gutachterausschuss

östliche HafenCity

22 %

– 21 %*

63 %

15 %

zentrale HafenCity

westliche HafenCity + 15 %*

+ 6 %*

westliche HafenCity min.: 5.821,max.: 28.400,Ø: 12.668,-

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017 – 69 %

–7% 28

30 20

40 35

3.000 – 3.999

4.000 – 4.999

5.000 – 6.999

7.000 – 8.999

40 30 20

+ 30 %

westliche HafenCity

zentrale HafenCity

östliche HafenCity

Gebiete

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017

Vergleich der Verkäufe nach Bestands-/Neubauwohnungen 2015 bis 2017

– 53 %

120

+ 69 % 27

+ 73 % 19

– 16 % 19

– 17 % 06

05 0

– 59 % 49

ab 9.000

Kaufpreisspanne in EUR/m2

30 20

Anzahl der Verkäufe

+2%

+ 44 %

Anzahl der Verkäufe

500.000 – 749.999

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

1.500.000 – 1.999.999

ab 2.000.000

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

114

100

40 20 0

2015

Bestandswohnungen

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 040.70 38 38 4-0

2016 Neubauwohnungen Jahr

2017 Gesamt

RAHLSTEDT | IMMOBILIENMARKT SEITE 20

BEGEHRT BEI JUNG UND ALT Das Gebiet von Meiendorf und Bramfeld über Rahlstedt bis nach Marienthal gehört aufgrund seines Facettenreichtums zu den begehrten Wohnlagen in Hamburg. Diese Stadtteile zeichnen sich durch die Nähe zur Innenstadt sowie zu zahlreichen Erholungsgebieten, die gute Infrastruktur, vielseitige Freizeitmöglichkeiten und das moderate Preisniveau aus. Junge Familien, ältere Paare und viele andere Interessenten haben bei der Suche nach einer neuen Immobilie aufgrund des attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnisses ihren Fokus auf diesen Teilmarkt Hamburgs gerichtet. Besonders gefragt sind Häuser mit einer Wohnfläche von 100 m2 bis 130 m2 in familienfreundlicher Lage. Auch Wohnungen mit einer Wohnfläche von 70 m2 bis 100 m2 mit Fahrstuhl, PKW-Stellplatz sowie einer guten Anbindung an Einkaufsmöglichkeiten und den öffentlichen Nahverkehr werden stark nachgefragt. Aufgrund des andauernden Angebotsmangels gingen die Kauffälle bei Eigen tumswohnungen sowie Häusern zugleich um rund 8 % im Vergleich zu 2016 zurück.

Axel Beth, Geschäftsführender Gesellschafter Rahlstedt

WENIG NEUBAU, VIEL NATUR Axel Beth über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Welche Immobilienarten stellten das größte Angebot? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Das größte Immobilienangebot im Hamburger Nordosten stellten Eigentumswohnungen dar. Davon entfiel mit rund 80 % ein großer Anteil auf Bestandsimmobilien. Frage: Wie hat sich das Angebot von Wohnungen in Neubauprojekten im Vergleich zum Vorjahr entwickelt? Hat die Neubautätigkeit zugenommen? Wenn ja, in welchen Teilgebieten?

Antwort: Das Angebot an Neubauprojekten ist im Vergleich zu 2016 gesunken und liegt aktuell bei einem Marktanteil von rund 20 % gegenüber fast 30 % 2016.

Frage: Welche waren die teuersten verkauften Immobilien (Haus, Eigentumswohnung)?

Antwort: Im Südosten von Rahlstedt verzeichnete ein Haus mit EUR 3 Mio. den höchsten Kaufpreis, die teuerste Eigentumswohnung wurde zu einem Quadratmeterpreis von rund EUR 7.400,-/m2 in Marienthal verkauft.

Frage: Bei welchen Immobilienarten in Ihrem Gebiet ist der Wert am stärksten gestiegen?

Antwort: Während sich die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen im Schnitt um ca. EUR 100,-/m2 im Vergleich zu 2016 verteuert haben, stiegen die Preise bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern durchschnittlich um ca. EUR 50.000,-. Frage: Was waren die größten Kaufmotivatoren in Ihrem Gebiet und wie haben sich diese verändert?

Antwort: Der Markt im Nordosten von Hamburg bietet für viele Interessenten, insbesondere junge Familien, eine perfekte Kombination von familienfreundlichem Wohnen, sehr guter Infrastruktur, ausreichend Grün im nahen Umfeld sowie bezahlbaren Immobilien. Best Ager möchten sich häufig im gleichen Umfeld verkleinern; Rückkehrer haben einen starken Bezug zur „alten“ Heimat.

Frage: Welche Vermarktungszeiten waren im Durchschnitt in Ihrem Gebiet üblich? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Durchschnittlich betrug die Vermarktungszeit 6 Monate und stieg damit gegenüber dem Vorjahr – 2016 lag der Wert bei 4,2 Monaten.

Frage: Welche Immobiliengattung ist besonders rar (Art, Baualtersklasse, Größe, Lage)?

Antwort: In erster Linie hat sich das geringe Angebot im vergangenen Jahr bei Häusern mit 120 m2 bis 180 m2 Wohnfläche bemerkbar gemacht. „Bezahlbare“ Neubau-Eigentumswohnungen waren ebenso selten am Markt wie Doppelhaushälften und Reihenhäuser in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur. Gleiches gilt für Jugendstilvillen in Alt-Rahlstedt und Marienthal.

AXEL BETH Geschäftsführender Gesellschafter Rahlstedt

FAKTEN IMMOBILIENMARKT RAHLSTEDT 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 1.700,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-

Eigentumswohnungen

404

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 0,847 Mio.

58 %

EUR 7.364,-

Steigerung der Kauffälle von Eigentumswohnungen zw. EUR 4.000,-/m2 und EUR 6.999,-/m2

Teuerster Einzelverkauf

Höchster Preis pro m2

Ein- und Zweifamilienhäuser

332

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 3,0 Mio.

Teuerster Einzelverkauf

EUR 142,39 Mio. Gesamtumsatz 2017

AKTUELLE GESUCHE Junges Paar aus Marienthal sucht eine stilvolle 4-Zimmer-Wohnung in guter Lage im Hamburger Osten mit ca. 160 m 2 Wohnfläche und Garagenstellplatz. KP: bis EUR 800.000,-.

Älteres Ehepaar möchte sich wohnlich verkleinern und sucht eine exklusive Wohnung im Raum Rahlstedt oder Marienthal, ca. 70 bis 90 m2 Wohnfläche, 2 bis 3 Zimmer, mit sonniger Terrasse. KP: bis EUR 450.000,-.

Familie mit 2 Kindern aus Meiendorf sucht in Wandsbek, Farmsen-Berne oder Marienthal ein schönes Einfamilienhaus mit ca. 900 m 2 Grundstück, ca. 170 m2 Wohnfläche, 5 bis 6 Zimmer. KP: bis EUR 650.000,-.

Alleinstehender Unternehmer aus Rostock sucht für sich eine großzügige Wohnung, auch mit Sanierungsbedarf, im schönen Hamburger Osten mit ca. 200 m2 Wohnfläche, 4 bis 5 Zimmer. KP: bis EUR 750.000,-.

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

RAHLSTEDT | IMMOBILIENMARKT SEITE 21

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERKÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Ein- und Zweifamilienhäuser Preistrend 2016/17

Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

4.200 – 5.700 und mehr

Spitzenlage

0,8 Mio. – 1,4 Mio. und mehr

sehr gute Lage

3.500 – 4.800

sehr gute Lage

0,5 Mio. – 0,9 Mio.

gute Lage

2.500 – 3.800

gute Lage

0,3 Mio. – 0,6 Mio.

Preistrend 2016/17

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an rahlstedt@dahlercompany.de. Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017 für ETW ab EUR 1.700,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-

Tonndorf – 3 %*

Bramfeld

Farmsen-Berne

min.: 1.730,max.: 5.389,Ø: 3.735,-

min.: 1.752,max.: 4.849,Ø: 3.239,-

Tonndorf min.: 2.178,max.: 5.025,Ø: 3.188,-

28 %

Quelle: Gutachterausschuss

Rahlstedt min.: 1.803,max.: 5.496,Ø: 3.102,-

Bramfeld + 6 %*

41 %

Rahlstedt

12 %

– 2 %*

Farmsen-Berne – 2 %*

Marienthal

10 %

min.: 2.278,max.: 7.364,Ø: 4.354,-

Marienthal + 1 %*

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017 – 34 %

175

225

150

200 149

150

–5% 128 121

100

+ 31 % 102 78

+ 480 %

50 0

+ 100 %

5.000 – 6.999

7.000 – 8.999

1.700 – 2.999

3.000 – 3.999

4.000 – 4.999

– 100 % 01

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

250

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

125 100

152 149

134 107

75 50

– 54 %

+ 12 %

– 47 % 70

25 0

ab 9.000

–2%

+ 25 %

Bramfeld

FarmsenBerne

Marienthal

Kaufpreisspanne in EUR/m2

Rahlstedt

Tonndorf

Gebiete

EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

+ 11 %

272

244

160 120

+ 29 % 38

40 0

500.000 – 749.999

+ 400 %

– 67 % 09

230.000 – 499.999

164

160

200

–5%

180

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

+ 100 % 0

1.500.000 – 1.999.999

+ 100 % 0

ab 2.000.0000

Anzahl der Verkäufe

240 Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

280

155

140 120 100 80 60

+ 33 % 72 54

+ 40 % 59 42

20 0

Bramfeld

FarmsenBerne

+ 108 %

+0% 19

Marienthal

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 040.7200 740-0

Gebiete

Rahlstedt

Tonndorf

AKTUELLE ANGEBOTE

Hamburg/Rissen – Weiße Villa in begehrter Lage, Bj. 1999, ca. 160 m2 Wohnﬂ. zzgl. 95 m2 wohnliche Fläche im UG, 5 Zi., 2 Bäder, stilvolle Ausstattung, Kamin, ca. 1.550 m2 Grdst., 2 Garagen, Gasheizung, V, 70 kWh/(m2a), KP: EUR 1.495.000,Büro Elbvororte-Blankenese | 040.86 68 000-0 | blankenese@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt.

Hamburg/Winterhude – ETW m. Terrasse u. direktem Zugang zum Rondeelteich, Bj. 1972, 2008 hochw. saniert, Hochparterre, ca. 292 m 2 Wohnfl., 5 Zi., erstkl. Ausstattung, Kamin, gr. Wohnküche, Balkon, Terrasse m. Gartenanteil und Bootsanleger, 2 Tiefgaragenstellpl. möglich, V, 270,40 kWh/(m 2a), Öl, KP: auf Anfrage Büro Eppendorf | Tel. 040.480 924 25 eppendorf@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt. Hamburg/Hohenfelde – Neubau-ETW, Erstbezug, Bj. 2017, 3. OG, ca. 116 m 2 Wohnfl., 3 Zi., Parkett, bodentiefe Fensterfronten, luxuriöses Design und hochw. Ausstattung, Balkon, Loggia, TG-Stellplatz möglich, Lift, B, 66,90 kWh/(m 2a), Fernwärme, KP: EUR 1.069.000,-

Hamburg/Marienthal – Großz. u. gepflegtes Penthouse m. Potenzial in begehrter Lage von Marienthal, Bj. 1975, ca. 230 m 2 Wohnfl., 5 Zi., Vollbad u. Gäste-WC, ca. 89 m 2 gr. Wohn-/Essbereich, Schwimmbad, 2 Tiefgaragenstellpl., B, Gas, 211 kWh/(m 2a), KP: EUR 585.000,-

Büro Alster-Ost | Tel. 040.87 87 87-0 aussenalster-ost@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt.

Büro Rahlstedt | Tel. 040.7200 740-0 rahlstedt@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt.

Hamburg/Uhlenhorst – Sanierungsbed. Stadtvilla, Bj. 1893, ca. 728 m 2 Wohnfl., ca. 1.694 m 2 Grdst., V, 82,457 kWh/(m 2a), Gaszentralheizung, KP: auf Anfrage Büro Alster-Ost | Tel. 040.87 87 87-0 aussenalster-ost@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt.

Hamburg/HafenCity – Neubauprojekt KPTN, Penthouses, Apartments, Studios und Gardenflats, ca. 43–120 m 2 Wohnfl., 1–3 Zi., hochwertigste Ausstattungsdetails, mod. u. edle Designs, exkl. EBK m. namhaften Markengeräten, maßangefertigte Tischlereinbauten, Fertigstellung voraussichtlich Ende 2018, B, Fernwärme, 42,27 kWh/(m 2a), Klasse A Mietpreis: ab EUR 946,-/Monat zzgl. NK/KT Büro HafenCity | Tel. 040.70 38 38 4-0 | hafencity@dahlercompany.de Kaution: 3 Nettokaltmieten

Hamburg/Lemsahl-Mellingstedt – EFH in familienfr. Lage, Bj. 1978, ca. 203 m 2 Wohnfl., 5–6 Zi., 2 Bäder, gepflegte Küche im Landhausstil, Kaminecke, Fußbodenheizung, ca. 964 m 2 Grdst., Doppelgarage, V, Öl, 170,1 kWh/(m 2a), Kl. F, KP: EUR 695.000,Büro Alstertal | Tel. 040.53 05 43-0 alstertal@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt.

N O SO G IN M O

Büro HafenCity | Tel. 040.70 38 38 4-0 hafencity@dahlercompany.de

Hamburg/HafenCity – Exklusive Miet- und Eigentumswohnungen am Strandkai in erster Reihe – Lassen Sie sich vormerken. Mietpreise/KP: auf Anfrage

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Hamburg/Winterhude – ETW m. 2 gr. Westbalkonen, Bj. 1922, 2001 Neuausbau, Maisonettewhg., 2. OG und Endetage, ca. 180 m 2 Wohnfl., 5 Zi., erstkl. Ausstattung, Dielenboden, Balkone m. Blick ins Grüne, klass. Stilelemente, Kamin, 2 Voll-/Duschbäder, Gäste-WC, Kellerraum, Garagenstellpl., V, 141,30 kWh/(m 2a), Gas, KP: auf Anfrage Büro Alster-West | Tel. 040.41 53 96-0 | aussenalster-west@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt.

Hamburg/Altona-Nord – Sanierte DG-Wohnung mit 360-Grad-Blick über Hamburg, Bj. 1890, 2017 voll saniert, ca. 81 m 2 Wohnfl., 3 Zi., freigelegte Klinker, gekalktes Eichenparkett, hochw. Duschbad m. Walk-in-Dusche, großz. Dachterr., V, Gas, 145,7 kWh/(m 2a), KP: EUR 495.000,Büro Eimsbüttel | Tel. 040.740 42 69-0 eimsbuettel@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt.

Hamburg/Winterhude – Einzigartiges Townhouse m. Wasserblick in ruhiger Bestlage von Winterhude, Bj. 2006, ca. 500 m 2 Wohnfl. verteilt über 4 Ebenen, 11 Zi., klass. Stilelemente, großz. Eingangshalle, Kaminzi., hochw. ausgestattete Küche, ca. 450 m 2 großer Garten, 4 Balkone, Terrasse, 2 Tiefgaragenstellplätze, V, 67,86 kWh/(m 2a), Gaszent ralheizung, KP: auf Anfrage Büro Alster-Ost | Tel. 040.87 87 87-0 aussenalster-ost@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt.

Hamburg/Klein Flottbek – Exkl. NeubauHaushälfte, Bj. 2017, ca. 222 m 2 Wohnfl., 7 Zi., hochw. Ausstattung, edle Eichendielen, Kamin, 2 mod. Bäder, Gäste-WC, ca. 462 m 2 Grdst., Carport, Gasheizung, B, 30,4 kWh/(m 2a), Kl. A, KP: EUR 1.700.000,Büro Elbvororte-Othmarschen | 040.89 71 31-0 othmarschen@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt.

Hamburg/Lemsahl-Mellingstedt – Direkt am Alsterlauf mit eigenem Bootssteg, repr. Landhausvilla, Bj. 2000, ca. 269 m 2 Wohnfl. (enthalten sind in dieser Fläche ca. 99 m 2 Nutzfl.), 4–5 Zi., Landhausküche, 2 Bäder u. Gäste-WC, Kamin, Fußbodenheizung, ca. 3.691 m 2 Grdst., V, Gas, 100,4 kWh/(m 2a), Kl. D, KP: EUR 1.990.000,Büro Alstertal | Tel. 040.53 05 43-0 alstertal@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl MwSt.

Hamburg/Altona-Nord – Attraktiv sanierte 2-Zi.-Wohnungen, Bj. 1955, 2017/2018 umfangreich saniert, EG bis 3. OG, je ca. 50–51 m 2, DG je ca. 60–61 m 2, Balkone, B, Gas, 118 kWh/(m 2a), KP: EUR 299.000,- bis EUR 395.000,Büro Eimsbüttel | Tel. 040.740 42 69-0 eimsbuettel@dahlercompany.de Käufercourtage: 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzl. MwSt.

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Erscheinungsdatum: Juni 2018. Alle Angebote basieren auf dem Stand des Erscheinungsdatums.

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