IMMOBILIENREPORT Betrachtung von Mehrfamilien- sowie Wohnund Geschäftshäusern
2020
Basierend auf tatsächlich realisierten Kaufpreisen
Düsseldorf Investment
PREISENTWICKLUNG AM WENDEPUNKT? Großvolumige Transaktionen sorgten für Umsatzwachstum
2019 lag die Anzahl der Transaktionen von Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäusern in Düsseldorf knapp unter dem Ergebnis von 2018. Dabei belief sich das Umsatzvolumen auf 1,23 Mrd. Euro und verzeichnete somit ein Plus (+ 45,6 %) gegenüber 2018. Ausschlaggebender Faktor: mehrere großvolumige Portfolioverkäufe im Mehrfamilienhaussegment. Ein weiterer Aufwärtstrend zeigte sich bei den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen sowie den Kaufpreisfaktoren – wenn auch bei Letzteren etwas moderater. Wie sich die Immobilienpreise aufgrund der Corona-Pandemie entwickeln werden, lässt sich aktuell nicht absehen. Ein weiterer ungebremster Preisanstieg, wie in den letzten zehn Jahren, ist voraussichtlich nicht zu erwarten.
Düsseldorf Investment
INVESTMENTMARKT DÜSSELDORF Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser
LAGE-KATEGORIEN Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser Lage-Kategorie
Kaufpreisfaktor
Quadratmeterpreis – Preisspanne in EUR
Preistrend
sehr gute Lage
28 – 37, im Ausnahmefall höher/niedriger
3.400 – 5.000, im Ausnahmefall höher/niedriger
gute Lage
24 – 32, im Ausnahmefall höher/niedriger
2.400 – 3.800, im Ausnahmefall höher/niedriger
mittlere Lage
20 – 28, im Ausnahmefall höher/niedriger
2.000 – 2.900, im Ausnahmefall höher/niedriger
einfache Lage
18 – 26, im Ausnahmefall höher/niedriger
1.600 – 2.700, im Ausnahmefall höher/niedriger
Basierend auf der Auswertung von 243 Transaktionen in Düsseldorf im Jahr 2019. Laut Gutachterausschuss Düsseldorf 2019 und gemäß eigener Recherche.
49
02
27 26 28
31 44
38
41 06
33
32
15
30 34 20
36 17
37 01 40 05 43 12
16
07
47
14
10 11 29
35
04
18
24
46 08
09
42
48 39
19
23 25
03
22 45
01 | Altstadt
18 | Hamm
35 | Oberbilk
02 | Angermund
19 | Hassels
36 | Oberkassel
03 | Benrath
20 | Heerdt
37 | Pempelfort
04 | Bilk
21 | Hellerhof
38 | Rath
05 | Carlstadt
22 | Himmelgeist
39 | Reisholz
06 | Derendorf
23 | Holthausen
40 | Stadtmitte
07 | Düsseltal
24 | Hubbelrath
41 | Stockum
08 | Eller
25 | Itter
42 | Unterbach
09 | Flehe
26 | Kaiserswerth
43 | Unterbilk
10 | Flingern-Nord
27 | Kalkum
44 | Unterrath
11 | Flingern-Süd
28 | Lichtenbroich
45 | Urdenbach
12 | Friedrichstadt
29 | Lierenfeld
46 | Vennhausen
13 | Garath
30 | Lörick
47 | Volmerswerth
14 | Gerresheim
31 | Lohausen
48 | Wersten
15 | Golzheim
32 | Ludenberg
49 | Wittlaer
16 | Grafenberg
33 | Mörsenbroich
17 | Hafen
34 | Niederkassel
13 21
FAKTEN INVESTMENTMARKT DÜSSELDORF 2019 Bezogen auf Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser
217
Anzahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern
€ 2.933
Durchschnittlich erzielter Kaufpreis pro Quadratmeter
€ 1,23 Mrd.
371
Anzahl der Verkäufe insgesamt
Gesamtumsatz 2019
154
Anzahl der Verkäufe von Wohn- und Geschäftshäusern
25,69
€ 15.815
Durchschn. erzielter Vervielfältiger der Jahresnettokaltmiete (Kaufpreisfaktor)
Höchster erzielter Kaufpreis pro Quadratmeter
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Düsseldorf
INVESTMENTMARKT DÜSSELDORF Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser
Neubauprojekte treiben die Preise Steigende Kaufpreise bei moderatem Mietpreiswachstum führten 2019 erneut zu einer Verringerung der erzielbaren Rendite in dieser Assetklasse. Wer dennoch in zentraler Lage von Düsseldorf in Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser mit überdurchschnittlicher Rendite investieren wollte, wurde vor allem in Oberbilk fündig: Hier wurden 2019 51 Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser – somit waren es die meisten Transaktionen in Düsseldorf – zu einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor vom 22-Fachen der Jahresmiete verkauft. Spitzenreiter in Bezug auf das durchschnittliche Preisniveau waren die linksrheinischen Stadtteile Ober- und Niederkassel in der Gemarkung Heerdt: Hier wurden im Schnitt 5.036 EUR/m2 aufgerufen. Entscheidend war dabei die Veräußerung von Neubauprojekten.
Heiko Lütge, Leitung Immobilien-Investment Düsseldorf
KAUFPREISFAKTOR Durchschnittlicher Kaufpreisfaktor 2012 bis 2019 32
32
28
28
25,69
24 20,37
20 16
15,31
16,58
17,20
21,18
24
22,71
Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor
Durchschnittlicher Kaufpreisfaktor in ausgewählten Gebieten 2019
18,28
12
2016 e
2015 d
2017 f
2018 g
0
2019 h
23
24
23
23
22
12
04
2014 c
24
27
16
04
2013 b
30
27
20
08
2012 a
31
21
08
0
31
Benrath
Derendorf
Eller
Flingern
Gerres- Heerdt i ItterOber- Pempelheim Holthausen bilk fort
Jahr
Rath
Unter- Wersten bilk
Gemarkung
QUADRATMETERPREIS Durchschnittlich erzielter Quadratmeterpreis in ausgewählten Gebieten 2019
5.400
5.400
4.500
4.500
3.600
2.933 2.700
1.800
1.522
1.696
1.772
2.150
1.920
2.320
2.489
900
0
Quadratmeterpreis in EUR
Quadratmeterpreis in EUR
Durchschnittlich erzielter Quadratmeterpreis 2012 bis 2019
5.036
3.458
3.600
3.346 2.801
2.700 2.536
2.192
2.329
3.186
2.767
2.693 2.128
2.174
2.264
1.800
900
2012 a
2013 b
2014 c
2016 e
2015 d
2017 f
2018 g
2019 h
0
Ben- Derenrath dorf
Eller
Jahr
Flin- Gerres- Grafen- Heerdt i Itter- Ober- Pempel- Rath gern heim berg Holthausen bilk fort
Unter- Wersten bilk
Gemarkung
a = Basierend auf der Auswertung von 126 Transaktionen. Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | b = Basierend auf der Auswertung von 123 Transaktionen. Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | c = Basierend auf der Auswertung von 156 Transaktionen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 167 Transaktionen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | d = Basierend auf der Auswertung von 144 Transaktionen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 150 Transaktionen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | e = Basierend auf der Auswertung von 207 Transaktionen. Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | f = Basierend auf der Auswertung von 232 Transaktionen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 243 Transaktionen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | g = Basierend auf der Auswertung von 219 Transaktionen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 237 Transaktionen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | h = Basierend auf der Auswertung von 213 Transaktionen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 243 Transaktionen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | i = Oberkassel, Niederkassel, Lörick u. Heerdt
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Düsseldorf
INVESTMENTMARKT DÜSSELDORF Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser
VERKÄUFE IN DÜSSELDORF IM JAHR 2019
Altstadt Benrath Bockum Derendorf Eller Flehe Flingern Garath Gerresheim Golzheim Grafenberg Heerdt Himmelgeist Hubbelrath Itter-Holthausen Kaiserswerth Kalkum Lierenfeld Lohausen Mörsenbroich Oberbilk Pempelfort Rath Stoffeln Unterbach Unterbilk Urdenbach Wersten Wittlaer 0
05
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
Preissegment/EUR 0 – 499.999
500.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 2.499.999
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Düsseldorf
2.500.000 – 4.999.999
5.000.000 und mehr
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Erscheinungsdatum: Mai 2020.