IMMOBILIENREPORT
2020
Betrachtung des Premiumimmobilienmarktes
Basierend auf tatsächlich realisierten Kaufpreisen
Hamburg
WEITERHIN AUFWIND IN HAMBURG Interessenten blicken auf dem Wohnungsmarkt in Richtung Stadtrand
Eine anhaltend hohe Nachfrage treibt die Entwicklung auf den Hamburger Immobilienmärkten weiter voran – und das gilt nicht nur für die zentralen Lagen. Auch die Stadtteile abseits des Zentrums verzeichnen einen Auftrieb. Die untersuchten Wohnungsmärkte der Hansestadt blicken daher insgesamt erneut auf ein erfolgreiches Jahr zurück – ein Ende dieses Trends ist nicht in Sicht. Inhalt Alster-Ost
Alstertal/Walddörfer
Alster-West
Eimsbüttel
30 % der Wohnungsverkäufe gehen auf das Konto dieser beliebten Stadtteile.
Rang 1 im Häusersegment – nirgends wurden in Hamburg mehr Häuser verkauft.
Luxus pur – die teuerste Wohnung in Hamburg wurde hier verkauft.
Altbau mit Charme – zweitstärkster Wohnungsmarkt der Stadt.
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Elbvororte
HafenCity
Rahlstedt
Sowohl bei Wohnungen als auch Häusern unter den Top-Standorten.
Projektentwicklung der Spitzenklasse – Neubauobjekte locken mit Premiumlage.
Geheimtipp im Osten – wo erschwingliche Preise die Nachfrage steigen lassen.
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Hamburg
HAMBURG Premiumimmobilienmarkt
FILIALE R AHLSTEDT
FILIALE ALSTERTAL / WALDDÖRFER FILIALE EIMSBÜT TEL
FILIALE ALSTER-WEST/ ROTHERBAUM
FILIALE ALSTER-WEST/ EPPENDORF
FILIALE ELBVORORTE / OTHMARSCHEN
FILIALE ELBVORORTE / BL ANKENESE FILIALE ALSTER- OST
FILIALE HAFENCIT Y
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT HAMBURG 2019
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.496
973
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 8,69 Mio.
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 24.744
Teuerster Einzelverkauf
Höchster Preis pro m 2
–5 %
€ 1,39 Mrd.
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Gesamtumsatz 2019
€ 9,28 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 16 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
€ 1,06 Mrd. Gesamtumsatz 2019
287
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
HAMBURG Premiumimmobilienmarkt
ZWISCHEN URBANITÄT UND FREIRAUM Wohnen in den eigenen vier Wänden – häufig der Wunsch moderner Großstädter. In diesem Kontext zeigen sich zwei Trends: Während auf der einen Seite das Bedürfnis nach Urbanität über alle Zielgruppen hinweg steigt und damit auch der Druck auf die innerstädtischen Lagen und den Eigentumswohnungsmarkt, zieht es auf der anderen Seite junge Familien vermehrt an die Ränder der Metropolen. Hier können sie den
Freiraum des eigenen Grundstücks genießen – abseits des Trubels, aber dennoch in großstädtischen Strukturen mit allen Annehmlichkeiten. Beide Faktoren spiegeln sich in den Verkaufszahlen wider: Während die Eigentumswohnungen einen leichten Rückgang der Zahl der Kauffälle verzeichnen – basierend auf dem mangelnden Angebot – gab es 2019 im Ein- und Zweifamilienhäusersegment ein deutliches Plus von 16 %.
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Rahlstedt
Ein- und Zweifamilienhäuser
12 %
HafenCity
Alster-Ost
3%
Rahlstedt
+ 3 %*
16 %
– 2 %*
+ 1 %*
4%
Alster-Ost
30 %
+ 2 %*
+ 2 %*
Elbvororte
16 %
Elbvororte
– 5 %*
Alstertal
9%
Alstertal
42 %
31 %
+ 1 %*
– 2 %*
+ 1 %*
Eimsbüttel
18 %
– 4 %*
11 %
Alster-West
Eimsbüttel
+ 1 %*
5%
Alster-West
3%
+ 0 %*
+ 2 %*
* Entwicklung 2018 zu 2019
* Entwicklung 2018 zu 2019
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2018 zu 2019 1.196
750
1.023
750 549 434
401 398
318
421
250 0
154
3.000 – 3.999
4.000 – 4.999
5.000 – 6.999
7.000 – 8.999
220
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
1.250 1.000
500
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
568
600
548 446
450 300
217 227
404
285 285
230
150 39
0
ab 9.000
731 746
Alster-Ost
Alstertal
Alster-West Eimsbüttel
Kaufpreisspanne in EUR/m2
Elbvororte
291
97
HafenCity
Rahlstedt
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2018 zu 2019
300 207
200
144
141 126
100 0
64
500.000 – 749.999
405
420
417
750.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
72
61
1.500.000 – 1.999.999
100
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
500 400
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
479
341
350
284
280
306
210 123
140 70 0
40
30
Alster-Ost
24
Alstertal
Kaufpreisspanne in EUR
29
26
46
Alster-West Eimsbüttel Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
157
0
Elbvororte
0
HafenCity
Rahlstedt
ALSTER-OST Premiumimmobilienmarkt
1+ für den Wohnungsmarkt Zwei Treiber spielten in diesem Teilmarkt 2019 eine wichtige Rolle: Winterhude mit seiner nach wie vor sehr starken Anziehungskraft und Barmbek-Süd mit seinem Neubaupotenzial. Beide Stadtteile machten mit je 291 bzw. 198 Veräußerungen gemeinsam über 66 % der Kauffälle östlich der Alster aus. Mit dem höchsten Anteil im Wohnsegment in der Hansestadt verantwortet dieser Teilmarkt auch den größten Gesamtumsatz mit 393 Mio. Euro. Ausschlaggebend sind hierbei die Wohnungen (knapp 200) mit einem Quadratmeterpreis von über 7.000 Euro. Im Vergleich dazu weist der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser einen Rückgang um 25 % auf insgesamt 30 Kauffälle auf – dem mangelnden Angebot an diesen Standorten geschuldet.
Joy-Patrick Vellguth und Stephan Körner, Geschäftsführende Gesellschafter Alster-Ost
Alsterdorf
Filialgebiet Alster-Ost
8.720
Winterhude 17.741 Filiale
Barmbek-Süd 10.252
Uhlenhorst Eilbek
14.036
7.322
Hohenfelde St. Georg
16.928
8.619
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2019
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT ALSTER-OST 2019
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
746
30
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 4,79 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+2 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 17.741
Höchster Preis pro m 2
71
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 7,20 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 25 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
€ 61,99 Mio. Gesamtumsatz 2019
20
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
ALSTER-OST Premiumimmobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
9.500 – 14.000 und mehr
Spitzenlage
4,0 Mio. – 5,5 Mio. und mehr
sehr gute Lage
7.000 – 9.500
sehr gute Lage
3,0 Mio. – 4,0 Mio.
gute Lage
5.000 – 7.000
gute Lage
1,5 Mio. – 3,0 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
Alsterdorf
7%
– 1 %*
Winterhude
Winterhude
23 %
+ 3 %* 39 %
+ 3 %*
Barmbek-Süd
27 %
Alsterdorf
37 %
– 3 %*
Uhlenhorst
– 21 %*
10 %
– 5 %*
Uhlenhorst
12 %
Eilbek
8%
+ 0 %*
Hohenfelde
+ 1 %*
St. Georg
4%
Hohenfelde
3%
10 %
+ 5 %*
Eilbek
20 %
+ 18 %*
– 1 %*
+ 1 %*
* Entwicklung 2018 zu 2019
* Entwicklung 2018 zu 2019
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2018 zu 2019 344
366
225 170 150
87
56
75 0
138
125
95
3.000 – 3.999
35 4.000 – 4.999
291
300
300
5.000 – 6.999
7.000 – 8.999
61
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
375
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
213
200
198
150 100 50 0
ab 9.000
261
250
55 60
59 54
Alsterdorf
BarmbekSüd
Eilbek
Kaufpreisspanne in EUR/m2
82 87 37 27
24 29
Hohenfelde
St. Georg
Uhlenhorst Winterhude
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2018 zu 2019 24 13 12
10 08
08
06
05
0
04 04 02
500.000 – 749.999
02 750.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
16
04
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
16
23
20 16 12
11
08 04 0
08
06 0
Alsterdorf
0
BarmbekSüd
Kaufpreisspanne in EUR
01
Eilbek
02
Hohenfelde Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
07
06 03
03 0
0
St. Georg
Uhlenhorst Winterhude
ALSTERTAL/WALDDÖRFER Immobilienmarkt
Poppenbüttel überholt Ohlsdorf am Wohnungsmarkt Nach dem herausragenden Jahr 2018 kann der Markt im Alstertal und in den Walddörfern der anhaltenden Nachfrage nur noch teilweise gerecht werden: Während das Gebiet für die Häusersuche mit insgesamt 405 Transaktionen im Segment ab einer halben Million Euro aufwärts vermehrt zur Option Nummer 1 für Kaufinteressenten wird, stagnierte der Markt für Eigentumswohnungen 2019 in Bezug auf die Zahl der Kauffälle. War Ohlsdorf im Vergleichszeitraum in diesem Segment tonangebend, hat sich 2019 insbesondere Poppenbüttel als stärkster Teilmarkt für Eigentumswohnungen etabliert. Dabei profitieren die Interessenten weiterhin von dem guten Preis-Leistungs-Verhältnis.
Axel Beth, Geschäftsführer Alstertal/Walddörfer
Filialgebiet Alstertal/Walddörfer
Duvenstedt
Wohldorf-Ohlstedt
5.675
5.921
Lemsahl-Mellingstedt kein Verkauf
Poppenbüttel
Bergstedt
7.148
6.280 Filiale
Hummelsbüttel
Volksdorf
5.732
7.636
Sasel
Ohlsdorf
6.518
Wellingsbüttel
8.209
6.971
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2019
FAKTEN IMMOBILIENMARKT ALSTERTAL/WALDDÖRFER 2019 Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 1.700,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
241
570
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 2,10 Mio. Teuerster Einzelverkauf
–1 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 8.209
Höchster Preis pro m 2
70
Anzahl der Verkäufe ab EUR 500.000,-
€ 3,28 Mio. € 398,96 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+6 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
Gesamtumsatz 2019
63
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
ALSTERTAL/WALDDÖRFER Immobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
5.200 – 7.500 und mehr
Spitzenlage
1,2 Mio. – 3,0 Mio. und mehr
sehr gute Lage
4.200 – 6.300
sehr gute Lage
0,9 Mio. – 2,1 Mio.
gute Lage
3.400 – 4.500
gute Lage
0,4 Mio. – 0,9 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 1.700,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-
Eigentumswohnungen Wohldorf-Ohlstedt
3%
Bergstedt
3%
– 0 %*
+ 2 %*
3%
Wellingsbüttel
Ein- und Zweifamilienhäuser
+ 1 %*
5%
Wellingsbüttel
Hummelsbüttel
15 %
Bergstedt
7%
8%
+ 1 %*
+ 0 %*
13 %
– 1 %*
Volksdorf
Wohldorf-Ohlstedt
Duvenstedt
Hummelsbüttel
8%
+ 0 %*
+ 1 %*
+ 1 %*
10 %
Volksdorf
– 2 %*
13 %
Sasel
15 %
– 2 %*
Ohlsdorf – 10 %*
+ 0 %*
Sasel 0%
+ 12 %*
20 %
+ 1 %*
LemsahlMellingstedt
22 %
Ohlsdorf
5%
+ 1 %*
Poppenbüttel
LemsahlMellingstedt
10 %
– 2 %* 15 %
Duvenstedt + 1 %*
9%
Poppenbüttel
16 %
– 1 %*
– 3 %*
* Entwicklung 2018 zu 2019
* Entwicklung 2018 zu 2019
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
89
82 66
61 59
14 3.000 – 3.999
4.000 – 4.999
5.000 – 6.999
60
60
82
27
1.700 – 2.999
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019 Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2018 zu 2019
01 04
0
7.000 – 8.999
ab 9.000
0
53
50 40
36 37
35
34 35
30
29
25
34 32 25
20 10 0
03
08
08 08
08 08
07 0
Bergstedt
Duvenstedt
Kaufpreisspanne in EUR/m2
Hum- Lemsahl- Ohls- Poppenmels- Melling- dorf büttel büttel stedt Gebiete
Sasel
Volksdorf
WelWohllingsdorfbüttel Ohlstedt
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2018 zu 2019
160
165
120
102
80
66
40 0
230.000 – 499.999
500.000 – 749.999
114
120
206
197
750.000 – 999.999
53
36
1.000.000 – 1.499.999
09 12
07 15
1.500.000 – 1.999.999
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
240 200
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
240
100
94 93
80
68
60 40
32
40 18
20 0
Bergstedt
26
Duvenstedt
Kaufpreisspanne in EUR
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
37
100 78
73
58 46
44
51 39
45
26 26
Hum- Lemsahl- Ohls- Poppenmels- Melling- dorf büttel büttel stedt Gebiete
Sasel
Volksdorf
WelWohllingsdorfbüttel Ohlstedt
ALSTER-WEST Premiumimmobilienmarkt
Wohnen mit Blick auf die Alster Die Außenalster gilt als eines der beliebtesten Ausflugsziele in Hamburg. Der außergewöhnliche Charme dieses Gewässers macht die angrenzenden Viertel zu den begehrtesten Wohnlagen in der Hansestadt. 2019 wurden im westlichen Teilmarkt 285 Wohnungen verkauft, genauso viele wie 2018. 45 % der Transaktionen erfolgten hierbei im Stadtteil Eppendorf. Die hohe Exklusivität des Markts Alster-West wird an einem Verkauf in Rotherbaum deutlich: Hier fand 2019 die teuerste Eigentumswohnung in Hamburg für rund 8,7 Mio. Euro einen neuen Besitzer. Auf dem Häusermarkt waren insbesondere Immobilien im absoluten Premiumsegment gefragt. Bei insgesamt 29 verkauften Objekten erzielten 21 Verkäufer einen Kaufpreis von jeweils über 2 Mio. Euro.
Matthias Beuge, Geschäftsführer
Filialgebiet Alster-West Hoheluft-Ost
Filiale
13.267
Eppendorf 12.778
Harvestehude
Filiale
21.367
Rotherbaum 24.744
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2019
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT ALSTER-WEST 2019
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
285
29
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 8,69 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+0 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 24.744
Höchster Preis pro m 2
64
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 8,07 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 21 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
€ 110,37 Mio. Gesamtumsatz 2019
28
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
ALSTER-WEST Premiumimmobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
14.000 – 20.000 und mehr
Spitzenlage
6,0 Mio. – 9,0 Mio. und mehr
sehr gute Lage
9.000 – 14.000
sehr gute Lage
3,5 Mio. – 6,0 Mio.
gute Lage
3.500 – 9.000
gute Lage
2,0 Mio. – 3,5 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Rotherbaum
Ein- und Zweifamilienhäuser
Rotherbaum
25 %
Eppendorf
17 %
21 %
– 16 %*
+ 8 %*
– 2 %*
Eppendorf
45 %
7%
+ 5 %*
Harvestehude
Hoheluft-Ost – 10 %*
19 %
– 2 %*
Harvestehude
55 %
+ 18 %*
Hoheluft-Ost
12 %
+ 0 %*
* Entwicklung 2018 zu 2019
* Entwicklung 2018 zu 2019
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2018 zu 2019 109
140 102 88
80
74
70
66
60 40 20 0
13 09 3.000 – 3.999
19 20 4.000 – 4.999
7.000 – 8.999
5.000 – 6.999
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
120 100
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019 120
128
100 77
80 60
60
70
54 33 33
40 20 0
ab 9.000
115
Eppendorf
Harvestehude
Kaufpreisspanne in EUR/m2
Hoheluft-Ost
Rotherbaum
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2018 zu 2019
16
16 12 08 04 0
01
0
500.000 – 749.999
0
01
750.000 – 999.999
04 03
03 04
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
ab 2.000.000
16
16
21
20
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
24
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
12 08
09
08
06
05
04
04 0
02
Eppendorf
Kaufpreisspanne in EUR
Harvestehude
Hoheluft-Ost Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
03
Rotherbaum
EIMSBÜTTEL Premiumimmobilienmarkt
Lebenswertes Eimsbüttel Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Eimsbüttel hat auch 2019 nicht nachgelassen. Zwar wurden mit 446 Transaktionen weniger Wohnungen als im Vorjahr verkauft (– 21 %), dennoch machte der Teilmarkt 18 % aller Transaktionen in den untersuchten Arealen aus. Trotz dieses Rückgangs ist vor allem im oberen Preissegment ab 7.000 Euro/m2 die Anzahl der Abschlüsse gestiegen. So wechselten 149 Wohnungen mit einem Kaufpreis ab 500.000 Euro den Besitzer. Eine komplett andere Richtung nahm dagegen die Entwicklung auf dem Häusermarkt: Hier fand aufgrund des gestiegenen Angebots eine deutliche Zunahme der Transaktionen statt (+ 77 %). Von den 46 Häusern sind zwölf ab einem Wert von über 1 Mio. Euro verkauft worden.
Steffen Goda-Fehnemann und Astrid Fehnemann, Geschäftsführende Gesellschafter
Filialgebiet Eimsbüttel
Lokstedt 9.286 Filiale
Hoheluft-West
Stellingen
8.652
8.889
Eimsbüttel 12.378
Sternschanze 7.185
Lage innerhalb Hamburgs
Altona
St. Pauli
13.366
9.268
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2019
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT EIMSBÜTTEL 2019
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
446
46
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 2,70 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 21 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 13.366
Höchster Preis pro m 2
18
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 3,30 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 77 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
€ 41,31 Mio. Gesamtumsatz 2019
12
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
EIMSBÜTTEL Premiumimmobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
7.000 und mehr
Spitzenlage
1,25 Mio. – 2,5 Mio. und mehr
sehr gute Lage
5.500 – 7.500
sehr gute Lage
0,75 Mio. – 1,5 Mio.
gute Lage
4.500 – 6.000
gute Lage
0,5 Mio. – 0,8 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser Altona
Sternschanze
2%
St. Pauli
3%
St. Pauli
+ 0 %*
+ 0 %*
2% 7%
– 2 %*
+ 7 %*
Eimsbüttel
2%
+ 2 %*
2%
Stellingen
15 %
Hoheluft-West
Altona
16 %
– 3 %*
– 2 %*
+ 0 %*
Stellingen
28 %
– 3 %*
Lokstedt
20 %
+ 5 %*
Eimsbüttel
35 %
Hoheluft-West
Lokstedt
59 %
+ 1 %*
– 3 %*
8%
– 4 %*
* Entwicklung 2018 zu 2019
* Entwicklung 2018 zu 2019
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2018 zu 2019
240
219
160 80 0
118 82
70 63
70 72 07 10
3.000 – 3.999
4.000 – 4.999
193
200
303
7.000 – 8.999
5.000 – 6.999
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
320
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
120
92
80
73
88 91
69
101 68
35
40 0
ab 9.000
158
160
10 09
Altona
Eimsbüttel
HoheluftWest
Kaufpreisspanne in EUR/m2
Lokstedt
Stellingen Sternschanze
15
12
St. Pauli
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2018 zu 2019 30
15 10 05
05 0
09
09 04
04
03
01 500.000 – 749.999
750.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
02
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
25 20
10
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
25
27
24 18
16 13
12
08
06 0
0
03
Altona
0
01
Eimsbüttel
Kaufpreisspanne in EUR
01 01
HoheluftWest
0
Lokstedt Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
0
Stellingen Sternschanze
01 01
St. Pauli
ELBVORORTE Premiumimmobilienmarkt
Maritimes Flair im Hamburger Westen Nach den zahlreichen Neubauentwicklungen von Eigentumswohnungen 2018, insbesondere in Othmarschen, konnten die Elbvororte das Angebot 2019 nicht halten und verzeichneten insgesamt weniger Kauffälle. Davon unbetroffen zeigt sich das Spitzensegment mit einer Preisspanne ab 7.000 Euro/m 2: Hier stieg die Zahl der Verkäufe um 13 % beziehungsweise 5 % (ab einem Kaufpreis von über 9.000 Euro/m2). Rundum positiv ist die Entwicklung auf dem Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Elbvororten: Hier triff t die hohe Nachfrage der Interessenten auf das passende Angebot. Mit einem Kaufpreis von über 9,2 Mio. Euro fand hier 2019 zugleich die teuerste Transaktion auf dem Hamburger Häusermarkt statt.
Marko Eilers, Geschäftsführender Gesellschafter Elbvororte, Olga Erkes, Assistenz/Verkauf
Hochkamp
Filialgebiet Elbvororte
Groß Flottbek
8.108
10.088
Sülldorf 8.558
Bahrenfeld 9.218
Rissen 6.861 Filiale
Filiale
Blankenese 11.706
Nienstedten
Othmarschen
9.371
14.726
Ottensen 11.486
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2019
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT ELBVORORTE 2019
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
404
306
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 2,75 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 26 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 14.726
Höchster Preis pro m 2
53
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 9,28 Mio. € 405,35 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+8 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
Gesamtumsatz 2019
147
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
ELBVORORTE Premiumimmobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
9.000 – 20.000 und mehr
Spitzenlage
3,0 Mio. – 25,0 Mio. und mehr
sehr gute Lage
8.000 – 10.000
sehr gute Lage
2,0 Mio. – 6,0 Mio.
gute Lage
5.200 – 8.000
gute Lage
1,5 Mio. – 2,0 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen Sülldorf
Ein- und Zweifamilienhäuser
3%
Sülldorf
+ 0 %*
Rissen
Bahrenfeld
20 %
11 %
+ 5 %*
Rissen
+ 3 %*
Ottensen
18 %
Othmarschen
24 %
13 %
Hochkamp Nienstedten
3%
– 22 %*
– 4 %* 10 %
+ 0 %*
+ 3 %*
Othmarschen
Blankenese
18 %
1%
– 1 %*
Groß Flottbek
6%
+ 2%*
18 %
Ottensen
+ 3 %* 6%
Bahrenfeld
11 %
– 2 %*
Blankenese
9%
+ 4 %*
7%
+ 3 %*
Nienstedten
+ 1 %*
+ 0%*
– 0 %*
+ 2 %*
Groß Flottbek
10 %
Hochkamp
12 %
+ 2%*
* Entwicklung 2018 zu 2019
* Entwicklung 2018 zu 2019
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2018 zu 2019
240
209
160
0
54
76 36
3.000 – 3.999
77 87
49
22 23
4.000 – 4.999
247
250
7.000 – 8.999
5.000 – 6.999
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
320
80
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
319
200 150 100
95
82
50 0
ab 9.000
94
34 36
16 23
Bahren- BlankeGroß feld nese Flottbek
28 26
Hochkamp
Kaufpreisspanne in EUR/m2
75 72 31
08 14
45
Nien- Othmar- Ottensen Rissen stedten schen
15
11
Sülldorf
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2018 zu 2019
80 60
52
57
55 58 43
40
52 37
33
20 0
500.000 – 749.999
63
63
750.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
100
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
101 102
56
54
56 55
45 33
36 27
35
39
26
37 30
29 31
29 31 22
18
12
09 0
04 02
Bahren- BlankeGroß feld nese Flottbek
Kaufpreisspanne in EUR
Hochkamp
Nien- Othmar- Ottensen Rissen stedten schen Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
Sülldorf
HAFENCITY Premiumimmobilienmarkt
Die HafenCity spielt in der Königsklasse Wer auf der Suche nach Wohneigentum der Premiumklasse ist, sollte seinen Blick weiterhin auf den jüngsten Hamburger Stadtteil richten: 37 der hier veräußerten Eigentumswohnungen hatten 2019 einen Kaufpreis von über 1 Mio. Euro. Immobilien mit einem Quadratmeterpreis unter 5.000 Euro stellen nach wie vor eine Ausnahme in gewissen Lagen dar. Durch die realisierten Neubauentwicklungen konnte sich der Teilmarkt im Vergleich zu 2018 etwas entspannen und der hohen Nachfrage durch zahlreiche exklusive Wohnungen gerecht werden. Die Auswahl wird zukünftig durch weitere Projekte, die sich zurzeit noch in der Planung befinden, wie das südlichen Überseequartier, ergänzt.
Dankmar Lund, Büroleitung; Manuela Bischke, Geschäftsführung; Cécile Vagt, Kaufberaterin
Filialgebiet HafenCity
zentrale HafenCity 8.964 Filiale
östliche HafenCity 11.345
westliche HafenCity 16.482
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2019
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT HAFENCITY 2019 Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2
97
Anzahl der Verkäufe insgesamt
37
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
60
Anzahl der Verkäufe mit einem Quadratmeterpreis über EUR 9.000,-
€ 5,10 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 149 % Prozentuale Veränderung der Gesamtverkäufe zu 2018
€ 16.482 Höchster Preis pro m 2
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
HAFENCITY Premiumimmobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m2
Spitzenlage
7.500 – 15.000 und mehr
sehr gute Lage
7.000 – 11.500
gute Lage
6.000 – 9.500
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 östliche HafenCity zentrale – 9 %* HafenCity
9% 7%
– 3 %*
westliche HafenCity
84 %
+ 12 %*
* Entwicklung 2018 zu 2019
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2018 zu 2019 50 40 30
30 20
12
10 01
0
3.000 – 3.999
0
15
11
07
0
4.000 – 4.999
70 56 42 28
28 14 0
ab 9.000
7.000 – 8.999
5.000 – 6.999
81
84
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
60
0
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
60
04
westliche HafenCity
Kaufpreisspanne in EUR/m2
22 14 09
11
07
07 0
14
12
04
03 500.000 – 749.999
750.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
100
28
14
östliche HafenCity
Vergleich der Verkäufe nach Bestands-/Neubauwohnungen 2017 bis 2019
33
21
zentrale HafenCity
Gebiete
Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2018 zu 2019 35
07 09
07
97
89
80
40
66
60
60
39 29
23
20 0
2017
Bestandswohnungen
Kaufpreisspanne in EUR
2018
Neubauwohnungen Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
31
16
2019
Gesamt
RAHLSTEDT Immobilienmarkt
Rahlstedt bleibt das stärkste Pferd im Stall Nach der zwiegespaltenen Marktentwicklung 2018 konnte sich Rahlstedt 2019 sowohl bei den verkauften Eigentumswohnungen als auch den Ein- und Zweifamilienhäusern steigern. Dabei bleibt Rahlstedt für die Interessenten der beliebteste Stadtteil, der mit einem Anteil der Transaktionen von rund 49 % auf dem Wohnungs- und von 51 % auf dem Häusermarkt weiterhin als Zugpferd für den Nordosten Hamburgs fungiert und sich somit zu einer begehrten Alternative zu den anderen Teilmärkten in direkter Alsternähe entwickelt hat. Das trifft auch auf das Preissegment ab 1 Mio. Euro zu, in dem 2019 insgesamt 17 Häuser veräußert wurden. Axel Beth, Geschäftsführer Rahlstedt
Filialgebiet Rahlstedt
Filiale
Rahlstedt 6.306
Bramfeld Farmsen-Berne
5.238
5.384
Tonndorf 5.480
Marienthal 7.415
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2019
FAKTEN IMMOBILIENMARKT RAHLSTEDT 2019
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 1.700,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
356
402
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 0,84 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+8 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 7.415
Höchster Preis pro m 2
23
Anzahl der Verkäufe ab EUR 500.000,-
€ 1,60 Mio. € 204,10 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 18 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2018
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
Gesamtumsatz 2019
17
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
RAHLSTEDT Immobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
4.700 – 6.300 und mehr
Spitzenlage
0,8 Mio. – 1,4 Mio. und mehr
sehr gute Lage
3.800 – 5.500
sehr gute Lage
0,5 Mio. – 0,9 Mio.
gute Lage
2.900 – 3.800
gute Lage
0,3 Mio. – 0,6 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 1.700,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-
Eigentumswohnungen
Tonndorf
Ein- und Zweifamilienhäuser
Tonndorf
14 %
Bramfeld
18 %
+ 4 %*
6%
– 1 %*
11 %
Rahlstedt
Bramfeld
23 %
– 3 %*
+ 1 %*
Farmsen-Berne Rahlstedt
– 2 %* 49 %
51 %
12 %
+ 1 %*
+ 6 %*
Farmsen-Berne – 1 %*
Marienthal
9%
– 5 %*
Marienthal
6%
– 1 %*
* Entwicklung 2018 zu 2019
* Entwicklung 2018 zu 2019
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2018 zu 2019 152
120 80
105
102
101
99
65
60
38
40
20
20 0
1.700 – 2.999
3.000 – 3.999
174
180
140
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
160
100
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
4.000 – 4.999
5.000 – 6.999
02 02
01
7.000 – 8.999
ab 9.000
0
142
135 90
68 63 43 38
45 0
Bramfeld
Farmsen-Berne
Kaufpreisspanne in EUR/m2
45
33
32
Marienthal
Rahlstedt
49
Tonndorf
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2018 zu 2019
200 150 94
100
110
50 0
19 230.000 – 499.999
206
210
218
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
250
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2018 zu 2019
245
500.000 – 749.999
30
750.000 – 999.999
09 14
01 03
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
0
0
ab 2.000.000
170
175 140 105 70
76
94 46 50 24 26
35 0
Bramfeld
Kaufpreisspanne in EUR
Farmsen-Berne
Marienthal Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
25 26
Rahlstedt
Tonndorf
Kontaktieren Sie uns gern für mehr Informationen: DA H L E R & C OM PA N Y Alster-Ost Inh.: K & V Immobilien GmbH & Co. KG Poelchaukamp 15 | 22301 Hamburg | Telefon 040.87 87 87-0 | Fax 040.87 87 87-87 alster-ost@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Alstertal Inh.: DA H L ER & COM PA N Y Alstertal GmbH & Co. KG Wellingsbüttler Weg 136 | 22391 Hamburg | Telefon 040.53 05 43-0 | Fax 040.53 05 43-43 alstertal@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Alster-West Inh.: DA H L ER & COM PA N Y Alster GmbH & Co. KG Mittelweg 165 | 20148 Hamburg | Telefon 040.41 53 96-0 | Fax 040.41 53 96-41 alster-west@dahlercompany.de Eppendorfer Baum 20 | 20249 Hamburg | Telefon 040.48 09 24 25 | Fax 040.48 09 25 99 eppendorf@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Eimsbüttel Inh.: Goda & Cie. GmbH & Co. KG Bismarckstraße 130 | 20253 Hamburg | Telefon 040.740 42 69-0 | Fax 040.740 42 69-10 eimsbuettel@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Elbvororte Inh.: DA H L ER & COM PA N Y Elbe GmbH & Co. KG Blankeneser Bahnhofstraße 7 | 22587 Hamburg | Telefon 040.86 68 000-0 | Fax 040.86 68 000-22 blankenese@dahlercompany.de Waitzstraße 25 | 22607 Hamburg | Telefon 040.89 71 31-0 | Fax 040.89 71 31-31 othmarschen@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y HafenCity Inh.: DA H L ER & COM PA N Y Projektmarketing GmbH Großer Grasbrook 9 | 20457 Hamburg | Telefon 040.70 38 38 4-0 | Fax 040.70 38 38 4-20 hafencity@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Rahlstedt Inh.: DA H L ER & COM PA N Y Alstertal GmbH & Co. KG Wellingsbüttler Weg 136 | 22391 Hamburg | Telefon 040.7200 740-0 | Fax 040.53 05 43-43 rahlstedt@dahlercompany.de
Z U H AU S E I N BE STE N LAGE N www.dahlercompany.de
Erscheinungsdatum: April 2020.