IMMOBILIENREPORT Betrachtung von Mehrfamilien- sowie Wohnund Geschäftshäusern
2021
Basierend auf tatsächlich realisierten Kaufpreisen
Düsseldorf Investment
INVESTMENTMARKT ERHOLT SICH Zurückhaltung am Markt war deutlich zu spüren
Die Unsicherheiten, die vor allem im Frühjahr 2020 bestanden, machten sich auch am Düsseldorfer Investmentmarkt bemerkbar: Gegenüber 2019 waren 2020 rund 22,9 % weniger Transaktionen im Segment der Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser zu verzeichnen – ein Resultat der Zurückhaltung und damit oftmals aufgeschobenen Verkaufsentscheidungen. Das Gesamtumsatzvolumen fiel in der Folge mit rund 700 Millionen Euro im Vergleich zu 1,23 Milliarden Euro 2019 sehr viel geringer aus (- 43,1 %). Erst gegen Ende 2020 erlebte der Immobilienmarkt in Düsseldorf einen Aufschwung, der jedoch nicht mehr ausreichte, um die Defizite des Jahresverlaufs zu kompensieren. Der stärkste Teilmarkt war erneut die Gemarkung Oberbilk: Hier wurden mit 42 Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäusern die meisten Transaktionen verzeichnet.
Düsseldorf Investment
INVESTMENTMARKT DÜSSELDORF Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser
LAGE-KATEGORIEN Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser Lage-Kategorie
Kaufpreisfaktor
Quadratmeterpreis – Preisspanne in EUR
Preistrend
sehr gute Lage
30 – 38, im Ausnahmefall höher/niedriger
3.500 – 5.000, im Ausnahmefall höher/niedriger
gute Lage
26 – 34, im Ausnahmefall höher/niedriger
2.500 – 4.000, im Ausnahmefall höher/niedriger
mittlere Lage
22 – 30, im Ausnahmefall höher/niedriger
2.300 – 3.300, im Ausnahmefall höher/niedriger
einfache Lage
20 – 28, im Ausnahmefall höher/niedriger
1.800 – 2.900, im Ausnahmefall höher/niedriger
Basierend auf der Auswertung von 195 Transaktionen in Düsseldorf im Jahr 2020, laut Gutachterausschuss Düsseldorf 2020 und gemäß eigener Recherche.
49
02
27 26 28
31 44
38
41 06
33
32
15
30 34 20
36 17
37 01 40 05 43 12
16
07
47
14
10 11 29
35
04
18
24
46 08
09
42
48 39
19
23 25
03
22 45
01 | Altstadt
18 | Hamm
35 | Oberbilk
02 | Angermund
19 | Hassels
36 | Oberkassel
03 | Benrath
20 | Heerdt
37 | Pempelfort
04 | Bilk
21 | Hellerhof
38 | Rath
05 | Carlstadt
22 | Himmelgeist
39 | Reisholz
06 | Derendorf
23 | Holthausen
40 | Stadtmitte
07 | Düsseltal
24 | Hubbelrath
41 | Stockum
08 | Eller
25 | Itter
42 | Unterbach
09 | Flehe
26 | Kaiserswerth
43 | Unterbilk
10 | Flingern-Nord
27 | Kalkum
44 | Unterrath
11 | Flingern-Süd
28 | Lichtenbroich
45 | Urdenbach
12 | Friedrichstadt
29 | Lierenfeld
46 | Vennhausen
13 | Garath
30 | Lörick
47 | Volmerswerth
14 | Gerresheim
31 | Lohausen
48 | Wersten
15 | Golzheim
32 | Ludenberg
49 | Wittlaer
16 | Grafenberg
33 | Mörsenbroich
17 | Hafen
34 | Niederkassel
13 21
FAKTEN INVESTMENTMARKT DÜSSELDORF 2020 Bezogen auf Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser
165
Anzahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern
€ 3.000
Durchschnittlich erzielter Kaufpreis pro Quadratmeter
€ 700 Mio.
286 Anzahl der Verkäufe insgesamt
Gesamtumsatz 2020
121
Anzahl der Verkäufe von Wohn- und Geschäftshäusern
27,41
€ 10.111
Durchschn. erzielter Vervielfältiger der Jahresnettokaltmiete (Kaufpreisfaktor)
Höchster erzielter Kaufpreis pro Quadratmeter
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Düsseldorf
INVESTMENTMARKT DÜSSELDORF Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser
Moderateres Preiswachstum zu erwarten Ungeachtet der geringeren Verkaufszahlen sind die Quadratmeterpreise 2020 weiter gestiegen: von durchschnittlich 2.933 Euro 2019 auf 3.000 Euro 2020. Ein ähnliches Bild zeigte sich hinsichtlich der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren im Jahr 2020, die im Durchschnitt auf das 27,41-Fache der Nettokaltmiete stieg. Die Nachfrage nach Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäusern blieb ungebrochen hoch und traf dabei auf ein viel zu geringes Angebot. Es ist zu erwarten, dass das Interesse seitens der Investoren auch künftig bestehen bleibt. Dabei könnten die Zunahme des Bedarfes an Wohnraum in peripheren Lagen, sowie eine mögliche deutliche Zinserhöhung und eine verstärkte Neubautätigkeit zu einem moderaten Preiswachstum führen. Heiko Lütge, Leitung Immobilien Investment Düsseldorf
KAUFPREISFAKTOR Durchschnittlicher Kaufpreisfaktor 2012 bis 2020
Durchschnittlicher Kaufpreisfaktor in ausgewählten Gebieten 2020 33
32
15,31
16,58
17,20
21,18
Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor
20,37
20
24
22,71
18,28
12
04
2014 c
2015 d
2016 e
2017 f
2018 g
2019 h
0
2020i
25
25 23
23
12
04
2013 b
23
16
08
2012 a
27
20
08
0
31
29
28
25,69
24
29
29
27,42
28
16
33
32
Benrath
Derendorf
Eller
Flingern
Gerres- Heerdt j ItterOber- Pempelheim Holthausen bilk fort
Jahr
Rath
Unter- Wersten bilk
Gemarkung
QUADRATMETERPREIS Durchschnittlich erzielter Quadratmeterpreis in ausgewählten Gebieten 2020
5.400
5.400
4.500
4.500
3.600
2.933 2.700
1.800
1.522
1.696
1.772
1.920
2.150
2.320
3.000
2.489
900
0
Quadratmeterpreis in EUR
Quadratmeterpreis in EUR
Durchschnittlich erzielter Quadratmeterpreis 2012 bis 2020
5.014
3.542
3.600
3.298 2.963
2.939 2.597
2.700
2.268
2.157
3.341
3.124
2.219
2.394
1.800
900
2012 a
2013 b
2014 c
2015 d
2016 e
2017 f
2018 g
2019 h
2020i
0
Benrath
Derendorf
Jahr
Eller
Flingern
Gerres- Heerdt j Itter- Ober- Pempel- Rath heim Holthausen bilk fort
Unter- Wersten bilk
Gemarkung
a = Basierend auf der Auswertung von 126 Transaktionen. Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | b = Basierend auf der Auswertung von 123 Transaktionen. Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | c = Basierend auf der Auswertung von 156 Transaktionen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 167 Transaktionen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | d = Basierend auf der Auswertung von 144 Transaktionen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 150 Transaktionen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | e = Basierend auf der Auswertung von 207 Transaktionen. Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | f = Basierend auf der Auswertung von 232 Transaktionen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 243 Transaktionen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | g = Basierend auf der Auswertung von 219 Transaktionen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 237 Transaktionen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | h = Basierend auf der Auswertung von 213 Transaktionen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 243 Transaktionen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser mit u. ohne teilweise gewerbliche Nutzung (Bestand u. Neubau). | i = Basierend auf der Auswertung von 165 Transaktionen. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweiser gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). | j = Oberkassel, Niederkassel, Lörick u. Heerdt.
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Düsseldorf
INVESTMENTMARKT DÜSSELDORF Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser
VERKÄUFE IN DÜSSELDORF IM JAHR 2020
Altstadt Benrath Derendorf Eller Flehe Flingern Garath Gerresheim Golzheim Grafenberg Hamm Heerdt Itter-Holthausen Kaiserswerth Kalkum Lierenfeld Lohausen Mörsenbroich Oberbilk Pempelfort Rath Stoffeln Unterbach Unterbilk Urdenbach Wersten Wittlaer 0
05
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
Preissegment/EUR 0 – 499.999
500.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 2.499.999
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Düsseldorf
2.500.000 – 4.999.999
5.000.000 und mehr
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Erscheinungsdatum: Juni 2021.