Immobilienreport 2023 - Düsseldorf

2023 Immobilienreport

Basierend auf tatsächlich realisierten Kaufpreisen Betrachtung des gesamten Immobilienmarktes

Wohnen & Investment

Düsseldorf

In Düsseldorf zeigte sich Zurückhaltung

Abwarten auf dem Immobilienmarkt bremste Dynamik aus –Wohnen in der Rheinmetropole erfreute sich in den vergangenen Jahren starker Beliebtheit. 2022 zeigte sich allerdings auch auf dem Wohnimmobilienmarkt, dass Interessenten zurückhaltender agierten und Kaufentscheidungen eher abgewogen wurden. Gleichzeitig hielten sich Eigentümer, wenn möglich, mit der Veräußerung von Immobilien zurück. Diese Faktoren und die sich verändernden Fundamentaldaten führten 2022 zu einem Rückgang der Kauffälle im Eigentumswohnungs- als auch Häusersegment in Düsseldorf.

Ein ähnliches Bild zeigte sich am Investmentmarkt: So waren auch die Transaktionen im Bereich der Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser rückläufig. Wenngleich wieder mehr Aktivität zu verzeichnen ist, besteht eine Verlängerung der Vermittlungsprozesse, die voraussichtlich anhalten wird.

Herzliche Grüße

Antonio Glavas, Standortleitung Hagen Kowalska, Vertriebsleitung

Heiko Lütge, Leitung Investment

Düsseldorf gesamt

Premiumimmobilienmarkt

Schwankungen am Rhein

Eigentumswohnungen

Häuser*

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022

Häuser* im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022

Anzahl der Verkäufe Kaufpreisspanne in EUR

Anzahl der Verkäufe Kaufpreisspanne in EUR/m2 700 600 500 400 300 200 100 0 3.500 –4.499 621 500 4.500 –5.499 482 460 535 470 5.500 –7.499 207 239 7.500 –9.499 131 62 ab 9.500 200 150 100 50 0 1.500.000 –1.999.999 26 30 ab 2.000.000 23 22 500.000 –749.999 173 131 1.000.000 –1.499.999 67 54 750.000 –999.999 111 83 Anzahl der Verkäufe Gebiete 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Bezirk 07 172 80 Bezirk 06 163 174 Bezirk 03 268 358 Bezirk 10 25 Bezirk 09 153 Bezirk 08 122 81 161 10 Bezirk 05 95 69 Bezirk 04 355 223 Bezirk 02 193 162 Bezirk 01 430 413 Anzahl der Verkäufe Gebiete 100 80 60 40 20 0 Bezirk 07 29 33 Bezirk 06 65 50 Bezirk 03 12 09 Bezirk 10 09 Bezirk 09 68 Bezirk 08 68 41 58 18 Bezirk 05 95 99 Bezirk 04 28 12 Bezirk 02 05 04 Bezirk 01 08 09 Bezirk 01 + 2 % Bezirk 10 – 1 % Bezirk 02 + 0 % Bezirk 03 + 7 % 24 % 1 % 9 % 21 % 9 % 5 % 5 % 10 % 4 % 13 % Bezirk 09 + 2 % Bezirk 08 – 1 % Bezirk 07 – 4 % Bezirk 06 + 2 % Bezirk 05 – 1 % Bezirk 04 – 5 % Bezirk 1 + 1 % Bezirk 02 + 0 % Bezirk 03 + 0 % Bezirk 04 – 4 % Bezirk 06 – 2 % Bezirk 05 + 5 % 3 % 3 % 1 % 4 % 15 % 30 % 5 % 17 % 12 % 10 % Bezirk 10 + 3 % Bezirk 09 + 0 % Bezirk 08 – 5 % Bezirk 07 + 2 %

Hubbelrath

Teuerster Einzelverkauf Häuser

Exklusivität und Höchstpreise

Hubbelrath ist für seine exklusive Wohnlage und landschaftlich reizvolle Umgebung bekannt. Es gehört zu den wohlhabendsten und attraktivsten Stadtteilen Düsseldorfs. Trotz der dörflichen Atmosphäre und zahlreicher Naherholungsgebiete ist eine gute Anbindung an die Düsseldorfer Innenstadt gegeben. Das besondere Flair betrifft dabei auch besondere Immobilien, für die entsprechende Preise aufgerufen werden können: Mit einem Kaufpreis von EUR 4,15 Mio. war hier das teuerste Haus zu finden. Insgesamt hat es hier 2022 sieben weitere Hausverkäufe gegeben, die sich allesamt in der Preisspanne zwischen EUR 1 und 2 Mio. bewegten. Im Jahr 2021 wurden hier hingegen gar keine Häuser verkauft.

Hubbelrath

Lage innerhalb Düsseldorfs

Fakten Hubbelrath 2022 n/a

Max. Preis für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

8

Anzahl der Verkäufe insgesamt n/a

Anzahl der Verkäufe insgesamt

Teuerster Einzelverkauf

€ 4,15 Mio. Teuerster Einzelverkauf

€ 12,40 Mio.

Gesamtumsatz Gesamtumsatz

+ 800 %

Derendorf

Höchste Anzahl verkaufter Eigentumswohnungen

Größter Anteil an Wohnungsverkäufen

Derendorf besticht durch seinen Charme als dynamischer Wohnort mit guter Anbindung. Die Beliebtheit wurde durch den höchsten Anteil an Wohnungsverkäufen in der Rheinmetropole 2022 unterstrichen: 250 Immobilien wurden hier veräußert, 21 mehr als 2021. Im Durchschnitt wurden rund EUR 554.000,- aufgerufen. Derendorf zeichnete 2022 mit einem erzielten Transaktionsvolumen von EUR 129,83 Mio. für 16 % des gesamten Umsatzes des Düsseldorfer Wohnungsmarktes verantwortlich. Auch fünf Häuser, die im Durchschnitt einen Kaufpreis von EUR 768.428,- aufwiesen, wechselten 2022 die Besitzer:innen. Darunter war auch eine Immobilie mit einem Kaufpreis von EUR 2 Mio.

Derendorf

Fakten Derendorf 2022 Häuser* Eigentumswohnungen

insgesamt

€ 2,40 Mio. Teuerster Einzelverkauf

9 %

5 Anzahl der Verkäufe insgesamt

€ 2,00 Mio. Teuerster Einzelverkauf € 4,72 Mio. € 129,83 Mio. Gesamtumsatz Gesamtumsatz

+ 150 %

Rath

Höchste Anzahl verkaufter Häuser*

Die meisten Hausverkäufe der Stadt

Der idyllische Stadtteil Rath zwischen Aaper Wald und Rather Park präsentiert verschiedenste Facetten des Wohnens. Vor allem junge Familien zieht es durch das breite Angebot an Freizeitaktivitäten in den Nordosten. Vom Einfamilienhaus über Reihenhäuser bis zur Doppelhaushälfte ist hier alles vertreten und spricht eine breite Zielgruppe an. Das spiegelt sich auch in den Verkaufszahlen wider: So wurden hier 2022 mit 45 Kauffällen die meisten Transaktionen Düsseldorfs in diesem Segment verzeichnet. Für ein Haus bezahlte man hier durchschnittlich EUR 746.118,-. In der Spitze waren Kaufpreise bis zu EUR 3,45 Mio. möglich. Im Gegensatz zum Häusermarkt konnte das Wohnungssegment 5 % mehr Kauffälle aufweisen: Insgesamt wechselten 143 Wohnungen die Besitzer:innen. Im Schnitt lag der Kaufpreis bei EUR 349.196,-.

Unterbilk

Größte Zunahme bei Verkäufen von Eigentumswohnungen

Wohnungssegment hier mit stärkstem Wachstum

Im lebendigen und zentralen Stadtteil Unterbilk wurden 2022 insgesamt 75 Wohnungen verkauft – dies war der stärkste Anstieg in Düsseldorf. In Summe gab es 2022 im Eigentumswohnungssegment 203 Kauffälle, die ein Transaktionsvolumen von EUR 95 Mio. generierten. Dies ist in erster Linie auf zahlreiche fertiggestellte Bauprojekte zurückzuführen. Im Durchschnitt betrug der Kaufpreis für eine Wohnung hier EUR 436.045,-. Der höchste Quadratmeterpreis lag 2022 bei EUR 12.249,-. Der Markt für Häuser spielte in Unterbilk eher eine sekundäre Rolle – 2022 gab es vier Kauffälle. Das geringe Angebot und die begehrte zentrale Lage führten zu entsprechenden Preisen: Der durchschnittliche Kaufpreis lag 2022 bei etwa EUR 1 Mio.

Unterbilk

Lage innerhalb Düsseldorfs

Max. Preis für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Wie entwickeln sich die Kaufpreise in den deutschen Großstädten?

Frühlingserwachen bei der Nachfrage und deutlich steigende Investitionsbereitschaft im Laufe des Jahres 2023

Die Monate Januar und Februar gelten aus Maklersicht wegen stets geringerer Nachfrage und fehlender Investitionsbereitschaft als jährlich wiederkehrende Dürrephase. Antonio Glavas, Standortleiter von DAHLER Düsseldorf, erklärt, dass die Chance auf einen erfolgreichen Immobilienverkauf im Frühling und Sommer deutlich steigt: „In den Monaten März und April erhalten wir erfahrungsgemäß doppelt so viele Interessentenanfragen und vermieten bzw. verkaufen daher dann wesentlich mehr Wohnungen und Häuser als zum Jahresbeginn.“

Dieses Phänomen sei im Jahr 2023 noch deutlicher zu spüren als in den Jahren zuvor und mache dem Düsseldorfer Standortleiter, wie auch seinen Partner:innen in den anderen Großstädten, viel Mut für ein gutes Geschäftsjahr 2023. Der Wille und der Wunsch nach den eigenen vier Wänden sowie eine Verbesserung der persönlichen Wohnsituation sind nach wie vor gegeben.

Antonio Glavas, Standortleiter

DAHLER Düsseldorf

Kirsten Dahler Geschäftsführerin DAHLER & Company GmbH

Kirsten Dahler, Geschäftsführerin DAHLER & Company GmbH

Wie beurteilen Sie die derzeitige Angebots- und Nachfragesituation in Deutschland?

Kirsten Dahler: Unser Portfolio war nie größer und breiter als zum gegenwärtigen Zeitpunkt. Allein in Berlin, Frankfurt und Düsseldorf haben wir beispielsweise ca. 500 Immobilien parallel im Vertrieb – von der kleinen Eigentumswohnung bis zur großen Villa am Wasser. Die Anlässe der Immobilienveräußerung sind vielfältig; sie reichen von der Erbschaft bis zur Scheidung. Oft genug zwingen aber auch die gestiegenen Lebenshaltungskosten zum Verkauf oder anstehende Refinanzierungen mit deutlich erhöhten Kreditzinsen. Dem gegenüber stehen bei vielen Menschen der weiterhin ungebrochene Wunsch nach dem persönlichen Eigenheim und die damit verbundene Frage, ob man aktuell dazu in der Lage ist, eine Immobilie zu erwerben.

Welche Kaufpreisveränderungen stellen Sie fest?

Kirsten Dahler: In den vergangenen zehn Jahren sind die Kaufpreise in den Großstädten kontinuierlich gestiegen. Wir verzeichneten eine jährliche Wertsteigerung von 5 bis 10 %. Im Jahr 2022 erreichte uns dann eine Trendwende: Die Zahl der Offerten stieg unerwartet stark, während die Zahl derjenigen, die vor dem Hintergrund sprunghaft gestiegener Kreditzinsen noch dazu in der Lage sind, ihre Wunschimmobilie zu erwerben, deutlich abgenommen hat. Als logische Folge dieser Entwicklung stiegen die Kaufpreise weniger stark als in den Jahren zuvor oder sanken sogar teilweise. Der Markt befindet sich somit in einer Konsolidierungsphase. Er ist dabei, sein Gleichgewicht neu zu finden. Deutliche Preissteigerungen sind daher zumindest kurzfristig nicht zu erwarten. In Teilsegmenten, wie bei älteren Immobilien mit erheblichen energetischen Defiziten, könnte der Druck auf die Preise sogar noch einige Zeit lang anhalten.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um die eigene Immobilie zu verkaufen?

Kirsten Dahler: Die Frage lässt sich nicht generell beantworten. Die Antwort hängt vielmehr von der persönlichen Situation der bzw. des Einzelnen ab. Legen meine aktuellen Anforderungen und Bedürfnisse einen Verkauf nahe, z. B. weil die Wohnung zu groß oder zu klein geworden oder ein Wohnortwechsel angezeigt ist, spricht alles für einen Verkauf. Genauso sollten diejenigen, die ihre Traumimmobilie gefunden haben und dazu in der Lage sind, diese zu finanzieren, nicht zögern, sondern kaufen. Als Käufer:in sollte man sich allerdings darüber im Klaren sein, dass die finanzierenden Banken heutzutage einen höheren Eigenkapitalanteil erwarten als noch vor gut einem Jahr.

„Ohne einen hinreichenden Anteil an Eigenkapital wird es schwer.“

Je zentraler, desto begehrter der Wohnraum

Die Vielfalt und die zentrale Lage machen den lebendigen ersten Stadtbezirk für viele Menschen attraktiv. Neben der Rheinpromenade und der Königsallee gibt es hier zahlreiche Möglichkeiten, um die Freizeit und den Alltag zu gestalten. Auch in puncto Architektur wird die Vielschichtigkeit unterstrichen, von historischen Altbauten bis zu modernen Hochhäusern. 2022 wurden hier insgesamt 413 Wohnungen verkauft, ein Viertel der in der gesamten Stadt verkauften Wohnungen und zugleich nur 4 % weniger als 2021. Davon befanden sich zwei Drittel in Derendorf und ein knappes Drittel in Pempelfort. In den zentralen Lagen zeigt sich die geringere Verfügbarkeit: In der Altstadt wurden nur zwölf Wohnungen verkauft und in der Stadtmitte gab es 2022 keine Transaktionen. Auch Häuser wurden lediglich in Derendorf und Golzheim verkauft. In Summe gab es hier 2022 neun Verkäufe.

Bezirk 01

Lage innerhalb Düsseldorfs

Fakten Bezirk 01 2022

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Häuser* ab EUR 500.000,-

Häuser* Eigentumswohnungen

der Verkäufe insgesamt

€ 2,87 Mio. Teuerster Einzelverkauf € 215,47 Mio. Gesamtumsatz

%

€ 2,30 Mio. Teuerster Einzelverkauf € 11,42 Mio. Gesamtumsatz

Durchschnittlicher Verkaufspreis

€ 521.730,-

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

€ 1.097.954,-

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Häuser* im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Flingerns Vielfalt dominierte den Markt

Der zweite Stadtbezirk hat sich in den letzten Jahren stark gewandelt und das Angebot reicht dort von dicht bebauten, urbanen Standorten bis zu ruhigeren, grünen Wohnvierteln. Auch die Architektur ist mit einem Mix aus Altbauwohnungen und modernen Wohnanlagen bunt gemischt. Sowohl Wohnungs- als auch Hausverkäufe fanden 2022 ausschließlich im Stadtteil Flingern statt: Hier wurden 162 Wohnungen veräußert, was einem Rückgang um 16 % gegenüber 2021 entspricht. Das Transaktionsvolumen belief sich hier auf EUR 74,06 Mio. und durchschnittlich mussten für eine Wohnung rund EUR 457.000,- aufgewendet werden. Der Häusermarkt hingegen zeichnete sich durch sein geringes Angebot aus, was sich auch bei den Kaufpreisen zeigte: Im Schnitt wurden EUR 1,64 Mio. aufgerufen. 2022 wurden insgesamt jedoch nur vier Häuser veräußert.

Lage innerhalb Düsseldorfs

Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Häuser* ab EUR 500.000,-

Häuser* Eigentumswohnungen

4 € 2,63 Mio. € 74,06 Mio. € 3,20 Mio. € 6,57 Mio. 13 + 0 % 2 + 0 %

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

€ 457.157,-

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

€ 1.643.000,-

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Häuser* im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Starker Zuwachs im kreativen Zentrum

Der dritte Stadtbezirk bildet ein Zentrum für Kunst und Kreativität. Der Düsseldorfer Medienhafen und die Universität ziehen dabei nicht nur junge Menschen an. Mit 358 verkauften Wohnungen gab es hier 2022 mit einem Plus von 30 % einen vergleichsweisen hohen Zuwachs im Vergleich zu 2021. Der Gesamtumsatz ist sogar um fast 50 % auf EUR 155,52 Mio. gestiegen. Der Großteil der Wohnungen wurde dabei in Unterbilk (61 %) verkauft, gefolgt von Oberbilk (32 %). Zudem lässt sich eine deutliche Verschiebung der Verkäufe ins Premiumsegment beobachten. Über ein Viertel der Immobilien wies einen Preis von über EUR 7.500,- pro m² auf. Der Häusermarkt spielte in diesem urbanen Teil der Stadt nur eine untergeordnete Rolle. Dennoch konnten hier im Jahr 2022 sieben Häuser mit einem Durchschnittspreis von EUR 1,25 Mio. neue Besitzer:innen finden.

Lage innerhalb Düsseldorfs

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Häuser* ab EUR 500.000,-

Häuser* Eigentumswohnungen

€ 3,67 Mio. €

Mio. € 3,75 Mio. €

Mio.

€ 434.429,-

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

€ 1.215.833,-

Eigentumswohnungen im Überblick

der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Häuser* im Überblick

Ihr Ansprechpartner für die professionelle Vermittlung von Premium-Wohnimmobilien

Als Immobilienmakler ist DAHLER Düsseldorf auf die Vermittlung von Häusern, Grundstücken, Eigentumswohnungen und Luxusimmobilien in und um Düsseldorf spezialisiert. Unser Anspruch ist, Ihnen die bestmögliche Beratung bei allen Immobilienangelegenheiten zu bieten und den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu finden.

Mit mehr als 80 Standorten in ganz Deutschland sowie Spanien und über 400 erfahrenen Immobilienmakler:innen stehen wir Ihnen als professionelle Immobilienagentur auch in Düsseldorf bei allen Fragen rund um den Kauf oder Verkauf von Wohnimmobilien zur Verfügung. Wir verstehen, dass Wohnimmobilien ein wichtiges Gut für unsere Kund:innen sind, und arbeiten täglich daran, deren Bedürfnisse bestmöglich zu erfüllen.

Unsere Expert:innen haben langjährige Erfahrung in der Wohnimmobilienbranche und sind bestens mit den Trends und Entwicklungen auf dem Markt vertraut. Wir bieten unseren Kund:innen eine persönliche und individuelle Beratung an, um ihre Bedürfnisse und Wünsche zu verstehen sowie umzusetzen. Wir sind bestrebt, unseren Kund:innen einen umfassenden Service zu bieten und sie bei jedem Schritt des Wohnimmobilienprozesses zu begleiten.

Unser Ziel ist, unseren Kund:innen eine transparente und zuverlässige Zusammenarbeit zu bieten und uns dabei stets auf deren Bedürfnisse zu konzentrieren. Wenn Sie auf der Suche nach einer professionellen Immobilienagentur sind, die Ihnen bei allen Fragen rund um den Kauf oder Verkauf von Wohnimmobilien in Düsseldorf und darüber hinaus zur Seite steht, sind Sie bei uns genau richtig.

Der gebürtige Kroate mit bosnischen Wurzeln lebt seit seiner frühen Kindheit im Rheinland und hat hier seine zweite Heimat gefunden. Mit über 16 Jahren Berufserfahrung als gelernter Immobilienkaufmann rund um Düsseldorf, Neuss und Mettmann hat Antonio Glavas ein breit gefächertes Fachwissen in der Branche gesammelt. Bereits von 2017 bis 2022 war er als Büroleiter eines großen nationalen und internationalen Immobilienunternehmens tätig. Seit April 2022 ist er für DAHLER Düsseldorf tätig, wo er als Standortleitung den Standort strategisch und nachhaltig erfolgreich ausbaut. Kund:innen schätzen Herrn Glavas besonders für seine hohe Sach- und Fachkompetenz sowie sein lösungsorientiertes Handeln. Sein Team und die Servicequalität für seine Kund:innen und Geschäftspartner:innen liegen ihm dabei besonders am Herzen.

Antonio Glavas Standortleiter Wohnen und Investment

> 23.000

Bestandskund:innen

3-5

Durchschnittliche Vermarktungsdauer in Monaten

12

Mitarbeiter:innen

Aktuelle Referenzen Häuser

Dormagen – Sehr charmante Doppelhaushälfte im Fachwerkstil, Baujahr 1912, 2 Freiplätze, 355 m² Grundstück, 213 m² Wohnfläche

Wachtendonk – Exklusives Herrenhaus mit Gästehaus, Pool, mehreren Stellplätzen und weiteren Extras, Baujahr 1828, 10.000 m² Grundstück, ca. 467,8 m² Wohnfläche, Indoor-Pool

Düsseldorf-Oberkassel – Großzügiges Reiheneckhaus in gefragter Lage, Baujahr 1929, ca. 316 m² Grundstück, ca. 277 m² Wohnfläche

Erkelenz – Freistehendes Architektenhaus mit beeindruckendem Garten, Baujahr 2012, 744 m² Grundstück, 316 m² Wohnfläche

Meerbusch – Charmantes Einfamilienhaus mit großzügigem Grundstück in Rheinnähe, Baujahr 1976, 871 m² Grundstück, ca. 162 m² Wohnfläche

Haan – Freistehendes Ein- bis Zweifamilienhaus mit viel Potenzial in gefragter Lage, Baujahr 1958, 1.231 m² Grundstück, ca. 123 m² Wohnfläche

Düsseldorf-Oberkassel – Wunderschönes Stadthaus in Bestlage von Alt-Oberkassel, Baujahr 1909, 277 m² Grundstück, ca. 331 m² Wohnfläche

Spitzenpreise linksrheinisch

Die Wohnlandschaft im vierten Bezirk ist von einer Mischung aus Altbauten und moderner Architektur geprägt. In den letzten Jahren hat sich dabei Heerdt, insbesondere das Gebiet um den Medienhafen und das Heerdter Dreieck, zu einem begehrten Standort für gehobenes Wohnen entwickelt. Hier wurden exklusive Projekte realisiert, die besonderen Wohnkomfort mit einer attraktiven Lage am Rhein verbinden. Diese Faktoren tragen in der Folge zu dem vergleichsweise hohen Durchschnittspreis bei: So liegt dieser in Heerdt bei rund EUR 714.000,-. Der höchste Quadratmeterpreis Düsseldorfs war ebenfalls hier zu verorten, mit EUR 18.641,-. Mit insgesamt 223 Verkäufen wurden 2022 zugleich 132 Wohnungen weniger als 2021 veräußert.

Lage innerhalb Düsseldorfs

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Häuser* ab EUR 500.000,-

Häuser* Eigentumswohnungen

€ 3,85 Mio. € 162,07 Mio. € 3,60 Mio. € 19,49 Mio. 35 – 37 % 8 – 57 %

Eigentumswohnungen im Überblick

€ 726.764,-

€ 1.623.833,-

Stabiler Häusermarkt zwischen Rhein und Flughafen

Der fünfte Bezirk im Norden ist für seine gehobenen Wohngegenden, historischen Sehenswürdigkeiten sowie seine Nähe zum Rhein und den Naturlandschaften bekannt. Von den 2022 insgesamt 69 verkauften Wohnungen, entfiel 2022 ein knappes Drittel auf Kaiserswerth, den ältesten Stadtteil Düsseldorfs, und ein weiteres Drittel auf Lohausen. Auf dem Häusermarkt sind die Verkaufszahlen 2022 sogar um 4 % gestiegen und 99 Häuser wechselten die Besitzer:innen. Dabei haben sich die Hauspreise nahezu verdoppelt und summierten sich auf einen Umsatz von EUR 124,93 Mio., dies waren 36 % des gesamten Düsseldorfer Transaktionsvolumens in diesem Segment. Mehr als die Hälfte der Häuser hatte 2022 einen Kaufpreis von über EUR 1 Mio.

Lage innerhalb Düsseldorfs

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Häuser* ab EUR 500.000,-

Häuser* Eigentumswohnungen

€ 1,02 Mio. €

Mio. €

€ 124,93 Mio. 1 – 27 % 55 + 4 %

Durchschnittlicher Verkaufspreis Eigentumswohnungen

€ 491.014,-

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

€ 1.230.741,-

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Häuser* im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Rath weiterhin stärkster Treiber

Eine Mischung aus Urbanität und weitläufigen Grünflächen zeichnet den sechsten Bezirk aus. Vor allem Pendler:innen und jüngere Familien zieht es in das gut an das Verkehrsnetz angebundene Gebiet. Die zunehmende Beliebtheit schlug sich 2022 auch in einem siebenprozentigen Zuwachs der Verkaufszahlen nieder und rund 82 % der insgesamt 174 Wohnungsverkäufe fanden im infrastrukturell gut aufgestellten Stadtteil Rath statt. Auch beim Segment der Häuser stach Rath mit 45 der insgesamt 50 Hausverkäufe deutlich hervor. Insgesamt wurden 2022 zugleich 15 Häuser weniger verkauft als 2021. Insgesamt belief sich der Umsatz am Häusermarkt 2022 auf EUR 43,8 Mio. im Vergleich zum Wohnungsmarkt, der EUR 66,37 Mio. erzielte.

Lage innerhalb Düsseldorfs

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Häuser* ab EUR 500.000,-

Häuser* Eigentumswohnungen

€ 1,65 Mio. € 66,37 Mio. € 3,45 Mio. € 43,82 Mio. 3 + 7 % 10 – 23 %

Durchschnittlicher Verkaufspreis

Eigentumswohnungen

€ 381.460,-

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

€ 770.553,-

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Häuser*

im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

So sieht die „Stadt der Zukunft“ aus

Wie der Immobilienmarkt nachhaltiger wird und sich für die Zukunft wappnet

Wir haben mit Lothar Schubert, geschäftsführender Gesellschafter des Hamburger Projektentwicklers DC Developments, über die Ergebnisse der letzten Quartierstudie gesprochen, die das Unternehmen einmal im Jahr durchführt. Dafür wurden über 10.000 Menschen in Deutschland von DC Developments gemeinsam mit dem Meinungsforschungsinstitut Civey zu ihren Bedürfnissen hinsichtlich Wohnen, Nachhaltigkeit und der „Stadt der Zukunft“ befragt. Zudem sprachen wir mit Lothar Schubert über die Art, wie derzeitige Neubauprojekte jetzt schon die „Stadt der Zukunft“ formen. Dabei geht es vor allem darum, den zukünftigen Bewohner:innen zuzuhören und sektionsübergreifend zu planen.

Was bedeutet für Sie eine nachhaltige „Stadt der Zukunft“ und welche Aspekte spielen dabei eine wichtige Rolle?

Lothar Schubert: Für mich ist eine nachhaltige „Stadt der Zukunft“ eine Stadt der kurzen Wege. Menschen wollen alles in ihrer unmittelbaren Nähe haben, was sie schätzen. Das Lebensmittelgeschäft soll ebenso in der Umgebung sein wie eine Auswahl an Restaurants und Cafés. Kultur- und Freizeitangebote sollten fußläufig erreichbar und auch der Weg zur Ärzt:in sollte nicht weit sein. Die 15-Minuten-Stadt verbindet Wohnen, Arbeiten und Leben auf kleinerem Raum, was Stadtquartiere so attraktiv macht. In unserer Quartierstudie 2022 haben wir Menschen nach ihren Wünschen hinsichtlich Stadt- und Dorfleben befragt: Was können unsere Städte von Dörfern lernen und adaptieren? Das Ergebnis war ein Wunsch nach Gemeinschaft und einem größeren Miteinander im eigenen Wohngebiet – rund 52 % der befragten Städter:innen sehnen sich nach dem sozialen Zusammenhalt, den sie mit dem Dorf assoziieren. Stadtquartiere sind das moderne Dorf von heute und schaffen genau das, verbunden mit öffentlichen Plätzen, die den Menschen Möglichkeiten zum Treffen und Verweilen bieten. Eine nachhaltige Stadt bedeutet auch eine lebenswerte Stadt mit hoher Aufenthaltsqualität.

Wie wichtig ist Ihren Kund:innen das Bedürfnis nach einer nachhaltigen Immobilie?

Lothar Schubert: Nachhaltigkeit spielt eine immer größere Rolle und das in vielen Bereichen der Projektentwicklung. Neubauprojekte sind nur eine Investition in die Zukunft, wenn dabei nachhaltig und zukunftsweisend gebaut wird. Das bedeutet zum einen, bereits im Bauprozess ressourcenschonende Materialien zu nutzen und energieeffizient zu bauen. und zum anderen eine Immobilie zu entwickeln, die selbst energiesparend ist und dem Wandel der Zukunft standhält. Heutzutage müssen Smart- Home-Konzepte immer mitgedacht werden. Unsere Studie 2022 hat gezeigt, dass rund 43 % der Menschen nach eigener Aussage bereit sind, für nachhaltige und zukunftsweisende Immobilien mehr Geld zu bezahlen, weil es eine Investition in die Zukunft ist. Nur so kann auch eine Wertsteigerung erreicht werden.

Lothar Schubert Geschäftsführer DC Developments GmbH & Co. KG

Welche Verantwortung tragen Projektentwickler:innen für Neubauvorhaben?

Lothar Schubert: Auf der einen Seite beobachten wir stets einen Wandel der Bedürfnisse der Menschen, auf der anderen Seite müssen sich die Menschen im Gegenzug an neue Gegebenheiten anpassen. Unsere Verantwortung besteht darin, Produkte zu schaffen, die eine Lösung für diesen komplexen Wandel bieten. Uns mangelt es beispielsweise an genug Wohnraum, was bedeutet, dass wir auf begrenzter Fläche mehr Wohnungen für immer mehr Menschen schaffen müssen. Gleichzeitig legen wir immer mehr Wert auf eigene Grünflächen und auch das Homeoffice, somit ist weiterer Platz zum Arbeiten in den eigenen vier Wänden, immer wichtiger geworden. Hierfür bedarf es einer Lösung, die nicht automatisch Verzicht bedeutet. Projekte wie das Eleven Decks von uns in der Hamburger HafenCity zeigen, was die Antwort sein kann: Sharing-Konzepte. Kleine Apartments werden demnach durch Gemeinschaftsflächen wie Co-Working-Spaces, Gaming-Room, Fitnessbereiche, eine große Küche für private Veranstaltungen und einen begrünten Innenhof mit Entspannungsmöglichkeiten erweitert. Die Angebote bedeuteten früher zwingend mehr zusätzliche Zimmer und Quadratmeter, nun können diese mit anderen Mieter:innen oder Eigentümer:innen geteilt werden. Statt Verzicht bedeuten die Sharing-Konzepte gerade in Großstädten für die Bewohner:innen mehr (neue) Möglichkeiten.

Welche Stadtentwicklung ist für Sie zukunftsweisend?

Lothar Schubert: Mit der Hamburger HafenCity als größtem innerstädtischen Stadtentwicklungsvorhaben Europas ist ein neuer, moderner Stadtteil entstanden, der zeigt, wie die 15-Minuten-Stadt aussehen kann. Unterschiedliche innovative Bauprojekte wie das Eleven Decks zeigen auf der einen Seite, wie das Wohnen von morgen aussehen kann, auf der anderen Seite zeigt der Stadtteil insgesamt, wie nachhaltiges Planen und Bauen funktionieren. Die hohen Anforderungen der HafenCity hinsichtlich ESG an die Immobilienprojekte verdeutlichen, wie bei jedem Schritt der Projektentwicklung Nachhaltigkeit und umweltschonende Lösungen umgesetzt werden können. Darüber hinaus zeigt die HafenCity mit ihren vielen öffentlichen Plätzen wie der Strandkaispitze vor unserem BE STRANDKAI Quartier gegenüber der Elbphilharmonie, wie Gemeinschaftsorte für Menschen geschaffen werden können. Orte zum Treffen und Verweilen, die zudem so konzipiert wurden, dass sie für Veranstaltungen verschiedenster Art genutzt werden können.

Wie sieht die „Stadt der Zukunft“ aus?

Lothar Schubert: Durch unsere Quartierstudie 2023 haben wir festgestellt, dass die „Stadt der Zukunft“ grün und barrierefrei sein muss. 45 % der Befragten wünschen sich mehr Grünflächen und Parks. Außerdem ist 27 % eine generationsübergreifende Stadtplanung wichtig. Unsere Städte brauchen Orte für Jung und Alt. Das bedeutet einerseits unterschiedliche Anforderungen in puncto Barrierefreiheit, andererseits sind sich die Generationen, was den Wunsch nach mehr Begegnungsorten und gastronomischen Angeboten in unseren Innenstädten angeht, einig. Zudem spielen Mobilitätskonzepte eine wichtige Rolle, die eine vernetzte Struktur schaffen, gleichermaßen den Handel nicht vernachlässigen und die Stadt beleben. Jüngere Generationen wünschen sich vor allem kurze Wege und Fahrradstraßen als Teil ihrer Work-Life-Balance. Die Aufgaben für den öffentlichen Nahverkehr bestehen insbesondere im Ausbau sowie in der Barrierefreiheit, um alle Zielgruppen ganzheitlich in ein Modell der Zukunft einzubeziehen.

„Eine nachhaltige Stadt bedeutet auch eine lebenswerte Stadt mit hoher Aufenthaltsqualität.“

Lothar Schubert, Geschäftsführer DC Developments GmbH & Co. KG

Premiumhäuser dominieren den Markt

Der siebte Bezirk Düsseldorfs ist von zahlreichen Wäldern und Naherholungsgebieten umgeben und zählt mit seinen großzügigen Grundstücken und Villen zu den exklusivsten Standorten der Stadt. Bei den Verkaufszahlen des Wohnungssegments war 2022 ein stärkerer Rückgang zu beobachten: Mit 80 Wohnungen entsprach dies einem Rückgang der Transaktionen um über 50 %. Davon entfielen rund zwei Drittel auf den urbaneren Stadtteil Gerresheim. Der von starker Nachfrage geprägte Häusermarkt des Bezirks blieb mit 33 Verkäufen (+ 14 %) dagegen stabil. Der Kaufpreis von drei Häusern belief sich dabei auf über EUR 1,5 Mio. und mit EUR 4,15 wurde in Hubbelrath 2022 das teuerste Haus Düsseldorfs verkauft. Der Gesamtumsatz im Häusersegment lag bei EUR 32,6 Mio.

Lage innerhalb Düsseldorfs

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Häuser* ab EUR 500.000,-

Häuser* Eigentumswohnungen

€ 862.000 € 30,53 Mio. € 4,15 Mio. € 32,60 Mio. 0 – 53 % 10 + 14 %

Durchschnittlicher Verkaufspreis

Eigentumswohnungen

€ 381.654,-

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022

Häuser* im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022

Häuser*

€ 939.333,-

Häuser*

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Rückgang im Südosten

Der achte Stadtbezirk kann mit zahlreichen Freizeitmöglichkeiten, wie dem Unterbacher See, dem Eller Forst und dem Schloss Eller, punkten und bietet zugleich eine ideale Anbindung an die Innenstadt. Im Jahr 2022 waren dennoch deutliche Verluste zu verbuchen: Beim Markt der Eigentumswohnungen wurde mit 81 Verkäufen ein Drittel weniger verkauft als 2021. Während der Stadtteil Eller stabile Transaktionen aufwies, wurden in Unterbach nur 38 statt 2021 insgesamt 80 Wohnungen verkauft. Im Haussegment zeichnete sich eine ähnliche Entwicklung ab: In Unterbach wurden 2022 zehn statt 41 Häuser 2021 verkauft. Mit jeweils EUR 33,68 Mio. bewegten sich die Gesamtumsätze mit Wohnungen und Häusern auf dem gleichen Niveau.

Lage innerhalb Düsseldorfs

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Häuser* ab EUR 500.000,-

Häuser* Eigentumswohnungen

€ 1,02 Mio. € 33,68 Mio. € 1,60 Mio. € 33,68 Mio. 1 – 34 % 8 – 40 %

Durchschnittlicher Verkaufspreis

Eigentumswohnungen

€ 415.758,-

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022

Häuser* im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022

Häuser*

€

721.936,-

Häuser*

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Aktuelle Referenzen Eigentumswohnungen

Düsseldorf-Oberkassel – Wohnen am Barbarossaplatz, stilvolle

3,5-Zimmer-Wohnung in Top-Lage, Baujahr 1982, 101 m² Wohnfläche, 2009 saniert

Düsseldorf-Unterbilk – Hochwertiger Wohntraum mit Garten und exklusiver Ausstattung in Bestlage, Baujahr 1904, ca. 130 m² Wohnfläche

Düsseldorf-Golzheim – Exklusive PenthouseWohnung mit sensationellem Ausblick nahe der Weißen Siedlung, Baujahr 2012, ca. 189 m² Wohnfläche

Düsseldorf-Oberkassel – Großzügige 4-Zimmer-Wohnung mit Kamin und Aufzug in Bestlage, Baujahr 1960, ca. 124 m² Wohnfläche

Düsseldorf-Flingern – Moderne 2-Zimmer-Wohnung mit Einbauküche und gehobener Ausstattung in gefragter Trendlage, Baujahr 2017, ca. 61 m² Wohnfläche

Meerbusch-Büderich – Lichtdurchflutete 3-ZimmerWohnung mit großzügigem Sonnenbalkon, 2022 saniert, ca. 88 m² Wohnfläche

Düsseldorf-Lichtenbroich – Modernisierte Dachgeschosswohnung mit offenem Wohn-/Essbereich und Einbauküche, 2017 saniert, ca. 123 m² Wohnfläche

Vielfältiger Bezirk mit unterschiedlichen Entwicklungen

Der neunte Bezirk zwischen Rhein und Elbsee umfasst zahlreiche Attraktionen wie das Schloss Benrath und viele historische Altbauten. Mit 161 Transaktionen konnten im Jahr 2022 hier 5 % mehr Wohnungen als 2021 verkauft werden. Die Hälfte teilt sich gleichmäßig auf die Stadtteile Itter-Holthausen, das von zahlreichen Parks geprägt ist, und Benrath auf. Die gute Lage hat dabei zu einem Höchstpreis von EUR 9.470,- pro m² geführt. Der Häusermarkt zeigt mit einem Rückgang der Verkaufsfälle um 15 % gegenüber 2021, ein etwas weniger dynamisches Bild. In Summe waren hier 58 Transaktionen zu verbuchen, darunter zwei Verkäufe über EUR 2 Mio. Die Hauspreise sind mit durchschnittlich rund EUR 719.000,- stark gestiegen.

Lage innerhalb Düsseldorfs

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Häuser* ab EUR 500.000,-

Häuser* Eigentumswohnungen

58 € 1,32 Mio. € 56,52 Mio. € 2,50 Mio. €

Mio. 2 + 5 % 14 – 15 %

€ 351.057,-

der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

€ 719.277,-

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Häuser beliebter als Wohnungen

Der zehnte und südlichste Bezirk Düsseldorfs ist sehr gut an das Verkehrsnetz angebunden und bietet neben dem Schloss Garath viele Naherholungsgebiete und Waldnähe. Alle Immobilienverkäufe fanden 2022 in Garath statt. Während die Wohnungsverkäufe um 60 % auf zehn Verkäufe gesunken sind und zu einem Transaktionsvolumen von EUR 3,34 Mio. geführt haben, war der Häusermarkt im südlichsten Teil von Düsseldorf deutlich attraktiver: Hier haben sich die Transaktionen auf 18 verdoppelt. Für eine Wohnung in Garath bezahlte man 2022 durchschnittlich rund EUR 334.000,- und für ein Haus rund EUR 607.000,-. Der Umsatz bezüglich aller Hausverkäufe belief sich auf EUR 12,38 Mio.

Lage innerhalb Düsseldorfs

Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Häuser* ab EUR 500.000,-

Häuser* Eigentumswohnungen

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

€ 334.132,-

Eigentumswohnungen im

€ 607.115,-

Kompetente Immobilienberatung in allen Assetklassen

Als DAHLER Investment Düsseldorf empfehlen wir uns als kompetenten Partner für all Ihre Anliegen rund um den An- und Verkauf von Anlageobjekten. Unser erfahrenes, dynamisches Team bietet Ihnen eine umfassende Beratung und Betreuung. Unsere Expertise besteht in der Vermittlung von klassischen Wohn- und Geschäftshäusern, Bürohäusern, Betreiber- und Handelsimmobilien sowie Produktions- und Gewerbehallen in Düsseldorf und Umgebung. Wir begleiten Sie von der Einwertung bis zum Notartermin. Darüber hinaus stehen wir Ihnen als Dienstleister sowohl bei technischen als auch kaufmännischen Fragen mit Rat und Tat zur Seite. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Leistungsspektrum

Als kompetenter Immobiliendienstleister für Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien verfügt DAHLER Investment Düsseldorf über beste Voraussetzungen, um Eigentümer:innen und Erwerber:innen, sowohl privat als auch gewerblich, ein vielfältiges Spektrum an Beratungs- und Serviceleistungen anzubieten. Unsere Kompetenz besteht in der Vermittlung und Vertretung beidseitiger Interessen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation. Wir legen großen Wert auf Authentizität und Integrität, was gerade in den aktuell herausfordernden Zeiten unerlässlich ist. Wir teilen unser Know-how mit Ihnen zu Ihrem Vorteil und sind somit der ideale Ansprechpartner, ganz unabhängig davon, ob wir Ihnen bei der Bewertung bzw. dem An- oder Verkauf von Renditeimmobilien behilflich sind.

Wohn-

und Geschäftshäuser

Unser Kerngeschäft ist die Vermittlung klassischer Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshäuser, von Alt- bis Neubau in Düsseldorf und Umland. Dazu gehören Wohnanlagen und Gewerbeportfolios im Asset- oder Sharedeal.

Büro- und Gewerbeimmobilien

Hinzu kommen typische Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser mit mehreren Mieter:innen oder einer:einen Ankermieter:in, das klassische Nahversorgungs- oder Einkaufszentrum bis hin zu Mixed-Use-Immobilien. Hierzu gehört die Wohn- und Gewerbevermietung.

Hotel- und Betreiberimmobilien

Die Vermittlung von der kleinen Pension bis zum Resort sowie Student-Living oder Apartmentund Pflegeimmobilien rundet unsere Kompetenz in allen drei Bereichen ab.

Heiko Lütge Leitung Investmentimmobilien

Heiko Lütge ist seit 2005 erfolgreicher Immobilienmakler in Düsseldorf und hat weitreichende Erfahrung im Bereich der Vermittlung von Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäusern zur Kapitalanlage. Bereits seit dem Jahr 2013 in verantwortlicher Position des Bereichs Immobilieninvestment bei DAHLER in Düsseldorf, ist Herr Lütge ein geschätzter Kollege und vertrauenswürdiger Ansprechpartner. In dem von ihm jährlich neu erstellten Immobilienreport Düsseldorf Investment beleuchtet er den Markt der Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser und ist somit immer am Puls der Zeit.

Investmentmarkt Düsseldorf Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser Investmentmarkt Düsseldorf 02 27

49 26 31 41 30 34

28

44 06 33 37 07

15 36 01 40 05

43 12

20 17 18 47 09

04 35 48 22 25

38 32 24 14 10

16

11 29 46 42 08

23 39 19 03 45 13 21

Anzahl der Verkäufe gesamt 289

181

Anzahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern

€ 911,00 Mio.

Gesamtumsatz 2022

108

Anzahl der Verkäufe von Wohnund Geschäftshäuserm

€ 14.218

Höchster erzielter Kaufpreis pro Quadratmeter

28,84 18 Hamm 19 Hassels 20 Heerdt 21 Hellerhof 22 Himmelgeist 23 Holthausen 24 Hubbelrath 25 Itter 26 Kaiserswerth 27 Kalkum 28 Lichtenbroich 29 Lierenfeld 30 Lörick 31 Lohausen 32 Ludenberg 33 Mörsenbroich 34 Niederkassel

€ 3.346

35 Oberbilk 36 Oberkassel 37 Pempelfort 38 Rath 39 Reisholz 40 Stadtmitte 41 Stockum 42 Unterbach 43 Unterbilk 44 Unterrath 45 Urdenbach 46 Vennhausen 47 Volmerswerth 48 Wersten 49 Wittlaer

Durchschnittlich erzielter Kaufpreis pro Quadratmeter

Investmentmarkt Düsseldorf

Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser

Lage-Kategorien

Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser im Jahr 2022

Lage-Kategorie

sehr gute Lage

gute Lage

mittlere Lage

einfache Lage

Kaufpreisfaktor

30 – 38, im Ausnahmefall höher/niedriger

26 – 34, im Ausnahmefall höher/niedriger

22 – 30, im Ausnahmefall höher/niedriger

20 – 28, im Ausnahmefall höher/niedriger

Quadratmeterpreis – Preisspanne in EUR

4.000 – 6.500, im Ausnahmefall höher/niedriger

2.500 – 4.500, im Ausnahmefall höher/niedriger

2.300 – 3.000, im Ausnahmefall höher/niedriger

2.000 – 2.900, im Ausnahmefall höher/niedriger

Basierend auf der Auswertung von 192 Transaktionen in Düsseldorf im Jahr 2022, laut Gutachterausschuss Düsseldorf 2022 und gemäß eigener Recherche.

Kaufpreisfaktor

Durchschnittlicher Kaufpreisfaktor 2012 bis 2022

Quadratmeterpreis

Durchschnittlich erzielter Quadratmeterpreis 2012 bis 2022

Preistrend

Durchschnittlicher Kaufpreisfaktor in ausgewählten Gemarkungen 2022

Durchschnittlich erzielter Quadratmeterpreis in ausgewählten Gemarkungen 2022

a = Basierend auf der Auswertung von 126 Transaktionsfällen. Dies entspricht 31,97 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). | b = Basierend auf der Auswertung von 123 Transaktionsfällen. Dies entspricht 32,11 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). | c = Basierend auf der Auswertung von 167 Transaktionsfällen. Dies entspricht 45,25 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung. (Bestand und Neubau). | d = Basierend auf der Auswertung von 150 Transaktionsfällen. Dies entspricht 44,91 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). e = Basierend auf der Auswertung von 207 Transaktionsfällen. Dies entspricht 62,53 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). | f = Basierend auf der Auswertung von 243 Transaktionsfällen. Dies entspricht 70,02 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). | g = Basierend auf der Auswertung von 237 Transaktionsfällen. Dies entspricht 63,36 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). | h = Basierend auf der Auswertung von 243 Transaktionsfällen. Dies entspricht 65,49 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). | i = Basierend auf der Auswertung von 195 Transaktionsfällen. Dies entspricht 68,18 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). | j = Basierend auf der Auswertung von 260 Transaktionsfällen. Dies entspricht 67,88 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). | k = Basierend auf der Auswertung von 214 Transaktionsfällen. Dies entspricht 74,04 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau).

Investmentmarkt Düsseldorf

Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser

Zurückhaltung trifft auf ein wachsendes Angebot

Der Investmentmarkt in Düsseldorf war im Jahr 2022 von Unsicherheit und Zurückhaltung geprägt. Käufer:innen warteten vielerorts ab und schoben Entscheidungen auf, um potenzielle Preisrückgänge „mitnehmen“ zu können. Gleichzeitig bewegte sich zu Beginn des Jahres auch aufseiten der Eigentümer:innen relativ wenig: Zum einen kamen weniger Immobilien auf den Markt, zum anderen fand bei Verhandlungen wenig Annäherung in puncto Preisvorstellung statt. In der Konsequenz wurden im Segment der Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser deutlich weniger Transaktionen verzeichnet: Während es 2021 insgesamt 383 Kauffälle gab, sank die Anzahl 2022 auf insgesamt 289. Somit sank das Transaktionsvolumen entsprechend auf rund EUR 911,38 Mio. – ein Rückgang um 27 % gegenüber 2021. Das Marktsegment erfährt derzeit einen Wandel: Einer abwartend agierenden und deutlich preissensibleren Investorenseite steht ein mittlerweile spürbar steigendes Angebot gegenüber – was ab dem zweiten Halbjahr 2022 und verstärkt in diesem Jahr zu fallenden Preisen geführt hat.

Verkäufe im Jahr 2022

Ihr Spezialist für Investmentimmobilien in Düsseldorf und Umgebung.

Kontaktieren Sie uns gern persönlich für eine unverbindliche Beratung:

DAHLER Düsseldorf Investment

Inh.: DAHLER & COMPANY Group GmbH

Dominikanerstraße 5, 40545 Düsseldorf

T 0211 59 89 31-42 E investment-duesseldorf@dahler.com

dahler.com/duesseldorf

Wie hoch muss mein Einkommen sein, um eine Immobilie zu finanzieren?

Die Zeiten des billigen Geldes und der historisch niedrigen Zinsen sind vorbei – vorerst. Viele Menschen wurden von dem Zeitpunkt und der Geschwindigkeit der Zinssteigerungen überrascht. Neben den gestiegenen Zinsen ist man einer enormen Inflation und gestiegenen Lebenshaltungskosten im Alltag ausgesetzt. Was das für Immobilienkäufer:innen und -besitzer:innen bedeutet, haben wir mit Patrick Wiesner, Geschäftsführer und Finanzierungsspezialist der KP Finance GmbH in Berlin, diskutiert.

Welche Herausforderungen konnten Sie im Immobilienfinanzierungsgeschäft beobachten?

Patrick Wiesner: Wir haben in den Jahren vor 2022 sehr gute Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Immobilien erlebt. Trotz enormer Preissteigerungen, insbesondere in guten und gefragten Lagen, waren Immobilien als Kapitalanlagen und zur Selbstnutzung attraktiv und bezahlbar wie selten zuvor. Die historisch niedrigen Bauzinsen haben dazu geführt, dass die gesamte Immobilienwirtschaft florierte. Käufer:innen konnten Finanzierungssummen zahlen, die zuvor unrealistisch erschienen, während die Immobilienbesitzer:innen mit deutlichem Gewinn verkaufen konnten. Seit dem Jahreswechsel 2021/2022 haben sich die Bauzinsen bis zur Jahresmitte 2022 vervierfacht.

Die Finanzierungsraten haben sich in diesem Zusammenhang für Käufer:innen verdoppelt, wie am Beispiel veranschaulicht wird. Gleichzeitig sind die Kaufpreise kaum oder nur in geringem Maße gesunken. Das hat seit Mitte des Jahres 2022 zu einer Schockstarre geführt. An den Finanzierungsbedingungen sind seitdem zahlreiche Immobiliengeschäfte gescheitert, sowohl aufgrund wirtschaftlicher Kriterien als auch der Psychologie.

Wie haben Sie und Ihre Kund:innen auf diese Herausforderungen reagiert?

Patrick Wiesner: Die Immobilie als langfristige Kapitalanlage wie auch selbstgenutztes Investment ist seit jeher attraktiv und wird es unserer Ansicht nach bleiben. Es dauert gleichzeitig immer ein wenig, bis sich neue Rahmenbedingungen in den Köpfen der Akteur:innen festigen. Am Ende muss man der Realität ins Auge schauen und akzeptieren, dass der Immobilienkauf teurer ist als vor der Zinswende. Mit verschiedenen Finanzierungskonstellationen, z. B. einer verringerten Tilgung und mehr Eigenkapital, kann man die finanzielle Last mindern. Durch unsere Zusammenarbeit mit bundesweiten Finanzierungspartner:innen finden wir stets die optimale Finanzierungslösung für unsere Kund:innen, je nachdem, wo „der Schuh drückt“ und worauf der Fokus gerichtet ist. Eine Immobilie ist in der Regel

Patrick Wiesner Geschäftsführer KP Finance GmbH

ein langfristiges Investment, welches für den Vermögensaufbau immer noch sehr attraktiv sein kann. Hinzu kommt die Lebensqualität, sich in den eigenen vier Wänden zu verwirklichen – unbezahlbar.

Für Verkäufer:innen ist es ähnlich wie für die Käufer:innen zunächst herausfordernd, viel mehr psychologisch als wirtschaftlich. Denn die Preisentwicklung der letzten Jahre führt trotz der gesunkenen Verkaufspreise im Vergleich zu den Höchstständen immer noch zu üppigen Gewinnen. Wie auf allen Märkten ist es selten möglich, gezielt zum Höhepunkt zu kaufen oder zu verkaufen. Mit ein wenig Flexibilität und Entgegenkommen können Immobilienverkäufer:innen, insbesondere mit professionellen Makler:innen wie DAHLER, gute Verkaufspreise am Markt realisieren.

Was sagen Sie Kund:innen, die abwarten wollen und auf „bessere Zeiten“ hoffen?

Patrick Wiesner: Leider haben wir keine Glaskugel, um die Zinsentwicklung der kommenden Monate und Jahre zu prognostizieren. Wirtschaftliche Zyklen bewegen sich erfahrungsgemäß eher in Jahren oder sogar Jahrzehnten als in Monaten. Den Wunsch nach dem Eigenheim auf die erhofften besseren Zeiten zu verschieben, ist unserer Ansicht nach stark risikobehaftet. In jedem Jahr, in dem eine Tilgung erfolgt, wird Vermögen aufgebaut. Aufgrund des knappen Wohnraumangebots in gefragten Lagen gehen wir langfristig von weiter steigenden Immobilienwerten aus. Gleichzeitig steigen unverändert die Lebenshaltungskosten und somit auch das Mietniveau.

Nicht zuletzt ist die Wunschimmobilie selten stetig und jederzeit auf dem Markt verfügbar. Wir empfehlen daher, Chancen stets zu nutzen. Dafür wiederum sind die aktuellen Marktbedingungen nicht schlecht, denn der Käufer:in kann wieder in eine Preisverhandlung gehen und dabei oftmals nennenswerte Kaufpreisreduzierungen durchsetzen. Wo es sinnvoll ist, stehen wir unseren Kund:innen, egal, ob auf Käufer- oder Verkäuferseite, unterstützend zur Seite und kommunizieren mit den Parteien.

Finanzierungsbeispiel 1 – Familie möchte ein Einfamilienhaus kaufen

Eine Familie mit zwei Kindern mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 7.000,- Euro und Eigenkapital in Höhe von 200.000,- Euro möchte ein Einfamilienhaus im Wert von 900.000- Euro kaufen. Abzüglich der Kaufnebenkosten beträgt die Darlehenshöhe ca. 800.000,- Euro. Da die Kreditbelastung (Zinsen + Tilgung) über 50 % des Nettohaushaltseinkommens darstellt, wird die Familie höchstwahrscheinlich keine:n Kreditgeber:in finden.

Kalkulation Immobilienfinanzierung Kreditraten in EUR/Monat

Nettohaushaltseinkommen/Monat

monatliche Zinsbelastung (ca. 1 % 2021, ca. 4 % 2023) monatliche Tilgung (ca. 2 %)

Finanzierungsbeispiel 2 – Ehepaar möchte eine Zweizimmerwohnung kaufen

Ein Pärchen mit einem Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 5.500 Euro monatlich und Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro möchte eine Wohnung im Wert von 500.000 Euro kaufen. Abzüglich der Kaufnebenkosten beträgt die Darlehenshöhe ca. 460.000 Euro. Da die Kreditbelastung allein über 40 % des Nettohaushaltseinkommens darstellt, wird das Pärchen vermutlich keine:n Kreditgeber:in finden.

monatliche Zinsbelastung (ca. 1 % 2021, ca. 4 % 2023)

Tilgung (ca. 2 %)

Wir stehen für höchste Qualität beim Service – bereits seit 2013*

Unser Unternehmen steht für höchste Qualität und Kundenzufriedenheit. Wir sind stolz darauf, immer den besten Service zu bieten und unsere Kund:innen bei sämtlichen Anliegen rund um ihre Immobilie professionell zu beraten. Durch unsere langjährige Erfahrung und Expertise sind wir dazu in der Lage, Ihnen das beste Leistungsportfolio anzubieten, um eine erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie zu gewährleisten.

Als Ihr Partner in allen Immobilienangelegenheiten bieten wir Ihnen eine kostenfreie Marktwertermittlung, um eine realistische Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie zu erhalten. Darüber hinaus stehen wir Ihnen bei Finanzierungsthemen kompetent und transparent zur Seite und unterstützen Sie bei der Planung und Umsetzung Ihrer Vorhaben.

Wir setzen auf umfangreiche Marketingmaßnahmen, um Ihre Immobilie bestmöglich zu präsentieren und eine zielgruppengenaue Vermarktung sicherzustellen. Dabei legen wir großen Wert auf Transparenz und Offenheit und beraten Sie stets ehrlich und vertrauensvoll.

Unsere Leistungen im Überblick

Kostenfreie Marktwertermittlung

Mini-Magazin

Ansprache vorgemerkter Kund:innen

Regelmäßige Reportings

Auf Wunsch diskrete Vermarktung

Social-Media-Kampagnen

Erstellung eines Exposés

Virtuelles Homestaging

Aufbereitung der Grundrisse

Nachbarschaftsbrief

Erstellung von Wohnflächenberechnungen

Anzeigenplätze auf Immobilienportalen

Professionelle Fotos

Produktion von Immobilienvideos

Digitaler 360 o -Rundgang

Drohnenaufnahmen

Finanzierung & Bonitätsprüfung

Zeitungsanzeigen

Kundenmagazin D HOMES

Immobilien-Sedcard

Mailings

Banner & Schilder

After-Sales-Services

Newsletter-Mailings

Präsentation der Immobilie auf div. Shop-Displays

Immobilienreports

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