IMMOBILIENREPORT Betrachtung des Premiumimmobilienmarktes
2022
Basierend auf tatsächlich realisierten Kaufpreisen*
In kl us ive
In ve st m en t
Potsdam / Berlin-Wannsee / Kleinmachnow & Umgebung
POTSDAM WÄCHST MIT SEINEN PREISEN Neubausegment präsentiert sich als treibende Kraft für Eigennutzer und Kapitalanleger
Jahrzehntelang wurde in Potsdam saniert, gebaut, aufgestockt, nachverdichtet und erweitert. 2021 konnten dadurch in den untersuchten Teilmärkten 176 % mehr Eigentumswohnungen veräußert werden als im Vorjahr. Der Charakter der Stadt ist trotz dieser Dynamik nie verloren gegangen. Eigentümer und Interessenten erwarten eine Symbiose aus Historie und höchstem Wohnkomfort. Die Stadt präsentiert sich als grüne und wasserreiche Oase vor den Toren der Hauptstadt und bietet ein vielfältiges Angebot an Esprit, Kultur, Gastronomie und Lebensqualität, das seinesgleichen sucht. Das haben seinerzeit nicht nur Könige und Kaiser erkannt, sondern erkennen auch immer mehr Kaufinteressenten und Kapitalanleger. Absolute Spitzenreiter auf der Wunschliste vieler Suchender sind immer noch die beeindruckenden Wassergrundstücke.
Inhalt Nauener Vorstadt Zwischen Innenstadt und Jungfernsee – Neubauprojekte dominieren den Markt.
Berliner Vorstadt Verbindung zur Hauptstadt – die mit Abstand teuersten Immobilienverkäufe in Potsdam.
Babelsberg-Nord Bekannt für seine Villenkolonie – so viel Bewegung wie in keinem anderen Stadtteil.
Klein Glienicke Besonders spitzer Markt mit vereinzelten Transaktionen und hohem Zuwachs.
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Templiner Vorstadt Berühmte Halbinsel Hermannswerder – der kleinste Teilmarkt in Potsdam.
Bornstedt Rückwand von Sanssouci – großes Entwicklungspotenzial im Wohnungssegment.
Jägervorstadt Hohe Nachfrage trifft auf wenig Angebot im beliebten Stadtteil.
Nördliche Innenstadt Großer Zuwachs im Wohnungssegment sorgt weiterhin für viel Bewegung.
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Brandenburger Vorstadt Massive Zunahme der Verkäufe im hochpreisigen Segment.
Potsdam-West Stadtteil der Unterschiede – mit Chance auf moderate Kaufpreise.
Südliche Innenstadt Speicherstadt sorgt für steigende Preise und Verkäufe.
Babelsberg-Süd Explosion der Zahl der Verkäufe im Wohnungssegment.
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Berlin-Wannsee Luxus pur bei steigenden Bodenricht werten von bis zu 2.000,- Euro/m2.
Kleinmachnow Herrschaftliches Wohnen zwischen Potsdam und Berlin.
Teltow Immobilienangebot hält steigender Nachfrage nicht stand.
Stahnsdorf Markt für Eigenheime entwickelt sich prächtig.
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*Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
UNTERSUCHTE GEBIETE Premiumimmobilienmarkt SEITE 02
JÄGERVORSTADT
07
NÖRDLICHE INNENSTADT
08
NAU ENER VORSTADT BR ANDENBU RGER VORSTADT
01
09
TEMPLINER VORSTADT
BERLINER VORSTADT
05
02
BABELSBERGNORD BORNSTEDT
POTSDAM WE ST
BERLIN WANNSEE
13
03
06 KLEIN GLIENICKE
04
10 SÜ DLICHE INNENSTADT
KLEINMACHNOW
11 D&C Filiale
14
TELTOW
15
D&C Filiale D&C Filiale
BABELSBERGSÜD
12
STAHNSDORF
16
Inhalt Teamvorstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Seite 03
06 | Bornstedt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 11
13 | Berlin-Wannsee . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 20
Potsdam gesamt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 04
07 | Jägervorstadt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 12
14 | Kleinmachnow . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 22
01 | Nauener Vorstadt . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 05
08 | Nördliche Innenstadt . . . . . . . . . . . . Seite 14
Standortvorstellung Kleinmachnow . Seite 23
02 | Berliner Vorstadt . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 06
09 | Brandenburger Vorstadt . . . . . . . . . Seite 15
15 | Teltow . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 24
03 | Babelsberg-Nord . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 07
10 | Potsdam-West . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 16
16 | Stahnsdorf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 25
Referenzen Häuser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 08
11 | Südliche Innenstadt . . . . . . . . . . . . . . Seite 17
17 | Investment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 26
04 | Klein Glienicke . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 09
12 | Babelsberg-Süd . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 18
Referenzen Investment . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 27
05 | Templiner Vorstadt . . . . . . . . . . . . . . Seite 10
Referenzen Wohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 19
Kontakt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 28
VORSTELLUNG: STANDORTE & TEAM Potsdam / Berlin-Wannsee / Kleinmachnow SEITE 03
Wir für Sie vor Ort in besten Lagen Standort Potsdam | Hier finden Sie uns in der Yorckstraße 17 in 14467 Potsdam im Brockesschen Palais, das 1776 errichtet wurde und heute zur neuen Potsdamer Stadtmitte zählt. Direkt am alten Stadtkanal sind wir für Sie in Potsdam der Local Guide vor Ort, wenn es um die schönsten Adressen der Stadt geht. Parken können Sie direkt und bequem vor dem Haus am Kanal entlang. Standort Berlin-Wannsee | In einer rotgeklinkerten und charmanten Remise befindet sich unser Büro in der Königstraße 48 a in 14109 Berlin-Wannsee. An der Straße der Könige und Kaiser, die Berlin und Potsdam miteinander verbindet, sind wir zentral gelegen und für Sie gut zu erreichen. Hier sind Sie genau richtig, wenn Sie sich über
Standort Potsdam, Yorckstraße 17 in 14467 Potsdam
exklusive Wasserlagen und außergewöhnliche Immobilien austauschen wollen. Parkmöglichkeiten sind ausreichend vor dem Gebäude vorhanden. Standort Kleinmachnow | Unser dritter und jüngster Standort befindet sich im nördlichen Teil der Gemeinde am Uhlenhorst 21 in 14532 Kleinmachnow zwischen der alten Zehlendorfer Villenkolonie und dem begehrten Musikerviertel. Geprägt wird das Stadtbild durch klassische Altbauten der Gründerzeit, Land- und Siedlungshäuser bis hin zu modernen Einfamilienhäusern sowie schönen Alleen mit altem Baumbestand. Durch die optimale Lage und Erreichbarkeit unseres Shops stehen wir jederzeit für all Ihre Immobilienangelegenheiten als Ansprechpartner zur Verfügung.
Standort Berlin-Wannsee, Königstraße 48 a in 14109 Berlin
Standort Kleinmachnow, Uhlenhorst 21 in 14532 Kleinmachnow
UNSER TEAM
Jasmin Hamann Assistenz der Geschäftsführung
Christian Aschenbeck Immobilienberater
Niklas Lemke Immobilienberater
Sebastian Marin Immobilienberater
Thorsten Dembowski Immobilienberater
Stefan Hamann und Phillip Carstens, geschäftsführende Gesellschafter DAHLER & COMPANY Potsdam, Berlin-Wannsee und Kleinmachnow
Robert Perenz Immobilienberater
Patrik Zimmermann Akquisition & Investment
Florian Dittbrenner Immobilienberater
Kevin Manhardt Immobilienberater
Nicolas Fritz Dualer Student
POTSDAM GESAMT Premiumimmobilienmarkt SEITE 04
Neubausegment – treibende Kraft für Verkäufe und Preisanstiege Umgeben von Wasser, Schlössern und prächtigen Immobilien bietet Potsdam viel Lebensqualität, die durch die Verbundenheit mit der Hauptstadt Berlin ihresgleichen sucht. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage klafft dabei stetig weiter auseinander. Eine Entwicklung, die sich über die letzten Jahre verschärft und aufgrund der Corona-Umstände eine völlig neue Dynamik erfahren hat. Besonders begehrt waren dabei die exklusivsten Immobilien ihrer Art. Die erzielten Kaufpreise übertrafen die Erwartungen und die Immobilien wurden teilweise in wenigen Wochen neuen Eigentümern zugeführt. Während die Verkäufe im Häusersegment leicht rückläufig waren und im Vergleich zum Vorjahr um 8 % gesunken sind, ist der Geldumsatz für Häuser in den untersuchten Lagen von Potsdam im Vergleich zum Vorjahr um 59 % gestiegen. Ein Grund hierfür sind die durchschnittlich erzielten Kaufpreise, die um 72 % gestiegen sind. Bei den Eigentumswohnungen sind die Durchschnittskaufpreise von 2020 auf 2021 um 22 % gestiegen. Die treibende Kraft im Wohnungssegment war das sehr große Angebot an Neubauprojekten, das zu einer regelrechten Explosion der Zahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen geführt hat.
Potsdam – Stadt der Könige und Kaiser, umgeben vom Wasser
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
400 – 1.800
430 – 1.800
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m2
Spitzenlage
Häuser und Villen* Preistrend
Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
Preistrend
7.500 – 12.000 und mehr
Spitzenlage
4,0 Mio. – 11,0 Mio. und mehr
sehr gute Lage
5.500 – 7.500
sehr gute Lage
2,5 Mio. – 4,0 Mio.
gute Lage
4.000 – 5.500
gute Lage
1,0 Mio. – 2,5 Mio.
FAKTEN IMMOBILIENMARKT POTSDAM 2021 Bezogen auf die untersuchten Teilgebiete. Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
641
60
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 3,60 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 176 % Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 332,26 Mio. Gesamtumsatz 2021
93
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
€ 11,74 Mio. Teuerster Einzelverkauf
–8 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 85,83 Mio. Gesamtumsatz 2021
21
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
NAUENER VORSTADT Premiumimmobilienmarkt SEITE 05
Feudal leben wie einst Könige und Kaiser Die Nauener Vorstadt prägen freistehende, repräsentative Villen und Mehrfamilienhäuser, die Ende des 19. Jahrhunderts für Offiziere und höhere Beamte erbaut wurden. Heute bieten sie hochwertiges Wohnen inmitten der Stadt, umgeben von Wasser und Parkanlagen. Die Fußgängerzone mit ihren Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants erreicht man fußläufig. Trotz der zentralen Lage leben Sie in der Nauener Vorstadt im Grünen rund um den Park Neuer Garten. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zum Jungfern- sowie Heiligen See und Schlössern wie dem Cecilienhof oder dem Belvedere als Krönung des Pfingstbergs. Genau in dieser exponierten Lage am Jungfernsee ist eine Vielzahl von Neubauwohnungen in gehobener Qualität entstanden. Aufgrund mangelnder Verfügbarkeiten ist die Nachfrage nach Neubauimmobilien sehr hoch und das Gros der Einheiten wird vor der Fertigstellung erworben. Dadurch hat sich die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen in der Nauener Vorstadt von 2020 bis 2021 mit einem Plus von 126 % mehr als verdoppelt. Die einzigartige Lage und die besonderen Immobilien machen den Stadtteil zu einem der begehrtesten von Potsdam.
Schloss Belvedere auf dem Pfingstberg – UNESCO-Welterbestätte
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
800 – 850
850 – 900
Nauener Vorstadt
Teilgebiet Nauener Vorstadt
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT NAUENER VORSTADT 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
158
8
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,95 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 126 % Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 88,36 Mio. Gesamtumsatz 2021
25
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
€ 4,56 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 62 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 13,76 Mio. Gesamtumsatz 2021
4
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
BERLINER VORSTADT Premiumimmobilienmarkt SEITE 06
Historie trifft urbanen Lifestyle Die Berliner Vorstadt macht ihrem Namen alle Ehre: Seit jeher verbindet sie Potsdam und Berlin durch die historische Glienicker Brücke. Diese trennte ehemals nicht nur Ost- und Westdeutschland, sondern wurde als „Agentenbrücke“ über die Grenzen hinaus bekannt. Die Berliner Vorstadt trägt insofern nicht nur einen wichtigen Teil zur deutschen Geschichte bei, sie bietet auch einen hohen Wohn- und Erholungswert. Der Stadtteil liegt umgeben von Wasser eingebettet zwischen Tiefem, Jungfern- und Heiligem See sowie den angrenzenden Parks. Nicht nur deswegen zieht der Stadtteil die bekanntesten Gesichter des Landes an. Die zentrale Lage mit ihrer Nähe zur Potsdamer Innenstadt sowie der Autobahn Richtung Berlin machen die Berliner Vorstadt zu einem der begehrtesten Wohnorte der Stadt. Immobilien erzielen hier Spitzenpreise. Mit einem Kaufpreis von 11,74 Mio. Euro fand hier 2021 die mit Abstand teuerste Transaktion im Häusermarkt in Potsdam statt. Doch auch im Wohnungssegment ist die Berliner Vorstadt Spitzenreiter; die teuerste Immobilie fand für 3,6 Mio. Euro einen neuen Eigentümer. Trotz der hohen Preise bleibt die Nachfrage außergewöhnlich hoch.
Glienicker Brücke – die Verbindung zwischen Potsdam und Berlin
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
850 – 1.300
900 – 1.500
Berliner Vorstadt
Teilgebiet Berliner Vorstadt
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT BERLINER VORSTADT 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
25
6
Anzahl der Verkäufe insgesamt
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 3,60 Mio.
€ 23,48 Mio.
€ 11,74 Mio.
+ 213 %
11
keine Verkäufe 2020
Teuerster Einzelverkauf
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Gesamtumsatz 2021
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
Teuerster Einzelverkauf
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 23,48 Mio. Gesamtumsatz 2021
5
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
BABELSBERG-NORD Premiumimmobilienmarkt SEITE 07
Traditionell, herrschaftlich und familienfreundlich Großzügige Grundstücke, herrschaftliche Villen, Wasser- und Parklagen mit altem Baumbestand – das zeichnet Babelsberg-Nord mit seiner exklusiven Villenkolonie aus. Entlang des Griebnitzsees beeindrucken prunkvolle Immobilien. Der Stadtteil profitiert zugleich von seiner Familienfreundlichkeit und guten Infrastruktur. Zum historisch wertvollen Schlosspark Babelsberg sind es nur wenige Minuten zu Fuß und dieser bietet zahlreiche Freizeitmöglichkeiten: Schwimmen im Strandbad, Fahrradfahren auf den zahllosen Radwegen, Sightseeing im gotischen Schloss oder ein Kaltgetränk am Ufer des Sees. Durch das einzigartige Setup mit Grundstücken am Wasser und konstanter Beliebtheit erzielen Immobilien hier besonders hohe Kaufpreise. Trotz mangelnder Möglichkeiten zur Nachverdichtung war 2021 in keinem anderen Stadtteil von Potsdam die Zunahme der Verkäufe im Häusersegment so hoch wie im nördlichen Teil von Babelsberg. Doch auch die Verkäufe im Wohnungsmarkt haben sich mit einem Plus von 194 % fast verdreifacht und haben 2021 sogar die Marke von 100 Verkäufen übertroffen. Viel Bewegung bei weiter steigenden Preisen.
Blick über die Glienicker Lake auf das prächtige Schloss Babelsberg
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
550 – 900
650 – 950
Teilgebiet Babelsberg-Nord
Babelsberg-Nord
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT BABELSBERG-NORD 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
106
16
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,06 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 194 % Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 35,42 Mio.
€ 3,41 Mio.
3
+ 129 %
Gesamtumsatz 2021
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
Teuerster Einzelverkauf
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 15,79 Mio. Gesamtumsatz 2021
5
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
REFERENZEN Häuser
Potsdam / Berliner Vorstadt – Luxuriöse Villenhälfte in Toplage der Berliner Vorstadt, ca. 389 m2 Wohnfläche, Neubau von 2011, ca. 60 m 2 große Dachterrasse, Südwest-Grundstück mit ca. 800 m2, erstklassige Ausstattung wie z. B. feinste italienische Marmorböden und herrschaftliche Massivholztüren, idyllische und gepflegte Gartenanlage
Potsdam / Nauener Vorstadt – Landhaus Graf Schwerin, ca. 461,00 m 2 Wohnfläche, Baujahr 1928/29, Sanierung und Umbau 1995/96, Ausblick auf den Jungfernsee, großzügig angelegter Villengarten mit Gartenhaus, vielfältige Nutzungsmöglichkeiten wie Mehrgenerationenwohnen, gewerblich nutzbare Büroeinheit, 12 Zimmer, Parkett, Kamin
Potsdam-West – Denkmalgeschütztes Reihenendhaus, ca. 135,00 m2 Wohnfläche, Baujahr 1937, sanierungsbedürftig, beliebte Wohnsiedlung am Wildpark, gestaltet von den Architekten Blohm, Dietz sowie Estorff & Winkler, historische Stilelemente vorwiegend erhalten
Potsdam / Nauener Vorstadt – Moderne und zugleich klassische Stadtvilla, ca. 555,00 m2 Wohnfläche, Baujahr 1879, Sanierung und Umbau 2008, 3 Wohneinheiten, Ausblick auf den Jungfernsee, stillvoll angelegter Garten, exklusive und luxuriöse Ausstattung, Designer-Küche, 10 Zimmer, 2 Balkone und 1 Terrasse, Kamin
Potsdam / Neu Fahrland – Moderne Architekten-Villa im Bauhausstil, ca. 255 m2 Wohnfläche, Baujahr 2012, ca. 1.739 m2 Grundstück mit direktem Wasserzugang und Bootssteg, gestaltet von Architektin Anne Lampen, exklusive und hochwertige Ausstattung, separate Einliegerwohnung im Erdgeschoss, 5 Zimmer, große Galerie, zweiseitiger Kamin, beheizte Doppelgarage
Potsdam-Mittelmark / Kleinmachnow – Modernisiertes historisches Einfamilienhaus, ca. 222,00 m 2 Wohnfläche, Baujahr 1935/36, modernisiert 1999/2000, ruhige und begehrte Lage von Kleinmachnow, 7 Zimmer, davon bis zu 5 Schlafzimmer, 2 Terrassen, Stäbchenparkett und Dielenboden
KLEIN GLIENICKE Premiumimmobilienmarkt SEITE 09
Klein, aber begehrt – dank Wald und Wasser Klein Glienicke liegt am Fuße des Wannseer Böttcherbergs, südöstlich der Glienicker Brücke. Mit 28 Hektar ist er nicht nur ein kleiner, sondern zugleich der äußerste Stadtteil Potsdams. Wer es nicht besser weiß, könnte vermuten, dass diese Lage schon zu Berlin zählt. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zu Wald und Wasser zwischen Potsdam und Berlin-Wannsee. Dies bietet nunmehr dort, wo einst die Mauer verlief, für Mensch und Vierbeiner viele Freizeitmöglichkeiten. Berlin-Wannsee ist über die Königstraße nur einen Steinwurf entfernt. Klein Glienicke ist geprägt durch eine großzügige und offene Bebauung. Der ruhige Stadtteil ist sehr beliebt. Kommt hier eine Immobilie auf den Markt, erzielt sie dank großer Nachfrage einen überdurchschnittlichen Preis. Aufgrund des begrenzten Immobilienbestands in diesem beliebten Stadtteil sind auch die Verkäufe und Geldumsätze limitiert. Kommt es zu Veränderungen, ergeben sich sehr hohe Prozentwerte. 2021 wurden 11 Eigentumswohnungen bei einem Geldumsatz von 1,2 Mio. Euro verkauft. Dies entspricht einer Zunahme der Verkäufe um 1.000 %. Im Häusersegment fanden nur 2 Häuser jeweils einen neuen Besitzer.
Jagdschloss Klein Glienicke, welches auch zum UNESCO-Weltkulturerbe zählt
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
800
850
Teilgebiet Klein Glienicke
Klein Glienicke
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT KLEIN GLIENICKE 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
11
2
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,20 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 1.000 % Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 6,93 Mio. Gesamtumsatz 2021
3
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
€ 5,10 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 50 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 8,00 Mio. Gesamtumsatz 2021
2
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
TEMPLINER VORSTADT Premiumimmobilienmarkt SEITE 10
Grünes Kleinod in zentraler Lage an der Havel Die Templiner Vorstadt, die sich südwestlich an die Innenstadt angliedert, liegt direkt an der Havel und am Templiner See am Fuße des Brauhausbergs. Trotz der grünen und wasserreichen Lage kommt man hier in den Genuss direkter Innenstadtlage mit guter Verkehrsanbindung. Die Templiner Vorstadt ist ein eher ruhiges Wohngebiet. Mit den umliegenden Naturlandschaften bieten sich von hieraus vielfältige Ausflugs- und Erholungsmöglichkeiten. Hier befindet sich auch die berühmte Halbinsel Hermannswerder. Verschiedene historische als auch moderne Bauten prägen diese ruhige und friedvolle Wohnlage. Des Weiteren befinden sich auf der Halbinsel neben einem evangelischen Gymnasium eine Fachhochschule, ein Gesundheitscampus und das INSELHOTEL Potsdam. Der Immobilienmarkt in diesem Teil von Potsdam ist sehr überschaubar, 2021 wurden hier nur 2 Häuser verkauft. Neben der Größe dieses idyllischen Teilgebiets ist dies auch durch die wenigen, glücklichen Eigentümer zu begründen: Wer hier einmal fündig geworden ist, gibt seine Immobilie nicht mehr her. Die Insel Hermannswerder im Templiner See
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
450 – 900
500 – 950
Teilgebiet Templiner Vorstadt
Templiner Vorstadt
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT TEMPLINER VORSTADT 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Häuser*
Keine Verkäufe im Eigentumswohnungssegment im Betrachtungszeitraum
2
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 2,75 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 100 % Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
€ 3,54 Mio. Gesamtumsatz 2021
1
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
BORNSTEDT Premiumimmobilienmarkt SEITE 11
Familienparadies zwischen Volkspark und Krongut Bornstedt, seit 1935 Potsdamer Stadtteil, bildet quasi die Rückwand von Sanssouci, liegt umgeben von der weltberühmten Potsdamer Kulturlandschaft, Havelseen sowie kleinen Wäldern und bietet bekannte Potsdamer Sehenswürdigkeiten und Ausflugsziele. Das Krongut Bornstedt mit seinem Gutshof, der berühmte Bornstedter Friedhof mit seiner Basilika, der Volkspark und die Biosphäre sind nur einige davon, die hier zu erwähnen sind. In dieser einzigartigen Umgebung entstand ein Potsdamer Stadtteil für ca. 14.500 Bewohner mit 5.000 Arbeitsplätzen. Die Lage ist idyllisch und dank ausgewachsenem Baumbestand sehr grün. Durch die hervorragende Lage sind Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Bus- und Straßenbahnhaltestellen innerhalb von weniger als fünf Gehminuten zu erreichen. Die Fußgängerzone Potsdams, mit all ihren Flaniermöglichkeiten, Restaurants, Bars und Einkaufsgelegenheiten, ist durch den Park Sanssouci in nur 10 Fahrrad- bzw. 20 Gehminuten zu erreichen. Im Vergleich zu den anderen untersuchten Teilgebieten von Potsdam bietet der Wohnungsmarkt noch reichlich Entwicklungspotenzial, durch die geringen Kaufpreise allerdings auch attraktive Einstiegsmöglichkeiten.
Krongut Bornstedt – einstiges Anwesen der preußischen Königsfamilie
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
450 – 650
500 – 750
Teilgebiet Bornstedt Bornstedt
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT BORNSTEDT 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
9
13
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 0,25 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 36 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,47 Mio. Gesamtumsatz 2021
0
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
€ 1,10 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 18 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 7,17 Mio. Gesamtumsatz 2021
1
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
JÄGERVORSTADT Premiumimmobilienmarkt SEITE 12
Zentrales Wohnen im Grünen Die Jägervorstadt verdankt ihren Namen dem Jägertor – einem der ehemaligen Stadttore Potsdams. Den Stadtteil prägen überwiegend herrschaftliche Mehrfamilienhäuer. Rund um die ehemaligen Offizierskasernen und Stallungen von Kaiser Wilhelm finden sich attraktive Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Auch Villen und großzügige, fast vorstädtisch wirkende Landhäuser sind charakteristische Merkmale dieses Stadtteils. Im Südwesten grenzt die Jägervorstadt an den Park Sanssouci, im Westen an den Ruinenberg und im Norden an den Volkspark. Die Potsdamer Innenstadt mit ihren Annehmlichkeiten ist fußläufig entfernt. Nicht verwunderlich also, dass die Jägervorstadt zu den beliebtesten Stadtteilen zählt – und das seit Jahren. Dementsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohneigentum – und damit einhergehend auch die Immobilienpreise. Mit einem maximalen Kaufpreis von 1,55 Mio. Euro für 2021 lag der teuerste Verkauf deutlich über dem Höchstwert von 459.000 Euro für 2020. Trotz seiner immer noch sehr attraktiven Preisstruktur im Potsdamer Vergleich werden mittlerweile auch in diesem Stadtteil Spitzenpreise von deutlich über 1 Million Euro für Eigentumswohnungen erzielt.
Repräsentatives Baudenkmal im normannischen Burgenstil in der Jägervorstadt
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
800 – 850
850 – 900
Teilgebiet Jägervorstadt
Jägervorstadt
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT JÄGERVORSTADT 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Keine Verkäufe im Häusersegment im Betrachtungszeitraum
11
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,55 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 22 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
€ 5,24 Mio. Gesamtumsatz 2021
2
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam
FEINE, TRADITIONELLE VIETNAMESISCHE LANDHAUSKÜCHE Keng‘s Landhaus Jägerallee 13 14469 Potsdam-Jägervorstadt
NÖRDLICHE INNENSTADT Premiumimmobilienmarkt SEITE 14
Modernes Zentrum mit historischem Stadtkern Wer in der Nördlichen Innenstadt wohnt, lebt im Herzen Potsdams. Kleine Boutiquen, schöne Cafés, Restaurants und Bars – hier gibt es nichts, was es nicht gibt. Wer sich die Architektur genauer anschaut, fühlt sich in eine andere Zeit zurückversetzt. Besonders deutlich wird dies am Alten Markt, der wie eine römische Piazza gestaltet ist. Wo früher Markttreiben herrschte, finden sich heute die Nikolaikirche, das beliebte Museum Barberini, das Stadtmuseum und das Stadtpalais, der Landtag Brandenburgs. Auf der Freundschaftsinsel wachsen über 1.000 verschiedene Stauden. Und das alles in enger Verbundenheit zum Wasser und zum Hauptbahnhof. Die Innenstadt bietet zahlreiche Vorzüge. Deswegen steigen zugleich die Preise für Eigentumswohnungen seit Jahren. 2021 wurden im Teilmarkt 41 Eigentumswohnungen verkauft, ein Plus von 156 % im Vergleich zum Vorjahr. Prägten 2020 noch Verkäufe in den Neubauten am Wasser der Alten Fahrt den Markt, sorgen die Einheiten in den Versailler Platz Residenzen weiterhin für eine sprunghafte Zunahme der Verkäufe am Alten Markt. Dort entsteht eine Symbiose aus historischem Rahmen und moderner Ausstattung.
Neue Fahrt mit Blick auf das Potsdamer Stadtschloss – den Landtag Brandenburgs
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
800 – 1.800
850 – 1.800
Teilgebiet Nördliche Innenstadt
D&C Filiale
Nördliche Innenstadt
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT NÖRDLICHE INNENSTADT 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Keine Verkäufe im Häusersegment im Betrachtungszeitraum
41
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,37 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 156 % Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
€ 22,32 Mio. Gesamtumsatz 2021
12
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam
BRANDENBURGER VORSTADT Premiumimmobilienmarkt SEITE 15
Berliner Kiez-Atmosphäre inmitten von Potsdam Die Brandenburger Vorstadt liegt zentral, angrenzend an die Innenstadt. Highlight des Stadtteils ist der Park Sanssouci, der nicht nur weltbekannt ist, sondern auch zum UNESCO-Weltkulturerbe zählt. Das Ensemble von Schlössern und Gärten erstreckt sich über eine Fläche von rund 400 Fußballfeldern. Denkmäler wie die Orangerie, das Neue Palais oder die historische Mühle begeistern Einheimische wie Touristen gleichermaßen. Der Luisenplatz, umgeben vom Brandenburger Tor, ist ein beliebter Ort der Begegnung. Die Straßen der Brandenburger Vorstadt prägen vornehmlich Altbauten. Sanierte Altbauwohnungen sind begehrt, weswegen die Immobilienpreise beständig einen Aufwärtstrend erleben. 2021 wurden in diesem Teilmarkt 75 Eigentumswohnungen verkauft, ein Plus von 134 %. Besonders bemerkenswert war dabei der Anstieg im hochpreisigen Segment: Nicht nur der maximale Verkaufspreis von 2,4 Mio. Euro war ein absoluter Spitzenwert, sondern auch die 22 verkauften Eigentumswohnungen mit einem Kaufpreis von je über 750.000 Euro. 2020 lagen die Preise der damals 32 Verkäufe noch allesamt darunter.
Das Brandenburger Tor, eines der drei erhaltenen Stadttore von Potsdam
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
800 – 900
850 – 900
Brandenburger Vorstadt
Teilgebiet Brandenburger Vorstadt
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT BRANDENBURGER VORSTADT 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
75
1
Anzahl der Verkäufe insgesamt
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 2,40 Mio.
€ 45,85 Mio.
€ 2,00 Mio.
+ 134 %
22
keine Verkäufe 2020
Teuerster Einzelverkauf
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Gesamtumsatz 2021
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
Teuerster Einzelverkauf
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 2,00 Mio. Gesamtumsatz 2021
1
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
POTSDAM-WEST Premiumimmobilienmarkt SEITE 16
Zwischen dem Park Sanssouci und dem Luftschiffhafen Potsdam-West ist ein bunter Stadtteil voller Gegensätze, die einander jedoch wunderbar ergänzen und bereichern. Hier treffen Ost auf West, Alt- auf Plattenbau, Havelufer auf Sanssouci und junge Familien auf rüstige Senioren. So unterschiedlich der Stadtteil rein äußerlich wirkt, so vereint sind die Bewohner im Kiez. Der Stadtteil erstreckt sich von der Innenstadt bis zum Wildpark, dem westlichen Rand Potsdams, sowie vom Park Sansscouci bis zum Havelufer. In diesem Stadtteil gibt es vor allem eines: viel zu entdecken. Beim Vergleich der vorliegend untersuchten Teilmärkte war Potsdam-West 2021 der einzige Stadtteil, in dem der maximale Kaufpreis für Häuser mit 915.000 Euro die 1-Million-Euro-Grenze nicht überschritten hat. Interessenten können zwar auf moderate Kaufpreise hoffen, müssen sich zugleich jedoch auf lange Wartezeiten einstellen. Trotz der Zunahme der Verkäufe wurden 2021 lediglich 4 Häuser verkauft. Profiteure sind die Eigentümer, die sich über den steigenden Wert ihrer Immobilien freuen können. Hoffnung bietet dagegen der Markt für Eigentumswohnungen: Während 2020 keine einzige Eigentumswohnung veräußert wurde, waren es 2021 insgesamt 21.
Am Yachthafen Potsdam
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
550 – 850
600 – 900
Potsdam-West
Teilgebiet Potsdam-West
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT POTSDAM-WEST 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
21
4
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 0,54 Mio. Teuerster Einzelverkauf
keine Verkäufe 2020
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 7,11 Mio.
€ 0,92 Mio.
0
+ 100 %
Gesamtumsatz 2021
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
Teuerster Einzelverkauf
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 2,51 Mio. Gesamtumsatz 2021
0
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
SÜDLICHE INNENSTADT Premiumimmobilienmarkt SEITE 17
Zwischen Hauptbahnhof, Brauhausberg und Speicherstadt Direkt am Wasser wohnen, Ruhe genießen in einer einzigartigen Naturlandschaft und dennoch in nur wenigen Minuten mitten im Zentrum der Stadt sein: Unweit des Hauptbahnhofes und des Sport- und Freizeitbads blu entsteht seit 2010 eines der attraktivsten Quartiere Potsdams, die Speicherstadt, direkt an der Havel. Hier, wo einst Könige imposante Getreidespeicher erbauen ließen, hauchen erstklassige Architekten und Landschaftsplaner dem geschichtsträchtigen Areal neues Leben ein. Mit einem zeitgemäßen Konzept für urbanes Leben in verkehrsberuhigter Umgebung erhielt Potsdam ein Stück seiner historischen Mitte zurück. Der Brauhausberg mit Blick auf die Havel befindet sich in südwestlicher Lage, etwas oberhalb der Speicherstadt. Seinen Namen erhielt er u. a. durch die königliche Bierbrauerei. Ebenjene Speicherstadt ist auch der Grund für den enormen Preisanstieg in diesem Stadtteil. 2021 wurden insgesamt 28 Wohnungen verkauft, was einen Anstieg um 600 % zum Vorjahr ausmacht. Die teuerste Wohnung wechselte für 1,24 Mio. Euro den Besitzer. Aufgrund der exponierten Lage und der ansprechenden Architektur ist die Tendenz beim Verkaufserlös konstant steigend.
Blick vom Wasser auf die Speicherstadt und den Brauhausberg
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
650 – 1.000
700 – 1.000
Teilgebiet Südliche Innenstadt
Südliche Innenstadt
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT SÜDLICHE INNENSTADT 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Keine Verkäufe im Häusersegment im Betrachtungszeitraum
28
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,24 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 600 % Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
€ 13,47 Mio. Gesamtumsatz 2021
1
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam
BABELSBERG-SÜD Premiumimmobilienmarkt SEITE 18
Historischer Charme und moderner Wohnkomfort Babelsberg-Süd wird von seinen ca. 13.250 Bewohnern vor allem wegen des grünen Stadtbildes, der Nähe zum Griebnitzsee und den historischen Gebäuden geschätzt. Der Stadtteil wird im Norden von Babelsberg-Nord und im Süden von dem Fließgewässer Nuthe eingerahmt und zählte zu den wenigen Sanierungsgebieten in Potsdam. Im Zuge der Stadterneuerung wurden dort in den vergangenen 30 Jahren einige Projekte umgesetzt und das Stadtbild deutlich aufgewertet. Geprägt ist das Gebiet vor allem durch den Gewerbepark und die Medienstadt Babelsberg mit deren Unternehmen, Hochschulen sowie kulturellen Einrichtungen. Hier befindet sich mit dem Filmpark Babelsberg das größte und berühmteste Filmstudio in Deutschland. Die Anbindung an die Potsdamer Innenstadt oder Berlin ist nahezu ideal. Die massive Zunahme des Angebots durch Neubauten rund um die Filmstudios Potsdam hat die Verkäufe von Eigentumswohnungen zwischen 2020 und 2021 von 41 auf 156 Transaktionen gesteigert. Dadurch wurden nur 2 Wohnungen weniger verkauft als in der Nauener Vorstadt, dem Stadtteil von Potsdam, in dem in den letzten Jahren die meisten Verkäufe im Wohnungssegment stattgefunden haben.
Das größte und berühmteste Filmstudio in Deutschland – der Filmpark Babelsberg
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
400 – 650
430 – 700
Teilgebiet Babelsberg-Süd
Babelsberg-Süd
Lage innerhalb Potsdams
FAKTEN IMMOBILIENMARKT BABELSBERG-SÜD 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
156
8
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,00 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 280 % Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 82,60 Mio. Gesamtumsatz 2021
14
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
€ 1,60 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 60 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 5,42 Mio. Gesamtumsatz 2021
2
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
REFERENZEN Wohnungen
Potsdam / Nördliche Innenstadt – Exponiertes Wohnen am Alten Markt in direkter
Nachbarschaft zum Museum Barberini, ca. 85 m 2 Wohnfläche, Neubau von 2015/2016 nach historischem Vorbild, Wasserblick auf die Alte Fahrt (Havel) und die dahinterliegende Freundschaftsinsel, hochwertige Ausstattung, Tiefgaragenstellplatz
Potsdam / Nauener Vorstadt – Beletage im repräsentativen Altbau in Potsdamer Bestlage, ca. 125 m2 Wohnfläche, 4 Zimmer, ruhige und innenstadtnahe Lage, historische Stilelemente wie z. B. Dielenboden oder Stuckelemente vorhanden, ca. 3,20 m hohe Decken, Gartennutzung
Potsdam / Nauener Vorstadt – Einzigartige Dachgeschosswohnung in Toplage, ca. 202,00 m 2 Wohnfläche, Baujahr 1906, 2009 hochwertig saniert, sensationeller Blick auf den Neuen Garten und den Heiligen See, offener Wohn-/Ess- und Küchenbereich, Dachterrasse und Patio
Potsdam / Nauener Vorstadt – Wohnen im schlossartigen Ensemble, Erdgeschosswohnung im Kaiserin-Augusta-Stift, ca. 86,00 m2 Wohnfläche, Baujahr 1902, großzügige und helle Wohnräume, 2 beeindruckende Terrassen mit Blick ins Grüne
Potsdam / Brandenburger Vorstadt – Exklusives Wohnen im historischen Ensemble, ca. 103,00 m2 Wohnfläche, Baujahr 1900, 2019 aufwendig saniert, altbautypischer und zugleich moderner Stil, Sonnenbalkon, ruhige Lage zum Innenhof
Potsdam / Nördliche Innenstadt – Moderne Altbauwohnung in perfekter Lage der Innenstadt, ca. 107 m2 Wohnfläche, gehobene und denkmalgeschützte Wohnanlage aus den Jahren 1904–1907, Balkon mit West-Ausrichtung mit Blick in den grünen Ehrenhof, historische Stilelemente
BERLIN-WANNSEE Premiumimmobilienmarkt SEITE 20
Wohnen, wo andere Urlaub machen Berlin-Wannsee ist weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt und begehrt. Der Stadtteil zeichnet sich durch seine exklusive und traumhafte von Wasser umgebene Lage aus. Der Große Wannsee ist das Zuhause der prestigeträchtigsten Segel- und Yachtclubs Deutschlands. Am Kleinen Wannsee treffen Sie auf zahlreiche Rudervereine – die Schmieden der deutschen Olympioniken. Die Nachbarschaft in Wannsee prägen Stadtvillen, Einfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Besonders begehrt sind die weitläufigen Wassergrundstücke. Den Berliner Ku´damm erreichen Sie nach einigen Autominuten und Potsdam mit all seinen Vorzügen ist direkt um die Ecke gelegen. Das Lebensgefühl und die Exklusivität von Wannsee spiegeln sich in den Immobilienpreisen wider. Mit Bodenrichtwerten von bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter erfreuen sich die ausgewählten Eigentümer einer exzellenten Wertsteigerung ihres Grund und Bodens. Die hohe Exklusivität des Marktes wird durch die erzielten Kaufpreise deutlich: 2021 erzielten sowohl Häuser, als auch Eigentumswohnungen Spitzenpreise von über 3 Millionen Euro.
Die vielen Segelboote auf dem Wasser des bekannten Großen Wannsees
BODENRICHTWERTE* 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
1.000 – 1.900
1.100 – 2.000
D&C Filiale
Teilgebiet Berlin-Wannsee
Berlin-Wannsee
Makrolage
FAKTEN IMMOBILIENMARKT BERLIN-WANNSEE 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser**
52
14
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 3,31 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 58 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 30,29 Mio. Gesamtumsatz 2021
9
Anzahl der Verkäufe ab EUR 750.000,-
€ 3,30 Mio. Teuerster Einzelverkauf
–7 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Berlin *Steinstücken und Kohlhasenbrück sind von der Betrachtung ausgenommen. *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 19,46 Mio. Gesamtumsatz 2021
9
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit dem vierfachen Testsieger! Der Testsieger Immobilienmakler* ist auch in Potsdam, Berlin-Wannsee und Kleinmachnow für Sie da. Seit über 25 Jahren steht der Name DAHLER & COMPANY für Ehrlichkeit, Verantwortung,Wertschätzung und Professionalität in der Immobilienberatung. Wir stehen in Potsdam, Berlin-Wannsee und Kleinmachnow für diese Werte. Wir freuen uns sehr, Sie rund um den Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie zu beraten – von der ersten Marktwertermittlung bis zum individuellen Vermarktungskonzept. Und immer mit der besonderen Haltung, für die wir 2021 zum vierten Mal in Folge als „Testsieger Immobilienmakler“ ausgezeichnet wurden. Was ist Ihre Immobilie wert? Rufen Sie uns an, senden Sie uns eine E-Mail oder besuchen Sie uns persönlich in einem unserer drei Standorte. Alternativ lassen Sie Ihre Immobilie online von uns bewerten. Scannen Sie dafür diesen QR-Code mit Ihrer Handykamera.
DAHLER & COMPANY Potsdam | Yorckstraße 17 | 14467 Potsdam | Telefon 0331.60 12 60 | potsdam@dahlercompany.de DAHLER & COMPANY Berlin-Wannsee | Königstraße 48 a | 14109 Berlin-Wannsee | Telefon 030.80 40 90 60 | wannsee@dahlercompany.de DAHLER & COMPANY Kleinmachnow | Uhlenhorst 21 | 14532 Kleinmachnow | Telefon 033203.888 105 | kleinmachnow@dahlercompany.de
www.dahlercompany.com *Testsieger der Maklerstudie des Deutschen Institutes für Service-Qualität 2021.
KLEINMACHNOW Premiumimmobilienmarkt SEITE 22
Exklusive Lage vor den Toren Berlins Kleinmachnow ist seit Jahren die kinderreichste Gemeinde Europas, mit ca. 20.000 Ein wohnern im Landkreis Potsdam-Mittelmark in Brandenburg. Besondere Attraktivität erhält der Ort durch die vorherrschende Bebauung mit Villen-, Land- und Siedlungshäusern in ortsbildprägenden Alleen, gesäumt von altem Baumbestand. In den vergangenen 2Jahrzehnten hat dies vornehmlich Bewohner mit einem hohen Einkommen angezogen. Die Gemeinde befindet sich an der südlichen Stadtgrenze zu Berlin, nahe dem begehrten Ortsteil Steglitz-Zehlendorf, und verfügt über diverse Schulen. Die bekannteste ist die internationale Schule BBIS (Berlin Brandenburg International School). Die Exklusivität des Teilmarktes wird durch die hohen Verkaufspreise 2021 verdeutlicht: Das teuerste Haus wurde für knapp 3 Mio. Euro veräußert, die teuerste Eigentumswohnung fand für über 2,3 Mio. Euro einen neuen Besitzer. Durch die eingeschränkten Bebauungsmöglichkeiten der letzten Jahre wurde 2021 ein absoluter Spitzenwert für das Wohnungssegment verzeichnet: eine Zunahme der Verkaufsfälle um 200 % im Vergleich zu 2020. Ermöglicht wurde dies, durch die luxuriöse Sanierung und Erweiterung der Neuen Hakenburg.
Denkmalgeschützte Schleusenanlage des Brandenburg-Berliner Teltowkanals
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
680 – 860
800 – 1.000
Teilgebiet Kleinmachnow
Kleinmachnow
D&C Filiale
Makrolage
FAKTEN IMMOBILIENMARKT KLEINMACHNOW 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
63
63
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 2,31 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 200 % Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 36,47 Mio. Gesamtumsatz 2021
9
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 2,91 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 15 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam-Mittelmark *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 53,23 Mio. Gesamtumsatz 2021
16
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
UNSER NEUER SHOP in Kleinmachnow
TELTOW Premiumimmobilienmarkt SEITE 24
Die Kleinstadt Teltow liegt nahe dem südlichen Stadtrand des Berliner Bezirks SteglitzZehlendorf und ist mit ca. 27.000 Einwohnern eine der bevölkerungsreichsten Städte des Landkreises Potsdam-Mittelmark. Durch die Nähe zu Berlin sowie der Landeshauptstadt Potsdam werden Ihnen in versorgungstechnischer als auch kultureller Hinsicht Möglichkeiten jeglicher Art geboten, die im Zusammenspiel mit der naturnahen Umgebung deutschlandweit sehr selten sind. Zu den bekanntesten und beliebtesten Plätzen zählen hier der Teltowkanal, die historische Altstadt und die St.-Andreas-Kirche. In den letzten Jahren hat Teltow eine sehr dynamische Entwicklung erfahren und bietet vor allem für Familien das ideale Zuhause. Die beliebtesten Ortsteile sind Teltow-Seehof sowie das Postviertel, welche überwiegend durch moderne Neubauten geprägt sind. Das begrenzte Immobilienangebot kann derzeit mit der stetig steigendenden Nachfrage nicht standhalten und so waren die Transaktionen 2021 sowohl im Häuser- als auch im Wohnungssegment rückläufig. Bereits jetzt erreichen Immobilien in beiden Kategorien Spitzenpreise von 1 Mio. Euro und mehr.
Foto: Dirk Pagels
Begehrte Kleinstadt im Grünen
Blick über die Altstadt von Teltow
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
180 – 560
250 – 650
Teilgebiet Teltow
Teltow
Makrolage
FAKTEN IMMOBILIENMARKT TELTOW 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
115
60
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,00 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 28 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 46,41 Mio. Gesamtumsatz 2021
1
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 1,23 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 28 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam-Mittelmark *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 38,86 Mio. Gesamtumsatz 2021
4
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
STAHNSDORF Premiumimmobilienmarkt SEITE 25
Moderne Gemeinde mit dörflichem Charme Stahnsdorf ist eine Gemeinde mit knapp 16.000 Einwohnern am südwestlichen Stadtrand von Berlin, die im Westen von Nuthe und Havel begrenzt wird. Die Gemeinde zeichnet sich insbesondere durch den gelungenen Mix aus dörflichem Charme und einer modernen Infrastruktur aus. Besonders junge Familien, Freiberufler und andere Selbstständige hat es in die ruhige und besonders gut angebundene Gemeinde verschlagen. Kulturell bietet Stahnsdorf so manche Sehenswürdigkeit. Der alte Dorfanger beispielsweise stellt in seiner Gesamtanlage das wertvollste Kulturgut des Ortes dar. Die mehr als 700 Jahre alte romanische Feldsteinkirche sowie der Stahnsdorfer Südwestkirchhof stehen hier ganz oben auf der Liste lohnender Ausflugsziele. Neben dem markanten Bauwerk Schloss Güterfelde verfügt die Gemeinde mit drei Naturparks und einigen Naturschutzgebieten über weitere attraktive Ausflugsziele. Während der Markt für Eigentumswohnungen 2021 rückläufig war, präsentiert sich der Markt für Eigenheime bei den Verkaufszahlen leicht steigend. Dabei kratzen die Verkaufspreise der nachgefragtesten Häuser bereits an der 2-Mio.-Euro-Marke.
Blick auf den Südwestkirchhof in Stahnsdorf
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
350 – 660
450 – 750
Teilgebiet Stahnsdorf
Stahnsdorf
Makrolage
FAKTEN IMMOBILIENMARKT STAHNSDORF 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Eigentumswohnungen
Häuser*
24
54
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 0,80 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 61 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 8,09 Mio. Gesamtumsatz 2021
0
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 1,84 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 10 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam-Mittelmark *Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser / Villen.
€ 36,55 Mio. Gesamtumsatz 2021
3
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
INVESTMENT POTSDAM Mehrfamilienhäuser SEITE 26
Attraktiv auch für Kapitalanleger Die Pandemie hat verdeutlicht, dass insbesondere in Krisenzeiten viele Anleger bemüht sind, ihr Vermögen in Sachwerte wie Immobilien zu investieren, auch um sich vor den Effekten der Inflation zu schützen. Die Kombination aus monatlichen Mieteinnahmen und der langfristigen Wertsteigerung durch die hohe Beliebtheit Potsdams ist für viele Investoren attraktiv. Gleichzeitig wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen, mit der Folge, dass es insbesondere in guten und sehr guten Lagen kaum Leerstand geben wird. Schon jetzt beträgt der Wohnungsleerstand unter 1 %. Um mit dem prognostizierten Bevölkerungswachstum standhalten zu können, müssten bis 2030 rund 9.000 Wohnungen entstehen. Die städtische Immobilienholding Pro Potsdam plant allerdings für die nächsten 10 Jahre den Neubau von insgesamt nur rund 2.500 neuen Wohnungen. Diese sollen am Volkspark sowie auf dem ehemaligen Tramdepot an der Heinrich-Mann-Allee entstehen. Zudem dient die Investition in Immobilien für viele weiterhin als geeignetes Mittel zur Vermögenssicherung im Alter und darüber hinaus für kommende Generationen. Die hohe Liquidität am Markt wirkt dem steigenden Zinsniveau entgegen.
Blick auf Potsdams vielfältige Architektur
BODENRICHTWERTE 2021
2022
Trend
Preisspanne in EUR/m2
Preisspanne in EUR/m2
250 – 1.800
300 – 1.800
ENTWICKLUNG 2017 BIS 2021
45
43 33
30
24
22
15 0
2017
2018
2019
2020
2021
135
Vergleich der Einwohnerzahl 2017 bis 2021
171,1
180
51
Umsatz in Mio. EUR
Zahl der Verkäufe
60
Vergleich der Umsätze 2017 bis 2021 185
117,5
99,3
92,8
90
65,0
45 0
2018
2017
Jahr
2019
2021
2020
Einwohner in Tausend
Vergleich der Verkäufe 2017 bis 2021
180 175
178,3
180,5
170 165
2017
2018
2019 Jahr
FAKTEN INVESTMENT-IMMOBILIEN POTSDAM 2021 Grundlage der Auswertung sind alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den zuständigen Notariaten übermittelt wurden.
Mehrfamilienhäuser
22
Anzahl der Verkäufe insgesamt
Teuerster Einzelverkauf 2021
€ 63,97 Mio. Gesamtumsatz 2021
€ 48,21 Mio. Teuerster Einzelverkauf 2020
–8 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2020
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Potsdam
183,4
175,7
Jahr
€ 11,88 Mio.
182,2
2020
2021
REFERENZEN Investment 2021
Potsdam / Brandenburger Vorstadt – Zwei freistehende MFH am Park Sanssouci in gutem Zustand, ca. 1.410 m 2 Wohnfläche, weitere 200 m 2 Nutzfläche im UG, 9 Stellplätze, Neubau Gartenhaus von 2011, Altbau Gartenhaus von 1905, Modernisierung 2006, 2- bis 3-ZimmerWohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 50 m 2 bis ca. 105 m 2
Potsdam / Nördliche Innenstadt – Wunderschöne Stadtvilla in perfekter Innenstadtlage, ca. 605 m2 Wohnfläche, Altbau von 1868, Umbauten und Aufstockung 1914, Denkmalschutz, 28 Zimmer, 4 Etagen mit separaten Eingängen, reichhaltige Nutzungsmöglichkeiten für gewerbliche Zwecke oder als privater Wohnsitz
Potsdam / Babelsberg-Nord – Wohn-/Geschäftshaus nahe dem Park Babelsberg vis-à-vis des Weberparkes, ca. 519 m2 Wohnfläche, weitere 141,66 m2 Gewerbefläche, Altbau von 1907, vollständige Sanierung und Modernisierung 1997/1998, 7 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von ca. 49 m2 bis ca. 127 m2, 2 Gewerbeeinheiten
Potsdam / Brandenburger Vorstadt – Wohn-/Geschäftshaus in Bestlage der Brandenburger Vorstadt mit Top-Rendite, ca. 512 m2 Wohnfläche, weitere 133 m2 Gewerbefläche, ursprünglich als Bürogebäude konzipiert, von 1998, vollständiger Umbau und Umnutzung 2010/2011, 29 Einheiten, davon 28 Wohneinheiten, vollvermietet
Potsdam / Babelsberg – Wohn-/Geschäftshaus-Ensemble im einzigartigen Weberviertel, ca. 531 m2 Wohnfläche, weitere ca. 209,78 m2 Gewerbefläche, Vorderhaus von ca. 1901, Weberhaus unter Denkmalschutz von ca. 1755, Seitenflügelgebäude von ca. 1800, Kernsanierung gesamtes Ensemble 1997, 7 Wohneinheiten, 3 Gewerbeeinheiten
KONTAKT
DAHLER & COMPANY Potsdam
Yorckstraße 17 | 14467 Potsdam Tel. 0331.60 12 60 | Fax 0331.60 12 61 potsdam@dahlercompany.de
DAHLER & COMPANY Berlin-Wannsee
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DAHLER & COMPANY Kleinmachnow
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