Supplemento al nr. 52 di Italia per Voi Mar/Apr 2021 - Aut. Trib. SP del 19/11/2019 N°1740/19
LA SPEZIA ∙ GOLFO DEI POETI ∙ VAL DI MAGRA ∙ LEVANTE LIGURE
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APPARTAMENTO
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INFO IN AGENZIA
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MONOLOCALE
La parola ai professionisti
“La tendenza del mercato
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entili lettori, approfittiamo di questo numero del 2021 nella rinnovata veste grafica in formato pocket della nostra rivista immobiliare per riprendere questo “editoriale di aggiornamento”, che darà voce, periodicamente, a tutti i professionisti del territorio coperto dalla diffusione del nostro mezzo. Doverosi sono i ringraziamenti anticipati a tutti i nostri inserzionisti immobiliari che parteciperanno alla redazione ed alla continuità di questo progetto editoriale in tutti i diversi siti della nostra Liguria di Levante.
Gino Giorgetti
Amministratore ITALIA PER VOI S.R.L.
Ci è parso naturale ripartire dalla città che ci ha visto nascere come media cartaceo e dove abbiamo operato nei servizi alle immobiliari fin dal 1982, con un’intervista a Gianni Balducci, titolare dell’omonima agenzia immobiliare Balducci con sede in La Spezia in Via Vittorio Veneto nr. 153, presente
Property
immobiliare spezzino”
Ciao Gianni, ancora grazie per avere accettato questo invito per la creazione di un contatto sempre più diretto con i nostri lettori che faciliti i potenziali acquirenti nella scelta dei servizi e delle varie tipologie immobiliari. Innanzitutto descrivici il tuo territorio di lavoro e la gamma di servizi che offri al pubblico: “Immobiliare Balducci “ nasce recentemente, in seguito alla archiviazione di una mia precedente esperienza con altra ragione sociale. Sono sul campo da oltre 25 anni, e credo di aver maturato una discreta esperienza avendo, lungo il percorso, attraversato diverse fasi del Mercato immobiliare. Alcune entusiasmanti ed altre profondamente depresse. Oggi, con l’esperienza acquisita, ho completamento variato il mio orizzonte. Ti spiego meglio. All’inizio tendevo ad acquisire immobili ovunque. Oggi tendenzialmente cerco di lavorare solo in una zona circostanziata. “Sembra un paradosso” mi dicono. “Ma proprio ora che con internet puoi arrivare ovunque limiti il tuo raggio di azio-
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sul territorio dal 1996 come agente immobiliare, già iscritto all’abrogato Ruolo Agenti di Affari in Mediazione nr. 531 e attuale presidente della locale associazione immobiliare FIMAA, a cui abbiamo chiesto di parlarci dell’andamento del mercato immobiliare spezzino e delle sue tendenze future come leggerete a seguire.
di Gino Giorgetti
La parola ai professionisti Interni dell’agenzia “Immobiliare Balducci”
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ne?? “ Si rispondo! Perché se vuoi dare un servizio di livello al cliente che fiduciariamente si rivolge a Te (il primo è il venditore) devi ben conoscere l’oggetto che andrai a trattare e le dinamiche del mercato in cui è posto. È impossibile avere conoscenza di tutti i territori, come è doveroso, per dare un buon sevizio. Infine, per rispondere compiutamente alla tua domanda. il mondo delle agenzie immobiliari sta mutando, anzi è già mutato. Oggi l’agente deve dare servizi. Servizi di consulenza, a 360 gradi, del mondo che ruota intorno al suo core business. Per fare ciò si deve formare. Quando parlo di formazione, non mi riferisco alla mera partecipazione a corsi emozionali fatti da motivatori o a interessantissimi corsi di web marketing, ma di veri e propri seminari formativi
per l’approfondimento delle materie tecniche, giuridiche, fiscali sempre più presenti nel nostro quotidiano. Il bilancio del mercato immobiliare spezzino per il 2020 che si è appena chiuso è positivo? A giorni avremo contezza dello stock immobiliare transitato nel 2020, ma credo di poter affermare senza temere di essere smentito che la riduzione rispetto al 2019 risulterà inferiore al 10%. Tutto sommato non catastrofico rispetto alle previsioni che si facevano a maggio. Riscontri una offerta importante di beni ed una stabilità di prezzi? La riduzione dei prezzi degli ultimi anni non è sicuramente propedeutica ad una crescita dell’offerta. I prezzi hanno smesso di scendere, ma ci vorrà tempo perché ripartano.
Property Trovi mutate le attitudini dei Venditori e dei Compratori? I primi hanno preso coscienza che possono vendere facilmente solo attenendosi alle valutazioni del mercato e si attengono di più ai vostri consigli? Si, devo ammettere che i venditori, quelli veramente decisi a vendere, ascoltino gli indirizzi che forniamo e si “adeguino” all’attuale mercato. Per gli acquirenti, il ragionamento è un po’ più complesso. Se non si crea rapporto fiduciario tra il cliente e l’agente, spesso è una rincorsa alla proposta al ribasso. Devo anche dire che per lo più (Salvo si tratti per loro di operazioni speculative) in una seconda fase della trattativa le proposte si allineano con le valutazioni inizialmente fatte e gli affari vengono conclusi.
Per i negozi e le attività commerciali in genere riscontri un migliore e più incisivo approccio della domanda rispetto al passato? Il settore commerciale è da qualche tempo “non pervenuto” Pochi approcciano l’idea di intraprendere attività commerciali o artigianali. Per lo più quelle esistenti faticano e per sopravvivere richiedono un contenimento dei prezzi delle locazioni. Devo dire, per onestà, che la maggior
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Via del Torretto
Via Chiodo
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I secondi sono più o meno numerosi rispetto agli anni passati? Ti sembra che visitino più o meno beni rispetto agli anni precedenti? Sono più seri e motivati nei loro progetti visto che il dato nazionale indica un miglioramento delle vendite di circa il 20%? In questo momento congiunturale chi offre e chi domanda si presentano sul mercato con una concretezza che non avevo mai riscontrato.
Piazza Verdi
La parola ai professionisti
Piazza Garibaldi
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parte dei proprietari di locali commerciali ( ove sono intervenuto per concordare una riduzione) si é reso assolutamente disponibile. I pochi che non lo hanno concesso non hanno compreso che il danno non lo fanno al loro inquilino, ma a loro stessi. Quell’inquilino, se ha la forza di continuare la sua impresa, è già alla ricerca di una nuova locazione ed il locale, che per chiusura o per trasloco, resterà vuoto, ci rimarrà molto a lungo.
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La durata del processo di acquisto si è allungata? No, i tempi medi della vendita seguono ormai da 5 anni una decrescita graduale si calcolano in poco più di 100 giorni. È però opportuno chiarire che sono pur sempre dati statistici rilevati sullo stock effettivamente venduto. In realtà, se il dato venisse rapportato con lo stock dei beni in vendita e non solo su quelli venduti, i tempi sarebbero molto più dilatati. Dico questo, perché ritengo assolutamente importante far passare il messaggio che oggi, “garantire” la vendita in un lasso temporale certo è una follia che può esporre il venditore, che per lo più si deve re- impegnare in un acquisto, a problemi seri. Ecco questo lo potevi fare 20 anni fa.
Il “prezzo di mercato” resta il nervo della riuscita immobiliare? Si, ti devo rispondere si. Anche se l’argomento merita un approfondimento. La discriminante è certamente sempre il prezzo. Però attenzione, talvolta il bene intrinsecamente vale una certa cifra, ma viene deprezzato dallo stato di manutenzione o da come viene presentato. Oggi più che mai, visto come sono precipitati i valori negli ultimi anni, è essenziale fornire ai clienti tutti gli strumenti per massimizzare il realizzo. La consulenza tradizionale è superata. Oggi, oltre alla consueta conoscenza degli aspetti tecnici/normativi/fiscali, è necessario fornire ai clienti indirizzi di home staging e assumere modalità di presentazione degli immobili sempre più performanti con immagini e modalità accattivanti. La collaborazione tra agenti immobiliari è importante? La collaborazione strutturata, che ad oggi risulta per lo più operazione occasionale e non continuativa, potrebbe essere uno strumento che potrebbe rivoluzionare il mercato.
Piazzale del Marinaio
Property Sarebbe giunto il momento d superare la narrazione secondo la quale girando 5 agenzie l’ acquirente rischia di vedere 5 volte la solita casa quando con una sana collaborazione fondata sul uso di un MLS performante potrebbe vedere tutte le case sul mercato, con le caratteristiche richieste, entrando nella singola agenzia di sua fiducia
Come vedi la tendenza per i prezzi e per il mercato immobiliare spezzino in questo nuovo anno che si è appena aperto? Difficile dirlo è ancora presto. Se dovessi fare una previsione (seppure sia un azzardo) ti direi che visto il livello raggiunto, i prezzi resteranno uguali. Appiattiti verso il basso, ma prevedo un aumento delle transazioni. Quali se ci sono, secondo Te, le necessarie iniziative che le autorità governative dovrebbero garantire nel breve e nel medio termine per un ritorno della nostra città e della nostra provincia all’investimento immobiliare da parte di chi, proveniente da altre regioni o da altre nazioni, la ha sempre premiata in questo senso? Per quella fetta di mercato che era assorbita dagli stranieri, temo si dovrà aspettare ancora un po’. Non credo che il 2021 sarà l’anno della ripartenza del Mercato turistico. La crisi sanitaria è purtroppo ancora troppo attuale. Anche per le seconde case, degli italiani fuori regione, temo si dovrà attendere un rilassamento della crisi. Credo però, che il mercato immobiliare con al centro l’immobile “ bene rifugio“ sarà al centro di una eventuale crescita dell’economia. Molto dipenderà da come verranno spesi questi benedetti soldi europei. Se verranno indirizzati su investimenti infrastrutturali che porteranno lavoro e sviluppo ci sarà una crescita della fiducia collettiva e più propensione a consolidare i propri risparmi in beni durevoli. La casa lo è. Ok Gianni Ti ringrazio ancora per la disponibilità, approfitto anche per formularTi i migliori auguri di Buon Lavoro per la Tua attività.
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Il mandato in esclusiva è importante in questo momento attuale per un miglior programma di commercializzazione dell’immobile? Si assolutamente. Il mandato in esclusiva è l’unico strumento che consente all’agente di avere la certezza che l’ investimento, necessario per avere buone possibilità di un ottimo risultato, abbia un ritorno economico. Senza investimenti mirati è più difficile raggiungere il massimo risultato. Senza mandato in esclusiva è improbabile che l’agente faccia gli investimenti necessari. È poi fammi dire una cosa. Chi vende un immobile dovrebbe imparare a diffidare di chi gli promette di farglielo gratis. Il rischio più prevedibile è che il lavoro di intermediazione venga svolto nell’interesse prevalente della controparte che lo pagherà,
rendendo “superflua” la ricerca di un punto di mediazione diverso.
i m m o b i l i a r e
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€ 499.000 tr.
APT
RIF. LA CASA DI MARTA
SAN SATURNINO (GE)
€ 249.000 tr.
PUNTA ROSPO (GE)
PROG. RIF. PROGETTO S. SATURNINO
APT
App.to di circa 100 mq completamente da ristrutturare, al P.2° in palazzina del centro storico. A pochi passi dal mare. Così suddiviso: ingr., cucina abit., bagno con doccia, spazio esterno, due ampie camere e un soggiorno. Risc. autonomo.
Vendesi progetto approvato di realizzazzione di fabbricato di civile abitazione di circa 80 metri su due livelli con posto auto e locale magazzino. Necessità pagare oneri di urbanizzazione pari a circa 10.000 euro.
Vendesi app.to di circa 100 mq, su due livelli, composto da soggiorno con angolo cottura, tre camere, due bagni, balcone,giardino e box di proprietà. Volendo altro box disponibile in acquisto in Moneglia.
A.P.E.: G
A.P.E.: G
A.P.E.: G
€ 169.000 tr.
DEIVA MARINA (SP)
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RIF. LA CASA DI ANNA
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MONEGLIA, TESSI (GE)
APT
RIF. UN GIOIELLO DA RISTRUTT.
Loc. Castagnola - Proprietà su 2 piani: al P.T. angolo cottura, piccolo salottino, antibagno e bagno; al P.1° sala e una camera da letto; al P.2° mansardato altra camera da letto. Attigua alla casa, locale uso taverna, giardino e terrazza.
Nell’antico borgo, vendesi app.to terra tetto di complessivi 130 mq da ristrutturare. Cucina abitabile , bagno , tre ampie camere da letto , sala. Date le dimensioni dei vani, poss. creare 2° servizio. Casa vuota e da ristrutturare.
A.P.E.: G
A.P.E.: G 306,20
€ 69.000 tr.
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RIF. L’ECO DEL MARE
€ 169.000 tr.
MONEGLIA, CROVA (GE)
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RIF. ANTICO’S HOUSE
Vendesi 2 unità immobiliari ciascuna con ingresso proprio con spazio esterno uso giardino in comune; zona notte al piano superiore. Ideale come Bed and Breakfast. 2 posti auto. Gli immobili vengono venduti solo insieme.
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RIF. A POCHI PASSI DAL CIELO
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MONEGLIA, CENTRO (GE)
MONEGLIA (GE)
Vendite Altri Immobili 9389 PORTOVENERE, Casa terratetto disposta su 3 livelli: P.T.- soggiorno con angolo cottura; P.1°- camera matrimoniale e bagno; P.2°camera matrimoniale, cameretta e 1 balcone. Vista mare! Euro 600.000. IMMOBILIARE BALDUCCI • Tel. 0187502970 • info@immobiliarebalducci.it 9416 PONZANO SUPERIORE, Caratteristica casa del borgo ottimamente rifinita, composta da: scala d’ingresso, soggiorno con cucina + P. superiore camera e bagno. Euro 88.000. IMMOBILIARE BALDUCCI • Tel. 0187502970 • info@immobiliarebalducci.it
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Rif. 1309 SARZANA - Pochi minuti dal centro in zona soleggiata, terreno edificabile di 3500 mq con possibilità di realizzare villetta di 192 mq. Richiesta 110.000 - IMMOBILIARE MIGLIORINI. IMMOBILIARE MIGLIORINI • Tel. 0187.65622 • info@migliorini. net Rif. 1731 SARZANA - Terreno edificabile in Zona San Gottardo di 4290 mq di cui 1470 mq edificabili con progetto approvato per la costruzione di due bifamiliari. Richiesta Euro 240.000. IMMOBILIARE MIGLIORINI • Tel. 0187.65622 • info@migliorini.net Rif. 1500 AMEGLIA - Rustico completamente indipendente composto da 3 locali al piano terra e ampio sottotetto usato come fienile. Circondano la proprietà 900mq circa di terreno pianeggiante. Richiesta Euro 130.000. IMMOBILIARE MIGLIORINI • Tel. 0187.65622 • info@migliorini.net Rif. 1380 AMEGLIA - Terreno agricolo coltivato di 1141 mq in zona verde e piaceggiante. Il terreno è raggiungibile in auto. Richiesta Euro 10.000. IMMOBILIARE MIGLIORINI • Tel. 0187.65622 • info@migliorini.net Rif. 1261 AMEGLIA - In loc. Bardine rudere di 44 mq., su due livelli possibilità di ampliamento. Richiesta Euro 15.000. IMMOBILIARE MIGLIORINI • Tel. 0187.65622 • info@ migliorini.net Rif. 1550 AMEGLIA - Collinare, immerso nel verde, a pochi minuti dalle spiagge,
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