LA SPEZIA
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Supplemento al nr. 70 di Italia per Voi Mar/Apr 2024 - Aut. Trib. SP N°1116/12
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COMMERCIALI
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property
NEWS
AFFITTI BREVI O TURISTICI SI CAMBIA! Introdotto il CODICE IDENTIFICATIVO CIN per gli AFFITTI BREVI o TURISTICI e nuovi adempimenti con applicazione di pesanti sanzioni: il tutto in una logica anti-sommerso. di Flavio Maccione
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Il codice identificativo nazionale nella logica governativa introdotto dalla Legge di bilancio 2024 dovrebbe collocarsi in un’azione anti-sommerso nel comparto delle locazioni brevi, pur non trattandosi di uno strumento nuovo; infatti attualmente sono vigenti i codici identificativi regionali, ma l’obiettivo che si intende perseguire da questa riforma è ottenere regole uniche su tutto il territorio nazionale per consentire una maggiore vigilanza sugli adempimenti fiscali. I codici assegnati confluiranno in una banca dati nazionale e in questo modo potrà essere monitorata l’offerta extra-alberghiera. Questa tipologia di piattaforma, per la verità, non è nuova, ma disciplinata dalla Legge 58/2019 che, però, non è mai stata applicata. Il codice CIN verrà assegnato dal Ministero del Turismo con procedura automatizzata a seguito di istanza dell’utente nella quale saranno riportati i dati catastali dell’immobile, che sarà oggetto di locazione per finalità turistiche. Le unità immobiliari che ver-
ranno dotate del CIN confluiranno nella banca dati del Ministero ed il funzionamento di questa piattaforma è disciplinato dalla Legge 191/23 del 17.12.2023. La piatta-forma sarà pubblica e potrà essere consultata da tutti. Per quanto riguarda i codici regionali, già emessi, saranno ricodificati e confluiranno nella piattaforma CIN. Chi affitta l’immobile per finalità turistiche è obbligato ad esporre il codice CIN all’esterno della struttura e questo dovrà essere indicato anche negli annunci pubblicitari, che non potranno essere pubblicati in assenza di tale codice. In caso di violazione di questi obblighi le sanzioni previste risultano pesanti, infatti si può incorrere in sanzioni da € 800,00 ad € 8.000,00 euro, invece la mancata esposizione del CIN è punita con una sanzione da € 500,00 ad € 5.000,00 euro. La Legge prevede l’obbligo della dotazione di tutti gli impianti a norma e dovranno essere presenti, nell’unità affittata, rilevatori di fumo e monossido di carbonio, nonché estintori accessibili: gli inadempienti saranno puniti
con sanzioni che vanno da € 600,00 ad € 6.000,00 ed il gettito delle verifiche sarà attribuito ai Comuni e sarà utilizzato dalle amministrazioni locali per interventi sul turismo e sullo smaltimento dei rifiuti. Tutti i dati che verranno raccolti nella piattaforma del Codice CIN costituiranno la base per accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate e della Guardia di Finanza secondo quanto previsto dal decreto Anticipi n.145/23 che, per gli immobili uso turistico, privi di codice identificativo, prevede siano sottoposti dall’amministrazione finanziaria ad accertamenti attraverso incroci di dati ed analisi di rischio: il tutto nell’ottica dell’uso di uno strumento anti-sommerso. Come disposto dal comma 15 dell’articolo 13-ter tali disposizioni si applicheranno dopo 60 giorni dalla pubblicazione sulla G.U. dell’avviso attestante l’entrata in funzione della Banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del Cin: entrambi non ancora disponibili.
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NEWS
La DONAZIONE di Gianni Balducci
Presidente F.I.M.A.A. La Spezia
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E' sempre di attualità, nel settore immobiliare, la prassi di cedere diritti su beni immobili avvalendosi del contratto di donazione con il quale una parte, con spirito di liberalità, arricchisce un’altra parte disponendo a favore di quest’ultima un suo diritto o assumendo verso lo stesso un obbligazione. L’atto di donazione, che deve essere stipulato davanti al notaio, alla presenza di due testimoni, è colpito da imposte che variano, come la compravendita, a seconda che si tratti o no del trasferimento della “prima casa”. Le imposte variano anche se trattasi di trasferimento al coniuge ed a parenti in linea retta fino al quarto grado o oltre lo stesso ed ad estranei. Nel dettaglio, qualora venga donato una prima casa al coniuge o a parenti in linea retta entro il quarto grado le imposte ipotecarie e catastali sono nella misura fissa rispettivamente di Euro 200 e 200. Qualora la donazione non riguardi una prima casa, le imposte ipotecarie e catastali sono previste rispettivamente nella misura del 2% ed 1%. Per l’imposta sulle donazioni, sono soggetti passi-
vi di donatari, ossia i beneficiari della donazione (artt. 55 ss. d. lgs. 346/1990). La normativa di riferimento prevede un'esenzione dall’imposta di donazione (registro) nel caso di donazioni: • a favore dello Stato, delle Regioni, Province, Comuni e altri enti pubblici; • a favore di fondazioni o di associazioni riconosciute con finalità di studio, ricerca et similia; • a favore di partiti politici; • a favore delle popolazioni colpite da calamità; • effettuate tramite patto di famiglia (art. 768 bis c.c.) a favore dei discendenti e del coniuge, aziende o rami, quote sociali o azioni nel rispetto di alcune condizioni. Quindi, in tutte le fattispecie sopra indicate, non è dovuto il pagamento dell’imposta di donazione. Per tutti gli altri casi l’imposta (la base imponibile) è calcolata in base al valore del bene al netto della franchigia. Alle donazioni che abbiano un valore inferiore alla franchigia, non si applica l’imposta. Esse sono registrate gratuitamente, in quanto esenti dall’imposta di registro (Circolare Agenzia delle Entrate 44/E del 7 ottobre 2011). In caso di donazione tra:
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naturale di cui non sapeva nulla preme in questa sede mettere a fuoco il caso dell'azione di riduzione che può essere applicata quando un testamento o una donazione superano la quota disponibile e invadono la quota di legittima degli eredi legittimari. In pratica, ciò significa che le disposizioni eccessive verranno ridotte in modo da rispettare i diritti degli eredi legittimi . La donazione, può quindi essere oggetto di azioni di riduzione, qualora sopravvenga la conoscenza dell’esistenza di figli o comunque di discendenti legittimi di cui si ignorava l’esistenza al momento della donazione. I legittimari di colui che ha donato in origine il bene possono infatti rivalersi anche nei confronti del terzo acquirente – estraneo ai rapporti successori del donante – ai fini di ottenere la sua restituzione, entro 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione. Ciò è quanto risulta dalla lettura degli articoli 561 e 563 Codice Civile in tutela dei legittimari ai quali spetta per legge una porzione di eredità (articoli 536 e seguenti Codice Civile). Per questa ragione le banche nutrono delle forti perplessità dinnanzi ad richieste di mutuo per l’acquisto di immobili con provenienza donativa. Nello precisare che le osservazioni sin qui fatte non devono mai creare panico e scoraggiare questo tipo di negozio giuridico, preme sottolineare che i contratti traslativi stipulati per atto di liberalità dovrebbero sempre essere preceduti da una specifica analisi approfondita affrontata con un notaio o un professionista con precise competenze sulla materia.
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• coniugi, parti dell’unione civile e parenti in linea retta (genitori e figli, ascendenti e discendenti), la franchigia è pari ad 1 milione di Euro; • fratelli e sorelle, la franchigia è pari a 100 mila Euro. Se la donazione avviene in favore di una persona portatrice di handicap, la franchigia è pari a 1,5 milioni di Euro a prescindere dalla parentela. Non è prevista franchigia in caso di donazioni tra altri parenti (entro il quarto grado e affini entro il secondo) o altri soggetti; in tali circostanze, o quando ci si trova al di fuori della franchigia, il valore dell’imposta segue un’aliquota del: • 4% tra coniugi, parti dell’unione civile e parenti in linea retta (genitori e figli, ascendenti e discendenti al di fuori della franchigia di 1 milione di euro), • 6% tra fratelli e sorelle (oltre la franchigia di 100 mila euro) e tra altri parenti (ove non opera alcuna franchigia), • 8% negli altri casi (ad esempio, tra due amici). Facciamo un esempio. Se l’immobile donato vale 200 mila euro e la donazione avviene tra padre e figlio, opera la franchigia di 1 milione di euro e nulla è dovuto. Se lo stesso immobile è donato da una sorella ad un fratello, la franchigia di 100 mila euro viene superata di altri 100 mila (visto che l’immobile vale 200 mila). Sull’importo eccedente la franchigia, si applica un’aliquota del 6% del valore dell’immobile, ossia 6 mila euro nel nostro esempio. Ciò detto, ed avendo evidenziato i vantaggi fiscali cui può godere il negozio della donazione è importante specificare che lo stesso potrebbe avere delle conseguenze. Soprasedendo in questa contesto sui casi di revocazione della donazione per “ingratitudine” o per sopravvenienza di figli in cui il donante apprende, dopo molti anni, di avere un figlio
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terrazza, sala, bagno con doccia al piano superiore collegato da scala interna in legno troviamo due locali mansardati adibiti a camere, bagno con vasca, terrazza. Termoautonomo. A.P.E.: F 148,68. Euro 108.000. GM PUNTO CASA • Tel. 0187.871745 • info@gmpuntocasa.it RIF. 1351 AULLA - Aulla zona centrale in viale resistenza in palazzo fornito di ascensore disponiamo di appartamento di 3,5 vani in buone condizioni ed abitabile da subito. L'immobile è posto al terzo piano, termoautonomo ed è così composto: ingresso, sala, cucina con balcone, ripostiglio, camera matrimoniale con balcone, bagno. L'immobile viene lasciato totalmente arredato. A.P.E.: G. Euro 75.000. GM PUNTO CASA • Tel. 0187.871745 • info@gmpuntocasa.it RIF. 1361 TRESANA - A soli 15/20 minuti dall'uscita autostradale di Aulla in piccolo e caratteristico borgo sulla via Francigena antica strada che portava i pellegrini a Roma proponiamo in vendita appartamento situato al piano primo di casa in pietra con terrazzo esclusivo. Salendo pochi gradini dal cancello principale si arriva al portone d'ingresso che si apre su zona giorno con angolo cottura. Distribuito su unico livello troviamo inoltre camera da letto matrimoniale, cameretta e bagno con doccia. All'esterno ampio terrazzo con vista sul verde e sul castello di Lusuolo. Ideale come seconda casa. A.P.E.: G 234,6. Euro 67.000. GM PUNTO CASA • Tel. 0187.871745 • info@gmpuntocasa.it 9671 ALBIANO MAGRA - In palazzina del 1994 con ascensore, appartamento al P.2° (ultimo) di mq 115 c.a. composto da grande salone con balcone, cucina, 2 camere con balcone e bagno. Completa la proprietà garage di mq 18. Pavimenti in ceramica chiara, infissi in legno Douglas doppio vetro. Euro 149.000. IMMOBILIARE BALDUCCI • Tel. 0187502970 • info@immobiliarebalducci.it 9575 CARRARA, vicinanze centro, in zona residenziale e servita, appartamento al P.3° di palazzina anni '80 composta da soggiorno, cucina, 2 camere e bagno + balconi. Rifiniture anni '80 in buono stato! Libero e abitabile subito! Euro 160.000. IMMOBILIARE BALDUCCI • Tel. 0187502970 • info@immobiliarebalducci.it
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RIF. 1307 AULLA - NOSTRA ESCLUSIVA - In centro molto comodo a tutti i servizi ed a soli 200 mt dall'uscita autostradale in palazzo fornito di ascensore disponiamo di appartamento con doppia esposizione posto al terzo ed ultimo piano in buone condizioni. L'immobile è così composto: ingresso su salone con balcone, cucina abitabile con balcone, tre camere da letto, due bagni. Completa la proprietà garage di 32 mq. L'immobile è libero da subito. Termoautonomo. A.P.E.: G 197,86. Euro 147.500. GM PUNTO CASA • Tel. 0187.871745 • info@gmpuntocasa.it
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RIF. 1328 FIVIZZANO - Comune di Fivizzano nella zona del paese di Gasano all'interno del borgo facilmente raggiungibile, la piazza principale dista solo 50 mt disponiamo di porzione di casa con ingresso indipendente e senza spese condominiali. Il tetto e la facciata sono stati appena ultimati con la ristrutturazione bonus 110 % , la proprietà è così composta: ingresso su soggiorno con cucina a vista, al piano superiore camera matrimoniale, ampio disimpegno, bagno, terrazza. Al piano seminterrato troviamo grande cantina e ripostiglio. Riscaldamento autonomo. Abitabile da subito. A.P.E.: G 234,6. Euro 65.000. GM 16 PUNTO CASA • Tel. 0187.871745 • info@ gmpuntocasa.it
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NEWS
Isolamento Acustico negli edifici: l'equilibrio tra comfort e qualità della vita di Sara Fornesi Nell'ambito della progettazione degli edifici, l'isolamento acustico riveste un ruolo cruciale nel garantire un ambiente confortevole e tranquillo per chi vi abita o lavora. La capacità di un edificio di isolare il rumore esterno e interno ha un impatto significativo sulla qualità della vita e sul benessere degli individui. Importanza dell'Isolamento Acustico L'isolamento acustico è fondamentale per ridurre la trasmissione del rumore da fonti esterne come traffico stradale, rumori urbani o attività industriali. Inoltre, consente di limitare la propagazione dei suoni all'interno dell'edificio stesso, preservando la privacy tra gli ambienti e migliorando la concentrazione.
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Materiali e Tecniche di Isolamento Una corretta progettazione dell'isolamento acustico coinvolge l'impiego di materiali specifici e l'applicazione di tecniche mirate. Materiali isolanti come lana di vetro, lana di roccia, schiume acustiche e pareti insonorizzate sono comunemente utilizzati per assorbire o bloccare le onde sonore. Tecniche costruttive come l'installazione di doppi vetri per finestre, l'utilizzo di pareti divisorie insonorizzate, l'isolamento dei solai e l'applicazione di rivestimenti acustici sono metodi efficaci per ridurre la trasmissione del suono. Accurata scelta delle finestre Per ottenere un buon isolamento acustico, è necessaria una vera e propria progettazione del nodo finestra e un’adeguato sistema di posa acustica composta da più guarnizioni e particolari accorgimenti che impediscano la penetrazione dell’onda sonora all’interno dell’abitazione, poichè da un foro di un millimetro passa tanto rumore quanto un foro di dieci centimetri. É una buona pratica scegliere finestre con doppi vetri stra-
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tificati, sia all’interno che all’esterno, con l'uso di plastici appositi interposti tra le lastre degli stratificati. Applicazioni Pratiche dell'Isolamento Acustico Nell'ambito residenziale, un'adeguato isolamento acustico favorisce il riposo e la tranquillità all'interno delle abitazioni, creando uno spazio confortevole in cui vivere e rilassarsi senza essere disturbati da rumori esterni o vicini di casa. Negli ambienti di lavoro, un buon isolamento acustico può migliorare la produttività riducendo le distrazioni sonore, consentendo ai dipendenti di concentrarsi meglio sulle proprie attività. Normative e Standard Le normative edilizie stabiliscono standard minimi per l'isolamento acustico negli edifici, che variano a seconda del tipo di edificio e della sua destinazione d'uso. Queste normative sono progettate per garantire un livello accettabile di confort acustico e variano da paese a paese. 19
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Sfide e Innovazioni Nonostante i progressi nella progettazione acustica degli edifici, esistono ancora sfide da affrontare. L'urbanizzazione e la densificazione delle città comportano spesso la costruzione di edifici in spazi limitati, rendendo difficile garantire un isolamento acustico ottimale. Tuttavia, innovazioni come materiali avanzati e progettazione intelligente stanno contribuendo a superare tali sfide. L'isolamento acustico rappresenta, dunque, un aspetto cruciale nella progettazione degli edifici moderni. Garantire un ambiente tranquillo e confortevole non solo migliora la qualità della vita, ma promuove anche il benessere e la salute mentale delle persone che vi abitano o lavorano.
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