SU R CO Alexia Fernandez-Dávila Camila Garro Maria Jose Gomez Daniela Rivera Jimena Muñoz
Facultad de Ingeniería y Arquitectura
Carrera de Arquitectura - Área de Diseño Arquitectónico Ciclo 2021- 1
-
SAN T IAGO
DE
GESTIÓN DE PROYECTOS 3
DE RB Y
R.E.A
E L
EDIFICIO
1.
ANÁLISIS DEL TERRENO Y SU ENTORNO
COMPARATIVA DE TERRENOS UBICACIÓN / PARÁMETROS / NORMATIVA 1
ACCESIBILIDAD
2
El terreno esta ubicado en una zona con comercios zonales y vivienda Se encuentra en una via importante (Carr. Panamericana sur)
La ubicacion en esquina y centrica ofre una buena accesibilidad por ambos lad y su cercania al Av. El Polo y Av. Encalada
5 DIMENSIONES
El terreno tiene una extencion optima (9 175 m2) con zonificacion de Comercio Zonal. Cuenta con 3 frentes; facilita ventilación y proporciona vistas.
5
El terreno ronda los 14 658 m2. Form triangual podría ser un poco complica a la hora de diseñar. Sin embargo, pos todos los frentes libres.
5 PRECIO M2
17, 138, 900 $
5 27, 381, 144 $
4 COMPETENCIA
Por la ubicacion del terreno no se encuentran edificios de la gama que se esta planeteando.
4
Por la zona se encuentras oficina comercio y edificaciones multifamiliare
5 SERVICIOS
El terreno se encuentra en una zona con servicios variados como colegios, centro comerciales y negocios.
4 SEGURIDAD
5
La ubicación nos ofrece una zona bastan de comercial y concurrida, la cual e cerca a equipamientos de alta deman como universidades y embajadas.
4
Si bien es una zona concurrida en las noches se encuentra ligeramente desolada gracias a la presencia de muros ciegos a su alrededor.
Es un terreno rodeado de actividad mayor parte del día; por ende, no presen incidencias de peligros.
24 PUNTOS
27 PUNTOS
2
4
ece dos La
5
ma ado see
5
3
Terreno que se encuentra en un distrito no céntrico; además, solo es permitido construcciones de 4-5 pisos lo cual no permitiria alcanzar la rentabilidad máxima que se busca.
4
Comprende de una forma irregilar y dos frentes. Tiene 2 frentes; asegura buena iluminación. Se ubica ante una vía bastante concurrida.
4
13,678,866 $
4
as, es.
5 Pocos proyectos por la zona con uso diferente a vivienda.
5
nte esta nda
5 La sede central del BCP se encuentra aledaña al terreno, cuyos usuarios podrían ser nuestro público objetivo
4
la nta
4
VISTAS PEATONALES
3 En las noches se muestra inactivo debido a la falta de servicios cercanos, además la falta de aceras en la zona no permite que el flujo de los peatones recorra el perimetro del terreno.
3
23 PUNTOS
El terreno #2 fue el elegido debido a su potencial ubicación en una de la zonas más concurridas del distrito; además de presentar un contexto seguro se caracteriza por la gran accesibilidad hacia el terreno. Según la normativa está permitido la construcción de máximo 5 pisos lo que genera una rentabilidad alta comparada a los demás terrenos
INFORMACIÓN DEL TERRRENO ANÁLISIS DEL TERRENO
UBICACIÓN Y ENTORNO
ÁREA TOTAL
ZONIFICACIÓN
FRENTES PERIMETRALES
El terreno está ubicado en una esquina en el cruce de tres avenidas principales. Av. El Derby Av. La Encalada Av. El polo 13,924 m2
Comercio zonal (CZ) Nos permite una buena flexibilidad de opciones para oficinas y comercio. Y aprovechar en vivienda ya que no hay por el entorno. Av. El Derby 146.96 ml
Av. La Encalada 185.14 ml
Av. El polo 172.88 ml
Repsol
Zulers Perú
Regus - Lima Cronos El Derby
Grifo en la esquina de la Av. El Polo, vía de un solo sentido; y Av. El Derby.
Empresa especializada en protección de pisos industriales e impermeabilización de metales y techos en la Av. Encalada.
Agencia de alquiler de espacios para oficinas y primer piso de comercio en la Av. El Derby.
PARÁMETROS URBANÍSTICOS UBICACIÓN / PARÁMETROS / NORMATIVA El terreno elegido se encuentra en el distrito de Santigo de Surco, tiene una forma triangular y no
El lote esta flanqueado por tres avenidas principales: Av Encalada, Av. El Derby y Av El Polo lo
cuenta con ningun vecino en lindero.
cual le proporciona una conectividad excelente para personas tanto en auto, en transporte publico o como peatones.
De zonificacion de Comercio Zonal el terreno nos permite proponer una variedad amplia de usos y asi no limitarnos en nuestro potencial economico.
ZONIFICACION
CZ (Comercio Zonal)
ALTURA MAXIMA
AREA DE TRATAMIENTO NORMATIVO
IIIA
RETIRO FRONTAL EXIGIDO
10 pisos
5.00m Av. Encalada 5.00m Av El Polo 5.00m Av. El Derby
USO RESIDENCIAL COMPATIBLE
RDM (Residencial de Densidad Media) RDA (Residencial de Densidad Alta)
AREA LIBRE MINIMA % DEL LOTE
No exigible para uso comercial. RDA: 40% de area libre. RDM: 35% de area libre.
LOTE MINIMO NORMATIVO
Existente o Según Proyecto
ESTACIONAMIENTOS
Comercio: 1 estacionamiento cada 20m2 de area techada total. Residencial: 2 estacionamientos por cada vivienda.
1
+2
ALTURAS
4
COMERCIO
Decreto N° 07-2006-MSS
Decreto N° 07-2006-MSS
Articulo 4: Residencial de Densidad Alta: 10 pisos
Como mìnimo la edificacion comercial debe ocupar los primeros dos pisos del lote.
Residencial de Densidad Media: 8 pisos.
2
AREA VERDE
50%
3
5
AREA VERDE
Decreto N° 07-2006-MSS
Decreto N° 07-2006-MSS
50% de àrea verde en terrenos mayores a 1000m2 organizada en mòdulos no menores a 300m2
Articulo 4: Semisotano adicional al nùmero maximo de pisos indicado, siempre que no exceda la altura establecida en metros.
RETIROS
6
ESTACIONAMIENTOS Decreto N° 912
Decreto N° 07-2006-MSS Uso Residencial no exige Via Colectora: 5m Via Locales: 5m
7
8
Vivienda: 1 cada vivienda. Comercio: 1 cada 50m2 Oficinas adiministrativas: 1 cada 40 m2
ANÁLISIS DEL ENTORNO EQUIPAMIENTO El entorno del terreno se ve altamente equipado por distintos servicios que permiten la actividad de la zona. Se pueden observar comercios zonales dedicados a ropa y alimentos; sin embargo, gracias a la
1. EL DERBY
2. AV. EL DERBY
3. AV. LA ENCALADA
posición de la embajada de E.E.U.U ha generado negocios e imprentas pequeñas localizadas perpendicularmente a la Av. La encalada. Es una zona que facilita y complementa las activiades de los usuarios.
LO
L
E R.
PO
JR.
BU EN
RET
IRO
CA.
LOS
AYM
ARA S
J
JR.
JR.
EL
CO
EL
RTI
JO
AV.
POL O
LA
LA
A LAD
ALD A
GIR
1
EL DE R
CA.
CA
EN
AV .
BY
2 AV . L IM
LA CO NQ UIS TA
EL
BO U
LEV
ARD
CA.
LOS
TUL IPA N
ES
0m
50 m
3
ENC
ALA DA
CA.
AV. LA
JR.
100 m
Comercio Grifos Parque Embajada de E.E.U.U
200 m
AP O
LO
ANÁLISIS DEL ENTORNO ÁREAS VERDES El terreno esta cerca de dos parques públicos: el Parque El Derby y el parque en la Calle Los Tulipanes. Además, se puede observar que la Av. La Encalada y la Av. El Derby cuentan con bermas centrales verdes con árboles. No obstante, justo cerca al terreno el espacio verde se disminuye. Se puede observar que los parques cercanos estan en buenas condiciones y uno de ellos cuenta con diversas actividades.
1. PARQUE EL DERBY
Área: 5 632 m2 Actividades:
2. PARQUE CALLE LOS TUILIPANES
Área: 1 480 m2 Actividades:
En general, se puede ver que la zona en donde se ubica el terreno no cuenta con muchas áreas verdes públicas. No obstante, el tamaño del terreno muestra potencial para generar un tratamiento paisajista que potencie el proyecto en comparación con su entorno.
LO
L
E R.
PO
JR.
BU EN
RET
IRO
CA.
LOS
AYM
ARA S
J
JR.
JR.
EL
CO
JO
AV.
EL POL
RTI
LA
O
GIR
EL
LA
A LAD
CA.
CA
EN
AV.
ALD A
DE RBY
1 AV . L IM
LA CO NQ UIS TA
EL
BO U
LEV
ARD
2
0m
50 m
CA.
LOS
LA ENC AL
AD A
CA.
TUL IPA N
ES
AV.
JR.
100 m
Parques Zonas Verdes
200 m
AP O
LO
ANÁLISIS DEL ENTORNO MOVILIDAD El terreno esta bien ubicado pues esta cerca a varias vías principales y secundarias, las cuales aumentan su accesibilidad con el resto del distrito. Específicamente, esta rodeado de tres vías colectoras
Jr. El Polo, Av. La Encalada y Av. El Derby. Se puede ver que estas vías no cuentan con veredas y actualmente se utilizan como estacionamientos, pero si tiene cruceros peatonales en todas sus esquinas.
1. JR. EL POLO
NO HAY VEREDAS
ESTACIONAMIENTO
2. AV. LA ENCALADA
NO HAY VEREDAS
3. AV. EL DERBY
NO HAY VEREDAS
BERMA CENTRAL VERDE
LO
L
E R.
PO
JR.
BU EN
RET
IRO
CA.
LOS
AYM
ARA S
J
POL O
JR.
EL
CO
RTI
JO
JR.
EL
A .L AV
CA.
A AD AL
C EN
LA GIR
AV .
ALD A
EL DE R
BY
L UE AN
.M
AV ÍN GU OL
AV
. L IM
AP O
LA CO NQ UIS TA
EL
BO U
LEV
3 ARD
CA.
LOS
ENC
ALA DA
CA.
TUL IPA N
AV. LA
JR.
ES
1 2 0m
50 m
LO
100 m
Vías principales Vías secundarias Cruceros peatonales
200 m
ANÁLISIS DEL ENTORNO ZONIFICACIÓN La zona del terreno elegido esta equipada con una cantidad de servicios privilegiados. La variedad de zonificiacion le permite a las calles aledañas convertirse en una zona amigable para el peaton visitante como tambien a un habitante de las viviendas de densidad baja.
Puntos de Interes: 1.
Centro empresarial Cronos
Consideramos que el amplazamiento de este terreno y las zonificaciones colindantes permiten convertir el proyecto en un exito en potencia.
Concentracion de comercio: Existe una gran concentracion de comercio zonal en la zona de estudio, el flujo de personas se genera gracias al centro comercial El Polo y los diferentes comercios de menor escala. Se genera un punto de encuentro para las personas, no solo del distrito de surco, sino tambien de distintos lugares de Lima.
2.
Cinica San Pablo
3.
CC. El Polo
Este fenomeno genera un punto Hito que la mayoria de persona en Lima Metropolitana conocen y pueden ubicar de manera facil y sencilla. Esto ayuda a otorgarle a nuestro terreno la mejor exposicion posible de manera comercial.
Futuro centro empresarial de Surco: A lo largo de las avenidas El Polo y La Encalada se estan ubicando distintos edificios de oficinas de mas de 6 pisos cada uno. Esto nos indica una tendencia de crecimiento en la zona como punto de fluencia emprezarial. Se puede estimar que a futuro las zonificaciones favorecerán a este hecho y se podria convertir en el siguiente centro empresarial de Santiago de Surco, catalogando a nuestro terreno como un gran punto de interes para la competencia.
LO
L
E R.
PO
JR.
BU EN
RET
IRO
CA.
LOS
AYM
ARA S
J
JR.
JR.
EL
CO
JO
AV.
EL POL
RTI
LA
O
LA
A LAD
CA.
CA
EN
GIR
AV .
ALD A
EL DE R
BY
1
LA CO NQ UIS TA
CA.
EL
BO U
LOS
Embajada EE.UU
ENC
CA.
LO
ARD
ALA DA
2
LEV
AP O
TUL IPA N
AV. LA
JR.
AV . L IM
ES
3
0m
50 m
100 m
200 m
Residencial Densidad Baja
Comercio Vecinal
Otros Usos
Residencial Densidad Media
Comercio Zonal
Hospital General
Residencial Densidad Alta
Comercio Metropolitano
ANÁLISIS DEL ENTORNO ALTURAS Los alrededores del terreno propuesto todavia poseen en su mayoria alturas promedio de tres a
zona vayan a crecer en altura. Esto es favorable para convertir la zona en un futuro centro
cinco pisos. Sin embago el terreno en si posee parametros normativos favorecedores con una altura maxima de quince pisos. Esto nos permite aprovechar de la mejor manera nuestra inversion.
economico.
La zona se perfila con edificios de gran altura en el sur de nuestro terreno lo cual nos indica que probablemente en el futuro los demas lotes de la
Perfil urbano desde el terreno
Corte paralelo a la Av. El Polo 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
Terreno
LO
L
E R.
PO
JR.
BU EN
RET
IRO
CA.
LOS
AYM
ARA S
J
JR.
JR.
EL
CO
JO
AV.
EL POL
RTI
LA
O
LA
A LAD
CA.
CA
EN
GIR
AV .
ALD A
EL DE R
BY
AV . L IM
LA CO NQ UIS TA
EL
BO U
LEV
ARD
CA.
LOS
ENC
ALA DA
CA.
TUL IPA N
AV. LA
JR.
ES
0m
50 m
100 m
200 m
1-2 pisos
6-8 pisos
3-5 pisos
9-12 pisos
AP O
LO
CONCLUSIONES DEL ENTORNO UBICACIÓN / PARÁMETROS / NORMATIVA UBICACIÓN
ZONIFICACIÓN
Jr. El Polo, Av. La Encalada y Av. El Derby
Zona destinada al Comercio Comercio Zonal
Le proporcionan al terreno 3 frentes libres, importancia y una mayor accesibilidad al terreno.
Según los parámetros del terreno, es de comercio zonal. Los lotes que conforman su entorno son entre comercios vecinales y comercios zonales.
ÁREAS VERDES
ÁTURA MÁXIMA
El Parque El Derby y el parque en la Calle Los Tulipanes. DEFICIT
Disponibilidad de crecer hasta 15 pisos
A pesar de poseer estos dos parques en buen estado, la zona no cumple el mínimo de 9m2/persona de área verde que señala la OMS.
Según lo establecido por los parámetros urbanísticos del terreno.
COMERCIO
MOVIMIENTO
Gran cantidad de comercios en la zona
Gran cantidad de movimiento en la zona
Centros comerciales en la zona como es el Centro comercial El Polo pueden signifiacr una competencia directa para el proyecto.
Las vías colectoras y la gran cantidad de equipamientos de dfiferente indole genera una gran cantidad de movimiento y flujois en la zona.
ACCESIBILIDAD
ESCALA
Vehicular, más no peatonal
La escala del terreno es mayor a comparación de su entorno
Las tres vías que rodean al terreno (Jr. El Polo, Av. La Encalada y Av. El Derby) porporcionan un facil acceso para los vehículos, más no hay un buen tratamiento de veredas para los peatones.
Se puede observar la diferencias de escala entre el terreno y sus alrededores, siendo el terreno uno de los poco de gran tamaño.
LO
L
E R.
PO
JR.
BU EN
RET
IRO
CA.
LOS
AYM
ARA S
J
POL O
JR.
EL
CO
RTI
JO
EL
AV
JR.
A .L
LA
A LAD
CA.
CA
EN
GIR
AV .
ALD A
EL DE R
BY
L
UE AN
.M
AV ÍN
GU OL
AV
. L IM
AP O
LA CO NQ UIS TA
CA.
EL
BO U
LEV
3 ARD
LOS
TUL IPA N
AV. LA
CA.
ENC
ALA DA
JR.
ES
1 2 0m
50 m
LO
100 m
200 m
Vías principales
Parques
Vías secundarias
Zonas Verdes
Cruceros peatonales
Terreno Elegido
FODA UBICACIÓN / PARÁMETROS / NORMATIVA
F
- Las tres vías que componen el terreno (Jr. El Polo, Av. La Encalada y Av. El Derby) le proporcionan accesibilidad con el resto del distrito. - El terreno posee tres frentes libres. - La zona en la que se encuentra el terreno es altamente frecuentada, auemntando la visibilidad del terreno. - La zonificación del terreno (CZ) permite que se puedan desarrollar gran cantidad de tipos de comercios. - El terreno esta cerca de dos parques públicos: el Parque El Derby y el parque en la Calle Los Tulipanes; los cuales estan en buen estado.
O
- Terreno con zonificación de comercio zonal, dando oportunidad a que el proyecto pueda desarrollar una altura de hasta 15 pisos. - Equipamientos y parques ubicados cerca del proyecto le dan valor. - Se encuentra en Surco, un distrito muy demandado - Se encuentra en una ubicación privilegiada, tanto por la accesibilidad como la visibilidad. - Hay gran demanda de oficinas, viviendas y comercio en la zona, dando oportunidad de financiamiento al proyecto.
D A
- A pesar de tener parques en la cercanía del terreno, conforme se van acercando al terreno el espacio verde se disminuye.
- El gran movimiento de la zona puede significar una gran contaminación sonora y afectar la calidad del aire.
- Apartando a los dos parques antes mencionados, la zona en donde se encuentra el terreno no dispone de más parques/ áreas verdes.
- La gran presecia de comercios y oficinas actualmente en la zona (y los proyectos que se llevarán a cabo en un futuro) implica competencia que se va haciendo cada vez más fuerte
- Las Av. La Encalada, Jr. El Polo y Av. El Derby no disponen de veredas para un fácil acceso peatonal.
- La diferencia de escalas entre el terreno del proyecto con respecto a los lotes de su entrono puede generar rechazo a este por su posible gran tamaño.
INFORMACIÓN DE LA ZONA AV. EL DERBY CON AV. ENCALADA
U ICANA S NAMER
A CARR. P RTE
R
RJA NO
BO AV. SAN
ERB AV. EL D
UBICACIÓN CLAVE Conexiones viales óptimas para un traslado cómodo y rápido hacia otras partes del distrito o fuera de este. Avenidas principales que colindan con el terreno van directo hacia los distritos de San Borja y La Molina. Zona comercial y residencial, la variedad de usos nos permite plantear un edificio de usos mixtos y ofrecer a nuestros clientes un nuevo enfoque para vivir y trabajar comodamente.
Y
VÍAS PRINCIPALES COLINDANTES Av. El Derby con Av. Encalada
AV
. EL
PO
LO
RO AV.RAULFERRE
AV.
Av. Encalada con Av. El Polo
LIM
AP
OLO
Av. El Polo con Av. El Derby
1.
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE MERCADO POBLACIÓN RANGO DE EDADES SANTIAGO DE SURCO 60 a + años 16% 45 a 59 años 19%
0 a 14 19% años
23% 23%
15 a 29 años
Se puede observar una distribución homogénea de edades dentro del distrito de Santiago de Surco. Sin embargo, los rangos predominantes de edades son los de 15 a 29 años y los de 30 a 44 años. Son estos rangos los cuales contienen a la mayoría de nuestro púbico objetivo.
30 a 44 años Fuente : INEI 2020. Elaboración Propia
NIVEL SOCIOECONÓMICO DISTRIBUCIÓN NSE POR ZONA
PERFIL SEGÚN NSE
POR PERSONA
POR HOGAR
GASTOS PROMEDIO INGRESOS PROMEDIO
S/. 8 083 S/. 13 016
S/. 5 094 S/. 7 309
Se puede observar que la zona en donde se encuentra nuestro proyecto es de NSE A y B, por lo que nuestro público objetivo tiene que encontrarse dentro de estos niveles socioeconómicos.
Fuente : APEIM 2020
ESTUDIO DE MERCADO POBLACIÓN PLANO ESTRATIFICADO A NIVEL DE MANZANA POR INGRESO PER CAPITA DEL HOGAR
TERRENO
Como se muestra en el mapa, nuestro terreno esta rodeado por el estrato socioeconómico alto. En las tablas a la izquierda indican que son un 63.2% de las personas de Santiago de Surco las cuales pertenecen al estrato socioeconómico alto. Le sigue el estrato medio alto con un 31.7%. Esta información, porporcionada por la INEI, nos indica que lo mejor para nuestro poryecto es fijarnos en las necesidades de estos estratos socioeconómicos, debido a su gran predominancia en el distrito.
Fuente : INEI 2020
ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA PERSONAS POR VIVIENDA SEGÚN NSE NÚMERO DE PERSONAS POR VIVIENDA
ESTRATO SOCIOECONOMICO ALTO
MEDIO ALTO
MEDIO
MEDIO BAJO
BAJO
1 PERSONAS
2.3%
1.3%
2.0%
2.8%
2.6%
2 PERSONAS
6.7%
10.7%
10.4%
8.2%
7.3%
3 PERSONAS
23.3%
19.8%
23.2%
19.5%
22.8%
4 PERSONAS
44.0%
35.6%
25.4%
31.4%
26.7%
5 PERSONAS
17.2%
18.2%
17.1%
19.6%
21.5%
Nuestro NSE predominante en nuestra zona es el estrato socioeconomico alto y medio alto. Se puede apreciar que en Santiago de Surco hay una tendencia de escoger viviendas de entre 3 a 4 personas, predominando la de 4 personas.
TIPO DE VIVIENDA SEGÚN NSE ESTRATO SOCIOECONOMICO TIPO DE VIVIENDA ALTO
MEDIO ALTO
CASA INDEPENDIENTE
43.5%
58.7%
DEPARTAMENTO
55.1%
38.7%
VIVIENDA QUINTA
1.4%
2.6%
Se puede ver que en nuestra zona hay una tendencia por departamentos, seguida por casas independientes
PRECIOS PROMEDIOS DE VIVIENDA SANTIAGO DE SURCO CASAS INDEPENDIENTES VALOR PROMEDIO DE VENTA:
2175 $/m²
DEPARTAMENTOS VALOR PROMEDIO DE ALQUILER:
5 $/m²
Fuente : CAPECO ENCUESTA HOGARES, APEIM 2020, RPP, URBANIA
VALOR PROMEDIO DE VENTA:
1600 $/m²
VALOR PROMEDIO DE ALQUILER:
8 $/m²
ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA ZONIFICACIÓN DE VIVIENDA
L
PO
LO
JR.
BU EN
RET
IRO
CA. LOS AYM ARA S
.E JR
JR.
JR.
EL
CO
JO
AV.
EL POL
RTI
LA
O
GIR
DE R
ALD A
.E L
LA
A LAD
CA.
CA
EN
AV
BY
AV
. L IM
LA
CA.
CO N
QU IST A
EL
BO
ULE
D
0m
50 m
TUL
ENC
LOS
Embajada EE.UU
AV. LA
CA.
LO
VAR
ALA DA
JR.
AP O
IPA
NES
100 m
200 m
LEYENDA Residencial Densidad Baja
Comercio Vecinal
Residencial Densidad Media
Comercio Zonal
Residencial Densidad Alta
Comercio Metropolitano
Otros Usos
Hospital General
Fuente : CAPECO ENCUESTA HOGARES, APEIM 2020, RPP, URBANIA
Se puede apreciar que el tipo de residencia que predomina en la zona es del tipo de densidad baja (RDB). algo que tenemos que tener muy en cuenta al momento de diseñar las viviendas de nuestro poryecto
ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA Se realizó una encuesta a 35 personas del nivel socioeconómico A y B para entender las preferencias específicas de la vivienda. De esta encuesta se vio que hay una clara preferencia por tener un estudio/oficina en la vivienda y un walking closet. Del mismo modo, se ve una ligera preferencia por tener una cocina abierta pero igual hay una fuerte preferencia por una cocina cerrada al comedor.
Respecto al edificio, la mayoría de personas escogio un acabado de concreto expuesto y madera. Asimismo, casi la mitad de los encuestados prefiere tener un gimnasio y una piscina y ve que la seguridad y la ubicación son de los factores más importantes al momento de elegir una vivienda.
¿ QUÉ AMBIENTES PREFIERE EN SU VIVIENDA? 12
12
10 9
8
8
6 5
4 2 0
1 Estudio / Oficina
Walking closet
Terraza
Sala de TV
Dorm. Serv.
¿TIPO DE COCINA?
¿ QUÉ TIPO DE ACABADOS PREFIERE? 12 10
12
24 18
11
16
12
8 7
6
8 5
4
4 2
2 0
19
Concreto expuesto
Madera
Ladrillo Rococho
A.Corten
0
Abierta
Cerrada
¿ QUÉ ÁREAS SOCIALES PREFIERE? 15
15
10
11
8
8
6 4 2 0
1 Gimnasio
Piscina
Zona BBQ
Lavanderia Común
¿QUE FACTOR ES MÁS IMPORTANTE AL ELEGIR UNA VIVIENDA? 12 11
10
11
8 7
6 4
4
2
2
0
Seguridad
¿PETFRIENDLY? 24
24
18 12
11
8 4 2 0
Si
No
Ubicación
Relación con la Naturaleza
Áreas Comunes
Tecnología
ESTUDIO DE MERCADO OFICINA DISTRIBUCIÓN DE OFICINAS NUEVO ESTE
Nuestro terreno se ubica en lo que en este mapa se identifica como Nuevo Este. Como se indica, el Nuevo Este posee el 23.9% de oficinas clase A+ y A y el 11.8% de oficinas clase B+ y B de Lima. Esto demuestra que la zona es la de mayor cantidad de oficinas, lo cual nos puede indicar un gran nivel de competencia; sobretodo en clase A.
Fuente : COLLIER INTERNATIONAL 2020
DISPONIBILIDAD OFICINAS NUEVO ESTE
OFICINAS CLASE A+ y A NUEVO ESTE
OFICINAS CLASE B+ y B NUEVO ESTE 31% DISPONIBLE
24% DISPONIBLE
76% OCUPADAS
ÁREA DISPONIBLE: 314,408 m2
En la zona se encuentra un total de 314,408 m² de odicinas clase A+ y A y un total de 155 367 m² de oficinas clase B+ y B. Hay mucha mayor presencia de oficinas clase A+ y A que las de clase B+ y B.
Fuente : COLLIER INTERNATIONAL 2020
69% OCUPADAS
ÁREA DISPONIBLE: 155,367 m2
En oficinas clase A+ y A solo se encunetran un 24% de estas disponibles mientras que en las oficinas B+ y B es un 31% las que estan libres.
ESTUDIO DE MERCADO OFICINA ESTADÍSTICAS DEL MERCADO
Fuente : MARKETBEAT LIMA 2021
PRECIO DE RENTA PEDIDO POR SUBMERCADO (USD / M2 / Mes)
En los gr{aficos arriba presentados se muestran las .diferentes estad{isticas con respecto a los precios de alquiler de las oficinas. Oficinas clase A tienen un precio de $14.8 mientras
Fuente : MARKETBEAT LIMA 2021
SUPERFICIE ENTREGADA POR AÑO (m2) SUPERFICIE PROYECTADA (m2)
que la clase B tiene un precio de $16.3 (estos precios son $/m²). Por otro lado se puede observar una disminución en nuevos proyectos de oficina
ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO COMERCIO EN LA ZONA INMEDIATA Se pudo identificar principalemnte 4 edificios y avenida comerciales en un radio de 1km de nuestro terreno.
4
TERRENO 1
3
2
EDIFICIO CRONOS
1
3
AV EL POLO
Fuente : GOGOLE MAPS, ELABORACIÓN PROPIA
En primer lugar se encuentra el edificio Cronos, el cual es una combinación en tre comercio (primer piso) y oficinas. En segundo lugar esta el centro comercial el Polo, donde se encuentra la mayor concentración de comercio en la zona. En tercer lugar se encunetra la avenida el Polo, donde se encuentra gran cantidad de comercios vecinales. Y por último es el edificio Macros (un poco más lejos, ya por la Av. Manuel Olguín) donde al igual que el edificio Cronos solo la primera planta es de comercio y el resto son oficinas.
C.C. EL POLO
2
EDIFICIO MACROS
4
ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO ZONIFICACIÓN COMERCIAL
L
PO
LO
JR.
BU EN
RET
IRO
CA. LOS AYM ARA S
.E JR
JR.
JR.
EL
CO
JO
AV.
EL POL
RTI
LA
O
GIR
DE R
ALD A
.E L
LA
A LAD
CA.
CA
EN
AV
BY
AV
. L IM
LA
CA.
CO N
QU IST A
EL
BO
ULE
D
0m
50 m
TUL
ENC
LOS
Embajada EE.UU
AV. LA
CA.
LO
VAR
ALA DA
JR.
AP O
IPA
NES
100 m
200 m
LEYENDA Residencial Densidad Baja
Comercio Vecinal
Residencial Densidad Media
Comercio Zonal
Residencial Densidad Alta
Comercio Metropolitano
Otros Usos
Hospital General
Fuente : MUNICIPALIDAD DE SANTIAGO SURCO
Se puede observar que en la zona, el tipo de comercio predominante es el comercio zonal (CZ).
ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO PRECIOS EN LA ZONA
REFERENCIA: CENTRO COMERCIAL EL POLO VALOR PROMEDIO DE VENTA:
VALOR PROMEDIO DE ALQUILER:
3600 $/m²
25 $/m²
Fuente : URBANIA
GASTOS PROMEDIO MENSUALES POR PERSONA
5% 2% 20%
13% 5%
5%
8% 14% 9% 13%
El mayor gasto se dirigue principalmente a la compra de alimentos, seguido por el gasto en alojamiento. Esta información nos es valiosa ya que nos indica la en que tipos de comercio podemos dirigir nustra atención al momento de hacer nuestro proyecto.
7%
BIENES Y SERVICIOS DIVERSOS
NSE A
RESTAURANTES
GASTOS PROMEDIO MENSUAL
EDUCACIÓN
INGRESOS PROMEDIO MENSUAL
S/. 8 083 S/. 13 016
RECREACIÓN COMUNICACIONES TRANSPORTE
NSE B
SALUD
GASTOS PROMEDIO MENSUAL
S/.5 094
MUEBLES
INGRESOS PROMEDIO MENSUAL
S/. 7 309
ALOJAMIENTO VESTIDO ALIMENTOS Fuente : APEIM 2020
ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO TIPOS DE COMERCIO
50
50
TECNOLOGÍA Y HOGAR SALUD Y BELLEZA
40
SERVICIOS FINANZAS
30
ACCESORIOS Y ROPA
20
13 10
FITNESS
21 22
FAMILIAR E INFANTIL GASTRONOMÍA
11 6
8
11
ABARROTES
4
0 Fuente : GOGOLE MAPS, ELABORACIÓN PROPIA
DENSIDAD EMPRESARIAL
CANTIDAD DE EMPRESAS
El distrito en donde se ubica Santiago de Surco no es de los distritos con más densidad de empresas debido sobretodo a su gran tamaño; por otro lado, es de los tres distritos con más cantidad de empresas, lo cual significa una gran competencia para nuestro proyecto.
Fuente : INEI 2020
ESTUDIO DE MERCADO CONCLUSIONES - SANTIAGO DE SURCO POBLACIÓN
EDAD
NIVEL SOCIOECONÓMICO
PREDOMINAN LAS PERSONAS DE ENTRE 15 A 44 AÑOS
PREDOMINAN LOS NIVELES NSE A Y NSE B (ALTO Y MEDIO ALTO)
NSE A: GASTOS = S/.8 083 INGRESOS= S/. 13 016 INGRESOS Y GASTOS PROMEDIO NSE B: GASTOS = S/.5 094 INGRESOS=S/. 7 309 MENSUAL
VIVIENDA
PERSONAS POR VIVIENDA
PREFERENCIA POR VIVIENDAS DE 3 Y SOBRETODO DE 4 PERSONAS
PREFERENCIAS POR DEPARTAMENTOS
TIPO DE VIVIENDA
DEPARTAMENTOS VENTA: 1600 $/m² ALQUILER: 8 $/m²
PRECIO VENTA Y ALQUILER
PREDOMINA RESIDENCIA DE DENSIDAD BAJA (RDB)
ZONIFICACIÓN DE VIVIENDA
OFICINAS
TIPOS DE OFICINAS
COMERCIO
PREDOMINAN LAS OFICINAS CLASE A+ Y A; Y LE SIGUE LAS OFICINAS CLASE B+ Y B
COMERCIO PRÓXIMO
PREDOMINA EL COMERCIO ZONAL
CLASE A SOLO UN 24% Y CLASE B SOLO UN 31%
DISPONIBILIDAD OFICINAS
ZONIFICACIÓN
VENTA: 3600 $/m² ALQUILER: 25 $/m²
CLASE A 14.8 $/m² CLASE B 16.3 $/m²
PRECIO ALQUILER
EDIFICIO CRONOS, CC EL POLO, AVENIDA EL POLO Y EDIFICIO MACROS
PRECIO VENTA Y ALQUILER
PREDOMINAN LOS GASTOS POR ALIMENTOS
GASTOS
PREDOMINAN LAS TIENDAS DE ACCESORIOS Y ROPA
TIPOS DE COMERCIO
1.
CABIDA Y EVALUACIONES ECONÓMICAS
CABIDA DEL PROYECTO CABIDA MACRO De acuerdo a lo analizado del entorno, la investigación de mercado y la normativa, se realiza una cabida macro para obtener el área total construíble y vendible y la división de áreas tentativa.
Área Total del Terreno: 13 994 m
2
Área Ocupada: 10 193.45 m2 Área Libre: 5 150.47 m2 Retiros (5ml): 3 800.55 m2
El proyecto se divide en tres grandes bloques: vivienda, oficina y comercio; el cual se encuentra también en los primeros dos niveles de los bloques de vivienda y oficina.
Vivienda (40%): 1349.92 m2 Altura Máxima: 10 pisos Área Total Construíble: 49 164.60 m2 Área Total Vendible: 48 164.60 m2
ÁREAS POR COMERCIO VIVIENDA (6 PISOS) + COMERCIO (2 PISOS)
OFICINA (8 PISOS) + COMERCIO (2 PISOS)
COMERCIO (2 PISOS)
BLOQUE 1
BLOQUE 2
BLOQUE 3
ÁREA NETA HABILITADA
3374,79
3145,23
3673,43
ÁREA LIBRES (40%)
1349,92
ÁREA DE CIRCULACIONES (15%) ÁREA NETA DE EDIFICACIÓN NÚMERO DE NIVELES ÁREA TOTAL VENDIBLE ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA
TOTAL (M2)
10193,45 1349,92
506,22
471,79
-
978,00
1518,66
2673,45
3673,43
7865,53
2
6
2
8
2
-
4049,75
9111,93
6290,47
21387,59
7346,85
48186,60
4049,75
9618,15
6290,47
21859,38
7346,85
49164,60
13667,90
28149,85
7346,85
VIVIENDA
OFICINA
COMERCIO
TOTAL (M2)
ÁREA TOTAL VENDIBLE
9111,93
21387,59
17687,07
48186,60
ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA
9618,15
21859,38
17687,07
49164,60
ÁREAS POR VIVIENDA
Vivienda 9 618.15 m2 Plazas Reguladoras de flujos peatonales
Oficinas 11 749.63 m2 Comercio 12 232 m2
El emplazamiento de los volúmenes responde a la ubicación del entorno, debido que el edificio de vivienda enfrenta al bloque residencial de la zona; el de oficinas, se enfrenta a la competencia “Regus-Lima Cronos” y por último el zócalo de comercio, el cual abarca todo el complejo dando posibilidad a una mayor rentabilidad de la propuesta.
Asimismo, la volumentría generada permite que se propongan 2 plazas la cuales aportan espacio público a la ciudad y al peatón de la zona. La primera está ubicada a la zona de vivienda para regular los flujos de los diferentes usos que la rodean. La segunda, de mayor dimensión se localiza al frente de las oficinas que presenta una mayor actividad de usuarios de la zona.
CABIDA DEL PROYECTO BLOQUE 1 El bloque 1 es de uso mixto, de 8 niveles. Los primeros 2 niveles conformados por comercio y los 6 siguientes de vivienda. Las fachadas principales del bloque de dos direcciones da hacia la Av. El Polo y Av. eL Derby.
PARÁMETROS URBANÍSTICOS AREA TERRENO
m2
ZONIFICACION
tipo
ALTURA
pisos
PISOS COMERCIO
pisos
PISOS VIVIENDA
pisos
RETIRO HACIA AV. EL POLO
ml
RETIRO HACIA AV. EL DERBY
ml
AREA LIBRE
%
CIRCULACIÓN
%
AREA MINIMA DE DEPTOS
m2
ESTACIONAMIENTOS DEPARTAMENTOS
unid/dpto
ESTACIONAMIENTOS COMERCIO
unid/m2
3374,79 CZ 8 2 6 5m 5m 40% 15% 70/1 d 2 20
CÁLCULOS AREA LIBRE
m2
AREA CONSTRUIDA POR PISO
m2
CIRCULACIONES
m2
AREA CONSTRUIDA VENDIBLE POR PISO
m2
CUANTAS UNIDADES?
unid
DEPTOS DE 1 DORMITORIO?
unid
DEPTOS DE 2 DORMITORIOS?
unid
DEPTOS DE 3 DORMITORIOS?
unid
ESTACIONAMIENTOS COMERCIO
unid
ESTACIONAMIENTOS VIVIENDA
unid
TOTAL ESTACIONAMIENTOS
unid
1350 2025 304 1721 102 30 36 36 1700 204 1904
ÁREAS POR COMERCIO El comercio se ubica en las dos primeras plantas para una tener una buena accesibilidad, vehicular o peatonal. 25 locales de 68m2 todos ya que creemos conveniente que la Av. El Derby y la Av. El polo cuentan con comercio al frente y sería una ventaja tener variedad de locales.
ÁREAS POR VIVIENDA
VIVIENDA # dormitorio
Los departamentos de vivienda se ubican del tercer al octavo piso. Hay una alta demanda del sector A y B, con departamentos de 3 dormitorios hasta unid/piso de 200m2, seguido por 2 dormitorios entre 100 y 120 m2. área mínima/dpt
área total unid/total
1 1 100 100 6
COMERCIO N° COMERCIOS AREA POR COMERCIO AREA TOTAL ESTACIONAMIENTOS
25 68 1700 85
m2
CABIDA DEL PROYECTO BLOQUE 2 El bloque 2 también es de uso mixto, de 10 niveles. Los primeros 2 niveles conformados por comercio y los 8 siguientes de oficinas. La fachada principal del bloque da hacia la Av. La Encalada.
PARÁMETROS URBANÍSTICOS AREA TERRENO
m2
ZONIFICACION
tipo
ALTURA
pisos
PISOS COMERCIO
pisos
PISOS OFICINA
pisos
RETIRO HACIA AV. EL POLO
ml
RETIRO HACIA AV. EL DERBY
ml
AREA LIBRE
%
CIRCULACIÓN
%
ESTACIONAMIENTOS OFICINAS
unid/m2
ESTACIONAMIENTOS COMERCIO
unid/m2
3374,79 CZ 10 2 8 5m 5m NO 15% 40 20
CÁLCULOS AREA LIBRE
m2
AREA CONSTRUIDA POR PISO
m2
CIRCULACIONES
m2
AREA CONSTRUIDA VENDIBLE POR PISO
m2
3375 506 2869
CUANTAS UNIDADES? COMERCIO PEQUEÑO
unid
COMERCIO GRANDE
unid
OFICINAS TIPO A
unid
OFICINAS TIPO B
unid
OFICINAS TIPO C
unid
ESTACIONAMIENTOS COMERCIO
unid
ESTACIONAMIENTOS OFICINAS
unid
TOTAL ESTACIONAMIENTOS
unid
4 2 1 2 5 143 72 215
3374,79 ÁREAS POR COMERCIO - BLOQUE 2 El comercio se ubica en las dos primeras plantas para una tener una buena accesibilidad, vehicular o peatonal. Los locales del bloque 2 son los que le siguen al bloque 1, desde 340m2 hasta los más grandes de 754m2. Que dan hacia la Av. La Encalada.
COMERCIO
PEQUEÑO 4 N° COMERCIOS 340 AREA POR COMERCIO 1360 AREA TOTAL ÁREAS POR ESTACIONAMIENTOS OFICINAS - BLOQUE 2 68 Las oficinas se ubican del tercer al décimo nivel. Nuestra zona Nuevo Este es la zona con mayor cantidad 1509de oficinas, indicándonos gran nivel de competencia en sector A y B. Está conformado por 3 tipos de oficinas, las más grandes de 869m2 hasta TIPO A la más pequeñaOFICINAS de 200m2.
N° OFICINAS
3374,79
AREA POR OFICINA AREA TOTAL ESTACIONAMIENTOS
1 869 869 22
2869
CABIDA DEL PROYECTO BLOQUE 3 El bloque 3 es de uso comercial de 2 niveles. Están ubicados en la parte central del terreno, siendo sus vistas internas, rodeadas del bloque 1 y 2. Cuenta con 3673 de área construida, por lo que pueden desarrollarse acá supermercados o locales
PARÁMETROS URBANÍSTICOS AREA TERRENO
m2
ZONIFICACION
tipo
ALTURA
pisos
PISOS COMERCIO
pisos
RETIRO HACIA AV. EL POLO
ml
RETIRO HACIA AV. EL DERBY
ml
RETIRO HACIA AV. LA ENCALADA
ml
AREA LIBRE
%
CIRCULACIÓN
%
ESTACIONAMIENTOS COMERCIO
unid/m2
3673,43 CZ 2 2 5m 5m 5m N0 15% 20
CÁLCULOS AREA LIBRE
m2
AREA CONSTRUIDA POR PISO
m2
CIRCULACIONES
m2
AREA CONSTRUIDA VENDIBLE POR PISO
m2
ESTACIONAMIENTOS COMERCIO
unid
TOTAL ESTACIONAMIENTOS
unid
3673 551 3122 156 156
m2
ÁREAS POR OFICINAS - BLOQUE 2 Este bloque es únicamente de comercio que cuenta con dos tamaños de locales, siendo estas las más grandes porque se desarrollan en la parte interna del proyecto.
COMERCIO N° COMERCIOS AREA POR COMERCIO AREA TOTAL ESTACIONAMIENTOS
PEQUEÑO 4 360 1440 72 1682
3673,43
DEFINICIÓN DEL PROYECTO
EDIFICIO
R.E.A El edificio REA contempla la futura expansión comercial de la zona, por ello será vital la buena comunicacion con los otros edificios comerciales y de oficinas preexistentes de la zona. En este caso el edificio CRONOS se ubica frente a la fachada principal de nuestro proyecto y será utilizado para generar tension entre los dos edificios.
Nuestra ubicación es de suma importancia para atraer a posibles compradores, en este caso el terreno escogido ofrece una serie de servicios en la zona que dan una comodidad y acceso a pocas cuadras de distancia. El transporte publico esta sumamente bien conectado a nuestra ubicación para ofrecer una movilidad optima a los usuarios.
Respecto al programa del proyecto un edificio de usos mixtos nos permite innovar de la usual forma de vivir que proponen los proyectos comunes, queremos generar un nuevo sentido de comunidad en las personas que van a vivir, trabajar y compartir dentro de nuestro proyecto.
La calidad de las instalaciones y sensación de modernidad es sumamente importante para nuestros posibles compradores. De tal manera que los acabados y diseño de los departamentos serán de un alto nivel para apuntar a nuestro publico objetivo.
R E A RESIDENCIAS
CENTRO EMPRESARIAL
Flat 1: 100m2
Oficina Tipo A: 870m2
1/2 personas
Gran área para empresas con alta cantidad de empleados
Flat 1: 120m2
Oficina Tipo B: 500m2
1-3 personas
Espacio mediano para espacios abiertos o oficinas individuales
Flat 1: 150m2
Oficina Tipo C: 200m2
1-4 personas
Area pequeña para pequeñas empresas yo ficinas individuales.
ACTIVIDAD COMERCIAL
Primer y segundo piso:
Restaurantes
Supermercado
Retail
EDIFICIO R.E.A
BUSINESS MODEL CANVAS
SOCIOS CLAVE •Inversionistas
ACTIVIDADES CLAVE
•Bancas
•Construcción de edificios mixtos los cuales se componen por vivienda, comercio y oficinas.
•Proveedores de materiales y acabados
•Gestión del proyecto y con la municipalidad de Surco
•Contratistas
•Supervisión de obra.
•Auspiciadores
•Diseño arquitectónico. •Promoción venta y/o alquiler de locales comerciales,vivienda y oficinias
RECURSOS CLAVE
PROPUESTA
• Ejecutar un edificio de vivienda – oficina ofrece vivir y traba complejo que ya inc servicios.
• Ofrecer al cliente habitar en un edifici tener su espacio de compras de primera se ahorra tiempo y tr
• El proyecto se emp esquina en una de l Surco, un lugar centralizado que se nuevo centro empres
•Arquitectos capacitados para la ejecución del proyecto •Ingenieros estructurales para verificar la calidad de nuestra propuesta •Lote en esquina con ubicación estrategica en el distrito.
ESTRUCTURA DE COSTES •COSTOS DIRECTOS: remuneración del personal, mantenimiento de oficinas, servicios como: luz, agua e internet •COSTOS VARIABLES: terreno, pago por contratistas (materiales y acabados), gastos de marketing y publicidad, gastos bancarios.
A DE VALOR
o mixto compuesto as - comercio, este ajar dentro de un cluye la mayoria de
ventajas de poder io en el cual pueda e trabajo y realizar a necesidad ya que ráfico.
plaza en un lote de la mejores zona de r estratégico y e proyecta a ser el sarial de Surco.
RELACIÓN CON EL CLIENTE •Atención personalizada para cada tipo de cliente gracias a nuestras diferentes tipologías de espacios. •Comunicación constante con ellos por medio de telefono/videollamada.
CANALES
SEGMENTO DE CLIENTES
•Solteros •Parejas •Familias pequeñas •Familias medianas •NSE A y B. Estilo de vida: sociales, dinámicos y modernos.
•Web de ventas •Redes sociales •Anuncios publicitarios
ESTRUCTURA DE INGRESOS •Venta de viviendas • Alquiler de oficinas • Venta de los locales comerciales