ÍNprcs cENERAT Prefacio a Ia sexta edición
7
Prefacio a la quinta edición
1l
Prefacio a la cuarta edición.
l3
Prefacio a la tercera edición.
t5
CAPÍTULO I EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN DE T993
1. 2.
El Derecho no es respeto a la seguridad formal, sino búsqueda de la
justicia.
35
Los derechos humanos y su influencia en la teoría y filosofía del derecho.
44
J.
El derecho de propiedad en los Códigos Civiles.
4. 5.
El derecho de propiedad en el sistema de derechos humanos. ... ... El derecho a la propiedad.. ...
6.
El derecho a la propiedad no es lo mismo que la libertad de acceso a la
propiedad.. ... ...
.54 61
67 77
7.
Función social de la propiedad
80
8.
Función social, bien común
88
9.
e interés social....
Contenido del derecho de propiedad y el contexto de los derechos humanos.
93 17
GuNruER GoNzeI-Es BnnnóN
9.1 Aprovechamiento.... 9.2 Disposición 9.3 Aseguramiento.. ... 10. El derecho humano a la vivienda adecuada.... 10.1 Cuestioneshistóricasysociales.. 10.2 Cuestión jurídica. CAPÍTULO
103
109
I l1 111
l2I
II
DERECHO URBANÍSTICO NOCIONES GENERALES
-
1. Fundamento 2. Definición. 3. Noticia histórica.. 4. Fuentes normativas. 5. Problemas prácticos que enfrenta el derecho urbanístico en el
135
t37 139
L43
t49
Perú .. ... ...
6. 7. 8. 9.
96
¿Cómo mejorar nuestra normativa sobre suelo Competencias urbanísticas. .. ...
urbano?..
157
ambiente. Competencias urbanísticas y COFOPRI. ... ...
Competencias urbanísticas y medio
10. La cuestionable sentencia del Tribunal Constitucional que convalida la Ley N'29090, de habilitaciones y edificaciones.... ... ... CAPÍTULO
155
163 165
I72
III
LA EXPROPIACIÓN
l. 2. 3. 4. 5. 6. l8
Aseguramiento del derecho de propiedad. . ... ...
185
Noción y requisitos de la expropiación.
186
... ...
Reserva de ley absoluta.. ...
189
Causas de expropiación,
195
El interés social como causa de expropiación. ...
Indemnización justipreciada.
...
...
198
203
INprce GpNEner 7.
Sujetos de la expropiacron.
205
8.
Objeto de la expropiación.
207
9.
Procedimiento de expropiación.
208
10. Expropiaciones indirectas. 11. La expropiación para fines de titulación de posesiones informales. 11.1 Objetivo 11.2 ¿Estamos ante una causa de "necesidad pública" o de "interés social"?
212
2t9 219 222
11.3 No olvidemos la función social de la propiedad
229
11.4 Otras garantías que establece la Ley N" 29320.
230
CAPÍTUIO IV HABILITACIONES URBANAS
1.
La función social de la propiedad como justificante de la intervención legal de la propiedad sobre predios,
235
2.
El derecho a urbanizar.
242
3.
Suelo urbano y
4.
Importancia de la distinción entre suelo urbano y rural...
253
5.
Habilitaciones urbanas.
256
6.
Licencia de Habilitación....
7.
Efectos de la licencia. . ... ...
261
8.
Clases de habilitación urbana.
263
9.
10.
rural...
244
259
...
Modalidades de aprobación del procedimiento de licencia de habi-
litación urbana.
272
Inscripción.
275
CAPÍTULO V EDIFICACIONES
l. 2.
Ius Aedificandi (Facultad de Edificar). ...
...
...... 2.I Naturaleza jurídica... 2.2 Competencia municipal 2.3 Excepciones a la obligatoriedad de la licencia
291
Licencia de Edificación..
296 296 299 de
edificación.
301
l9
GuNrnEn GoNz¡r-ss Bennó¡¡
2.4 2.5
Ámbito objetivo de la licencia: ¿sobre qué predios se aplica? Ámbito subjetivo de la licencia: ¿qué titulares pueden solici-
30s
tarla?...
2.6 2.7 2.8 3.
Vigencia temporal de la licencia. ... ... Modalidades
307
de la licencia en cuanto al contenido
Modalidades de la licencia en cuanto a su ejecución. . ... ...
Efectos de la licencia.. ...
307
...
...
310
3.1 Seguridad jurídica para ejecutar la edificación. ... ... 3.2 La licencia beneficia al predio, y no al solicitante. 4. 5. 6. 7.
8.
9. 10. 11.
309
310 313
Modalidades de aprobación del procedimiento de licencia de edifi-
cación.
314
Inscripción registral de los actos previos a la licencia de edifica-
ción...
319
Simplificación documental: Formulario Único de Edificación
(FUE)....
.......:....
... 7.1 Procedimiento bajo modalidad A.. ... ... 7.2 Procedimiento bajo modalidad B .. ... ... 7.3 Procedimiento bajo modalidad C........ 7.4 Procedimiento bajo modalidad D.. ... ... El trámite de anteproyecto en consulta. Fase de impugnación. ... ... Verificación administrativa y técnica Pre-declaratoria de edificación. 11.1 Antecedentes y concepto. 11.2 Causales de extinción. . ...
Procedimiento de licencia de edificación....
322 322 324 326
328 331
334 336 337 341
34I 343
11,3 Hipoteca sobre unidades inmobiliarias proyectadas o en curso de ejecuclon..
...
11.3.1 La prohibición de hipotecar bienes
345
futuros..
11.3.2 ¿Qué es bien futuro? 11.3.3 Las unidades inmobiliarias proyectadas no siempre son bienes
futuros.
345 350
354
11.3.4 La situación anterior: Directiva No. 002-2003-SUNARP/SN. 360 11.3.5 La situación actual: Directiva No. 009-20O8-SUNARP/SN. 362
12. Conformidad 20
de obra.
...
369
INprce G¡¡¡Ener
12.1 Trámite cuando no hay variaciones con respecto a Ia licencia. 369 r2.2 Trámite cuando hay variaciones con respecto a ra licencia. ... 371
certificado... 13. Declaratoria de edificación.. 13.1 Concepto y utilidad.. 12.3 Expedición del
373
374 374
13.2 La declaratoria de edificación como título adquisitivo formal. 37g 13.3 Necesidad de control administrativo de las edificaciones. . ... 402 13.4 Obtención de la declaratoria de edificación. ... 404 13.5 calificación del registrador de la declaratoria de edificación. 40s 13.6 Defensa de la legalidad urbanística desde el Registro. 13.7 Defensa del patrimonio cultural desde el Registro. 13.8 Regularizaciín de licencia o declaratoria de edificación. ... ... 13.9 Declaratoria de edificación de predios
rústicos.
414 422 427 431
CAPÍTULO VI LA PROPIEDAD HORIZONTAL O RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA O COMÚN
1. Origen $9 2. Concepto y elementos configuradores. ... ... 443 3. Situaciones jurídicas análogas... 453 4. Denominación.... ... 457 5. Naturaleza jurídica. 459 6. Régimen obligatorio o facultativo de la propiedad horizontal. ... ... 460 6.1 Régimen obligatorio de la ley derogada. 460 6.2 Régimen facultativo de la ley vigente. 462 6.3 El régimen facultativo-restringido del Reglamento. ... "462 7. El régimen alternativo de independizacióny copropiedad. . ... ... ... 464 7.1 Naturaleza jurídica... 464 7.2 Apreciación crítica del régimen de independización y copropiedad. 467 7.3 Régimen especial de independización y copropiedad: con servidumbre de paso ylo con independización del terreno en función de los planos verticales..
469
21
GuNrHen GoNzerEs BennóN
7.4
Apreciación crítica del régimen especial de independizacíón y copropiedad: con servidumbre de paso y/o con independización del terreno en función de los planos verticales.... ... ...
Régimen mixto: edificios sujetos a propiedad exclusiva y común independización y copropiedad 9.
470
e
472
¿Qué ocurre si el reglamento interno no opta por el régimen de propie-
dad exclusiva o común o por el de independización y copropiedad?. 10. Técnica
...
registral.
472 476
10.1 El acceso al registro del régimen de propiedad exclusiva y co-
mún....
476
10.2 El acceso al registro de conjuntos o bloques de edificaciones. 478
10.3 El acceso al registro del régimen
11.
de independización y copro-
piedad. Del título constitutivo 11.1 Definición.. ll.2 Características...
482 483 483 485
interno... 11.3.1 Modalidades del acuerdo. 11.3.2 Mayoría necesaria para el acuerdo. 11.3.3 Formación de la voluntad corporativa. 11.3.4 Negativa al acuerdo.. 11.4 Título formal. I1.5 Eficacia del acto constitutivo 11.6 Contenido del reglamento interno.
11.3 Aprobación del reglamento
486 486 487
489 491 492 493 496
11.7 Contenido del reglamento interno: la descripción física del
edificio....
496
11.8 Contenido del reglamento interno: fijación de Ia cuota participación. ... ... 11.8.1 Importancia de la cuota de participación. 11.8.2 Criterios para determinar la
de
...
cuota.
498 498 499
11.8.3 Disociación de la cuota: cuota en derechos y cuota en
obligaciones 11.8.4 Abuso en la fijación de la
502
cuota.
504
11.8.5 La fijación de cuota y la exoneración de los gastos de
mantenimiento. 22
...
505
ÍNorcn G¡NERer
11.8.6 Modificación de la cuota.
506
11.9 Contenido del reglamento interno: el estatuto. 11.9.1 Definición. ... 11.9.2 Cláusulas usuales del estatuto. 12.
507
509
La modificación del reglamento interno.
I2.l
507
s10
La modificación del reglamento interno en el régimen derogado....
5i0
12.2 La modificación del reglamento interno en el régimen vigente. Supuestos no regulados.. ... ...
511
12.2.1 Modificaciones generales del reglamento interno... ... 12.2.2 Modificaciones de la cuota de participación del regla-
5ll
mento interno...
5t4
12.3 La modificación del reglamento interno en el régimen vigente. Supuestos regulados.
518
12.3.1 Acumulación, subdivisión e independización de bienes de propiedad exclusiva. I2.3.2 Transferencia de bienes de propiedad común..
12.3.3 Desafectación y transferencia de bienes de propiedad común.... 13.
12.4 Adecuación del reglamento interno... Bienes de propiedad común..
523
529 533 535
13.1 Finalidad y características... ... 13.2 Fórmula enunciativa.... ... 13.3 ¿Regulación imperativa o dispositiva?. . ... ... 13.4 El caso específico del suelo
13.5
518
535
s36 537 543
13.4.1 El suelo como bien de propiedad común.
543
13.4.2 El suelo y la servidumbre 'bneris ferendi'l
544
13.4.3 Edificio que ocupa parcialmente el suelo. 13.4.4 El error de la exposición de motivos. ... ...
547
El caso específico de los estacionamientos "reglamentarios'l
550
r3.6 El caso específico de las azoteas. ...
...
t3.7 El derecho de sobreelevación del edificio. 13.7.1 La reserva de aires
548
551 ...
552 552
23
GuNtHEn GoNzerns Benr.óN
13.7.2 Concepto
y
naturaleza del derecho de sobreeleva554
ción.... 13.7.3 Atribución del derecho de sobreelevación.
556
..
13.7.4 Doclrina registral respecto a la sobreelevación' .. .'.
...
557
13.7.5 El derecho de sobreelevación antes que exista propie563
dad horizontal. . ...
13.7,6 El curioso Decreto Supremo No. 036-2006-VIVIENDA, sobre independización para nuevas construcciones en aires....
565
14. Derechos y obligaciones de los propietarios
566
l4.l
567
Derechos de los propietarios. 14.1.1 Derecho de uso, disfrute
y disposición de la
sección 568
exclusiva.
14.I.2 Derecho a realizar obras o modificaciones en la sección exclusiva.... ... ... 14. 1.3 Derecho de uso y disfrute sobre bienes comunes.... ... 14. 1.4 Derecho de participación en la junta de propietarios.
14.2 Obligaciones
571
572 575
4.2.2 Obligaciones accesorias.
576
t5. |unta de propietarios
15.1 Naturaleza. ... 15.2 Función........
576
15.3 ¿Hacia la personería jurídica de la junta de propietarios? .. ... 15.4 Inscripción de la ]unta. 15.5 Los actos inscribibles... 15.6 Formación de la voluntad corporativa de la junta de propieta-
578
578
... 15.6.1 Convocatoria. 15.6.2 Legitimados para ser
583
585
convocados
15.6.3 Quórum de instalación
y mayoría
acuerdos 15.6.4 Documentación de la junta. 15.7 Atribuciones de ia junta... adopción de
581
585
rios..
24
570
s72
de los propietarios.
14.2.1 Contribución en los gastos comunes. |
569
586
necesaria para la 587 590
595
iNorcr
GpNeRer-
15.8 Órganos de la junta.. ... ...
595
junta. 15.9.1 Entes no-personificados..
15.9 La adquisición
de bienes por parte de la
599 599
15.9.2 Postura tradicional respecto a la adquisición de bienes por parte de los entes no-personificados. 15.9.3 Asociaciones, Fundaciones y Comités
no-inscritos....
... 15.9.5 La junta de propietarios
15.9.4 Sociedades irregulares.
614
...
616 623
...
...
t6. Sobre la facturación de los servicios públicos en las edificios sujetos a la propiedad exclusiva y común. 17. Extinción del
602 610
15.9.6 Adquisición de bienes por la junta de propietarios.
I5.9.7 ¿Cómo debe practicarse la inscripción?... ... 15.10 Responsabilidad civil de la junta de propietarios
601
régimen
624 628 632
CAPÍTULO VII REGULARIZACIÓN INDIVIDUAL DEL ÁN¡EITO JURÍDICO Y FÍSICO DE LOS PREDIOS: ASPECTOS GENERALES
1. 2. 3.
Finalidad de la ley.
predios. Ámbito objetivo de Ia regularización de predios. 3.i Predios. 3.2 Predios con vocación urbana.. 3.3 Predios semi-rústicos... ... ... 3.4 ¿La regularización se aplica a los terrenos sin construir? ... ... 4. Ámbito temporal de la regularizacíín. 5. Regularización en la Ley Orgánica de Municipalidades. 6. Regularización de la Municipalidad Metropolitana de Lima: Ordenanza No.740.. 6.1 Ámbito de aplicación... ... ... 6.2 El verificador responsable. .. ... ... 6.3 Procedimiento... ... ... Ámbito material de Ia regularización de
639 641
644 644 645 645 653
654 655 658 658 660 662 25
GuNrHeR GoNzer-Es BannóN 7.
(FOR). ... ...
El formulario registral
665
7.1 Antecedentes. 7.2 Función. 7.3 Formularios registrales regulados en otras leyes.. ...
665 666 669
MIVIVIENDA.
7.3.1 Formularios registrales del FONDO 7.3.2 Formularios registrales de la Ley 27755. 7.3.3 Formularios registrales del Banco de Materiales. ... ... 7.3.4 Formularios registrales en Ia Ley de Garantía Mobiliaria. Función notarial en los procedimientos de regularización
B.l 8.2 8.3
Función notarial
..
principal.
669 672 677 682 685 685
... registral.
Función notarial complementaria..
688
Función notarial y calificación
690
CAPÍTULO
VIII
REGULARIZACIÓN INDIVIDUAL DE LA PROPIEDAD SOBRE PREDIOS INSCRITOS
i.
Procedimientos de regularización de la propiedad sobre predios inscritos (regularización con saneamiento de titulación). ... ... ... ...
703
Regularización de la propiedad mediante documento privado de
J.
fecha
cierta.
705
2.1 2.2 2.3
Ámbito de aplicación... ... ...
705
Características del documento
sustentatorio....
Función del notario..
706
710
Regularización de la propiedad mediante prescripción adquisitiva de dominio en vía notarial.
7ll
3.1 Introducción. ... ... 7ll 3.2 Análisis sobre la constitucionalidad de la potestad del notario para declarar la prescripción Adquisitiva. ... 71.2 3.2.1
Bases para determinar cuándo una pretensión es no-
contenciosa 3.2.2 3.2.3
26
712
Por fin, ¿cuándo una pretensión es no
Refutación a las críticas a nuestra
contenciosa?... 715
posición..
719
I¡lorcs GsNEner
3.2.4
¿Los notarios podrían conocer algunas hipótesis de
Adquisitiva? 3.3 Normativa Aplicable. 3.4 Procedimiento Notarial de Prescripción Adquisitiva. ... ... ... 3.4.1 Solicitud. 3.4.2 Anotación Preventiva. 3.4.3 Emplazamiento a los interesados. 3.4.4 Acta de presencia. 3.4.5 Oposición.. 3.4.6 Finalización del procedimiento. ... 3.4.7 Declaración notarial de prescripción adquisitiva.... ... Prescripción
3.4.8 Tipo
726 727
728 731 732 735
737
738 740
de documento notarial que contiene la declara-
ción....
3.5
722
741
Las modalidades de prescripción adquisitiva y su aplicación en el procedimiento
notarial... 4. Prueba de la prescripción adquisitiva.. 4.1 Prueba de la posesión. . ... ... 4.2 Prueba de la posesión en concepto de dueño o de| animus domini. 4.3 Prueba de la posesión pública. 4.4 Prueba de la posesión pacífica.... 4.5 Prueba de la posesión contínua.. 4.6 Prueba del tiempo. 4.7 Prueba de la inactividad del titular. 4.8 Los medios probatorios que exige la ley....
745
746 747 752
754 757
76I 764 766 767
CAPÍTULO IX REGULARIZACIÓN INDIVIDUAL DE LA PROPIEDAD SOBRE PREDIOS NO-INSCRITOS
l. 2.
¿Qué es un predio no-inscrito?. La inmatriculación o primera inscripción de dominio.
774
3.
Mecanismos generales de inmatriculación.
776
4.
Definición de Título Supletorio.
780
//J
27
GuNtHER GoNzeLr,s Bennóx
5. 6. 7.
Título Supletorio y Prescripción Adquisitiva. ..' El Título Supletorio es un procedimiento no contencioso' .' ... .'. '.. Mecanismos especiales de inmatriculación (Ley de Regularización de Edificaciones). ...
7.I Título Supletorio en vía notarial con posesión de cinco años. 7.2 Títuio Supletorio "con títulos'i ... '..... 7.3 Declaración notarial con fines de primera inscripción de dominio. 8. Procedimiento Notarial de Formación de Títulos Supletorios.... ... 8.1 Solicitud. 8.2 No hay anotación preventiva. 8.3 Emplazamiento a los interesados. 8.4 Acta de Presencia. 8.5 Oposición. 8.6 Finalización del procedimiento. ' 8.7 Declaración notarial de formación de título supletorio' ' '.' '.. 8.8 Tipo de documento notarial que contiene la declaración.. ... 9. Prueba del título supletorio...
783 788
791 792 793
796
798 798 801 802
804 806 807
809 810 813
CAPÍTULO X OTRAS MODALIDADES DE
REGULARIZACIÓN INDIVIDUAT
1.
Regularización de fábrica o de edificación..
8t7
1.1 Introducción. ... ... 7.2 El verificador responsable. .. ... ... 1.3 Trámite del expediente de regularizacíón. 1.4 Función del notario.. 1.5 Regularización de edificaciones en la Ley Orgánica
8r7
1.6
2. 28
819,
825 834 de
Muni-
cipalidades.
83s
Regularización de edificaciones de la Municipalidad Metropolitana de Lima: Ordenanza N' 740.
838
Regularización del reglamento
interno.
839
INorcE GeNmnA.l-
2.I 2.2
Introducción. ... ...
839
Regularización del reglamento interno en edificios por departamentos.. ... ...
842
2.2.1 Definición. 2.2.2 Trámite de regularización...
2.3
remisión
Regularización del reglamento interno en centros y galerías comerciales o campos feriales.
2.4.1 Definición y trámite de regularización. 2.4.2 Régimen interno. A) Centros y galerías comerciales o campos feriales
3.
848
850 850 851
de un solo piso...
851
Centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso..
8s6
Función del notario en la regularizacióndel reglamento interno.
860
B)
2.5
843
Regularización del reglamento interno en quintas, casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:
2.4
842
Regularización de áreas, linderos y medidas perimétricas... ... ... ...
3.1 Delimitación física de los predios. . ... ... 3.2 Las dimensiones físicas de los predios y el Registro.... ... ... ... 3.3 Finalidad de la descripción física de los predios: individualización y delimitación... ... 3.4 Clases de delimitación: no-perimetral y perimetral.... ... ... ... 3.5 Elementos de la descripción: punto de referencia, área o cabida, Iinderos y medidas perimétricas.. ,.. ... 3.6 Regulación en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 3.7 Los avances de la tecnología en la materia geográfica y cartográfrca. 3.7 bis El sistema UTM también es susceptible de errores 3.8 Factores que influyen en una incorrecta descripción de los predios. 3.9 Clases de regularización de áreas, linderos y medidas perimétricas... 3.9.1 Rectificaciónjudicial.
862
862 865 869 870 873 877 880 882 882 885 88s 29
GuNrsER GoNzerns BennóN
3.9.2 3.9.3
Rectificación por convenio unánime.
888
Rectificación notarial.
890
3.10 ¿La rectificación notarial es asunto no-contencioso?.. ... ... ...
897
3.1 l
900
Rectificación notarial y normativa aplicable.
3.t2 Procedimiento notarial de rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas... ...
902
...
3.12.1 La solicitud y sus requisitos....
3.12.2 Anolación preventiva.. 3.12.3 Emplazamiento
3.13
902
...
906
...
a los interesados...
907
3.12.4 Acta de Presencia.
910
3.12.5 Oposición al trámite....
911
3.I2.6 La declaración notarial.. 3.I2.7 Documento que contiene la declaración notarial.... ... No es necesario el proceso judicial o notarial para resolver
9t3 9r4
muchos casos de rectificación de áreas.
918
3.r4 Nuevas perspectivas en la rectificación de áreas.. 3.
l5 Diferencias entre la rectificación
925
de áreas y el deslinde
3.16 La tolerancia registral.
Brsrrocnerí¡..
...
933 934
...
939
ANEXOS NORMATIVOS: Ley 29090, General de Habilitaciones y Edificaciones. . ...
...
975
Decreto Supremo N.024-2008-VIVIENDA, Reglamento de la Ley 1007 de Habilitaciones y Edificaciones. ... ... Decreto Supremo N' 025-2008-VIVIENDA, Reglamento de Verificación Técnica y Administrativa. .
Decreto Supremo sores Urbanos.. ...
N' 026-2008-VIVIENDA,
i045
Reglamento de Revi-
...
1057
1071 N" 27117, General de Expropiación. ... Ley N" 29320, sobre expropiación para fines de formalización de Ley
asentamientos
humanos
1089
Decreto Supremo N" 004-2009-VIVIENDA, Reglamento de la Ley
N'29320. 30
1095
INorcE CENnR¡r
Ley No. 27157, de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiiiarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comírn.... ... 1097 Dec. Sup.035-2006-VIVIENDA, Texto único Ordenado del Reglamento de Ia Ley de Regularización de Edificaciones. ...
1109
Ley No. 27333, Complementaria a la Ley No. 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones.... ...
lI77
Resolución No. 340-2008-SUNARP/SN (aprueba la Directiva No. 009-2008-SUNARP/SN, referida al régimen de propiedad exclusiva y común)..
1187
...
Resolución No. 490-2003-SUNARP/SN (aprueba la Directiva No. 013-2003-SUNARP/SN, que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial)... ... 1207 Ley No. 27972, Orgánica de Municipalidades ( 14' disposición complementaria, modificada por Ley 28437).
N'
487-2003-SUNARP/SN (aprueba la Directiva No 012-2003-SUNARP/SN, sobre unificación de criterios en la aplicación de la 14" Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades) ... Resolución
I2l3
I2l5
Resolución Viceministerial No. 004-2000-MTC/l 5.04, que aprueba los reglamentos internos
modelo.
l22l
3t