DEAL-Magazin

5. Jahrgang 06/2012 € 6,80

DUO Düsseldorf

DEKA IMMOBILIEN Marketing im Refurbishment

HBB – Interview mit Harald Ortner Der Spezialist für schwierige Fälle

WGZ-BANK – Interview mit Bernd Hütter Erfolg durch konservative Strukturierung

ARABESKA Neue Ikone im Münchener Arabellapark

PANTA RHEI Alles fließt am Düsseldorfer Airport

Wir schaffen eine besondere Verbindung zwischen Mensch und Immobilie!

Aktuelle Projekte

Forum Gummersbach, Gummersbach

City Center Langenhagen, Langenhagen

Forum Hanau, Hanau

DOMICIL-Seniorenpflegeheim Am Pfühlpark, Heilbronn

DOMICIL-Seniorenpflegeheim Brauereistraße, Worms

DOMICIL-Seniorenpflegeheim Im Westend, Offenbach

Handelsimmobilien und Seniorenpflegeheime sind unsere zwei tragenden Säulen.

Wo immer wir die Möglichkeit sehen, auch darüber hinaus menschliche Werte mit Immobilien zu verbinden, werden wir uns engagieren.

HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH Brooktorkai 22 20457 Hamburg Tel.: +49 (40) 60 09 07 100 Fax: +49 (40) 60 09 07 109 Internet: www.HBB.de

EDITORIAL 3

DEAL-MAGAZIN GOES APP Die DEAL-Magazin-Family hat erneuten Zuwachs bekommen. Nach den erfolgreichen Produkten Printmagazin, E-Paper und NEWSletter ist seit Mai das DEAL-Magazin-App auf der Plattform von Google Currents erschienen. Damit reagieren wir auf den weiter stark expandierenden Markt der mobilen Kommunikation.

In Deutschland besitzen einer aktuellen Studie zufolge bereits ca. 30 Prozent aller Handybesitzer ein Smartphone – Tendenz steigend. Demnach ist die rasante Verbreitung der Geräte innerhalb eines Jahres um 11 Prozent gestiegen. Auch wir können diesen Trend bestätigen. Immer mehr Leser bestellen die täglichen DEALs und NEWs auch auf ihren privaten Mail-Account, um somit alle wichtigen Nachrichten auch unterwegs über ihr Smartphone abrufen zu können. Diese steigende Anzahl wird den Medienalltag der User in den kommenden Jahren weiterhin dynamisieren.

QR Code für iPhone/iPad

Wir sind dafür bestens gerüstet. Unser App ist für sowohl für iPhone und iPad als auch für Android und Tablet erhältlich. Wir werden aber keine Verschiebungen innerhalb der Mediengattungen erzeugen, sondern schaffen immer klare Mehrwerte für unterschiedliche Leserprofile. Dementsprechend legen wir großen Wert darauf, dass jedes Medium seinen eigenen Informationscharakter besitzt. Und die arrivierte Printausgabe wird dabei weiterhin als Premiumprodukt ganz oben stehen.

QR Code für Android/Tablet

Somit wünschen wir Ihnen jetzt interessante Informationen und gute Unterhaltung mit Ihrem DEAL-Magazin.

Mit besten Grüßen

Bernd Eger

Andreas P. Lienig

Geschäftsführer und Chefredakteur

Herausgeber Region NRW

4 INHALT

06 TITELSTORY 06 10

Deka Immobilien – Marketing im Refurbishment Deka Immobilien – Aktuelle Refurbishment-Objekte

IMMOBILIENFINANZIERUNG 16 22

WGZ Bank – Erfolg durch konservative Strukturierung Stony Real Estate Capital – Übersetzer zwischen zwei Welten

16

IMMOBILIENVERTRIEB 50

Fellowhome – Neue Generation des digitalen Immobilienvertriebs

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PROPERTY MANAGEMENT 26

PROJEKTENTWICKLUNG 28 30 36 40 42 46 48 68

24

ALBA Property Management – Gute Kommunikation und proaktives Handeln sind die Schlüssel zum Erfolg

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Panta Rhei – Alles fließt am Düsseldorfer Airport HBB – Der Spezialist für schwierige Fälle Arabeska – Eine neue Ikone im Münchener Arabellapark Artprojekt – Eigenkapital-Fonds für Wohnimmobilien INTERBODEN – Arbeitswelten, Einkaufswelten und Erlebniswelten GERBER – Hier wächst Stuttgart zusammen IKEA – Vom Billy-Regal zum nachhaltigen Stadtquartier MAB – Quartier Sedelhöfe in Ulm

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IMMOBILIENDIENSTLEISTUNG 54 58 62

AKKON Real Estate – Full Service für in- und ausländische Investoren Berghs & Partner – Brückenbauer mit Leidenschaft und Sachverstand IMUN – Gebündeltes Immobilien-Know-How zum Vorteil der Kunden

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EVENT 64

46

EXPOBIKE – Prolog Berlin zum Tag der Immobilienwirtschaft des ZIA

KOMMUNIKATION 66

98.6° F – Hüttenzauber der besonderen Art

DEAL-MAGAZIN 03 04 70

Editorial Inhalt Vorschau/Impressum

58

28

Wir entwickeln Werte.

Das ist unser Engagement Die Münchener weissmanngroup. ist als Immobilienunternehmen seit 1959 im Bereich Real Estate Development aktiv. Am Anfang standen Eigentumswohnanlagen und Wohnimmobilien für den Bestand sowie Hotels und gewerblich vermietete Appartement-Wohnanlagen im Vordergrund der Geschäftstätigkeit. Diese wurden teilweise im eigenen Vertrieb platziert. Später kamen Developments von Anlagen für betreutes Wohnen hinzu. Im Jahr 1995 entstand mit Entwicklungen von Refurbishments ein weiterer Geschäftsbereich. Unter anderem wurden Wohnimmobilien und größere Büroobjekte entwickelt und an bedeutende internationale Konzerne vermietet.

Neue Projekte im gewerblichen Bereich werden im Besonderen unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit vornehmlich als LEED-zertifizierte Immobilien entwickelt. Im Wohnimmobilienbereich liegt der Fokus auf architektonisch markanten Projekten im Luxussegment. Unter weissmanngroup. agieren Gesellschaften und Private-Offices.

Kufsteiner Platz 4 Fon +49.89.39 64 67 www.weissmanngroup.com

D - 81679 München Fax +49.89.39 64 61 info@weissmanngroup.com

6 TITELSTORY

MARKETING IM REFURBISHMENT Interview mit Claudia Kalender, Leiterin Objektmarketing der Deka Immobilien GmbH Frau Kalender, Sie sind Leiterin des globalen Objektmarketings der Deka Immobilien GmbH. Bitte beschreiben Sie uns kurz anhand einiger Kennzahlen das Immobilienportfolio, für das Sie verantwortlich zeichnen. Wie viele Objekte hat die Deka Immobilien weltweit under Management? Wie viele Objekte befinden sich bei Ihnen derzeit in der Vermarktung?

Claudia Kalender: Die Deka Immobilien GmbH ist als Immobilien-Asset-Manager ein erfahrener Spezialist und

Claudia Kalender: Unser Marketingansatz ist ein ganzheitlicher, infolgedessen wählen wir die jeweils erforderlichen Maßnahmen projektbezogen aus. Die Marketingtools für unsere Objekte richten sich – je nach Priorität in der Vermietung – nach der Größe des Leerstandes und Lage der Immobilie sowie nach der Selektion bestimmter Zielgruppen. Es gibt gewisse Basics, aus denen wir auswählen. Dazu zählen Broschüren oder Flyer, Außenwerbung, Homepages, Belegungspläne, Anzeigen und ganz speziell attraktive und professionelle Fotos und Visualisierungen von unseren Immobilien. Eine Immobilie visuell zu erleben, das ist ein wesentlicher Bestandteil unseres Vermarktungskonzepts.

Eindrucksvolle Bilder sind für uns und die Makler letztendlich zur Steigerung des Mietinteresses von großer Bedeutung. Bei der Mietentscheidung spielt oft bereits der erste Eindruck einer Immobilie eine Rolle. Unsere Erfahrung zeigt, dass die meisten Mietinteressenten Wert auf eine positive Fassadenansicht und attraktive Eingangsgestaltung legen, beispielsweise mit einer guten Sichtbarkeit von Mieterstelen oder Klingeltableaus. Daher beginnt bei uns das Marketing schon hier.

Wie unterscheidet sich das Marketing von Refurbishments von dem bei Bestandsimmobilien mit Leerstand?

Claudia Kalender

für die beiden deutschen Investmentfondsgesellschaften Deka Immobilien Investment GmbH und WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH tätig. In 24 Ländern auf vier Kontinenten investiert, vertrauen Mieter, Makler, Anleger und Geschäftspartner auf die Immobilienexpertise und Finanzstärke unseres Hauses. Unsere Aufgaben bestehen in der Steuerung des Immobilienportfolios der Anleger und der Umsetzung der Investmentstrategien für alle Immobilienfonds in ausgewählten Wachstumsmärkten.

Aktuell managen wir rund 455 Objekte mit einem Immobilienvermögen von ca. 23 Mrd. Euro. Über das gesamte Portfolio hinweg befinden sich in diesem Jahr bei uns im Marketing rund 50 Objekte in der aktiven Vermarktung.

Welche Vermarktungsinstrumente setzen Sie generell zur Vermarktung von Leerstand ein? Wie gehen Sie vor und was sind die Schwerpunkte?

Claudia Kalender: Bei Refurbishments ist der Prozess sehr viel umfassender. Mit einem Refurbishment geben wir dem Objekt eine neue Chance, sich am Markt zu positionieren, also quasi wie ein zweites Leben. Der wesentliche Unterschied besteht im Vergleich zu Bestandsimmobilien darin, dass das eigentliche Produkt erst noch entsteht bzw. ein aufwändiger Umbau erforderlich ist. Wir betrachten das Objekt dabei sehr umfassend und versuchen, uns in die potentiellen Mieter und deren Bedürfnisse hineinzuversetzen. Meist wird das betreffende Gebäude in seiner bautechnischen Struktur sehr stark verändert, und auch die gesamten technischen Gegebenheiten werden einer vollständigen Überprüfung unterzogen. Dabei werden etwa auch Möglichkeiten untersucht, ein Objekt als „Green Building“ zu zertifizieren.

Eine solche Neupositionierung ist zudem mit einem höheren Investitionsaufwand verbunden. Auch intern sind daher bei Refurbishments sehr viel mehr Bereiche involviert.

Insgesamt setzt das Marketing bei einem Refurbishment früher an, es dauert länger, ist generell deutlich umfassender und teilweise wegen der vielen Prozessbeteiligten im Management auch komplexer.

Zusätzlich ist es bei einem Refurbishment die Aufgabe des Marketings, die Gestaltung des noch zu realisierenden Produktes und den künftigen Ausbaustandard zu zeigen, meist ohne vorher die konkreten Mieterwünsche zu ken-

Showfloor Oval Tower, Amsterdam

nen. Die Inhalte der Marketingaktivitäten werden daher gemeinsam mit allen Projektbeteiligten entwickelt und in der Regel mit Filmen und Visualisierungen präsentiert. Oft beziehen wir in diesen Prozess den jeweiligen Makler mit ein. Er ist durch seine Erfahrung und die Nähe zum Markt bzw. zu den Mietinteressenten für uns ein wichtiger Prozessbeteiligter.

Wie wichtig ist bei Refurbishments eine strategische Positionierung und wann wird in der Regel mit der Entwicklung begonnen?

Claudia Kalender: Um einem revitalisierten Gebäude eine neue Positionierung zu geben, muss man sich frühzeitig über dessen Stärken und Schwächen klar werden, mit dem Ziel, dem Ensemble einen neuen positiven Charakter und eine überzeugende Persönlichkeit zu geben. Auf Basis der so definierten Stärken und der künftigen objektspezifischen Charaktermerkmale (USP) erhält die Immobilie in der Regel auch einen neuen Namen und gegebenenfalls einen Claim, um die Positionierung zu penetrieren. Die Positionierung ist die Basis für ein individuelles Marketingkonzept und muss nach einer umfassenden Analysephase frühzeitig entwickelt werden.

Sie investieren intensiv in so genannte Showfloors. Welche Zielsetzungen verbinden Sie mit diesem Instrument?

Claudia Kalender: Viele kennen und nutzen den Begriff des Musterbüros oder der Musteretage. Doch genau davon wollen wir uns differenzieren. Einerseits, weil wir immer

einen „Floor“, also eine etwa 400 m2 große Mieteinheit, beplanen. Andererseits ist die „Show“ ein wichtiges Element unseres Konzepts. Dafür sorgen nach optischen Gesichtspunkten eine ansprechende Gestaltung und qualitätsvolle Dekoration der Fläche, ohne dabei die realen Gestaltungsmöglichkeiten im Objekt zu vernachlässigen. Zusammengefasst kann man sagen, dass wir eine machbare Flächenplanung vornehmen und diese dann mit eindrucksvollen Details in Szene setzen. Ein Showfloor besteht bei uns aus vielen einzelnen Bestandteilen: Das beginnt mit einer groben Planung, dann folgt eine Feinplanung, danach das Designkonzept, welches immer ein Leitthema gemäß USP hat (inklusive Möblierung, Dekoration, Beleuchtung, Akustik etc.) und schließlich ein Ausbau- und Zeitplan zur Realisierung. In jedem fertig gestellten Showfloor findet eine Veranstaltung statt, zu der wir die Makler als Vertriebspartner für die Objektvermietung einladen. Eine Fläche in diesem Kreis zu präsentieren, ist ein zentraler Bestandteil für uns.

Dabei möchten wir Maklern und Mietinteressenten demonstrieren, wie eine künftige Mietfläche sich gestalterisch und von der Raumstruktur darstellen lassen könnte. Je nach Gebäudezuschnitt werden die optimalen Belegungen in einem Showfloor gezeigt und auch vom Design her abgestimmt, so dass die wesentlichen Stärken und die künftige Positionierung optisch dargestellt werden können, zum Beispiel mit so genannten Wandtattoos oder bedruckten Bodenbelägen mit Claims o. ä. Dass das Wohlfühlen und eine gute Atmosphäre im Büro längst wichtige Kriterien geworden sind, zeigen auch aktuelle Forschungsergebnisse.

Showfloor Alta Diagonal, Barcelona

Demnach sollte das Büro der Zukunft sehr viel mehr Aufenthaltsqualität bieten und unter anderem mit atmosphärischen Meetingpoints ausgestaltet werden. Ein Grund dafür ist der Trend zur fortschreitenden Verdichtung von Arbeitsplätzen. Wir gestalten unsere Flächen daher wesentlich wohnlicher als derzeit übliche Büroausstattungen.

Die vier ausgewählten Beispiele auf den Folgeseiten zeigen, dass sich das jeweilige Design eines Showfloors an seiner Positionierung orientiert.

Wie müssen Showfloors konzipiert sein, damit sie potentielle Mietinteressenten faszinieren und dadurch für ein Objekt gewinnen?

Claudia Kalender: Meines Erachtens sind Showfloors dann erfolgreich, wenn der Mieter sich dort „wiederfindet“, er begeistert ist, Anreize zur Gestaltung erkennt und letztendlich anmietet – diese Begehrlichkeit möchten wir wecken. In einem unserer Showfloors hatten wir zum Beispiel eine Asian Lounge, die eine japanische Firmendelegation so ansprechend fand, dass wir innerhalb kürzester Zeit eine Vollvermietung dieses Objektes erreichen konnten. Das heißt aber auch, dass wir bei jeder Immobilie, ausgehend von Lage, Ausstattung und Stärken, eine glaubhafte Story ableiten müssen. Wir wollen in einem Showfloor Möglichkeiten der Raumgestaltung und Ausstattung zeigen, die trotz aller Auflagen – wie etwa Brandschutz, Möglichkeiten von Kühlsystemen, Akustiklösungen, Arbeitstättenrichtlinien usw. – tatsächlich umsetzbar sind.

Wie nutzen neue Mieter nach Ihrer Erfahrung die kreativen Impulse, die Sie in Ihren Showfloors setzen?

Claudia Kalender: Es gibt da ganz unterschiedliche Situationen. Oft will ein Mieter den Showfloor genau so

anmieten, wie von uns gestaltet, oder er möchte sich eine andere Etage identisch umbauen und gestalten lassen.

Teilweise möchten die Mieter auch die präsentierten Möbel von uns erwerben. In anderen Fällen sind sie begeistert von unseren Raumaufteilungen, können diese aber nicht umsetzen, weil sie dem Corporate Design und anderen Vorgaben ihres Unternehmens nicht entsprechen. Wir haben in der Vergangenheit die unterschiedlichsten Ausprägungen kennen gelernt. Mit unserer speziellen Showfloor-Gestaltung haben wir unser Ziel bereits dann erreicht, wenn diese bei Maklern und Mietern in positiver Erinnerung bleibt. Nicht zuletzt stellen wir dadurch auch sicher, dass die Makler als unsere Vertriebspartner diese Flächen gern und verstärkt anbieten.

Bei ausgesuchten Refurbishments setzen Sie auch Präsentationen mit filmischen Architekturvisualisierungen in High Definition ein. Werden solche aufwändigen Visualisierungen von Seiten der Mietinteressenten gefordert, um sich bestimmte Raumkonstellationen vorstellen zu können und wie reagieren diese auf solche Präsentationen?

Claudia Kalender: Sowohl von Seiten der Mietinteressenten als auch der Makler ist die Resonanz durchweg positiv. Das belegt: Nur ein Eigentümer, der sein Produkt entwickelt und verstanden hat, kann es überzeugend verkaufen. Auch bei diesem Vermarktungstool ist es unser Ziel, eine möglichst gute Darstellung und eine professionelle Präsentation unseres Produktes an den Kunden zu übermitteln.

Was verstehen Sie unter dem Marketingtool Deka-Sterne bzw. -Stars? Wo wird dieses Konzept jeweils eingesetzt?

Claudia Kalender: Das Deka-Sterne-Konzept setzen wir immer dann ein, wenn wir in einem A-Standort in Deutschland oder dem europäischen Ausland mehrere

TITELSTORY 9

Objekte parallel in die Vermarktung geben. Unser Ziel ist es, Transparenz in Bezug auf die Merkmale unserer Objekte herzustellen: in der Vermarktung, bei Ansprechpartnern und dem Leerstand im Gebäude. Das Konzept soll den Mietinteressenten und Maklern auch zeigen, wo unsere Objekte im Stadtgebiet verteilt sind, aber vor allem, wie sie sich unterscheiden. Unser Credo hierbei ist: Für jeden Mietinteressenten hat die Deka Immobilien die passende Fläche. Unsere Immobilien werden mit Sternen analog der Hotelkategorien bewertet. Dabei werden folgende Kriterien zu Grunde gelegt: Lage, Bausubstanz, Ausstattung, Mietpreis und Technik. Die Sterne-Seiten sind sowohl online als auch in einer jährlichen Druckausgabe erhältlich. Die Seiten enthalten alle für die Vermarktung relevanten Informationen, zum Beispiel Broschüren und Belegungspläne, auch zum Herunterladen.

Alta Diagonal in Barcelona. Unter dem Motto „Living Marketing Suite“ soll der Showfloor hier nicht nur regelmäßiger Treffpunkt für die Bestandsmieter werden, um sich über den Fortgang der Revitalisierungsmaßnahmen zu informieren. Der Showfloor gibt natürlich auch eine Preview auf die künftige Gestaltung von Büroflächen und dient uns zur Mieterakquise.

Derzeit unterhalten wir die folgenden Homepages: www.deka-sterne-hamburg.de www.deka-sterne-berlin.de www.deka-sterne-duesseldorf.de www.deka-sterne-ffm.de www.deka-sterne-muenchen.de www.deka-stars-belgium.com

Erhöhen alle diese Maßnahmen die Schnelligkeit und Effizienz für einen Mietvertragsabschluss signifikant? Bitte schildern Sie uns Ihre Erfahrungen.

Der Schritt zur Vermietung eines Gebäudes kann sich dadurch sicher beschleunigen. Zudem unterscheiden wir uns durch diese Maßnahmen vom Wettbewerb und erhöhen unsere Chancen, gute neue Mieter zu gewinnen. Das zeigen nicht zuletzt unsere Vermietungserfolge, die wir in den vergangenen fünf Jahren immerhin verdoppeln konnten. Es gibt aber auch andere Stellhebel, die eine gute Positionierung als Eigentümer am Markt beeinflussen. Wir setzen beispielsweise auf einen intensiven Austausch mit der Maklerschaft, und letztlich sind unsere Asset Manager auf Effizienz und Geschwindigkeit eingestellt.

Mit den vier dargestellten Projekten setzen Sie neue Maßstäbe in der Vermarktung für Refurbishments. Bitte schildern Sie uns einige Highlights Ihres dortigen Konzeptes und des Objektmarketings.

Unser Objekt DUO in Düsseldorf geht in punkto Technik neue Wege. Es verfügt über eine LWL-Verkabelung und eine hochmoderne Ausstattung in den Bereichen Licht und Akustik. Das spiegelt sich auch im 1.000 m2 großen Showfloor wider, der über ein technisches Leitsystem mit iPad und Touchscreen-Präsentation verfügt. Unsere Immobilie Sunyard wurde beispielsweise 2011 als beste revitalisierte Gewerbeimmobilie Münchens ausgezeichnet und zeigt ebenso wie das dritte Objekt, Oval Tower in Amsterdam, dass das Thema „Green Building“ auch für die Deka Immobilien eine wichtige Rolle spielt. Der Oval Tower etwa ist die erste Büroimmobilie der Niederlande, die eine LEED-Zertifizierung mit der Bewertung „Gold“ anstrebt.

Neue Wege gehen wir in unserer vierten Beispielimmobilie,

Showfloor DUO, Düsseldorf

Das Interview führte Andreas P. Lienig.

Kontakt: www.deka-immobilien.de

DEKA IMMOBILIEN: AKTUELLE REFURBISHMENT-OBJEKTE Bestandsobjekte können durch zukunftsweisende Technologien mit neuen Objekten gleichziehen.

Die Reduktion der CO2-Emissionen und die Erhöhung der Energieeffizienz sind unabdingbar und gehören zu den großen Herausforderungen der Jetztzeit. Dass die konkrete Umsetzung dieser Ziele auch für die Revitalisierung von Bestandsobjekten längst kein reines Zukunftsprojekt mehr ist, zeigt die Deka Immobilien GmbH. Sie verwaltet 450 Immobilien in 24 Ländern, hat grüne Refurbishments im In- und Ausland bereits erfolgreich durchgeführt – und belegt damit, dass Bestandsobjekte durch zukunftsweisende Technologien mit neuen Objekten durchaus gleichziehen können.

Die Intention, welche die Deka Immobilien GmbH bei Revitalisierungen von Bestandsimmobilien verfolgt, wird mit folgender Gleichung deutlich: maximierte Funktionalität + maximierte Attraktivität + minimierte Kosten = maximale Wettbewerbsfähigkeit Mit der verantwortungsvollen Revitalisierung von vier weiteren Bestandsobjekten geht sie jetzt einen weiteren Schritt in Richtung Zukunft.

Auf den nachstehenden Seiten werden vier Refurbishment-Objekte aus dem Portfolio von Deka Immobilien vorgestellt:

TITELSTORY 11

DUO – GREEN OFFICE & FUTURE LOUNGE, DÜSSELDORF Green Building – für die Zukunft gebaut!

Unweit des Naherholungsgebietes Grafenberger Wald wird das Düsseldorfer Bestandsobjekt DUO derzeit komplett saniert. Neben seinem hohen repräsentativen Charakter demonstriert das Gebäudeensemble mit seinem sechsstöckigen Atrium eine teamorientierte und transparente Bürostruktur sowie ein gesundes Raumklima durch lichte, luftige Räume auch für Begegnungen, Kommunikation und Ruhezonen. Ein individuelles Gesicht erhält die Fassade durch den Einbau von großen Logenfenstern. Natürliche Materialien und eine umfangreiche Begrünung im Atrium und im Außenbereich sorgen für ein angenehmes Arbeitsumfeld. Zusammen mit einer energieeffizienten Haustechnik bilden die nachhaltigen Maßnahmen die konzeptionelle Basis der Revitalisierung. Einen weiteren Vorteil bietet das Gebäude den künftigen Mietern durch den Einsatz modernster Lichtwellenleiter-Verkabelung (LWL). Das Gebäude ist vertikal mit Glasfaserkabeln vernetzt und ermöglicht damit die Steuerung der gesamten Haustechnik sowie entspanntes Arbeiten mit „Lichtgeschwindigkeit“. Ein Bistro inklusive Außenterrasse befindet sich im Atrium. Sein ökologisch nachhaltiges und ressourcenschonendes Refurbishment macht das DUO zu einem zukunftsweisenden Bürokomplex – für Arbeitsplätze der Zukunft!

Düsseldorf, Hans-Günther-Sohl-Straße 7–11 Baujahr: 1993 Refurbishment: 2012

HIGHLIGHTS - ca. 20.000 m2 Bürofläche - LEED-Vorzertifikat in Gold erhalten - Umbau der Fassade durch Logenfenster - repräsentatives Atrium über 5 Etagen - vorinstallierte LWL-Verkabelung in der Vertikalen - Adressbildung durch Leuchtkubus an der Außenfassade - ausreichende Pkw-Stellplätze in der Tiefgarage und im Außenbereich - Plätze mit Ladestation für E-Cars und E-Bikes - Mieterzielgruppe: Verwaltungen, Behörden, Unternehmen mit „Schulungsbetrieb“, Versicherungen, Institute - Lead-Makler: Savills Immobilien-Beratungs-GmbH, Düsseldorf www.duo-duesseldorf.de I Ansprechpartner: Guido Fitzner (Guido.Fitzner@deka.de) MARKETING-SPECIALS - Logo- und Claimentwicklung: DUO – green office & future lounge „Green Building – für die Zukunft gebaut“ - Printmaßnahmen: Teaser, Broschüre, Technik-Folder - Digitale Maßnahmen: Trailer, Film, USB-Stick, Homepage mit 360°-Kamera-Einstellungen - ca. 1.000 m2 Showfloor „future office“ mit technischem Leitsystem via iPad und Touchscreen-Präsentation - Messeneuheiten und zukunftsweisende Lösungen zu den Themen Licht, Akustik und Technik (LWL-Verkabelung) - Einbindung in das Deka-Sterne-Konzept Düsseldorf

12 TITELSTORY

SUNYARD, MÜNCHEN Light up your Business!

Das Sunyard im aufkommenden Viertel rund um den Ostbahnhof in München ist vier- bis sechsgeschossig als Green Building konzipiert. Eine nachhaltige Bauweise sowie offene Sonnenhöfe lassen viel Licht ins Gebäude und sorgen so für ergonomische und gesundheitsfreundliche Arbeitsplätze.

Auf insgesamt rund 21.760 m2 Mietfläche können Büros je nach Organisationsform flexibel gestaltet und nach Mieterwunsch individuell ausgestattet werden. Alles ist möglich: vom Einzelbüro über Großraumlösungen bis hin zu Teamoffices mit legeren Loungebereichen und Loftbüros über drei Etagen. Das Atrium im Mitteltrakt eignet sich als attraktive Management-Etage ebenso wie für repräsentative Konferenzräume. Glas, Naturstein und Holz verleihen dem Sunyard seinen natürlichen Charakter. Und nicht zuletzt machen die begrünten Innenhöfe und zwei Dachterrassen mit herrlichem Blick über die Dächer von München das Sunyard zu einem Wohlfühl-Arbeitsplatz. Für Pausen, Meetings und kulinarisches Catering bietet sich das Sunyard-Café an.

München, Hohenwaldeckstraße 1 Baujahr: 1990 Komplett-Refurbishment: 2010

HIGHLIGHTS - ca. 21.760 m2 Mietfläche - LEED-Vorzertifikat in Gold erhalten - neue zeitgemäße Fassade - hochwertige Arbeitsplätze - explizite Umweltorientierung - 4- bis 6-geschossige Bebauung - eigenständige Eingänge zur Adressbildung innerhalb des Hauses - 262 Pkw-Stellplätze in der Tiefgarage – darunter 11 Plätze mit Ladestation für E-Cars und E-Bikes; 5 weitere Stellplätze mit Ladestation im EG-Bereich - Mieterzielgruppe: technisch orientierte Firmen - Lead-Makler: bnp paribas www.sunyard.de I Ansprechpartner: Patrick Bruhn (Patrick.Bruhn@deka.de) MARKETING-SPECIALS - Logo- und Claimentwicklung: „Sunyard. Light up your Business!"

- Hauptwerbemittel: Broschüre, Film, Internet mit Webcam und Trailer - Baustellen-Showfloor, weiterer Showfloor in Vorbereitung für 7/2012 - Einbindung in das Sterne-Konzept München

TITELSTORY 13

OVAL TOWER N° 1 in Amsterdam Der Oval Tower zählt mit einer Höhe von 100 Metern zu den höchsten Gebäuden Amsterdams. Auf 24 Etagen bietet er 24.500 m2 repräsentative, gesunde Bürofläche. Als erster Mieter seit Bekanntgabe des nachhaltigen Refurbishments hat sich das niederländische Headquarter der Deutschen Bank hier niedergelassen, auch ein europäisches Dienstleistungsunternehmen aus der Internetbranche hat Flächen angemietet. Das revitalisierte Gebäude verfügt über eine moderne, zeitgemäße Ausstattung, eine imposante weitläufige Eingangshalle mit Green Wall und O-LEDLichtskulptur und Außenanlagen mit viel Grün. Fürs leibliche Wohl werden täglich Gerichte an Kochinseln im neuen BioBetriebsrestaurant frisch zubereitet. Zudem gibt es eine Cafébar mit Terrasse im Freien.

De Entree 99–197, 1101 HE Amsterdam, Niederlande Baujahr: 2001 Refurbishment: 2011–2012

HIGHLIGHTS - ca. 24.000 m2 Büroflächen - LEED-Vorzertifikat in Gold erhalten - 24 Etagen - Umbau und Neugestaltung der Eingangshalle - neue Deckengestaltung mit Klima-Decken - 40 % Energieeinsparungen durch Kälte-Wärme-Speicherung/Geothermie - Großzügiger Fahrrad-Unterstellplatz - Mieterzielgruppe: Finanzdienstleistungsunternehmen, Versicherungen, Anwälte, Dienstleistungsunternehmen verschiedener Branchen (europäisch/international) www.oval-tower.com I Ansprechpartner: Jan van den Hogen (Jan.vandenhogen@deka.de) MARKETING-SPECIALS - Logo- und Claimentwicklung - Anzeigen, Broschüren, WebCam, Film, Bauzaungestaltung - InfoTouch-Terminal, Visualisierungen und interaktive Panorama-Renderings - Belegungsplanungen - Showfloor

14 TITELSTORY

ALTA DIAGONAL, BARCELONA The Best Business Link Nach der umfassenden Revitalisierung wird das Bürogebäude Alta Diagonal im zentralen Geschäftsbezirk Barcelonas zum architektonischen Landmark mit zukunftsweisender Funktionalität avancieren. Die modernen Mieteinheiten sind zum großen Teil bereits belegt. Hauptmieter ist neben Pricewaterhouse-Coopers die größte spanische Bank Caja Madrid. Insgesamt verfügt das beeindruckende Gebäude, das direkt an der überregional bekannten Avenida Diagonal liegt, über 40 Mietbereiche. Zu den besonderen Ausstattungsmerkmalen zählen neben der lichtdurchfluteten Lobby und dem Konferenzzentrum mehrere Terrassen und eine Cafeteria.

Avinguda Diagonal 640, 08017 Barcelona, Spanien Baujahr: 1993 Komplett-Refurbishment: 2012

HIGHLIGHTS - ca. 28.500 m2 Mietflächen, größtenteils vermietet - LEED-Zertifizierung in Gold angestrebt - Öffnung eines wichtigen Landmarks nach innen und außen - Energieeffizientes Konzept - Connectivity: lichtdurchflutete Lobby, Konferenzzentrum, Terrassen, Cafeteria - Mieterzielgruppe: Unternehmensberatungen, Banken, Anwaltskanzleien - Lead-Makler: CBRE www.altadiagonal.com I Ansprechpartner: Petra Klimesch (Petra.Klimesch@deka.de) MARKETING-SPECIALS - Logo- und Claimentwicklung: „Alta Diagonal. The Best Business Link."

- Living Marketing Suite: Treffpunkt für Bestandsmieter als Preview (Mieterbindungskonzept), gleichzeitig Showfloor zur Neukundenakquise - Event Marketing Suite - Broschüre, Indoor-Showpanels - Film, Internet mit Trailer - Baustellenverkleidung als Info und Preview

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80331 MÜNCHEN

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16 IMMOBILIENFINANZIERUNG

ERFOLG DURCH KONSERVATIVE STRUKTURIERUNG Interview mit Bernd Hütter, Abteilungsleiter Immobilienkunden der WGZ Bank, Düsseldorf Herr Hütter, Sie leiten die Abteilung Immobilienfinanzierung bei der WGZ Bank in Düsseldorf. Bitte schildern Sie uns, in welchen Marktsegmenten Ihre Bank tätig ist bzw. für wen Sie was und in welchen Volumina finanzieren?

Bernd Hütter: Die WGZ Bank agiert im Immobiliengeschäft quasi als Vollsortimenter. Zu unseren Kunden zählen sowohl Bauträger als auch Developer und naturgemäß Investoren privater oder institutioneller Art. Wir sind in fast allen Nutzungsarten vertreten und finanzieren Projekte in den Bereichen Wohnen, Einzelhandel, Büro und Logistik sowie –

als Spezialität des Hauses – Sozialimmobilien. In unserer Klientel überwiegen mittelständische Kunden, häufig mit inhabergeführter Struktur, die zum Teil selbst seit vielen Jahren am Markt tätig und zudem meist langjährige Kunden unseres Hauses sind.

Für die Finanzierung von Einzelgeschäften limitieren wir das Volumen in der Regel bei maximal 30 Millionen Euro. Das ist unser Kerngeschäft. Nach unten gibt es aus der Funktion der Zentralbank naturgemäß keine Begrenzung, denn da verpflichtet uns der subsidiäre Ansatz, unsere Mitgliedsbanken, die Volks- und Raiffeisenbanken, zu unterstützen.

Bernd Hütter

Wodurch unterscheidet sich die WGZ Bank von anderen großen Immobilienfinanzierern und welche Philosophie vertreten Sie am Markt? Worin liegen Ihre Stärken?

Bernd Hütter: Der Unterschied liegt einmal darin begründet, dass unsere Organisationsstrukturen sicher mit anderen reinen Immobilienfinanzierern nicht vergleichbar sind. Wir sind im Kern die Zentralbank für die Volks- und Raiffeisenbanken und somit eingebunden in die genossenschaftliche Finanzgruppe. Dies lässt sich mit klassisch reinen Immobilienfinanzierern nicht vergleichen. Zur Unterstützung der Mitgliedsbanken dieser Finanzgruppe unterhalten wir ein dichtes bundesweites Netzwerk. Davon profitieren wir bei allen Themen der Immobilienfinanzierung. Dieses Netzwerk setzen wir zielorientiert ein, um jeweils die optimale Finanzierungslösung für unsere Kunden zu entwickeln. Wir sehen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung eine nachhaltige Kernkompetenz unseres Hauses und bündeln ein ausgeprägtes Know-how in unserem Unternehmen mit dem Ziel, die intensive und langfristige Verbindung zu unseren Kunden auszubauen und zu stärken. Gegenüber unseren Kunden sprechen wir eine klare Sprache und vertreten eine eindeutige Position. Um es plakativ zu sagen: Wir machen nur das, was wir sehen und verstehen können.

Im Gegensatz zu anderen Wettbewerbern konnten Sie Ihr Neugeschäft kräftig ausbauen. Wie erklären Sie diese Sonderkonjunktur und warum hat Ihr Haus die Finanz- und Bankenkrise so unbeschadet und erfolgreich gemeistert?

Bernd Hütter: Die Zahl der Anbieter ist rückläufig, und die Nachfrage ist nach wie vor hoch. Ihr Eingangsstatement möchte ich ein wenig korrigieren: Nicht in jedem Fall ist das Neugeschäft rückläufig. Im Gegenteil, diejenigen, die in der Lage sind, Abschlüsse zu machen, die tun es auch. Und zwar durchaus mehr und umfangreicher als im Vorjahr.

In einem Statement der LBB Berlin wurde es vor kurzem so formuliert: Im Grunde geht es nicht darum, wie viel mehr Neugeschäft wir im Vergleich zum Vorjahr machen. Es geht

IMMOBILIENFINANZIERUNG 17

vor allem um die Frage, welches Neugeschäft man abschließt und wie rentabel es letztendlich ist. Alle größeren aktiven Player stellen fest, dass sie mehr Geschäft machen als 2010 – sei es die DG Hyp, der Immobilienfinanzierer unseres Schwesterinstituts DZ Bank, oder die eben zitierte LBB Berlin Hyp. Auch aus dem Hause Helaba hört man, dass man dort überaus zufrieden sei. Das gilt ebenso für die sehr aktive eigenständige Hamburger Sparkasse Haspa, die auch in diesem Jahr ein beachtliches Neugeschäft von etwa 3 Milliarden Euro erreichen wird. Ich glaube, das liegt einfach an der aktuellen Struktur im Markt.

Der Erfolg unseres Hauses begründet sich zum einen auch wieder in der organisatorischen Struktur und unserer Funktion einer Liquiditätssammelstelle für die Volks- und Raiffeisenbanken. Zum anderen aber bezogen auf das Immobilien geschäft – insbesondere in der Tatsache, dass wir uns in einer Phase, als der Markt geradezu explodiert ist, sehr stark zurückgehalten haben. Wir haben diese Transaktionen von Anfang an nicht begleitet und daher belasten sie auch heute nicht unser Ergebnis. Zudem haben wir keine Strategien verfolgt, die jenseits des konventionellen Bankgeschäftes lagen.

Im Prinzip sind wir ein in der Struktur „langweiliges“ Bankhaus, wofür wir früher vielleicht auch belächelt worden sind. Heute kann man sagen, das Langweilige – also das Konservative – hat durchaus Nachhaltigkeit, es hat quasi Konjunktur.

Aus welchen Bereichen setzt sich denn Ihr Neugeschäft zusammen?

Bernd Hütter: Das geht querbeet durch alle Marktsegmente und Nutzungsarten. Nach wie vor haben wir eine große Nachfrage aus dem Bereich der Bauträgerfinanzierung in Nordrhein-Westfalen. Hier insbesondere im Gebiet der Rhein-Schiene, aber auch in den großen Ruhrgebietsstädten besteht ein unverändert hohes Interesse und darüber hinaus in Kernregionen außerhalb NRWs. Wir sehen eine hohe Nachfrage im Bereich Projektentwicklung, insbesondere was das Thema Einzelhandel angeht, weniger im Bürobereich sowie einen wieder aufkommenden Bedarf im Segment Logistik. Projektentwicklungen und auch Verkäufe von bestehenden Sozialimmobilien sind unverändert am Markt vorhanden. Sie sind allerdings noch nie auf einem exorbitant hohen Niveau gewesen. Da wir diese Nische aber als Spezialist besetzen, haben wir eine unverändert vernünftige solide Nachfrage.

Wie stellt sich Ihre Spezialisierung im Segment der Sozialimmobilien dar?

Bernd Hütter: Das Thema Pflegeimmobilien ist seit vielen Jahren eine der Kernkompetenzen unseres Hauses. Dies

resultiert auch daraus, dass wir Zentralbank für die Kirchenbanken sind, die ihren Sitz in NRW haben, und dass wir zahlreiche dieser Spezialimmobilien finanzieren. Insofern verfügen wir schon über eine hohe Affinität zu diesem Thema und fühlen uns bei dieser Nutzungsart wohl, weil wir das Produkt verstehen und wissen, welche Erfolgsfaktoren wichtig sind. Das ist immer eine gute Voraussetzung, um sich auch mit neuen Marktentwicklungen zu beschäftigen.

Wie hat sich aus Ihrer Sicht der Markt für Immobilienfinanzierungen seither verändert? Welche Auswirkungen hat das auf die Finanzierungsvoraussetzungen für Projekte und Bestände Ihrer Kunden?

Bernd Hütter: Dass der Markt sich verändert hat, ist augenscheinlich. Wir haben Anbieter, die ganz verschwunden sind, wie beispielsweise die meisten ausländischen Banken.

Ferner gibt es Marktteilnehmer, die selektiv bestimmte Geschäfte nicht mehr realisieren können, wie etwa einen Großanbieter, der momentan nicht mehr aktiv am Markt teilnehmen kann. Auf der anderen Seite sind es punktuell Anbieter aus dem Bereich Versicherungen und erstmalig auch Pensionskassen, die das Finanzierungsgeschäft für sich entdecken und zu einer Belebung und Ergänzung beitragen.

Inwieweit das eine nachhaltige Entwicklung ist, bleibt aus meiner Sicht abzuwarten. Es bleibt auch fraglich, ob es nur punktuell große Geschäfte mit einem sehr niedrigen Risiko sind, die sich eine Allianz oder eine Pensionskasse aufs Buch nehmen. Ich kann mir kaum vorstellen, dass es da um außerordentliche Stückzahlen und entsprechende Volumina geht oder demnächst auch um komplexere Themen.

Ich würde mir allerdings wünschen, dass derartige Institutionen mit dem gleichen Maß gemessen würden wie eine Bank, zum Beispiel in Bezug auf Abgaben und Regulatare.

Alles andere empfinde ich als unglücklich, weil es den Wettbewerb verzerrt.

Die Nachfrage nach Finanzierungen ist aus meiner Sicht aus zweierlei Gründen nach wie vor hoch, und zwar zum einen durch das im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegene Volumen bei Transaktionen. Hier sind allerdings die Eigenkapitalanforderungen ebenfalls deutlich angestiegen.

Zum anderen glaube ich zumindest für 2012 an eine ungebrochene Kreditnachfrage im Bereich des Entwicklungsgeschäftes.

Wir stellen zunehmend die Nachfrage nach Prolongationen fest, speziell aus dem Bereich der Kunden von Instituten, die jetzt nicht mehr am Markt aktiv tätig sind und die ihrer Klientel nahelegen, sich nach neuen Bankverbindungen umzusehen. Daraus wird sich zwangsläufig eine hohe Nachfrage ergeben. Schwierig wird das Thema der Refinanzierung von langen Laufzeiten werden. Ich kann mir nicht

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vorstellen, dass das in dem Umfang, wie es jetzt am Markt noch angeboten wird, weiter funktioniert. Das regelt sich entweder über den Preis, oder es wird künftig keine Zehnjahreslaufzeiten mehr geben, sondern deutlich verkürzte.

Pfandbriefe sind in der Vergangenheit in sehr großem Umfang von Versicherungen gekauft worden. Das wird in Zukunft für diese unattraktiver. Dies kann Auswirkungen auf Neuemissionen von Pfandbriefen haben. Ebenso spannend ist die Refinanzierung der nicht pfandbriefgesicherten Kredite – also alles, was nicht deckungsstockfähig ist und über eine Inhaberschuldverschreibung refinanziert werden muss. Dieser Markt findet derzeit faktisch gar nicht statt.

Das wird zunehmend zum Problem der Banken, denn wenn sie sich langfristig in Richtung des Kunden binden, aber keine entsprechende Refinanzierung am Markt bekommen können, dann entsteht irgendwann ein Ungleichgewicht in der Bilanz. Ich bin überzeugt, das wird für 2012 ein zentrales Thema werden.

Die Auswirkungen der aktuellen Marktsituation sind für unsere Kunden sowie deren Projekte und Bestände sicherlich relativ gering. Auch bezüglich der Projektfinanzierungen muss sich keiner Gedanken machen. Unseren Partnern können wir eine weiterhin gute Versorgung durch unser Haus garantieren.

Wie werden sich die Margen entwickeln?

Bernd Hütter: Ich glaube, es wird in der Zukunft einen Kampf um sehr risikoarmes Geschäft mit niedriger Eigenkapitalunterlegung geben, so dass die Banken sich solcher Geschäfte sehr gern annehmen werden. Vor allem wird es um die Margen gehen, gerade weil das ein Geschäft ist, bei dem auch mal eine Versicherung oder eine Pensionskasse mitbieten kann. Auf der anderen Seite werden wir bei risikobehafteten Geschäften eine deutliche Margenausweitung sehen.

Momentan ist dies natürlich gepaart mit einem unverändert historisch niedrigen Zinsniveau, so dass der Preis für die Finanzierung an sich nicht das Thema sein dürfte, auch wenn er jetzt natürlich höher ist, als er früher war. Die jetzigen Margen halte ich zumindest für deutlich gesünder als jene, die wir vor ein paar Jahren gesehen haben.

Sie sind in der glücklichen Lage, Ihre Kunden und Projekte aussuchen zu können. Nach welchen Kriterien selektieren Sie und welche Immobilien- und Nutzungsarten werden präferiert?

Bernd Hütter: Im Prinzip sind wir nicht so sehr an dem ein-

zelnen Geschäft interessiert, sondern vielmehr daran, einen Kunden zu gewinnen, der nachhaltig zu uns passt. Wenn man diese Maxime verinnerlicht, dann kann man die Kriterien zur Kundenselektion in folgende Fragestellungen formulieren: Passt der Kunde tatsächlich zu uns? Ist er nachhaltig am Markt aktiv? Hat er eine funktionierende Struktur am deutschen Markt? Was hat er bisher gemacht und wie hat er es gemacht? Wie hat er bei einem früheren Finanzierungsgeschäft reagiert, als es mal enger und schwieriger wurde?

Das Kreditgeschäft basiert immer auf Vertrauen. Also müssen wir sehen, dass der Kunde dieses Vertrauen auch rechtfertigt. Folglich bemühen wir uns, über den potentiellen Kunden mehr zu erfahren. Es ist entscheidend, dass wir mit dem Partner am Tisch sitzen und man nicht einer Londoner Telefonnummer hinterhertelefonieren muss. Das sind die Kernkriterien unserer Selektion.

Wir als Bank möchten Kunden, die verlässlich sind und Erfahrung aufweisen. Dies umso mehr, wenn wir in eine Projektfinanzierung einsteigen sollen und die Bank kein fertiges Projekt mit Vollvermietung als Sicherheit bekommt.

Wenn der Kunde passend ist, bleibt natürlich noch die Frage nach dem Objekt und der Lage. Schätzen wir die Lage nachhaltig ein und wollen wir hier finanzieren? Und dann schauen wir uns naturgemäß auch die Nutzungsarten an. Extrem gefragt sind momentan die Themen Einzelhandel und Wohnen. Nach wie vor interessant ist auch das Thema Logistik, punktuell getragen vom starken Anstieg des Internethandels, der eine Basis braucht. Eher zurückhaltend sind wir dagegen im Bereich der Hotelfinanzierung. Hier engagieren wir uns nur in ausgesuchten Einzelfällen. Extrem skeptisch sehen wir das Segment Baumärkte. Dort halten wir uns in der Regel meist zurück.

Auf welche Deals im zurückliegenden Jahr 2011 sind Sie besonders stolz?

Bernd Hütter: Davon lassen wir lieber unsere Kunden berichten. Im vergangenen Jahr konnten wir immerhin 100 Projekte und Objekte begleiten. Beim Finanzierungsvolumen werden wir in diesem Jahr voraussichtlich über 900 Millionen liegen. Es gibt einige Projekte, die ich nennen kann, weil wir da auch auf den Bauschildern erwähnt werden. Ich beginne mal regional im Norden: Wir begleiten unter anderem in Kiel einen Projektentwickler bei der Revitalisierung eines alten Karstadt-Standortes, das Projekt „Nordlicht“. In einer größeren Stadt konnten wir mehrere StadtteilcenterEntwicklungen begleiten. Zudem habe ich mich gefreut, dass das Thema Krankenhaus-Finanzierung in Partnerschaft mit den Kirchenbanken sich in diesem Jahr deutlich weiter-

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entwickelt hat. Auch in NRW begleiten wir einige Projekte, so beispielsweise in Düsseldorf die Finanzierung des Projektes „Schwanenhöfe“ in der Erkrather Straße, eine ehemalige Henkel-Produktionsstätte.

zurückgreifen. Außerhalb der Kernregion NRW können wir uns durch die Vernetzung über unsere 12 Vertriebskollegen und die einzelnen Volks- und Raiffeisenbanken auch sicher fühlen, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Neben dem klassisch mittelständischen Segment wirken Sie auch an Großprojekten wie dem Kö-Bogen in Düsseldorf mit. Welche besonderen Herausforderungen sind mit solchen Konsortialgeschäften verbunden?

Neben der Fremdfinanzierung bieten Sie auch Eigenkapitalfinanzierungen an. Wie stellen sich solche Beteiligungsmodelle dar und für welche Zwecke stehen sie zur Verfügung?

Bernd Hütter: Wir machen das nur in Ausnahmefällen. Die Begründung liegt darin, dass das Konsortialgeschäft extrem aufwändig ist, weil mehrere Abstimmungen vorgenommen werden müssen. Im Normalgeschäft, wenn sie nicht mit Konsorten unterwegs sind, ist nur eine Abstimmung mit dem Kunden notwendig. Sind sie im Konsortialgeschäft tätig, dann fällt mindestens eine Doppelabstimmung an, wenn nicht sogar eine vielfache. Sie müssen sich in diesem Fall zunächst mit dem Kunden abstimmen und danach innerhalb des Konsortiums. Wenn sie mit dem Konsortium nicht einer Meinung sind, muss erneut mit dem Kunden abgestimmt werden. Diese verschiedenen Abstimmungen zwischen Konsortium und Kunden sind extrem zeitintensiv.

Deshalb lassen wir uns darauf nur sehr punktuell ein. Als Düsseldorfer Bank beim Kö-Bogen mitzumachen, einem Düsseldorfer Projekt von einer derartigen Größenordnung und Bedeutung, war zum einen eine Herausforderung, der wir uns gerne gestellt haben, andererseits sorgen das Prestige des Projektes und die Publizität auch wiederum für einen positiven Imageeffekt für unser Haus.

Bernd Hütter: Wir haben mit unserer Tochterfirma WGZ Initiativkapital GmbH, die eine über 25-jährige Geschichte aufweist, eines der ältesten Eigenkapitalunternehmen überhaupt am Markt. Sie hat ihren Ursprung als Partner des Mittelstandes in der klassischen Firmenfinanzierung. Seitens der WGZ Bank und der Geschäftsführung der Initiativkapital haben wir vor wenigen Jahren beschlossen, Eigenkapital ersetzende Mittel, also Mezzanine-Finanzierungsformen, auch für Immobilienprojekte anzubieten. Das konnten wir in diesem Jahr realisieren, sowohl auf der Projektebene als Bernd Hütter

Ein wichtiger Faktor bei der Beurteilung von Immobilieninvestments ist das regionale Knowhow. In welchem Marktgebiet können Sie diese Expertise gewährleisten?

Bernd Hütter: Es grüßt wieder die genossenschaftliche Finanzgruppe, könnte man sagen. Natürlich haben wir unseren Kern hier in Nordrhein-Westfalen. Von unseren zwölf Akquisiteuren hat jeder einen regionalen Schwerpunkt. Es gibt zwei Vertriebskollegen, die sich um den Hamburger Raum kümmern, zwei weitere betreuen den Berliner Raum, andere Kollegen sind zuständig für die Schwerpunkte Frankfurt, Stuttgart und München. Damit können wir schon sehr tiefgreifende Fragen zu Mikrostandorten klären und auf regionale Marktkenntnis zurückgreifen. Wenn ich mich jedoch mit dem Thema Logistik beschäftige, benötige ich kein Mikrostandortwissen, denn dann geht es in erster Linie um die Frage, welche Logistikstandorte laufen, welche nicht.

Das kann ich von Düsseldorf aus recherchieren. Oder auch wenn es um die Begleitung von Einzelhandelsstandorten größeren Umfangs geht, haben wir hier in der Zentrale umfassendes Fach-Know-how zur Verfügung, auf das wir

auch in einer Form, die auf Unternehmensebene unterstützende Darlehen zur Verfügung stellt. Im Charakter sind diese Darlehen naturgemäß eher kurz- und mittelfristiger Natur.

Sie eignen sich daher nicht für langfristige Investments.

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Primär wollen wir diese Finanzierungsform bei wohnwirtschaftlichen oder gewerblichen Projekten einsetzen, und zwar ausschließlich im Doppelpack. Die WGZ Initiativkapital gewährt nur dann Mezzanine-Kapital, wenn die WGZ BANK AG neben ihrer Immobilienexpertise das Fremdkapital zur Verfügung stellt und somit die Projektsteuerung überblicken kann.

Welche Finanzierungsausläufe sind üblich und wie werden diese Werte bestimmt?

Bernd Hütter: Wir haben Fremdkapitalfinanzierungen, die bis zu 100 % des Beleihungswertes erreichen. In der Regel achten wir eher auf die Cash-Flow-Situation, also auf die Mieteinnahmen nach der Fertigstellung bei unterstellter Vollvermietung. Davon werden die durch einen Gutachter belegten Bewirtschaftungskosten in Abzug gebracht, und der Rest muss ausreichend sein für Zinsen und Tilgung. Also wird die Höhe der Beleihung eher von dem Verhältnis zur erwirtschafteten Mieteinnahme bestimmt. Dabei unterscheiden wir natürlich noch, ob eine Finanzierung mit Haftungen oder Non Recourse vorliegt.

Non Recourse ist nach wie vor ein Thema – doch nicht in allen Bereichen. Ich würde nie eine Bauträgermaßnahme in einer Non-Recourse-Struktur finanzieren, weil sie schon den Charakter einer Unternehmensfinanzierung beinhaltet.

Aber in klassischen Objektfinanzierungen langfristiger Art oder zum Teil auch bei Projektentwicklungen, ist sie uns nicht unbekannt.

Welche Entwicklungen am Kapitalmarkt erwarten Sie für 2012? Wie wird sich insbesondere der hohe Refinanzierungsbedarf von notleidenden CMBS- und Portfoliokrediten auswirken?

Bernd Hütter: Bei großen Immobiliengesellschaften sieht man, dass sie zum Teil der Fälligkeit vom CMBS-Krediten vorgreifen und versuchen, im Vorfeld schon Anschlussfinanzierungen zu bekommen. Im Einzelfall scheint das auch durchaus zu gelingen. Nicht überall im vollen Umfang, aber gerade aus den Verkäufen, die in der Vergangenheit bei großen Wohnungsbaugesellschaften stattgefunden haben, sieht man, dass diese Transaktionen als Neustrukturierungen im Hintergrund laufen. Aus meiner Sicht hängt die Entwicklung ganz entscheidend von der Frage ab, wie die Refinanzierung einer Bank in 2012 funktioniert. Diese Frage ist im Moment nur schwer zu beantworten. Man merkt wohl, dass es offensichtlich knirscht, sonst würde ja auch der Bestand der EZB-Einlagen nicht so dramatisch ansteigen.

Der wesentliche Punkt wird sein, wie die Banken ihren Eigenkapitalbedarf stillen können. Eigenkapital kann man

nur durch eine Kapitalerhöhung oder durch die Reduktion der Bilanzsumme aufstocken. Wenn die Institute verstärkt auf das Letztere zurückgreifen müssen, bewirkt dies einen zusätzlichen Druck auf dem Markt. Auch unter Berücksichtigung von Basel III und sonstigen Kriterien ist die WGZ Bank mit einem Kernkapital von momentan schon rund 9 % gut gewappnet, so dass wir unsere Geschäftsstrategie nachhaltig umsetzen können. Es ist interessant zu sehen, dass das Thema Basel III in Europa bis zum Exzess betrieben wird, ganz speziell in Deutschland. Bis zur kleinsten Bank muss jeder die gesamten regulatorischen Details beherrschen. In Amerika ist nicht einmal Basel II bis heute vollständig umgesetzt. Bezüglich Basel III sagen die USA nur, dass man es sich vorstellen könne, dies bei jenen Banken zur Auflage zu machen, die international agieren. Es ist schon erstaunlich, mit welchen unterschiedlichen Maßstäben hier global gemessen wird. Dennoch werden in den USA nach wie vor die niedrigsten Zinsen am Kapitalmarkt gezahlt.

Welche Ziele verfolgen Sie und Ihr Team für die kommenden 12 Monate?

Bernd Hütter: Als Bank haben wir zwei große Ziele, von denen wir uns auch in diesem Jahr leiten lassen. Wir wollen eine anhaltende Kundenverbindung mit zufriedenen bestehenden und neuen Partnern. Um dieses Ziel zu erreichen, werden wir unsere Kunden noch erfolgreicher machen. Wir machen sie erfolgreicher, indem wir versuchen, sie partnerschaftlich bei ihren Projekten zu begleiten, indem wir ihnen unser Know-how und unsere Netzwerke zur Verfügung stellen und sie somit einbinden. Ein verlässlicher Partner zu sein bedeutet, dass der Kunde sich auf sein Geschäft konzentrieren kann und uns als kompetenten Finanzexperten an seiner Seite hat.

Durch die Ergänzung ihres Netzwerkes profitieren die Kunden von unseren Stärken. Denken Sie an den Projektentwickler, der ein Objekt realisiert und dem wir aus unseren Kontakten einen Kaufinteressenten oder Architekten vorstellen. Oder es kommt jemand auf uns zu, der Zugriff auf ein interessantes Grundstück hat und nicht genau weiß, was er damit machen soll. Wir bringen ihn dann gern mit einem Projektentwickler aus unserem Kundenkreis zusammen. Es gibt zahlreiche Themen und Ansatzpunkte, um unseren Kunden im täglichen Geschäft zum Erfolg zu verhelfen, wovon letztendlich auch wir als Bank profitieren. Das ist das, was in unserem Metier Spaß macht. Alles andere ist langweilig.

Das Interview führte Andreas P. Lienig.

Kontakt: www.wgzbank.de

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WEIL WIR UNS INSPIRIEREN LASSEN, WIRD AUS UNSEREN VISIONEN GEBAUTE WIRKLICHKEIT. Menschen fühlen sich dort wohl, wo sie sich als Teil einer lebendigen Welt wiederfinden. Deshalb erschaffen wir mit unseren Gewerbewelten® nachhaltige und anspruchsvolle Konzepte. Dabei nehmen wir größte Rücksicht auf das soziale Umfeld, den Städtebau und fördern eine proaktive Gesprächskultur mit unseren Kunden und der Öffentlichkeit. So entstehen innovative Einkaufsund Erlebniswelten. Wir wollen, dass die Nutzer unserer Immobilien zufrieden sind. Denn es ist ihre Zufriedenheit, die auf lange Sicht eine profitable Werthaltigkeit sichert.

Als Mitglied der INTERBODEN-Gruppe blicken wir auf 60 Jahre Erfahrung in der erfolgreichen Projektentwicklung zurück. Mit uns haben Sie einen Partner, der Ihren Wünschen und Anforderungen gerecht wird und Ihrem Business darüber hinaus eine repräsentative Identität schafft. Einzigartig und lebendig.

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Sprechen Sie uns an: www.interboden.de

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ÜBERSETZER ZWISCHEN ZWEI WELTEN Interview mit Dirk Leutbecher, Geschäftsführender Gesellschafter STONY Real Estate Capital GmbH & Co. KG Herr Leutbecher, Sie haben STONY REAL ESTATE CAPITAL vor etwa zwei Jahren gegründet. Welche persönlichen Motive und Erfahrungen führten zu Ihrer Unternehmensgründung?

Dirk Leutbecher: Ich komme ursprünglich von der klassischen Finanzierungsseite und war bei verschiedenen Banken in den unterschiedlichsten Funktionen tätig. Später habe ich mich dann im Rahmen meiner Tätigkeit bei der Deutschen Bank immer stärker auf den Bereich Immobilien, Immobilienstrukturierung und Immobilienfinanzierung konzentriert und war hier in leitender Funktion auch für

nen wir dabei viel schneller und flexibler reagieren und agieren. Das kommt dann auch unseren Kunden zugute.

Ein zusätzlicher Vorteil der Selbständigkeit ist dadurch gegeben, dass ich mich viel stärker im Bereich der Bildung engagieren kann – zum einen als Dozent an verschiedenen Hochschulen, um so eigenes Wissen weiterzugeben, zum anderen im Rahmen meiner eigenen Fortbildung. Gerade die Arbeit mit den Studenten bietet immer wieder die gute Gelegenheit, bestehende Meinungen zu hinterfragen oder durch die Studenten hinterfragt zu bekommen. Hierdurch erhalte ich ständig neue Impulse, die ich auch in die tägliche Arbeitspraxis einbeziehen kann.

Dirk Leutbecher

ausländische Märkte zuständig. Zuletzt habe ich mich bei einem internationalen Immobilienberatungs- und Maklerunternehmen um Finanzierungsthemen gekümmert, bis man sich dort im Rahmen der Finanzkrise wieder auf die Kerngeschäftsfelder fokussiert hat. An diesem Punkt galt es dann für mich, die Entscheidung zu treffen, ob ich den Sprung wagen und im Rahmen einer selbständigen Tätigkeit meinen Erfahrungsschatz in einem auf Finanzierungsthemen spezialisierten Beratungsunternehmens am Markt anbieten sollte. Die Unternehmensidee besteht darin, die unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnisse der Immobilienwelt und der Finanzierungsseite so zu koordinieren und aufeinander anzupassen, dass sich für beide Seiten ein echter Mehrwert ergibt. Wenn Sie so wollen, als eine Art Übersetzer zwischen den zwei Welten Immobilie und Finanzierung. Als kleines Unternehmen kön-

Ihr Slogan lautet „Bridging the World of Real Estate and Finance”. Was unterscheidet diese Welten voneinander und warum muss man zwischen den Marktteilnehmern Brücken bauen?

Dirk Leutbecher: Immobilien und Finanzierung sind auch heute noch zwei sehr unterschiedliche Fachdisziplinen, zwei Welten sozusagen, die manchmal sprichwörtlich aufeinanderprallen. Personen, die sich in beiden Welten gleichermaßen gut zurechtfinden, können hier auf Probleme an den Schnittstellen aufmerksam machen, neue Lösungswege anbieten und gegebenenfalls innovative Strukturen entwickeln. Manchmal entscheiden hier ganz kleine Dinge darüber, das große Ganze über die Ziellinie zu bekommen. Von daher wollen wir auf beiden Seiten den Horizont für den anderen Bereich erweitern. Davon profitieren dann unsere

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Kunden in den einzelnen Projekten direkt. Wenn man etwa weiß, dass Banken aktuell unter bestimmten Eigenkapitalproblemen leiden, sollte man diese Tatsache in der eigenen Konzeption mitberücksichtigen, damit am Ende die Finanzierung erfolgreich realisiert werden kann. Andererseits ist auf der Finanzierungsseite manchmal noch mehr Verständnis für die Immobilienbranche notwenig, damit bestimmte Prozesse nicht einfach nach Schema F ablaufen. Vielmehr sollte bei speziellen Projektkonstruktionen auch nach außergewöhnlichen Finanzierungsmöglichkeiten gesucht werden und umgekehrt.

suchen dann im engen Kontakt mit dem Kunden nach der optimalen Lösung. Es kann allerdings auch sein, dass wir die ursprüngliche Themenstellung von Grund auf neu angehen müssen. Dann besteht unsere Aufgabe darin, Unterlagen bankkonform aufzubereiten, Strukturen zu erläutern und Informationen darzustellen – alles Voraussetzungen, um auf der anderen Seite relativ schnell ein Verständnis für das Projekt zu schaffen und zügig Entscheidungen herbeizuführen. Je übersichtlicher und einfacher man die Finanzierungsanfrage gliedert und strukturiert, umso besser ist es für Kunden und Finanzierer gleichermaßen.

Wer sind Ihre Zielgruppen? Welche Branche hat eher Beratungsbedarf, die Projektentwickler in Richtung Finanzierung oder die Finanzierer in Richtung Projektentwicklung?

Bitte beschreiben Sie Ihr Leistungsspektrum in den verschiedenen Geschäftsbereichen. Wer sind Ihre Kunden und worin bestehen die Vorteile aus einer Zusammenarbeit mit Ihnen?

Nach der Finanzkrise ist auch das Thema Eigenkapitalfinanzierung wieder viel stärker in den Vordergrund gerückt. Hier besteht großer Handlungsdruck, sowohl was die Anforderungen an die Höhe des notwendigen Eigenkapitals angeht als auch was die Möglichkeiten derjenigen betrifft, die Eigenkapital stellen sollen. Deutschland zählt zwar nicht zu den Ländern mit den höchsten Eigenkapitalanforderungen, hier sind die Anforderungen zum Beispiel in den Niederlanden deutlich höher. Trotzdem stehen auch in Deutschland zahlreiche Projektentwickler vor dem Problem, für ihre Projekte immer mehr Eigenkapital bereitstellen zu müssen, und sie brauchen es zum Teil viel früher.

Das bedeutet, dass wir Strukturen finden müssen, um den Projekten in geeigneter Form Eigenkapital zuführen zu können. Das kann klassisch natürlich durch den vorzeitigen Verkauf von Projekten geschehen. Private Investoren sind oftmals gerne bereit, sich gute Projekte als so genannte offmarket Deals vorzeitig zu sichern. Andererseits kann gebundenes Eigenkapital bei kurz vor der Realisierung befindlichen Projekten gegebenenfalls auch schon frühzeitiger wieder freigesetzt werden. Dieses steht dann für weitere Projekte zur Verfügung.

Dirk Leutbecher: Wir arbeiten an der Schnittstelle zwischen Immobilie und Finanzierung. Das heißt, wir beschäftigen uns ausschließlich mit Immobilienstrukturen und damit verbundenen Finanzierungsthemen. In diesem Umfeld gibt es natürlich die unterschiedlichsten Facetten, die betrachtet werden können. Dies ist zum einen – wenn man von der klassischen Kapitalseite ausgeht – die Fremdfinanzierung, also alles, was mit Fremdkapital zu tun hat. Unsere Kunden sind hier Projektentwickler und Bestandshalter, sowie Fonds, die für ihre Immobilienfinanzierung Fremdkapital benötigen. Oftmals aus der Situation heraus, dass sich in ihrem Umfeld etwas geändert hat – also Bankverbindungen, die zum Beispiel nicht mehr existieren oder bestehende Strukturen, die verändert werden müssen. Es gibt aber auch Kunden, die sich grundsätzlich informieren möchten, was es über die eigenen Kontakte hinaus noch an zusätzlichen Möglichkeiten gibt. Hier bieten wir eine umfassende Analyse des geplanten Investitionsvorhabens an und

Neben diesen zwei Kernfeldern beschäftigen wir uns aber auch mit Themen, die etwa den Bereich der Investmentberatung betreffen. Wir beraten hier unsere Kunden bei der Kauf- und / oder Verkaufsentscheidung und bringen dabei unsere spezifischen Kenntnisse mit ein. Oftmals können auch in solchen Situationen unsere Finanzierungsansätze den entscheidenden Mehrwert bringen. Das heißt, wir bieten zum Beispiel dem zukünftigen Investor nicht nur einfach ein Projekt an, sondern ein Projekt mit einer optimalen Finanzierungsstruktur. Das gibt Planungssicherheit und führt in der Regel weiter als eine reine Maklertätigkeit.

Grundsätzlich ist es sehr aufwändig, sich selbst einen umfassenden Marktüberblick zu verschaffen, kaum einer kann das komplette Angebot kennen. Auch wir nicht. Der Vorteil für unsere Kunden ist jedoch, dass wir uns ausschließlich mit diesen Themen beschäftigen, unsere Erfahrungswerte aus anderen Projekten letztlich übertragen können und hierdurch Mehrwerte für unsere Kunden schaffen. Und wenn

Dirk Leutbecher: Das ist nicht so einfach zu beantworten.

Natürlich verfügen die Banken über sehr viel fachliches Knowhow. Dennoch kann es ratsam sein, bestimmte Aspekte mit den Experten aus der Immobilienbranche zu besprechen. Die Akteure auf der Immobilienseite kommen mit viel mehr Themen in Kontakt als nur mit der reinen Finanzierung. Da geht es um die Grundstücksbeschaffung, die Projektidee, um Planungs- und Bauprozesse, das Facility Management und vieles mehr. Es ist also eine beachtliche Themenpalette, die hier eine Rolle spielt und die Aufmerksamkeit der Entwickler fordert. Mit der Vielzahl der Mehraufgaben wird es natürlich auch schwieriger, einzelne Facetten bis ins Detail zu betrachten. Unsere Kunden sind aber bislang ausschließlich auf der Immobilienseite tätig.

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es auch nur die Gewissheit ist, dass die gewählte Struktur unter den gegebenen Rahmenbedingungen bereits optimal ist.

Die Finanzierungsseite ist seit der Finanz- und Bankenkrise eine der sensibelsten Schnittstellen für eine erfolgreiche Entwicklung oder ein Investment. Welche Stellschrauben gibt es, um die Finanzierungsbereitschaft zu erhöhen?

Dirk Leutbecher: Ich bin überzeugt, dass Investment immer mit Vertrauen und damit mit Information zu tun hat. Das bedeutet, je mehr Information ich über das Projekt geben kann, desto stärker wird die Vertrauensbasis und desto mehr habe ich auch die Möglichkeit, zu überzeugen. Banken und Investoren erwarten umfangreiche Informationen, weil sie sich intern rechtfertigen und die Risikosituation abschätzen müssen. Eine Stellschraube dabei ist daher zweifellos die umfassende Projektaufbereitung, um das Vorhaben von Anfang an detailliert darzulegen – ohne Tabus vor irgendwelchen Teilbereichen. Wichtig ist es, die Vollständigkeit der verlangten Informationen sicherzustellen, damit ein echtes, partnerschaftliches Verhältnis entsteht.

Manchmal wird das Informationsbedürfnis allerdings übertrieben, und Projektentwickler fühlen sich zum Beispiel in solchen Situationen oft gegängelt oder vom eigentlichen Zweck, das Projekt umzusetzen zu wollen, abgehalten.

Auch hier beraten wir unsere Kunden und sagen ihnen, welche Angaben zwingend notwendig sind. Es ist nun mal so: Informationen erhöhen das Vertrauen, und Vertrauen erhöht die Bereitschaft, Kredite zu vergeben.

Es gibt natürlich noch weitere Stellschrauben: Wichtig ist auch eine gewisse Marktkenntnis oder ein Marktüberblick, um zu erfahren, welches Institut, welcher Investor an welcher Immobilie oder an welcher Finanzierung interessiert ist. Einige Banken steigen erst bei bestimmten Finanzierungshöhen ein, andere finanzieren bestimmte Nutzungsarten nicht oder finanzieren eben gerade diese wiederum gerne. Das hört sich banal an, es sind aber wichtige Ausschlusskriterien, die man von vornherein kennen sollte. Da wir uns täglich mit Banken und Investoren unterhalten, kommen wir schneller und vollständiger an die relevanten Informationen. Das spart Zeit und verhilft unseren Kunden zu einem entsprechenden Vorteil. Auch Banken und Investoren schätzen übrigens unsere Arbeit. Eine weitere Stellschraube ist die Zusammensetzung der Finanzierung. Wer eine bestimmte Finanzierung sucht und ohnehin weiß, dass Banken wenig Interesse an einer Finanzierung haben, kann durch die vorzeitige Einbeziehung von Dritten Alternativen darstellen. Gegebenenfalls kann auch aus einer reinen Immobilienfinanzierung eine Cash-Flow-Finanzierung werden, so dass plötzlich ganz andere Interessenten zur

Verfügung stehen, oft auch bei ein und derselben Bank.

Wenn man gleich an die richtige Tür klopft, spart man Zeit und Nerven. Im Prinzip kann natürlich jeder Kunde die Finanzierungsfragen selber angehen und zum Ziel kommen – das bedeutet aber auch eine Investition in Zeit und Konzentration. Die Frage ist: Will ich das oder kann ich meine Zeit besser nutzen und von den Vorteilen profitieren, wenn ich einen Spezialisten mit an Bord habe?

Welche Investorengruppen stehen als Eigenkapitalgeber zur Verfügung?

Dirk Leutbecher: Neben den klassischen Marktteilnehmern wie Banken, Private Equity Fonds und institutionellen Investoren sind dies im Segment der bis zu 40 Millionen Euro Gesamtinvestitionen umfassenden Projekte sicherlich die so genannten Family-Offices und zunehmend auch private Anleger und Investoren. Sie begleiten diese Themen meist aus regionalem Bezug, weil sie sich in den jeweiligen Märkten sehr gut auskennen und entsprechend nur regional engagieren wollen. Das funktioniert dann vielleicht nach dem Motto: „Das kann ich hier vor Ort anfassen, das ist kein No-Name-Produkt irgendwo in Asien.“ Und schließlich ist da noch der eine oder andere ausländische Investor, der Interesse hat, bei Partnern mit guter regionaler Expertise einzusteigen. Es kommt letztlich darauf an, den geeigneten Investor für das konkrete Projekt zu gewinnen.

Hier eine Auswahl unter potentiellen Partnern zu treffen, die auch wirklich zusammenpassen, ist eine unserer Aufgaben.

Wie schätzen Sie die aktuelle Situation auf dem Finanzierungssektor ein und welche Konsequenzen resultieren daraus für Ihre potentiellen Kunden?

Dirk Leutbecher: Wir bewegen uns derzeit im Immobilienund speziell im Immobilienfinanzierungsbereich aus meiner Sicht in einem eher unübersichtlichen Umfeld. Neben den zentralen Themenfeldern Staatsschuldenkrise, Bankenrefinanzierungs- und Bankeneigenkapitalfinanzierungsproblematik ist eine Reihe von anderen Problemfeldern ebenfalls ungelöst. Dies bedeutet natürlich für alle Marktteilnehmer erschwerte Rahmenbedingungen bei der Fremdfinanzierung, der Eigenkapitalfinanzierung und bei gegebenenfalls notwendigen Restrukturierungsmaßnahmen. Der Zugang zu den passenden Kapitalressourcen und die passende Auswahl von verlässlichen Finanzierungspartnern und/oder Kapitalgebern wird demnach einer der entscheidenden Punkte bei der Umsetzung von Immobilienfinanzierungsprojekten sein. Ich bin allerdings Optimist und glaube daran, dass sich speziell auch im aktuellen Umfeld für unsere Kunden und für uns gute Gelegenheiten für

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Dirk Leutbecher: Es hat ja in Deutschland auch in der Vergangenheit schon einige Bankenpleiten gegeben. Basel I ist durch die Pleite einer Privatbank entstanden. Die Angst davor, dass eine große, systemrelevante Bank pleitegehen und dass es dadurch größere Effekte in der Realwirtschaft geben könnte, ist natürlich immer gegeben. Was an den Börsen passiert, ist atemberaubend. Trotzdem glaube ich nicht, dass wir in Deutschland aktuell Gefahr laufen, dass eine Bank kurz vor dem Exodus steht. Natürlich weiß das keiner genau, da die Banken oft selber ihre Risikosituation nur sehr schwer einschätzen können. Ich bin aber der Meinung, dass diese Frage derzeit nicht das eigentliche Problem ist.

Es geht vielmehr darum, das Verschuldungsproblem der Eurostaaten in den Griff zu bekommen. Wenn ich sehe, dass Portugal auf Ramschniveau herabgestuft worden ist und Frankreich seine Rating-Bestnote verloren hat, macht mir das mehr Angst als die Vermutung, dass in Deutschland eine Bank kurz vor der Pleite steht.

Teilbereiche herausnehmen und die Ist-Situation mit möglichen alternativen Strategien vergleichen. Es geht dann vielleicht darum, eine andere finanzierungswillige Bank zu finden, um Wettbewerb zu generieren. Oder man nimmt Änderungen in der Konstruktion vor, indem man den Eigenkapitaleinsatz erhöht oder verringert, um daraus bestimmte Effekte zu erzielen. Eine andere Alternative wäre es, die Perspektive zu ändern und sich – wie bereits angesprochen – stärker auf die Cash-Flows zu konzentrieren. Es kann auch geprüft werden, ob es sinnvoll ist, bestimmte Assets zu poolen. Vielleicht in der Form, dass der Projektentwickler mehrere kleinere Projekte bündelt, um eine für die Bank interessantere Größenordnung zu erreichen. Strukturierte Finanzierung heißt auch, dass man diesen Prozess sauber abarbeitet und miteinander kommuniziert, was tatsächlich passiert. Der günstigste Anbieter ist immer der, der das beste Gesamtangebot macht. Einzelne Konditionen sind dabei nicht alleine ausschlaggebend.

Deshalb kann es durchaus von Vorteil sein, an der einen oder anderen Stelle etwas mehr zu bezahlen, dafür aber schneller die Finanzierungszusage, schneller die Auszahlung oder optimierte Tranchen zu bekommen. Da auch für die Bank ein derartiges Geschäft von größerem Interesse ist, wird sie eine bessere Abwicklung ermöglichen. Vielleicht wird dadurch ein Projekt zwei, drei Monate früher fertig, bei einer entsprechend geringeren Kapitalbindung. Das ist dann meist günstiger, als bis zuletzt an der Konditionenschraube zu drehen.

Wie schätzen Sie in diesem Zusammenhang die Rolle der Rating-Agenturen ein?

Welche Entwicklungen werden nach Ihrer Überzeugung den Finanzierungsmarkt in den nächsten 12 Monaten prägen?

Dirk Leutbecher: Ich glaube, es wurde viel zu lange zu gläubig auf diese Rating-Agenturen geschaut. Alles, was von dieser Seite gekommen ist, wurde mehr oder weniger akzeptiert. Möglicherweise wurde manches auch nicht so abgebildet, wie es hätte dargestellt werden sollen. Mittlerweile ist das Pendel aber genau in die andere Richtung ausgeschlagen, jetzt prüft man übergenau und verschärft hierdurch natürlich die negativen Tendenzen in der Krise.

Dirk Leutbecher: Die Lage bleibt weiter angespannt, wenn auch auf einem schon sehr hohen Niveau. Einige Immobilienfinanzierer sind bereits vom Markt verschwunden, weitere könnten kurzfristig hinzukommen. Das macht das Agieren auf der Fremdfinanzierungsseite nicht einfacher. Wirklich spannend wird die Frage sein, wie sich die Banken um das Thema Basel III und die erhöhten Eigenkapitalvorschriften aufstellen können. Wird die Schraube hier weiter angedreht, wirkt sich das unmittelbar auf die Kundenseite, sprich die Immobilienfinanzierungsseite, aus.

Einige Kunden haben hierauf in und mit ihrer eigenen Ausrichtung schon reagiert. Ich bin allerdings sicher, dass es auch 2012 gute Geschäftsmöglichkeiten geben wird. Und wir werden diese für unsere Kunden mit Sicherheit ergreifen.

Geschäftsansätze ergeben werden. Wichtig für uns als Gesellschaft ist und bleibt es, sich intensiv mit dem Markt zu beschäftigen und die entsprechenden Akteure im Markt zu kennen. Wir bauen kontinuierlich unser Finanzierungsnetzwerk aus, insbesondere auf der Eigenkapitalseite, das wirkt sich auch positiv auf unsere Kunden aus.

Besteht auch in Deutschland die Gefahr einer Pleite wie bei Lehman?

Was verstehen Sie unter strukturierten Produkten und wie können damit höhere Projektrenditen realisiert werden?

Dirk Leutbecher: Zunächst einmal ist es wichtig und notwendig, dem Kunden zuzuhören und den Status quo zu analysieren. Darauf baut alles andere auf. Strukturiertes Produkt heißt nicht mehr und nicht weniger, dass man sich zunächst einmal auf einen gewissen Fahrplan verständigt und diesen dann auch stringent verfolgt. Besteht beispielsweise schon eine Finanzierung, dann kann man nur noch versuchen, diese zu optimieren. Man muss sich bestimmte

Das Interview führte Andreas P. Lienig.

Kontakt: www.stonyrealestatecapital.de

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GUTE KOMMUNIKATION UND PROAKTIVES HANDELN SIND DIE SCHLÜSSEL ZUM ERFOLG Diana Heumüller, Vertriebsleiterin der ALBA Property Management GmbH, im Gespräch mit Andreas P. Lienig Sie sind seit Mai 2011 Vertriebsleiterin bei der ALBA Property Management, kommen aber nicht originär aus dem Property Management. War das ein Vor- oder ein Nachteil für Sie? Diana Heumüller: Ich sehe das insbesondere als Vorteil für unsere Kunden. Da dieser Bereich neu für mich war, habe ich mich äußerst intensiv eingearbeitet, viele Prozesse hinterfragt und dadurch oft einen besseren Blick für Optimierungen. Dazu kommt, dass ich als ehemalige Maklerin für Gewerbeimmobilien eine grundlegend andere Sicht auf die Dinge habe: Ich verstehe sehr gut, was unsere Auftrag-

manchmal schon zu spät. Wenn zum Beispiel Investoren oder Gutachter ein- oder zweimal im Jahr die Portfolien besichtigen, muss sich der Auftraggeber darauf verlassen können, dass alle Immobilien im Portfolio in einem 1a-Zustand sind. Einen solchen Termin muss der Property Manager vorausschauend und gewissenhaft vorbereiten. Das Gleiche gilt für die klassische Besichtigung mit Mietinteressenten. Es ist der „worst case“ für Auftraggeber, wenn die Immobilie am Tag der Besichtigung in einem schlechten Zustand präsentiert wird oder etwa gar nicht gezeigt werden kann, weil der zuständige Property Manager keine Kapazitäten hat und nicht vor Ort sein kann. Einen Interessenten danach zu einer erneuten Besichtigung zu bewegen, ist oft nicht möglich. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Property Manager seine Pflichten erfüllt und sich vor und nach Auftragsannahme immer wieder über seine Kapazitäten und ausreichendes Knowhow zur entsprechenden Immobilie Gedanken macht.

Einwandfreie Datenqualität ist ebenfalls ein Thema, das eigentlich selbstverständlich klingt, jedoch immer wieder sträflich vernachlässigt wird. Oftmals müssen Verkäufer noch kurz vor dem Beurkundungstermin beträchtliche Risikoabschläge hinnehmen, weil die Objektunterlagen fehlerhaft sind oder völlig unzureichend aufbereitet wurden. In den Fällen, in denen wir unsere Kunden schon während Due-Diligence-Phasen begleitet haben, konnten wir durch eine saubere Datenbasis zu einem guten Erfolgsergebnis beitragen.

Mit welchen Maßnahmen oder Prozessen stellen Sie bei ALBA Property Management sicher, immer optimal auf den Kunden eingestellt zu sein?

Diana Heumüller

geber wünschen, was ihre Anforderungen sind und mit welchen Problemen sie immer wieder konfrontiert werden.

Das sind Punkte, die ich bereits bei der Akquise ansprechen und beim Übergang in den Regelbetrieb an unsere Property Manager weitergeben kann. Unser Kunde hat so die Gewissheit, gut aufgehoben zu sein, und unser operativer Mitarbeiter weiß, worauf er besonders achten muss.

Können Sie ein Beispiel für diese immer wiederkehrenden Problemstellungen geben?

Diana Heumüller: Dies sind die klassischen Probleme aus dem Tagesgeschäft. Proaktives Handeln ist das, was sich Eigentümer in Gesprächen am meisten vom Property Manager wünschen. Ein guter Property Manager arbeitet vorausschauend und nicht erst auf Zuruf – denn dann ist es

Diana Heumüller: Interne sowie externe Kommunikation und eine gute Erreichbarkeit sind hier der Schlüssel zum Erfolg. Intern profitieren wir davon, dass wir ein professionelles, eingespieltes Team sind. Ausführliche Briefings sind bei uns Standard, jeder ist grundlegend über die laufenden Projekte informiert. Mit unseren Auftraggebern finden ebenfalls regelmäßige Jour-Fix-Termine statt, bei denen wir über die anstehenden Themen und neue Ideen sprechen.

Wir haben eine sehr gut funktionierende Vertretungsregelung etabliert, so dass jeder Mitarbeiter vollwertig vertreten wird, falls er seinem Kunden aufgrund von Urlaub oder Krankheit nicht zur Verfügung stehen kann. Schlechte Erreichbarkeit – ein weiterer Kritikpunkt, den ich schon häufig gehört habe – ist damit ausgeschlossen.

Für Ernstfälle nachts oder am Wochenende kann zudem das ALBA-eigene Call-Center zugebucht werden, das rund um die Uhr an 365 Tagen im Jahr zur Verfügung steht und so

Speditionsstraße 13 + 13a, Düsseldorf

die Möglichkeit bietet, auch in Havariefällen durch die Beauftragung von zuvor abgestimmten regionalen Fachfirmen schnellstmöglich zu reagieren.

Wie gestalten Sie die Kommunikation mit den Mietern? Die wird ja in der Branche oft als schwierig gesehen.

Diana Heumüller: Das stimmt, oftmals wird der Mieter in der Branche als eine Art „unliebsame Begleiterscheinung“ betrachtet, die Arbeit bedeutet. Die Mieter sind zwar nicht unsere direkten Kunden, aber einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren für die zu betreuende Immobilie. Unsere Aufgabe ist es, gemeinsam mit dem Auftraggeber für ein angenehmes und positives Mietverhältnis zu sorgen. Eine gute, proaktive Kommunikation mit den Mietern ist also genau wie die Kommunikation mit den Eigentümern einer der wichtigsten Bestandteile unserer Arbeit.

Welche Erwartungen stellen Ihre Auftraggeber an Sie als Dienstleister und welche Aspekte werden da in Zukunft noch mehr an Bedeutung gewinnen?

Diana Heumüller: Auf unseren Auftraggebern liegt häufig ein sehr hoher Druck, die geforderte Rendite für die jeweiligen Objekte zu erzielen. Daher ist es wichtig, dass der Property Manager die Stellschrauben zur Renditeoptimierung beherrscht und sie in den Mittelpunkt seines täglichen Handelns stellt. Ein Property Manager muss die Probleme und Anforderungen des Auftraggebers verstehen. Genau an diesem Wissen fehlt es häufig noch in diesem Teil der Branche, da ist der Property-Management-Bereich meiner Meinung nach oft noch in einer Art „Dornröschenschlaf“.

Fazit: Nur die Property Manager, die sich in ihrer Professionalität an ihrem Auftraggeber orientieren, werden auch als Dienstleister langfristig überzeugen können.

Wie gewährleisten Sie diese Professionalität in Ihrem Unternehmen?

Diana Heumüller: Engagement und Wissbegierde sind zwei der Grundvoraussetzungen für die Mitarbeiter bei ALBA Property Management. Alle unsere Mitarbeiter haben weiterführende Studiengänge abgeschlossen oder bilden sich entsprechend weiter. Interne Weiterbildungen gehören in unserem Hause ebenfalls dazu. Außerdem achten wir darauf, dass Selbstverständlichkeiten aus dem Bereich des Auftraggebers auch bei uns Standard sind, beispielsweise moderne Kommunikationsmittel und gute Englischkenntnisse der Mitarbeiter. Die beiden letzten Dinge klingen banal, sind aber essentiell, wenn es darum geht, einen reibungslosen Ablauf in der Zusammenarbeit mit dem Kunden zu gewährleisten. www.alba.info

ALBA Property Management GmbH Die ALBA Property Management GmbH ist seit über zehn Jahren erfolgreich am Markt tätig und betreut derzeit rund 200 Liegenschaften mit einer Nutzfläche von mehr als drei Millionen Quadratmetern. Unternehmen, Investoren und Immobiliennutzer bietet ALBA Property Management umfassende kaufmännische und technische Property-Management-Dienstleistungen für alle Typen und Generationen von Immobilien – von der klassischen Büroimmobilie über den Gewerbepark bis hin zu gemischt genutzten Objekten sowie Spezial- und Logistikimmobilien.

Die ALBA Property Management GmbH ist gemeinsam mit ihrer Schwesterfirma ALBA Facility Solutions GmbH bundesweit bereits an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München vertreten. Einer der jüngsten Erfolge ist der Auftragsabschluss mit der Schweizer Anlagestiftung AFIAA über zwei Objekte im Düsseldorfer Medienhafen.

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PANTA RHEI – ALLES FLIESST AM DÜSSELDORFER AIRPORT IMMOFINANZ startet mit einem spektakulären Büroprojekt ihr erstes Eigendevelopment in Deutschland.

Büroprojekt Panta Rhei

Zehn Jahre nach ihrem Markteintritt in Deutschland als Immobilieninvestor baut die österreichische IMMOFINANZ Group nun ihr Engagement im nördlichen Nachbarland aus.

Erst übernahm die Wohnbau-Tochtergesellschaft BUWOG das operative Geschäft und die Berliner Projekte des Wohnbau-Developers CMI AG. Jetzt präsentiert die IMMOFINANZ Group mit dem spektakulären Büroobjekt Panta Rhei ihr erstes eigenes Entwicklungsprojekt in Deutschland. Das Investitionsvolumen beträgt 26,5 Mio Euro. „Erst vor einem Monat haben wir das Projekt Panta Rhei von der FRANKONIA Gruppe voll übernommen, und Anfang Juni werden wir bereits mit den Bauarbeiten starten”, erklärt Eduard Zehetner, Vorstandsvorsitzender der IMMOFINANZ Group. „Das ist ein weiterer Umsetzungsschritt unserer Strategie, Minderheitsbeteiligungen entweder in Mehrheitsbeteiligungen umzuwandeln oder sie zu verkaufen. Mit klar definierten Verantwortlichkeiten können Projekte einfach rascher umgesetzt werden – und genau das verfolgen wir mit unserem Konzept der Immobilienmaschine“, so Zehetner weiter. Ende 2013 soll das neue Bürogebäude bezugsfertig sein.

Panta Rhei: neues Architektur-Highlight am Düsseldorfer Flughafen „Alles fließt“, besagt der klangvolle Name des 9.658 m2 großen Premium-Bürogebäudes Panta Rhei im Herzen der Airport City Düsseldorf. Die fließenden Formen der geschwungenen Außenfassade zeigen, dass das Gebäude dieser Bezeichnung mehr als gerecht wird. Zu den bedeutendsten Vorzügen des Projektes zählt die Lage: Der drittgrößte Flughafen Deutschlands, Drehkreuz für Interkontinentalverbindungen, ist nur einen kurzen Fußweg entfernt. Dadurch verfügt das Bürogebäude über erstklassige infrastrukturelle Gegebenheiten mit abwechslungsreicher Gastronomie und zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten. Aber nicht nur der Flughafen, sondern auch das Stadtzentrum selbst ist in zehn Minuten erreichbar – ein weiteres Merkmal, mit dem das gut durchdachte Gesamtkonzept Panta Rhei punktet.

Christoph Blume, Sprecher der Geschäftsführung des Düsseldorfer Flughafens, begrüßt die geplanten Aktivitäten der IMMOFINANZ Group und die damit verbundene weitere Aufwertung des Bürostandorts: „Das attraktive Projekt

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wird ein weiteres architektonisches Highlight in dem hochwertig gestalteten Businesspark am Düsseldorfer Flughafen sein. Zahlreiche renommierte Unternehmen haben sich bereits für die Düsseldorfer Airport City entschieden – vom börsennotierten Konzern über die Spezialpraxis für Radiologie bis hin zur Unternehmensberatung. Das macht unseren Businesspark einzigartig“, so Christoph Blume, Sprecher der Geschäftsführung des Düsseldorfer Flughafens. „Neben der attraktiven, parkähnlichen Gestaltung ist der größte Vorteil der Düsseldorf Airport City ihre Lage. Durch die unmittelbare Nachbarschaft zum Airport ist der Büropark verkehrstechnisch optimal angebunden – an das Straßennetz, die öffentlichen Verkehrsmittel und an das Streckenangebot des Flughafens. Vom Arbeitsplatz sind es nur wenige Minuten zu Fuß bis zum Check-in-Counter im Terminal“, erklärt Blume weiter.

schwungenen Linien ziehen sich durch das gesamte Gebäude und werden durch die Wahl der Materialen – eine Kombination aus Glas, Aluminium und Stahl – unterstrichen.

Design mit Funktion Das siebengeschossige Bürogebäude wird von weitläufigen Glasfronten getragen, die für optimalen Tageslichteinfall und Blick auf gartenarchitektonisch gestaltete Parkflächen mit viel Grün, Baumbestand und Wasserflächen sorgen.

Großzügige Platzverhältnisse und flexible Raumaufteilung ermöglichen individuell gestaltbare Arbeitskonzepte: von Einzel- oder Teambüros über offene Lounges bis hin zu Open-Space-Offices. Heizungs- und Kühlsysteme auf dem neuesten Stand der Technik und ein raumweise regelbarer, außenliegender Sonnenschutz sorgen für bestmögliche Energie- und Kosteneffizienz.

Der Rhein als Inspiration Panta Rhei besticht mit seiner aufsehenerregenden Architektur. Inspiriert vom Rheinstrom und seiner Identifikationskraft für Düsseldorf entwickelte das renommierte Architekturbüro RKW Rhode, Kellermann, Wawrosky das außergewöhnliche Design. „Man braucht ja nur mal beim Anflug auf den Düsseldorfer Airport aus dem Fenster zu schauen. Die Verlaufskurven seines Flussbettes durch Düsseldorfer Gebiet haben uns eins zu eins als Grundriss von Panta Rhei gedient.

Die gesamte Gebäudehülle über alle sieben Etagen schließt sich zu einer maßstabsgetreuen Abbildung dieser FlussLinien zusammen und kommt auch noch einmal in der um das Gebäude laufenden Fläche wie ein Passepartout zum Ausdruck“, beschreibt Architekt Wojtek Grabianowski die Entstehungsgeschichte. Das äußere Erscheinungsbild in Form eines meanderförmigen Baukörpers überrascht mit seiner geschwungenen Fassadenstruktur und verleiht dem Gebäude einen hohen Wiedererkennungswert. Die ge-

„Mit Panta Rhei wollen wir ein Premium-Bürohaus realisieren, das perfekte Workflows ermöglicht und selbst höchsten Ansprüchen entspricht. Neben einer ansprechenden Architektur und flexiblen Raumgestaltungsmöglichkeiten werden in letzter Zeit verstärkt zusätzliche Services von Mietern verlangt“, erklärt Ralph Bezjak, Head of Developments Commercial der IMMOFINANZ Group. „Wir sind bestens auf diese Entwicklung vorbereitet, indem wir höchste Baustandards einhalten, hochwertige Materialien verwenden und intelligente Gebäudefeatures implementieren. Konkret wird beispielsweise ein ausgeklügeltes Gebäude-Management durch individuelle Beobachtung und Messung aller Büroeinheiten und gemeinsamen Bereiche volle Transparenz gewährleisten. Außerdem legt die IMMOFINANZ Group bei ihren Entwicklungsprojekten großen Wert auf Nachhaltigkeit. Für Panta Rhei laufen bereits die Vorbereitungen zur LEED-Zertifizierung des Shell- und Core-Gebäudes“, so Bezjak abschließend.

Büroansicht

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DER SPEZIALIST FÜR SCHWIERIGE FÄLLE Andreas P. Lienig im Gespräch mit Harald Ortner, Geschäftsführer der HBB Hanseatischen Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg Herr Ortner, Sie sind Geschäftsführer der HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH. Bitte stellen Sie uns Ihr Unternehmen und die wichtigsten Meilensteine der Firmenhistorie kurz vor.

Harald Ortner: Wir sind seit über 40 Jahren als Familienunternehmen am Markt. HBB wurde von der hanseatischen Kaufmannsfamilie Scheck aus Lübeck gegründet. Von den Ursprüngen bis April 2011 waren wir auch mit dem Unternehmen in Lübeck beheimatet. Doch da alle jetzigen Gesell-

Harald Ortner

schafter der HBB in Hamburg wohnen, haben wir die Unternehmenszentrale hierher verlegt. Das Unternehmen ist aus dem klassischen Wohnungsbau entstanden und hat eine Zeitlang quasi alles in diesem Marktbereich gebaut, angefangen von Reihenhäusern über Doppelhäuser und Geschosswohnungen bis hin zu Ferienwohnungen. Vor gut 15 Jahren haben wir den Bereich Wohnungsbau dann auf altersgerechte Wohnungen beschränkt und uns vor etwa zehn Jahren insbesondere auf das Segment der klassischen Pflegeheimimmobilien konzentriert, welches wir eher dem Bereich der gewerblichen Immobilie zurechnen als dem Wohnungsbau. Bei den Pflegeimmobilien bauen wir Häuser für unseren eigenen Bestand. Betrieben werden die errichteten Seniorenpflegeheime von der Domicil, welche ebenfalls in Hamburg ihren Sitz hat und mit der wir eng zusammenarbeiten. Daneben gibt es noch ein zweites Geschäftsfeld, welches ich bei uns im Haus verantworte, das ist der Bereich der Einzelhandels- und Dienstleistungsimmobilien.

Hier haben wir bisher Immobilien entwickelt, realisiert und über bestimmte Zeiträume gehalten und dann abverkauft.

Seit dem letzten Jahr haben wir ein eigenes Centermanagement, das Objekte ab einer bestimmten Größenordnung betreibt.

Wie kam es zu dieser außergewöhnlichen Kombination aus Senioren- und Einzelhandelsimmobilien? Welche Synergien und Gemeinsamkeiten verbinden diese Marktsegmente?

Harald Ortner: Unser Seniorgesellschafter Dieter Scheck hat den Einzelhandelsbereich bei der HBB ins Leben gerufen, nachdem sein Vater den Bereich Wohnungsbau innehatte.

Er begleitet dieses Gebiet nach wie vor mit großem Engagement. Die Entwicklung der Alterspyramide der Bevölkerung sowie die häufig noch immer begrenzte Qualität bestehender Einrichtungen hat es nahegelegt, dass wir uns auf den Bereich der Pflegeheime konzentrieren. Insofern verbinden wir unternehmerisches Handeln mit sozialem Engagement.

Was mögliche Synergien betrifft, haben wir – interessanterweise aus dem Einzelhandel heraus – intern schon öfters angeregt, die von den Kommunen gewünschte städtebauliche Höhenentwicklung zu nutzen und in den oberen Ebenen Wohnraum für Senioren zu schaffen. Dies scheiterte daran, dass unsere Kollegen aus der Pflege separate Grundstücke bevorzugen, weil sie sich auf diesen ganz anders nach außen hin präsentieren können. Bei der Verknüpfung mit einer Einzelhandelsimmobilie tritt natürlich das Pflegeheim eher in den Hintergrund. Es wird möglicherweise den einen oder anderen speziellen Standort geben, bei dem sich eine Seniorenimmobilie schon aufgrund der Grundstückspreise allein nicht rechnet, so dass wir vielleicht einmal zu einer Ausnahme kommen. Aber prinzipiell sind wir bei allem, was wir tun, immer sehr linientreu und wollen unser Grundkonzept des Pflegeheims, das wir entwickelt und immer wieder optimiert haben, beibehalten. Wir haben ein klares Raumkonzept, das konsequent bestimmte Funktionen an bestimmten Stellen innerhalb des Hauses anordnet und sowohl für die HBB optimale Nutzflächen als auch für die Domicil optimale Betriebsabläufe ermöglicht. Das hat dazu geführt, dass wir unter Beibehaltung hoher Servicequalität einen sehr wirtschaftlichen Betrieb in diesen Häusern bewerkstelligen können, was Domicil auch in den Bewertungen des medizinischen Dienstes der Krankenkassen sehr gute Noten eingebracht hat. Ungeachtet der klaren Raumkonzepte legen wir Wert auf eine die Umgebung aufwertende, mit großer Detailliebe geplante Architektur. Jedes unserer Häuser ist im Hinblick auf das Raumkonzept, die Betriebsabläufe, die Architektur und auch die Gärten für den jeweiligen Standort maßgeschneidert.

In welchen Regionen sind Sie mit diesem Segment vertreten?

Harald Ortner: Wir haben regionale Schwerpunkte, die sich aus unseren Bedarfsschätzungen ergeben. Für uns sind derzeit Pflegeheime ab 120 Einheiten eine feste Maßgröße, darunter werden wir momentan keine Häuser bauen. In

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Nordrhein-Westfalen, wo augenblicklich nur 80 Einheiten zulässig sind, sind wir daher bisher nicht vertreten. Ein Pflegeheim muss aus sich selbst heraus wirtschaftlich sein.

HBB steht in dem Ruf, auch komplizierte Entwicklungsaufgaben und Herausforderungen anzunehmen und zu meistern. Worin besteht Ihr Erfolgsrezept?

Harald Ortner: Ja, das ist richtig, wir haben einige Projekte realisiert, die andere nicht hinbekommen haben. Darunter sind auch etliche Projekte, die durch HBB entwickelt worden sind und bei denen wir erst am dritten Wettbewerbsverfahren für den betreffenden Standort teilgenommen haben, da wir von der Ausschreibung nichts wussten. Die vorangegangenen Ausschreibungen endeten nicht in einer Realisierung. Dann erhielten wir den Zuschlag für unsere Lösungen, die auch wirtschaftlich umsetzbar waren. Wir verfügen über eine hohe Kreativität, sind bei der wirtschaftlichen Umsetzung der Projekte sehr erfahren und damit bei den Kommunen sehr gern gesehen. Als Beispiel möchte ich die Rathaus-Galerien in Herten nennen. Auch dort sind wir erst im dritten Ausschreibungsverfahren angetreten und als Sieger daraus hervorgegangen, obwohl wir uns am letzten Tag der Ausschreibungsfrist und nur mit einer A4-Skizze beworben haben. Das war im Februar des Jahres 2001. Die Bedingung war der Abschluss aller erforderlichen Verträge bis Dezember des Jahres. Das betraf nicht nur den Grundstückskaufvertrag mit der Stadt, sondern auch die Verträge mit der Telekom und der Post sowie den Hauptmietern. Tatsächlich waren am 23. Dezember alle Verträge unterschrieben, so dass mit dem Bau der Rathaus-Galerien nach Abschluss der Bauleitplanung und Baugenehmigungsphase im Juli 2003 begonnen werden konnte.

Einkaufspassage Troisdorf

Ähnliche Projekte hat die HBB in Nagold – hier auf dem Areal der alten Gambrinus Brauerei die Waldach-Passage –, in Mannheim, Kehl und in Soltau realisiert. Ganz aktuell haben wir in Walsrode ein Objekt erworben, mit dem wir ein lange bestehendes Problem der Stadt lösen werden. In Oelde ist es genauso. Ja, wir sind Spezialisten für unlösbare Aufgaben, und das wissen auch die Kommunen. Nicht für jedes Problem haben wir eine Lösung, doch unsere Erfolgsquote ist recht hoch.

Was machen Sie anders als Ihre Wettbewerber? Wie gewinnen Sie Kommunen und Bürger für Ihre Projekte?

Harald Ortner: Das ist schwierig zu sagen. Wir wissen ja nicht, wie andere vorgehen. Prinzipiell geben wir ein Konzept mit Kaufpreisangebot erst dann ab, wenn wir uns intensiv mit dem Standort beschäftigt und ein gutes Gefühl dafür entwickelt haben. Bei uns wird auch alles sehr transparent gehandhabt. Ich habe kein Problem damit, offenzulegen, wo wir stehen, wie wir was machen und wie die wirtschaftlichen Daten sich darstellen. Wir stellen Abläufe und Fakten so dar, dass alles auch für externe Berater der Kommunen nachvollziehbar wird und diese unsere Rechnungen und Vorschläge problemlos überprüfen können. Die HBB steht für Gradlinigkeit, Offenheit, Kreativität, also dafür, dass der Partner weiß, woran er ist und was er bekommt. Bei uns sind die Entscheidungswege kurz, weil unser Unternehmen eine überschaubare Größe und keine komplizierten Konzernstrukturen hat. Das heißt, die Kommunen haben bei uns immer dieselben Ansprechpartner, und Fragen können umgehend beantwortet werden. Mit nur 45 Mitarbeitern im Bauträgerbereich werden wir 2012 zehn Einzelhandelsprojekte baulich realisieren, zudem gehen drei bis vier Projekte im Pflegeheimbereich in Bau.

Einkaufsquartier Forum Hanau

In Hanau haben Sie den wettbewerblichen Dialog zur Umgestaltung der Innenstadt gewonnen. Was war das Besondere an diesem Prozess und zu welchen Ergebnissen und Erfahrungen hat dieses Verfahren geführt?

Harald Ortner: Der wettbewerbliche Dialog ist eine Form der europaweiten Ausschreibung, bei der sich die Kommune und der Investor sehr intensiv miteinander beschäftigen.

Dialog heißt in diesem Fall, dass man als Investor nicht nur etwas vorgibt, was die städtische Seite bewerten soll, sondern man entwickelt im gegenseitigen Zusammenspiel ein Konzept, das dann anschließend umgesetzt werden soll. Allerdings ist ein immenser Aufwand nötig, wenn am Ende eine Konzeption stehen soll, die funktional, städtebaulich und architektonisch quasi fertig entwickelt ist und bei der alle verkehrlichen, lärmtechnischen und sonstigen Belange schon berücksichtigt wurden. Das Ganze wird dann im Kaufvertrag und einem städtebaulichen Vertrag festgeschrieben, so dass Kommune wie Investor die Verpflichtung haben, das Vereinbarte auch auszuführen.

Von daher müssen Investoren bereits im Vorhinein genau überlegen, was sie anbieten, und sollten auch die Wettbewerber dabei berücksichtigen. Der Dialog-Prozess in Hanau war insgesamt sehr interessant. Man muss sich das mal klarmachen: Erst vor eineinhalb Jahren haben wir die Verträge dazu unterschrieben, und Ende letzten Jahres ist das Kinocenter Kinopolis – ein optionaler Baustein – in Hanau bereits eröffnet worden.

In Hanau haben wir beim Thema Einzelhandel die Bauleitplanung mittlerweile abgeschlossen. Wir gehen davon aus, dass für dieses Teilprojekt der Baubeginn im Sommer dieses Jahres sein wird und die Fertigstellung, wie geplant,

Ende 2014. Das Thema Wohnen werden wir demnächst angehen, und ich hoffe, dass wir auch das Thema Hotel vorantreiben können. Mit etwas Glück werden wir 2015 alle Bausteine realisiert haben, obwohl der zeitliche Rahmen bis 2020 vorgegeben war. Das wäre ein mehr als gutes Ergebnis in diesem Verfahren.

In Velbert haben Sie ein Joint Venture mit der ECE begründet. Worin liegen die Gründe für diese Kooperation und welche Aufgabenteilung wurde zwischen beiden Partnern vereinbart?

Harald Ortner: Dieses Joint Venture ist nicht geplant gewesen. Es hat sich dadurch ergeben, dass beide Partner sich jeweils Grundstücke gesichert hatten, die der jeweils andere benötigte, um ein Projekt realisieren zu können. Von daher ist es eine Art Zwangsehe gewesen, die sich mittlerweile zu einer harmonischen Kooperation entwickelt hat.

Die Aufgabenteilung bei der Entwicklung des Einkaufscenters in Velbert ist folgende: Die ECE übernimmt die Generalplanung und managt das Center nach Fertigstellung, die HBB verantwortet die Projektentwicklung und auch die Vermietung. Ansonsten sind wir gleichberechtigte Partner in dem Projekt. Wir haben die Aufgaben so verteilt, dass jeder Freude daran hat. Ein weiterer Vorteil ist die Risikoteilung und dass man auch immer mal einen Blick aus einer anderen Richtung hat. Jedes Unternehmen bringt seine Kompetenzen ein. Wir haben festgestellt, dass die Partner sich gut ergänzen und so zu vernünftigen Ergebnissen kommen.

Wir sind sicherlich die Spezialisten, um auch bei mittleren und kleineren Städten wirtschaftlich zu agieren. Weitere

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Joint Ventures sind wir beispielsweise in Ingelheim oder auch im Stuttgarter Bereich und in Mülheim eingegangen. Das ist für uns nichts Ungewöhnliches, wir machen das ganz gerne.

Mit welchen aktuellen Projekten beschäftigen Sie sich zurzeit außerdem?

Harald Ortner: Bei der HBB bekommen Sie vom Nahversorgungszentrum über das Geschäftshaus bis zum ShoppingCenter alles. Wir sind mit relativ großen Centern auf der grünen Wiese gestartet, haben uns jedoch in den letzten zehn Jahren immer mehr in Richtung Innenstadt orientiert. In den nächsten Jahren werden wir ein Center in Gummersbach auf dem ehemaligen Steinmüller-Gelände bauen. Die Bauleitplanung dafür ist fast fertig, spätestens im Herbst werden wir voraussichtlich in den Bau gehen. In Troisdorf haben wir vor kurzem den Bauantrag für eine Innenstadtgalerie abgegeben, deren Realisierung andere nicht hinbekommen haben. Tatsache ist, dass die HBB die Innenstadtgalerie realisieren wird, mit einer innerstädtischen Passagenlösung, an die andere sich nicht herangetraut hätten. In Walsrode haben wir aus einer Insolvenz heraus eine Immobilie erworben und werden dort, in Ergänzung des Stadtzentrums, eine neue Mitte bauen. In Oelde und Ahlen werden wir jeweils einen Geschäftshauskomplex errichten sowie in Schwäbisch Gmünd ein größeres Kaufhaus.

Bei so vielen Projekten ist die Vermietung eine besondere Herausforderung. Wie bewältigen Sie diesen Aufwand?

Harald Ortner: Wir haben das mal überschlagen und sind auf über 400 Mietverträge gekommen, die wir jetzt abschließen müssen. Unsere Vermietungsabteilung wurde im vergangenen Jahr von zwei auf mittlerweile sechs Vermieter aufgestockt. Vermutlich müssen wir nochmal erweitern, denn für die größeren Center braucht man mindestens ein bis zwei Personen, die sich ausschließlich um die Vermietung des Centers kümmern. Im Gegensatz zu früher in den Centern auf der grünen Wiese, bei denen wir meist Generalmietverträge abgeschlossen haben, geht es jetzt bei Shopping-Centern um 80 bis 100 Verträge. Das ist alles viel schwieriger, weil deutlich mehr Gespräche zu führen sind.

Schließlich haben wir es hier nicht nur mit Filialisten zu tun, sondern oft und nicht nur in kleineren Orten auch mit Franchisenehmern der bekannten Marken, bei denen es teilweise auch mal Probleme mit den Bankfinanzierungen gibt.

Wie interpretieren Sie Nachhaltigkeit und wie schlägt sich dieses Verständnis in Ihren Projekten nieder? Welchen Stellenwert haben Green-Building-Zertifikate für die erfolgreiche Vermarktung Ihrer Objekte sowohl an Mieter wie auch an Endinvestoren?

Harald Ortner: Ökologische Komponenten und die Zertifizierung werden bei größeren Shopping-Centern spätestens in vier, fünf Jahren unverzichtbar sein. Das hat für den Entwickler dann den Vorteil, dass die vollständige Dokumentation der Planung, Entwicklung und Entstehung es später beim Verkauf auch den Käufern des Centers einfacher macht, da eine Due Diligence schneller und preiswerter durchgeführt werden kann.

Bei Fachmarktzentren wird die Durchführung noch etwas dauern, weil hier die Notwendigkeit noch nicht so ausgeprägt ist wie bei Shopping-Centern. Das sind unsere Einschätzungen, die wir vom Markt bestätigt bekommen. Für den Verkauf eines Fachmarktzentrums wird nicht zwangsläufig eine Zertifizierung benötigt. Wir beschäftigen uns dennoch damit, weil Märkte sich teilweise schneller in eine Richtung verändern, die man nicht vermutet hat. Von daher greifen wir einfach dem voraus, was passieren könnte.

Im Pflegeheimsektor ist Zertifizierung für uns derzeit kein Thema, da wir bei allen Objekten Eigentümer bleiben und beim Bauen ohnehin das mögliche Einsparungspotential für die Betriebskosten vollständig ausnutzen.

Welche Nutzungen präferieren Sie für die Obergeschosse Ihrer Center und funktioniert dort auch das Thema Wohnen vernünftig?

Harald Ortner: Also, es muss nicht zwangsläufig Wohnen sein. Wir haben teilweise auch andere Obergeschossnutzungen, wobei wir möglichst nur das bauen, was am Markt angenommen wird. In Hanau haben wir das ehemalige Postgebäude mit der Barmer Ersatzkasse belegt und im Obergeschoss eines anderen Gebäudes ein chinesisches Restaurant integriert. Wir sind der Meinung, es muss immer auch Betreiber für die Obergeschossnutzungen geben. Wir bauen nichts, was nachher leer stehen würde, und kommunizieren das auch ganz klar. Sollte trotzdem seitens einer Kommune darauf bestanden werden, sagen wir eher ab, als etwas zu bauen, was nachher nicht funktioniert.

Wohnnutzung funktioniert nicht an jedem Standort. Das hängt immer von der Stadt ab und vom konkreten Projekt.

Im innerstädtischen Shopping-Center integriert klappt das problemloser als in einem Fachmarktzentrum mit anlieferintensiven Nutzungen, wie beispielsweise einem SB-Warenhaus oder Unterhaltungselektroniker. Damit – zumindest wegen der Kosten – entstehen eher Konfliktsituationen, insbesondere dann, wenn sich das Parken nicht unter der Erde realisieren lässt, sondern nur auf dem Dach. Wohnungen in einem derart umtriebigen Gebäude würde auch kaum einer anmieten wollen.

Domicil-Seniorenpflegeheim „Am Pfuhlpark“, Heilbronn

Ihre Unternehmensgruppe arbeitet im Bereich der Seniorenpflegeheime sehr eng mit der Domicil zusammen. Welchen Mehrwert schafft diese Kooperation für die Bewohner und Kommunen?

Die Domicil und auch die HBB haben zahlreiche Preise für ihre Seniorenpflegeheime bekommen. Darüber hinaus sind unsere Häuser sehr gut belegt – ein Beleg dafür, dass das Konzept richtig und nachhaltig ist.

Harald Ortner: Als sich unser Gesellschafter vor rund zehn Jahren entschlossen hat, Seniorenpflegeheime zu errichten, haben wir zugleich die Entscheidung getroffen, dieses mit einem festen Partner zu machen. Bisher haben wir 21 Seniorenpflegeheime für die Domicil gebaut – alles Neubauten –, und die Domicil hat stets bei der HBB gemietet.

Durch die enge Kooperation kennen wir die Betriebsabläufe in den Pflegeheimen im Detail – wir schaffen optimale Voraussetzungen für den Betrieb, und dieses kommt nicht nur der Wirtschaftlichkeit, sondern auch den Bewohnern zugute. So verfügen unsere Häuser über überdurchschnittlich große Zimmer, in denen jedes Detail durchdacht ist, und nur über vergleichsweise wenige Technik- und ungenutzte Verkehrsflächen.

Sie sind ständig auf der Suche nach neuen Projekten und Grundstücken. Bitte beschreiben Sie uns Ihr konkretes Suchprofil.

Für die Kommunen bietet die Kooperation eine hohe Planungssicherheit. Dadurch, dass wir die Seniorenpflegeheime im Bestand behalten und die Domicil sehr erfahren im Betrieb ist, zeigen wir unser langfristig orientiertes Engagement in einer Kommune. Auch in der ersten Planungsphase entsteht eine hohe Zuverlässigkeit: Weil wir Standortanalysen durchführen und uns hierzu bereits im Vorwege mit der Domicil verständigen, brauchen wir keinen Betreiber mehr zu suchen, wenn wir auf eine Kommune zugehen. Die Zusage des Betreibers für den Standort haben wir dann bereits in der Tasche.

Harald Ortner: Wir suchen im Einzelhandel prinzipiell in Städten ab 10.000 Einwohnern – eigentlich eine unübliche Größe, denn viele Mitbewerber fangen erst ab 30.000 bis 40.000 Einwohnern an. Das hat damit zu tun, dass wir im Handelsbereich auch in kleinen Städten erfolgreich sind.

Zudem hängt es von der Kaufkraft in den Städten ab und wie die Grundstückssituation sich darstellt. Wir analysieren natürlich auch den Bestand, sprich den Wettbewerb, bevor wir ein Projekt angehen. Derzeit suchen wir nicht nur Grundstücke in peripherer Lage, sondern hauptsächlich Liegenschaften, um innerstädtische Lösungen zu realisieren. Deshalb kann durchaus schon ein Grundstück mit 3.000 oder 4.000 m2 in innerstädtischer Lage für uns interessant sein. Früher hätten wir damit nichts anfangen können. Auch aus ehemaligen, brachliegenden Kaufhäusern in zentraler Lage kann man etwas machen. Natürlich sollten die relevanten Grundstücke verkehrlich vernünftig angebunden und zu einem wirtschaftlich sinnvollen Preis zu erwerben sein.

Relativ oft ist es leider so, dass sich an manchen Standorten nichts realisieren lässt, weil die Grundstückspreise zu hoch

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sind. Da kommt es dann darauf an, gemeinsam mit der Kommune eine Lösung zu entwickeln, die eine Realisierung dennoch möglich macht. In der einen oder anderen Stadt ist das machbar. Nicht zuletzt hängt es von den Partnern auf Seiten der Verwaltung ab und davon, welchen Leidensgang die Kommune schon erlebt hat.

nicht genügend Kapazität in unserer Verwaltung haben. Im Augenblick liegt unser Planungsvolumen irgendwo zwischen 500 und 600 Millionen Euro. Das ist auch eine Frage der Kapitalbindung. Wir haben natürlich eine gewisse Erwartungshaltung und wollen nicht nur Umsatz machen, sondern an allem, was wir anpacken, auch verdienen.

Architektur und Städtebau haben bei Ihren integrierten Projekten einen besonderen Stellenwert. Bitte charakterisieren Sie Ihren spezifischen Anspruch an die Architekturqualität.

Mit welchen gravierenden Veränderungen für Ihr Geschäft ist in den nächsten Jahren zu rechnen?

Harald Ortner: Es entspricht unserem Anspruch, dass wir uns von dem Üblichen abheben wollen. Die Architektur soll Aufmerksamkeit erregen und Lust auf das machen, was sich in dem Gebäude abspielt. Des Weiteren muss die Architektur möglichst zeitlos sein, damit man sie sich auch in zehn Jahren noch gern ansieht. Wir wollen auch keine Fremdkörper produzieren, selbst wenn verschiedene Städte eher Gebäude präferieren, die sie als „Leuchtturm“ bezeichnen.

Aber das ist aus unserer Sicht der falsche Weg. Ein Leuchtturm-Projekt verbindet sich nicht unbedingt mit dem Bestand und integriert sich städtebaulich meist nicht so gut in die Umgebung, wie es eigentlich erforderlich ist. Zudem haben derartige Projekte oft solitäre Kunden und ein solitäres Einzugsgebiet. Die integrative Funktion, die man durch eine authentische Architektur erreicht, geht da verloren. Wir arbeiten ganz bewusst auch mit regionalen Architekten, um den örtlichen Bezug herzustellen. Die Stadt, für die wir bauen, muss mit dem Ergebnis zufrieden sein und sich nachher mit dem Projekt identifizieren. Und das Objekt muss im Betrieb funktionieren – im Idealfall, ohne dass man sich groß darum kümmern muss.

Harald Ortner: Wir werden uns in Zukunft viel mehr mit Bestandsimmobilien beschäftigen müssen, da man absehen kann, dass die Entwicklung von neuen Immobilien immer schwieriger wird. Interessanterweise ist es so, dass wir nach wie vor zahlreiche Neuentwicklungen realisieren. Es gibt immer neue Chancen, denn Handel ist Wandel. Wenn man sich anschaut, wie viele Anbieter aus dem Ausland auf den deutschen Markt drängen und wie gleichzeitig etablierte Anbieter wie H&M und andere mit Konzepten für kleinere Städte experimentieren, dann ist davon auszugehen, dass die Unternehmen sich ständig neue und spannende Formate überlegen, um das notwendige Wachstum beizubehalten und Renditen zu erzielen. Für unseren Bereich sehe ich das ganz entspannt.

Es wird immer großartige Möglichkeiten geben. Man muss nur so nahe am Markt sein, dass man diese Entwicklungen mitgestalten und nach vorne bringen kann. Dann macht man auch in Zukunft gute Geschäfte.

Kontakt: www.hbb.de

Bieten Sie Ihre Einzelhandelsobjekte denn später auch Investoren an?

Harald Ortner: Wir behalten die Centerobjekte, je nach Größenordnung, unterschiedlich lange. Mindestens so lange, bis die Kinderkrankheiten abgestellt und alle Betreiber zufrieden sind. Bei größeren Centern, die sich im Bau befinden, planen wir diese auch länger zu halten.

Nahversorgungszentren oder Geschäftshäuser werden wir weiterhin nach einer gewissen Zeit abverkaufen, weil wir da einfach

Domicil-Seniorenpflegeheim „Am Schlossgarten“, Hanau

EINE NEUE IKONE IM MÜNCHENER ARABELLAPARK Die Bayerische Ärzteversorgung startet den Büro- und Wohnkomplex Arabeska.

Arabeska Außenansicht

Der Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München, Christian Ude, legte Anfang Mai dieses Jahres gemeinsam mit dem Vorsitzenden des Verwaltungsausschusses der Bayerischen Ärzteversorgung Dr. Lothar Wittek und dem stellvertretenden Vorstandsvorsitzenden der Bayerischen Versorgungskammer und Leiter Kapitalanlagen Daniel Just den Grundstein für das Büro- und Wohngebäude Arabeska im Münchner Arabellapark. Bauherr und Investor ist die Bayerische Ärzteversorgung.

Das Projekt Auf dem Areal an der Arabellastraße 30 entstehen bis Mitte 2014 ein Bürokomplex mit rd. 26.000 m2 Fläche sowie ein separates Wohngebäude mit 28 Mietwohnungen und einer Kinderkrippe. Der dynamische Entwurf des Architektenbüros h4a Gessert+Randecker nimmt Anleihen an der Ornamentik arabischer Baukunst. Der frei geformte, geschwungene Baukörper macht das Bürogebäude zu einem charakteristischen Solitär im Arabellapark. Mit seiner außergewöhnlichen Ästhetik, einem Energiekonzept nach modernsten Ansprüchen und den attraktiven Freianlagen wertet Arabeska den Bürostandort Arabellapark nachhaltig auf.

Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2014 geplant.

Klar gegliederte Räume sowie zweckmäßig durchdachte Flächenzuschnitte und modernste Kommunikationsstrukturen prägen das Innenleben des wellenförmigen Gebäudes. Die freie Ausformung des Baukörpers ermöglicht außerordentlich variantenreiche Bürogrundrisse: Die Büroebenen sind über vier Kerne und den zentralen Foyerbereich erschlossen. Sämtliche Ebenen können nach Bedarf in bis zu acht Mieterbereiche gegliedert und unabhängig

Dr. Lothar Wittek, OB Christian Ude, Daniel Just (v. l. n. r.)

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voneinander genutzt werden, so dass vielfältige Büroaufteilungen von Zellen-, Großraum- und Kombibüros realisierbar sind. Das flexible Raumkonzept eröffnet zudem durch Bürotrennwände in Leichtbauweise grenzenlose Möglichkeiten der Flächengestaltung.

Büroalltag laden das nahe gelegene Isarufer sowie die weitläufige Grünanlage Denninger Anger ein. Ob die Villa Stuck mit ihrer Gemäldesammlung, der Bayerische Landtag oder der Friedensengel – Arabeska reiht sich in die besten Adressen der Stadt im Nobelviertel Münchens ein.

Dr. Lothar Wittek betonte die Rolle des Immobilieninvestments für die Bayerische Ärzteversorgung: „Unsere Hauptaufgabe ist eine über Generationen finanzierbare sichere Altersversorgung für unsere Mitglieder. Dazu gehört auch eine gut strukturierte Verteilung des Vermögens u. a. in hochwertige Immobilien. Dieses Bauprojekt ist ein weiterer Meilenstein.“

Die Ausstattung

Der Standort Der Arabellapark gehört zu Münchens etablierten Büround Hotelstandorten. Er ist sehr zentrumsnah und verkehrsgünstig gelegen. Die Autobahnen Richtung Nürnberg, Stuttgart, Lindau, Garmisch-Partenkirchen, Salzburg und Passau sorgen in allen Himmelsrichtungen für den perfekten Verkehrsanschluss. Die Fahrzeit zum Flughafen über die Autobahn A9 beträgt ca. 25 Minuten. Mit der U4 erreicht man den Marienplatz beziehungsweise den Hauptbahnhof mit seinen nationalen und internationalen Destinationen in nur etwa 10 Minuten.

Die Nachbarschaft Internationale Unternehmen aus der Medienbranche, Finanzdienstleister, Anwaltssozietäten, Arztpraxen nahezu aller Fachrichtungen und eine hervorragende Hotellerie prägen die unmittelbare Nachbarschaft im Arabellapark, der viel Grün, Ruhe und Raum inmitten der Stadt bietet. Zu sportlichen Aktivitäten und einer kurzen Auszeit vom Arabeska Innenansicht

Gehobene Ausstattung und exklusive, ökologische Materialien, wohin das Auge blickt. Klare Formen und extravagante Details dominieren im gesamten Gebäudekomplex.

Auf Wunsch lassen sich im Erdgeschoss drei moderne Tagungsräume für unterschiedliche Anforderungen realisieren. Die Gebäudekonzeption bietet die Möglichkeit, im Zentrum der Anlage ein Casino mit großer Terrassenfläche sowie eine Cafeteria am Wasser zu errichten. Eine im Nachbargebäude entstehende neue Kinderkrippe mit 48 Krippenplätzen fördert die Vereinbarkeit von Beruf und Familie. Helle Büroflächen mit raumhohen, zu öffnenden Fensterelementen und innovativer Lüftungstechnik passen sich in Form und Funktion den jeweiligen Bedürfnissen an und bieten sämtlichen Komfort eines modern ausgestatteten Arbeitsplatzes mit Wohlfühlklima: - Raumhöhe ca. 3 m - Teilbarkeit der Büroflächen im Achsmaß 1,30 m - Gebäudetiefe 13 m, Kombibereiche bis zu 21 m - Optimaler Schall- und Wärmeschutz durch Fassade mit 3-fach-Verglasung und außenliegenden, elektrisch betriebenen Jalousien - Raumhohe Glaselemente mit Öffnungsflügeln zur natürlichen Belüftung - Gute Raumluftqualität und niedrige CO2-Konzentration durch innovatives Lüftungssystem - Raumweise Regelung der Heiz- und Kühlleistung

Arabeska Dachansicht

Die Auszeichnung Auf der letztjährigen EXPO REAL wurde der Bürokomplex Arabeska mit dem Zertifikat in Gold der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ausgezeichnet. Bauherr und Investor ist die Bayerische Ärzteversorgung, eine Versorgungseinrichtung bei der Bayerischen Versorgungskammer. Die DGNB bewertet neben ökologischen und ökonomischen Aspekten unter anderem auch soziokulturelle und technische Qualitätskriterien. Mit modernsten Maßnahmen zur Energieeffizienz wie z. B. Grundwassernutzung (Geothermie) für Heizung und Kühlung oder innovative Wärmeerzeugung auf der Basis erneuerbarer Energien, aber auch mit ressourcenschonender Bauweise oder der Einbindung der Außenanlagen in das öffentliche Wegenetz erfüllt arabeska die Kriterien für das Zertifikat in Gold.

Arabeska Umgebung

„Für uns bedeutet nachhaltiges Bauen intelligentes Bauen.

Das umfassende Qualitätskonzept von Arabeska nützt uns als Kapitalanleger ebenso wie unseren zukünftigen Mietern und dem lokalen Umfeld. Denn nachhaltige Immobilien sind umweltfreundlich, ressourcenschonend, bieten hohen Komfort für ihre Nutzer und stehen zugleich für langfristigen Werterhalt“, so Daniel Just, stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Leiter Kapitalanlagen der Bayerischen Versorgungskammer.

Mit Objekten wie Arabeska oder den Hamburger Elbarkaden, die ebenfalls mit dem DGNB-Zertifikat in Gold ausgezeichnet wurden, setzt die BVK ihre Strategie der nachhaltigen Kapitalanlage fort. www.arabeska-muenchen.de

MAKLERPORTRAIT 39

CAS Collection von Carpet Concept ist ein akustisch wirksames Programm aus verschiedenen Teppichböden, deren Rücken mit speziell entwickelten Filzen unterschiedlicher Stärke kaschiert sind. Mit ihrer besonders hohen Fähigkeit zur Schallabsorption trägt die CAS Collection zu einer ausgeglichenen Akustik bei – vom Konferenzraum über Callcenter bis hin zu Open Space Büros.

Schallabsorptionsgrad s

CAS: Sorgsame Hörsamkeit

1,0

CAS h Concept 300 DIN 18041 Teppichboden bis 6 mm Florhöhe DIN 18041 Teppichboden 7 - 10 mm Florhöhe Relevanter Sprachbereich

0,8 0,6 0,4 0,2 0,0

125

250

500

Quelle: Prüfbericht M87 645/3 Müller-BBM

Carpet Concept Objekt-Teppichboden GmbH T +49 521 924 59 0 info@carpet-concept.de www.carpet-concept.de

1000

2000

4000

Frequenz ƒ/Hz

Alle Teppichböden der CAS Collection erreichen ein Maximum des Schallabsorptionsgrades in dem für Sprache besonders wichtigen Frequenzbereich zwischen 250 und 1.000 Hz. Er liegt weit über den allgemeinen Werten für Teppichböden nach DIN 18041. CAS erreicht schon ab 500 Hz einen s Wert von 0,5.

Weitere Informationen: www.carpet-concept.de/deutsch/produkte/akustik

40 IMMOBILIENFONDS

ARTPROJEKT BRINGT EIGENKAPITAL-FONDS FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DER HAUPTSTADTREGION Das erste Beteiligungsprojekt sind die Nikolai Gärten in Potsdam.

Im Zeichen der europaweiten Finanzkrise steigt die Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten in Immobilien weiterhin an. Als besonders begehrt bei in- und ausländischen Anlegern haben sich dabei hochwertige Wohnimmobilien in der zukunftsträchtigen Hauptstadtregion erwiesen, denn bei wachsendem Bedarf an Wohnungen und vergleichsweise immer noch sehr günstigen, aber deutlich steigenden Kaufpreisen ist die Aussicht auf nachhaltigen Wertzuwachs beachtlich. 42 Prozent aller Wohninvestoren möchten deshalb laut dem „Real Estate Trendbarometer 2012“ des Beratungsunternehmens Ernst & Young am liebsten in Berlin investieren.

Diesem großen Bedarf an Investitionsmöglichkeiten in „Beton-Gold“ trägt die Berliner Artprojekt-Gruppe mit einem interessanten neuen Anlageprodukt Rechnung – dem Artprojekt Wohnbaufonds Berlin-Potsdam. Artprojekt, die bisher bereits als Bauträger und Entwickler besonders nachhaltiger und außergewöhnlicher Wohnimmobilien in Berlin und Potsdam einen Namen erworben hat, tritt damit erstmals mit einem Fondsprodukt an den Markt.

günstigen kurzen Laufzeit von nur fünf Jahren über Mezzanine-Kapital direkt in die jeweiligen Projektgesellschaften.

Deren Geschäftszweck ist die Entwicklung, Errichtung bzw.

Sanierung sowie der An- und Verkauf von Wohnimmobilien einschließlich Grundstücken. Das Fondsvolumen wird 10 Mio. Euro betragen, kann aber auf 20 Mio. Euro erhöht werden.

Mit einer Beteiligung am Mezzanine-Fonds (die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 Euro zuzüglich 5 Prozent Agio) winkt dem Anleger eine geplante jährliche Gesamtausschüttung von durchschnittlich 13 Prozent (vor Steuern), bezogen auf die Kommanditeinlage, die sich aus einer vierteljährlich festen Ausschüttung in Höhe von 8 Prozent p. a. sowie einer zusätzlichen erfolgsabhängigen Vergütung von nachträglich 5 Prozent p. a. aus Gewinnbeteiligung zusammensetzen.

Der Artprojekt Wohnbaufonds Berlin-Potsdam ist als Blindpool konzipiert, wobei aber die ersten beiden Projekte bereits feststehen. Der Fonds wird das Fonds-

Nikolai Gärten

Mezzanine-Fonds mit fünf Jahren Laufzeit Der Artprojekt Wohnbaufonds Berlin-Potsdam ist als Eigenkapital-Fonds angelegt: Die Fondsgesellschaft wird sich als typisch stille Gesellschafterin am Kommanditkapital mehrerer Projektgesellschaft der Artprojekt-Gruppe in Berlin beteiligen. Der Anleger investiert so mit einer sehr

kapital ausschließlich in nachhaltige, qualitätvolle Wohnimmobilien in guten und sehr guten Lagen der Hauptstadtregion – also an Standorten in Berlin, Potsdam und deren Umland – investieren. In Frage kommen dabei nur Neu- und Altbauprojekte der Artprojekt-Gruppe oder von Joint-Ventures, bei denen Artprojekt eine Beteiligung von mehr als 50 Prozent hält.

Nikolai Gärten

Erstes Projekt des Fonds: Nikolai Gärten in Potsdam Das erste Beteiligungsprojekt des Fonds mit einem Projektvolumen von rund 22,5 Mio. Euro sind die „Nikolai Gärten“, die von der Projektgesellschaft Artprojekt Bauvorhaben Dortustraße GmbH & Co. KG errichtet werden. Das attraktive Wohnquartier von hoher Qualität für mehrere Generationen entsteht auf einem ca. 6.400 m2 großen Grundstück mitten in der barocken Innenstadt von Potsdam und wird bis zum Frühjahr 2014 fertig gestellt sein. Mit dem Verkauf der sehr grün und ruhig gelegenen 20 Townhouses und 21 Mehrgenerationen-Wohnungen wurde Anfang März 2012 begonnen. Das Projekt erfreut sich schon vor Baubeginn großer Nachfrage nicht nur bei Potsdamer Kaufinteressierten. Erste Wohnungen wurden bereits reserviert. Das zweite Bauvorhaben, in das der Fonds investieren will, wird auf einem der letzten verfügbaren Grundstücke in Berlin-Mitte gebaut. Es liegt in der Französischen Straße, einer Seitenstraße der Friedrichstraße, nur zwei Gehminuten vom Gendarmenmarkt entfernt. Dort soll nach Plänen eines internationalen Stararchitekten ein architektonisch herausragendes Stadtpalais mit ca. 7.000 m2 Wohnfläche entstehen. Das Investitionsvolumen liegt bei ca. 37 Mio. Euro, auf rund 43 Mio. Euro beläuft sich das geplante Platzierungsvolumen.

Weitere Beteiligungsprojekte stehen zwar noch nicht fest, für Investitionsentscheidungen gibt es jedoch klare Kriterien: „Wir setzen bei unseren Investments auch in Zukunft auf Top-Architektur in Spitzenlagen. Dies sind aus unserer Sicht vor allem sehr gute innerstädtische Berliner Lagen wie z. B. in den Bezirken Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf, Schöneberg, Prenzlauer Berg und Teilen von Kreuzberg-Friedrichshain sowie gute Lagen in der Innenstadt von Potsdam“, sagt Artprojekt-Gründer und Geschäftsführer Thomas Hölzel. „Dazu haben wir bereits einige konkrete Projekte in der Prüfung. So verhandeln wir über ein Grundstück in einer Seitenstraße des Kurfürsten-

damms für eine mittelgroße, hochwertige Wohnanlage mit rund 10.000 m2 Wohnfläche sowie über ein Grundstück in Berlin-Charlottenburg für ein Bauvorhaben mit ca. 25 Wohnungen.“ Zukünftig seien laut Hölzel außerdem diejenigen Lagen interessant, die im Einzugsgebiet der großen Gewerbe- und Technologieansiedlungen liegen: „Der Berliner Großflughafen BER, die bestehenden bzw. geplanten Technologie- und Wissenschaftsstandorte Adlershof und Tempelhof können neue Anziehungspunkte der Region werden“, meint der Artprojekt-Chef.

Seit über 20 Jahren nachhaltige Qualitäts-Wohnimmobilien Bislang lag Hölzel mit seinen Einschätzungen meist richtig.

Artprojekt kann auf eine ganze Reihe zukunftsweisender, innovativer und äußerst erfolgreich umgesetzter Immobilienprojekte verweisen. Der Spezialist für die Entwicklung und Vermarktung von Wohnimmobilien mit hohem Alleinstellungscharakter wurde 1985 in München gegründet und ist seit 1995 in Berlin aktiv. Insgesamt initiierte Artprojekt bis heute etliche außergewöhnliche Projekte mit einem Volumen von rund 400 Mio. Euro, die allein oder gemeinsam mit Partnern überwiegend in Berlin realisiert wurden bzw. werden. Alle Projekte zeichnen sich durch hohe Marktakzeptanz und besondere Nachhaltigkeit aus. Außergewöhnliche Standortqualität, marktgerechte Projektkonzeptionen und hervorragende Architektur geben jedem Projekt ein klares, unverwechselbares Profil. Internationale Beachtung fanden u. a. Deutschlands erstes, zweifach prämiertes Loftprojekt „Paul Lincke Höfe“ und Berlins erstes Townhouse-Projekt „Prenzlauer Gärten“. Derzeit werden gerade das Luxuswohnprojekt „Dorothea’s Place“ an der Museumsinsel in Berlin und das „Ludwigkirch Palais“ nahe dem Ludwigkirchplatz mit hochwertigen Wohnungen im klassischen Altbaustil fertig gestellt. www.artprojekt-gruppe.de

ARBEITSWELTEN, EINKAUFSWELTEN UND ERLEBNISWELTEN Andreas P. Lienig im Gespräch mit Dipl. Wirt.-Ing. Vanja Schneider, Geschäftsführer der INTERBODEN Innovative Gewerbewelten GmbH & Co. KG

Thalia-Buchandlung im METROPOL, Bonn

nutzen zu können. Darüber hinaus können die Herr Schneider, Sie Vanja Schneider Segmente sich gegenseitig befruchten und untersind Geschäftsführer der INTERBODEN Innovative Gewerbewelten, einem schiedliche Anforderungen aus den Nutzungen Wohnen Unternehmen der INTERBODEN-Gruppe, und zugleich dort und Gewerbe so besser aufeinander abgestimmt werden.

Mitglied der Geschäftsleitung. Bitte stellen Sie uns die Unter- Insbesondere bei gemischt genutzten Immobilien, wie zum Beispiel Wohn- und Geschäftshäusern in der Innenstadt, sind nehmensgruppe und deren Profil kurz vor. die diversen Anforderungen etwa an Erschließung und Vanja Schneider: Das Unternehmen wurde vor mehr als 60 Wegeführung, Emissionen durch Anlieferverkehr, Parken Jahren vom Vater des jetzigen Unternehmenslenkers Dr. Rei- etc. im Vorfeld genauestens zu planen und in Einklang zu ner Götzen gegründet. Unter der Firmierung Architektur- bringen. Das beherrschen wir durch unsere langjährige büro Heinrich Götzen war man zunächst als reines Architek- Expertise in der Entwicklung von Wohn- und Gewerbeturbüro für Dritte tätig und von 1966 an als Bauträger- immobilien sehr routiniert. Unser Gewerbebereich profitiert gesellschaft INTERBODEN im Wohnungsbau mit eigener dabei von der ganzheitlichen Aufbauorganisation der Verwaltung. Im Jahr 2003 kam dann das Geschäftsfeld INTERBODEN-Gruppe, so beispielsweise vom hauseigenen Gewerbeentwicklung dazu, welches ich 2004 als Einzel- Architekturbüro. Gerade in der Entscheidungsfindung mit kämpfer übernahm. INTERBODEN versteht sich als ein den örtlichen Gremien ist es von Vorteil, erste städtebauliche ganzheitlicher Projektentwickler mit einem besonders hohen Visionen professionell präsentieren zu können, denn wir Anspruch an eine kreative und innovative Architektur der stellen fest, dass die Kommunikationsarbeit im Vorfeld von Projekte, die sich naturgemäß in einem maximalen Wohl- Projekten deutlich zunimmt. fühlfaktor für unsere Kunden niederschlägt. Die bedingungslose Kundenorientierung ist daher auch Maßstab Welche Bedeutung hat das Unternehmen INTERBODEN Innovative Gewerbewelten heute in der Unternehmensgruppe? unseres gesamtheitlichen Handels.

Was waren damals die Gründe für die Entscheidung, sich auch im Gewerbeimmobilienbereich zu betätigen?

Vanja Schneider: Zum einen war es sicherlich die Überlegung, ein zweites Standbein neben dem Wohnungsbau aufzubauen, um konjunkturelle Zyklen besser ausgleichen und

Vanja Schneider: Anfangs war der Gewerbebereich lediglich ein Appendix des Wohnungsbaus. Seit 2007 aber stehen beide Geschäftsfelder als eigenständige Gesellschaften gleichberechtigt nebeneinander. Wir profitieren voneinander und konnten mit dieser Produktschiene bislang rund 32.000 m2 Bruttogeschossfläche realisieren. Damit sind wir

ein wichtiges Standbein der INTERBODEN-Gruppe und besonders stolz darauf, dass das Verhältnis von Ertrag zu Geschäftskosten in unserem Geschäftsfeld deutlich über Unternehmens- und Branchendurchschnitt liegt – letztlich ein Beweis unserer Effizienz.

Der Namenszusatz „Innovative Gewerbewelten“ definiert einen besonderen Anspruch. Wie unterscheidet sich INTERBODEN von anderen gewerblichen Entwicklern? Was sind die Kernaussagen dieses Konzeptes?

Vanja Schneider: Wir wollen weiterhin nachhaltige und konzeptlastige Projekte realisieren. Hierzu haben wir die im Wohnungsbau erfolgreiche Philosophie der Lebenswelten auf die Gewerbeimmobilie übertragen. Wir bauen keine Standards, sondern geben unseren Immobilien durch kreative Konzeptansätze etwas Besonderes, eine „Seele“ – eben im Sinne von Arbeitswelten für Büros und Einkaufs- und Erlebniswelten für Handelsimmobilien.

Ein sehr gutes Beispiel hierfür ist die Umnutzung des ehemaligen Kinos METROPOL in der Bonner Innenstadt. Trotz „Freibrief“ der Gerichte, die entschieden haben, dass das METROPOL aufgrund der umfangreichen Umbauten aus den 80er Jahren kein Denkmal mehr ist, haben wir keine Verkaufsflächenmaximierung betrieben und auch nicht den „weißen Schuhkarton“ gebaut. Vielmehr haben wir die frühere Kinonutzung zum Thema gemacht und eine Symbiose aus den prägenden Elementen der Kinoarchitektur mit

den Anforderungen an eine nachhaltige Handelsfläche entwickelt. Somit ist ein einzigartiges Konzept entstanden, welches über die Grenzen der Stadt Bonn hinaus strahlt. Ein weiteres Beispiel ist die Revitalisierung unseres Bürohauses in Ratingen, welches wir zu ca. 40 % selbst nutzen. Hier haben wir gemeinsam mit einem Innenarchitekten für Hotelimmobilien eine Arbeitswelt kreiert, welche wir EcomotionalOffice® nennen. In diesem Bürohaus vereinen sich ökologische Kriterien, beispielsweise ein Büroserviceangebot für die Nutzer mit emotionalen Komponenten wie ein einladender Empfang, Designmöbel, ein ausgetüfteltes Lichtkonzept, attraktiv gestaltete Außenanlagen etc. mit einem günstigen Mietpreis-Leistungs-Verhältnis. Dank dieses kreativen Konzeptes konnten wir trotz schwieriger konjunktureller Rahmenbedingungen und einem hart umkämpften Wettbewerb nicht nur unsere Mieter halten, sondern auch mehr als 3.000 m2 Fläche neu vermieten. Heute können wir eine Vollvermietung anzeigen.

Wie schaffen Sie und Ihr Team es, in einer Projektentwicklung Mehrwerte zu generieren, und wer profitiert davon?

Vanja Schneider: Die INTERBODEN Innovative Gewerbewelten ist ein klassischer Projektentwickler, der für den Nutzer und späteren Investor produziert. Dahinter verbirgt sich ein kreativer und aufwändiger Entwicklungsprozess.

Wir haben ein Konzept, eine Vision, planen aber praktisch eine nackte Hülle, denn der künftige Nutzer bestimmt über Grundrisse, Deckenhöhe, Ausstattung u. v. m. Gerne ver-

Worin sehen Sie Trends und Herausforderungen für die Projektentwicklung in der nächsten Dekade? Was werden die spannenden Aufgaben der Zukunft sein?

City Gate, Siegburg

sucht unser Team, den Nutzer für neue Ideen außerhalb seines Standardkonzeptes zu gewinnen – ein Tatbestand, der auch in unserem Firmennamen zum Ausdruck kommt.

In welchen Marktsegmenten und Regionen liegt Ihr Fokus?

Welche Referenzprojekte haben Sie bisher entwickelt?

Vanja Schneider: Unser Augenmerk liegt aktuell auf Immobilien mit Einzelhandelskonzepten in Innenstädten – im Bedarfsfall kombiniert mit Wohnungen oder kleinteiligen Büros, denn gemischt genutzte Immobilien sind wegen der Risikoverteilung bei Investoren gefragt, so dass auch der Exit sichergestellt ist. Wir schauen uns aktuell in einem Radius von ca. 100 km von unserem Standort Ratingen zudem so genannte B-Städte mit Potential an. So waren wir zum Beispiel in Bonn und Siegburg erfolgreich in den Fußgängerzonen der Innenstadt tätig. Gegen eine Büroimmobilienentwicklung ohne Vorvermietung sprechen derzeit nicht nur die unsicheren Konjunkturaussichten. Allerdings können wir mit unserem Ecomotional-Office-Konzept sehr kreative und effiziente Lösungen für Unternehmen anbieten, die einen konkreten Bedarf haben. Des Weiteren können wir uns auch Hotels sehr gut vorstellen, da wir hier bereits über zwei Referenzobjekte verfügen.

Vanja Schneider: Wir müssen uns künftig auch in der Gewerbeimmobilienentwicklung den zu erwartenden demografischen Veränderungen noch stärker als bisher stellen. Das betrifft alle Produktsegmente, in denen wir uns aktuell engagieren. Die Büroimmobilie muss den Anforderungen an eine älter werdende Belegschaft beispielsweise hinsichtlich einer adäquaten altersgerechten Ausstattung oder flexibler Arbeitszeitmodelle entsprechen. Aber auch in der Handelsimmobilienentwicklung müssen das planerische Konzept, das Warensortiment und die -präsentation auch auf diese Zielgruppe noch stärker ausgerichtet werden als bisher. Die Mobilität wird ebenfalls eine noch größere Rolle spielen, da zu vermuten ist, dass der Individualverkehr aufgrund der steigenden Kosten zu Gunsten des ÖPNV zurückgeht. Das heißt, künftig wird bei Standortentscheidungen eine gute Anbindung an den ÖPNV immer wichtiger werden.

Nachhaltigkeit und Zertifizierung sind zurzeit die Schlagworte der Branche. Wie können solche Konzepte auch bei kleineren Entwicklungen und Revitalisierungen umgesetzt werden und inwieweit lohnt sich der Mehraufwand?

Vanja Schneider: Aktuell bauen wir in Siegburg das erste „green building“ der Stadt. Mitten in der Innenstadt am zentralen Marktplatz entsteht das City Gate, ein Wohn- und Geschäftshaus mit ca. 7.000 m2 BGF. Obwohl INTERBODEN Mitglied der Deutschen Ehrenstraße, Köln Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) ist, musste für dieses Gebäude die Zertifizierung nach EU-Richtlinien angestrebt werden, denn für gemischt genutzte Gebäude gibt es noch kein DGNB-Zertifikat. Die engen Vorgaben sind jedoch ähnlich, und um diese zu erreichen, haben wir die bauphysikalischen und gebäudetechnischen Planun-

PROJEKTENTWICKLUNG 45

gen angepasst. Das kann sich lohnen, denn die EU unterstützt nachhaltige Investitionen mit Fördermitteln. Das Gebäude erfüllt die strengen EU-Vorgaben durch ein intelligentes Energiekonzept und den Einsatz von Holzpellets als BiomasseWärmeerzeuger. Mit den Einsparungen beim Primärenergiebedarf liegt das City Gate sogar noch unter den Anforderungen der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV 2009).

Das Zertifikat haben wir Anfang Januar erhalten.

Das Besondere an diesem Projekt ist sicherlich neben den ökologischen Aspekten die Tatsache, dass wir ein Konzept realisieren, welches sich hinsichtlich des Städtebaus und der unterschiedlichen Nutzungen sehr gut in die örtlichen Strukturen integriert. Ausgelöst durch unser Projekt sind bereits jetzt in unmittelbarer Nachbarschaft neue attraktive Einzelhandelsansiedlungen entstanden und weitere in Planung befindlich. Insgesamt wird die städtebaulich sehr markante Lage durch unser Projekt signifikant aufgewertet. Der planerische und bauliche Mehraufwand hilft auch bei der Vermarktung. Das wird durch die Tatsache belegt, dass 100 % der Einzelhandelsflächen bereits vermietet sind. Man kann sagen, das Thema Nachhaltigkeit ist ganz oben angekommen. Und wir sind davon überzeugt, dass zertifizierte Immobilien wie das City Gate in Siegburg bei Mietern und späteren Käufern Wettbewerbsvorteile haben. Die Eröffnung planen wir im Frühjahr 2013.

Büroimmobilien sind wir aktuell etwas vorsichtiger und legen bei Investitionen in Büroentwicklungen ein mehr als ausgewogenes Chancen-Risiken-Verhältnis zu Grunde.

Geplant ist zudem die Ausweitung unseres bisherigen regionalen Wirkungskreises. Hier sind bundesweit Städte und Gemeinden mit überdurchschnittlicher Zentralität und Kaufkraft für uns sehr interessant.

Bei der Projektumsetzung arbeiten wir in einem kleinen und dynamischen Team und sind dadurch in der Lage, die jeweiligen Anforderungen flexibel und zielorientiert zu meistern.

INTERBODEN-Zentrale, Ratingen

Auch in der Ratinger City haben Sie erfolgreich ein neues Projekt akquiriert. Worum handelt es sich und welche besonderen Anforderungen sind mit diesem Projekt verbunden?

Vanja Schneider: Wir können verkünden, dass wir uns in Ratingen an einem städtebaulichen Wettbewerb für die Umnutzung eines ehemaligen öffentlichen Parkhauses beteiligt haben, aus dem wir als Sieger hervorgegangen sind. In attraktiver Lage vis-à-vis des historisch bedeutendsten Hauses in Ratingen, den Suibertus Stuben, soll ein Wohn- und Geschäftshaus entstehen. Die besondere Herausforderung hierbei ist der Städtebau, der den Anforderungen dieser bedeutenden Lage gerecht wird. Gemeinsam mit der Stadt Ratingen haben wir hier eine Architektur entwickelt, die sich aufgrund der Kleinteiligkeit ideal in diese Lage integriert und durch einen modernen Baukörper eine Signalwirkung ausstrahlt – ganz bewusst auch als Pendant zu den denkmalgeschützten Suibertus Stuben.

Was sind die künftigen Pläne und Ziele der INTERBODEN Innovative Gewerbewelten?

Vanja Schneider: Wir werden uns weiterhin schwerpunktmäßig auf die Entwicklung von innerstädtischen Handelsbzw. gemischt genutzten Immobilien konzentrieren. Bei

Was hindert uns, diese erfolgreiche Struktur zu adaptieren und auf andere Regionen zu übertragen? Mit unseren Referenzen werden wir erfahrungsgemäß von den Städten mit offenen Armen empfangen – nicht zuletzt, weil unsere Projekte einen Mehrwert bieten. Insgesamt wollen wir weiterhin sehr schonend und bedacht wachsen und unsere Schlagkraft und Flexibilität aufrechterhalten, was uns im hart umkämpften Wettbewerb einen gewissen Vorteil einbringt.

www.interboden.de

MITTEN IN STUTTGART ENTSTEHT BIS 2014 EIN NEUER ORT „Hier wächst Stuttgart zusammen“ – Dieses Motto wird das Projekt GERBER während der Bauzeit und darüber hinaus begleiten.

GERBER, Eingang Tübinger Straße

Die Württembergische Lebensversicherung baut zusammen mit der PHOENIX Real Estate Development GmbH als Projektentwickler zwischen Tübinger Straße, Sophienstraße, Marienstraße und Paulinenstraße einen neuen Ort, durch den Stuttgart zusammenwachsen soll. Was ist damit gemeint?

Ein Lebensgefühl Mit dem GERBER wird nicht einfach ein weiteres Einkaufszentrum seine Tore öffnen. Die gemischte Nutzung folgt einem zeitgemäßen Entwicklungskonzept. Es entsteht ein neues Quartier: ein Ort zum Einkaufen, Einkehren, Genießen, zum Arbeiten und Wohnen – ein Ort für alle, mit

dem ein positives urbanes Lebensgefühl verbunden ist.

Der Gedanke des Zusammenwachsens vereint verschiedene Aspekte: geografische, wirtschaftliche und menschliche.

Alles unter einem Dach in integrierter Lage Auf 24.000 Quadratmetern Ladenfläche werden sich Anbieter versammeln, die alle Bedürfnisse des täglichen Lebens abdecken – und es werden Marken vertreten sein, die es in Stuttgart bisher nicht gibt. 7.000 Quadratmeter Bürofläche werden ein idealer Standort sein für Unternehmen, ihre Mitarbeiter sowie die Kunden. Und 9.000 Quadratmeter werden Lebensraum für Menschen bieten, die gerne mitten in der Stadt wohnen.

PROJEKTENTWICKLUNG 47

Nicht zuletzt wird das GERBER auch ein Ort zum Parken sein: Geplant sind eine Tiefgarage mit 650 Stellplätzen sowie 200 Fahrradstellplätze. Der Standort des GERBER ist verkehrstechnisch schon bestens erschlossen, da es am Cityring liegt. U-Bahn, S-Bahn und Bushaltestellen sind nicht weit, und den Flughafen erreicht man in weniger als einer halben Stunde.

Hier wächst Stuttgart zusammen Städtebaulich fällt dem GERBER eine bedeutende Rolle zu: Es wird das Gerberviertel und somit weitere Stadtteile mit der Innenstadt verbinden. Die Wege dazwischen werden aufgewertet: Die Querspange ist bereits verschönert, die Tübinger Straße entwickelt sich demnächst zu einer Shared-Space-Zone, und die Marienstraße wird optisch an die Königstraße angepasst, zu der sie das wichtige Verbindungsstück bildet. Für das Gerberviertel ist diese Veränderung durch das GERBER eine große Chance. Nach anfänglicher Skepsis herrscht dort eine Aufbruchsstimmung. Auch die obere Königstraße wird von diesem Zusammenwachsen der nördlichen und der südlichen Innenstadt profitieren. Und für die City insgesamt bedeutet ein neuer Anziehungspunkt im Süden ebenfalls eine positive Entwicklung. Durch das GERBER werden die Stuttgarter in der Innenstadt nicht nur „zusammenwachsen“, sondern auch „zusammen wachsen“.

Attraktiver Mietermix Wichtige Ankermieter aus dem Modebereich haben sich längst ihre Premiumplätze im GERBER gesichert. Die BestInnenansicht

seller-Gruppe mit den Marken Jack+Jones, Vero Moda, Pieces, Only und Vila sowie der schwedische Bekleidungsspezialist H&M konnten für Großflächen, zum Teil auf zwei Etagen, gewonnen werden.

Mit Calzedonia, Rituals und Intimissimi werden darüber hinaus weitere Labels im GERBER vertreten sein, die bisher in Stuttgart noch keine Stores haben. Calzedonia mit angesagten italienischen Bademoden, Rituals mit luxuriösen Haus- und Körperpflegeprodukten sowie Intimissimi, ein hoch begehrtes Wäschelabel aus Italien, das nun auch in Deutschland erste Shops etabliert. Alle Mieter werden ihre Läden angepasst an das hochwertige Interiordesign der Shopping Mall von Ippolito Fleitz ausbauen. Im Erdgeschoss (mit Eingang Tübinger Straße) haben bereits einige frequenzstarke Betreiber aus dem Nahversorgungsbereich angemietet. Zum einen EDEKA mit ca. 3.500 m2, ALDI mit ca. 1.400 m2 und der dm Drogeriemarkt mit ca. 800 m2.

Arrondiert von etwa 20 weiteren Betreibern aus den Bereichen Kurzfristbedarf, Lebensmittel und Gastronomie, wird diese Ebene die höchste Lebensmittelkompetenz in der City von Stuttgart aufweisen.

In der Summe erfährt das ganze Stadtviertel um das GERBER eine nachhaltige Aufwertung mit einem Wandel hin zu mehr Qualität und Trend. Das Gerberviertel wird sich damit in der Stuttgarter City zu einem noch spannenderen Ort entwickeln, der eine hohe Lebensqualität hat, zum Shoppen einlädt, aber auch genügend Angebote für Wellness, Freizeit und Gastronomie anbietet. www.das-gerber.de

48 PROJEKTENTWICKLUNG

ES WAR EINMAL EIN BILLY-REGAL ...

IKEA baut nachhaltiges, autofreies Stadtquartier in London

Strand East (Visualisierung)

Man nehme 10 Hektar Industriebrache, ergänze Design, Kreativität, Nachhaltigkeit und einen echten Sinn für Gemeinschaft. Schon entsteht ein neues Vorzeigequartier in East London, das Wohnen in 1.200 energieeffizienten und familienfreundlichen Wohnungen mit Arbeit und Freizeit verbindet. Eines der nachhaltigsten Bauprojekte derzeit in Europa, „Strand East“ genannt.

dass Häuser gekauft und teuer vermietet werden, deren Besitzer indes in den günstigeren Vororten leben. Um das Quartier familienfreundlich zu gestalten, liegt der Anteil an Wohnungen und Häusern mit drei und mehr Schlafzimmern bei London-untypischen 40 Prozent.

Arbeiten, Wohnen und die Freizeit verbringen, alles in einem. Gerade in einer Stadt, in der extrem lange Wege für Arbeitnehmer zum Alltag gehören und Wohnungen für Familien Mangelware sind, ist dieses neue Prestigeprojekt des Unternehmens LandProp ein nachhaltiges Vorzeigeprojekt. LandProp, Teil der Inter IKEA Gruppe, baut hier ausschließlich Mietshäuser und -wohnungen. Dies ist nicht zuletzt eine Maßnahme gegen die stetig steigende Zahl an Investitions- und Spekulationsobjekten, die die Mietpreise in London in den letzten Jahren immens in die Höhe getrieben haben. Gerade in East London sei es nicht unüblich,

Durch und durch nachhaltig wurde das Vorzeigeprojekt im Londoner Osten geplant. Wohnen und Arbeiten – insgesamt 58.000 m2 für Büros, Gemeinschaftseinrichtungen, Restaurants, Geschäfte und ein Hotel – an einem Ort spart Zeit, Kosten und dadurch auch Energie. Idyllisch direkt an der Themse gelegen, sollen mindestens 25 Prozent des Gesamtareals als Parkflächen angelegt werden. Hier soll für die Artenvielfalt der Tierwelt Raum entstehen, Vögeln und Fledermäusen Nistmöglichkeiten geschaffen werden.

Dies zollt letztlich dem verstärkten Flächenverbrauch im Osten Londons Tribut.

Nachhaltigkeit prägt die Planung von Strand East

Neben der Familienfreundlichkeit, schickem Design und der Nähe zum Arbeitsplatz wird nachhaltig auf Energieeffizienz gesetzt. So sollen alle 1.200 Wohnungen dem britischen „Level 4“ für Energieeffizienz entsprechen und auch auf regenerative Energiequellen setzen. Dieser besagt, dass die Wohnungen 44 Prozent energieeffizienter sind als Häuser, die dem Mindeststandard entsprechen.

Anders als beim KfW-Standard in Deutschland wird hier nicht nur die Energieeffizienz, sondern nach einem speziellen Punktesystem der CO2-Ausstoß sowie der Energieund Wasserbedarf bewertet. Wasserspareinrichtungen sind hierbei Pflicht, will man ein nachhaltiges Haus, ein „Sustainable Home“, bauen. Nicht zuletzt für eine optimale Wasserqualität wird ein nachhaltiges Wasserdrainage-System eingerichtet, welches sauberes Oberflächenwasser in die Themse einleitet.

Konventionelle Autos sind in Strand East tabu Die Stadtpolitik setzt aufgrund der starken Luftverschmutzung schon seit einigen Jahren auf die Vermeidung von Individualverkehr in der Metropole. Stattdessen wird die Elektromobilität in der Hauptstadt mit Ladestationen für emissionsfreie Elektrofahrzeuge gefördert. Strand East soll nun komplett autofrei werden. Hierzu wird der einfahrende Verkehr direkt in die Garage geleitet, die unter dem neu entstehenden Quartier entseht. Ladestationen für Elektrofahrzeuge werden zur Verfügung gestellt. Darüberhinaus wird auf ein gut ausgebautes Rad- und Fußwegenetz gesetzt, das die Bewohner schnell beispielsweise zu U-Bahn-Stationen gelangen lässt. Nur eine Buslinie wird diese umweltfreundliche Stadt in der Stadt durchqueren.

Man darf gespannt sein, wohin die „Quartiersreise“geht und welche Nachfolgeprojekte sich daran messen werden.

Wir bedanken uns bei www.nachhaltigleben.de für die Unterstützung bei diesem Artikel. nachhaltigleben.de ist ein Produkt der Carpe Media Deutschland GmbH. Fotos: © LandProb/Inter IKEA Systems

50 IMMOBILIENVERTRIEB

DIE NEUE GENERATION DES DIGITALEN IMMOBILIENVERTRIEBS Insgesamt 64 Milliarden Euro jährlich werden in Deutschland in Kapitalanlageimmobilien investiert, Tendenz steigend. Die Verunsicherung an den internationalen Börsenmärkten führt dazu, dass immer mehr Anleger auf den deutschen Immobilienmarkt drängen. Das gilt auch für die Gruppe der privaten Anleger. War im Jahr 2010 noch jeder achte Immobilieninteressent Kapitalanleger, waren es im Jahr 2011 bereits doppelt so viele. Auffällig dabei ist: Viele Anleger, die sich für den Erwerb einer Immobilie interessieren, geben sich bei der Suche mit erstaunlich wenigen Informationen zufrieden. Dabei gibt es zahlreiche Faktoren, die beim Immobilienerwerb zum Risiko werden können. Um diese Risiken aufzuzeigen und zu minimieren, hat die in Berlin ansässige Fellowhome AG gemeinsam mit dem Institut Innovatives Bauen (iib) ein umfassendes Qualitätsprüfungsverfahren für Kapitalanlageimmobilien entwickelt. Projekte, die im Fellowhome-Prüfungsprozess bestehen, werden über die Vertriebsplattform www.fellowhome.de vermarktet. Ein Gespräch mit Oliver Diethert, Vorstand der Fellowhome AG über die Grenzen und Möglichkeiten des Vertriebs von Anlageimmobilien im Internet.

Was bedeutet das für die Auswahl einer Kapitalanlage?

Oliver Diethert: Dass man noch mehr Sorgfalt walten lassen muss. Es reicht nicht, sich von schönen Prospekten oder glänzenden Renditeversprechungen leiten zu lassen! In jedem Fall ist es unerlässlich, genau hinzuschauen – dies gilt für die eigene finanzielle Situation genauso wie für die Immobilie, in die man investieren will. Nicht jeder Anleger ist gleich. Ein privater Anleger verfolgt andere Ziele als ein professioneller Asset-Manager, der an kurzfristigen und möglichst hohen Renditen interessiert ist. Ein Privatanleger verfolgt in der Regel eine langfristige Strategie, und der Faktor Sicherheit spielt eine große Rolle.

Welche Risiken sind beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage zu beachten?

Oliver Diethert

Herr Diethert, wie beurteilen Sie die Entwicklung des Kapitalanlagemarkts für Immobilien?

Oliver Diethert: Die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage ist ungebrochen. Dies gilt keineswegs nur für institutionelle Anleger. Niedrige Zinsen locken zunehmend auch Einzelanleger auf den Plan, die ihr Geld inflationssicher anlegen wollen. Das hat vielerorts zu teils erheblichen Preissteigerungen geführt. Ein Beispiel aus München: Für eine Neubauwohnung sind dort 7.000 Euro pro Quadratmeter fällig. In Frankfurt knapp 5.000 Euro, in einer Stadt wie Freiburg über 4.500 Euro! Vergleichsweise günstig stellt sich mit Quadratmeterpreisen in Höhe von 2.465 Euro wie in Kreuzberg die Situation für die Berliner dar. In Mitte 3.267 Euro, 44 Prozent mehr als vor drei Jahren. Alle genannten Preise sind wohlbemerkt Durchschnittspreise. Diese Form der Preissteigerung wird sicher nicht auf Dauer anhalten – zumindest sollte man nicht darauf bauen.

Oliver Diethert: Es gibt zahlreiche Faktoren, die beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage zum Risiko werden können. Das kann die Insolvenz des Bauträgers sein oder ein verspäteter Fertigstellungstermin, Qualitätseinbußen in der Bauausführung oder überhöhte Kaufpreise, um nur einige Beispiel zu nennen. Auch die Fehleinschätzung der eigenen finanziellen Situation kann zum Problem werden, dann nämlich, wenn sich die Finanzlage und Steuersituation nicht so entwickelt wie erwartet. Letzteres spielt zum Beispiel beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie eine Rolle. Wichtig ist: Ich darf von der Anlageform Immobilie nicht zu viel erwarten! Angebote, die kurzfristig hohe Renditen versprechen, sollten stutzig machen. Momentan sind die Zinsen zwar niedriger denn je – das spricht definitiv für einen Immobilienerwerb. Aber man sollte beim Kauf einer Immobilie auch nicht übereilt vorgehen.

Woher weiß ich als Anleger, welche Immobilie für mich die richtige ist?

Oliver Diethert: Hier können professionelle Finanzdienstleister eine entscheidende Rolle einnehmen – wenn sie etwas von ihrem Geschäft verstehen und dabei helfen, Fehler beim Immobilienerwerb zu vermeiden. Wichtig ist, dass sie in ihrer Beratung dem persönlichen Hintergrund des Anlegers Rechnung tragen und die Immobilie für ihren

IMMOBILIENVERTRIEB 51

Kunden sorgfältig auswählen. Das hört sich leichter an, als es ist. Die Qualität einer Immobilie einzuschätzen setzt viel Fachwissen und Erfahrung voraus. Und am Markt hat sich ein enormer Druck aufgebaut. Der Bedarf an wertbeständigen Immobilien zur Kapitalanlage ist hoch. Das Angebot aber ist – insbesondere im Bereich Denkmalimmobilien – sehr begrenzt. Allein logistisch kommen da viele Vermittler an ihre Grenzen. Leider gibt es zahlreiche Objekte auf dem Markt, die den Preis, zu dem sie angeboten werden, nicht wert sind. Oder die nicht die Mietrendite einbringen, die erforderlich wäre, um die Finanzierung zu tragen. Eine Immobilie kann sich da schnell als Fehlinvestition erweisen.

Die Vertriebsplattform Fellowhome vermittelt qualitätsgeprüfte Wohnimmobilien in ganz Deutschland. Der Schwerpunkt liegt auf dem Bereich Kapitalanlageimmobilien. Wie funktioniert das Prinzip?

Oliver Diethert: Fellowhome fungiert als Schnittstelle zwischen Projektentwicklern, Bauträgern, Immobilienvermittlern und Endkunden. Ziel der Plattform ist es, den Immobilienvertrieb in dem risikobehafteten Feld der Immobilieninvestitionen für alle Prozessbeteiligten einfacher und sicherer zu machen. Aus dieser Zielsetzung heraus wurde in Zusammenarbeit mit Dr. Peter Hettenbach vom Institut Innovatives Bauen (iib) eine Qualitätsanalyse entwickelt, die alle Immobilien, die in unser Portfolio aufgenommen werden, durchlaufen haben müssen.

Vermarktung in Rekordzeit: Das denkmalgeschützte Casa Fiori in StuttgartSindelfingen. Innerhalb von 3 Tagen sind alle 12 Einheiten reserviert.

Wer nimmt Ihr Angebot in Anspruch und was sind die Vorteile davon?

Oliver Diethert: Sowohl Makler und Finanzdienstleister, die Immobilien an ihre Kunden vermitteln, als auch Endkunden selbst können auf diesen Pool von Objekten zugreifen.

Beide Gruppen profitieren von der Qualitätsanalyse – der Anleger, weil er einschätzen kann, wofür er sein Geld ausgibt und was er in Zukunft von seiner Immobilie erwarten darf, der Vermittler, weil er seinem Kunden guten Gewissens ein qualitätsgeprüftes Produkt empfehlen kann und

Fellowhome setzt ausschließlich auf qualitätsgeprüfte Kapitalanlageimmobilien: Allées des Châteaux in Berlin-Buch.

Mehr Transparenz und Qualität im Immobilienvertrieb – das Fellowhome-Prinzip.

gleichzeitig sein Haftungsrisiko minimiert. Eine Win-winSituation für alle Beteiligten.

Wie entstand eigentlich die Idee für die Fellowhome-Qualitätsanalyse?

Oliver Diethert: Die Idee hat sich aus unserer engen Zusammenarbeit mit Finanzdienstleistern ergeben. Diese haben sich immer wieder mit der Frage konfrontiert gesehen, wie die Qualität und damit der Wert einer Immobilie objektiv erfasst und beurteilt werden kann. Entwickelt wurde die Fellowhome-Qualitätsanalyse aber auch vor dem Hintergrund eines immer wichtiger werdenden Internetvertriebs.

Die Zahl der Onlineangebote im Bereich Kapitalanlage nimmt auch stetig zu. Bereits jede fünfte Kapitalanlage in Deutschland wird über das Internet vermarktet! Trotzdem mangelt es immer noch an standardisierten Zertifizierungssystemen.

Angesichts dieser Entwicklung war es in unseren Augen dringend notwendig, sich mit den Themen Qualitätssicherung und Transparenz auseinanderzusetzen.

Wie funktioniert die Fellowhome-Qualitätsanalyse?

Oliver Diethert: Die Fellowhome-Qualitätsanalyse bewertet systematisch Bauqualität, Markt und Standort einer Immobilie. Untersucht wird dabei nicht nur, wie es heute um den Wert der Immobilie bestellt ist, sondern auch, wie nachhaltig ihr Wert in Zukunft ist. Mit welcher Mietrendite kann der Kapitalanleger rechnen? Und zu welchem Preis kann die Immobilie gegebenenfalls wieder verkauft werden? Dazu werden zum Beispiel Marktumfeld und Bauträger der jeweiligen Immobilie intensiv analysiert. Insgesamt acht Parameter fließen in die Analyse mit ein. Relevant ist letzten Endes: Ist der Kaufpreis angemessen bzw. ist die Immobilie eine sinnvolle Investition? Und passt sie zum Anleger?

Wie gestaltet sich die Zusammenarbeit mit den Bauträgern?

Oliver Diethert: Fellowhome-Partner stellen ihre Angebote nicht einfach auf der Homepage ein. Die Einstellung der Immobilien erfolgt komplett über unseren Support. Je nach Wunsch des Bauträgers werden die Objekte entweder im frei zugänglichen und damit für jeden User sichtbaren Bereich eingestellt oder in den internen Vermittlerbereich, der ausschließlich Fellowhome-Vertriebspartnern vorbehalten ist – abhängig davon, ob das Objekt auch direkt an Endkunden oder aber nur an Finanzdienstleister und deren Kunden vermittelt werden soll. Bauträger erreichen über Fellowhome Vertriebspartner, auf die sie in dieser Form sonst keinen Zugriff hätten. Zudem ist die Aufnahme in die Vertriebsplattform mit umfangreichen Vertriebsmaßnahmen verknüpft. Ein besonderes Highlight sind interaktive 360-Grad-Rundgänge, die – verknüpft mit den sichtbar dargestellten Ergebnissen der Qualitätsanalyse – eine extreme Informationsdichte über die jeweiligen Objekte liefern.

Beim Vertrieb kooperieren Sie mit Finanzdienstleistungsunternehmen. Mit welchen?

Damit Anleger nicht mehr die Katze im Sack kaufen: die Fellowhome-Qualitätsanalyse.

Oliver Diethert: Wir arbeiten bereits seit einiger Zeit mit der MLP Finanzdienstleistungen AG sowie dem Maklerpool

IMMOBILIENVERTRIEB 53

Jung, DMS & Cie. zusammen. Damit kooperieren wir mit führenden Anbietern am Markt. Beide Kooperationspartner sind im Bereich Immobilien exklusiv über Fellowhome tätig.

Das zeigt, wie gut unser Angebot von unseren Partnern angenommen wird. Neben Finanzdienstleistern der MLP und Jung, DMS & Cie. arbeiten wir aber auch mit freien Vermittlern zusammen, die sich Fellowhome angeschlossen haben. Ein Kreis von Partnern, der kontinuierlich wächst.

360°-Besichtigung zu Hause am Bildschirm: Fellowhome erstellt für jedes Bauprojekt mindestens eine virtuelle Musterwohnung.

Gibt es bei der Auswahl der Fellowhome-Immobilien Einschränkungen? Zurzeit bieten Sie ja vor allem denkmalgeschützte Immobilien an.

Oliver Diethert: Ja, aufgrund der steuerlichen Vorteile scheint eine Fokussierung auf denkmalgeschützte Immo-

Mehr als Denkmal: Fellowhome vertreibt zunehmend auch Neubau-, Bestands- und Konzeptimmobilien (Olympia Tower München).

bilien nahe liegend. Aber höhere Renditen lassen sich nicht nur über diesen Hebel erwirtschaften. In unserem Portfolio finden sich zunehmend auch Bestands- und Neubauten sowie Konzeptimmobilien, die – je nach Standort, Zustand und Zielgruppe – eine positive Wertentwicklung erwarten lassen. Die Dynamik im Immobilienmarkt ist ungeheuer groß. Mit unserer Angebotserweiterung können wir für jeden Kunden eine passende Immobilie anbieten.

Die Pilotphase war Ende 2011 abgeschlossen. Nun zeigt sich www.fellowhome.de mit einem komplett überarbeiteten Internetauftritt. Wie hat sich das Geschäft seither entwickelt? Wie viele Objekte sind auf Ihrer Plattform zu finden und wie viele wurden bereits vermittelt?

Oliver Diethert: Das Geschäft hat sich sehr gut entwickelt.

Wir erhalten zahlreiche Anfragen von Bauträgern aus ganz Deutschland und können unser Vertriebsnetzwerk ständig erweitern. Sowohl von Bauträger- als auch von Vermittlerseite erhalten wir viel positives Feedback über unser Netzwerk, unseren Support und unser Vertriebs-Knowhow.

Viele Anregungen sind in den Relaunch eingeflossen, um die Plattform noch effektiver und benutzerfreundlicher zu machen. Das Internet bietet fantastische Möglichkeiten, die wir allen Prozessbeteiligten zugänglich machen wollen.

Immobilienvermarktung ohne das World Wide Web ist heute kaum noch vorstellbar. Das darf aber nicht zu Lasten von Transparenz und Qualität gehen. Dafür werden wir uns auch weiterhin einsetzen.

Das Gespräch mit Herrn Diethert führte Bernd Eger.

Weitere Informationen unter www.fellowhome.de

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FULL SERVICE FÜR IN- UND AUSLÄNDISCHE INVESTOREN Interview mit Marion Zimmermann, geschäftsführende Gesellschafterin der AKKON Group, und Tobias Schlürscheid, Geschäftsführer AKKON Real Estate GmbH Frau Zimmermann, Sie sind Gründerin und Inhaberin der AKKON Group, einem Immobiliendienstleister für in- und ausländische Investoren. Bitte stellen Sie uns Ihr Unternehmen und seine Entstehung kurz vor.

Marion Zimmermann: Die einzelnen Unternehmen der AKKON Group wurden vor Jahren als Dienstleistungsunternehmen gegründet. Wir waren bereits vorher mit der Bau- und Immobilienwirtschaft verbunden und in diesem Marion Zimmermann

Sie bezeichnen sich selbst als Consulting Boutique. Welche Leistungspalette verbirgt sich hinter diesem Begriff und wie beschreiben Sie Ihre Unternehmensphilosophie?

Marion Zimmermann: Zunächst möchte ich erklären, dass wir von einem unserer englischen Klienten als „Consulting Boutique“ bezeichnet wurden. Wir haben die Beschreibung als sehr treffend empfunden, da hiermit eine ebenso hochgradige wie auch umfassende Spezialisierung auf ein Themengebiet impliziert wird. In unserem Fall eben die Begleitung von – vorrangig ausländischen – Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Zu unserer Leistungspalette zählen, neben der Kontaktaufnahme zu den Entscheidungsträgern der Veräußererseite, die Standortanalyse der Liegenschaft, Einholung aller kaufmännischen, juristischen und steuerlichen Aspekte mit entscheidungsrelevantem Charakter sowie die Überprüfung der Refinanzierung unter den individuellen Anforderungen des Klienten. Dabei arbeiten wir selbstverständlich Hand in Hand mit den anwaltlichen und steuerlichen Beratern sowohl auf der Verkäufer- als auch Erwerberseite und holen von dort Einzelinformationen ein, die von uns im „DDReport“ zusammengefasst werden. So erstreckt sich unsere Tätigkeit von der Abholung unserer Kunden am Flughafen über die Auswertung der erforderlichen Dokumentation, die Verhandlungsbegleitung beim Verkäufer und den Banken bis hin zur Ausarbeitung von Kaufverträgen.

Inwieweit kann Ihr Service auch eine Refinanzierung unterstützen?

Segment tätig. Auf diesem Wege erhielten wir einen guten Überblick über das Beratungsspektrum, das an Investoren – vor und beim Ankauf von Liegenschaften – herangetragen wird. Dabei habe ich die Erfahrung machen können, dass die meisten Ankaufsbegleitungen von Anwaltskanzleien durchgeführt werden. Diese Ergebnisse sind naturgemäß juristisch dominiert und haben ihren Schwerpunkt im kaufund mietrechtlichen Bereich. Demgegenüber stehen so genannte technische Prüfungen, die die Bausubstanz zum Inhalt haben.

Wir stellen mit unserem Team die ganzheitliche Beratung in den Vordergrund. Das heißt, der potentielle Immobilienkäufer – gerade wenn es sich um ausländische Investoren handelt – erhält durch uns eine Entscheidungsgrundlage unter Berücksichtigung aller Aspekte einer Immobilientransaktion. Wir erstellen als Schnittstelle einen Prüfungsbericht, der einem Investor den Leitfaden für seine Ankaufsentscheidung gibt. Im Falle des Erwerbs können wir hiermit auch Richtlinien für die anstehende Verwaltung und Weiterentwicklung seiner Liegenschaft vorgeben.

Marion Zimmermann: Wir haben unseren Fragenkatalog bei der Ankaufsprüfung an den Bankenrichtlinien – Basel II – orientiert, um hier ebenfalls eine Vereinfachung und schnellere Bearbeitung zu ermöglichen. Dabei konnten wir auf zahlreiche Erfahrungen bei der Begleitung von Finanzierungsgesprächen zurückgreifen und haben die Anforderungen von nahezu 20 verschiedenen Kreditinstituten und Großbanken einfließen lassen.

In der Praxis sieht der Ablauf so aus, dass wir neben der Darstellung der Käuferstruktur – im Falle der ausländischen Kunden zumeist einer Projektgesellschaft – unseren DDReport abgeben, der dann durch einen bankinternen Gutachter noch ergänzt wird. Durch diese Arbeitsweise erhalten wir bereits in den beiden ersten Schritten eine Finanzierungsindikation, welche die Ankaufsentscheidung unterstützt.

Bitte beschreiben Sie die Struktur der AKKON Group mit ihren einzelnen Unternehmen.

IMMOBILIENDIENSTLEISTUNG 55

Marion Zimmermann: Wir haben die einzelnen Tätigkeitsbereiche „Ankaufsprüfung“, „Verwaltung“ bzw. „Asset Management“ und „Investment Vertrieb“ voneinander getrennt. Die Ankaufsprüfung und damit verbunden die Begleitung des Investors stellen dabei die Schlüsselposition der Kontaktaufnahme zum Kunden dar. Nach dem erfolgreichen Abschluss eines Kaufvertrages erhalten wir verschiedentlich den Auftrag, die Verwaltung zu begleiten und die Kommunikation speziell mit den entsprechenden Heimatländern aufrechtzuerhalten.

Tobias Schlürscheid: Logische Konsequenz war die Gründung des jüngsten Mitgliedes der „AKKON-Familie“, die AKKON Real Estate, die sich als Maklerunternehmen ausschließlich auf dem Investmentmarkt betätigt. Hier liegt der Fokus in der Betreuung der ausländischen Kunden.

Wie funktioniert Ihr Netzwerk in den Heimatländern Ihrer Investoren?

Welche Gruppen von ausländischen Anlegern betreuen Sie schwerpunktmäßig?

Tobias Schlürscheid: Aus Israel und Spanien betreuen wir meist private Investoren, während aus England vielfach die institutionellen Anleger an uns herantreten.

Marion Zimmermann: Besonders zu berücksichtigen sind dabei die oft unterschiedlichen Gesellschafterstrukturen, welche im Rahmen von Projektgesellschaften zum Erwerb von einzelnen Liegenschaften, aber auch Portfolien zusammenfinden. Hier begleiten wir den Verantwortungsträger dieser Konstellation, der als Kapitalsammelstelle ebenso Versicherungen und Mischkonzerne aus dem Heimatland vereint, um auf dem deutschen Immobilienmarkt Bestandsimmobilien zu erwerben.

Skyline Tel Aviv

Marion Zimmermann: Aufgrund des Umstandes, dass wir sowohl den Report als auch die Zwischenergebnisse mit den Investoren im persönlichen Gespräch abstimmen, nehmen wir häufig diese Termine auch in den Heimatländern wahr. Abschlussbesprechungen finden grundsätzlich dort statt. Dies führt zwangsläufig zu einer Erweiterung der Beziehungswelt, die naturgemäß von dem Arbeitstitel „Immobilien-Investment“ geprägt ist. Mittlerweile werden wir auch von Maklern und Beratern aus dem Ausland angesprochen.

Wie sind Sie auf den israelischen Markt gekommen?

Marion Zimmermann: Unabhängig davon, dass israelische Investoren, neben den anglo-amerikanischen Interessenten, zu den wirtschaftlich stärksten Vertretern auf dem deutschen Immobilienmarkt zu zählen sind, war der Erstkontakt eher zufällig.

Eine israelische Investment-Bank gehörte zu den ersten Klienten, die unsere Art der „Rundumbetreuung“ in Anspruch genommen hat und im Gegenzug dafür sorgte, dass wir in Tel Aviv mit einer Vielzahl von Investoren in Kontakt kamen, welche sich für den deutschen Immobilienmarkt interessierten. Hinzu kommt, dass zwischenzeitlich eine Reihe israelischer Investoren unsere Dienstleistung in Anspruch nehmen und über uns bereits erworbene Liegenschaften wieder veräußern wollen.

Letztendlich ist für eine Beraterfirma auch die Struktur der Anleger aus Israel interessant, da hier eine verhältnismäßig hohe Anzahl an privaten Investoren auftritt, die einen anderen Beraterbedarf hat als institutionelle Anleger.

Inwieweit unterscheiden sich ausländische Anleger von anderen Investoren? Gibt es signifikante Mentalitätsunterschiede im professionellen Umgang und Verhalten?

Wie beeinflusst eine uns fremde Mentalität den Entscheidungsprozess für ein solches Investment aus deutscher Sicht?

Marion Zimmermann: Diese Beantwortung würde nach meiner Auffassung einen eigenen Artikel verdienen.

Grundsätzlich ist erwähnenswert, dass Verhandlungen in fremder Sprache schon davon geprägt sind, dass Inhalte bisweilen in „sprachliche Löcher“ fallen und das wechselseitige Verständnis daran scheitert, dass zumeist beide Verhandlungsseiten keine „native Speaker“ sind.

Hier tut es speziell den deutschen Beratern gut, öfter den heimischen Schreibtisch zu verlassen und im Ausland

56 IMMOBILIENDIENSTLEISTUNG

Mentalitätsunterschiede zu erleben und in Folge dessen auch besser verstehen zu lernen. Generell lassen sich die sicherlich existierenden Mentalitätsunterschiede nicht unter der Überschrift „ausländische Investoren“ subsummieren.

Dafür sind alleine die historischen und kulturellen Unterschiede beispielsweise zwischen israelischen, englischen oder spanischen Anlegern zu signifikant.

Gemeinsam haben diese Berufsgruppen jedoch, dass sie offen sind und in der Lage, grenzüberschreitend Kontakte aufzunehmen und Aufgabenstellungen, die zum Erwerb Tobias Schlürscheid

Tobias Schlürscheid: Natürlich ist wie bei allen Immobilieninvestoren das Zusammenspiel aus Renditebetrachtung der laufenden Mieterträge und der Wertentwicklung der Liegenschaft ein wesentlicher Aspekt. Als global operierende Investoren stehen ihnen sicherlich alle bedeutenden Wirtschaftsregionen der Welt für Immobilieninvestitionen zur Verfügung. Gerade deshalb kommt der Prüfung regionaler Gegebenheiten mittels einer qualifizierten Due Diligence eine eminente Bedeutung zu. Im Rahmen dieser Prüfung spielen politische, volkswirtschaftliche und bevölkerungsspezifische Faktoren eine zentrale Rolle. Die deutschen Immobilien erlangen aufgrund ihrer allgemeinen Werthaltigkeit innerhalb einer stabilen Gesellschaftsstruktur eine immer höhere Attraktivität.

Welche Immobilienarten und Risikoklassen bevorzugen die genannten Anlegergruppen und in welchen Größenordnungen wird investiert?

einer Liegenschaft gehören, in kürzester Zeit zu simplifizieren. Letztendlich legen sie ihr Vermögen in einem fremden Land mit fremden Rechtssystemen vielfach tausende Kilometer von ihrem Heimatland an. Wer in der Lage ist, eine solche Entscheidung für sich zu bejahen, erkennt den grundlegenden Unterschied zu deutschen Investoren, die darin nun mal weniger geübt sind.

Wie hoch schätzen Sie das Marktpotential für israelische Investitionen in deutsche Immobilien ein?

Tobias Schlürscheid: Mit den zunehmenden Meldungen und Entwicklungen zum „Schicksal des Euro“ dürfte der deutsche Immobilienmarkt noch auf Jahre hinaus zu den attraktivsten Anlagemöglichkeiten in ganz Europa gehören.

Daher dürfte das Anlageinteresse in deutsche Immobilien eher zunehmen.

Warum sind deutsche Immobilien für ausländische Anleger attraktiv?

Marion Zimmermann: Aus unserem Tätigkeitsbereich gibt es keine Eingrenzung im Hinblick auf die wirtschaftlichen Größenordnungen. Wir haben sowohl Objekte über dem zweistelligen Millionenbereich als auch Beurkundungen einer kleinen Geschäftsimmobilie im Volumen von knapp einer Million Euro begleitet. Auf die Risikoklassen angesprochen, kann jedoch herausgestellt werden, dass die Anlagestrategie eher von den Rendite- und Liquiditätsbetrachtungen geprägt wird. Der Immobiliendeal wird oft aus dem Blickwinkel eines Finanzgeschäftes betrachtet, wobei Multiplikatoren von 12 und aufwärts weniger zum Tragen kommen. Der Ausschüttungs- und Liquiditätsgedanke beherrscht die Ankaufsentscheidung, zumindest was den privaten ausländischen Investor angeht.

Wie würden Sie das Verhältnis zwischen AKKON und den klassischen Maklerhäusern beschreiben? Welche Ansätze sehen Sie für die Zusammenarbeit und wie können Makler von Ihren speziellen Kontakten und von Ihrem Knowhow profitieren?

Tobias Schlürscheid: Mit der AKKON Real Estate wurde dieses Jahr eine Vertriebsgesellschaft gegründet, die sowohl unseren bisherigen ausländischen Kunden als auch unseren zukünftigen Kunden ein breiteres Feld von Immobilienangeboten erschließen soll. Auf dieser Ebene kann ich mit Berufskollegen sozusagen auf Augenhöhe die Anforderungsprofile der vorliegenden Investoren erörtern und die Exposé-Unterlagen unmittelbar an die uns bekannten Entscheidungsträger leiten. Das kann im Einzelfall dazu führen, dass wir in der Lage sind, das Objektangebot bei einem regelmäßigen Deutschlandbesuch der ausländischen Kunden mit einzubinden oder bei wiederkehrenden

IMMOBILIENDIENSTLEISTUNG 57

Besprechungsterminen in deren Heimatland persönlich zu besprechen. Auf der anderen Seite profitiere ich von den Ankaufsprüfungen meiner Kollegen. Nicht jeder DDAuftrag führt zur Beurkundung.

Gebäudekomplex Tel Aviv

So kann ich mit meinen Maklerkollegen Alternativen erörtern und habe dabei eine vollständige Ankaufsprüfung und in den meisten Fällen eine Finanzierungsindikation zur Hand. Diese Instrumente erleichtern und fördern den Verkaufsprozess.

Wie und von wem werden Ihre Leistungen honoriert?

Marion Zimmermann: In Bezug auf die Beratungsleistung „Due Diligence“ werden wir vom Auftraggeber, also dem Erwerber, honoriert. Somit wird auch die Ausprägung als Interessensvertreter auf dem deutschen Markt gekennzeichnet.

Tobias Schlürscheid: Bei der Begleitung eines Investmentgeschäftes durch die AKKON Real Estate unterliegen wir den allgemeinen Regeln von Maklerhonorierungen, mithin zumeist in Form eines Gemeinschaftsgeschäftes.

Für die Anleger übernehmen Sie in der Folge auch die Verwaltung und das Asset Management der Objekte. Welche besonderen Anforderungen stellen Ihre Investoren an das Berichtswesen und den Full Service rund um die Immobilie?

Wodurch unterscheidet sich die AKKON Group in diesen Punkten von anderen Asset Managern?

Marion Zimmermann: Ausländische Investoren erwerben aufgrund der oben geschilderten Anlagestrategien häufig überregional verteilte Immobilien. Abhängig von der Größenordnung des jeweiligen Portfolios stellt sich im Bereich der Verwaltung die Kernfrage nach der wirtschaftlichen Effizienz und der individuellen Betreuung, um der Mieterstruktur gerecht zu werden. Sowohl für den Aufbau eigener als auch die Betreuung eingesetzter Verwaltungen verfügen wir über praktische Erfahrung. Ergänzt wird diese Aufgabenstellung um die Anforderung an spezielle „Reporting-Systeme“, die wir mit namhaften IT-Unternehmen angepasst haben, um den Bedürfnissen nachzukommen, welche ein Immobilieneigentümer mit Geschäftssitz in einem anderen Land hat.

Bitte geben Sie uns einen kurzen Ausblick auf das Jahr 2012. Welche Ziele haben Sie für Ihr Unternehmen?

Marion Zimmermann: Wir verzeichnen eine verstärkte Nachfrage nach professioneller Überprüfung von Immobilienangeboten, korrespondierend zur allgemeinen Wirtschaftslage und dem daraus resultierenden Bedürfnis, Kapital an „Betongold“ zu binden.

Tobias Schlürscheid: Wir sind der festen Überzeugung, dass der Investmentbereich ohne intensive Beratungsbetreuung mittelfristig nicht mehr auskommt – dies einhergehend mit einer weitergehenden fachlichen Spezialisierung nach dem Maklervorbild aus den anglo-amerikanischen Bereichen. So sind wir in der Lage, Kunden umfassend anzusprechen und die Umschlagskraft zu erhöhen.

Wir erwarten eine weiter steigende Nachfrage auf dem deutschen Investmentmarkt und sehen daher einem sehr guten Jahr 2012 entgegen.

Das Interview führte Andreas P. Lienig.

Kontakt: www.akkon-koeln.com

58 IMMOBILIENDIENSTLEISTUNG

BRÜCKENBAUER MIT LEIDENSCHAFT UND SACHVERSTAND Interview mit Drs. Jan Berghs, verantwortlich für Strategie und externe Beziehungen bei Berghs & Partner Sie sind bei niederländischen Investoren ein gefragter Experte für den deutschen Immobilienmarkt. Aus welchen vorhergehenden beruflichen Stationen begründen sich Ihre Fachkompetenz und der persönlichen Erfahrungsschatz?

Jan Berghs: Ich bin seit Mitte der achtziger Jahre aktiv im Immobilienmarkt tätig. Das Kerngeschäft habe ich bei einer Grundstücks- und Entwicklungsgesellschaft in den Niederlanden gelernt, von 1993 bis 1997 war ich für die Europäische Union für ein Strukturprogamm verantwortlich und sehr viel in Europa unterwegs. In der Folge wurde ich Direktor von verschiedenen Niederlassungen der FGH Bank.

In dieser Zeit habe ich zahlreiche niederländische Investoren

nen wir in Deutschland nicht. In der Vergangenheit wurde der Wohnungsmarkt in Holland dadurch angetrieben, dass die Banken zum Teil mehr als 100 Prozent des Kaufpreises finanziert haben, Darlehen nicht planmäßig getilgt wurden und die Zinsen einkommenssteuerlich anrechenbar waren.

Zudem haftete Mietern in den Niederlanden ein sozialer Makel an. Es galt: kaufen statt mieten. So ist zu erklären, warum die Eigentumsquote in Holland deutlich höher liegt als in Deutschland.

Heute gibt es bei der Finanzierung von Immobilien in den Niederlanden massive Probleme. Es fehlt an Liquidität, es herrscht Unsicherheit darüber, ob das steuerrechtliche Modell Bestand haben wird und ob die Preise stabil bleiben.

Mittlerweile haben sich auch die Finanzierungsbedingungen geändert: Annuitäten beinhalten Tilgungsanteile, und die Finanzierung muss mit Eigenkapital unterlegt werden.

In Deutschland hingegen sind die Menschen es gewohnt, Immobilien auch mit Eigenkapital zu finanzieren und zu tilgen. Der Druck entsteht hier eher durch renditebewusste Kapitalanleger, die im Markt aktiv sind.

Die Attraktivität für niederländische Anleger entsteht aus dem Spannungsfeld zwischen dem deutschen und dem niederländischen Steuersystem: Wenn ein niederländischer Investor in Deutschland investiert, das Geschäft aber von Holland aus abwickelt, dann muss er hier keine Gewerbesteuer zahlen. Ein sehr interessanter Anreiz, zumal in Holland die Immobilieneinkünfte ohnehin deutlich niedriger besteuert werden.

Jan Berghs

kennen gelernt, die sich damals schon mit dem deutschen Immobilienmarkt beschäftigten. Schließlich entschied ich mich 2003 nach 26 Jahren als Dienstleister, selbst ein deutsches Unternehmen zu gründen, um für und mit niederländischen Investoren in deutsche Immobilien zu investieren.

Seit 2006 bin ich Fellow der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Wodurch unterscheidet sich der niederländische vom deutschen Wohnimmobilienmarkt? Wieso sind deutsche Wohnimmobilien für niederländische Investoren so attraktiv?

Jan Berghs: Zunächst ist der niederländische Wohnimmobilienmarkt deutlich transparenter und dadurch auch wesentlich volatiler als in Deutschland. Preisabschläge von 20 bis 30 Prozent innerhalb von zwei bis drei Jahren ken-

Attraktiv war in der Vergangenheit auch, dass man niederländische Banken „mitbringen“ konnte, die zu sehr günstigen Konditionen deutsche Immobilien finanziert haben.

Doch das ist inzwischen passé, denn holländische Investoren sind auf dem deutschen Immobilienmarkt jetzt auch auf deutsche Kreditinstitute angewiesen.

Wie würden Sie die Mentalitätsunterschiede zwischen beiden Nationalitäten in Bezug auf das Geschäftsleben und Anlageverhalten beschreiben? Warum ist eine Begleitung und Moderation für beide Seiten vorteilhaft?

Jan Berghs: Die vermeintliche räumliche und mentale Nähe ist Chance und Risiko in einem. Zunächst glaubt man, Immobilien von Holland aus steuern und verwalten zu können. Investoren sehen die Anlagen durch eine „holländische Brille“ und übertragen die niederländischen Gegebenheiten 1:1 auf den deutschen Markt. Das funktioniert aber nur bis zu einem gewissen Punkt. Ein Beispiel: In den Niederlanden werden Projekte häufig gemeinsam entwickelt. Es gibt Kooperationen von Gemeinden, Entwicklern und Investoren, in denen alle miteinander an einer

IMMOBILIENDIENSTLEISTUNG 59

Lösung arbeiten. In Deutschland gibt es dagegen klarere Rollenverteilungen, die nicht durchbrochen werden und die mit stark formalisierten Prozessen verbunden sind.

Dafür fehlen in den Niederlanden oft die Geduld und das Verständnis.

Ferner glaubt man, die deutsche Sprache zu beherrschen, was aber nur bedingt zutrifft und zu Missverständnissen führt. Man sagt das Gleiche und meint etwas anderes, weil es zuhause anders funktioniert. Ein weiter gewichtiger Unterschied: In Holland werden Vereinbarungen mit Geschäftspartnern nur grob schriftlich umrissen und nicht vollumfänglich fixiert, das wiederum kann ein Deutscher kaum nachvollziehen. Da braucht man dann einen Strausberger Platz, Berlin „Brückenbauer“, der die Abläufe in der eigenen Sprache nachvollziehbar erklärt.

Städten präsent, in denen unsere Kunden ihre größten Bestände haben.

Aktuell fokussieren wir uns ganz gezielt auf Clubdeals zwischen einer und fünf Millionen Euro Volumen. Hier bieten wir unser Knowhow und die Gesellschaft, um sich als CoInvestor zu engagieren. Wir suchen die passenden Immobilien und führen die Interessierten zusammen.

Unser Hauptfokus liegt auf Objekten mit einem gewissen Wertsteigerungspotenzial, die entweder schlecht gemanagt werden oder sanierungsbedingten Aufholbedarf haben und dementsprechend einen gewissen Leerstand

Welche Gruppen von Investoren gehören zu Ihren Kunden und welche Produkte suchen diese Zielgruppen?

Wie müssen diese Assets ausgestattet sein?

Jan Berghs: Wir betreuen einen Mix aus börsennotierten und institutionellen Anlegern sowie vermögende Privatpersonen, die gemeinsam Clubinvestments tätigen. Damit decken wir das gesamte Dienstleistungsspektrum für Investoren ab, die an deutschen Immobilien interessiert sind. Dazu gehört, dass wir die Markteintritts- und Investitionsphase aktiv begleiten und uns zum Teil auch über Tochtergesellschaften an den Immobiliengeschäften beteiligen.

Nach dem Immobilienerwerb kümmert sich Berghs & Partner mit Sitz in Lüneburg um das operative Geschäft und verwaltet die Immobilie. Hier wird das „Butter und Brot“Geschäft erledigt, also die Optierung des Bestandes zum Beispiel durch Durchführung von Instandsetzungen und Renovierungen über eine zur Firmengruppe gehörende Genossenschaft, zudem die Vorbereitung und der Vollzug von Bestandsteilungen und schließlich die Vermietung und Vermarktung der Immobilie. Die WEG-Verwaltung übernimmt eine Tochtergesellschaft, die ihren Sitz in Kiel hat.

Mit unserer Philosophie bieten wir Dienstleistung entlang der Wertschöpfungskette an und sind mit Büros in den

aufweisen. Neben einer vernünftigen Exitstrategie achten wir sehr genau darauf, dass durch geschicktes Management und Investitionen der Wert der betreffenden Immobilie gesteigert werden kann – schließlich müssen wir die Renditeerwartungen unserer Kunden erfüllen.

Das Interview führte Andreas P. Lienig.

Kontakt: Drs. Jan Berghs MRE FRICS Berghs GmbH & Co. KG D-21339 Lüneburg • Hinter der Saline 1a Tel. +49 (4131) 603 430 10 Fax +49 (4131) 603 430 20 j.berghs@berghs-partner.de www.berghs-partner.de

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62 IMMOBILIENDIENSTLEISTUNG

GEBÜNDELTES IMMOBILIEN-KNOW-HOW ZUM VORTEIL DER KUNDEN Der Immobilienverbund IMUN bietet umfassende und unabhängige Beratung von Familienunternehmen und Family Offices. „Wir sind IMUN!“ So lautet das Bekenntnis einer Kooperation mittelständischer Immobilien-Unternehmen, die sich zusammengeschlossen haben, um Kompetenz und Angebotsvielfalt zum gegenseitigen Nutzen und zum Vorteil der Kunden zu vernetzen.

IMUN-Ansprechpartner: Reimund Schulz (Famos) und Michael Lüke (CM)

als Single Family Office heraus ist unser Dienstleistungsportfolio auf Familien- und familiengeführte Unternehmen mit Immobilienbesitz zugeschnitten. Starke Partner können unser Know-how bei Bedarf sinnvoll ergänzen.“ Denn auf der einen Seite erwarten gerade Familienunternehmen übersichtliche und klare Strukturen, Expertenwissen und möglichst nur einen Ansprechpartner für „Gespräche auf Augenhöhe“. Auf der anderen Seite möchten sie bei größeren Projekten oder Objekten umfassende Beratungen und das Rundum-Sorglos-Paket an Leistungen in Anspruch nehmen, das ein kleiner bis mittelständischer Dienstleister nicht ständig vorhalten kann. In diesen Situationen kommen Kooperationen ins Spiel. Bei IMUN kennt jeder seinen Platz, hat seine Kunden und zieht die Netzwerk-Partner bei Bedarf hinzu. Zur Angebotspalette gehören die Entwicklung von Neubauprojekten, die Revitalisierung von Bestandsobjekten, die kaufmännische und technische Bewirtschaftung von Beständen sowie die An- und Verkaufsberatung.

Die im „IMUN-System“ verbundenen Unternehmen bieten damit ein umfassendes Dienstleistungsangebot, aus dem die Auftraggeber wählen können. Ziel ist es, den Cash-Flow eines Portfolios oder einzelner Immobilien zu stabilisieren, Potenziale zur Erhöhung aufzudecken und umzusetzen und so den Wert nachhaltig zu steigern. „Dabei liegt unser Fokus im operativen Bereich“, betont Michael Lüke. „Nehmen wir Family Offices, die das Immobilienvermögen ihrer Kunden verwalten: Kaum eines ist im Immobilien-

Gegründet wurde IMUN – die IMmobilienUNternehmer – von der Famos Immobilien GmbH aus dem niederrheinischen Korschenbroich und der CM Immobilien-Entwicklung GmbH aus Münster, die beide seit Jahrzehnten in der Immobilienbranche zuhause sind. Vor rund anderthalb Jahren beschlossen Famos und CM, eine Kommunikationsund Informationsplattform für mittelständische Immobilienunternehmen aufzubauen. Ihre Idee: ein Netzwerk, in dem jeder Partner unabhängig bleibt und gleichzeitig die Synergien eines starken Verbundes nutzt. Die Vorteile liegen auf der Hand: Die zugehörigen Unternehmen vervollständigen ihr eigenes Dienstleistungsportfolio, bieten ihren Kunden die gesamte Palette an Immobiliendienstleistungen an und bauen auf diese Weise langfristige und stabile Geschäftsbeziehungen auf. Eine klare Win-Win-Situation – für die über IMUN kooperierenden Unternehmen ebenso wie für deren Kunden. „Wir sind seit über 50 Jahren erfolgreich am Markt aktiv und haben uns beständig weiterentwickelt“, erklärt FamosGeschäftsführer Reimund Schulz. „Aus unserer Geschichte

IMMUNIS [LATEIN]: URSPRÜNGLICH STEUERFREI, IM DEUTSCHEN SYNONYM FÜR UNANGREIFBAR, REIN, FREI.

bereich breit genug aufgestellt, um selbstlaufende Mietverträge anzupassen, Forderungen durchzusetzen, die technischen Anlagen in Stand zu halten, Leerstände abzubauen oder durch rechtzeitig entwickelte Konzepte Leerstände zu vermeiden, Bewirtschaftungskosten schon während der Bauphase zu optimieren oder die kaufmännische und technische Bewirtschaftung sowie die Vermarktung

IMMOBILIENDIENSTLEISTUNG 63

komplett zu übernehmen.“ Eine Plattform wie IMUN hilft, das benötigte Leistungsportfolio zusammenzustellen.

Famos und CM sind selber unabhängige, familiengetragene Unternehmen, die dank ihrer flachen Strukturen flexibel, unbürokratisch und schnell operieren.

Die beiden IMUN-Gründungspartner sind offen für gleichgesinnte Unternehmen aus der Immobilienbranche. „Unser Ziel ist es, mit IMUN einen Verbund zu bilden, in dem alle Bereiche der Immobilienwirtschaft ausgewogen vertreten sind“,

Die Broschüre kann unter info@imun.org angefordert werden.

erklärt Reimund Schulz.

Deshalb soll IMUN weiter wachsen. Mit Fachanwälten und Maklern, Privatbanken, Asset-Managern und auch Projektentwicklern außerhalb unserer derzeitigen Schwerpunkte Nordrhein-Westfalen und Hamburg. „Unsere Gesellschafter und wir haben in den nächsten Jahren noch einiges vor. Wer Unternehmergeist, einen passenden Hintergrund und erstklassige Kompetenz mitbringt, ist uns als IMUNPartner immer willkommen“, blicken Schulz und Lüke in die Zukunft.

Kontakt: www.imun.org

CM Immobilien-Entwicklung GmbH: Projektentwickler mit dem Schwerpunkt hochwertiges Wohnen

Famos Immobilien GmbH: Unternehmerimmobilien seit 1959

Seit über 25 Jahren realisiert CM hochwertige Immobilienprojekte. Der Schwerpunkt der Aktivitäten liegt dabei auf Wohnungsbauprojekten in Münster, Köln und Düsseldorf.

Büro- und Gesundheitsimmobilien ergänzen die Referenzliste um weitere namhafte Projekte, zu denen aktuell die Realisierung von neun Eigentumswohnungen der Extraklasse an der Piusallee in Münster oder auch die Entwicklung des Kölner Lindenpalais gehören. Mit dem Lindenpalais entstehen 45 Eigentums- und 24 Mietwohnungen auf dem ehemaligen Gelände des Deutschen Städtetages in einer der exklusivsten deutschen Villenlagen.

Famos agiert seit mehr als 50 Jahren am Markt und hat sich vom Single Family Office zum Multi Family Office für Immobilienvermögen entwickelt. Famos berät und betreut Familien und Family Offices in allen Vermögensfragen der direkten Immobilienanlage und ist dabei gleichermaßen Ideengeber, Konzeptersteller, Bewirtschafter und Entwickler von Unternehmerimmobilien. Das Leistungsportfolio der Famos ist in drei Bereichen gebündelt: Anlageberatung, Bestandsbewirtschaftung und Bestandsentwicklung. Zum Produktportfolio gehören u. a. die grundlegende Analyse des Immobilienbestandes mit Erarbeitung entsprechender Konzepte und Empfehlungen, die Übernahme der täglich anfallenden Herausforderungen eines Immobilieneigentümers, wie die kaufmännische und technische Objektbewirtschaftung und die Mieterbetreuung, sowie die Bauherrenvertretung und das Projekt-Controlling.

Tausende von Menschen wohnen, arbeiten und leben in den von CM Immobilien-Entwicklung im Laufe der Jahre realisierten Immobilien. Der Leitsatz der Projektentwickler aus dem westfälischen Münster ist Anspruch und Ansporn zugleich: Mit hoher baulicher Qualität, wirtschaftlicher Zuverlässigkeit und zeitloser Architektur wird zur Lebensqualität dieser Menschen beigetragen.

Dazu bildet CM sämtliche Bereiche und Phasen der Immobilien-Projektentwicklung ab: von Akquisition und Erwerb von Grundstücken über die Konzeptfindung für eine erfolgreiche Nutzung, Schaffung des Planungs- und Baurechts und Realisierung der Immobilie auf eigene Rechnung oder im Joint-Venture bis hin zur Vermietung der Flächen oder dem Verkauf der realisierten Immobilie an institutionelle oder private Anleger.

Seit Gründung Ende der 50er Jahre hat sich Famos dem Wohl der Immobilien von Unternehmern und Unternehmerfamilien verschrieben. Entstanden ist ein Dienstleistungsportfolio, das exakt auf die Bedürfnisse und Ziele der Kunden aus diesem Bereich zugeschnitten ist und nachhaltige Immobilienlösungen bietet. Zu den Referenzobjekten gehören der Hühnerposten in Hamburg, das Kölner Hilton Hotel oder aktuell ein Ärztehaus im hessischen Dietzenbach, das Famos für eine niederländische Unternehmerfamilie seit einigen Jahren verwaltet und zudem mit der Projektsteuerung der Um- und Ausbaumaßnahmen beauftragt wurde.

www.cm-ms.de

www.famos-immobilien.de

64 EVENT

EXPOBIKE 2012 – PROLOG BERLIN ZUM TAG DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 2012 DES ZIA Im Anschluss daran wurde der Höhepunkt des PROLOG Berlin, die Teilnahme an der Jahreshauptveranstaltung des ZIA „Tag der Immobilienwirtschaft 2012“, zelebriert. Die Teilnehmer von EXPOBIKE wurden mit ihren Fahrrädern und in Radsportbekleidung auf dem Gelände des EUREFCampus vom Präsidenten des ZIA Herrn Dr. Andreas Mattner begrüßt.

Zeitfahren vor historischem Hintergrund (Quelle: Marius Schwarz)

EXPOBIKE, die charity cycling Tour der Immobilienwirtschaft, hat den ersten PROLOG des Jahres in Berlin gehalten.

Rund 20 Fahrer plus Radguides, Mechaniker und Organisations-Staff waren nahmen vom 22. bis 23. Mai 2012 teil.

Bei strahlendem Frühsommerwetter fand der Start des PROLOGES vor dem BMVBS (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) statt. Der offizielle Startschuss wurde durch Herrn Staatssekretär Dr. Andreas Scheuer gegeben. Das Peloton hat anschließend das Brandenburger Tor passiert und ist von dort aus Richtung Norden zum Schloss Oranienburg geradelt. Für etliche Teilnehmer war dies die erste ernsthafte Herausforderung des Jahres und eine entsprechende Trainingsmotivation. Am Nachmittag ging es dann über die nördlichen Berliner Vororte zurück in die Hauptstadt. Nach ca. 120 Kilometer Fahrt hatten sich die

Nach entsprechendem Umkleiden konnten die Teilnehmer des EXPOBIKE 2012 – PROLOG Berlin an der Tagesveranstaltung und dem Abendprogramm des ZIA teilnehmen.

Hierbei wurde von EXPOBIKE das Charity Ergebnis des vorigen Jahres in Form eines Schecks in Höhe von 11.111 Euro an Herrn Dr. Rüdiger Grube (Vorstandsvorsitzender der Deutschen Bahn AG), als Vertreter der Organisation Off

Scheckübergabe an Off Road Kids: Dr. Rüdiger Grube, Ingo Kronenberg, Jean-Paul Hohr, Dr. Peter Ramsauer, Dr. Andreas Mattner (Quelle: ZIA / Norbert Weidemann)

Road Kids, sowie Herrn Dr. Peter Ramsauer (Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) übergeben.

Alle Beteiligten haben, nicht zuletzt aufgrund des erneut hervorragenden Wetters, einen bleibenden Eindruck vom PROLOG Berlin erhalten. Erneut konnten die Immobilisten von EXPOBIKE neue interresante Kontakte knüpfen sowie ihr Networking vertiefen und verstetigen.

Team mit Staatssekretär Dr. Andreas Scheuer (Quelle: BMVBS)

Teilnehmer eine Stärkung in einem der schönsten Hotels von Berlin – dem Hôtel Concorde Berlin – verdient. Dort wurde ein wunderbarer Abend mit leckerem Essen, gutem Wein und informative Gesprächen verbracht.

Weitere Termine von EXPOBIKE sind: PROLOG Hamburg 07.–08.09.2012 PROLOG Köln–Frankfurt am Main 01.–02.10.2012 Die Tour: Frankfurt am Main–München 03.–06.10.2012 Alle Informationen immer aktuell auf www.expobike.de

Am nächsten Tag führte das Programm zu einem Einzelzeitfahren auf dem Flugfeld des ehemaligen Flughafens Tempelhof. Vor historischer Kulisse veranstalteten die Organisatoren mit ihren Teilnehmern ein einzigartiges Event, welches allen Teilnehmern sicher noch lange im Gedächtnis haften bleibt.

EXPOBIKE auf dem Tag der Immobilienwirtschaft (Quelle: ImmoSport e. V.)

Die nächsten Termine von EXPOBIKE: PROLOG Hamburg 07.–08.09.2012 PROLOG Köln–Frankfurt am Main 01.–02.10.2012 Die Tour: Frankfurt am Main–München 03.–06.10.2012

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66 KOMMUNIKATION

HÜTTENZAUBER DER BESONDEREN ART „ninety-eight point six degrees fahrenheit – 98.6° F” Was machten rund 100 Männer und (branchenspezifisch nur wenige) Frauen über zwei Stunden in 108 Metern Höhe, vis-à-vis dem Kölner Dom, bei recht frischen Temperaturen und dem einen oder anderen Luftzug?

Sie folgten dem Ruf eines leidenschaftlichen Netzwerkers zu einem nicht ganz klassischen Abendevent. Ohne Mitleid mit den verwöhnten Immobilienfachleuten ließ Olaf Hütten

seine eher unkonventionelle Veranstaltung frech im Freien stattfinden – auf der 30. Etage des KölnTurms im Mediapark.

Das Motto des Abends im Restaurant Osman30: „ninetyeight point six degrees fahrenheit – 98.6° F”. Mit seinem Leitwort bezieht er sich auf die durchschnittliche, gesunde Körpertemperatur des Menschen bei 37° Celsius. „Beinahe jeder weiß um diese Tatsache, ein gelungenes Stück Kommunikation“, findet Hütten. Seine Mottowahl resultiere auch aus den Erfahrungen der beiden vorangegangenen Events: „If hell freezes over“ und „Speakers’ Corner“. Zu allen drei Anlässen verstand es der ehemalige Verlagsleiter des Immobilien Manager Verlages und jetzige Kommunikationsberater, die Gäste mit ungewöhnlichen Inhalten und spannenden Köpfen zu begeistern. Über den Dächern Kölns – mal im Schneesturm (Hütten: „Kommunikation muss auch unter schwierigsten Bedingungen gelingen!“), mal in einer lauen Sommernacht und jetzt in schwindelnder Höhe – gaben sich Geschäftsführer und Führungskräfte aus den verschiedensten Immobilienbereichen die Ehre. Dazu gesellten sich Journalisten, Anwälte und Werber.

Und sie kamen zahlreich und gern, lässt man sich doch leicht anstecken vom trockenen Humor des quirligen 44-Jährigen.

Die richtigen Player zusammenzubringen und jedem Einzelnen neue Denkanstößen zu geben ist ihm ein Anliegen und der Kern seiner Beratungsarbeit bei Hütten Real Solutions: „Wir können es drehen und wenden, und am Ende geht es doch um den Menschen. Mein Job ist es, Kommunikations-

brücken zu bauen.“ Immer wieder gelingt ihm das mit seiner ihm eigenen, lockeren Art. So schafft es Hütten bei seinen Veranstaltungen, die Branchenspezialisten zu gewagtprovokanten oder auch witzig-lakonischen Kurzreden zu bewegen – platziert auf einer einfachen Bierkiste inmitten der Menge, mit einem strengen Zeitlimit von fünf Minuten. „Wer nur fünf Minuten Zeit hat, muss für eine Diskussion Ecken und Kanten lassen“, meint Hütten. Und es funktioniert: Stefan Zimmermann, Managing Partner der Acrest Property Group, sinnierte über den Wandel im Retailgeschäft: „Chopper vs. Shopper – Change of Retail“. Tobias Börsch, Vorstand der Deutsche Fonds Holding, wusste mit seiner Speech „Real Estate vs. Riesling Estate“ zu beeindrucken. Sein Fazit: „Die Immobilienwirtschaft kann vom Riesling lernen, dass Beliebigkeit und mangelnde Qualität ein Irrweg sind.“ Darüber hinaus konnte man Michael Montebaur, Managing Director der APG Hanseatic Funds, und sein Plädoyer für den guten alten Taschenrechner erleben („Man sollte schon die Grundrechenarten beherrschen!“), er sprach von „Old School vs. Excel Disciples“. Schließlich forderte Prof. Dr. Remo Laschet, Partner bei LLR LegerlotzLaschet Rechtsanwälte, mit einem Shakespeare-Zitat (Henry VI., part 2) nicht ohne Ironie zu „mörderischen“ Aktivitäten auf: „First thing we have to do – let us kill all the lawyers!“.

Nach rund zwei Stunden hatte Olaf Hütten ein Einsehen und ließ den Rest des wieder einmal amüsanten Abends bei wärmenden Speisen, lebhaften Gesprächen und anregender Live-Musik gemütlich ausklingen. Die zahlreichen Wintermäntel und Daunenjacken, Schals und Fäustlinge ruhten derweil an der Garderobe. Man muss eben vorbereitet sein, wenn die Hölle zuzufrieren droht ... und wenn Hütten Real Solutions ruft.

www.huetten-real-solutions.de

Fach-Dialog PC Workshop Immobilienbewertung und Investitionsrechnung (inklusive optionalem Excel-Brush-Up) 27. bis 29. August 2012 in Frankfurt am Main 1. Modul (27.+28. August): Investitionsrechnung inkl. Excel-Brush-Up 2. Modul (29. August): Immobilienbewertung Die einzelnen Module des PC-Workshops können sowohl separat als auch in Kombination gebucht werden.

heuer-dialog.de/veranstaltungen/n10441

Immobilien-Dialog Bonn - Dynamik versus Flächen Stößt ein gesunder und feiner Markt an seine Grenzen?

4. September 2012 in Bonn Themenauswahl: Beobachtungen zur Dynamik am Wirtschaftsstandort Bonn – Was bestimmt die Zukunft?

Oberbürgermeister Jürgen Nimptsch, Bundesstadt Bonn Dr. Rainer Wend, Deutsche Post AG

Bundesimmobilien in Bonn: Herausforderung und Perspektive Dr. Jürgen Gehb, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben weitere Themen u. a.

Mit dem Wassertaxi in die Bonner City – Der letzte rheinseitig gelegene Bauabschnitt ist am Start Es geht voran – mit bedeutenden Dienstleistungs- und Wohnbauquartieren, mit UN-Campus und Universitätsstandort In Zusammenarbeit mit der Wirtschaftsförderung der Bundesstadt Bonn

heuer-dialog.de/veranstaltungen/n10444

68 PROJEKTENTWICKLUNG

MAB DEVELOPMENT ENTWICKELT UND REALISIERT QUARTIER SEDELHÖFE IN ULM Das Konzept von Grüntuch Ernst Architekten aus Berlin überzeugt Stadtrat und MAB. Die MAB Development Deutschland hat von der Stadt Ulm den Zuschlag zur Realisierung der Sedelhöfe erhalten. In der Stadtratssitzung im Gemeinderat wurde über die Zusammenarbeit mit MAB bei der Quartiersentwicklung abgestimmt. Das Investitionsvolumen des Projekts beläuft sich auf ca. 130 Mio. Euro.

Die Quartiersentwicklung auf 9.000 m2 Grundstücksfläche im Herzen der Stadt präsentiert sich nicht als geschlossener Baukörper, sondern besteht aus einzelnen Gebäudeteilen, die geschickt an die bestehenden Straßenräume anknüpfen.

Die urbane Vielfalt und hohe Aufenthaltsqualität werden gewährleistet durch die Mischnutzung aus modernem

Sedelhöfe in Ulm, Planungsstand April 2012

Dem Zuschlag für MAB war ein europaweiter Wettbewerb für die Entwicklung dieses innerstädtischen Quartiers vorausgegangen. Hierbei wurde das Konzept von MAB favorisiert und dann gemeinsam mit der Stadt weiter optimiert, um den Anforderungen an diesen Standort in hohem Maße gerecht zu werden. So überzeugt das von Grüntuch Ernst Architekten aus Berlin entworfene Konzept durch seine Offenheit und Transparenz sowie durch die Einbindung in das bestehende Umfeld mittels einer offenen Gassenstruktur. Des Weiteren stellen die Sedelhöfe eine sinnvolle Ergänzung zum bestehenden Handel dar und wirken sich impulsgebend auf das gesamte Umfeld aus.

Das urbane Quartier Sedelhöfe befindet sich in 1A-Lage direkt gegenüber dem Hauptbahnhof Ulm und bildet damit das neue und attraktive Entree zur Innenstadt und deren Haupteinkaufsmeile, der Bahnhofsstraße.

Einzelhandel, Büro, Wohnen, Gastronomie, Freizeit sowie Parken. Die offene Durchwegung und die direkte unterirdische Zugangspassage vom Hauptbahnhof in das Quartier sorgen für eine optimale An- und Einbindung in die gewachsenen Stadtstrukturen. Aber auch die Zuwegung zum neu entstehenden Theaterviertel wurde berücksichtigt. „Wir sind dankbar für das Vertrauen, das uns die Stadt Ulm mit ihrer Entscheidung entgegenbringt. Wir freuen uns darauf, unsere 40-jährige Kompetenz als Innenstadtentwickler in das Projekt Sedelhöfe einfließen zu lassen und einen Beitrag für die Attraktivität und Anziehungskraft der Ulmer Innenstadt zu leisten“, erklärt Michael L. Flesch, Geschäftsführer von MAB Development Deutschland.

www.mab.com

70 VORSCHAU / IMPRESSUM DEAL-Magazin erscheint im Verlag Happy Read Publishing Ltd. Promenadeplatz 12, 80333 München Herausgeber Peter Kerler Geschäftsführer und Chefredakteur Bernd Eger Herausgeber Region NRW Dipl.-Kfm. Andreas P. Lienig

Was wir für Sie tun können!

Denken Sie bereits jetzt an die Ausgabe zur Immobilienmesse EXPO REAL. Sie findet in diesem Jahr in der Zeit vom 08. bis 10. Oktober statt.

Wie jedes Jahr werden wir eine Ausgabe zur EXPO REAL veröffentlichen und wir sind damit immer sehr aktuell am Geschehen durch einen Redaktionsschluss, der erst eine Woche vorher stattfindet.

Anzeigenverkauf Bernd Eger (Ltg.) Telefon +49 177 66 44 822 eger@deal-magazin.com Andreas P. Lienig Telefon +49 2234 98 999 70 lienig@deal-magazin.com Redaktion Bernd Eger (verantwortlich) Peter Kerler Andreas P. Lienig Christine Miller pr@deal-magazin.com Online-Redaktion Bernd Eger (verantwortlich) Thomas Eidelsburger Lektorat Christine Miller Grafik und Gestaltung artesmedia gmbh Professor-Lebsche-Straße 6 85625 Glonn

Die EXPO-Ausgabe ist bestens geeignet für: - Ihr Unternehmen - Ihr Interview - Ihre Objekte - Ihre Projekte - Ihre Fonds - Ihre Statements

Druck BluePrint AG Lindberghstraße 17 80939 München Vertrieb Happy Read Publishing Ltd. Promeadeplatz 12, 80333 München info@harepu.eu Abonnentenservice info@harepu.eu

sowie alle GoodNews, die Sie auf der Messe vorstellen wollen.

Nutzen Sie auch unsere Online-Werbemöglichkeiten über Banner in den werktäglichen DEALs und NEWs oder Stand-alone-Newsletters. Ergänzen Sie Ihren Printauftritt mit Onlinemitteln. Werben Sie crossmedial.

Wir zeigen Ihnen gerne alle Möglichkeiten auf. Sprechen Sie mit uns!

Das Magazin kann im Abonnement (4 Ausgaben) gegen ein Bezugsentgelt von 27,20 Euro innerhalb Deutschlands (inkl. MwSt. und Porto) bezogen werden. Bestellungen erfolgen direkt über die Homepage. Dort kann auch die Anmeldung zum kostenfreien Newsletter vorgenommen werden. www.deal-magazin.com

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