droomhuis Ervaringen van zelfbouwers
en daarop naar eigen wens een huis te (laten) bouwen. Het aantal mensen dat deze droom omzet in daden, stijgt. Dit boek bevat actuele en realistische verhalen van ervaringsdeskundigen: particulieren die de uitdaging zijn aangegaan om met bouwbedrijven, architecten en aannemers hun ideale huis te realiseren. Zelfbouwers aan het woord van Limburg tot Groningen, inclusief een getuigenis over een collectief project. Over de enerverende weg naar het eindresultaat. Over de tegenvallers en over de vele keuzes die ze moesten maken. Over de voldoening wanneer ze eindelijk in hun droomhuis wonen. Daarnaast bevat dit boek achtergrondinformatie en tips voor wie nog aan een bouwavontuur gaat beginnen.
Sandra van den Nieuwenhof (1961) studeerde journalistiek en rechten. Ze heeft een eigen communicatiebureau. Haar ervaring met het bouwen van een huis zette haar aan tot het maken van dit boek.
Laser Proof
droomhuis
Zelf een eigen huis bouwen is helemaal in. Veel mensen dromen ervan een kavel te kopen
VAN KAVEL TOT
VA N KAVE L TO T
VA N K AV E L TO T
droomhuis Ervaringen van zelfbouwers Sandra van den Nieuwenhof
VA N K AV E L TO T
droomhuis Ervaringen van zelfbouwers Sandra van den Nieuwenhof
VOORWOORD
Dit boek is geschreven met een doel: ervaringen doorgeven van zelfbouwers en kopers van een kavel bewust maken van de risico’s die een bouwproces met zich meebrengt. Ik heb ervoor gekozen om de verhalen vanuit het gezichtspunt van de geïnterviewden weer te geven. In het boek worden een aantal namen van bedrijven en architecten genoemd. Dit kan de indruk wekken dat het om een gesponsorde uitgave gaat. Dat is niet het geval. Ik ben als onafhankelijk tekstschrijver te werk gegaan. Sandra van den Nieuwenhof, 2009
2
INHOUDSOPGAVE Voorwoord
2
Inleiding: Zelf bouwen
4
ELST
Onder architectuur
8
BLAUWESTAD
Kubuswoning
26
DORDRECHT
Onder architectuur
48
ROOSENDAAL
Onder architectuur
66
NIJMEGEN
Collectief bouwproject
88
BLAUWESTAD
Systeembouw
110
HORST
Naar eigen ontwerp
130
ZUNDERT
Ecologische woning
150
NIEUWENDIJK
Energiezuinige woning
166
UTRECHT
Spirituele woning
184
Woordenlijst
204
Nawoord
207
EX TRA Stappenplan
22
Het nieuwe zelfbouwen
128
Welstand
44
Nieuw initiatief: zorgeloos bouwen
148
Bouwverguningen en leges
64
Struikelblokken en valkuilen
164
De aannemer
84
Bouwkavel zoekt zelfbouwer (m/v)
182
Zelf bouwen, wat kost dat?
202
Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)
108
3
48
DORDRECHT ERIK EN ICA VEGT TOM EN DAAN
Bouwen pakt fors duurder uit Nadat ze hun kavel hadden gekocht, bleek het bouwen van hun droomhuis veel duurder te worden dan de eerste berekeningen van hun architect hadden laten zien. Het verschil bedroeg bijna 100.000 euro. Deze forse tegenvaller leverde slapeloze nachten op. Nu ze er eenmaal wonen, genieten ze elke dag van hun bijzondere huis aan het water.
VAN K AVEL TOT DROOMHUIS
49
erik en ica
50
ONDER ARCHITECTUUR
VAN K AVEL TOT DROOMHUIS
51
DORDRECHT
A
an de rand van de Biesbosch
deel van de woning is onderkelderd. In de
ligt in Dordrecht een nieuwe
kelder is een loungeruimte voor de zoons
woonwijk: plan Tij. Water en
Tom en Daan ingericht, met onder andere
natuur gaan hier een eenheid vormen
een biljart, een tv-hoek en veel bergruim-
met moderne architectuur. Het moderne
te. Op de eerste verdieping bevinden zich
en aparte woonhuis van Erik en Ica Vegt
twee slaapkamers, een doucheruimte en
staat op een van de vrije kavels die direct
een werkkamer. Aan de achterzijde ligt
aan de Biesbosch grenzen. Op het tijdstip
de ouderslaapkamer met aangrenzende
van het interview is de wijk nog in
badkamer. Het hele huis is licht en ruim.
aanbouw. Het water ontbreekt nog voor
Tegelijkertijd is de indeling compact en
een groot deel. De tuin is op dat moment
praktisch.
ook nog niet aangelegd. De woning laat
Inhoud 840 m3 Oppervlakte kavel 450 m2 Onder architectuur gebouwd Binnenmuren kalkzandsteenblokken en staal-houtskeletconstructie Buitenkant bakstenen en Canadian red ceder Bouwjaar 2007
een mooie combinatie zien van ruwe,
Stap 1: grond kopen
roodkleurige bakstenen en hout dat in
Ica en Erik hoorden over bouwplannen
de loop der tijd zal vergrijzen. De woon-
in dit gebied en schreven zich in bij een
kamer is ruim en licht: een hoge ruimte
makelaar. Aanvankelijk ging het om
met mooie details, zoals schuifdeuren die
projectwoningen. De mooie plek aan het
in wanden verdwijnen. Aan de voorkant
water trok hen aan. Erik
uitzicht over water en park geeft een
Vegt, directeur van een ingenieursbureau: ‘Het is ooit begonnen met een prijsvraag waaraan drie projectontwikkelaars meededen. Het idee van Volker Wessel werd door de gemeente als beste beoordeeld . Oorspronkelijk was er in het plan
enorm gevoel van ruimte en vrijheid. Dit
alleen maar sprake van koopwoningen,
is wonen midden in de natuur. Een groot
maar vlak voor het moment waarop je
ligt de open keuken met spoeleiland. Een grote, glazen schuifpui zorgt voor direct contact met de tuin en de straat. Aan de achterkant staat de zithoek. Hier geeft een glazen schuifpui toegang tot het grote terras aan het water. Een heerlijk
52
ONDER ARCHITECTUUR
MOOISTE MOMENT ‘Erik sliep bij de pas geleverde keuken op een stretcher. ’s Ochtends zag hij bij het wakker worden een bever voorbij zwemmen.’ SLECHTSTE MOMENT ‘Het moment waarop drie verschillende aannemers hun offertes uitbrachten. Het werd duidelijk dat de kosten ongeveer een ton hoger waren dan was geraamd.’ TIP ‘Regel bij de start van de bouw een maximale hypotheek bij de notaris, zodat je niet steeds terug hoeft naar de notaris om de hypotheek te verhogen.’
VAN K AVEL TOT DROOMHUIS
53
DORDRECHT
‘Een boot komt er ook nog, dat hoort er wel bij hier.’
54
VAN K AVEL TOT DROOMHUIS
je bij een makelaar kon inschrijven, zijn
niet aantrekkelijk. Toen moesten we de
er ook achttien vrije kavels opgenomen.
knoop doorhakken. Het was zaterdag, we
Waarom is niet helemaal duidelijk voor
konden ons inschrijven voor een vrije
ons. Ik denk dat ze er zelf niet uit kwa-
kavel.
men wat voor type huizen het best op deze kavels gerealiseerd kon worden.’
Ica Vegt, logopediste, vult aan: ‘Er zouden hier een soort boothuizen komen, maar daar was niet voldoende belangstelling voor.’ Erik: ‘Misschien was het ook een
Op maandag zou er geloot worden. Er waren achttien kavels in totaal. Tot onze grote verrassing werden we ingeloot. Ze gingen meteen op internet onderzoeken welke woning voor hen mogelijk was op deze kavel. Ze kwamen al snel terecht bij ‘Het Mooiste Huis van Nederland’, een
kwestie van geld. Er waren veel voorin-
architectenbureau dat speciaal voor de
vesteringen nodig, het is een oude polder.
particuliere opdrachtgever een ontwerp-
Door eerst een aantal kavels te verkopen,
systeem heeft ontwikkeld. De huizen
kwam er alvast geld binnen. Er zijn drie
hebben een gemetselde kern waarin de
landtongen gecreëerd. Als de bouw-
natte en de technische ruimtes liggen,
werkzaamheden afgerond zijn, komt
zoals de badkamer, de keuken en de ber-
daar water omheen. We zijn allemaal
ging. Deze kern kan worden uitgebreid
mede-eigenaar van het hele gebied. De
met een variabel aantal modules, geheel
straten zijn van de gemeente, maar het
naar de wens van de klant. De modules
groen is van ons allemaal. Wij betalen
bestaan uit een staalconstructie die inge-
straks samen de onderhoudskosten.’
vuld wordt met hout of zink. Het prijs-
Ica: ‘Het is werk van een landschapsarchitect. De natuur moet zijn werk gaan doen. De projectwo-
kaartje is van tevoren bekend in de vorm
ningen hadden geen tuin. Dat vonden
catalogusbouw, een vaste prijs vooraf,
we jammer en daardoor vonden we die
gecombineerd wordt met hoogwaardige
van een prijsopgave per kubieke meter. Het idee erachter is dat het voordeel van
VAN K AVEL TOT DROOMHUIS
55
DORDRECHT
gen bij het inschakelen van een architect.
Ica: ‘Ik had meteen een goed gevoel bij deze architect. Zijn stijl sprak ons aan. Als het erin zou zitten om zelf een huis te bouwen, dan zou het met hem lukken.’Erik: ‘We wilden een huis dat
Ik had het idee dat je dan iets liet ontwer-
groter was dan het huis waarin wij toen
pen en dat het dan steeds duurder zou
woonden. We gingen uit van bouwkos-
worden. Aan de andere kant wilden wij
ten van ongeveer 350.000 euro. Volgens
liever geen cataloguswoning. Die vinden
de architect was dit mogelijk als wij
wij doorgaans niet mooi. Een huis moet
ons wensenlijstje een beetje aan zou-
kloppen.’ Erik: ‘We kregen een prijsop-
den passen en het huis slim zou worden
gave van 500 euro/m3. Daar kon ons huis
ingedeeld. Concreet betekende dit dat
voor gebouwd worden volgens hem.’
de benodigde ruimte voor gangen en
architectuur. De moderne architectuur van deze woningen sprak Erik en Ica bijzonder aan. Ze namen contact op met de architect die het concept bedacht heeft. Ica: ‘Ik had aanvankelijk mijn bedenkin-
‘Het huis past bij ons. Het is onze sfeer.’
56
overloop tot een minimum is beperkt. Op basis van de informatie van de architect besloten we de kavel te kopen.’
Erik: ‘De architect gaf de garantie dat het ontwerp zou passen in ons budget. Hij was ervan overtuigd dat het voor 500 euro/m3 kon. Toen het
Stap 2: ontwerpen
ontwerp klaar was, heeft hij een aan-
Nadat de knoop doorgehakt was en Erik
nemer gevraagd een budgetprijs op te
en Ica de kavel hadden gekocht, gaven ze
geven. Die prijs viel heel erg tegen. Dit
opdracht aan de architect om een ont-
was mede het gevolg van het feit dat de
werp te maken.
woning op de buitenkant van een dijk
VAN K AVEL TOT DROOMHUIS
57
DORDRECHT
moest worden gebouwd. In verband met het overstromingsgevaar moest de beganegrondvloer op het niveau van de top van de dijk komen te liggen. Dat betekende dat de vloer gedeeltelijk boven de grond kwam te zweven. Daar moest natuurlijk een dure constructie voor worden gemaakt en de onderkant moest ook nog eens worden ge誰soleerd. We hebben toen besloten het ontwerp aan te passen en het huis gedeeltelijk te onderkelderen. Daarmee hebben we de dure constructie onder het huis een nuttige bestemming kunnen geven en het totale volume van de woning met relatief weinig geld behoorlijk kunnen vergroten. Voor de kelder was een extra budget nodig van 30.000 euro, maar daarvoor kregen wij wel een extra volume van ongeveer 120 m3. Ondanks deze ingreep bleken de kosten per kubieke meter uiteindelijk toch op te lopen tot 550 euro/m3. Dit was een flinke tegenvaller. De reden hiervoor was dat de bouwkosten in dat jaar behoorlijk gestegen waren. Met de kelder erbij kwamen we bijna 100.000 euro hoger uit dan oorspronkelijk gedacht. We schoven de
58
ONDER ARCHITECTUUR
beslissing of we door zouden gaan even voor ons uit om na te kunnen denken.’ Ica: ‘Dat speelde allemaal in het voorjaar van 2006. Ik heb daar slapeloze nachten van gehad. We
moesten ons huis in januari 2008 af hebben, anders zouden we een boete krijgen van 10% van de grondkosten. Veel tijd om te dralen hadden we dus niet.’ Erik: ‘Een van de redenen waarom we gekozen hebben voor onze architect, was de wijze waarop hij omgaat met het risico van oplopende bouwkosten. Indien de bouwkosten van het huis per kubieke meter hoger blijken te zijn dan de architect van tevoren heeft aangegeven, kun je ervan afzien en zijn de kosten van het ontwerp voor de architect. We stonden voor de keus: een nieuw ontwerp laten maken door een andere architect of het ontwerp anders laten bouwen, bijvoorbeeld prefab. Dat laatste hebben we nog na laten rekenen door een prefab-aannemer. Het verschil bleek marginaal: dat was 10% goedkoper. We waren bang dat de bezuinigingen gehaald moesten worden uit de materialen en de detaillering.
VAN K AVEL TOT DROOMHUIS
59
Uiteindelijk hebben we onze architect
ders zou het alweer duurder worden.’
gevraagd het door hem uitgewerkte ont-
In oktober werd de bouwvergunning
werp bij drie aannemers neer te leggen
aangevraagd. Dat ging in één keer goed.
voor een offerte. Tussen de laagste en
De architect had zijn werk keurig gedaan.
hoogste prijs zat een verschil van 50.000
De enige opmerking ging over het hek-
euro. De laagste prijs was van de aanne-
werk bij het balkon. Ica en Erik hadden
mer die in het voortraject op het verzoek
oorspronkelijk gekozen voor aluminium,
van de architect al een budgetprijs had
maar dat was te kil bij de waterkant. Het
opgegeven. We hebben ervoor gekozen
aluminium werd daarop vervangen door
deze aannemer de opdracht te gunnen.
hout.
We wilden de keuze voor de aannemer vóór het einde van het jaar maken, an-
60
ONDER ARCHITECTUUR
‘Als ik opnieuw voor de keuze stond, zou ik de kavel weer kopen.’
Stap 3: bouwen
met een stoere uitstraling die past bij
De eerste paal ging in januari 2007 de
het hout.’ Om de centrale beuk heen zijn
grond in. In juni was het huis al ver klaar.
ruimtes gebouwd met binnenwanden
Erik en Ica kunnen terugkijken op een
die bestaan uit stalen balken gevuld
korte en voorspoedige bouwtijd. Het cen-
met hout, een soort staal-houtskeletcon-
trale deel van het huis werd traditioneel
structie. De buitenkant van die delen is
gebouwd met binnenwanden van kalk-
afgewerkt met hout. Tijdens de bouw-
zandsteen en buitenmuren van baksteen.
periode hadden ze geluk met het weer.
De keuze van de stenen viel niet mee.
Het was een droge periode. Er viel geen
Ica: ‘Een steen kiezen voor je huis doe
druppel water totdat het dak dicht was.
je niet zomaar. We hebben wel honderd
De aannemer had dit nog nooit mee-
soorten gezien. We zochten een steen
gemaakt. En dat terwijl ze in het begin
VAN K AVEL TOT DROOMHUIS
61
DORDRECHT
nog wat oponthoud hadden vanwege de extreem natte januarimaand. De oplevering vond plaats in september 2007, zoals afgesproken was. Een paar maanden later betrokken Erik en Ica hun nieuwe huis, ongeveer twee jaar na de aankoop van de grond. Zij waren als een van de eersten klaar met bouwen in hun straat. Hun vorige huis hadden ze bij aanvang van de bouw te koop gezet. Een jaar later werd het verkocht. Ze hebben maar een korte periode dubbele woonlasten gehad.
Terugkijken Nu ze hier wonen, genieten ze volop van hun bijzondere huis. De keuze voor de architect had vooral te maken met zijn stijl van ontwerpen. Door de moderne architectuur met veel aandacht voor details is het een bijzondere woning geworden.
Ica: ‘Zijn ontwerpen pasten bij dit plan. Hij had overigens nog nooit met hout aan de buitenkant gewerkt. Hij kwam met het voorstel om hout te combineren met een stoere baksteen. Het terugliggende voegwerk past er
62
ONDER ARCHITECTUUR
ook heel mooi bij.’ Het wonen aan het water blijft uniek. Erik: ‘Een boot komt er ook nog, dat hoort er wel bij hier. Als ik opnieuw voor de keuze stond, zou ik de kavel weer kopen. Het kost een vermogen, maar ik moet er niet aan denken dat we hier nu niet zouden wonen en nog in ons oude huis zouden zitten.’ Ica:
‘Ik had wel veel twijfels door het financiële gedoe. Je zit er je hele leven aan vast. Alles moet wel goed blijven gaan met gezondheid en werk. Ik ben blij met het huis. Het past bij ons. Het is onze sfeer, het is zoals wij zijn. Het hele proces vond ik leuk. Het was druk en het vergde veel energie, maar het was niet belastend in de zin van “o, wat is dit zwaar”, zoals je wel eens hoort beweren.’
VAN K AVEL TOT DROOMHUIS
63
12 BOUWVERGUNNING EN LEGES
12
De bouwvergunning is een belangrijk document in het bouwproces. De basis voor ons systeem van bouwvergunningen ligt verankerd in de Woningwet. Artikel 40, lid 1a bepaalt: Het is verboden te bouwen zonder of in afwijking van
verlengd met zes weken. De termijn begint te lopen op
een door burgemeester en wethouders verleende bouw-
de dag dat de gemeente de aanvraag van de bouwver-
vergunning. Voor het bouwen van een woning is altijd
gunning ontvangt. Indien de gemeente om aanvullende
een reguliere bouwvergunning nodig. De gemeente
stukken vraagt, dan wordt de termijn verlengd met de
toetst het bouwwerk aan het bestemmingsplan en aan
tijd die nodig is om die aanvullende stukken aan de
de redelijke eisen van welstand. Verder wordt beoor-
gemeente aan te leveren. Een reguliere bouwvergunning
deeld of het bouwwerk voldoet aan de regels van de hele
kan ook gefaseerd aangevraagd worden. In de eerste fase
gemeentelijke bouwverordening en aan alle eisen uit
bekijkt de gemeente of er ruimtelijke of welstandstech-
het Bouwbesluit. Bij een aanvraag voor een reguliere
nische bezwaren zijn. In de tweede fase wordt het bouw-
bouwvergunning moet de gemeente binnen twaalf we-
werk getoetst op de bouwtechnische aspecten. Op deze
ken uitsluitsel geven. Deze termijn kan eenmaal worden
manier ontstaan geen onnodige kosten als blijkt dat het
64
E X TR A
bouwplan ruimtelijk niet past of niet voldoet aan wel-
Top vijf duurste gemeenten:
stand. Elke fase kan zes weken duren en beide fasen zijn
Gemeente
Kosten
eenmalig met zes weken te verlengen.
Korendijk
€ 6.042
Wanneer de bouwvergunning is verleend, kunnen be-
Montfoort
€ 6.031
langhebbenden binnen zes weken bezwaar maken.
Arcen en Velden
€ 5.984
Voorschoten
€ 5.594
Bussum
€ 5.491
Leges zijn de kosten die de gemeente in rekening brengt voor het verstrekken van een bouwvergunning. Dit kan nog een aardige kostenpost zijn. De tarieven verschillen
Top vijf goedkoopste gemeenten:
echter per gemeente. De meeste gemeenten hanteren
Gemeente
Kosten
een percentage van de bouwsom. De leges die de ge-
Amsterdam-Noord
€ 1.209
meente mag vragen staan in de gemeentelijke legesver-
Leudal
€ 1.505
ordening.
Zoeterwoude
€ 1.547
Smallingerland
€ 1.560
Ferwerderadiel
€ 1.587
Een voorbeeld: bij een woning met bouwkosten van 200.000 euro exclusief btw en een gemeentelijk tarief van 1,5%, bedragen de leges voor een reguliere bouwver-
Bron: Adviesbureau Bouwleges.nl heeft in opdracht van
gunning 3.000 euro.
de Vereniging Eigen Huis alle gemeenten onder de loep genomen, augustus 2008.
Een vergelijking van de leges die gemeenten berekenen bij bouwkosten van 130.000 euro:
Op www.bouwleges.nl kunt u zelf uitrekenen hoe duur een bouwvergunning in uw gemeente is. Meer informatie over bouwvergunningen: www.vrom.nl.
VAN K AVEL TOT DROOMHUIS
65
droomhuis Ervaringen van zelfbouwers
en daarop naar eigen wens een huis te (laten) bouwen. Het aantal mensen dat deze droom omzet in daden, stijgt. Dit boek bevat actuele en realistische verhalen van ervaringsdeskundigen: particulieren die de uitdaging zijn aangegaan om met bouwbedrijven, architecten en aannemers hun ideale huis te realiseren. Zelfbouwers aan het woord van Limburg tot Groningen, inclusief een getuigenis over een collectief project. Over de enerverende weg naar het eindresultaat. Over de tegenvallers en over de vele keuzes die ze moesten maken. Over de voldoening wanneer ze eindelijk in hun droomhuis wonen. Daarnaast bevat dit boek achtergrondinformatie en tips voor wie nog aan een bouwavontuur gaat beginnen.
Sandra van den Nieuwenhof (1961) studeerde journalistiek en rechten. Ze heeft een eigen communicatiebureau. Haar ervaring met het bouwen van een huis zette haar aan tot het maken van dit boek.
Laser Proof
droomhuis
Zelf een eigen huis bouwen is helemaal in. Veel mensen dromen ervan een kavel te kopen
VAN KAVEL TOT
VA N KAVE L TO T
VA N K AV E L TO T
droomhuis Ervaringen van zelfbouwers Sandra van den Nieuwenhof