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Ökologisch sanieren
Sanierung oder Abriss und Neubau? Bei so manchem Altbau stellt sich die Frage, Sanierung oder Abriss und Neubau? Meist wird vorrangig nach wirtschaftlichen Kriterien entschieden. Dabei bietet so mancher Altbau ein einzigartiges Ambiente, das sich zu erhalten lohnt. Auch weitere Kriterien sind zu bedenken und abzuwägen. // Winfried Schneider, Architekt und Leiter Institut für Baubiologie + Nachhaltigkeit IBN Über 80 % der Bestandsgebäude sind aus heutiger Sicht nicht energieeffizient und gelten deshalb nicht nur als unwirtschaftlich, sondern auch klimaschädlich. Viele dieser Gebäude weisen zudem erhebliche bauliche, haustechnische und/oder gesundheitliche Probleme auf. Die Beantwortung der Frage, ob Sanierung oder Abriss und Neubau, lässt sich dennoch nicht pauschal beantworten, hängt also vom Einzelfall ab. So frühzeitig wie möglich – bei Kauf einer Immobilie am besten noch vor dem Kauf – sollten deshalb unter Einbeziehung erfahrener Fachleute u.a. folgende Fragen geklärt werden:
1. Wie ist der bauliche Zustand des Altbaus? Wichtig ist eine umfassende Untersuchung des Altbaus und zwar von den Fundamenten bzw. vom Keller bis zum Dach einschließlich der gesamten Haustechnik. Geklärt werden sollten dabei vor allem folgende Fragen: • Wie ist der Zustand der vorhandenen Bausubstanz einschließlich Haustechnik (Heizungs, Sanitär- und Elektroinstallation) z.B. bzgl. Statik, energetischer Zustand, Feuchtigkeit, Brand- und Schallschutz?
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Wie hoch sind die laufenden sowie die zu erwartenden Kosten für Instandhaltung, Energie und Wartung? Wie sieht es bezüglich gesundheitlicher Belastungen aus, also bezüglich Raumklima, Schadstoffe (z.B. Asbest, Holzschutzmittel, Formaldeyhd, PCB, PAK), Schimmel- und/oder Hefepilze, Elektrosmog, Radioaktivität, Lärmschutz u.a.? Sind Hausschädlinge vorhanden (z.B. Holzschädlinge, Ameisen)?
2. Wie funktionsfähig und attraktiv ist der Altbau?
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Hat das Gebäude einen besonderen Charme bzw. ist es aus städtebaulichen, denkmalpflegerischen und/oder historischen Gründen besonders wertvoll und deshalb erhaltenswert? Kann man in den vorhandenen Altbau schnell einziehen und nach und nach (in Eigenleistung) sanieren und lassen sich dadurch Kosten sparen? Steht der Altbau in einem schön eingewachsenem Garten z.B. mit altem Baumbewuchs, der erhalten werden muss oder soll, was gegen einen Abriss spricht?
3. Welche baurechtlichen Anforderungen sind zu erfüllen? Vor jeder Baumaßnahme sind unbedingt die baurechtlichen Rahmenbedingungen zu klären: • Darf das Grundstück und das Gebäude noch so genutzt werden wie vorher? • Müssen Vorgaben aus einem Bebauungsplan eingehalten werden? • Steht das Gebäude unter Denkmal- oder Ensembleschutz? • Steht das Gebäude im Außenbereich und kann deshalb nicht abgerissen werden? • Darf das Gebäude aufgestockt bzw. darf angebaut werden? • Müssen bei einer Sanierung Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes GEG eingehalten werden?
3. Wie hoch sind die Kosten für eine Sanierung im Vergleich zu Abriss und Neubau?
Spätmittelalterliches Fachwerkhaus von 1460 in Bad Mergentheim vor und nach der Sanierung. Planung und Fotos: Architekturbüro KLÄRLE
Sanierungskosten werden von Laien und selbst von unerfahrenen Fachleuten häufig unterschätzt. Eine fachgerechte und energetisch zeitgemäße Sanierung kostet nicht selten mehr als ein Neubau. Deshalb sollten folgende Fragen geklärt werden: • Welche Gesamtkosten entstehen für die Sanierung einschl. aller Nebenkosten z.B. für Planung, Makler, Untersuchungen/Gutachten, Notar, Grunderwerbsteuer, Versicherungen, Entsorgung von Schadstoffen, Umzug)? • Welche Kosten entstehen für einen (Teil-)Abriss (einschl. evtl. erforderlicher Sicherungsmaßnahmen für Nachbargebäude etc.)? • Welche finanziellen Fördermittel sind für die Sanierung bzw. für einen Neubau möglich?
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der Spatz 2|2022
