Análisis de sitio by Diego Castillo

ANÁLISIS DE SITIO

Alejandro Palacios / Diego Castillo / Jorge Pérez / Mario Campos

ÍNDICE ASPECTOS FÍSICOS Generalidades Área y Ubicación Clima y Microclimas Precipitación Vientos Vegetación Hidrología: Arroyos, Evidencia de Aguas, Pozas. Distancia a lomas, barrancos, etc. Suelo: Inclinaciones, Montículos, Geología del Suelo Presencia de Animales Desechos Actividades de construcción on o cerca del sitio Evidencia de ruido, humo, polvo, olores de fuentes cercanas. Específicos Geometría, área y forma Delimitación del Terreno Colindancias, Cercas Muros Tipo y uso de estructuras existentes Vistas Interesantes Condición de carreterras, caminos, calles. Tipo de Pavimentación Caminos o senderos Propiedades Adyacentes y mejoras a terreno Evidencia de restos arqueológicos Ubicación de líneas de poder, plantas generadoras o torres de telefonía Ubicación de tanques subterráneos, tuberías Comunidades cercanas ASPECTOS URBANOS Planes de desarrollo local Calidad de Vida del Área Licencias ASPECTOS LEGALES Reistro y desmembración ASPECTOS COMERCIALES Análisis de Mercado Análisisi Financiero FODA del Terreno Propuesta Esquemática

GENERALIDADES

ÁREA DEL PREDIO SEGÚN PARCELAMIENTO PROPIO

92,119.93 m² 131,805.20 v²

UBICACIÓN

0 CALLE 22-00 ZONA 15 CONURBACIÓN ST. CATALINA PINULA / GUATEMALA

SANTA CATARINA PINULA CALIDAD ASENTAMIENTO URBANO

103,288 habitantes / CIUDAD DE GUATEMALA CALIDAD CENTRO URBANO

3,489,142 habitantes

CLIMA

BOSQUE HÚMEDO MONTANO TEMPERATURA PROMEDIO

13°C-26°C

14 de abril (día más caluroso) - 15 de enero (día más frío)

PRECIPITACIÓN

13 mm

la lluvia dura aproximadamente 8.1 meses

TEMPORADA DE LLUVIA

8.1 meses 1 de abril - 3 de diciembre

TEMPORADA SIN LLUVIA

3.9 meses 3 de diciembre - 1 abril

TIPO DE SUELO

MORAN

FICHA GENERALIDADES Clima y Microclimas Según Weather Spark (https://es.weatherspark.com/y/11637/Clima-promedio-en-Santa-Catarina-Pinula-Guatemala-durante-todo-el-a%C3%B1o): “El Clima del área de Santa Catarina Pinula es predominantemente Bosque Húmedo Montano bajo sub-tropical. En Santa Catarina Pinula, la temporada de lluvia es nublada, la temporada seca es mayormente despejada y es caliente durante todo el año. Durante el transcurso del año, la temperatura generalmente varía de 13 °C a 26 °C y rara vez baja a menos de 10 °C o sube a más de 28 °C. La temporada templada dura 2,0 meses, del 19 de marzo al 18 de mayo, y la temperatura máxima promedio diaria es más de 25 °C. El día más caluroso del año es el 14 de abril, con una temperatura máxima promedio de 26 °C y una temperatura mínima promedio de 16 °C. La temporada fresca dura 3,9 meses, del 1 de octubre al 31 de enero, y la temperatura máxima promedio diaria es menos de 23 °C. El día más frío del año es el 15 de enero, con una temperatura mínima promedio de 13 °C y máxima promedio de 23 °C.” Precipitación Según Weather Spark (https://es.weatherspark.com/y/11637/Clima-promedio-en-Santa-Catarina-Pinula-Guatemala-durante-todo-el-a%C3%B1o): “La temporada de lluvia dura 8,1 meses, del 1 de abril al 3 de diciembre, con un intervalo móvil de 31 días de lluvia de por lo menos 13 milímetros. La mayoría de la lluvia cae durante los 31 días centrados alrededor del 14 de septiembre, con una acumulación total promedio de 161 milímetros. El periodo del año sin lluvia dura 3,9 meses, del 3 de diciembre al 1 de abril. La fecha aproximada con la menor cantidad de lluvia es el 31 de enero, con una acumulación total promedio de 2 milímetros.” Vientos Los vientos predominantes en el terreno tienden a ser nor-noreste y sur-suroeste, teniendo en cuenta que la dirección de estos cambia en el transcurso del año. Vegetación La vegetación del área se define como boscosa. Una fortaleza del terreno es la cercanía que se tiene a un área protegida municipal, por lo que el predio siempre podrá contar con vistas privilegiadas y un contexto natural constante. La vegetación que predomina en el terreno es pasto en la parte del terreno en que la pendiente es menor, en la porción del terreno con mayor pendiente la predominancia es de arboles. Hidrología La hidrología del terreno es especialmente importante, ya que en el límite del terreno pasa un río, sobre el cual se dirigen las aguas pluviales, de la misma manera la topografía levemente pronunciada dirige las mismas a manera de una loma. (ver esquema) Distancia a lomas, barrancos, etc. El terreno se encuentra en un área barrancosa, siendo este mismo parte de la zona. Suelo: El terreno se encuentra entre la falla de Mixco y Pinula. El terreno cuenta con una geografía “montañosa” de pendientes estimadas de 30° a 60°. La geología del terreno se define como Suelo Morán, suelos bien drenados y desarrollados sobre ceniza volcánica pomáceo en un clima húmedo-seco. Ocupan relieves de ondulados a muy ondulados en altitudes medianas superiores en la parte sur central de Guatemala. Estos suelos originalmente estaban forestados, probablemente con pino, encino y ciprés. Presencia de animales La presencia de animales es la típica de la visa silvestre del sector. Desechos En la inspección realizada do existe evidencia de desechos sólidos, drenajes de aguas negras en el terreno. Actividades de construcción en o cerca del sitio Actualmente no se está desarrollando ningún tipo de construcción. Solamente se cuenta con instalaciones agrícolas - industriales abandonadas. Evidencia de ruido, humo, polvo, olores de fuentes cercanas Durante la visita de campo se pudo determinar que no se contaba con ningún tipo de ruido, humo, polvo u olores de fuentes cercanas. El área es puramente residencial y rodeada en su gran mayoría de vegetación.

trayectoria del sol

corrientes de viento

SOLEAMIENTO Y VIENTOS

60% o > 31-59% 0-30% TOPOGRAFÍA (sección A-A’)

rio

direcciรณn de las corrientes pluviales

HIDROLOGร A

ESPECÍFICOS

0 Avenida

Conexión Guatemala- St. Catarina Conexión Guatemala- Fraijanes

fig 01 MOVILIDAD

El predio accede desde lal ciudad sólo por un punto (20 calle), pero a partir de este acceso se puede conectar a Santa Catarina o Fraijanes.

Finca Original

Reserva Municipal

0 Avenida

fig 02 DELIMITACIÓN, GEOMETRÍA Y FORMA

Acometida Eléctrica

Pozo

Línea de Transmisión

fig 03 DELIMITACIÓN, GEOMETRÍA Y FORMA

FICHA ESPECÍFICOS Geometría, área y forma (ver fig 02)

De geometrìa irregular, el predio posee un frente aproximadamente de 270 m y un fondo de 430 m. (Ver fig 02) El área total del predio a utilizarse es de 92,119.93 m².

Delimitación del Terreno (ver fig 02)

El terreno se ve delimitado al norte por una Reserva Natural Municipal; Al oeste y al sur por la Finca Original y ; al Norte por la 0 Avenida.

Colindancias, Cercas Muros

Actualmente se encuentra poca presencia de cercas o muros colindantes. Solamente es en ciertos sectores como se muestra en la fig13.

Tipo y uso de estructuras existentes

En el predio se encuentran actualmente restos de un rastro para ganado, una infraestructura sin uso. Se deberá de considerar el costo de demolición de esta infraestructura.

Vistas Interesantes (ver fig 08, 10, 13) Condición de carreterras, caminos, calles. Tipo de Pavimentación

Todos los accesos, carreteras, caminos y calles al proyecto se encuentran debidamente pavimentadas con una carpeta asfáltica para la carretera que une a “El Pueblito” y al terreno. El acceso desde la garita de “Bella Vista” al proyecto es una pavimentación de concreto. La única excepción es la carretera de ingreso que es de terracería y sin ninguna pavimentación, tal y como se mostró en la fig 4 y 5.

Caminos o senderos

El único camino evidente o sendero es el de entrada a la propiedad, ver fig 11.

Propiedades Adyacentes y mejoras a terreno

Existen dos tipos de propiedades adyacentes. La primera es de tipo popular o de una clase social C-. Con casas de techo de lámina y block ubicadas en zonas inestables de pendiente bastante inclinada. Ver fig 09 Otro tipo de vivienda adyacente que se podría apreciar en las cercanías al terreno, a unos 500m desde la entrada al proyecto, eran las de la comunidad “El Pueblito”, perteneciente al municipio de Santa Catarina Pinula. En contraposición a esto, el resto de vivienda adyacente son las pertenecientes a la lotificación “Bella Vista”. Esta lotificación es considerada para clases desde B+ a A+. Ver fig 10

Evidencia de restos arqueológicos

No se evidenció presencia de restos arqueológicos.

Ubicación de líneas de poder, plantas generadoras o torres de telefonía

En la parte sur-oeste existen líneas de transmisión de alto voltaje que poseen una servidumbre de transmisión eléctrica. (ver fig 03)

Evidencia de tanques subterráneos, tuberías

Según la persona entrevistada durante la visita hay unos depósitos de agua en la parte central y un pozo de agua que suministra agua a la propiedad. (ver fig 03)

Comunidades cercanas

De las comunidades cercanas podemos decir que se encuentra la comunidad “El Pueblito”. Esta comunidad es un lugar de vivienda emergente y popular que se ha ido desarrollando alrededor de uno de los caminos de acceso al proyecto.

fig 04

fig 05

fig 07

fig 08

fig

fig 13

fig 12

fig 10

fig 11

ASPECTOS URBANOS

FICHA ASPECTOS URBANOS

Planes de Desarrollo Local En el Plan de Desarrollo de la Municipalidad de Santa Catarina Pinula en el capítulo VII se describe la “Propuesta de Planificación Municipal”, en la cual se mencionan las políticas, programas y proyectos a desarrollar para el año 2025. Dentro de este Plan de Desarrollo cabe mencionar lo siguiente: Eje de Desarrollo 1, propone en su punto 1.4 “Proveer de los servicios básicos de agua potable, drenaje y manejo de desechos sólidos” a las áreas que ya cuentan con estos servicios realizar una ampliación, mantenimiento y control y monitoreo de calidad de agua, plantas de tratamiento. Con ello como futuros compradores se puede respaldar que se está velando por la calidad de vida del sector y que se toman acciones preventivas para contemplar futuros desarrollos constructivos dentro del Municipio. (Plan de Desarrollo Santa Catarina Pinula, Guatemala. 2011) En el Eje de Desarrollo 3 se propone en el área de Gestión del Ordenamiento Territorial realizar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) para Santa Catarina Pinula. Y para el área de Racionalizar el uso y manejo de recursos naturales se propone un mejor control con la implementación de una Oficina Municipal de Ambiente y Recursos Naturales, Catastro Municipal, manejo y conservación de los suelos y cobertura boscosa y proyectos de reforestación Municipal. (Plan de Desarrollo Santa Catarina Pinula, Guatemala. 2011) Calidad de vida del área Según el Plan de desarrollo de Santa Catarina Pinula: “El municipio está en el puesto 314 a nivel nacional, y se encuentra dentro de un rango catalogado como muy alto”. A lo anterior podemos agregar que la pobreza (12.69% de la población) y la extrema pobreza (0.63% de la población), en el municipio son consideradas en un rango catalogado como muy bajo, y muy bajo respectivamente (SEGEPLAN, Estimación INE 2002). (Plan de Desarrollo Santa Catarina Pinula, Guatemala. 2011)

DOCUMENTACIÓN LEGAL Y PLANIFICACIÓN 180 días hábiles

MARN 86 días hábiles en normativa 165 días hábiles tiempo real

+ MINISTERIO DE SALUD PÚBLICA 106 días hábiles normativa 195 días hábiles tiempo real

CONRED 30 días hábiles en normativa 30 días hábiles tiempo real

DGAC 30 días hábiles en normativa 80 días hábiles tiempo real

MUNICIPALIDAD SANTA CATARINA 30 días hábiles en normativa 30 días hábiles tiempo real

515

días hábiles para permisos y licencias =

17 meses

REQUISITOS GENERALES SOLICITADOS POR MUNICIPALIDAD DE SANTA CATARINA PINULA PARA TRÁMITE DE LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN 1. Formulario de solicitud firmado por el propietario o representante legal, planificador y ejecutor. 2. Copias de Boleto de Ornato del propietario, planificador y ejecutor, extendidos por la Municipalidad de Santa Catarina Pinula. 3. Solvencia Municipal extendida por el Departamento de Tesorería. 4. Certificación Catastral extendida por el Departamento de Catastro. 5. Ceriticación completa extendida por el Registro General de la Propiedad con no más de tres meses de emisión. 6. Copia de DPI del propietario o representante legal, según corresponda. 7. Copia legalizada de acta notarial de nombramiento del representante legal vigente. 8. Constancia vigente de colegiado activo del planificador y ejecutor. 9. Copia del último recibo de pago de servicio de agua potable. 10. Carta de autorización de la Asociación de Vecinos (Residencial o Condominio) en don de aprueban el Proyecto. 11. Carta de autorización para realizar la construcción y copia de DPI de los condueños (en caso que el inmueble esté a nombre de dos o más personas). 12. Acta notarial en la que conste que el interesado asume la responsabilidad de los daños que en la ejecución del Proyecto puedan ocacionarse a terceros, eximiendo a la Muni cipalidad de Santa Catarina Pinula. 13. Fotocopia de la Resolución de aprobación de Instrumento de Evaluación Ambiental correspondiente, emitida por el Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales 14. Fotocopia de la Licencia Ambiental emitida por el Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales. 15. Licencia Emitida por Ministerio de Salud Pública. 16. Opinión técnica emitida por Comisión Nacional para la Reducción de Desastres. Dos juegos de los planos del Proyecto, numerados, timbrados, sellados y firmados por el propietario o representante legal y planificador. Los planos deberán estar sellados por la Asociación de vecinos autorizando la planificación en caso esté dentro de un Residencial o Condominio.

Plano de ubicación Plano de localiacaión Planta amueblada Planta acotada Planta de acabados Detalle de puertas y ventanas Elevaciones y secciones Cimentación y columnas + detalles Drenaje pluvial + detalles Aguas negras + detalles Instalación eléctrica (iluminación y fuerza) Plano de curvas de nivel Secciones indicando áreas de corte y relleno Detalle de volume de tierra a mover Localización geográfica del lugar de botadero con autorización del propietario Copia digital de los planos del Proyecto en formato DWG.

Si se solicita vivienda vertical, deberá presentar resolución de Aeronáutica Civil con dictamen de la ubicación en función del cono de aproximación de la ciudad de Guatemala.

ASPECTOS LEGALES

PROPIETARIO

AGROPECUARIA SAN MIGUEL BUENA VISTA S.A.

FINCA ORIGINAL

400,443.11m²

SUMATORIA DESMEMBRACIONES

249,373.28m² REMANENTES

151,070.03m² DE ESTE REMANENTE SE UTILIZARÁ

92,119.93 m²

FICHA LEGAL El actual propietario de la finca es Agropecuaria San Miguel Buena Vista, S.A. DESGLOSE DE DESMEMBRACIONES DEL BIEN INMUEBLE

En base a la investigación de las desmembraciones del Registro de la Propiedad de Guatemala, la finca originalmente de 400,443,11 m2 tiene 64 inscripciones de desmembración con 74 nuevos terrenos. La suma de todos los terrenos desmembrados es de 249,373.28 m2. Quedando un remanente de la finca matriz de 151,070.03 m2. Debido a que el área a desarrollar dentro de este remanente será únicamente de 92,119.93 m², se recomienda la desmembración de la misma. La propiedad goza de servidumbres de paso, conducción de energía eléctrica, conducción de agua, conducción de señales telefónicas y televisivas. La propiedad tiene hipotecas vigentes.

DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES - MINISTRO DE FINANZAS

REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

FUENTES DE CONSULTA

PROYECTO SIMILAR ANTARIA BUENA VISTA Fuente: Olga de Torrebiarte /www.olgadetorrebiarte.com/properties/antaria-buena-vista/

ASPECTOS COMERCIALES

PRECIO DE LA TIERRA

US$ 90-150 v² valor por vara cuadrada (v²)

PRECIO DE LOS PROYECTOS EN EL ÁREA

US$ 800-950 m² valor por metro cuadrado (m²)

PROYECTO TÍPICO EN EL ÁREA

RES 300m²

residencias de 300 metros cuadrados construcción en 450 mts² de terreno

PERFIL SOCIOECONÓMICO CLIENTE

A/B

+Q49,600 al mes

PROPUESTA DE PROYECTO Proyecto de uso mixto, residencial y comercial. En la parte residencial contará con oferta de casas y apartamentos y en la parte comercial con locales de conveniencia de alta calidad dirigida al perfil socioeconómico A/B. El precio del proyecto oscila entre los 925 y 1200 por m2.

FICHA COMERCIAL País: Guatemala Municipio: Santa Catarina Pinula Área del terreno en estudio: 131,805.20 v² Cantidad de población alrededor: 17,550 personas alrededor, sin contar a los habitantes de la ciudad de Guatemala que son alrededor de 3mm. Descripción de los alrededores: Área netamente residencial, orientado al sector socioeconómico A/B, en el Pueblito se encuentra oferta de comercios de gama baja, tiendas de barrio, mercado, comida rápida como Pollo Pinulito; y perfil socioeconómico C+ C. Tipo de vivienda de los alrededores: 450m2 de terreno – 300m2 de construcción – precio de venta al público = US$.925.00 por metro cuadrado. Precio de la tierra: El valor de la tierra en los alrededores oscila entre los US$.90.00 y US$.150.00 la vara cuadrada. Perfil socioeconómico del habitante de los alredores: Las personas que viven en los alrederores pertenecen al segmento socioeconómico A / B. A medida que nos alejamos hacia la zona norte en El Pueblito, el sector socioeconómico del habitante es C+ y C. En proyectos ubicados hacia la Ciudad de Guatemala el perfil socioeconómico nuevamente es A/B. El valor de los proyectos de los alrededores oscilan entre los 800 y 925 por metro cuadrado. Pros del terreno: Ubicado en una zona residencial premium orientada al segmento socioecónimco A/B, a 2 kilómetros de la Ciudad Capital. Cons del terreno: En horas pico presenta alta carga vehicular, se puede demorar hasta 1.5 horas recorrer los dos 2Km hacia la ciudad de Guatemala. La definición del Proyecto la determinan las siguientes variables: Área netamente residencial orientada hacia un cliente de perfil socioeconómico A/B. Actualmente no se cuenta con oferta de vivienda vertical en los alrededores. Actualmente no existe en los alredores oferta de comercio que cubra las demandas del perfil socioecómico de los habitantes del sector. Por lo tanto, nuestro proyecto se define como: Proyecto de uso mixto, residencial y comercial. En la parte residencial contará con oferta de casas y apartamentos y en la parte comercial con locales de conveniencia de alta calidad dirigida al perfil socioeconómico A/B. El precio por m2 de construcción del Mercado oscila entre los 925 y 1200 por m2.

CARACTERIZACIÓN COMERCIAL DEL ÁREA

PERFIL SOCIOECONÃ&#x201C;MICO DEL ENTORNO INMEDIATO

Indica precio de venta por m²

VALORIZACIÓN DE LA TIERRA / $ DE CONSTRUCCIÓN

ANTARIA BUENA VISTA Santa Catarina Pinula $950.00 x m² Perfil socioeconómico A/B

ร GORA 1501 Vista Hermosa Zona 15 Ciudad de Guatemala $1,250.00 x m2 Perfil socioeconรณmico A/B

PROYECTOS SIMILARES

FORTALEZAS El inmueble tiene acceso por “La Brecha”, lo que hace que el acceso al mismo sea más rápido y tenga ventaja en comparación con los demás proyectos del sector. El sitio tiene mucha vegetación alrededor, convirtiéndolo en un ambiente agradable para vivir. Desde el terreno se tiene vista a la ciudad. La cercanía a un pueblo podría aportar trabajadores operarios y domésticos que se puedan demandar por los residentes del proyecto.

DEBILIDADES La topografía del terreno en gran parte tiene una pendiente mayor a 30 grados. El acceso al terreno está muy cerca de la carretera y no tiene área de maniobra. Los servicios de comercio, farmacia, supermercados están a más de cinco kilómetros de distancia. La propiedad tiene una servidumbre de conducción eléctrica y pasa por el lindero oeste cableado de transmisión de alto voltaje. Existe tráfico para el ingreso a la ciudad.

OPORTUNIDADES En el entorno existe mucho desarrollo inmobiliario residencial en condominio. Posibilidad de desarrollar un paso a desnivel por la 20 calle. Los condominios alrededor están dirigidos para sectores socio-económicos A/B y permite que el proyecto que se realice en el sector vaya con la tendencia del mercado. La deseabilidad del sector es alta

AMENAZAS El Pueblito, Santa Catarina Pinula está a 500 mts, lo que se percibiría como una amenaza a la seguridad de los habitantes del proyecto.

FODA

ANÁLISIS FINANCIERO DE LA PROPIEDAD

PROPUESTA ESQUEMÁTICA

TORRE TIPO I (3 U)

36 aptos

TOTAL DE APARTAMENTOS

TOTAL CASAS

TOTAL LOCALES

CASAS

LOCALES

TORRE TIPO II (2 U)

20 aptos

TORRE TIPO III (2 U)

10 aptos

TORRE TIPO IV (4U)

14 aptos

60 casas

7 un

PROPUESTA ESQUEMÁTICA