KATASTER STAVB IN ZEMLJIĹ KA KNJIGA
Predavatelj: mag. Marijana Vugrin Ljubljana, 18. november 2013
KATASTER STAVB IN ZEMLJIŠKA KNJIGA Vsebina: •
Predstavitev določil novega pravilnika - spremembe glede na star pravilnik
•
Evidentiranje stavbe v geodetskih evidencah za potrebe vzpostavitve etažne lastnine – prikaz postopka in omejitve.
•
Vzpostavitev etažne lastnine in postopki v zemljiški knjigi
•
Evidentiranje stavbe zgrajene na podlagi stavbne pravice v geodetskih evidencah in vpis v zemljiško knjigo
Predstavitev določil novega pravilnika
Kako smo dobili nov pravilnik? • Objavljen v uradnem listu: 28.9.2013 – Ur. l. št. 73/2012 • Naj bi stopil v veljavo: petnajsti dan po objavi v Ur. l. Uporaba pravilnika v točkah, ki se dotikajo sprememb povezanih z aplikacijami se je “preložila” na začetek leta 2013 • Začetek uporabe objavljen: 22.1.2013 • Začetek uporabe : 22.2.2013 Do 14.2.2013 so bili izdani dokumenti (objavljeni nekaj dni kasneje), ki jih GURS v skladu s pravilnikom objavlja na svojih spletnih staneh: • • •
vrste prostorov (spremenjen 26.3.2013) prostori, za katere se v katastru stavb vodi površina, prostori, katerih površina se glede na dejansko rabo dela stavbe upošteva pri izračunu uporabne površine (spremenjen 24.10.2013)
Predstavitev določil novega pravilnika 26.2.2013 je bil objavljen spremenjen šifrant dejanske rabe delov stavb, ki se je stopil v veljavo 4.3.2013. (združitev stanovanjskih stavb z več stanovanji v eno rabo - 1122100 »stanovanje v večstanovanjski stavbi ali stanovanjsko poslovni stavbi« 26.3.2013 je bil objavljen spremenjen dokument vrste prostorov Dodan prostor 28 – Tehnični prostori 5.9.2013 je objavljeno Navodilo za izvedbo minimalnih vpisov stavbe in delov stavb v kataster stavb, 30.9.2013 začetek uporabe – ob rezervaciji se izvede “renski vpis stavbe”
26.3.2013 je bil objavljen prostori, katerih površina se glede na dejansko rabo dela stavbe upošteva pri izračunu uporabne površine Spremenjena določila za dele s pisarniško rabo, dopolnjena določila za ostale rabe.
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika Dokumenti objavljeni na spletni strani GURS: http://www.gu.gov.si/si/zakonodaja_in_dokumenti/materialni_predpisi/zen0/
Predstavitev določil novega pravilnika Vsebina pravilnika: Skupne določbe:
• •
Podatki katastra stavb
•
Elaborat in obrazci
•
Podatki registra nepremičnin
•
Vpis stavbe v KS
•
Sprememba podatkov v KS •
Spreminjanje podatkov z elaboratom
•
Poenostavljen način spreminjanja podatkov
Predstavitev določil novega pravilnika 1.
Ne uporablja se več termin neto tlorisna površina ampak površina
Predstavitev določil novega pravilnika 2.
Merski podatki za izračun površine NISO več vezani na SIST ISO 9836, ampak jih definira pravilnik (vsebinsko se ne razlikuje od določil SIST ISO ).
•
Stranice se merijo v višini tal, ne upoštevajoč obrobe, pragove in podobno (peti odstavek 2. člena).
•
Dolžine stranic prostorov, ki niso zaprti do polne višine ali so samo delno zaprti in nimajo elementov, ki omejujejo prostor, kot npr. balkon, terasa, se merijo do roba (peti odstavek 2. člena).
•
V površino prostora niso vključene površine okenskih in vratnih odprtin ter niš v elementih, ki omejujejo prostor (četrti odstavek 2. člena).
Predstavitev določil novega pravilnika 3.
Definirani so podatki katastra stavb v svojem poglavju in ne kot prej samo v vsebini obrazcev.
•
površina – 2. člen – površina v m2, na eno decimalko (prej dve),
•
koordinate točk tlorisa in centroida – 3. člen,
•
višina stavbe – 4. člen – višine na m in eno decimalko (prej dve) in
•
etaže stavbe – 5. člen.
Predstavitev določil novega pravilnika 4.
Prostori
Prostori stavbe so v novem pravilniku dobili večjo veljavo: • obvezen podatek digitalnega elaborata (četrti odstavek 10. člena, datoteka KPR_XML), • obrazec z nazivom Prostori in uporabna površina (17. člen) in • trije posebni dokumenti, ki se opredeljujejo prostore so definirani v pravilniku (prej eden). V prejšnjem pravilniku smo imeli natančno opredeljeno grafično prikazovanje prostorov, v tem pa naštevanje.
Dokument Prostori, za katere se v katastru stavb vodi površina je enak, kot ga je določal prejšnji pravilnik (in se je prikazovanl v obrazcu K-3P). Prostori so enaki kot smo jih določali že v popisu in se njihove površine pojavljajo tudi REN –u.
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev določil novega pravilnika Dokument Vrste prostorov je nov. Namenjen je definiranju prostorov, ki predstavljajo del stavbe in poleg prostorov, ki jih definira že dokument Prostori, za katere se v katastru stavb vodi površina in ostalih prostorov, ki jih že poznamo (delavnica, garderoba, stopnišče, podstrešje in nedokončani prostori) uvaja še: 18 – sobo, 19 – kuhinjo, 20 – kabinet, 21 – kopalnico, 22- stranišče, 23 – hodnik, 24 – prostor za opravljanje dejavnosti, 25 – skladišče, 26 – prostor za rekreacijo, 27 – hlev in 28 – tehnične prostore (dodan v spremembi 26.3.2013).
Kontrola za določanje uporabne površine
Samo V elaboratu
Predstavitev določil novega pravilnika Dokument uvaja različno obravnavanje stanovanjskih in nestanovanjskih delov. Pri stanovanjski rabi moramo tudi prostore, ki se uvrščajo v uporabno površino poimenovati kot sobe, kabinete, kuhinje, stranišča,….
Pri nestanovanjski rabi pa prostore, ki jih vštevamo v uporabno površino vedno uvrstimo v 24 – prostor za opravljanje dejavnosti, ostale prostore, ki se NE vštevajo v uporabno površino, pa moramo poimenovati po uporabi (stopnišče, kurilnica,…).
Predstavitev določil novega pravilnika
Obrazec K-5
NI UPORABNA POVRŠINA TERASA BALKON LOŽA GARAŽA DRVARNICA KURILNICA KLET, SHRAMBA SUŠILNICA, PRALNICA DELAVNICA GARDEROBA STOPNIŠČE PODSREŠJE NEDOKONČANI P. HODNIK
UPORABNA POVRŠINA
SOBA KUHINJA KABINET KOPALNICA STRANIŠČE NOTRANJI HODNIK
UPORABNA POVRŠINA PROSTOR ZA OPRAVLJANJE DEJAVNOSTI
NI UPORABNA POVRŠINA TERASA BALKON LOŽA GARAŽA DRVARNICA KURILNICA KLET, SHRAMBA SUŠILNICA, PRALNICA
DELAVNICA GARDEROBA STOPNIŠČE PODSREŠJE NEDOKONČANI P. HODNIK SKLADIŠČE STRANIŠČE*
Predstavitev določil novega pravilnika Dokument Prostori, katerih površina se glede na dejansko rabo dela stavbe upošteva pri izračunu uporabne površine je obstajal tudi kot dokument objavljen na spletnih straneh GURS, vendar ni bil naveden v pravilniku. Dokument predstavlja: • način merjenja in izračun površine prostorov za izračun površine, • posebnosti merjenja in izračun površine prostorov za izračun uporabne površine, • način določitve površine dela stavbe, • način izračuna uporabne površine dela stavbe
Predstavitev določil novega pravilnika Novosti dokumenta Prostori, katerih površina se glede na dejansko rabo dela stavbe upošteva pri izračunu uporabne površine z dne 24.10.2013. Vsebinska sprememba: • da se prostori, ki se uporabljajo za arhiv in garaže v delih s pisarniško rabo NE vštevajo v uporabno površino.
Predstavitev določil novega pravilnika Bolj precizne so naslednje razlage: • komunikacijske površine pri garažah so tudi • dovozne poti, • dovozne rampe, • vse sanitarije in • vsa stopnišča, •
pri delih stavb, kjer se uporabna površina določa po pravilih za pisarniško rabo, se namesto termina pisarniški prostori uporablja termin prostori za opravljanje dejavnosti (da je razvidno da se v uporabno površino vštevajo tudi ordinacije, učilnice,…),
Predstavitev določil novega pravilnika •
shrambe v stanovanjskih hišah in shrambe v delih stavb z gostinsko rabo niso samo shrambe za živila, ampak tudi vse ostale shrambe (»ropotarnice«,..,)
• termin priročno skladišče pri lokalih, je zamenjan s terminom prostori za shranjevanje materialov za sprotno uporabo lokala,
Predstavitev določil novega pravilnika ne uporablja se več termin velika skladišča ampak samo skladišča
pri delih stavb, kjer se uporabna površina določa po pravilih za gostinsko rabo, se namesto termina parkirišča uporabljata termina garaža in prostori za parkiranje vozil (in se površina teh prostorov ne všteva v uporabno površino)
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
GEOblog ID 714
Predstavitev določil novega pravilnika 5.
Brez meritve prostorov lahko določimo površino dela stavbe (zunanje mere-debelina zidu ) samo, če del stavbe zavzema celotno etažo.
V pogovornem jeziku in v šifrantih se je pojavil izraz “ocenjena” površina,ki pa zavaja laično javnost. !!NE IZ PROJEKTA!! Način določitve površine: iz merskih podatkov prostora iz merskih podatkov zemljišča pod stavbo (NE OCENJENA) Površina iz merskih podatkov zemljišča pod stavbo
4 3 2 1
1
4 3 2 1
3
2 1
4 3 2 1
7
8
5
6
3
4
1
2
Predstavitev določil novega pravilnika
•
Uporabna površina v primeru, da je površina določena iz merskih podatkov zemljišča pod stavbo NI podatek za katerega odgovarja odgovorni geodet – v tem primeru ni vstopil v stavbo.
•
V takem primeru izpolnitev K-5 s posameznimi prostori ni možna, posledično je uporabna površina enaka površini.
Predstavitev določil novega pravilnika 6. Zemljišče pod stavbo (ZPS) in parcela, ki pripada stavbi – možnost da stavba nima ZPS – izjemni primeri Pravi ZPS: Da Ne Stavba nima ZPS
?
Možno stanje po izdelav elaborata
Da
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Ni moĹžno stanje po izdelav elaborata
Da
MoĹžno stanje po izdelav elaborata
?
Stavba nima ZPS
Predstavitev določil novega pravilnika 7. Povezava RPE je vedno podatek o občini, na območju katere stoji stavba, če ima stavba HŠ pa tudi naslov. Hišna številka se vedno določi tudi stavbi – ZAKAJ? • ker obstajajo stavbe, ki imajo več naslovov kot delov (hiše na vogalu dveh ulic) • ker obstajajo hiše, ki imajo naslov za dostavo, ki ni enak naslovom delov stavb Stavba ima lahko: en naslov
Naslov stavbe se vpiše v obrazec K-1
je brez naslova več naslovov
Predstavitev določil novega pravilnika Del stavbe ima lahko:
en naslov
brez naslova
Delom stavbe se določi HŠ samo, če je del stanovanje ali poslovni prostor. Naslov dela stavbe se vpiše v obrazec K-4
Predstavitev določil novega pravilnika 8.
Z uvedbo “nove elektronske” ZKNJ so ukinjeni ZKV.
Povezava stavbe in delov stavb z ZKNJ je: • etažna lastnina v ZKNJ številka stavbe in dela stavbe • • •
stavba ni v etažni lastnini: številka parcela, ki je povezana s stavbo
Predstavitev določil novega pravilnika 9. Novi obrazci -OSNOVNI Poimenovanje: obrazec K-0: Ovitek elaborata;
obrazec K-0: Ovitek elaborata;
obrazec K-1: Povezava z zemljiškim katastrom in registrom prostorskih enot, podatki o upravnih aktih;
obrazec K-1: Podatki o stavbi;
obrazec K-2: Lega in oblika stavbe;
obrazec K-2: Načrt stavbe;
obrazec K-3N: Načrt stavbe;
obrazec K-3: Načrt etaže;
obrazec K-3P: Podatki o stavbi in delih stavbe; obrazec K-4: Načrt dela stavbe;
obrazec K-4: Podatki o delih stavbe; obrazec K-5: Prostori in uporabna površina;
Predstavitev določil novega pravilnika 10.
Novi obrazci –DODATNI (nastopajo pri spremembah) Poimenovanje:
obrazec K-5G: Spremembe grafičnih podatkov o stavbi in delih stavbe; obrazec K-5P: Spremembe opisnih podatkov o stavbi in delih stavbe; obrazec K-6: Sprememba podatkov o stavbi in delu stavbe; primerjalni seznam preoštevilčbe delov stavbe; obrazec K-7: Preštevilčba.
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev določil novega pravilnika 11.
Podatki REN: na obrazcih, preko posebne aplikacije in preko prenosnih formatov (še ne deluje)!!!!
vprašalnik stavba – obr. 1E vprašalnik del stavbe druga raba – obr. 2E vprašalnik del stavbe stanovanjska raba – obr. 3E vprašalnik del stavbe gostinska raba – obr. 4E vprašalnik del stavbe trgovska in druga storitvena raba – obr. 5E vprašalnik del stavbe promet, izvajanje elektronskih komunikacij, industrija in skladišča – obr. 6E
posebna aplikacija
obrazci
Predstavitev določil novega pravilnika 12.
Novi formati za oddajo v digitalni obliki – spremembe:
•
evidentiranje naslova tudi na stavbo – datoteka KHS_XML
• •
število decimalnih mest pri višinah stavbe, način zapisa številke pritlične etaže, če je stavba nima - datoteka KST_XML
•
način zapisa zemljišča pod stavbo, če ga stavba nima – datoteka KZK_XML
Predstavitev določil novega pravilnika •
način zapisa lastništva na delu stavbe (brez statusa, saj se zapiše celotno lastništvo, ne le spremembe lastnikov) datoteka KLS_XML in
•
grafične prikaze na novih obrazcih.
Predstavitev določil novega pravilnika 13.
Skrajšani postopek vpisa sprememb. Če se spremenijo podatki o:
• • • • • • •
dejanski rabi dela stavbe, uporabni površini dela stavbe, prostorih, ki pripadajo stanovanju, površini prostorov, podatek o številu etaž, podatek o pritlični etaži ali podatek o številki etaže
lahko spremembo zahteva vlagatelj sam brez elaborata, ki ga izdela geodetsko podjetje.
28. člen
Predstavitev določil novega pravilnika Skrajšani postopek vpisa sprememb je možen samo na stavbah, ki imajo vzpostavljeno etažno lastnino, na stavbah zgrajenih na podlagi stavbne pravice, ki so vpisane v ZKNJ in na stavbah z enim delom (po SPZ in ZZK-1 na stavbi z enim delom ne moremo vzpostaviti et.l) 28. člen
Omejitev je v določilih 85. člena ZEN : »Spremembe podatkov v katastru stavb se lahko izvedejo, če so stavba in deli stavb vpisani v kataster stavb in če so lastniki stavbe ali delov stavbe vpisani v zemljiško knjigo."
Predstavitev določil novega pravilnika Vlogi mora biti priložen vedno obrazec K-6, v določenih primerih pa še obrazec K-5: • • • •
dejanski rabi dela stavbe, uporabni površini dela stavbe, prostorih, ki pripadajo stanovanju, površini prostorov,
ali prerez stavbe z označenimi etažami (spremembe pri etažah): • podatek o številu etaž, • podatek o pritlični etaži ali • podatek o številki etaže
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev določil novega pravilnika Sprememba podrobnejše delitve dejanske rabe
Stanovanje v večstanovanjski stavbi in stanovanjsko poslovni stavbi 1122100 + Podatek o št. stanovanj in št. poslovnih prostorov
Predstavitev določil novega pravilnika
Kaj se bo v KS spremenilo še v bodoče: Izvajanja 9. člena: upravni akti Izvajanja 20. člena: digitalna izmenjava podatkov REN Izvajanja 10. člena: skanogrami elaborata
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Lahko nadomesti tudi “zapisnik� v primeru,ko je posameznik lastnik vseh delov stavbe Na obrazcu K-0 mora biti v tem primeru podpisana izjava, da: podatki izkazujejo dejansko stanje stavbe in delov stavb v naravi.
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev določil novega pravilnika
Potrebno izpisati naziv podrobnejše rabe (prej npr. 1263001 – nestanovanjska, sedaj 1263001 – šola vrtec.) Naslov se veže samo na stanovanja in poslovne prostore. Izpišeta se obe površini.
*Stanovanje v večstanovanjski stavbi in stanovanjsko poslovni stavbi
Predstavitev določil novega pravilnika Uporabna površina dela stavbe je vsota površin prostorov, ki pripadajo delu stavbe in se uporabljajo za enak namen kot del stavbe. 1
2
Prostori po dejanski rabi + “tehnični prostori” + 4 3 prostori pod 1,6 + ostali izločeni prostori = POVRŠINA Uporabna površina Stanovanjska raba: 1 18 –soba 21 – kopalnica .......... Nestanovanjska raba: 1 24 –prostor za opravljanje dejavnosti
1
+
2
+
3
+ 4
shramba 2
tehnični prostori: terasa balkon loža 2 shramba garaža shramba …..
1 terasa 2
Odvisno od dejanske rabe
Predstavitev določil novega pravilnika K – 5 je nov obrazec. Osnovni namen obrazca K-5 je razmejitev med površino, ki jo vštevamo v uporabno površino in tisto, ki jo ne.
Beri: GURS PRIPOROČA
Izpolni se za vsak del – tudi ko je uporabna površina enaka površini Izpolnjevanje obrazca K-5 je odvisno od dejanske rabe dela stavbe.
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev določil novega pravilnika
Površino vseh prostorov prikažemo kot en prostor s sešteto površino.
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev določil novega pravilnika Za ostale podrobnejše rabe se obrazec izpolnjuje enako kot za gostinsko rabo (predstavljeno na prejšnjih dveh straneh), le da so prostori, ki se ne vštevajo v uporabno površino drugačni.
Izjeme so še šole, kjer se telovadnica, če ni svoj del, opredeli kot prostor za rekreacijo.
UPORABNA POVRŠINA PROSTORI ZA PROSTORI ZA OPRAVLJANJE OPRAVLJANJE DEJAVNOSTI DEJAVNOSTI, PROSTOR ZA REKREACIJO
Predstavitev določil novega pravilnika
Uporablja se samo za: • skrajšan postopek vpisa sprememb in • pri dokončanju etažne lastnine – ko so bili predhodno vpisani deli po ZPPLPS ali na podlagi drugih aktov (denacionalizacija, dedovanje…). V obrazec se vpiše novo stanje.
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev določil novega pravilnika Navodilo za izvedbo minimalnih vpisov stavbe in delov stavb v kataster stavb Navodilo predpisuje obvezen minimalen vpis že v času rezervacije (razen v primeru delitve ali združitve delov stavb in v primeru ko ima stavba več kot 10 novih delov stavbe). Sprememba obrazca za naročilo podatkov in rezervacijo: OBRAZEC ZA NAROČILO NE vsebuje več razdelkov za :
1. 2. 3. 4.
minimalni vpis novih delov obstoječe stavbe, minimalni vpis delov nove stavbe podatke o parceli, na kateri stoji nova stavba in podatke o centroidu nove stavbe
OBRAZEC ZA REZERVACIJO SE SPREMENI
Predstavitev določil novega pravilnika OBRAZEC ZA NAROČILO
OBRAZEC ZA REZERVACIJO
Predstavitev določil novega pravilnika Ob določitvi identifikatorja stavbe in dela stavba za potrebe rezervacije se v katastru stavb in registru nepremičnin že izkazuje stavba in del stavbe.
Predstavitev doloÄ?il novega pravilnika
Predstavitev določil novega pravilnika Ob naročilu izpolnite skupaj s stranko obrazce za REN, ki naj ga stranka podpiše. Za pravilnost podatka o centroidu stavbe in povezave s parcelo odgovarja podjetje, ki je podatke ob rezervacijo posredovalo. To podjetje se pri minimalnem vpisu tudi vpišemo v CB STAVBE. Za ostale podatke odgovarja naročnik/lastnik.
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etaŞna lastnina
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina Predizmera stavbe: •
Prikaz vseh prostorov stavbe z opombami o trenutni rabi
•
Prikaz parcelnega stanja na katerega posega stavba (bodoči ZPS in celotno pripadajoče zemljišče) Ana 99/2 Lojze ZPS Ana in Lojze
99/4
99/1 Občina 100
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina Priprava osnutka sporazuma, ki mora vključevati: •
•
Opredelitev, kateri prostori predstavljajo: •
posamezne dele stavb v EL,
•
posamezne dele, ki bodo SSD in
•
posamezne dele, ki bodo PSD ter na katere dele se vežejo Opredelitev ZPS in postopkov, ki so zato potrebni (ureditev meje, parcelacija)
•
Opredelitev pripadajočega zemljišča kot SSD ter postopkov (ureditev meje, parcelacija)
•
Opredelitev pripadajočega zemljišča kot PSD ter postopkov (ureditev meje, parcelacija)
Priporočilo: Geodet naj sodeluje pri oblikovanju osnutka sporazuma ali naj ga vsaj dobi v “dopolnitev”
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina Podpisniki sporazuma morajo biti vsi ZKNJ lastniki zemljišč in vsi lastniki delov stavb. Vsa medsebojna razmerja se urejajo v sporazumu.
Ana 99/2 Lojze ZPS Ana in Lojze
99/4
99/1 Občina 100
Lastniki delov stavb: Ana Lojze Peter ZKNJ lastniki zemljišč: Ana Lojze Občina
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina Osnutek sporazuma
Izvedba geodetskih postopkov v zemljiškem katastru in katastru stavb ter izdelava elaborata. A
shramba
PSD
B
hodnik
SSD
EL6
A
EL4
EL7
EL1
99/2
EL5
EL3
99/1Y 99/1X
100
99/2X
99/1Z 99/4
99/1
EL2
PSD
99/1Z, 100/Y, 100/Z
99/4 99/2Y 100/W
100/X
100/Y 100/Z
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina V postopku izdelave elaborata za vpis v KS se posameznemu delu določijo podatki:
številka dela stavbe,
*odvisni podatki
dejanska raba dela stavbe, številka stanovanja ali poslovnega prostora*, površina (prej neto tlorisna površina), uporabna površina*, vrste prostorov*, številka etaže, povezava z RPE (občina, hišna številka*)
Podatki, ki se vpišejo v ZKNJ
Podatki, ki so vidni na združenem izpisu
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina Z novo CC-SI klasifikacijo smo v geodetskih evidencah (KS) »umaknili« določevanje skupnih prostorov s katerim smo posegali na področje urejanja razmerij med lastniki v večstanovanjskih stavbah - 7.11.2011
13 – skupna raba
Podatki za nazaj se ne popravljajo!!!!! Še vedno obstaja skupna raba.
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etaŞna lastnina
Elaborati geodetskih storitev ter upravni akti
Osnutek sporazuma
Sporazum
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina KS IN ZKNJ V začetku 2013 je bila vzpostavljena elektronsko povezavo med katastrom stavb in zemljiško knjigo.
Poočitve delitve in združitve delov stavb ter sprememba številke stavbe ali dela stavbe se sedaj avtomatsko izvedejo v ZKNJ. V CB STAVBE se pripravijo datoteke sprememb podatkov, ki se konec dneva posredujejo v informacijski sistem zemljiške knjige.
Poočitev sprememb lastnikov v KS pa še vedno poteka “po starem”. Zemljiška knjiga po pravnomočnosti sklepa obvesti Glavni urad Geodetske uprave preko e pošte.
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina KS IN ZKNJ Vse spremembe v katastru stavb, ki posegajo na področje “lastniških” sprememb, pa se izvedejo šele s predlogom stranke vloženim v ZKNJ. Le te so: •vzpostavitev etažne lastnine (osnova katastrski vpis) •dodajanje delov stave (osnova del stavbe vpisan v KS) in •brisanje delov stave (osnova del stavbe vpisan v KS) •brisanje stavbe (osnova brisana stavba iz KS)
Še vedno ni možno v ZKNJ izvesti postopkov združitve ali delitve stavbe. Ostalih sprememb v KS na zemljiško knjigo ne sporočamo.
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina
Uvajanje “nereda” v ZKNJ.
3 EL
Poočitev delitve
delitev Janez 1/1
2 SSD Del 1 1/3, del 3 2/3 1 EL Lojze 1/1
4 EL 5 EL 2 SSD 1 EL KS IN ZKNJ
4 EL 5 EL 2 SSD 1 EL
Janez 1/1; Janez 1/1 Del 1 1/3, del 4 in 5 skupna lastnina 2/3 Lojze 1/1
Izvedemo delitev brez razdelitve deleža na skupnih prostorih, ZKNJ pa ne omogoča kasnejše delitve skupne lastnine.
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina V ko Rakek 1659 je stavba v etažni lastnini 382. Izvedena je bila delitev dela 14. Del 14 je bil ukinjen iz njega sta nastala dela 17 in 18. KS IN ZKNJ 14
17
18
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina KS IN ZKNJ Delitev je bila vpisana v zemljiški knjigi s poočitvijo sklepa Geodetske uprave s postopkom 039 - vpis poočitve razdelitve posameznega dela − ni določitve deležev. Del 14 je imel določen delež na skupnih prostorih 2133/10000. Po izvedeni poočitvi s postopkom 039- vpis poočitve razdelitve posameznega dela − ni določitve deležev, delež 2133/10000 postane skupna lastnina novo nastalih delov:
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etažna lastnina Na podlagi aneksa k sporazumu o ustanovitvi etažne lastnine je bila »skupna« lastnina na deležu 2133/10000 razdeljena. Notar je poskušal zadevo urediti s postopkom 034 - vpis poočitve razdelitve posameznega dela. Vendar zadeva ni bila izvedljiva. Če vnesemo del 14, ga v glavni knjigi ne najde.
KS IN ZKNJ Če vnesemo del 17 ali 18 pa tudi ne gre, ker dela že obstajata v glavni knjigi.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Vpis etažne lastnine v ZKNJ Osnovni pogoji: •
izveden katastrski vpis stavbe v kataster stavb,
•
podpisan in overjen akt (sporazum) o ustanovitvi etažne lastnine in
•
odmerjen davek po Zakonu davku na promet z nepremičninami
Vpis etažne lastnine se izvede s postopkom : 031 -
vpis oblikovanja etažne lastnine – posamezni deli so vpisani v katastru stavb
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Pri etažni lastnini moramo za celotno sliko dogajanja v stavbi pregledati: •
izpisek za parcele, ki predstavljajo zemljišče pod stavbo in pripadajoče zemljišče (funkcionalno zemljišče) – SSD in PSD,
•
izpisek za stavbo in
•
izpiske za dele stavb (EL,PSD, SSD).
Izpisek za stavbo je sestavljen iz:
1. Nepremičnina STAVBA
2. Plomba
ZKNJ izpisek za STAVBO
A. Splošni skupni deli stavbe
B. Posebni skupni deli stavbe
4. Osnovni pravni položaj
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ 1
2 A B
4
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Vsebinski sklop Nepremičnina je namenjen predstavitvi nepremičnine – poda njen “naziv”. Stavba vpisana v ZKNJ po 1.5.2011
Stavba vpisana v ZKNJ pred 1.5.2011
1
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Pri stavbi imamo v tem vsebinskem sklopu pet podatkov: •
tip nepremičnine,
•
vir ID znaka,
•
ID znak,
•
opis in
•
naslov.
Tip nepremičnine je stavba. Vir ID znaka je : 2 - kataster stavb ali 3 – določi VS. 1
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Kdaj nastopa kot vir »določi VS«? Pri stavbah, ki so bile vpisane v zemljiško knjigo: • po letu 1976 v posebno E knjigo (do leta 1995), • prvi vpisi od 1995 do leta 2000 (ZENDMPPE) po Pravilniku o zemljiški knjigi, • po interventnem zakonu (ZPPLPS) od 1999 do 2004, • vpis etažne lastnine na denacionaliziranih zgradbah v zemljiško knjigo in • Pri reševanju “starih zadev” danes (ZKNJ ne preverja, če ima stavba, ki jo urejajo že ID znak v katastru stavb).
Če je za vir naveden »določi VS« združenega izpisa NI MOŽNO pridobiti, čeprav stavba s takim ID znakom obstaja tudi v KS.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ ID znak:
oznaka nepremičnine iz evidence, kjer je nastala
1
pri stavbi iz KS – kratki in dolgi ID znak kratki ID znak: šifra KO - številka stavbe dolgi ID znak: opisna predstavitev ID znaka na koncu “opisne predstavitve” je podana še enolični ID ZKNJ za nepremičnino:
kratki ID znak
dolgi ID znak
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Opis je prosti tekst. Podan je samo pri stavbah, kjer je bil izveden vpis v ZKNJ pred 1.5.2011. Prenesen je iz “starega izpiska�.
1
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Naslov stavbe
1
Naslov je bil v KS do sprejetja novega Pravilnika za vpis v kataster stavb (Ur. l. 73/2012) vezan samo na del stavbe, zato imamo pri naslovu v ZKNJ “zmedo”. Nadgradnja aplikacije eZK opravila v marcu pa je omogočila, da se ta podatek lahko popravi (zemljiškoknjižni sodniški referenti na podlagi potrdila GURS). Imamo sledeče možnosti (pri stavbah, ki v KS imajo naslove): 1. Stavbe, na katerih je vzpostavljena etaža po uveljavitvi novega pravilnika – imajo naslov in le-ta je usklajen z KS.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ 2. Stavbe, na katerih je vzpostavljena etaža po 1.5.2011 in pred uveljavitvijo novega pravilnika – so brez naslova.
1
3. Stavbe, na katerih je vzpostavljena etaža pred 1.5.2011 imajo naslov, ki ga je vpisal referent.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Uskladitev podatkov (izvorni podatki so podatki KS, ki so prevzeti v ZKNJ). Popravke izvedejo na zemljiški knjigi z aplikacijo “eZK popravki” na željo lastnika. Spremembe opisa ali naslova pri nepremičnini
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ
Spremembe vira ID znaka pri nepremičnini:
Možno pridobiti “kombiniran izpisek”
Ni možno pridobiti “kombiniran izpisek”
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ A
Pri izpisu za stavbo je podan seznam vseh delov stavbe in parcel, ki so splošni skupni del - SSD. Praviloma mora imeti vsaka stavba vsaj kot SSD zabeleženo parcelo na kateri stoji.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ B
Pri izpisu za stavbo je podan tudi seznam vseh delov stavbe in parcel, ki so posebni skupni del - PSD. Stavba lahko ima PDS ali pa ne. ÄŒe jih/ga nima, potem tega vsebinskega sklopa ni na izpisku.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ
Pri vsakem razdelku v osnovnem pravnem položaju (OPP) je podan podatek o: •
ID OPP,
•
vrsta OPP,
•
delež in
•
imetnik.
4
Vrsta OPP je vedno 105 – solastnina na splošnih skupnih delih stavbe v etažni lastnini.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Delež, ki se prikaže na izpisku za stavbo, je delež, ki pripada posameznemu delu na vseh skupnih prostorih. Seštevek vseh deležev, ki jih imajo na izpisku posamezni deli je prikazani v OPP in je 1.
Posebni skupni deli (PSD) lahko imajo delež na skupnih prostorih ali pa ne. V kolikor ga nimajo, se podatki o tem delu izpišejo, delež pa je 0/0.
4
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Imetnik je vedno vsakokratni lastnik dela stavbe.
4
Posebnosti Pri stavbah, ki so bile vknjižene v zemljiško knjigo že v preteklosti v celoti (Ezemljiška knjiga) ali delno (ZPPLPS, vkniženje posameznih delov po sodni ali upravni odločbi) imajo posamezni deli na izpisku za stavbo delež 0/0.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Izpisek za del stavbe ima enako strukturo, kot izpisek za parcelo. Ko govorimo o delih stavbe imamo v mislih, dele v etažni lastnini (EL), PSD, SSD in nerazdeljene posamezne dele. ZKNJ izpisek DEL STAVBE 1. Nepremičnina DEL STAVBE
2. Plomba
3. V korist vsakokratnega lastnika
4. Osnovni pravni položaj
5. Podrobni podatki o izvedenih pravicah in zaznambah 4 3
Vsi ZKNJ izpiski imajo vedno izpisane vsebinske dele 1, 2 in 4. 1
2
1
2
3 4 3 1
4
5
2
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Vsebinski sklop Nepremičnina je namenjen predstavitvi
1
nepremičnine - dele stavb – poda njihov “naziv”. Del stavba vpisana v ZKNJ po 1.5.2011
4 3 1
2
Del stavbe vpisana v ZKNJ pred 1.5.2011
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Pri delu stavbe imamo v tem vsebinskem sklopu šest podatkov: •
tip nepremičnine,
•
vir ID znaka,
•
ID znak,
•
vrsta,
•
opis in
•
naslov.
Tip nepremičnine je •
del stavbe (EL, PSD, SSD) in
•
nerazdeljeni posamezni del.
. Vir ID znaka je : 2 - kataster stavb ali 3 – določi VS.
1
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ ID znak:
oznaka nepremičnine iz evidence, kjer je nastala
1
pri delu stavbe iz KS – kratki in dolgi ID znak kratki ID znak: šifra KO - številka stavbe – številka dela stavbe dolgi ID znak: opisna predstavitev ID znaka na koncu “opisne predstavitve” je podana še enolični ID ZKNJ za nepremičnino:
kratki ID znak dolgi ID znak
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Podatek vrsta imajo samo deli stavb vpisani v ZKNJ po 1.5.2011. Vnašalci ZKNJ predlogov morajo ta podatek vnesti po svoji odločitvi. Podatek ni “uraden”, je samo nekakšen povzetek podrobnejše dejanske rabe, ki je delu določena v KS. 1
126 podrobnejših
5 vrst v
vrst rabe v KS
ZKNJ
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ
Prava dejanska raba dela stavbe je vidna iz sestavljenega izpiska
1
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Opis je prosti tekst. Podan je samo pri delih stavb, kjer je bil izveden vpis v ZKNJ pred 1.5.2011. Prenesen je iz “starega izpiska�.
1
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Naslov je na del stavbe vedno vezan za tiste dele, na katerih je vzpostavljena etaža po 1.5.2011 (če je hišna številka v geodetskih evidencah pripisana delu stavbe) 1
Deli stavbe, na katerih je vzpostavljena etaža pred 1.5.2011 imajo naslov ali ne – vpis je odvisen od referenta, ki je obravnaval predlog. Najbolj pogoste možnosti •
naslov združen z opisom lokacije:
•
namesto naslova samo opis lokacije z identifikatorjem:
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Vsebinski sklop “V korist vsakokratnega lastnika nepremičnine” imajo vsi deli v 3
etažni lastnini (EL) in posebni skupni deli (PSD). Tu je podan podatek: a. o deležu EL in PSD na splošni skupnih delih (SSD), b. o PSD in kolikšen je delež obravnavanega dela (EL) na PSD in c.
o morebitnem statusu EL kot gospodujoče nepremičnine.
a
b
c
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Osnovni pravni polo탑aj (OPP) Pri OPP dela stavbe v EL veljajo enaka pravila kot pri OPP parcele.
4
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Pri OPP dela stavbe, ki je splošni skupni del (SSD), pa je izpisana kot lastnik kar stavba.
4
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Pri OPP dela stavbe, ki je posebni skupni del(PSD), pa so izpisani kot lastniki vsi deli, ki imajo dele탑 na PSD in stavba. 4
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ V kolikor je bila parcela, ki pripada stavbi v etažni lastnini obremenjena pred vzpostavitvijo etažne lastnine s stvarno služnostjo, nepravo stvarno služnostjo ali z osebno služnostjo, se le te pripišejo po vzpostavitvi etažne lastnine na PSD.
4
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ V kolikor je bila parcela, ki pripada stavbi v etažni lastnini obremenjena pred vzpostavitvijo etažne lastnine s:
•
hipoteko,
•
zemljiškim dolgom,
•
predkupno pravico, odkupno pravico,
•
izbrisno tožbo,
•
prepoved odtujitve in obremenitve ter
•
zaznambe in predznambe za pridobitev lastninske pravice
se le te pripišejo po vzpostavitvi etažne lastnine na vse EL.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ V primeru, da je parcela splošni skupni del stavbe ali več stavb, je vrsta osnovnega pravnega položaja vedno 106 – splošni skupni del stavbe v etažni lastnini
Splošni skupni del ENE stavbe
Splošni skupni del VEČIH stavb
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ V primeru, da je parcela posebni skupni del stavbe,sta na izpisku vedno izpisani dve vrsti osnovnega pravnega položaja (OPP) in sicer: •107 – lastnina na posebnem skupnem delu stavbe v etažni lastnini •108 – splošni skupni del stavbe v etažni lastnini OPP 107 poda povezavo med parcelo,ki je PSD in posameznimi deli stavbe, katerih vsakokratni lastniki imajo svoj delež na parceli kot PSD.
OPP 108 poda povezavo med parcelo, ki je PSD in stavbo, kateri pripadajo PSD.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ
Parcela je PSD Parcela kot PSD pripada delu 1. Če bi pripadala kot PSD več delom, bi bilo na izpisku izpisanih več delov.
Vedno je navedena tudi stavba kot lastnik.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Delež lastništva Če je parcela parcela SSD ene stavbe, ali PDS enega dela stavbe je pod osnovnim pravnim položajem podan le en okvir in lastnik ima pripisan delež 1/1.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ
Če je parcela SSD večih stavb je pod osnovnim pravnim položajem podan en okvir in v njem zapisanih več atavb, delež je 1/1 (da gre za skupno lastnino, ni nikjer posebej izpisano).
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Vložitev predloga v ZKNJ - postopek 031 Korak 1: Podatki o parceli/parcelah, ki predstavljajo zemljišče pod stavbo (ZPS) in pripadajoče zemljišče – splošni skupni deli stavbe (SSD).
Parcele, ki predstavljajo posebne skupne dele (PSD) NE definiramo v tem postopku.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ V primeru, ko več parcel predstavlja ZPS in pripadajoče zemljišče, jih lahko v enem ZK predlogu (skozi postopek 031) določimo, če ustrezajo naslednjim pogojem: •
so v lasti istega lastnika,
•
lahko so obremenjene z enakimi izvedenimi pravicami/zaznambami – enak ID pravice in
•
lahko so obremenjene s stvarnimi ali nepravimi stvarnimi služnostmi
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Če parcele NE ustrezajo pogojem, je potrebno vložiti dodatne ZK predloge.
Poleg predloga 031, še predlog (predloge) 012 - vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele (iz vknjižene lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni lastnini ali obratno).
*se lahko vložita šele po izvedbi ZK predloga 031 v glavno knjigo
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ Sledi vnos stavbe. Obvezen vpis stavbe v KS s katastrskim vpisom!
Deli stavb se prevzamejo iz KS.
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ
Vzpostavitev EL in postopki v ZKNJ
Posebne skupne dele PSD vknjižimo s postopkom 012 vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele, po vpisu stavbe v glavno knjigo.
VEL – vsakokratni etažni lastniki stavbe 1770 VELDS – vsakokratni etažni lastniki dela stavbe
Od sprejetja ZZK1-C je posebni skupni del lahko v lasti vsakokratnega lastnika SAMO ENEGA dela stavbe.
Evidentiranje stavbe v KS in ZK – etaŞna lastnina
Evidentiranje stavbe - stavbna pravica Stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice se v KS in ZK evidentira na enak način kot vse ostale stavbe.
Stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice
“Navadna” stavba
Evidentiranje stavbe - stavbna pravica Stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice se v KS in ZK evidentira na enak način kot vse ostale stavbe.
ZPS stavbe zgrajene na podlagi stavbne pravice
ZPS “navadne” stavbe
Evidentiranje stavbe - stavbna pravica
Kot lastnik stavbe (delov stavb) v KS je vpisan lastnik zemljišča.
“Lastništvo” zemljišča
“Lastništvo” stavbne pravice
“Lastništvo” stavbe v KS
Evidentiranje stavbe - stavbna pravica V kolikor imamo stavbo zgrajeno na podlagi stavbne pravice in je le ta vpisna v ZKNJ, potem imamo na koncu izpiska za stavbno pravico še podan podatek o tej stavbi. 10
Izvedene pravice se NIKOLI ne vežejo na stavbo zgrajeno na podlagi stavbne pravice, ampak na stavbno pravico – stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice je sestavina stavbne pravice. Vendar, ker jo obravnavamo kot nepremičnino za evidentiranje v ZKNJ ima le ta svoj izpisek. Identifikator je enak kot pri drugih stavbah
Evidentiranje stavbe - stavbna pravica
Kot lastnik stavbe v ZKNJ je vpisan vsakokratni lastnik stavbne pravice.
Evidentiranje stavbe - stavbna pravica
ÄŒe ni ustanovljena na stavbi etaĹžne lastnine, potem je kljub temu, da ima stavba veÄ? delov vpisan samo lastnik stavbe (vsakokratni lastnik stavbne pravice), ne pa tudi delov.
Evidentiranje stavbe - stavbna pravica 10
Izpisek za stavno pravico: ZKNJ izpisek STAVBNA PRAVICA
1. NepremiÄ?nina STAVBNA PRAVICA
2. Plomba
4. Osnovni pravni poloĹžaj
Vsi ZKNJ izpiski imajo vedno izpisane vsebinske dele 1, 2 ,4, A in 5.A
5. Podrobni podatki o izvedenih pravicah in zaznambah
A Parcele povezane s SP 5.A Podrobni podatki o izvedenih pravicah in zaznambah Za stavbno pravico
B Stavbe povezane s SP
1
2 10
4 A
5. A
5 B
Evidentiranje stavbe - stavbna pravica Edina izjema v geodetskih postopkih za stavbe zgrajene na podlagi stavbne pravice je, da je vlagatelj za postopek ni (lahko tudi) ZK lastnik parcele, ampak imetnik stavbne pravice: Zemljišče pod stavbo se v zemljiški kataster evidentira na zahtevo lastnika zemljišča, imetnika oziroma imetnice stavbne pravice – 64. člen ZEN.
Zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb lahko vloži investitor gradnje, lastnik parcele, na kateri stoji stavba ali je z njo povezana, imetnik stavbne pravice, lastnik stavbe ali dela stavbe, uporabnik stavbe ali dela stavbe ali upravnik stavbe – 81. člen ZEN.
Novi postopki Možnost vložitve po Dn zadevi za postopke 11,117 in 308*
Vknjižba več pravic in pravnih dejstev pri več nepremičninah
(november/december 2013)
Dokončanje etažne lastnineveč stavb
Delitev in združevanje stavb
Križni seznami
Lepo je bilo preĹživeti Ä?as z vami!
Marijana