IZOBRAŽEVANJE: ZAKAJ JE VREDNOST MOJE NEPREMIČNINE VEČJA OD SOSEDOVE

ZAKAJ JE VREDNOST MOJE NEPREMIČNINE VEČJA OD SOSEDOVE ?

mag. Marijana Vugrin, Digi data d.o.o.

Maribor, 20. februar 2014

ZAKAJ JE VREDNOST MOJE NEPREMIČNINE VEČJA OD SOSEDOVE ?

Kaj je vrednost nepremičnine ?

Kaj je nepremičnina?

Kako nepremičnina dobi vrednost?

Kako se določi višina davčne dajatve?

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava” in davek pravilno odmerjen?

Kaj je vrednost nepremičnine?

Vrednotenje nepremičnin je določeno z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin – ZMVN (Ur. l. RS št. 50/2006, št. 87/2011).

“Vrednost nepremičnin po tem zakonu je posplošena tržna vrednost določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.” (3. člen ZMVN)

4 ???

Kaj je vrednost nepremičnine?

Kaj so postopki in metode množičnega vrednotenja?

Podatke o prodaji nepremičnin (vir: evidenci trga nepremičnin - ETN) je Geodetska uprava obdelala z različnimi statističnimi in analitičnimi metodami.

Rezultati obdelave

Vrednostne ravni modelov

Modeli vrednotenja

Pri posameznih nepremičninah je upoštevala tudi stroške izgradnje nepremičnine.

Kaj je vrednost nepremičnine?

Nepremičninam, ki imajo: •podobne lastnosti, •se uporabljajo za podobne dejavnosti in •dosegajo na isti lokaciji enake vrednosti se vrednost izračuna na enak način Stanovanjska hiša z enim stanovanjem Stanovanjska hiša z dvema stanovanjema Vrstna hiša Bife Trgovina Frizerski salon Avtopralnica

se uvrstijo v isti model model za hiše (HIŠ)

model za lokale (PPL)

Kaj je vrednost nepremičnine?

•

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb

•

5 modelov za izračun vrednosti zemljišč in

•

4 modele za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče).

Kaj je osnovna značilnost modela?

Da se vrednost nepremičnine izračuna na podlagi iste formule in da na vrednost vplivajo enake lastnosti nepremičnin – istovrstni podatki.

Kaj je vrednost nepremičnine?

Modeli za izračun vrednosti delov stavb: 1. model vrednotenja za stanovanja (STA), 2. model vrednotenja za hiše (HIS), 3. model vrednotenja za garaže (GAR), 4. model vrednotenja za lokale (PPL), 5. model vrednotenja za pisarne (PPP), 6. model vrednotenja za industrijske stavbe (IND), 7. model vrednotenja za stavbe s težko industrijo (INP), 8. model vrednotenja za zidanice (PKZ), 9. model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO), 10. model vrednotenja za stavbe za javno rabo (PNJ), 11. model vrednotenja za druge stavbe (PND) in 12. model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN). (dejanska raba dela stavbe je ali 1251002 elektrarna ali 1230301 bencinski servis ali 1241001 prostori za pristanišče ali 1274011 prostori za izkoriščanje mineralnih surovin in lastnik ni izpolnil vprašalnika o uvrstitvi v posebne nepremičnine)

Kaj je vrednost nepremičnine?

Modeli za izračun vrednosti zemljišč : 1.

2.

3.

4.

5.

model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS), model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ), model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME), model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ) in model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR).

Kaj je vrednost nepremičnine?

Modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče): 1.

2.

3.

4.

model vrednotenja za elektrarne (PNE), model vrednotenja za rudnike (PNM), model vrednotenja za pristanišča (PNP) in model vrednotenja za črpalke (PNB).

Kaj je vrednost nepremičnine? Čeprav dve ali več nepremičnin uvrstimo v isti model, kljub popolnoma enakim lastnostim (površina, leto izgradnje, material nosilne konstrukcije…) nimata/nimajo enake vrednosti.

268.000,00 93.000,00

235.000,00

207,000,00 160.000,00

70.000,00

60.000,00 60.000,00 347,000.00

93.000,00

51.000,00 36.000,00

500.000,00

160.000,00 182.000,00

!VPLIV LOKACIJE!

268.000,00 500.000,00

60.000,00

CONA IN VREDNOSTNA RAVEN

Kaj je vrednost nepremičnine?

Za vsak model vrednotenja se tako oblikujejo območja enake vrednosti – cone.

104.000 207.000

123.000

R:13

305.000 70.000 81.000 CONE Z ISTO VREDNOSTJO IMAJO ENAKO RAVEN

123.000 81.000

182.000

160.000 235.000 235.000 182.000 182.000 207.000

235.000

R:13

207.000 R:13

235.000

Kaj je vrednost nepremičnine?

Za različne modele imamo različno število ravni (in posledično con) na ozemlju naše države.

V katero raven nepremičnina sodi, je določeno z lokacijo nepremičnine (s koordinatami centroida).

Kaj je vrednost nepremiÄ?nine?

Za vsako raven znotraj modela je izdelana vrednostna tabela, iz katere na podlagi povrĹĄine in letnice izgradnje (za dele stavb) dobimo osnovno vrednost nepremiÄ?nine.

Kaj je vrednost nepremiÄ?nine?

Kaj je vrednost nepremiÄ?nine?

Kaj je vrednost nepremiÄ?nine?

Kaj je vrednost nepremičnine?

Vrednost zemljišča je lahko tudi 0 eurov!????

Vrednost pripadajočega zemljišča se upošteva pri dejanskih rabah delov stavb, ki se jim vrednost določa po modelih: za stanovanja (STA), za hiše (HIS), za lokale (PPL), za pisarne (PPP), za industrijo (IND), za težko industrijo (INP), za javno rabo (PNJ), za posebne nepremičnine (PPN) in za garažo (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivoju.

Kaj je vrednost nepremičnine?

Zemljišče pod stavbo Parcela: 100 enot Fundus: 20 enot 40 enot parcele se izračuna po enakem modelu, po katerem se Ostanek izračuna del stavbe parcele 60 enot po modelu za zemljišča (razen za hiše) 2x zemljišča pod stavbo

Kaj je vrednost nepremičnine?

Vrednost pripadajočega zemljišča je že vključena v vrednost m2 dela stavbe, nimamo posebne tabele za zemljišče in ne računamo posebej vrednosti tega zemljišča

Kaj je vrednost nepremiÄ?nine?

Kaj je vrednost nepremičnine?

Na podlagi ostalih lastnosti nepremičnine (dejanska raba dela stavbe, namenska raba zemljišča, dejanska raba zemljišča, priključki na GJI, lega v stavbi, možnost uporabe dvigala, uporabljeni materiali za gradnjo,….) določimo število točk (točkovniki za posamezen model) iz katerih oblikujemo korekcijske faktorje s katerimi zmanjšamo ali povečamo osnovno vrednost nepremičnine.

Kaj je vrednost nepremičnine?

Vrednost nepremičnine po množičnem vrednotenju je torej vrednost,ki jo glede na: •

uporabo nepremičnine (hiša, garaža, železniška postaja,njiva, cesta, voda,…)

•

lokacijo nepremičnine,

•

površino nepremičnine,

•

letnico izgradnje nepremičnine in letnice obnov (strehe, fasade, oken in inštalacij) ter

•

drugih lastnostih, ki se vodijo o nepremičnini v REN

pridobimo iz vrednostnih tabel in točkovnikov množičnega vrednotenja.

Vrednostne tabele in točkovniki se oblikujejo iz stanja na trgu nepremičnin.

Kaj je nepremičnina?

V Registru nepremičnin se vodijo podatki o: zemljiščih (parcelah)

stavbah in njihovih delih

!Vsaka stavba ima vsaj en del!

Na podlagi lastništva parcel in delov stavb se tvorijo nepremičnine, ki se jim izračuna vrednost po postopkih MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA. Nepremičnina je torej sestavljena iz sestavin. Sestavine nepremične so: •

zemljišča – parcele in

•

deli stavb (s podatki o stavbi)

Kaj je nepremičnina?

Imamo naslednje možnosti sestavljanja nepremičnin • nepremičnino sestavlja samo parcela

•

nepremičnino sestavlja parcela in del stavbe

Kaj je nepremičnina?

•

nepremičnino sestavlja parcela in več delov stavb

Kaj je nepremičnina?

•

nepremičnino sestavlja samo del stavbe

Kaj je nepremičnina?

V Registru nepremičnin se vodijo podatki na sestavino nepremičnine.

SESTAVINA PARCELA

Kaj je nepremičnina?

SESTAVINA DEL STAVBE

Kaj je nepremičnina?

PODATKI O STAVBI, KI SE PRIPIŠEJO SESTAVINI (DELU STAVBE)

Kaj je nepremiÄ?nina?

Edini podatek, ki se izkazuje samo na nepremiÄ?nino je VREDNOST. (v bazi REN se vodi tudi podatek o vrednosti sestavine, vendar se ta NE izkazuje).

Kaj je nepremičnina?

Od kje pridejo podatki v REN? (Po ZEN in ZMV)

Ti podatki so osnova za izračun vrednosti

Zemljiška knjiga

Evidence dejanske rabe MKO (MKGP)

Zemljiški kataster

Kataster stavb

Popis nepremičnin

Spremembe podatkov REN

REN

Planskih aktov občin

Evidenc Zavoda za gozdove

Kaj je nepremičnina?

Od kje pridejo podatki v REN? Zemljiška knjiga lastniki parcel in delov stav, ki so v etažni lastnini Evidenca dejanske rab MKO (MKGP) dejanska raba zemljišča (parcela) Planskih aktov občin namenska raba zemljišča (parcela) in zemljiščih za gradnjo Evidence Zavoda za gozdove odprtost zemljišča rastiščni koeficient Zemljiški kataster Vsi ostali podatki o parceli: površina, zemljišče pod stavbo, boniteta, upravljavec

Kaj je nepremičnina?

Od kje pridejo podatki v REN? Kataster stavb za vse stavbe: katastrska občina, številka stavbe, številka dela stavbe, naslov dela stavbe in centroid.

Popis nepremičnin Spremembe podatkov REN ostali podatki o stavbi

za katastrsko vpisane stavbe: številka stanovanja parcele, na katerih stoji stavba, dejanska raba stavbe, številka pritlične etaže, število etaž, dejanska raba dela stavbe, površini, uporabna površina*, številka etaže in prostori stanovanja*.

REN Model vrednotenja Vrednostna raven Vrednost

Kaj je nepremičnina?

Zakon o davku na nepremičnine določa še dodatne podatke, ki se morajo voditi v REN. Ti podatki ne vplivajo na vrednost!

Ti podatki VPLIVAJO NA DAVEK: na ZAVEZANCA

0,15 %, 0,5%, ?% na DAVČNO STOPNJO na OPROSTITVE

Kako nepremiÄ?nina dobi vrednost?

Prvi pogoj, da nepremiÄ?nina dobi vrednost je vpis vseh njenih sestavin z vsemi podatki, ki so potrebni za izraÄ?un vrednosti v REN.

Stavba ni evidentirana, zato je vrednost podana samo za parcelo.

Kako nepremičnina dobi vrednost?

Ni podatka o rabi in površini stavbe – podana samo številka stavbe

Kako nepremiÄ?nina dobi vrednost?

Ni podatka letnici izgradnje

Kako nepremičnina dobi vrednost?

1. korak: Določitev MODELA Posamezne lastnosti nepremičnine določajo v kateri model se bo uvrstila nepremičnina. Te lastnosti so: •

dejanska raba dela stavbe,

•

namenska ali dejanska raba zemljišča in

•

uvrstitev nepremičnine v posebne nepremičnine.

2. korak: Določitev RAVNI Posamezne lastnosti nepremičnine določajo v katero raven znotraj modela se bo uvrstila nepremičnina. Ta lastnost je: •

lokacija (centroid parcele ali stavbe)

Kako nepremičnina dobi vrednost?

3. korak: Določitev OSNOVNE VREDNOSTI Posamezne lastnosti nepremičnine določajo njeno izhodiščno (osnovno) vrednost. Te lastnosti so: • leto izgradnje • leta obnov in • površina ali uporabna površina 4. korak: Določitev KONČNE VREDNOSTI Posamezne lastnosti nepremičnine določajo korekcijske faktorje izhodiščne vrednosti. Te lastnosti so: • dejanska raba dela stavbe, • vezanost stavbe na GJI, • razmerje med uporabno površino in površino • boniteta zemljišča, • ….,

Kako se določi višina davčne dajatve?

VREDNOST NEPREMIČNINE

NEPREMIČNINO

DAVČNE SKUPINE ENOTE OBDAVČITVE

VREDNOSTI ENOT OBDAVČITVE

DODATNI PODATKI REN (ZDavNeP) DELEŽ LASTNIŠTVA DAVČNE STOPNJE ENOTE OBDAVČITVE OPROSTITVE DAVEK

Kako se določi višina davčne dajatve?

DAVČNE SKUPINE

Kako se določi višina davčne dajatve?

ENOTE OBDAVČITVE

VREDNOSTI ENOT OBDAVČITVE Cela parcela: 1 namenska raba, Vrednost se določi po NAMENSKI RABI

Enota obdavčitve je vedno del stavbe!!!!

Deli parcela: več namenskih raba, več dejanskih rab

Kako se določi višina davčne dajatve?

DODATNI PODATKI REN (ZDavNeP) Rezidenčnost stanovanjske nepremičnine Kdo je zavezanec in kakšna je davčna stopnja (ali 0,15% ali 0,5%) Pogoji za priznavanje rezidenčnosti: A. Lastništvo po REN + stalno prebivališče

Vir: CRP Neskladja se urejajo na: UPRAVNI ENOTI

Pozor: Če gre za stavbo z več deli mora biti posameznik prijavljen na številko stanovanja, ki mora biti povezana z pravim delom.

Micka je lastnik dela stavba 2 v stavbi 2101-163.

Micka ima stalno bivališče v Kranju, v Šorlijevi ulici 35 v stanovanju 2.

Davčna stopnja za Micko bo 0,15%.

Kako se določi višina davčne dajatve?

Rezidenčnost stanovanjske nepremičnine B. Najemna pogodba poročana v ETN Pozor: Najem javljen za ½ leta 2013, možnost vpisa najema do 31.3.2014 Kot površina v najemu mora biti javljene vsaj 85% uporabne površine dela stavbe.

Zavezanec NI NAJEMNIK, ampak LASTNIK s stopnjo 0,15%.

Vir: ETN Neskladja se urejajo na: GEODETSKI UPRAVI

Kako se določi višina davčne dajatve?

Rezidenčnost stanovanjske nepremičnine

C. Osebne služnosti vpisane v ZKNJ Pozor: osebna služnost vpisana na celotno nepremičnino na vse deleže osnovnega pravnega položaja

Kako se določi višina davčne dajatve?

Rezidenčnost stanovanjske nepremičnine C. Osebne služnosti vpisane v ZKNJ Vir: ZKNJ Neskladja se urejajo na: ZKNJ

Služnostni upravičenec je davčni zavezanec

?

Kako se določi višina davčne dajatve?

Rezidenčnost stanovanjske nepremičnine (R) C. Osebne služnosti vpisane v ZKNJ Lastništvo:

VEL

Vzpostavljena etažna lastnina

A – lastnik po REN in ZKNJ B – služnostni upravičenec

Davčni zavezanec:

M

Ž

M

Ž

S

N

S

N

G

P

G

P

A

F

B-R

F

VEL

Kako se določi višina davčne dajatve?

Rezidenčnost stanovanjske nepremičnine (R) C. Osebne služnosti vpisane v ZKNJ

NI ETAŽNE LASTNINE

Lastništvo: A – lastnik po REN B – služnostni upravičenec

Davčni zavezanec:

A B A B

(R)

Kako se določi višina davčne dajatve?

Rezidenčnost stanovanjske nepremičnine (R) C. Osebne služnosti vpisane v ZKNJ

NI ETAŽNE LASTNINE

Lastništvo: A – lastnik po REN B – služnostni upravičenec

Davčni zavezanec:

A B A

A B

(R) B

Kako se določi višina davčne dajatve?

Rezidenčnost stanovanjske nepremičnine (R) C. Osebne služnosti vpisane v ZKNJ

NI ETAŽNE LASTNINE

Lastništvo: A, C – lastnik po REN B – služnostni upravičenec

Davčni zavezanec:

C C A+C

A B

A

Kako se določi višina davčne dajatve?

•

Pravnomočna inšpekcijska odločba - 3x osnovna davčna stopnja.

Vir:evidenca inšpektorata MZIP

•

Nepremičnine za opravljanje dejavnosti tujih držav,mednarodnih organizacij in institucij EU – oprostitev. Vir:evidenca MZZ

•

Varovalni gozdovi, gozdni rezervati ali gozd s posebnim namenom brez ukrepanja – oprostitev. Vir:evidenca Zavoda za gozdove

•

Zemljišča javnega dobra pod infrastrukturnim objektom – oprostitev. Vir: poročanje organa, ki je pristojen za posamezno infrastrukturo (občina, DARS, DRSC, SŽ, Zavod za gozdove)

•

Neplodna zemljišča - oprostitev. Vir: evidenca dejanske rabe MKO.

•

Nepremičnine za namene obrambe – prepoved spremembe davčne stopnje.

Vir: evidenca MO. DODATNI PODATKI REN (ZDavNeP)

Kako se določi višina davčne dajatve?

•

Nepremičnine v solastnini oz. skupni lastnini članov agrarne skupnosti – davčni zavezanec - Vir:UE

•

Posebne nepremičnine in letališča - davčni zavezanec. Vir: Izvajalec dejavnosti, za letališča MZIP

•

Vodna zemljišča – oprostitev. Vir: evidenca dejanske rabe MKO.

•

Kulturni spomeniki (odvisno tudi od dejanske rabe) – oprostitev. Vir: evidenca kulturnih spomenikov MK.

•

Sakralni objekt (odvisno od dejanske rabe in lastništva) – oprostitev. Vir: Urad za verske skupnosti

•

Javno dobro v ZKNJ – oprostitev. Vir: ZKNJ

DODATNI PODATKI REN (ZDavNeP)

Znižanje davka (ni v REN ): 50% - prejemniki socialne pomoči in varstvenega dodatka 30% - invalidne osebe, ki se gibljejo s pomočjo invalidskega vozička

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava” in davek pravilno odmerjen??

VSE JE V PODATKIH! Moramo: 1. Preveriti podatke (predvsem tiste, ki vplivajo na vrednost)

2. Popraviti podatke Kje lahko “vidimo” podatke o nepremičninah: 1 http://prostor3.gov.si/javni/login.jsp?jezik=sl Obvestilo GURS 2

Kaj moramo narediti? https://ovn.gu.gov.si/Obvescanje-Dom/faces/security/Login.jspx?_adf.ctrlstate=13k9oisjpf_3

3

4

Na Geodetski upravi ali pri geodetskih podjetjih

Kaj moramo narediti?

Vrednost posamezne nepremičnine je v veliki meri odvisna od modela, kateremu pripada – zato je zelo pomembno nepremičnino uvrstiti v pravi model.

Podatki, ki najbolj vplivajo na izračun vrednosti nepremičnin so: • dejansko raba dela stavbe, • namenska ali dejanska raba zemljišča, • lokacija, • leto izgradnje in leta obnov, • površina • uporabna površina in • drugi podatki, ki vplivajo na vrednost in so odvisni od uvrstitve v model (glej točkovnik - http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html)

Kaj moramo narediti?

Primeri “nepravilno določenih podatkov” Napačna vrednost zaradi uvrstitve v napačen model.

Npr. imam pomožen objekt v Kranju s površino 21 m2, ki je bil zgrajen leta 2000.

1. Garaža-1242001 – model GAR2 – vrednost 12.027,00 evrov Davek – stopnja – 0,5% - 60,14 eura 2. Drvarnica-1274018 – model PND – vrednost 1.323,00 evrov Davek – stopnja – 0,5% - 6,62 eura 3. Drug kmetijski del stavbe-1271401 – model PKO – vrednost 630,00 evrov Davek – stopnja – 0,3% - 1,89 eura Kaj se uvršča v drugi kmetijski del stavbe: manjša žaga na kmetiji, gnojišče, zbiralnica mleka, kolnica, lopa v urbanih naseljih za shranjevanje koles, kosilnice,

Kaj moramo narediti?

Vrednost nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene uporabne površine prevelika ali premajhna Npr. Trgovski center v Ljubljani ima 1000m2, 150 m2 predstavljajo skupni hodniki, vhodna avla, tehnični prostori, 100 m2 je veliko skladišče Stavba je bila zgrajena leta 2010.

1. Del obravnavamo kot da je uporabna površina enaka površini - 1000m2 2. Uporabna površina je 750 m2 Vrednost 1: 1.369.062,00 eurov Vrednost 2: 1.113.522,00 eurov

Kaj moramo narediti?

Kako lahko popravimo podatke?

Podatke, ki nimajo statusa katastrskih podatkov (ni bil izdan upravni akt ob njihovem vpisu v evidence) in so izvorni podatki evidenc GURS lahko popravimo na podlagi izjave na predpisanih obrazcih, ki jih oddamo v geodetskih pisarnah.

Kaj moramo narediti?

Kako lahko popravimo podatke?

Podatke, ki imajo status katastrskih podatkov lahko popravljamo samo v upravnem postopku.

Za “večje” spremembe (sprememba površine, združevanje in razdruževanje delov stavb) je potrebno k vlogi priložiti elaborat.

Elaborat mora izdelati geodetsko podjetje

Kaj moramo narediti?

Kako lahko popravimo podatke?

Podatke, ki niso izvorni podatki geodetskih evidenc, je potrebno popraviti v izvornih evidencah.

Lastništvo parcel in delov stav, ki so v etažni lastnini Dejanska raba zemljišča (parcela) Namenska raba zemljišča (parcela) in podatek o zemljiščih za gradnjo

Odprtost zemljišča in rastiščni koeficient

Zemljiška knjiga

Evidenca dejanske rabe MKO (MKGP) Planski akti občin Evidence Zavoda za gozdove

Kaj moramo narediti?

VSE JE V PODATKIH!!!

PREVERITE JIH!!!!

Lepo je bilo preživeti čas z vami!

Marijana