IZOBRAŽEVANJE: ETAŽNA LASTNINA IN KATASTER STAVB

ETAŽNA LASTNINA IN KATASTER STAVB

mag. Marijana Vugrin Ljubljana, 8. december 2014

Vsebina

•

Od izmere nepremičnine do vzpostavitve etažne lastnine

•

Postopek delitve stavbe in postopek združitve stavb

•

Razlika med postopkoma vzpostavitve etažne lastnine in dokončanjem etažne lastnine

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Kaj je etažna lastnina?

Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina na skupnih delih.

ETAŽNA LASTNINA

LASTNINA POSAMEZNEGA DELA

SOLASTNINA NA SKUPNIH DELIH

SKUPNOST LASTNIKOV

Po določilih SPZ etažna lastnina nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Podlaga za vpis v ZKNJ pa je: • pravni posel (sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ali enostranski pravni posel) ali • odločba sodišča.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Poznavanje katerih zakonov in njihovih podzakonskih aktov je potrebno pri vzpostavljanju EL? •

Stvarnopravni zakonik - SPZ (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13) ,

•

Zakon o zemljiški knjigi - ZZK-1 (Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 - ZST-1, 45/08, 28/09 in 25/11) ,

•

Stanovanjski zakon - SZ (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 - ZVKSES, 47/06 - ZEN, 45/08 - ZVEtL, 57/08, 62/10 - ZUPJS, 56/11 - odl. US, 87/11 in 40/12 ZUJF) ,

•

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi - ZVEtL (Uradni list RS, št. 45/08 in 59/11) in

•

Zakon o evidentiranju nepremičnin - ZEN (Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 - odl. US in 79/12 - odl. US).

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Stanje v javnih nepremičninskih evidencah pred vzpostavitvijo EL.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Opredelitev cilja – Zakaj EL Pregled stanja v JE Pregled ne vknjiženih pravnih poslov Predizmera stavbe Postopek vpisa etažne lastnine v JE

Priprava osnutka akta Izdelava elaborata vpisa v ZK Izdelava elaborata vpisa v KS Upravni postopek vpisa v ZK in KS

Sklep in vpis v ZK in KS

Izdelava sporazuma Priprava postopkovnika za izvedbo vpisa v ZKNJ Davčni postopek Vložitev predlogov Sklep ZKNJ in vpis v ZK glavno knjigo

Priloga sporazum in postopkovnik

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Opredelitev cilja – Zakaj EL

Ali sploh potrebujemo EL Ali bo vzpostavitev EL skladna z ostalimi akti, ki se nanašajo na stavbno in pripadajoča zemljišča Ali je EL že delno nastavljena?

Kdo so stranke postopka?

Ali so upravičene, da začnejo ta postopek?

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Pregled stanja v JE

ZK

KS

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

KS

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

REN

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

REN

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE ZK

ZKNJ

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Poleg lastništva je potrebno preveriti tudi obremenitve nepremičnin, ki bodo vstopale v postopek.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Pregled ne vknjiženih pravnih poslov Pri vzpostavitvi etažne lastnine na stavbah, kjer so posamezni deli bili pridobljeni na podlagi pravnih poslov (nevknjiženi ZKNJ lastniki) je potrebno pregledati le – te in “de facto” lastnike vključiti v postopek vzpostavitve etažne lastnine.

Preveriti je potrebno ali obstaja veriga pogodb, ali bo potrebni izvesti vzpostavitev ZK listin, ali pogodbe vsebujejo ZK dovolila,…

Rezultat pregleda ne vknjiženih pravnih poslov je dopolnitev seznama udeležencev postopka.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Predizmera stavbe Zemljiški kataster in kataster stavb ter posledično zemljiška knjiga ne vodijo podatkov, ki so bili opredeljeni v projektni dokumentaciji, ampak naj bi izkazovali dejansko stanje, pridobljeno z ustreznimi meritvami na terenu.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

•

Prikaz vseh prostorov stavbe z opombami o trenutni rabi

•

Prikaz parcelnega stanja na katerega posega stavba (bodoči ZPS in celotno pripadajoče zemljišče)

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Priprava osnutka akta Priprava osnutka sporazuma, ki mora vključevati: •

Opredelitev, kateri prostori predstavljajo: •

posamezne dele stavb v EL,

•

posamezne dele, ki bodo SSD in

•

posamezne dele, ki bodo PSD ter na katere dele se vežejo

•

Opredelitev ZPS in postopkov, ki so zato potrebni (ureditev meje, parcelacija)

•

Opredelitev pripadajočega zemljišča kot SSD ter postopkov (ureditev meje, parcelacija)

•

Opredelitev pripadajočega zemljišča kot PSD ter postopkov (ureditev meje, parcelacija)

Priporočilo: Geodet naj sodeluje pri oblikovanju osnutka sporazuma ali naj ga vsaj dobi v “dopolnitev”

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Določitev dejanske raba dela stavbe DEL STAVBE: ZEN, 71. člen - opredelitev pojma stavbe in dela stavbe: “3) Posamezni del stavbe je prostor oziroma skupina prostorov v stavbi, ki se lahko samostojno pravno ureja.

(4) Kot deli stavbe v katastru stavb se evidentirajo tudi njeni skupni deli, če so določeni.”

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

SZ: “Stanovanje po tem zakonu je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski stavbi ali drugi stavbi.”

Primerno stanovanje: "Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom po pravilniku iz 87. člena tega zakona”

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih: “Za poslovni prostor se šteje po tem zakonu eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod.

Ne štejejo se za poslovni prostor po tem zakonu garaža v lasti občanov, ki je namenjena največ za dva osebna avtomobila ter stavbe oziroma prostori v lasti občanov, ki so namenjeni za opravljanje kmetijskih dejavnosti (hlev, kozolci, kleti in podobno).”

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Določitev dejanske raba dela stavbe ZEN, 79. člen - dejanska raba stavbe ali dela stavbe: “(1) V katastru stavb se vodijo podatki o dejanski rabi stavbe v skladu z veljavno klasifikacijo vrste objektov in ta raba se določi glede na pretežni namen uporabe stavbe.

(2) Dejanska raba dela stavbe je: 1. stanovanjska raba; 2. nestanovanjska raba; 3. skupna raba (3) Del stavbe ima lahko le eno dejansko rabo.

(4) Podrobnejšo delitev dejanske rabe dela stavbe, za katero se smiselno uporablja veljavna klasifikacija vrste objektov, objavi geodetska uprava kot metodološko navodilo na svojih spletnih straneh.”

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Dejanska raba v katastru stavb in v gradbenem dovoljenju V KS določamo rabo delu stavbe in posredno se določi tudi raba stavbi (stanovanjska ali nestanovanjska).

Del stavbe ima lahko samo eno dejansko rabo , ki sicer izhaja iz enotne klasifikacija vrst objektov ki je »podaljšana« iz petmestne v sedemmestno šifro.

Enotna klasifikacija vrst objektov (CC-SIse uporablja v postopkih gradnje (gradbeno dovoljenje in uporabno dovoljenje pri definiciji objektov uporabljata to klasifikacijo).

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Dejanska raba v katastru stavb in v gradbenem dovoljenju

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

V planskih aktih imamo poleg kopice drugih podatkov podano tudi: namensko rabo in podrobnejšo namensko rabo.

S tem podatkom je opredeljeno kakšne vrste objektov lahko gradimo na določenem območju.

Npr. imamo osnovno namensko rabo območja stanovanj, ki ima opredeljeno podrobnejšo rabi s tekstualnim opisom: »Stanovanjsko območje namenjeno pretežno eno ali dvostanovanjskim stavbam ter stanovanjem s kmetijskimi gospodarstvi (stanovanjske in nestanovanjske kmetijske stavbe za opravljanje kmetijske dejavnosti) ter s spremljajočimi stavbami splošnega družbenega pomena, storitvenih dejavnosti in trgovin, ki služijo tem območjem.« Na območju, ki ima podan tak opis se v stanovanjski stavbi lahko »pojavi" tudi avtomehanična delavnica – planski akti, ki vsebuje zgoraj naveden opis, to v splošnem dovoljuje.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Planski akt

projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja Določitev klasifikacijo celotnega objekta po (CC-SI)

Gradbeno dovoljenje

Individualna obravnava bodoče stavbe

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Stavba ima lahko le eno rabo po klasifikaciji (pretežno), seveda pa morajo v dokumentaciji biti podane tudi ostale rabe.

Stavbe = klasifikacijska enota Nato pa se našteje še klasifikacije posameznih delov, ki pa NISO LASTNIŠKI DELI. Pretežnost se določa po uporabni površini, ki pa ni definirana enko kot jo poznamo v geodetskih evidencah.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Z novo CC-SI klasifikacijo smo v geodetskih evidencah (KS) »umaknili« določevanje skupnih prostorov s katerim smo posegali na področje urejanja razmerij med lastniki v večstanovanjskih stavbah - 7.11.2011

13 – skupna raba

Podatki za nazaj se ne popravljajo!!!!! Še vedno obstaja skupna raba.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Stanovanje ima atrij, če mu pripada zemljišče, ki je fizično povezano s stanovanjem in je namenjeno individualni uporabi.

Geodetska stroka , ki je zadolžena za evidentiranje , atrij obravnava kot zemljišče, ki je povezano z delom stavbe, torej je to dojemanje povezljivo z novo definicijo parcele kot posebnega skupnega dela po do ZZK-1.

?

Stanovanjski zakon – atrij je del stanovanja in ne poseben skupni del - zemljišče opredeljuje kot del stavbe in celo proglaša, da je določba pravnega posla, ki bi kot poseben skupni del določila del zemljišča, nična.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Nerazdeljeni del stavbe (ND)

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

DEL STAVBE

Posamezni del stavbe

Izpisek za stavbo

SSD

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Izpisek za del stavbe SSD

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Izpisek za stavbo

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Izpisek za del stavbe v etažni lastnini

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Posebni skupni del stavbe v etažni lastnini (po ZZK-1C) je zemljiška parcela ali posamezni del stavbe, ki je predmet solastnine, vključene v etažno lastnino v dobro vsakokratnih etažnih lastnikov enega ali več, vendar ne vseh posameznih delov v etažni lastnini v posamezni stavbi v etažni lastnini.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE DEL STAVBE

Posamezni del stavbe

PSD

Izpisek za stavbo

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Izpisek za del stavbe PSD

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Na izpisku vedno izpisani dve vrsti osnovnega pravnega položaja (OPP) in sicer: •107 – lastnina na posebnem skupnem delu stavbe v etažni lastnini •108 – splošni skupni del stavbe v etažni lastnini OPP 107 poda povezavo med delom stavbe,ki je PSD in posameznimi deli stavbe, katerih vsakokratni lastniki imajo svoj delež na parceli kot PSD.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE OPP 108 poda povezavo med delom stavbe, ki je PSD in stavbo, kateri pripadajo PSD.

S tem je podano, da je PSD tudi v lasti stavbe kot celote – dopustna so ravnanja za vzdrževanje stavbe in njeno “delovanje”.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE ZEMLJIŠKA PARCELA

SSD

Ena stavba

Izpisek za parcelo

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE ZEMLJIŠKA PARCELA

SSD

Več stavb

Izpisek za parcelo

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE ZEMLJIŠKA PARCELA

SSD

Izpisek za stavbo

!!!!!!Na izpisku za stavbo ni razvidno ali gre za SSD ene ali več stavb!!!!!!

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE ZEMLJIŠKA PARCELA

SSD

Ena stavba

Izpisek za del stavbe

!!!!!!Na izpisku za del stavbe ni razvidno ali gre za SSD ene ali več stavb!!!!!!

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE ZEMLJIŠKA PARCELA

PSD

Izpisek za parcelo, ki je PSD, ki pripada 1 delu

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE ZEMLJIŠKA PARCELA

PSD

Izpisek za stavbo

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE ZEMLJIŠKA PARCELA

PSD Izpisek za del stavbe, ki mu pripada PSD

ZEMLJIŠKA PARCELA

PSD

Več delov v več stavbah Izpisek za parcelo, kije PSD

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Podpisniki sporazuma morajo biti vsi ZKNJ lastniki zemljišč in vsi lastniki delov stavb. Vsa medsebojna razmerja se urejajo v sporazumu.

Lastniki delov stavb: Ana Lojze Peter ZKNJ lastniki zemljišč: Ana Lojze Občina

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Osnutek sporazuma

Izdelava elaborata vpisa v ZK

Izdelava elaborata vpisa v KS

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE V postopku izdelave elaborata za vpis v KS se posameznemu delu določijo podatki:

številka dela stavbe,

*odvisni podatki

dejanska raba dela stavbe, številka stanovanja ali poslovnega prostora*, površina (prej neto tlorisna površina), uporabna površina*, vrste prostorov*, številka etaže, povezava z RPE (občina, hišna številka*)

Podatki, ki se vpišejo v ZKNJ

Podatki, ki so vidni na združenem izpisu

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

NI samostojna parcela

JE samostojna parcela

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Elaborati geodetskih storitev ter upravni akti

Osnutek sporazuma

Sporazum

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Izdelava sporazuma

Enostranski akt

Sporazum

preoblikovanje pravice v korist iste osebe

•UVODNA DOLOBA

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Vsebina sporazuma: •

UVODNA DOLOČBA / DOLOČBE – uvodne ugotovitve:

•

VZPOSTAVITEV ALI SPREMEMBA ETAŽNE LASTNINE

•

IZJAVA VOLJE LASTNIKA – ZK dovolilo

•

KONČNE DOLOČBE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Priprava postopkovnika za izvedbo vpisa v ZKNJ Postopkovnik pripravimo v primerih, ko je potrebno za vzpostavitev etažne lastnine podati več predlogov – več postopkov.

Postopkovnik je priloga sporazuma, zato je obvezno v uvodnih določbah sporazuma dodati določilo, da je priloga sporazuma postopkovnik in da se podpisniki s tem strinjajo.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Davčni postopek Akt o oblikovanju etažne lastnine SPORAZUM

SPORAZUM (vsebuje odplačni prenos LP)

JE predmet odmere po ZDPN-2

Enostranski akt

SPORAZUM (NE vsebuje odplačni prenos LP)

NI predmet odmere po ZDPN-2

NI predmet odmere po ZDPN-2

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Praviloma bi bilo potrebno vsak sporazum predložiti na davčni urad, ki bi davčnem postopku ali: •

odmeril davek po Zakonu o davku na promet nepremičnin(ZDPN-2) ali

•

ali odtisnil žig z naslednjo vsebino: »ni predmet odmere po ZDPN-2«.

V praksi je še vedno notar tisti, ki se odloči ali je sporazum potrebno predložiti davčni upravi ali ne.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Vložitev predlogov

Priloga sporazum in postopkovnik

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Postopki, ki so povezani z etažno lastnino: 031- vpis oblikovanja etažne lastnine - posamezni deli so vpisani v katastru stavb Osnovni postopek za vpis oblikovanje etažne lastnine.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE V primeru, ko več parcel predstavlja ZPS in pripadajoče zemljišče, jih lahko v enem ZK predlogu (skozi postopek 031) določimo, če ustrezajo naslednjim pogojem: •

so v lasti istega lastnika,

•

lahko so obremenjene z enakimi izvedenimi pravicami/zaznambami – enak ID pravice in

•

lahko so obremenjene s stvarnimi ali nepravimi stvarnimi služnostmi.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE 012 – vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele (iz vknjižene lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni lastnini ali obratno).

Uporabi se za predlog za vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele, in sicer: ▪ iz vknjižene lastninske pravice v SSD stavbe v EL ▪ iz vknjižene lastninske pravice v PSD stavbe v EL ▪ iz SSD stavbe v EL v vknjiženo lastninsko pravico ▪ iz SSD stavbe v EL v PSD stavbe v EL ▪ iz PSD stavbe v EL v vknjiženo lastninsko pravico ▪ iz PSD stavbe v EL v SSD stavbe v EL ali ▪ za spremembo deležev in imetnikov pri PSD Predloga ni mogoče oddati, če je z osnovnim pravni položajem povezana izvedena pravica ali zaznamba (hipoteka), ki ne more biti povezana z osnovnim pravnim položajem tipa SSD ali PSD.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Kdaj predloga ni mogoče oddati po postopku 012? Če so na parceli naslednje pravice ali zaznambe: ▪ 302 - zaznamba vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine ▪ 308 - zaznamba spora o prenehanju stavbne pravice ▪ 309 - zaznamba izrednega pravnega sredstva glede vknjižbe pridobitve stavbne pravice ▪ 310 - zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe pridobitve stavbne pravice ▪ 312 - zaznamba vrstnega reda za prenos stavbne pravice ▪ 313 - zaznamba spora o prenosu stavbne pravice ▪ 314 - zaznamba izrednega pravnega sredstva glede vknjižbe prenosa stavbne pravice ▪ 315 - zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa stavbne pravice ▪ 316 - zaznamba uvedbe postopka komasacije ▪ 401 - vknjižena hipoteka ▪ 402 - vknjižena maksimalna hipoteka ▪ 403 - vknjižen zemljiški dolg ▪ 410 - vknjižena pravica prepovedi odtujitve ▪ 412 - vknjižena predkupna pravica ▪ 413 - vknjižena odkupna pravica

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE ▪ 501 - predznamovana hipoteka ▪ 505 - predznamovana maksimalna hipoteka ▪ 505 - predznamovani užitek ▪ 506 - predznamovana raba ▪ 507 - predznamovana služnost stanovanja ▪ 508 - predznamovana pravica stvarnega bremena - imetnik oseba ▪ 510 - predznamovana pravica prepovedi odtujitve ▪ 511 - predznamovana zakupna / najemna pravica ▪ 512 - predznamovana predkupna pravica ▪ 513 - predznamovana odkupna pravica ▪ 514 - predznamovana posebna pravica uporabe javnega dobra ▪ 601 - zaznamba vrstnega reda za pridobitev hipoteke ▪ 606 - zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve ▪ 608 - zaznamba izrednega pravnega sredstva glede vknjižbe izbrisa izvedene pravice (razen stvarne služnosti) ▪ 610 - zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe izbrisa izvedene stvarne pravice (razen stvarne služnosti) ▪ 614 - zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe izbrisa izvedene stvarne služnosti / nujne poti

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Posebne skupne dele PSD vknjižimo s postopkom 012 vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele, po vpisu stavbe v glavno knjigo.

VEL – vsakokratni etažni lastniki stavbe 1770 VELDS – vsakokratni etažni lastniki dela stavbe

Od sprejetja ZZK1-C je posebni skupni del lahko v lasti vsakokratnega lastnika SAMO ENEGA dela stavbe.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Če parcele NE ustrezajo pogojem, je potrebno vložiti dodatne ZK predloge.

Poleg predloga 031, še predlog (predloge) 012 - vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele (iz vknjižene lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni lastnini ali obratno).

*se lahko vložita šele po izvedbi ZK predloga 031 v glavno knjigo *se lahko vložita šele že po oddaji ZK predloga 031 v glavno knjigo – po Dn številki predloga

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Potek postopka 031- vpis oblikovanja etažne lastnine

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Sledi vnos stavbe.

Obvezen vpis stavbe v KS s katastrskim vpisom!

Deli stavb se prevzamejo iz KS.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE 032- vpis oblikovanja etažne lastnine – posamezni deli niso vpisani v katastru stavb Uporabi se za vpis oblikovanja etažne lastnine – uskladitev z ročno vodeno ZK – etažna lastnina je bila vpisana v ročno ZK pred letom 2003.

034 - vpis poočitve razdelitve posameznega dela Uporabi se v primeru, ko se poočitev delitve ne izvede preko spletnih servisov med ZKNJ in KS. Osnova je odločba GURS in pogodba o delitvi deležev na SSD in PSD. 035 - vpis poočitve združitve posameznega dela Uporabi se za obvestila, ki so podlaga za poočitve iz 114. člena ZZK-1 glede posameznega dela (izvaja GURS): ▪ o spremembi identifikacijskega znaka posameznega dela ali ▪ združitve posameznega dela

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE 036 – vpis spremembe osnovnega pravnega položaja posameznega dela (iz vknjižene lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni lastnini ali obratno) Uporabi se za predlog za vpis spremembe osnovnega pravnega položaja posameznega dela, in sicer: ▪ iz vknjižene lastninske pravice v SSD stavbe v EL ▪ iz vknjižene lastninske pravice v PSD stavbe v EL ▪ iz SSD stavbe v EL v vknjiženo lastninsko pravico ▪ iz SSD stavbe v EL v PSD stavbe v EL ▪ iz PSD stavbe v EL v vknjiženo lastninsko pravico ▪ iz PSD stavbe v EL v SSD stavbe v EL ali ▪ za spremembo deležev in imetnikov pri PSD

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE 039 – vpis poočitve razdelitve posameznega dela – ni določitev deležev Uporabi se za obvestilo o razdelitvi posameznega dela – poočitev iz 114. člena ZZK-1, izvaja GURS Uvajanje “nereda” v ZKNJ. To geodeti “počnemo” z delitvami delov stavb.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Izvedemo delitev brez razdelitve deleža na skupnih prostorih.

Delitev skupne lastnine na skupnih prostorih se izvede z ZK predlogom na podlagi pogodbe.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE V ko Rakek 1659 je stavba v etažni lastnini 382.

Izvedena je bila delitev dela 14.

Del 14 je bil ukinjen iz njega sta nastala dela 17 in 18.

KS IN ZKNJ 14

17

18

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Delitev je bila vpisana v zemljiški knjigi s poočitvijo sklepa Geodetske uprave s postopkom 039 - vpis poočitve razdelitve posameznega dela − ni določitve deležev.

Del 14 je imel določen delež na skupnih prostorih 2133/10000.

Po izvedeni poočitvi s postopkom 039- vpis poočitve razdelitve posameznega dela − ni določitve deležev, delež 2133/10000 postane skupna lastnina novo nastalih delov:

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Razdelitev skupne lastnine se izvede s postopkom 112 - vknjižba lastninske pravice ali vknjižba prenosa stavbne pravice pri eni nepremičnini.

Kot nepremičnino izberemo stavbo:

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Nato izberemo delež na SSD, ki ga hočemo razdeliti

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Deleže na SSD pripišemo posameznim delom stavb

Osnova za določitev deležev je pogodba med lastniki novonastalih delov.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE 061 - vpis nedokončane etažne lastnine Uporabi se za predlog za vpis oblikovanja etažne lastnine – uskladitev z ročno vodeno ZK ( etažne lastnina je bila vpisa v ročno ZK pred letom 2003).

063 – vpis dokončana etažne lastnine – posamezni deli niso vpisani v katastru stavb Uporabi se za vpis dokončanja nedokončane etažne lastnine, predlog je potrebno vložiti pri stavbi v EL. 064 - dokončanje etažne lastnine - več stavb 065 – križni seznam Uskladitev identifikatorjev med GURS in ZKNJ. 097 – oddaja predloga za primere, ko aplikacija ne omogoča oddaje predloga

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Postopek se uporablja pri vzpostavitvi etažne lastnine in določitvi pripadajočega zemljišča po ZVEtL – kompleksnejši primeri.

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Primeri uporabe postopka 971 pri EL: •

Ukinitev etažne lastnine na stavbi

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE Sklep ZKNJ in vpis v ZK glavno knjigo

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

Delitev in združevanje stavb v etažni lastnini ni bilo možno izvesti v ZKNJ od uvedbe nove elektronske ZKNJ (1.5.2011) do konca leta 2013.

Delitev in združitev se izvaja s pomočjo postopka “064 – dokončanje etažne lastnine – več stavb”.

S tem postopkom se tudi izvaja vpis etažne lastnine za celotno stavbo v primeru, da je na stavbi nedokončana etažna lastnina.

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

777 7

8

5

6

3 1

777 1

3 1

22

Ena stavba

7

Ena stavba

9 777 8

5

6

4

3

4

2

1

2

Postopek se uporablja za vpis dokončanja etažne lastnine.

Ena stavba Ena stavba

777 7

8

5

6

3

4

1

2

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

Ena stavba

Dve stavbi (VEČ)

105 1

2

105

A 99/2

223 1

222 2

3 99/1

4

99/1

Postopek se uporablja za delitev stavbe v etažni lastnini.

1 2

A 99/2

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

Dve stavbi (VEČ)

Ena stavba

2154 105

223 1

222 2

99/1

1

A 99/2 1

2

2 3 99/1

Postopek se uporablja za združevanje stavbe v etažni lastnini.

4

A 99/2

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

777

777

7

8

7

8

5

6

5

6

3

4

3

4

1

2

1

2

Ena stavba

Ena stavba

Postopek se uporablja tudi: za vnos spremenjenih deležev na SSD in odpravo napak na podatkih o vrsti dela stavbe

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

Osnovna pogoja za izvajanje postopka sta:

A. da je vsaj ena stavba z nekaj deli vpisana v zemljiško knjigo in

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE B. da so vse vpletene stavbe vpisane v kataster stavb v upravnem postopku (katastrski vpis).

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

Vsi predniki morajo imeti svoje naslednike, posamezni novo nastali deli (KS) stavb so lahko brez prednikov.

V takih primerih moramo imeti “podlago” (npr. pogodbo z ZK dovolilom) in skozi postopek vknjižimo lastništvo.

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE V primeru, da se postopek uporabljate za dokončanje etažne lastnine, je podan še en dodaten pogoj.

V kolikor je v zemljiški knjigi vpisan za obravnavano stavbo nerazdeljeni skupni del, mora vsaj del prostorov, ki tvorijo nerazdeljeni del, postati del v etažni lastnini.

Nerazdeljeni del je vedno prednik dela v etažni lastnini.

Če to v ni (nerazdeljeni del predstavlja samo SSD), je potrebno izvesti predhodno postopka: 063 - vpis dokončanja etažne lastnine - posamezni deli niso vpisani v katastru stavb in 036 - vpis spremembe osnovnega pravnega položaja posameznega dela (iz vknjižene lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni lastnini ali obratno)

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

Predno začnemo izvajati postopek je potrebno pregledati podatke, ki so za stavbo / stavbe vpisani v javne nepremičninske evidence.

Kataster stavb: podatki o lokaciji stavbe Podatki o delih stavbe Podatke o povezavi med stavbo in parcelo Poleg podatkov, ki so vidni v evidenci KS je potrebno pridobiti tudi elaborat za katastrski vpis.

Zemljiški kataster podatki o zemljišču pod stavbo Podatki o ostalih pripadajočih zemljiščih

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE Zemljiška knjiga • ZK izpisek za stavbo/stavbe • ZK izpisek za vse dele stavb • ZK izpisek za zemljišče pod stavbo • ZK izpiske za vsa pripadajoča zemljišča

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE Postopek (koraki postopka) je identičen, če izvajamo vzpostavitev etažne lastnine, dokončanje etažne lastnine, delitev ali združevanje stavb.

Razlike nastopajo znotraj posameznih korakov: Pregled stanja v JE in opredelitev cilja V ZKNJ se stavba že nahaja Priprava osnutka sporazuma Pri dokončanje etažne lastnine, delitvi ali združitvi stavb so lastniki posameznih delov že vpisani v ZKNJ (lahko ne vsi). Potreben pregled še dodatnih listin.

Priprava postopkovnika za izvedbo vpisa v ZKNJ Vložitev predlogov Postopki(vrste predlogov) in njihov redosled so različni.

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

Pri delitvi in združevanju stavb je potrebno upoštevati: Delitev stavbe: Vsaka stavba mora imeti definirano svoje zemljišče pod stavo ZPS (določitev ZPS in parcelacija) . Številka obstoječe stavbe se ukine in določijo se nove številke stavbam.-

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

Združitev stavbe Številke “obstoječih stavb” se ukinejo in se določijo se nova številka stavbe.

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE S postopkom 064 – dokončanje etažne lastnine NE urejamo “lastništva” nad pripadajočimi parcelami (SSD, PSD).

Pri združitvi stavb se zemljišča, ki so SSD posameznih stavb pripišejo kot SSD novonastale stavbe z deleži, ki so za SSD določeni v postopku 64.

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE Pri delitvi stavbe parcele ostanejo SSD in PSD prvotne stavbe (ENE OD NOVO NASTALIH STAVB) in njihov OPP urejamo s postopkom 012 - vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele (iz vknjižene lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni lastnini ali obratno) .

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA Kaj je nedokončana etažna lastnina?

•

stavba je vpisana v ZKNJ,

•

v stavbi se nahaja vsaj en del, ki je vpisan v ZKNJ kot del v etažni lastnini,

•

SSD in PSD kot deli stavb niso določeni,

•

v ZKNJ se nahaja nerazdeljeni del, ki predstavlja vse ostale prostore stavbe, razen dela, ki je v etažni lastnini.

•

parcela na kateri stoji stavba je v ZKNJ vpisana kot SSD v lasti vsakokratnih lastnikov stavbe in

•

deleži posameznih delov v etažni lastnini na parceli, ki je SSD niso določeni (0/0).

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

Iz ZKNJ za tako stavbi lahko pridobimo: •

izpisek za stavbo,

•

izpisek za parcelo, na kateri stoji stavba,

•

izpisek za posamezne dele, kjer je vpisana nedokončana lastnina in

•

izpisek za nerazdeljeni del.

V starih mestnih jedrih obstaja lahko tudi stavbna pravica za “nedoločen čas” , ki se izpisuje na delih stavb.

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA Izpisek za stavbo je v osnovi enak kot izpisek za stavbo, kjer je etažna lastnina vzpostavljena v celoti.

STAVBA

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA STAVBA

Stavba ima lahko enak identifikator kot v KS ali pa drugačnega.

Enak identifikator

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA STAVBA

Drugačen identifikator

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

PARCELA

Izpisek je enak kot za parcelo, kjer je etažna lastnina vzpostavljena v celoti.

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA DEL STAVBE

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

Izpisek je enak kot za dele stavbe v stavbi , kjer je etažna lastnina vzpostavljena v celoti.

DEL STAVBE

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA NERAZDELJENI DEL STAVBE

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

NERAZDELJENI DEL STAVBE

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA 271. člen SPZ (prehodne določbe): Več uporabnikov iste nepremičnine: (1) Če sta zemljišče in zgradba na zemljišču v skladu s predpisi, ki so veljali pred uveljavitvijo tega zakona, predmet lastninske pravice, postane z dnem uveljavitve tega zakona zgradba sestavina nepremičnine, če je lastnik zemljišča in zgradbe isti.

(2) V primeru iz prejšnjega odstavka, ko lastnik ni isti, postane z dnem uveljavitve tega zakona zgradba sestavina nepremičnine, lastnik zgradbe pa pridobi na nepremičnini stavbno pravico, ki traja toliko časa, dokler stoji zgradba. Lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice morata medsebojna razmerja urediti s pogodbo iz drugega odstavka 257. člena tega zakona v treh letih od njegove uveljavitve.

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA Razlike med “klasičnim postopkom” vzpostavitve etažne lastnine nastopajo: •

pri pregledu vhodnih podatkov,

•

pri oblikovanju delov stavb in

•

pri izbiri postopkov za vpis v ZKNJ

V zemljiški knjigi moramo pregledati: •

izpisek za parcele, ki predstavljajo zemljišče pod stavbo in pripadajoče zemljišče (funkcionalno zemljišče) – SSD,

•

izpisek za stavbo in

•

izpiske za dele stavb (EL in nerazdeljeni posamezni deli).

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA Več naslednikov ima lahko ISTEGA prednika.

Za dokončanje etažne lastnine uporabljamo postopka: 064 - dokončanje etažne lastnine - več stavb 097 – oddaja predloga za primere, ko aplikacija ne omogoča oddaje predloga

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA Kdaj je nastala nedokončana lastnina?

•

pri vpisu izvzetih stanovanj pri nacionalizaciji,

•

pri vpisih stanovanj na podlagi posameznih drugih aktov (dedni sklepi, denacionalizacijskih odločb) in

•

pri vpisu po Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo – ZPPLPS.

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA Vpis po ZPPLPS Podatki vpisani v zemljiško knjigo in v kataster stavb po interventnem zakonu.

Interventni zakon je pomenil prvi korak do povezave zemljiške knjige in geodetske uprave na področju etažne lastnine (ZPPLPS- UPB1, 4. člen, 13. točka).

Predpogoj za vpis v zemljiško knjigo po tem zakonu so bile izvedeni določeni postopki na strani geodetske stroke.

Postopki na strani geodetske stroke: 1.

Odmera stavbišča

Vrsta rabe – 219 stanovanjska stavba stavbišče

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

2.

Evidentiranje dela stavbe

A.

Izdelava etažnega načrta za posamezen del stavbe

B.

Preizkus in potrditev etažnega načrta

C.

Določitev identifikacijskih številk stavbi in delom stavb

D.

Evidentiranje stavbe in delov stavbe v “evidenco o stavbah”

E.

Vpis stavbe in stavbišča v “nov” v osnovni vložek in etažne lastnine v “podvložke” (postopek se izvede na zemljiški knjigi)

F.

Evidentiranje “solastnikov “ na stavbišču v zemljiškem katastru

G.

Lastnina posameznih delov se evidentira v katastru stavb

načrta za posamezen del stavbe

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

Izdelava etažnega

identifikacijskih številk stavbi in delom stavb

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

Določitev

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

Vpis stavbe in stavbišča v “nov” v osnovni vložek

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

Vpis etažne lastnine v “podvložke”

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

Vpis etažne lastnine v “podvložke”

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

Dokončanje EL

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

Dokončanje EL

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA Primer Nedokončane EL

LEPO JE BILO PREŽIVETI ČAS Z VAMI!

Marijana