ZEMLJIŠKI KATASTER by Matjaž Grilc

Matjaž GRILC

Edina evidenca, ki povezuje “prostor” z lastnikom

Miroslav LOGAR Marijana VUGRIN

Kaj sploh je – osnovni opis evidence Kako je nastal – oris zgodovine Osnovni pojmi Neskladja zemljiškega katastra Problemi pri uporabi podatkov zemljiškega katastra Geodetske storitve Rad bi.......

Avgust 2006

Založila: GEODETSKA UPRAVA RS

KAJ JE ZEMLJIŠKI KATASTER ? »Je register, kjer so podane pozicije, meje in lastnosti zemljišč.« (Matevž, 17 let) »Je urad, kjer dobiš mapo parcele.« (Lojze, 65 let) »Je evidenca, kjer so podatki o zemljiščih – parcelah.« (Marija, 70 let) Leksikon Cankarjeve

»Je uradni razvid zemljišč (in zemljiških lastnikov) v katastrski občini; vsebuje položaj, velikost,

založbe, str. 472

kulturo, kakovost zemljišč ter lastnike; je podlaga zemljiški knjigi; vsebuje tudi katastrski dohodek kot osnovno dohodnino od kmetijstva; katastrska mapa, zemljevid v velikem merilu, kjer je prikazana razporeditev zemljiških parcel.« Zakon o evidentiranju

»Je temeljna evidenca podatkov o zemljiščih. Zemljiški kataster je sestavljen iz zadnjih vpisanih

nepremičnin, UL RS št. 47/2006 – 4. in 15. člen

podatkov o zemljiščih ter iz zbirke listin in podatkov, ki omogočajo historični pregled sprememb.«

Je edina uradna evidenca, ki povezuje stvarne pravice na nepremičninah z lokacijo v prostoru – umesti lastnino v prostor oziroma prostor poveže z lastnikom.

FOTOGRAFIJA HIŠE nam prikaže osnovne značilnosti hiše. POSNETEK IZ ZRAKA nam prikaže umeščenost hiše v okolje, oddaljenost od prometnic, gostoto poselitve … Imenujemo ga ortofoto načrt ali skrajšano DOF.

FOTOGRAFIJA HIŠE DOF DIGITALNI ORTOFOTO NAČRT

RAZLIČNE EVIDENCE ali KATASTRI nam prikažejo lastnosti prostora, kot so: 

geološka sestava tal, na katerih stoji hiša,



nevarnost stoletnih voda,



naravovarstvene režime v okolici hiše,



namensko rabo zemljišč določenih v prostorskih aktih,



potek komunalnih vodov v bližini objekta,



dejansko izrabo prostora,



..........

Kljub vsem naštetim podatkom o konkretni hiši, ki smo jih zbrali iz različnih evidenc, pa še vedno ne vemo, čigava ta hiša je. Še vedno nam je velika neznanka LASTNIŠTVO ter hiše. Uradni podatek o tem lahko dobimo samo v zemljiškem katastru. Na

grafičnem

prikazu

parcel

zemljiškem

katastru

poiščemo obravnavano hišo z zemljiščem. Ugotovimo, da je parcela, na kateri leži obravnavano zemljišču, parcela s številko 161/6, ki leži v katastrski občini Rupa.

DKN DIGITALNI KATASTRSKI NAČRT

V zemljiškem katastru lahko poleg grafičnega prikaza parcele dobimo tudi ostale opisne podatke o tej parceli. Zapisan je tudi lastnik parcele, vendar se je potrebno zavedati, da je ta podatek prevzet iz zemljiške knjige. Podatek o lastniku je v zemljiškem katastru samo »informativni podatek«. Uradni in s tem v danem trenutku veljavni podatek o lastniku je zapisan le v zemljiški knjigi. Čeprav sta evidenci fizično ločeni in ju vodita dve različni inštituciji (Geodetska uprava in Vrhovno sodišče), sta v praksi močno povezani. Za potrebe povezave obeh evidenc vodimo v zemljiškem katastru za vsako parcelo tudi povezovalni element med obema evidencama, to je številka zemljiškoknjižnega vložka (ZKV).

ZKV ŠTEVILKA ZEMLJIŠKOKATASTRSKEGA VLOŽKA

podatki o parceli iz zemljiškega katastra z označenim povezovalnim identifikatorjem (povezovalnim elementom) z zemljiško knjigo - ZKV

Na podlagi podatka o ZKV lahko na zemljiški knjigi pridemo do uradnih podatkov o lastnikih.

ZKV ŠTEVILKA ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA VLOŽKA

List A del zemljiškoknjižnega izpiska – podatki o nepremičnini

PARCELNA ŠTEVILKA

List B del zemljiškoknjižnega izpiska – uradni podatki o lastnikih

Za zaključek tega poglavja lahko na kratko povzamemo, kako ugotovimo lastnika nekega zemljišča oz. kako prostor povežemo z lastnikom. 1. Na prikazu parcel (katastrskem načrtu) poiščemo obravnavano parcelo ali hišo s pripadajočim zemljiščem. 2. Preberemo identifikator parcele (parcelno številko). 3. Preberemo še ostale relevantne opisne podatke o parceli, ki so shranjeni v evidenci zemljiškega katastra. 4. Preberemo številko povezovalnega elementa – zemljiškoknjižnega vložka (ZKV). 5. Poiščemo uradni podatek o lastniku (na osnovi ZKV) v zemljiški knjigi.

Da bi napisano lažje razumeli, je potrebno poznati nekaj zgodovinskih dejstev o nastanku evidence zemljiškega katastra. Poznavanje dolgoletne zgodovine evidence in različnih postopkov njenega vzdrževanja nam pomaga razumeti in pravilno interpretirati podatke, ki jih evidenca vsebuje. Zavedati se moramo, da vrednost zemljiškega katastra ni le v njegovih tehničnih podatkih, ampak je to del zgodovine naroda, ki svojo lastnino sistematično evidentira v tej evidenci. Naslednje poglavje nam opiše postopke njenega nastajanja in spreminjanja.

KRATEK ORIS ZGODOVINE ZEMLJIŠKEGA KATASTRA GRAFIČNI KATASTER Grafični kataster na našem ozemlju je nastal na podlagi davčne reforme cesarja Franca I. v letih od 1818 do 1828, na območju Prekmurja pa v letih od 1856 do 1867. Zato različni zgodovinski zapisi ta kataster imenujejo tudi franciskejski kataster. Eden od ciljev davčne reforme je bil pridobiti dobro osnovo za obdavčenje. Zato je bila potrebna čim bolj pravilna evidenca zemljišč. Pridobiti je bilo potrebno podatke o legi, obliki, površini in rabi zemljišč. Te podatke pa so lahko verodostojno pridobili le z izvedbo katastrske izmere na terenu. Za prvo nastavitev so uporabili metodo grafične izmere. Odtod tudi ime grafični kataster. Izmera se je izvajala s pomočjo merske mize z dioptrom, ki je omogočala izdelavo načrtov kar na terenu, hkrati z merjenjem. Tako posamezne mejne točke parcel (mejniki) niso imele na podlagi meritev izračunanih koordinat, ampak so bile na grafičen način določene kar neposredno na terenu. Osnovna enota zajema in prikazovanja podatkov je pri tej vrsti izmere list načrta. Meritve so bile povezne s fiksnimi točkami trigonometrične mreže, ki so bile stabilizirane na terenu in na ta način postavljene v prostor. Točke trigonometrične mreže so bile določene v okviru vnaprej določenega koordinatnega

sistema. Ozemlje Slovenije je pripadalo trem koordinatnim sistemom. Pomembno je tudi vedeti, da površine parcel niso bile izračunane iz koordinat mejnih točk, ampak so bile določene grafično z metodo planimetriranja.

IDENTIFIKACIJSKA SKICA ali GRAFIČNI NAČRT

Prikaz merjenja z mersko mizo

katastrski načrt iz obdobja nastanka zemljiškega katastra PRIKAZ MERJENJA Z MERSKO MIZO IN DIOPTROM

V času nastanka grafične izmere metrski sistem še ni bil uveljavljen. Dolžine so merili v sežnjih, površine pa v oralih. Manjše enote seženskega merskega sistema so čevelj (1 seženj ima 6 čevljev)

in palec (1 čevelj ima 12 palcev). Če en seženj pretvorimo v metrski merski sitem, je njegova vrednost 1,896 m. V grafičnem katastru je bilo merilo podano na osnovi razmerja: 1 palec na načrtu je 40 sežnjev v naravi. Tako pridemo do razmerja 1:2880 (40 x 6 x 12) in s tem do merila 1:2880, ki je sinonim za grafični kataster.

KOORDINATNI KATASTER Leta 1927 so na območju Kraljevine SHS uvedli nov uradni koordinatni sistem. Z njim se začenja »poslavljanje« od grafičnega katastra. Na prehod v koordinatni sistem pa je bilo potrebno počakati še kar nekaj desetletij, saj je razvoj tehnologije šele v osemdesetih letih prejšnjega stoletja omogočil intenzivnejši razvoj koordinatnega katastra. Značilnost koordinatnega katastra je, da ima vsaka mejna točka parcele (mejnik) določeno svojo pozicijo v prostoru s koordinatami v državnem koordinatnem sistemu. Katastrski načrti niso več nastajali na terenu, temveč je geodetski strokovnjak izvedel meritve parcel, ki jih je izračunal v državnem koordinatnem sistemu. Podatki meritev so bili osnova za izračun koordinat mejnih točk. Na podlagi izračunanih koordinat so se izdelali katastrski načrti in izračunale površine parcel. Območje zajema podatkov (meritev) ni bil več katastrski načrt, ampak katastrska občina, način prikazovanja podatkov pa je še vedno ostal enak - list katastrskega načrta na papirju.

DIGITALNI KATASTRSKI NAČRTI - DKN Vzpostavitev digitalnih katastrskih načrtov pomeni prehod iz klasičnega prikaza parcel na papirju na nov, sodobnejši medij. Začetki nastanka DKN za posamezna območja segajo v 90-a leta prejšnjega stoletja. Celotna Slovenija pa je bil pokrita z digitalnimi katastrskimi načrti leta 2004. Osnovna značilnost tega prehoda je, da osnovna enota prikazovanja ni več list načrta, temveč celotno ozemlje države, ki se lahko za določene namene omeji s postopki, ki jih omogoča digitalna tehnologija. Na nov medij smo torej prenesli ves slovenski grafični in koordinatni kataster z vsemi njegovimi značilnostmi. Torej vzpostavitev digitalnih katastrskih načrtov pomeni novo kvaliteto v uporabi podatkov zemljiškega katastra, v pogledu vsebine pa še vedno odraža stanje, kot je bilo prikazano na papirnem mediju. S tem smo podedovali zelo raznoliko dediščino, ki pa jo je pri uporabi digitalnih podatkov zemljiškega katastra potrebno dobro poznati. V postopku nastajanja DKN so si sledile naslednje faze: 

zajem podatkov zemljiškega katastra,



transformacija v državni koordinatni sistem,



usklajevanje meja med posameznimi katastrskimi občinami.

ZAJEM PODATKOV ZEMLJIŠKEGA KATASTRA Klasične prikaze ali načrte smo najprej skenirali in jih s pomočjo ekranske digitalizacije pretvorili iz rastrskih v vektorske podatke. To smo naredili za vsak list prikaza ali načrta posebej. Nato smo liste načrtov združevali v okviru ene katastrske občine.

TRANSFORMACIJA V DRŽAVNI KOORDINATNI SISTEM Pri orisu zgodovine smo omenili, da večina mejnih točk nima izračunanih koordinat. Če smo želeli tudi te mejne točke in načrte prikazovati v enotnem sistemu za celotno državo, je bilo potrebno te načrte prenesti v enotni državni koordinatni sistem – potrebno jih je bilo transformirati. Na podlagi identičnih točk, za katere smo imeli podane koordinate terenskih meritev in smo jih lahko

tudi

zemljiškokatastrskem

prikazu

nedvoumno

definirali,

smo

izračunali

transformacijske parametre. Postopek smo poimenovali transformacija v državni koordinatni sistem. Na podlagi transformacijskih parametrov smo izračunali nove koordinate vsem lomnim točkam parcel in tako postavili v prostor celotno katastrsko občino – vse parcelne meje.

USKLAJEVANJE MEJA MED POSAMEZNIMI KATASTRSKIMI OBČINAMI V postopku usklajevanja smo usklajevali meje posameznih katastrskih občin in tako celotno ozemlje Slovenije zvezno prekrili s grafičnim prikazom parcel.

POSEBNOSTI Postopek nastajanja digitalnih katastrskih načrtih na območjih, kjer smo imeli koordinatni kataster, se nekoliko razkuje od zgoraj opisanega. Pri opisu koordinatnega katastra smo povedali, da je značilnost le-tega, da ima vsaka mejna točka parcele (mejnik) določeno svojo

pozicijo v prostoru z izračunanimi koordinatami v državnem koordinatnem sistemu. To pa pomeni, da za zemljiškokatastrske načrte koordinatnega katastra postopek transformacije ni bil potreben.

DIGITALNI KATASTRSKI NAČRT

SKANIRANJE TRANSFORMACIJA

postopek pretvorbe analognih katastrskih KATASTRSKI NAČRT

načrtov v digitalne katastrske načrte

OSNOVNI POJMI - DEFINICIJE DIGITALNI KATASTRSKI NAČRT Prikazuje meje parcel in parcelnih delov ter parcelne številke. Podatki so v Gauss-Kruegerjevem koordinatnem sistemu. Natančnost je odvisna od vrste katastra, načina izmere, merila katastrskega načrta, ki je bil vir za izdelavo DKN. Vzpostavljeni so za celotno Slovenijo. Na območjih grafičnega katastra so bili v digitalno obliko pretvorjeni zemljiškokatastrski prikazi, na območju koordinatnega katastra pa večinoma zemljiškokatastrski načrti. DIGITALNI ORTOFOTO Je skeniran aeroposnetek (posnetek iz zraka), ki je, z upoštevanjem centralne projekcije posnetka in modela reliefa, transformiran (razpačen – po matematičnih postopkih obdelan in razporejen) v državni koordinatni sistem. Slovenija je bila z ortofoto načrti (DOF5) v celoti prvič pokrita avgusta 2001. Oznake za posamezen list DOF-a so identične razdelitvi na liste temeljnih topografskih načrtov (TTN). KATASTRSKA OBČINA Je osnovna enota za vodenje podatkov v zemljiškem katastru. Vsi podatki zemljiškega katastra so na območju Republike Slovenije enotno definirani s šifro katastrske občine in z identifikatorjem podatka znotraj katastrske občine.

MEJA PARCELE Je skupina daljic, ki tvorijo zaključeno celoto in razmejujejo zemljišče parcele od sosednjih parcel. V zemljiškem katastru se meja evidentira s koordinatami zemljiškokatastrskih točk. MEJA V NARAVI Je skupek linij, ki razmejujejo sosednja zemljišča v naravi. PARCELA Je osnovna enota zemljiškega katastra. Leži znotraj ene katastrske občine. V zemljiškem katastru je evidentirana z mejo parcele in označena s parcelno številko. PARCELNA ŠTEVILKA Je identifikacijska oznaka parcele. V zemljiškem katastru se pojavlja v naslednjih oblikah: 99.................zemljiška parcela brez poddelilke 105/1............zemljiška parcela s poddelilko *15...............stavbna parcela brez poddelilke *17/1............stavbna parcela z poddelilko Stavbna parcela je v zemljiškem katastru označena z *. Taka oznaka je ostanek oštevilčbe parcel iz preteklosti in je pomenila parcelo, ki je zajemala zemljišče pod stavbo (fundus) ali pa zemljišče z funkcionalnim zemljiščem (vrsta rabe stavbišče v katastru). Na določenih območjih Slovenije je ne zasledimo več. Kjer pa se pojavlja, vsebinsko ne odgovarja zgodovinski opredelitvi (lahko nastopa kot katerakoli vrsta rabe v zemljiškem katastru). Z uveljavljanjem novega zakona se bodo te oznake

odpravile. POVRŠINA PARCELE Je podana v m2 in je enaka seštevku površin posameznih delov parcele (posameznih vrst rab), ki sestavljajo parcelo. TERENSKA MERITEV Je del postopkov urejanja in spreminjanja mej parcel, ki se izvaja na terenu. UREJENA MEJA Je meja parcele, ki je v zemljiškem katastru evidentirana na podlagi dokončnega upravnega akta ali pravnomočne sodne odločbe. Točke (zemljiškokatastrske točke), ki jo definirajo, so določene s predpisano natančnostjo. UREJENA PARCELA Je parcela, ki ima urejeno parcelno mejo in na podlagi podatkov urejene meje izračunano površino. ZEMLJIŠKOKATASTRSKA TOČKA Je točka, ki definira mejo parcele in ima koordinate v državnem koordinatnem sistemu. ZEMLJIŠKOKATASTRSKI NAČRT Je grafični prikaz mej parcel, ki so evidentirane s koordinatami zemljiškokatastrskih točk s predpisano natančnostjo. V preteklosti se je ta pojem uporabljal za vse katastrske načrte na papirju, ne glede na

vrsto in vsebino zemljiškega katastra. ZEMLJIŠKOKATASTRSKI PRIKAZ Je slika oblike in medsebojne lege parcel in se ne sme uporabljati za ugotavljanje poteka meje po podatkih zemljiškega katastra. Je zgolj informativen prikaz.

NESKLADJA ZEMLJIŠKEGA KATASTRA Z uporabo sodobnih informacijskih sredstev in modernizacijo nepremičninskih evidenc so postali podatki zemljiškega katastra ter ostali nepremičninski podatki lažje dostopni in široko uporabljani. Dodano uporabno vrednost predstavlja možnost kombiniranja različnih podatkovnih virov in evidenc, kar je omogočilo razcvet geografskih informacijskih sistemov, katerih nepogrešljivi del je tudi evidenca zemljiškega katastra, ki nam različne lastnosti zemeljskega površja poveže z lastnikom. Tu pa se lahko začnejo problemi. Skupne značilnosti težav pri uporabi podatkov so: -

podatki so nastali v različnih časovnih obdobjih,

podatki so bili zajeti v različnih prostorskih projekcijah,

podatki so bili izmerjeni (zajeti) z različno natančnostjo.

Nemalokrat se zgodi, da med seboj primerjamo podatke, ki jih zaradi različnih lastnosti sploh ne bi smeli, če pa že, pa bi rezultate morali znati pravilno in enotno interpretirati. Po domače bi lahko rekli, da med seboj mešamo jabolka in hruške. Največje težave nastopajo ponavadi takrat, ko fotografijo zemeljskega površja iz zraka (ortofoto načrt) prekrijemo s podatki digitalnega zemljiškega katastra (DKN). Pri prekrivanju lahko pride do odstopanj, tako po obliki, kot tudi po položaju nekaterih karakterističnih oblik (parcel). Takšna neskladja so logična posledica zgodovinskega nastanka in vodenja podatkov, vendar so lahko podatki kljub neskladju ob pravilni interpretaciji še vedno zelo uporabni.

NESKLADJE ZARADI: NEAŽURNEGA VNOSA SPREMEMB S TERENA V ZEMLJIŠKI KATASTER

TEREN DEJANSKO STANJE

VZDRŽEVANJA KARTOGRAFSKIH PRIKAZOV Z VKLOPI KATASTRSKI PRIKAZ NA PAPIRJU

NESKLADJE med terenom in katastrskim prikazom

NESKLADJE ZARADI:

ZAMIKOV NA ROBOVIH ORTOFOTO NAČRTOV

NESKLADJE med terenom in ortofoto načrtom

TEREN DEJANSKO STANJE

DIGITALNI ORTOFOTO NAČRT

KATASTRSKI PRIKAZ NA PAPIRJU

DIGITALNI KATASTRSKI NAČRT

NESKLADJE med NESKLADJE ZARADI: ZAMIKA DKN, KI SO POSLEDICA TRANSFORMACIJE V DRŽAVNI KOORDINATNI SISTEM

katastrskim prikazom in digitalnim katastrskim načrtom

TEREN DEJANSKO STANJE

KATASTRSKI PRIKAZ NA PAPIRJU

DIGITALNI ORTOFOTO NAČRT

PROBLEMI

DIGITALNI KATASTRSKI NAČRT

NESKLADJA

NESKLADJA med ortofoto načrtom in digitalnim katastrskim načrtom

Situacijo na gornji sliki lahko ponazorimo na prikazu konkretne hiše in parcele na vseh naštetih medijih:

161/6

HIŠA

OBLIKA PARCELE V NARAVI

PRIKAZ NA NAČRTU

Prikaz tipičnih SKUPNI PRIKAZ DOF in DKN

NESKLADIJ na PRIKAZ NA DIGITALNEM KATASTRSKEM NAČRTU

konkretnem primeru

Na zgornjih slikah in skicah so prikazi iste parcele na različnih medijih, ki so se skozi zgodovino spreminjali.

V nadaljevanju želimo pokazati dve tipični in najbolj pogosti neskladji pri uporabi podatkov zemljiškega katastra na različnih medijih in kombinaciji različnih podatkovnih osnov. Uporaba teh podatkov se je v zadnjem času močno povečala, vendar uporabniki velikokrat ne poznajo vzrokov za neskladja in zato uradne podatke napačno interpretirajo.

1. NESKLADJE: PARCELA NA ZEMLJIŠKOKATASTRSKEM PRIKAZU NI ENAKA OBLIKI PARCELE V NARAVI Zemljiški kataster se je od svojega nastanka nenehno spreminjal. Spremembe so se ponavadi izvajale parcialno in ne na večjih površinah ali kompleksih parcel skupaj. Ponavadi se je zaradi dedovanja, odprodaje, zidave ali česa podobnega spremenila ena sama parcela. Takšno parcelo smo na terenu v geodetskem postopku s sodobnimi inštrumenti izmerili in jo natančno izrisali na načrt. Problem nastopi, ko je potrebno natančno sliko obravnavane parcele vklopiti v katastrski načrt, ki je bil izmerjen in narisan že davno – ta načrt danes imenujemo zemljiškokatastrski prikaz. Zaradi različnih tehnik izdelave celotnega zemljiškokatastrskega prikaza in slike spremenjene parcele se

le-ta

ponavadi

»umesti«

direktno

staro

mesto,

zato

potrebno

vklopiti

zemljiškokatastrski prikaz. Vklop parcele pomeni, da smo morali parcelo:



rotirati (zavrteti),



raztegovati ali krčiti,



pozicijsko premikati …

Postopek vklopa smo izvajali zato, da smo čim manj posegali v obliko sosednjih parcel, ki se z geodetskimi postopki niso v celoti spreminjale.

100/1

100/2

100/1 100

100/2

101

101/2

101/1

101/2 101/1

PARCELACIJA NA TERENU

VKLOP

IZMERA NA TERENU IN KARTIRANJE IZMERJENIH TOČK

VKLOP KARTIRANE IZMERE V ZEMLJIŠKOKATASTRSKI PRIKAZ

100 100/2

101

PARCELA NA NAČRTU NI ENAKE OBLIKE KOT V NARAVI

100/1 101/2 101/1

Postopek vklopa geodetske meritve v zemljiškokatastrski

STANJE PRED PARCELACIJO KONČNO STANJE PO VKLOPU SLIKA V ZEMLJIŠKOKATASTRSKEM PRIKAZU PRED PARCELACIJO ZAHTEVA SE UREDITEV MEJA NA SEVERNI IN JUŽNI STRANI

prikaz

OBODNIH MEJA PARCELE NISMO SPREMINJALI ZARADI OKOLIŠKIH PARCEL, KI SE NISO SPREMINJALE

Opisani primer nam odkrije pomembno dejstvo: Parcela na zemljiškokatastrskem prikazu ne odraža absolutno pravilne oblike in velikosti konkretne parcele v naravi. Je le približna slika te parcele, ki ob poznavanju metod in natančnosti izmere prikaže približno pozicijo in obliko. Je torej samo slika – informativni prikaz – dejanskega stanja v naravi. Zato na takšnem načrtu ni dovoljeno merjenje dolžin oziroma računanje površin parcele. Rezultati so lahko zaradi prej opisanih vklopov napačni. Edini verodostojni podatki o konkretni parceli so:



podatek o površini, ki je podan v opisnih podatkih o parceli (če je bila parcela izmerjena na terenu in na podlagi terenskih meritev izračunana površina),

URADNA POVRŠINA PARCELE



podatki v elaboratu konkretne meritve, kjer obstajajo vsi rezultati meritev, zapisniki,

potrdila, natančno kartiranje parcele in odločba o pravilnosti podatkov, ki jo je izdal organ za geodetske zadeve. Vsaka rekonstrukcija podatkov za konkretno parcelo mora potekati na osnovi podatkov, ki so shranjeni v elaboratu meritve na pristojni geodetski upravi.

Če povzamemo: 

parcela je na zemljiškokatastrskem prikazu prikazana zgolj informativno in nima nujno absolutno pravilne oblike in velikosti,



merjenje dolžin na zemljiškokatastrskem prikazu in računanje površin praviloma da napačne rezultate,



veljavna površina je v opisnem delu zemljiškega katastra in ta površina je tudi pravilna, če je bil za parcelo predhodno izvedena ustrezna meritev,



pravilni podatki o obliki in legi parcele so v elaboratu terenske meritve, shranjenem na geodetski upravi.

2. NESKLADJE: SLIKA PARCELE NA DIGITALNEM KATASTRSKEM NAČRTU SE NE UMESTI NA USTREZNO MESTO NA ORTOFOTO PRIKAZU TERENA

DOF + DKN DIGITALNI KATASTRSKI NAČRT PRIKAZAN NA DIGITALNEM ORTOFOTO NAČRTU

Prvi primer je pojasnil, zakaj oblika parcele na zemljiškokatastrskem prikazu ni vedno enaka obliki parcele na terenu. V nadaljevanju pa bomo poskušali pojasniti, zakaj v sodobnih informacijskih GIS orodjih, kjer pregledujemo več različnih podatkov skupaj, slika parcele pozicijsko odstopa od pravilne lege v naravi. Včasih, ko še nismo uporabljali računalnikov kot glavnega orodja pri našem delu, so v zemljiškem katastru obstajali fizični listi – katastrski načrti. Enota prekrivanja z drugimi podatki je bil en list načrta. Katastrski načrt je bil lahko narisan (prerisan) tudi na prozorno folijo, tako da ga je bilo možno položiti preko kakšnih drugih načrtov – fotografije terena, prostorskega plana, topografske karte – seveda če so bili vsi narisani v istem merilu. Z lokalnim prilagajanjem posameznih tematik smo lahko vsebine idealno prekrili in lokalno izničili vse težave z različnimi projekcijami, v katerih so posamezne tematike nastajale. V dobi informatizacije evidence zemljiškega katastra, ko smo vse načrte digitalizirali in povezali v en enoten sloj za celotno državo, smo iz enote posameznega lista za prekrivanje podatkov naenkrat prešli na enoto celotne katastrske občine oz. celotnega ozemlja države. Odpadla je možnost lokalnega prilagajanja posameznih delov terena. Pojavile so se težave zaradi neskladja katastrske vsebine in fotografije terena. Izključni vzrok teh težav je v različnih izvornih projekcijah izmere in izdelave načrtov. Kot smo zapisali, je bila večina slovenskega zemljiškega katastra izmerjena in kartirana v grafičnem koordinatnem sistemu, ostale evidence pa skoraj brez izjeme v Gauss-Kruegerjevem koordinatnem sistemu, ki je še danes naš osnovni državni koordinatni sistem. Izhodišča obeh koordinatnih sistemov

žal niso enaka, tako da enostavna matematična pretvorba iz enega v drug koordinatni sistem ni mogoča. Digitalizirano sliko katastrskih parcel smo lahko umestili na pravilno pozicijo v naravi le na osnovi identičnih točk, ki smo jih našli na fotografiji terena in na grafičnih načrtih. Iz množice takšnih točk smo izračunali parametre transformacije in celotno vsebino zemljiškega katastra iz grafičnega koordinatnega sistema preračunali v državni koordinatni sistem. Transformacija ni bila linearna, zato se je lahko deloma tudi spremenila oblika in velikost posamezne parcele. Rezultat, ki smo ga dobili, je optimalen, upoštevajoč dejstvo, da smo praktično izvajali zgolj matematične metode, in postopka transformacije nismo kombinirali še s terenskimi meritvami oz. določanjem identičnih točk na terenu. Opisani postopek pojasnjuje vzrok zamika meja katastrskih parcel v primerjavi z digitalnim fotografskim prikazom terena. Prikazane katastrske meje (določene in pridobljene z uporabo

različnih

GIS

računalniških

orodij)

torej

potrebno

pravilni

razumeti

interpretirati. So dragocena informacija, ki pa je ne smemo uporabiti kot absolutno, temveč moramo za vsako bolj poglobljeno uporabo poiskati pomoč strokovnjaka oziroma uradne osebe na geodetski upravi. Rešitev omenjenega problema obstaja, a je izjemno draga in dolgotrajna. Potrebna je namreč nova izmera celotnih področij ali katastrskih občin, najprej tistih, kjer so najbolj intenzivna območja in na katerih se izvaja največ prometa z zemljišči. Do takrat pa je obstoječa informacija o parcelnih mejah edina in zato najboljša. Tudi takšne informacije so lahko v veliko pomoč, če se s skupnimi močmi naučimo pravilno interpretirati digitalne parcelne meje.

PROBLEMI PRI UPORABI.......... Slovenska geodezija je projekt digitalizacije katastrskih načrtov (DKN) končala že leta 2003, v letu 2004 pa nadaljevala še s postopki transformacije in odpravljanja napak. Prav tako je bilo celotno ozemlje Slovenije takrat že pokrito z digitalnimi ortofoto načrti (DOF). Obe bazi podatkov sta se začeli množično uporabljati

tudi

izven

geodezije. Podatki

so bili

integrirani

v različne geografske

informacijske sisteme, ki so omogočali prekrivanje več vrst podatkovnih slojev. Podatki so postali dostopni praktično vsakemu posamezniku – lastniku. Uporaba teh podatkov pa je porajala množico vprašanj, ki bi jih lahko strnili na nekaj najbolj tipičnih primerov. V nadaljevanju vam želimo predstaviti nekaj primerov in nakazati rešitev in možnosti uporabe.

PRIMER 1: OBLIKA PARCELE V NARAVI NI ENAKA OBLIKI PARCELE NA KATASTRSKEM PRIKAZU OPIS PROBLEMA Lastniki oz uporabniki podatkov zemljiškega katastra mnogokrat ugotavljajo razlike v obliki konkretne parcele na katastrskem prikazu in obliko te iste parcele v naravi. To še posebej velja za parcele, ki so pravilnih oblik ali pa tiste, ki so bile zaradi različnih vzrokov v postopku izmere in so lastniki zanje prejeli odločbe. Razlike nastajajo predvsem tam, kjer imamo še stare grafične prikaze v merilu 1:2880 in so bile originalne meritve na terenu vklopljene v ta zemljiškokatastrski prikaz. Pri samem postopku

vklopa uporabljamo rotacijo, premike, skrčenje in raztezanje z namenom, da vsebino čim bolj prilagodimo sosednjim parcelam, ki se v postopku izmere niso spreminjale. Posledica je sprememba originalne oblike, ki pa se vedno da rekonstruirati iz originalnih meritev, shranjenih v elaboratu na geodetski upravi. Poglejmo spodnji primer:

161/6

MERILO 1:2880

OBLIKA PARCELE NA TERENU

ZEMLJIŠKOKATASTRSKI PRIKAZ

MERITVE OPRAVLJA POOBLAŠČENI GEODET S PREDPISANO NATANČNOSTJO

ORIGINALNA TERENSKA MERITEV JE NARISANA NA ZEMLJIŠKOKATASTRSKI PRIKAZ – POTREBEN BO VKLOP MERITVE

KONČNO STANJE PO VKLOPU TERENSKE MERITVE. OBLIKO PARCELE SMO SPREMENILI, DA NISMO POSEGALI V SOSEDNJE PARCELE, KI NISO NILE PREDMET MERITEV.

IZMERJENA PARCELA

RAZLIKA PRIKAZOV

KONČNO STANJE NA KATASTRSKEM PRIKAZU

POJASNILO Izvorni katastrski načrti katastrske občine Rupa, kjer je parcela 161/6 , so bili načrti grafične izmere v merilu 1:2880 – zemljiškokatastrski prikazi. Ti prikazi so bili preneseni v digitalno obliko. Parcele, ki so se spreminjale ali na novo nastajale, so se v zemljiškokatastrski prikaz vrisovale z vklopom. Vklop parcele pomeni, da smo morali parcelo: 

rotirati (zavrteti),



raztegovati ali krčiti,



pozicijsko premikati …

Vse te postopke smo izvajali zato, da smo čim manj posegali v obliko sosednjih parcel, ki se z geodetskimi postopki niso v celoti spreminjale. Parcela 161/6 v katastrski občini Rupa je bila izmerjena na terenu. Njene meje so določene s koordinatami štirih zemljiškokatastrskih točk. V zbirki listin za to parcelo so podatki o pravi obliki te parcele. Razlika v obliki parcele torej nastane zaradi vklapljanja parcele v zemljiškokatastrski prikaz. Zemljiškokatastrski prikaz je samo informativna slika oblike in medsebojne lege parcel.

REŠITEV Slika parcele v katastrskem prikazu je samo informativna. Če obstajajo predhodne meritve na parceli, lahko pravo obliko parcele dobimo v zbirki listin. V kolikor predhodnih meritev na tej parceli ni bilo, je možna rešitev le ureditev in evidentiranje mej parcele.

PRIMER 2: DOLŽINA MEJE S SOSEDOM, IZMERJENA V NARAVI, NI ENAKA DOLŽINI MEJE NA KATASTRSKEM PRIKAZU OPIS PROBLEMA Lastniki oz. drugi uporabniki podatkov zemljiškega katastra želijo mnogokrat sami rekonstruirati meje na terenu na podlagi meritev, ki so jih opravili neposredno na katastrskem prikazu oz. še bolj pogosto na mapni kopiji (izpisku iz zemljiškega katastra za določeno parcelo). Mapna kopija je praviloma izdelana s postopkom klasičnega kopiranja konkretne vsebine iz kartografskega prikaza. Z ravnilom izmerjeno razdaljo na takšni mapni kopiji potem preračunajo iz merila 1:2880 in tako dobljeno razdaljo primerjajo z razdaljo, izmerjeno na terenu. Praviloma prihaja do razlik, ki so posledica različnih vzrokov, pojasnjenih v nadaljevanju.

POJASNILO Dolžina, ki jo izmerimo na katastrskem prikazu, se razlikuje od dolžine merjene na terenu zaradi: 

merila,



skrčka nosilca prikaza,



projekcije dolžine na ravnino,



vklopa parcele v zemljiškokatastrski prikaz (opisano v primeru 1).

MERILO 1:1000

MERITVE NA TERENU

MERITVE OPRAVLJA POOBLAŠČENI GEODET S PREDPISANO NATANČNOSTJO

MERILO 1:2880

KARTIRANJE MERITEV

ZEMLJIŠKOKATASTRSKI PRIKAZ

NA OSNOVI TERENSKIH MERITEV GEODET IZDELA NAČRT, KI ODSLIKAVA SITUACIJO NA TERENU - NAČRT JE DEL ELABORATA GEODETSKE MERITVE, KI JE SHRANJEN NA GEODETSKI UPRAVI

TERENSKA MERITEV SE IZRIŠE NA ZEMLJIŠKOKATASTRSKI PRIKAZ PO METODI VKLOPA (ROTACIJA, RAZTEZEK, PREMIK), ZATO MERJENJE RAZDALJE NE DA PRAVILNIH REZULTATOV

Kartografski prikaz je v merilu 1:2880, kar pomeni, da 1 mm na prikazu predstavlja 2880 mm v naravi. Če izmerimo na načrtu dolžino 2,5 mm, je dolžina v naravi 7,2 m. V primeru, ki smo ga navedli, smo izmerili dolžino med zemljiškokatastrskima točkama, ki določata mejo na terenu. Ta dolžina je 8,5 m. Ker imata točki za 1 m različno nadmorsko višino, dolžina, izmerjena na terenu, ne predstavlja enake vrednosti kot izračunana dolžina iz koordinat. Izračunana dolžina je 8,46 m.

ZK točka

ME RAZLIKA NADMORSKIH VIŠIN

RJE

DO LŽI NA

prikaz razlike med ZK točka

IZRAČUNANA DOLŽINA IZ KOORDINAT

merjeno dolžino in dolžino izračunano iz koordinat

REŠITEV Slika parcele v katastrskem prikazu je samo informativna. Če torej merimo razdaljo na kartografskem prikazu, lahko dobimo samo »informativno vrednost« te razdalje. Če je meja, katere dolžina nas zanima, urejena (določena z zemljiškokatastrskimi točkami, ki imajo koordinate določene s predpisano natančnostjo), lahko iz teh podatkov računsko dobimo pravo dolžino meje.

PRIMER 3: SITUACIJA NA DIGITALNEM KATASTRSKEM NAČRTU JE POPOLNOMA DRUGAČNA KOT NA DIGITALNEM ORTOFOTO NAČRTU

OPIS PROBLEMA

Neskladja, ki nastopajo med zemljiškokatastrskim prikazom in digitalnim ortofoto načrtom, so lahko: 



POZICIJSKA NESKLADJA o

cesta na DKN je zamaknjena,

rob ceste gre po sredini ceste na DOF,

hiša na DKN pade poleg hiše na DOF;

VSEBINSKA NESKLADJA o

cesta, ki v naravi obstaja in je vidna na DOF, ni vrisana v kataster,

hiša, ki v naravi obstaja in je vidna na DOF, ni vrisana v DKN,

objekti so v katastru vrisani, na DOF-u pa je tam npr. Travnik.

POZICIJSKA NESKLADJA so predvsem tehnične narave in so nastajala skozi zgodovino zaradi vklopov originalnih meritev, največ pa jih je nastalo ob transformaciji grafičnih katastrskih prikazov v državni koordinatni sistem,

torej ob nastanku digitalnih katastrskih načrtov. VSEBINSKA NESKLADJA so največkrat plod neažurnega stanja v zemljiškem katastru, ko posamezni lastniki oz. investitorji dejanskega stanja niso vrisali v zemljiški kataster. Takšna situacija nastopa predvsem v primerih novogradenj, ko zakon po zaključku sicer predpisuje vris v javne evidence, a se žal to ne izvaja dosledno. Včasih pa nastopi tudi obratni primer, ko je novogradnja ažurno vrisana v zemljiški kataster, pa je digitalni ortofoto posnetek starejšega datuma in novogradnja na njem še ni vidna.

DOF + DKN

CESTA IN OBJEKT ŠE NISTA VRISANA V ZEMLJIŠKI KATASTER

SNEMANJE IN IZDELAVA DOF STA BILA PRED IZGRADNJO NASELJA

POJASNILO Pri prejšnjih opisih problemov smo že ugotovili, da prihaja do razlike med zarisom parcele v katastrskem prikazu in lego parcele v naravi. Digitalni ortofoto je najbližji približek dejanskemu stanju, vendar tudi tu prihaja do odstopanj, predvsem na področjih z zelo razgibanim reliefom. V ravninskih predelih je digitalni ortofoto zelo natančna slika terena. Če poteka meja parcele po sredini ceste, je to posledica: 

razlike med prikazom na digitalnem ortofotu in naravo,



izdelave digitalnih katastrskih načrtov,



vklopa parcele v kartografski prikaz,



stanja v zemljiškokatastrskem načrtu, ki ni vzdrževano, ker upravljalec ceste oz. lastniki niso vpisali sprememb v zemljiški kataster, kar je sicer njihova dolžnost po zakonu.

OPIS MOŽNE REŠITVE Združen prikaz (DKN in ORTOFOTO) je samo informativni prikaz. Kje v resnici poteka meja med parcelo in cesto, lahko ugotovimo samo na terenu samem na podlagi podatkov zemljiškega katastra, ki so nastali v predhodnih postopkih. V kolikor teh podatkov ni, je potrebno izvesti postopek ureditve meje.

PRIMER 4: POVRŠINA PARCELE V KATASTRSKEM PRIKAZU NI IDENTIČNA PODATKU O URADNI POVRŠINI V ZEMLJIŠKEM KATASTRU

OPIS PROBLEMA Že v prejsšnjih primerih smo opozorili, da merjenje na zemljiškokatastrskih prikazih ne da pravilnih rezultatov. Enako velja tudi za primer ugotavljanja površine parcele, ki bi jo izračunali iz merjenih razdalj na zemljiškokatastrskem prikazu. Obremenjena je z vsemi tistimi pogreški, ki smo jih spoznali pri merjenju razdalj. Edina merodajna, pravilna in uradna površina je tista, ki je napisana v opisnih podatkih o parceli v zemljiškem katastru.

POJASNILO Uradna površina je izračunana iz koordinat zemljiškokatastrskih točk, če so se na parceli v preteklosti izvajale meritve. V kolikor pa meritev ni bilo, je površina parcele določena na podlagi planimetriranja. V primeru, da obstajajo koordinate zemljiškokatastrskih točk in da je uradna površina izračunana iz njih, pride do odstopanja zaradi zarisa v katastrskem prikazu. V primeru, da je bila površina določena s planimetriranjem ob nastanku načrta, nastane razlika zaradi

sprememb sosednjih parcel v preteklosti. Če je prišlo do ureditve meje med našo in sosednjo parcelo, je lahko prišlo do spremembe zarisa meje. Ker pa je naša parcela nastopala samo kot sosednja parcela in se ni urejala v celoti, kljub spremembi zarisa ni prišlo do spremembe uradne površine.

RAČUNANJE POVRŠIN IZ MERJENIH RAZDALJ NA DIGITALNEM KATASTRSKEM NAČRTU

IZRAČUNANA POVRŠINA = 493 m2

URADNA POVRŠINA = 547 m2

OPIS MOŽNE REŠITVE Uradno veljavna je površina, ki je podana v podatkih zemljiškega katastra, in ne izmerjena površina iz katastrskega prikaza ali zemljiškokatastrskega načrta. V kolikor menimo, da uradna površina ni prava, je potrebno urediti mejo parcele v postopku ureditve meje. Na podlagi tega postopka se ponovno izračuna površina parcele, ki po izdaji upravnega akta postane uradna površina.

GEODETSKE STORITVE Že v prejšnjem poglavju, ko smo spoznavali kakovost grafičnega prikaza zemljiškega katastra, smo spoznali, da lahko natančno določitev mej parcel, ali pa njihovo spreminjanje izvajamo izključno s postopki meritev na terenu. Tem postopkom pravimo GEODETSKE STORITVE. Izvajajo jih pooblaščena geodetska podjetja, končne izdelke pa obvezno potrdi odgovorni geodet, registriran pri Inženirski zbornici Slovenije v matični sekciji geodetov. Postopke izvajamo v večini primerov na zahtevo lastnikov parcel, zakon pa jih deli na naslednje geodetske storitve: 1. urejanje meja, 2. spreminjanje meja, 3. sprememba vrste rabe.

Postopki se v splošnem izvajajo na terenu, kjer geodetsko podjetje, ki ima dovoljenje za izvajanje geodetskih storitev, izvede t.i. tehnični del postopka, ki ga zaključi z izdelavo elaborata geodetske storitve, in na geodetski upravi, ki izpelje upravni del postopka in izda ustrezni upravni akt. Postopki urejanja meja so kompleksni. Ločijo se glede na končni namen in količino parcel v obdelavi. Med te postopke prištevamo določitev meje, označitev meja v naravi, novo izmero večjih kompleksov zemljišč in postopke urejanja meja, kadar so bile meje že predhodno urejene na osnovi veljavne zakonodaje. Postopki spreminjanja meja se delijo na parcelacijo, kjer parcelo razdelimo ali združimo, izravnavo meje in komasacijo. Komasacija je postopek, ki obdeluje večje komplekse (ponavadi kmetijskih površin) in katere rezultat je bolj racionalna razdelitev parcel. Postopki spremembe vrste rabe pridejo v poštev v tistih primerih, ko lastnik želi spremembo vrste rabe izvesti na parceli. Postopek je specifičen v primeru, ko obdelujemo kmetijsko ali gozdno zemljišče. V tem primeru je potrebno sodelovanje univ. dipl. inženirja agronomske ali gozdarske stroke, ki ima pooblastilo geodetske uprave za katastrsko klasifikacijo kmetijskih zemljišč oziroma gozdov. V primeru, da se sprememba vrste rabe izvaja na parceli, ki ni kmetijsko ali gozdno zemljišče, tehnični del spremembe vrste rabe izpelje geodetsko podjetje. Lastnik parcele mora izvajanje ene od opisanih storitev naročiti pri pooblaščenem geodetskem podjetju, ki izvede tehnični del postopka in vse meritve na terenu. Rezultat tega dela je elaborat

geodetske storitve, ki pa še nima pravne veljave, saj je potrebno izvesti še upravni del tega postopka. Zato lastnik, po pooblastilu lahko tudi geodetsko podjetje, preda elaborat pristojni geodetski upravi, ki postopek dokonča in ga zaključi z ustreznim pravnim aktom (odločba, sklep …). V nadaljevanju bomo opisali osnovne značilnosti posameznih postopkov, predvsem z vidika potrdil in soglasij, ki jih potrebujemo za začetek izvajanja geodetske storitve.

POSTOPKI UREDITVE MEJA UREDITEV MEJE Kdaj naročimo to geodetsko storitev? Lastnik parcele naroči ureditev meje v naslednjih primerih: 1. ko ne ve natanko, kje v naravi potekajo meje njegove parcele, 2. ko si želi urediti in z mejniki označiti meje svoje parcele. Ta postopek lahko poteka samo za del meje, samo za eno mejo med parcelo in eno ali več parcelami ali pa za vse meje parcele. Katere meje se bodo urejale, je v izključni pristojnosti lastnika parcele, ki takšno storitev naroči. Za začetek postopka lastnik ne potrebuje nobenega soglasja mejašev oziroma lastnikov sosednjih parcel.

Mejo uredi geodetsko podjetje na osnovi vseh razpoložljivih podatkov zemljiškega katastra. Kot stranke v postopku urejanja meje (na terenu) in v postopku evidentiranja meje (upravni del postopka) nastopajo lastniki parcel, med katerimi se meja ureja, kot tudi lastniki parcel, ki se samo v eni točki dotikajo meje parcele (tro- ali večmeja parcele). V primeru nestrinjanja kateregakoli lastnika parcele s potekom meje (na terenu ne podpiše zapisnika), geodetska uprava naknadno izvede ustno obravnavo v pisarni, s katero skuša doseči sporazum med mejaši glede poteka meje. V kolikor sporazum ni dosežen, geodetska uprava pozove lastnika parcele, ki se ne strinja s potekom meje, da v tridesetih dneh pri pristojnem sodišču sproži nepravdni postopek za ureditev meje. Če v predpisanem roku postopka ne sproži, se šteje, da se z mejo strinja. O ureditvi mej geodetska uprava izda odločbo vsem mejašem, katerih meje so se urejale. Ko postane odločba pravnomočna, dobijo meje parcele, ki so bile urejene s to odločbo, status urejene meje. Za urejeno mejo je v upravnem smislu značilno, da načelno o tej meji ne bi smelo biti več spora, saj je odločba postala pravnomočna. Urejena meja pa je zanesljiva tudi v tehničnem smislu, saj jo lahko geodetska služba kadarkoli obnovi tako rekoč na centimeter natančno. V primeru, da so bile z ureditvijo meje urejene vse meje parcele, geodetska uprava po uradni dolžnosti izračuna površino parcele. Če se tako izračunana površina razlikuje od površine parcele, ki se trenutno vodi v zemljiškem katastru, evidentira novo površino in o tem obvesti lastnika parcele in zemljiško knjigo. Parceli, ki ima urejene vse meje parcele, pravimo urejena parcela.

Primer: Lastnik parcele 1446 Ĺželi urediti mejo med svojo parcelo (1446) in sosednjimi parcelami 1450, 1451 in 1452.

1451 1450

1451

1452

1450

1453

1452 1453

1454 1445

1454

1455

1445

1446

1475

1455 1446

1475 LASTNIKI PARCEL, KI 1472 SODELUJEJO V POSTOPKU

MEJA, KI SE UREJA V 1472 POSTOPKU

Stranke v postopku ureditve meje in v postopku evidentiranja meje so neposredni lastniki parcel, katerih meja se ureja (1446, 1450, 1451 in 1452), ter lastniki parcel, ki se samo v eni toÄ?ki dotikajo meje (1445, 1453).

Po zaključku postopka (ko bo odločba pravnomočna) bo urejen del meje med parcelo 1446 in parcelami 1450, 1451, 1452.

OZNAČITEV MEJE V NARAVI Postopek označitve meje v naravi se največkrat izvede istočasno z ureditvijo meje, saj so lastniki parcel največkrat naročili ureditev meje z namenom, da bo meja tudi označena z mejniki. Če lastniki v postopku ureditve nasprotujejo označitvi meje z mejniki, se meja ne označi. Označitev meje v naravi pa je lahko tudi samostojni postopek, ki ga pri geodetskem podjetju sproži lastnik parcele za meje, ki so že urejene, vendar v naravi niso označene (obnova meje). K označitvi mej geodetsko podjetje povabi lastnike sosednjih parcel, označi mejo na podlagi podatkov iz zemljiškega katastra in izdela tehnično poročilo o označitvi meje. Geodetsko podjetje pošlje tehnično poročilo lastniku parcele, katere meja je bila označena, lastnikom sosednjih parcel in geodetski upravi.

NOVA IZMERA Nova izmera je postopek urejanja mej na širšem območju (na območju, ki zajema najmanj deset parcel, ali na območju, večjem od treh hektarjev) in se izvede po uradni dolžnosti ali na podlagi prijave naročnika nove izmere. V postopku nove izmere se uredijo samo meje, s katerimi mejaši soglašajo. Če se lastniki niso udeležili mejne obravnave ali če ne soglašajo s potekom meje ali če se pokazana meja

razlikuje od meje po podatkih zemljiškega katastra, se meja parcele v novi izmeri ne uredi. Pred izvedbo nove izmere so lastniki parcel na območju, kjer se bo izvedla nova izmera, običajno vabljeni na skupni uvodni sestanek, kjer jih geodetsko podjetje, ki bo izvajalo novo izmero, natančneje seznami s postopkom in potekom nove izmere.

UREDITVE MEJE, KO SO BILE MEJE ŽE UREJENE PO DOSEDANJIH PREDPISIH Postopek se nanaša na tiste primere, ko je bila meja pred leti že urejena na podlagi postopkov, ki jih je predpisovala takrat veljavna zakonodaja (Zakon o zemljiškem katastru, Uradni list SRS, št. 16/74 ). Prednost, ki jo ima lastnik parcele v primeru, ko je bila meja predhodno že urejena, je v tem, da na geodetski upravi elaborat geodetske storitve že obstaja, zato ga lastniku, ki želi urediti meje parcele, ni potrebno predložiti, s tem pa se izogne stroškom, ki bi jih imel z izdelavo takega elaborata. Postopek ureditve meje, ko so bile meje predhodno že urejene, se lahko izvede na zahtevo lastnika parcele ali pa po uradni dolžnosti. Geodetska

uprava

preveri,

ali

meje,

bile

že

urejene,

določene

koordinatami

zemljiškokatastrskih točk in izmerjene s predpisano natančnostjo ter ali je iz zapisnikov jasno razvidno, da so se lastniki s potekom mej strinjali. V primeru, da so ti pogoji izpolnjeni, se tako določene meje štejejo za urejene. Če iz zapisnika ni jasno razvidno, da so se lastniki strinjali s potekom meja, geodetska uprava izvede enak postopek, kot je predpisan za ureditev meje, pri čemer

vlagatelju zahteve ni treba predložiti elaborata ureditve meje. Take meje geodetska uprava evidentira v zemljiškem katastru kot urejene in o tem na zahtevo stranke izda potrdilo.

POSTOPKI SPREMINJANJA MEJA

PARCELACIJA Pojem parcelacije v zemljiškem katastru označuje dva postopka in sicer postopek delitve parcele, ko iz ene parcele nastaneta dve ali več parcel, ter postopek združitve parcel, ko iz več parcel istega lastnika nastane ena sama parcela.

DELITEV PARCELE Postopek delitve parcele se največkrat izvaja, ko želi lastnik parcelo ali del parcele odprodati. V tem primeru je potrebno parcelo razdeliti, da dobimo dva dela parcele, vsakega s svojo parcelno številko. Delitev parcele se lahko izvaja tudi za namene razlastitve. V takem primeru se delitev parcele izvede na podlagi akta državnega organa ali organa samoupravne lokalne skupnosti.

Pred izvedbo delitve parcele morajo biti obvezno urejene vse tiste meje, ki se jih nova meja dotika. Kadar tega ni, moramo istočasno z delitvijo parcele izvesti tudi postopek ureditve meje. Postopek ureditve meje se izvede po pravilih, opisanih v prejšnjem poglavju. Stranka v postopku delitve parcele je lastnik parcele. Delitev parcele in določitev nove meje se izvedejo na željo lastnika parcele. V primerih, da se delitev parcele izvaja za namene razlastitve ali na podlagi akta pristojnega organa, je pri določitvi novih mej parcel potrebno upoštevati pogoje tega akta. V upravnem postopku, na podlagi elaborata parcelacije, ki ga je izdelalo geodetsko podjetje, geodetska uprava izda odločbo in v zemljiški kataster vpiše nove parcele in nove meje, ki so nastale z delitvijo parcele. Primer: Lastnik parcele 1446 želi razdeliti parcelo na dva dela (kot prikazuje črtkana linija na sliki). Pred izvedbo parcelacije morajo biti urejene meje, ki se jih nova meja dotika (meja med parcelo 1446 in 1454 ter 1446 in 1472). Če so te meje pred izvedbo parcelacije že urejene, potem se parcelacija lahko izvede. Stranka v upravnem delu postopka je le lastnik parcele 1446. V tehničnem delu izvedbe postopka parcelacije, ki ga izvede geodetsko podjetje, pa sta o parcelaciji obveščena tudi lastnika parcel 1454 in 1472.

PREDLOG DELITVE PARCELE

1451 1450

1451

1452

1450 1453

1452 1453 1454

1454 1445

1455

1445

1455 1446/1 1446

1446

1446/2

1475

1472

PREDHODNO UREJENA MEJA LASTNIKI PARCEL, KI SODELUJEJO V POSTOPKU

Če meje med parcelo 1446 ter parcelama 1454 in 1472 še niso urejene, se istočasno s parcelacijo opravi tudi ureditev mej. V tem primeru so stranke v postopku lastnik parcele 1446 in lastniki mejnih parcel 1454, 1472 (neposredni mejaši s parcelo 1446) ter lastniki parcel 1453, 1455, 1475 (ki se samo v eni točki dotikajo meje, ki se ureja). Po izvedeni parcelaciji so urejene meje, ki so na sliki odebeljene in obarvane modro. V zemljiškem katastru se evidentirata dve novi parceli 1446/1 in 1446/2. Parcela 1446, ki se je delila, se ukine.

ZDRUŽITEV PARCEL Združitev parcel se izvede na podlagi elaborata združitve parcel, ki ga izdela geodetsko podjetje. Združijo se lahko le parcele, ki imajo enako pravno stanje glede lastninske pravice, kar z drugimi besedami pomeni, da ne moremo združevati parcel različnih lastnikov. Združena parcela dobi novo parcelno številko. Geodetska uprava v upravnem postopku, ki je uveden na zahtevo lastnika, združi parcele in izda odločbo.

IZRAVNAVA MEJE Izravnava meje je postopek, ko se mejaša (lastnika) na delu meje, ki se izravnava, sporazumeta o izravnavi meje. Izravna se lahko le urejena meja. V primeru, da del meje, ki se izravnava, še ni urejen, se istočasno s postopkom izravnave meje izvede tudi postopek ureditve meje. Pri izravnavi meje ni nujno, da se izravnava glede površine izvede v razmerju 1:1. Z izravnavo meje lahko posamezni lastnik poveča oziroma zmanjša svojo površino parcele. Omejitve pri izravnavi meje so vezane na zakonsko določena pogoja, ki kljub soglasju lastnikov o izravnavi meje ne dovoljujeta izravnave, če se površina manjše parcele, ki se dotika meje, ki se izravnava, spremeni za več kot 5 % ali za več kot 500 m2. Upravni postopek se na geodetski upravi prične na zahtevo lastnika parcele, katere meja se je izravnavala. Zahtevi mora biti priložen elaborat izravnave meje, ki ga je izdelalo geodetsko podjetje, in izjave lastnikov o soglasju k izravnanemu delu meje.

V kolikor so izpolnjeni pogoji glede izravnave meje, ki jih določa zakon, geodetska uprava o izravnavi meje izda odločbo. Na podlagi dokončne odločbe o evidentiranju izravnanega dela meje se izravnana meja evidentira kot dokončna. Evidentira se tudi sprememba površine, o čemer geodetska uprava obvesti lastnika in zemljiško knjigo. Izravnava meje se ne šteje za pravni promet z zemljišči, kar pomeni, da lastnikom parcel, katerih meja se je izravnala, ni potrebno sklepati pravnih poslov, v kolikor so se z izravnavo mej spremenile površine parcel. Primer: Lastnika parcel 1446 in 1454 sta se dogovorila, da bosta izravnala mejo med parcelama, kot prikazuje črtkana linija na sliki. Površina parcele 1446 znaša 6373 m 2, površina parcele 1454 pa 2061 m2.

1451 1450

1451

1452

1450 1453

1452 1453 1454

1454 1445

1455

1445

1455 1446

1446

1475

1475 1472

PREDLOG ZA IZRAVNAVO MEJE

1472

STANJE PO IZRAVNAVI MEJE

Izravnava se lahko izvede, kadar o izravnavi obstaja sporazum med lastnikoma, da se meja izravna, ter da sta izpolnjena zakonska pogoja, da se površina manjše parcele (v našem primeru parcela 1454), ki se dotika meje, ki se izravnava, ne spremeni za več kot 5 % in ne več kot za 500 m 2. V našem primeru se površina manjše parcele (1454) spremeni (poveča) za 74 m 2 (površina večjega trikotnika znaša 85 m2, manjšega pa 11 m2, torej je razlika 74 m2). Ker parcela 1454 meri 2061 m2, bi se njena površina pri izravnavi lahko spremenila za največ 103 m 2 (5 %). Ker se bo z izravnavo površina manjše parcele 1454 spremenila za 74 m 2, kar je v dopustnih mejah 5 %, je izravnava glede na sprejeti sporazum strank možna. Stranki v postopku izravnave sta tudi lastnika parcel 1453 in 1455, ki se samo v eni točki dotikata meje, ki se izravnava. Po pravnomočnosti odločbe o izravnavi meje bo izravnana meja urejena. Na sliki je izravnana meja odebeljena in izrisana v modri barvi.

KOMASACIJA Komasacijo imenujemo tudi zložba zemljišč. To pomeni, da na nekem fizično zaokroženem območju lastniki dogovorno združijo (zložijo) vse parcele skupaj, »pobrišejo« vse parcelne meje in na osnovi projekta komasacije določijo nove meje parcel. Postopek izvajamo v primerih, ko imajo lastniki svoje parcele zelo razdrobljene in ponavadi še fizično ločene med seboj. Končni rezultat za posameznega lastnika je združena parcela, ki je ponavadi vsota vseh v komasacijo vloženih parcel. Na tak način dobimo manjše število parcel, ki so površinsko večje in za obdelavo mnogo bolj racionalne.

Veljavna zakonodaja pozna več postopkov komasacije (pogodbena, upravna in komasacija na območju lokacijskega načrta), katerih skupna značilnost je, da na nekem širšem območju, ki je predvideno za komasacijo, lastniki zemljišč zložijo parcele in nato po izvedbi komasacije dobijo nove parcele. Pri oblikovanju novih parcel se upošteva pogodbo med lastniki ali načela, določena pri upravni komasaciji, oziroma pogoje lokacijskega načrta. Pred izvedbo komasacije morajo biti urejene meje oboda komasacijskega območja.

POGODBENA KOMASACIJA Tehnični del postopka pogodbene komasacije izvede geodetsko podjetje, ki izdela elaborat pogodbene komasacije. Zahtevo za izvedbo upravnega dela pogodbene komasacije lahko pri pristojni geodetski upravi vloži eden od podpisnikov pogodbene komasacije. Zahtevi je potrebno predložiti elaborat pogodbene komasacije in pogodbo o komasaciji. Geodetska uprava o novih parcelah in njihovih površinah odloči z odločbo, ki jo prejmejo vlagatelj zahteve in vsi podpisniki pogodbe o komasaciji. Parcele in njihove meje se evidentirajo v zemljiškem katastru kot urejene.

UPRAVNA KOMASACIJA Upravna komasacija se uvede na podlagi odločbe upravne enote. Predlog za uvedbo podajo lastniki

zemljišč, vendar pod pogojem, da imajo v lasti več kot 80 % zemljišč, ki bodo v predvideni komasacijski masi. Pravna podlaga za upravno komasacijo je podana v Zakonu o kmetijskih zemljiščih. Tehnični del postopka upravne komasacije izvede geodetsko podjetje, ki izdela elaborat upravne komasacije. Upravni del postopka izvede pristojna upravna enota, ki izda odločbo o komasaciji. Evidentiranje upravne komasacije v zemljiškem katastru izvede pristojna geodetska uprava na podlagi dokončnega sklepa o evidentiranju upravne komasacije.

KOMASACIJA NA OBMOČJU LOKACIJSKEGA NAČRTA Komasacija se uvede na podlagi sprejetega programa priprave lokacijskega načrta, če to predlagajo lastniki zemljišč na območju lokacijskega načrta, ki imajo v lasti najmanj 67 % površine zemljišč na predvidenem komasacijskem območju. Tehnični del postopka komasacije izvede geodetsko podjetje. Pri razdelitvi zemljišč iz komasacijskega sklada se zemljišča delijo tako, da je nova razdelitev zemljišč v skladu s predlogom prostorske ureditve obravnavanega območja. Odločbo o novi razdelitvi zemljišč izda občinski upravni organ. Po pravnomočnosti odločbe o novi razdelitvi zemljišč geodetska uprava vpiše na zahtevo občinskega upravnega organa nove parcele z novimi mejami v zemljiški kataster.

POSTOPKI SPREMEMBE VRSTE RABE V zemljiškem katastru vodimo tudi podatke o vrsti rabe zemljišč (katastrske kulture, zemljišča pod gradbenimi objekti, razen za zemljišča pod stavbami, zelene površine in nerodovitna zemljišča). Za katastrske kulture se vodi tudi podatek o katastrskih razredih. Predvidoma bo v letu 2007 geodetska uprava pripisala k posameznim parcelam, z vrsto rabe katastrske kulture, tudi podatek o boniteti zemljišča. Ta podatek se bo določil na podlagi izbranih vzorčnih parcel, na podlagi podatkov o katastrskih kulturah in razredih kmetijskih in gozdnih zemljišč ter podatkov o sestavi gozda iz gozdnogospodarskih načrtov. Geodetska uprava je dolžna tudi po letu 2007 še pet let v evidenci voditi podatke o vrsti rabe zemljišč. V tem času bo izvajala tudi spremembe vrste rabe na zahtevo strank.

SPREMEMBA VRSTE RABE Za spremembo podatkov o vrsti rabe je potrebno predložiti elaborat spremembe vrste rabe, kulture in razreda, ki ga izdela geodetsko podjetje. Strokovna dela v zvezi s katastrsko klasifikacijo kmetijskih zemljišč in gozdov lahko izvaja kmetijski oziroma gozdarski strokovnjak z najmanj visoko stopnjo strokovne izobrazbe.

Stranka v postopku spremembe vrste rabe, katastrske kulture in razreda je lastnik parcele.

EVIDENTIRANJE ZEMLJIŠČA POD STAVBO Evidentiranje zemljišča pod stavbo se izvede z namenom, da je zemljišče pod stavbo evidentirano v zemljiškem katastru, pri tem se vzpostavi tudi povezava stavbe, ki stoji na tem zemljišču, s katastrom stavb. To je najbolj pogost postopek spremembe vrste rabe, ki bi ga moral izvesti vsak lastnik novozgrajene hiše takoj po koncu gradnje. Elaborat za evidentiranje zemljišča pod stavbo izdela geodetsko podjetje. Zemljišče pod stavbo se v zemljiški kataster evidentira na zahtevo lastnika zemljišča, imetnika stavbne pravice ali investitorja. Če na zemljišču stoji večstanovanjska stavba, lahko zahtevo za evidentiranje zemljišča pod stavbo vloži tudi lastnik dela stavbe, fizična ali pravna oseba, ki ima del stavbe v uporabi, ali upravnik stavbe. Geodetska uprava o evidentiranju zemljišča pod stavbo izda sklep, ki ga vroči vlagatelju zahtevka, lastniku zemljišča in lastniku stavbe oziroma dela stavbe. O evidentiranju zemljišča pod stavbo v zemljiškem katastru geodetska uprava obvesti zemljiško knjigo.

Primer: Lastnik parcele 1446/2 želi na tej parceli evidentirati zemljišče pod stavbo.

1451 1450

1452 1453 1454

1445

1455 1446/1

1446/2

1475 1472

EVIDENTIRANJE ZEMLJIŠČA POD STAVBO

Stranka v tehničnem in upravnem delu izvedbe postopka evidentiranja zemljišča pod stavbo je lastnik zemljišča parcele 1446/2. O evidentiranju zemljišča pod stavbo geodetska uprava izda sklep. Istočasno z vložitvijo zahteve za evidentiranje zemljišča pod stavbo mora lastnik parcele 1446/2 vložiti tudi zahtevo in elaborat za evidentiranje stavbe. Na podlagi tega elaborata se stavba evidentira tudi v katastru stavb.

RAD BI..........

KATERO GEODETSKO STORITEV MORAM NAROČITI ?

Z BRATOM SVA PODEDOVALA PARCELO, VSAK ENO POLOVICO. KAJ MORAVA STORITI? Z dedovanjem ste postali lastnik idealnega deleža celotne parcele do ½. Če hočete razdeliti to parcelo, je potrebno uvesti postopek parcelacije. KUPIL SEM PARCELO, KAKO NAJ VEM, KJE POTEKAJO MEJE PARCELE, SI LAHKO POMAGAM Z »MAPNO KOPIJO« ? Če hočete vedeti, kje potekjo meje vaše parcele, je potrebno pri geodetskem podjetju naročiti enega od postopkov urejanja mej in sicer: Ureditev meje – v primeru, da se meja v preteklosti ni urejala s postopki, ki bi zagotavljali natančno določitev. Ali se je to dogajalo, vam bo povedal geodetski strokovnjak iz geodetskega podjetja, ki bo pridobil podatke na pristojni geodetski upravi. Ureditev meje, ko so bile meje že urejene po dosedanjih predpisih – v primeru, da se je meja v preteklosti urejala s postopki, ki bi zagotavljali natančno določitev. Ali se je to dogajalo, vam bo

povedal geodetski strokovnjak iz geodetskega podjetja, ki bo pridobil podatke na pristojni geodetski upravi. Označitev meje v naravi – v primeru, da ima parcela že dokončne meje in se bo izvedla samo njihova določitev v naravi. Ali je meja urejena, vam bo povedal geodetski strokovnjak iz geodetskega podjetja, ki bo pridobil podatke na pristojni geodetski upravi. Če ima parcela dokončne meje, lahko izveste tudi preko pogleda v podatke zemljiškega katastra na internetu. V takem primeru je v podatkih o parceli zapisano, da je urejena. HOTEL SEM PRIDOBITI HIPOTEKO NA HIŠO, VENDAR SEM UGOTOVIL, DA HIŠA NI VPISANA V ZEMLJIŠKO KNJIGO IN NI VRISANA NA »MAPNI KOPIJI«. KAJ MORAM NAREDITI? Pri geodetskem podjetju boste naročili postopek evidentiranja zemljišča pod stavbo. Geodetsko podjetje bo izvedlo terensko izmero in pripravilo elaborat, ki ga bo po vašem pooblastilu vložilo na pristojno geodetsko upravo. Po končanem postopku boste prejeli odločbo, ki bo po uradni dolžnosti posredovana

zemljiško

knjigo.

Tako

vaša

hiša

končanem

postopku

vrisana

zemljiškokatastrski prikaz in vpisana v podatke zemljiškega katastra in zemljiške knjige. MEJA MED MENOJ IN SOSEDOM JE ČUDNE OBLIKE IN V NARAVI JE ONEMOGOČENO, DA UPORABLJAM TA DEL SVOJEGA ZEMLJIŠČA. ALI LAHKO KAJ NAREDIVA? Ob soglasju obeh se meja lahko uredi v postopku izravnave meje. Pomembno je, da se po izravnavi površina manjše parcele ne spremeni za več kot 5 % njene stare površine. Potrebno pa je ponovno

poudariti, da lahko izravnavo meje izvajamo samo na urejenih mejah – če meja še ni urejena, moramo pred izravnavo izvesti postopek ureditve meje. KUPUJEM PARCELO IN SUMIM, DA POVRŠINA, KI JE ZAPISANA V ZEMLJIŠKEM KATASTRU, NI PRAVA. KAJ LAHKO NAREDIM? Če parcela ni urejena, potem je najbolje, da se dogovorite s prodajalcem, da se izvede postopek ureditve meje. Pri geodetskem podjetju lahko ta postopek naročite vi, vendar mora zemljiškoknjižni lastnik podati pooblastilo za vložitev elaborata na pristojno geodetsko upravo. MOJA PARCELA IMA STATUS

UREJENE

PARCELE.

VENDAR

MED

MOJO

PARCELO

SOSEDNJIMI PARCELAMI NI NIKJER MEJNIKOV, KI BI TO MEJO OZNAČEVALI V NARAVI. KAJ MORAM NAREDITI, DA SE TI MEJNIKI POSTAVIJO? Pri geodetskem podjetju naročite postopek označitev meje v naravi. ZEMLJIŠČE, NA KATEREM BI GRADIL HIŠO, SE RAZPROSTIRA NA TREH PARCELAH. VSE SO V MOJI LASTI. KAJ LAHKO NAREDIM, DA BODO NADALJNJI POSTOPKI LAŽJI? Pri geodetskem podjetju naročite postopek združevanje parcel. V kolikor so vsa zemljišča na istem zemljiškoknjižnem vložku, zadeva ni problematična. Če pa so na različnih ZKV, je treba preučiti vse podatke v B in C listu, da ugotovimo možnosti združitve.

PARCELA, NA KATERI STA MOJA HIŠA IN DVORIŠČE, JE V ZEMLJIŠKEM KATASTRU OZNAČENA KOT NJIVA. ZA NJO SE MI ŠE VEDNO OBRAČUNAVA KATASTRSKI DOHODEK, OBENEM PA MI OBČINA ZARAČUNAVA NADOMESTILO ZA UPORABO STAVBNEGA ZEMLJIŠČA (NUSZ). KAJ MORAM NAREDITI, DA BODO PODATKI V ZEMLJIŠKEM KATASTRU PRAVI? Pri geodetskem podjetju naročite postopek spremembe vrste rabe. V tem postopku vam bodo na terenu odmerili hišo. V zapisniku se določi, da se raba določi na podlagi dejanskega stanja v naravi. Parcela, ki je bila njiva, po končanju upravnega postopka

- dobili boste odločbo – postane

stanovanjska stavba in dvorišče. PRIZIDAL SEM HIŠO OB HIŠO MOJIH STARŠEV. HIŠA MOJIH STARŠEV, MOJA HIŠA IN DVORIŠČE IMAJO ENO PARCELNO ŠTEVILKO. RAD BI UREDIL ZADEVE TAKO, DA BI BIL LASTNIK SVOJE HIŠE IN SOLASTNIK DVORIŠČA. KJE NAJ SE LOTIM ZADEVE? Začnete z geodetskimi postopki. Lastniki parcele naročijo pri geodetskem podjetju postopek parcelacije. Osnovna hiša, prizidek in dvorišče v postopku parcelacije pridobijo nove parcelne številke. Nato lahko začnete s pravnim urejanjem. Če se razmejitvena linija pri parcelaciji dotika meje s sosedom, je predhodno potrebno izvesti ureditev meje, ki se je ta linija dotika.