Državna lastnina v javnih nepremičninskih evidencah

Državna lastnina v javnih nepremičninskih evidencah – osnova za gospodarjenje (Marijana VUGRIN, Tomaž PETEK, Andrej MESNER, Slovenija) Ključne besede: družbena lastnina, nepremičninske evidence, privatizacija IZVLEČEK Pojem državne lastnine na nepremičninah poznamo v R Sloveniji tudi danes, ko državo obravnavamo kot enega izmed lastnikov. Poleg zakonov, ki urejajo odnos do lastnine , njeno evidentiranje in zaščito na splošno, imamo tudi zakon, ki ureja specifičnosti glede razmerij med državo in lastnino.

Kljub dobro zastavljeni zakonodaji na tem področju, ki s svojimi določili omogoča tako kakovostno zaščito lastnine kot njeno urejeno vodenje v javnih nepremičninskih evidencah, je realnost povsem drugačna. Pretežni del »krivde« za tako stanje lahko pripišemo odnosu do lastnine v preteklih obdobjih.

Torej, če si hočemo ustvariti pravo podobo, moramo pogledati tudi v preteklost. V prispevku bomo prikazali stanje na področju nepremičnin in nepremičninskih evidenc od leta 1950 naprej, fenomen družbene lastnine kot posebne kategorije lastništva, ki je ima še danes vpliv tako na odnos do lastnine kot na način evidentiranja le- te. Osrednji del prispevka bo namenjen odnosu države do njene lastnine, pravni ureditvi na tem področju in stanju njenih nepremičnin v javnih nepremičninskih evidencah. Prav to je namreč osnova za različne možne oblike gospodarjenja z nepremičninami.

1. UVOD Lastninski koncept posamezne države opredeljuje tudi lastnino same države. Medtem ko določene države poskušajo imeti državo, ki jo ne obremenjuje lastnina nepremičnin in si svoje pravice na zemljiščih urejajo na drugačen način npr. s pravico rabe, s pravico posesti, druge gradijo svojo moč prav na lastnini nepremičnine.

Stanje v Sloveniji ne moremo uvrstiti v nobeno od zgoraj podanih kategorij. Zaradi zgodovinske dediščine ponekod gradi le- ta svojo moč na lastnini, po drugi strain pa jo lastnina omejuje.

2. POGLED NAZAJ Za lastnino na območju Slovenije so do osamosvojitve veljala načelno enaka pravila kot za ostalo območje Jugoslavije. Po letu 1963, ko je bila sprejeta nova ustava, so bile pristojnost s področje konkretne rabe prostora prenesena na občine in za urejanje prostora in za urejanje Marijana Vugrin, Tomaž Petek and Andrej Mesner State ownership in public real estate registers - the basis for management FIG/FAO International Seminar State and Public Sector Land Management in Transitional Countries Budapest, Hungary, 20-21 September 2012

1/7

lastniških razmerij so posamezne republike začele sprejemati svojo zakonodajo, ki pa je na področju temeljnih načel bila usklajena z zvezno zakonodajo (Ustava SFRJ, 1963).

Po drugi svetovni vojni je država pridobila v last zemljišča s postopki konfiskacije, nacionalizacije in agrarne reforme.(Prinčič, 1994). Državna lastnina je bila poimenovana kot “splošno ljudsko premoženje” (Leskovic, 1960). Tak način evidentiranja lastnine je veljal do sprejetja Ustavnega zakona 1953, ki uvede pojem družbene lastnine.

Družbena lastnina je edinstven fenomen obravnavanja stvarnopravnih razmerij v svetu. »Družbena lastnina je to, kar pripada družbi kot celoti, kar ni last posameznika, niti last posameznih organizacij družbene skupnosti« (Finžgar, 1972, str. 19). In dojemanje te definicije, je privedlo do izgube občutka, kaj pravzaprav lastnina je. “Izgubila” se je odgovornost do lastnine.

Potrebno pa je poudariti, da tako v obdobju po drugi vojni kot v obdobju družbene lastnine je obstajala tudi privatna lastnina. Njen obseg vezan na posamezno osebo je bil omejen (zemljiški maksimum npr. za kmetijska zemljišča 10 ha).

Vsem zemljiščem, se je na podlagi republiških zakonov predpisala posebna raba zemljišč, ne glede nato, ali so bila zemljišča v zasebni lasti ali v družbeni lastnini. S tem je bil določen enoten režim rabe določene vrste dobrine. Posamezna zemljišča, ki so bila uvrščena v isti režim na podlagi istega zakona, so se imenovala fond sredstev (Sajovic, 1987). Tako smo imeli naslenje fonde sredstev: • stvari v splošni rabi (vode, javne ceste, morske in rečne obale, morsko dno, rude), • stavbna zemljišča, • kmetijska zemljišča, • gozdove in gozdna zemljišča, • pašnike in ledine, • poslovne stavbe, • stanovanjske hiše ter • poslovne prostore in stanovanja.

Lastninsko upravljavske režime na zemljiščih posameznih fondov so urejali naslednji zakoni (Finžgar, 1979): • Zakon o kmetijskih zemljiščih, • Zakon o gozdovih, • zakoni s področja stanovanjskega gospodarstva, • zakoni s področja urejanja prostora, • Zakon o rudarstvu, • Zakon o vodah.

Zemljiščem, ki so bila v družbeni lastnini in so pripadala posameznemu fondu sredstev, se je določil imetnik pravice uporabe, ki je bil lahko družbeno pravna oseba(država, občina, podjetje v “državni lasti”), lahko pa tudi posameznik.

Marijana Vugrin, Tomaž Petek and Andrej Mesner State ownership in public real estate registers - the basis for management FIG/FAO International Seminar State and Public Sector Land Management in Transitional Countries Budapest, Hungary, 20-21 September 2012

2/7

Družbeno pravne osebe niso imele zemljišč v lasti, ampak so jih upravljale. Upravljati je bil izraz za rabo, uporabo in razpolaganje (Sajovic, 1987).. Torej so v bistvu so imeli enake pravice, kot jih ima lastnik.

Te pravice na nepremičninah je bilo možno vpisati tudi v zemljiško knjigo. Za potrebe evidentiranja je bil določen izraz ”pravica uporabe”, ki ga še danes lahko zasledimo na nepremičninah za katere še ni bilo izvedeno lastninjenje.

Pripadnost nepremičnine posameznemu fondu sredstev in imetnik pravice uporabe sta bila (in sta še) poglavitna faktorja za izvedbo privatizacije.

3. DRŽAVNA LASTNINA DANES Podatek o lastništvu je v Sloveniji javen in je razviden iz zemljiške knjige. Zemljiška knjiga je namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. Torej tudi o lastninski pravici. (Zakon o zemljiški knjigi, 2003) Podatke o lastnostih nepremičnin se vodijo v zemljiškem katastru in katastru stavb. V teh dveh evidencah se tudi določajo identifikatorji nepremičnin. Dodatni tehnični podatki in vrednost nepremičnine pa v registru nepremičnin. Za obvladovanje nepremičnine potrebujemo pridobiti podatke iz štirih javnih nepremičninskih evidenc. Povezovalni ključ je identifikator nepremičnine(Vugrin, 2011) .

Pravica do zasebne lastnine je v Ustavi Republike Slovenije podana kot ena izmed človekovih pravic (Ustava Republike Slovenije, 1991, 33. člen). Država je obravnavana enako kot katerikoli drugi lastnik. V zemljiški knjigi je njeno lastništvo prikazano enako kot za katerokoli drugo osebo. Tudi vsi ostali podatki v preostalih javnih nepremičninskih evidencah so identični za državo kot lastnika ali za katerokoli drugo osebo.

Dokler govorimo o evidentiranju in postopkih evidentiranja državna lastnina ne odstopa od splošnih pravil. Ko pa začnemo obravnavati ravnanja z nepremičnine in zastopanja interesov države kot lastnika, pa zadeve postanejo drugačne. Na tem področju je sprejeta posebne zakonodaja, ki ureja ravnanje s stvarnim premoženjem države in evidence nepremičnega premoženja države (Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti, 2010).

Pretekla zakonodaja na tem področju je predvidevala, da bi morala imeti vsaka nepremična, ki je v lasti države, določenega skrbnika. Evidetitanje skrbnika ni podatek lastniške evidence zemljiške knjige, ampak se ta podatek vodi v zemljiškem katastru in katastru stavb. Vsak skrbnik bi moral poleg javne objave svojega skrbništva v javnih nepremičninskih evidencah voditi tudi svojo lastno evidenco o teh nepremičninah. Zakon o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin, 2007) Na normativni ravni so bile stvari dobro zastavljene, praksa pa je bila popolnoma drugačna.

Ko so se zadeve začele urejati v smislu normativnih določil je bil sprejet nov zakon, ki je predvideva koncentriranje skrbništva nad državno lastnino v okviru Javnega Marijana Vugrin, Tomaž Petek and Andrej Mesner State ownership in public real estate registers - the basis for management FIG/FAO International Seminar State and Public Sector Land Management in Transitional Countries Budapest, Hungary, 20-21 September 2012

3/7

nepremičninskega sklada. Predvideno je celo bilo, da naj bi ta sklad postal lastnik državne lastnine ( Zakon o Javnem nepremičninskem skladu Republike Slovenije, 2010).

Javni nepremičninski sklad je bil ustanovljen, vendar njegovo delovanje v smislu upravljanja z nepremičninami ni zaživel, tako, da so na obzorju že nove spremembe.

Po osamosvojitvi Slovenije je prišlo do spremembe lastninskega koncepta. Ukinjena je bil pojem družbene lastnine in tako je bilo potrebno lastnino, ki je pripadala družbi kot celoti pripeljati do lastnine posameznika.

Lastninjenje se je torej pričelo pri podjetjih v letu 1992. (Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij, 1992) in se nadaljevalo na kmetijskih in gozdnih zemljiščih (Zakon o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije, 1993). Za specifične nepremičnine se je lastninjenje izvajalo po posebnih zakonih.

Rezultat lastninjenja je bil, da so določene nepremičnine postale last različnih subjektov, pravnih in fizičnih oseb, doberšenj del nepremičnin pa je prešel v last države.

Določen del nepremičnin ni bilo možno lastniniti po nobenem od sprejetih zakonov.

Predvsem je to veljalo za zemljišča, ki so bila v okviru družbene lastnine opredeljeljena kot zemljišča, ki so pripadala fondu stavbnih zemljišč. Zato je bil leta 1997 sprejet Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini. Taj e predvideval transformacijo pravice uporabe v lastninsko pravico.

Ko govorimo o lastninjenju moramo omeniti tudi postopke denacionalizacije. V teh postopkih se je izvajala (in se še izvaja) vrnitev podržavljenega premoženja (Zakon o denacionalizaciji, 1991).

Vsi postopki lastninjenja in denacionalizacije še niso končani. Nekateri končani postopki pa še vedno niso evidentirani kot spremebe v javnih nepremičninskih evidencah. Zato v mnogih primerih še vedno lahko zasledimo kot lastnika družbeno lastnino s pravico uporabe države, občine ali posameznika.

Danes je iz javnih nepremičninskih evidenc razvidno, da je država lastnik 467.790 parcel in 46.329 delov stavb. Vrednost zemljišč po podatkih množičnega vrednotenja znaša 4,7 milijarde evrov, vrednost delov stavb pa 8,3 milijarde evrov. To pa pomeni, da je glede na vrednost približno 9% nepremičnin v lasti države. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov kot upravljavec kmetijskih zemljišč v lasti države ima v upravljanju 127.412 parcel s kmetijsko rabo. 75 % parcel in delov stavb v lasti države ima določenega upravljavca.

Prav država in lokalne skupnosti so v večini primerov tiste, ki po končanem lastninjenju niso uredile svojih nepremičnin v javnih nepremičninskih evidencah. Torej je v tem trenutku država v Sloveniji najbolj neodgovoren lastnik.

Marijana Vugrin, Tomaž Petek and Andrej Mesner State ownership in public real estate registers - the basis for management FIG/FAO International Seminar State and Public Sector Land Management in Transitional Countries Budapest, Hungary, 20-21 September 2012

4/7

Če si država na eni strani prizadeva dvigniti odnos do lastnine in prepričati državljane, da je potrebno z nepremičninami gospodariti in jih ne samo imeti v lasti, pa je sama na tem področju naredila bore malo.

V Sloveniji je bil v letošnjem letu sprejet davek na nepremičnine večje vrednosti, ki se ne uporabljajo v proizvodne namene ali se ne dajejo v najem. Po analizah pred sprejetjem zakona, bi bila največji zavezanec v tem primeru prav država, zato je bil zakon dan v sprejem v nekoliko drugačni obliki.

4. ZAKLJUČEK Pregovor ”Pot v pekel je tlakovana z dobrimi nameni”bi lahko uporabili tudi za prizadevanje naše države na področju urejanja njenih lastnih nepremičnin.

Normativna ureditev na tem področju je bila oblikovana strokovno in z najboljšimi nameni, vendar ni nikoli upoštevala dejanskega stanja na tem področju in predhodnih prehojenih poti. Čim premaknemo kolesje v pravo smer, se že pojavi nov dober namen in vse se začne znova.

Marijana Vugrin, Tomaž Petek and Andrej Mesner State ownership in public real estate registers - the basis for management FIG/FAO International Seminar State and Public Sector Land Management in Transitional Countries Budapest, Hungary, 20-21 September 2012

5/7

REFERENCE Finžgar A. 1979th Social property. Ljubljana, Newspaper Institute official journal SR Slovenia: 106 p.

Leskovic, S. 1960th Land registry implementation of nationalization. Ljubljana, the National Secretariat for Judicial Administration LRS: 40 p.

Prinčič, J. 1994th Post-war nationalization in Slovenia. Novo mesto, Novo mesto Printing: 176 p.

Sajovic, B. 1987th Based company - ownership and property relations. Ljubljana, University of Ljubljana Kardelj - Faculty of Law: 317 p.

Constitution of the Republic of Slovenia. UL RS. 001-02/89-2/75-33I/1991-I: 1409, UL RS. 001-02/97-14/2-42/1997: 2341, UL RS. 001-02/00-16/1-66/2000: 3052, UL RS. 001-02/032/193-24/2003: 898, UL RS. 001-02/04-19/2-6972004: 3091, UL RS. 001-02/04-18/169/2004: 3089, UL RS. 001-02/04-20/1-69/2004: 3087, UL RS. 001-02/06-21/1-68/2006: 2950th Constitution of the SFRY constitutional amendments and constitutional law to implement the constitutional amendments XX. to XLI. 1963rd Ljubljana, CZP Workers' Unity, Guide: 147 p.

Vugrin, M. 2011th Surveying record as an interface between the property and the area.

Journal of the association of surveyors of Slovenia 55, 2: 319-333.

Denationalisation Act (DEN). UL RS. No. 720-01/91-3/16/1991: 1094th Act on Public property Fund under the Republic of Slovenia (ZJNepS). UL RS. No. 41201/10-46/29/2010: 4655th Law on Ownership Transformation of companies (ZLPPC). UL RS. 300-01/90-6/47/1992: 2514th Act on the Farmland and Forest Fund of Slovenia (CLC). UL RS. no. 720-03/91-4/6/1993: 432nd The law of real property state, regions and municipalities (ZSPDPO). UL RS. 411-01/0687/1-14/2007: 600, UL RS. U-I-294/07-16-55/2009: 2716th The law of real property law and local government (ZSPDSLS). UL RS. No. 001-03/1032/33/2010: 4654, Land Registry Act (ZZK-1). UL RS. 720-02/93-1/13-58/2003: 2857, UL RS. 720-02/93-1/2345/2008: 1985, UL RS. 720-02-3/2009-16-28/2009: 1188, UL RS. 720-02/10-13/42/2011: 1095th

Marijana Vugrin, Tomaž Petek and Andrej Mesner State ownership in public real estate registers - the basis for management FIG/FAO International Seminar State and Public Sector Land Management in Transitional Countries Budapest, Hungary, 20-21 September 2012

6/7

CONTACTS Marijana Vugrin Digidata d.o.o.

Opekarska 11 SI-1000 Ljubljana SLOVENIA Tel. + 386 1 429 26 70 marijana@digidata.si www.digidata.si Toma탑 Petek Surveying and mapping authority of Slovenia Zemljemerska 12 SI-1000 Ljubljana SLOVENIA Tel. + 386 1 478 49 03 tomaz.petek@gov.si http://www.gu.gov.si/ Andrej Mesner Igea d.o.o.

Koprska 94 SI-1000 Ljubljana SLOVENIA Tel. + 386 1 200 76 15 andrej.mesner@igea.si www.igea.si

Marijana Vugrin, Toma탑 Petek and Andrej Mesner State ownership in public real estate registers - the basis for management FIG/FAO International Seminar State and Public Sector Land Management in Transitional Countries Budapest, Hungary, 20-21 September 2012

7/7