Ko EURO zamenja m2

Ko EURO zamenja m2 …..

Matjaž Grilc1, univ.dipl.inž.geod mag. Nikolaj Šarlah2, univ.dipl.inž. geod.

Povzetek Splošne družbene spremembe, kakor tudi gospodarska kriza, ki smo ji priča, postavljajo lastnino v povsem novo funkcijo. V časih družbene lastnine, ko je bilo vse »naše«, je bil naš odnos do nepremičnin in prostora mnogo bolj indiferenten, takšno stanje pa so izkazovale tudi nepremičninske in prostorske – geodetske evidence. Lastnina pridobiva na vrednosti, in zato je bilo nepremičnine potrebno ovrednotiti in jim določiti vrednost. Poleg pravic in ugodnosti, ki jih lastništvo nepremičnin prinaša, pa v urejenih sistemih pomeni tudi potencialni vir dohodka oz. osnovo za odmero nekaterih nadomestil in prispevkov. Zato so urejene evidence nepremičnin še kako pomembne. Tega so se začeli zavedati tudi uporabniki geodetskih podatkov, ki posamezne nepremičninske podatke in vrednost, spretno vpletajo v svoje predloge zakonskih sprememb. V članku je narejen pregled sprememb zakonodaje, ki posredno dvigajo pomembnost geodetskim evidencam.

Opisano stanje pa zahteva spremembe v dojemanju geodezije najprej pri geodetih samih, tistih v državni - geodetski upravi, kakor tudi tistih, ki delujejo v privatnem sektorju.

Ključne besede Nepremičnine, evidence, lastnina, vrednost, množično vrednotenje nepremičnin, boniteta, evidentiranje, gospodarska javna infrastruktura, pokliči preden koplješ, …….

Namesto uvoda V zadnjih 20-tih letih je Slovenija dobila svojo državo, nov družbeni red, tranzicijski sistem politične demokracije, nov sistem vrednot, privatizacijo, tajkune…… Spremenilo se je praktično vse in težko je bilo pričakovati, da bo geodezija in z njo nepremičninske evidence, ostala tradicionalna veda, ki temelji zgolj na strokovnosti, natančnosti in zaupanju. Danes lahko vidimo, da so vse zgoraj naštete spremembe še kako vplivale na geodezijo, katere poslanstvo sistematično prehaja iz ozkega varovanja fizične lastnine posameznikov v širšo družbeno koristnost, oz. potrebnost, saj vzpostavlja osnovno infrastrukturo za izvajanje sprememb in reform na področju prostora.

Zgoraj napisana dejstva so nesporna, postavlja pa se vprašanje, ali se geodezija kot stroka zaveda svojega novega poslanstva, oziroma postavlja se dilema, ali smo se geodeti pripravljeni soočiti z novo vlogo, ki od nas zahteva prilagajanje, novo učenje, spreminjanje

tradicionalnih proizvodov in storitev, predvsem pa spremenjen način delovanja. Vztrajanje v varnem zavetju lastne stroke bomo morali prenesti na široko polje upravljanja s prostorom, v katerem se nam odpira vloga moderatorja med različnimi strokami in interesnimi skupinami, ki delujejo na področju graditve in prostora.

In to zares počnemo ?

Za slovensko geodezijo in slovenske geodete lahko mirno trdimo: PREMALO in PREPOČASI !

Res je, da v zadnjih letih zavedanje o tem narašča, a praktični ukrepi in konkretne spremembe so prepočasne, predvsem brez jasnega cilja in strategije kakšna naj bo slovenska geodezija čez 10 ali 20 let.

Splošna družbena kriza, vpetost v evropske okvire in direktive in velika potrebnost strukturnih sprememb je geodezijo (ne da bi sami to načrtovali), potegnila na vlak nujnih sprememb. Pojavna oblika tega dejstva se kaže v povečani vlogi nepremičninskih evidenc, ki jih vodi Geodetska uprava Slovenije. Zemljiške parcele, stavbe, gospodarska javna infrastruktura niso več zgolj predmeti evidentiranja, z izključnim ciljem varovati lastnino posameznega lastnika. Nepremičnine, zbrane v nepremičninskih evidencah in ustrezno ovrednotene, so postale merljivi del narodnega bogastva in kot take osnova za izvajanje ekonomskih inštrumentov in ukrepov, zemljiške politike in ustvarjanja dodane vrednosti.

Hitra analiza vzrokov za takšno »priložnost« geodezije kot stroke, pokaže na splošno ugotovljeno dejstvo, da se je v zadnjih 20 letih korenito spremenil odnos do nepremičnin, ki jih začenjamo dojemati kot ekonomske dobrine. Ekonomska teorija nam pove, da so dobrine sredstva za zadovoljevanje potreb in takoj nadaljuje da so to koristne stvari in storitve, s katerimi je potrebno dobro gospodariti. Če to definicijo apliciramo na nepremičnine lahko hitro ugotovimo, da je pomembno nepremičnino posedovati, jo imeti v lasti in z njo dobro gospodariti. Da pa z njo lahko dobro gospodarimo, je nujno poznati njeno pravo vrednost. In na tej točki prehajava na bistvo najinega prispevka in osmisliva naslov prispevka, ki postavlja tezo, da smo šele z vpeljavo vrednosti nepremičnine v nepremičninske evidence, dobili osnovo za pravilno dojemanje lastnine nepremičnin, ki kar naenkrat ne pomeni zgolj pravice ampak tudi dolžnosti in obveze, ki iz tega izhajajo.

Prehajamo v ča s, ko lastnina nepremičnin logično ne predstavlja več samo bogastva, ampak tudi obveze (davek na nepremičnine, nadomestila, prispevki), katerih velikost je nujno pogojena z dobrim gospodarjenjem, predvsem s tistimi nepremičninami, ki niso v funkciji zadovoljevanja osebnih potreb, ampak predstavljajo »višek« v nepremičninskem portfelju posameznega lastnika.

V najinem prispevku se bova zato omejila na pomembnost pravilnega evidentiranja nepremičnin, ki je obvezni predpogoj za dobro gospodarjenje z nepremičninami, uvedbo vrednosti nepremičnin in opis sistemskih možnosti njene uporabe v nacionalni

ekonomiji. V drugem delu bova podala pogled, kako se je geodetska služba v Sloveniji odzvala na spremenjen pogled na nepremičnine in nepremičninske evidence in kako s spremembami zakonodaje ustvarja infrastrukturo za implementacijo nove vloge geodezije.

Evidenca nepremičnin ali KAJ JE (sploh) MOJE ?

Včasih bi se zdelo to vprašanje neumestno. Morda je tako še danes v primeru malih lastnikov, ki imajo svojo parcelo in stavbo na njej bolj ali manj urejeno. Poznajo njene meje v naravi, imajo pravilno evidentirano stanje v zemljiškem katastru oz. katastru stavb in imajo urejene stvarnopravne odnose (urejeno lastniško stanje v zemljiški knjigi).

Popolnoma drugačna situacija pa je pri velikih lastnikih, tistih, ki imajo v lasti več sto ali celo tisoč nepremičnin, ki so javna last, jih imajo v upravljanju ali pa so jih dobili s privatizacijo.

Slovenski projekt obveščanja o vrednosti nepremičnin, kjer so vsi lastniki dobili obvestila o vrednosti njihovih nepremičnin, je pokazal velik razkorak med tistim, kar lastniki mislijo da imajo in tistim, kar je zapisano oz. evidentirano v javnih evidencah, ki jih vodita Geodetska uprava RS in Vrhovno sodišče RS. Razočaranje in gnev javnosti se je logično, v prvem trenutku zlil na geodetsko službo in obtožbe o napakah in nepravilnostih v nepremičninskih evidencah in s tem o nesposobnosti stroke, so bili na dnevnem redu slovenskih medijev.

Kasnejše analize teh napak so sicer pokazale tudi nekaj slabosti v naših evidencah, a vendarle je bil glavni vzrok za napake pri lastnikih – na neevidentiranih pravicah na nepremičninah.

Imperativ po dobrem gospodarjenju z nepremičninami, ki v časih ekonomske krize in zmanjševanja stroškov postaja nujnost, pa je žal uresničljiv le na pravilno evidentiranih nepremičninah.

In nekateri veliki lastniki so se zbudili… Prenehali so z valjenjem krivde na geodetsko upravo, saj jim to ne prinaša ureditve stanja in začeli so z razčiščevanjem stanja in primerjavo med lastnimi evidencami in javnimi evidencami, ki jih vodi država.

Kdo pa so ti veliki lastniki ?

Prva med njimi je država, ki bi morala biti vzor ostalim. Pa žal ni. Državo čaka še veliko dela, da bo pravilno evidentirala svoje imetje in ga transparentno razdelila med upravljavce državnega premoženja in to tudi dosledno evidentirala v zemljiški knjigi. Če ne veš točno kaj imaš in če to ni urejeno v evidencah, je s tem težko dobro gospodariti in ustvarjati dodano vrednost. Republika Slovenija je zato v lanskem letu ustanovila Javni nepremičninski sklad, ki bo pod eno streho združil poslovne prostore in nekatere druge nepremičnine (službena stanovanja….), potrebne za funkcioniranje države. Seveda pa je logični predpogoj da se to zgodi, urejena evidenca lastnega premoženja.

Poleg države, ki je največji posamezni lastnik nepremičnin v Sloveniji, kot velike lastnike kvalificiramo tudi lokalne skupnosti, Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov (upravljavec državnega premoženja), stanovanjske sklade, banke in leasing hiše, velika državna podjetja (rudniki…) in pa posamezne privatne lastnike, ki so po privatizaciji dobili v last in upravljanje večje število nepremičnin.

V Sloveniji je danes že zaznati trend urejanja in čiščenja »nepremičninskih portfeljev« velikih institucionalnih lastnikov in usklajevanje le-teh z uradnimi, javnimi evidencami. In ker v

mnogih primerih te aktivnosti niso trivialne oz enostavne, je to priložnost za geodete, da s svojih tradicionalnih geodetskih storitev, prestopijo na področja, kjer nas zunanji svet še ne prepoznava in s potrebnim znanjem pomagajo urejati velikim lastnikom njihovo nepremično premoženje.

Premiki na bolje so se torej začeli z uvedbo vrednosti nepremičnine, ki je temeljila na transparentnosti sistema vrednotenja. Poglejmo primer, za katerega lahko trdimo, da ni bil osamljen. Dva prijatelja s primerljivim premoženjem (parcela in enodružinska hiša), ki stanujeta v različnih krajih, sta se do sedaj zdela po premoženjskem stanju popolnoma primerljiva. Po izvedenem projektu obveščanja o vrednosti nepremičnin, pa je premoženje enega za 80.000 EUR več vredno od premoženja drugega. Zakaj ? Vzrokov je lahko več, možne razlage pa so lokacija, lastnosti stavbe ali pa napačni podatki v javnih evidencah, na podlagi katerih se tudi izračunava vrednost nepremičnine.

In tako se je začelo…

Nepremičninski trg in množično vrednotenje nepremičnin Slovenski nepremičninski trg se je začel razvijati šele konec devetdesetih let prejšnjega stoletja. Takrat se je miselnost na področju nepremičnin počasi začela spreminjati. Razlog za to, relativno pozno, prebujanje nepremičninskega trga, je v dojemanju nepremičnin in stanovanjski navadi Slovencev, ki imajo nadpovprečno veliko število lastniških hiš, zgrajenih po principu samogradnje, te pa so po pravilu »prevelike« za zadovoljevanje osnovnih potreb po bivanju. Hkrati pa velja tudi pregovorna »nemobilnost«, saj se povprečni Slovenec po pravilu ni pripravljen seliti iz kraja v kraj.

Drugi razlog je bil Stanovanjski zakon iz leta 1991 (tim. Jazbinškov zakon), ki je najemnikom družbenih stanovanj omogočil odkup stanovanj po zelo nizki ceni, ki je v večini primerov

predstavljala le od 10 – 30 % realne tržne vrednosti. Posledica tega je zelo velik delež lastniških stanovanj in veliko število lastnikov nepremičnin, katerih dohodki ne zadoščajo niti za vzdrževanje stanovanj in plačila davčnih obveznosti, ki iz tega izhajajo. Kasneje je k povečanju števila lastniških stanovanj prispevala tudi nacionalna stanovanjska varčevalna shema.

Zdaj se nahajamo v situaciji, ko imajo lastniška stanovanja predvsem starejši prebivalci, mladi pa danes nimajo več mehanizmov, preko katerih bi lahko prišli do lastnega stanovanja, hkrati pa ni zadovoljivo razvit trg najemnih stanovanj. To dejstvo je Slovence pripeljalo v situacijo, da bo davek na nepremičnine prizadel predvsem starejšo populacijo, ki ima v lasti cca 35 % stanovanj, predstavljajo pa zgolj 20 % celotne populacije. V anglosaškem področju označujejo ta pojav kot skupino ljudi z veliko premoženja in hkrati z velikimi likvidnostnimi težavami (angl. asset rich, cash poor). Po naše bi jim lahko rekli »revni lastniki«, ki za državo predstavljajo resen strukturni problem in za katere mora država razviti posebne finančne mehanizme.

Sistem množičnega vrednotenja nepremičnin je Slovenija začela razvijati po letu 2000. Prvi korak je bil vzpostavitev evidence Trga nepremičnin, ki od leta 2007 sistematično beleži vse nepremičninske transakcije – realizirane prodaje nepremičnin. To je eden od pomembnih vhodnih podatkov v sistem množičnega vrednotenja nepremičnin, ki z naraščanjem števila teh registriranih transakcij, približuje izračunane vrednosti nepremičnin, tržnim vrednostim nepremičnin. Posplošena vrednost nepremičnin se izračunava za vse vrste nepremičnin po modelih, ki so uravnani glede na vrsto nepremičnine in lokacijo le-te.

V lanskem letu je bila izvedena prva razgrnitev vrednosti nepremičnin – vsi lastniki so na dom dobili obvestilo o vrednosti vseh njihovih nepremičnin, konec letošnjega leta se pričakuje ponovni izračun vrednosti, trenutna politika v Sloveniji pa predvideva sprejem zakona o obdavčenju nepremičnin v letu 2012 in prvo odmero davka na nepremičnine v letu 2013.

Sistem množičnega vrednotenja nepremičnin pa ni pomemben zgolj kot podlaga novega davka na nepremičnine. Že danes ga določena zakonodaja uporablja kot podlago za izračune oz. dodelitve določenih socialnih korektivov.

Trenutno je v Sloveniji sprejetih kar nekaj zakonov, ki že predvidevajo uporabo vrednosti iz sistema množičnega vrednotenja nepremičnin: - Zakon o davku na promet z nepremičninami – preverja pravilnost odmere davka na promet z nepremičninami - Zakon o dediščinah in darilih – odmera davka na dediščino in darila - Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici – za ocenjevanje hipotekarne kreditne vrednosti nepremičnin - Zakon o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor – za določevanje vrednosti pri odkupih ob gradnji državne infrastrukture - Zakon o socialno varstvenih prejemkih in Zakon o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev – za ugotavljanje premoženjskega stanja prosilcev Možni nameni uporabe sistema množičnega vrednotenja nepremičnin so še: -

Odkupi nepremičnin za namene gradnje javne infrastrukture Presojanje gospodarnosti upravljanja nepremičnin v javni lasti Presojanje ekonomičnosti prostorskih načrtov Določevanje tržnih najemnin neprofitnih najemnin Uporaba vrednosti nepremičnin v sodnih postopkih in osnovo za takse Vrednotenje nepremičninskega portfelja bank, leasing hiš in zavarovalnic Uporaba vrednosti iz množičnega vrednotenja v postopkih posamičnih cenitev Uporaba vrednosti pri investicijah in nepremičninskih transakcijah

Seveda pa bo imel sistem množičnega vrednotenja posredne učinke tudi na zemljiško politiko in gospodarno upravljanje z nepremičninami, ne glede na to ali so nepremičnine v privatni ali državni lasti. Na podlagi ekonomskih podatkov o nepremičnini (vrednost nepremičnine, investicijski stroški, stroški vzdrževanja, potencialni prihodki..) je mogoče ugotavljati donosnost in sprejemati odločitve kako bomo z nepremičnino ravnali.

Ne smemo pa pozabiti dejstva, da sistema množičnega vrednotenja nepremičnin ne bi bilo brez geodetskih podatkov o nepremičnini. Te se vodijo v naših izvornih geodetskih evidencah in s tem dejstvom posredno dviguje geodeziji veljavo.

V nadaljevanju bomo pogledali, kako slovenska geodetska služba sledi tem trendom s sprejemanjem ustreznih zakonskih podlag.

Zakonodaja, ki vzpostavlja pogoje za spremenjeno vlogo geodezije V zadnjem času je na področju nepremičnin in prostora bilo sprejetih, ali pa so v fazi priprave, kar nekaj zakonskih sprememb, ki obravnavano tematiko močno zaznamujejo. V nadaljevanju bova opisala najpomembnejše spremembe nekaterih zakonov….

Področje vrednotenja nepremičnin je uokviril Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin ter vzpostavil nov sistem ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin v Sloveniji. Sledi mu Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-C), ki je ponovno uvedel inštitut odškodnine zaradi spremembe namembnosti kmetijskih zemljišč. Odškodnina se odmeri na podlagi vloge za izdajo gradbenega dovoljenja. Odmeri se za celotno zemljiško parcelo na kateri je nameravan poseg in se določi v znesku na kvadratni meter glede na boniteto zemljišča v zemljiškem katastru. Posledično investitor ali lastnik že ob izdelavi geodetskega načrta pred gradnjo poskrbi za elaborat parcelacije gradbene parcele. Pomembna sta tudi Zakon o evidentiranju gospodarske javne infrastrukture, ki je v pripravi in bo uvedel enotno evidentiranje vse gospodarske infrastrukture, zaščito infrastrukture v obliki portala »Pokliči, preden koplješ« in evidentiranja lastništva na gospodarski infrastrukturi ter Zakon o geodetski dejavnosti, ki je že prinesel nekaj sistemskih sprememb na področju geodezije.

Vrsto let se že kaže potreba po izboljšanju položajne kakovosti zemljiškokatastrskega prikaza. Osnova izboljšave naj bi bili arhivski podatki elaboratov zemljiškega katastra, v katerih se skriva ogromno uporabnih podatkov. Projekt je v testni fazi in trenutni rezultati so zelo vzpodbudni.

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin: Področje vrednotenja nepremičnin in s tem mnoge spremembe na področju ažurnega evidentiranja je uokviril Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin - ZMVN (Uradni list RS, št. 50/2006), veljati je začel dne 31.05.2006. Je sistemski zakon in vzpostavlja nov sistem ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin v Sloveniji. V skladu z zakonom so bile ocenjene tržne vrednosti vseh nepremičnin, evidentiranih v registru nepremičnin na enak in uniformen način. Ocenjene vrednosti bodo podlaga za novo obdavčitev nepremičnin, ki bo predvideno predstavljala nekaj odstotkov vrednosti.

Prvo obliko teorije množičnega vrednotenja je v Združenih državah Amerike, v 20-tih letih prejšnjega stoletja izdelal John A. Zangerle. Začetki množičnega vrednotenja nepremičnin segajo v 60-ta leta prejšnjega stoletja. Razvoj množičnega vrednotenja nepremičnin je bil pogojen z razvojem računalništva (Eckert, 1990). Od leta 1970 naprej so sistem začele uporabljati in razvijati mnoge države. V Evropi so prva sistema množičnega vrednotenja v 70tih letih razvili na Švedskem in Danskem, sledila jima je Nizozemska, ki je svoj sistem vzpostavila v 80-tih letih. Danes imajo svoj sistem množičnega vrednotenja nepremičnin vzpostavljen v mnogih državah v Veliki Britaniji, Nemčiji, na Norveškem, v Italiji, Španiji, Litvi, Latviji, Rusiji, itd.). V Sloveniji segajo začetki vzpostavitve sistema množičnega vrednotenja v začetek tega tisočletja. Za razvoj, vzpostavitev, implementacijo, vodenje in vzdrževanje sistema je v okviru GURS (Geodetske uprave Republike Slovenije) zadolžen Urad za množično vrednotenje nepremičnin. Predmet množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji so vse nepremičnine evidentirane v registru nepremičnin – REN. Geodetska uprava Republike Slovenije je v skladu z določili Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin izvedla poskusni izračun vrednosti nepremičnin. Pred dokončnim izračunom vrednosti nepremičnin je vse lastnike nepremičnin obvestila s poskusnim izračunom vrednosti nepremičnin ter s podatki o nepremičninah, ki se vodijo v javnih evidencah, in z modeli vrednotenja nepremičnin, na podlagi katerih so izračunane vrednosti

nepremičnin. Vsi lastniki nepremičnin so prejeli obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin. Oseba, ki je prejela obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnine, je lahko sprožila postopek spremembe podatkov o lastniku v registru nepremičnin, če je bil ta podatek napačen. Lastnik nepremičnin, ki je menil, da v obvestilu o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin navedeni podatki o nepremičnini ne izkazujejo dejanskega stanja, je lahko sprožil postopek evidentiranja sprememb podatkov o nepremičnini v zemljiškem katastru in katastru stavb ali spremenil podatke o nepremičnini, ki se vodijo v registru nepremičnin. Spremembe podatkov o nepremičninah in pripombe na vrednost so lahko posredovali lastniki nepremičnin. Primer obvestila o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnine :

Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-C): V Uradnem listu RS št. 43/2011 z dne 3.6.2011 je bil objavljen Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-C), ki je začel veljati z dnem 18.6.2011. V precejšni meri se zakon dotika lastnikov nepremičnin. S spremembo Zakona o kmetijskih zemljiščih se je ponovno uveden inštitut odškodnine zaradi spremembe namembnosti kmetijskih zemljišč (OSNKZ) tj. kmetijskih zemljišč in zemljišč, ki so s prostorskimi akti določena za nekmetijsko rabo in so glede na evidenco dejanske rabe uvrščena med njive in vrtove, travniške površine, trajne nasade in druge kmetijske površine (npr. stavbna zemljišča, vendar so po dejanski rabi kmetijske površine). Dejanska raba je bila vzpostavljena na osnovi interpretacije letalskih posnetkov (DOF) za namene administrativnih kontrol in izdelave katastra trajnih nasadov (vinogradi, sadovnjaki, hmeljišča in oljčniki). Gre za tipološko delitev vrste rabe glede na stanje dejanske rabe ob zajemu in ločuje kategorije rabe, kot so pozidana

in sorodna zemljišča, kmetijska zemljišča, gozdovi, vode ipd. Dejanska raba ne določa dovoljene rabe na nekem območju. Ta je v pristojnosti občin in njihovih prostorskih aktov z namensko rabo površin.

Odškodnina, ki je prihodek državnega proračuna, se odmeri v upravnem postopku, po uradni dolžnosti, na podlagi vloge za izdajo gradbenega dovoljenja za gradnjo objektov na kmetijskem zemljišču, zaradi česar se to zemljišče ne bo več uporabljalo za kmetijsko pridelavo. Plačilo OSNKZ je namreč eden od pogojev za izdajo dovoljenja za gradnjo v skladu z zakonom, ki ureja gradnjo objektov. Odmeri pa se za celotno zemljiško parcelo in se določi v znesku na kvadratni meter glede na boniteto zemljišča, ki se vodi v zemljiškem katastru.

Boniteta zemljišča je podatek o proizvodni sposobnosti zemljišča, ki se določi v obliki bonitetnih točk. Bonitetne točke se izračunajo na podlagi lastnosti tal, klime, reliefa in posebnih vplivov. Nekako boniteta zamenjuje tako imenovano vrsto rabe.

Odškodnina se odmeri po metodologiji in cenah, ki so predpisane v petem odstavku 3. g. člena ZKZ-C (bonitetne točke x vrednost v EUR x površina v m2), in sicer: OSNKZ/m2 = boniteta zemljišča od 1 do 20 x 0,05 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišča od 21 do 40 x 0,18 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišča od 41 do 60 x 0,20 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišča od 61 do 75 x 0,22 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišča od 76 do 100 x 0,25 € Primer izračuna za 800 m2 veliko parcelo z boniteto 45: 0,20 x 45 x 800 = 7.200 € Geodetsko podjetje lahko lastniku ali investitorju s parcelacijo predmetne parcela v okviru zakonodaje, ki določa minimalno površino gradbene parcele, zmanjša nadomestilo tudi za polovico.

Odškodnina zaradi spremembe namembnosti se ne plača v primeru: - rekonstrukcije in odstranitve objektov, - gradnje nezahtevnih objektov, po predpisu, ki ureja vrste objektov glede na zahtevnost, - gradnje linijske gospodarske javne infrastrukture (električni vodi, plinovodi itn).

Zakon o evidentiranju gospodarske javne infrastrukture: Zakon o evidentiranju gospodarske javne infrastrukture, bo uvedel enotno evidentiranje vse gospodarske infrastrukture, zaščito infrastrukture v obliki portala »Pokliči, preden koplješ« in evidentiranja lastništva na gospodarski infrastrukturi. Evidentiranje gospodarske javne infrastrukture v Sloveniji v zadnjih nekaj desetletjih ni bilo sistemsko urejeno. Zakon o katastru komunalnih naprav (ZKKN) je bil leta 1974 noveliran in posodobljen, vendar tudi tak ni dosegel svojega namena oz. ga je dosegel samo v določenih urbanih okoljih. Kataster ni pomenil veliko ne za upravljavce in ne za uporabnike prostora. Tako zbrani podatki o

objektih so obležali na kartah in papirjih v arhivih pristojnih geodetskih uprav, občin in drugih institucij. Podatki o lokaciji objektov v prostoru so bili zaradi razdrobljenega vodenja zbirk podatkov težko dosegljivi in nestandardizirani. To je povzročalo nemalo težav v postopkih prostorskega planiranja, projektiranja in gradnje objektov. S sprejetjem prostorske in gradbene zakonodaje v letu 2002 (ZGO-1, 2002; ZUreP-1, 2002) in 2007 (ZPN, 2007) so bile postavljene zakonske osnove za vzpostavitev evidentiranja gospodarske javne infrastrukture.

Geodetska uprava Republike Slovenije je v sodelovanju z resornimi ministrstvi, občinami in izvajalci gospodarskih javnih služb skladno s sprejeto zakonodajo: - zagotovila osnovne pogoje za evidentiranje gospodarske javne infrastrukture, -

vzpostavila Zbirni kataster gospodarske javne infrastrukture in

-

zagotovila pogoje za dostop do podatkov gospodarske javne infrastrukture.

V Zbirnem katastru gospodarske javne infrastrukture je trenutno že evidentirana vsa gospodarska javna infrastruktura državnega pomena (npr. državne ceste, železnice, prenosni plinovod) in večina infrastrukture, ki je v lasti občin (npr. vodovod, kanalizacija, toplovod, elek. komunikacije). V prihodnjih letih sledi polnjenje in vzdrževanje zbirke podatkov z novozgrajenimi objekti.

Vzpostavitev lastninske pravice na gospodarski infrastrukturi: Raznovrstnosti pojavnih oblik gospodarske infrastrukture odgovarja tudi raznolikost lastninskih položajev. Po naravi stvari gre pri pojavnih oblikah gospodarske infrastrukture za povezavo z nepremičnino, pri čemer se gospodarska infrastruktura kaže predvsem v omrežjih in objektih, ki predpostavljajo zvezo z zemljiščem kot osnovno pojavno obliko nepremičnine. Zato je potrebno pri obravnavi stvarnopravnih (lastninskih) vidikov najprej izhajati iz definicije nepremičnine.

Na podlagi 18. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) se za nepremičnino šteje prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Sestavina zemljišča pa je v skladu s splošnim pravnim načelom supeficies solo cedit in 8. členom SPZ vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo. Določba 8. člena SPZ v nadaljevanju dopušča tudi izjeme, ki se lahko določijo z zakonom in sam SPZ uveljavlja določene odmike. Poglavitna rešitev zakona je možnost vzpostavitve lastninske pravice na omrežju gospodarske infrastrukture. V ta namen zakon omogoča pravno ločitev omrežja gospodarske infrastrukture (ki ga na novo natančneje definira kot postroj, ki ga sestavlja eden ali več kablov ali cevi, namenjenih za prenos trdne, tekoče ali plinaste snovi, energije oziroma informacij, ki poteka pod ali nad zemljo, skupaj z veznimi elementi in drugimi napravami, potrebnimi za namensko delovanje) od nepremičnine, v, na ali nad katero se to nahaja, tako, da postane omrežje samostojna stvar, ki je lahko predmet stvarnih pravic. Z določitvijo omrežja za samostojno, od nepremičnine ločeno stvar zakon spoštuje stvarnopravno načelo specialnosti, po katerem je lahko predmet stvarnih pravic samo individualno določena samostojna stvar.

Sistem za izmenjavo podatkov o objektih gospodarske infrastrukture Zakon ureja izmenjava podatkov o gospodarski infrastrukturi, ki se je močno spreminjala skozi čas. V dobi tehnološkega napredka se kažejo potrebe po hitri elektronski izmenjavi ter interpretaciji podatkov, katera uporabnost sega na vsa področja, kot so prostorsko planiranje, projektiranje, graditev objektov in nenazadnje na področje varovanja gospodarske infrastrukture. Zbirni kataster gospodarske javne infrastrukture je bil zasnovan tako, da omogoča tri izmenjevalne formate digitalnih podatkov, ki jih je mogoče uporabiti v skoraj vseh programskih rešitvah.

V sodelovanju z lastniki in upravljavci infrastrukture uvajamo sistem za izmenjavo podatkov o gospodarski javni infrastrukturi, ki bo deloval nad podatki iz zbirnega katastra gospodarske javne infrastrukture. Glavni namen vzpostavitve sistema je zavarovati infrastrukturo pred poškodbami, zagotoviti pogoje za varovanje okolja in zaščititi ljudi pred poškodbami.

Podobni sistemi v svetu (Nizozemska, Danska, ZDA) že delujejo. Njihov glavni cilj je zagotoviti učinkovito izmenjavo podatkov med tistimi, ki posegajo v prostor in lastniki infrastrukture, predvsem v podporo varovanja okolja in preprečevanja posredne in neposredne škode na objektih gospodarske javne infrastrukture. Neposredno škodo smatramo kot spremembo oziroma prizadetost infrastrukture zaradi delovanja zunanje sile (presekan ali pretrgan vod…) medtem, ko posredno škodo predstavljajo posledice pretrganega voda (neoskrbovane z pitno vodo, neogrevanje, nedostopnost interneta in telefonskih povezav…). Da ne bi prihajalo do poškodb je potrebno posege v prostor dobro načrtovati, za to pa so potrebni kakovostni podatki o lokaciji in vrsti gospodarske infrastrukture ter učinkovita izmenjava podatkov med izvajalci posegov v prostor in lastniki infrastrukture.

V Sloveniji je neposredna škoda, kot posledica poškodb na infrastrukturi, ocenjena na več kot 2 milijonov evrov. Celotno neposredna škoda je bila izračunana na podlagi statističnih podatkov, ki so bili posredovani od lastnikov in upravljavcev gospodarske infrastrukture (komunalne gospodarske javne službe, kabelskih operaterjev, telekomunikacijsko podjetje, energetskih podjetij…). Celotna škoda je bila določena na podlagi razpoložljivih podatkov o razmerjih med velikostmi neposredne in posredne škode. Izračunana celotna škoda se nanaša le na neposredne stroške, ki nastanejo zaradi odprave škode na poškodovani infrastrukturi. Posredni stroški znašajo približno 3,5 krat več od neposrednih stroškov. Zaradi navedenega lahko predpostavimo, da znašajo posredni stroški, ki so posledica poškodb infrastrukture v Sloveniji, približno 7,4 mio € na leto in da znaša skupna škoda (posredna in neposredna) 9,5 mio € (Rakar et al. 2009). Raziskave iz držav, ki so sistem za zaščito infrastrukture že uvedle, kažejo, da se je z uvedbo klicnega centra 'Pokliči preden koplješ' zmanjšalo število poškodb infrastrukture za 30 %. Skladno s tem lahko sklepamo, da bi z uvedbo klicnega centra 'Pokliči preden koplješ' letno prihranili približno 2,8 mio €, od tega 0,6 mio € za neposredne 2,2 mio € za posredne stroške.

Vzpostavitev lastninske pravice na infrastrukturi bo omogočalo varnejši prenos omrežij.

Zakon bo omogočal tudi zastavljanje privatnega omrežja gospodarske infrastrukture in vzpostavitev stvarne služnosti, kar zagotavlja ustrezno izkoriščanje omrežja kot objekta stvarnopravnega zavarovanja in večje možnosti za pridobivanje ugodnejših virov financiranja. To bo spodbudilo lastnike infrastrukture k povečanju investicij. Vzpostavitev izmenjave podatkov o objektih gospodarske infrastrukture prinaša mnogo sprememb na

področju varovanja gospodarske infrastrukture in okolja. Preventivna zaščita državljanov in okolja pred elementarnimi nesrečami (presekan plinovod, odtekanje fekalnih odpadkov v okolje…). Zavarovalniške družbe vidijo svoj interes v zmanjšanju škode in posledično manj odškodninskih zahtevkov v primeru poznavanja položaja gospodarske infrastrukture v prostoru in njene identifikacije.

Namesto zaključka »m2=geodezija« Glede na zgoraj napisano bi lahko ta članek poimenovala tudi drugače: »ko EURO zamenja boniteto zemljišča, ko EURO zamenja vzpostavitev lastninske pravice na gospodarski infrastrukturi, ko EURO zamenja geodetske postopke v povezavi z evidentiranjem nepremičnin, ko EURO zamenja…« Veseli nas lahko dejstvo, da pobude za evidentiranje lastništva na gospodarski infrastrukturi, prenovo zemljiškokatastrskega prikaza in izboljšanje podatkov v geodetskih evidencah dajejo v zadnjem času predvsem uporabniki »naših« podatkov in počasi začenjajo dojemati geodezijo in njene evidence kot povezovalni element prostora in subjektov, ki delujejo v njem.

Podobno, kot se spreminja vloga in normativna umestitev geodezije, se spreminja tudi vloga poslovnih in strokovnih subjektov v geodeziji. GIZ GI (Gospodarsko interesno združenje geodetskih izvajalcev) in MSGeo (Inženirska zbornica Slovenije - Matična sekcija geodetov) sta začutila ponujeni izziv in z različnimi akcijami budita tako »privatne« geodete kot tudi Geodetsko upravo Republike Slovenije.

Generalno lahko trdimo, da je skupni imenovalec vseh sprememb geodezija sama, oziroma njene nepremičninske evidence, ki predstavljajo temelj vrednotenja nepremičnin in s tem merljiv del narodnega bogastva. Avtorja si ob koncu dovoliva postaviti enačaj med m2 in geodezijo, tendenciozno in z jasnim namenom, da bi tako razumeli vlogo geodezije vsi akterji v prostoru – ko EURO zamenja geodezijo !

1

Slovenska komora inženjera Matična sekcija geodeta Jarška cesta 10b SI-1000Ljubljana T. +386 1 200 7615 e-mail: matjaz@digidata.si 2

Ministarstvo okoliša i prostora Republike Slovenije Geodetska uprava Republike Slovenije Odjel za gospodarsko javnu infarstrukturu Mariborska cesta 88 SI-3000 Celje T. +386 3 428 1364 e-mail: niko.sarlah@gov.si

VIRI: Cirman, A. (et al.), (1999) Poslovanje z nepremičninami, Zapiski predavanj, Ljubljana: Ekonomska fakulteta Eckert, K. Joseph, (1990). Property Appraisal and Assessment Administration. Chicago: International Association of Assessing Officers.

Grilc M. . (et al.), (2011) Izkušnje velikega lastnika in zasebnega sektorja geodezije v projektu obveščanje. Geodetski vestnik 55/2 (2011) Mitrovič, D. (2010) Uporaba sistema množičnega vrednotenja nepremičnin. Geodetski vestnik 54/2 (2010) Netzer, D. & Lavrač, I. (1996) Transition and taxation of real property. Delovni zvezek št. 4, Ljubljana: Ekonomska fakulteta.

Rakar, A., Šubic-Kovač, M., Černe, T., Puhar, M., Mesner, A., Pegan, M., Šuntar, A., Belec, M., Šarlah, N., (2009). Načrt vzpostavitve sistema za zaščito javne gospodarske infrastrukture: zaključno poročilo. Ljubljana. Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo, IGEA, d.o.o.

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin. Ur.l.RS, št.50/2006 Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-C). Ur.l.RS, št.

43/2011