ppt clanek opatija

IV Simpozij o. i. geodezije

Opatija 22.10.2011

Kada Euro zamjeni m2 Matjaž Grilc1

Nikolaj Šarlah2

1- Slovenska komora inženjera 2 - Ministarstvo okoliša i prostora Republike Slovenije

GEODEZIJA - Danas (Sutra)?

•Tijekom posljednih 20 godina Slovenija je dobila: • svoju državu, • novi društveni poredak, • novi sustav vrijednosti, • privatizaciju i tajkune…

tradicionalno shvaćanje geodezije več je

Prošlost

Vrijeme je za promjene GEODEZIJA: - prilagodba trgu, - nova znanja, - izmijena tradicionalnih proizvoda i usluga, - promijena nacina rada‌

Vrijeme je za akciju GEODEZIJA mora postati osnovna infrastruktura svim prostornim znanostima

Vrijednost Nekretnine Sustav globalne procijene vrijednosti nekretnina –

ang. mass valuation

Cilj 1

Ocijeniti vrijednost svih nekretnina koje se vode i održavaju u registru nekretnina.

Cilj 2

Razvoj, osnivanje, implementacija, vođenje i održavanje sustava globalne procjene vrijednosti nekretnina.

Cilj 3

Uspostaviti evidenciju podataka o događanjima na tržištu nekretninama, uglavnom podataka povezanih sa tržišnim cijenama i najmu nekretnina.

Cilj 4

Zadovoljiti potrebe oporezivanja nekretnina i drugih javnih evidencija.

Vrijednost postavlja tehničke informacije o nekretnini u

Pozadinu

Popis Nektrenina Namjera popisa “promjene podatka o nekretninama”: • Pravilniji i potpuniji podaci o nekretninama.

• Izračunana pravilna vrijednost nekretnine.

• Korisnost podatka za različite namjene (ekonomski, socialni, popis, …).

Izvedba (provedba) popisa nekretnina: - vrijeme izvedbe: prosinac 06 – travanj 07, - 46. popisnih centara, - jedan projektni ured, - preuzimanje i predaja obrazaca, - obrađenih 1.070.381 zgrada i 1.517.386 dijelova zgrada.

Popis nekretnina je kamen temljac za:

Procjenu vrijednosti nekretnina

Vrijednost Nekretnina u SLO Tip nekretnine 1

ukupna površina procjene

broj procjenjenih jedinica

visina procjene

površina

broj

vrijednost nekretnina

m2

kom

eur

m2

kom

eur

2

3

4

5

6

7

stambene

75.374.670

634.087

33.545.500

110.991.349

961.944

90.917.471.152

poslovne

40.329.547

104.010

75.001.824

26.538.797

115.525

23.828.019.831

industrijske

14.429.114

18.588

28.215.159

19.710.692

30.896

5.804.088.529

gradilišta

45.801.438

48.330

8.292.161

325.323.383

524.551

12.656.750.417

posebne

5.491.749

16.799

5.089.438

0

1.213

4.534.560.697

posebne druge

0

0

0

0

0

9.394.037.735

poljoprivredna, šumska i ostala zemljišta

0

0

0

17.393.197.105

4.183.183

15.543.527.980

181.426.519

821.815

150.144.083

17.875.761.326

5.817.312

163.678.456.341

UKUPNO ZA DRŽAVU

Generalizirana tržišna vrijednost nekretnina u Sloveniji

163.678.456.341,00 Eur

PREDMET PROCJENE Predmet procjene su bile nekretnine koje se vode i održavaju u REN (cca. 6,0 milijuna nekretnina) – ukupan broj nekretnine u SLO: - 1.200.000 zgrada 1. Zemljišta sa sastavom ( STVARNI UDIO ZGRADE odnosno DIJELA ZGRADA ): Stambene nekretnine Poslovne nekretnine Industrijske nekretnine Posebne nekretnine 2. Zemljišta bez sastava ( NAMJENSKI ?UDIO? ): Zemljišta za gradnju zgrada Poljoprivredna zemljišta Šumska zemljišta Zemljišta po vodom Druga zemljišta 3. Značajke: Nekretnine za upotrebu u poljoprivredi Druge posebne nekretnine za javnu upotrebu Druge posebne nekretnine Izgrađena zemljišta

- 1.800.000 dijelova zgrada - 5.400.000 čestica - 1.180.059 vlasnika nekretnina

KORISNOST SUSTAVA PROCJENE PROIZVODI SUSTAVA MVN

MOGUĆNOST UPOTREBE UDJELA NA DRŽAVNOJ I LOKALNOJ RAZINI

• Podaci o realiziranim cijenama nekretnina • Izvješće o trgu nekretnina

• Porezi, takse i naknade

• Generalizirana tržišna vrijednost nekretnina

• Imovinsko stanje

• Modeli MVN

• Polazište u nekim upravnim i sudskim postupcima • Podloga za metodološke nadogradnje

SVRHA SUSTAVA MVN Sustav je namijenjen i korisan za ’’globalne postupke’’ gdje je kvaliteta sustava dovoljno dobra, važna je homogenost i usporedivost pri obradi nekretnine.

STRUČNA JAVNOST • Procjenitelji nekretnina • Banke => osnova za davanje kredita • Investitori, građevinska poduzeća, agencije za promet nekretnina •Stručne institucije => studije, analize

POSTUPCI PROCJENE PODATKI O TRGU NEPREMIČNIN

· CENE à način primerljivih prodaj · DONOSI (najemnine) à način, zasnovan na donosih · STROŠKI GRADNJE à nabavnovrednostni način

Postopek generalnega vrednotenja

1. Sistematično pračenje i analiziranje podataka o transakcijama

Metode MVN

MODELI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

2. Metoda  definiran postupak

· Vrednostne cone in vrednostne ravni · Vrednostne tabele · Vrednostni faktorji

Rezultat je generalizirana tržna

Vrijednost nekretnine

TRG NEKRETNINA – javni upogled

Obavijesti o Vrijednosti Nekretnina Informacije (obavijesti) o svim podacima: 84.000.000

Podaci o primjedbama: - 1.443.263 podaci o nekretninama (1,7% od svih podatka koje je na obavijesti posredovala Geodetska uprava) - 545.079 nekretnine (9% od svih nekretnina u Sloveniji) - 194.881 vlasnika nekretnina je komentare posredovalo u geodetske urede (75%) - 64.252 vlasnika je podatke posredovalo preko interneta (25%)

Generalizirana tržišna vrijednost nekretnina u Sloveniji

144.172.432.636,00 Eur

DINAMIKA NAS JE IZNENADILA Geodezija na promjene u percepciji imovine nije bila sustavno pripremljena!

Svijetle iznimke su pojedinačni djelovi geodetske uprave: • Ured za globalnu procjenu vrijednosti, • GJI (vlasništvo GJI), • prenova sustava ZKP.

Veči dio geodetske uprave (područni uredi in ispostave), novoj se ulozi još nisu prilagodili !!!

Nismo bili spremni

DINAMIKA NAS JE IZNENADILA Geodetska uprava Slovenije promjene djelomično prati promjenama zakonodavstva i propisa: • Zakon o poljoprivrednim zemljištima (Ur.l. RS, št. 59/1996, 71/2011-UPB2 ) • Zakon o geodetskoj djelatnosti (Ur.l. RS, št. 8/2000, 77/2010-ZGeoD-1) • Zakonom o generalni procjeni vrijednosti(Ur.l. RS, št. 50/2006) • Zakon o evidentiranju gospodarske javne infrastrukture (2011/2012)

Nismo bili spremni

ZAKON O POLJOPRIVREDNIM ZEMLJIŠTIMA Ponovno uveo naknade za promjenu namjene poljoprivrednih zemljišta (OSNKZ): - Dejanska raba (Stvarna korist), (Ministrstvo za poljoprivredu, šumarstvo i prehranu), - Namenska raba (Namjenska korist), (Prostorni plan - Općine), - Bonitet zemljišta – bivša “kultura i klasa” (GURS).

!Ako je zemljište po “stvarnom udjelu” poljoprivredno ili šumsko investitor gradnje je dužan pored “komunalnog doprinosa” platiti odštetu/naknadu za promjenu namijene bez obzira na “namjenski udio” (zemljište za gradnju po “namjenskom udjelu” )!

Rezultat = Investitor sa novim zakonom uvjek traži

Parcelaciju

ZAKON O POLJOPRIVREDNIM ZEMLJIŠTIMA Naknada se računa po metodologiji in cijenama, koje su definirane u zakonu (3. g. članka ZKZ-C ) - (bonitetni bod x vrijednost u EUR x površina u m2): OSNKZ/m2 = boniteta zemljišta od 1 do 20 x 0,05 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišta od 21 do 40 x 0,18 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišta od 41 do 60 x 0,20 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišta od 61 do 75 x 0,22 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišta od 76 do 100 x 0,25 €

Primjer izračuna za 800 m2 veliku parcelo s bonitetom 45: 0,20 x 45 x 800 = 7.200 € Posljedica = puno posla za geodetska poduzeća

Elaborat parcelacije i promjene bonitete (400m2, boniteta 40)

7.200 € / 2.880 €

katastar zemljišta

katastar zgrada

katastar gospodarske javne infrastrukture

registar nekretnina

Nekretninske evidencije u Sloveniji Zemljišna knjiga – temeljna evidencija o vlasništvu

1

2

3

4

Problem – lokacijska točnost ZKP Grafički dio katastra – zemljišno katastarski prikaz (ZKP), prošao je već nekoliko faza razvoja, te se danas koristi svugdje.

Priprema se projekt/metodologija za poboljšanje točnosti zemljišno katastarskog prikaza, koji će na osnovi svih raspoloživih podataka osiguravati najoptimalniju lokacijsku preciznost.

Zašto uopće obnova 1 2 3 4

• Prijelaz na novi koordinatni sustav • Odluka Vlade RS, da Geodetska uprava RS mora lokacijski unaprijediti zemljišni katastar • Novi Zakon o utvrđivanju katastarskog prihoda, koji je odredio da moraju trajni nasadi biti određeni točno na parcelu • Novi Zakon o poljoprivrednim zemljištima, koji govori o trajno zaštićenim poljoprivrednim zemljištima, stvarnom udjelu i promjenama namjene na zemljišnim parcelama • Prostorno planski dokument (DPN, OPN) i ostali upravni dokumenti i režimi, koji se odnose točno na parcelu • Poboljšanje osnovnih podataka za procjenu nekretnina • Veza zemljišnog katastra i katastra zgrada • Eliminiranje neažurnosti zemljišnog katastra

Problem – lokacijska točnost ZKP 1 2 3 4

Problem – lokacijska točnost ZKP 1 2 3

Koordinate (pretipkati)

Elaborati

Upotrebljivi elaborati 1-lokalne koordinate 4-tahimetrija 2-kartiranje 3-nema podataka o lokalnim koordinatama (samo skica)

Tahimetrija (pretipkati, preračunati) Kartiranje (digitalizacija)

Grubo pozicioniranje Točno pozicioniranje

4

Uklanjanje suvišnog sadržaja elaborata

Problem – lokacijska točnost ZKP 1 2 3 4

Problem – lokacijska točnost ZKP 1 2 3 4

Problem – lokacijska točnost ZKP 1 2 3 4

Problem – lokacijska točnost ZKP 1 2 3 4

Problem – lokacijska točnost ZKP 1 2 3 4

Problem – lokacijska točnost ZKP 1 2 3 4

1 3

2 4

Katastar zgrada Položaj zgrada je prikazan u grafičkom dijelu katastra zgrada, ostali podaci se vode u atributnom djelu.

Atributni podatci, koji se vode u katastru zgrada: • • • • • • • • •

identifikacijska oznaka, upravitelj, položaj i oblik, površina, stvarna korist, broj stanova ili poslovnih prostora, vlasnik (preuzet podatak iz zemljišne knjige), veza sa registrom prostornim jedinicama, veza sa zemljišnim katastrom.

Katastar zgrada 1 2 3 4

1

2

3

4

Zbirni katastar gospodarske infrastrukture U zbirnom katastru gospodarske javne infrastrukture evidentirana je većina gospodarske javne infrastrukture.

- PROMETNA INFRASTRUKTURA (ceste, željeznice, luke, zračne luke) - ENERGETSKA INFRASTRUKTURA (plinovod, toplovod, naftovod) - OPĆINSKA INFRASTRUKTURA (vodovod, kanalizacija) - VODNA INFRASTRUKTURA - TELEKOMUNIKACIJSKA INFRASTRUKTURA

Ukupna duljina vodova 1 2

IV Simpozij o.i.g.

Datum: 27.07.2011 Broj objekata: 4.088.159 Duljina infrastrukture: 142.059 km

IV Simpozij o.i.g.

Datum: 18.10.2011 Broj objekata: 5.523.553 Duljina infrastrukture: 180.038 km

Tematika

Duljina (m) 2010

Duljina (m) 2011

49.207.346

49.700.864

2.495.393

2.495.393

25.701.264

35.748.818

Plinovod

3.312.007

4.974.221

Toplovod

532.478

913.502

Vodovod

17.676.195

20.699.699

6.081.795

8.256.122

37.040.658

57.249.773

142.059.501

180.038.392

Cesta Željeznica

3 4

Električna energija

Kanalizacija Telekomunikacije =

Upis vlasništva 1 2 3 4

Zemljišna knjiga

Zbirni katastar GJI

Objekti i mreže GJI, osim u slučajevima kada ih možemo definirati kao zemljište ili građevinu nisu predmet upisa u zemljišnu knjigu. Tako da u tom trenutku ne postoji evidencija koja bi imala status javne vlasničke knjige na području GJI.

U evidenciji zbirnog katastra GJI je upisan podatak o vlasniku i korisniku objekata i mreža GJI, koji za sada nema pravno formalnog značaja.

Novi Zakon o evidentiranju gospodarske infrastrukture

1 2

3

• Obaveza evidentiranja, • opće mjerodavnosti vođenja, • evidentiranja vlasništva, • način održavanja, • način pristupa podacima, • zaštitu “portal – Nazovi, prije kopanja” • inspekcijski nadzor i sankcije za prekršaje.

4 http://prostor3.gov.si/javni/login.jsp?jezik=sl

Javni uvid

1

2

3

4

Sadrži podatke: • zemljišta evidentirana u zemljišnom katastru, • zgrade i dijelovi zgrada evidentirani u katastru zgrada, • vlasnici (posredno uzeti iz zemljišne knjige)

Registar nekretnina Registar nekretnina je definiran kao »višenamjenska zbirka podatka o nekretninama na području Republike Slovenije.

• svih ostalih nekretnina koje još nisu evidentirane u zemljišnom katastru i katastru zgrada.

Slična priča promjene u razmišljanju je na strani geodetskih poduzeća i pojedinaca u geodeziji…

Zato su se probudile stručne organizacije GIZ GI (Gospodarska interesna udruga geodetskih izvoditelja) i MSGeo (Slovenska komora inženjera Matična sekcija geodeta ), koje sa sistematičnim akcijama bude izvođače i geodetsku upravu prijekopotrebnim promjenama i na području izvođenja klasičnih geodetskih usluga!!!

Kada EURO zamjeni m2 m2 = Geodezija

Hvala na pozivu i strpljenju !!!

Matjaz Grilc1

Nikolaj Sarlah2

1- Slovenska komora inzenjera 2 - Ministarstvo okoliša i prostora Republike Slovenije