17.1.2012
ZAKAJ JE VREDNOST MOJE NEPREMIČNINE VEČJA OD SOSEDOVE (vpliv podatkov o lastnostih nepremičnine ič i na vrednost) d t)
mag. Marijana m M ij Vugrin V i Ljubljana, 17.1.2012
1
17.1.2012
Vsebina predavanja Izračun vrednosti nepremičnine p
Spreminjanje p m j j p podatkov o nepremičninah
2
17.1.2012
Vsebina predavanja Izračun vrednosti nepremičnine: •
Z čil Značilnosti i modelov d l vrednotenja d j
•
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
•
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine
•
Premeri izračuna vrednosti za: – – – –
stanovanjsko stavbo, poslovno stavbo in kmetijsko zemljišče in zemljišče za gradnjo
3
17.1.2012
Vsebina predavanja Spreminjanje podatkov o nepremičninah •
I Interpretacija ij podatkov d k jjavnega vpogleda l d
•
Načini spreminjanja podatkov
•
Nove dejanske rabe delov stavb
•
Spreminjanje p j j p podatkov o zemljiščih: j bonitete in dejanske j rabe zemljišč
4
17.1.2012
Značilnosti modelov vrednotenja Kaj so modeli vrednotenja? Modeli vrednotenja nepremičnin opredeljujejo vpliv lastnosti “Modeli nepremičnin na vrednost nepremičnin glede na ponudbo in povpraševanje p p j na trgu g nepremičnin” p (1. ( odstavek 7. člena ZMVN))
Nepremičnine p uvrščamo v 21 modelov, in sicer: •
12 modelov za izračun vrednosti delov stavb,
•
5 modelov za izračun vrednosti zemljišč in
•
4 modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče).
5
17.1.2012
Značilnosti modelov vrednotenja 12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:
•
model vrednotenja za stanovanja (STA),
•
model vrednotenja za hiše (HIS),
•
model vrednotenja za garaže (GAR),
•
model vrednotenja za lokale (PPL),
6
17.1.2012
Značilnosti modelov vrednotenja 12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:
•
model vrednotenja za pisarne (PPP),
•
model vrednotenja za industrijske stavbe (IND),
•
model vrednotenja za stavbe s težko industrijo (INP),
•
model vrednotenja za zidanice (PKZ),
7
17.1.2012
Značilnosti modelov vrednotenja 12 modelov za izračun vrednosti delov stavb: •
model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO),
•
model vrednotenja za stavbe za javno rabo (PNJ),
•
model vrednotenja za druge stavbe (PND) in
•
model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN).
8
17.1.2012
Značilnosti modelov vrednotenja 5 modelov za izračun vrednosti zemljišč :
•
model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS),
•
model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ),
•
model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME),
•
model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ),
•
model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR),
9
17.1.2012
Značilnosti modelov vrednotenja 4 modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče): •
model vrednotenja za elektrarne (PNE),
•
model vrednotenja za rudnike (PNM),
•
model vrednotenja za pristanišča (PNP) in
•
model vrednotenja za črpalke (PNB)
10
17.1.2012
ZnaÄ?ilnosti modelov vrednotenja Posamezni modeli se delijo na podmodele.
Podmodeli uporabljajo isto vrednostno tabelo, razlika nastopa samo v tem, kateri k i podatki d ki se upoĹĄtevajo ĹĄ j prii korekcijskih k k ij kih faktorjih. f k jih
11
17.1.2012
Model vrednotenja za stanovanja j ((STA)) Model ima 19 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb stavb, ki imajo naslednje rabe: 1
3 3
3
1 1
Pov.:: 50m2 Pov 50m2, leto izgradnje med 1 1975 - 1984
1
2
3
3
Model ima tri podmodele (različen izračun korekcijskega faktorja): 1
Vrsta podmodela
•
STA-1- stanovanja
•
STA-2 – bivalne enote, študenski, dijaški domovi…
•
STA-3 – hoteli, apartmaji
12
17.1.2012
Model vrednotenja za stanovanja j ((STA)) Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 stanovanjske površine, se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 površine garaže, če ta pripada stanovanju in jo v REN ne vodimo kot svoj del, ampak kot prostor po namenu. namenu
Posamezna vrednostna raven ima enotno vrednost za garažo kot prostor po namenu, ta vrednost se glede na površino korigira s korekcijskim faktorjem.
13
17.1.2012
Model vrednotenja j za stanovanja (STA)
14
17.1.2012
Model vrednotenja za hiše (HIS) ( ) Model ima 20 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti eno ali dvo stanovanjskih stavb. Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine
Pov.: 150m2, P 150 2 lleto t izgradnje med 1975 – 1984 površina zemljišča 600m2
dela stavbe s stanovanjsko rabo, se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega d č zemljišča. l šč
15
17.1.2012
Model vrednotenja za hiše (HIS) ( )
Parcela na kateri stoji stavba je velika 1622 m2. Izračun vrednosti zemljišča: V= 150x217 + 450x85 + 60x50 + 422x 8,6= 104.429,20
16
17.1.2012
Model vrednotenja za garaže (GAR) g ( ) Model ima 18 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti garaže garaže. Osnova iz izračun
U Uporabna b površina.: 13m2, “zaklenjena garaža”
je uporabna, ne neto tlorisna površina. Model se deli na dva podmodela in sicer GAR -1 in GAR-2. V ta model uvršamo dele stavbe z naslednjimi rabami:
1 2
1 1
1
Vrsta podmodela
17
17.1.2012
Model vrednotenja za gara탑e (GAR) g ( )
18
17.1.2012
Model vrednotenja za garaže (GAR) g ( ) V kolikor je dejanska raba delu stavbe določena kot 1242001 – garaža se parcela pod to stavbo vrednoti posebej, v kolikor pa gre za garažo v garažni hiši, za pokrito parkirišče ali nepokrito parkirišče, pa je vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi (do velikosti 2x fundusa) ž upoštevana že up št v n v vrednosti vr dn sti dela d l st stavbe. vb
19
17.1.2012
Model vrednotenja za garaže (GAR) g ( )
Del stavbe je garaža v garažni hiši:
20
17.1.2012
Model vrednotenja za lokale (PPL) ( ) Model ima 20 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti Pov.: 30m2, leto izgradnje med 1975 - 1984
delov stavb, ki imajo naslednje rabe: 1
1 3 2
3 3 2
3 3
2 3
Model ima tri podmodele : •
PPL-1- gostinska dejavnost
•
PPL 2 – prodajalne, PPL-2 d j l prostori t i za storitve… t it
•
PPL-3 – ostalo
1
Vrsta podmodela
21
17.1.2012
Model vrednotenja za lokale (PPL) ( ) Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi (do velikosti 2x fundusa) že upoštevana v vrednosti dela stavbe.
22
17.1.2012
Model vrednotenja za pisarne (PPP) p ( ) Model ima 20 ravni. Model ima tri podmodele : •
PPP-1- poslovni prostori
•
PPP-2 – banke, veleposlaništva
•
PPP-3 – vsi ostali, ki se uvrščajo v model PPP
Pov.: 30m2, leto izgradnje med 1975 - 1984
23
17.1.2012
Model vrednotenja za pisarne (PPP) p ( ) Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe: Vrsta podmodela, rabe, ki se uvrščajo v podmodel 3 so brez oznake 2
1 1
2 2
1
Vrednost Vr n z zemljišča mj pod stavbo in ob stavbi (do velikosti 2x fundusa) že upoštevana v vrednosti dela stavbe.
24
17.1.2012
Model vrednotenja za industrijo j ((IND)) Model ima 8 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe:
Pov.dela stavbe: 500m2,površna zemljišča 1000m2 leto izgradnje 2010
1
1
1
Vrsta podmodela
1 2 3
Model ima tri podmodele : •
IND-1- proizvodnja in skladišča
•
IND-2 –hangarji, remize….
•
IND-3 – industrijske stavbe neprimerne i za uporabo. b
25
17.1.2012
Model vrednotenja za industrijo j ((IND)) Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s industrijsko rabo, se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča.
26
17.1.2012
Model vrednotenja za težko industrijo j ((INP)) Model ima eno samo raven, Vrednost ni odvisna od lokacije.
1 Vrsta
Pov.dela stavbe: 500m2,površna zemljišča 1000m2 leto izgradnje 2010
podmodela
1
2
Model ima dva podmodele : •
INP-1- proizvodnja
•
INP-2 –silosi, cisterne….
27
17.1.2012
Model vrednotenja za težko industrijo j ((INP)) Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s industrijsko rabo (težka industrija), se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča.
28
17.1.2012
Model vrednotenja za zidanice(PKZ) ( ) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije. V model d l se uvrščajo šč j d deli li z d dejansko j k rabo b 1271302 – vinska i k kl klet, t zidanica. Pov.dela stavbe:50 m2 l leto izgradnje i d j 2010
Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri vrednosti dela stavbe.
29
17.1.2012
Model vrednotenja za kmetijske j stavbe ((PKO)) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije. V model se uvrščajo deli z dejansko rabo rabo:
Pov.dela Pov dela stavbe:50 m2 leto izgradnje 2010
Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri vrednosti dela stavbe.
30
17.1.2012
Model vrednotenja stavb za jjavno rabo ((PNJ)) Model ima 12 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe:
Pov.dela Pov dela stavbe:250 m2, m2 pov. zemljišča 500 m2 leto izgradnje 2010
31
17.1.2012
Model vrednotenja stavb za jjavno rabo ((PNJ)) Poleg g vrednostne tabele za vrednost m2 p površine dela stavbe s javno rabo se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča.
32
17.1.2012
Model vrednotenja za druge g stavbe (PND) ( ) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije. P tem Po t m modelu m d lu se s raÄ?una vrednost delov stav 26 rab. Pov.dela stavbe:50 m2 leto izgradnje 2010
33
17.1.2012
Model vrednotenja za druge g stavbe (PND) ( ) V ta model se uvrščajo deli stav z rabo, ki jo imajo • tehnični ali funkcionalni objekti (npr. nadstrešnice na mejnih prehodih,transformator,…) h dh f ) • služi namenom, ki običajno ne nastopajo na trgu nepremičnin kot samostojni ali glavni predmet prodaje (npr. sušilnica, shramba shramba,….) ) Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri vrednosti dela. dela
34
17.1.2012
Model vrednotenja za posebne nepremičnine(PPN) p p ( ) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije. V model se uvrščajo deli z dejansko rabo:
v kolikor ni v REN ni za tako nepremičnino posebej določeno, da se ta nepremičnina p uporablja p j za opravljanje p j j dejavnosti. j V tem p primeru se vrednost nepremičnine izračuna pod pogoji, ki jih določajo modeli za: •
elektrarne,,
•
rudnike,
•
pristanišča in
•
črpalke.
35
17.1.2012
Model vrednotenja za zemljišča j za g gradnjo j ((ZGS)) Model ima 20 ravni.
Pov.: 600m2
Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ki so v skladu s prostorskimi akti namenjeno za gradnjo stavb.
Vrednost m2 zemljišča je razdeljena na: - Z1 – zemljišče od 0 do 2400 m2 - Z2 – zemljišče nad 2400 m2
36
17.1.2012
Model vrednotenja za p pozidana zemljišča j ((PSZ)) Model ima 20 ravni.
Pov.: 1000m2
Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, z m j , ki so p pozidana z n s stavbo in n sicerr z za tisti del zemljišča, ki ne pripada neposredno stavbi.
37
17.1.2012
Model vrednotenja za kmetijska j zemljišča j ((KME)) Model ima 15 ravni.
Pov.: 1 ha 70 bonitetnih točk
Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ljišč ki so namenjena j za kmetijsko k tij k rabo. b Korekcijski j faktor p predstavljajo j j bonitetne točke zemljišča.
38
17.1.2012
Model vrednotenja za gozdna zemljišča g j (GOZ) ( ) Model ima 8 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti
Pov.: 1 ha 40 bonitetnih točk 100% odprtost Rastiščni koeficient17
zemljišč, z m j , ki so v skladu u s pr prostorskimi r m akti namenjeno za gozdno rabo. K Korekcijski k ij ki f faktor k predstavljajo d lj j bonitetne b i točke čk zemljišča, odprtost in rastiščni koeficient. Odprtost - kakšna je možnost izkoriščanja in dostopa do gozdov Rastiščni koeficient - proizvodnja sposobnost gozdnih rastišč –lesni potencial
39
17.1.2012
Model vrednotenja za druga g zemljišča j (ZDR) ( ) Model ima 20 ravni. Pov.: 1500m2
Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, z m j , ki se v modele m uvrščajo u r j p po dejanski j n rrabi in na zemljišču NI stavb (zemljišče brez sestavin). Korekcijski faktor predstavlja konkretna dejanska raba (pozidano, vodno,neplodno).
40
17.1.2012
Model vrednotenja za elektrarne (PNE) ( ) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije. Vrednost se pripiše celotni skupini nepremičnin, ki jih za z svoje sv j delovanje d l v nj p potrebuje tr buj elektrarna l ktr rn
Povprečna letna prilagojena proizvodnja električna energije 7.800.000 kWh, vodni pogon
in se nato proporcionalno porazdeli na nepremičnine, p ki predstavljajo p j j skupino. p Skupna vrednost nepremičnin je odvisna od: • •
povprečne č letne prilagojene proizvodnje električne energije vrste pogona
41
17.1.2012
Model vrednotenja za elektrarne (PNE) ( )
Zadnji razred je proizvodnja el. energije nad 8.000.000.000 kWh
42
17.1.2012
Model vrednotenja za rudnike (PNM) ( ) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije. Vrednost se pripiše celotni skupini nepremičnin, ki jih za z svoje sv j delovanje d l v nj p potrebuje tr buj rudnik in se s
kamnolom, količina rude 35.000 m3, še 11 let koncesije
nato proporcionalno porazdeli na nepremičnine, ki p predstavljajo j j skupino. p Skupna vrednost nepremičnin je odvisna od: •
vrste mineralne surovine
•
povprečne letne količine izkoriščene mineralne surovine
•
preostale koncesijske dobe v letih
43
17.1.2012
Model vrednotenja j za rudnike (PNM)
Zadnji nj rrazred zr jje KoliÄ?ina 20.000.000 ton
44
17.1.2012
Model vrednotenja za pristanišča ((PNP)) p Model ima dve ravni –raven 2 za obmorska pristanišča, raven 1 za ostala pristanišča. Vrednost se pripiše celotni skupini nepremičnin, ki jih za z svoje sv j delovanje d l v nj p potrebuje tr buj rudnik in se s
marina, 300 privezov v morju, 100 privezov na suhem, 50 privezov v hangarju.
nato proporcionalno porazdeli na nepremičnine, ki p predstavljajo j j skupino. p Ločeno se obravnava tovorna pristanišča in marine. Skupna vrednost nepremičnin tovornega pristanišča je odvisna od: •
podatki o prihodkih pristaniške dejavnosti
•
podatki o stroških pristaniške dejavnosti
Prilagojeni letni donos iz poslovanja v evrih
45
17.1.2012
Model vrednotenja za pristanišča ((PNP)) p Zadnji razred je razred donosa 50 000 000 eurov 50.000.000 Skupna vrednost nepremičnin marine je odvisna od števila privezov.
Zadnji razred je 1000 privezov.
46
17.1.2012
Model vrednotenja za črpalke p (PNB) ( ) Model ima tri ravni –raven 3 za črpalke ob avtocestah, raven 2 za črpalke v mestnih središčih, raven 1 za črpalke na drugih lokacijah.
povprečna letna količina prodanih naftnih derivatov, 4.000.000 litrov.
Vrednost se pripiše celotni skupini nepremičnin, ki jjih za svoje j delovanje j p potrebuje j črpalka p in se nato proporcionalno porazdeli na nepremičnine, ki predstavljajo skupino. Skupna vrednost nepremičnin tovornega pristanišča je odvisna od povprečne letne količine prodanih naftnih derivatov v litrih.
47
17.1.2012
Model vrednotenja za Ä?rpalke p (PNB) ( )
Zadnji razred je koliÄ?ina 25.000.000 litrov.
48
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
Uvrščanje nepremičnin (sestavin nepremičnin) v posamezen model je podano z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin in z Uredbe o določitvi modelov vrednotenja. vrednotenja Kriteriji so podani v 5., 6., 7. in 8. členu Uredbe o določitvi modelov vrednotenja (Ur.l. 95/2011). Lahko jih strnemo v 12. pravil.
49
17.1.2012
Osnovne značilnosti:
Uvrščanje nepremičnin v p posamezne modele
1. Za dele stavb se določi en model glede na dejansko rabo dela stavbe, t b ki je j evidentiran id ti v REN
50
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
51
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
O Osnovne značilnosti: čil ti
2. Pri posameznih delih stavb določene dejanske rabe (14. pri določanju j vrednosti dela stavbe že odstavek 5. člena ZMVN)) se p upošteva tudi vrednost pripadajočega zemljišča. Vrednost pripadajočega zemljišča se upošteva pri dejanskih rabah delov stavb, ki se jim vrednost določa po modelih: • za stanovanja (STA), • za hiše (HIS), • za lokale l k l (PPL), (PPL) • za pisarne (PPP), • za industrijo (IND), • za težko industrijo j ((INP), ), • za javno rabo (PNJ), • za posebne nepremičnine (PPN) in • za garažo (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivoju. nivoju
52
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
53
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
O Osnovne značilnosti: čil ti
3. Če se na parceli nahaja več stavb z deli stavb, katerih j raba jje navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN,, dejanska se vrednost pripadajočega zemljišča razdeli na vse stavbe (v razmerju površin zemljišč pod stavbami).
54
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
55
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
O Osnovne značilnosti: čil ti
4. Površina pripadajočega zemljišča k stavbi z deli stavb, katerih j raba jje navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN,, jje dejanska dvakratnik površine zemljišča pod stavbo.
Zemljišče pod stavbo Parcela: 100 enot Fundus: 20 enot 40 enot parcele se
izračuna po Ostanek po enakem modelu, p parcele katerem se izračuna del stavbe 60 enot po modelu d l za
zemljišča (razen za hiše)
Pripadajoče zemljišče
56
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
O Osnovne značilnosti: čil ti 5. Za • • • • •
dele stavb, ki imajo dejansko rabo: *Se je določala do 7. novembra 2011, pri terasa (1274016), novih ih vpisih isih v KS iin balkon ali loža (1274017), REN se ne določa !!! stopnišče ali hodnik (1274020), ostali prostori stanovanja(neuporabni prostori, prostori za odlaganje dl j smeti, ti lletna t k kuhinja,…) hi j ) (1274022) iin skupni prostori (13)*.
se model ne določi in je vrednost 0 eurov.
57
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
O Osnovne značilnosti: čil ti
6. Za izračun vrednosti parcele se uporabi en ali več modelov Izračun po 2 modelih
Vrednost je dolocena po modelu78: 4% GOZ, vrednostna raven79: 4, 96% KME, vrednostna raven79: 4
58
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
Izračun po 1 modelu
Vrednost je določena po modelu78: 100% KME, vrednostna raven79: 12
59
17.1.2012
Osnovne
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele značilnosti:
7. Model ali modeli po katerih se izračuna vrednost zemljišča se določi po namenski rabi zemljišča razen v izjemnih primerih. Izračun po namenski rabi Vrednost je dolocena po modelu78: 100% KME, vrednostna raven79: 12
Izračun po 2 modelih, del parcele po namenski rabi, del parcele po dejanski rabi Vrednost je določena po modelu d l 78: 4% GOZ, vrednostna 4% GOZ d 79 raven : 4,96% KME, vrednostna raven79: 4
60
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
O Osnovne značilnosti: čil ti
8. Izjemni primeri, ko se model ali modeli za zemljišča NE j p po namenski rabi določajo A. Če na parceli stoji stavba, katere deli imajo dejansko rabo, ki pripada modelom za stanovanja (STA), za hiše (HIS), za lokale (PPL), za pisarne (PPP), za industrijo (IND), za težko industrijo (INP), za javno rabo (PNJ), za posebne nepremičnine (PPN) in za garažo (GAR) (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivoju.
Vrednost je dolocena po modelu78: 100% HIS, vrednostna raven79: 16
61
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
B Če B. Č za zemljišče ljišč namenska k raba b nii določena d l č se model določi po dejanski rabi.
Vrednost= 2,40 , x 101 x 0,1 , =24,24 ,
62
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele C. Če je v REN za zemljišča evidentirana naslednja namenska raba: •
• • •
• • • • •
stavbna t b zemljišča, ljišč območja b čj stanovanj, t j stanovanjske t j k površine, ši stanovanjske t j k površina ši za posebne namene, površine podeželskega naselja, površine počitniških hiš, površine razpršene poselitve, razpršena gradnja ; območja centralnih dejavnosti, osrednja območja centralnih dejavnosti, druga območja centralnih dejavnosti; območja proizvodnih dejavnosti, površine za industrijo, gospodarske cone, površine z objekti za kmetijsko proizvodnjo; površine za turizem, športni centri, območja zelenih površin, površine za oddih in j ,p parki,, površine p za vrtičkarstvo,, druge g urejene j zelene površine, p , rekreacijo, pokopališča; območja prometne infrastrukture, površine cest, površine železnic, letališča, helioporti, pristanišča, ostale prometne površine; območja komunikacijske infrastrukture, območja energetske strukture, območja okoljske infrastrukture; območja mineralnih snovi, površine nadzemnega pridobivalnega prostora, površine podzemnega pridobivalnega prostora s površinskim vplivom, ki omogoča drugo rabo; območje za potrebe varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami, območja za potrebe t b obrambe b b v naselju, lj območja b čj za potrebe t b obrambe b b zunajj naselij; lij posebna območja, površine drugih območij, druga zemljišča, ostala območja.
!!!se model določi po dejanski rabi!!!
63
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
Korekcijski faktor
Vrednost= 8,90 x 191 x 1,5 =2549,85
64
17.1.2012
Osnovne
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele značilnosti:
9. Kadar se model določa po dejanski rabi se izbere: •
model pozidana zemljišča, če se na parceli nahaja tudi stavba z deli stavb z dejansko rabo je navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN in je dejanska raba podana v REN pozidano zemljišče l šč
Vrednost je določena po modelu78: 100% PSZ, vrednostna raven79: 15
65
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele p •model druga zemljišča , v “podmodel”, ki ustreza eni od spodaj navedenih rab:
Vrednost je določena po modelu78: 100% ZDR, vrednostna raven79: 15
66
17.1.2012
Osnovne
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele značilnosti:
10. Po modelu zemljišča za gradnjo stavb (ZGS) za izračuna vrednosti v primeru, da je v REN zabeležena naslednja namenska raba zemljišč:
!!!! Zemljišče za gradnjo po REN ni vedno enako zemljišču za gradnjo po namenski ki rabi bi v planu občine!!!!!
67
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
!!!! Zemljišče za gradnjo po REN ni vedno enako zemljišču za gradnjo po namenski rabi v planu občine!!!!!
68
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele 78 Vrednost je določena po modelu : 100% ZGS, vrednostna raven79: 15
69
17.1.2012
Osnovne
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele značilnosti:
11. V primeru zemljišč (parcel) na katerih stojijo stavbe, katerih deli imajo vrsto rabe, katerih vrednost se določa po modelu za hiše (HIS), se tudi le-tem določi vrednost po tem modelu, če je parcela manjša ali enaka 2400m2.
Pravilo ne velja, velja če ima parcela namensko rabo, ki se uvršča v model ZGS
70
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele
71
17.1.2012
Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele Osnovne značilnosti: 12 Nepremičnine za opravljanje dejavnosti 12. Pri nepremičninah, ki se uvrščajo v modele za opravljanje dejavnosti morajo lastniki ali upravljavci letno poročati oddelku za vrednotenje na GURS: •
nepremičnine, ki se delno ali v celoti uporabljajo za opravljanje l dejavnosti, d
•
količine, ki so potrebne za določitev vrednosti (donos proizvedena energija, (donos,proizvedena energija nakopana ruda, ruda prodani litri goriva, število privezov) in
•
Koncesijsko dobo (od - do).
72
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnin so odvisni od uvrstitve nepremičnine v model vrednotenja. Delimo jih na: •
uvrstitev v dejansko rabo,
•
uvrstitev v model, model
•
lokacijo,
•
leto izgradnje,
•
površino in
•
drugi podatki ki vplivajo na vrednost.
73
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p 1. Uvrstitev v dejansko rabo Vrednost nepremičnine (del stavbe) je vedno odvisna od dejanske rabe – dejanska raba namreč vpliva na korekcijski faktor.
74
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p Vrednost nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene dejanske rabe korigirana z napačnim korekcijskim faktorjem (razlika v vrednosti) Npr St Npr. Stolpnica lpnic s 100 d deli, li 40 jje st stanovanj, n v nj 40 shr shramb, mb 15 garaž r ž in 15 delov je skupnih v coni, ki ima 13 raven. Dve stanovanji j v tejj stavbi p pov. 80 m2, v istem nadstropju: pj 1. Stanovanje v stavbi z 21 – 50 stanovanj – korekcijski faktor 1 2. Stanovanje v stavbi nad 50 stanovanj - korekcijski faktor 0,9 Vrednost stanovanja 1: 176.776,20 eurov Vrednost stanovanja 2: 159.098,58 eurov
75
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p 2. Uvrstitev v model Nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene dejanske rabe uvrščena v napačen model (razlika v vrednosti) Npr St Npr. Stanovanje n v nj v šoli š li v velikosti v lik sti 50 m2 1. Stanovanje v samostaječi stavbi z enim delom -1110001 – model HIS – vrednost 145,204,00 evrov 2. Stanovanje v stavbi s 3 do 5 stanovanj-1122101 – model STA - – vrednost 125.568,00 evrov
76
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p 3. Lokacija Lokacija predstavlja pripadnost nepremiÄ?nine posamezni vrednostni coni znotraj modela, po katerem je vrednotena.
77
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p Lokacija ima največji vpliv na izračun vrednosti, razen pri 7 modelih, ki imajo samo eno raven (težka industrija, zidanice, kmetijski objekti, druge stavbe,elektrarne, rudniki, p s bn st posebne stavbe). vb )
Pripadnost nepremičnine posamezni coni znotraj modela ni možno spreminjati, razen v primeru napačnega pozicioniranja nepremičnine v prostor – ni pripombe na vrednost!!!!
78
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p
Vpliv lokacije na vrednost za nepremičnine vrednotene po modelu za hiše.
79
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p Vrednost za hišo zgrajeno leta 2010 z nt površino 150 m2
11
20
1
44 823 00 eurov 44.823,00
172 339 00 eurov 172.339,00
406 972 00 eurov 406.972,00
80
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine
L k ij iin m Lokacija model d l
81
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p 4. Leto izgradnje Leto izgradnje vpliva na vrednost pri vseh delih stavb, razen pri delih stavbe, ki se uvrščajo v model vrednotenja za garaže. Č sso bil Če bile izvedene izv d n obnove, bn v se s izračuna izr čun prilagojeno pril j n leto l t izgradnje, iz r dnj razen pri delih stavb, ki se uvrščajo v posebne nepremičnine. Obnove: •
obnova strehe
•
obnova fasade
•
obnova oken
•
obnova inštalacij
82
17.1.2012
L t izgradnje Leto i d j
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p
Vpliv leta izgradnje je različen glede na model, in sicer: •
zaradi različno oblikovanih razredov in
•
zaradi različne vrednosti m2 površine v posameznem letu.
83
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p
Leto izgradnje – model za hiše
84
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p Leto izgradnje – model za stanovanja
85
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p Leto izgradnje - model za pisarne
86
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p 5. Površina Površina nepremičnine vpliva na vrednost pri vseh delih stavb in pri vseh parcelah razen pri pristaniščih, rudnikih, elektrarnah in črpalkah.
87
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p
Površina- model za lokale
88
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p
Površina- model za stanovanja
89
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p 6. Drugi podatki ki vplivajo na vrednost Drugi podatki, ki vplivajo na vrednost so odvisni od modela, v katerega je uvrščena nepremičnina.
90
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p
A
91
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p B
C
E
F
D
G
92
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p H
K
I
J
L
O M
N
P
93
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p R
T
S
U
94
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un Dodana prosojnica. vrednosti nepremiÄ?nine p
95
17.1.2012
Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un Dodana prosojnica. vrednosti nepremiÄ?nine p
96
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti
STANOVANJSKA STAVBA Stanovanjska stavba na Bleiweisovi cesti 88, Kranj št. stavbe 15 v ko Rupa, št. parcele 161/6 v ko Rupa. D j Dejanska k raba b dela d l stavbe: t b Stanovanje St j v samostoječi t j či stavbi z enim stanovanjem 1110001 Leto izgradnje: 1990 Ob Obnova f fasade: d NE Obnova strehe: NE Obnova oken: NE Obnova inštalacij: NE M t i l nosilne Material il konstrukcije: k t k ij opeka k Neto tlorisna površina: 256,8 m2 Uporabna površina: 110,3 m2 Priključek na vodovod: DA P iklj č k na elektriko: Priključek l kt ik DA Priključek na kanalizacijo:NE Ogrevanje: centralno ogrevanje Površina parcele: 547m2 V li Vplivno območje: b čj Bližina Bliži ceste t 1 1. ali li 2. 2 reda d d do 50 50m Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100m Ali je namenska raba parcele zemljišče za gradnjo: NE
97
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA
Podatki v registru g nepremičnin
98
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA
Podatki v registru nepremičnin
99
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA
Podatki v registru nepremičnin
100
17.1.2012
STANOVANJSKA STAVBA
Premeri izračuna vrednosti
Določitev modela Vhodni podatek:
Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001
101
17.1.2012
STANOVANJSKA STAVBA Določitev lokacije in vrednostne ravni
Premeri izračuna vrednosti Vrednostna raven:16
D l čit lletnice Določitev tni – vhodni h dni podatki: p d tki: • • • • •
Leto izgradnje: 1990 Obnova fasade: NE Obnova strehe: NE Obnova oken: NE Obnova inštalacij: NE
Vhodno leto: 1990 Ni popravkov letnice, letnice ker ni obnov
102
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti
STANOVANJSKA STAVBA Odčitek osnovne vrednosti iz vrednostne tabele: Vhodni podatek: leto izgradnje 1990 neto tlorisna površina 256 8 m2 256,8
Osnovna vrednost dela stavbe = 330.222,00 + 6,8 x 655,76= 334.681,17
103
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Nabor točk za korekcijski faktor
Vhodni podatki:
Dejanska raba: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001 Priključek na vodovod: DA Priključek na elektriko: DA P iklj č k na k Priključek kanalizacijo:NE li ij NE Ogrevanje: centralno ogrevanje
Nabor točk
Nabor točk: 70+12+8+5+ 95 70+12+8+5+=95
104
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja za lastnost objekta
Vhodni podatki: Nabor točk: 100
Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96
Nabor točk za korekcijski faktor
Vhodni h d podatki: d k Neto tlorisna površina: 256,8 m2 Uporabna površina: 110,3 m2
Izračun razmerja= 110,3/256,8= 0,43 Število točk:60
105
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja razmerja površin
Vhodni podatki: Število točk: 60
Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7
Nabor točk za korekcijski faktor
Vhodni podatki: Material nosilne konstrukcije: opeka
Nabor točk: = 100
106
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja za nosilno konstrukcijo
Vhodni podatki: Število točk: 100
Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1
Vhodni podatki: Določitev korekcijskega faktorja Vplivno območje: : Bližina ceste 1. 1 ali 2 2. reda do 50m Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100m
Faktor oddaljenosti = Fodd =0,85 =0 85 x 0 0,9 9 = 0,765 Fodd max = 0,80
107
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Vrednost pripadajočega zemljišča
Vhodni podatki: Površina parcele: 547 m2
Osnovna rednost zemljišča 150 x 217 + 397 x 85 =66.295,00 Končni izračun: Vhodni podatki: Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 334.681,17 Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96 Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7 Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1 Fodd max = 0,8 0 8 Osnovna rednost zemljišča = Vz =66.295,00 Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max =(334.681,17 (334 681 17 x 0 0,96 96 x 0 0,7 7 x 1 + 66.295,00) 66 295 00) x 0,8= 0 8 232 232.960,59 960 59
108
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Kontrola izračuna Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max =(334.681,17 x 0,96 x 0,7 x 1 + 66.295,00) x 0,8= 232.960,59
109
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti
POSLOVNI PROSTOR Pisarna v poslovni stavbi na Opekarski 11, Ljubljana št. stavbe 4758 v ko Trnovsko predmestje
D j Dejanska k raba b dela d l stavbe: t b 1220301 - Drug D upravnii in pisarniški del stavbe Leto izgradnje: 1992 Obnova fasade: NE Ob Obnova strehe: t h NE Obnova oken: NE Obnova inštalacij: NE Neto tlorisna površina: 59,7 m2 U Uporabna b površina: ši 58 2 m2 58,2 2 Ogrevanje: centralno ogrevanje
Model: Vrednostna raven:
Pisarne 15
110
17.1.2012
POSLOVNI PROSTOR
Premeri izračuna vrednosti Leto izgradnje: 1992
Uporabna površina: 58,2 m2 Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 81.129,00 + 8,2*1461,28 = 93.111,49
111
17.1.2012
POSLOVNI PROSTOR
Premeri izračuna vrednosti
Lastnosti stavbe:
Faktor lastnosti stavbe = Fl_ppp = 1 Razmerje površin
Neto tlorisna površina: 59,7 m2 Uporabna površina: 58,2 m2 Razmerje pov.: U /N = Up/Np 58,2/59,7 = 0,98 Nabor točk: 100
112
17.1.2012
POSLOVNI PROSTOR
Faktor razmerja površin = Frp_ppp = 1
Premeri izračuna vrednosti
Izračun Vrednost =Vs x Fl_ppp x Frp_ppp =93.111,49 x 1 x 1 = 93.111,49
113
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo Parcela 74/5 v ko Pševo Površina: 740 m2 Vplivno območje: / Namenska raba: 101041 - površine počitniških hiš - zemljišče za gradnjo stavb, delež 100% Model in lokacija: Zemljišče za gradnjo ZGS Vrednostna d raven: 8
114
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo Površina:
740 m2
Osnovna vrednost parcele = Vz = 740 x 41 = 30.340 N b ttočk: Nabor čk 75
Namenska raba: 101041 - površine počitniških hiš zemljišče za gradnjo stavb stavb, delež100%
115
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo
Nabor točk: 75
Korekcijski faktor Fnr = 1
116
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo Vplivno območje: /
Izračun Vrednost =Vz x Fnr = 30.340 x 1 = 30.340
117
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti KMETIJSKO ZEMLJIŠČE ŠČ Parcela 858/2 v ko Kranj Površina: 478 m2 Boniteta: 67 Namenska raba: 20100 – najboljša kmetijska zemljišča delež 100% Model in lokacija: Kmetijsko zemljišče KME Vrednostna raven: 12
118
17.1.2012
Premeri izračuna vrednosti KMETIJSKO ZEMLJIŠČE Površina:
478 m2
O Osnovna vrednost d parcele l = Vz V = 478 x 5,98 = 2.858,48 Bonitetne točke točke: 67
Izračun I č Vrednost =Vz x Fb = 2.858,48 x 0,9 = 2.572,60
Korekcijski faktor = Fb = 0,9
119
17.1.2012
Spreminjanje podatkov o nepremičninah
•
Interpretacija podatkov javnega vpogleda
•
Načini spreminjanja podatkov
•
Nove dejanske rabe delov stavb
•
Spreminjanje podatkov o zemljiščih: bonitete in dejanske rabe zemljišč
120
17.1.2012
Interpretacija podatkov javne a vpogleda javnega vp leda
121
17.1.2012
Interpretacija podatkov Poizvedba p po parceli p
javne a vpogleda javnega vp leda
122
17.1.2012
Interpretacija podatkov Poizvedba po parceli
javne a vpogleda javnega vp leda
123
17.1.2012
Interpretacija podatkov Poizvedba po stavbi
javne a vpogleda javnega vp leda
124
17.1.2012
Interpretacija podatkov Podatki o p parceli
javne a vpogleda javnega vp leda
125
17.1.2012
Interpretacija podatkov Poizvedba p po parceli p
javne a vpogleda javnega vp leda
126
17.1.2012
Interpretacija podatkov Podatki o stavbi
javne a vpogleda javnega vp leda
127
17.1.2012
Podatki o stavbi
Podatki o stavbi
128
17.1.2012
Interpretacija podatkov jjavnega g vpogleda p g Podatki o stavbi
129
17.1.2012
Podatki o delu stavbe
130
17.1.2012
Podatki o delu stavbe
131
17.1.2012
Podatki o delu stavbe
132
17.1.2012
Podatki o delu stavbe
133
17.1.2012
Načini spreminjanja p d tk podatkov Podatke lahko spreminjamo: • z geodetskimi postopki • z vnosom sprememb v aplikacijo za spreminjanje podatkov REN
134
17.1.2012
NaÄ?ini spreminjanja p d tk podatkov
135
17.1.2012
NaÄ?ini spreminjanja podatkov
136
17.1.2012
NaÄ?ini spreminjanja podatkov
137
17.1.2012
Nove dejanske rabe delov stavb Od 7.11.2011 dalje, je potrebno uporabljati nov šifrant za dejansko rabo delov stavb. Ukinjena je raba 13 – skupna raba – novonastalim ali spremenjenim delom se ne določa več. V katastru k stavb b in registru nepremičnin č b bo ta raba b šše obstajala b l v stavbah, ki so bile vpisane v evidence pred 7.11.2011. Spremenjene rabe – spreminja se “vsebina”: vsebina :
138
17.1.2012
Nove dejanske rabe d l stavb delov b
Nove rabe
http://www.gu.gov.si/si/zakonodaja_in_dokumenti/materialni_predpisi/zen0/
139
17.1.2012
Nove dejanske rabe delov stavb Od 7.11.2011 dalje, je potrebno uporabljati nov šifrant za dejansko rabo delov stavb. Ukinjena je raba 13 – skupna raba – novonastalim ali spremenjenim delom se ne določa več. V katastru k stavb b in registru nepremičnin č b bo ta raba b šše obstajala b l v stavbah, ki so bile vpisane v evidence pred 7.11.2011. Spremenjene rabe – spreminja se “vsebina”: vsebina :
140
17.1.2012
Spreminjanje podatkov o zemljiščih: bonitete in dejanske rabe zemljišč
MKGP
GURS
141
17.1.2012
Spreminjanje podatkov o zemljiščih: bonitete in dejanske rabe zemljišč Spreminjanje vrednosti bonitetnih točk: 1. Preveritev dejanske rabe v podatkih MKGP http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp 2 Sprememba dejanske rabe na MKGP, 2. MKGP če se zemljišče v naravi ni več kmetijsko ali gozd
3. Geodetski postopek določitve bonitete - GURS
142
17.1.2012
Prijetno je bilo preĹživeti Ä?as z vami! Hvala! Marijana
http://www digidata si/ http://www.digidata.si/
143