vrednotenje

17.1.2012

ZAKAJ JE VREDNOST MOJE NEPREMIČNINE VEČJA OD SOSEDOVE (vpliv podatkov o lastnostih nepremičnine ič i na vrednost) d t)

mag. Marijana m M ij Vugrin V i Ljubljana, 17.1.2012

1

17.1.2012

Vsebina predavanja Izračun vrednosti nepremičnine p

Spreminjanje p m j j p podatkov o nepremičninah

2

17.1.2012

Vsebina predavanja Izračun vrednosti nepremičnine: •

Z čil Značilnosti i modelov d l vrednotenja d j

•

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

•

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

•

Premeri izračuna vrednosti za: – – – –

stanovanjsko stavbo, poslovno stavbo in kmetijsko zemljišče in zemljišče za gradnjo

3

17.1.2012

Vsebina predavanja Spreminjanje podatkov o nepremičninah •

I Interpretacija ij podatkov d k jjavnega vpogleda l d

•

Načini spreminjanja podatkov

•

Nove dejanske rabe delov stavb

•

Spreminjanje p j j p podatkov o zemljiščih: j bonitete in dejanske j rabe zemljišč

4

17.1.2012

Značilnosti modelov vrednotenja Kaj so modeli vrednotenja?

Modeli vrednotenja nepremičnin opredeljujejo vpliv lastnosti “Modeli nepremičnin na vrednost nepremičnin glede na ponudbo in povpraševanje p p j na trgu g nepremičnin” p (1. ( odstavek 7. člena ZMVN))

Nepremičnine p uvrščamo v 21 modelov, in sicer: •

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb,

•

5 modelov za izračun vrednosti zemljišč in

•

4 modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče).

5

17.1.2012

Značilnosti modelov vrednotenja 12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:

•

model vrednotenja za stanovanja (STA),

•

model vrednotenja za hiše (HIS),

•

model vrednotenja za garaže (GAR),

•

model vrednotenja za lokale (PPL),

6

17.1.2012

Značilnosti modelov vrednotenja 12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:

•

model vrednotenja za pisarne (PPP),

•

model vrednotenja za industrijske stavbe (IND),

•

model vrednotenja za stavbe s težko industrijo (INP),

•

model vrednotenja za zidanice (PKZ),

7

17.1.2012

Značilnosti modelov vrednotenja 12 modelov za izračun vrednosti delov stavb: •

model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO),

•

model vrednotenja za stavbe za javno rabo (PNJ),

•

model vrednotenja za druge stavbe (PND) in

•

model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN).

8

17.1.2012

Značilnosti modelov vrednotenja 5 modelov za izračun vrednosti zemljišč :

•

model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS),

•

model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ),

•

model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME),

•

model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ),

•

model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR),

9

17.1.2012

Značilnosti modelov vrednotenja 4 modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče): •

model vrednotenja za elektrarne (PNE),

•

model vrednotenja za rudnike (PNM),

•

model vrednotenja za pristanišča (PNP) in

•

model vrednotenja za črpalke (PNB)

10

17.1.2012

ZnaÄ?ilnosti modelov vrednotenja Posamezni modeli se delijo na podmodele.

Podmodeli uporabljajo isto vrednostno tabelo, razlika nastopa samo v tem, kateri k i podatki d ki se upoĹĄtevajo ĹĄ j prii korekcijskih k k ij kih faktorjih. f k jih

11

17.1.2012

Model vrednotenja za stanovanja j ((STA)) Model ima 19 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb stavb, ki imajo naslednje rabe: 1

3 3

3

1 1

Pov.:: 50m2 Pov 50m2, leto izgradnje med 1 1975 - 1984

1

2

3

3

Model ima tri podmodele (različen izračun korekcijskega faktorja): 1

Vrsta podmodela

•

STA-1- stanovanja

•

STA-2 – bivalne enote, študenski, dijaški domovi…

•

STA-3 – hoteli, apartmaji

12

17.1.2012

Model vrednotenja za stanovanja j ((STA)) Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 stanovanjske površine, se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 površine garaže, če ta pripada stanovanju in jo v REN ne vodimo kot svoj del, ampak kot prostor po namenu. namenu

Posamezna vrednostna raven ima enotno vrednost za garažo kot prostor po namenu, ta vrednost se glede na površino korigira s korekcijskim faktorjem.

13

17.1.2012

Model vrednotenja j za stanovanja (STA)

14

17.1.2012

Model vrednotenja za hiše (HIS) ( ) Model ima 20 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti eno ali dvo stanovanjskih stavb.

Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine

Pov.: 150m2, P 150 2 lleto t izgradnje med 1975 – 1984 površina zemljišča 600m2

dela stavbe s stanovanjsko rabo, se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega d č zemljišča. l šč

15

17.1.2012

Model vrednotenja za hiše (HIS) ( )

Parcela na kateri stoji stavba je velika 1622 m2.

Izračun vrednosti zemljišča: V= 150x217 + 450x85 + 60x50 + 422x 8,6= 104.429,20

16

17.1.2012

Model vrednotenja za garaže (GAR) g ( ) Model ima 18 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti garaže garaže. Osnova iz izračun

U Uporabna b površina.: 13m2, “zaklenjena garaža”

je uporabna, ne neto tlorisna površina.

Model se deli na dva podmodela in sicer GAR -1 in GAR-2.

V ta model uvršamo dele stavbe z naslednjimi rabami:

1 2

1 1

1

Vrsta podmodela

17

17.1.2012

Model vrednotenja za gara탑e (GAR) g ( )

18

17.1.2012

Model vrednotenja za garaže (GAR) g ( ) V kolikor je dejanska raba delu stavbe določena kot 1242001 – garaža se parcela pod to stavbo vrednoti posebej, v kolikor pa gre za garažo v garažni hiši, za pokrito parkirišče ali nepokrito parkirišče, pa je vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi (do velikosti 2x fundusa) ž upoštevana že up št v n v vrednosti vr dn sti dela d l st stavbe. vb

19

17.1.2012

Model vrednotenja za garaže (GAR) g ( )

Del stavbe je garaža v garažni hiši:

20

17.1.2012

Model vrednotenja za lokale (PPL) ( ) Model ima 20 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti Pov.: 30m2, leto izgradnje med 1975 - 1984

delov stavb, ki imajo naslednje rabe: 1

1 3 2

3 3 2

3 3

2 3

Model ima tri podmodele : •

PPL-1- gostinska dejavnost

•

PPL 2 – prodajalne, PPL-2 d j l prostori t i za storitve… t it

•

PPL-3 – ostalo

1

Vrsta podmodela

21

17.1.2012

Model vrednotenja za lokale (PPL) ( ) Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi (do velikosti 2x fundusa) že upoštevana v vrednosti dela stavbe.

22

17.1.2012

Model vrednotenja za pisarne (PPP) p ( ) Model ima 20 ravni. Model ima tri podmodele : •

PPP-1- poslovni prostori

•

PPP-2 – banke, veleposlaništva

•

PPP-3 – vsi ostali, ki se uvrščajo v model PPP

Pov.: 30m2, leto izgradnje med 1975 - 1984

23

17.1.2012

Model vrednotenja za pisarne (PPP) p ( ) Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe: Vrsta podmodela, rabe, ki se uvrščajo v podmodel 3 so brez oznake 2

1 1

2 2

1

Vrednost Vr n z zemljišča mj pod stavbo in ob stavbi (do velikosti 2x fundusa) že upoštevana v vrednosti dela stavbe.

24

17.1.2012

Model vrednotenja za industrijo j ((IND)) Model ima 8 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe:

Pov.dela stavbe: 500m2,površna zemljišča 1000m2 leto izgradnje 2010

1

1

1

Vrsta podmodela

1 2 3

Model ima tri podmodele : •

IND-1- proizvodnja in skladišča

•

IND-2 –hangarji, remize….

•

IND-3 – industrijske stavbe neprimerne i za uporabo. b

25

17.1.2012

Model vrednotenja za industrijo j ((IND)) Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s industrijsko rabo, se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča.

26

17.1.2012

Model vrednotenja za težko industrijo j ((INP)) Model ima eno samo raven, Vrednost ni odvisna od lokacije.

1 Vrsta

Pov.dela stavbe: 500m2,površna zemljišča 1000m2 leto izgradnje 2010

podmodela

1

2

Model ima dva podmodele : •

INP-1- proizvodnja

•

INP-2 –silosi, cisterne….

27

17.1.2012

Model vrednotenja za težko industrijo j ((INP)) Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s industrijsko rabo (težka industrija), se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča.

28

17.1.2012

Model vrednotenja za zidanice(PKZ) ( ) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije.

V model d l se uvrščajo šč j d deli li z d dejansko j k rabo b 1271302 – vinska i k kl klet, t zidanica.

Pov.dela stavbe:50 m2 l leto izgradnje i d j 2010

Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri vrednosti dela stavbe.

29

17.1.2012

Model vrednotenja za kmetijske j stavbe ((PKO)) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije.

V model se uvrščajo deli z dejansko rabo rabo:

Pov.dela Pov dela stavbe:50 m2 leto izgradnje 2010

Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri vrednosti dela stavbe.

30

17.1.2012

Model vrednotenja stavb za jjavno rabo ((PNJ)) Model ima 12 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe:

Pov.dela Pov dela stavbe:250 m2, m2 pov. zemljišča 500 m2 leto izgradnje 2010

31

17.1.2012

Model vrednotenja stavb za jjavno rabo ((PNJ)) Poleg g vrednostne tabele za vrednost m2 p površine dela stavbe s javno rabo se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča.

32

17.1.2012

Model vrednotenja za druge g stavbe (PND) ( ) Model ima eno samo raven.

Vrednost NI odvisna od lokacije.

P tem Po t m modelu m d lu se s raÄ?una vrednost delov stav 26 rab.

Pov.dela stavbe:50 m2 leto izgradnje 2010

33

17.1.2012

Model vrednotenja za druge g stavbe (PND) ( ) V ta model se uvrščajo deli stav z rabo, ki jo imajo • tehnični ali funkcionalni objekti (npr. nadstrešnice na mejnih prehodih,transformator,…) h dh f ) • služi namenom, ki običajno ne nastopajo na trgu nepremičnin kot samostojni ali glavni predmet prodaje (npr. sušilnica, shramba shramba,….) ) Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri vrednosti dela. dela

34

17.1.2012

Model vrednotenja za posebne nepremičnine(PPN) p p ( ) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije.

V model se uvrščajo deli z dejansko rabo:

v kolikor ni v REN ni za tako nepremičnino posebej določeno, da se ta nepremičnina p uporablja p j za opravljanje p j j dejavnosti. j V tem p primeru se vrednost nepremičnine izračuna pod pogoji, ki jih določajo modeli za: •

elektrarne,,

•

rudnike,

•

pristanišča in

•

črpalke.

35

17.1.2012

Model vrednotenja za zemljišča j za g gradnjo j ((ZGS)) Model ima 20 ravni.

Pov.: 600m2

Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ki so v skladu s prostorskimi akti namenjeno za gradnjo stavb.

Vrednost m2 zemljišča je razdeljena na: - Z1 – zemljišče od 0 do 2400 m2 - Z2 – zemljišče nad 2400 m2

36

17.1.2012

Model vrednotenja za p pozidana zemljišča j ((PSZ)) Model ima 20 ravni.

Pov.: 1000m2

Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, z m j , ki so p pozidana z n s stavbo in n sicerr z za tisti del zemljišča, ki ne pripada neposredno stavbi.

37

17.1.2012

Model vrednotenja za kmetijska j zemljišča j ((KME)) Model ima 15 ravni.

Pov.: 1 ha 70 bonitetnih točk

Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ljišč ki so namenjena j za kmetijsko k tij k rabo. b Korekcijski j faktor p predstavljajo j j bonitetne točke zemljišča.

38

17.1.2012

Model vrednotenja za gozdna zemljišča g j (GOZ) ( ) Model ima 8 ravni.

Model se uporablja za določevanje vrednosti

Pov.: 1 ha 40 bonitetnih točk 100% odprtost Rastiščni koeficient17

zemljišč, z m j , ki so v skladu u s pr prostorskimi r m akti namenjeno za gozdno rabo.

K Korekcijski k ij ki f faktor k predstavljajo d lj j bonitetne b i točke čk zemljišča, odprtost in rastiščni koeficient.

Odprtost - kakšna je možnost izkoriščanja in dostopa do gozdov Rastiščni koeficient - proizvodnja sposobnost gozdnih rastišč –lesni potencial

39

17.1.2012

Model vrednotenja za druga g zemljišča j (ZDR) ( ) Model ima 20 ravni.

Pov.: 1500m2

Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, z m j , ki se v modele m uvrščajo u r j p po dejanski j n rrabi in na zemljišču NI stavb (zemljišče brez sestavin).

Korekcijski faktor predstavlja konkretna dejanska raba (pozidano, vodno,neplodno).

40

17.1.2012

Model vrednotenja za elektrarne (PNE) ( ) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije.

Vrednost se pripiše celotni skupini nepremičnin, ki jih za z svoje sv j delovanje d l v nj p potrebuje tr buj elektrarna l ktr rn

Povprečna letna prilagojena proizvodnja električna energije 7.800.000 kWh, vodni pogon

in se nato proporcionalno porazdeli na nepremičnine, p ki predstavljajo p j j skupino. p Skupna vrednost nepremičnin je odvisna od: • •

povprečne č letne prilagojene proizvodnje električne energije vrste pogona

41

17.1.2012

Model vrednotenja za elektrarne (PNE) ( )

Zadnji razred je proizvodnja el. energije nad 8.000.000.000 kWh

42

17.1.2012

Model vrednotenja za rudnike (PNM) ( ) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije.

Vrednost se pripiše celotni skupini nepremičnin, ki jih za z svoje sv j delovanje d l v nj p potrebuje tr buj rudnik in se s

kamnolom, količina rude 35.000 m3, še 11 let koncesije

nato proporcionalno porazdeli na nepremičnine, ki p predstavljajo j j skupino. p Skupna vrednost nepremičnin je odvisna od: •

vrste mineralne surovine

•

povprečne letne količine izkoriščene mineralne surovine

•

preostale koncesijske dobe v letih

43

17.1.2012

Model vrednotenja j za rudnike (PNM)

Zadnji nj rrazred zr jje KoliÄ?ina 20.000.000 ton

44

17.1.2012

Model vrednotenja za pristanišča ((PNP)) p Model ima dve ravni –raven 2 za obmorska pristanišča, raven 1 za ostala pristanišča.

Vrednost se pripiše celotni skupini nepremičnin, ki jih za z svoje sv j delovanje d l v nj p potrebuje tr buj rudnik in se s

marina, 300 privezov v morju, 100 privezov na suhem, 50 privezov v hangarju.

nato proporcionalno porazdeli na nepremičnine, ki p predstavljajo j j skupino. p Ločeno se obravnava tovorna pristanišča in marine.

Skupna vrednost nepremičnin tovornega pristanišča je odvisna od: •

podatki o prihodkih pristaniške dejavnosti

•

podatki o stroških pristaniške dejavnosti

Prilagojeni letni donos iz poslovanja v evrih

45

17.1.2012

Model vrednotenja za pristanišča ((PNP)) p Zadnji razred je razred donosa 50 000 000 eurov 50.000.000 Skupna vrednost nepremičnin marine je odvisna od števila privezov.

Zadnji razred je 1000 privezov.

46

17.1.2012

Model vrednotenja za črpalke p (PNB) ( ) Model ima tri ravni –raven 3 za črpalke ob avtocestah, raven 2 za črpalke v mestnih središčih, raven 1 za črpalke na drugih lokacijah.

povprečna letna količina prodanih naftnih derivatov, 4.000.000 litrov.

Vrednost se pripiše celotni skupini nepremičnin, ki jjih za svoje j delovanje j p potrebuje j črpalka p in se nato proporcionalno porazdeli na nepremičnine, ki predstavljajo skupino.

Skupna vrednost nepremičnin tovornega pristanišča je odvisna od povprečne letne količine prodanih naftnih derivatov v litrih.

47

17.1.2012

Model vrednotenja za Ä?rpalke p (PNB) ( )

Zadnji razred je koliÄ?ina 25.000.000 litrov.

48

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

Uvrščanje nepremičnin (sestavin nepremičnin) v posamezen model je podano z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin in z Uredbe o določitvi modelov vrednotenja. vrednotenja Kriteriji so podani v 5., 6., 7. in 8. členu Uredbe o določitvi modelov vrednotenja (Ur.l. 95/2011).

Lahko jih strnemo v 12. pravil.

49

17.1.2012

Osnovne značilnosti:

Uvrščanje nepremičnin v p posamezne modele

1. Za dele stavb se določi en model glede na dejansko rabo dela stavbe, t b ki je j evidentiran id ti v REN

50

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

51

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

O Osnovne značilnosti: čil ti

2. Pri posameznih delih stavb določene dejanske rabe (14. pri določanju j vrednosti dela stavbe že odstavek 5. člena ZMVN)) se p upošteva tudi vrednost pripadajočega zemljišča.

Vrednost pripadajočega zemljišča se upošteva pri dejanskih rabah delov stavb, ki se jim vrednost določa po modelih: • za stanovanja (STA), • za hiše (HIS), • za lokale l k l (PPL), (PPL) • za pisarne (PPP), • za industrijo (IND), • za težko industrijo j ((INP), ), • za javno rabo (PNJ), • za posebne nepremičnine (PPN) in • za garažo (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivoju. nivoju

52

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

53

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

O Osnovne značilnosti: čil ti

3. Če se na parceli nahaja več stavb z deli stavb, katerih j raba jje navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN,, dejanska se vrednost pripadajočega zemljišča razdeli na vse stavbe (v razmerju površin zemljišč pod stavbami).

54

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

55

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

O Osnovne značilnosti: čil ti

4. Površina pripadajočega zemljišča k stavbi z deli stavb, katerih j raba jje navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN,, jje dejanska dvakratnik površine zemljišča pod stavbo.

Zemljišče pod stavbo Parcela: 100 enot Fundus: 20 enot 40 enot parcele se

izračuna po Ostanek po enakem modelu, p parcele katerem se izračuna del stavbe 60 enot po modelu d l za

zemljišča (razen za hiše)

Pripadajoče zemljišče

56

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

O Osnovne značilnosti: čil ti 5. Za • • • • •

dele stavb, ki imajo dejansko rabo: *Se je določala do 7. novembra 2011, pri terasa (1274016), novih ih vpisih isih v KS iin balkon ali loža (1274017), REN se ne določa !!! stopnišče ali hodnik (1274020), ostali prostori stanovanja(neuporabni prostori, prostori za odlaganje dl j smeti, ti lletna t k kuhinja,…) hi j ) (1274022) iin skupni prostori (13)*.

se model ne določi in je vrednost 0 eurov.

57

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

O Osnovne značilnosti: čil ti

6. Za izračun vrednosti parcele se uporabi en ali več modelov Izračun po 2 modelih

Vrednost je dolocena po modelu78: 4% GOZ, vrednostna raven79: 4, 96% KME, vrednostna raven79: 4

58

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

Izračun po 1 modelu

Vrednost je določena po modelu78: 100% KME, vrednostna raven79: 12

59

17.1.2012

Osnovne

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele značilnosti:

7. Model ali modeli po katerih se izračuna vrednost zemljišča se določi po namenski rabi zemljišča razen v izjemnih primerih.

Izračun po namenski rabi Vrednost je dolocena po modelu78: 100% KME, vrednostna raven79: 12

Izračun po 2 modelih, del parcele po namenski rabi, del parcele po dejanski rabi Vrednost je določena po modelu d l 78: 4% GOZ, vrednostna 4% GOZ d 79 raven : 4,96% KME, vrednostna raven79: 4

60

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

O Osnovne značilnosti: čil ti

8. Izjemni primeri, ko se model ali modeli za zemljišča NE j p po namenski rabi določajo A. Če na parceli stoji stavba, katere deli imajo dejansko rabo, ki pripada modelom za stanovanja (STA), za hiše (HIS), za lokale (PPL), za pisarne (PPP), za industrijo (IND), za težko industrijo (INP), za javno rabo (PNJ), za posebne nepremičnine (PPN) in za garažo (GAR) (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivoju.

Vrednost je dolocena po modelu78: 100% HIS, vrednostna raven79: 16

61

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

B Če B. Č za zemljišče ljišč namenska k raba b nii določena d l č se model določi po dejanski rabi.

Vrednost= 2,40 , x 101 x 0,1 , =24,24 ,

62

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele C. Če je v REN za zemljišča evidentirana naslednja namenska raba: •

• • •

• • • • •

stavbna t b zemljišča, ljišč območja b čj stanovanj, t j stanovanjske t j k površine, ši stanovanjske t j k površina ši za posebne namene, površine podeželskega naselja, površine počitniških hiš, površine razpršene poselitve, razpršena gradnja ; območja centralnih dejavnosti, osrednja območja centralnih dejavnosti, druga območja centralnih dejavnosti; območja proizvodnih dejavnosti, površine za industrijo, gospodarske cone, površine z objekti za kmetijsko proizvodnjo; površine za turizem, športni centri, območja zelenih površin, površine za oddih in j ,p parki,, površine p za vrtičkarstvo,, druge g urejene j zelene površine, p , rekreacijo, pokopališča; območja prometne infrastrukture, površine cest, površine železnic, letališča, helioporti, pristanišča, ostale prometne površine; območja komunikacijske infrastrukture, območja energetske strukture, območja okoljske infrastrukture; območja mineralnih snovi, površine nadzemnega pridobivalnega prostora, površine podzemnega pridobivalnega prostora s površinskim vplivom, ki omogoča drugo rabo; območje za potrebe varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami, območja za potrebe t b obrambe b b v naselju, lj območja b čj za potrebe t b obrambe b b zunajj naselij; lij posebna območja, površine drugih območij, druga zemljišča, ostala območja.

!!!se model določi po dejanski rabi!!!

63

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

Korekcijski faktor

Vrednost= 8,90 x 191 x 1,5 =2549,85

64

17.1.2012

Osnovne

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele značilnosti:

9. Kadar se model določa po dejanski rabi se izbere: •

model pozidana zemljišča, če se na parceli nahaja tudi stavba z deli stavb z dejansko rabo je navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN in je dejanska raba podana v REN pozidano zemljišče l šč

Vrednost je določena po modelu78: 100% PSZ, vrednostna raven79: 15

65

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele p •model druga zemljišča , v “podmodel”, ki ustreza eni od spodaj navedenih rab:

Vrednost je določena po modelu78: 100% ZDR, vrednostna raven79: 15

66

17.1.2012

Osnovne

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele značilnosti:

10. Po modelu zemljišča za gradnjo stavb (ZGS) za izračuna vrednosti v primeru, da je v REN zabeležena naslednja namenska raba zemljišč:

!!!! Zemljišče za gradnjo po REN ni vedno enako zemljišču za gradnjo po namenski ki rabi bi v planu občine!!!!!

67

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

!!!! Zemljišče za gradnjo po REN ni vedno enako zemljišču za gradnjo po namenski rabi v planu občine!!!!!

68

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele 78 Vrednost je določena po modelu : 100% ZGS, vrednostna raven79: 15

69

17.1.2012

Osnovne

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele značilnosti:

11. V primeru zemljišč (parcel) na katerih stojijo stavbe, katerih deli imajo vrsto rabe, katerih vrednost se določa po modelu za hiše (HIS), se tudi le-tem določi vrednost po tem modelu, če je parcela manjša ali enaka 2400m2.

Pravilo ne velja, velja če ima parcela namensko rabo, ki se uvršča v model ZGS

70

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

71

17.1.2012

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele Osnovne značilnosti: 12 Nepremičnine za opravljanje dejavnosti 12.

Pri nepremičninah, ki se uvrščajo v modele za opravljanje dejavnosti morajo lastniki ali upravljavci letno poročati oddelku za vrednotenje na GURS: •

nepremičnine, ki se delno ali v celoti uporabljajo za opravljanje l dejavnosti, d

•

količine, ki so potrebne za določitev vrednosti (donos proizvedena energija, (donos,proizvedena energija nakopana ruda, ruda prodani litri goriva, število privezov) in

•

Koncesijsko dobo (od - do).

72

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnin so odvisni od uvrstitve nepremičnine v model vrednotenja. Delimo jih na: •

uvrstitev v dejansko rabo,

•

uvrstitev v model, model

•

lokacijo,

•

leto izgradnje,

•

površino in

•

drugi podatki ki vplivajo na vrednost.

73

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p 1. Uvrstitev v dejansko rabo Vrednost nepremičnine (del stavbe) je vedno odvisna od dejanske rabe – dejanska raba namreč vpliva na korekcijski faktor.

74

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p Vrednost nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene dejanske rabe korigirana z napačnim korekcijskim faktorjem (razlika v vrednosti) Npr St Npr. Stolpnica lpnic s 100 d deli, li 40 jje st stanovanj, n v nj 40 shr shramb, mb 15 garaž r ž in 15 delov je skupnih v coni, ki ima 13 raven.

Dve stanovanji j v tejj stavbi p pov. 80 m2, v istem nadstropju: pj 1. Stanovanje v stavbi z 21 – 50 stanovanj – korekcijski faktor 1 2. Stanovanje v stavbi nad 50 stanovanj - korekcijski faktor 0,9 Vrednost stanovanja 1: 176.776,20 eurov Vrednost stanovanja 2: 159.098,58 eurov

75

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p 2. Uvrstitev v model Nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene dejanske rabe uvrščena v napačen model (razlika v vrednosti) Npr St Npr. Stanovanje n v nj v šoli š li v velikosti v lik sti 50 m2 1. Stanovanje v samostaječi stavbi z enim delom -1110001 – model HIS – vrednost 145,204,00 evrov 2. Stanovanje v stavbi s 3 do 5 stanovanj-1122101 – model STA - – vrednost 125.568,00 evrov

76

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p 3. Lokacija Lokacija predstavlja pripadnost nepremiÄ?nine posamezni vrednostni coni znotraj modela, po katerem je vrednotena.

77

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p Lokacija ima največji vpliv na izračun vrednosti, razen pri 7 modelih, ki imajo samo eno raven (težka industrija, zidanice, kmetijski objekti, druge stavbe,elektrarne, rudniki, p s bn st posebne stavbe). vb )

Pripadnost nepremičnine posamezni coni znotraj modela ni možno spreminjati, razen v primeru napačnega pozicioniranja nepremičnine v prostor – ni pripombe na vrednost!!!!

78

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p

Vpliv lokacije na vrednost za nepremičnine vrednotene po modelu za hiše.

79

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p Vrednost za hišo zgrajeno leta 2010 z nt površino 150 m2

11

20

1

44 823 00 eurov 44.823,00

172 339 00 eurov 172.339,00

406 972 00 eurov 406.972,00

80

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine

L k ij iin m Lokacija model d l

81

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p 4. Leto izgradnje Leto izgradnje vpliva na vrednost pri vseh delih stavb, razen pri delih stavbe, ki se uvrščajo v model vrednotenja za garaže. Č sso bil Če bile izvedene izv d n obnove, bn v se s izračuna izr čun prilagojeno pril j n leto l t izgradnje, iz r dnj razen pri delih stavb, ki se uvrščajo v posebne nepremičnine.

Obnove: •

obnova strehe

•

obnova fasade

•

obnova oken

•

obnova inštalacij

82

17.1.2012

L t izgradnje Leto i d j

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p

Vpliv leta izgradnje je različen glede na model, in sicer: •

zaradi različno oblikovanih razredov in

•

zaradi različne vrednosti m2 površine v posameznem letu.

83

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p

Leto izgradnje – model za hiše

84

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p Leto izgradnje – model za stanovanja

85

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p Leto izgradnje - model za pisarne

86

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p 5. Površina Površina nepremičnine vpliva na vrednost pri vseh delih stavb in pri vseh parcelah razen pri pristaniščih, rudnikih, elektrarnah in črpalkah.

87

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p

Površina- model za lokale

88

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p

Površina- model za stanovanja

89

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine p 6. Drugi podatki ki vplivajo na vrednost Drugi podatki, ki vplivajo na vrednost so odvisni od modela, v katerega je uvrščena nepremičnina.

90

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p

A

91

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p B

C

E

F

D

G

92

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p H

K

I

J

L

O M

N

P

93

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un vrednosti nepremiÄ?nine p R

T

S

U

94

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un Dodana prosojnica. vrednosti nepremiÄ?nine p

95

17.1.2012

Podatki, ki vplivajo na izraÄ?un Dodana prosojnica. vrednosti nepremiÄ?nine p

96

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti

STANOVANJSKA STAVBA Stanovanjska stavba na Bleiweisovi cesti 88, Kranj št. stavbe 15 v ko Rupa, št. parcele 161/6 v ko Rupa.

D j Dejanska k raba b dela d l stavbe: t b Stanovanje St j v samostoječi t j či stavbi z enim stanovanjem 1110001 Leto izgradnje: 1990 Ob Obnova f fasade: d NE Obnova strehe: NE Obnova oken: NE Obnova inštalacij: NE M t i l nosilne Material il konstrukcije: k t k ij opeka k Neto tlorisna površina: 256,8 m2 Uporabna površina: 110,3 m2 Priključek na vodovod: DA P iklj č k na elektriko: Priključek l kt ik DA Priključek na kanalizacijo:NE Ogrevanje: centralno ogrevanje Površina parcele: 547m2 V li Vplivno območje: b čj Bližina Bliži ceste t 1 1. ali li 2.

2 reda d d do 50 50m Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100m Ali je namenska raba parcele zemljišče za gradnjo: NE

97

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru g nepremičnin

98

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru nepremičnin

99

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru nepremičnin

100

17.1.2012

STANOVANJSKA STAVBA

Premeri izračuna vrednosti

Določitev modela Vhodni podatek:

Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001

101

17.1.2012

STANOVANJSKA STAVBA Določitev lokacije in vrednostne ravni

Premeri izračuna vrednosti Vrednostna raven:16

D l čit lletnice Določitev tni – vhodni h dni podatki: p d tki: • • • • •

Leto izgradnje: 1990 Obnova fasade: NE Obnova strehe: NE Obnova oken: NE Obnova inštalacij: NE

Vhodno leto: 1990 Ni popravkov letnice, letnice ker ni obnov

102

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti

STANOVANJSKA STAVBA Odčitek osnovne vrednosti iz vrednostne tabele: Vhodni podatek: leto izgradnje 1990 neto tlorisna površina 256 8 m2 256,8

Osnovna vrednost dela stavbe = 330.222,00 + 6,8 x 655,76= 334.681,17

103

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Nabor točk za korekcijski faktor

Vhodni podatki:

Dejanska raba: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001 Priključek na vodovod: DA Priključek na elektriko: DA P iklj č k na k Priključek kanalizacijo:NE li ij NE Ogrevanje: centralno ogrevanje

Nabor točk

Nabor točk: 70+12+8+5+ 95 70+12+8+5+=95

104

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja za lastnost objekta

Vhodni podatki: Nabor točk: 100

Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96

Nabor točk za korekcijski faktor

Vhodni h d podatki: d k Neto tlorisna površina: 256,8 m2 Uporabna površina: 110,3 m2

Izračun razmerja= 110,3/256,8= 0,43 Število točk:60

105

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja razmerja površin

Vhodni podatki: Število točk: 60

Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7

Nabor točk za korekcijski faktor

Vhodni podatki: Material nosilne konstrukcije: opeka

Nabor točk: = 100

106

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja za nosilno konstrukcijo

Vhodni podatki: Število točk: 100

Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1

Vhodni podatki: Določitev korekcijskega faktorja Vplivno območje: : Bližina ceste 1.

1 ali 2 2. reda do 50m Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100m

Faktor oddaljenosti = Fodd =0,85 =0 85 x 0 0,9 9 = 0,765 Fodd max = 0,80

107

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Vrednost pripadajočega zemljišča

Vhodni podatki: Površina parcele: 547 m2

Osnovna rednost zemljišča 150 x 217 + 397 x 85 =66.295,00 Končni izračun: Vhodni podatki: Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 334.681,17 Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96 Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7 Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1 Fodd max = 0,8 0 8 Osnovna rednost zemljišča = Vz =66.295,00 Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max =(334.681,17 (334 681 17 x 0 0,96 96 x 0 0,7 7 x 1 + 66.295,00) 66 295 00) x 0,8= 0 8 232 232.960,59 960 59

108

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti STANOVANJSKA STAVBA Kontrola izračuna Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max =(334.681,17 x 0,96 x 0,7 x 1 + 66.295,00) x 0,8= 232.960,59

109

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti

POSLOVNI PROSTOR Pisarna v poslovni stavbi na Opekarski 11, Ljubljana št. stavbe 4758 v ko Trnovsko predmestje

D j Dejanska k raba b dela d l stavbe: t b 1220301 - Drug D upravnii in pisarniški del stavbe Leto izgradnje: 1992 Obnova fasade: NE Ob Obnova strehe: t h NE Obnova oken: NE Obnova inštalacij: NE Neto tlorisna površina: 59,7 m2 U Uporabna b površina: ši 58 2 m2 58,2 2 Ogrevanje: centralno ogrevanje

Model: Vrednostna raven:

Pisarne 15

110

17.1.2012

POSLOVNI PROSTOR

Premeri izračuna vrednosti Leto izgradnje: 1992

Uporabna površina: 58,2 m2 Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 81.129,00 + 8,2*1461,28 = 93.111,49

111

17.1.2012

POSLOVNI PROSTOR

Premeri izračuna vrednosti

Lastnosti stavbe:

Faktor lastnosti stavbe = Fl_ppp = 1 Razmerje površin

Neto tlorisna površina: 59,7 m2 Uporabna površina: 58,2 m2 Razmerje pov.: U /N = Up/Np 58,2/59,7 = 0,98 Nabor točk: 100

112

17.1.2012

POSLOVNI PROSTOR

Faktor razmerja površin = Frp_ppp = 1

Premeri izračuna vrednosti

Izračun Vrednost =Vs x Fl_ppp x Frp_ppp =93.111,49 x 1 x 1 = 93.111,49

113

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo Parcela 74/5 v ko Pševo Površina: 740 m2 Vplivno območje: / Namenska raba: 101041 - površine počitniških hiš - zemljišče za gradnjo stavb, delež 100% Model in lokacija: Zemljišče za gradnjo ZGS Vrednostna d raven: 8

114

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo Površina:

740 m2

Osnovna vrednost parcele = Vz = 740 x 41 = 30.340 N b ttočk: Nabor čk 75

Namenska raba: 101041 - površine počitniških hiš zemljišče za gradnjo stavb stavb, delež100%

115

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo

Nabor točk: 75

Korekcijski faktor Fnr = 1

116

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti Zemljišče za gradnjo Vplivno območje: /

Izračun Vrednost =Vz x Fnr = 30.340 x 1 = 30.340

117

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti KMETIJSKO ZEMLJIŠČE ŠČ Parcela 858/2 v ko Kranj Površina: 478 m2 Boniteta: 67 Namenska raba: 20100 – najboljša kmetijska zemljišča delež 100% Model in lokacija: Kmetijsko zemljišče KME Vrednostna raven: 12

118

17.1.2012

Premeri izračuna vrednosti KMETIJSKO ZEMLJIŠČE Površina:

478 m2

O Osnovna vrednost d parcele l = Vz V = 478 x 5,98 = 2.858,48 Bonitetne točke točke: 67

Izračun I č Vrednost =Vz x Fb = 2.858,48 x 0,9 = 2.572,60

Korekcijski faktor = Fb = 0,9

119

17.1.2012

Spreminjanje podatkov o nepremičninah

•

Interpretacija podatkov javnega vpogleda

•

Načini spreminjanja podatkov

•

Nove dejanske rabe delov stavb

•

Spreminjanje podatkov o zemljiščih: bonitete in dejanske rabe zemljišč

120

17.1.2012

Interpretacija podatkov javne a vpogleda javnega vp leda

121

17.1.2012

Interpretacija podatkov Poizvedba p po parceli p

javne a vpogleda javnega vp leda

122

17.1.2012

Interpretacija podatkov Poizvedba po parceli

javne a vpogleda javnega vp leda

123

17.1.2012

Interpretacija podatkov Poizvedba po stavbi

javne a vpogleda javnega vp leda

124

17.1.2012

Interpretacija podatkov Podatki o p parceli

javne a vpogleda javnega vp leda

125

17.1.2012

Interpretacija podatkov Poizvedba p po parceli p

javne a vpogleda javnega vp leda

126

17.1.2012

Interpretacija podatkov Podatki o stavbi

javne a vpogleda javnega vp leda

127

17.1.2012

Podatki o stavbi

Podatki o stavbi

128

17.1.2012

Interpretacija podatkov jjavnega g vpogleda p g Podatki o stavbi

129

17.1.2012

Podatki o delu stavbe

130

17.1.2012

Podatki o delu stavbe

131

17.1.2012

Podatki o delu stavbe

132

17.1.2012

Podatki o delu stavbe

133

17.1.2012

Načini spreminjanja p d tk podatkov Podatke lahko spreminjamo: • z geodetskimi postopki • z vnosom sprememb v aplikacijo za spreminjanje podatkov REN

134

17.1.2012

NaÄ?ini spreminjanja p d tk podatkov

135

17.1.2012

NaÄ?ini spreminjanja podatkov

136

17.1.2012

NaÄ?ini spreminjanja podatkov

137

17.1.2012

Nove dejanske rabe delov stavb Od 7.11.2011 dalje, je potrebno uporabljati nov šifrant za dejansko rabo delov stavb.

Ukinjena je raba 13 – skupna raba – novonastalim ali spremenjenim delom se ne določa več.

V katastru k stavb b in registru nepremičnin č b bo ta raba b šše obstajala b l v stavbah, ki so bile vpisane v evidence pred 7.11.2011.

Spremenjene rabe – spreminja se “vsebina”: vsebina :

138

17.1.2012

Nove dejanske rabe d l stavb delov b

Nove rabe

http://www.gu.gov.si/si/zakonodaja_in_dokumenti/materialni_predpisi/zen0/

139

17.1.2012

Nove dejanske rabe delov stavb Od 7.11.2011 dalje, je potrebno uporabljati nov šifrant za dejansko rabo delov stavb.

Ukinjena je raba 13 – skupna raba – novonastalim ali spremenjenim delom se ne določa več.

V katastru k stavb b in registru nepremičnin č b bo ta raba b šše obstajala b l v stavbah, ki so bile vpisane v evidence pred 7.11.2011.

Spremenjene rabe – spreminja se “vsebina”: vsebina :

140

17.1.2012

Spreminjanje podatkov o zemljiščih: bonitete in dejanske rabe zemljišč

MKGP

GURS

141

17.1.2012

Spreminjanje podatkov o zemljiščih: bonitete in dejanske rabe zemljišč Spreminjanje vrednosti bonitetnih točk: 1. Preveritev dejanske rabe v podatkih MKGP http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp 2 Sprememba dejanske rabe na MKGP, 2.

MKGP če se zemljišče v naravi ni več kmetijsko ali gozd

3. Geodetski postopek določitve bonitete - GURS

142

17.1.2012

Prijetno je bilo preĹživeti Ä?as z vami!

Hvala!

Marijana

http://www digidata si/ http://www.digidata.si/

143