G IỚ I THIỆU
PH Ầ N 1 :
Thị Trường Căn Hộ
B.P. NGHIÊN CỨU CBRE | THÁNG 9, 2020
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
1
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
6.
MỤC LỤC
4.
2
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Báo c áo c h uy ê n đ ề
G
iới thiệu
T
óm tắt
16.
X
12.
T
u hướng phát triển mới tại Thành phố Phía Đông
ác động đến thị trường căn hộ bán
20.
Đ
K
ết luận
30.
iển cứu
Ghi chú: Khu vực phía Đông TP.HCM bao gồm Quận 2, Quận 9, Quận Bình Thạnh và Quận Thủ Đức.
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
3
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
1.
Tóm Tắt Vào tháng 5 năm 2020, Sở Nội Vụ Thành Phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã ban hành Tờ trình hoàn chỉnh số 1932/TTr-SNV về phương án sắp xếp tổng thể các đơn vị hành chính cấp quận/huyện, phường/xã trên toàn địa bàn TP.HCM. Đề xuất này đưa ra phương án sáp nhập Quận 2, 9 và Thủ Đức ở phía Đông TP.HCM thành một đơn vị hành chính độc lập trực thuộc TP.HCM với tên tạm gọi là “Thành phố Phía Đông” hoặc “Thành phố Thủ Đức”. Những dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu đang được xây dựng sẽ tạo điều kiện kết nối thuận lợi giữa Thành phố Phía Đông và các khu vực khác thuộc TP.HCM. Những công trình nổi bật có thể kể đến là tuyến Metro số 1, với chiều dài 19,7 km kết nối từ trạm Bến Thành tại Quận 1 đến trạm Long Bình tại Quận 9, được dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2021, và dự án cầu Thủ Thiêm 2.
4
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Báo c áo c h uy ê n đ ề
Trong những năm gần đây, hoạt động đầu tư, phát triển bất động sản đã diễn ra hết sức sôi nổi tại những khu vực sẽ hình thành Thành phố Phía Đông. Các chủ đầu tư đã nhanh chóng sở hữu các quỹ đất gần các trạm metro từ vài năm trước, với hạng mục căn hộ luôn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực. Từ năm 2015 – 2020, ở phân khúc căn hộ cao cấp, tốc độ tăng giá trung bình của khu vực Quận 2 cao hơn trung bình của toàn TP.HCM đến 2% và được dự kiến còn nhiều tiềm năng tăng trưởng hơn trong tương lai. Trong Phần 1 của Báo cáo chuyên đề này, CBRE sẽ tìm hiểu về tác động của việc mở rộng khu vực phía Đông TP.HCM và sự hình thành của Thành phố Phía Đông đến thị trường căn hộ, và nhận định về các cơ hội cho chủ đầu tư căn hộ, nhà đầu tư thứ cấp và những người có nhu cầu ở thực. Các phần tiếp theo của báo cáo này sẽ được xuất bản trong những tháng tới và sẽ tập trung vào các mảng bất động sản thương mại như văn phòng, bán lẻ và khách sạn.
T Ó M T Ắ T B Á O CÁ O
Từ năm 2015 - 2020, giá bán căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp tại Quận 2 tăng trung bình 7,3% mỗi năm, cao hơn hẳn mức tăng trung bình của toàn thị trường. Dù vậy bất động sản căn hộ tại khu vực này vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Nguồn cung căn hộ mới tại Thành phố Phía Đông dự kiến sẽ tăng 11,5% mỗi năm từ năm 2020 đến 2025, tương đương 15.000 – 16.000 căn hộ mỗi năm, vượt mặt khu vực phía Nam (4,6%) và phía Tây (5,3%). Những công trình cơ sở hạ tầng mới kết nối Thành phố Phía Đông với các khu vực khác trong địa bàn TP.HCM cùng với nhiều dự án căn hộ mới được xây dựng góp phần nâng giá trị nhà đất tại nhiều khu vực.
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
5
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
2.
Giới Thiệu T P.HCM cùng với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh, Long An và Tiền Giang thuộc Vùng Kinh Tế Trọng Điểm Phía Nam. Trong vài chục năm trở lại đây, TP.HCM đã có những bước tăng trưởng vượt bậc về kinh tế xã hội và từng bước khẳng định vai trò quan trọng trong việc dẫn dắt sự phát triển của toàn vùng kinh tế trọng điểm và hỗ trợ phát triển kinh tế cho những tỉnh thành lân cận.
6
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề
G I Ớ I THIỆU
Q.THỦ ĐỨC QUẬN 9
QUẬN 2
TP.HCM
Khu Trung Tâm
Thành phố Phía Đông
T
heo Quy hoạch tổng thể TP.HCM đến năm 2025, hướng phát triển tương lai của TP.HCM là khu vực phía Đông và Nam. Tại khu vực phía Đông, những công trình hạ tầng công cộng trọng điểm đang được phát triển sẽ góp phần kiến tạo một hành lang đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD – Transit Oriented Development) kết nối từ khu trung tâm TP.HCM đến khu Đông và tỉnh Đồng Nai. Kế hoạch phát triển khu Đông gần đây đã nhận được nhiều sự thúc đẩy từ Sở Nội Vụ TP.HCM, điển hình là Tờ trình hoàn chỉnh số 1932/TTr-SNV về Phương án sắp xếp tổng thể các đơn vị hành chính cấp quận/ huyện, phường/xã trên toàn địa bàn TP.HCM. Đề xuất này đưa ra phương án sáp nhập Quận 2, 9 và Thủ Đức ở phía Đông TP.HCM thành một đơn vị hành chính độc lập trực thuộc TP.HCM với tên tạm gọi là “Thành phố Phía Đông” hoặc “Thành phố Thủ Đức”. Tại thành phố mới này, Quận 2 sẽ được quy hoạch thành trung tâm hành chính và tài chính mới của TP.HCM, Quận 9 sẽ là trung tâm công nghệ, và Quận Thủ Đức sẽ là trung tâm giáo dục. Sở hữu vị trí chiến lược trong “Tam Giác Vàng” giữa TP.HCM, tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, Thành phố Phía Đông sẽ đóng vai trò trọng yếu cho việc kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận về mặt giao thông và các hoạt động thương mại.
Những dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu đang được xây dựng sẽ tạo điều kiện kết nối thuận lợi giữa Thành phố Phía Đông và các khu vực khác trong TP.HCM. Những công trình nổi bật có thể kể đến là tuyến Metro số 1, kết nối từ trạm Bến Thành tại Quận 1 đến trạm cuối - Depot Long Bình - tại Quận 9, được dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2021, và dự án cầu Thủ Thiêm 2. Từ khi tuyến Metro số 1 bắt đầu xây dựng vào năm 2012, rất nhiều dự án căn hộ và Trung tâm Thương mại được hình thành dọc theo tuyến tàu này, đặc biệt là trên tuyến đường Xa Lộ Hà Nội tại phường Thảo Điền, Bình An và An Phú thuộc Quận 2. Thủ Thiêm, một trong những khu vực trọng tâm tại Thành phố Phía Đông có diện tích lên đến 657 ha, cũng đang thu hút rất nhiều chủ đầu tư và sở hữu nhiều dự án nổi bật như Khu đô thị Sala Đại Quang Minh, Empire City, The Metropole, The River, Thủ Thiêm Lakeview, và The New City. Một khi các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu được hoàn thành, những dự án thương mại dịch vụ hiện hữu như Sofic Tower và Socar Mall – thuộc Khu đô thị Sala Đại Quang Minh – cũng như những dự án trong tương lai sẽ thu hút được nhiều khách thuê văn phòng và bán lẻ đến khu vực này hơn – góp phần thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu trung tâm cũ trong những năm gần đây.
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
7
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
HÓC MÔN
4
4
QUẬN 12
TUYẾN METRO THÀNH PHỐ tại HỒ CHÍ MINH
Q. GÒ VẤP
4
4
Hệ thống đường sắt đô thị tại TP.HCM được tạo thành từ sáu tuyến MRT với tổng chiều dài là 109 km, kết hợp với hai tuyến monorail và một đường xe điện (tramway).
2
2 SÂN BAY TÂN SƠN NHẤT
2
QUẬN TÂN BÌNH
1 2
4
Bến Thành – Long Bình Depot: 19,7 km
2
6
An Sương – Thủ Thiêm: 19 km
4
Cầu Bến Cát – Nguyễn Văn Linh: 24 km
5
Tuyến vòng cung phía Bắc theo vành đai trong
PHU NHUAN 2 2
6
QUẬN 10
5 5
6
QUẬN BÌNH TÂN
5
QUẬN 11
3
3
3
3
QUẬN 5 5
QUẬN 6
5
Đang xây dựng Đang lên kế hoạch
5
3
3
Ga ngầm Ba Son BINH CHANH
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề
3
3
Đoạn Bắc – Nam tại vùng ngoại ô phía Tây
Ghi chú:
4
2 5
Tân Kiên – Hiệp Bình Phước: 28,3 km
8
5
2
QUẬN TÂN PHÚ
3
6
5 2
QUẬN 8
G IỚ I THIỆU
1 1
1
4
3
1 1
3
Q. THỦ ĐỨC
1
3
1
QUẬN 9
3
Q. BÌNH THẠNH 5
1 3
5
4 1 3
4
3 2
4
2 3 2 3
QUẬN 2
QUẬN 1
QUẬN 3 3
3
1
1
1
ĐƯỜNG ĐI SÂN BAY QUỐC TẾ LONG THÀNH CÁCH 30 KM
1
3
2 2
1 2
1
3
4
TRUNG TÂM TP.HCM
KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM
QUẬN 4
4
4
QUẬN 7
4
NHA BE
Ga Nhà Hát Thành phố
Ga Nhà Hát Thành phố
Ga Nhà Hát Thành phố
Nguồn: B.P. Nghiên cứu CBRE, Q2/2020. B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
9
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
KẾT NỐI với
LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN THỦ THIÊM
KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM
Công bố quy hoạch Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm
1996
Bắt đầu công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và di dời dân cư
2002
Nguồn: http://www.thuthiem.hochiminhcity.gov.vn
ĐẠI LỘ ĐÔNG TÂY Kết nối khu phía Tây với Thủ Thiêm và khu thương mại – nhà ở về phía Đông
CẦU THỦ THIÊM 1 Nối Thủ Thiêm với Quận Bình Thạnh Thông xe năm 2008
CẦU THỦ THIÊM 2 Nối Thủ Thiêm với Quận 1 (bắt đầu từ đường Tôn Đức Thắng) Chủ đầu tư: Đại Quang Minh. Đang xây dựng, dự định thông xe vào năm 2021
10
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề
CẦU ĐI BỘ THỦ THIÊM Nối Thủ Thiêm với Quận 1 (tại Quảng trường Mê Linh) Chủ đầu tư: Đại Quang Minh Đang tổ chức cuộc thi lấy ý tưởng thiết kế
G IỚ I THIỆU
Khánh thành cầu Thủ Thiêm 1
2008
Khánh thành hầm Thủ Thiêm
2011
Đệ trình Quy hoạch 1/2000
2012
BỐN TUYẾN ĐƯỜNG CHÍNH Tổng chiều dài: 11,9 km Chủ đầu tư: Đại Quang Minh Bắt đầu thi công trong năm 2014, sẽ hoàn thành trong năm 2021
Khởi công xây dựng cầu Thủ Thiêm 2
2/2015
Dự án nhà ở đầu tiên được chào bán bởi Công ty Đại Quang Minh
7/2015
Tổng số căn hộ bán là 5.351 căn từ bốn dự án, giá bán tăng 95% kể từ năm 2015
2020
CẦU THỦ THIÊM 4 Nối Thủ Thiêm với Quận 7 Đang lên kế hoạch
CẦU THỦ THIÊM 3 Nối Thủ Thiêm với Quận 4 Đang lên kế hoạch
HẦM THỦ THIÊM Nối Thủ Thiêm với Quận 1 Thông xe năm 2011
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
11
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
3.
Tác Động Đến Thị Trường Căn Hộ Bán C
BRE dự kiến việc hoàn thành tuyến Metro số 1 và Cầu Thủ Thiêm 2 sẽ thu hút rất nhiều gia đình trẻ, gia đình quy mô nhỏ, các nhà đầu tư, các nhà bán lẻ và những công ty thuê văn phòng về Thành phố Phía Đông. Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ trở thành một khu vực sôi động, với nhiều dự án thương mại cũng như căn hộ cao cấp chuẩn bị được triển khai xây dựng.
12
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Báo c áo c h uy ê n đ ề
TÁ C Đ Ộ NG Đ Ế N T H Ị T R ƯỜ NG C Ă N HỘ B Á N
N
ghiên cứu ở những thị trường lớn trên thế giới cho thấy các sản phẩm nhà ở trong phạm vi gần, có thể đi bộ đến những trạm metro thường sẽ có giá bán cao hơn những sản phẩm nằm ngoài khu vực này, mức độ chênh giá thậm chí được ghi nhận từ trước khi công trình metro hoàn thành. Tại TP.HCM, tuyến metro số 1 dự kiến sẽ hoàn thiện 85% trong năm 2020 và đi vào hoạt động trong Q4/2021. Một khi dự án hoàn thành, kết nối giữa Quận 2, 9 và Thủ Đức với trung tâm TP.HCM sẽ tốt hơn, kéo theo đà tăng giá bất động sản tại khu vực này. Dữ liệu của CBRE cho thấy tốc độ tăng giá tại Thành phố Phía Đông, đặc biệt là Quận 2, bắt đầu tăng nhanh từ khi Tuyến metro số 1 được đẩy mạnh xây dựng từ 2015, với số lượng căn bán được tăng bốn lần so với giai đoạn 2010-2014 (Hình 3.1). Từ năm 2015–2020, giá bán căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp tại Quận 2 tăng trung bình 7,3% mỗi năm, vượt hẳn mức tăng trung bình của toàn thị trường. Mặc dù vậy thị trường căn hộ tại khu vực này vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Từ năm 2018, giá trên thị trường thứ cấp đã tăng đáng kể khi tuyến metro đang dần hoàn thiện, với mức giá chào bán lại cao hơn 25%-75% so với giá bán khởi điểm ban đầu (Hình 3.2 và 3.3). B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
13
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
Số căn bán được
30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0
Quận 2
Quận 9
2004 - 2014
(USD/m2)
Hình 3.2: Căn hộ bán TP.HCM, Giá bán sơ cấp trung bình theo khu vực 6,000
Giá sơ cấp trung bình
Hình 3.1: Căn hộ bán TP.HCM, Số căn bán được theo khu vực
4,000
5,000
3,000 2,000 1,000 -
Quận Thủ Đức
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q2 2020
An Phú
2015 - 2019
Thạnh Mỹ Lợi
Thảo Điền
Thủ Thiêm
TP.HCM
Nguồn: B.P. Nghiên cứu CBRE, Q2/2020.
Cùng phía với trạm Metro Giá mở bán
Centum Wealth (2018)
Saigon Gateway (2017)
Him Lam Phu An (2016)
Đối diện trạm Metro Giá hiện tại*
Tốc độ tăng giá (%)
*Giá chào bán thứ cấp, Q2/2020. Năm thể hiện thời điểm chào bán
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề
Nguồn: B.P. Nghiên cứu CBRE, Q2/2020.
Hình 3.4: Căn hộ bán TP.HCM, Nguồn cung tương lai theo vị trí Nguồn cung chào bán luỹ kế (căn)
T
rong giai đoạn 2020-2025, nguồn cung chào bán mới tại Thành phố Phía Đông sẽ khá dồi dào, với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm là 11,5%, tương đương 15.000 – 16.000 căn hộ mới mỗi năm, vượt trội tốc độ tăng trưởng nguồn cung tại khu Nam (4,6%) và khu Tây (5,3%) của TP.HCM. CBRE dự kiến giá bán sơ cấp của các dự án mới tại khu vực này sẽ tăng 20% trong những năm tới so với mặt bằng hiện tại, đặc biệt những dự án mới dọc theo tuyến metro sẽ có thể tăng 40%. Ngoài việc nằm gần tuyến metro sẽ là động lực tác động lên tốc độ tăng giá, các yếu tố tác động khác gồm có thời hạn sở hữu căn hộ, loại căn hộ, chất lượng xây dựng, tiện ích và an ninh. 14
Estella Heights (2015)
Cantavil Premier (2010)
The Estella (2008)
Masteri An Phú (2018)
Q2 Thảo Điền (2018)
Lavita Charm (2017)
Lavita Garden (2015)
The Nassim (2015)
Gateway Thảo Điền (2015)
Masteri Thảo Điền (2014)
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Tố độ tăng giá (%)
4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0
Thảo Điền Pearl (2010)
Giá bán (USD/m2)
Hình 3.3: Căn hộ bán TP.HCM, Giá bán hiện tại và Giá chào bán khởi điểm
250,000 200,000 150,000
Q.1
100,000 50,000 0
Trung tâm
2020
2021
Khu Đông
2022
Khu Tây
2023
2024
Khu Bắc
Nguồn: B.P. Nghiên cứu CBRE, Q2/2020.
2025
Khu Nam
TÁ C Đ Ộ NG Đ Ế N T H Ị T R ƯỜ NG C Ă N HỘ B Á N
CÁC DỰ ÁN CĂN HỘ BÁN THỦ THIÊM VÀ DỌC THEO TUYẾN METRO SỐ 1 NỔI BẬT TẠI KÝ HIỆU
Hạng sang
Cao cấp
1
Nguồn cung tương lai
Trung cấp
1
Q.THỦ ĐỨC
Richland Hill
Saigon Gateway Centum Wealth
Lavita Charm Lavita Garden
1
1 Metro Star
QUẬN 9
River City
Wilton Tower Apartment
Thao Dien Pearl
Pearl Plaza Apartment
City Garden
1
The Manor
Sunwah Pearl
Sunshine Venicia
Masteri Parkland
Q2 Thao Dien Masteri An Phu
Imperia An Phu Lexington Residence
D'Lusso
Laimian City Saigon Broadway
Paris Hoang Kim
1 1
1 The Vista An Phu
Vinhomes Central Park Saigon Pearl
Vinhomes Golden River
1
1
1
Gateway Thao Dien
Mozac Thao Dien
The Nassim
Q. BÌNH THẠNH
Masteri Thao Dien
Him Lam Phu An
New City
2
ROME by Diamond Lotus
QUẬN 2
The Sun Avenue The River Thu Thiem
Thu Thiem Lakeview
Water Bay
Sadora
The Metropole Thu Thiem
Sarina Sala Thu Thiem
1
Sarimi Empire City
Sarica
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề
|
15
U TH IEM TH GE ID BR 4
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
4.
Xu Hướng Phát Triển Mới Tại Thành Phố Phía Đông M ặc dù Việt Nam đang khống chế dịch COVID-19 rất tốt so với các nước khác trên thế giới, ảnh hưởng của đại dịch đến thị trường bất động sản là không thể tránh khỏi. Do các vấn đề về pháp lý từ năm 2018 và lệnh cấm tổ chức sự kiện lớn do dịch bệnh, số dự án chào bán mới giảm mạnh trong Q1/2020. Tuy nhiên, vẫn có một số dự án chào bán mới ngay sau khi các biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng trong Q2/2020 tại Thủ Thiêm và các khu vực khác. Nguồn cung tương lai vẫn còn dồi dào với nhiều dự án chuẩn bị mở bán trong giai đoạn cuối năm 2020 bao gồm The River Thủ Thiêm và The Opera Residence thuộc dự án The Metropole Thủ Thiêm. Trong tương lai, với lợi thế còn nhiều quỹ đất trống, những dự án phức hợp quy mô lớn dự kiến sẽ được xây dựng ở khu vực ngoại vi của Thành phố Phía Đông. Những dự án này sẽ bao gồm căn hộ, mặt bằng văn phòng, bán lẻ, khách sạn và giáo dục được phát triển song song với sự hình thành của các tiện ích và những hoạt động văn hóa tại khu vực.
16
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề
X U H ƯỚ NG P H ÁT T R I Ể N M Ớ I T Ạ I T H À NH P H Ố P HÍA Đ Ô NG
SẢN PHẨM HOÀN THIỆN TỐT HƠN: các dự án tại Thủ Thiêm và dọc theo tuyến Metro số 1 được đầu tư tốt hơn về thiết kế và tiện ích nhằm tạo sự độc đáo và môi trường sống tốt cho người mua để ở
chuyên gia và gia đình trẻ. CBRE nhận định những căn hộ mới có tính tiện lợi cao, tiện ích hiện đại, mang đến phong cách sống năng động sẽ có nhiều nhu cầu và giá bán cũng sẽ cao hơn những sản phẩm khác. Tuy nhiên, các sản phẩm quá cao cấp có thể vượt quá ngân sách của những đối tượng này, đặc biệt các căn hộ diện tích lớn, đơn giá cao sẽ khó thu hút người mua.
o Ở Thủ Thiêm – khu đô thị trọng điểm của Quận 2 – có khá nhiều dự án thuộc phân khúc hạng sang với những đặc điểm nổi bật như diện tích căn lớn, hành lang rộng hơn, nhiều không gian xanh và có thiết kế mang tính biểu tượng. Để trở thành khu đô thị sáng tạo như định hướng của Thành phố Phía Đông, những dự án hạng sang trong tương lai dự kiến sẽ mang tính đột phá với nhiều chức năng thông minh ở nhiều khía cạnh như an ninh, tiện ích, giải trí và quản lý tòa nhà – một xu hướng được cho là sẽ phát triển mạnh hơn trong những năm tới.
THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ SÔI ĐỘNG DỌC THEO TUYẾN METRO: CBRE dự kiến thị trường thuê căn hộ dọc theo tuyến Metro số 1 cũng sẽ sôi động hơn nhờ vào sự kết nối giao thông tiện lợi. Những nền tảng cho thuê căn hộ trực tuyến như Airbnb đã ghi nhận tăng trưởng đáng kể về lượng căn hộ cho thuê ở những khu vực gần tuyến Metro số 1 như Bình Thạnh, Thủ Đức và Khu công nghệ cao. Những khu vực đắc địa nằm gần trạm metro tại Thành phố Phía Đông cũng sẽ thu hút các dự án căn hộ mang thương hiệu (branded residences), vốn trước giờ chỉ tập trung ở khu vực Quận 1.
o Ngoài khu vực Thủ Thiêm, những dự án nằm trong khoảng cách đi bộ đến các trạm metro trong tuyến số 1 sẽ thu hút nhiều sự quan tâm của các
400
2,400
300
1,800
200
1,200
100
600
0
The Residences at The St Regis Bangkok
The Sukhothai Residences
The Ritz Carlton Residences
2011
2011
2017
The Residence at Four Seasons Banyan Tree The Residences at Mandarin Oriental Private Residence Residences Sindhorn Bangkok Bangkok Riverside Bangkok Kempinski Hotel Bangkok 2019
Nguồn cung
2019
Khoảng cách (m)
2019
0
Khoảng cách đến trạm metro gần nhất (m)
Số lượng căn hộ
Hình 4.1: Các điển cứu tại Bangkok, Căn hộ có thương hiệu (Branded residences) và Khoảng cách tới trạm metro gần nhất
2020
Nguồn: B.P. Nghiên cứu CBRE, Q2/2020.
C Á C Đ Ặ C Đ I Ể M M Ớ I T ẠI DỰ ÁN CĂN HỘ BÁN
Số căn trên một tầng ít
Thang máy trong suốt, có thể nhìn ra bên ngoài
Hành lang được thiết kế đẹp và rộng hơn
Dịch vụ khách sạn (tương lai)
Thành phố thông minh (tương lai)
Biệt thự trên không với vườn rộng cho từng căn
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
17
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
18
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Báo c áo c h uy ê n đ ề
X U H ƯỚ NG P H ÁT T R I Ể N M Ớ I T Ạ I T H À NH P H Ố P HÍA Đ Ô NG
N H Ữ N G T HÁCH T HỨC T RO N G PH ÁT T R I Ể N Cũng như những thành phố lớn khác, TP.HCM đang chịu nhiều thách thức như tiếng ồn, ùn tắc giao thông và mức độ an toàn dân sinh. Để làm giảm tác động của những thách thức này, CBRE khuyến nghị các chủ đầu tư đặc biệt chú trọng về thiết kế tòa nhà, như thêm những thiết bị giảm tiếng ồn hoặc thiết kế lối vào ra sao cho hợp lý và tiện lợi nhất.
THEO CBRE:
Một thử thách khác trong phát triển là tranh chấp đất đai, thường liên quan đến việc thu hồi, giải tỏa đất không đúng. Ví dụ như vụ tranh chấp xảy ra trong năm 2018, đã dẫn đến một cuộc điều tra của Thanh tra Chính phủ.
Mặc dù sự hoàn thành của tuyến Metro Số 1 sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Thành phố Phía Đông, hệ thống giao thông công cộng của TP.HCM chưa thực sự phát triển đầy đủ thành một mạng lưới có độ kết nối cao để có thể ảnh hưởng rõ nét lên mức tăng trưởng giá bất động sản, nguồn cầu cũng như nguồn cung. CBRE dự đoán sẽ cần có thời gian để tuyến metro hoạt động toàn diện và người dân quen dần với việc sử dụng phương tiện giao thông này.
Thêm vào đó, mặc dù cơ sở hạ tầng và mức độ kết nối là yếu tố quan trọng không thể thiếu để thúc đẩy thị trường bất động sản, sự phát triển đồng bộ của các dự án dân dụng và dự án thương mại nhằm đáp ứng đủ tiện nghi và tiện ích là hết sức quan trọng để có thể mang đến sức sống mới cho Thành phố Phía Đông
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
19
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
5.
Điển Cứu 5.1
T U Y Ế N ME T R O
C
ác dự án dân dụng tọa lạc gần hệ thống giao thông công cộng thông thường luôn có mức giá thuê và giá bán cao hơn các dự án khác, nguyên nhân chính là giá trị của sự tiện lợi. Tại các thị trường khác ở Châu Á, giá nhà của các dự án gần hệ thống giao thông công cộng thường cao hơn mặt bằng chung từ 6% đến 25%.
20
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề
Đ IỂN CỨU
Hệ thống metro đã từ lâu được biết đến như một yếu tố kích cầu cho việc phát triển đô thị. Trong khi hệ thống ray xe lửa đô thị đầu tiên - ví dụ như hệ thống giao thông dưới lòng đất của Luân Đôn (1863) và New York (1904) - đã được hình thành tại các nước Phương Tây cách đây hơn 100 năm, thì tại các quốc gia Châu Á, hệ thống giao thông này mới chỉ được phát triển gần đây. Bên cạnh Nhật Bản với hệ thống metro đi vào hoạt động năm 1927, các quốc gia khác chỉ mới tiến hành thi công các tuyến metro trong những năm 1970. Những cột mốc quan trọng là MTR tại Hongkong (1979), Mass Rapid Transit tại Singapore (1987) và Skytrain tại Bangkok (1999).
Tyne & Wear Metro, Newcastle, U.K. (Hoạt động năm 1980, 74,5 km) Giá nhà trong phạm vi 200 m từ trạm metro tăng 2% Việc khai trương các trung tâm thương mại và văn phòng gần trạm metro không cho thấy tác động trực tiếp từ việc phát triển tuyến metro.
Vì số lượng người chủ sở hữu nhà hoặc cho thuê nhà lớn hơn nhiều so với người sử dụng các loại bất động sản khác, tác động của tuyến metro được ghi nhận rõ ràng nhất ở thị trường nhà ở.
Vienna S-Bahn, Austria (Hoạt động năm 1962, 14 km) Các quận dọc theo hành lang S-Bahn chứng kiến nguồn cung nhà ở tăng trưởng 18,7% trong 10 năm, con số này chỉ tăng 4% và 10% tại các địa điểm xa hơn.
Giá bán trung bình của các dự án trong phạm vi đi bộ được đến các ga xe lửa và ga metro tăng 7,5% so với các khu vực khác Phạm vi tác động rõ rệt nhất là khoảng cách 500-750 m từ các nhà ga, còn các khu vực lân cận khác thì giá trị thấp hơn. Tại các vị trí tốt nhất, giá nhà tăng 11%. Helsinki Metro, Phần Lan (Hoạt động năm 1982, 21,1 km)
Nguồn: Claudio A. & Gaston P. 2008 Hack J. 2002
Sự hình thành cơ sở hạ tầng mới như hành lang vận tải và hệ thống metro tại các siêu đô thị tại Châu Á như Bangkok, Manila hay Jakarta đã mở ra những cánh cửa mới cho các thành phố này, thu hút vốn đầu tư và kích thích nhu cầu nhà ở cũng như các loại hình bất động sản khác.
Dallas Area Rapid Transit (DART) (Hoạt động năm 2002, 144,8 km) Giá trị bất động sản nằm gần các tuyến DART cao hơn 25% so với bất động sản tương tự nhưng tọa lạc tại các khu vực khác
Từ năm 1985 đến 1995, 25% số lượng văn phòng, 13% số lượng các khu thương mại và 25% số lượng các dự án nhà ở trong thành phố được xây dựng dọc theo hệ thống đường sắt. Nantes Tramway, Pháp (Hoạt động năm 1985, 43 km)
Giá trung bình tại các căn hộ tăng từ 4,1% đến 7,9% sau khi thông tin xây dựng được công bố và tăng 3,9% đến 5,4% sau khi vị trí của các nhà ga được tiết lộ. Đối với các căn hộ trong bán kính 200 m từ nhà ga, giá bán trung bình tăng 7,4% sau khi thông tin xây dựng được công bố và tăng 5,3% sau khi vị trí của các nhà ga được tiết lộ. Cho các căn hộ trong bán kính 600 và 800 m, giá bán trung bình tăng lần lượt là 5% và 3,8%. Santiago, Chile, Tuyến số 4 (Hoạt động năm 2005, 23,9 km)
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
21
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
ĐIỂ N CỨU
MANILA, PHILIPPINES
Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng sự hoàn thành của LTR1 đã có những tác động tích cực cũng như tiêu cực lên giá trị bất động sản dân dụng1. Thứ nhất, các bằng chứng cho thấy giá đất tại các vị trí gần tuyến metro có giá trị cao nhất, trong khi những lô đất có vị trí càng xa càng có giá trị thấp dần. Tuy nhiên đồng thời, các yếu tố như gia tăng tiếng ồn, tắc nghẽn giao thông và ô nhiễm môi trường cũng có những tác động không thể bỏ qua trong việc đánh giá mức độ ảnh hưởng của khoảng cách từ LRT1 lên giá đất dân dụng. Những yếu tố này có tác động tiêu cực lên giá bán của các dự án có kết nối trực tiếp với đường metro; tuy nhiên, tác động của các yếu tố tiêu cực này giảm dần và không còn từ phạm vi 900 m trở ra ngoài.
Hình 5.1: Mối tương quan giữa khoảng cách đến LRT1 và giá trị đất thổ cư Tăng giá trị TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC Trạm LRT Tuyến LRT
Khoảng cách
TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC
TÁC ĐỘNG ĐƠN LẺ
Giảm giá trị Tăng giá trị
TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC Trạm LRT Tuyến LRT
Khoảng cách Giảm giá trị
TÁC ĐỘNG GỘP
457 414
Thay đổi giá trị đất thổ cư 1993 – 96 (USD/m2)
T
uyến số 1 của hệ thống Manila Light Rail Transit (LRT1) được hoàn tất năm 1984 và là tuyến metro đầu tiên trong hệ thống này. Tính đến năm 2020, LTR1 có tổng cộng 20 nhà ga nằm dọc theo cung đường trên cao với chiều dài 19,65 km.
371 328 285 242 198 155 112 69 26 -17 - 60 3600
3300
3000
2700
2400
2100
1800
1500
1200
900
600
300
Khoảng cách đến LRT1 (m) 1 Assessing the impacts of Light Rail Transit on urban land in Manila, Javier F. Pacheco-Raguz, 2010
22
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề
Nguồn: Assessing the impacts of Light Rail Transit on urban land in Manila, Javier F. Pacheco-Raguz, 2010
Đ IỂN CỨU
ĐIỂN CỨU
BANGKOK, THÁI LAN
Giá trị cộng thêm
9,47% 6,5%
5% 0%
Sau khi hệ thống MRT Blue Line đi vào hoạt động, cho mỗi km xa hơn từ trạm metro giá đất của các dự án bất động sản dân dụng và thương mại giảm khoảng từ THB 7.000 (US$226) đến THB 16.500 (US$532) trên mỗi mét vuông.
% 10
Sau khi tuyến Sukhumvit (tuyến Light Green) từ Mo Chit đến On Nut được hoàn thành, cho mỗi km xa hơn từ ga BTS giá đất của các dự án bất động sản dân dụng và thương mại thấp hơn xấp xỉ từ THB 2.100 (US$68) đến THB 9.700 (US$313) trên mỗi mét vuông.
16,06% % 15
Cùng với hệ thống Metropolitan Rapid Transit (MRT), các nghiên cứu đã cho thấy BTS đã nâng giá bán các bất động sản gần nhà ga lên một cách đáng kể, đặc biệt là căn hộ chung cư 2. Người mua sẵn sàng trả giá cao hơn cho các dự án tọa lạc gần nhà ga nhằm tiết kiệm thời gian và tiền bạc cho việc đi lại.
20,55% % 20
BTS Skytrain tại Bangkok mở cửa năm 1999 dọc theo một tuyến đường quanh Khu trung tâm thành phố và khu vực nội đô thành phố, chuyên chở xấp xỉ 700.000 người mỗi ngày, đa số là dân cư sinh sống dọc tuyến đường và sử dụng BTS để đi làm nhằm tránh tắc nghẽn giao thông.
Hình 5.2: Giá trị cộng thêm cho mỗi Km khoảng cách đến trạm BTS Skytrain gần nhất % 25
H
ệ thống tàu điện ở Bangkok hiện tại bao gồm BTS Skytrain (Tuyến Sukhumvit và Tuyến Silom), MRT Subway (Tuyến Xanh và Tuyến Tím) và Airport Rail Link (kết nối thành phố với sân bay).
BTS Skytrain
Đất phi thổ cư
MRT Blue Line
Đất thổ cư
Nguồn: The Influence of Rapid Transit Systems on Condominium Prices in Bangkok, Chuti Thamrongsrisook, 2011
The Influence of Rapid Transit Systems on Condominium Prices in Bangkok, Chuti Thamrongsrisook, 2011
2
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
23
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
5.2
Đ I Ể N C ỨU K HU PH Ố Đ ÔN G TH ƯỢ NG H ẢI
T
hủ Thiêm có rất nhiều điểm tương đồng với Phố Đông của Thượng Hải (Phố Đông) khi xét về vị trí địa lý, kết nối và tầm nhìn đầy tham vọng hướng tới hình thành một khu trung tâm mới bên cạnh một trung tâm hiện hữu phía bên kia sông.
Hình 5.3: Giá bán căn hộ trung bình tại một số quận đắt nhất Thượng Hải, 2018 25,000
Giá bán (USD/m2)
20,000
15,000
10,000
5,000
0
Tĩnh An
Hoàng Phố Trường Ninh Hồng Khẩu
Nguồn: B.P Nghiên cứu CBRE, 2018
24
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề
Từ Hối
Phố Đông
Đ IỂN CỨU
ĐIỂN CỨU KHU PHỐ ĐÔNG
PUDONG
2020
BỐ I C Ả N H
C
ông cuộc tái phát triển thần tốc của Phố Đông bắt đầu từ năm 1990, khi chính sách “phát triển và mở cửa Phố Đông” chính thức được thông báo. Tiếp sau là sự hình thành Khu vực Kinh tế đặc biệt tại Chuansha, tạo nên Phố Đông mới, và sự chỉ định hình thành khu vực tài chính Lujiazui và khu Thương mại tại mũi phía tây của thành phố mới này. Sau hơn ba thập kỷ, Phố Đông đã trở thành trung tâm tài chính của Thượng Hải và là nơi quy tụ rất nhiều công
ty tài chính quy mô nhất trên thế giới cũng như trung tâm giao dịch chứng khoán của thành phố. Các tòa nhà lớn như tháp truyền hình Đông Phương Minh Châu (Oriental Pearl Tower), tòa tháp Kim Mậu (Jin Mao Tower), tòa nhà Trung tâm Tài chính Thế giới Thượng Hải (Shanghai World Financial Centre) và Tháp Thượng Hải (Shanghai Tower) có mức giá thuê tương đương với Phố Tây, tức khu trung tâm cũ của Thượng Hải ở bờ bên kia con sông.
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
25
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
ĐIỂN CỨU KHU PHỐ ĐÔNG
Lịch sử phát triển Khu vực tài chính Lujiazui
1999
Jinmao Tower
Cao: 420 m
1994
Oriental Pearl Tower
Cao: 468 m
GIAI ĐOẠN KHỞI ĐẦU
TRÌ TRỆ
Định hình khu vực Thu hút một số tổ chức tài chính Trung Quốc, bao gồm Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CBC), Ngân hàng Công thương Trung Quốc (ICBC) và Sàn giao dịch chứng khoán Thượng Hải Hợp tác với CHIA TAI và Công ty Mori Building
Chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997 nên quá trình phát triển bị đình trệ Xây dựng các tiện ích hạ tầng đô thị
600.000 m .
1.750.000 m .
1990 - 1997
2
Chủ yếu phát triển văn phòng
26
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề
1997 - 2001
2
Chủ yếu phát triển văn phòng, trung tâm triển lãm và trung tâm thương mại
Đ IỂN CỨU
Những chính sách ưu đãi ở Phố Đông Nhằm hỗ trợ cho sự phát triển của Phố Đông, chính quyền đã đề xuất những chính sách khuyến khích phát triển sau: 1990: miễn/giảm thuế và các ưu đãi phát triển cơ sở hạ tầng khác
Cải cách thủ tục cấp phép “một cửa” đối với các dự án đầu tư nước ngoài
1992: cho phép Phố Đông được phát hành trái phiếu và cổ phiếu để thu hút đầu tư
Cải cách hành chính địa phương thành bộ máy hai cấp đơn giản. Chính quyền Phố Đông có quyền lực ngang hàng với thành phố trực thuộc tỉnh của Trung Quốc, cao hơn nửa bậc so với các quận khác của Thượng Hải.
2002: sàn giao dịch vàng và kim cương được di dời từ trung tâm Phố Tây sang Phố Đông 2005: các ngân hàng nước ngoài được phép kinh doanh bằng đồng nội tệ Những dự án ở Phố Đông được xem là “Dự án trọng điểm cấp quốc gia” Cấp cho Phố Đông khoản vay Chính Phủ hằng năm là 90 triệu đô-la Mỹ
Áp dụng chính sách Đặc Khu Kinh Tế. Phố Đông được thí điểm Khu vực Thương mại Tự do Thượng Hải, tạo điều kiện cho hàng loạt quy định cấp tiến khác được ban hành.
2015
2002
Shanghai Tower
Cao: 632 m
Bocom Financial Towers
Cao: 230 m
2008
Shanghai World Financial Center
Cao: 492 m
TĂNG TỐC 2001 - 2008
BÙNG NỔ 2008 - NAY
Năm 2002, khánh thành trung tâm mua sắm quy mô lớn Super Brand Mall Phát triển đồng bộ văn phòng/nhà ở/du lịch
3.000.000 m . 2
Tiếp tục phát triển văn phòng, nhưng tăng cường phát triển song song nhà ở và trung tâm thương mại
Khu trung tâm đã phát triển hoàn thiện, từ năm 2007 tiến hành mở rộng ra các khu vực phía Đông Cải thiện những dịch vụ phụ trợ cho ngành công nghiệp tài chính 229 trụ sở chính của các công ty đa quốc gia, 308 công ty có tên trong danh sách Fortune Global 500 và 143 trụ sở chính của công ty trong nước.
3.500.000 m . 2
Tiếp tục phát triển văn phòng, nhưng tăng cường phát triển song song nhà ở và trung tâm thương mại B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề
|
27
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
Phố Đông: Chặng đường 30 năm phát triển 1990
NDT
tỉ
NDT
711 290
tỉ
NDT
tỉ
tỉ
NDT
NDT
Nguồn thu ngân sách
6 1
NDT
Tổng sản phẩm quốc nội (GDP)
2019
2014
1.270 432
tỉ
tỉ
Nguồn: Pudong New Area Government
1.075 83
các tổ chức tài chính được đăng ký
240
công ty quản lý quỹ nước ngoài
2.902
332
công ty công nghệ cao
trụ sở chính cấp vùng của các tập đoàn đa quốc gia
trung tâm nghiên cứu và phát triển có vốn nước ngoài
350
héc-ta cho công viên
* Trong bốn tháng đầu năm, tám trụ sở chính cấp vùng của các tập đoàn đa quốc gia được xây dựng tại Phố Đông
28
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề
Đ IỂN CỨU
BÀ I H Ọ C T Ừ PH Ố Đ Ô N G
C
hính quyền Trung Quốc tích cực quảng bá cho Phố Đông trên diện toàn cầu để gọi vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trong giai đoạn đầu phát triển của Phố Đông. Tuy nhiên, chính quyền TP.HCM có vẻ sẽ không có cách tiếp cận tương tự đối với thành phố Phía Đông. Thành phố Phía Đông, tương tự như Phố Đông, sẽ có nhiều chính sách ưu đãi trong việc phát triển khu vực kinh tế đặc biệt, nhằm thành lập khu Thủ Thiêm tại Quận 2 như một trung tâm tài chính và thương mại. Với Quận Hoàng Phố (Huangpu) và Phố Đông tọa lạc ở hai bên bờ sông Hoàng Phố của Thượng Hải, sẽ có nhiều điểm tương đồng đối với Quận 1 và Thủ Thiêm của TP.HCM. Tuy nhiên, trong khi giá bán nhà đất tại khu Phố Đông thấp hơn 30-40% so với khu Hoàng Phố, giá bán tại khu vực Thủ Thiêm sẽ không chênh lệch quá nhiều như vậy so với khu Quận 1, nguyên nhân do khoảng cách của hai khu trung tâm này nhỏ hơn và quy mô của Thủ Thiêm cũng không quá lớn. Về dài hạn, giá bất động sản của Thủ Thiêm sẽ có nhiều tiềm năng tiệm cận với khu Trung tâm hiện hữu do có quy hoạch tốt, cơ sở hạ tầng mới hơn và sự kết nối được cải thiện đáng kể.
Sự phát triển thành công của Phố Đông có rất nhiều bài học quan trọng cho chính quyền địa phương của các nơi khác, như TP.HCM đang có định hướng thiết lập một khu tài chính và thương mại mới ngay cạnh khu trung tâm hiện hữu.
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề |
29
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
6.
Kết Luận L À M C Á C H N À O Đ Ể T ẠO D Ự N G L ỢI T H Ế T R ON G T ÌN H H ÌN H K IN H D OA NH B IẾN Đ ỔI K H ÔN G N G Ừ N G? CHỦ ĐẦU TƯ/NHÀ ĐẦU TƯ Tốc độ tăng giá đất chóng mặt tại khu Đông thành phố là một thách thức rất lớn cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư mới với khả năng tài chính thấp. Bên cạnh đó, quỹ đất phát triển được còn lại của Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng rất hạn chế. Các dự án mới tại Thành phố Phía Đông bên trong các khu dân cư hiện hữu hoặc bên trong các cụm dân cư/ thương mại tương lai sẽ được săn đón bởi người mua và sẽ có mức giá cao hơn mặt bằng chung. Các khu vực nổi bật là An Phú, Thủ Thiêm và Khu công nghệ cao Sài Gòn. Các chủ đầu tư có quỹ đất tại Thành phố Phía Đông sẽ cần tạo ra những yếu tố mới và hấp dẫn trong dự án của họ để có thể thu hút được người mua cũng như người đi thuê nhà vì họ sẽ có rất nhiều sự lựa chọn trong tương lai.
NGƯỜI MUA NHÀ Người mua để ở và mua để cho thuê nên mua những sản phẩm đến từ các dự án dọc theo các tuyến metro bên trong Thành phố Phía Đông để có kết nối tốt hơn đến khu Trung tâm cũng như các khu vực khác của thành phố. Người mua cần nghiên cứu kỹ càng các yếu tố ảnh hưởng như tiếng ồn, ùn tắc giao thông xung quanh các trạm tàu điện và đặc biệt chú ý đến uy tín chủ đầu tư, tình trạng pháp lý của dự án cũng như tiến độ thi công.
30
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Báo c áo c h uy ê n đ ề
KẾT LUẬ N
Hình 6.2: Giá đất trung bình, Quận 9, 2011 – 2020
4,500
4,500
4,000
4,000
3,500
3,500
Giá đât (USD/m2 đất)
Giá đât (USD/m2 đất)
Hình 6.1: Giá đất trung bình, Quận 2, 2011 – 2020
3,000 2,500 2,000 1,500 1,000
3,000 2,500 2,000 1,500 1,000
500
500
0
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quận 2, Thạnh Mỹ Lợi
Quận 2, An Phú
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quận 2, Thảo Điền
Quận 9, Liên Phường
Quận 9, Suối Tiên
Hình 6.3: Giá đất trung bình, Thủ Thiêm (Quận 2),
Hình 6.4: Tốc độ tăng giá đất bình quân 2018 – 2020,
2011 – 2020
Quận 2 và Quận 9
14,000
60%
Giá đât (USD/m2 đất)
12,000
50%
10,000
40% 8,000
30% 6,000
20%
4,000
10%
2,000 0
0% 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Thủ Thiêm
Thạnh Mỹ Lợi
An Phú
Quận 2
Thảo Điền
Liên Phường
Suối Tiên
Quận 9
Nguồn: B.P. Nghiên cứu CBRE, Q2/2020.
Cần lưu ý rằng giá đất trong trang này được đề cập đến chỉ để cho mục đích tham khảo. Người đọc không nên đưa ra quết định đầu tư mà không làm một nghiên cứu chi tiết về dự án và có chứng thư thẩm định giá. Giá đất sẽ biến đổi rất nhiều từ các yếu tố tốt và xấu, bao gồm nhưng không giới hạn trong phạm vi sau đây, chỉ số xây dựng dự kến, mục đích sử dụng đất, diện tích khu đất, vị trí, pháp lý hoàn thiện, thời hạn sử dụng và các điều khác. CBRE Việt Nam không chịu bất kỳ trách nhiệm dưới bất kỳ trường hợp nào bao gồm sơ suất cho các thiệt hại từ việc sử dụng hoặc dựa trên các thông tin này.
B . P. Ng h i ê n c ứ u C B R E | B á o c á o c h u y ê n đ ề || 31
PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
L IÊ N H Ệ DESMOND SIM Giám đốc điều hành Trưởng B.P. Nghiên cứu Thị trường Singapore và khu vực Đông Nam Á
JONATHAN HILLS Giám đốc cấp cao B.P. Nghiên cứu Thị trường Châu Á Thái Bình Dương
desmond.sim@cbre.com.sg
jonathan.hills@cbre.com.hk
DƯƠNG THÙY DUNG Giám đốc cấp cao Trưởng B.P. Nghiên cứu Thị trường Việt Nam
PHẠM NGỌC THIÊN THANH Phó giám đốc Trưởng B.P. Nghiên cứu Thị trường TP.HCM
dung.duong@cbre.com
thanh.pham@cbre.com
HƯỚNG VỀ PHÍA ĐÔNG:
SỰ MỞ RỘNG CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH P H Ầ N 1 : Thị Trường Căn Hộ B.P. NGHIÊN CỨU CBRE | THÁNG 9, 2020 © 2020 CBRE (Vietnam) Co., Ltd. Miễn trừ trách nhiệm. Tất cả tư liệu trình bày trong báo cáo này, trừ khi có những ghi chú cụ thể, thuộc tác quyền và độc quyền sử dụng của CBRE. Thông tin sử dụng trong báo cáo, bao gồm những dự đoán, được thu thập từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy tính đến thời điểm phát hành. Chúng tôi không nghi ngờ về tính chính xác của các thông tin nên sẽ không kiểm chứng nguồn tin và không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Độc giả có trách nhiệm tự đánh giá sự tương quan, độ chính xác, tính toàn vẹn và độ cập nhật của những thông tin trong ấn phẩm này. Báo cáo này chỉ nhằm mục đích thông tin, dành riêng cho các khách hàng và đội ngũ chuyên gia của CBRE, và không được sử dụng hay xem như một lời chào mời hay ngỏ ý chào mời để mua hay bán hay đăng ký chứng khoán hoặc các công cụ tài chính khác. Tất cả tư liệu này đều được bảo lưu bản quyền và toàn bộ tài liệu hay nội dung trong đó hay bất kỳ bản sao nào của nó không được thay đổi dưới bất kỳ hình thức nào, chuyển tiếp, sao lưu hay phát tán đến bất kỳ bên nào khác mà không có sự cho phép trước bằng văn bản của CBRE. Nghiêm cấm mọi hành vi phát hành ấn phẩm không ghi rõ bản quyền hay chuyển tiếp báo cáo nghiên cứu của CBRE. CBRE sẽ không chịu trách nhiệm cho bất kỳ tổn thất, hư tổn, chi phí phát sinh hay phí tổn gây ra bởi bất kỳ đối tượng nào đã sử dụng hoặc dựa vào thông tin trong ấn phẩm này.
32
| B.P. Ng h iê n c ứu C BRE | Bá o c á o c h uy ê n đ ề