Dynamis Sprekende Cijfers jaarrapport by Dynamis

''12

Met thema:

Een nieuwe (vastgoed)wereld: een nieuw besef van waarde

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Vastgoedconsultants en makelaars

2 Plaatsnaam | Kantorenmarkten 2012

'12

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

ÂŠ Copyright 2012 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht Dynamis@Dynamis.nl 31 (0)30 767 03 90

4 Kantorenmarkten 2012

Voorwoord

Sprekende Cijfers

Voorwoord

Geachte relatie, Voor u ligt alweer het zestiende jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. We leven in een tijd waarin iedere (vastgoed)organisatie zijn toegevoegde waarde meer dan ooit moet bewijzen. Middels deze rapportage, omtrent de ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt, hopen wij u van onze meerwaarde te voorzien. De kantorenmarkt vertoont het afgelopen jaar een lichte verslechtering, waarbij duidelijke regionale verschillen zijn op te merken. Met de voorspelde economische verslechtering en het verder doorzetten van de trend op het gebied van ‘Het Nieuwe Werken’, zal 2012 geen gemakkelijk kantorenjaar worden. Het juist waarderen, en verslagleggen en vaststellen van de waarde van onroerend goed is daarbij cruciaal. Het eerste exemplaar van dit rapport is op 2 februari jongstleden uitgereikt tijdens het Dynamis Sprekende Cijfers Symposium. Topsprekers van De Nederlandsche Bank, de Autoriteit Financiële Markten en de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants deelden hun visie over het actuele thema ‘Waarderen van vastgoed in een veranderde (vastgoed)wereld’. Met dit symposium draagt Dynamis bij aan een verdere professionalisering van de vastgoedsector, op onze website treft u een verslag aan van deze dag. Rest mij u veel succes te wensen met alle vastgoedactiviteiten die u in 2012 gaat ondernemen en te benadrukken dat Dynamis en al haar twaalf leden u hierbij graag met raad en daad bijstaan.

Met vriendelijke groet,

drs. Annelou de Groot MRICS Directeur Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars

Kantorenmarkten 2012 | Voorwoord 5

Sprekende Cijfers

6 Kantorenmarkten 2012

Inhoud

Sprekende Cijfers

Voorwoord

Thema: Een nieuwe (vastgoed)wereld: een nieuw besef van waarde

1. Nederland in 2011

2. Regio Amsterdam en Almere

3. Regio Den Haag

4. Regio Rotterdam en Drechtsteden

5. Regio Utrecht en Amersfoort

6. Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)

7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen

8. Groningen, Leeuwarden en Assen

9. Apeldoorn, Deventer en Zwolle

10. Twente (Enschede, Hengelo)

107

11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard

113

Bijlagen:

123

I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen

Kantorenmarkten 2012 | Inhoud 7

Sprekende Cijfers

8 Inleiding | Kantorenmarkten 2012

Een nieuwe (vastgoed)wereld: een nieuw besef van waarde

Thema:

Hoofdstukpagina Thema

Thema

Sprekende Cijfers

Dynamis Sprekende Cijfers Symposium over waardering van vastgoed.

‘Na de Gouden Eeuw is het nu tijd voor herbezinning’ De kredietcrisis en de economische malaise die daar het gevolg van is hebben de vastgoedsector bepaald niet ongemoeid gelaten. Vrijwel ieder marktsegment kampt inmiddels in meer of mindere mate met leegstand, vraaguitval en dalende prijzen. Daarmee zijn de risico’s voor alle partijen fors toegenomen. Want de waardeontwikkeling van vastgoed is allang geen zekerheid meer.

‘Een nieuw besef van waarde, in een sterk veranderde (vastgoed) wereld’, luidde het thema van de elfde editie van het Dynamis Sprekende Cijfers Symposium. Daar is ook alle aanleiding toe, aldus Baldwin Poolman, directeur van Dynamis Taxaties Nederland. “De vastgoedwereld is in zeer woelig water terecht gekomen. Bij aanvang van de crisis, in 2008 en 2009, stond de waarde van vastgoed ook al ter discussie maar toen was volgens velen gewoon sprake van een tijdelijke dip. In 2010 en vooral in 2011 is echter voor iedereen duidelijk geworden dat de financiële crisis een economische crisis is geworden en inmiddels ook de stabiliteit van de euro heeft aangetast. Van een tijdelijke dip is geen sprake meer. De vraag die ons allen eerder bezig houdt is: waar en wanneer stopt het?” Onder invloed van de toegenomen onzekerheid is de waarde van vastgoed, tot voor kort toch als redelijk stabiel beoordeeld, steeds meer onder druk komen te staan. Poolman: “De huidige crisis leidt tot veel onzekerheid, bij consumenten zowel als bij bedrijven. Daardoor neemt de vraag af en stagneert de verkoop, met alle gevolgen van dien voor het prijsniveau. Dat geldt zeker voor de woningmarkt, maar net zo goed voor het commercieel vastgoed. Ook daar hebben we te maken met een afnemende vraag en dalende prijzen, wat met name op de kantorenmarkt leidt tot een verdere toename van de leegstand. En dat is slecht nieuws voor beleggers in commercieel vastgoed. De waarde van een object hangt voor hen immers nauw samen met het rendement dat ermee kan worden gemaakt.”

Locatie, locatie, locatie Die waarde wordt volgens Poolman steeds minder bepaald door de kwaliteit van het onroerend goed en steeds meer door de locatie. “We zien een tweedeling in de markt voor onroerend goed ontstaan. En die geldt zowel voor woningen als voor kantoren, winkels en andere bedrijfspanden. Het verschil tussen goede en niet goede locaties wordt steeds groter. Vroeger had je goed en minder goed. In beide gevallen werd het vastgoed wel verhuurd of verkocht. In de huidige situatie is sprake van overaanbod, en dus richt de vraag zich primair op de beste objecten op de beste locaties.” Een belegger kan een prachtig kantoorgebouw in portefeuille hebben dat aan alle duurzaamheids- en kwaliteitseisen voldoet en dus denken dat het de hoofdprijs waard is. “Maar als het vervolgens vanwege de locatie alleen maar geschikt is voor de zittende huurder, heeft hij een megaprobleem als die huurder opzegt. Het risico van zo’n pand is waanzinnig groot geworden.”

10 Thema | Kantorenmarkten 2012

Thema

Sprekende Cijfers

Juist die toegenomen risico’s maken dat banken steeds terughoudender zijn in het uitlenen van geld. “We merken dat de financiële instellingen hun leningen voor objecten die als minder goed te boek staan zoveel mogelijk proberen terug te halen of af te stoten. Het geld dat daarmee vrijkomt verplaatsen ze vervolgens naar de goede objecten.”

Afwaardering Maar zelfs de waarden van deze goede objecten staan onder druk, erkent Poolman: “Vooropgesteld: het proces van afwaarderen verloopt in Nederland, zeker in vergelijking met de Angelsaksische landen, gelukkig vrij geleidelijk. Dit is historisch zo gegroeid en heeft te maken met de cultuur. De waarderingssprongen zijn hier minder heftig en minder volatiel. Dit geldt niet alleen voor afwaarderingen, maar zeker ook voor opwaarderingen.” Dat neemt niet weg dat waarderingen in het algemeen ook hier grote invloed hebben op de belangen van de stakeholders. “Die belangen gaan verder dan alleen de huuropbrengsten en de rentelasten, maar raken ook de eventuele bijstortingen van de aandeelhouders (of vergelijkbare partijen) voor continuering van de leningen of herfinancieringen.” Poolman: “ Afwaardering lijkt in de huidige situatie onontkoombaar. Er is voortdurend discussie over de waardering van vastgoed. Zijn de huidige waardes realistisch of niet? Iedereen in de markt onderkent inmiddels dat het onroerend goed in 99 van de 100 gevallen minder waard is geworden ten opzichte van de situatie van drie jaar geleden. De vraag is echter: met hoeveel procent is die waarde gedaald: met 5, 10, 20 of misschien zelfs 50 procent? Dat is uitermate lastig te bepalen.” Daar komt bij dat sommigen nog altijd blijven hopen dat het weer beter wordt. Die hoop heeft Poolman niet. “De prijzen zullen stabiliseren, maar wel op een blijvend lager niveau. Hoe laag dat niveau zal zijn is zeer moeilijk te voorspellen, ook al omdat er zoveel onduidelijkheid is over wat er in Europees en monetair verband nog allemaal staat te gebeuren. Duidelijk is dat we in het vastgoed een Gouden Eeuw hebben mogen meemaken, waaraan alle partijen heel goed verdiend hebben. Nu is het tijd voor herbezinning. We moeten ons realiseren dat de wereld enorm veranderd is, en dat de waardes die we in het verleden hebben gehaald de komende 10 tot 20 jaar niet meer zullen terugkomen. We zullen moeten accepteren dat we het met minder moeten doen.” Zelf verwacht hij overigens dat het prijsniveau nog behoorlijk zal dalen, waarbij direct moet worden opgemarkt dat dit per marktsegment verschilt. “De kantorenmarkt zal nog een behoorlijke stap moeten maken, terwijl de prijzen op de winkelmarkt stabieler lijken te zijn. Ook in de koopwoningmarkt zal nog een behoorlijke afwaardering plaatsvinden; de huurwoningmarkt op haar beurt is echter weer relatief stabiel of laat slechts een beperkte afwaardering zien. Mijn hoop is op dat we daar met elkaar een klap op durven te geven, zodat er duidelijkheid is en het negatieve en onzekere gevoel zal verdwijnen. We accepteren met z’n allen een lager waardeniveau en kunnen van daaruit weer gaan opbouwen.”

Waarde van integriteit Naast de onduidelijkheid in de markt over waarderingen geven ook de vele affaires in de vastgoedsector een negatief beeld. Niet zelden vloeiden deze affaires voort uit het feit dat het daarmee gemoeide vastgoed te hoog of juist te laag werd getaxeerd. Voor

Kantorenmarkten 2012 | Thema 11

Thema

Sprekende Cijfers

de Autoriteit Financiële Markten (AFM), waar de vastgoedsector al sinds 2005 op de radar staat met het verschijnen van het rapport ‘Vastgoed CV’s en maatschappen - Een verkennende analyse’, reden om haar pijlen nog nadrukkelijker op de vastgoedsector te richten. In augustus 2011 werd bekend gemaakt dat vastgoedbeleggingen in ieder geval een van de themaonderzoeken voor 2012 worden. In een toelichting stelt de AFM: “De waardering van vastgoedbeleggingen blijft actueel, mede als gevolg van de huidige economische ontwikkelingen. Voor de AFM is dit aanleiding om de waardering van en toelichtingen op vastgoedbeleggingen door vastgoedbeleggers en financiële instellingen als themaonderzoek 2012 aan te merken. De AFM zal bijzondere aandacht geven aan de methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen. De AFM let daarbij vooral op de impact van zogenoemde huurvrije perioden en leegstand en de gehanteerde disconteringsvoeten.” In november 2011 kwam daar een duidelijke waarschuwing voor beleggers in vastgoed overheen. Volgens de AFM zijn er namelijk grote risico’s gemoeid met het beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed, omdat veel fondsen inmiddels in zwaar weer verkeren, en er bovendien signalen zijn binnengekomen van het ‘niet-correct waarderen van beleggingsvastgoed, vastgoedfraude en een aantal faillissementen.’ De AFM constateert onomwonden dat beleggers vaak niet geïnformeerd worden over dergelijke punten. “Op die manier worden zij in feite misleid en voorgelogen.” Om dit soort praktijken beter in beeld te krijgen heeft de AFM onder andere een vastgoedrisicoradar ontwikkeld. “Elke vastgoedpartij, of deze nu wel of niet onder AFM-toezicht staat, wordt gescreend met behulp van risico-indicatoren. Hiermee zijn 85 partijen in beeld gebracht, waarbij 25 als zeer risicovol werden aangemerkt.” Volgens de AFM lopen er inmiddels onderzoeken naar acht vastgoedfondsen. Dat gebeurt in nauwe samenwerking met de Belastingdienst, die eveneens een bijdrage heeft geleverd aan de vastgoedrisicoradar, De Nederlandsche Bank en het Financieel Expertise Centrum. Die gezamenlijkheid is belangrijk, meent de AFM. “Hierdoor is het mogelijk dat toezichthouders meer als één overheid optreden, wat vaak nodig is in deze sector.”

Meer transparantie Ook voor De Nederlandsche Bank (DNB) zijn de vastgoedaffaires aanleiding om de sector scherp in het oog te houden. Niet alleen omdat deze incidenten negatieve gevolgen hebben voor de reputatie van de vastgoedsector als geheel. Maar ook omdat er in het verleden “significante financiële schade is toegebracht aan een aantal onder DNB-toezicht staande instellingen.” Voor DNB, naar eigen zeggen actief lid van de Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed en van het Financieel Expertise Centrum, is vastgoed al een aantal jaren één van de speerpunten binnen het integriteittoezicht. “Een zakelijke vastgoedactiviteit brengt naar haar aard een hoger risico op fraude en witwassen met zich mee. Dit wordt onder andere toegeschreven aan de relatief hoge waarde van vastgoedobjecten, de vaak ondoorzichtige prijsvorming en de complexiteit van de transacties.” Reden om in februari 2011 te komen met de ‘Beleidsregel Integriteitbeleid ten aanzien van zakelijke vastgoedactiviteiten’. In een persverklaring stelt DNB daarmee te willen benadrukken “dat financiële instellingen in hun wettelijk vereiste integriteitbeleid en de daarop gebaseerde procedures en maatregelen (waaronder een gedegen uitvoering van

12 Thema | Kantorenmarkten 2012

Thema

Sprekende Cijfers

Customer Due Diligence) rekening moeten houden met verhoogde integriteitrisico’s die verbonden zijn aan zakelijke vastgoedactiviteiten. Daarnaast wordt in deze beleidsregel aangegeven hoe het integriteitbeleid op dit onderwerp ingevuld kan worden.” In zowel de voor- als najaarseditie van het Overzicht Financiële Stabiliteit legt DNB daarnaast de nadruk op het belang van transparantie. In de voorjaarseditie valt te lezen: “Op de korte termijn blijven risico’s samenhangend met de Europese schuldencrisis de grootste bedreiging voor financiële stabiliteit. Verder kunnen problemen op de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed, waar structurele leegstand dreigt, de financiële sector raken. Gezien deze risico’s moeten financiële instellingen transparant zijn over hun uitzettingen in commercieel vastgoed en zorgen voor een adequate en voldoende prudente waardering van deze posities.” En elders in dezelfde uitgave: “Door de illiquiditeit van vastgoedmarkten is adequate waardering van groot belang. Voor herstel van het vertrouwen in de financiële sector is het belangrijk dat tegenpartijen erop kunnen vertrouwen dat verliezen niet verborgen blijven.” In november wees DNB daar nogmaals op: “Financiële instellingen kunnen zelf bijdragen aan het behoud van vertrouwen, door zo transparant mogelijk te zijn over de blootstelling aan mogelijke probleemactiva – perifere uitzettingen, maar ook bijvoorbeeld commercieel vastgoed – en over de verliezen die daar uit voort kunnen vloeien.”

Zeg waar het op staat Op haar beurt bracht de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA), die gaat ontstaan uit een fusie van het Koninklijk Nederlands Instituut van Registeraccountants (NIVRA) met de Nederlandse Orde van Accountants-Administratieconsulenten (NOvAA), in juni vorig jaar een publieke managementletter uit over de commerciële vastgoedsector, met de veelzeggende titel ‘Zeg waar het op staat’. Volgens de NBA moet de accountant veel stringenter de vinger aan de pols van het taxatieproces houden. Dat blijkt ook wel uit de aanbevelingen die worden gedaan om problemen rond de herfinanciering en afwaardering van commercieel vastgoed te voorkomen. De waardering van vastgoed komt in dat kader nadrukkelijk ter sprake. De NBA adviseert taxateurs onder andere om eenduidige en internationale richtlijnen te hanteren bij de waardering van commercieel vastgoed. “In taxatierapporten moeten alle risico’s worden benoemd en gekwantificeerd”, zo stelt de beroepsorganisatie. Accountants moeten zich er goed van bewust zijn dat de uitkomst van een taxatie niet alles zegt, zo stelt de NBA in de praktijkhandreiking ‘Risicoanalyse accountantscontrole vastgoed’, waarvan het concept in augustus 2011 werd gepubliceerd. “Waarderen van vastgoed is geen exacte wetenschap”, zo valt daarin te lezen. “Een taxatierapport geeft een inschatting van een prijs die behaald zou kunnen worden. Van taxateur tot taxateur kunnen de inschattingen evenwel verschillen. Verschillen van 10% of meer tussen de laatste waardering en een gerealiseerde verkoopprijs komen regelmatig voor.” Taxaties zijn ook niet altijd even transparant. “Dat kan leiden tot vraagstukken over de aard, reikwijdte en doelstellingen van de door de taxateur uitgevoerde werkzaamheden en bijvoorbeeld de gehanteerde veronderstellingen en brongegevens. Het gebrek aan markten taxatie transparantie kan van invloed zijn op de risicoanalyse voor de accountant.”

Kantorenmarkten 2012 | Thema 13

Thema

Sprekende Cijfers

Volgens de NBA kunnen de risico’s op fraude met taxaties worden beperkt door duidelijke selectiecriteria en richtlijnen te stellen aan de externe taxateurs. Ook moet sprake zijn van “een duidelijk taxatiemanagementproces, met daarin beschreven de instructies voor de externe taxateurs, waarbij volgens een vooraf opgestelde planning taxaties worden uitgevoerd op basis van consistente waarderingsgrondslagen, definities en waardebegrippen.” Verder moet er een dossier worden aangelegd, “waaruit te controleren is dat bijvoorbeeld de feitelijke en juridische situatie van het vastgoed aansluit met de transactiegegevens.”

Kans op fraude Uit het voorgaande blijkt wel dat de waardering van vastgoed anno 2012 vol in het spotlicht staat. Poolman wordt daar niet nerveus van. Integendeel: hij vindt het prima dat de discussie over de kwaliteit van de waardering van vastgoed in alle openheid wordt gevoerd. “Maar laten we vooral ook niet vergeten dat meer dan 99,9 procent van de partijen op de vastgoedmarkt integer is en ook eerlijk zijn geld verdient. Het is in de vastgoedsector zoals in elke markt waar veel geld in omgaat: we hebben soms ook te maken met oplichters en dieven. Dat zal altijd zo blijven. We moeten niet de illusie hebben dat met strenge regels dit soort types van de markt is te halen. Daarom kunnen we alleen maar proberen de kans op fraude zo klein mogelijk te maken: door integriteit, openheid, eerlijkheid, en duidelijkheid absolute prioriteit te geven. Onze opdrachtgevers zouden niet anders willen.”

14 Thema | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Nederland

1 Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 15

1. Nederland in 2011

Sprekende Cijfers

Economische ontwikkelingen Nederland bevindt zich officieel in een recessie. Over heel 2011 is nog sprake van een economische groei van 1,5%, maar in het derde kwartaal van 2011 is voor het eerst sprake van een kwartaal op kwartaal daling van het bbp, met 0,3%. Daarnaast is met name sinds medio 2011 sprake van een oplopende werkloosheid. In de laatste vier maanden van 2011 zijn er in totaal 60.000 werklozen bijgekomen. Het werkloosheidspercentage bedraagt daarmee 4,5%. 7.000 6.000

Voor 2012 voorspelt het Centraal Planbureau een economische krimp van 0,5%. In deze raming wordt aangenomen dat de Europese schuldencrisis niet verslechtert, dan wel verbetert ten opzichte van de huidige situatie. Of deze aanname correct is zal de tijd moeten leren. Op het moment van schrijven van deze rapportage zijn alle scenario’s denkbaar. Naast de economische krimp verwacht het CPB dat de werkloosheid in 2012 met 90.000 personen, oftewel 0,75 procentpunt zal stijgen, tot 5,25%.

5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m² vvo (x 1.000 m²) Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000)

Ontwikkelingen kantorenmarkt In 2011 komt de vraag naar kantoorruimte voor het derde jaar op rij uit op nagenoeg hetzelfde niveau. Daarmee wordt eens te meer onderstreept dat de kantorenmarkt aan een definitieve kentering onderhevig is. Het groeimodel dat tot 2008 aanwezig was heeft plaatsgemaakt voor een markt waarin kleinschaligheid, flexibiliteit en duurzaamheid de boventoon zijn gaan voeren. Hieronder worden enkele belangrijke trends aan de gebruikerskant van de kantorenmarkt beschreven. In het rapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2011 werd reeds gesproken over de herziening van huisvestingslasten als oorzaak van de geringe vraag naar kantoorruimte. Er werd gesproken over een gedwongen en een vrijwillige component bij het herzien van de huisvestingslasten door bedrijven. De gedwongen component steekt ook in 2011, als gevolg van de Europese schuldencrisis, de kop op. Bedrijven zijn nog altijd genoodzaakt hun personeelsbestand in te krimpen, waardoor de ruimtebehoefte naar beneden moet worden bijgesteld. De vrijwillige component, ingegeven door een bewuste keuze bij de beslissing tot het huren van minder kantorenmeters, is eveneens nog altijd een belangrijke factor. In heronderhandelingen wordt, onder invloed van onder andere het Nieuwe Werken, steeds vaker gekozen voor de huur van minder kantoorruimte. Deze ontwikkeling zal er de komende decennia aan bijdragen dat de vrijwillige component een grotere rol zal gaan spelen in de huisvestingsvraagstukken van kantoorgebruikers. Naast het aantal te huren vierkante meters is een belangrijke component van de huisvestingskosten de huurprijs. Het blijft lastig de reële huurprijzen voor kantoorruimte te bepalen als gevolg van de incentives die ook in 2011 ruimschoots werden toegepast. Opvallend is tevens dat de duur van de afgesloten contracten steeds verder verschuift richting vijf jaar, waarbij kortingen van 20 tot 25% en huurvrije perioden van twaalf tot achttien maanden regelmatig voorkomen. De nieuwe IFRS richtlijnen die naar alle waarschijnlijkheid per 2015 zullen ingaan dragen voor een belangrijk deel bij aan verschuiving richting een kortere contractduur. Bedrijven worden als gevolg van de nieuwe regels verplicht hun huurstromen zichtbaar te maken op de balans. Een kortere contractduur betekent in dat geval een minder zware belasting op de balans.

16 Nederland | Kantorenmarkten 2012

Nederland

Sprekende Cijfers

In de heronderhandelingtrajecten is een steeds vaker voorkomende uitkomst dat bedrijven blijven zitten op de huidige plek tegen sterk verbeterde huurvoorwaarden. Het aantal huurverlengingen loopt nog steeds op. Voorbeelden van partijen die hun contract in het afgelopen jaar hebben verlengd zijn SNS Reaal en KPN in Utrecht.

Aanbod Dynamis regio’s Vorig jaar kwam het aanbodcijfer binnen de 24 Dynamis regio’s voor het eerst uit boven zes miljoen vierkante meter. Destijds werden in de regio’s Breda, Den Bosch, en Tilburg voor het eerst ook metrages tussen 250 en 500 vierkante meter meegenomen in de berekeningen. Op 1 januari 2012 wordt voor het eerst sinds begin 2008 minder kantoorruimte aangeboden dan een jaar eerder. In totaal staat 6.360.000 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop, een aanboddaling van 1%. Deze totale aanboddaling wordt overigens veroorzaakt door een lager aanbodcijfer in elf van de 24 Dynamis regio’s. Hieronder worden deze regio’s nader benoemd. Het gezamenlijke aanbod binnen de vier grote steden komt op 1 januari 2012 voor het eerst uit boven 4.000.000 vierkante meter. Ten opzichte van 1 januari 2011 is daarmee sprake van een stijging van 2%. De regio Amsterdam is de enige regio waar het aanbodcijfer lager uitkomt dan een jaar geleden. Nog altijd wordt hier, met ruim 1.600.000 vierkante meter, veruit de meest kantoorruimte aangeboden. De overige drie grote steden noteren allen een aanbodstijging. In Den Haag wordt 4% meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden en bedraagt het aanbodcijfer 895.000 vierkante meter. In Rotterdam is, met een aanbodcijfer van 862.000 vierkante meter, sprake van een toename van 6%. In Utrecht is het kantorenaanbod in 2011

Aanbod (x1.000 m² vvo op de eerste januari) Supply (x 1.000 square metres of lettable floor area as of January 1st)

Regio | Region

2007

2008

2009

2010

2011

1 Amsterdam

1.479

1.282

1.327

1.516

1.643

610

646

599

629

863

Den Haag | The Hague

3 Rotterdam 4 Utrecht

Totaal grote steden

2012 1.604 895

644 550 593 656 815 862 577 554 503 615 649 690 3.310

3.032

3.022

3.416

3.970

4.051

5 Eindhoven

193

235

205

224

277

234

6 Amersfoort

178

162

177

269

271

244

7 Arnhem

144

150

112

153

186

197

106

172

170

160

8 Zwolle 9 Almere

10 Apeldoorn 11 Drechtsteden 12 Groningen

140

146

139

108

103

116

143

144

105

115

136

149 130

13 Den Bosch

107

14 Maastricht

15 Breda

125

135

107

121

112

105 78 64 71 91 109

16 Deventer

17 Enschede

18 Tilburg

19 Leeuwarden

20 Hengelo

21 Nijmegen

83 64 58 81 81 73

22 Heerlen

38 49 56 52 63 66

23 Assen

31 38 34 34 41 56

24 Sittard

- - 24 24 30 34

Totaal Overig

1.668

1.655

1.625

2.114

2.427

2.309

Totaal Nederland

4.978

4.687

4.647

5.530

6.397

6.360

Kantorenmarkten 2012 | Nederland 17

Nederland

Sprekende Cijfers

met 6% toegenomen, tot 690.000 vierkante meter. Binnen de vier grote steden wordt op 1 januari 2012 in totaal 64% van het totale aanbodcijfer in de 24 Dynamis regio’s aangeboden. Het aandeel is daarmee met twee procentpunt gestegen ten opzichte van 1 januari 2011. In de overige regio’s wordt op 1 januari 2012 in totaal 2.309.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Daarmee is sprake van een daling van 5% ten opzichte van een jaar eerder. Tien regio’s zijn verantwoordelijk voor deze aanboddaling, te weten Amersfoort, Eindhoven, Zwolle, Almere, Den Bosch, Groningen, Maastricht, Tilburg, Leeuwarden en Nijmegen. Aan de aanboddaling ten opzichte van vorig jaar liggen enkele oorzaken ten grondslag. De eerste reden is een relatief hoog opnamecijfer in enkele regio’s. Een voorbeeld daarvan is Maastricht, waar afgelopen jaar bijna 43.000 vierkante meter kantoorruimte werd verhuurd. Daarnaast is er sprake van onttrekking van kantoorruimte aan de voorraad. Zo wordt in Eindhoven, als gevolg van de herontwikkeling van Vredenoord tot woonlocatie, 70.000 vierkante meter onttrokken. Als laatste is in het verleden in enkele gevallen kantoorruimte toegevoegd aan het aanbodcijfer, hetgeen uiteindelijk niet is ontwikkeld. In Amersfoort is twee jaar geleden kantoorgebouw The Works meegenomen in de rapportage. Dit jaar is echter gebleken dat het gebouw niet zal worden gerealiseerd, waardoor het van de markt is gehaald en leidt tot daling van het aanbodcijfer in deze regio.

Nieuwbouwpercentage in het aanbod Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod betreft kantoorpanden die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een jaar op de markt beschikbaar komen. Op 1 januari 2012 bedraagt het aandeel nieuwbouw in het totale aanbodcijfer 8%, nadat het nieuwbouwaandeel vorig jaar voor het eerst onder 10% daalde. In 2007 bedroeg het nieuwbouwpercentage ter vergelijking nog 15%. Voor de vier grote steden is het gemiddelde nieuwbouwpercentage ten opzichte van vorig jaar gestegen met twee procentpunt, tot 6%. Met name de stijging van het nieuwbouwaandeel in Rotterdam, tot 11%, is hiervan de oorzaak. Onder andere de toevoeging van De Rotterdam, draagt bij aan deze stijging. In Amsterdam is sprake van een lichte stijging van het nieuwbouwpercentage, terwijl het aandeel in Den Haag en Utrecht gelijk is gebleven aan vorig jaar. Evenals in de voorgaande twee jaar kent Almere veruit het hoogste aandeel nieuwbouw in het totale aanbodcijfer. Met name als gevolg van de beschikbare metrages in de nieuwbouwontwikkelingen Martinez, Carlton en De Landdrost is nog altijd sprake van een nieuwbouwpercentage van 40%. Na Almere kent Zwolle het hoogste aandeel nieuwbouw, met een percentage van 20%. In Maastricht en Sittard worden nog altijd geen nieuwbouwobjecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter.

18 Nederland | Kantorenmarkten 2012

Nederland

Sprekende Cijfers

Nieuwbouwpercentage in het aanbod op de eerste januari Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st

Regio | Region

2007

1 Rotterdam

18% 18% 5% 3% 3% 11%

2 Amsterdam 3

Den Haag | The Hague

2008

9% 17%

2009

7% 21%

8% 22%

2010

10% 6%

2011

2012

4 Utrecht

18%

15%

11%

14%

13%

10%

Totaal grote steden

5 Almere

15%

44%

42%

40%

6 Zwolle

10%

17%

15%

27%

24%

20%

7 Heerlen

17%

28%

25%

21%

17%

8 Nijmegen

41%

15%

20%

15%

Den Bosch

10 Hengelo

35%

18%

11%

12%

11 Deventer

28%

35%

18%

12%

12 Tilburg

24%

32%

16%

15%

13 Arnhem

23%

18%

16%

14 Enschede

14%

13%

15 Drechtsteden

10%

19%

12%

16 Groningen 17 Leeuwarden

12% 3% 2% 3% 2% 2%

18 Apeldoorn

16% 6% 1% 1% 2% 2%

19 Amersfoort

19%

18%

13%

27%

20 Breda

34%

19%

15%

11%

21 Assen

21%

26%

22%

22 Eindhoven

18%

20%

18%

23 Maastricht 24 Sittard

0% 0% 0% 0% 0% 0% -

- 0% 0% 0% 0%

Totaal overig

17%

15%

13%

11%

10%

Totaal Nederland

15%

14%

10%

Opnamevolume Voor het derde jaar op rij ligt het opnamevolume rond één miljoen vierkante meter. In totaal is in het afgelopen jaar binnen de 24 Dynamis regio’s 1.003.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Darmee is sprake van een opnamedaling van 27.000 vierkante meter, oftewel 2,5% ten opzichte van 2010. De ondergrens die wordt gehanteerd betreft 500 vierkante meter voor de vier grote steden en 250 vierkante meter voor de overige regio’s. Binnen de vier grote steden is in 2011 in totaal 583.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Daarmee is sprake van een opnamestijging van 2,5%. Deze stijging komt voor rekening van de regio’s Amsterdam en Utrecht waar afgelopen jaar sprake is geweest van stijgingspercentages van respectievelijk 34% en 16%. In Rotterdam en met name Den Haag is juist fors minder kantoorruimte verhuurd of verkocht. Ten opzichte van 2010 is sprake van dalingpercentages van respectievelijk 15% en 38%. In de overige regio’s is afgelopen jaar in totaal 420.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, 9% minder dan in 2010. In dertien regio’s is in 2011 minder kantoorruimte opgenomen dan een jaar eerder. Eén regio noteert dezelfde vraag als vorig jaar, terwijl in zes regio’s juist meer kantoorruimte van gebruiker wisselde. De meeste kantoorruimte werd, met 52.000 vierkante meter opgenomen in de regio Eindhoven. Vorig jaar was Den Bosch nog de regio met het hoogste opnamecijfer. In Leeuwarden en Sittard zijn de laagste opnamecijfers geregistreerd. Met name in Leeuwarden is sprake van een forse daling ten opzichte van 2010.

Kantorenmarkten 2012 | Nederland 19

Nederland

Sprekende Cijfers

Opname van kantoorruimten (x 1.000 m²) Take-up of office space (x 1.000 square metres of lettable floor area)

Regio | Region

2006

1 Amsterdam

505

2007

2008

457

396

2009 280

2010

2011

189

253

2 Utrecht

118

213

202

119

138

3 Rotterdam

206

262

257

129

150

123

155

203

118

123

111

984

1.135

973

616

569

Den Haag | The Hague

Totaal grote steden 5 Eindhoven

69 583

6 Maastricht

7 Den Bosch

63 52 38 35 62 38

8 Amersfoort

50 52 75 35 38 36

9 Apeldoorn

10 Nijmegen

11 Breda

36 33 32 23 34 27

12 Arnhem

13 Enschede

14 Almere

15 Drechtsteden

16 Groningen

17 Zwolle

18 Deventer

13 13 13 7 5 13

19 Tilburg

20 17 14 4 14 12

20 Hengelo

21 Assen

16 10 8 8 8 6

22 Heerlen

18 23 8 3 8 6

23 Leeuwarden

4 10 4 9 23 1

24 Sittard 5 4 1 1

Totaal overig

Totaal Nederland

617

573

587

439

461

420

1.601 1.708 1.560 1.055 1.030 1.003

Aantal transacties In 2011 zijn binnen de Dynamis regio’s in totaal 806 transacties geregistreerd. Ondanks de daling van het aantal opgenomen vierkante meters is dus wel sprake van een stijging van het aantal transacties. In 2010 bedroeg dit aantal namelijk 787. In de grote steden wordt een ondergrens gehanteerd van 500 vierkante meter, terwijl in de overige regio’s alle transacties boven 250 vierkante meter worden geregistreerd. De gemiddelde grootte van een transactie is ten opzichte van 2010 met ruim 50 meter gedaald, tot 1.244 vierkante meter. Binnen de grote steden zijn in totaal 306 transacties geregistreerd. 120 daarvan hebben plaatsgevonden in Amsterdam, acht meer dan in 2010. Ook in Utrecht en Rotterdam is het aantal transacties in 2011 gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. De gemiddelde transactiegrootte is gestegen tot iets meer dan 1.900 vierkante meter. In Amsterdam en Rotterdam is, met metrages rond 2.000 vierkante meter, sprake van de hoogste gemiddelde transactiegrootte. In de overige regio’s zijn afgelopen jaar in totaal 500 transacties geregistreerd, 22 meer dan in 2010. De meeste transacties hebben plaatsgevonden in Nijmegen (58). De gemiddelde transactiegrootte is in deze regio, na Sittard, overigens het laagst. Ook in Enschede en de Drechtsteden hebben fors meer transacties plaatsgevonden dan in 2010. De gemiddelde grootte van een transactie ligt, met 840 vierkante meter, ruim 100 meter lager dan in 2010.

20 Nederland | Kantorenmarkten 2012

Nederland

Sprekende Cijfers

Regio | Region Aantal transacties in 2011 % gestegen ten opzichte van 2010 en gemiddelde unitgrootte Number of transactions in 2011 Increase relative to 2010 And average unit size

Transacties | Transactions

1 Amsterdam

% stijging | increase 7%

2.108 1.662

2 Utrecht

3 Rotterdam

Den Haag | The Hague

Totaal grote steden 5 Nijmegen

Unitgrootte | Average unit size

120

306

-30% -1%

1.971 1.643 1.905

45%

466

6 Enschede

96%

469

21%

Den Bosch

826

8 Breda

-12%

628

9 Eindhoven

25%

1.300

10 Amersfoort

1.000

11 Apeldoorn

912

12 Arnhem

867

13 Maastricht

1.536

14 Zwolle

-17%

583

15 Drechtsteden

110%

810

16 Almere

-44%

1.278

17 Groningen

-32%

824

18 Hengelo

-26%

714

19 Deventer

1.000

20 Tilburg

-48%

1.091

21 Assen

29%

667

22 Heerlen

-20%

1.500

23 Sittard

50%

24 Leeuwarden

-78%

Totaal overig

500

Totaal Nederland

806

333 500 840 1.244

Kantorenmarktratio De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag naar kantoorruimte in een bepaald jaar en het aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Deze ratio maakt duidelijk of sprake is van een gezonde vraag- en aanbodverhouding. In 2011 is de kantorenmarktratio binnen alle Dynamis regioâ&#x20AC;&#x2122;s tezamen voor het eerst sinds 2007 niet gedaald. De ratio ligt gelijk aan die van een jaar geleden en bedraagt 16%. Binnen de vier grote steden bedraagt de kantorenmarktratio voor het tweede jaar op rij 14%. De meest gezonde vraag- en aanbodverhouding komt in 2011 voor rekening van de regio Utrecht, met een ratio van 20%. In Den Haag loopt de vraag in het afgelopen jaar en het aanbod op 1 januari 2012 het meest uiteen.

Kantorenmarkten 2012 | Nederland 21

Nederland

Sprekende Cijfers

Van de overige regio’s valt met name de ratio in Maastricht op. Deze bedraagt 67%, waarmee sprake is van de meest krappe markt van alle Dynamis regio’s. In Leeuwarden is, als gevolg van het zeer geringe transactievolume, sprake van een ratio van slechts 1%. Vorig jaar bedroeg de ratio in deze regio ter vergelijking nog 28%. Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region

Regio | Region

2005

1 Utrecht

20% 38% 40% 14% 18% 20%

2 Amsterdam

34%

36%

30%

19%

12%

16%

3 Rotterdam

32%

48%

43%

20%

18%

14%

25%

31%

20%

13%

37%

32%

18%

14%

Den Haag | The Hague

2006

2007

2008

2009

2010

Totaal grote steden

30%

5 Maastricht

45% 31% 31% 29% 20% 67%

Den Bosch

14%

59%

55%

41%

33%

52%

41%

7 Nijmegen

31%

32%

41%

23%

44%

36%

8 Breda

35%

42%

33%

32%

37%

25%

9 Enschede

56%

30%

65%

18%

19%

23%

10 Eindhoven

38%

41%

27%

13%

14%

22%

11 Apeldoorn

20%

33%

31%

14%

17%

21%

12 Tilburg

60%

42%

26%

16%

18%

13 Almere

52%

24%

50%

20%

23%

16%

14 Deventer

22% 22% 22% 9% 6% 15%

15 Amersfoort

28%

32%

42%

13%

14%

13%

16 Arnhem

38%

31%

76%

34%

12%

13%

17 Hengelo

17% 16% 33% 27% 26% 12%

18 Drechtsteden

16%

12%

23%

22%

12%

19 Groningen

38%

42%

39%

26%

18%

11%

20 Assen

51% 26% 24% 24% 20% 10%

21 Zwolle

57%

56%

42%

28%

11%

10%

22 Heerlen

48%

47%

14%

13%

22%

30%

10%

28%

21%

18%

23 Sittard 24 Leeuwarden

20% 34%

33%

Totaal overig

37%

18%

Totaal Nederland

32% 36% 33% 19% 16% 16%

Tophuren Evenals in 2010 is de hoogste huurprijs ook in het afgelopen jaar gerealiseerd op Schiphol en is ook de hoogte gelijk aan die van een jaar geleden. Een buitenlandse handelsbank huurt kantoorruimte met een huurprijs van € 375,- per vierkante meter per jaar. Acht van de tien hoogste huurprijzen in de Randstad komen voor rekening van Amsterdam, tegenover zes in 2010. In vijf gevallen is sprake van een huurprijs boven € 300,- per vierkante meter. Buiten de vier grote steden noteert Eindhoven West de hoogste gerealiseerde huurprijs van het afgelopen jaar. Hier is een huurprijs genoteerd van € 283,- per vierkante meter per jaar. De overige tophuren zijn tot stand gekomen in Apeldoorn Zuid en Almere Stad.

22 Nederland | Kantorenmarkten 2012

Nederland

Sprekende Cijfers

Regio | Region Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte buiten de Randstad per deelgebied Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space outside the Randstad conurbation by district

Huur | Rent

Schiphol 375 Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

350

Utrecht Maliebaan e.o.

350

Amsterdam Zuidas

325

Amsterdam Zuidas

325

Amsterdam Zuidas

295

Capelle a/d Ijssel / Nieuwerkerk a/d Ijssel/ Krimpen a/d Ijssel

283

Amsterdam Zuidas

282

Amsterdam Centrum

275

Amsterdam Centrum

251

Eindhoven West

263

Apeldoorn Zuid

232

Almere Stad

225

Branches Zoals ieder jaar zijn zakelijke dienstverleners verantwoordelijk voor de opname van de meeste vierkante meters kantoorruimte. In 2011 is het aandeel van deze branche echter wel gedaald tot 43%, hetzelfde niveau als in 2009. In Rotterdam dragen zakelijke dienstverleners, met een aandeel van 66%, overigens wel fors bij aan het totale opnamecijfer. In de regio Utrecht is daarentegen sprake van een gering percentage van 28%. Banken- en financiële instellingen hebben na zakelijke dienstverleners de meeste kantoorruimte gehuurd of gekocht (10%). De detailhandel draagt traditioneel het minst bij aan de totale kantorenvraag. De overige percentages variëren van 4% (Overheid), tot 8% (Gezondheids- en welzijnszorg). Regio | Region

Nederland

Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Utrecht

43%

48%

43%

66%

28%

21%

Onderwijs | Education

10%

11%

Ideële organisaties | Idealistic organisations

Groothandel | Wholesale

10%

12%

Divers | Miscellaneous

11%

Detailhandel | Retail

Bouw en Industrie | Construction and Industry

30%

Banken en financiële instellingen

17%

Opname per branche naar m² in 2011

Zakelijke dienstverlening excl automatisering

Take-up by sector according to square metres in 2011

Business services excluding IT” Overheid | Public sector

Gezondheids- en welzijnszorg Health and Welfare

Banks and financial institutions Automatisering | Information Technology

Kantorenmarkten 2012 | Nederland 23

Nederland

Sprekende Cijfers

24 Nederland | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Amsterdam Regio

Almere

2 Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 25

Sprekende Cijfers

Regio Amsterdam

26 Amsterdam | Kantorenmarkten 2012

2. Regio Amsterdam en Almere

Sprekende Cijfers

Amsterdam De gebruikerskant van de kantorenmarkt in de regio Amsterdam kende in 2011 een opleving in vergelijking met het voorgaande jaar. De vraag naar kantoorruimte is toegenomen, terwijl de groei van het aanbod stokte. Ten opzichte van de jaren voorafgaand aan de crisis is echter nog altijd sprake van een gering opnamevolume. Van structureel herstel kan derhalve niet worden gesproken. Om het leegstandsprobleem tegen te gaan heeft de gemeente Amsterdam in 2011 een leegstandsverordening ingevoerd. Eigenaren van leegstaande kantoorpanden zijn verplicht deze leegstand te melden bij de gemeente. In overleg met de eigenaar wordt vervolgens naar een oplossing gezocht voor het desbetreffende object. Tot op heden blijven succesvolle voorbeelden van deze aanpak uit. Ondanks de crisis zijn er nog altijd deelgebieden in Amsterdam waar kantoorruimte wordt ontwikkeld. Vorig jaar werd melding gemaakt van een kantoorpand van 30.000 vierkante meter dat op risico wordt ontwikkeld. Het betreft een kantorencomplex aan de Piet Heinkade, bestaande uit vijf gebouwen, waarvan de oplevering gepland is in de loop van 2012. Ook in Amsterdam Zuidoost vinden nog altijd diverse ontwikkelingen plaats. Voor 2012 staan hier de oplevering van de kantoorpanden Diana en Vesta op het programma.

Aanbod Amsterdam Op 1 januari 2012 wordt in de regio Amsterdam in totaal 1.604.400 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Daarmee is sprake van een lichte aanboddaling van 2% ten opzichte van een jaar geleden. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is nog altijd sprake van een stijging (9%). Het nieuwbouwpercentage in het totale aanbodcijfer bedraagt 7%. In totaal worden op 1 januari 2012 512 objecten aangeboden met een metrage boven 500 vierkante meter. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt ruim 3.100 vierkante meter, 100 meter meer dan een jaar geleden. In 23 gevallen wordt een metrage aangeboden boven 10.000 vierkante meter. Het grootste object betreft het gebouw Ten Thirty aan de Burgemeester Rijnderslaan in Amstelveen. Hier wordt in totaal 47.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Ontwikkeling totale aanbod > 500 mÂ˛ vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Aanbod m2 vvo

1.479.200 1.282.200 1.326.700 1.516.500 1.643.000 1.604.400

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-9%

-13%

+3%

+14%

+8%

-2%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-18%

-10%

-9%

+6%

+13%

+9%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m2

9% 7% 8% 10% 6% 7%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m2

91% 93% 92% 90% 94% 93%

Percentage of existing building floor area

Aanbod per deelgebied Binnen Amsterdam wordt op 1 januari 2012 in totaal 1.071.400 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een daling van 3% ten opzichte van een jaar geleden. Deze daling verklaart tevens voor een belangrijk deel de aanboddaling in de gehele regio Amsterdam. In vijf deelgebieden binnen Amsterdam is het aanbodcijfer in 2011 gedaald. Alleen in Amsterdam Oost en op de Zuidas wordt meer kantoorruimte

Kantorenmarkten 2012 | Amsterdam 27

Amsterdam

Sprekende Cijfers

aangeboden dan op 1 januari 2011. De meeste kantoorruimte staat te huur of te koop in Amsterdam West en Amsterdam Zuidoost, met aanbodcijfers ruim boven 300.000 vierkante meter. In eerstgenoemde deelgebied wordt de meeste kantoorruimte aangeboden op kantorenpark Riekerpolder, gelegen aan de A4. In de randgemeenten wordt op 1 januari 2012 in totaal 532.900 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. De meeste kantoorruimte is beschikbaar in Amstelveen en Hoofddorp. In eerstgenoemde deelgebied is het aanbodcijfer afgelopen jaar fors toegenomen, terwijl in Hoofddorp juist minder vierkante meters worden aangeboden dan op 1 januari 2011. Opvallend is tevens de aanboddaling in Diemen. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten 500 mÂ˛ vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam Noord | North

2007

2008

2009

2010

2011

2012

134.200

128.900

103.300

137.900

123.300

95.700

2.500

6.600

14.700

12.300

9.700

17.400

Amsterdam Oost | East

33.400

25.300

39.700

47.800

70.600

66.700

Amsterdam West | West

426.400

322.900

317.600

356.200

388.700

376.700

Amsterdam Zuidas

143.400

121.800

115.300

164.800

158.800

164.200

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost | South East Amsterdam

15.000

18.100

3.900

23.000

22.000

17.800

309.400

262.600

317.800

290.300

335.100

332.900

1.064.300

886.200

912.300 1.032.300 1.108.200 1.071.400

Amstelveen

84.000

Badhoevedorp

19.600 21.700 24.000 19.400 19.800 23.700

Diemen

65.200

80.000

67.900 122.300 143.300 183.100

71.400 69.200 61.200 63.300 40.600

Hoofddorp

116.800 112.600 130.800 160.200 184.300 174.900

Schiphol

129.300 110.300 122.400 121.300 124.300 110.600

Overig | Other Totaal | Total

414.900

396.000

1.479.200

1.282.200

414.300

484.400

535.000

532.900

1.326.600 1.516.700 1.643.200 1.604.300

Opnamedaling met name in randgemeenten Na de forse opnamedaling in 2010, kent de vraag naar kantoorruimte in de regio Amsterdam in 2011 een opleving. In totaal is afgelopen jaar 253.100 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, een stijging van 34% ten opzichte van 2010. Ondanks deze stijging ligt het opnameniveau nog altijd fors lager dan in de jaren voorafgaand aan de crisis. Binnen Amsterdam is afgelopen jaar 201.600 vierkante meter kantoorruimte als gebruikerstransactie geregistreerd, ruim 44.000 vierkante meter meer dan een jaar eerder. Met uitzondering van de Zuidelijke IJ-oevers dragen alle deelgebieden bij aan de opnamestijging. De meeste vierkante meters zijn opgenomen in het centrum, op de Zuidas en in Amsterdam Zuidoost. In de randgemeenten is afgelopen jaar in totaal 51.500 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, 20.000 meter meer dan in 2010. In Hoofddorp en op Schiphol was de vraag naar kantoorruimte het grootst. In Badhoevedorp zijn, evenals in 2010, geen transacties geregistreerd met een metrage boven 500 vierkante meter. Amstelveen is het enige deelgebied waar in 2011 minder kantoorruimte is opgenomen dan een jaar eerder.

28 Amsterdam | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam Noord | North

2006

2007

2008

2009

2010

2011

83.400

68.400

64.800

23.100

30.700

47.300

8.700

17.200

19.700

1.100

2.300

3.400

Amsterdam Oost | East

42.900

16.800

5.200

12.700

15.000

25.400

Amsterdam West | West

80.900

69.300

58.800

41.900

27.500

29.500

Amsterdam Zuidas

81.900 69.600 74.900 36.500 36.500 46.300

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

25.000

2.400

15.400

5.800

3.100

Amsterdam Zuidoost | South East

70.200

83.600

84.900

49.300

39.400

46.600

Amsterdam

393.000

Amstelveen

327.300 323.700 164.600 157.200 201.600

25.300 27.200 17.200 77.900 7.800 2.400

Badhoevedorp

Diemen

- 2.400 1.800

20.700 4.600 7.900

- 1.400 7.800

Hoofddorp

37.100 50.000 29.500 25.800 13.600 21.500

Schiphol

29.100

47.400 14.800 9.800 8.700 19.800

Overig | Other

112.200

129.200

71.800

115.300

31.500

51.500

Totaal | Total

505.200

456.500

395.500

279.900

188.700

253.100

Aantal transacties

1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

'9 6 '9 7 '9 8 '9 9 '0 0 '0 1 '0 2 '0 3 '0 4 '0 5 '0 6 '0 7 '0 8 '0 9 '1 0 '1 1 '1 2

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

In 2011 hebben in de regio Amsterdam in totaal 120 transacties plaatsgevonden met een metrage boven 500 vierkante meter. Dit zijn er acht meer dan in het voorgaande jaar. De meeste transacties zijn geregistreerd in het centrum van Amsterdam (23), gevolgd door de Zuidas (18), Amsterdam West (16) en Amsterdam Zuidoost (15). De gemiddelde transactiegrootte is ten opzichte van 2010 met ruim 400 meter gestegen, tot 2.100 vierkante meter. In totaal vonden afgelopen jaar vier transacties plaats met een metrage boven 10.000 vierkante meter, waarvan de grootste 12.500 meter omvat. Booking.com heeft dit metrage gehuurd in kantoorgebouw The Bank in het centrum van Amsterdam.

Kantorenmarktratio: daling tot 16% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2011 en het aanbod op 1 januari 2012, bedraagt 16%. Zowel binnen Amsterdam, als in de randgemeenten is sprake van verkrapping ten opzichte van 2010, met ratio’s van respectievelijk 19% en 10%. Het centrum van Amsterdam kent, met een kantorenmarktratio van 49%, de meest gezonde verhouding tussen de vraag naar en het aanbod van kantoorruimte.

Huurprijzen De hoogste huurprijs is afgelopen jaar, evenals in 2010, gerealiseerd op Schiphol. Een internationale handelsbank huurt ruim 800 vierkante meter kantoorruimte voor € 375,- per vierkante meter per jaar. Ook op de Zuidelijke IJ-oevers en de Zuidas werden contracten afgesloten met huurprijzen boven € 300,- per vierkante meter. In het centrum van Amsterdam bedraagt de hoogste bekend gemaakte huurprijs € 275,-. Kanttekening bij onderstaande gerealiseerde huurprijzen is het feit dat niet van Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011 Verwacht / Expected (€) 2012

Amsterdam Centrum | Centre

275

150

Amsterdam Oost | East

195

225

Amsterdam West | West

205

200

Amsterdam Zuidas

325

375

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

350

250

Amsterdam Zuidoost | South East

185

Amstelveen

- 180

Amsterdam Noord | North

Badhoevedorp

- 150

Diemen

130 150

Hoofddorp

185 210

Schiphol

375 350

Kantorenmarkten 2012 | Amsterdam 29

Amsterdam

Sprekende Cijfers

alle transacties een huurprijs bekend is gemaakt. In enkele deelgebieden kan derhalve geen huurprijs worden bepaald.

Branches Zakelijke dienstverleners bepaalden in het afgelopen jaar 48% van de totale vraag naar kantoorruimte. In 2010 bedroeg dit percentage nog 65%. Banken- en financiële instellingen noteren, met een percentage van 12%, het op één na grootste aandeel. Zorgverleners, vorig jaar verantwoordelijk voor 7% van de totale vraag, hebben in 2011 fors minder kantorenmeters opgenomen (2%). Automatiseerders vertonen de meest opvallende aandeelstijging. Vorig jaar droegen zij 1% bij aan de totale vraag, in 2011 werd 10% van alle kantoorruimte opgenomen door een bedrijf uit deze branche.

Opname per branche 2011

2% 2%

Take-up by sector in 2011

Automatisering | Information Technology

10%

Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous

3% 4%

Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector

Onderwijs | Education

12%

Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare

48% 11%

Groothandel | Wholesale Detailhandel | Retail Ideële organisaties | Idealistic organsations

Voorraad De herbestemming van de bestaande voorraad tot hotels of woningen weegt nog niet op tegen de hoeveelheid nieuw toegevoegde kantoorruimte. De voorraad blijft daardoor stijgen. Met de oplevering van enkele kantoorpanden, waaronder UN Studios op de Zuidas, is de kantorenvoorraad in de regio Amsterdam met 2% gestegen.

Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2007

Totale voorraad

7.200.000

2008 7.240.000

2009

2010

2011

2012

7.312.000 7.300.000 7.400.000 7.550.000

Total stock Afname / Toename

+3%

+1%

+2%

Decrease / Increase

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De hoogste mediane vraagprijs wordt op 1 januari 2012 geregistreerd op de Zuidelijke IJ-oevers en bedraagt € 220,- per vierkante meter per jaar. Vorig jaar kende de Zuidas nog de hoogste vraagprijzen, met een mediaan van € 250,-. Op 1 januari 2012 bedraagt de mediane vraagprijs op de Zuidas € 200,-. Diemen kent de minst hoge vraagprijzen, met een mediaan van € 129,- per vierkante meter per jaar. De data betreffende de gerealiseerde transactieprijzen worden onder voorbehoud gepubliceerd omdat deze als gevolg van beperkte waarnemingen of onbekende incentives niet altijd representatief worden geacht. Desondanks geven de cijfers een interessant beeld van de prijsontwikkeling per deelgebied.

30 Amsterdam | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

Deelgebieden | Districts 2008 2009 2010 2011

m2 vvo

mediane

m2 vvo

mediane

m2 vvo

mediane

m2 vvo

mediane

2012 m2 vvo

mediane

vraagprijs € vraagprijs € vraagprijs € vraagprijs € vraagprijs €

sq. metres median ask.

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

128.900

225

103.300

220

6.600

135

14.700

135

Amsterdam Oost | East

25.300

150

39.700

160

Amsterdam West | West

322.900

150

317.600

150

356.100

150

388.700

155

376.700

160

Amsterdam Zuidas

121.800

240

115.300

282

164.800

320

158.800

250

164.200

200

Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam Noord | North

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

137.800

215

123.300

223

95.700

195

12.300

150

9.700

165

17.400

175

47.800

165

70.600

150

66.700

158

18.100

255

3.900

23.000

240

22.000

235

17.800

220

Amsterdam Zuidoost | South East 262.600

150

317.800

155

290.300

155

335.100

150

332.900

145

Amstelveen

80.000

180

Badhoevedorp

21.700

132 24.000

Diemen

71.400 130 69.200 130 61.200 130 63.300 130 40.600 129

67.900

163 122.300

165 143.300

145 19.400 19.800

165 183.100

170

143 23.700

140

Hoofddorp

112.600 150 130.800 150 160.200 160 184.300 155 174.900 147

Schiphol

110.300

Totaal | Total

165 122.400

160 121.300

185 124.300

163 110.600

165

1.282.200 1.326.600 1.516.500 1.643.200 1.604.300

Gerealiseerde mediane huren in Euro per m2 vvo per deelgebied met vijf of meer transacties Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district with five or more transactions

Deelgebieden | Districts

Amsterdam Centrum | Centre

2007 aantal

mediane

2008 aantal

transacties huurprijs € transacties huurprijs € number of transactions

median rent €

number of

2009

mediane

median

transactions rent €

aantal

transacties huurprijs € number of

2010

mediane

median

transactions rent €

aantal

mediane

2011 aantal

mediane

transacties huurprijs € transacties huurprijs € number of

median

number of

median

transactions rent € transactions rent €

200

218

215

175

158

Amsterdam Oost | East

133

142

165

195

Amsterdam West | West

145

163

150

185

193

Amsterdam Zuidas

290

250

320

285

310

293

Amsterdam Zuidoost | South East

145

160

170

Amstelveen

14 180 15 180 8 165 7 1683 -

Amsterdam Noord | North

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

230

Badhoevedorp

- - - - - - - - - -

Diemen

- - 5 153 - - 1 - 6 123

Hoofddorp Schiphol

23 150

18 160

12 160

10 165

- 248 16 235 7 185 6 375 12 170

Kantorenmarkten 2012 | Amsterdam 31

Almere

Sprekende Cijfers

Almere

32 Almere | Kantorenmarkten 2012

Almere

Sprekende Cijfers

Almere In 2011 heeft de gemeente Almere ingestemd met een nieuwe uitvoeringsstrategie voor de aanpak van verouderde kantorenlocaties. Het betreft een gezamenlijke aanpak door verschillende gemeenten in de regio Amsterdam. Met marktpartijen is een inspanningsverplichting aangegaan ter verbetering van het vestigingsklimaat in de regio. Vorig jaar werd reeds gesproken over de verbreding van de A6 om de groeiende toestroom van inwoners en werknemers in goede banen te leiden. Deze groeiende toestroom is verwoord onder de noemer De Schaalsprong, waarin onder andere gestreefd wordt naar een uitbreiding van het aantal banen met 100.000 tot 2030. De groeiopgave komt op de kantorenmarkt met name tot uiting in het hoge nieuwbouwpercentage in het totale aanbod. De grootste ontwikkeling betreft de bouw van het project L’Hermitage. Inmiddels zijn de gebouwen Martinez en Carlton opgeleverd. Het feit dat in beide gebouwen nog ongeveer 20.000 vierkante meter kantoorruimte wordt aangeboden, geeft aan dat de voorziene groei minder sterk is dan waarop enkele jaren geleden werd ingezet.

Aanbod vertoont lichte daling Het aanbodcijfer in Almere is in 2011 met 5% gedaald. Op 1 januari 2012 wordt in totaal 138.900 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. De daling is voor een belangrijk deel gelegen in de bijstelling van het aanbod in gebouw Carlton. Vorig jaar werd hier nog 27.000 vierkante meter aangeboden. Momenteel betreft de beschikbare kantooroppervlakte nog ruim 21.000 vierkante meter. Als gevolg hiervan is het nieuwbouwpercentage in het totale aanbodcijfer licht gedaald, tot 40%. Het hoge nieuwbouwpercentage wordt overigens gevormd door slechts vijf objecten. Het aanbod in Almere wordt bepaald door 87 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter, negen minder dan een jaar geleden. Vier objecten noteren een metrage boven 10.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m2 vvo

2008

86.700

2009

2010

2011

2012

99.100

90.500

145.700

146.200

138.900

+14%

-9%

+61%

-5%

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-27%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-14%

+1%

-10%

+41%

+29%

+12%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m2

4% 15% 46% 42% 40%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m2

92% 96% 85% 54% 58% 60%

Percentage of existing building floor area

Aanbod per deelregio Bijna alle kantoorruimte in Almere wordt aangeboden in Almere Stad. 70 van de 86 aangeboden kantoorpanden is gelegen in dit deelgebied. Sinds dit jaar zijn er drie deelgebieden aan de rapportage toegevoegd, te weten Almere Poort, Pampus en Hout.

Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Almere Haven

6.100

8.000

8.800

9.200

8.600

7.600

Almere Buiten Almere Stad

4.100

7.400

7.100

9.000

9.100

1.800

76.500

83.700

74.500

127.500

128.500

127.700

Almere Poort

- - - - - 1.400

Almere Pampus

- - - - - 400

Almere Hout

- - - - - -

Totaal | Total

86.700

99.100

Kantorenmarkten 2012 | Almere 33

90.400

145.700

146.200

138.900

Almere

Sprekende Cijfers

Transactievolume stabiel Afgelopen jaar zijn in Almere 22.200 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, nagenoeg hetzelfde metrage als een jaar eerder. De grootste transactie komt, met bijna 9.000 vierkante meter, voor rekening van het nieuw opgeleverde kantoorgebouw De Landdrost. Daarnaast zijn nog vier transacties geregistreerd met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Almere Haven

1.000

3.900

1.700

600

Almere Buiten Almere Stad Almere Poort

1.700

2.500

3.900

3.200

2.700

1.400

42.400

21.400

39.800

21.400

18.500

16.400

- - - - - 3.800

Almere Pampus

- - - - - -

Almere Hout

- - - - - 400

Totaal | Total

45.100

23.900

44.700

28.500

22.900

22.200

Aantal transacties Het transactievolume is in 2011 stabiel gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. Het aantal transacties komt echter fors lager uit. In 2011 zijn in totaal achttien transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. In 2010 waren dit er nog 32. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt ruim 1.200 vierkante meter, bijna 500 vierkante meter meer dan in het voorgaande jaar.

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

Vraag- aanbodverhouding blijft gelijk

20.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

De kantorenmarktratio voor 2011 bedraagt 16%. Daarmee kan worden gesteld dat de verhouding tussen de vraag en het aanbod in gelijk is gebleven ten opzichte van 2010.

Huurprijzen Als gevolg van het geringe aantal bekend gemaakte huurprijzen, geven de gerealiseerde prijzen in onderstaande tabel geen realistisch beeld van de werkelijkheid. Voor 2012 worden huurprijzen verwacht tussen € 100,- en € 150,- per vierkante meter afhankelijk van de kwaliteit van de aangeboden kantoorruimte. Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Almere Haven

100 - 150

Almere Buiten

100 - 150

Almere Stad

83 - 208

100 - 150

Almere Poort

100 - 150

Almere Pampus

100 - 150

Almere Hout

100 - 150

Voorraad De kantorenvoorraad is in 2011 wederom gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Op 1 januari 2012 kent Almere een voorraadcijfer van 550.000 vierkante meter, 2% meer dan een jaar eerder. De reden van de voorraadstijging is de oplevering van Kantoorgebouw De Landdrost.

Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2007

2008

2009

2010

2011

2012

480.000

485.000

490.000

520.000

540.000

550.000

+3%

+1%

+6%

+4%

+2%

34 Almere | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Regio

Den Haag

3 Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 35

Sprekende Cijfers

Regio Den Haag

36 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2012

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Den Haag De kantorenmarkt in de regio Den Haag laat zich het beste typeren als een huurdersmarkt waarin kwalitatief mindere objecten weinig kans maken op het vinden van een huurder. Onderscheidend vermogen op gebouwen locatieniveau is essentieel gezien de ruime keuzemogelijkheden van potentiële huurders. Opvallend is de steeds grotere toestroom van zorggerelateerde bedrijven in Den Haag. Daarmee is tevens een verschuiving ontstaan in het type kantoorruimte waar de meeste vraag naar is. Bovengenoemde partijen huisvesten zich steeds vaker in een modern, duurzaam kantoorpand, waar tot voor enkele jaren geleden voornamelijk vraag was naar klassieke objecten in het centrum van Den Haag. Aan deze verschuiving wordt met name gehoor gegeven met ontwikkelingen in Den Haag Nieuw Centrum, zoals het Beatrixkwartier. De nieuwbouwontwikkelingen in Den Haag beperken zich met name tot grote projecten als De Kroon, Babylon en Haagsche Zwaan. In deze objecten zijn nog niet alle vierkante meters verhuurd. Daarnaast worden weinig nieuwe ontwikkelingen geïnitieerd. De Gemeente Den Haag heeft ontwikkelingen als Binckhorst en Kijkduin definitief geschrapt. Op het gebied van herontwikkeling probeert zij steeds meer haar steentje bij te dragen, voornamelijk wat de versoepeling van procedures op het gebied van bestemmingswijzigingen en bouwaanvragen betreft.

Aanbod regio Den Haag Op 1 januari 2012 wordt in de regio Den Haag 895.000 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop aangeboden. Het nieuwbouwpercentage bedraagt evenals een jaar geleden 4%. In totaal worden in de regio Den Haag 278 kantoorobjecten aangeboden met een metrage boven 500 vierkante meter. Het grootste beschikbare aaneengesloten metrage betreft hetzelfde object als een jaar geleden en omvat 28.700 vierkante meter. Het pand is gelegen aan de Lange Kleiweg in Rijswijk. In totaal noteren negentien objecten een metrage boven 10.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m2 vvo

610.100

2008

2009

2010

2011

2012

646.000

599.300

628.900

862.900

895.000

+6%

-7%

+5%

+37%

+4%

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-10%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+9%

+6%

-6%

-2%

+29%

+23%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m2

17% 21% 22% 6% 4% 4%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m2

83% 79% 78% 94% 96% 96%

Percentage of existing building floor area

Aanbod per deelregio Binnen Den Haag wordt op 1 januari 2012 in totaal 431.200 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Den Haag Oost, Nieuw en Oud centrum noteren het hoogste aanbodcijfer. In de randgemeenten bedraagt het totale aanbodcijfer 453.800 vierkante meter. Met name in Rijswijk wordt veel kantoorruimte aangeboden. Dit deelgebied is verantwoordelijk voor bijna de helft van het totale aanbodcijfer in de randgemeenten. Ook Zoetermeer draagt fors bij, met een aanbodcijfer van 148.500 vierkante meter.

Kantorenmarkten 2012 | Regio Den Haag 37

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten 500 mÂ˛ vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre 53.300

101.800

99.900

57.500

105.700

103.700

39.200

37.100

82.700

97.900

96.200

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

43.500

Den Haag West | West

52.800

66.100

66.050

25.100

42.500

52.500

Den Haag Zuid | South

22.200

20.600

16.700

24.700

26.400

28.400 134.500

Den Haag Oost | East Den Haag Nieuw Geannexeerd Den Haag | The Hague

108.800

90.100

58.100

61.700

136.000

14.000

20.600

15.800

12.300

14.900

15.900

294.600

338.400

293.700

264.000

423.400

431.200

Delft

40.100 53.600 53.600 22.100 33.700 38.500

Leidschendam

39.000

Rijswijk

31.700 31.700 36.800 41.500 46.500

136.600 134.900 132.900 158.900 191.100 195.600

Voorburg Wassenaar Zoetermeer

18.700

14.100 14.100 20.700 29.800 34.700

1.300 1.300 1.300 1.900 79.800

72.000

72.000 124.500 143.400 148.500

Overig | Other

315.500

307.600

305.600

364.900

439.500

463.800

Totaal | Total

610.100

646.000

599.300

628.900

862.900

895.000

Opname licht gedaald De vraag naar kantoorruimte in de regio Den Haag is voor het eerst sinds het verschijnen van deze rapportage gedaald tot minder dan 100.000 vierkante meter. In totaal werd afgelopen jaar 68.900 vierkante meter opgenomen. Ten opzichte van 2010 is daarmee sprake van een opnamedaling van 38%. Binnen Den Haag bedraagt het opnamevolume 42.600 vierkante meter, een daling van 40% ten opzichte van 2010. De grootste opnamedaling komt voor rekening van Den Haag Nieuw Centrum. Ondanks de hoogwaardige kantoorruimte in dit deelgebied is de hoeveelheid verhuurde en verkochte kantoorruimte ruim gehalveerd ten opzichte van 2010. In Den Haag West is in 2011 juist meer kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar, terwijl het opnamecijfer in Den Haag Zuid en Oost nagenoeg gelijk is gebleven. In de randgemeenten is in totaal 35% minder kantoorruimte van gebruiker gewisseld dan in 2010. Ieder deelgebied draagt bij aan deze daling. De meeste kantoorruimte werd evenals in voorgaande jaren opgenomen in Rijswijk en Zoetermeer. In Leidschendam en Wassenaar zijn in het afgelopen jaar geen transacties geregistreerd met een metrage boven 500 vierkante meter.

Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 500 mÂ˛ vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre 26.000

55.900

13.300

37.000

46.200

18.700

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

32.900

35.200

19.700

15.800

12.100

8.800

Den Haag West | West

20.200

6.800

7.100

8.500

7.600

10.500

Den Haag Zuid | South

2.100

2.800

1.400

1.000

Den Haag Oost | East

13.800

29.100

10.000

17.400

1.600

Den Haag Nieuw Geannexeerd

11.800

1.900

4.200

13.000

2.200

2.000

106.800

131.000

57.100

94.500

71.100

42.600

Den Haag | The Hague Delft

Leidschendam Rijswijk

700 3.700 2.000 10.300 4.900

5.300 5.000 2.500 - - 19.700 28.700 21.300 8.900 13.400 8.600

Voorburg Wassenaar

2.100 10.500 -

- 4.500 1.000 2.500 -

- 1.500

Zoetermeer

21.400 26.600 28.700 13.500 14.000 10.300

Overig | Other

48.500

71.500

56.200

28.900

40.200

26.300

155.300

202.500

113.300

123.400

111.300

68.900

Totaal | Total

38 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2012

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Transacties: 42 In totaal hebben in 2011 in de regio Den Haag 42 gebruikerstransacties plaatsgevonden met een metrage boven 500 vierkante meter. Een jaar eerder waren dit er nog 60. De meeste transacties zijn geregistreerd binnen Den Haag (23), waarvan het grootste deel in Den Haag Nieuw Centrum (8). In de randgemeenten zijn in totaal 19 transacties geregistreerd. In Rijswijk vonden de meeste transacties plaats (9). 21 transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter. De grootste transactie komt voor rekening van BAM, dat 10.000 vierkante meter huurt in De Monarch. Vorig jaar kwamen, ter vergelijking, nog twee transacties tot stand met metrages rond 18.000 vierkante meter. De daling van het transactievolume kan derhalve worden verklaard door zowel het geringere aantal transacties als het uitblijven van transacties met grote metrages. De gemiddelde transactiegrootte is in 2011 met ruim 300 vierkante meter gedaald ten opzichte van 2010, tot ruim 1.600 vierkante meter. 900.000

Kantorenmarktratio: 8%

800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een heel jaar en het aanbod aan het einde van het jaar, is gedaald van 13% in 2010 naar 8% in 2011. Met name het tegenvallende opnamecijfer draagt bij aan de verruiming van de markt in de regio Den Haag. De ratio binnen Den Haag is met 10% hoger dan in de omliggende gemeenten, waar de ratio 6% bedraagt. Het forse aandeel grote metrages in het aanbod, alsmede het aandeel kansloos aanbod zorgen voor een enigszins scheef beeld in de vraag- en aanbodverhoudingen.

Huurprijzen De hoogste huurprijs is in het afgelopen jaar geregistreerd in Den Haag Oud Centrum en omvat € 207,- per vierkante meter per jaar. Opgemerkt moet worden dat het aantal transacties waarvan de huurprijs bekend is gemaakt beperkt is, waardoor het lastig is een goed beeld te schetsen van de huurprijsontwikkeling. Op nieuwbouwlocaties worden nog altijd hoge huurprijzen gerealiseerd, waarbij tevens hoge incentives worden weggegeven. Als gevolg van de forse concurrentie van de vele nieuwbouwpanden is voor klassieke objecten sprake van een prijsdaling. Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011 Verwacht / Expected (€) 2012

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

200

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

207

170

Den Haag West | West

130

175

Den Haag Zuid | South

100

110

100

154

190

Den Haag Oost | East Den Haag Nieuw Geannexeerd Delft Leidschendam Rijswijk Voorburg

- 135 - 135 163 135 - 135

Wassenaar

- 125

Zoetermeer

111 160

Branches Ten opzichte van vorig jaar is een forse verandering opgetreden in de branchering van de opgenomen vierkante meters kantoorruimte. Zakelijke dienstverleners zijn ook in 2011 verantwoordelijk voor het grootste aandeel (43%). Vorig jaar nam de overheid de tweede plaats in met een aandeel van 29%. Daarbij werd reeds aangegeven dat met de verwachte reorganisatie een forse krimp zou optreden. Deze krimp is in 2011 zichtbaar geworden, met een aandeel in de totale vraag van 6%. De sector bouw en industrie heeft juist fors meer bijgedragen aan het totale opnamecijfer. Als gevolg van Kantorenmarkten 2012 | Regio Den Haag 39

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

transacties door Dunea (8.000 vierkante meter) en BAM (10.000 vierkante meter) kent deze sector een aandeel van 30%.

Opname per branche 2011

3% 2%

Take-up by sector in 2011

30%

Bouw en Industrie Construction and Industry

43%

Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale Detailhandel | Retail

Ideële organisaties | Idealistic organsations

Voorraad Met de toevoeging van het kantoorpand Extraverde in het Prins Willem Alexanderkwartier, waar de Nederlandse Hartstichting zich zal gaan huisvesten is afgelopen jaar 5.800 vierkante meter aan de fysieke voorraad toegevoegd. Zoals reeds aangegeven zijn veel nieuwbouwplannen komen te vervallen. De voorraad zal daardoor niet meer zo sterk stijgen dan enkele jaren geleden werd aangenomen. Op 1 januari 2012 bestaat de fysieke kantorenvoorraad in Den Haag uit ongeveer 6.375.800 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2007

Totale voorraad

6.170.000

2008

6.290.000

2009

2010

2011

2012

6.290.000 6.350.000 6.370.000 6.375.800

Total stock Afname / Toename

+4%

+2%

+1%

Decrease / Increase

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De mediane vraagprijzen zijn op 1 januari 2012 het hoogst in de deelgebieden Nieuwen Oud Centrum, met respectievelijk € 172,- en € 166,- per vierkante meter per jaar. Daarmee is sprake van een lichte daling ten opzichte van een jaar geleden. In Den Haag Zuid is de goedkoopste kantoorruimte beschikbaar, met een mediane vraagprijs van € 95,- per vierkante meter per jaar. Als gevolg van het beperkte aantal waarnemingen moet bij de tabel van de mediane gerealiseerde huurprijzen een voorbehoud worden gemaakt. Vaak worden transactieprijzen niet bekend gemaakt en moet de mediane huurprijs als minder representatief worden beschouwd. Er is gekozen voor publicatie van deze cijfers om toch een beeld te geven van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied.

40 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2012

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts

2009

m2 vvo

2010 m2 vvo

2011

mediane

m2 vvo

mediane

2012 m2 vvo

mediane

vraagprijs € vraagprijs € vraagprijs € vraagprijs €

mediane

sq. metres median ask.

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

99.900

185

57.500

185

105.700

175

103.700

price €

172

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

37.100

150

82.700

168

97.900

170

96.200

168

Den Haag West | West

66.100

158

25.100

150

42.500

150

52.500

153

Den Haag Zuid | South

16.600

24.700

26.400

28.400

Den Haag Oost | East

58.100

120

61.700

125

136.000

135

134.500

135

Den Haag Nieuw Geannexeerd

15.800

136

12.300

138

14.900

140

15.900

140

Delft 53.600

130 22.100

143 33.700

130 38.500

130

Leidschendam 31.700

143 36.800

125 41.500

123 46.500

123

Rijswijk 132.900

120 158.900

125 191.100

120 195.600

116

Voorburg 14.100

134 20.700

145 29.800

145 34.700

145

Wassenaar 1.400 125 1.900 Zoetermeer

72.000

130 124.500

134 143.400

130 148.500

130

Totaal | Total 599.300 628.900 862.900 895.000

Deelgebieden | Districts

2008 aantal

transacties huurprijs €

number of

2009

mediane

median

transactions rent €

aantal

transacties huurprijs € number of

2010

mediane

median

transactions rent €

aantal

mediane

2011 aantal

mediane

transacties huurprijs € transacties huurprijs € number of

median

number of

median

transactions rent € transactions rent €

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

190

159

200

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

200

180

173

150 174

Den Haag West | West

144

140

155

130

Den Haag Zuid | South

100

Den Haag Oost | East

Den Haag Nieuw Geannexeerd

140

165

135

Delft - - - - - - - Leidschendam - - - - - - - Rijswijk

17 107

8 135

5 120

Voorburg - - - - 1 - - Wassenaar - - - - 1 125 - Zoetermeer

18 122

10 149

8 130

Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars | De Heer P.H. Offringa MRE | Telefoon (070) 342 01 01 | www.frisiamakelaars.nl

Kantorenmarkten 2012 | Regio Den Haag 41

1 111

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

42 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Rotterdam

Regio

en Drechtsteden

4 Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 43

Sprekende Cijfers

Regio Rotterdam

44 Regio Rotterdam en Drechtsteden | Kantorenmarkten 2012

3. Regio Rotterdam en Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Rotterdam De kantorenmarkt in Rotterdam is een interne markt met weinig nieuwe spelers. Een bedreiging vormt het vertrek van grote kantoorgebruikers. De gemeente moet zich hiertegen wapenen. De uitvoering van grote infrastructurele projecten, zoals de verbreding van de A15 (Maasvlakte – Vaanplein), het doortrekken van de A4 en de in het verleden aangelegde Randstadrail en HSL dragen bij aan de aantrekkingkracht van Rotterdam als kantorenstad. De vraag naar kantoorruimte komt in het afgelopen jaar uit op nagenoeg hetzelfde niveau als in 2009. Het aanbod is als gevolg van de toevoeging van enkele nieuwe kantoorobjecten wederom gestegen, zij het minder sterk dan een jaar geleden. Voor de toekomst lijken met name onderwijsinstellingen een belangrijke rol te gaan spelen in de vraag naar kantoorruimte. Afgelopen jaar leverde deze sector, met ruim 20.000 vierkante meter, reeds een belangrijke bijdrage aan het totale opnamecijfer in de regio Rotterdam. Een andere opvallende ontwikkeling is de mate waarin de markt steeds meer bepaald wordt door een zoekvraag van met name kleinere partijen. De grote partijen kiezen steeds vaker voor heronderhandeling van hun huidige contract. Een belangrijke ontwikkeling in Rotterdam betreft De Rotterdam, een project van MAB en OVG op de Kop van Zuid. Een deel van de beschikbare kantoorruimte is inmiddels verhuurd aan de gemeente Rotterdam. Enkele ontwikkelingen die inmiddels zijn afgerond betreffen kantoorgebouw Lotus op Rotterdam Alexandrium en Blaak 8.

Aanbodstijging van 6% Mede als gevolg van de toevoeging van enkele kantoorpanden (bijv. De Rotterdam), waarvan nog niet alle kantoorruimte is verhuurd, is in 2011 wederom sprake van een aanbodstijging. Op 1 januari 2012 wordt binnen de regio Rotterdam in totaal 866.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. De toevoeging van nieuwe meters zorgt er tevens voor dat het nieuwbouwpercentage in het totale aanbodcijfer is gestegen tot 11%. Het aantal aangeboden objecten met een metrage boven 500 vierkante meter bedraagt 362. Deze stijging van 24 objecten ten opzichte van een jaar eerder betekent de tweede reden van de stijging van het totale aanbodcijfer. De gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte ligt, met 2.400 vierkante meter, op hetzelfde niveau als een jaar geleden.

Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2007 643.900

2008 550.000

2009 593.100

2010 656.100

2011 814.800

2012

866.700

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-15%

+8%

+11%

+24%

+6%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +33%

-1%

+6%

+25%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

18%

11%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

82%

95%

97%

89%

Percentage of existing building floor area

Kantorenmarkten 2012 | Regio Rotterdam en Drechtsteden 45

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Forse aanbodstijging in Rotterdam Oost en Zuid In totaal wordt binnen Rotterdam ruim 50.000 vierkante meter kantoorruimte meer aangeboden dan een jaar geleden. Daarmee wordt de gehele aanbodstijging in de regio verklaard. Met name in Rotterdam Oost en Zuid is afgelopen jaar sprake van een aanbodstijging. In Rotterdam Zuid draagt met name de toevoeging van De Rotterdam en Inspiratis II bij aan de forse toename van het beschikbare aanbod. In de omliggende deelgebieden is het totale aanbodcijfer nagenoeg gelijk gebleven aan dat van een jaar geleden. De grootste aanbodstijging komt voor rekening van het Havengebied, met een toename van bijna 9.000 vierkante meter. In Capelle a/d IJssel/Nieuwerkerk a/d IJssel/Krimpen a/d IJssel is sprake van een aanbodstijging van 4.000 vierkante meter. In Rhoon/Portugaal/Hoogvliet is daarentegen sprake van een aanboddaling van bijna 7.000 vierkante meter. Ook in Schiedam wordt minder kantoorruimte aangeboden dan op 1 januari 2011. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten 500 mÂ˛ vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Rotterdam Centrum | Centre Rotterdam Oost | East

2007

2008

2009

2010

2011

2012

252.900

188.700

176.500

267.100

305.300

301.300

39.600

39.000

34.600

43.000

55.800

Rotterdam West | West

25.300

26.000

20.000

15.300

14.800

15.400

Rotterdam Zuid | South

36.900

40.300

45.700

42.100

44.000

87.100

2.700

1.800

2.800

4.200

5.100

Hillegersberg / Schiebroek Kralingen

24.000 31.500 53.800 98.600 90.700 88.000

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 28.400

Rotterdam

14.900

62.400

20.400

25.600

26.500

409.800 342.200 395.800 480.900 527.600 579.200

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJsselâ&#x20AC;? Barendrecht / Ridderkerk Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

107.600

96.600

94.800

83.800

134.700

138.600

29.300

21.000

24.100

18.900

31.400

31.000

7.900

8.700

4.500

2.500

1.900

3.400

18.400

25.100

28.700

33.700

42.400

Havengebied | Harbour

21.200

Spijkenisse

16.000 10.400

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

11.400

Schiedam

31.100 34.800 30.400 29.400 35.800 30.000

Vlaardingen

9.200

3.900 2.000 15.700 16.100 11.900

7.300

22.400

14.800

9.600 8.700 2.600 2.600 11.600 11.200

Overig | Other

234.100

207.800

197.300

175.200

287.200

287.500

Totaal | Total

643.900

550.000

593.100

656.100

814.800

866.700

Transactievolume op niveau 2009 In heel 2011 is binnen de regio Rotterdam in totaal 123.300 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Daarmee komt de totale vraag uit op het niveau van 2009. Ten opzichte van 2010 is sprake van een opnamedaling van 18%. Deze daling wordt veroorzaakt door het geringe aantal transacties boven 10.000 vierkante meter. In 2010 werden vier transacties geregistreerd met een dergelijk metrage. In 2011 huurde alleen de Hogeschool Rotterdam een metrage van 16.000 vierkant meter. Binnen Rotterdam is afgelopen jaar in totaal 86.700 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Een daling ten opzichte van 2010, maar een stijging ten opzichte van 2009. De vraag naar kantoorruimte was, met een opnamecijfer van ruim 54.000 vierkante meter, het grootst in het centrum van Rotterdam. In de randgemeenten werd in totaal 37.200 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. Het Havengebied en Capelle a/d IJssel/ Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel noteren hier de hoogste opnamecijfers.

46 Rotterdam | Kantorenmarkten 2012

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

2006

2007

2008

2010

2011

Rotterdam Centrum | Centre

64.500

124.100

79.600

41.400 56.100

54.800

Rotterdam Oost | East

54.200

28.600

24.400

12.900

6.400

2.600

1.500

3.600

2.000 17.900

11.500

Rotterdam West | West

1.100

11.300

9.700

Rotterdam Zuid | South

9.000

21.500

47.500

Hillegersberg / Schiebroek

4.300

1.100

Kralingen

4.900

3.600

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West

8.100

Rotterdam

2009

900

11.900

16.800

6.200

21.500 26.500

3.300

1.200

182.200

7.000

9.000

3.000

146.100

202.100

81.600 117.400 86.100

a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

20.400

23.700

27.100

Barendrecht / Ridderkerk

16.200

2.400

12.700

500

2.100

1.500

7.000

1.800

17.200 10.300

11.400

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

1.200

Havengebied | Harbour

9.000

Spijkenisse

- 14.400

17.800 11.000

8.500

- 5.300 2.200

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

3.900

Schiedam

1.300

9.900 22.400

Vlaardingen

7.700

4.400

Overig | Other Totaal | Total

2.200

59.700

60.100

75.100

205.800

262.200

257.300

- 800 800 -

10.000

1.100

3.600

5.100 6.300 8.100 - 1.100 47.600 32.700

37.200

129.200 150.100 123.300

Transacties: 70 Ondanks de daling van het totale transactievolume hebben in het afgelopen jaar meer transacties plaatsgevonden dan in 2010. In 2011 werden in totaal 70 transacties geregistreerd met een metrage boven 500 vierkante meter, één meer dan een jaar eerder. De daling van het transactievolume is daarmee, zoals reeds aangegeven, volledig te verklaren door het achtergebleven aantal grote transacties. De meeste transacties komen, met 22 verhuurde of verkochte objecten, voor rekening van het centrum van Rotterdam.

Kantorenmarktratio: 14% De stijging van het aanbodcijfer, in combinatie met het afgenomen transactievolume maken dat de kantorenmarktratio in 2011 vier procentpunt lager uitkomt dan een jaar eerder. Deze verruiming strookt niet met het aantal transacties in het afgelopen jaar. Met name de geringere volumes dragen hieraan bij. De vraag- en aanbodverhoudingen binnen Rotterdam en de randgemeenten liggen overigens vrij dicht bij elkaar. De ratio’s bedragen respectievelijk 15% en 13%.

Huurprijzen De hoogste huurprijs is afgelopen jaar gerealiseerd in het centrum van Rotterdam en bedraagt € 175,- per vierkante meter per jaar. Van veel deelgebieden is geen enkele transactieprijs bekend gemaakt. Voor 2012 worden de hoogste huurprijzen wederom verwacht in het centrum, gevolgd door Spaanse Polder/Zestienhoven/Noord-West en Rotterdam Zuid met een prijs van € 175,-. In Hillegersberg/Schiebroek en Vlaardingen wordt, met € 110,- het minst betaald voor een vierkante meter kantoorruimte.

1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000

'9 6 '9 7 '9 8 '9 9 '0 0 '0 1 '0 2 '0 3 '0 4 '0 5 '0 6 '0 7 '0 8 '0 9 '1 0 '1 1 '1 2

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Branches Zakelijke dienstverleners hebben evenals vorig jaar de meeste kantoorruimte in gebruik genomen. Het aandeel is met 66% daarmee fors toegenomen ten opzichte van 2010. Vorig jaar noteerde de bouw- en industriesector nog een aandeel van 17% in het totale opnamecijfer. Deze plek is afgelopen jaar, met hetzelfde percentage, ingenomen door onderwijsinstellingen. Vorig jaar bedroeg het aandeel van deze sector slechts 1% van de totale opname. Voor de komende jaren bestaat de verwachting dat dergelijke partijen een belangrijk deel van de vraag gaan vormen.

Kantorenmarkten 2012 | Rotterdam 47

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Gerealiseerd / Realised (€) 2011 Verwacht / Expected (€) 2012

Rotterdam Centrum | Centre

175

185

Rotterdam Oost | East

165

Rotterdam West | West

120

Rotterdam Zuid | South

116

175

Hillegersberg / Schiebroek

110

Kralingen

- 155

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West

175

140

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel” Barendrecht / Ridderkerk

130

150

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek Havengebied | Harbour Spijkenisse

- 115

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

Schiedam Vlaardingen

- 110

3% 1% 2%

Opname per branche 2011

Automatisering | Information Technology

Take-up by sector in 2011

140

109 130

Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector

17%

Onderwijs | Education Bouw en Industrie Construction and Industry

Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare

66%

Groothandel | Wholesale Detailhandel | Retail Ideële organisaties | Idealistic organsations

Voorraad Mede door de toevoeging van de kantoorpanden De Rotterdam in Rotterdam Zuid en De Lotus in Capelle a/d IJssel is de fysieke kantorenvoorraad in de regio Rotterdam in het afgelopen jaar gestegen tot 4.000.000 vierkante meter. Met het oog op de grote leegstand zijn er in Rotterdam enkele pilot-gebouwen aangewezen waar onderzoek wordt gedaan naar functiewijziging en de daarbij komende problemen. De gemeente Rotterdam is op basis van een juiste analyse van deze problemen voornemens om in overleg met de rijksoverheid oplossingen te creëren voor het leegstandsprobleem. Deze ontwikkeling kan in de toekomst bijdragen aan een verandering in de totale voorraad. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2007

Totale voorraad

2008

2009

2010

2011

2012

3.800.000 3.800.000 3.838.000 3.900.000 3.900.000 4.000.000

Total stock Afname / Toename

+3%

+1%

+2,5%

Decrease / Increase

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De hoogste mediane huurprijs wordt momenteel gevraagd in het deelgebied Kralingen (€ 160,-). Ook in het centrum van Rotterdam en de deelregio’s Oost en West en Capelle a/d IJssel is sprake van relatief hoge vraagprijzen. Hilligersberg/Schiebroek is het enige deelgebied waar sprake is van een mediane vraagprijs beneden € 100,per vierkante meter per jaar. In onderstaande tabel wordt een beeld geschetst van de mediane transactieprijzen per deelgebied. Het aantal waarnemingen waarop deze prijzen zijn gebaseerd zijn vaak beperkt waardoor de representativiteit niet altijd kan worden gewaarborgd. De huurprijs wordt lang niet altijd bekend gemaakt en het aantal transacties is vrij gering.

48 Rotterdam | Kantorenmarkten 2012

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts

2008

m2 vvo

2009

mediane

m2 vvo

mediane

2010 m2 vvo

mediane

2011 m2 vvo

mediane

2012 m2 vvo

mediane

vraagprijs € vraagprijs € vraagprijs € vraagprijs € vraagprijs €

sq. metres median ask.

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

Rotterdam Centrum | Centre

sq. metres median ask.

price €

lett. fl. area

sq. metres median ask.

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

140

188.700

135

176.500

135

267.100

147

305.200

145

301.300

Rotterdam Oost | East

39.000

147

34.600

145

34.600

145

43.000

145

95.400

149

Rotterdam West | West

26.000

130

20.000

15.300

132

14.800

140

15.400

140

Rotterdam Zuid | South

40.300

126

45.700

125

42.100

125

44.000

125

87.100

128

2.800

4.300

5.100

Hillegersberg / Schiebroek

1.800

Kralingen

31.500 163 53.800 165 98.600 165 90.700 165 88.000 160

Spaanse Polder / Zestienhoven /

14.900

62.400

105

20.400

108

25.600

105

35.400

105

96.600

120

94.800

138

83.800

140

134.700

135

143.700

140

21.000

110

24.100

115

18.900

110

31.400

115

31.000

110

Berkel en Rodenrijs / Bergschenhoek 8.700

135

4.500

138

2.500

140

1.900

150

3.400

135

Noord-West Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk

Havengebied | Harbour

18.400 125 25.100 125 28.700 125 33.700 125 42.400 115

Spijkenisse

10.400 115 3.900 112 2.000 112 15.700 100 16.100 103

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

9.200

Schiedam

125

34.800

Vlaardingen

11.900

123 30.400

135

118 29.400

8.700 115 2.600

Totaal | Total

7.300

22.400

130

125 35.800

14.800

133

128 30.000

120

- 2.600 140 11.600 113 11.200 115

550.000 593.100 656.100 814.800 920.300

Deelgebieden | Districts

2007

aantal

mediane

transacties huurprijs € transacties huurprijs €

mediane

2008

number of transactions

median rent €

number of

median

transactions rent €

2009 aantal

mediane

transacties huurprijs € number of

median

transactions rent €

2010 aantal

mediane

2011 aantal

mediane

transacties huurprijs € transacties huurprijs € number of

median

number of

median

transactions rent € transactions rent €

Rotterdam Centrum | Centre

143

154

147

150

142

Rotterdam Oost | East

165

160

180

Rotterdam West | West

Rotterdam Zuid | South

159

183

Hillegersberg / Schiebroek

116

- - - - - - - - -

Kralingen - 7 193 12 172 5 190 - Spaanse Polder / Zestienhoven

140

135

143

147

173

Barendrecht / Ridderkerk

115

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

Havengebied | Harbour

150

Spijkenisse

- - - - - - - - -

/ Noord-West Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

Schiedam

6 62 6 110 - - 3 - 1 109

Vlaardingen

- - - - - - - - -

Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De Heer P.J. van Nederpelt | Telefoon (010) 424 88 88 | www.ooms.com Kantorenmarkten 2012 | Rotterdam 49

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Drechtsteden De kantorenmarkt in de Drechtsteden kan worden getypeerd als een sterk regionale markt. De partijen die zich op de markt bevinden zijn met name regionaal georiënteerd. Waar de ontwikkelingen op de kantorenmarkt vroeger werd gedomineerd door bedrijven uit de publieke sector, zijn het recent met name commerciële partijen die zich bewegen. De in 2007 bepaalde regionale kantorenstrategie draagt voor een belangrijk deel bij aan deze verandering. Focus op de zakelijke dienstverlener is één van de speerpunten in deze strategie. De regio Drechtsteden kent met name vraag naar moderne, nieuwe kantoorruimte. De gerealiseerde transacties betreffen vooral objecten jonger dan tien jaar. Het bestaande aanbod sluit vaak niet goed aan bij deze vraag. Partijen zijn hierdoor veelal aangewezen op het realiseren van nieuwbouw. Een belangrijke nieuwbouwlocatie is Businesspark Amstelwijck, waar nog altijd enkele individuele opleveringen plaatsvinden. Ondanks de vraag naar hoogwaardige kantoorruimte zal de komende jaren weinig nieuwe kantoorruimte worden ontwikkeld. Alleen op locaties die hiervoor reeds bestemd zijn, zal nieuwbouw worden gerealiseerd. Herontwikkeling van oude, incourante objecten kan worden aangewend als een geschikt alternatief. Post 120 in het centrum van Dordrecht is een goed voorbeeld van een commerciële herontwikkeling.

Lichte aanbodstijging van 2% Voor het derde jaar op rij is het kantorenaanbod in de Drechtsteden toegenomen. Het stijgingspercentage bedraagt 2%. Daarmee komt het totale aanbodcijfer op 1 januari 2012 uit op 138.300 vierkante meter. Het totale aanbodcijfer wordt bepaald door 130 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt 1.064 vierkante meter, ruim 240 meter minder dan een jaar geleden. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

81.300

2008 105.500

2009 80.100

2010 115.100

2011 135.900

2012

138.300

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+3%

+30%

-24%

+44%

+18%

+2%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +14%

+44%

-5%

+36%

+31%

+20%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

10%

19%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

90%

95%

81%

97%

96%

93%

Percentage of existing building floor area

Aanbod stijgt in Dordrecht en Papendrecht Twee deelregio’s zijn verantwoordelijk voor de lichte aanbodstijging in het afgelopen jaar. In Dordrecht wordt op 1 januari 2012 ruim 12.000 vierkante meter meer aangeboden dan een jaar eerder. In Papendrecht bedraagt de aanbodstijging ruim 2.000 vierkante meter. Het aanbod in Sliedrecht is stabiel gebleven, terwijl in Zwijndrecht bijna 12.000 meter minder wordt aangeboden. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Dordrecht

2007

2008

2009

2010

2011

2012

49.900 55.300 41.600 55.000 66.100 78.300

Papendrecht

1.200 3.700 1.000 2.900 3.000 5.100

Sliedrecht

17.200 24.400 14.300 7.800 11.700 11.700

Zwijndrecht

13.000

Totaal | Total

81.300

22.100 23.200 49.400 55.100 43.200 105.500

50 Drechtsteden | Kantorenmarkten 2012

80.100

115.100

135.900

138.300

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Opnamedaling zet niet door De vorig jaar ingezette opnamedaling heeft in 2011 niet doorgezet. Het opnamecijfer binnen de Drechtsteden is in vergelijking met een jaar eerder fors toegenomen. In totaal werd in 2011 16.900 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. Het grootste deel van het totale transactievolume komt voor rekening van Dordrecht, met 12.700 vierkante meter. De enige deelregio waar afgelopen jaar minder kantoorruimte is opgenomen dan in 2010 is Sliedrecht.

Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

Dordrecht

4.100

9.200 10.400 11.600 9.200 12.700

Papendrecht

2009

2010

2011

- - 300 - - 300

Sliedrecht

6.700

Zwijndrecht

2.600

Totaal | Total

2008

13.400

3.000 6.700 11.200 600 1.100 2.000 12.800

18.500

24.800

800

700

300 3.200

10.300

16.900

Verdubbeling aantal transacties In 2011 zijn ruim twee keer zoveel transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter dan in 2010. Van de 21 transacties vonden er vijftien plaats in Dordrecht, drie in Zwijndrecht en één in zowel Sliedrecht als Papendrecht. De grootste transactie betreft de huur van ruim 3.100 vierkante meter aan de Wilgenbos in Dordrecht.

Kantorenmarktratio: 12%

180.000 160.000

Ten opzichte van een jaar geleden is de kantorenmarktratio met 4 procentpunt gestegen, tot 12%. Daarmee is nog altijd sprake van een scheve verhouding tussen de vraag en het aanwezige aanbod. Van de vier deelgebieden kent Dordrecht de meest gezonde vraag- aanbodverhouding, met een ratio van 17%.

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

Huurprijzen

20.000 0 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

De hoogste huurprijzen worden gerealiseerd op de meest gewilde locaties. Het betreft met name snelweg- en centrumlocaties. De prijzen lopen in 2011 fors uiteen. Voor het komende jaar worden huurprijzen verwacht die uiteenlopen van € 100,- tot € 175,- per vierkante meter per jaar. Deze verwachtingen zijn gebaseerd op de huidige vraagprijzen en kunnen sterk worden beïnvloed door incentives.

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Dordrecht

85 - 145

100 - 175

Papendrecht

100 - 175

Sliedrecht

112

100 - 175

Zwijndrecht

126 - 185

100 - 175

Voorraad De voorraad is afgelopen jaar nauwelijks gewijzigd. Op 1 januari 2012 bedraagt de fysieke kantorenvoorraad in de Drechtsteden 387.500 vierkante meter.

Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts

2007

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2011

2012

306.000 320.000 340.000 385.000 387.500

387500

2008

+5%

2009

+6%

2010

+13% +0,65%

Voor meer informatie voor de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De heer T.E.D. Rommelse | Telefoon (078) 614 43 33 | www.ooms.com Kantorenmarkten 2012 | Drechtsteden 51

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

52 Drechtsteden | Kantorenmarkten 2012

Utrecht

Regio

en Amersfoort

5 Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 53

Sprekende Cijfers

Regio Utrecht

54 Utrecht | Kantorenmarkten 2012

5. Regio Utrecht en Amersfoort

Sprekende Cijfers

Utrecht Het lichte herstel aan de gebruikerskant van de kantorenmarkt in de regio Utrecht heeft ook in 2011 doorgezet. De vraag naar kantoorruimte is wederom licht aangetrokken Daarbij moet wel worden aangetekend dat het aanbod nog altijd aan een stijging onderhevig is. Een scheefgroei tussen de stad Utrecht en de omliggende plaatsen tekent zich steeds sterker af, waarbij de stad Utrecht als winnaar uit de bus komt. Een ontwikkeling die in 2011 goed zichtbaar is geworden betreft de daling van de huurprijzen over de gehele linie en de afwaardering bij beleggingen. De markt in Utrecht lijkt in te gaan zien dat huurprijscorrecties onvermijdelijk zijn. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt naar locaties met tophuren, zoals de Maliebaan, of Lage Weijde waar de huren reeds lager zijn. De markt wordt in het afgelopen jaar tevens gekenmerkt door de vele heronder– handelingen. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn enkele grote huurverlengingen. SNS Reaal en KPN hebben hun huurcontracten, met metrages van respectievelijk 30.000 en 21.000 vierkante meter, verlengd. Over het algemeen blijven de meeste partijen zitten tegen voor hen verbeterde huurcondities. Naast de ontwikkelingen rond het stationsgebied, waar uiteindelijk 178.500 vierkante meter kantoorruimte zal worden gerealiseerd, wordt op kortere termijn met name kantoorruimte worden toegevoegd op Papendorp en De Uithof. Op Papendorp is de nieuwbouw van Deloitte, die in 2012 zal worden opgeleverd, een goed voorbeeld. Op de Uithof wordt het universiteitscomplex de komende tijd verder uitgelegd.

Aanbod wederom gestegen Binnen de regio Utrecht is in 2011 sprake geweest van een aanbodstijging van 6%. Ook in 2010 bedroeg de aanbodstijging overigens 6%. In totaal wordt op 1 januari 2012 690.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, bestaande uit 316 objecten met een metrage boven 500 vierkante meter. Ten opzichte van een jaar eerder is het aantal aangeboden objecten met dertien stuks gestegen. De twee grootste aangeboden metrages betreffen objecten van ruim 17.000 vierkante meter aan de Europalaan in Utrecht Zuid en de Structuurbaan in Nieuwegein. In totaal noteren zes objecten een metrage boven 10.000 vierkante meter. Op 1 januari 2011 waren dit er nog vijf. Het percentage nieuwbouw in het totale aanbodcijfer is gelijk gebleven en bedraagt op 1 januari 2012 2%. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

577.000

2008 553.600

2009 502.800

2010 614.600

2011 649.100

2012

690.700

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+4%

-4%

-9%

+22%

+6%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +34%

+10%

-5%

+13%

+12%

+15%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

18%

15%

11%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

82%

85%

89%

92%

98%

Percentage of existing building floor area

Grootste aanbodstijging in omliggende plaatsen Binnen Utrecht is de aanbodstijging, met 1%, minder groot dan in de omliggende plaatsen. Hier is sprake van een totale aanbodstijging van 13%. Binnen Utrecht noteren vijf deelgebieden een hoger aanbodcijfer dan een jaar eerder, te weten Centrum, Noordwest, Oost, West en Leidsche Rijn. Met name Utrecht Zuid valt op door een forse daling van het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte. Een relatief hoog transactievolume draagt hieraan bij. In de omliggende plaatsen is het aanbod in vier deelgebieden gestegen, te weten Bunnik, De Bilt/Bilthoven, Nieuwegein en Zeist/Driebergen. De grootste procentuele Kantorenmarkten 2012 | Utrecht 55

Utrecht

Sprekende Cijfers

stijging komt voor rekening van De Bilt/Bilthoven, terwijl de grootste absolute stijging is geregistreerd in Nieuwegein. In laatstgenoemde deelgebied wordt tevens veruit de meeste kantoorruimte aangeboden van de hele regio. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten 500 mÂ˛ vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Utrecht Centrum | Centre Utrecht Maliebaan e.o.

2007

2008

2009

2010

2011

2012

29.300

23.200

46.900

26.500

14.900

27.500

8.100

6.600

3.500

11.700

9.500

5.200

Utrecht Noord/West | North/West

27.800

30.300

24.700

32.500

26.900

38.000

Utrecht Oost | East

58.300

34.500

49.500

44.300

48.400

61.400

Utrecht Papendorp

32.800

49.800

40.900

57.100

88.500

78.800

Utrecht West | West

60.600

67.100

68.000

87.800

70.500

72.600

Utrecht Zuid | South

99.500

71.300

49.600

56.600

82.500

47.100

Leidsche Rijn

35.200

49.000

34.600

42.400

31.500

46.900

Utrecht

351.600 331.800 317.700 358.900 372.700 377.500

Bunnik

5.000

1.800

10.700

Houten

34.400 42.500 35.800 43.900 54.100 51.400

Maarssen

11.000

1.800 1.000 11.600 12.000

De Bilt / Bilthoven

7.200

13.900

10.900

21.100

14.700 18.200 18.200 24.800 24.800 24.800

Nieuwegein

116.400 110.800

Zeist / Driebergen

93.700 144.000 143.700 167.400

44.200

37.500

28.400

28.100

31.300

36.500

Overig | Other

225.400

221.800

185.100

255.700

276.400

313.200

Totaal | Total

577.000

553.600

502.800

614.600

649.100

690.700

Opnamestijging ten opzichte van 2010 In heel 2011 is binnen de regio Utrecht in totaal 138.200 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Daarmee is voor het tweede jaar op rij sprake van een stijging van het transactievolume. Het stijgingspercentage bedraagt 16%. Ten opzichte van de jaren voor 2009 en 2010 blijft het opnameniveau echter nog ver achter. De scheefgroei tussen de stad Utrecht en de omliggende plaatsen wordt steeds duidelijker zichtbaar in de opnamecijfers. De totale opnamestijging komt bijna in zijn geheel voor rekening van de stad Utrecht. In totaal is hier in het afgelopen jaar 102.300 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, een stijging van 18%. Met name in de deelgebieden Centrum, Noordwest, Papendorp en Zuid is sprake van een grotere vraag dan in 2010. In Utrecht Oost is sprake van een opvallende opnamedaling. Hier werd vorig jaar nog een transactie geregistreerd van ruim 20.000 vierkante meter. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 500 mÂ˛ vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Utrecht Centrum | Centre Utrecht Maliebaan e.o.

2006

2007

2008

2009

2010

2011

13.600

16.400

22.500

7.200

17.600

25.500

3.900

2.000

2.200

5.900

3.800

3.200

23.500

7.900

13.600

8.300

3.000

15.100

Utrecht Oost | East

2.000

37.900

16.100

9.300

29.500

4.400

Utrecht Noord/West | North/West

Utrecht Papendorp

13.800

18.200

29.700

4.200

8.300

18.900

Utrecht West | West

9.300

20.700

7.300

2.100

8.100

10.300

Utrecht Zuid | South

7.900

53.600

29.900

13.300

9.100

22.600

9.200

16.500

2.800

7.200

2.300

Leidsche Rijn Utrecht

74.000 165.900 137.800 53.100 86.600 102.300

Bunnik

800 3.500 3.300

De Bilt / Bilthoven Houten

7.400

- 4.300 2.600 1.000

500

500 2.900 2.800 2.500

Nieuwegein

6.200

19.100 18.300 28.000 11.700 7.400 13.200

Zeist / Driebergen

Totaal | Total

1.300

12.700 4.800 16.400 7.200 9.700 4.900

Maarssen

Overig | Other

2.400

8.100

16.200

6.400

8.700

10.600

9.000

43.600

47.000

64.300

31.100

32.500

35.900

117.600

212.900

202.100

84.200

119.100

138.200

56 Utrecht | Kantorenmarkten 2012

Utrecht

Sprekende Cijfers

In de omliggende plaatsen is in 2011 in totaal 35.900 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, 10% meer dan een jaar eerder. Met name in De Bilt/Bilthoven en Nieuwegein is sprake van een stijging van het transactievolume. In Bunnik en Houten is juist minder kantoorruimte opgenomen dan in 2010.

Transacties: 74 In heel 2011 zijn in totaal 74 gebruikerstransacties geregistreerd met een metrage boven 500 vierkante meter, zes meer dan in 2010. 45 transacties vonden plaats binnen Utrecht en 29 in de omliggende plaatsen. De gemiddelde transactiegrootte ligt ruim 100 vierkante meter hoger dan in 2010 en bedraagt ruim 1.800 vierkante meter. De grootste transactie heeft plaatsgevonden aan de Tiberdreef in Utrecht Noordwest. Hier huurt vakbond CNV ruim 10.000 vierkante meter kantoorruimte. Daarmee is deze transactie tevens de enige met een metrage boven 10.000 vierkante meter.

800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000

Kantorenmarktratio: 20%

100.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Wederom is in de regio Utrecht sprake van een gestegen kantorenmarktratio. De verhouding tussen de vraag in 2011 en het aanbod op 1 januari 2012 bedraagt 20%. Vorig jaar lag de ratio twee procentpunt lager op 18%. Er is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de stad Utrecht en de omliggende plaatsen. De markt binnen Utrecht is met een ratio van 27% duidelijk gezonder dan in de omliggende plaatsen waar de ratio 11% bedraagt.

Huurprijzen De hoogste huurprijs is in 2011 traditiegetrouw gerealiseerd op de Maliebaan. Hier is aan de Museumlaan een transactie tot stand gekomen met een huurprijs van € 350,per vierkante meter. Ook in het centrum van Utrecht en op Papendorp zijn transacties gerealiseerd met huurprijzen boven € 200,- per vierkante meter. De minst hoge tophuur is afgelopen jaar gerealiseerd in Utrecht Noordwest. Voor het komende jaar bestaat de verwachting dat de prijzen van kantoorruimte over de gehele linie zullen dalen. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Utrecht Centrum | Centre

250

Utrecht Maliebaan e.o.

350

Utrecht Noord/West | North/West

110

Utrecht Oost | East

Utrecht Papendorp

207

Utrecht West | West

140

Utrecht Zuid | South

182

Leidsche Rijn

160

Bunnik 145 De Bilt / Bilthoven

158

Houten 140

Maarssen - Nieuwegein 145 Zeist / Driebergen

155

Branche De meeste kantoorruimte is, evenals in voorgaande jaren, opgenomen door zakelijke dienstverleners. Het aandeel van deze sector ligt, met 27%, wel lager. In 2010 bedroeg het percentage ter vergelijking nog 41%. Met name het aandeel ideële organisaties komt fors hoger uit dan een jaar eerder. Enkele grote transacties ten behoeve van stichtingen dragen bij aan deze ontwikkeling.

Kantorenmarkten 2012 | Utrecht 57

Utrecht

Sprekende Cijfers

Automatisering | Information Technology

11%

Opname per branche 2011

Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous

21%

Take-up by sector in 2011

Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector Onderwijs | Education

27%

Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare

Groothandel | Wholesale

Detailhandel | Retail

Ideële organisaties | Idealistic organsations

Voorraad Vorig jaar werd reeds aangegeven dat een jaar later het nieuwe gebouw van de Rabobank zou gaan leiden tot een forse stijging van de kantorenvoorraad in Utrecht. Met de oplevering in 2011 is in totaal 56.000 vierkante meter toegevoegd. Voor 2012 zal met name de bouw van het nieuwe kantoorpand van Deloitte aan de Orteliuslaan op Papendorp zorgen voor uitbreiding van de fysieke voorraad. Op 1 januari 2012 bestaat de kantorenvoorraad uit 3.596.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock

2007

2008

3.405.000

3.473.000

Afname/Toename / Decrease-Increase

+1%

2009

2010

2011

2012

3.533.000 3.540.000 3.540.000 3.596.000

+2%

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren

Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro

In de onderstaande tabellen wordt een weergave gegeven van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied in de regio Utrecht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de mediane vraagprijs en de mediane transactieprijs. De hoogste mediane vraagprijs komt voor rekening van het centrum van Utrecht. In Nieuwegein is de mediane vraagprijs het laagst van alle deelgebieden.

Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

Deelgebieden | Districts

2009

m2 vvo

mediane

2011 m2 vvo

mediane

2012 m2 vvo

mediane

vraagprijs € vraagprijs € vraagprijs € vraagprijs €

2010

mediane

sq. metres median ask.

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

Utrecht Centrum | Centre

46.900

170

26.500

170

14.900

185

27.500

180

Utrecht Maliebaan e.o.

3.500

225

11.700

190

9.500

185

5.200

174

Utrecht Noord/West | North/West

24.700

135

32.500

125

26.900

120

38.000

120

Utrecht Oost | East

49.500

170

44.300

175

48.400

175

61.400

175

Utrecht Papendorp 40.900 185 57.100 185 88.500 185 78.800 185 Utrecht West | West

68.000

120

87.800

120

70.500

125

72.600

125

Utrecht Zuid | South

49.600

143

56.700

145

82.500

162

47.100

140

Leidsche Rijn

34.600

128

42.400

135

31.500

135

46.900

123

Bunnik

1.800

De Bilt / Bilthoven

7.200

Houten 35.800

112 125

1.000 13.900

130 43.900

85 11.600 135 12.000 130

10.900

140

21.100

128 54.100 125 51.400

135 138 125

Maarssen 18.200 125 24.800 125 24.800 125 24.800 125 Nieuwegein 93.700 125 144.000 125 143.700 120 167.400 120 Zeist / Driebergen

28.400

127

28.100

125

31.300

127

36.500

135

Totaal | Total 553.600 502.800 614.700 649.100 690.700

58 Utrecht | Kantorenmarkten 2012

Utrecht

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts

2008 aantal

mediane

2009 aantal

mediane

2010 aantal

mediane

2011 aantal

mediane

transacties huurprijs €

transacties huurprijs € transacties huurprijs €

number of

transactions

median rent €

median

transactions rent €

median

number of

median

transactions rent € transactions rent €

Utrecht Centrum | Centre

170

168

175

195

Utrecht Maliebaan e.o.

170

168

175

195

Utrecht Noord/West | North/West

135

137

110

Utrecht Oost | East

175

188

135

Utrecht Papendorp 9 195 - - 3 195 5 204 Utrecht West | West

125

115

110

Utrecht Zuid | South

135

140

118

169

Leidsche Rijn - - - 4 125 3 125 Bunnik - - - - 1 130 1 145 De Bilt / Bilthoven

143

130

Houten 8 134 - - 1 105 1 140 Maarssen - - - - - - - Nieuwegein 17 133 8 126 5 135 10 113 Zeist / Driebergen 6 160 7 128 5 145 3 126

Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Molenbeek Bedrijfsmakelaars | De heer C. F. Vermeij | De heer A.J. van Emmerik | Telefoon (030) 256 88 11 | www.molenbeek.nl

Kantorenmarkten 2012 | Utrecht 59

Amersfoort

Sprekende Cijfers

Amersfoort Ondanks de lastige situatie op de kantorenmarkt blijft Amersfoort een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bedrijven. De behoefte verschuift wel steeds meer richting kantoorpanden met een eigen identiteit en een kleinere schaal, dan naar objecten die momenteel veelal worden aangeboden. Door de meer genuanceerde vraag naar kantoorruimte en de toenemende leegstand komen de huurprijzen, met name van grote kantoorpanden, steeds verder onder druk te staan. Als gevolg van het toenemende aanbod wordt de ontwikkeling van enkele grote nieuwbouwlocaties steeds onzekerder. Hierdoor zal alternatieve invulling van deze locaties moeten worden overwogen. De komende jaren zullen waarschijnlijk weinig nieuwe kantoorpanden worden gerealiseerd. Uitzondering hierop vormt de ontwikkeling van creatieve en innovatieve broedplaatsen voor kleine bedrijven. Voorbeelden hiervan zijn te vinden op het Oliemolenkwartier en de Wagenwerkplaats. Hier wordt aantoonbare bereidheid tot afname van de kantoorruimte overigens als eis gesteld door de gemeente. Twee jaar geleden is besloten kantoorpand The Works toe te voegen aan het aanbodcijfer. Inmiddels is bekend dat deze ontwikkeling, naar de oorspronkelijke plannen, geen doorgang zal vinden. Er is daarom voor gekozen het metrage van 70.000 vierkante meter te verwijderen uit het aanbodcijfer.

Vertekend beeld aanbodcijfer Als gevolg van het verwijderen van kantoorgebouw The Works uit het aanbod is ten opzichte van de voorgaande twee jaren sprake van een fors lager aanbodcijfer. Ook het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod is hierdoor gedaald tot slechts 0,5%. In totaal wordt op 1 januari 2012 224.900 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Wanneer The Works buiten beschouwing wordt gelaten is in het afgelopen jaar echter sprake van een aanbodstijging van 23.400 vierkante meter. Deze ontwikkeling is ook zichtbaar in het aantal aangeboden objecten. Op 1 januari 2012 worden in totaal 165 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter, 23 meer dan op 1 januari 2012. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 25 0 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

178.200

2008 162.100

2009 2010

176.600

269.400

2011 2012 271.500 224.900

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+36%

-9%

+9%

+53%

+1%

-17%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+62%

+31%

+26%

+77%

+28%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

19%

18%

13%

27%

0,5%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

81%

82%

87%

73%

99,5%

Percentage of existing building floor area

Aanbod per deelregio De verwijdering van The Works uit het aanbodcijfer wordt zichtbaar in deelgebied Amersfoort Zuid. Zonder deze aanpassing is in drie deelgebieden sprake van een aanbodstijging, te weten Noord, West en Zuid. Alleen in het centrum wordt op 1 januari 2012 minder kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Amersfoort Centrum | Centre

44.900

33.100

30.600

36.900

43.100

39.800

Amersfoort Noord | North

64.000

62.100

75.400

106.700

101.000

112.400

Amersfoort West | West

11.000

15.500

15.400

15.200

17.300

24.600

Amersfoort Zuid | South

58.300

51.400

55.200

110.600

110.100

48.100

178.200

162.100

176.600

269.400

271.500

224.900

Totaal | Total

60 Utrecht | Kantorenmarkten 2012

Amersfoort

Sprekende Cijfers

Opnamecijfer gedaald Na de lichte opnamestijging in 2010, is het opnamevolume in 2011 gedaald tot het laagste niveau sinds 2005. In totaal werd afgelopen jaar 29.300 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Niet in ieder deelgebied is het transactievolume gedaald ten opzichte van 2010. In Amersfoort West en met name Noord is meer kantoorruimte verhuurd en verkocht. De grootste transactie is geregistreerd in het laatstgenoemde deelgebied. Volkswagen Pon Financial Services huurt hier 7.400 vierkante meter kantoorruimte. In totaal vonden afgelopen jaar acht transacties plaats met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Amersfoort Centrum | Centre

5.700

15.600

9.200

6.900

9.400

3.500

35.400

25.900

37.900

10.900

14.900

19.300

1.400

1.100

18.300

500

3.400

3.700

Amersfoort Noord | North Amersfoort West | West Amersfoort Zuid | South Totaal | Total

7.100

9.100

9.500

16.500

9.800

2.800

49.600

51.700

74.900

34.800

37.500

29.300

Transacties: 36

300.000

Ondanks de daling van het transactievolume zijn er, met 36 stuks, meer transacties geregistreerd dan in het voorgaande jaar (33). De gemiddelde transactiegrootte is derhalve met ruim 300 meter afgenomen, tot ruim 800 vierkante meter.

250.000 200.000 150.000 100.000

Kantorenmarktratio: 13%

50.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

De verhouding tussen de opname in 2011 en het aanbod op 1 januari 2012 bedraagt in Amersfoort 13%. Vorig jaar is tevens de ratio zonder ‘The Works’ benoemd. Deze kwam toen uit op 19%. Ten opzichte van die ratio is dus sprake van een verruiming van de markt met 6 procentpunt.

Huurprijzen Op een groot aantal locaties is sprake van een directe, dan wel indirecte huurprijsdaling. Het laatste heeft te maken met het weggeven van incentives die vaak niet traceerbaar zijn. Het vaststellen van een ‘netto huurprijs’ is derhalve moeilijk.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Amersfoort Centrum | Centre

155

150

Amersfoort Noord | North

125 - 165

120

Amersfoort West | West

105 -120

130

Amersfoort Zuid | South

100 - 154

115

Voorraad Twee jaar geleden werd een voorschot genomen op de toekomstige bouw van kantoorgebouw The Works. Daardoor steeg het voorraadcijfer in Amersfoort met 9%. Nu de realisatie van The Works niet meer in de cijfers wordt meegenomen, is het voorraadcijfer bijgesteld tot 800.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2007

2008

2009

2010

2011

2012

750.000

785.000

800.000

870.000

800.000

+3%

+5%

+2%

+9%

-8%

Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Molenbeek Bedrijfsmakelaars | De heer J.W. van Lieshout | Telefoon (033) 247 31 73 | www.molenbeek.nl

Kantorenmarkten 2012 | Amersfoort 61

Amersfoort

Sprekende Cijfers

62 Amersfoort | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Brabantse

6 Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 63

Tilburg

Breda

Den Bosch

Eindhoven

Stedenrij

Sprekende Cijfers

Eindhoven

64 Eindhoven | Kantorenmarkten 2012

6. Brabantse Stedenrij

Sprekende Cijfers

Eindhoven Eindhoven heeft een sterke vervangingsmarkt, hetgeen inhoudt dat er weinig nieuwe partijen van buitenaf bijkomen, maar ook dat lokale partijen niet snel vertrekken. De gemeente is de stad al enige tijd aan het positioneren als hightech en innovatief centrum van Nederland/Europa. Het aandeel technologische bedrijven is als gevolg van deze focus licht gestegen, maar minstens zo belangrijk is het feit dat bedrijven minder snel vertrekken. De meeste transacties hebben afgelopen jaar plaatsgevonden in of nabij het centrum van Eindhoven. Het betreft met name transacties waarbij hoogwaardige kantoorruimte wordt betrokken. Verouderde objecten kennen over het algemeen een lange leegstandsperiode. Door de herontwikkeling van Vredenoord tot woonlocatie wordt ongeveer 70.000 vierkante meter gedateerde kantoorruimte onttrokken aan de markt. De gemeente Eindhoven stimuleert dergelijke ontwikkelingen en verleent in het onderhavige project medewerking op het gebied van bestuursrechterlijke procedures die in de plannen van Hurks Vastgoed en woningbouwvereniging Trudo van toepassing zijn.

Aanbodcijfer 233.700 vierkante meter Eind 2011 wordt in de regio Eindhoven in totaal 233.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Daarmee is, na de forse stijging vorig jaar, sprake van een aanboddaling van 16%. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is sprake van een lichte daling van 1%. Ook het nieuwbouwpercentage is wederom gedaald, tot 0,5%. Het totale aanbod wordt opgebouwd door 178 objecten. De gemiddelde grootte van een aangeboden object komt daarmee uit op ruim 1.300 vierkante meter. In totaal wordt één pand aangeboden met een metrage boven 10.000 vierkante meter. Het betreft een object van bijna 11.000 vierkante meter aan de Vonderweg in het centrum van Eindhoven. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

193.000

2008 235.100

2009

205.700

2010

223.800

2011 2012

276.700 233.700

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-15%

+22%

-13%

+9%

+24%

-16%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+6%

+21%

-1%

+7%

+22%

-1%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

18%

20%

18%

0,5%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

82%

80%

82%

95%

98%

99,5%

Percentage of existing building floor area

Eindhoven West verantwoordelijk voor aanboddaling Als gevolg van de ontwikkelingen rond Philips doet de grootste aanboddaling zich logischerwijs voor in de deelregio West. Het aanbodcijfer is hier met bijna 60.000 vierkante meter gedaald tot ruim 86.000 vierkante meter. Ook in Eindhoven Noord is sprake van een lager aanbodcijfer dan een jaar geleden. In het centrum en Eindhoven Zuid & Oost wordt meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. Het centrum is daarmee voor het eerst het deelgebied met de meeste beschikbare kantoorruimte. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2007

2008

2009

2010

2011

2012

47.000

70.700

80.000

69.100

90.200

102.500 21.800

30.900

38.000

22.600

34.600

31.000

102.000

113.400

98.600

109.100

143.500

86.100

13.100

13.000

4.500

11.000

12.000

23.300

193.000

235.100

205.700

223.800

276.700

233.700

Kantorenmarkten 2012 | Eindhoven 65

Eindhoven

Sprekende Cijfers

Opname stijgt voor tweede jaar op rij Voor het tweede jaar op rij is in Eindhoven sprake van een opnamestijging. In 2011 wisselde in totaal 52.300 vierkante meter kantoorruimte van gebruiker. Daarmee wordt het niveau van 2008 geëvenaard. Met name in het centrum is sprake van een forse toename van het opnamevolume, tot 32.800 vierkante meter. Eindhoven West noteert als enige deelregio een opnamedaling ten opzichte van het voorgaande jaar. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

2006

2007

2008

2009

2010

2011

17.800

38.600

24.800

4.300

21.500

9.100

12.600

9.200

32.800

2.300

4.600

44.200

36.400

16.600

6.400

10.300

24.100

10.800

7.700

1.000

3.500

1.300

2.300

74.000

97.500

50.500

28.700

39.200

52.300

Opname na twee jaar weer gestegen Na twee jaren waarin sprake is geweest van forse opnamedalingen, lijkt de kantorenmarkt in Eindhoven zich enigszins te herstellen. Het transactievolume is met 37% gestegen, tot 39.200 vierkante meter. Met name Eindhoven West noteert een stevig herstel. Hier is het transactievolume met 134% gestegen. Met name de ontwikkelingen op het Flight Forum hebben een belangrijk aandeel in deze ontwikkeling.

300.000 250.000 200.000

Transacties: 40

150.000 100.000 50.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

In 2011 zijn in totaal 40 transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 1.300 vierkante meter. De grootste transactie komt voor rekening van Bosch. Zij huren 15.000 vierkante meter op Strijp-S, aan de Torenallee in Eindhoven. Daarnaast zijn nog tien transacties geregistreerd met een metrage boven 1.000 vierkante meter.

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Kantorenmarktratio: 22% De markt in Eindhoven kent in 2011 een kantorenmarktratio van 22%. Daarmee is sprake van een fors krappere markt dan een jaar geleden toen de ratio 13% bedroeg. Het gestegen transactievolume, in combinatie met het lagere aanbodcijfer dragen bij aan deze ontwikkeling.

Huurprijzen In totaal zijn van 23 transacties de huurprijzen bekend gemaakt. De gerealiseerde huurprijzen lopen zowel per deelregio, als binnen de deelregio’s fors uiteen. Met name bij oude, incourante kantoorpanden zijn verhuurders bereid hoge incentives te verstrekken. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Eindhoven Centrum | Centre

97 - 198

155 - 165

Eindhoven Noord | North

82 - 120

120

Eindhoven West | West

95 - 263

130

Eindhoven Zuid & Oost | South & East

125 - 135

130

Voorraad De herontwikkeling van Vredeoord tot woonlocatie draagt eraan bij dat 70.000 vierkante meter kantoorruimte uit de markt wordt gehaald. De fysieke kantorenvoorraad daalt als gevolg hiervan met 5%, tot 1.395.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock

2007

2008

1.400.000

1.450.000

Afname/Toename / Decrease/Increase

+3%

+4%

2009

2010

2011

2012

1.450.000 1.465.000 1.465.000 1.395.000 0%

+1%

-5%

Voor meer informatie over de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars | De heer Leon A.M. Schreppers | Telefoon (040) 211 11 12 | www.bedrijfsmakelaar.nu

66 Eindhoven | Kantorenmarkten 2012

Den Bosch

Sprekende Cijfers

Den Bosch

Kantorenmarkten 2012 | Den Bosch 67

Den Bosch

Sprekende Cijfers

Den Bosch Ten opzichte van 2010 is er in het afgelopen jaar weinig veranderd op de kantorenmarkt in de regio Den Bosch. Het grote verschil is dat er minder grote transacties hebben plaatsgevonden. De meeste transacties zijn geregistreerd in de grootteklasse van circa 500 tot circa 1.500 vierkante meter. Het grootste metrage is opgenomen door Avans Hogeschool. De zakelijke dienstverleners wachten rustig af, of kiezen voor een betere locatie tegen betere condities en betere voorwaarden. Een punt van zorg is het steeds grotere gebrek aan hoogwaardig kantorenaanbod. Incourante objecten blijven deze status veelal behouden. Er zijn overigens wel enkele initiatieven tot herbestemming van deze gebouwen. Een goed voorbeeld is de transformatie van het kantoorgebouw aan de Kooikersweg 1 tot studio’s. Den Bosch staat in de vestigingsklimaat top-10 van Nederland en dit is terug te zien in het relatief laag leegstandspercentage van circa 9%. Op het gebied van infrastructuur wordt veel gedaan door de gemeente, zoals de verbreding van de A2 tussen Den Bosch en Eindhoven.

Aanbodcijfer daalt Op 1 januari 2012 wordt in Den Bosch in totaal 92.600 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Het totale aanbod wordt bepaald door 69 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt ruim 1.300 vierkante meter. 15% van de aangeboden kantoorruimte betreft nieuwbouw. Een belangrijke constatering is dat het aanbod van kwalitatief hoogwaardig kantoorruimte stokt. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

106.600

2008 93.700

2009 72.100

2010

106.700

2011 120.600

2012 92.600

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-12%

-23%

+48%

+13%

-23%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+17

-18%

-28%

+12%

+21%

-5%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

20%

15%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

94%

80%

91%

96%

98%

85%

Percentage of existing building floor area

Aanbod deelgebieden De forse aanboddaling ten opzichte van vorig jaar kan voor een deel worden verklaard door het feit dat in 2011 37.900 vierkante meter kantoorruimte is opgenomen. Daarnaast is sprake van bijstelling van het daadwerkelijk aangeboden metrage in deelgebied Paleiskwartier en West. Voor de overige deelgebieden geldt dat het aanbodcijfer in de A2-zone en Noord licht is gedaald en dat in het centrum sprake is van een gelijkblijvend aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2007

2008

2009

2010

2011

2012

36.200

36.700

26.000

47.200

40.300

40.800

A2-zone en Noord

37.600

32.800

20.700

26.000

37.600

34.400

Paleiskwartier en West

32.800

24.200

25.400

33.500

42.700

17.400

106.600

93.700

72.100

106.700

120.600

92.600

Den Bosch Centrum | Centre

Totaal | Total

Forse opnamedaling Na het hoge transactievolume in 2010 is het opnamecijfer in 2011 terug op het niveau van 2008 en 2009. In totaal werd afgelopen jaar 37.900 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Met name in de grootteklasse van circa 500 tot circa 1.500 vierkante 68 Den Bosch | Kantorenmarkten 2012

Den Bosch

Sprekende Cijfers

meter is de vraag op peil gebleven. Het grote verschil met vorig jaar is dat er minder grote transacties hebben plaatsgevonden. Het grootste metrage betreft de verhuur van 6.500 vierkante meter aan Avans Hogeschool. In het centrumgebied is het opnamecijfer ten opzichte van 2010 redelijk op peil gebleven. Dit deelgebied is minder gevoelig voor het uitblijven van grote transacties. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Den Bosch Centrum | Centre

15.100

20.700

16.200

8.800

26.900

23.800

A2-zone en Noord

31.800

15.700

18.000

5.900

18.600

6.200

Paleiskwartier en West

15.800

15.400

4.200

20.300

16.700

7.900

Totaal | Total

62.700

51.800

38.400

35.000

62.200

37.900

Transacties: 46

140.000

Ondanks de forse volumedaling is het aantal transacties ten opzichte van 2010 juist gestegen van 38 tot 46. Vorig jaar werden negen transacties geregistreerd met een metrage boven 2.000 vierkante meter. In 2011 waren dit er slechts drie. De gemiddelde transactiegrootte in 2011 is ten opzichte van het voorgaande jaar gehalveerd, tot ruim 800 vierkante meter.

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Kantorenmarktratio: 41% De verhouding tussen de vraag in vierkante meters in 2011 en het aanbod op 1 januari 2012 is gedaald van 52% naar 41%. Ondanks de lagere kantorenmarktratio zijn er meer partijen geweest die kantoorruimte hebben gehuurd of gekocht.

Huurprijzen De gerealiseerde huurprijzen in 2011 lopen binnen de verschillende deelgebieden fors uiteen. De hoogste huurprijzen zijn over de gehele linie gerealiseerd in de A2-zone en Noord. Voor 2012 worden de hoogste huurprijzen verwacht in het Paleiskwartier en West als gevolg van de vele nieuwbouwontwikkelingen die hier gepland staan.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Den Bosch Centrum | Centre

100 - 172

160

A2-zone en Noord

130 - 180

150

Paleiskwartier en West

90 - 150

165

Voorraad Na de toevoeging van 50.000 vierkante meter in 2010 hebben zich in het afgelopen jaar geen noemenswaardige veranderingen voorgedaan in de fysieke kantorenvoorraad. Naar verwachting kan volgend jaar het project De Croon worden toegevoegd aan het voorraadcijfer. In 2013 zal daarnaast de eerste van twee gebouwen in de nieuwbouwontwikkeling Belvédère worden opgeleverd. Ook de bouw van de tweede toren van het project Penta Parc is inmiddels van start gegaan. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2007

2008

2009

2010

2011

2012

850.000

900.000

+6%

Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars | De heer M.S.J Hoffman | Telefoon (073) 80 000 08 | www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Kantorenmarkten 2012 | Den Bosch 69

Breda

Sprekende Cijfers

Breda

70 Breda | Kantorenmarkten 2012

Breda

Sprekende Cijfers

Breda De kantorenmarkt in Breda wordt gekenmerkt door een groot aantal kleinere transacties, met een metrage beneden 750 vierkante meter. Het aantal transacties met een metrage boven 1.000 vierkante meter is gering. Er zijn in 2011 enkele kantoorpanden beschikbaar gekomen met een metrage boven 3.000 vierkante meter. Het betreft een metrage van 3.000 vierkante meter aan de Verlengde Poolseweg, 6.000 vierkante meter aan de Bergschot en 8.000 vierkante meter aan de Stadionlaan. De belangrijkste locatie voor bestaande kantoren blijft de as Claudius Prinsenlaan, alsmede het centrum. Wat de nieuwbouw betreft zijn de belangrijkste kantoorgebieden Via Breda, het Stadionkwartier en Digit Parc. Buiten deze gebieden is sprake van oplopende leegstand, waarbij enkele gebouwen sterk verouderd zijn en nauwelijks meer zullen worden opgenomen. Ook het hanteren van prijselasticiteit biedt voor deze objecten geen oplossing meer. Afwaardering, gevolgd door upgrading/verduurzaming is het redmiddel voor deze kantoorpanden. De overheid speelt middels een nieuw uit te brengen kantorennota steeds beter in op de actuele problemen op de kantorenmarkt. Er is sprake van een restrictief beleid waarbij nieuwbouwplannen worden geschrapt en de focus komt te liggen op een beperkt aantal locaties, zoals hierboven benoemd. Daarnaast is de gemeente proactief nieuwe huurders aan het werven en stelt zij zich faciliterend op bij het binnenhalen van nieuwe bedrijven.

Forse aanbodstijging In 2011 is het aanbodcijfer in Breda met 20% gestegen, tot 109.100 vierkante meter. Deze stijging kan worden verklaard door het beschikbaar komen van zowel meer, als grotere objecten. In totaal worden op 1 januari 2012 124 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter. Een jaar eerder waren dit er 114. Het aantal objecten met een metrage boven 1.000 vierkante meter is gestegen van 24 tot 29. Drie metrages zijn tevens groter dan 5.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

104.500

2008 77.500

2009 63.600

2010 70.600

2011 2012 90.800

109.100

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+12%

-26%

-18%

+11%

+29%

+20%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+19%

-15%

-29%

-18%

+12%

+31%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

34%

19%

15%

11%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

66%

81%

85%

89%

98%

99%

Percentage of existing building floor area

Aanbodstijging in centrum en Breda oost De grootste aanbodsstijgingen komen in 2011 voor rekening van de deelgebieden Oost en Centrum. Op 1 januari 2012 wordt hier respectievelijk 6.000 en 12.000 vierkante meter kantoorruimte extra aangeboden ten opzichte van een jaar eerder. In Breda Overig is de aanbodstijging geringer, terwijl in Breda West minder kantoorruimte wordt aangeboden dan op 1 januari 2011. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Breda Centrum | Centre

17.700

11.600

17.400

25.300

22.600

28.500

Breda Oost | East

38.100

32.600

22.300

16.000

20.300

32.500

Breda West | West

20.000

18.500

16.700

19.000

18.500

17.000

Breda Overig | Other

28.700

14.800

7.200

10.300

29.400

31.200

104.500

77.500

63.600

70.600

90.800

109.200

Totaal | Total

Kantorenmarkten 2012 | Breda 71

Breda

Sprekende Cijfers

Opnamecijfer daalt Evenals in 2009 ligt het opnameniveau in Breda ook in 2011 beneden 30.000 vierkante meter. In totaal werd afgelopen jaar 26.800 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Met name in Breda Oost zijn minder vierkante meters verhuurd of verkocht. In dit deelgebied is sprake van een halvering van de vraag. Opgemerkt moet worden dat vorig jaar voor het eerst metrages zijn meegenomen tussen 250 en 500 vierkante meter.

Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Breda Centrum | Centre

9.100

7.300

2.300

1.700

12.000

10.900

12.200

12.900

13.100

10.100

14.000

6.600 3.800

Breda Oost | East Breda West | West

2.500

6.500

8.300

10.300

3.800

Breda Overig | Other

12.400

5.900

8.700

600

4.600

5.500

Totaal | Total

36.200

32.600

32.400

22.700

34.400

26.800

Transacties: 43 Geheel in lijn met de volumedaling is ook het aantal transacties in het afgelopen jaar afgenomen ten opzichte van 2010. In totaal zijn afgelopen jaar 43 transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter, zes minder dan in 2010. Drie transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter. De grootste transactie is gerealiseerd door de Rabobank Zij hebben het grote kantoorgebouw Prinsenhof aan het Kloosterplein gekocht ten behoeve van de vestiging van hun kantoor.

110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000

Kantorenmarktratio: 25%

10.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

De kantorenmarktratio in Breda is met dertien procentpunt gedaald ten opzichte van 2010. Daarmee kent Breda één van de meest krappe markten van Nederland. Vorig jaar werd reeds melding gemaakt van dynamiek in het courante deel van het aanbod. Deze dynamiek was ook in 2011 aanwezig.

Huurprijzen De reële huurprijzen beginnen onder invloed van de geringe vraag te dalen. Met name oudere, kwalitatief mindere kantoren zijn gevoelig voor deze ontwikkeling. Daarnaast worden nog altijd forse incentives verstrekt.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Breda Centrum | Centre

145

Breda Oost | East

135

125

Breda West | West

134

135

Breda Overig | Other

122

125

Voorraad De nieuwbouwontwikkelingen rond het station zijn nog niet gerealiseerd en tevens hebben er geen noemenswaardige realisaties plaatsgevonden. De fysieke kantorenvoorraad is derhalve gelijk gebleven aan vorig jaar en bedraagt op 1 januari 2012 690.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2007

2008

2009

2010

2011

2012

672.500

677.500

690.000

+10%

+1%

+2%

Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande Van Opstal Bedrijfsmakelaars | De heer P.P.M Verhoeven | Telefoon (076) 514 74 54 | www.vandersande.nl

72 Breda | Kantorenmarkten 2012

Tilburg

Sprekende Cijfers

Tilburg

Sprekende Cijfers

Tilburg In Tilburg wordt de focus steeds meer verlegd van vestigingsstad voor bedrijven die opereren in de handel en de industrie naar zakelijke dienstverleners. Deze verschuiving komt onder andere tot uiting in de ontwikkeling van twee nieuwe kantorenlocaties. De eerste betreft de centrumlocatie Spoorzone, die goed bereikbaar is met zowel de auto, als het openbaar vervoer. Daarnaast kan deze locatie, als gevolg van haar ligging, profiteren van functiemenging. In de Spoorzone worden de komende jaren nog enkele grote kantorenontwikkelingen verwacht. In totaal is in dit gebied 70 hectare beschikbaar. De tweede nieuwe kantorenlocatie betreft de snelweglocatie Kempenbaan, gelegen aan de A58. De gemeente heeft aangegeven een actieve bijdrage te willen leveren aan de versterking van de positie van Tilburg als kantorenstad. Daarbij zal met name worden ingezet op kwaliteit van zowel de locatie als het gebouw. Duurzaamheid speelt hierbij een belangrijke rol.

Aanbodcijfer daalt Na een forse stijging in 2010 is het kantorenaanbod in de regio Tilburg in 2011 afgenomen tot 68.100 vierkante meter. Daarmee is sprake van een dalingspercentage van 19%. Het aantal objecten dat op 1 januari 2012 wordt aangeboden is, met 78, overigens gelijk aan het aantal een jaar eerder. De oorzaak van de daling is met name gelegen in de opname van enkele grote metrages, waaronder ruim 3.300 vierkante meter aan de Professor Verbernelaan. Ook in kantoorgebouw Entrada wordt fors minder kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. Vorig jaar werd hier nog ruim 8.000 vierkante meter te huur aangeboden. Op 1 januari 2012 is dat metrage gedaald tot minder dan 4.000 vierkante meter.

Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

32.900

2008 40.100

2009 53.300

2010 2011 2012 46.600

84.500

68.100

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-11%

+22%

+33%

-13%

+81%

-19%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-21%

+12%

+46%

+15%

+64%

+16%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

24%

32%

16%

13%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

76%

68%

84%

100%

87%

92%

Percentage of existing building floor area

Aanbod deelgebieden In Tilburg Zuid en Tilburg Overig is het kantorenaanbod in 2011 afgenomen. Alleen in het centrum wordt meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. Onder andere het beschikbaar komen van een object van ruim 2.500 vierkante meter aan de Stationsstraat draagt bij aan de aanbodstijging in het centrum van Tilburg.

Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Tilburg Centrum | Centre

9.800

8.400

8.900

12.200

26.400

28.800

Tilburg Zuid | South

6.700

14.000

16.800

31.300

19.300

Tilburg Overig | Other

16.400

17.700

27.600

17.600

26.800

20.000

Totaal | Total

32.900

40.100

53.300

46.600

84.500

68.100

74 Tilburg | Kantorenmarkten 2012

Tilburg

Sprekende Cijfers

Opnamecijfer 2011 gelijk aan 2010 Het opnamevolume in de regio Tilburg is in 2011 uitgekomen op exact hetzelfde niveau als in 2010. In totaal werd 12.300 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. De verdeling tussen de deelgebieden ziet er overigens anders uit dan een jaar eerder. In het centrum van Tilburg is fors minder kantoorruimte opgenomen, terwijl het transactievolume in Tilburg Zuid en Overig juist hoger uitkomt dan in 2010.

Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Tilburg Centrum | Centre

10.700

3.900

4.800

3.100

6.000

1.600

Tilburg Zuid | South

1.900

8.200

3.600

1.500

2.000

Tilburg Overig | Other

7.200

4.700

5.100

700

4.800

8.700

19.800

16.800

13.500

3.800

12.300

Totaal | Total

Transacties: 11 In heel 2011 hebben binnen de regio Tilburg in totaal elf transacties plaatsgevonden met een metrage boven 250 vierkante meter. Dit is de helft van het aantal transacties in 2010 (21). Als gevolg van enkele relatief grote transacties komt het totale opnamevolume alsnog uit op het niveau van 2010. Het betreft de huur van twee objecten met een metrage boven 3.000 vierkante meter, door Noord Brabant Internet Exchange en Vereniging Ons Middelbaar Onderwijs. Beide transacties hebben plaatsgevonden in het deelgebied Overig.

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '96'97'98 '99'00 '01'02'03'04'05 '06'07'08 '09'10 '11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Kantorenmarktratio: 18% De kantorenmarktratio is voor het tweede jaar op rij gestegen. In 2011 bedraagt de verhouding tussen de vraag en het aanbod 18%, een stijging van drie procentpunt ten opzichte van 2010. Deze stijging is in zijn geheel te verklaren uit de daling van het aanbodcijfer.

Huurprijzen In 2011 zijn alleen huurprijzen bekend gemaakt van transacties in het deelgebied Tilburg Overig. De huurprijzen van deze transacties zijn gelegen tussen € 115,- en € 172,- per vierkante meter. De verwachte huurprijzen voor 2012 liggen voor de verschillende deelgebieden op nagenoeg hetzelfde niveau.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Tilburg Centrum | Centre

Verwacht / Expected (€) 2012 145

Tilburg Zuid | South

140

Tilburg Overig | Other

115 - 172

140

Voorraad Mede als gevolg van de oplevering van kantoorgebouw Entrada steeg de fysieke kantorenvoorraad in Tilburg in 2010 met 2,5%. In 2011 hebben zich geen noemenswaardige wijzigingen voorgedaan in het voorraadcijfer. Voor de komende jaren wordt wederom een toename verwacht, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling van de Spoorzone en de Kempenbaan.

Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2007

2008

2009

2010

2011

2012

470.000

475.000

487.500

+1%

+2,5%

Voor meer informatie over de regio Tilburg kunt u terecht bij: Klotz Bedrijfshuisvesting | De heer H.P.A.M. Klotz | Telefoon (013) 8 200 100 | www.klotz.nu

Kantorenmarkten 2012 | Tilburg 75

Sprekende Cijfers

76 Tilburg | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Arnhem Knooppunt

Nijmegen

Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 77

Sprekende Cijfers

Arnhem - Nijmegen

78 Arnhem- Nijmegen | Kantorenmarkten 2012

7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen

Sprekende Cijfers

Arnhem Evenals in 2010 is in 2011 sprake van beperkte beweging op de Arnhemse kantorenmarkt. Het opnamevolume is ten opzichte van 2010 iets toegenomen, maar nog altijd ruim 50% kleiner dan de jaren daarvoor. Opvallend is dat de markt grotendeels wordt bepaald door kleinere transacties, waarbij een duidelijke trek zichtbaar is naar het centrum van Arnhem en meer specifiek het stationsgebied. Ook in 2011 is de hoeveelheid aangeboden kantoorruimte verder toegenomen, met name op locaties aan de rand van, of buiten de stad. Het belangrijkste verhuismotief van bedrijven was in de meeste gevallen vertrek naar een kleinere locatie. Opvallend hierbij is de behoefte van bedrijven om zich te huisvesten op één vloer, voor een optimale communicatie en gedeeltelijk invoeren van het nieuwe werken. Met name de vraag naar kantoorvilla`s, waarbij over meerdere lagen wordt gewerkt, komt hiermee onder druk te staan. Vanuit de gemeente Arnhem zijn enkele belangrijke stappen genomen om de nieuwbouw van kantoren te beperken. De planvoorraad is fors teruggeschroefd en de mogelijkheden voor nieuwbouw zijn beperkt tot de locaties rondom het station en bestaande locaties die planologisch gezien al mogelijkheden boden. De tweedeling in de kantorenmarkt wordt steeds meer zichtbaar. Verouderde kantoorpanden op industrieterreinen maken nauwelijks meer kans op een nieuwe huurder. Slechts kantoren gelegen in het centrum van de stad of op een duidelijk geprofileerd kantorenterrein of om andere redenen strategisch gelegen, maken serieus kans op de Arnhemse kantorenmarkt. Gemeenten, ondernemers, beleggers en makelaars zijn op dit moment bezig om op een constructieve manier te komen tot transformatie van verschillende locaties in Arnhem. De meest aansprekende voorbeelden in 2011 zijn de transformatie van een kantoorgebouw van 4.400 vierkante meter in het centrum tot hotel en de transformatie van bijna 2.000 vierkante meter in een ander deel van de stad tot 31 huurappartementen in het kader van het project ‘wonen boven winkels’. Op dit moment wordt er in Arnhem door partijen gesproken over nog eens circa 25.000 vierkante meter aan transformatielocaties, variërend van pril idee tot een vergevorderd stadium. Denk hierbij aan transformatie naar zorgappartementen, studentenhuisvesting en hotels. De kantorenmarkt in Arnhem is voor een belangrijk deel een lokale markt. Deze zal meer regionaal worden omdat bedrijven als gevolg van bezuinigingen locaties zullen gaan samenvoegen en daarbij in veel gevallen kiezen voor provinciehoofdsteden. Arnhem is voor veel bedrijven een goede uitvalsbasis voor Oost-Nederland. Ook door de Rijksgebouwendienst is Arnhem benoemd tot één van de concentratiegebieden in het land. Dit zal de komende jaren haar beslag krijgen. Voor 2012 wordt een voorzichtige toename van de opname verwacht en nog een lichte toename van het aanbod, aangezien waarschijnlijk ook een deel van de nu nog verborgen leegstand op de markt gaat komen. Aan de andere kant zal als gevolg van daadwerkelijke transformatie een deel van het aanbod van de markt worden gehaald. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

144.400

2008 150.500

2009 111.600

2010 153.300

2011 186.000

2012

196.700

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+1%

+4%

-26%

+37%

+21%

+6%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +24%

+14%

-23%

+7%

+25%

+23%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

23%

18%

16%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

77%

82%

84%

91%

92%

Percentage of existing building floor area

Kantorenmarkten 2012 | Arnhem 79

92%

Arnhem

Sprekende Cijfers

Aanbodstijging van 6% Voor het derde jaar op rij is in Arnhem sprake van een aanbodstijging. De mate van stijging is echter minder sterk dan in de voorgaande twee jaren. Op 1 januari 2012 wordt 196.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 6% ten opzichte van een jaar eerder. Het aanbodcijfer is opgebouwd uit 108 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter. Op 1 januari 2011 waren dit er overigens nog 124.

Aanbodstijging buiten centrum In de inleiding is reeds aangegeven dat het aanbod met name op locaties aan de rand van, of buiten de stad is toegenomen. Onderstaande tabel illustreert deze ontwikkeling. Met name in Arnhem Oost is afgelopen jaar sprake van een forse aanbodstijging. Het centrumaanbod is nagenoeg gelijk gebleven, terwijl Arnhem Noord het enige deelgebied is waar sprake is van een daling. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 mÂ˛ vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2007

2008

2009

2010

2011

2012

33.300

37.400

27.500

47.400

55.900

55.600

Arnhem Noord | North

24.800

26.300

22.600

25.300

30.600

25.500

Arnhem Oost | East

52.600

49.200

32.300

40.800

52.400

62.400

Arnhem Centrum | Centre

Arnhem West | West

5.200

7.100

1.300

400

1.700

3.400

Arnhem Zuid | South

28.500

30.500

27.900

39.400

45.400

49.800

144.400

150.500

111.600

153.300

186.000

196.700

Totaal | Total

Opnamecijfer licht gestegen In 2011 is iets meer kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar, maar ten opzichte van de jaren daarvoor is nog altijd sprake van een gering transactievolume. In totaal is afgelopen jaar 25.600 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. Evenals in 2010 zijn zeven transacties geregistreerd met een metrage boven 1.000 vierkante meter. De grootste transactie betreft de huur van 4.400 vierkante meter door The Vincent Hotel Group aan de Nieuwe Oeverstraat. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 mÂ˛ vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

2006

2007

2008

2009

2010

2011

16.000

15.400

24.800

10.100

1.600

14.300

Arnhem Noord | North

3.700

14.600

17.900

4.400

5.500

6.700

Arnhem Oost | East

5.500

7.100

29.700

4.300

6.700

1.900

Arnhem West | West

4.100

5.600

9.000

21.400

3.000

400

Arnhem Centrum | Centre

Arnhem Zuid | South

26.000

3.800

3.100

11.200

5.200

2.300

Totaal | Total

55.300

46.500

84.500

51.400

22.000

25.600

Aantal transacties blijft op peil In totaal zijn afgelopen jaar 30 transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. De gemiddelde transactiegrootte komt, met 850 vierkante meter, uit op hetzelfde niveau als een jaar geleden. Er is een duidelijke verschuiving zichtbaar naar kleinere transacties. De gemiddelde transactiegroottes in 2008 en 2009 bedroegen ter vergelijking respectievelijk ruim 1.600 en 1.800 vierkante meter.

250.000

200.000

150.000

100.000

Kantorenmarktratio: 13%

50.000

0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo

De verhouding tussen de vraag in heel 2011 en het aanbod aan het einde van deze periode is gelijk gebleven aan vorig jaar. De keuze van bedrijven gebruik te maken van minder meters draagt bij aan het feit dat het aantal aangeboden vierkante meters de vraag sterk overstijgt. Twee jaar geleden bedroeg de ratio ter vergelijking nog 34%.

Take-up and supply in square metres lettable floor area

80 Arnhem | Kantorenmarkten 2012

Arnhem

Sprekende Cijfers

Huurprijzen De mediane huurprijzen per vierkante meter per jaar lagen in het afgelopen jaar tussen € 130,- in Arnhem Zuid en € 160,- in het centrum. In 2012 komen de huurprijzen naar verwachting uit tussen € 125,- en € 160,-. Binnen de regio Arnhem bestaan de incentives niet alleen in de vorm van een huurvrije periode, maar bijvoorbeeld ook uit huisvestingsbijdragen of uit een investering in het opleveringsniveau. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Arnhem Centrum | Centre

160

140 -160

Arnhem Noord | North

150

140 - 150

Arnhem Oost | East

140

130 - 140

Arnhem West | West

140

130 - 140

Arnhem Zuid | South

130

125 - 135

Voorraad Er hebben zich in 2011 geen noemenswaardige veranderingen voorgedaan in de fysieke kantorenvoorraad. Zoals reeds aangegeven zijn verschillende partijen bezig om op een constructieve manier te komen tot transformatie van verschillende locaties. Met de inkrimping van het aantal nieuwbouwplannen zullen deze ontwikkelingen, indien succesvol, leiden tot een afname van de kantorenvoorraad in Arnhem. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2007 999.000 +1%

2008

2009

1.024.000 1.064.000 +3%

+4%

2010

2011

2012

1.075.000 1.079.100 1.079.100 +1%

+0,4%

Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars | De heer J.H. Vogelaar | Telefoon (026) 355 21 00 | www.stmakelaars.nl

Kantorenmarkten 2012 | Arnhem 81

Nijmegen

Sprekende Cijfers

Nijmegen Het opnamevolume in de regio Nijmegen is in 2011 licht gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. De achterliggende reden hiervan is met name het uitblijven van grote transacties. Zowel regionaal als van buiten de regio hebben zich geen grote partijen gevestigd in Nijmegen. Opvallend is dat het aantal transacties juist is gestegen ten opzichte van 2010. De belangrijkste bewegingen op de kantorenmarkt vinden plaats in de sectoren gezondheidszorg en welzijn en ICT. De transacties die door dergelijke partijen zijn gesloten betreffen vaak kleinere metrages. Het aanbod is in het afgelopen jaar licht toegenomen. Met name verouderde locaties worden moeizaam verhuurd. Daarbij moet vooral gedacht worden aan jaren ’80 panden in het centrum van Nijmegen. Ook in het gebouw FiftyTwoDegrees is het aanbod toegenomen als gevolg van krimp van zittende huurders en de eerdere opzegging van Packard Bell. Een belangrijke herontwikkeling betreft het voormalige gemeentekantoor Metterswane. Het object met een metrage van 8.000 vierkante meter is gekocht door KWP. Op deze locatie zullen onder andere woningen en een hotel worden gerealiseerd.

Zeer geringe aanbodstijging Op 1 januari 2012 wordt in de regio Nijmegen in totaal 73.300 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een daling van 10% ten opzichte van een jaar eerder. De belangrijkste reden voor deze daling betreft de voorgenomen herontwikkeling van het voormalige kantoorgebouw Metterswane. Hierdoor wordt 8.000 vierkante meter aan de markt onttrokken. Daarnaast is ook het aantal aangeboden objecten gedaald van 80 naar 71. Negentien objecten noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste ruim 6.300 vierkante meter. Het betreft hier kantoorruimte in kantoorgebouw FiftyTwoDegrees. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt 1.032 vierkante meter, nagenoeg gelijk aan het gemiddelde een jaar geleden. Het percentage nieuwbouw is in vergelijking met een jaar geleden fors gestegen, met name als gevolg van de toevoeging van vier nieuwbouwobjecten met een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste ruim 4.200 vierkante meter omvat. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

83.300

2008 64.400

2009 58.400

2010 80.600

2011 2012 81.500

73.300

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-13%

-23%

-9%

+38%

+1%

-10%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+20%

-13%

-29%

+2%

+11%

+2%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

41%

15%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

59%

98%

99%

91%

95%

85%

Percentage of existing building floor area

Aanbodcijfer in ieder deelgebied gedaald Ieder deelgebied binnen de regio Nijmegen draagt bij aan de totale aanboddaling. De meeste kantoorruimte wordt nog altijd aangeboden in Brabantse Poort. Vier van de tien grootste beschikbare objecten zijn gelegen in dit deelgebied. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Nijmegen Centrum | Centre

15.100

15.900

15.200

5.700

17.000

16.700

Nijmegen Brabantse Poort

24.400

34.800

25.000

37.300

28.100

27.700

5.700

4.600

5.800

5.100

4.300

4.100

Nijmegen West | West

38.200

9.100

12.400

14.200

18.000

16.100

Gemeente Beuningen

4.500

5.100

2.500

Wijchen

- 13.800 9.000 6.200

Nijmegen Oost | East

Totaal | Total

95.400

83.400

82 Nijmegen | Kantorenmarkten 2012

64.400

58.400

80.600

81.500

Nijmegen

Sprekende Cijfers

Opnamecijfer fors gestegen In 2011 is in de regio Nijmegen in totaal 26.900 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Daarmee wordt het hoge opnameniveau van een jaar eerder niet geëvenaard, maar is er wel meer kantoorruimte opgenomen dan in de jaren daarvoor. Ondanks een halvering van het opnamevolume is de meeste kantoorruimte, evenals in de voorgaande jaren, opgenomen in Brabantse Poort. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Nijmegen Centrum | Centre

2.300

2.800

4.900

2.600

6.100

4.100

Nijmegen Brabantse Poort

13.800

11.700

14.000

7.700

19.200

10.600

Nijmegen Oost | East

5.000

2.000

1.500

5.200

2.700

5.700

Nijmegen West | West

5.000

3.900

1.200

2.500

2.700

Gemeente Beuningen

700

900

Wijchen

- 1.300 5.000 2.900

Totaal | Total

26.100

20.400

24.300

18.700

35.500

26.900

Fors meer transacties Ondanks het feit dat het transactievolume is gedaald zijn er in 2011 wel fors meer transacties geregistreerd dan in het voorgaande jaar. In totaal vonden afgelopen jaar 58 transacties plaats met een metrage boven 250 vierkante meter, vijftien meer dan in 2010. De gemiddelde transactiegrootte is gedaald van ruim 800 vierkante meter in 2010, tot ruim 400 vierkante meter in 2011. Zeven transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste ruim 1.800 meter.

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Kantorenmarktratio: 36% De markt voor kantoorruimte in Nijmegen kent in 2011 slechts een lichte verruiming ten opzichte van het voorgaande jaar. De kantorenmarktratio is met drie procentpunt gedaald, tot 36%. Daarmee is evenals vorig jaar sprake van een relatief krappe markt in vergelijking met veel andere Dynamis regio’s.

Huurprijzen De huurprijzen in de regio Nijmegen staan onder druk. De incentives zijn nog altijd aan een stijging onderhevig, waarbij ze steeds minder vaak inzichtelijk worden gemaakt. Voor 2012 worden mediane huurprijzen verwacht die liggen tussen € 95,- per vierkante meter per jaar in Nijmegen West, tot € 145,- in het centrum van Nijmegen.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Nijmegen Centrum | Centre

135 - 160

145

Nijmegen Brabantse Poort

80 - 140

115

Nijmegen Oost | East

90 - 167

120

Nijmegen West | West

75 - 110

Gemeente Beuningen

125

120

Wijchen

90 - 95

100

Voorraad Als gevolg van de voorgenomen herontwikkeling van het gebouw ‘Metterswane’ zal de voorraad kantoorruimte afnemen met 8.000 vierkante meter. Op 1 januari 2012 bedraagt de totale fysieke kantorenvoorraad in de regio Nijmegen daarmee 475.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2007

2008

2009

2010

2011

2012

426.000

430.000

483.000

475000

+1%

+12%

-2%

Voor meer informatie voor de regio Nijmegen kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars | De heer S.G.A.H. Roelofs | Telefoon (024) 365 10 10 | www.stmakelaars.nl Kantorenmarkten 2012 | Nijmegen 83

Nijmegen

Sprekende Cijfers

84 Nijmegen | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Groningen

Leeuwarden en Assen

8 Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 85

Sprekende Cijfers

Groningen

86 Groningen | Kantorenmarkten 2012

8. Groningen, Leeuwarden, Assen

Sprekende Cijfers

Groningen Voor het tweede jaar op rij is in Groningen sprake van een afname van de vraag naar kantoorruimte. Na enkele stabiele jaren is daarmee voor het eerst in lange tijd sprake van een tegenvallend jaar op de kantorenmarkt in Groningen. Het aanbodcijfer is als gevolg van een herontwikkeling van 10.000 vierkante meter overigens gedaald. Het betreft hier de onttrekking van het voormalige belastingkantoor aan de Dr. C. Hofstedekade. Daarmee is de aanbodstijging van de afgelopen jaren ten einde gekomen. De meeste nieuwbouwplannen dateren uit tijden van voor de crisis. Voor de komende jaren zijn veel plannen in de ijskast gezet en de verwachting bestaat dat er weinig nieuwbouw zal worden gerealiseerd. Er zal in de komende jaren meer worden ingestoken op de kwaliteit van het huidige aanbod.

Aanbod in Groningen Na drie opeenvolgende jaren van aanbodstijging is in 2011 sprake geweest van een daling van 4%. Daarmee komt het totale aanbodcijfer op 1 januari 2012 uit op 129.800 vierkante meter. Opvallend is dat het aantal aangeboden objecten juist wel is gestegen, van 98 tot 106. Een belangrijke reden van de aanboddaling is de onttrekking van het voormalige belastingkantoor aan de Dr. C. Hofstede de Grootkade. Hier werd een jaar geleden nog ruim 10.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Dit object zal worden herontwikkeld tot woningen. Het grootste aaneengesloten metrage wordt op dit moment aangeboden aan de Damsport en omvat ruim 7.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

86.600

2008 81.700

2009 2010 98.100

124.700

2011 134.600

2012

129.800

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-26%

-6%

+20%

+27%

+8%

-4%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-3%

-17%

+2%

+31%

+28%

+ 14%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

12%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

94%

92%

88%

97%

96%

97%

Percentage of existing building floor area

Aanboddaling in drie deelgebieden Drie deelgebieden dragen bij aan de totale aanboddaling in het afgelopen jaar. De daling in West wordt veroorzaakt door de reeds genoemde onttrekking van het belastingkantoor. Ook in Oost en Noord is het aanbodcijfer op 1 januari 2012 lager dan een jaar eerder. In Groningen Zuid is juist sprake van een forse aanbodstijging, waardoor dit deelgebied samen met West het meeste aanbod kent. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Groningen Centrum | Centre

8.100

10.400

12.800

12.400

11.500

16.400

4.900

2.100

5.800

9.400

7.300

Groningen Oost | East

Groningen Noord | North

11.600

9.400

12.800

18.700

35.400

27.400

Groningen West | West

42.300

35.800

45.900

60.000

48.500

39.700

Groningen Zuid | South

19.700

24.000

24.500

27.800

29.800

39.000

Totaal | Total

86.600

81.700

98.100

124.700

134.600

129.800

Opnamecijfer fors gedaald Na de opnamedaling vorig jaar komt het transactievolume in 2011 uit op het laagste niveau sinds lange tijd. In totaal werd afgelopen jaar 13.700 vierkante meter

Kantorenmarkten 2012 | Groningen 87

Groningen

Sprekende Cijfers

kantoorruimte verhuurd of verkocht. Met name in Groningen Zuid is het transactievolume achtergebleven ten opzichte van 2010. Vorig jaar vond in dit deelgebied nog de grootste transactie plaats. In 2011 is de grootste transactie geregistreerd aan de Oude Ebbingestraat met een metrage van bijna 2.500 vierkante meter. Groningen Oost en Noord noteren een lichte opnamestijging van respectievelijk 300 en 200 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Groningen Centrum | Centre

4.500

4.700

2.300

3.900

3.000

Groningen Noord | North

1.900

500

1.700

1.900

Groningen Oost | East

7.300

5.400

9.700

17.600

1.400

1.700 5.800

Groningen West | West

8.300

15.300

9.900

11.100

7.900

Groningen Zuid | South

11.000

8.700

3.000

1.800

8.700

1.300

Totaal | Total

33.000

34.600

24.900

32.800

23.600

13.700

Transacties: 17

160.000

In 2011 vonden zeventien gebruikerstransacties plaats met een metrage boven 250 vierkante meter. Dit zijn er acht minder dan in 2010. Ook de gemiddelde transactiegrootte is met ruim 100 vierkante meter gedaald tot 800 meter. In totaal zijn vijf transacties geregistreerd met een metrage boven 1.000 vierkante meter.

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

Kantorenmarktratio: 11%

20.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

De verhouding tussen de vraag in heel 2011 en het aanbod op 1 januari 2012 bedraagt 11%. Daarmee is sprake van een ratiodaling van zeven procentpunt ten opzichte van een jaar eerder.

Huurprijzen De hoogste huurprijzen zijn in 2011 gerealiseerd in Groningen Oost en West. De prijzen van kantoorruimte fluctueren sterk naar gelang de locatie en de staat van het object. Voor nieuwe kantoorpanden zijn huurders over het algemeen bereid de hoogste huurprijzen te betalen. Het betreft met name kantoorruimte op het Europapark (Euroborg) en rond het station.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Groningen Centrum | Centre

110

130

Groningen Noord | North

120

Groningen Oost | East

140

135

Groningen West | West

119 - 141

120

Groningen Zuid | South

120 - 122

125

Voorraad De fysieke kantorenvoorraad in Groningen is in 2011 nagenoeg gelijk gebleven. De oplevering van het nieuwbouwpand van de DUO en de belastingdienst is afgelopen jaar weliswaar toegevoegd, maar de oude huisvesting aan de Kemkensberg is tevens aan de voorraad onttrokken. Tevens is er ruim 10.000 vierkante meter kantoorruimte onttrokken als gevolg van de herontwikkeling van het voormalige belastingkantoor aan de Dr. C. Hofstede de Grootkade. Alle ontwikkelingen tegen elkaar afwegend, is in 2011 sprake van een lichte voorraaddaling van 2.000 vierkant meter.

Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2007

2008

2009

2010

2011

2012

874.000

900.000

906.000

904.000

+1%

+3%

+1%

88 Groningen | Kantorenmarkten 2012

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

Leeuwarden

Kantorenmarkten 2012 | Leeuwarden 89

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

Leeuwarden De kantorenmarkt in Leeuwarden kende in 2010 een verrassend hoog opnamecijfer van 23.000 vierkante meter. Deze opleving werd met name veroorzaakt door drie grote transacties, waarvan de grootste de huur van 7.500 vierkante meter kantoorruimte door UPC betrof. In 2011 is de vraag naar kantoorruimte echter tot een dieptepunt gedaald. Slechts twee transacties zijn geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. Er hebben afgelopen jaar twee belangrijke ontwikkelingen plaatsgevonden. Aan de ene kant betreft dit de oplevering van het nieuwe kantoor van UPC. Daarnaast is aan de Oostergoweg 2 een belangrijk herontwikkelingstraject ingezet waarbij 4.000 vierkante meter kantoorruimte zal worden vervangen door woningen.

Aanbodcijfer wederom gedaald Het aanbod in de regio Leeuwarden is afgelopen jaar met 7% gedaald, tot 77.500 vierkante meter. Daarmee is voor het tweede jaar op rij sprake van een aanboddaling. Onder andere de onttrekking van de Oostergoweg 2 met een metrage van bijna 4.000 vierkante meter draagt bij aan de daling in het afgelopen jaar. In totaal worden op 1 januari 2012 72 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter, één meer dan een jaar eerder. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt 1.076 vierkante meter, 100 meter meer dan op 1 januari 2010. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

60.700

2008 49.800

2009 48.100

2010 93.100

2011 83.200

2012 77.500

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+5%

-18%

-3%

+94%

-11%

-7%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+50%

-4%

+74%

-24%

10%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

12% 3% 2% 3% 2% 2%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

88%

97%

98%

97%

98%

Percentage of existing building floor area

Aanboddaling in twee deelregio’s Ondanks de totale aanboddaling wordt in het centrum en Leeuwarden West meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. De daling komt voor rekening van de overige twee deelgebieden. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

LLeeuwarden Centrum | Centre

2007

2008

2009

2010

2011

2012

22.900

12.300

10.900

16.800

18.100

18.900

Leeuwarden Oost | East

5.900

8.300

7.000

6.400

14.400

10.600

Leeuwarden West | West

18.900

14.600

15.400

31.800

25.400

26.400

Leeuwarden Zuid | South

13.000

14.600

14.800

38.100

25.300

21.600

Totaal | Total

60.700

49.800

48.100

93.100

83.200

77.500

Vraag naar dieptepunt Na het forse opnamecijfer van 23.000 vierkante meter in 2010 is de vraag naar kantoorruimte in 2011 tot een dieptepunt gedaald. In het afgelopen jaar zijn slechts twee transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. De grootste transactie betreft de huur van ruim 500 vierkante meter door de Deutsche Bank in de Achmeatoren. De andere een transactie van bijna 300 vierkante meter aan

90 Leeuwarden | Kantorenmarkten 2012

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

de Tadingastraat. Het totale transactievolume komt daarmee uit op 800 vierkante meter. Vorig jaar werden in totaal negen transacties geregistreerd, waarvan drie met metrages van 7.000, 5.910, 3.800 vierkante meter.

Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

2006

2007

2008

2009

2010

2011

500

3.800

2.700

1.100

500

700

Leeuwarden West | West

2.000

4.600

1.200

4.400

12.600

Leeuwarden Zuid | South

1.600

800

300

3.400

10.400

300

Totaal | Total

4.100

9.900

4.200

8.900

23.000

800

Leeuwarden Centrum | Centre Leeuwarden Oost | East

2 transacties

100.000 90.000

Met slechts twee transacties boven 250 vierkante meter in het afgelopen jaar is sprake van het laagste opnamecijfer sinds het verschijnen van de rapportage Sprekende Cijfers in 1995.

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000

Kantorenmarktratio: 1%

20.000 10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Als gevolg van het zeer lage opnameniveau is de kantorenmarktratio gedaald tot slechts 1%. Vorig jaar bedroeg de verhouding tussen het aanbod en de vraag nog 28%, waarmee sprake was van één van de hoogste ratio’s in het land. Destijds werd echter ook vermeld dat als gevolg van enkele grote transacties sprake was van een ruimere markt dan de ratio van 28% deed vermoeden.

Huurprijzen Over de gerealiseerde huurprijzen per vierkant meter in 2011 kunnen geen uitspraken worden gedaan als gevolg van het geringe aantal transacties. Voor volgend jaar worden de hoogste huurprijzen verwacht in Leeuwarden Oost.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Leeuwarden Centrum | Centre

100

Leeuwarden Oost | East

120

Leeuwarden West | West

115

Leeuwarden Zuid | South

100

Voorraad Naast de onttrekking van 4.000 vierkante meter kantoorruimte aan de Oostergoweg is afgelopen jaar tevens het nieuwe kantoor van UPC opgeleverd. Deze twee ontwikkelingen betekenen dat de fysieke kantorenvoorraad in Leeuwarden licht is gestegen tot 523.000 vierkante meter. Het stijgingspercentage bedraagt 0,5%. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2007

2008

2009

2010

2011

2012

517.000

520.000

523.000

+0.5%

+0,5%

Kantorenmarkten 2012 | Leeuwarden 91

Sprekende Cijfers

Assen

92 Assen | Kantorenmarkten 2012

Assen

Sprekende Cijfers

Assen De kantorenmarkt in Assen wordt gekenmerkt door relatief kleine transacties, met name tussen 25 en 100 vierkante meter. Deze metrages vallen buiten het bereik van deze rapportage. Het aantal transacties met een metrage boven 250 vierkante meter is weliswaar licht gestegen, maar het totale volume is gedaald ten opzichte van 2010. Er zijn met name bedrijven uit de ICT-sector actief, terwijl zakelijke dienstverleners een minder groot aandeel hebben. Het centrum van Assen is de belangrijkste vestigingslocatie voor kantoorgebruikers. Deze trend zal alleen maar verder toenemen. Hierbij is het belangrijk dat oudere gebouwen worden gerenoveerd en gaan voldoen aan de duurzaamheidseisen van deze tijd. Het voordeel van deze oudere gebouwen is dat ze veelal zijn gesitueerd op de betere locaties nabij het centrum.

Aanbod vertoont forse stijging Het aanbodcijfer in Assen is in 2011 fors gestegen tot 56.300 vierkante meter. Deze stijging wordt voor een belangrijk deel ingegeven door het beschikbaar komen van twee grote metrages. Het betreft een metrage van 8.500 vierkante meter aan de Schepersmaat en een metrage van 4.700 vierkante meter aan de Amerikaweg. Het totale aantal aangeboden objecten met een metrage boven 250 vierkante meter is in het afgelopen jaar met drie gestegen, tot 42. Achttien objecten noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

31.300

2008 37.900

2009 33.900

2010 33.500

2011 41.400

2012 56.300

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-18%

+21%

-11%

-1%

+24%

+36%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+22%

+3%

+1%

+17%

+39%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

21%

26%

22%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

79%

74%

78%

92%

98%

99%

Percentage of existing building floor area

Aanbodstijging in alle deelgebieden Mede als gevolg van de reeds genoemde toevoeging van twee grote metrages is het aanbod in Assen Noord en Assen Zuid fors gestegen. Met name de toevoeging van 8.500 vierkante meter in laatstgenoemd deelgebied betekent een forse toename in vergelijking met het voorgaande jaar. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2007

2008

2009

2010

2011

2012

10.000

19.500

18.200

20.400

22.100

24.400

Assen Noord | North

5.800

4.500

6.500

9.400

10.300

14.100

Assen West | West

9.300

4.900

1.100

1.800

7.100

7.400

Assen Zuid | South

6.200

9.000

8.100

1.900

10.400

31.300

37.900

33.900

33.500

41.400

56.300

Assen Centrum | Centre

Totaal | Total

Opnamecijfer gelijk aan vorig jaar Sinds 2007 lag het opnamevolume op een stabiel niveau. In 2011 is deze trend doorbroken en is het opnamecijfer gedaald tot 5.800 vierkante meter. Het centrum is het enige deelgebied waar de vraag nog redelijk op peil blijft. In 2011 is hier in totaal 3.200 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. De verwachting is dat deze ontwikkeling ook de komende jaren zichtbaar blijft. De overige 2.600 vierkante meter kantoorruimte is verhuurd of verkocht in Assen Noord. Kantorenmarkten 2012 | Assen 93

Assen

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

2006

2007

2008

2009

2010

2011

10.000

2.300

3.000

3.200

3.800

3.200

2.400

1.000

1.600

3.900

2.600

700

6.200

2.900

4.900

400

3.000

400

700

16.100

9.900

8.200

8.100

5.800

Transacties: 9 Ondanks de daling van het opnamevolume is het aantal transacties met een metrage boven 250 vierkante meter toegenomen van zeven tot negen. De grootste transactie is gerealiseerd aan de M.L. Kingweg door Alvimedic en omvat ruim 1.500 meter.

60.000 50.000 40.000 30.000

Kantorenmarktratio gehalveerd

20.000 10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

De daling van het opnamevolume in combinatie met de forse aanbodstijging zijn de oorzaak van een halvering van de kantorenmarktratio, tot 10%. In 2010 bedroeg de verhouding tussen het aanbod en de vraag nog 20%.

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Huurprijzen In de regio Assen komen incentives steeds meer voor in de vorm van het overnemen van de voorfinanciering, middels onder andere het aanbieden van afbouwpakketten en verlenen van huurvrije perioden. Voor de komende jaren wordt over de gehele linie een daling van de huurprijzen verwacht. In 2010 lagen de prijzen van de bekend gemaakte transacties in het centrum van Assen lager dan in Assen Noord. Normaliter is het omgekeerde het geval. Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Assen Centrum | Centre

85 - 100

135

Assen Noord | North

120 - 125

Assen West | West

115

Assen Zuid | South

Voorraad De totale fysieke kantorenvoorraad in de regio Assen is ook in 2011 nagenoeg gelijk gebleven en bedraagt ongeveer 300.000 vierkante meter. Gezien het uitblijven van nieuwbouwontwikkelingen is de verwachting dat ook komend jaar geen kantoorruimte zal worden toegevoegd. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2007

2008

2009

2010

2011

2012

285.000

290.000

300.000

+2%

+3%

Voor meer informatie over de regio Assen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars | De heer R. Lameijer | Telefoon (0592) 33 84 20 | www.lamberink.nl

94 Assen | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Apeldoorn

Deventer en Zwolle

9 Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 95

Sprekende Cijfers

Apeldoorn

96 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2012

9. Apeldoorn, Deventer, Zwolle

Sprekende Cijfers

Apeldoorn Ondanks de moeizame economische ontwikkelingen heeft de kantorenmarkt in Apeldoorn zich in 2011 goed staande weten te houden. Er hebben voor Apeldoornse begrippen veel grote transacties plaatsgevonden. Kenmerkend voor de markt zijn wel de lange, stroperige trajecten, voor een deel ingegeven door moeizame financiering. Een actieve branche in 2011 betreft de zorgsector. In 2011 hebben zorgpartijen, meer dan in andere jaren, gekozen voor (her-)huisvesting. Voorbeelden van dergelijke partijen zijn Goede Zorg, Zorggarant en Zorgwerk. Revitalisering van bestaande kantoorpanden heeft in het afgelopen jaar steeds meer aandacht gekregen. Er wordt met name gezocht naar een goede verhouding tussen investeringsvolume en rendement op de energieprestaties. Daarnaast wordt vrijwel ieder pand beoordeeld op mogelijkheden tot alternatieve aanwending, zoals studentenhuisvesting of een zorggerelateerde invulling.

Geringe aanbodstijging Na twee opeenvolgende jaren van forse aanbodstijging is het kantorenaanbod in Apeldoorn in 2011 licht gestegen. Op 1 januari 2012 wordt in totaal 143.900 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 1% ten opzichte van 1 januari 2011. Het totale aanbodcijfer wordt bepaald door 102 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter. Het grootste aaneengesloten metrage betreft een pand aan de John F. Kennedylaan, met een omvang van 8.500 vierkante meter. In totaal noteren 36 objecten een metrage boven 1.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

107.800

2008 102.600

2009 96.600

2010 116.300

2011 142.500

2012

143.900

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+16%

-5%

-6%

+20%

+23%

+1%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +28%

+18%

+1%

+17%

+26%

+20%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

16%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

84%

94%

99%

98%

Percentage of existing building floor area

Aanbodstijging in ieder deelgebied De aanbodontwikkeling in de verschillende deelgebieden loopt in 2011 uiteen. In het centrum en Apeldoorn Noord is sprake van een aanboddaling, terwijl Apeldoorn Oost en Overig juist een toename van het aanbodcijfer noteren. De meeste objecten worden aangeboden in Apeldoorn Overig (34), gevolgd door Apeldoorn Zuid (26) en het centrum (25).

Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Apeldoorn Centrum | Centre

29.600

23.500

20.800

22.900

32.600

29.300

Apeldoorn Noord | North

17.700

25.600

20.600

20.000

20.100

15.700

8.100

5.100

2.900

2.800

4.800

6.800

35.000

33.100

44.800

38.100

45.900

45.400

Apeldoorn Oost | East Apeldoorn Zuid | South Apeldoorn Overig | Other Totaal | Total

17.400

15.300

7.500

32.500

39.100

46.700

107.800

102.600

96.600

116.300

142.500

143.900

Kantorenmarkten 2012 | Apeldoorn 97

Apeldoorn

Sprekende Cijfers

Opnamecijfer gestegen Het transactievolume zit voor het tweede jaar op rij in de lift. Ten opzichte van het dieptepunt in 2009 is zelfs sprake van een verdubbeling van het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte. In totaal werd afgelopen jaar 30.700 vierkante meter als gebruikerstransactie geregistreerd. Met name het centrum, Apeldoorn Noord en Apeldoorn Zuid dragen bij aan deze volumestijging. Alleen in Apeldoorn Overig is minder kantoorruimte opgenomen dan in 2010. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Apeldoorn Centrum | Centre

5.400

8.500

11.300

8.800

4.300

8.200

300

900

7.600

1.100

5.700

8.900

Apeldoorn Oost | East

3.700

2.700

1.000

1.100

1.000

Apeldoorn Zuid | South

8.600

9.400

5.100

2.700

2.500

4.500

Apeldoorn Overig | Other

3.700

12.000

4.400

3.300

10.400

8.100

21.700

33.500

29.400

15.900

24.000

30.700

Apeldoorn Noord | North

Totaal | Total

34 transacties Ondanks de toename van het transactievolume, zijn er in 2011 maar twee transacties meer geregistreerd dan in het voorgaande jaar. In totaal werden afgelopen jaar 34 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter verhuurd of verkocht. Tien transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste de huur betreft van 3.600 vierkante meter door Be Informed aan de Wapenrustlaan in Apeldoorn Overig. De meeste transacties hebben plaatsgevonden in het centrum van Apeldoorn (13). Desondanks zijn hier niet de meeste meters verhuurd.

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Kantorenmarktratio: 21% Ten opzichte van 2010 is de verhouding tussen de vraag en het aanbod cijfermatig gezien iets gezonder geworden. De kantorenmarktratio is met vier procentpunt gestegen tot 21%. De hoogste ratio’s komen voor rekening van het centrum en Apeldoorn Noord. Afgaande op de kwaliteit van het aanbod is vaak sprake van een mismatch ten opzichte van de vraag.

Huurprijzen De prijzen in Apeldoorn staan onder druk. Naast het huurprijsniveau komt dit met name naar voren in de weggegeven incentives. Voor 2012 bestaat de verwachting dat de gemiddelde prijzen rond € 110,- per vierkante meter liggen, waarbij de prijzen van bestaande bouw met maximaal € 100,-, lager uit zullen komen.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Apeldoorn Centrum | Centre

62 - 170

110

Apeldoorn Noord | North

44 - 125

110

Apeldoorn Oost | East

110

Apeldoorn Zuid | South

62 - 124

110

Apeldoorn Overig | Other

61 - 232

110

98 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2012

Apeldoorn

Sprekende Cijfers

Voorraad De fysieke kantorenvoorraad in Apeldoorn is afgelopen jaar nauwelijks veranderd. Op 1 januari bestaat de totale voorraad uit 754.000 vierkante meter kantoorruimte. De voorziene ontwikkeling van 40.000 vierkante meter kantoorruimte op het Vision Park zal in de toekomst bijdragen aan een stijging van het voorraadcijfer. Tegelijkertijd zal dan de sloop van de huidige bebouwing worden verrekend.

Ontwikkeling totale voorraad in mÂ˛ vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2007

Totale voorraad

2008

2009

2010

2011

2012

680.000 715.000 729.000 754.000 754.000 754.000

Total stock Afname / Toename

+3%

+5%

+2%

+3%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer J.A.C. van Loon | Telefoon (055) 5 268 268 | www.rodenburg

Kantorenmarkten 2012 | Apeldoorn 99

Deventer

Sprekende Cijfers

Deventer

100 Deventer | Kantorenmarkten 2012

Deventer

Sprekende Cijfers

Deventer In de regio Deventer is in 2011 fors meer kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar. Het aanbodcijfer is daarnaast nagenoeg gelijk gebleven, waarbij per deelregio grote verschillen waarneembaar zijn. Op het Hanzepark is bijvoorbeeld sprake van overmatig aanbod in relatie tot de vraag, terwijl in het centrum juist sprake is van een gezonde markt. In de binnenstad is echter een aantal grote partijen in beweging. De kans bestaat derhalve dat het aanbod ook in het centrum zal stijgen. Het afgelopen jaar zijn twee van de drie kantoorgebouwen binnen de kantoorontwikkeling Olympus afgerond. Met de bouw van het derde en laatste kantoorgebouw, met een metrage van 5.000 vierkante meter is zeer recentelijk gestart. De kantoorontwikkeling Olympus wordt gerealiseerd op het voormalige Tedeco terrein, een uitstekende zichtlocatie aan de hoofdverkeersader van Deventer (N348). Voor de toekomst staan vooralsnog geen nieuwe plannen op stapel. De gemeente Deventer heeft de kantorenbestemming op het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein A1 geschrapt.

Aanbod licht gestegen Na drie jaren waarin het aanbod in de regio Deventer een forse stijging vertoonde is in 2011 sprake van een lichte aanbodstijging. Op 1 januari 2012 wordt in totaal 89.600 vierkante meter kantoorruimte te koop of te huur aangeboden, 1% meer dan een jaar eerder. Het aantal aangeboden objecten is in vergelijking met een jaar geleden overigens met zeven objecten gedaald, tot 64 stuks. 31 objecten noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste ruim 10.000 vierkante meter. Het betreft hier, evenals vorig jaar, een voormalige onderwijslocatie te weten het ROC gebouw. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

57.900

2008 56.700

2009 66.200

2010 76.100

2011 88.700

2012 89.600

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-7%

-2%

+17%

+15%

+17%

+1%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+4%

+2%

+16%

+29%

+28%

+19%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

28%

35%

12%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

72%

65%

91%

96%

97%

88%

Percentage of existing building floor area

Aanbod Hanzepark wederom gestegen Vorig jaar werd reeds gemeld dat het Hanzepark overmatig aanbod kent. Ook in 2011 is het aanbodcijfer in dit deelgebied gestegen. Bijna drie kwart van alle aangeboden vierkante meters is gesitueerd in dit deelgebied. Opvallend is dat de overige twee deelgebieden juist een daling van het aangeboden metrage noteren. Voor het centrum geldt dat een aanbodstijging in de komende jaren tot de mogelijkheden behoort gezien de beweging van een aantal grote partijen. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2007

2008

2009

2010

2011

2012

6.600

9.800

8.800

8.200

13.000

9.000

Deventer Hanzepark

40.400

39.700

38.600

52.000

59.200

65.900

Deventer Overig | Other

10.900

7.200

18.700

16.000

16.500

14.700

Totaal | Total

57.900

56.700

66.100

76.200

88.700

89.600

Deventer Centrum | Centre

Transactievolume fors hoger Na twee teleurstellende jaren is in 2011 sprake van een opleving in de vraag naar kantoorruimte. In totaal werd afgelopen jaar 13.300 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. De oorzaak van deze opleving is onder andere gelegen in de

Kantorenmarkten 2012 | Deventer 101

Deventer

Sprekende Cijfers

huur van ruim 4.700 vierkante meter door Rabobank in OIympus en een transactie van 1.300 vierkante meter in hetzelfde gebouw. Daarnaast vonden nog twee transacties plaats met een metrage boven 1.000 vierkante meter.

Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Deventer Centrum | Centre

3.000

1.300

6.300

2.300

1.300

3.700

Deventer Hanzepark

9.000

8.700

3.900

3.300

1.500

8.300

500

2.500

2.400

1.100

2.500

1.300

12.500

12.600

6.700

5.300

Deventer Overig | Other Totaal | Total

13.300

Transacties: 13 Naast een toename van het aantal grote transacties is ook het totale aantal transacties gestegen. In 2011 zijn er in totaal zestien geregistreerd, drie meer dan een jaar eerder. De gemiddelde transactiegrootte was vorig jaar, met ruim 400 vierkante meter, nog het kleinst van alle Dynamis regio’s. In 2011 is de gemiddelde grootte verdubbeld tot 800 vierkante meter.

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000

Kantorenmarktratio stijgt tot 15%

10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Als gevolg van de forse opnamestijging, in combinatie met het gelijkblijvende aanbod is de kantorenmarktratio in Deventer bijna verdrievoudigd. Met een ratio van 15% is echter nog altijd sprake van een ruime markt. Het centrum van Deventer kent momenteel de meest gezonde markt. De reeds genoemde mogelijke aanbodstijging kan hier de komende tijd verandering in brengen.

Huurprijzen In de regio Deventer staan de prijzen voor bestaande kantoorruimte onder druk. De prijzen van nieuwe kantoorruimte zijn daarentegen gestegen. De incentives zijn in de afgelopen periode toegenomen en variëren van drie maanden huurvrij bij een contractperiode van twee jaar tot zestien maanden bij een contractperiode van vijf jaar.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Deventer Centrum | Centre

70 - 128

120

Deventer Hanzepark

106 - 119

110

Deventer Overig | Other

114 - 118

Voorraad Met de toevoeging van de derde fase van het Olympus project zal de fysieke kantorenvoorraad in 2012 verder toenemen. Daarnaast zal ook 5.000 meter worden toegevoegd als gevolg van de oplevering van Hera. Afgelopen jaar is echter geen sprake geweest van toevoeging van vierkante meters kantoorruimte. Op 1 januari 2012 bedraagt de voorraad derhalve 329.000 vierkante meter Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts

2007

2008

2009

2010

2011

2012

320.000

322.000

329.000

Afname / Toename / Decrease / Increase +3%

+1%

+2%

Totale voorraad / Total stock

Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer W.I. Dijkerman | Telefoon (0570) 68 68 68 | www.rodenburg.nl

102 Deventer | Kantorenmarkten 2012

Sprekende Cijfers

Zwolle

Kantorenmarkten 2012 | Zwolle 103

Zwolle

Sprekende Cijfers

Zwolle 2011 was een jaar waarin niet bijzonder veel gebeurde op de Zwolse kantorenmarkt. Er zijn weinig (grote) transacties geregistreerd. Wel hebben enkele partijen hun huurcontract verlengd (Ziggo). Mede als gevolg van het aanwijzen van Zwolle als één van de twaalf concentratielocaties door de Rijksoverheid, bestaat de verwachting dat het aantal overheids (-gelieerde) partijen zal toenemen. De gemeente Zwolle heeft te kennen gegeven dat zij voor een deel van haar grondposities, waar voorheen kantoren gepland waren, nu ook me wil denken over alternatieve bestemmingen, met name in de leisuresfeer is de gemeente hiertoe bereid. Het gebrek aan huurders in combinatie met het grote aantal leegstaande kantoorpanden maken dat in de komende periode nauwelijks nieuwbouw zal worden gerealiseerd. De plannen die er liggen worden door veel partijen uitgesteld.

Aanbodcijfer daalt Op 1 januari 2011 wordt in Zwolle 159.800 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een daling van 6% ten opzichte van een jaar eerder. De daling kan worden verklaard uit het feit dat in de voortgaande twee jaren enkele objecten zijn opgenomen in het aanbod die uiteindelijk niet zijn gerealiseerd. Het nieuwbouwpercentage is derhalve licht gedaald, tot 20%. Nog altijd goed voor een metrage van ruim 30.000 vierkante meter. In totaal worden 122 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter. Ondanks de daling van het aanbodvolume worden derhalve wel meer objecten aangeboden dan een jaar geleden (destijds 114). De gemiddelde objectgrootte bedraagt ruim 1.300 vierkante meter, een daling van 200 vierkante meter ten opzichte van 1 januari 2010. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

97.500

2008 88.200

2009

106.400

2010 172.500

2011

170.300

2012

159.800

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+11%

-10%

+21%

+62%

-1%

-6%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

++14%

+14%

+28%

+98%

+34%

+14%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

10%

17%

15%

27%

24%

20%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

90%

83%

85%

73%

76%

80%

Percentage of existing building floor area

Ook deelgebieden met aanbodstijging Ondanks de totale aanboddaling, die met name voor rekening komt van de deelgebieden Centrum en Zone Ceintuurbaan wordt in Berkum, Hanzeland en Overig meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. In laatstgenoemd deelgebied wordt tevens het grootste aaneengesloten metrage aangeboden. Het betreft kantoorpand Victoria met een beschikbaar metrage van bijna 15.000 vierkante metrage.

104 Zwolle | Kantorenmarkten 2012

Zwolle

Sprekende Cijfers

Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Zwolle Centrum | Centre

10.500

12.600

19.600

24.900

25.100

19.100

Nieuwbouw Berkum

300

Zone A28 | Fare-stage 28

- 300 1.500 1.100 1.600

6.700

3.600

3.700

16.100

16.400

14.600

Zone Ceintuurbaan | Fare-stage Ceintuurbaan 39.100

37.800

40.900

59.400

62.500

53.300

Hanzeland

23.000 20.000 27.900 25.600 25.300 30.200

Zwolle Overig | Other

17.900

14.200

14.000

44.900

39.900

41.000

Totaal | Total

97.500

88.200 106.400

172.400

170.300

159.800

Opnamecijfer wederom gedaald Na de forse opnamedaling in 2010 is in het afgelopen jaar wederom minder kantoorruimte verhuurd en verkocht. Het totale transactievolume is gedaald met 29% en komt uit op 13.700 vierkante meter. Drie deelgebieden zijn verantwoordelijk voor deze daling. In Zone A28, Ceintuurbaan en Overig is minder kantoorruimte opgenomen dan in 2010. In het centrum en Hanzeland is juist meer kantoorruimte van gebruiker gewisseld. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Zwolle Centrum | Centre

7.500

7.800

2.700

7.700

4.500

5.300

Nieuwbouw Berkum

300

500

Zone A28 | Fare-stage 28

16.600

11.700

20.900

9.700

2.800

900

Zone Ceintuurbaan | Fare-stage Ceintuurbaan

14.200

18.700

6.300

7.300

7.400

1.300

Hanzeland

9.700

Zwolle Overig | Other

7.400

5.200

2.800

10.400

3.500

2.100

55.700

49.600

43.600

48.200

19.300

13.700

Totaal | Total

200.000

6.200 10.900 12.600 1.100 4.100

Transacties: 24

180.000

Naast het totale transactievolume is ook het aantal transacties in 2011 gedaald. In totaal zijn afgelopen jaar 23 transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. In 2009 waren dit er ter vergelijking nog 41. Twee transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste 2.400 vierkante meter.

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

Kantorenmarktratio: 10%

0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo

De kantorenmarktratio in Zwolle is in de afgelopen drie jaar gedaald van 41% tot 10%. Daarmee is sprake van een fors overaanbod. Het centrum van Zwolle kent overigens de meest gezonde vraag- en aanbodverhouding.

Take-up and supply in square metres lettable floor area

Huurprijzen De prijzen zullen ook het komende jaar onder druk blijven staan. Als gevolg van het overschot aan kantoorruimte hebben zoekende partijen een goede onderhandelingspositie. Er is een duidelijk verschil tussen kwalitatief goed en minder goede kantoorruimte (uitstraling, voorzieningenniveau, locatie). Met name bij incourante objecten zijn hogere incentives nodig om huurders te kunnen trekken. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Zwolle Centrum | Centre

114 - 207

160

Nieuwbouw Berkum

125

Zone A28 | Fare-stage 28

155

139

140

Zone Ceintuurbaan | Fare-stage Ceintuurbaan Hanzeland

145 - 165

140

Zwolle Overig | Other

112

100

Kantorenmarkten 2012 | Zwolle 105

Zwolle

Sprekende Cijfers

Voorraad Met het uitstellen van de meeste nieuwbouwontwikkelingen is de fysieke kantorenvoorraad in de regio Zwolle afgelopen jaar op peil gebleven. Ook voor de komende periode worden geen grote veranderingen verwacht. Op 1 januari 2012 bestaat de totale voorraad uit 871.000 vierkante meter kantoorruimte. Ontwikkeling totale voorraad in mÂ˛ vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2007

Totale voorraad

759.000

2008 774.000

2009 834.000

2010 842.000

2011 871.000

2012

871.000

Total stock Afname / Toename

+3%

+2%

+8%

+1%

+3%

Decrease / Increase

Voor meer informatie voor de regio Zwolle kunt u terecht bij: Bramer Bedrijfsmakelaars | De heer P. Olde Rikkert | Telefoon (038) 422 42 25 | www.bramer.biz

106 Zwolle | Kantorenmarkten 2012

Hengelo

Enschede

Twente

Sprekende Cijfers

Twente

108 Twente | Kantorenmarkten 2012

10. Regio Twente

Sprekende Cijfers

Enschede De kantorenmarkt in Enschede werd afgelopen jaar evenals in 2010 gekenmerkt door moeizame besluitvormingsprocessen. Als gevolg daarvan zijn de meeste bedrijven blijven zitten op hun huidige locatie. Verhuisbewegingen bleven afgelopen jaar relatief beperkt. De meest transacties die hebben plaatsgevonden betreffen verhuizingen naar een nieuwbouwobject. Oude panden blijven in dit geval leeg achter. Over het algemeen sluit het beschikbare aanbod wel goed aan bij de vraag die er is. Zowel naar grootte, prijs, leeftijd van de panden als locatie, is voldoende keuze beschikbaar voor de potentiële zoeker. De meeste nieuwbouwprojecten zijn afgelopen jaar gestart aan de Zuiderval. Voor de komende jaren worden de nodige ontwikkelingen verwacht rond het Kennispark. Alle overige nieuwbouwprojecten worden naar alle waarschijnlijkheid in de ijskast gezet.

Aanbodstijging van 14% Het totale kantorenaanbod in Enschede is in 2011 met 14% gestegen, tot 97.800 vierkante meter. Daarmee is voor het derde jaar op rij sprake van een forse aanbodstijging, zij het minder sterk. Op 1 januari 2012 worden in totaal 82 objecten aangeboden met een gemiddelde grootte van bijna 1.200 vierkante meter. Vorig jaar bedroeg de gemiddelde grootte nog bijna 100 vierkante meter meer. De aanbodstijging kan dus voor het belangrijkste deel worden verklaard uit de toename van het aantal te koop en te huur staande kantoorruimten. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

60.000

2008 60.600

2009 51.300

2010 71.600

2011 85.600

2012 97.800

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-17%

-15%

+40%

+20%

+14%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-31%

-24%

+11%

+30%

+33%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

14%

13%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

86%

87%

98%

92%

93%

Percentage of existing building floor area

Aanbodstijging in alle deelgebieden Ieder deelgebied draagt bij aan de totale aanbodstijging in Enschede. De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in het centrum van Enschede. Afgelopen jaar is het aanbod hier gestegen met ruim 5.000 vierkante meter. Het grootste aangeboden metrage betreft, evenals een jaar geleden, een object van 7.300 vierkante meter aan de Boulevard 1945. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Enschede Centrum | Centre

30.100

35.100

25.900

33.100

41.100

46.800

Enschede Business & Science Park

16.900

16.600

15.500

21.000

25.100

26.500

Enschede Zuiderval

5.500

2.500

1.000

2.300

3.200

Enschede Overig | Other

7.500

6.400

8.900

16.500

17.100

21.300

60.000

60.600

51.300

71.600

85.600

97.800

Totaal | Total

Opnamecijfer 17% gedaald In 2011 is 17% minder kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar. Het totale transactievolume bedraagt 22.800 vierkante meter. Opvallend is de verdeling per deelgebied. In 2010 werden de meeste kantorenmeters opgenomen in Enschede

Kantorenmarkten 2012 | Enschede 109

Enschede

Sprekende Cijfers

Zuiderval. Het betrof de nieuwbouwontwikkelingen van de Rabobank, Ten Kate & Huizinga en Arke. Afgelopen jaar zijn transacties boven 250 vierkante meter uitgebleven. In het centrum en het Business & Sciencepark is in 2011 echter veel meer kantoorruimte opgenomen dan een jaar eerder. In beide deelgebieden werden respectievelijk drie en twee objecten met een metrage boven 1.000 vierkante meter verhuurd. De grootste transactie betreft de huur van 3.750 vierkante meter door AIM aan het Capitool.

Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Enschede Centrum | Centre

9.000

6.900

13.400

5.400

3.500

10.700

21.200

4.100

8.000

4.200

4.300

10.400

Enschede Zuiderval

1.700

5.500

5.000

16.600

Enschede Overig | Other

1.900

1.400

6.200

3.500

3.100

1.700

33.800

17.900

32.600

13.100

27.500

22.800

Enschede Business & Science Park

Totaal | Total

Meer transacties Het aantal transacties ligt, met 29 stuks, hoger dan in 2010 (25) en evenals vorig jaar zijn wederom zes transacties geregistreerd met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Deze zijn echter minder groot dan de transacties in 2010. De gemiddelde transactiegrootte van alle transacties tezamen bedraagt bijna 800 vierkante meter, 300 meter minder dan een jaar eerder.

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

Kantorenmarktratio: 23%

20.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

De kantorenmarktratio in Enschede is gedaald van 32% in 2010 tot 23% in 2011. De aanbodstijging in combinatie met de opnamedaling dragen hieraan bij. De ratio ligt nog altijd hoger dan twee jaar geleden, toen de verhouding tussen de vraag en het aanbod 18% bedroeg.

Huurprijzen Verhuurders zijn in toenemende mate bereid incentives weg te geven. Hierdoor blijven de huurprijzen in tact. De hoogste mediane huurprijs is afgelopen jaar gerealiseerd op het Business & Sciencepark en bedraagt € 113,- per vierkante meter per jaar.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Enschede Centrum | Centre

100

Verwacht / Expected (€) 2012 115

Enschede Business & Science Park

113

120

Enschede Zuiderval

125

Enschede Overig | Other

Voorraad De nieuwbouwontwikkelingen van Ten Kate & Huizinga, de Rabobank, Sigmax en Arke zullen komend jaar gereed zijn en derhalve in de volgende editie worden meegenomen in het voorraadcijfer. Vooralsnog blijft de voorraad gelijk op een niveau van 506.400 vierkante meter. Volgend jaar wordt daar ruim 20.000 vierkante meter aan toegevoegd. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2007

Totale voorraad

2008

2009

2010

2011

2012

455.000 454.700 454.700 506.400 506.400 506.400

Total stock Afname / Toename

+11%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

110 Enschede | Kantorenmarkten 2012

Hengelo

Sprekende Cijfers

Hengelo Evenals in Enschede kan ook de kantorenmarkt in Hengelo worden getypeerd als een moeizame markt. Het aanbod vertoont in 2011 een lichte toename, terwijl het opnamecijfer is gehalveerd ten opzichte van 2010. Voor de toekomst zijn er enkele locaties waar nieuwe ontwikkelingen zullen plaatsvinden. In het Hijschcomplex, de voormalige locatie van Stork en Plastic Machinery, zal 30.000 vierkante meter beschikbaar komen. Functiemenging wordt in dit project het uitgangspunt. Op Westermaat is een groot deel al ontwikkeld, maar zijn nog enkele kavels beschikbaar voor de ontwikkeling van met name hoogwaardige kantoorruimte.

Lichte aanbodstijging Na de aanboddaling van vorig jaar is het aanbodcijfer in 2011 weer licht gestegen. Op 1 januari 2011 wordt in totaal 82.800 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 2%. De aanbodstijging is gelegen in een toename van het aantal te koop en te huur staande objecten. In totaal worden 60 objecten aangeboden, tegenover 53 een jaar geleden. Het grootste aangeboden metrage betreft nog altijd een pand aan de Sportlaan Driene. Vorig jaar werd hier 12.200 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, momenteel is dat 10.100 vierkante meter. Het nieuwbouwpercentage is met 12% gelijk gebleven. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

2008

46.500

41.600

2009 47.700

2010 2011 84.200

80.800

2012 82.800

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-2%

-11%

+15%

+77%

-4%

+2%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-12%

+5%

+77%

+34%

+ 23%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

35%

18%

11%

12%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

65%

82%

92%

89%

88%

Percentage of existing building floor area

Drie deelgebieden met aanboddaling Alle deelgebieden, met uitzondering van Hart van Zuid, dragen bij aan de totale aanbodstijging. De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in het centrum van Hengelo en in Westermaat. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2007

2008

2009

2010

2011

2012

15.300

15.900

20.500

28.100

26.600

27.100

Hengelo Hart van Zuid

3.800

5.000

6.200

6.700

Hengelo Westermaat Campus

3.300

1.400

2.500

3.000

20.800

15.700

14.800

27.400

25.700

26.500

Hengelo Centrum | Centre

Hengelo Westermaat Hengelo Overig | Other Totaal | Total

3.300

1.700

4.800

21.100

19.300

19.500

46.500

41.600

47.700

84.200

80.800

82.800

Opnamecijfer gehalveerd Na twee jaren waarin de opnamecijfers tegen de economische trend in gingen, is in 2011 sprake van een forse opnamedaling. In totaal werd afgelopen jaar 10.100 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, de helft van de opnameniveaus in de voorgaande twee jaren. Met name in het centrum is afgelopen jaar fors minder kantoorruimte verhuurd en verkocht. Vorig jaar werd hier nog een transactie geregistreerd van 7.000 vierkante meter. Dergelijke transacties zijn afgelopen jaar uitgebleven. De grootste transactie uit het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden aan de Sportlaan, waar Olcea 2.100 vierkante meter huurt. Het enige deelgebied waar meer kantoorruimte is Kantorenmarkten 2012 | Hengelo 111

Hengelo

Sprekende Cijfers

opgenomen betreft Westermaat. Hier vonden afgelopen jaar twee transacties plaats met een metrage boven 1.000 vierkante meter.

Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Hengelo Centrum | Centre

1.200

1.700

5.600

9.100

10.300

1.100

2.100

Hengelo Westermaat Campus

Hengelo Hart van Zuid

1.000

3.000

3.400

1.200

Hengelo Westermaat

3.900

3.000

3.900

9.100

2.500

3.600

Hengelo Overig | Other

1.800

5.800

1.500

4.500

4.200

Totaal | Total

7.900

6.800

15.300

22.700

20.700

10.100

14 transacties In totaal hebben afgelopen jaar veertien transacties plaatsgevonden, vijf minder dan in 2010. Ook de gemiddelde transactiegrootte is afgenomen, tot ruim 700 vierkante meter. In 2010 omvatte een transactie gemiddeld nog bijna 1.100 vierkante meter.

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000

Kantorenmarktratio: 12%

40.000 30.000 20.000 10.000 0 '96'97'98 '99'00 '01'02'03'04'05 '06'07'08 '09'10 '11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Als gevolg van de halvering van de vraag is de kantorenmarktratio ook ruim gehalveerd. In 2010 kwam deze nog uit op 26%, in 2011 is sprake van een ratio van 12%. De kantorenmarkt in Hengelo is daarmee fors ruimer dan in Enschede, waar de ratio uitkomt op 23%.

Huurprijzen De mediane huurprijzen in onderstaande tabel laten een forse spreiding zien van de huurprijzen binnen de verschillende deelgebieden. In het centrum van Hengelo variëren de gerealiseerde huren in het afgelopen jaar van € 47,- tot € 100,-. In Hengelo overig tussen de € 25,- en € 55,- en in Westermaat tussen € 95,- en € 119,-. Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Hengelo Centrum | Centre

125

Hengelo Hart van Zuid

120

Hengelo Westermaat Campus

120

Hengelo Westermaat

111

125

Hengelo Overig | Other

110

Voorraad De totale kantorenvoorraad in Hengelo is in 2011 licht toegenomen als gevolg van de oplevering van het gebouw van Tebodin. Met de toevoeging van 3.000 vierkante meter bedraagt de totale voorraad op 1 januari 2011 350.000 vierkante meter. Daarmee is sprake van een stijging van 1%. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2007

Totale voorraad

2008

2009

2010

2011

2012

290.000 290.000 290.000 347.000 347.000 350.000

Total stock Afname / Toename

+19%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

112 Hengelo | Kantorenmarkten 2012

+1%

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Maastricht

Parkstad Limburg/Heerlen/Sittard

11 Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 113

Sprekende Cijfers

Maastricht

114 Maastricht | Kantorenmarkten 2012

Sprekende Cijfers

11. Maastricht/Parkstad Limburg/Heerlen/Sittard Maastricht De vraag naar kantoorruimte op de Maastrichtse kantorenmarkt betreft met name een vervangingsvraag, waarbij kleinere ruimten in trek zijn. Vooral oudere kantoorpanden blijken vaak incourant. Gezien het relatief hoge leegstandsniveau is de vraag die ontstaat over het algemeen goed op te vangen en is voldoende geschikte kantoorruimte beschikbaar. Vorig jaar werd reeds gemeld dat de nieuwbouwontwikkelingen in Maastricht vrijwel stil staan, waarbij Maastricht/Aken airport de enige locatie is waar nog projecten op maat worden aangeboden. Deze worden pas gerealiseerd wanneer zich een gebruiker meldt. Afgelopen jaar zijn er echter geen nieuwe ontwikkelingen gerealiseerd, dan wel gestart. Als gevolg van de ontwikkeling van de A2 traverse ontstaat langzamerhand een vraagconcentratie rondom Geusselt en Maastricht airport. Laatstgenoemde deelgebied kent in het afgelopen jaar het hoogste opnamecijfer van alle deelgebieden.

Forse aanboddaling Op 1 januari 2012 wordt binnen de regio Maastricht 63.500 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. De forse aanboddaling ten opzichte van een jaar geleden heeft twee oorzaken. Allereerst is afgelopen jaar ruim 42.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, waardoor het aanbod is gedaald. Daarnaast zijn in het verleden enkele objecten aan het aanbodcijfer toegevoegd die uiteindelijk niet zijn gerealiseerd. Op 1 januari 2012 worden in totaal 55 objecten te huur of te koop aangeboden. Het grootste aangeboden object betreft een metrage van 6.000 vierkante meter aan de Mariënwaard in Maastricht Oost. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

69.500

2008 58.200

2009 64.700

2010 83.300

2011 112.300

2012 63.500

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-2%

-16%

+11%

+29%

+35%

-43%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+11%

-17%

-5%

+22%

+45%

-17%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

100%

Percentage of existing building floor area

Forse aanboddalingen in Randwyck en Maastricht Oost De grootste aanboddalingen komen voor rekening van de deelgebieden Randwyck en Maastricht Oost. Met name als gevolg van de forse opnamecijfers in 2011 is het aanbod hier gedaald tot respectievelijk 11.700 en 12.000 vierkante meter. De meeste kantoorruimte is, ondanks een daling, beschikbaar in het deelgebied Centrum en Wyck. In Ceramique en Maastricht West hebben afgelopen jaar nauwelijks aanbodwijzigingen plaatsgevonden.

Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Centrum en Wyck | Centre and Wyck Ceramique

2007

2008

2009

2010

2011

2012

24.500

23.900

21.900

24.900

33.500

26.600

5.100 2.100 1.900 500 500 1.000

Maastricht Oost | East

26.900

14.600

19.500

29.100

29.600

12.000

Maastricht West | West

3.900

2.800

6.300

4.200

6.200

6.000

Maastricht/Aken airport

11.500

10.000

6.200

Randwyck Totaal | Total

9.100 14.800 15.100 13.100 32.500 11.700 69.500

58.200

Kantorenmarkten 2012 | Maastricht 115

64.700

83.300

112.300

63.500

Maastricht

Sprekende Cijfers

Forse opnamestijging Na de lichte opnamedaling vorig jaar is in 2011 sprake van een verdubbeling van het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte. Het totale opnamecijfer in 2011 bedraagt 42.300 vierkante meter. Negen transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste ruim 11.000. Het betreft hier een pand aan het Gelissendomein dat na renovatie, per medio 2012 wordt gehuurd door Mercedes Benz. Met name in Maastricht Oost en Randwijck is in 2011 fors meer kantoorruimte verhuurd of verkocht dan een jaar eerder. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Centrum en Wyck | Centre and Wyck

2006

2007

2008

2009

2010

2011

8.200

6.100

6.200

6.000

4.700

3.300

Ceramique

4.500 3.600 3.700 1.700 4.300 3.200

Maastricht Oost | East

6.800

2.900

6.300

1.600

1.400

Maastricht West | West

1.300

3.000

500

300

1.500

1.700

Maastricht/Aken airport

10.200

6.200

1.800

Randwyck

10.200

Totaal | Total

31.000

2.200 17.800

13.300

3.300 4.700 3.500 19.000 20.000

24.500

21.600

42.300

Evenveel transacties als in 2010

120.000

De stijging van het opnamecijfer kan geheel worden verklaard door de toename van het aantal grote transacties. In totaal werden afgelopen jaar 28 transacties geregistreerd, evenveel als een jaar eerder. De meeste transacties (9) komen voor rekening van het deelgebied Centrum en Wyck, gevolgd door Maastricht/Aken airport en Randwyck met beiden zes transacties.

100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '95'96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up 2

Opname en aanbod in m vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Kantorenmarktratio: 67% Met een kantorenmarktratio van 67% kent Maastricht de meest krappe kantorenmarkt van heel Nederland. Er is sprake van een forse stijging als gevolg van de aanboddaling in combinatie met het relatief hoge opnamecijfer.

Huurprijzen De incentives variëren op basis van locatie en kwaliteit. De maximale incentives die worden gegeven bedragen 20%, veelal in de vorm van huurvrije perioden. In 2011 varieerden de bekend gemaakte huurprijzen fors. Voor 2012 bestaat de verwachting dat de huurprijzen uiteen lopen van € 125,- in Randwyck, tot € 135,- in het centrum van Maastricht en op Maastricht/Aken airport. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Centrum en Wyck | Centre and Wyck

101 - 175

Ceramique

Verwacht / Expected (€) 2012 135

130

Maastricht Oost | East

130

Maastricht West | West

130

Maastricht/Aken airport

133 - 163

135

Randwyck

125

Voorraad De fysieke kantorenvoorraad in de regio Maastricht is ook afgelopen jaar gelijk gebleven. Nieuwbouwontwikkelingen staan nauwelijks op stapel, waardoor ook in de nabije toekomst geen grote wijzigingen worden verwacht. Op 1 januari 2012 bedraagt het voorraadcijfer 600.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2007

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease/Increase

2008

2009

2010

2011

2012

550.000

600.000

+9%

Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars | De heer P.H.M.W. Brouwers | Telefoon (043) 367 15 22 | www.boek-offermans.nl

116 Maastricht | Kantorenmarkten 2012

Sprekende Cijfers

Heerlen

Kantorenmarkten 2012 | Heerlen 117

Parkstad Limburg/Heerlen

Sprekende Cijfers

Parkstad Limburg/Heerlen De kantorenmarkt in Heerlen kenmerkt zich al jaren door een geringe vraag, in combinatie met relatief weinig hoogwaardig aanbod. Vorig jaar werd reeds gesproken over de toenemende importantie van herontwikkelingsprojecten, waarbij verduurzaming het sleutelbegrip vormt. Concrete initiatieven vanuit de overheid of marktpartijen zijn tot op heden echter lastig te duiden. Een project waar al enkele jaren melding van wordt gemaakt is de ontwikkeling van het Maankwartier rond het station. Begin 2012 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken toestemming gegeven ten aanzien van de plannen, waaronder de ontwikkeling van 17.000 vierkante meter kantoorruimte. De gemeente, NS Poort en Weller Vastgoedontwikkeling hebben een uitwerkingsovereenkomst gesloten, waardoor de bouw waarschijnlijk in mei 2012 zal beginnen. Een ander grootschalig project in Heerlen betreft het Schinkelkwadrant. Het probleem bij deze herontwikkelingsopgave is dat niet duidelijk is welke functie er boven de winkels moet worden gerealiseerd. Het Schinkelkwadrant wordt gezien als potentiële locatie voor het stadskantoor, maar heeft hierin concurrentie van het Maankwartier en tevens bestaat de mogelijkheid dat de gemeente kiest voor verlenging van het, eind 2012 aflopende, contract op de huidige locatie.

Aanbodstijging van 4% Na de forse aanbodstijging van 22% een jaar geleden is het aanbod in 2011 wederom aan een stijging onderhevig geweest. Op 1 januari 2012 wordt in totaal 65.800 vierkante meter aangeboden, 4% meer dan een jaar eerder. In totaal worden 57 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter, twee meer dan op 1 januari 2011. Het grootste aangeboden metrage betreft, met 7.500 vierkante meter, evenals een jaar geleden het kantoorpand Villa Selecta. Dit project is overigens enkele jaren geleden al toegevoegd aan het aanbodcijfer, maar nog altijd niet gerealiseerd. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2007

Aanbod m² vvo

37.600

2008 49.500

2009 55.700

2010 51.800

2011 63.100

2012 65.800

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+5%

+32%

+13%

-7%

+22%

+4%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+8%

+27%

+30%

+20%

+22%

+15%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

17%

28%

25%

21%

17%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

83%

72%

75%

79%

83%

Percentage of existing building floor area

Heerlen Centrum zorgt voor stijging van het totale aanbod De aanbodstijging komt in zijn geheel voor rekening van de ontwikkelingen in het centrum van Heerlen. Het aanbod is in dit deelgebied toegenomen met 2.600 vierkante meter. In de overige deelgebieden is het aanbodcijfer gelijk gebleven aan dat op 1 januari 2011.

Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North

2007

2008

2009

2010

2011

2012

28.200

36.700

41.000

32.400

41.900

44.500

500

400

1.100

900

900 13.000

Heerlen West | West

1.700

7.500

11.100

13.000

Heerlen Zuid | South

7.200

4.900

6.100

7.400

7.300

37.600

49.500

55.700

51.800

63.100

65.700

Totaal | Total

118 Heerlen | Kantorenmarkten 2012

Parkstad Limburg/Heerlen

Sprekende Cijfers

Opnamecijfer gedaald Het opnamevolume komt in 2011 lager uit dan in het voorgaande jaar en bedraagt 5.600 vierkante meter. Daarmee wordt overigens wel meer kantoorruimte opgenomen dan in 2009, het slechtste jaar tot op heden. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North

2006

2007

2008

2009

2010

2011

15.700

20.100

5.600

2.900

5.000

5.200

400

2.600

400

Heerlen West | West

1.800

1.200

Heerlen Zuid | South

500

2.800

600

1.200

18.000

23.300

8.200

3.500

7.400

5.600

Totaal | Total

Transacties: 4 In totaal zijn in het afgelopen jaar vier transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. Drie transacties hebben plaatsgevonden in het centrum van Heerlen en meten een oppervlakte van respectievelijk 3.300, 1.000 en 900 vierkante meter. Deze metrages zijn in gebruik genomen door respectievelijk AZL, Stichting woonpunt en Arrancar. De vierde transactie omvat 400 vierkante meter is gerealiseerd in Heerlen West.

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Kantorenmarktratio: 9% Als gevolg van het relatief lage transactievolume kan worden gesteld dat de verhouding tussen de vraag in 2011 en het aanbod op 1 januari 2012 is gedaald tot 9%. Vorig jaar bedroeg de ratio nog 12% en in 2007 ter vergelijking nog 47%.

Huurprijzen Van de vier transacties zijn van slechts twee een huurprijs bekend gemaakt en betreft er één een kooptransactie voor eigen gebruik. De regio Heerlen vormt een uitzondering op het gebied van incentives. Deze worden als gevolg van de geringe keuzemogelijkheden nauwelijks verstrekt. Voor volgend jaar wordt verwacht dat de prijzen in de verschillende deelgebieden dicht bij elkaar liggen tussen € 100,- en € 120,- afhankelijk van de kwaliteit van de locatie en het gebouw. Deelgebieden | Districts Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Gerealiseerd / Realised (€) 2011

Verwacht / Expected (€) 2012

Heerlen Centrum | Centre

100

115

Heerlen Noord | North

115

Heerlen West | West

115

Heerlen Zuid | South

115

Voorraad Met de voorgenomen ontwikkeling van het Maankwartier zal de fysieke kantorenvoorraad in Heerlen in 2016 toenemen met ongeveer 17.000 vierkante meter. Tot die tijd worden geen noemenswaardige ontwikkelingen verwacht. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2007

Totale voorraad

2008

2009

2010

2011

2012

430.000 435.000 435.000 435.000 435.000 435.000

Total stock Afname / Toename

+1%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Parkstad Limburg/Heerlen kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars | De heer D.J.W. Boek | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl

Kantorenmarkten 2012 | Heerlen 119

Parkstad Limburg/Heerlen

Sprekende Cijfers

Sittard Er is in 2011 weinig gebeurd op de kantorenmarkt in Sittard. De vraag naar kantoorruimte ligt, met vier transacties boven 250 vierkante meter, hoger dan in 2010, maar nog altijd lager dan in de jaren daaraan voorafgaand. Het aanbod is daarnaast met ruim 4.000 vierkante meter gestegen. Vorig jaar werd reeds melding gemaakt van het project De dobbelsteen. In de zomer van 2011 hebben de betrokken partijen getekend voor het ontwerp en de realisatie van het project. Het plan moet zorg gaan dragen voor de positionering van Sittard als regionaal stedelijk centrum. Er zullen verschillende functies worden gerealiseerd, waaronder cultuur, onderwijs en kantoorruimte. De bouw start naar verwachting in 2013, waarna het project in 2016 moet worden opgeleverd.

Aanbod gegroeid met 14% Het aanbodcijfer is in 2011 met 14% gestegen, tot 33.800 vierkante meter op 1 januari 2012. Er is in Sittard sprake van een mismatch tussen de vraag van potentiële kantoorgebruikers en de aangeboden kantoorruimte, waardoor het aanbod in steeds meer gevallen structureel van aard dreigt te worden. In totaal worden op 1 januari 2012 48 kantoorobjecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter. Een jaar eerder waren dit er 38. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt bijna 700 vierkante meter, 50 meter minder dan op 1 januari 2011. Acht objecten noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootse ruim 3.200 vierkante meter, gelegen aan de Plakstraat. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2007

2008

2009 23.400

2010 23.800

2011 29.600

2012 33.800

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+2%

+24%

Percentage in relation to previous year

Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+14%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

100%

Percentage of existing building floor area

Drie transacties in 2011 In 2010 werden slechts twee transacties geregistreerd, waarmee het totale transactievolume uitkwam op ruim 700 vierkante meter. In het afgelopen jaar is het aantal transacties met een metrage boven 250 vierkante meter uitgekomen op drie en bedraagt het transactievolume in totaal 1.200 vierkante meter. De transacties omvatten respectievelijk 330, 400 en 470 vierkante meter.

Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Sittard | Sittard

4.600

7.200

700

1.200

Totaal | Total

4.600

7.200

700

1.200

120 Heerlen | Kantorenmarkten 2012

Sittard

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 4% 40.000

De kantorenmarktratio is één procentpunt gestegen ten opzichte van een jaar geleden en bedraagt 4%. Twee jaar geleden bedroeg de verhouding tussen de vraag naar kantoorruimte in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar nog 30%.

35.000 30.000 25.000 20.000

Huurprijzen

15.000 10.000 5.000 0 '08

'09 Aanbod/Supply

'10

'11

'12

Opname/Take-up

Van de drie geregistreerde transacties binnen Sittard is geen huurprijs bekendgemaakt. De verwachtingen wat de huurprijzen betreft blijven hetzelfde als vorig jaar. Huurprijzen tussen € 110,- en € 120,- per vierkante meter per jaar zullen volgend jaar volgens verwachtingen worden gerealiseerd.

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Voor meer informatie over de regio Sittard kunt u terecht bij: Boek & Offermans makelaars | De heer R. Jeurissen | Telefoon (046) 560 09 09 | www.boek-offermans.nl

Kantorenmarkten 2012 | Sittard 121

Sittard

Sprekende Cijfers

122 Sittard | Kantorenmarkten 2012

Bijlagen

Kantorenmarkten 2012 | 123

I. Doel en aanpak onderzoek

Sprekende Cijfers

I. Doel en aanpak onderzoek Doel Het doel van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2012 is tweeledig: • het jaarlijks verschaffen van inzicht in het aanbod, de opname, de prijsontwikkeling en de voorraad van kantoorruimten in de belangrijkste regio’s van Nederland; • het geven van een visie van regionale deskundigen op de huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen in de individuele regio’s;

Aanpak Om het bovenstaande te bereiken, zijn vanaf 1994 de volgende aanbod- en opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • straatnaam; • postcode; • type vastgoed; • prijs; • deelgebied; • huisnummer; • oppervlakte; • branche; • gebouwnaam; • jaar.

De regionale makelaarskantoren die de data verzamelen, zijn: • Boek & Offermans Makelaars: Heerlen, Maastricht, Sittard; • Frisia Makelaars: Den Haag; • Bramer Bedrijfsmakelaars: Zwolle; • Molenbeek Bedrijfsmakelaars: Amersfoort, Utrecht; • Ooms Makelaars: Drechtsteden, Rotterdam; • Rodenburg Makelaars: Apeldoorn, Deventer; • Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars: Enschede, Hengelo; • Strijbosch Thunnissen Makelaars: Arnhem, Nijmegen; • Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars: Eindhoven; • Van der Sande VanOpstal Makelaars: Breda. • Lamberink Bedrijfsmakelaars: Assen Ieder kantoor heeft een verantwoordelijke voor het verzamelen van de data. De coördinerende taak en de verwerking van de gegevens in een database geschiedt bij Dynamis in Utrecht. De gegevens die niet door een Dynamiskantoor zijn aangeleverd, zijn door collega makelaars gecontroleerd. Verder hebben literatuuronderzoek en deskresearch bijgedragen aan de realisatie van dit rapport.

Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er belangrijke beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn derhalve indicatief.

124 Bijlagen | Kantorenmarkten 2012

I. Doel en aanpak onderzoek

Sprekende Cijfers

Aanbodcijfers De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen met een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. In de overige regio’s wordt gerapporteerd vanaf 250 vierkante meter vvo. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komend; en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.

Opnamecijfers In de opnamecijfers blijven transacties met een volume van minder dan 500 vierkante meter buiten beschouwing in de vier grote steden. In de overige regio’s wordt gerapporteerd vanaf 250 vierkante meter vvo. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming.

Gebiedsindeling De gebiedsindeling van de steden en eventuele randgemeenten bestrijkt een gebied dat in de markt wordt gezien als relevant en concurrerend voor de kantorenmarkt van de stad.

Kantorenmarkten 2012 | Bijlagen 125

II. Begrippen

Sprekende Cijfers

II • Begrippen

Aanbod van kantoorruimte

Branches

Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak, in de vier grote steden In de overige regio’s worden aaneengesloten metrages van tenminste 250 vierkante meter geregistreerd. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.

Categorieën bedrijfsactiviteiten, vastgesteld conform de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS.

Bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep bedrijven en dienstverlening, onder te verdelen in zes subtypen: businesspark, distributie- en logistiek bedrijventerrein, gelabeld bedrijventerrein, gemengd bedrijventerrein, lokaalkleinschalig bedrijventerrein en traditioneel bedrijventerrein.

Bruto vloeroppervlakte (bvo) Oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Herbestemmen Het van de markt halen van voor kantoorfunctie bestemde ruimte met het doel deze om te zetten in een nietkantoorfunctie.

Huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in euro per vierkante meter per jaar verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en eventuele andere vergoedingen, zoals goodwill en/of overnamekosten.

Kantoor Verblijfsobject gelegen op een terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep kantoren.

Bereikbaarheid

Leegstand

Relatief begrip dat vooral besloten ligt in de ontsluitingskenmerken van de betreffende locatie in relatie tot het acceptatieniveau van de betrokkenen gerelateerd aan de gemoeide tijd, het gemak, de emotionele ervaring en de wijze van vervoer.

In het algemeen het niet-verhuurd zijn van (een gedeelte van) een vastgoedobject.

Bestaande bouw (BB) Reeds gerealiseerde vastgoedobjecten, waarvoor ten aanzien van de sector commercieel vastgoed geldt dat daarbij in het algemeen een overgangsperiode wordt aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige oplevering.

Nieuwbouw Kantoorpanden die nog niet eerder in gebruik zijn genomen en bestaande bouw die een ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan.

Object Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat door één of meer van voor tot achter doorlopende en van beneden naar boven opgaande bouwmuren is gescheiden van de rest van het gebouw en dat zelf niet is onderverdeeld door dergelijke bouwmuren.

126 Bijlagen | Kantorenmarkten 2012

II. Begrippen

Sprekende Cijfers

Opname van kantoorruimte

Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo)

Een transactie met een volume van minimaal 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. In de overige regio’s worden transacties van minimaal 250 vierkante meter vvo geregistreerd. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt en in geval van nieuwbouw zodra daadwerkelijk de bouw is gestart.

Vvo is het netto vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten, installatieruimten, verticale verkeersruimten en inclusief niet-statische gebouwdelen en glaslijncorrectie.

Voorraad kantoorruimte

Terrein gelegen op loopafstand van een station.

Wordt gedefinieerd als de totale hoeveelheid kantoorruimte in de regio, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik, leeg of in aanbouw. Het gaat bij de voorraad vooral om kantoorgebouwen die op een of andere wijze beschikbaar zijn of zouden kunnen komen voor meer algemeen kantoorgebruik. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks toe met de gestarte nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een nietkantoorbestemming wijzigen in een kantoorbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in andere dan kantoordoeleinden.

Structureel aanbod

Vrije markt

Kantoorruimte die gedurende drie of meer achtereenvolgende jaren met steeds dezelfde hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden.

De markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers.

Transferium

Zakelijke dienstverlening

Een multifunctioneel overstappunt en de daarbij te verlenen dienstverlening voor wat betreft het personenvervoer.

Volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS de afdelingen 70 tot en met 74 (handel in onroerend goed, informatietechnologie, onderzoek, juridische en economische dienstverlening, architecten- en ingenieursbureaus, uit- zendbureaus, schoonmaakbedrijven).

Stationslocatie

‘Upgrading’ De verhoging van het prestatieniveau van een vastgoedobject, met behoud van de functie, op basis van commerciële motieven.

Kantorenmarkten 2012 | Bijlagen 127

Sprekende Cijfers

128 Kantorenmarkten 2012

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten 2012 129

Colofon

Sprekende Cijfers

Colofon Sprekende Cijfers is een product van Dynamis

Concept, onderzoek, analyses en coรถrdinatie Dynamis Utrecht Mark de Graaf, Research Manager Dynamis

Gegevens Tilburg Klotz Bedrijfshuisvesting

Ontwerp en opmaak Link Ontwerpers, Eindhoven

130 Colofon | Kantorenmarkten 2012

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten 2012 | Plaatsnaam 131

Dynamis B.V. Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t +31 (0)30 767 03 90 f +31 (0)30 767 03 91 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)

Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300 info@bramer.biz www.bramer.biz

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 656 823 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl

Molenbeek Bedrijfsmakelaars Maliebaan 77 Postbus 19257 3501 DG Utrecht T 030 256 88 11 F 030 256 88 77 taxaties@molenbeek.nl www.molenbeek.nl

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t +31 (0)592 338 410 f +31 (0)592 338 414 assen@lamberink.nl www.lamberink.nl

Ooms Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889 info@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer)

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl

Strijbosch Thunnissen Makelaars Sweerts de Landasstraat 27 Postbus 588 6800 AN Arnhem t +31 (0)26 3 552 100 f +31 (0)26 3 552 101 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Nijmegen)

Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t +31 (0)76 5 147 454 f +31 (0)76 5 139 340 info@vandersande.nl www.vandersande.nl

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB â&#x20AC;&#x2DC;s-Hertogenbosch t +31 (0)73 8 000 008 f +31 (0)73 8 000 009 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl