Marktscan woningprijzen 2014definitief2 by Dynamis

Download hier Sprekende Cijfers Q1 2014

Marktscan: Woningprijzen 2014

Marktscan: Woningprijzen 2014 Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars geeft door middel van deze publicatie ‘Marktscan: Woningprijzen’ een duidelijk beeld over de factoren die van invloed zijn op de woningprijzen. Hierbij wordt ingegaan op de demografie, economie en hypotheekmarkt. Deze uitgave dient als verdieping op de kwartaalberichten Sprekende Cijfers Woningmarkten waarbij in de Marktscan: Woningprijzen de verkoopprijsontwikkelingen centraal staan. Na een sterke prijsstijging in de periode van 2005 tot en met 2008 en de daaropvolgende forse daling, lijkt nu de bodem van deze verkoopprijsdaling te zijn bereikt. In het eerste kwartaal van 2014 is de prijs in vergelijking met de mediane verkoopprijs in 2008 met 22% gedaald. Middels bovengenoemde indicatoren beschrijft Dynamis tevens de verwachtingen voor de woningprijzen. Verkoopprijzen De verkoopprijzen kunnen op verschillende manieren worden getoond, als mediaan of gemiddelde. Dynamis toont de verkoopprijzen als mediaan, aangezien daarmee uitschieters buiten beschouwing worden gelaten. Wanneer alle waarnemingen op grootte zijn gerangschikt, is de middelste waarde de mediaan. Bij een even aantal waarnemingen wordt het rekenkundige gemiddelde van de middelste twee waarnemingen getoond. Daarmee wordt een zuiverder beeld getoond dan bij de gemiddelde prijs. De gemiddelde verkoopprijs is de waarde van de totale som van alle verkoopprijzen gedeeld door het totaal aantal waarnemingen. Dit verklaart derhalve de verschillen tussen de gepubliceerde verkoopprijzen door diverse bronnen. Desondanks blijft de trend van de verkoopprijs, ongeacht of deze mediaan of gemiddelde betreft, vaak gelijk (figuur Verkoopprijs: Gemiddelde versus Mediaan). De prijs van een woning is mede afhankelijk van de marktwerking. Dit onderschrijft de grafiek waarin het aantal verkopen wordt vergeleken met het verschil

tussen de mediane vraagprijs en de mediane verkoopprijs van een object. Een toename in het aantal verkopen gaat samen met beperking van de onderhandelingsruimte. De onderhandelingsruimte in het eerste kwartaal van 2014 bedraagt circa 5,1%. Ter vergelijking een jaar geleden bedroeg dit 5,7%. In het eerste kwartaal van 2013 was de onderhandelingsruimte met 6,3% het grootst in de afgelopen tien jaar. In het tweede kwartaal van 2007 was het verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs het kleinst, namelijk 3,2%. Het kopen van een woning wordt niet alleen vanuit consumptief gedrag gedaan maar ook als investering. Doordat de eigenaar zowel gebruiker als belegger is, wordt een aankoopbeslissing gemaakt afhankelijk van zowel rendement op vermogen en risico-opslag als emotie en gevoel. Hierdoor zijn de ontwikkelingen op de beleggingsmarkt tevens van belang voor de tendens op de woningmarkt. De woningmarkt is dus afhankelijk van diverse deelmarkten en de interactie daartussen. Daarmee is de woningmarkt als een zeer dynamische markt te kenmerken.

Verkoopprijs: Gemiddelde versus Mediaan € 235.000 € 225.000 € 215.000 € 205.000 € 195.000 € 185.000 € 175.000 jan-13 feb-13 mrt-13 apr-13 mei-13 jun-13

jul-13 aug-13 sep-13 okt-13 nov-13 dec-13 jan-14 feb-14 mrt-14

gemiddelde verkoopprijs in Nederland

Mediane verkoopprijs in Nederland

Door het investeringsbelang is het consumentenvertrouwen in de toekomstverwachting belangrijk voor de prijsvorming. De waarde van een woning wordt onder andere bepaald door de interne kenmerken van een woning en de externe kenmerken. Bij interne kenmerken gaat het bijvoorbeeld om indeling en energieverbruik terwijl het bij externe kenmerken gaat om punten als ligging en staat van onderhoud. Daarnaast is de marktwerking tussen vraag en aanbod prijsbepalend. De verkoopprijzen ondervonden hinder van de stagnerende markt. Inmiddels is voor drie kwartalen op rij sprake van een betere woningmarkt in vergelijking tot vorig jaar. De factoren die van invloed zijn op de woningprijzen zijn per regio verschillend. Dit is mede afhankelijk van de demografie in deze regio. Wanneer sprake is van een krimpregio overstijgt het aanbod de vraag, terwijl in groeiregio’s de keuze beperkt is. Hierdoor is het mogelijk dat de prijzen in de ene regio dalen en tegelijkertijd in de andere regio stijgen. Naast demografie is ook de behoefte van de woonconsument belangrijk. Het is gebleken dat huizen in een gebied met goede bereikbaarheid en diversiteit van voorzieningen aantrekkelijk zijn. De prijs is derhalve afhankelijk van vraag en aanbod. Omdat nieuwbouw niet snel genoeg kan voorzien in de vraag worden de woningen die aan de gestelde eisen voldoen, meer waard. Demografie en economie De woningmarktvraag is mede afkomstig van het aantal huishoudens en het aantal nieuwe huishoudens. Door de beperkte economie groeit de hoeveelheid huishoudens minder sterk dan wanneer sprake is van hoogconjunctuur. In 2013 heeft Nederland circa 7,6 miljoen huishoudens. Dit is circa 0,75% meer dan in vergelijking met 2012. De samenstelling van de meeste huishoudens is door de jaren heen veranderd van een echtpaar met kinderen naar een eenpersoonshuishouden. In 2012 is 37% van alle huishoudens een eenpersoonshuishouden en 27% een echtpaar met kinderen. In vergelijking met ruim twintig jaar geleden bedroegen deze percentages respectievelijk 29% en

Verschil vraagprijzen en verkoopprijzen

35%. Het nog altijd toenemende aantal huishoudens oefent samen met de oplopende bevolking een latente vraag uit op de woningmarkt. Deze latente vraag is in Nederland ongewijzigd groot maar wordt niet altijd direct tot uiting gebracht. De daadwerkelijke koopbehoefte is onder andere afhankelijk van de economische zelfstandigheid van de huishoudens en de financieringsmogelijkheden. De economische zelfstandigheid is mede afhankelijk van de zekerheid omtrent een baan. De werkloosheid is in tijden van laagconjunctuur aan een stijging onderhevig. De economische groei is mede bepalend voor de bedrijfsinvesteringen en uiteindelijk de werkloosheid. De verwachting is dat de economie met 0,75% gaat stijgen in 2014. Wanneer deze groei wordt gerealiseerd en aanhoudt, heeft dit een drukkend effect op het werkloosheidscijfer. Uiteindelijk zorgt dit voor meer economische zelfstandigheid en is het voor huishoudens mogelijk de latente vraag daadwerkelijk te realiseren. De consument die uiteindelijk over gaat tot het aankopen van een woning en daarbij een andere koopwoning achterlaat, staat bekend als ‘doorstromer’. Deze groep woonconsumenten heeft door de laagconjunctuur vaak te maken met een hogere hypotheek dan dat de woning die zij achter laten nu waard is. Vanwege de kans op restschuld hebben diverse eigenaren de aankoop van een andere woning uitgesteld. Dit beperkt de doorstroming op de woningmarkt. Naast doorstromers zijn er ook starters, die op zoek zijn naar hun eerste koopwoning. Hun aankoop is niet afhankelijk van de restschuld maar van de financieringsmogelijkheden en de economische zelfstandigheid. Opvallend is dat starters steeds vaker een grotere woning kopen waarin zij voor langere tijd kunnen blijven wonen. Daarbij wordt op dit moment de voorkeur gegeven aan stedelijke woonomgevingen die voldoende voorzieningen bieden. De vraag van de woonconsument is onderhevig aan veranderingen, die elkaar snel opvolgen. Het aanbod is echter niet in staat om de snelheid van de veranderende vraag op te volgen. Hierdoor loopt het aanbod achter met de op dat moment geldende vraag. Met name in de nieuwbouwmarkt is het moeilijk om in te spelen op de vraag omdat de woning Aantal verkopen

Mediane verschil, in %

50.000

0,00%

40.000

-2,00%

30.000 -4,00% 20.000 -6,00%

10.000

-8,00%

2003 Q1 Q2 Q3 Q4 2004 Q1 Q2 Q3 Q4 2005 Q1 Q2 Q3 Q4 2006 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 2010 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 Q1 Q2 Q3 Q4 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 Q1*

wellicht al niet meer voldoet tegen de tijd dat deze klaar is. Hierdoor is het van groot belang om niet alleen de voorspelling van het aantal verkopen in kaart te brengen maar ook het gedrag van de woonconsument. Uiteindelijk bepaalt de woonconsument de verkoopprijzen, zij maken ten slotte de uiteindelijke verkoopbeslissing. Hypotheekmarkt Of de koopbehoefte ook daadwerkelijk kan worden gerealiseerd is mede afhankelijk van de financieringsmogelijkheden. In de hypotheekmarkt zijn diverse veranderingen doorgevoerd. Eén van die veranderingen is de aanpassing van de kostengrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In reactie op de moeizame woningmarkt ten aanzien van het uitbreken van de economische crisis is de maximale kostengrens destijds verhoogd naar € 350.000,-. Per januari 2012 wordt deze grens stapsgewijs verlaagd tot het traditionele niveau van € 265.000,-. Dit niveau wordt 1 juli 2014 bereikt. Verder is medio 2011 afgesproken om de overdrachtsbelasting die wordt betaald bij de aankoop van een woning tijdelijk te verlagen van 6% naar 2%. Dit heeft ertoe geleid dat de kosten voor het verkrijgen van een bestaande woning op naam goedkoper is geworden. In juli 2012 is uiteindelijk besloten om deze maatregelen definitief te maken om zo de bijkomende kosten voor het kopen van een eigen woning blijvend te verlagen teneinde woningaankopen te stimuleren. Daarnaast is de hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2013 voor nieuwe leningen beperkt tot alleen annuïteitenhypotheken. Dit houdt in dat de hypotheek in de looptijd van 30 jaar volledig wordt afgelost. Voor bestaande hypotheken is niets veranderd. Deze beleidswijziging heeft ervoor gezorgd dat in het vierde kwartaal van 2012, afwijkend van het normale seizoenspatroon, aanzienlijk meer verkopen zijn geregistreerd. Diverse woonconsumenten hebben hun aankoop vervroegd om zo nog te kunnen profiteren van de gunstigere hypotheekvoorwaarden. Door het excessief bankenbeleid, die mede oorzaak was van de bekende huizenmarktzeepbel, zijn ook de financieringsregels aangescherpt. Tot medio 2011 was het mogelijk om 110% van de waarde van de woning te lenen. Deze zogenoemde Loan to Value (LTV) is steeds verder beperkt tot 104% begin 2014. Uiteindelijk wordt de LTV beperkt tot 100% in 2018. Daarnaast wordt tevens de leencapaciteit in relatie tot het inkomen teruggedrongen (Loan to Income, LTI). Dit heeft invloed op de financieringsmogelijkheden van huishoudens en daarmee het sentiment omtrent koopbehoefte. Het bankenbeleid laat ook een positieve ontwikkeling zien, namelijk de lage hypotheekrente waartegen een lening wordt afgesloten. Voor een hypotheek met NHG die voor tien jaar vast staat is de rente in het eerste kwartaal van 2014 3,92%.

Een jaar eerder bedroeg de rente nog 4,83%. De lage rente heeft hierbij een positief effect op de financieringsmogelijkheden. Kortom naast demografie en het economisch klimaat is ook de leencapaciteit bepalend voor de koopbereidheid op de woningmarkt. Beleid Om de woningmarkt te stimuleren heeft de overheid diverse regelingen getroffen, zoals een starterslening. Gemeenten bieden starters op de woningmarkt hiermee de gelegenheid om het verschil tussen de waarde van de woning en het maximale hypotheekbedrag te overbruggen. Het rijk is daarnaast bezig om de woningmarkt vlot te trekken. Door duidelijk beleid wordt meer zekerheid gegeven aan potentiële kopers. Hierdoor neemt uiteindelijk het vertrouwen in de markt toe. Wanneer sprake is van veel onzekerheid is het risico van het doen van een forse investering, het kopen van een huis, te groot. Dit gaat ten koste van het consumentenvertrouwen. Een tweede regeling is de tijdelijke verhoging van de vrijstelling schenkbelasting voor de kosten van een eigen woning. Hierdoor kan een ouder een kind maximaal € 100.000,- voor de aankoop van een woning of ten behoeve van de aflossing van de hypotheek belastingvrij schenken. Verder wordt de doorstroming van de woningmarkt gestimuleerd doordat restschuld kan worden meegefinancierd in de nieuwe hypotheek met NHG. Daarnaast pakt de overheid het scheefwonen op de huurmarkt aan met nieuw beleid. Vanaf 2014 is het beleid dat de huren harder mogen stijgen dan de inflatie. Van huurwoningen waarvan het huishoudelijk inkomen hoger is dan € 43.602,- mag de huur per jaar 4% bovenop de inflatie toenemen. Daarmee moet worden voorkomen dat consumenten met een relatief hoog inkomen in goedkope huurwoningen blijven wonen. Hierdoor wordt de koopwoningmarkt gestimuleerd en wordt het voor scheefwoners aantrekkelijker om een woning te kopen in plaats van te blijven huren. Verwachting Op dit moment is de woningmarkt in Nederland herstellende. De latente vraag wordt gerealiseerd (een toenemend aantal verkopen), het vertrouwen in de markt neemt toe, de verkooptijd daalt en de verkoopprijzen vertonen een lichte toename in vergelijking met een jaar geleden. Daarnaast is de hypotheekrente laag, daalt het werkloosheidscijfer en neemt de economische groeiverwachting toe. Kortom de woningmarkt is positief gestemd. Naar verwachting houdt de herstellende woningmarkt aan. Dit wordt onderbouwd door onder andere het toenemend aantal hypotheekaanvragen die het Hypotheken Data Netwerk (HDN) registreert. In het eerste kwartaal van 2014 werden circa 43.100 unieke hypotheekaanvragen genoteerd. Wanneer dit vergeleken wordt met dezelfde periode een jaar geleden, is sprake van een toename van maar liefst 55%. Uit het verleden is gebleken dat het aantal hypotheekaanvragen een goede indicatie geeft van het aantal verkopen in de

aankomende periode. Indien het aantal hypotheekaanvragen in de opvolgende drie kwartalen een gelijk aantal noteert als in de eerste drie maanden, is in heel 2014 sprake van een toename van 10%. Daarnaast neemt het vertrouwen van de consument steeds verder toe. Ondanks dat het vertrouwen toeneemt, is met -7 nog altijd sprake van een negatief consumentenvertrouwen, aldus het CBS. Het diepste punt sinds het uitbreken van de economische crisis was in het tweede kwartaal van 2013, toen bedroeg het consumentenvertrouwen namelijk -34. Ter vergelijking, in het eerste kwartaal van 2007 stond het vertrouwen op 14 punten. De werkloosheid neemt naar verwachting in 2014 toe tot 7,5%. Dit komt aan de economische zelfstandigheid van de woonconsumenten met een latente koopbehoefte niet ten goede. Hierdoor kan het aantal verkopen worden beperkt. Daar staat tegenover dat de rente voor het afsluiten van een lening laag is en ook de woningprijzen zijn in de afgelopen jaren aan een forse daling onderhevig geweest. Hierdoor besluiten diverse woonconsumenten om nu een woning aan te kopen. Landelijk wordt verwacht dat de woningmarkt bij een verder versterkende economie en groeiend consumentenvertrouwen in de komende periode verder hersteld. Door de beperking van de LTV en LTI zorgen consumenten ervoor dat zij meer spaartegoed hebben alvorens zij overgaan tot het aankopen van een woning. Door duidelijk meerjarig beleid vanuit de overheid kunnen consumenten met een latente koopbehoefte hier nu al op anticiperen. Hierbij gaat het met name om het genereren van spaargelden om de aanschafkosten of eventuele verbouwingskosten te betalen.

Naar verwachting kent Nederland niet snel weer een oververhitte markt zoals die van voor de crisis, aangezien het bankenbeleid ten behoeve van financieringsruimte aanzienlijk is ingeperkt en banken niet langer dergelijke risicovolle en hoge hypotheken zullen verschaffen. Desondanks heeft de economie en daarmee ook de woningmarkt te maken met conjunctuurgolven. Zoals in de conjunctuurindicator van de Nederlandsche Bank (DNB) is te zien duurt de neergang van de conjunctuur circa drie jaar. Hierna volgt een jaar sterk herstel waarna de conjunctuur weer daalt. Vervolgens neemt de conjunctuur vaak geleidelijker toe. In de afgelopen 25 jaar heeft Nederland vier keer te maken gehad met een sterke dip. De periode hiertussen bedraagt circa zes tot tien jaar. De laatste welbekende dubbele dip volgde elkaar snel op, namelijk in vier jaar tijd. De verwachting is dat de komende jaren het herstel geleidelijker verloopt waarna een daling van de Nederlandse conjunctuur toch onvermijdelijk lijkt. De woningprijzen zijn in tijden van hoogconjunctuur aanzienlijk gestegen en daarna bij een daling van de conjunctuur weer fors gedaald. Inmiddels stabiliseren de verkoopprijzen en stijgen deze naar verwachting in de komende periode geleidelijk. Een sterke prijsstijging in een korte periode van circa één tot twee jaar is echter onwaarschijnlijk. Hierbij dient een kanttekening te worden gemaakt aangezien de landelijke verwachtingen geen voorspelling zijn voor de regionale woningmarkten. De Marktscan: Woningprijzen geeft echter duidelijk weer welke factoren belangrijk zijn voor de ontwikkeling van de woningprijzen. Indien u meer informatie wilt over een specifieke regio neem dan contact op met Dynamis of een van haar partners. Dynamis is een samenwerkingsverband van twaalf regionale makelaars met meer dan dertig vestigingen verspreid door heel Nederland.

Dynamis Research Neem voor meer informatie over Sprekende Cijfers contact op met: Shirley Bröcker, Research Manager t: 030-7670390 e: research@dynamis.nl

DNB-conjunctuurindicator Gestandaardiseerde afwijking van de trend 3 2 1 0 -1 -2 Voorlopende indicator (t/m september 2014)

Realisatiereeks (t/m januari 2014)

-3 89

© Copyright 2014 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.