SCB 2008

'08

Gefundeerd onderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt in Nederland

Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten medio 2007 - medio 2008

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten Medio 2007 – medio 2008 Een uitgave van Dynamis B.V. © Copyright 2008 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Postbus 200 3800 AE Amersfoort Dynamis@Dynamis.nl 0031 (0) 33 465 94 34

november 2008 • Nederland • pagina 1 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Voorwoord

Na een succesvolle introductie van de rapportage Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtenmarkten een jaar geleden, schetst Dynamis voor de tweede maal een beeld van de bedrijfsruimtemarkt in Nederland. Voor 24 regio’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de ontwikkelingen zijn geweest op de markt voor bedrijfsruimte van 1 juli 2007 tot 1 juli 2008.

Als makelaarsorganisatie met 45 vestigingen verspreid over heel Nederland beschikt Dynamis over specifieke kennis van alle regionale markten waarover deze rapportage handelt. De cijfers zijn gecontroleerd met behulp van makelaars en onderzoekers die werkzaam zijn in de desbetreffende regio. Hierdoor kan de betrouwbaarheid van de gepubliceerde cijfers worden gegarandeerd.

Met het schrijven van Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten hopen wij u te voorzien in een duidelijk beeld van de markt voor bedrijfsruimte in Nederland. Heeft u vragen naar aanleiding van deze rapportage, neemt u dan gerust contact op met ondergetekenden of een Dynamis-partner bij u in de regio.

drs. Annelou de Groot Directeur Dynamis

ir. Jaap van Rhijn Voorzitter Dynamis

november 2008 • Nederland • pagina 2 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

november 2008 • Nederland • pagina 3 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Inleiding In deze tweede editie van Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten kunnen voor het eerst vergelijkingen worden gemaakt met cijfers uit het verleden. De periode waarover deze rapportage handelt is 1 juli 2007 tot 1 juli 2008. Voor deze periode zijn, van de verschillende Dynamis-regio´s, de aanbod- en opnamecijfers, de huurprijzen, de grootteklassen en de branchering in beeld gebracht.

De opzet van de rapportage is hetzelfde als een jaar geleden, met toevoeging van vergelijkingen ten opzichte van de periode 1 juli 2006 tot 1 juli 2007. In de aanbod- en opnametabellen zijn derhalve extra kolommen toegevoegd met daarin de procentuele veranderingen ten opzichte van een jaar eerder. Op de bedrijfsruimtemarkt komen geregeld objecten voor met grote metrages. Zowel in het aanbod als in de opname kunnen deze ´uitschieters´ zorgen voor grote schommelingen binnen een bepaalde regio. Een voorbeeld hiervan is het opnamecijfer in de regio Utrecht. In het vierde kwartaal van 2006 vond een transactie plaats met een metrage van ruim 60.000 m2. Van medio 2007 tot medio 2008 bedroeg de grootste transactie ´slechts´ 14.000 m2. Mede als gevolg van het uitblijven van een grote transactie in het afgelopen jaar komt de totale opname in de regio Utrecht beduidend lager uit dan een jaar eerder. Met deze opmerking in het achterhoofd zijn de forse stijgingen en dalingen in het aanbod en de opname veelal logisch te verklaren.

De onderzoeksmethode is gelijk aan de gehanteerde methode in de vorige bedrijfsruimtemarkt rapportage. Zowel de opnamecijfers als de aanbodcijfers zijn verkregen uit exact dezelfde bronnen als in de voorgaande editie. In de bijlage staat nader beschreven welke bronnen zijn gebruikt en welke definities worden aangehouden in deze rapportage.

Wij hopen dat deze rapportage bijdraagt aan een beter inzicht in de bedrijfsruimtemarkt in Nederland en beantwoorden graag uw kritische vragen.

Mark de Graaf MSc. Research Manager Dynamis

Annelies Dijkstra Junior researcher Dynamis

november 2008 • Nederland • pagina 4 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Nederland Aanbod op 1 juli 2008 Het totaal aangeboden metrage bedrijfsruimte binnen de Dynamis-regio’s bedroeg op 1 juli 2008 ruim 2.750.000 m2, een daling van 2% ten opzichte van een jaar eerder. In de regio Rotterdam worden, evenals op 1 juli 2007, de meeste bedrijfsruimtemeters aangeboden. Het aanbod in Rotterdam is met 2% gestegen tot ruim 478.000 m2. Binnen de vier grote steden (G4) valt op dat het aanbod in zowel Utrecht als Den Haag fors is gestegen ten opzichte van 1 juli 2007. Deze stijgingen bedragen respectievelijk 30% en 52%. De aanbodstijging in de regio Utrecht is te verklaren uit het feit dat er meer grote objecten worden aangeboden dan een jaar eerder. Op 1 juli 2008 stonden vijf objecten met een metrage van 10.000 m2 of meer in aanbod, waarvan de grootste bijna 18.000 m2 omvatte. Een jaar eerder bedroeg het grootste aaneengesloten metrage 7.400 m2. Het aantal aangeboden objecten is afgenomen van 206 tot 176. In de regio Den Haag is de aanbodstijging te verklaren uit de toename van het aantal aangeboden objecten, van 130 tot 202. Als gevolg van deze aanbodstijging zijn de vier grote steden nu ook verantwoordelijk voor de vier hoogste aanbodcijfers. Vorig jaar werd de top vier nog afgesloten door de regio Almere in plaats van Den Haag. Amsterdam laat als enige van de vier grote steden een aanboddaling noteren. Op 1 juli 2008 werd 11% minder bedrijfsruimte aangeboden dan een jaar eerder.

Buiten de vier grote steden is de regio Breda, met een totaal metrage van ruim 177.000 m2, verantwoordelijk voor het grootste aanbodcijfer. Een jaar geleden kwam deze positie nog voor rekening van Almere, maar deze regio kende afgelopen jaar een forse daling in het aanbod met 34%, tot 138.400 m2. Van de twintig Dynamis-regio’s buiten de vier grote steden kenden nog eens dertien andere regio’s een aanboddaling. De procentueel sterkste daling komt voor rekening van de regio Heerlen, waar op 1 juli 2008 46% minder bedrijfsruimte werd aangeboden dan een jaar eerder. Na Heerlen en Almere kende vervolgens Hengelo de sterkste aanboddaling, met 30%. In Eindhoven werd 26% minder bedrijfruimte aangeboden dan op 1 juli 2007 en in Assen en Tilburg is het aanbodcijfer 21% lager uitgekomen.

In zes regio’s buiten de vier grote steden heeft een aanbodstijging plaatsgevonden ten opzichte van 1 juli 2007. In de regio Arnhem is het aanbod het sterkst gestegen, met 43%. In Deventer (+20%), Enschede (+26%), Zwolle (+25%), Leeuwarden (+19%) en Den Bosch (+17%) is het aanbod ook gestegen.

Aanbod van bedrijfsruimten in m2 vvo per regio op 1 juli Supply of industrial space of lettable floor area per district on July 1st

Regio

Region

Aanbod 1-7-2008

Rotterdam Amsterdam Utrecht Den Haag | The Hague Totaal G4 5 Breda 6 Almere 7 Enschede 8 Nijmegen 9 Eindhoven 10 Zwolle 11 Den Bosch 12 Tilburg 13 Drechtsteden 14 Leeuwarden 15 Hengelo 16 Amersfoort 17 Apeldoorn 18 Deventer 19 Groningen 20 Maastricht 21 Almelo 22 Heerlen 23 Arnhem 24 Assen

Totaal overig

Totaal Nederland 1 2 3 4

november 2008 • Nederland • pagina 5 van 14

Aantal objecten Gemiddelde grootte

Supply 1-7-2008 Amount of objects

478.300 352.000 277.300 208.300 1.315.900 177.400 138.400 125.500 109.300 95.800 86.900 77.500 68.200 64.500 59.000 58.500 57.400 54.800 51.000 49.900 45.500 38.800 37.900 28.000 15.400 1.439.700 2.755.600

254 179 176 202 811 72 113 79 74 68 47 41 52 39 45 51 26 44 53 57 24 22 14 23 13 957 1.768

Average size

1.883 1.966 1.576 1.031 1.623 2.464 1.225 1.589 1.477 1.409 1.849 1.890 1.312 1.654 1.311 1.147 2.208 1.245 962 875 1.896 1.764 2.707 1.217 1.185 1.504 1.559

Aanbod t.o.v. 1-7-2007 Supply compared to 1-7-2007

2% -11% 30% 52% 8% -1% -34% 26% -8% -26% 25% 17% -21% -8% 19% -30% -7% -19% 20% -6% -1% -16% -46% 43% -21% -9% -2%

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

In zes regio’s buiten de vier grote steden heeft een aanbodstijging plaatsgevonden ten opzichte van 1 juli 2007. In de regio Arnhem is het aanbod het sterkst gestegen, met 43%.

In Deventer (+20%), Enschede (+26%), Zwolle (+25%), Leeuwarden (+19%) en Den Bosch (+17%) is het aanbod ook gestegen.

Op 1 juli 2008 werden in totaal 1.768 objecten aangeboden, waarbij het gemiddelde metrage uitkomt op 1.578 m2. Rotterdam is evenals een jaar eerder de regio waar de meeste objecten worden aangeboden (254). Opvallend is dat in Den Haag 202 bedrijfsruimten worden aangeboden. Dit betekent dat deze regio, in tegenstelling tot vorig jaar, wat het aantal objecten betreft groter is dan Utrecht en Amsterdam. Het gemiddelde metrage van een aangeboden bedrijfspand in de regio Den Haag is met 1.031 m2 echter lager dan in de overige grote steden. In Amsterdam bedraagt de gemiddelde grootte van een bedrijfsruimte 1.966 m2, in Rotterdam 1.883 m2 en in de regio Utrecht 1.576 m2.

Buiten de vier grote steden is Almere, ondanks de forse aanboddaling, verantwoordelijk voor het grootste aantal aangeboden objecten (113). De gemiddelde grootte ligt, met 1.225 m2, echter onder het gemiddelde van 1.578 m2. Vier regio’s noteren een gemiddeld metrage boven 2.000 m2. Heerlen is, met 2.707 m2, evenals een jaar geleden, de regio met het grootste gemiddelde metrage, gevolgd door Breda waar een object gemiddeld 2.464 m2 omvat. Groningen is de enige regio waar de gemiddelde grootte beneden 1.000 m2 uitkomt.

Panden waarvan de bouw nog niet is begonnen, of waarvan de bouw niet binnen twaalf maanden zal worden afgerond, worden in deze rapportage buiten beschouwing gelaten in het totale aanbod. Deze zogenaamde harde planvoorraad bedraagt voor heel Nederland ruim 600.000 vierkante meter.

Opname in de periode 1 juli 2007 tot 1 juli 2008 Binnen de Dynamis-regio’s is van 1 juli 2007 tot 1 juli 2008 ruim 1.800.000 m2 bedrijfsruimte opgenomen. Dit betekent een totale opnamestijging van 3% ten opzichte van het voorgaande jaar. Regionaal zijn er forse schommelingen zichtbaar.

In de vier grote steden is het aantal transacties met 20% gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Deze daling komt voor rekening van de regio´s Rotterdam (-24%) en Utrecht (-40%). In Den Haag en Amsterdam is sprake van een opnamestijging, van respectievelijk 5% en 7%. De daling in de regio Utrecht kan gedeeltelijk worden verklaard door een grote transactie in het vierde kwartaal van 2006, als gevolg waarvan de opname in dat kwartaal fors hoger uitkwam. In het afgelopen jaar hebben zich dergelijke uitschieters niet voorgedaan.

In Rotterdam kregen het sterke derde en vierde kwartaal van 2007 geen vervolg in de eerste twee kwartalen van 2008. In Amsterdam is met name het eerste kwartaal van 2008 verantwoordelijk voor de stijging in het aantal transacties ten opzichte van een jaar eerder.

In de overige Dynamis-regio’s is de totale opname gestegen met 27%. Als gevolg van grote transacties is sprake van forse schommelingen ten opzichte van de cijfers in de vorige rapportage. Tilburg laat een stijging zien van 114% ten opzichte van een jaar eerder. Met een transactievolume van 188.300 m2 is deze regio, na Rotterdam en Amsterdam, de grootste in Nederland. Een transactie van ruim 52.000 m2 in het tweede kwartaal van 2008 draagt voor een belangrijk deel bij aan de positie van de regio Tilburg. Regio’s waar eveneens een forse stijging heeft plaatsgevonden ten opzichte van vorig jaar zijn Apeldoorn en Heerlen. Hier is sprake van stijgingen met respectievelijk 322% en 325%. In Heerlen is deze stijging te verklaren door enkele grote transacties in het vierde kwartaal van 2007. In Apeldoorn laten alle kwartalen en met name het eerste kwartaal van 2008 een forse opnamestijging noteren ten opzichte van een jaar eerder. Naast regio’s waar de opnamecijfers opvallend stijgen zijn er ook regio’s waar juist een forse daling heeft opgetreden. Er is een aantal regio’s waarin de opname ieder kwartaal lager uitkomt dan een jaar eerder.

Voorbeelden hiervan zijn de regio’s Assen, Leeuwarden en Groningen. In deze regio’s is in het tweede kwartaal van 2008 zelfs geen transactie geregistreerd.

Voor zowel de vier grote steden als voor de overige regio’s geldt dat gemiddeld genomen in het vierde kwartaal van 2007 de meeste bedrijfsruimte is opgenomen. Regio’s die opvallend afwijken van het landelijke gemiddelde zijn Apeldoorn en Enschede, waar het vierde kwartaal van 2007 het slechtste kwartaal was van het hele jaar. Andere opvallende afwijkingen komen voor rekening van Breda, Amersfoort en Tilburg, waar het tweede kwartaal van 2008 veruit de hoogste opname noteert. In Apeldoorn en Almere wisselde de meeste bedrijfsruimte van eigenaar in het eerste kwartaal van 2008.

november 2008 • Nederland • pagina 6 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Opname in m2 vvo per kwartaal Take-up in square meters lettable floor area per quarter of a year

Regio

Region

1 2 3

Opname Q3 2007 Opname Q4 2007

Opname Q1 2008 Opname Q2 2008 Totale opname

Take-up Q4 2007

Rotterdam

66.100

122.700

55.800

44.000

288.600

Amsterdam

45.100

58.700

70.700

27.000

201.500

7%

Utrecht

36.500

52.600

27.700

44.000

160.800

-40%

4

Den Haag | The Hague 22.400

Totaal G4

5

Tilburg

25.900

6

Eindhoven

21.700

7

Breda

34.200

8

Apeldoorn

9

Almere

Take-up Q1 2008 Take-up Q2 2008

% t.o.v. vorig jaar

Take-up Q3 2007

Total take-up % compared to last year

-24%

40.400

13.700

11.700

88.200

5%

274.400

167.900

126.700

739.100

-20%

45.800

25.000

91.600

188.300

114%

102.600

13.600

18.500

156.400

36%

14.100

11.600

68.600

128.500

43%

12.600

7.400

35.200

15.800

71.000

322%

170.100

600

22.600

36.000

10.100

69.300

0%

12.000

1.000

15.700

34.800

63.500

34%

11 Heerlen

2.900

51.400

0

1.400

55.700

325%

12 Amersfoort

7.100

10.000

6.300

25.200

48.600

37%

13 Den Bosch

11.700

20.500

8.200

5.600

46.000

39%

14 Nijmegen

1.500

25.500

6.800

10.600

44.400

80%

15 Drechtsteden

7.900

13.600

12.000

5.500

39.000

-52%

16 Hengelo

7.900

13.700

10.200

6.800

38.600

14%

17 Deventer

18.300

3.100

300

3.100

24.800

-33%

18 Zwolle

6.000

14.600

1.100

3.100

24.800

-69%

19 Arnhem

12.000

11.000

600

700

24.300

7%

20 Maastricht

2.300

14.400

4.400

2.500

23.600

40%

21 Almelo

3.600

14.700

1.400

2.500

22.200

79%

22 Groningen

7.100

5.500

2.500

0

15.100

-70%

10 Enschede

23 Assen

400

500

1.500

0

2.400

-83%

24 Leeuwarden

700

1.500

0

0

2.200

-85%

Totaal overig

196.400

393.500

192.400

306.400 1.088.700

27%

Totaal Nederland

366.500

667.900

384.800

433.100 1.827.800

3%

Bedrijfsruimtemarktratio Met de bedrijfsruimtemarktratio wordt de verhouding weergegeven tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode. In deze rapportage wordt de opname van medio 2007 tot medio 2008 bij elkaar opgeteld en gedeeld door het aanbod op 1 juli 2008. Wanneer de ratio uitkomt boven de 100% is in een jaar meer opgenomen dan wordt aangeboden aan het einde van de periode en is sprake van krapte op de markt voor bedrijfsruimte.

De landelijke bedrijfsruimtemarktratio voor het afgelopen jaar komt 3% hoger uit dan een dan een jaar eerder. Met een gemiddelde ratio van 66% is de bedrijfsruimtemarkt in Nederland als redelijk ruim te typeren. De gemiddelde ratio van de grote steden komt, in tegenstelling tot vorig jaar, lager uit dan de ratio van de overige regio’s. Deze verruiming is te verklaren uit het feit dat de ratio in de regio Utrecht is gedaald van 126% tot 58%. Een sterke afname in het aantal transacties en een gestegen aanbod zijn hiervoor verantwoordelijk. Van de vier grote steden heeft Den Haag, met een ratio van 42%, de meest ruime markt. Het aanbod is hier fors gestegen ten opzichte van een jaar eerder waardoor de bedrijfsruimteratio is gedaald.

In de overige regio’s is de gemiddelde ratio gestegen van 54% vorig jaar tot 76% in het afgelopen jaar. Een verklaring voor de forse stijging is de ratio in vier regio’s van ruim boven de 100% en in het geval van Tilburg zelfs ruim boven de 200%. Leeuwarden kent met een ratio van 4% de meest ruime markt. Het aanbod in deze regio is redelijk groot, terwijl het aantal transacties nihil is geweest.

november 2008 • Nederland • pagina 7 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Regio Region 1 Rotterdam 2 Utrecht 3 Amsterdam 4 Den Haag | The Hague Totaal G4 5 Tilburg 6 Eindhoven 7 Heerlen 8 Apeldoorn 9 Arnhem 10 Amersfoort 11 Breda 12 Hengelo 13 Drechtsteden 14 Den Bosch 15 Almelo 16 Maastricht 17 Enschede

bedrijfsruimtemarktratio ratio of industrial space

18 Almere 19 Deventer 20 Nijmegen 21 Groningen 22 Zwolle 23 Assen 24 Leeuwarden Totaal overig Totaal Nederland

Totale opname Total take-up 288.600 160.800 201.401 88.200 739.001 188.300 156.400 55.700 71.000 24.300 48.600 128.500 38.600 39.000 46.000 22.200 23.600 63.500

Aanbod 1-7-2008 Supply 1-7-2008 478.300 277.300 352.000 208.300 1.315.900 68.200 95.800 37.900 54.800 28.000 57.400 177.400 58.500 64.500 77.500 38.800 45.500 125.500

Ratio Ratio 60% 58% 57% 42% 56% 276% 163% 147% 130% 87% 85% 72% 66% 60% 59% 57% 52% 51%

69.260 24.840 44.400 15.100 24.800 2.400 2.200 1.088.700 1.827.701

138.400 51.000 109.300 49.900 86.900 15.400 59.000 1.439.700 2.755.600

50% 49% 41% 30% 29% 16% 4% 76% 66%

Mediane huurprijzen De mediane huurprijs per vierkante meter bedrijfsruimte in Nederland ligt zowel in het derde en vierde kwartaal van 2007, als in de eerste twee kwartalen van 2008 op € 65,-.

Dit betekent een prijsstijging ten opzichte van dezelfde perioden een jaar eerder toen de prijzen uitkwamen op respectievelijk € 54,- en € 58,-. De grote steden zijn ook afgelopen jaar verantwoordelijk voor de hoogste huuropbrengsten. Gemiddeld werd in het eerste halfjaar van 2008 € 74,- voor een vierkante meter bedrijfsruimte betaald. In het eerste halfjaar van 2008 zijn Rotterdam en Den Haag de duurste steden, in het tweede deel van 2007 waren dit Amsterdam en Den Haag. Utrecht blijft iets achter bij de gerealiseerde huurprijzen in de overige drie grote steden met een gemiddelde huurprijs van circa € 70,-.

Een jaar geleden was Rotterdam nog de stad met de laagste huurprijzen van alle grote steden. Deze regio maakt derhalve de grootste prijsstijging door binnen de G4.

In de overige Dynamis-regio’s bedraagt de prijs per vierkante meter bedrijfsruimte in het eerste halfjaar van 2008 gemiddeld € 63,-. In het derde en vierde kwartaal van 2007 bedroeg de gemiddelde gerealiseerde huur € 62,- per vierkante meter. Eindhoven is van de overige regio’s de duurste regio om bedrijfsruimte te huren. Met een gemiddelde prijs van € 65,- blijft bedrijfsruimte wel goedkoper dan in de grote steden. Almelo kent eveneens een gerealiseerde huurprijs van € 65,-, maar hierbij moet worden aangetekend dat deze prijs is gebaseerd op een gering aantal waarnemingen. Maastricht, Hengelo en Leeuwarden noteren de laagste huurprijzen per vierkante meter. In Leeuwarden moet daarbij worden aangetekend dat er in het eerste halfjaar van 2008 geen transacties zijn geregistreerd en derhalve geen huur is gerealiseerd.

november 2008 • Nederland • pagina 8 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Gerealiseerde mediane huren per m2 vvo bedrijfsruimte per halfjaar per regio Realized median rents per square meter of lettable floor area of industrial space half a year per district

Regio

Region 1 Rotterdam 2 Den Haag | The Hague 3 Amsterdam 4 Utrecht

Totaal G4 5 Eindhoven 6 Almelo 7 Arnhem 8 Almere 9 Amersfoort 10 Assen 11 Deventer 12 Drechtsteden 13 Enschede 14 Den Bosch 15 Breda 16 Zwolle 17 Tilburg

18 Heerlen 19 Groningen 20 Apeldoorn 21 Nijmegen 22 Maastricht 23 Hengelo 24 Leeuwarden

Totaal overig

Totaal Nederland

Gerealiseerd Q3+4 2007 Realized Q3+4 2007 72 76 80 70 75 60 65 63 68 60 61 61 65 67 60 61 62 51

Gerealiseerd Q1+2 2008 Realized Q1+2 2008 77 76 74 69 74 65 65 63 62 61 61 61 60 60 59 59 58 57

55 54 50 47 36 37 39 62 65

55 52 52 50 38 38 63 65

In de Randstad, bestaande uit de G4, Amersfoort, Almere en de Drechtsteden, wordt gemiddeld € 73,- betaald voor een vierkante meter bedrijfsruimte. Hiermee is dit landsdeel veruit de duurste van Nederland. In de regio Zuid wordt in het eerste halfjaar van 2008 fors meer betaald dan in de laatste twee kwartalen van 2007. De regio Eindhoven, waar in het eerste halfjaar van 2008 na de grote steden de hoogste prijs per vierkante meter werd betaald, draagt voor een belangrijk deel bij aan deze stijging. In het oosten van Nederland zijn van 1 juli 2007 tot 1 juli 2008 de laagste huurprijzen gerealiseerd. Drie van de vijf regio’s met de laagste huurprijzen liggen in het oosten van het land, te weten Hengelo, Nijmegen en Apeldoorn.

1 2 3 4

Regio Region Randstad Zuid | South Noord | North Oost | East

november 2008 • Nederland • pagina 9 van 14

Gerealiseerd Q3+4 2007 Realized Q3+4 2007 73 57 59 49

Gerealiseerd Q1+2 2008 Realized Q1+2 2008 73 61 58 54

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Branchering De transacties op de bedrijfsruimtemarkt zijn onderverdeeld in een viertal branches waarin de huurder of koper actief is. Landelijk wordt 34% van alle vierkante meters opgenomen door een bedrijf dat actief is in de dienstensector. In de verschillende landsdelen liggen deze percentages iets boven het landelijk gemiddelde, alleen de regio Oost vormt hierop een uitzondering met een percentage van 20%. De sectoren Bouw en Industrie, Groothandel en Transport nemen landelijk gezien vrijwel een evenredig deel van de opname voor hun rekening, met percentages tussen 21% en 23%. Regionaal gezien geldt deze verdeling niet.

In de regio Noord heeft van medio 2007 tot medio 2008 geen enkele transactie plaatsgevonden door een bedrijf uit de logistieke sector. In zuid Nederland ligt het aandeel transacties in de logistieke sector, met 34%, ruim boven het landelijke gemiddelde. In de Randstad en Oost Nederland komt het aandeel met respectievelijk 15% en 17% lager uit dan het landelijk gemiddelde.

Regio Noord 0%

Opname per branche medio 2007 – medio 2008

21%

Take-up by sector mid 2007 – mid 2008

40%

39%

15%

21%

22%

22%

17% 37%

Nederland

Regio Randstad

Regio Oost 26%

27%

23%

34%

36%

20%

16% 34%

35%

Bouw en Industrie | Construcion and Industry Diensten | Services

15%

Groothandel en Detailhandel | Wholesale and Retail Transport | Distribution

Regio Zuid

In het noorden en het oosten van Nederland bedraagt het aandeel bouw en industrie in de totale opname respectievelijk 40% en 37%. Hiermee wordt het landelijk gemiddelde van 22% ruim overstegen. In de randstad en zuid Nederland liggen deze percentages met 22% en 16%, onder het landelijk gemiddelde.

Opvallend is dat de brancheverdeling afwijkt ten opzichte van een jaar eerder toen bijna de helft van het aantal transacties in de sector bouw en industrie vielen. De dienstensector had in deze periode na bouw en industrie het grootste aandeel.

november 2008 • Nederland • pagina 10 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Grootteklasse Van alle transacties die van 1 juli 2007 tot 1 juli 2008 hebben plaatsgevonden valt 48% in de grootteklasse beneden 500 m2. Dit betekent dat het aandeel transacties in de kleinste grootteklasse is gestegen ten opzichte van een jaar eerder, toen 40% kleiner was dan 500 m2. Iedere regio draagt bij aan deze stijging van het landelijk gemiddelde. 22% van het totaal aantal transacties in Nederland valt in de categorie 500 tot 1.000 m2, gevolgd door de categorie 1.000 tot 2.000 m2 met 15% en 2.000 tot 5.000 m2 met 9%. Voor de laatste twee categorieën betekent dit een procentuele daling ten opzichte van een jaar eerder en voor de grootteklasse 500 tot 1.000 m2 is het percentage gelijk gebleven.

Regio Noord 5.000 tot 10.000 m 2%

Opname per grootteklasse medio 2007 – medio 2008

> 10.000 m 0%

2.000 tot 5.000 m 6%

Take-up by order of sizes mid 2007 – mid 2008

1.000 tot 2.000 m 11%

0 tot 500 m 47% 500 tot 1.000 m 34%

5.000 tot 10.000 m 3%

> 10.000 m 2%

5.000 tot 10.000 m 4%

> 10.000 m 2% 5.000 tot 10.000 m 8%

2.000 tot 5.000 m 9%

2.000 tot 5.000 m 10%

> 10.000 m 1%

2.000 tot 5.000 m 12% 1.000 tot 2.000 m 15%

Regio Randstad

Nederland

1.000 tot 2.000 m 16%

Regio Oost 1.000 tot 2.000 m 15%

0 tot 500 m 48%

0 tot 500 m 47% 500 tot 1.000 m 22%

0 tot 500 m 48%

500 tot 1.000 m 22% 5.000 tot 10.000 m 3%

500 tot 1.000 m 16%

> 10.000 m 3%

2.000 tot 5.000 m 7% 1.000 tot 2.000 m 13%

0 tot 500m 500 tot 1.000m

0 tot 500 m 50%

500 tot 1.000 m 24%

1.000 tot 2.000m 2.000 tot 5.000 m 5.000 tot 10.000m > 10.000m

Regio Zuid

Wanneer de verschillende regio’s worden vergeleken met het landelijk gemiddelde laat het beeld voor iedere regio een redelijk gelijke verdeling zien. In de regio Noord bepaalt de grootteklasse 500 tot 1.000 m2, met 34%, echter een groter deel van het totaal aantal transacties dan landelijk het geval is (22%). Opvallend is ook dat in de regio Noord geen enkele transactie boven de 10.000 m2 heeft plaatsgevonden. Van de transacties groter dan 10.000 m2 hebben er dertien plaatsgevonden in de Randstad en tien in de regio Zuid.

november 2008 • Nederland • pagina 11 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Bijlage Voor dit rapport zijn de volgende definities en afbakeningen gehanteerd: Regio’s / landsdelen Er is voor gekozen om de regio-afbakening zoveel mogelijk te laten overeenkomen met het Sprekende Cijfers Kantorenmarktrapport. Echter, voor de regio Amsterdam geldt alleen de stad Amsterdam en niet de omliggende steden zoals Diemen, Amstelveen en Badhoevedorp. Voor de andere steden in de G4 zijn de volgende kernen meegenomen in het onderzoek: • Regio Den Haag: Den Haag, Delft, Leidschendam, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar en Zoetermeer • Regio Rotterdam: Rotterdam, Capelle a/d IJssel, Nieuwerkerk a/d IJssel, Krimpen a/d IJssel, Barendrecht, Ridderkerk, Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek, Spijkenisse, Rhoon, Hoogvliet, Poortugaal, Schiedam en Vlaardingen • Regio Utrecht: Utrecht, Bunnik, De Bilt, Bilthoven, Houten, Maarssen, Nieuwegein, Zeist en Driebergen Onder de deelregio Drechtsteden vallen de steden: Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Verder wordt in dit document onderscheid gemaakt tussen verschillende landsdelen. Deze zijn als volgt opgedeeld: • Randstad: Amsterdam, Utrecht e.o., Rotterdam e.o., Den Haag e.o., Drechtsteden, Amersfoort en Almere • Noord: Groningen, Leeuwarden, Assen en Zwolle • Oost: Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn, Deventer, Enschede, Hengelo en Almelo • Zuid: Maastricht, Heerlen, Den Bosch, Eindhoven, Tilburg en Breda Aanbodcijfers De aanbodcijfers zoals die in dit rapport zijn weergegeven zijn gemeten op 15 juni 2007 en vormen zodoende een momentopname. Er wordt geen ondergrens gebruikt, met uitzondering van de regio Amsterdam, waar geen objecten kleiner dan 250 m2 worden meegenomen. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen 12 maanden beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.

Opnamecijfers Net als de aanbodcijfers wordt er voor de opnamecijfers geen ondergrens gehanteerd. Alle metrages worden meegenomen. Uitzondering hierop is de stad Amsterdam. Hier worden objecten kleiner dan 250 m2 niet meegenomen. De opnames moet op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties worden buiten beschouwing gelaten. De gebruikerstransacties die in dit rapport zijn meegenomen moeten zijn geregistreerd in de periode van 16 juni 2007 tot en met 15 juni 2008.

Bedrijfsruimte met kantoorruimte Veel objecten in de categorie bedrijfsruimte hebben ook een bepaald metrage kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek.

Gerealiseerde huurprijzen De huurprijzen worden gewaardeerd in euro per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar. In de mediane gerealiseerde huurprijzen wordt geen rekening gehouden met eventuele aparte huurprijzen voor kantoorruimte.

november 2008 • Nederland • pagina 12 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Bedrijfsruimtemarktratio De bedrijfsruimtemarktratio wordt bepaald door de opname- en aanbodcijfers. Een deling van deze twee getallen levert een ratio op. Aangezien in sommige regio’s er uitzonderlijk grote transacties zijn geweest en het aanbod een momentopname is, kan deze ratio voor bepaalde regio’s hoog uitvallen en in sommige gevallen zelfs boven de 100% uitkomen.

Grootteklasse Bij de verdeling van de transacties in verschillende grootteklassen wordt dezelfde verdeling gehanteerd als bij Sprekende Cijfers Kantorenmarkt. Dit houdt in dat de verdeling er als volgt uitziet: • • • • • •

0 – 500 m2 500 – 1.000 m2 1.000 – 2.000 m2 2.000 – 5.000 m2 5.000 – 10.000 m2 > 10.000 m2

Indien een object kantoorruimte herbergt, dan is bij het onderzoek naar grootteklasse, dit metrage gewaardeerd als bedrijfsruimte. Vervolgens wordt bepaald in welke categorie deze valt. De verdeling is gemaakt op basis van het aantal opgenomen objecten binnen een grootteklasse.

Methodologie Om het bovenstaande te kunnen bereiken, zijn vanaf 16 juni 2006 de volgende aanbod- en opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • • • • • • • • • •

straatnaam; postcode; type vastgoed; prijs; deelgebied; huisnummer; oppervlakte; branche; bedrijventerrein; jaar.

Voor de aanbodcijfers is de site van Realnext gehanteerd en de sites van de lokale makelaars die niet zijn aangesloten bij Realnext. Voor de opnamecijfers zijn de databases van Vastgoedmarkt en PropertyNL gebruikt. Voor zowel het aanbod als de opname geldt dat elk object door een researchmedewerker en/of makelaar is gecontroleerd.

Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er desondanks beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk.

De huur- en koopprijzen zijn indicatief.

november 2008 • Nederland • pagina 13 van 14

Sprekende Cijfers 2008 | Bedrijfsruimtemarkten

Colofon

Sprekende Cijfers is een produkt van:

Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200, 3800 AE Amersfoort tel. +31 (0)33 465 94 34 fax +31 (0)33 465 94 32 e-mail: dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Amersfoort Mark de Graaf, Research Manager Annelies Dijkstra, stagiair verbonden aan Universiteit Utrecht Ontwerp omslag Link Ontwerpers, Eindhoven Drukwerk VDA Groep, Apeldoorn Oplage 3.000 exemplaren

november 2008 • Nederland • pagina 14 van 14

Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200 3800 AE Amersfoort t +31 (0)33 465 94 34 f +31 (0)33 465 94 32 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Sittard)

Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars Peizerweg 87 Postbus 900 9700 AX Groningen t +31 (0)50 5 265 858 f +31 (0)50 5 276 853 info@boelensjorritsma.nl www.boelensjorritsma.nl (ook in Assen en Leeuwarden) Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars Buitenveldertselaan 5 Postbus 75168 1070 AD Amsterdam t +31 (0)20 5 405 555 f +31 (0)20 6 464 536 bhh@bhh.nl www.bhh.nl (ook in Hoofddorp)

Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300 info@bramer.biz www.bramer.biz

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 656 823 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl

Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars Museumlaan 7 Postbus 19257 3501 DG Utrecht t +31 (0)30 2 568 811 f +31 (0)30 2 568 877 museumlaan@holenmolenbeek.nl www.holenmolenbeek.nl (ook in Amersfoort)

Ooms Makelaars Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889 info@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer)

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl

Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t +31 (0)24 3 651 010 f +31 (0)24 3 651 050 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)

Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t +31 (0)76 5 147 454 f +31 (0)76 5 139 340 info@vandersande.nl www.vandersande.nl (ook in Etten-Leur)

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu