'12
Gefundeerd onderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt in Nederland
Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 tot 1 juli 2012
Vastgoedconsultants en Makelaars
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 Een uitgave van Dynamis B.V. Š Copyright 2012 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht dynamis@dynamis.nl 0031 (0) 30 767 03 90 www.sprekendecijfers.nl
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2011 | 1
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Voorwoord
Voor u ligt alweer de zesde editie van Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten. In een roerige markt, waarin diverse vastgoedsegmenten onder de maat hebben gepresteerd, heeft de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt in het afgelopen jaar een positief beeld laten zien. Graag tonen wij u in deze rapportage de regionale verschillen, alsmede een goed totaaloverzicht. Als makelaarsorganisatie met 30 vestigingen verspreid over heel Nederland beschikt Dynamis over speciďŹ eke kennis van alle regionale markten waarover deze rapportage rapporteert. De cijfers zijn tot stand gekomen door de researchafdeling van Dynamis en met de controle en borging van de bedrijfsmakelaars die werkzaam zijn in de desbetreffende regio. Hierdoor kan de betrouwbaarheid van de gepubliceerde cijfers worden gegarandeerd. Met het publiceren van Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten hopen wij u te voorzien in een duidelijk beeld van de markt voor bedrijfsruimte in Nederland. Heeft u vragen naar aanleiding van deze rapportage, neemt u dan gerust contact op met ondergetekende of een Dynamis-partner bij u in de regio.
Met vriendelijke groet,
drs. Annelou de Groot MRICS Directeur Dynamis
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 2
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Inhoud
Voorwoord
2
Inhoud
3
Inleiding
4
Aanbod op 1 juli 2012
5
Opname in de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012
6
Bedrijfsruimtemarktratio
8
Huurprijzen
9
Branchering
9
Grootteklasse
11
Logistieke Vastgoedmarkt Nederland
12
Bijlage
14
Colofon
16
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 3
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Inleiding In de rapportage Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkt 2012 is de markt opnieuw positief gestemd. Sinds juli 2011 is er sprake van een toename van het transactievolume ten opzichte van het voorgaande jaar. Daarnaast vertoonde het aanbod een minder sterke stijging dan in de jaren daarvoor. In het afgelopen jaar is het transactievolume gestegen en is het aanbod in een kleine mate toegenomen. Het blijft echter zeer de vraag of er sprake is van een blijvend herstel. Dit zal moeten blijken in de komende periode. In de zesde editie van Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt binnen de 24 Dynamis regio’s. Het betreft de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012, waarbij het transactievolume met bijbehorende huurprijzen, branchering en grootteklasse, alsmede het aanbod nader worden beschouwd. In deze editie van Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten is een nieuw hoofdstuk toegevoegd 'Logistieke Vastgoedmarkt Nederland'. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de logistieke vastgoedmarkt binnen de bedrijfsruimtemarkt. Het betreft de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012, waarbij het transactievolume alsmede het aanbod vanaf 5.000 vierkante meter nader worden beschouwd. De huidige economische tijd wordt gekenmerkt als onzeker en daarmee tevens de vastgoedwereld. Middels deze rapportage hoopt Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars u daarom een zo volledig mogelijk beeld te geven van de situatie op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt.
Shirley BrĂścker Junior Research Manager Dynamis
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 4
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Bedrijfsruimtemarkt in Nederland 6.000
Aanbod op 1 juli 2012 Binnen de 24 Dynamis regio’s wordt op 1 juli 2012 in totaal 4,9 miljoen vierkante meter
5.000
bedrijfsruimte aangeboden. Daarmee is sprake van een stijging in het aanbod van 5% ten 4.000
opzichte van 1 juli 2011. Het totale aanbodcijfer vertoont een minder sterke stijging sinds 2011. In 2009 en 2010 is er sprake geweest van een forse stijging in het aanbod met respec-
3.000
tievelijk 19% en 10%. 2.000 2007
2008
2009
2010
2011
2012
Aanbod / Supply
De vier regio’s met het hoogste aanbodcijfer op 1 juli 2012 zijn Amsterdam, Eindhoven, Utrecht en Rotterdam. In totaal noteren deze vier steden een metrage van 1.924.000 vier-
Aanbod in m2 in vvo (x 1.000) Supply in square metres lettable floor area (x 1.000)
kante meter, 39% van het totale aanbod. In Amsterdam is het aanbod met 10% toegenomen tot 538.100 vierkante meter. In de regio Eindhoven is het aanbod met 29% flink toegenomen naar 488.500 vierkante meter. Op 1 juli 2012 staat er in de regio Utrecht 487.100 vierkante meter bedrijfsruimte in aanbod, 17% meer in vergelijking met een jaar geleden. Rotterdam noteert, als enige van de vier regio’s met het hoogste aanbodcijfer, een daling in het aantal vierkante meters in aanbod. Op 1 juli 2012 staat in de regio Rotterdam 410.300 vierkante meter bedrijfsruimte in aanbod, een daling van 13%. In totaal wordt op 1 juli 2012 binnen de vier regio’s met het hoogste aanbodcijfer 8% meer bedrijfsruimte aangeboden dan op 1 juli 2011. In 2011 waren de vier regio’s met het hoogste aanbodcijfer Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Tilburg.
Aanbod van bedrijfsruimten in m2 vvo per regio op 1 juli Supply of industrial space of lettable floor area per district on July 1st
Regio
Aanbod 1-7-2012
Aantal objecten
Gemiddelde grootte
Aanbod t.o.v. 1-7-2011
Region
Supply 1-7-2012
Amount of objects
Average size
Supply compared to 1-7-2011
10%
1
Amsterdam
538.100
210
2.562
2
Eindhoven
488.500
111
4.401
29%
3
Utrecht
487.100
309
1.576
17%
4
Rotterdam
-13%
Subtotaal
410.300
247
1.661
1.924.000
877
2.194
10%
5
Tilburg
336.700
91
3.700
-19%
6
Breda
267.500
167
1.602
21%
7
Den Haag | The Hague
259.600
249
1.043
-3%
8
Nijmegen
219.100
94
2.331
-7%
9
Almere
205.600
195
1.054
-27%
10
Amersfoort
195.400
111
1.760
51%
11
Enschede
163.600
83
1.971
4%
12
Arnhem
146.700
112
1.310
6%
13
Den Bosch
137.900
59
2.337
14%
14
Zwolle
137.800
128
1.077
0%
15
Apeldoorn
135.500
157
863
-10%
16
Drechtsteden
131.800
157
839
-21%
17
Deventer
118.300
86
1.376
-9%
18
Groningen
114.100
135
845
42%
19
Leeuwarden
85.600
91
941
12%
20
Maastricht
80.900
48
1.685
37%
21
Hengelo
78.700
61
1.290
-6%
22
Almelo
68.900
53
1.300
3%
23
Heerlen
53.400
24
2.225
35%
24
Assen
37.700
39
967
-13%
Totaal overig
2.974.800
2.140
1.390
1%
Totaal Nederland
4.898.800
3.017
1.624
5%
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 5
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
In de overige regio’s bedraagt de gemiddelde aanbodstijging 1% in vergelijking met een jaar geleden. Op 1 juli 2012 wordt in de overige regio’s in totaal 2.974.800 vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden. Regionaal zijn duidelijke verschillen waarneembaar. In elf van de 24 Dynamis regio’s is sprake van een daling in het aanbod ten opzichte van een jaar geleden. De regio Almere vertoont de grootste daling in het aanbod met 27%. De regio met de kleinste procentuele afname is Zwolle met een daling van nog geen procent, vervolgens de regio Den Haag met een daling van 3%. De overige veertien regio’s noteren op 1 juli 2012 een stijging in het aanbod in vergelijking met een jaar geleden. De procentuele stijging loopt uiteen van 3% in Almelo tot 51% in Amersfoort. Het aantal aangeboden bedrijfsruimteobjecten is op 1 juli 2012 toegenomen naar 3.017 objecten, een stijging van 3%. De gemiddelde grootte van een aangeboden object is met 2% toegenomen naar 1.624 vierkante meter per aangeboden object. In de regio Utrecht worden de meeste aantal bedrijfsruimteobjecten aangeboden, 309 objecten. In Heerlen worden slechts 24 bedrijfsruimteobjecten aangeboden. Een bedrijfsruimte die in aanbod staat in de regio Eindhoven is gemiddeld 4.401 vierkante meter. Daarmee is Eindhoven de regio met de grootste gemiddelde grootte binnen de 24 Dynamis regio’s. In Groningen is een bedrijfsruimte in aanbod gemiddeld het kleinst met 845 vierkante meter. Opnieuw noteren de regio’s Eindhoven en Tilburg als enige regio een gemiddelde objectgrootte boven 3.000 vierkante meter.
Opname in de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012
2.000 1.900
In de rapportage Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 2011 was reeds binnen de 24 Dynamis
1.800 1.700
regio’s een licht herstel waargenomen in het totale transactievolume. Dit herstel zet zich verder door
1.600
in de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012. In het afgelopen jaar is in totaal 1.619.700 vierkante meter
1.500 1.400
bedrijfsruimte opgenomen, een stijging van 23% ten opzichte van het voorgaande jaar. De opna-
1.300 1.200
mestijging in vergelijking met 2011 was 19% ten opzichte van het voorgaande jaar.
1.100 1.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Opname / Take-up
De vier regio’s die het hoogste opnamecijfer noteren in de periode van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 zijn Rotterdam, Amsterdam, Tilburg en Utrecht. In totaal noteren deze vier regio’s een opnamecij-
m2
Opname in in vvo (x 1.000) Take-up in square metres lettable floor area (x 1.000)
fer van 809.800, maar liefst 50% van het totale opnamecijfer. Een jaar geleden noteerden deze regio’s tezamen nog 44% van het totale transactievolume in 2011. In de periode van 1 juli 2010 tot 1 juli 2011 noteerden de vier regio’s met het grootste aanbod Rotterdam, Utrecht, Amsterdam en Eindhoven. Binnen de 24 Dynamis regio’s is in de regio Rotterdam het meest opgenomen, 332.800 vierkante meter bedrijfsruimte. In het afgelopen jaar hebben er twee grote transacties, boven de 10.000 vierkante meter, plaatsgevonden in de regio Rotterdam die de toename van 38% doet verklaren. De grootste transactie van 55.000 vierkante meter heeft ook een bijdrage aan de daling van het aantal vierkante meters in aanbod in Rotterdam. Wederom is Rotterdam de regio waar het meest aantal vierkante meters is opgenomen. In Amsterdam is tevens sprake van een forse toename in het transactievolume die te verklaren is uit vier grote transacties. In 2012 bedraagt het transactievolume in Amsterdam 169.500, een toename van 39%. Amsterdam is de regio met het hoogste transactievolume na Rotterdam. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in de regio Amsterdam een ondergrens wordt gehanteerd van 250 vierkante meter. Het daadwerkelijke transactievolume inclusief de kleinere metrages in Amsterdam ligt daarmee hoger. Het transactievolume in Tilburg is aanzienlijk toegenomen met 89.100 vierkante meter. Dit is mede te verklaren uit twee grote transacties van 47.700 en 28.200 vierkante meter in het afgelopen jaar. Regio Utrecht vertoont als enige van de vier regio’s met het hoogste opnamecijfer een daling van 2% naar een transactievolume van 143.600 vierkante meter.
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 6
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Grootste transacties | Greatest take-up Grootste transacties in m2 vvo Greatest take-up in square meters lettable floor area
Metrage | Footage
1
Rotterdam
Rotterdam West
55.000
2
Tilburg
Tilburg Overig
47.700
3
Nijmegen
Wijchen
28.100
4
Den Bosch
A-2 zone en Noord
25.400
5
Amsterdam
Amsterdam West
24.000
6
Tilburg
Tilburg Overig
28.200
7
Almere
Almere Stad
17.700
8
Amsterdam
Amsterdam West
17.000
9
Maastricht
10 Rotterdam
Maastricht Oost
15.800
Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet
14.000
In de overige Dynamis regio’s bedraagt het totale transactievolume 809.900 vierkante meter in de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012. Ondanks de totale opnamestijging is het transactievolume in negen regio’s gedaald. In de regio Heerlen is het afgelopen jaar geen transactie geregistreerd op de bedrijfsruimtemarkt. Mogelijkerwijs hebben transacties in de regio onderhands plaatsgevonden en zijn daarbij niet geregistreerd. Daarnaast vertoont ook Leeuwarden een forse opnamedaling (-55%) die verklaarbaar is uit het relatief hoge transactievolume van voorafgaand jaar van 6.900 vierkante meter. Het aantal opgenomen vierkante meters bedrijfsruimte in de regio Eindhoven is gehalveerd in vergelijking met de periode 1 juli 2010 tot 1 juli 2011. Vijftien regio’s noteren een opnamestijging. Opvallend is het stijgingspercentage van Assen dat te verklaren is uit twee transacties van in totaal 10.800 vierkante meter tegen een enkele transactie van 800 vierkante meter in het voorgaande jaar.
Regio
Take-up in square meters lettable floor area per quarter of a year
Opname Q3 2011 Opname Q4 2011 Opname Q1 2012 Opname Q1 2012 Totale opname
Region
Opname in m2 vvo per kwartaal
Take-up Q3 2011
Take-up Q4 2011
Take-up Q1 2012
Take-up Q1 2012
% t.o.v. vorig jaar
Total take-up % compared to last year
1
Rotterdam
71.400
64.800
80.900
115.700
332.800
38%
2
Amsterdam
47.300
55.900
35.800
30.500
169.500
39%
3
Tilburg
5.800
105.400
34.600
18.100
163.900
119%
4
Utrecht
28.800
77.300
24.400
13.100
143.600
-2%
Subtotaal
153.300
303.400
175.700
177.400
809.800
42%
5
Nijmegen
10.000
12.700
18.300
68.200
109.200
18%
6
Enschede
8.600
17.200
10.400
34.400
70.600
22%
7
Den Bosch
7.600
36.200
16.800
9.900
70.500
96%
8
Den Haag | The Hague
5.200
19.800
7.000
23.400
55.400
-9%
9
Amersfoort
3.200
24.300
3.900
22.200
53.600
121% -52%
10 Eindhoven
18.100
18.900
5.600
8.900
51.500
11 Almere
3.900
12.000
5.300
28.000
49.200
54%
12 Breda
8.000
7.000
18.100
13.700
46.800
-32%
13 Apeldoorn
5.100
17.400
19.200
4.600
46.300
6%
14 Deventer
8.000
5.100
19.500
8.500
41.100
68%
15 Almelo
9.100
13.800
12.400
4.500
39.800
46%
16 Arnhem
3.300
7.600
11.200
13.500
35.600
44%
17 Drechtsteden
7.800
11.200
5.400
5.500
29.900
51%
18 Groningen
9.000
10.300
6.300
1.300
26.900
-12%
19 Maastricht
15.800
3.700
2.300
2.800
24.600
-5%
20 Hengelo
2.600
8.000
5.000
7.000
22.600
64%
21 Zwolle
2.300
10.300
8.200
1.600
22.400
-29%
22 Assen
0
10.800
0
0
10.800
1250%
23 Leeuwarden
0
300
1.500
1.300
3.100
-55%
24 Heerlen
0
0
0
0
0
-100%
Totaal overig
127.600
246.600
176.400
259.300
809.900
8%
Totaal Nederland
280.900
550.000
352.800
436.700
1.619.700
23%
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 7
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
6.000
Opname en aanbod in m2 in vvo (x 1.000) Take-up and supply in square metres lettable oor area (x 1.000)
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2007
2008
2009
2010
Aanbod / Supply
2011
2012
Opname / Take-up
Bedrijfsruimtemarktratio
70%
60%
De bedrijfsruimtemarktratio geeft de verhouding weer tussen het transactievolume van 1 juli 2011
50%
tot 1 juli 2012 en het aanbod op 1 juli 2012. De ratio geeft aan of er sprake is van een gezonde
40%
vraag- en aanbodverhouding op de bedrijfsruimtemarkt in Nederland. Hierbij dient rekening te
30%
worden gehouden met uitzonderlijk grote transacties die de ratio bovenmatig kunnen beĂŻnvloeden.
20%
Een scheef beeld van de bedrijfsruimtemarktratio kan ook het gevolg zijn van grote objecten in
10%
aanbod.
0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Ratio Nederland
Bedrijfsruimtemarktratio in % Ratio of industrial space in %
Regio Bedrijfsruimtemarktratio Ratio of industrial space
Region
1
Rotterdam
Totaal opname
Aanbod 1-7-2012
Total take-up
Supply 1-7-2012
Ratio Ratio
332.800
410.300
81%
2
Amsterdam
169.500
538.100
31%
3
Tilburg
163.900
336.700
49%
4
Utrecht
143.600
487.100
29%
Subtotaal
701.300
1.772.200
40%
5
Nijmegen
109.200
219.100
50%
6
Enschede
70.600
163.600
43% 51%
7
Den Bosch
70.500
137.900
8
Den Haag | The Hague
55.400
259.600
21%
9
Amersfoort
53.600
207.500
26%
10
Eindhoven
51.500
488.500
11%
11
Almere
49.200
205.600
24%
12
Breda
46.800
267.500
17%
13
Apeldoorn
46.300
135.500
34% 35%
14
Deventer
41.100
118.300
15
Almelo
39.800
68.900
58%
16
Arnhem
35.600
146.700
24%
17
Drechtsteden
29.900
131.800
23%
18
Groningen
26.900
114.100
24% 30%
19
Maastricht
24.600
80.900
20
Hengelo
22.600
78.700
29%
21
Zwolle
22.400
137.800
16%
10.800
37.700
29%
3.100
85.600
4%
0
53.400
0%
918.400
3.138.700
29%
1.619.700
4.910.900
33%
22
Assen
23
Leeuwarden
24
Heerlen Totaal overig Totaal Nederland
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 8
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
De bedrijfsruimtemarkt is door Dynamis sinds 2007 in kaart gebracht. De bedrijfsruimtemarktratio fluctueert in de afgelopen zes jaar tussen de 66% en de 19%. De bedrijfsruimtemarkt verschuift van een krappe markt naar een steeds ruimere markt. In de periode juli 2011 tot juli 2012 is het aanbod minder sterk gestegen en werd meer bedrijfsruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar. De verhouding tussen de vraag en het aanbod is in 2012 gestegen met vijf procentpunt naar 33%. Het gestegen transactievolume met enkele uitzonderlijke grote transacties ligt aan de toename ten grondslag.
Huurprijzen De afgelopen zes jaar heeft Dynamis de mediane gerealiseerde transactieprijzen in de 24 Dynamis regio’s in kaart gebracht. Hiermee is een duidelijk beeld geschetst van de huurprijzen in de bedrijfsruimtemarkt per landsdeel en in heel Nederland. De mediane huurprijs per vierkante meter van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 komt, op basis van 195 waarnemingen, voor alle Dynamis regio’s tezamen uit op € 57,-. Daarmee is de mediane transactieprijs per vierkante meter in Nederland gelijk aan voorgaand jaar. In de landsdelen Randstad, Oost, Zuid en Noord variëren de gerealiseerde mediane transactieprijzen van € 45,- in Oost Nederland tot € 66,- in de Randstad. Het landsdeel Randstad bestaat uit de vier grote steden, Utrecht, Rotterdam, Den Haag en Amsterdam alsmede Almere, Amersfoort en de Drechtsteden. In het landsdeel Oost is de gerealiseerde mediane transactieprijs met 16,5% gedaald. In het noordelijke deel van Nederland is de gerealiseerde transactieprijs toegenomen naar € 53,- per vierkante meter, een stijging van 6%. In het zuiden van Nederland is de mediane gerealiseerde transactieprijs € 55,- en ongewijzigd in vergelijking met vootgaand jaar.
Huurprijzen naar landsdeel per vierkante meter
90
rents per region per square meter
80 70 60 50 40 30 20
Randstad Oost Zuid Noord Nederland
10 0
2007
Regio Huurprijzen naar landsdeel rents per region
2008
2009
2010
2011
2012
Gerealiseerd juli 2011 tot juli 2012
Region
Realised july 2011 to july 2012
1 Randstad
66
2 Oost | East
45
3 Zuid | South
55
4 Noord | North Totaal Nederland
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 9
53 57
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Branchering De transacties op de bedrijfsruimtemarkt zijn per landsdeel onderverdeeld in viertal branches, te weten Bouw en Industrie, Diensten, Groothandel en Transport, en geven een beeld van de aard van de bedrijven die in het afgelopen jaar bedrijfsruimte hebben gehuurd of gekocht. In de Dynamis regio’s bepaalt de branche Diensten het grootste aandeel met 41%. De opname van bedrijfsruimte in de dienstensector is verder toegenomen in vergelijking met voorgaand jaar toen het aandeel nog 28% was. In 18% van de gevallen is er binnen de Dynamis regio's sprake van een groothandel als huurder of koper. De branche Transport neemt 20% van het totale aantal transacties voor zijn rekening en de branche Bouw en Industrie 21%. In heel Nederland is er sprake van een daling van het aantal bedrijven in de branche Groothandel. In de branches Transport en Bouw en Industrie is een stijging van het aantal bedrijven waarneembaar in de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012. In de regio Noord, Zuid en Randstad is de dienstensector verder toegenomen naar respectievelijk 67%, 52% en 42%. In de oostelijke regio is de branche Diensten gedaald naar 21% en is de branche Transport toegenomen naar een aandeel van 33%.
Regio Noord 8% 15% 10%
Opname per branche juli 2011 tot juli 2012 Take-up by sector July 2011 up to July 2012
67%
21%
20% 18%
21%
27%
33%
Totaal 19%
18% 21% 42% 41%
Regio Randstad
Regio Oost
16%
17%
Bouw en industrie | Construction and industry Diensten | Services
15%
Groothandel en detailhandel | Wholesale and retail
19%
52%
Transport | Distribution
Regio Zuid
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 10
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Grootteklasse De onderverdeling naar grootteklasse is gebaseerd op het aantal transacties in de 24 Dynamis regio’s, alsmede naar landsdeel. De vraag naar kleine bedrijfsruimten neemt toe. In alle landsdelen hebben meer dan de helft van het totaal aantal transacties plaatsgevonden in de grootteklasse 0 tot 500 vierkante meter. In alle regio’s tezamen is 49% van alle transacties kleiner dan 500 vierkante meter. In regio Noord is dit zelfs 63%. Daarnaast is er tevens sprake van een groei in de grootteklasse 5.000 tot 10.000 vierkante meter. Daarmee is een duidelijke splitsing merkbaar tussen kleine metrages en grote metrages binnen de bedrijfsruimtemarkt.
Regio Noord 2.000 tot 5.000 m2 8%
Opname per groottklasse juli 2011 tot juli 2012
5.000 tot 10.000 m2
1.000 tot 2.000 m2 6%
Take-up by order of sizes July 2011 up to July 2012
0 tot 500 m2 63%
500 tot 1.000 m2 21%
5.000 tot 10.000 m2 4%
5.000 tot 10.000 m2 4%
>10.000 m2 1%
2.000 tot 5.000 m2 9%
1.000 tot 2.000 m2 14%
>10.000 m2 2%
2.000 tot 5.000 m2 9%
5.000 tot 10.000 m2 4%
0 tot 500 m2 49%
2.000 tot 5.000 m2 7%
1.000 tot
1.000 tot
2.000 m2 13%
2.000 m2 10%
Totaal
500 tot 1.000 m2 23%
0 tot 500 m2 56%
500 tot
0 tot 500 m2 49%
1.000 m2 21%
500 tot 1.000 m2 23%
Regio Randstad
Regio Oost 5.000 tot 10.000 m2 4%
>10.000 m2 3%
2.000 tot 5.000 m2 9%
0 tot 500 m2 500 tot 1.000 m2 1.000 tot 2.000 m2 2.000 tot 5.000 m2
0 tot 500 m2 39%
1.000 tot 2.000 m2 16%
5.000 tot 10.000 m2 > 10.000 m2 500 tot 1.000 m2 29%
Regio Zuid
400-500 m2 11%
0-100 m2 22%
0 tot 100 m2 100 tot 200 m2 200 tot 300 m2
300-400 m2 18%
300 tot 40 m2 400 tot 500 m2 100-200 m2 29%
200-300 m2 20%
Kleine metrages
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 11
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Logistieke Vastgoedmarkt Nederland Logistieke vastgoedmarkt in vogelvlucht Aan de rapportage Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten is dit jaar het hoofdstuk Logistieke Vastgoedmarkt Nederland toegevoegd. In dit hoofdstuk wordt in vogelvlucht de opname en het aanbod van de logistieke vastgoedmarkt geschetst. Op 1 juli 2012 stond binnen de Dynamis regio’s 1.206.000 vierkante meter logistieke bedrijfsruimte in aanbod. De minimale metrage die is aangehouden voor logistieke bedrijfsruimte is 5.000 vierkante meter. Hiervan is het gevolg dat niet alle 24 Dynamis regio’s aanbod of opname vertonen in het afgelopen half jaar. Het totale transactievolume van logistiek vastgoed in de eerste zes maanden van 2012 bedraagt 291.800 vierkante meter, een stijging van 33% in vergelijking met het laatste half jaar van 2011. In de laatste zes maanden van 2011 is 220.200 vierkante meter logistieke bedrijfsruimte van gebruiker gewisseld. De opnames die hebben plaatsgevonden bestaan voor een aanzienlijk deel uit een aantal grote transacties van Post NL en een grote transactie van 55.000 vierkante meter in Rotterdam. Beleggers zijn nog steeds op zoek naar ‘nieuw’, goed verhuurd vastgoed op de logistieke hotspots van Nederland. De grootste beleggingstransactie van het afgelopen half jaar was de Lakeside portefeuille, bestaande uit acht objecten op de diverse logistieke knooppunten met een transactievolume van 105 miljoen euro. De Rotterdamse haven heeft te maken met de unieke situatie dat er schaarste is aan hoogwaardig logistiek vastgoed. Sinds het begin van de economische crisis heeft de commodity handel veel van het logistieke aanbod in de Rotterdamse haven opgenomen.
Regio
Totale aanbod
Region
supply
Totale aanbod per regio
1
Eindhoven
263.400
Total supply per district
2
Tilburg
202.100
3
Amsterdam
169.800
4
Utrecht
150.800
5
Breda
77.300
6
Nijmegen
65.500
7
Den Bosch
62.900
8
Amersfoort
61.900
9
Almere
48.200
10
Enschede
10.200
11
Rotterdam
21.100
12
Maastricht
16.800
13
Den Haag
11.400
14
Hengelo
9.200
15
Arnhem
9.100
16
Leeuwarden
8.900
17
Apeldoorn
7.000
18
Deventer
5.300
19
Almelo
5.100
Totaal Nederland
1.206.000
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 12
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Met een leegstandspercentage van circa 7,5% voor logistiek vastgoed blijft de leegstand ten opzichte van voorgaand jaar op ongeveer hetzelfde niveau. Met circa 250.000 vierkante meter aanbod van recent gerealiseerd logistiek vastgoed (2009 of later), blijft het aanbod van moderne objecten beperkt. Op diverse logistieke hotspots is nog wel gelegenheid tot de realisatie van nieuw logistiek vastgoed, veel ontwikkelingen worden echter in de ijskast gezet of geannuleerd in verband met de moeilijke financierbaarheid dan wel verhuurrisico voor een lange huurtermijn (5 jaar of langer). Voor de tweede helft van het jaar verwacht Dynamis een toename van het aantal opgenomen vierkante meters en tevens een toename van het aantal beleggingstransacties. Dynamis Logistics is een nauwe samenwerking tussen de diverse kantoren van Dynamis, waarin een team van specialisten op logistiek vastgoed de lokale marktkennis met de regionale en landelijke vraag scherp in de gaten houdt. Daarnaast houdt dit team zich bezig met taxaties en huisvestingsvraagstukken op logistiek vastgoedgebied.
Regio
Totale opname
Region
Total take-up
Totale opname per regio
1
Rotterdam
133.100
Total take-up per district
2
Tilburg
124.300
3
Nijmegen
68.200
4
Amsterdam
55.800
5
Den Bosch
31.400
6
Almere
22.800
7
Amersfoort
19.000
8
Maastricht
15.800
9
Enschede
12.900
10
Assen
10.100
11
Deventer
7.300
12
Arnhem
6.000
13
Den Haag
Totaal Nederland
5.500 512.200
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 13
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Bijlage Voor dit rapport zijn de volgende definities en afbakeningen gehanteerd:
Regio’s / landsdelen Er is voor gekozen om de regioafbakening zoveel mogelijk te laten overeenkomen met de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Echter, voor de regio Amsterdam geldt alleen de stad Amsterdam is onderzocht en niet de omliggende steden zoals Diemen, Amstelveen en Badhoevedorp. Voor de andere steden in de G4 zijn de volgende kernen meegenomen in het onderzoek: • Regio Den Haag: Den Haag, Delft, Leidschendam, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar en Zoetermeer • Regio Rotterdam: Rotterdam, Capelle a/d IJssel, Nieuwerkerk a/d IJssel, Krimpen a/d IJssel, Barendrecht, Ridderkerk, Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek, Spijkenisse, Rhoon, Hoogvliet, Poortugaal, Schiedam en Vlaardingen • Regio Utrecht: Utrecht, Bunnik, De Bilt, Bilthoven, Houten, Maarssen, Nieuwegein, Zeist en Driebergen Onder de deelregio Drechtsteden vallen de steden: Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Verder wordt in deze rapportage onderscheid gemaakt tussen verschillende landsdelen. Deze zijn als volgt opgedeeld: • Randstad: Amsterdam, Utrecht e.o., Rotterdam e.o., Den Haag e.o., Drechtsteden, Amersfoort en Almere • Noord: Groningen, Leeuwarden, Assen en Zwolle • Oost: Arnhem (incl. Duiven, Velp en Westervoort), Nijmegen (incl. Wijchen en Beuningen), Apeldoorn, Deventer, Enschede, Hengelo en Almelo • Zuid: Maastricht, Heerlen, Den Bosch, Eindhoven, Tilburg en Breda
Aanbodcijfers De aanbodcijfers zoals die in dit rapport zijn weergegeven zijn gemeten op 1 juli 2012 en vormen zodoende een momentopname. Er wordt geen ondergrens gebruikt, met uitzondering van de regio Amsterdam, waar geen objecten kleiner dan 250 vierkante meter worden meegenomen. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen 12 maanden beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw/renovatie zijn.
Opnamecijfers Ook voor de opnamecijfers wordt geen ondergrens gehanteerd met betrekking tot het metrage. Uitzondering hierop is de stad Amsterdam. Hier worden objecten kleiner dan 250 vierkante meter niet meegenomen. De opnames (transacties) moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties worden buiten beschouwing gelaten. De gebruikerstransacties die in dit rapport zijn meegenomen moeten zijn geregistreerd in de periode van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012.
Bedrijfsruimte met kantoorruimte Veel objecten in de categorie bedrijfsruimte hebben ook een bepaald metrage kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek.
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 14
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Gerealiseerde huurprijzen De huurprijzen worden gewaardeerd in euro’s per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar. In de mediane gerealiseerde huurprijzen wordt geen rekening gehouden met eventuele aparte huurprijzen voor kantoorruimte.
Bedrijfsruimtemarktratio De bedrijfsruimtemarktratio wordt bepaald door de opname- en aanbodcijfers. Een deling van deze twee getallen levert een ratio op. Gezien het feit dat grote metrages in zowel het aanbod als de opname geen uitzondering vormen, kan deze ratio voor bepaalde regio’s hoog uitvallen en in sommige gevallen zelfs boven de 100% uitkomen.
Branches Om een goed beeld te krijgen van de aard van de bedrijven die in het afgelopen jaar bedrijfsruimte hebben gehuurd of gekocht, zijn de transacties op de bedrijfsruimtemarkt per landsdeel onderverdeeld in een viertal branches, te weten: Bouw en Industrie, Diensten, Groothandel en Transport.
Grootteklasse Bij de verdeling van de transacties in verschillende grootteklassen wordt dezelfde verdeling gehanteerd als bij Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Dit houdt in dat de verdeling er als volgt uitziet: • 0 – 500 m²
Uitsplitsing naar kleinere metrages:
• 500 – 1.000 m²
• 0 – 100 m²
• 1.000 – 2.000 m²
• 100 – 200 m²
• 2.000 – 5.000 m²
• 200 – 300 m²
• 5.000 – 10.000 m²
• 300 – 400 m²
• > 10.000 m²
• 400 – 500 m²
Methodologie Om het deze rapportage tot stand te brengen, zijn vanaf 1 juli 2008 de volgende aanbod- en opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • straatnaam
• postcode
• type vastgoed
• prijs
• huisnummer
• oppervlakte
• branche
• bedrijventerrein • jaar
• deelgebied
Naast het gebruik van eigen data zijn voor de aanbodcijfers de site van Realnext en funda gehanteerd alsmede sites van de lokale makelaars die niet zijn aangesloten bij Realnext. Voor de opnamecijfers zijn zowel eigen data, als de databases van Vastgoedmarkt en PropertyNL gebruikt. Voor zowel het aanbod als de opname geldt dat elk object door een researchmedewerker en/of makelaar in de desbetreffende regio is gecontroleerd.
Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er desondanks beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimte, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn derhalve indicatief.
Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 15
Bedrijfsruimtemarkten
Sprekende Cijfers
Colofon
Sprekende Cijfers is een product van:
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t +31 (0)30 767 03 90 e-mail: dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl
Concept, onderzoek, analyses en coรถrdinatie Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars, Utrecht Shirley Brรถcker, Junior Research Manager
Bedrijfsruimtemarkten1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 16
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t +31 (0)30 767 03 90 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl
Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)
Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300 info@bramer.biz www.bramer.biz
Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 644 232 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl
HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t +31 (0)73 8 000 008 f +31 (0)73 8 000 009 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t +31 (0)592 338 420 f +31 (0)592 338 414 assen@lamberink.nl www.lamberinkbedrijfsmakelaars.nl
Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 Postbus 19257 3501 DG Utrecht t +31 (0)30 256 88 11 f +31 (0)30 256 88 77 info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl
Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889 info@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)
Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer)
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl
Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t +31 (0)24 3 651 010 f +31 (0)24 3 651 020 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)
Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t +31 (0)76 5 147 454 f +31 (0)76 5 139 340 info@vandersande.nl www.vandersande.nl
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu