Sprekende cijfers kantorenmarkten 2013 q2

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Tweede kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars

'13

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

De kantorenmarkt blijft in het tweede kwartaal van 2013 achter

In het nieuwbouwsegment is op 1 juli 2013 het aanbod met één

in vergelijking met de jaren daarvoor. Ook in de afgelopen drie

procentpunt toegenomen tot 3% van het totale aanbod. De onver-

maanden wordt de trend van het stijgende aanbod en dalende

minderd grote vraag naar nieuwe kantoorruimte ligt hieraan ten

opnamevolume van begin dit jaar voortgezet. In deze kwartaal-

grondslag. Overeenkomstig met de vraag naar kantoorruimte,

analyse wordt nader ingegaan op de ontwikkelingen van de

bevinden de nieuwe panden zich met name in de vier grote steden.

Nederlandse kantorenmarkt.

Transactiegrootte daalt Aanbod onder 7 miljoen vierkante meter

Het toenemend aantal faillissementen en het inkrimpen van de

Door een toenemend aantal faillissementen en het inkrimpen van de

huisvesting van organisaties zorgt niet alleen voor een toenemend

kantoorhuisvesting van organisaties is meer vierkante meter kan-

aanbodcijfer, maar ook voor een dalende vraag naar kantoorruimte.

toorruimte op de markt gekomen. Hierdoor is het aanbod in drie

Daar waar het eerste kwartaal van dit jaar reeds getypeerd werd

maanden tijd met 4% gestegen tot 6.926.000 vierkante meter op 1

door het geringe aantal opnames (180 objecten), is de afgelopen

juli 2013. Dit volume komt tot stand door 3.571 aangeboden kan-

drie maanden het transactietotaal nog verder terug gelopen (178

toorpanden, hetgeen een toename van 69 objecten betreft. Hierbij

transacties). Vergeleken met het tweede kwartaal van 2012 is het

wordt een ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd in de

aantal transacties met zeven objecten toegenomen. Desondanks is

vier grote steden en 250 vierkante meter in de overige regio’s.

sprake van een daling van 7% op jaarbasis, naar een totaal van 209.910 vierkante meter in het tweede kwartaal van 2013.

Regionaal zijn grote verschillen waarneembaar. In het tweede kwartaal vertonen achttien regio’s een stijging en zes regio’s een daling in

Nog altijd wordt het merendeel van het totale transactievolume

het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte. Deze geno-

opgenomen binnen de vier grote steden. Door enkele grote trans-

teerde dalingen hebben te maken met een stijgend transactievolume

acties in de overige regio’s, zoals 8.440 vierkante meter in Den

of diverse onttrekkingen. In de vier grote steden is het totaal aantal

Bosch, is het aandeel van de vier grote steden gedaald van 65% een

beschikbare kantoormetrage, de afgelopen drie maanden verder

jaar geleden tot 59% in het tweede kwartaal van 2013. Opvallend is de afwezigheid van grote transacties (≥ 5.000 vierkante meter) in

toegenomen en maakt nu 62% uit van het totale aanbod.

onze hoofdstad in de voorbije drie maanden, waar de grootst genoteerde transactie 4.200 vierkante meter op de Zuidas betrof.

Zoals beschreven in het eerste kwartaalbericht wil een huurder meer efficiëntie, meer flexibiliteit en meer service. Verhuurders erkennen dat in deze tijd de gebruiker bepaalt, hetgeen terug te zien is in het

Het opnamevolume van het tweede kwartaal wordt gekenmerkt

huidige aanbod. Zo worden grote panden opgesplitst in kleinere

door kleine transacties (250 - 1.000 vierkante meter), dit aantal

units, objecten geüpgraded naar de gewenste kwaliteit en kantoren

neemt nog altijd toe. In het afgelopen kwartaal omvat 65% van het

voorzien van een uitgebreid servicepakket. Echter omvat de

totaal aantal transacties een klein oppervlak, in het tweede kwar-

Nederlandse kantorenmarkt nog altijd objecten die niet voldoen aan

taal vorig jaar was dit 61%. Kantoorpanden in de grootteklasse 500

de huidige kwaliteitseisen van de gebruiker. De meeste objecten

tot 1.000 vierkante meter zijn met 36% het meest opgenomen.

worden aangeboden met een metrage tussen de 500 en 1.000

Slechts één transactie is afgelopen kwartaal genoteerd met een

vierkante meter (31%). Slechts 2% van het aanbod is een object

metrage groter dan 10.000 vierkante meter, te weten 18.000 vier-

met een aaneengesloten metrage van 10.000 vierkante meter.

kante meter in de regio Den Haag. Hieruit volgt een daling van de

Aanbod en opname per jaar

Opname per kwartaal 2007 - 2013 m2

7.000

700.000 650.000

6.000

600.000 550.000

5.000

Zuid Noord Oost Randstad

x 1.000 m2

500.000 450.000

4.000

400.000

3.000

350.000 300.000

2.000

250.000 200.000

1.000

0

Aanbod Opname 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013*

* Opname 2013: Geëxtrapoleerd uit de eerste twee kwartalen van 2013, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.

150.000 100.000 50.000 0

kw1 kw2 kw3 kw4 2007 2007 2007 2007

kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar 450 400 350 300 250 200 150 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

150

140

130

Tophuur Mediane transactieprijs

120 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

gemiddelde transactiegrootte van 1.316 vierkante meter in het

is na een stabiele periode van vijf kwartalen gedaald van € 125,-

tweede kwartaal van 2012 naar 1.179 vierkante meter in het

per vierkante meter naar € 120,- per vierkante meter in het

tweede kwartaal van 2013. Slechts in de vier grote steden ligt de

tweede kwartaal van 2013. In de berekening van de mediane

gemiddelde transactiegrootte met 1.600 vierkante meter aanzien-

huurprijs is echter geen rekening gehouden met incentives. Door

lijk hoger. In de overige regio’s bedraagt een verhuurde kantoor-

middel van incentives wijken verhuurder en huurder af van de

ruimte gemiddeld 1.090 vierkante meter.

bruto contractshuur, zodat de daadwerkelijke huurprijs lager ligt.

De gerealiseerde mediane huurprijs ligt daarom beduidend lager.

Ook de regionale kantorenmarkten volgen de landelijke trend, waarin verhuurders vaker inspelen op de wensen van de huurders.

In totaal is van 32 transacties de huurprijs per vierkante meter

De kantoorgebruiker heeft een uitgeschreven voorkeur voor een

bekend gemaakt. Een kwart van dit aantal transacties noteert een

pand met een duidelijk imago, gelegen in het centrum en met een

prijs onder de € 100,- per vierkante meter en een kwart een prijs

goede bereikbaarheid. Verder ontbreken nagenoeg overal grote

tussen de € 100,- en € 200,- per vierkante meter. De hoogst

transacties, waardoor de kleinere de markt bepalen. Daarnaast

gerealiseerde transactieprijs is tot stand gekomen op de Zuidas in

staan door de ruime markt de huurprijzen nog altijd onder druk en

Amsterdam en bedraagt € 295,- per vierkante meter. Vergelijkend

is de hoogte van incentives afhankelijk van de verhuurkans.

met het tweede kwartaal van 2012 is de tophuur gestegen. Een jaar geleden bedroeg de hoogst genoteerde huurprijs namelijk

Huurprijzen nog altijd onder druk

€ 235,- per vierkante meter.

De aanhoudende druk op de huurprijzen maakt dat kantoorruimte gedurende de afgelopen jaren steeds goedkoper is geworden. De

Als gevolg van investeringen in kantoorpanden door verhuurders

mediane huurprijs van een verhuurd kantoorgebouw in Nederland

ontstaan meer kwalitatief goede objecten. In combinatie met een

Aanbod tweede kwartaal 2013 naar

Opname tweede kwartaal 2013 naar

Opname tweede kwartaal 2013 naar

grootteklasse in m² naar aantallen objecten

grootteklasse in m² naar aantallen objecten

prijsklasse in € naar aantallen objecten

5.000 tot 10.000 > 10.000 2% 6%

5.000 tot 10.000 1%

250 tot 500 18%

> 10.000 1%

2.000 tot 5.000 13%

2.000 tot 5.000 19%

180 tot 200 0% 250 tot 500 29%

160 tot 180 0%

> 200 6% < 100 25%

140 tot 160 22% 1.000 tot 2.000 21%

1.000 tot 2.000 24%

500 tot 1.000 31%

500 tot 1.000 36%

120 tot 140 22%

100 tot 120 25%

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Opname naar branche

100%

Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie

90%

Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs

80%

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen

70%

Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed

60%

Financiële instellingen

50%

ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

40%

Vervoer en opslag Groot- en detailhandel

30%

Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering

20%

Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie

10% 0%

Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening

2012 kw1

2012 kw2

2012 kw3

2012 kw4

2013 kw1

2013 kw2

eigen identiteit, een sterk imago, een uitgebreid servicepakket en

metrage, hetgeen afgelopen kwartaal in totaal 5.074 vierkante

flexibele huurcontracten kan een pand zich onderscheiden. Naar

meter betrof (20% van het totaal). De branche die met 21% van

verwachting volgt hieruit dat kantoorgebruikers zich aandienen

het totaal het meeste aantal vierkante meters kleine kantoor-

en bereidt zijn een hogere huur te betalen.

ruimte op heeft genomen is ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’, welke met 23

Branches

transacties tevens het hoogste aantal registreert.

In het tweede kwartaal van 2013 is de branche ‘Bouw en vastgoed’ met 13% verantwoordelijk voor het grootste deel van het

Verwachting

totale transactievolume. De transactie van 18.000 vierkante

De trend dat de gebruiker de kantorenmarkt bepaalt is terug te

meter in Den Haag ligt hieraan ten grondslag. Wanneer deze

zien in een dalend opnamevolume en een daling van de gemid-

opname buiten beschouwing wordt gelaten hebben de branches

delde transactiegrootte. Niet alleen loopt het transactievolume

‘ICT en telecom’ en ‘Overige zakelijke dienstverlening’ met ieder

terug, maar ook het aanbod groeit gestaag verder. Kortom, de

12% het grootste aandeel van het opnamevolume. Daarnaast

kantorenmarkt is te typeren als een zeer ruime en terughoudende

nemen bedrijven uit ‘Marketing, communicatie en media’ ook

markt. Deze trend zal naar verwachting ook verder doorzetten in

steeds meer vierkante meters kantoorruimte op, namelijk 8% van

het derde en vierde kwartaal van 2013. Het opnamevolume zal dit

het totaal in het tweede kwartaal. Daarentegen hebben rechts-

jaar dan ook niet boven het niveau van 2012 uitkomen. Ondanks

kundige dienstverleners de afgelopen drie maanden aanzienlijk

het striktere nieuwbouwbeleid worden nog altijd nieuwe objecten

minder vierkante meters kantoorruimte opgenomen (5%) dan in

gebouwd. Tegelijkertijd zal daarom, zonder gerichte oplossingen

het tweede kwartaal vorig jaar (15%).

omtrent leegstaande kantoorpanden, het aanbod verder oplopen.

Wanneer het aanbod de grens van zeven miljoen vierkante meter

Opname van kleine metrages

bereikt moet nog blijken.

Naast de analyse van de grote kantoormetrages verschaft Dynamis tevens inzicht in de opnames van 250 tot 500 vierkante

Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport

meter in de vier grote steden en tot 250 vierkante meter in de

welke is te downloaden op de site:

overige regio’s. Het totaal aantal transacties in Nederland betreft in het tweede kwartaal van dit jaar 312 objecten, waarin de

www.sprekendecijfers.nl

kleine metrages met 134 transacties een aandeel van 43% noteren. Overeenkomstig met het eerste kwartaal van 2013 werden

© Copyright 2013

de meeste transacties gerealiseerd in Amsterdam (vijftien objec-

Alle rechten voorbehouden, niets uit deze uitgave mag worden

ten). In Eindhoven is in de voorbije drie maanden eenzelfde aan-

gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm

tal ‘kleine’ opnames geregistreerd. De Nederlandse hoofdstad

openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van

behoudt de titel van de regio met het hoogst opgenomen

de eigenaar Dynamis B.V.

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht

t 030 767 03 90 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl

Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t 038 4 224 225 f 038 4 222 300 bog@bramer.biz www.bramer.biz

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl

Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 bog@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40 bog@vandersande.nl www.vandersande.nl

HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer)

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu