Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Tweede kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars
'13
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
De kantorenmarkt blijft in het tweede kwartaal van 2013 achter
In het nieuwbouwsegment is op 1 juli 2013 het aanbod met één
in vergelijking met de jaren daarvoor. Ook in de afgelopen drie
procentpunt toegenomen tot 3% van het totale aanbod. De onver-
maanden wordt de trend van het stijgende aanbod en dalende
minderd grote vraag naar nieuwe kantoorruimte ligt hieraan ten
opnamevolume van begin dit jaar voortgezet. In deze kwartaal-
grondslag. Overeenkomstig met de vraag naar kantoorruimte,
analyse wordt nader ingegaan op de ontwikkelingen van de
bevinden de nieuwe panden zich met name in de vier grote steden.
Nederlandse kantorenmarkt.
Transactiegrootte daalt Aanbod onder 7 miljoen vierkante meter
Het toenemend aantal faillissementen en het inkrimpen van de
Door een toenemend aantal faillissementen en het inkrimpen van de
huisvesting van organisaties zorgt niet alleen voor een toenemend
kantoorhuisvesting van organisaties is meer vierkante meter kan-
aanbodcijfer, maar ook voor een dalende vraag naar kantoorruimte.
toorruimte op de markt gekomen. Hierdoor is het aanbod in drie
Daar waar het eerste kwartaal van dit jaar reeds getypeerd werd
maanden tijd met 4% gestegen tot 6.926.000 vierkante meter op 1
door het geringe aantal opnames (180 objecten), is de afgelopen
juli 2013. Dit volume komt tot stand door 3.571 aangeboden kan-
drie maanden het transactietotaal nog verder terug gelopen (178
toorpanden, hetgeen een toename van 69 objecten betreft. Hierbij
transacties). Vergeleken met het tweede kwartaal van 2012 is het
wordt een ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd in de
aantal transacties met zeven objecten toegenomen. Desondanks is
vier grote steden en 250 vierkante meter in de overige regio’s.
sprake van een daling van 7% op jaarbasis, naar een totaal van 209.910 vierkante meter in het tweede kwartaal van 2013.
Regionaal zijn grote verschillen waarneembaar. In het tweede kwartaal vertonen achttien regio’s een stijging en zes regio’s een daling in
Nog altijd wordt het merendeel van het totale transactievolume
het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte. Deze geno-
opgenomen binnen de vier grote steden. Door enkele grote trans-
teerde dalingen hebben te maken met een stijgend transactievolume
acties in de overige regio’s, zoals 8.440 vierkante meter in Den
of diverse onttrekkingen. In de vier grote steden is het totaal aantal
Bosch, is het aandeel van de vier grote steden gedaald van 65% een
beschikbare kantoormetrage, de afgelopen drie maanden verder
jaar geleden tot 59% in het tweede kwartaal van 2013. Opvallend is de afwezigheid van grote transacties (≥ 5.000 vierkante meter) in
toegenomen en maakt nu 62% uit van het totale aanbod.
onze hoofdstad in de voorbije drie maanden, waar de grootst genoteerde transactie 4.200 vierkante meter op de Zuidas betrof.
Zoals beschreven in het eerste kwartaalbericht wil een huurder meer efficiëntie, meer flexibiliteit en meer service. Verhuurders erkennen dat in deze tijd de gebruiker bepaalt, hetgeen terug te zien is in het
Het opnamevolume van het tweede kwartaal wordt gekenmerkt
huidige aanbod. Zo worden grote panden opgesplitst in kleinere
door kleine transacties (250 - 1.000 vierkante meter), dit aantal
units, objecten geüpgraded naar de gewenste kwaliteit en kantoren
neemt nog altijd toe. In het afgelopen kwartaal omvat 65% van het
voorzien van een uitgebreid servicepakket. Echter omvat de
totaal aantal transacties een klein oppervlak, in het tweede kwar-
Nederlandse kantorenmarkt nog altijd objecten die niet voldoen aan
taal vorig jaar was dit 61%. Kantoorpanden in de grootteklasse 500
de huidige kwaliteitseisen van de gebruiker. De meeste objecten
tot 1.000 vierkante meter zijn met 36% het meest opgenomen.
worden aangeboden met een metrage tussen de 500 en 1.000
Slechts één transactie is afgelopen kwartaal genoteerd met een
vierkante meter (31%). Slechts 2% van het aanbod is een object
metrage groter dan 10.000 vierkante meter, te weten 18.000 vier-
met een aaneengesloten metrage van 10.000 vierkante meter.
kante meter in de regio Den Haag. Hieruit volgt een daling van de
Aanbod en opname per jaar
Opname per kwartaal 2007 - 2013 m2
7.000
700.000 650.000
6.000
600.000 550.000
5.000
Zuid Noord Oost Randstad
x 1.000 m2
500.000 450.000
4.000
400.000
3.000
350.000 300.000
2.000
250.000 200.000
1.000
0
Aanbod Opname 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013*
* Opname 2013: Geëxtrapoleerd uit de eerste twee kwartalen van 2013, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
150.000 100.000 50.000 0
kw1 kw2 kw3 kw4 2007 2007 2007 2007
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar 450 400 350 300 250 200 150 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
150
140
130
Tophuur Mediane transactieprijs
120 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
gemiddelde transactiegrootte van 1.316 vierkante meter in het
is na een stabiele periode van vijf kwartalen gedaald van € 125,-
tweede kwartaal van 2012 naar 1.179 vierkante meter in het
per vierkante meter naar € 120,- per vierkante meter in het
tweede kwartaal van 2013. Slechts in de vier grote steden ligt de
tweede kwartaal van 2013. In de berekening van de mediane
gemiddelde transactiegrootte met 1.600 vierkante meter aanzien-
huurprijs is echter geen rekening gehouden met incentives. Door
lijk hoger. In de overige regio’s bedraagt een verhuurde kantoor-
middel van incentives wijken verhuurder en huurder af van de
ruimte gemiddeld 1.090 vierkante meter.
bruto contractshuur, zodat de daadwerkelijke huurprijs lager ligt. De gerealiseerde mediane huurprijs ligt daarom beduidend lager.
Ook de regionale kantorenmarkten volgen de landelijke trend, waarin verhuurders vaker inspelen op de wensen van de huurders.
In totaal is van 32 transacties de huurprijs per vierkante meter
De kantoorgebruiker heeft een uitgeschreven voorkeur voor een
bekend gemaakt. Een kwart van dit aantal transacties noteert een
pand met een duidelijk imago, gelegen in het centrum en met een
prijs onder de € 100,- per vierkante meter en een kwart een prijs
goede bereikbaarheid. Verder ontbreken nagenoeg overal grote
tussen de € 100,- en € 200,- per vierkante meter. De hoogst
transacties, waardoor de kleinere de markt bepalen. Daarnaast
gerealiseerde transactieprijs is tot stand gekomen op de Zuidas in
staan door de ruime markt de huurprijzen nog altijd onder druk en
Amsterdam en bedraagt € 295,- per vierkante meter. Vergelijkend
is de hoogte van incentives afhankelijk van de verhuurkans.
met het tweede kwartaal van 2012 is de tophuur gestegen. Een jaar geleden bedroeg de hoogst genoteerde huurprijs namelijk
Huurprijzen nog altijd onder druk
€ 235,- per vierkante meter.
De aanhoudende druk op de huurprijzen maakt dat kantoorruimte gedurende de afgelopen jaren steeds goedkoper is geworden. De
Als gevolg van investeringen in kantoorpanden door verhuurders
mediane huurprijs van een verhuurd kantoorgebouw in Nederland
ontstaan meer kwalitatief goede objecten. In combinatie met een
Aanbod tweede kwartaal 2013 naar
Opname tweede kwartaal 2013 naar
Opname tweede kwartaal 2013 naar
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
prijsklasse in € naar aantallen objecten
5.000 tot 10.000 > 10.000 2% 6%
5.000 tot 10.000 1%
250 tot 500 18%
> 10.000 1%
2.000 tot 5.000 13%
2.000 tot 5.000 19%
180 tot 200 0% 250 tot 500 29%
160 tot 180 0%
> 200 6% < 100 25%
140 tot 160 22% 1.000 tot 2.000 21%
1.000 tot 2.000 24%
500 tot 1.000 31%
500 tot 1.000 36%
120 tot 140 22%
100 tot 120 25%
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Opname naar branche
100%
Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie
90%
Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs
80%
Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen
70%
Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed
60%
Financiële instellingen
50%
ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking
40%
Vervoer en opslag Groot- en detailhandel
30%
Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering
20%
Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie
10% 0%
Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening
2012 kw1
2012 kw2
2012 kw3
2012 kw4
2013 kw1
2013 kw2
eigen identiteit, een sterk imago, een uitgebreid servicepakket en
metrage, hetgeen afgelopen kwartaal in totaal 5.074 vierkante
flexibele huurcontracten kan een pand zich onderscheiden. Naar
meter betrof (20% van het totaal). De branche die met 21% van
verwachting volgt hieruit dat kantoorgebruikers zich aandienen
het totaal het meeste aantal vierkante meters kleine kantoor-
en bereidt zijn een hogere huur te betalen.
ruimte op heeft genomen is ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’, welke met 23
Branches
transacties tevens het hoogste aantal registreert.
In het tweede kwartaal van 2013 is de branche ‘Bouw en vastgoed’ met 13% verantwoordelijk voor het grootste deel van het
Verwachting
totale transactievolume. De transactie van 18.000 vierkante
De trend dat de gebruiker de kantorenmarkt bepaalt is terug te
meter in Den Haag ligt hieraan ten grondslag. Wanneer deze
zien in een dalend opnamevolume en een daling van de gemid-
opname buiten beschouwing wordt gelaten hebben de branches
delde transactiegrootte. Niet alleen loopt het transactievolume
‘ICT en telecom’ en ‘Overige zakelijke dienstverlening’ met ieder
terug, maar ook het aanbod groeit gestaag verder. Kortom, de
12% het grootste aandeel van het opnamevolume. Daarnaast
kantorenmarkt is te typeren als een zeer ruime en terughoudende
nemen bedrijven uit ‘Marketing, communicatie en media’ ook
markt. Deze trend zal naar verwachting ook verder doorzetten in
steeds meer vierkante meters kantoorruimte op, namelijk 8% van
het derde en vierde kwartaal van 2013. Het opnamevolume zal dit
het totaal in het tweede kwartaal. Daarentegen hebben rechts-
jaar dan ook niet boven het niveau van 2012 uitkomen. Ondanks
kundige dienstverleners de afgelopen drie maanden aanzienlijk
het striktere nieuwbouwbeleid worden nog altijd nieuwe objecten
minder vierkante meters kantoorruimte opgenomen (5%) dan in
gebouwd. Tegelijkertijd zal daarom, zonder gerichte oplossingen
het tweede kwartaal vorig jaar (15%).
omtrent leegstaande kantoorpanden, het aanbod verder oplopen. Wanneer het aanbod de grens van zeven miljoen vierkante meter
Opname van kleine metrages
bereikt moet nog blijken.
Naast de analyse van de grote kantoormetrages verschaft Dynamis tevens inzicht in de opnames van 250 tot 500 vierkante
Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport
meter in de vier grote steden en tot 250 vierkante meter in de
welke is te downloaden op de site:
overige regio’s. Het totaal aantal transacties in Nederland betreft in het tweede kwartaal van dit jaar 312 objecten, waarin de
www.sprekendecijfers.nl
kleine metrages met 134 transacties een aandeel van 43% noteren. Overeenkomstig met het eerste kwartaal van 2013 werden
© Copyright 2013
de meeste transacties gerealiseerd in Amsterdam (vijftien objec-
Alle rechten voorbehouden, niets uit deze uitgave mag worden
ten). In Eindhoven is in de voorbije drie maanden eenzelfde aan-
gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm
tal ‘kleine’ opnames geregistreerd. De Nederlandse hoofdstad
openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van
behoudt de titel van de regio met het hoogst opgenomen
de eigenaar Dynamis B.V.
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl
Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)
Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl
Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t 038 4 224 225 f 038 4 222 300 bog@bramer.biz www.bramer.biz
Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)
Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl
Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 bog@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)
Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40 bog@vandersande.nl www.vandersande.nl
HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer)
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu