Vastgoedrapportage Twente 2010

'De stand van Zaken'

voorwoord 1 We mogen rustig zeggen dat deze Vastgoedrapportage

Twentse bouw te versterken en werkgelegenheid te

Twente 2010 in een uiterst turbulente tijd verschijnt.

creëren. Er zijn tien zogeheten ‘werkplaatsen’ gevormd,

Ik noem maar een paar grote issues die spelen. De

waarin de deelnemers met elkaar samenwerken om

landelijke politiek zit volop in een moeizame formatie,

tot betere en slimmere oplossingen te komen voor

de economische crisis is nog lang niet bedwongen,

werkzaamheden in de bouw. Perfect!

het aantal ouderen in ons land en het beroep op de

Een concreet project van Pioneering loopt in onze

zorg nemen sterk toe, onze pensioenenuitkeringen

Enschedese wijk Pathmos waarvoor Twentse (bouw-)

staan onder druk, de huizenmarkt zit muurvast, er

bedrijven samen een plan opstellen voor duurzaam

worden te weinig bedrijfskavels verkocht en ook op

onderhoud van de recentelijk gerenoveerde woningen.

het gebied van de energievoorziening staan we aan de

Een plan dat veel beter werkt dan de manier waarop

vooravond van grote, noodzakelijke veranderingen. Dat

dat onderhoud tot op heden gebeurt.

alles heeft vanzelfsprekend een enorme impact op de

Even los van de uitkomst: dit soort samenwerkings-

vastgoedmarkt. In deze rapportage kunt u dat precies

vormen, waarin gezamenlijk creatief gedacht en gedaan

nalezen.

wordt, vind ik geweldig. Natuurlijk zal niet alles direct een succes zijn, maar dat hoeft ook niet. Dat

Het is dus hoog tijd voor verandering en nieuwe

is inherent aan het ondernemerschap. Dat doe je met

energie. Wat mij betreft, als een nog maar kort geleden

vallen en opstaan. Het gaat erom dat je samen steeds

aangetreden wethouder van Talent- en Stedelijke

weer nieuwe wegen zoekt, creatief bent en durft te

Ontwikkeling, gaan we het allemaal wat anders doen.

ondernemen. Als we dat allemaal voortdurend en in

En dat vraagt om veel creativiteit en durf van ons

goede samenwerking doen, kunnen we alle uitdagingen

allen. Durf om van de gebaande paden af te wijken.

die op ons afkomen aan. En zorgen we ervoor dat

Durf om met frisse ideeën te komen. Durf om nieuwe

Twente ook in sociaaleconomisch opzicht kampioen

en vernieuwende samenwerkingsverbanden aan te

van Nederland wordt. Om het maar eens in het Engels

gaan. Want we moeten het wel sámen doen: overheid

te zeggen: if you can dream it, you can do it!

en bedrijfsleven, ouderen en jongeren, aanbieders en afnemers.

Een goed en sprekend voorbeeld van zo’n jong en innovatief samenwerkingsverband vind ik Stichting Pioneering. Pioneering maakt deel uit van het cluster Bouw van het Innovatieplatform Twente. Een initiatief dat financieel gedragen wordt door Provincie Overijssel en de Regio Twente. En uiteraard dragen ook de ondernemers hun deel bij. In deze stichting werken bijna honderd ondernemers, kennisinstellingen,

Jeroen Hatenboer

overheden en opdrachtgevers met elkaar samen om

Wethouder Talent- en Stedelijke Ontwikkeling

op innovatieve wijze de concurrentiepositie van de

Gemeente Enschede

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

2

inhoud 3

01

Voorwoord

03

Inhoud

04

Samenvatting

09

Inleiding

10

Wonen

24

Kantoren

34

Winkelruimten

42

Bedrijfsruimten

48

Bedrijventerreinen

58

Infrastructuur

64

Sociaal-economische ontwikkelingen

70

Begrippen

72

Onderzoeksverantwoording

73

Colofon

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

4 De Vastgoedrapportage Twente laat dit jaar een

Wonen

duidelijk beeld zien. In de meeste sectoren is een dalende lijn waarneembaar of blijven de cijfers

De gemiddelde koopsom

stabiel.

van alle in Nederland

De kredietcrisis heeft haar sporen zeker nagelaten

verkochte woningen is in

in de vastgoedmarkt. Wel zien we een opleving

het eerste halfjaar van 2010

terug in de cijfers. Of dit een eenmalige opleving is

gedaald tot € 238.467,-,

of dat we weer terug gaan naar het oude niveau is nog

ten opzichte van het eerste

niet te zeggen. Waar 2009 in de meeste sectoren een

halfjaar van 2009 een

dalend beeld liet zien, is het beeld in de eerste helft

prijsdaling van 1,2%.

van 2010 wisselvallig. Sommige deelmarkten laten

In vergelijking met het

positievere cijfers zien, andere ook weer negatieve.

hele jaar 2009 is de

De belangrijkste feiten uit de Vastgoedrapportage

koopsom stabiel gebleven

Twente 2010 voor u op een rij.

(€ 238.273,-).

Op 1 juli 2010 stonden bij de NVM-makelaars 140.336 woningen te koop, een stijging van 11,8% (125.584) vergeleken met een jaar eerder. Dit is 65,8% van het totale aanbod. In totaal staan er op dit moment 213.222 woningen te koop. Op 1 juli 2010 stonden er in Twente bij de NVM-makelaars 3.779 woningen te koop, een daling van 4,7% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2009 (3.964); dit is 64,2% van het totale aanbod.

In Twente staan in totaal 5.891 woningen te koop.

In het eerste halfjaar van 2010 bedroeg de gemiddelde koopsom voor een woning in Twente € 210.804,-, een daling van 3,5% vergeleken met een jaar eerder (€ 218.482,-). De daling in Twente is dit jaar groter dan de landelijke daling (1,2%).

De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2010 bedroeg 148 dagen, wederom een stijging van 3 dagen vergeleken met de verkooptijd op 1 juli 2009. Tot 1 juli 2010 zijn 1.913 woningen verkocht en ingeschreven bij het Kadaster, in de eerste helft van 2009 waren dat er 1.767.

samenvatting 5 Kantoren

Winkelruimten

Op 1 juli 2010 heeft de

Vorig jaar werd in heel

regio Twente een aanbod

Twente 79.500 m²

aan kantoorruimte van

aangeboden; op de

204.000 m², vergeleken

peildatum 1 juli 2010 is

met het aanbod op 1 juli

het aanbod gestegen naar

2009 een forse stijging

101.300 m², vergeleken

van 22,8%.

met het aanbod op 1 juli

Het opnamecijfer in

2009 een forse stijging

Twente voor 2009

van 27,4%. Dit komt

komt 34,2% lager uit

mede doordat er een

dan het voorgaande

aantal grote winkel­

jaar, op 55.800 m², en is daarmee fors lager dan het

ruimten in het aanbod zijn bijgekomen in de diverse

niveau van 2008 (88.400 m²). We zitten nu weer op

steden in Twente.

hetzelfde niveau als in 2007 (55.900 m²). In de eerste

De totale opname over 2009 is gedaald tot 36.600 m²,

helft van 2010 is al 43.000 m² opgenomen, hetzelfde

23,9% minder dan de opname in 2008 (48.100 m²).

opnameniveau als in de eerste helft van 2008.

We spreken op 1 juli 2010 nog steeds over een

De kantorenmarktratio bedraagt voor het jaar 2009

verruiming van de winkelmarkt. In het eerste halfjaar

26,6%, een forse daling van 29,2% in vergelijking

van 2010 zien we wel dat er een kleine opnamestijging

met een jaar eerder. Voor het eerste halfjaar is de

heeft plaatsgevonden ten opzichte van 1 juli 2009.

kantorenmarktratio 21,1%. Dit percentage zal nog

Echter is dit nog lang niet het niveau van de jaren

stijgen aangezien het gaat om een opnamecijfer van

ervoor. In het eerste halfjaar van 2010 werd er

een halfjaar.

19.300 m² opgenomen, een lichte stijging van 3,8%.

De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in

Er vinden net zoals in 2009 nog steeds weinig grote

2009 € 121,- per m², dit is stabiel in vergelijking

transacties plaats.

met een jaar geleden toen de gemiddelde huurprijs € 122,- per m² bedroeg. De hoogste huurprijzen werden gerealiseerd in Hengelo en Enschede. Voor bestaande bouw variëren de prijzen in 2009 tussen € 110,- en € 140,- per m² voor luxe kantoorruimte en tussen € 75,- en € 100,- per m² voor minder courante kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd in 2009 tussen € 125,- en € 145,- per m² betaald; daarmee blijft de prijs voor nieuwbouw in Twente stabiel.

In de eerste 6 maanden van 2010 bedroeg de gemiddelde gerealiseerde huurprijs € 126,- per m², een stijging van 3,3% ten opzichte van een jaar geleden (€ 122,- per m²). Voor nieuwbouw werd er halverwege 2010 gemiddeld € 145,- per m² gerealiseerd.

De huurprijzen blijven dus (vooralsnog) in stand; wel zijn verhuurders weer meer genegen om incentives weg te geven.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

6 Bedrijfsruimten

Bedrijventerreinen

De bedrijfsruimtemarkt

In 2009 is in Twente

in Twente laat een

12,48 hectare grond

verruiming zien.

uitgegeven, vergeleken

Vergeleken met 1 juli

met het jaar ervoor een

2009 steeg het aanbod

forse daling van 56,4%

sterk met 26,6% tot

(28,6 hectare in 2008).

452.300 m² op 1 juli

De grondprijs van

2010. Het aanbod bestaat

de direct uitgeefbare

uit 271 objecten met een

terreinen van de drie

gemiddelde grootte van

grootste Twentse steden

1.670 m²; slechts 8%

(Almelo, Hengelo en

van dit aanbod is nieuwbouw. Vorig jaar werden 232

Enschede) varieert van € 65,- tot € 171,- per m²

objecten aangeboden.

en op sommige locaties wordt in de regio al € 200,-

In 2009 is in Twente in totaal 128.300 m² bedrijfs­

per m² betaald; op toplocaties zelfs € 300,- per m².

ruimte opgenomen, een forse daling van 41,5% ten

Als toplocaties worden aangemerkt ’t Oosterveld in

opzichte van 2008. Dit komt grotendeels doordat de

Hengelo, Op de Brouwerij en Zuiderval-Kotmansplaats/

bedrijven zich in 2009 veelal terughoudend hebben

Kotmanpark in Enschede en Buren-De Veldkamp

opgesteld door de huidige economische crisis en 2008

in Borne.

een uitzonderlijk goed jaar is geweest.

De 14 gemeenten hebben samen circa 207 hectare

Er zijn in 2009 in totaal 126 transacties verricht met

bedrijventerrein direct voor uitgifte beschikbaar.

een gemiddelde grootte van 1.025 m².

De gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo hebben

De opnamecijfers zijn lager en het aanbod is gestegen.

traditiegetrouw de meeste grond in de verkoop.

In de eerste 6 maanden van 2010 waren er 90

In Twente is op termijn circa 410 hectare aan

transacties, samen goed voor 78.300 m², een daling

uitgeefbare grond aanwezig, een sterke stijging van

van 8,4% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

13%. Deze stijging is verklaarbaar doordat de plannen

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte in Twente

steeds concretere vormen aannemen waardoor de

is in 2009 gedaald tot gemiddeld € 41,- per m². In de

gebiedsindeling duidelijk is en de terreinen op termijn

eerste 6 maanden van 2010 is het huurprijsniveau

uitgeefbaar worden. Dit is zichtbaar door de stijging

gestegen naar € 44,- per m². De huurprijzen blijven

aan direct uitgeefbare terreinen en de daling van

in de huidige markt nog redelijk in stand. Wel

langetermijnplannen.

worden er meer huurvrije perioden en incentives weggegeven.

De leegstand voor de vier grote steden is het afgelopen jaar gestegen tot 6,7% op 1 juli 2010, waarvan 2,3% langdurige leegstand. De harde planvoorraad bedrijfsruimten in Twente bedroeg op 1 juli 2010 circa 130.000 m²; de planvoorraad blijft daarmee stabiel.

samenvatting 7 Infrastructuur

Sociaal-Economische Ontwikkelingen

Een goede bereikbaarheid

De veertien Twentse

is noodzakelijk om de

gemeenten telden op

concurrentiekracht van

1 januari 2010 in totaal

Twente in Nederland en

623.432 inwoners,

in Europa te versterken.

vergeleken met een jaar

Het doorgaande verkeer

eerder een kleine groei

heeft geen relatie

van 0,34%.

met Twente, maar

Het afgelopen jaar is

gebruikt wel dezelfde

de Twentse beroeps­

infrastructuur.

bevolking licht gedaald

De verwachting is dat

tot circa 267.000

dit doorgaande verkeer de komende jaren toeneemt

personen ten opzichte van vorig jaar (circa 286.000).

door de groei van de internationale verplaatsingen van

Van de Twentse bevolking maakt 42,8% deel uit

personen en goederen.

van de beroepsbevolking. De werkloosheid loopt in

Het is belangrijk om alle verkeersstromen goed te

2011 op tot gemiddeld 6% van de beroepsbevolking,

faciliteren. De weginfrastructuur in Twente verdient de

bestaande uit 465.000 personen. Naar het

nodige aandacht zodat de kwaliteit, de doorstroming

zich laat aanzien stijgt het werkloosheidspercentage

en de capaciteit van de regionale (hoofd)wegen en

van gemiddeld 4,9% in 2009 tot 5,75% dit jaar en

ook de Rijkswegen voldoende geschikt zijn voor het

6% in 2011. Gezien de ongekende productieterugval

toekomstige verkeer.

vorig jaar en het beperkte herstel dit jaar valt deze

De binnenhavens van Hengelo, Almelo, Enschede

toename mee. De krimp van de werkgelegenheid in

en Hof van Twente zijn belangrijke vestigingsplaatsen

de marktsector in 2010 is geringer dan eerder was

voor zoutproductie, zand- en grindbedrijven en beton­

geraamd. Blijkbaar willen en kunnen bedrijven een

centrales, bouwstaalbedrijven, veevoederindustrie,

deel van hun personeel langer in dienst houden dan

recyclingindustrie, aardolieproducenten en metaal­

in eerdere prognoses werd aangenomen.

industrie (zware constructies). Vervoer over water

De Twentse ondernemers zijn in Oost-Nederland

is essentieel voor deze bedrijven. In totaal beschikt

nog steeds het minst positief over de economie.

Twente over 3.000 meter openbare kades. Het aantal

Het ondernemersvertrouwen ligt hier met -53 lager

binnenschepen dat een lading ophaalt in Twente

dan in de rest van Oost Nederland (-36). Vooral de

is in 2009 (4.877 ladingen) gedaald met 8,1% ten

verwachtingen voor de export zijn somber (-25 tegen

opzichte van 2008 (5.309 ladingen) en gaat hiermee

-13 voor Oost Nederland). Twente had ook het meest

weer richting het aantal ladingen van 2003. Het aantal

last van de strenge winter, die vooral de talrijke grote

lossingen in 2009 door binnenschepen in Twente komt

bouwbedrijven trof.

met 4.657 7,6% lager uit dan in 2008 (5.038).

De regio Twente krijgt een burgerluchthaven.

De provincie en de gemeente hebben een structuurvisie vastgesteld die dit als beste alternatief voor de ontwikkeling van het gebied aanmerkt. Het vliegveld komt op de locatie van de voormalige luchtmachtbasis Twente.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

8

Het bestuur van de stichting Vastgoedrapportage Twente: v.l.n.r. Raymond Wolbers, Pieter Schut, Paul Wolters.

inleiding 9 Ontwikkeling in Zorgvastgoed De vastgoedsector laat de afgelopen jaren een

Wij willen alle founders en sponsors bedanken

dalende lijn zien in vrijwel alle sectoren.

voor hun steun en bijdrage aan de achtste editie

De zorgsector vormt hierin echter een positieve

van de Vastgoedrapportage Twente. Wij hopen als

uitzondering. Door de toenemende vergrijzing is

bestuur dat deze rapportage een positieve bijdrage

dit nog steeds een interessante groeimarkt.

kan leveren aan het ontwikkelen van hun eigen

De financieringsstructuur van zorginstellingen

vastgoedstrategie.

werd voorheen vanuit de overheid gestuurd.

Dit is onlangs gewijzigd en nu moeten de

Wij wensen iedereen veel leesplezier bij deze

zorginstellingen ‘huuruitgaven’ bekostigen

Vastgoedrapportage Twente.

met eigen inkomsten uit de geleverde zorg.

Hiervoor is het noodzakelijk dat de zorginstel-

Bestuur Stichting Vastgoedrapportage Twente

lingen een goede vastgoedstrategie ontwikkelen.

Binnen deze strategie is er steeds meer ruimte

Paul Wolters

voor samenwerking tussen zorginstellingen met

IAA Architecten

wooncorporaties en andere marktpartijen zoals

Pieter Schut

beleggers, projectontwikkelaars, zorgverzekeraars en

KienhuisHoving Advocaten en Notarissen

pensioenfondsen. Deze zorgmarkt is aantrekkelijk

Raymond Wolbers

voor deze commerciële partijen omdat ze een

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars

relatief laag risicoprofiel kennen.

Al met al reden genoeg dus om dit jaar als thema ‘Ontwikkeling in Zorgvastgoed’ te kiezen.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

10

wonen 11 BESTAANDE MARKT

in vergelijking met vorig kwartaal. Slecht scoorden Flevoland (-2%), Limburg (-1%) en Zuid- Holland (+2%). In de grote steden Den Haag (-3,4%) en

Nationale woningmarkt

Rotterdam (-12,8%) daalde het aantal verkopen.

De gemiddelde koopsom van alle in Nederland

De terughoudendheid van kopers betekent dat

verkochte woningen is in het eerste halfjaar van 2010

woningen steeds langer in de verkoop staan.

gedaald tot € 238.467,-, ten opzichte van het eerste half

In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd

jaar van 2009 een daling van 1,2%. In vergelijking met

van woningen in het laatste kwartaal toegenomen

het hele jaar 2009 is de koopsom stabiel gebleven

tot 129 dagen, een stijging van ruim 10%. Met name

(€ 238.273,-).

vrijstaande woningen en appartementen kennen een

In het tweede kwartaal van 2010 zijn 2% minder

sterke toename van de verkooptijd. Tussenwoningen

woningen verkocht dan in het tweede kwartaal van 2009.

worden sneller verkocht dan een jaar geleden.

In totaal zijn in deze 3 maanden 33.300 woningen

Op 1 juli 2010 stonden bij de NVM-makelaars 140.336

verkocht, waarvan 24.322 door NVM-makelaars.

woningen te koop, een stijging van 11,8% (125.584)

De gemiddelde prijs van de verkochte woningen is

vergeleken met een jaar eerder. Dit is 65,8% van het

met 1% gestegen tot € 235.000,- in vergelijking met

totale aanbod. In totaal staan er op dit moment 213.222

het eerste kwartaal van 2010. Appartementen namen

woningen te koop.

met 2,2% in prijs toe, terwijl de prijs van vrijstaande woningen met 1,6% steeg. Bij de andere woningtypen

Twentse woningmarkt

was nauwelijks sprake van een prijsverandering.

Gemiddeld is de prijs 1,5% hoger dan vorig jaar in

Op 1 juli 2010 stonden er in Twente bij de NVM-

hetzelfde kwartaal.

makelaars 3.779 woningen in de verkoop, een daling

Vooral starters worden nu getroffen door de

van 4,7% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2009

aanhoudende malaise op de woningmarkt. De verkopen

(3.964); dit is 64,2% van het totale aanbod. In Twente

van typische starterswoningen, zoals appartementen en

staan in totaal 5.891 woningen te koop.

tussenwoningen, daalden met respectievelijk 4,7% en

In het eerste halfjaar van 2010 bedroeg de gemiddelde

4,5% in vergelijking met een jaar eerder, terwijl twee-

koopsom voor een woning in Twente € 210.804,-, een

onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen juist

daling van 3,5% vergeleken met een jaar eerder

meer verkocht werden (respectievelijk 4,1% en 7,6%).

(€ 218.482,-). De daling in Twente is dit jaar groter

De regionale verschillen zijn groot. De provincie

dan de landelijke daling (1,2%).

De verkopen van

Groningen is een positieve uitzondering op het

De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2010

typische starterswoningen,

landelijke beeld, met in het afgelopen kwartaal 25%

bedroeg 148 dagen, wederom een stijging van 3 dagen

zoals appartementen en

meer transacties dan in het vorige kwartaal, die vooral

vergeleken met de verkooptijd op 1 juli 2009. Tot 1 juli

tussenwoningen, daalden

werden gerealiseerd in de regio Stad Groningen.

2010 zijn er 1.913 woningen verkocht en ingeschreven

met respectievelijk 4,7% en

Ook in de provincies Zeeland (+17%), Drenthe en

bij het Kadaster, in de eerste helft van 2009 waren dat

4,5% in vergelijking met

Utrecht (beiden +13%) steeg het aantal transacties

er 1.767.

een jaar eerder.

Aantal transacties naar woningtype in Twente in 2009 met de bijbehorende koopsom in euro’s (Bron: Kadaster)

Aantal transacties per gebied in Twente (Bron: Kadaster)

Appartement 11% € 159.024

2500

Hoekwoning 18% € 185.146

Vrijstaand 15% € 368.070

2000

1500

1000

2-1 kap 23% € 203.525

Tussenwoning 33% € 178.029

500

0 Enschede

Tubbergen

Hengelo

Almelo

Haaksbergen Twenterand

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

12 daalde fors, namelijk met 6,6% tot € 153.257,-

Enschede

(2009: € 164.107,-). Een twee-onder-één-kapwoning Het beschikbare woningaanbod in Enschede is fors

bleef stabiel met € 169.152,- (2009: € 169.012,-).

gedaald: op 01 juli 2009 stonden 2.015 woningen te

De prijs van een vrijstaande woning daalde fors

koop, op 1 juli 2010 nog maar 1.545. Dit is een afname

met 19,3% tot € 342.986,- (2009: € 424.894,-).

van het totale te koop staande aanbod van circa 23,3%.

De nieuwbouwmarkt in Enschede is de positiefste

Dit betreft nieuwbouw- en bestaande woningen en

uitzondering. De in 2010 opgestarte nieuwbouw­

appartementen. De oorzaak is tweeledig; enerzijds zijn

projecten als Heren aan 't Park (Groene Bogen),

er in het tweede kwartaal van 2010 fors meer woningen

Grandeur fase 2 (Bleekerstraat), De Uitkijk (Eilermarke)

verkocht in Enschede en ten tweede stelt een groep

en de verscheidene ontwikkelingen op Roombeek

verkopers het te koop zetten van hun huis uit door de

(onder andere kavels en appartementen) zijn een

onzekere tijden op de woningmarkt.

succes. Dit komt over het algemeen door goede

Op 1 juli 2010 stonden er 954 woningen te koop bij

prijs-product verhoudingen.

de NVM-makelaars (61,8% van het totale aanbod), een daling van 212 woningen ten opzichte van de

Hengelo-Borne

peildatum vorig jaar (1.166). Dit betekent dat het totale

De nieuwbouwmarkt in Enschede is de positiefste uitzondering.

aanbod met 23,3% is gedaald en het NVM-aanbod met

Ten opzichte van 2009 laat de markt in Hengelo nog

18,2%. De NVM laat dus een groei in de marktpositie

geen sterke opleving zien. In maart en april van 2010

van Enschede zien. In 2009 zijn er in Enschede

leek de markt aan te trekken omdat er veel transacties

783 transacties geweest, een forse daling van 270

plaatsvonden. Deze opleving was echter van tijdelijke

in vergelijking met 2008 (1.053). In het eerste

aard. De maanden na april laten weer bijna hetzelfde

halfjaar van 2010 zijn 382 woningen verkocht.

beeld zien als in 2009, namelijk van langere looptijden

In 2009 bedroeg de mediane verkooptijd van een

en prijzen die onder druk staan. Wel is de markt wat

woning in Enschede 170 dagen, in het eerste halfjaar

aantallen transacties betreft licht toegenomen.

van 2010 is dit weer gedaald naar 150 dagen.

In 2009 zijn er in het deelgebied Hengelo-Borne

In 2009 bedroeg de gemiddelde koopsom € 181.014,-,

622 woningen verkocht, een forse daling van 17,6%

nieuwbouwprojecten als Heren

een daling van 1,5% vergeleken met 2008. In het eerste

vergeleken met een jaar eerder (803). In het eerste

aan het park ( Groene Bogen),

halfjaar van 2010 daalde de gemiddelde koopsom

halfjaar van 2010 zijn er 293 woningen verkocht en

Grandeur fase 2 (Bleekerstraat),

verder met 3,2% tot € 175.306,-. De 641 prijs voor een

op 1 juli 2010 staan 727 woningen in de verkoop bij

De in 2010 opgestarte

De Uitkijk (Eilermarke) en de

545 verscheidene ontwikkelingen op 317

Roombeek (onder andere 6,4% kavels

€242.286 121

en appartementen) zijn een succes.

349 appartement steeg in het eerste halfjaar 1,6%met 11,8% €233.904 534 tot € 135.558,(2009: € 121.218,-). De 157prijs van 450 een hoekwoning steeg met 3,0% tot € 170.833,-0,4% (2009: € €193.587 165.924,-) en de prijs van een tussenwoning 114 727 622 -4,5% €195.091 156

378 215 -9,3% €224.652 157 545 317 6,4% €242.286 121

Aanbod per 1 juli 2010 Transacties 2009 Gem. koopsomstijging 2009 Gem. koopsom 2009 Mediane verkooptijd 2009

deelgebied staan in totaal 1.187 woningen te koop.

De gemiddelde verkooptijd in 2009 van een woning in Hengelo-Borne was 156 dagen. In het eerste halfjaar

954 783 -3,2% €175.306 170

641 349 1,6% €233.904 157

534 450 -0,4% €193.587 114

378 215 -9,3% €224.652 157

de NVM. Dit is 61,3% van het totale aanbod. In dit

727 622 -4,5% €195.091 156

954 783 -3,2% €175.306 170

Kerncijfers per deelgebied van Twente (Bron: Kadaster/NVM)

wonen 13 van 2010 is dat cijfer gestegen naar 174, waarbij er

onrust. De prijs van een appartement daalde met

nog steeds grote verschillen zijn tussen bepaalde

0,8% tot € 137.779,- in vergelijking met 2009

typen woningen. De opleving in maart en april is

(€ 138.947,-). Een hoekwoning daalde fors in prijs

voornamelijk te verklaren doordat de pot die de

met 6,3% tot € 179.693,- (2009: € 191.680,-) en de

overheid voor koopsubsidie had gereserveerd bijna

prijs van een tussenwoning is licht gestegen met 0,8%

op was. Dit heeft veel starters nog doen besluiten

tot € 182.363,- in vergelijking met 2009 (€ 180.889,-).

tot het kopen van een huis. Het afschaffen van de

De prijs van een twee-onder-één-kapwoning daalde

koopsubsidie samen met de onzekerheid over het

fors met 7,7% naar € 190.903,- (2009: € 206.854,-).

behoud van de hypotheekrenteaftrek die door de val

De prijs van een vrijstaande woning steeg met 2,9%

van het kabinet weer ontstond, verklaren dan ook de

tot € 367.661,- (2009: € 357.347,-).

daling van het aantal transacties na maart en april.

Er zijn in 2009/2010 weinig nieuwe nieuwbouw­

In het deelgebied Hengelo-Borne bedroeg de

projecten in verkoop gekomen. Degenen die op

gemiddelde koopsom voor een woning in 2009

dit moment hun woning verkopen in Hengelo zijn

€ 204.255,- een forse daling van 7,1% vergeleken met

voornamelijk de eigenaren die bereid zijn in prijs

2008. De gemiddelde koopsom voor een woning in

te zakken. Deze vallen dan op ten opzichte van

het eerste halfjaar van 2010 bleef stabiel en kwam uit

de concurrentie en worden snel opgepakt door de

op € 205.091,-. De gemiddelde koopsom ligt daarmee

kopers die vrij kunnen handelen. Nog steeds geldt

voor het vijfde achtereenvolgende jaar hoger dan in de

dat woningen courant moeten zijn qua locatie,

omliggende deelgebieden Almelo en Enschede.

prijsvorming, onderhoud en afwerking. De nieuwbouw-

De transacties vinden voornamelijk plaats in de

projecten in verkoop zijn voornamelijk gericht op

De appartementenmarkt in

prijsklasse tot en met € 250.000,- k.k. In de exclusieve

de starters. Denk hierbij bijvoorbeeld aan Medaillon,

Hengelo heeft het moeilijk.

sfeer (boven € 500.000,- k.k.) is het aantal transacties

Groothuis en Hart van Zuid. Deze projecten zijn

Dit type woningen is voornamelijk

minimaal. De appartementenmarkt in Hengelo heeft

succesvol in de verkoop omdat zij zich richten op de

gericht op de oudere doelgroep

het moeilijk. Dit type woningen is voornamelijk gericht

starterdoelgroep die geen woning te verkopen heeft en

en juist deze doelgroep lijkt

op de oudere doelgroep en juist deze doelgroep lijkt

ook nog eens een keer door middel van subsidies naar

minder verhuisbereid te zijn in

minder verhuisbereid te zijn in deze tijd met alle

deze projecten wordt getrokken.

deze tijd met alle onrust.

Ontwikkeling aanbod bestaande koopwoningen in Twente (Bron: NVM) 4250 4000 3750 3500 3250 3000 2750 2500 2250 2000 1750 1500 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09

Saldo Vermeerdering Woningvoorraad in Twente

jan-10 jul-10

(Bron: CBS)

Aanbod in prijsklasse per 1 juli in Twente in %

(Bron: NVM)

1,2

3500 3000

1

2500

0,8

2000

0,6

1500

0,4 1000

0,2

500

0

0

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Prijsklasse tot 135 duizend Prijsklasse 135 - 270 duizend Prijsklasse 270 - 410 duizend Prijsklasse 410 duizend en meer

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

14 De prijs van een hoekwoning steeg licht met 0,6% tot

Almelo-Wierden

€ 165.236,-. In 2009 was dit € 164.252,-. Hetzelfde geldt Net als in andere Twentse steden is in het deelgebied

voor de prijs van een tussenwoning die ook met 0,6%

Almelo-Wierden sprake van een voorzichtig herstel van

steeg tot € 154.057,- (2009: € 153.135,-). De prijs van

de woningmarkt, al is van een sterke opleving nog geen

een twee-onder-één-kapwoning is gedaald met 4,9%

sprake. De onzekerheid inzake de hypotheekrenteaftrek,

tot € 202.352,- (2009: € 212.680,-) en de prijs van een

het wegvallen van subsidieregelingen en beperktere

vrijstaande woning is gedaald tot € 341.545,-, een

financierbaarheid staan een sterke verbetering in de

forse daling van 6,0% ten opzichte van 2009

weg. Courante woningen, mits correct geprijsd, worden

(€ 363.245,-). In 2009 zijn in dit deelgebied 450

nog altijd vlot verkocht met een gering verschil tussen

woningen verkocht, een daling van 149 woningen

vraagprijs en koopsom. Te hoog geprijsd aanbod en

in vergelijking met een jaar eerder (599).

matig onderhouden woningen laat de consument

De woningmarkt in Almelo en omgeving wordt

volledig links liggen met lange looptijden als gevolg.

gekenmerkt door een ruim aanbod en terughoudende

De gemiddelde prijs voor een woning in het deelgebied

consumenten.

Almelo-Wierden bedroeg in 2009 € 194.425,-, een

In het eerste halfjaar van 2010 zijn er 203 woningen

stijging van 2,7% vergeleken met 2008. De gemiddelde

verkocht; op 1 juli 2010 staan er 534 woningen in de

koopsom daalde in het eerste halfjaar van 2010

verkoop bij de NVM, 51,0% van het totale aanbod. In

licht met 0,4% tot € 193.587,-. Eengezinswoningen

Almelo-Wierden staan in totaal 1.047 woningen te koop.

(hoekwoningen, middenwoning en twee-onder-één-

De gemiddelde verkooptijd in 2009 in Almelo-Wierden

kapwoningen) zijn traditioneel het minst vatbaar voor

bleef 122 dagen; in het eerste halfjaar van 2010 is dit

prijsdalingen. Appartementen daarentegen vormen op

sterk gedaald naar 99 dagen.

dit moment een moeilijk verkoopbare categorie.

De economische en demografische ontwikkelingen

Bij de stijging van de gemiddelde koopsom dienen

geven thans aanleiding tot temporisatie van tal van

De woningmarkt in Almelo en

het geringe aantal transacties, het ruime aanbod en de

in- en uitbreidingsprojecten. Aan de nieuwe wijk

omgeving wordt gekenmerkt

lange verkooptijd in ogenschouw te worden genomen.

Waterrijk, de Praxis-locatie (Fortezza) en Almelo

De prijs van een appartement steeg fors met 7,7% tot

Noordoost (vrije kavels) wordt door het nieuw

€ 140.903,- in vergelijking met 2009 (€ 130.828,-).

gevormde college op andere wijze invulling gegeven.

Prijsontwikkeling van woningen in Nederland

Prijsontwikkeling van woningen in Twente

door een ruim aanbod en terughoudende consumenten.

114 113 112 111 110 109 108 107 106 105 104 103 102 101 100 99

(Bron: Kadaster)

112 111 110 109 108 107 106 105 104 103 102 101 100 99 98 97 96 95 94

2005

2006

2007

2008

Prijsontwikkeling van woningen in Overijssel

2-1 kap appartement hoekwoning tussenwoning vrijstaande woning

(Bron: Kadaster)

2009

2005

1e helft 2010

(Bron: Kadaster)

111 110 109 108 107 106 105 104 103 102 101 100 99 98 97 96

2006

2007

2008

2009

1e helft 2010

Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Twente in dagen (Bron: NVM) 240 220 200 180 160 140 120 100 80

2005

2006

2007

2008

2009

1e helft 2010

60

2005

2006

2007

2008

2009

1e helft 2010

wonen 15 Rijssen-Holten-Twenterand-Hellendoorn

Haaksbergen-Hof van Twente

De gemiddelde koopsom in 2008 voor een woning in

In dit deelgebied betaalde men in 2009 gemiddeld

dit deelgebied bedroeg € 227.804,-, een forse daling

€ 247.592,- voor een koopwoning, een lichte daling

van 9,9% in vergelijking met 2008. In het eerste

van 0,6% vergeleken met 2008. In het eerste halfjaar

halfjaar van 2010 steeg de gemiddelde koopsom weer

van 2010 daalde de koopsom verder met 9,3% tot

met 6,4% tot € 242.286,-. De prijs van een appartement

€ 224,652,-. De prijs van een appartement daalde

steeg ook met 7,1% tot € 192.008,-; in 2009 was dit

fors met 13,7% in vergelijking met 2009 (€ 182.031,-).

nog € 179.272,-. De prijs van een hoekwoning steeg

De prijs van een hoekwoning steeg met 3,8% tot

ook licht met 0,9% tot € 199.745,- (2009: € 197.986,-).

€ 205.400,- (2009: € 197.949,-) en de prijs van een

De prijs van een twee-onder-één-kapwoning bleef

twee-onder-één-kapwoning steeg ook, namelijk met

nagenoeg gelijk op € 218.999,-. Voor een tussenwoning

5,8% tot € 227.345,- in vergelijking met 2009

betaalde men € 180.481,-, een forse daling van 5,2%

(€ 214.971,-). Een tussenwoning daalde met 4,3% ook

ten opzichte van 2009 (€ 190.355,-). De prijs van een

in prijs tot € 185.826,- (2009: € 194.231,-) en de prijs

vrijstaande woning daarentegen steeg fors met 16,9%

van een vrijstaande woning daalde fors met 21,5% tot

tot € 366.748,- (2009: € 313.643,-).

€ 306.803,- in vergelijking met 2009 (€ 390.764,-).

In 2009 zijn er in dit deelgebied 317 woningen

In 2009 zijn in dit deelgebied 215 transacties verricht,

verkocht, een daling van 12,9% ten opzichte van

een daling van 31,5% in vergelijking met 2008 (314).

2008 (364). In het eerste halfjaar van 2010 zijn er

In het eerste halfjaar van 2010 zijn 129 woningen

200 woningen verkocht. Momenteel staan er 545

verkocht. Op 1 juli 2010 stonden 378 woningen in

woningen in de verkoop bij de NVM, 71,9% van het

de verkoop bij de NVM, een lichte daling van 3,3%

totale aanbod. In dit deelgebied staan er in totaal 758

in vergelijking met 2009 (378); dit is 58,2% van het

woningen te koop.

totale aanbod.

In 2009 zijn er in het deelgebied

De mediane verkooptijd in 2009 was 146 dagen, wat in

In dit deelgebied staan in totaal 649 woningen te koop.

Rijssen-Holten-Twenterand-

de eerste helft van 2010 verder is opgelopen naar 189

De mediane verkooptijd in 2009 voor een woning

Hellendoorn 317 woningen

dagen.

was 154 dagen (2008: 112 dagen), een cijfer dat in de

verkocht, een daling van 12,9%

eerste helft van 2010 fors is gestegen naar 227 dagen.

ten opzichte van 2008 (364).

De nieuwbouwwijk Tuinstad in Borne in de wijk Bornsche Maten.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

16 Tubbergen-Losser-Dinkelland-Oldenzaal

WOONBELEID

De woningen in het noordelijke gebied van Twente

Landelijke beleid

noteerden in 2009 een gemiddelde koopsom van € 230.300,-, een daling van 7,9% ten opzichte van het

De geneigdheid tot verhuizen ligt in 2009 op hetzelfde

jaar ervoor. In het eerste halfjaar van 2010 steeg de

peil als in 2006; 1,9 miljoen huishoudens willen de

gemiddelde koopsom weer met 1,6% tot € 233.904,-.

komende twee jaar verhuizen. Het aantal huishoudens

De prijs van een appartement daalde fors met 48,1%

dat wil starten op de woningmarkt is licht gestegen ten

tot € 105.266,- in vergelijking met 2009 (€ 202.926,-).

opzichte van 2006, terwijl het aantal doorstromers licht

Een hoekwoning noteerde in 2010 met 1,7% een

is gedaald. In het 2009 geven 959.000 huishoudens

prijsdaling tot € 189.876,- (2009: € 193.081,-).

aan te willen verhuizen naar een koopwoning. In

De prijs van een twee-onder-één-kapwoning daalde

2006 waren dat er nog 989.000. De invloed van de

ook met 1,3% tot € 196.426,- (2009: € 199.096,-).

crisis lijkt dus beperkt. Dat zou echter een voorbarige

De prijs van een tussenwoning steeg licht met 1,8%

conclusie kunnen zijn, want vanwege de crisis opereren

en bedraagt nu € 188.723,- (2009: € 185.459,-). De prijs

mensen voorzichtiger op de woningmarkt. Bovendien

van een vrijstaande woning daalde fors met 7,6% tot

is het aantal mensen dat van plan is binnen een

€ 331.263,-; in 2009 betaalde men € 358.529,-.

half jaar te verhuizen sterk afgenomen: van 400.000

In 2009 zijn er 249 transacties geweest, 87 minder dan

in 2006 naar 340.000 in 2009. Dit geldt in mindere

in 2008. In het eerste halfjaar van 2010 bedroeg het

mate voor starters, maar zeker voor doorstromers, die

aantal transacties 209.

langer in hun huidige woning blijven wonen. In 2006

Het woningaanbod van de NVM op 1 juli 2010 was 641,

had 22% van de doorstromers hun verhuisplannen

46 meer dan een jaar eerder; dit is 90,9% van het totale

binnen een jaar gerealiseerd, in 2009 slechts 15%.

De woningen in het noordelijke

aanbod. In dit deelgebied staan in totaal 705 woningen

Dit is ook duidelijk terug te zien in de daling van het

gebied van Twente noteerden in

te koop. De mediane verkooptijd in 2009 voor een

aantal verkochte nieuwbouwwoningen, dat in de loop

woning steeg met 15 naar 151 dagen. In de eerste helft

van 2008 sterk daalde. In 2009 trok de vraag naar

van 2010 steeg dit aantal verder naar 175 dagen.

nieuwbouwwoningen weer aan, maar komt nog niet op

2009 een gemiddelde koopsom van € 230.300,-, een daling van 7,9% ten opzichte van het jaar ervoor.

Het Waterspoor in Plan Zuidbroek te Wierden.

het niveau van voor 2008.

wonen 17 voorraad krimpt dan eveneens. Het aantal woningen

Provinciaal beleid

waarvoor een vergunning werd verleend, daalde in Overijssel streeft naar voldoende woningen voor jong

2009 met bijna 17 procent tot 73.000. Het zijn de

en oud en stimuleert de kwalitatieve en kwantitatieve

nieuwbouwwoningen waarvoor minder vergunningen

woningbouw, met aandacht voor de kwaliteit van de

worden verleend. Over 2009 zijn er in totaal bijna

leefomgeving. Na jarenlange inzet voor vergroting

47.000 vergunningen voor nieuwbouwwoningen

van de bouwproductie ligt het accent meer en

verstrekt. Dat is een daling van 26% vergeleken

meer op de kwalitatieve kanten van het aanbod. De

met 2008.

provincie maakt met elke gemeente afspraken over de (kwalitatieve) woningbouwopgave voor de periode

Regionale Nieuwbouwontwikkelingen

2010-2015. Deze betreffen zowel nieuwbouw, bestaande woningbouw als herstructurering. Samenwerking met

Enschede

gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen is dan ook noodzakelijk voor het goed functioneren van de

Enschede heeft in 2010 in totaal 68.000 woningen.

lokale en bovenlokale woningmarkt in Overijssel.

Er moet een inspanning geleverd worden om de groeiende groep woonconsumenten die een bepaalde vorm

NIEUWBOUWONTWIKKELINGEN

van zorg (van licht tot zwaar) nodig hebben zolang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Naar verwachting moeten de komende jaren 9.000 woningen in Enschede

Landelijke nieuwbouwontwikkelingen

‘levensloopbestendig’ worden gemaakt. In overleg In 2009 zijn bijna 83.000 woningen gereed­gekomen,

met de corporaties stelt de gemeente Enschede de

een stijging van ruim 5% ten opzichte van een jaar

Woonvisie 2025 op. Het gaat er om dat de komende

eerder en eveneens het hoogste aantal gereedmeldingen

jaren de juiste woningen gebouwd worden, woningen

sinds 1999. De vooruitzichten voor de woningbouw

worden aangepast en woningen worden gesloopt.

De provincie maakt met elke

zijn echter minder goed. Er worden veel minder

Voor de jaren 2010-2014 is geconstateerd dat van de

gemeente afspraken over de

vergunningen voor nieuwbouwwoningen verleend,

planvoorraad van circa 4.000 woningen er circa 1.500

(kwalitatieve) woningbouwopgave

bestaande projecten worden afgebouwd en de

à 2.000 in die periode kunnen worden opgenomen.

voor de periode 2010-2015.

Prognose Woningvoorraad op 1 Januari 2015 per Gemeente (Bron: CBS)

Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Nederland, Overijssel en Twente in dagen (Bron: NVM) 160 150

Enschede

70.000

140

100 Wierden

Twenterand

110

Tubbergen

Oldenzaal

Rijssen-Holten

Hof van Twente

120

Losser

10.000

Hellendoorn

Borne

20.000

Haaksbergen

30.000

Dinkelland

Almelo

50.000 40.000

130

Hengelo

60.000

90 80 70 60

0

2005

2006

2007

2008

2009

1e helft 2010

Procentuele daling gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Nederland, Overijssel en Twente in 2009 per woningtype (Bron: Kadaster)

Procentuele stijging/daling gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente (Bron: Kadaster) 10%

0%

8%

-1%

6%

-2%

4%

Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand

-3%

2%

-4%

0%

-5%

-2%

-6%

-4% -6%

-7%

-8%

-8%

-10%

-9%

2004

2005

2006

2007

2008

2009

1e helft 2010

Nederland Overijssel Twente 2-1 kap

appartement

hoekwoning

tussenwoning

vrijstaande woning

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

18 - Roombeek is inmiddels voor driekwart afgerond.

kleine 900 woningen. Ruim 200 woningen worden

In verschillende deelgebieden zijn alle woningen

gesloopt en maken plaats voor bijna 400 nieuwe

opgeleverd en is de woonomgeving definitief

woningen (parkwoningen, urban villa’s, appartementen

ingericht. Het cultuurcluster Het Rozendaal, het

en grondgebonden eengezinswoningen). De inrichting

zorgcluster Eekenhof en het voorzieningencluster

van de openbare ruimte wordt ook aangepakt,

Prismare zijn al opgeleverd. Hiermee krijgt het hart

waardoor de veiligheid en woonkwaliteit in de wijk

van Roombeek steeds meer zijn definitieve vorm. Op

toenemen.

de voormalige Grolsch-locatie is de eerste fase van

- Voor Stokhorst wordt een kwalitatief hoogwaardig

het nieuwe winkelcentrum en de daarboven gelegen

nieuw wijkwinkelcentrum ontwikkeld. Naast

appartementen opgeleverd.

winkelruimten worden 98 woningen in de vorm van

- De Laares ondergaat een grote verandering. Er komen

appartementen toegevoegd. De bouw van de eerste fase

circa 400 nieuwe huizen in deze wijk. Daarnaast

is in juli 2010 gestart.

worden circa 100 bestaande woningen opgeknapt.

- De Klokkenplas in Enschede is een gebied in de

Inmiddels zijn er 50 woningen verbeterd en circa 300

binnenstad dat op dit moment enigszins verscholen ligt

nieuwe woningen gerealiseerd, zowel in de huur- als in

achter het Stadhuis, het horecaconcentratiegebied de

de koopsector.

Oude Markt en winkelgebied de Haverstraatpassage/

- Op de bijzondere locatie van het Muziekkwartier

Langestraat. Inmiddels is de openbare ruimte op het

worden ongeveer 30 appartementen in het hoge

plein heringericht. In de prominent aan het plein

segment ontwikkeld. Verder maken kantoren,

gelegen monumentale Villa Van Heek is onlangs na een

daghoreca, detailhandel en een hotel onderdeel uit van

horecatender een grandcafé/restaurant neergestreken.

de plannen. Het programma wordt verdeeld over twee

De ambitie is de Klokkenplas, samen met private

gebouwen die parallel aan de Korte Hengelosestraat en

partijen, verder door te ontwikkelen als groene oase in

het spoor worden ontwikkeld. Volgens planning wordt

de hectiek van de binnenstad.

eind 2010 gestart met de bouw.

- Ledeboer: dit plangebied ligt tussen de Ledeboerstraat

Naar verwachting moeten de

- Bijvank /’t Lang: De Wesselerbrink-Noord is een

en de Spelbergsweg. De gemeente wil graag dat

komende jaren 9.000 woningen

van de 56 prioriteitswijken van het ministerie van

de ontwikkelende partijen hiervoor een integraal

VROM. De komende jaren wordt deze wijk ingrijpend

plan ontwikkelen. Voor de verdere ontwikkeling en

vernieuwd. Woningcorporatie Domijn renoveert een

realisatie is een samenwerkingsverband gemaakt tussen

in Enschede ‘levensloopbestendig’ worden gemaakt.

Het nieuwbouwproject De Vlindertuin in Enschede.

wonen 19 Van Dijk Bouw, R.K. Woningstichting Ons Huis en

specifiek voor het gebied Walstraat/Zuiderhagen/

Dura Vermeer (VOF Ledeboer).

Pijpenstraat. Op dit moment zijn in het kader van

- Stroinkslanden: De Woonplaats en de gemeente

deze regelingen 59 nieuwe woningen gecreëerd boven

Enschede zijn samen aan de slag gegaan met de

winkels en zitten er 39 in de pijplijn.

vitalisering van Stroinkslanden. Een integrale aanpak waarbij fysieke, economische en sociale

Hengelo

ontwikkelingen met elkaar verbonden worden.

- De Bleekerij is de herontwikkeling van het

Ingegeven door de (toekomstige) demografische

Texoprintterrein in Boekelo. Op dit complex worden

veranderingen en nu versterkt door de huidige

de komende jaren circa 250 woningen, voornamelijk

economische crisis zijn de afgelopen jaren

in het hogere segment, gerealiseerd evenals circa

teveel nieuwbouwwoningen in de planning

2 hectare kleinschalig bedrijventerrein en 1.500 tot

opgenomen. Hiermee is een golf van op te leveren

2.500 m² voorzieningen. De totale looptijd van het

nieuwbouwwoningen gecreëerd die niet meer strookt

plan zal tot circa 2011/2012 zijn.

met de werkelijke behoefte. Het is een verschijnsel dat

- In Stadsveld zijn plannen in voorbereiding om het

in heel Twente optreedt. Behalve een kwantitatieve

winkelcentrum te herstructureren en de komende jaren

is er ook een kwalitatieve mismatch. Er zijn teveel

worden enkele honderden woningen die niet meer

locaties aangewezen voor vrijesector appartementen

voldoen aan de eisen van de huidige tijd vervangen

en projectmatige woningbouw in de uitleglocaties en

door hoogwaardiger woningen. Hiermee is het de

te weinig concrete projecten voor nultredenwoningen

bedoeling om naast een kwalitatieve woning­verbetering

voor senioren, woningen met zorg en goedkope

ook een beter gespreide bevolkingsopbouw te bereiken.

eengezinswoningen in de huur- en koopsector.

De focus in Hengelo ligt

In 2006 is het eerste nieuwe gebouw opgeleverd waarin

De focus in Hengelo ligt de komende jaren

de komende jaren op het

een HOED (Huisartsen Onder Een Dak praktijk) en 40

op het daadwerkelijk realiseren van de

daadwerkelijk realiseren

appartementen zijn gerealiseerd op de locatie van

geprioriteerde woningbouwlocaties. Geprioriteerde

van de geprioriteerde

de voormalige Eudokiakerk.

woningbouwlocaties sluiten aan op de

woningbouwlocaties. Aan de

- Wonen boven winkels in de binnenstad wordt

kernopgaven van de structuurvisie Hengelo 2030

projecten zonder prioriteit wordt

gestimuleerd. Tot eind 2010 lopen nog twee

en dragen in hun totaliteit bij aan het stedelijk

voorlopig geen gemeentelijke

subsidieregelingen voor de binnenstad als geheel en

woningbouwprogramma. De uitdaging in deze tijd is

medewerking verleend.

De Gondalaan in ’t Gijmink in Goor, waar wordt gewerkt aan een ambitieuze vernieuwing.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

20 om het woningbouwprogramma op projectniveau aan

- Hart van Zuid vertegenwoordigt een unieke positie

te laten sluiten op de marktvraag.

voor de woningbouwprogrammering in Hengelo.

- Medaillon is een bouwlocatie in Hengelo

De locatie biedt de combinatie van wonen, werken,

waar ongeveer 220 woningen worden gebouwd.

voorzieningen en leren met een goede bereikbaarheid.

De verkoop is gestart in 2009. In 2010 is

De historische kwaliteiten van het gebied geven het

mede met inzet van subsidies uit de tijdelijke

een eigen identiteit. In totaal is in het geactualiseerde

stimuleringsregeling woningbouw van het Rijk en

masterplan voor Hart van Zuid ruimte voor ongeveer

de Provincie Overijssel de bouw gestart van 40

1.500 nieuwe woningen. Wonen in Hart van Zuid

rijwoningen in het huur- en koopsegment. Bijna alle

betekent: wonen in Langeler Erve, in Lansinkveld,

22 koopwoningen zijn in 2010 verkocht. De gemeente

in EMGA Zuid, in een volledig vernieuwde

heeft, om de verkoop te stimuleren, de mogelijkheid

stationsomgeving of in het hart van het gebied dat

geboden om de rijwoningen te financieren met

momenteel onder de naam Woonstad door het leven

een gemeentelijke starterlening. Inmiddels zijn er

gaat. De eerste woningen in De Binderij, de Weverij

meerdere woningen met starterlening verkocht.

en de Buigerij in Langeler Erve zijn opgeleverd, de

Medaillon wordt grofweg begrensd door de Dijksweg,

volgende woningbouwcomplexen als de Stelplaats

de geluidcontour van 400 meter van de A1, de

en de Smederij staan op het punt van uitvoering.

Europalaan en de Achterhoekseweg/Europalaan.

In de Stelplaats is halverwege 2010 gestart met de

Het woningbouwprogramma varieert van sociale

verkoop van rijwoningen voor koopstarters met een

koop- of huurwoningen tot zeven kavels groter dan

sociale koopprijs van gemiddeld € 170.000,-. Ook

1.000 m². Voor de ontwikkeling van Medaillon is een

kunnen medioren er in collectief verband hun eigen

gezamenlijke grondexploitatie tussen de gemeente en

patiobungalow volgens het Sir 55-plus label bouwen

Dura Vermeer opgezet. Het woonthema voor het

en worden goedkope twee-onder-één-kap woningen

gebied is 'parkwonen'. De zuidzijde van het gebied

voor gezinnen gebouwd. Met behulp van subsidies uit

Voor de ontwikkeling van

is rijker aan landschappelijke elementen dan de

de tijdelijke stimuleringsregeling worden de verkoop

Medaillon is een gezamenlijke

noordzijde. Hiertoe is de woondichtheid in het

en de bouw in 2010 extra gestimuleerd. Tevens worden

grondexploitatie tussen de

zuidelijk deel van Medaillon lager dan in het

voorbereidingen getroffen voor de woningbouw in het

gemeente en Dura Vermeer

noordelijk deel. Het woonprogramma voor Medaillon

gebied EMGA-Zuid.

opgezet.

De Vijverlaan in de Hengelose wijk Tuindorp.

is gedifferentieerd, zowel in typologie als prijssegment.

wonen 21 - Dalmeden is de naam van een nieuwe woonwijk

Almelo

die aan de noordkant van Hengelo momenteel wordt gebouwd. Vanaf 2010 wordt hier gebouwd in het eerste

In het kader van de woningbouwprogrammering is

deelplangebied Kern Noord. Uiteindelijk kunnen de

zowel in netwerkstedelijk als provinciaal verband

komende jaren in Dalmeden ongeveer 520 woningen

afgesproken dat Almelo gemiddeld 350 woningen per

worden gebouwd. De nieuwe wijk markeert de overgang

jaar zal realiseren. Dit is inclusief vervanging. Binnen

van stad naar platteland. Kenmerkend is de ruime opzet

dit woningbouwprogramma is afgesproken dat globaal

van de wijk: van het totale gebied van circa 70 hectare

tweederde in binnenstedelijk gebied zal worden

wordt maximaal de helft in de vorm van bouwkavels

gerealiseerd en eenderde in de uitleg. Bij de uitleg ligt

uitgegeven. Dalmeden bestaat voor het grootste gedeelte

de nadruk op suburbane woonkwaliteit.

uit grote kavels. Er worden echter ook kleinere kavels

Met betrekking tot die kwaliteit is vanuit het

uitgegeven en twintig procent is gereserveerd voor

Masterplan de te ontwikkelen woonwijk Waterrijk als

sociale woningbouw. Dalmeden is echt landelijk

speerpunt benoemd. Hierin introduceert Almelo op

wonen, het landschap staat voorop. Dalmeden kent

ruime schaal wonen aan het water (kades, grachten

vijf uiteenlopende deelgebieden: Stromen, Meander,

en wooneilanden als structurerende elementen). De

Kern, Bos en Kamers. Elk deelgebied heeft zijn eigen

intentie is om met deze wijk in 2012 van start te gaan.

landschap, sfeer en spelregels. De gemeente heeft vrijwel

Daarnaast biedt Almelo in Noordoost de mogelijkheid

alle grond in bezit; daardoor kan de gemeente de meeste

tot landstedelijk wonen op ruime tot zeer ruime kavels.

kavels direct aan particulieren uitgeven. Dalmeden biedt

In de nabije toekomst biedt Almelo ook nog enkele

ruimte aan mensen die zelf hun huis (laten) bouwen

mogelijkheden tot groenstedelijk wonen in de plannen

naar hun eigen wensen en hun eigen smaak. Dit binnen

Nijrees Noord en Midden alsmede Leemslagen (ook

bepaalde kaders die per deelgebied verschillen.

wonen nabij het water). Daarmee biedt Almelo

- In 2008 is gestart met de uitgifte van de eerste

een ruime variëteit aan woonmilieus voor degenen

23 kavels in Kern Noord. Op dit moment zijn er

die wonen aan de stadsrand prefereren. Voor

17 verkocht en is de bouw volop in gang. Het gaat om

het binnenstedelijk gebied is de focus vanuit het

kavels voor vrijstaande woningen van verschillende

Masterplan gericht op het wonen in de binnenstad.

omvang. In 2010 is de uitgifte gestart van Kern Zuid

Hier liggen ruime mogelijkheden voor de realisatie van

(oeverwoningen en kavelwoningen) met 47 kavels.

appartementen. Zo is in de markante woontorens van

- Dit jaar wordt ook gestart met de uitgifte van circa

Residentie Fortezza plaats voor 165 appartementen.

29 kavels voor de pleinwoningen. Hiermee wordt een

In het centrum zijn mogelijkheden voor minimaal

andere doelgroep dan tot nu bediend met gemeentelijke

500 appartementen in het kader van de uitwerking van

kavels, namelijk mensen die in een collectief willen

het Binnenstadsplan.

Voor de ontwikkeling van

bouwen. Het gaat om rijwoningen in de prijsklasse vanaf

Dicht tegen de binnenstad aan is gestart met de

Medaillon is een gezamenlijke

circa € 200.000,- v.o.n. die financieel ook bereikbaar zijn

transformatie van het bedrijventerrein Indië. Dit ruim

grondexploitatie tussen de

voor koopstarters met behulp van een starterlening en

20 hectare grote terrein zal plaats bieden aan circa 600

gemeente en Dura Vermeer

subsidie.

woningen. De kernkwaliteiten van dit woonmilieu

opgezet.

Gemiddelde hypotheek in 2009 in Nederland, Overijssel en Twente (Bron: Kadaster) Nederland Overijssel Twente

€ 290.000 € 280.000 € 270.000 € 260.000 € 250.000 € 240.000 € 230.000 € 220.000 € 210.000 € 200.000

Het Weefgetouw, gelegen in de kindvriendelijke wijk Hedeman in Almelo.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

22 kunnen getypeerd worden door stedelijkheid,

activiteiten vergroten de aantrekkelijkheid en leven-

aanwezigheid van een haven en water, industrieel

digheid van het centrum.

verleden, cultuur (industrieel erfgoed in een culturele

- Oldenzaal Centraal: het bedrijventerrein tussen het

setting) en bijzondere woontypes, waaronder

centrum en de Stakenbeek zal herontwikkeld worden

20 waterwoningen.

tot een woonfunctie. Hierdoor zal de woonwijk Zuid-

Dit is overigens niet het enige transformatiegebied:

Berghuizen een betere verbinding krijgen met het

ook het gebied Weggeler gaat binnenkort van start.

centrum. Het betreft een integrale gebiedsontwikkeling

Het gaat hierbij om circa 200 woningen in een

met functies als wonen, kantoren en voorzieningen.

groenstedelijk woonmilieu.

De planning betreft 640 woningen. De woningen zullen

In het noordoosten van het bestaand stedelijk gebied

gerealiseerd worden tussen zowel de kantoren als

is de transformatie van het Hedemanterrein vrijwel

de recreatieve functies. Er wordt gestreefd naar een

afgerond. Op de agenda staan nog de herstructurering

gemengde bebouwing met hoogwaardige kwaliteit.

van de St. Josephbuurt en op termijn de Rumerslanden.

- De Thij 2007- 2015: de komende jaren zullen er aanpassingen gedaan worden in De Thij omdat de

Oldenzaal

woningen en woonomgeving niet in trek zijn bij woningzoekenden. Daarnaast spelen de vergrijzing

De binnenstad van Oldenzaal biedt goede kansen

en toename van eenpersoonshuishoudens een rol.

voor specifieke woonmilieus. Deze woonmilieus zijn

Het woningaanbod dient te bestaan uit een mix van

aantrekkelijk voor senioren die steeds meer wensen

woningtypes en woonmilieus die geschikt zijn voor

en eisen hebben met betrekking tot de woning en

verschillende doelgroepen. Om senioren in de wijk te

woonomgeving. Om aan de toekomstige ontwikkelingen

behouden dient er geschikte huisvesting gerealiseerd te

te kunnen voldoen, dienen veranderingen en

worden nabij voorzieningen in de wijk.

vernieuwingen doorgevoerd te worden. Daarnaast is

- Wijkvisie Zuid-Berghuizen: de doelstelling van Zuid-

het van belang om de bedrijvigheid in stand te houden.

Berghuizen is dat de wijk een gevarieerde bevolkings-

Het is belangrijk dat naast de winkelfunctie ook horeca

opbouw krijgt. In Zuid-Berghuizen zijn er onvoldoende

Stationsplein en de Glinde Esch in

en cultuurbeleving worden aangeboden in de binnen-

geschikte woningen voor senioren en gezinnen met

Oldenzaal zijn aanjaagprojecten

stad. Een vergroting van winkelondersteunende horeca,

kinderen. Er moet voorkomen worden dat deze groepen,

concentratie van bezienswaardigheden en een

al dan niet ‘gedwongen’, moeten verhuizen. Daarnaast

aanbod van kwalitatief goede en gevarieerde culturele

blijft de focus bestaan op de doelgroep starters.

De projecten Stadsbleek,

in het kader van het project versnelling woningbouw.

De Bentheimerstraat in Oldenzaal.

wonen 23 Overige gemeenten

de 1e fase worden door de gemeente 51 bouwkavels uitgegeven. Met de invulling van deze locatie geeft

De gemeente Borne realiseert de nieuwe woonwijk

de gemeente een invulling aan een deel van haar

Bornsche Maten gefaseerd. In 2006 is gestart met deze

woningbouwdoelstellingen. Het plan De Braak-West

wijk en in een periode van ongeveer 12 jaar worden

wordt in 2 fasen gerealiseerd; dit jaar worden de kavels

2.700 woningen gebouwd in 7 woonbuurten met elk

in de 1e fase uitgegeven, het gebied tussen de Oude

een eigen sfeer. Zowel voor de kavels als voor de

Benteloseweg en Kloetenweg en het gebied tussen de

projectbouw is grote belangstelling. Op dit moment is

Brinkweg en de Torendijk.

het deelplan Tuinstad in ontwikkeling en worden kavels

In de gemeente Haaksbergen wordt het plan

uitgegeven in het deelgebied Wilde Wonen.

Wissenbrink gerealiseerd, gelegen tussen de

In Goor, gemeente Hof van Twente, wordt gewerkt

Noordsingel, de Wissinkbrinkweg, de Hassinkbrinkweg

aan een ambitieuze vernieuwing van het Gijmink.

en de Heetpasweg. In dit gebied zullen tussen de 330 en

In de periode tot 2015 worden totaal circa 500

500 woningen worden ontwikkeld, waarvan ongeveer

woningen vervangen door een gevarieerd aanbod

de helft koopwoningen betreft en de andere helft

van huur- en koopwoningen. In totaal worden 260

huurwoningen.

eengezinswoningen, 90 laagbouwwoningen voor

In de gemeente Wierden wordt Zuidbroek gerealiseerd

senioren en 75 appartementen in de huursector

in 3 fases. Dit plangebied wordt deels ingericht voor

gerealiseerd. Daarnaast zullen, afhankelijk van de

woningbouw (noordelijk deel) en deels voor retentie-

belangstelling op dat moment, tussen 55 en 150

of als groengebied. Het deel voor woningbouw heeft

koopwoningen gebouwd worden. Aan de rand van

een oppervlakte van circa 35 hectare. In dit toekomstige

Goor verrijst De Esschenhof, een nieuwbouwplan dat

woongebied zijn in de eerste fase circa 580 woningen

bestaat uit 16 ruime twee-onder-één-kapwoningen op

geprojecteerd, die gefaseerd gerealiseerd zullen worden.

royale kavels. Het plan is onderdeel van de woonwijk

Het deelgebied bestaat uit 6 verschillende clusters;

Heeckeren. Naast de 16 woningen in de Esschenhof

2 ervan zijn op dit moment in ontwikkeling.

In Delden, gemeente

worden hier ook nog 14 vrijstaande woningen en 6

Hof van Twente, wordt het

seniorenwoningen gebouwd.

plan Braak-West gerealiseerd.

In Delden, gemeente Hof van Twente, wordt het plan

Het totale plan voorziet in de

Braak-West gerealiseerd. Het totale plan voorziet in de

realisatie van 230 woningen

realisatie van 230 woningen inclusief projectbouw. In

inclusief projectbouw.

De Brinkweg in het plan Braak-West te Delden.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

24

kantoren 25 BESTAANDE MARKT

onder druk stonden. De huurprijzen van bestaande kantoren zijn in Nederland gemiddeld met ongeveer 4% gedaald. De feitelijke daling is echter groter, omdat

Nationale kantorenmarkt

veel beleggers hun toevlucht nemen tot het aanbieden Het jaar 2009 is voor de Nederlandse kantorenmarkt

van huurvrije periodes en andere tegemoetkomingen

niet goed verlopen. Zowel de opname als het aanbod

in de huisvestingslasten, de zogenoemde incentives.

van kantoren heeft zich vorig jaar negatief ontwikkeld.

Overigens wisten de huurprijzen van nieuwe kantoren

De verslechtering had vooral betrekking op de

zich in 2009 goed te handhaven.

toename van het aantal nog te verhuren vierkante

In 2009 liet de opname van kantoorruimte voor het

meters kantoorruimte. Als gevolg van de economische

derde achtereenvolgende jaar een daling zien. In totaal

crisis hebben nogal wat bedrijven en instellingen het

vond op de vrije markt ongeveer 1,18 miljoen m²

afgelopen jaar flink moeten inkrimpen. Daarnaast

kantoorruimte zijn weg naar gebruikers. Net als

hebben ook fusies en concentratiebewegingen ervoor

in voorgaande jaren lag het zwaartepunt van het

gezorgd dat vorig jaar veel meer vierkante meters

transactievolume bij bestaande kantoren, waarbij

kantoorruimte overtollig werden. Hierdoor nam het

het opviel dat, gemeten naar de omvang van de

direct beschikbare aanbod van kantoren in 2009 met

gerealiseerde transacties, er veel vraag was naar

30% toe tot meer dan 6 miljoen m². Tegelijkertijd

ruimten in de grootteklasse van 1.000 tot 2.500 m².

voltrok zich aan de vraagzijde een daling in de opname

Daarnaast werden ook zeer veel kleine transacties

van kantoren, en wel met ongeveer 13%. Als gevolg

tot 1.000 m² tot stand gebracht, die tezamen verant-

daarvan werd op de zogenoemde vrije markt in totaal

woordelijk waren voor bijna 30% van de afzet. In

iets meer dan 1,1 miljoen m² kantoorruimte verhuurd

een jaar tijd steeg het aanbod van direct beschikbare

en verkocht. Genoemde ontwikkelingen zorgden ervoor

ruimten met zo’n 30% tot een recordhoogte van

Gerelateerd aan de voorraad

dat de verhouding tussen vraag en aanbod verder uit

6,26 miljoen m². Gerelateerd aan de voorraad kantoor-

kantoorruimte in ons land van

balans raakte en er eind 2009 bijna 6 maal zoveel

ruimte in ons land van ongeveer 47,3 miljoen m²

ongeveer 47,3 miljoen m² stond

aanbod als vraag was.

stond ultimo 2009 iets meer dan 13% van de kantoren-

ultimo 2009 iets meer dan 13%

Het resultaat hiervan was dat de huurprijzen van met

voorraad te huur of te koop. Een jaar eerder bedroeg het

van de kantorenvoorraad te

name de wat oudere kantoorgebouwen behoorlijk

aanbod als percentage van de voorraad ongeveer 10%.

huur of te koop.

Voorraad 01-01-2010

Aanbod 01-07-2010

Aanbod in % van de voorraad

Opname over 2009

% stijging in opname t.o.v. 2008

Opname over eerste helft 2010

Nederland

32.510.200

5.413.283

17%

1.053.800

-32%

892.252

Randstad

20.803.000

3.037.495

15%

616.000

-36%

495.236

Almere

485.000

157.826

33%

29.000

-35%

18.272

Amersfoort

785.000

294.033

37%

35.000

-53%

50.400

Amsterdam

7.240.000

1.578.272

22%

280.000

-29%

202.976

Apeldoorn

715.000

150.507

21%

16.000

-46%

7.082

Arnhem

1.024.000

176.373

17%

51.000

-40%

6.690

Assen

290.000

37.491

13%

8.000

-2%

13.840

Breda

677.500

84.965

13%

23.000

-29%

24.286

Den Bosch

850.000

147.366

17%

35.000

-9%

49.112

Den Haag

6.290.000

63.199

1%

123.000

9%

64.690

Deventer

320.000

85.867

27%

7.000

-44%

8.146

Drechtsteden

320.000

125.607

39%

25.000

35%

9.374

Eindhoven

1.450.000

214.934

15%

29.000

-43%

31.722

Enschede

454.700

77.279

17%

15.400

-64%

13.200

Groningen

874.000

124.598

14%

33.000

33%

21.878

Heerlen

435.000

58.599

13%

3.000

-63%

10.168

Hengelo

290.000

68.207

24%

23.400

49%

16.300

Leeuwarden

517.000

126.241

24%

9.000

114%

37.494

Maastricht

550.000

91.772

17%

25.000

25%

28.368

Nijmegen

426.000

90.791

21%

19.000

-22%

15.958

Rotterdam

3.800.000

731.024

19%

129.000

-50%

147.460

Tilburg

470.000

81.182

17%

4.000

-70%

13.332

Utrecht

3.473.000

665.000

19%

84.000

-58%

80.110

Zwolle

774.000

182.150

24%

48.000

10%

21.394

De Nederlandse kantorenmarkten (in m2 v.v.o.)

(Bron: Dynamis Research, Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars)

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

26 In de eerste helft van 2010 is circa 475.000 m²

Regionale Ontwikkelingen

verhuurd en verkocht, een daling van 15% ten

Het opnamecijfer voor 2009 in Twente komt 34,2% lager uit dan het voorgaande jaar,

opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Op 1 juli 2010 heeft de regio Twente een aanbod aan

De verslechterde marktomstandigheden in 2009

kantoorruimte van 204.000 m², vergeleken met het

zijn goed af te lezen aan de ontwikkeling van de

aanbod op 1 juli 2009 een forse stijging van 22,8%. In

huurprijzen. De gemiddelde huurprijs per m² voor

totaal staan 185 objecten te huur of te koop waarvan er

geregistreerde transacties is gedaald van € 138,-

18 groter zijn dan 2.500 m². Het percentage nieuwbouw

per m² in 2008 naar € 135,- per m² in 2009.

in het aanbod is licht gestegen ten opzichte van vorig

Hoewel huurverlengingen hierbij buiten beschouwing

jaar en bedraagt nu 15. Dit komt met name door de

zijn gelaten, blijkt ook hieruit dat huurders

nieuwbouwplannen in het aanbod aan het Willem

aanmerkelijk lagere huren kunnen uitonderhandelen.

Wilminkplein in Enschede (3.750 m²). De vier grote

Dikwijls gaan huurders daarom al ruim voordat de

steden (Enschede, Hengelo, Almelo en Oldenzaal)

huurperiode verstreken is om tafel met de verhuurder

zijn samen goed voor 185.700 m² van het aanbod,

om tot een nieuw contract te komen.

ofwel 91% van het totale aanbod. De leegstand van de

Ook de tophuurprijzen staan onder druk. In 2009

voorraad in Twente is het afgelopen jaar licht gestegen

zijn de hoogste huren gezakt naar € 325,- per m².

van 15,1% naar 16,4% en zit daarmee boven het

Dat is in de lijn met het niveau van 2006 en betekent

landelijke gemiddelde. Hiervan is 7,2% langdurig.

een daling van ongeveer 6% in vergelijking met

Het opnamecijfer voor 2009 in Twente komt 34,2%

2008. Net als voorgaande jaren worden de hoogste

lager uit dan het voorgaande jaar, op 55.800 m²,

huurprijzen betaald in Amsterdam en rond Schiphol.

en is daarmee fors lager dan het niveau van 2008

In 2009 zijn opnieuw meer huurvoordelen weggegeven.

(88.400 m²). We zitten nu weer op hetzelfde niveau

Feitelijk is de huurprijsontwikkeling het afgelopen

als in 2007 (55.900 m²). In de eerste helft van 2010 is

jaar daardoor nog negatiever geweest dan uit de

al 43.000 m² opgenomen, hetzelfde opnameniveau als in

cijfers blijkt.

de eerste helft van 2008. In de gemeente Hengelo zijn op

op 55.800 m², en is daarmee

dit moment de meeste vierkante meters opgenomen.

fors lager dan het niveau

De kantorenmarktratio bedraagt voor het jaar 2009

van 2008 (88.400 m²).

26,6%, een forse daling van 29,2% in vergelijking

Opname kantoorruimte 2009 naar branche in Twente

Ontwikkeling opname kantoorruimte in Twente in m²

Zakelijke dienstverlening 19%

Overig 14%

Overheid en semioverheidsinstellingen 11% Gezondheidszorg 15% IT/ICT 7% Communicatie 1% Technology 13%

Banken/financiele Non-profit 6% instellingen 4%

45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0

Enschede

Hengelo

Almelo

Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in Twente in m²

Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in Twente in m²

250000

90000

Oldenzaal

Overige

Oldenzaal

Overige

80000

200000

70000 60000

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010 Aanbod Opname

150000

50000 40000

100000

30000 20000

50000

10000

0

2005

2006

2007

2008

2009

1e helft 2010

0

Enschede

Hengelo

Almelo

kantoren 27 met een jaar eerder. Voor het eerste halfjaar is de

een goed jaar was voor de kantorenmarkt door een

kantorenmarktratio 21,1%. Dit percentage zal nog

aantal grote opnames; deze grote transacties zijn in

stijgen aangezien het gaat om een opnamecijfer

2009 achtergebleven. In de eerste helft van 2010 is in

van een halfjaar. De kantorenmarktratio geeft de

Enschede 13.200 m² opgenomen, een forse stijging van

verhouding weer tussen de opname van kantoorruimte

83,3% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar.

gedurende een jaar en het aanbod aan het begin van

De markt ontwikkelt zich in 2010 voorspoedig en zoals

het desbetreffende jaar. Een kantorenmarktratio onder

het er nu naar uitziet, lijken we op het opnameniveau

100% wijst op een overschot en boven 100% op een

van 2007 uit te komen. Een grote opname in 2009 komt

tekort aan kantoorruimte.

op naam van Domijn die 1.170 m² bijhuurt aan de Boulevard 1945. In de eerste helft van 2010 komen de

Enschede

grote opnames op naam van Ten Kate & Huizinga, dat 5.000 m² in gebruik gaat nemen aan de Zuiderval, en

In Enschede steeg het aanbod met 17,1% tot 77.300 m²

Sigmax dat ruim 2.000 m² nieuw gaat bouwen op het

verdeeld over 68 koop- of huurobjecten. De gemiddelde

Business & Science Park.

grootte bedroeg 1.136 m² en 9% van het aanbod betreft nieuwbouw. Het centrumaanbod steeg met

Hengelo

11.700 m² tot 33.300 m². Grote aanbieders zijn hier het voormalige hoofdkantoor van ABN AMRO (4.960 m²),

De Hengelose kantorenmarkt laat ook een stijging zien

Boulevard 1945 1-3, waar afgelopen jaar een gedeelte

van het aanbod ten opzichte van vorig jaar. Het aanbod

van Saxion Hogeschool was gevestigd (7.310 m²), en

kantoorruimte komt uit op 68.200 m², een stijging

het aanbod nog te bouwen nieuwbouw aan het Willem

van 24,2%. In totaal staan er 45 objecten leeg (te huur

Wilminkplein (3.750 m²) in het centrum van Enschede.

en/of te koop) met een gemiddelde unitgrootte van

Het aanbod op het Business & Science Park is redelijk

1.516 m². Van het aanbod is 13% nieuwbouw. Het

Het opnamecijfer voor

stabiel gebleven met 22.300 m².

aanbod in de binnenstad is licht gestegen en bedraagt

Hengelo kwam in 2009 uit

Het opnamecijfer voor Enschede is in 2009 uitgekomen

nu 25.000 m². Grote aanbieders bevinden zich hier

op 23.400 m², een forse stijging

op 15.400 m², een forse daling van 64,1%

nog steeds rondom de Bornsestraat/Oldenzaalsestraat

van 49,0% vergeleken met

(2008: 42.850 m²). Dit is te verklaren doordat 2008

waar 10.000 m² te huur staat verdeeld over 4 objecten.

2008 (15.700 m²).

Impressie van de nieuwbouw van Ten Kate & Huizinga aan de Zuiderval in Enschede.

(Bron: Schröder Vastgoed)

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

28 Aan het Marktplein staat nog steeds 2.800 m² leeg

Almelo

en in de Heren van Twente 2.400 m². Het aanbod op kantorenpark Westermaat steeg fors met 101,8%.

Het aanbod kantoorruimte in Almelo is het afgelopen

Dit komt door toevoeging van de Welbergweg 30-40

jaar gestegen met 26,3% en bedroeg op 1 juli 2010

(2.176 m²) en van de Wegtersweg 1 (5.644 m²).

32.200 m² (1 juli 2009: 25.500 m²). Er staan 31

Aan de Demmersweg staat in de Westerstaete nog

objecten te huur of te koop met een gemiddelde

steeds 1.900 m² leeg terwijl er aan de Hazenweg

unitgrootte van 1.039 m²; 13% van het aanbod betreft

respectievelijk 1.710 m² en 1.000 m² wordt

nieuwbouw. Het centrumaanbod is met 74,9% fors

aangeboden. Het overige aanbod is stabiel gebleven

gestegen tot 24.400 m². Dit komt door toevoeging in

met 20.400 m².

het aanbod van het Twenthe Plein van 11.880 m².

Het opnamecijfer voor Hengelo kwam in 2009 uit

Op het moment van verschijning van deze rapportage

op 23.400 m², een forse stijging van 49,0% vergeleken

is reeds 70% van dit object verhuurd. Huurders

met 2008 (15.700 m²). Dit in tegenstelling tot andere

van dit pand worden onder andere Werkplein,

gemeenten waar het opnamecijfer daalde. De stijging in

Advocatenkantoor Ten Cate en kinderdagverblijf

Hengelo komt door enkele grote opnames in 2009. Deze

Catalpa. Echter, op de peildatum 1 juli was dit nog

komen op naam van Dura Vermeer, dat circa 3.900 m²

niet het geval, waardoor deze vierkante meters nog

op het Oosterbosch in gebruik nam, Unit 4 Agresso,

in het aanbod zijn meegenomen. Het aanbod in

dat 3.000 m² in gebruik nam aan de Jan Tinbergenstraat,

het deelgebied Twentepoort is gedaald met 25,3%

en Siemens, dat 8.000 m² laat bouwen in Hart van

tot 7.100 m². Grootschalig aanbod is te vinden in

Zuid. In de eerste helft van 2010 is er in Hengelo

het centrum waar enkele gebouwen leegstaan met

16.300 m² opgenomen, een stijging van 48,2% ten

metrages van meer dan 1.500 m².

opzichte van dezelfde periode vorig jaar (11.000 m²).

In 2009 is er in Almelo 7.800 m² kantoorruimte

De grote opnames in de eerste helft komen op naam

opgenomen, een daling van 41,8% ten opzichte van

van Tebodin, dat 2.900 m² in gebruik gaat nemen in

2008 (13.400 m²). Dit komt doordat er geen grote

Grootschalig aanbod in Almelo

de nieuwbouw aan de Jan Tinbergenstraat, en Jarabee,

opnames hebben plaatsgevonden in 2009. In het

is te vinden in het centrum waar

dat 2.200 m² huurt in het oude ROC-gebouw aan de

eerste halfjaar van 2010 is er 10.600 m² opgenomen,

enkele gebouwen leeg staan met

Lupinestraat.

een forse stijging van 211,8% ten opzichte van

metrages van meer dan 1.500 m².

Jarabee huurt 2.200 m² in het oude ROC-gebouw aan de Lupinestraat in Hengelo.

1 juli 2009. Grote opnames komen op naam van de

kantoren 29 Raad voor Kinderbescherming, die 3.000 m² huurt

opgenomen, een daling van 40,5% vergeleken met het

aan de Burgemeester Raveslootsingel, en Kolkman

opnamecijfer van 2008 (9.750 m²). In 2007 is echter

Accountants en Advocaten, die 2.000 m² in gebruik

4.500 m² opgenomen. Het opnameniveau in 2009 is

neemt in de nieuwbouw aan de Twentepoort Oost.

daardoor stabiel. In het eerste halfjaar van 2010 is er 2.600 m² opgenomen. Dit is stabiel vergeleken met de eerste helft van 2009 toen er 2.400 m² werd opgenomen.

Oldenzaal

Een grote transactie komt op naam van Halfen, dat een Oldenzaal laat een lichte stijging zien in het aanbod

nieuwbouw kantoorgebouw op de Oostermaat in Borne

kantoorruimte. Op 1 juli 2010 staat er in totaal

van 815 m² in gebruik neemt.

8.000 m² leeg, een stijging van 17,7%. Er staan 11 objecten leeg met een gemiddelde grootte van 726 m².

Huurprijsontwikkeling en leegstand

Van het aanbod is 36% nieuwbouw. Het opnameniveau in Oldenzaal is nog steeds beperkt in vergelijking met

De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in 2009

de andere grote steden: 3.350 m² in 2009. Echter, in

€ 121,- per m² per jaar; dit is stabiel vergeleken met

Oldenzaal wordt wel de helft van het aanbod jaarlijks

een jaar geleden toen de gemiddelde huurprijs

opgenomen. Het eerste halfjaar in 2010 laat overigens

€ 122,- per m² bedroeg. De hoogste huurprijzen werden

maar een opname zien van 360 m². Er heeft dus geen

gerealiseerd in Hengelo en Enschede. Voor bestaande

grote opname plaatsgevonden in Oldenzaal.

bouw variëren de prijzen in 2009 tussen € 110,- en € 140,- per m² voor luxe kantoorruimte en tussen

Een stijging van de

€ 75,- en € 100,- per m² voor minder courante

gemiddelde huurprijs kan

kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd in 2009 tussen

deels verklaard worden uit

De overige steden laten net zoals de vier grote steden ook

€ 125,- en € 145,- per m² betaald; daarmee blijft de

het feit dat er sprake is van

een stijging in het aanbod zien. Vorig jaar stond er 13.000 m²

prijs voor nieuwbouw in Twente stabiel.

een verplaatsingsmarkt waarbij

leeg, dit jaar is op 1 juli 18.300 m² beschikbaar, een

In de eerste 6 maanden van 2010 bedroeg de

hoogwaardige kantoorruimte

stijging van 40,8%. Het aanbod is verdeeld over 30

gemiddelde gerealiseerde huurprijs € 126,- per m², een

wordt betrokken door de

panden die te huur of te koop staan met een gemiddelde

stijging van 3,3% ten opzichte van een jaar geleden

huurder en laagwaardige

unitgrootte van 611 m², waarvan 24% nieuwbouw is.

(€ 122,- per m²). Voor nieuwbouw werd halverwege

kantoorruimte wordt

In 2009 werd in de overige Twentse gemeenten 5.800 m²

2010 gemiddeld € 145,- per m² gerealiseerd.

achtergelaten.

Overig

Leegstand in % per plaats in Twente 25 20

15 10

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal

5

0 2005

2006

2007

2008

Huurprijsontwikkelingen van kantoorruimte in euro's/m²

Leegstand onderverdeeld in totale leegstand, landurige en frictieleegstand in twente in %

160

18

140

16

2009

1e helft 2010

14

120

12

100

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

10

80

8

60

6

40

4

20

Totale leegstand Langdurig Frictie

2

0 Enschede

Hengelo

Almelo

Oldenzaal

Overig

0 2005

2006

2007

2008

2009

1e helft 2010

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

30 De huurprijzen blijven dus (vooralsnog) in stand, wel

TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN

zijn verhuurders weer meer genegen om incentives weg te geven.

Regionale ontwikkelingen

In 2009 werd in Enschede gemiddeld € 125,- per m² gerealiseerd, een lichte daling ten opzichte van het

Medio 2010 heeft Twente een harde planvoorraad

jaar ervoor. In de eerste 6 maanden van 2010 steeg

van 181.600 m². Elke gemeente is op dit moment

dit bedrag tot € 129,- per m². In Hengelo betaalde men

goed naar hun eigen niuewbouwplannen aan het

in 2009 een gemiddelde prijs van € 118,- per m², een

kijken, omdat er in de bestaande markt op dit moment

daling van 4,8%. In de eerste 6 maanden van

ruim voldoende en kwalitatief hoog aanbod is. Grote

2010 is dit bedrag verder gedaald tot € 113,- per m².

plannen hierin zijn de Fortezza-toren in Almelo, De

In de gemeente Almelo is in 2009 een gemiddelde prijs

Zuiderval in Enschede en het plan Oosterbosch in

gerealiseerd van € 116,- per m², een daling van 5,2%.

Hengelo. In Twente is er ruim voldoende planvoorraad

In de eerste helft van 2010 betaalde men in Almelo

aanwezig om de kantorenmarkt de komende jaren te

gemiddeld € 116,- per m².

voorzien van kantoorruimte.

Een stijging van de gemiddelde huurprijs kan deels verklaard worden uit het feit dat er sprake is

Enschede

van een verplaatsingsmarkt waarbij hoogwaardige kantoorruimte wordt betrokken door de huurder en

Enschede heeft op 1 juli 2010 een harde planvoorraad

laagwaardige kantoorruimte wordt achtergelaten.

van 126.400 m². Dit is 68,3% van de totale voorraad

De leegstand in Twente is in 2009 wederom licht

in Twente. Vestigingslocaties in Enschede zijn de

gestegen. Op 1 januari 2009 bedroeg de leegstand in

kantorenlocaties Stationsomgeving, Zuiderval en

de 4 grote steden 16,99%, waarvan 8,41% langdurige

Business & Science Park. Aan de singels bevinden

leegstand en 8,58% frictieleegstand. Medio 2010 is dit

zich ook diverse karakteristieke kantoorvilla’s en in

Met de GEM Zuiderval

16,49%, waarvan 7,23% langdurig. In Enschede is het

het gebied Roombeek vindt ook bedrijvigheid plaats.

wordt gewerkt aan de

leegstandspercentage gestegen van 13,03 naar 15,26;

Op het Business & Science Park zijn nog enkele

ontwikkeling van de Zuiderval

in Hengelo van 15,81 naar 19,64; Almelo laat tevens

kavels beschikbaar. Momenteel wordt hard gewerkt

als toplocatie voor kantoren

een stijging zien, namelijk van 13,0 naar 16,45. De

aan de plannen voor Kennispark. Daarmee willen de

leegstand loopt de laatste jaren steeds verder op.

Universiteit Twente, de provincie Overijssel en de

in Enschede.

Luzac College heeft de oude muziekschool aan de Boddenkampsingel in Enschede in gebruik genomen.

kantoren 31 gemeente Enschede het gebied rondom de Universiteit

(bedrijfsverzamelgebouw) op beperkte schaal

(waaronder ook het B&S Park) ontwikkelen tot een

kantoorvestiging mogelijk.

kennisintensief knooppunt van internationale allure.

Uiteindelijk is het doel het creëren van 10.000 nieuwe

Hengelo

hoogwaardige arbeidsplaatsen. Kennispark moet onder andere ruimte bieden aan kennisinstellingen,

Hengelo heeft op 1 juli 2010 een harde planvoorraad

trainingscentra, voorzieningen, high-tech bedrijven en

van 30.000 m². Zowel binnen de stadsring als

kennisintensieve kantoorgebruikers.

daarbuiten biedt Hengelo kantorenlocaties. Naast

Met de GEM Zuiderval wordt gewerkt aan de

de verspreide separate kantoren zijn er een aantal

ontwikkeling van de Zuiderval als toplocatie voor

concentraties zoals in het centrum rondom het spoor.

kantoren in Enschede. Het aanbod voor kantoren is

Het herstructureringsproject Hart van Zuid zal aan

zeer divers; er is ruimte voor zowel de kleinere als de

de kantorenmarkt een nieuwe locatie toevoegen. De

grote kantoorgebruikers. Naast kantoren komen langs

ontwikkelde infrastructuur in het Stationsgebied

de Zuiderval ook woningen, de Scholingsboulevard en

leent zich uitstekend voor de realisatie van

er is een winkelcomplex opgeleverd.

diverse kantoorcomplexen. Langs en tussen de

Op de Brouwerij in Roombeek groeit de CeeCee:

verschillende spoorwegverbindingen bestaat ruimte

Creatieve Campus Enschede. Op de CeeCee is zowel

voor kantoren in combinatie met woningen en

bedrijfs- als kantoorruimte beschikbaar voor met

hotel- en congresfaciliteiten. Het WTC zal zich in het

name creatieve ondernemers. Ondernemers die een

stationsgebied vestigen. Een ondernemingsplan is in

kavel kopen, krijgen vrijheid om hun eigen pand te

voorbereiding.

ontwerpen. Daarnaast is er ruimte te huur voor grote

Westermaat Zuidoost, een relatief jong bedrijven­

Mogelijkheden tot nieuwbouw

en kleine bedrijven en kantoren, onder andere in het

terrein dat direct aan de A1 ligt, is circa 20 hectare

in Hengelo zijn er nog op de

Media Art Center (1.700 m²). Op loopafstand van de

groot. Het terrein is bij uitstek geschikt voor de

‘Oosterbosch-locatie’, een gebied

CeeCee is er een aanbod aan horecagelegenheden,

vestiging van kantoren en overige hoogwaardige

van circa 2 hectare waar zo’n

winkels, supermarkten en voorzieningen zoals een

bedrijfsactiviteiten. Het overgrote deel van dit gebied

20.000 m² bruto vloeroppervlak

parkeergarage, sportschool en kinderopvang.

is al ontwikkeld.

zal worden gerealiseerd voor

Ook in het Muziekkwartier komt naast een hotel 3.750 m²

Mogelijkheden tot nieuwbouw zijn er nog op de

kantoor- en kantoorachtige

kantoorruimte. Tot slot is in Spinnerij Oosterveld

‘Oosterbosch-locatie’, een gebied van circa 2 hectare

bedrijfsactiviteiten.

Kolkman Accountants en Advocaten neemt 2.000 m² in gebruik in de nieuwbouw aan de Twentepoort Oost in Almelo.

(Foto: Artec Architecten)

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

32 waar zo’n 20.000 m² bruto vloeroppervlak zal

Daarnaast hanteert Almelo nadrukkelijk een ruimtelijk

worden gerealiseerd voor kantoor- en kantoor­achtige

invalshoek. Er worden twee concentratiegebieden

bedrijfsactiviteiten. Dura Vermeer is hier

onderscheiden, een centrumstedelijke en een perifere,

begonnen met de bouw van zijn nieuwe kantoor.

namelijk de zuidas Henriëtte Roland Holstlaan

Westermaat Campus biedt ruimte aan een deel van

en directe omgeving. Hieraan liggen ook twee te

het kantorensegment. In een paar deelgebieden

ontwikkelen terreinen waar kantoorontwikkelingen

kunnen kantoorgebouwen gerealiseerd worden voor

mogelijk zijn, namelijk de Weezebeeksingel en

bedrijven die actief zijn in de kennis­intensieve en

Rhijnbeek. Bij beide terreinen gaat het in totaal om

initiërende industrie en aanverwante groothandel. De

circa 4 hectare.

gemeente heeft het bestemmingsplan verruimd, zodat

In het centrumstedelijk deel zijn in de toekomst

er zich tegenwoordig ook de ‘traditionele’ zakelijke

diverse mogelijkheden zoals de stationsomgeving, het

dienstverlening mag vestigen.

daarnaast gelegen Westerdokgebied, het binnenkort te realiseren complex Fortezza aan de Haven ZuidZijde

Almelo

en het centrum zelf, mogelijk in combinatie met winkels en appartementen. Dit alles binnen het kader

Almelo kiest bewust voor

Almelo wil de toekomst van de kantorensector

van het Binnenstadsplan als uitwerking van het

benaderen vanuit diverse invalshoeken. Vanuit de

Masterplan Almelo.

bestaande werkgelegenheid zijn de gemeentelijke

Almelo kiest bewust voor concentratie van

inspanningen gericht op tenminste behoud van

kantoorvestigingen in enkele gebieden. Men ziet in den

de schrijftafelfunctie die de overheid regionaal

lande dat bedrijven wat betreft de vestigingsmilieus

en ook bovenregionaal vervult, zijnde rechtbank,

in het algemeen de voorkeur geven aan locaties

belastingdienst en waterschap. Vanuit het perspectief

waarbij een cluster van kantoren aanwezig is, of dit

van nieuwe werkgelegenheid zal die naar verwachting

nu centrale locaties in een stad dan wel de periferie

het meest gerealiseerd worden door expansie van

betreft. Bij onvoldoende sturing ontstaat versnippering

bestaande bedrijven. Voorts wordt het aantrekken van

met uiteindelijk een downgrading van commerciële

nieuwe werkgelegenheid vooral benaderd vanuit de

kwaliteiten van gebieden en gebouwen, hetgeen

kantoorvestigingen in

faciliterende invalshoek. Er wordt vooralsnog niet

voorkomen moet worden.

enkele gebieden.

gericht op specifieke niches in de kantorenmarkt.

In de planning is tot nu toe rekening gehouden

concentratie van

Het grote kantorencomplex aan de Brugstraat in Almelo.

kantoren 33 met een gemiddelde jaarlijkse toevoeging aan de

herontwikkelingsplan van circa 40 hectare, geschikt

voorraad van 8.000 m². Dat gemiddelde is op basis

voor kantoren, woningbouw en een mobiliteit-

van de ontwikkelingen in het afgelopen decennium

gerelateerd centrum dat reeds is ingevuld. De bouw

teruggebracht tot 3.500 m². In deze beperking wordt de

van de eerste kantorencomplexen is al begonnen of

gemeente gesterkt door de uitslag van de kantorenvisie

afgerond. Deze ruimte is geschikt voor de komende

die in netwerkstedelijk kader vorig jaar gemaakt is.

10 tot 15 jaar. Het plan biedt ruimte voor ongeveer 75.000 m² nieuwe kantoren en circa 7.000 m² nieuwe

Oldenzaal

overige bedrijfsruimten.

Hengelo legt de focus op het herstructureringsproject

De plannen van de gemeente Oldenzaal om de

Hart van Zuid. Het deelgebied zal aan de

kantoorvoorraad uit te breiden, zijn gericht op het

kantorenmarkt een nieuwe interessante locatie

centrum. Binnen het Masterplan Oldenzaal Centraal

toevoegen. De optimaal ontwikkelde infrastructuur

staan aan de Enschedesestraat twee kantoorpanden

in het Stationsgebied leent zich uitstekend voor

gepland: De Weverij (3.000 m²) en de Spinnerij

de realisatie van diverse kantoorcomplexen. Langs

(2.500 m²). Het Masterplan voorziet op termijn

en tussen de verschillende spoorwegverbindingen

in totaal voor circa 15.000 m² aan kantoren en

bestaat ruimte voor kantoren, in combinatie met

voorzieningen. Daarnaast komen er 2 kantoorvilla’s

woningen en hotel- en congresfaciliteiten. In de

bij de entree van woonwijk de Essen. Beide villa’s

nabijheid daarvan zullen zich diverse ‘fast services’

hebben een totale omvang van ruim 1.800 m².

vestigen. In Hart van Zuid wordt het WTC-gebouw

De harde planvoorraad van de gemeente Oldenzaal

gerealiseerd. Het totale concept van het WTC Twente

bedraagt op 1 juli 2010 circa 12.200 m².

wordt in samenwerking met projectontwikkelaar Van Wijnen ontwikkeld. Naar verwachting gaat in 2010

Lange termijn plannen

de eerste paal voor deze landmark de grond in. In afstemming met de Twentse bedrijfsnetwerken is in

De optimaal ontwikkelde

Enschede heeft plannen om in de toekomst de bouw

november 2007 de WTC Twente businessclub met

infrastructuur in het

van kantoren in het plangebied Zuiderval, in de

inmiddels meer dan 100 leden opgericht.

Stationsgebied in Hengelo leent

Stationsomgeving en op het Business & Science

zich uitstekend voor de realisatie

Park verder te situeren. Plan Zuiderval is een

van diverse kantoorcomplexen.

Halfen neemt een nieuwbouw kantoorgebouw van 815 m² op de Oostermaat in Borne in gebruik.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

34

winkelruimten 35 BESTAANDE MARKT

De opname van nieuwe winkelmeters is gedaald, terwijl de beschikbaarheid van het aanbod juist is

Nationale winkelmarkt

toegenomen.

Door stijgende omzetten heeft de winkelvastgoed-

Regionale ontwikkelingen

­markt jarenlang een periode van bloei gekend.

Die hoogtijdagen zijn echter achter de rug: het

De winkelmarkt in Twente laat op dit moment een

aanbod van winkelvastgoed is in 2009 opgelopen

negatief beeld zien, wat vooral in het aanbod duidelijk

naar meer dan 869.000 m², enigszins meer dan het

zichtbaar is. Vorig jaar werd in heel Twente 79.500 m²

niveau in de afgelopen jaren. Vorig jaar was het

aangeboden; op de peildatum 1 juli 2010 is het

aanbod nog 849.000 m². Daarmee komt de totale

aanbod gestegen naar 101.300 m², vergeleken met het

leegstand in Nederland uit op 5%. Het zijn vooral

aanbod op 1 juli 2009 een forse stijging van 27,4%.

de C-locaties die in veel steden met een toenemende

Dit komt mede doordat er in de diverse steden in

leegstand worden geconfronteerd.

Twente een aantal grote winkelruimten in het aanbod

Het veranderende economische klimaat heeft ook

zijn bijgekomen. Op 1 juli 2010 werd in de vier

gevolgen voor de huurprijzen. De extreme huurprijzen

grote Twentse steden circa 68.500 m² winkelruimte

die voorheen werden betaald voor toplocaties

aangeboden verdeeld over 180 te koop of te huur

worden niet meer gerealiseerd. Huurprijzen in de

staande objecten met een gemiddelde unitgrootte

aanloopstraten en buiten centrale winkelgebieden

van 381 m².

zijn door de afgenomen vraag fors gedaald. Op B- en

De totale opname over 2009 is gedaald tot 36.600 m²,

De extreme huurprijzen die

C-locaties is huurgroei omgeslagen in huurkortingen.

23,9% minder dan de opname in 2008 (48.100 m²).

voorheen werden betaald voor

Hierdoor neemt het prijsverschil met de blijvend

We spreken op 1 juli 2010 nog steeds over een

toplocaties worden niet meer

goede A1-locaties verder toe.

verruiming van de winkelmarkt.

gerealiseerd.

Aanbod en opname van winkelruimte in Twente in m²

35000 30000 25000 20000

Aanbod 1 Juli 2010

15000

Opname 2005 Opname 2006

10000

Opname 2007 Opname 2008

5000

Opname 2009 Opname 1e helft 2010

0 Enschede

Hengelo

Almelo

Oldenzaal

Aanbod van winkelruimte in Twente (1 juli 2010)

Overig Aanbod en opname ontwikkeling van winkelruimte in Twente 120000

Overig 33%

Enschede 24%

100000 80000 60000

Oldenzaal 8%

Hengelo 14%

40000 20000

Almelo 21%

0 Aanbod Opname Opname Opname Opname Opname Opname 1 juli 2010 2005 2006 2007 2009 1e helft 2008 2010

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

36

De cijfers laten zien dat 2009 een zeer matig jaar was voor de winkelruimte in Hengelo.

De Huisdiervoordeelshop heeft 800 m² gehuurd aan de Haaksbergerstraat in Enschede.

In het eerste halfjaar van 2010 zien we wel dat een

hetzelfde niveau als 2007. In de eerste helft van 2010

kleine opnamestijging heeft plaatsgevonden ten

is er 6.400 m² opgenomen verdeeld over 22 transacties,

opzichte van 1 juli 2009, maar dit is nog lang niet het

een daling van 17,4% in vergelijking met 1 juli 2009.

niveau van de jaren ervoor. In het eerste halfjaar van

De grote opnames die dit jaar gerealiseerd zijn, komen

2010 werd 19.300 m² opgenomen, een lichte stijging

op naam van de Huisdiervoordeelshop, die 800 m²

van 3,8%. Er vinden net zoals in 2009 nog steeds

huurt aan de Haaksbergerstraat, en Action die een

weinig grote transacties plaats.

winkelruimte kocht aan de Boulevard 1945.

Enschede

Hengelo

In Enschede bedroeg op 1 juli 2010 het aanbod

In Hengelo is het aanbod winkelruimte op 1 juli

winkelruimten 24.400 m². Er stonden 63 objecten

2010 gestegen met 21,5% tot 14.400 m²; op hetzelfde

met een gemiddelde unitgrootte van 388 m² te huur

moment in 2009 was het aanbod 11.850 m².

of te koop waarvan 7 groter dan 1.000 m²; daarvan

Er worden momenteel 52 objecten aangeboden met

liggen er 5 in het centrum en 2 op de Woonboulevard

een gemiddelde oppervlakte van 277 m², waaronder

Schuttersveld. In vergelijking met het aanbod op 1 juli

slechts 1 object groter dan 1.000 m². De binnenstad

2009 betekent dit dat het aanbod stabiel is gebleven.

zag het aanbod met 4,9% licht dalen van 6.100 m²

Het centrumaanbod is licht gestegen tot 13.900 m².

naar 5.800 m². Er is geen aanbod op Westermaat Plein,

Aan de Haverstraatpassage staan 11 objecten te huur

wel staan er diverse showroomruimtes leeg rond de

en in het laatste gedeelte van De Heurne 5 objecten.

Wegtersweg. Het overige aanbod winkelruimte is

Het aanbod Woonboulevard Schuttersveld is gestegen

gestegen van 3.800 m² naar 5.100 m², een stijging

tot 4.670 m² en het overige aanbod is licht gedaald tot

van 34,2%.

5.800 m².

Het opnamecijfer voor 2009 bedraagt 2.900 m²

In 2009 is in Enschede 12.000 m² opgenomen verdeeld

verdeeld over 22 transacties, een forse daling van

over 38 transacties, een forse daling van 38,1% ten

73,9% ten opzichte van 2008 (11.100 m²). In de eerste

opzichte van 2008 (19.400 m²). 2009 kende weer

helft van 2010 werd 4.300 m² opgenomen, een forse

winkelruimten 37 stijging van 258,3% ten opzichte van dezelfde periode

is opgenomen. Deze transacties zijn in 2008

vorig jaar (1.200 m²). De cijfers laten zien dat 2009 een

uitgebleven. Echt grote transacties hebben vooralsnog

zeer matig jaar was voor de winkelruimte in Hengelo.

niet plaatsgevonden in Almelo.

De grote opnames in 2010 komen op naam van Sanders Supermarkt, die 1.500 m² huurt in de nieuwbouw aan

Oldenzaal

het Olympiaplein, en Engbers Lederwaren die 625 m² winkelruimte kocht aan de Nieuwstraat 67.

In Oldenzaal werd op de peildatum 8.200 m² winkelruimte aangeboden, een stijging van 17,1% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. In totaal

Almelo

staan er 24 objecten met een gemiddelde grootte van Almelo had op 1 juli 2010 een aanbod van 21.500 m²

525 m² te huur of te koop. De kleine tot middelgrote

winkelruimte verdeeld over 41 objecten met een

objecten staan in het centrum of aan de rand ervan.

gemiddelde grootte van 525 m², vergeleken met het

Het opnamecijfer voor 2009 komt uit op 6.000 m²,

aanbod op 1 juli 2009 een daling van 10,4%

verdeeld over 9 transacties; een forse stijging van

(24.000 m²). Er zijn 3 objecten groter dan 1.000 m² en

106,9% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar

het centrumaanbod bestaat voornamelijk uit kleine en

(2.900 m²). Dit komt door een opname van 3.600 m²

middelgrote metrages.

showroomruimte aan de Eekboerstraat. In de eerste helft

Het opnamecijfer over 2009 bedraagt 6.000 m², in

van 2010 is maar 440 m² opgenomen. In de gemeente

vergelijking met 2008 (5.600 m²) een lichte stijging

Oldenzaal hebben zich net als in Almelo geen grote

van 7,1%. In de eerste helft van 2010 is 2.450 m²

transacties voorgedaan.

opgenomen, een stijging van 88,5% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar (1.300 m²). In 2009 zijn de

Overig

meeste transacties tussen de 250 m² en 500 m² geweest.

In de gemeente Oldenzaal

Dit metrage behoort tot een normale markt waar de

Medio 2010 stond in de overige gemeenten in Twente

hebben zich net als in Almelo

gemeente Almelo het van moet hebben; voorgaande

32.800 m² te huur of te koop, verdeeld over 73

geen grote transacties

jaren is gebleken dat in dit bereik het meeste metrage

objecten met een gemiddelde grootte van 449 m².

voorgedaan.

Kerngegevens winkelbestand Twente per gemeente 1 juli 2010 (Bron: Locatus)

Aantal inwoners

Aantal Winkels

Totaal WVO

WVO per 1.000 inwoners

WVO per Winkel

Almelo

72.515

500

150.523

2.076

301

Borne

21.218

141

31.804

1.499

226

Dinkelland

26.062

181

88.096

3.380

487

Enschede

156.562

954

280.520

1.792

294

Haaksbergen

24.491

157

44.869

1.832

286

Hellendoorn

35.819

227

76.745

2.143

338

Hengelo

80.849

548

175.424

2.170

320

Hof Van Twente

35.310

208

50.983

1.444

245

Losser

22.618

131

37.359

1.652

285

Oldenzaal

31.869

266

87.320

2.740

328

Rijssen-Holten

36.934

253

81.083

2.195

320

Tubbergen

21.069

137

45.085

2.140

329

Twenterand

33.593

237

80.648

2.401

340

Wierden

23.457

144

40.234

1.715

279

Gemeente

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

38 Het meeste aanbod bevindt zich nog steeds in

De focus en inzet van de gemeente voor de binnen­

Nijverdal en in Borne. Het opnamecijfer voor de

stad concentreren zich evenals vorig jaar op de

overige gemeenten bedroeg in 2009 in totaal

stimulering van het ‘snuffelmilieu’ in een aantal

10.800 m², een stijging van 16,1% (2008: 9.300 m²).

aanloopstraten naar de binnenstad. Hiervoor is een

In de eerste 6 maanden van 2010 is 5.700 m²

stimuleringsregeling opgezet die nog tot 1 januari

opgenomen. Grote opnames komen op naam van

2011 loopt.

de Hypotheker, die 426 m² huurt in Rijssen, en

De Enschedese binnenstad wordt evenals voorgaande

Plentyparts, die 350 m² huurt in Haaksbergen.

jaren goed gewaardeerd door de bezoekers. Zowel het aantal bezoekers als de bezoekduur is in 2009

TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN

ten opzichte van de voorgaande jaren toegenomen, evenals de gemiddelde besteding per bezoek.

De bezoekfrequentie is echter gedaald.

Enschede

Ontwikkelingen in de rest van de stad: het

De focus en inzet van de gemeente Enschede voor de binnenstad concentreren zich evenals vorig jaar op de stimulering van het ‘snuffelmilieu’ in een aantal aanloopstraten naar de binnenstad.

De Enschedese binnenstad heeft in 2009 in totaal 311

winkelcentrum Sterrenhof in Twekkelerveld wordt

winkels die een gezamenlijk verkoopvloeroppervlak

bijna opgeleverd, de eerste fase van het winkel-

hebben van ongeveer 82.000 m². Het recreatieve

centrum Op de Brouwerij is opgeleverd, medio 2010

winkelaanbod (warenhuizen, kleding en mode,

is gestart met de bouw van de eerste fase van het

schoenen en lederwaren) is sterk vertegenwoordigd.

winkelcentrum Stokhorst en de herontwikkeling van

De leegstand in de binnenstad van Enschede in 2009

het Miro Center start eveneens dit jaar.

is toegenomen ten opzichte van 2008. Vooral de langdurige leegstand neemt toe: van 880 m² bvo in

Hengelo

2008 naar 2.500 m² bvo in 2009. Deze leegstand doet zich voornamelijk voor in de Haverstraatpassage,

De komende jaren wil de gemeente zich actief inzetten

aan De Heurne en in de Zuidmolen. De kortdurende

om Hengelo steviger als bruisende en veelzijdige stad

leegstand stijgt van 2.275 m² bvo in 2008 naar

op de kaart te zetten. Daar hoort als vanzelf een stevig

3.080 m² bvo in 2009.

en aantrekkelijk horeca- en detailhandelsaanbod bij.

Kerngegevens winkelbestand Twente per gemeente 1 juli 2010 inclusief leegstand (Bron: Locatus)

Aantal inwoners

Aantal Winkels

Totaal WVO

WVO per 1.000 inwoners

WVO per Winkel

Almelo

72.515

603

183.411

2.529

304

Borne

21.218

159

36.175

1.705

228

Dinkelland

26.062

202

92.565

3.552

458

Enschede

156.562

1.118

329.356

2.104

295

Haaksbergen

24.491

174

50.783

2.074

292

Hellendoorn

35.819

255

81.355

2.271

319

Hengelo

80.849

649

192.292

2.378

296

Hof Van Twente

35.310

238

57.049

1.616

240

Losser

22.618

145

39.349

1.740

271

Oldenzaal

31.869

308

93.509

2.934

304

Rijssen-Holten

36.934

273

88.365

2.393

324

Tubbergen

21.069

144

46.058

2.186

320

Twenterand

33.593

272

86.434

2.573

318

Wierden

23.457

155

44.047

1.878

284

Gemeente

winkelruimten 39 De gemeente Hengelo heeft in 2005 een horecavisie

binnenstad, ook wordt een versterking van de kwaliteit

en beleidsplan opgesteld. De binnenstad krijgt hierbij

van het winkelaanbod nagestreefd (zowel filiaalbedrijven

de meeste aandacht: het aanbod, de kwaliteit en de

als zelfstandige ondernemingen). Het kernwinkelgebied

samenhang moeten beter. Vooral een goede mix van

blijft compact.

winkels en horeca is de basis hiervoor. Er is een

De gemeente wil eveneens ruimte bieden voor

clustering en concentratie van horeca nodig; het

schaalvergroting in de binnenstad. Deze ruimte kan

Burgemeester Jansenplein is hiervoor de aangewezen

geboden worden in nieuw te ontwikkelen locaties.

locatie. Dit plein moet in de toekomst een gezellig

In het gebied rond de Lambertuspassage en in het

horecaplein worden met kwalitatief goede dag- en

gebied Brink-Nieuwstraat kunnen projecten worden

avondhoreca. Hiermee moet het de verbindende schakel

gerealiseerd. Mede door de brand in het ‘Blokkerpand’

vormen tussen het horecacluster aan de westflank en het

is de herontwikkeling van dit gedeelte en de

kernwinkelgebied. In 2006 is een convenant getekend

Lambertuspassage in een stroomversnelling geraakt.

tussen de horecaondernemers en de gemeente Hengelo,

De herbouw van dit markante hoekpand is gestart en

waarin concrete afspraken zijn gemaakt voor een

in de tweede helft van 2010 vindt de oplevering van

gezamenlijke inzet. Onder andere kwaliteitsverbetering

het nieuwe pand plaats.

van de horecazaken, het beter stroomlijnen van regelgeving en het herijken van terrassenbeleid zijn

Almelo

concrete actiepunten. De gemeente Hengelo actualiseert op dit moment de detailhandelsvisie van 2006 en

Het verbeteren van de winkelfunctie in Almelo is

rond dit af in 2011. Nieuwe trends en ontwikkelingen

binnen het Binnenstadsplan een van de belangrijkste

(bijvoorbeeld verkoop via internet) worden hierin

onderwerpen. Om de functionaliteit van het centrale

meegenomen.

winkelgebied te versterken, ligt de opgave om het

In Hengelo is een clustering

De nadruk komt ook hierin te liggen op de binnenstad

huidige langgerekte karakter terug te brengen tot een

en concentratie van horeca

van Hengelo, het belangrijkste gebied om recreatief

compacte, leefbare en levendige stadskern. Dat vraagt

nodig; het Burgemeester

te winkelen. Niet alleen wordt geïnvesteerd in onder

onder meer om een compacte rondlooproute die

Jansenplein is hiervoor

andere de sfeer, veiligheid en inrichting van de

weinig lussen en barrières bevat, een goede spreiding

de aangewezen locatie.

Huurprijzen centrum Enschede.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

40 van trekkers kent, zo veel mogelijk tweezijdige

centreren op één plein en de gemeente Almelo

bewinkeling heeft en bronpunten bezit die logisch

de ambitie heeft om het over diverse delen van

in de nabijheid gelegen zijn.

het centrum te verspreiden. Indien de huidige

Met als centrale thema’s 'waterstad' en 'residentiestad'

plannen tot uitvoer komen, zal mogelijk 10.000 m²

wil Almelo het centrum zodanig vorm geven dat

winkelruimte vernieuwd kunnen worden, waarbij

sterke deelgebieden met een eigen sfeer gecreëerd

uit onderzoek gebleken is dat daarnaast circa

worden, van dwaalmilieu tot sterk stedelijk, van

6.000 m² aan het huidige metrage toegevoegd kan

rustiger verblijfsgebieden tot hoogdynamische.

worden. De gemeente Almelo wil daarbij zowel

sfeer gecreëerd worden, van

De thematisering van horeca over de diverse delen

voldoen aan de wens om winkelmetrages boven

dwaalmilieu tot sterk stedelijk,

van het centrum speelt hierin een belangrijke rol.

500 m² te realiseren als kleine metrages rond

van rustiger verblijfsgebieden

Dit is in vergelijking met de gemeente Hengelo

100 m². Bij nieuwe vestigingen wordt gericht

een andere opzet, omdat zij juist alle horeca wil

op de branches in de categorie midden-hoog.

Met als centrale thema’s 'waterstad' en 'residentiestad' wil Almelo het centrum zodanig vorm geven dat sterke deelgebieden met een eigen

tot hoogdynamische.

Huurprijzen centrum Hengelo.

winkelruimten 41

Op het Westermaatplein in Hengelo is momenteel geen winkelaanbod.

Huurprijzen centrum Almelo.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

42

bedrijfsruimten 43 Bij verhuurtransacties worden bovendien steeds vaker

Landelijke ontwikkelingen

huurkortingen en andere incentives verstrekt. Ook de De economische crisis heeft duidelijk haar weerslag

tophuren in Nederland zijn gedaald. De hoogste huren

op de vraag naar bedrijfsruimte. In 2009 is de

worden betaald voor logistieke centra rond Schiphol.

totaalopname van bedrijfsruimte gedaald tot

Hier daalden de tophuren van € 90,-/m² in 2008 tot

2,3 miljoen m². Dit is ruim 40% lager dan in 2008,

€ 85,-/m² aan het einde van 2009.

toen er nog ruim 3,9 miljoen m² werd opgenomen.

De opname voor bedrijfsruimten na zes maanden in

Net als in de kantoren- en winkelmarkt is ook de

2010 bedraagt 900.000 m² (1e helft 2009: 746.500 m²),

bedrijfsruimtemarkt in de tweede helft van het jaar

een stijging van 21%. Hierbij gaat het om opnames

meer een gebruikersactiviteit geweest. Het aanbod is

boven 500 m². Het aanbod op 1 juli 2010 is in

in 2009 na enkele stabielere jaren toegenomen tot

Nederland gestegen met 13,9% tot 9,4 miljoen m² ten

8,5 miljoen m². Hierdoor is het evenwicht in de markt

opzichte van het begin van dit jaar.

voor bedrijfsruimte in 2009 verder verstoord. Het aanbod groeit omdat er jaarlijks veel bedrijfsgrond

Regionale ontwikkelingen

wordt uitgegeven en gebouwen op risico worden ontwikkeld. De problematiek in de bedrijfsruimtemarkt

De bedrijfsruimtemarkt laat ook in Twente een

toont hierdoor veel overeenkomsten met de kantoren-

verruiming zien. Vergeleken met 1 juli 2009 steeg

markt, zij het dat de veroudering van bedrijfslocaties

het aanbod sterk met 26,6% tot 452.300 m² op 1 juli

al langere tijd zichtbaar is. Herontwikkeling of

2010. Het aanbod bestaat uit 271 objecten met een

revitalisering van deze terreinen is een ingewikkeld

gemiddelde grootte van 1.670 m²; slechts 8% van

Herontwikkeling of

en langdurig proces dat tot op de dag van vandaag te

dit aanbod is nieuwbouw. Vorig jaar werden er 232

revitalisering van

weinig heeft plaatsgevonden. Het stijgende aanbod en

objecten aangeboden. De vier grote steden zijn in

bedrijfslocaties is een

de afgenomen vraag hebben het huurprijsniveau in de

totaal goed voor 304.300 m², een forse stijging van

ingewikkeld en langdurig

markt aangetast. De gemiddelde huurprijs in Nederland

34,4% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.

proces dat tot op de dag van

kwam in 2009 uit op € 48,-/m², een daling van 4% ten

In 2009 is in Twente in totaal 128.300 m²

vandaag te weinig heeft

opzichte van 2008 toen het niveau op € 50,-/m² lag.

bedrijfsruimte opgenomen, een forse daling van

plaatsgevonden.

Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimte in Twente in m²

Leegstand onderverdeeld in totale, langdurige en frictieleegstand in % op 1 juli 2010 12

500000 450000

10

400000 350000

8

300000

6

250000 200000 150000 100000

4

Aanbod Opname

2

Totale leegstand in % Langdurig Frictie

50000 0

2005

2006

2007

2008

2009

Ontwikkeling aanbod van bedrijfsruimten in Twente in m²

1e helft 2010

0

Enschede

Hengelo

Almelo

Oldenzaal

Ontwikkeling opname van bedrijfsruimten in Twente in m²

160000

100000

140000

90000 80000

120000

70000

100000

60000

80000

50000

60000

40000

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

30000

40000

20000

20000 0

Twente

10000 Enschede

Hengelo

Almelo

Oldenzaal

Overige

0

Enschede

Hengelo

Almelo

Oldenzaal

Overige

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

44 41,5% ten opzichte van 2008. Dit komt groten­-

bedrijventerrein Josink Es te huur of te koop staan.

deels doordat de bedrijven zich in 2009 veelal

Het meeste aanbod wordt gevonden in de overige

terughoudend hebben opgesteld door de economische

gebieden van Enschede. Hier staan een aantal grote

crisis en doordat 2008 een uitzonderlijk goed jaar

objecten te huur of te koop. Het aanbod in dit

is geweest. Er zijn in 2009 in totaal 126 transacties

deelgebied laat een lichte stijging zien van 11,5% tot

verricht met een gemiddelde grootte van 1.025 m².

41.700 m². Het aanbod in het Havengebied laat ook een

De bedrijfsruimtemarkt laat een negatief beeld zien.

lichte stijging zien van 8,4% tot 34.800 m².

De opnamecijfers zijn lager en het aanbod is gestegen.

Vergeleken met vorig jaar is het redelijk stabiel. In

In de eerste 6 maanden van 2010 waren er 90

2008 was er namelijk een forse aanbodstijging in dit

transacties, samen goed voor 78.300 m², een

deelgebied. Het aanbod op de Marssteden laat echter

daling van 8,4% ten opzichte van dezelfde

een forse stijging zien van 72,4% tot 29.300 m².

periode vorig jaar.

Dit komt doordat er een paar grote objecten zijn bijgekomen in het aanbod waaronder 1 object van

Enschede

5.571 m² aan de IJzersteden. In 2009 is er 49.900 m² opgenomen, een forse daling van 43,6% vergeleken

De objecten in Enschede bevinden zich op de

met 2008 (88.400 m²). Dit komt doordat 2008 een

bedrijfsterreinen Marssteden, Euregiopark,

bijzonder goed jaar was in de bedrijfsruimtemarkt in

Havengebied, Business & Science Park, Josink Es,

Enschede. In 2007 was het opnameniveau 42.500 m².

Transportcentrum en overige gebieden.

Tussen 2004 en 2008 werd er gemiddeld per jaar

Medio 2010 werd er in Enschede 132.500 m²

namelijk 55.500 m² opgenomen. In 2009 kwamen

bedrijfsruimte aangeboden. In totaal stonden er 61

de grote opnames op naam van TNT Fashion dat

objecten met een gemiddelde grootte van 2.173 m²

12.290 m² huurt aan de Marssteden en Huiskes-

te huur of te koop en 14 objecten zijn groter dan

Kokkeler dat 4.925 m² huurt aan de Buurserstraat. In

2.500 m². 20% van het aanbod is nieuwbouw.

het eerste halfjaar van 2010 is er 8.200 m² opgenomen,

laat een negatief beeld zien.

Dat is een forse stijging in vergelijking met vorig

een forse daling van 77,8% ten opzichte van dezelfde

De opnamecijfers zijn lager

jaar toen het 8% was. Dit komt mede doordat er

periode vorig jaar (50.500 m²). Er hebben zich dit jaar

en het aanbod is gestegen.

een aantal nieuwbouwobjecten op het nieuwe

nog geen grote opnames voorgedaan in Enschede.

De bedrijfsruimtemarkt

Nieuwbouw van Ordelmans op bedrijventerrein De Veldkamp in Borne.

bedrijfsruimten 45 Hengelo

Almelo

Het aanbod bedrijfsruimte in Hengelo bevindt zich op

De bedrijfsruimten in Almelo bevinden zich

de terreinen Westermaat, Twentekanaal, ’t Oosterveld

hoofdzakelijk op de terreinen Twentepoort,

en overige gebieden. Op 1 juli 2010 is het aanbod ten

Bedrijvenpark Twente, Turfkade en Bornsestraat.

opzichte van 1 juli 2009 (41.100 m²) met 33,8% gestegen

Op 1 juli 2010 had Almelo een aanbod van 56.400 m²,

tot 55.000 m². Er worden momenteel 49 objecten aange-

een forse stijging van 49,2% ten opzichte van 1 juli

boden met een gemiddelde unitgrootte van 1.122 m²

2009 (37.800 m²). Het aanbod bestaat uit 48 objecten

waarvan er 7 groter zijn dan 2.500 m². Van dit aanbod is

met een gemiddelde grootte van 1.174 m², waarvan

8% nieuwbouw.

7 objecten groter zijn dan 2.500 m². Van het bestaande

In het deelgebied Twentekanaal is het aanbod fors

aanbod is 10% nieuwbouw. In het gebied Turfkade

gestegen met 76,1% tot 33.100 m². Dit komt doordat

en op het Bedrijvenpark Twente is het meeste aanbod

er een aantal grotere objecten aan het aanbod zijn

te vinden. De deelgebieden hebben ieder een aanbod

toegevoegd.

van 15.800 m². In het deelgebied Turfkade staan nog

In 2009 is in Hengelo 21.400 m² opgenomen, een

steeds minder courante objecten en op Bedrijvenpark

daling van 44,1% in vergelijking met 2008 (38.300 m²).

Twente staat een aantal grote objecten leeg waardoor

De grote opnames in 2009 komen op naam van

het aanbod zo hoog is.

Bukatchi, dat 1.789 m² kocht op het nieuwe

In 2009 is in totaal 26.600 m² bedrijfsruimte

bedrijventerrein ’t Oosterveld, en Brinks Carrosserieën,

opgenomen, een lichte stijging van 5,1%. Er zijn 23

dat 2.614 m² kocht in het deelgebied Twentekanaal.

transacties gerealiseerd met een gemiddelde grootte

In het eerste halfjaar van 2010 is 19.500 m² opgenomen,

van 1.156 m². Grote opnames komen in 2009 op

een forse stijging van 63,9% ten opzichte van dezelfde

naam van Ganzeboom Transmissies, dat 5.170 m²

De bedrijfsruimten in

periode vorig jaar (11.900 m²). Dit komt mede doordat

koopt op het bedrijventerrein Bornsestraat, en THC

Almelo bevinden zich

er een paar grote opnames hebben plaatsgevonden

dat 3.000 m² huurt in het deelgebied Turfkade. In

hoofdzakelijk op de terreinen

waaronder Knol Papier, dat 3.745 m² kocht aan de

de eerste helft van 2010 is 20.400 m² opgenomen,

Twentepoort, Bedrijvenpark

Aquamarijnstraat, en Suzlon Blade Technology, dat

in vergelijking met 1 juli 2009 (17.100 m²) een forse

Twente, Turfkade en

2.224 m² huurt aan de Jan Tinbergenstraat.

stijging van 19,3%. Het gaat hierbij om 18 transacties

Bornsestraat.

Het pand van Electromach aan de Jan Tinbergenstraat in Hengelo.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

46 met een gemiddelde grootte van 1.134 m². Grote trans­

Het gaat hierbij om 12 transacties met een gemiddelde

acties in het eerste halfjaar komen op naam van een

grootte van 574 m². In de eerste helft van 2010 hebben

elektronicagroothandel, die 2.295 m² koopt op het

zich geen grote opnames voorgedaan in Oldenzaal.

Bedrijvenpark Twente, en VHB, die 7.700 m² huurt aan de Schuilenburglaan.

Overig

Oldenzaal

In de kleinere gemeenten vindt vooral veel geconcen­ treerde bedrijvigheid plaats door bedrijven die juist niet

De bedrijfsruimten in Oldenzaal bevinden zich

op de grote bedrijventerreinen willen zitten. Het aanbod

met name op de terreinen Hazewinkel, De Eekte en

bedrijfsruimten in de overige gemeenten bedroeg op

Hanzepoort. Op 1 juli 2010 is er een aanbod van

1 juli 2010 in totaal 147.900 m², een stijging van 13,2%

60.400 m², een forse stijging van 33,9% ten opzichte

vergeleken met het aanbod op 1 juli 2009. In deze

van 2009 (45.100 m²). Dit komt door toevoeging van een

gemeenten zijn 93 objecten met een gemiddelde grootte

complex van 12.610 m² aan de Willem Vleertmanstraat.

van 1.591 m² te huur of te koop. Daarvan zijn 17 objec-

In totaal staan er 20 objecten met een gemiddelde

ten groter dan 2.500 m². Het meeste aanbod is te vinden

grootte van 3.020 m² te huur of te koop, waarvan 20%

in Rijssen-Holten (45.000 m²), Wierden (19.900 m²) en

nieuwbouw. Dit is, samen met Enschede, het hoogste

Hof van Twente (18.900 m²). Grote leegstaande objecten

nieuwbouwpercentage in vergelijking met de andere

bevinden zich onder andere in Rijssen-Holten waar nog

Twentse gemeenten.

steeds 10.200 m² te koop staat aan de Markeloseweg en

In Oldenzaal zijn er 7 objecten groter dan 2.500 m².

9.500 m² te huur of te koop aan de Fahrenheitstraat. In

Vorig jaar waren dat er nog maar 2.

Wierden staan diverse objecten te huur of te koop tussen

Het opnamecijfer voor Oldenzaal in 2009 is met 12

3.000 m² en 4.000 m². In Goor is aan de Haven nog

transacties uitgekomen op 8.800 m², een forse daling

steeds 15.500 m² beschikbaar voor de verhuur.

van 46,0% in vergelijking met 2008 (16.300 m²). In

In 2009 vonden 28 transacties plaats met een gemid­

Het opnamecijfer

2009 is het opnameniveau gelijk aan 2007 en komt

delde grootte van 840 m². Het opnamecijfer komt uit

voor Oldenzaal

een grote opname op naam van Parker dat 2.300 m²

op 23.500 m², een forse daling van 56,0% ten opzichte

in 2009 is met 12

huurt aan de Nijverheidsstraat. In de eerste helft van

van 2008 (53.400 m²). In de eerste helft van 2010 is

2010 werd 6.900 m² opgenomen, een lichte stijging

23.300 m² opgenomen, een forse stijging van 75,9% in

van 11,3% in vergelijking met 1 juli 2009 (6.200 m²).

vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (13.250 m²).

transacties uitgekomen op 8.800 m².

Nieuwbouw van Jan de Winkel aan de Zomerweg op bedrijventerrein Zenkeldamshoek in Goor.

bedrijfsruimten 47 Nu zit 2010 al op hetzelfde opnameniveau als heel

Toekomstige ontwikkelingen

2009. Grote transacties in de overige gemeenten komen op naam van Addcomp Holland, dat 2.000 m² kocht in

De harde planvoorraad bedrijfsruimten in Twente

Nijverdal, en Bouwbedrijf Nieuwenhuis en Autobedrijf

bedroeg op 1 juli 2010 circa 130.000 m² en blijft daar­

Schippers die beide 2.000 m² huren in Rijssen.

mee stabiel. In Almelo bestaan plannen voor een ontwikkelingsgebied van ruim 20.000 m², in Enschede

Huurprijsontwikkelingen en leegstand

voor kleinschalige bedrijfsruimten op de Josink Es en in het Havengebied en in Hengelo voor de Zuidelijke

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten in

Havenweg, waar ruim 44.000 m² gerealiseerd gaat

Twente is in 2009 gedaald tot gemiddeld

worden.

€ 41,- per m². Het gemiddelde wordt enigszins

Verder zijn er in Hengelo plannen op het bedrijven­

beïnvloed door het grote aandeel courante en

terrein Twentekanaal aan de Zirkoonstraat waar twee

hoogwaardige bedrijfscomplexen. Een prijsdifferentiatie

locaties worden ontwikkeld met totaal circa 3.400 m²

laat zien dat er voor bestaande en vaak enigszins

oppervlakte. Op het Bedrijvenpark Twente in Almelo

gedateerde bedrijfsruimten een gemiddelde

wordt 2.500 m² ontwikkeld en op het bedrijventerrein

transactieprijs werd betaald tussen € 30,- en € 35,-

Bornsestraat zal gestart worden met de ontwikkeling

per m². Ook zien we dat er in de markt veel grote

van een bedrijfsverzamelgebouw met kantoren, bedrijfs­

De voorkeur van de

objecten leegstaan; deze drukken de prijs ook enigszins

units en showroom. Het plan aan de Planthofsweg/Ein-

meeste bedrijven die willen

door de grote oppervlakte. Voor ‘courant vastgoed’ ligt

steinstraat heeft een totale omvang van circa 5.000 m².

verhuizen gaat nog altijd uit

de gemiddelde transactieprijs voor bedrijfsruimten

Verder zijn er nog plannen op het bedrijventerrein

naar nieuwbouw, maar door

tussen € 40,- en € 45,- per m².

Turfkade. Aan de Van den Broekeweg wordt 1.800 m²

de huidige situatie in de markt

In de eerste 6 maanden van 2010 is het huurprijs­-

gerealiseerd, aan de Van Maasdijkweg 4.000 m² en het

zien we dat nieuwbouw erg

niveau gestegen naar € 44,- per m². De huurprijzen

Indië-Complex (4.800 m²) wordt herontwikkeld. Ook

onder druk staat.

blijven in de huidige markt nog redelijk in stand.

op het gebied Twentepoort zijn nieuwbouwplannen.

Wel worden er meer huurvrije perioden en incentives

Het gaat hier om 1.460 m² aan de Ambachtstraat.

weggegeven. Omdat er veel panden te huur of te koop

In Oldenzaal zijn er op het bedrijventerrein Het

staan, is er een ruime keuze aan geschikte panden.

Hazewinkel plannen voor de bouw van 8.140 m² aan

Daarbij is het aanbod van oudere en met name

de Eekboerstraat en 4.480 m² aan de Zutphenstraat.

incourante panden nogal groot. De voorkeur van de meeste bedrijven die willen verhuizen gaat nog altijd uit naar nieuwbouw, maar door de huidige situatie in de markt zien we dat nieuwbouw erg onder druk staat.

Huurprijsontwikkeling van bedrijfsruimte in euro's per m² 60

Dit komt doordat er erg naar de kosten wordt gekeken

50

en bestaande bouw goedkoper is dan nieuwbouw.

40

Veel bedrijven blijven zelfs zitten op hun huidige locatie. Hier wordt meestal een nieuw contract

30

afgesloten met betere voorwaarden voor de huurder.

20

De leegstand voor de vier grote steden is het afgelopen

10

jaar gestegen tot 6,7% op 1 juli, waarvan 2.3% langdurige leegstand. Almelo en Hengelo scoren het

2005 2006 2007 2008 2009 1e helft 2010

0 Enschede

Hengelo

Almelo

laagst met respectievelijk 4,1% en 4,7%. Voor Enschede

Leegstand in % per plaats in Twente

is dat 9,3% en voor Oldenzaal 10,5%. Opvallend is

16

dat er in alle plaatsen meer frictieleegstand is dan

14

langdurige. In Oldenzaal is zelfs 8,8 % van de 10,5%

12

frictieleegstand. Dit komt omdat er het laatste jaar veel

10

aanbod is bijgekomen.

Oldenzaal

Overig

8 6 4

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal

2 0

2005

2006

2007

2008

2009

1e helft 2010

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

48

bedrijventerreinen 49 Landelijke ontwikkelingen

ongeveer 5.000 hectare toegenomen (vorig jaar: 100.910 hectare). De toename van het aantal terreinen wordt

In 2008 is bij de provincie Zeeland en Groningen

voor ongeveer een derde verklaard door de registratie

een verbeterslag ingevoerd waardoor locaties die

van economische zones als werklocatie. Het totale

voorheen als bedrijventerrein waren opgenomen nu als

oppervlak dat nog uitgeefbaar is, bedroeg op 1 januari

zeehaventerrein zijn ingeboekt. In 2008 was de omvang

2009 13.778 hectare netto, een lichte toename ten

van het aantal uitgegeven hectare werklocaties exclusief

opzichte van 1 januari 2008 (12.309 hectare netto). Het

zeehavens 914 hectare, in 2009 is dat 772 hectare.

totaal aantal hectaren bedrijventerrein dat per 1 januari

Wanneer gekeken wordt naar de cijfers per provincie,

2009 in particulier bezit en nog uitgeefbaar was, bedroeg

gecorrigeerd voor de uitgifte voor zeehaventerreinen,

2.341 hectare netto en in handen van een gemeente

dan zien we alleen in Gelderland (27 hectare) en

was 11.437 hectare. Dit laatste is bijna vijf keer zoveel

Flevoland (5 hectare) nog provincies met een toename

als het aantal hectaren uitgeefbaar bedrijventerrein in

in uitgifte. Voor de andere provincies geldt een stagnatie

particulier bezit. Dit vormt bijna 80% van het totaal.

tot daling van de uitgiftecijfers. Opvallend is de daling

De prijs voor grond op werklocaties varieert van circa

in uitgifte in de provincie Zuid-Holland (36 hectare ten

€ 36,- in de provincie Friesland tot circa € 250,- in

opzichte van 2008).

de provincie Zuid-Holland per m² kavel. Er zijn geen

De totale voorraad aan werklocaties in Nederland

duidelijke veranderingen in de grondprijzen opgetreden

bedroeg per 1 januari 2009 ruim 105.000 hectare bruto,

ten opzichte van het jaar ervoor. In de Randstedelijke

Opvallend is de daling in

verdeeld over totaal 3.679 terreinen. Het totale aantal

provincies ligt de grondprijs, niet verwonderlijk, hoger

uitgifte in de provincie

werklocaties is toegenomen ten opzichte van 2007

dan in de rest van het land.

Zuid-Holland (36 hectare

(3.561 stuks) en het bruto oppervlakte is daarbij met

Dit hangt vooral samen met schaarste en een grotere

ten opzichte van 2008).

Uitgifteprijzen kavels op belangrijkste bedrijventerreinen in Twente in euro’s per m². (Bron: Provincie Overijssel) Plaats

Terrein

Uitgifteprijs per m²

Almelo

Bedrijvenpark Twente-Noord

e 100,- – e 130,-

Rijksweg 36

e 110,- – e 150,-

Twentepoort

e 100,- – e 130,-

XL Businesspark Twente

e 115,- – e 138,-

Aadijk Noord

e 100,- – e 130,-

Borne

Buren-De Veldkamp

e 138,- – e 171,-

Dinkelland

Veldzijde-West

e

Enschede

Business & Science Park

e 165,- – e 200,-

Havengebied

e

De Blekerij

e 120,- – e 130,-

Euregio Bedrijvenpark

e 131,- – e 146,-

Josink Es

e 133,- – e 163,-

Westerval

e 165,- – e 165,-

Marssteden

e 153,- – e 153,-

Zuiderval-Kotmansplaats/ Kotmanpark

e 225,- – e 300,-

Westermaat Noord II

e 170,- – e 170,-

Twentekanaal Zuid

e 122,- – e 122,-

’t Oosterveld

e 143,- – e 168,-

Veldkamp

e 139,- – e 171,-

Nijverdal

’t Lochter III

e 110,- – e 122,-

Oldenzaal

Het Hazewinkel Noordwest

e 125,- – e 135,-

Goor

Zenkeldamshoek Fase II

e

RijssenHolten

Vletgaarsmaten 2A/B

e 105,- – e 125,-

Hengelo

90,- – e 105,65,- – e 142,-

88,- – e 130,-

Uitgifte bedrijventerreinen in Twente in hectaren

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

50 vraag naar bedrijfsruimte en bedrijventerrein.

(Almelo, Hengelo en Enschede) varieert van € 65,- tot

In het bijzonder springen de provincies Utrecht en

€ 171,- per m² en op sommige locaties wordt in de

Zuid-Holland eruit. De verwachting, op basis van

regio al € 200,- per m² betaald, op toplocaties zelfs al

de provincies waar men al enige jaren intensiever

€ 300,- per m². Als toplocaties worden aangemerkt

informatie over veroudering verzamelt, is dat het

’t Oosterveld in Hengelo, Op de Brouwerij en Zuiderval-

percentage verouderde bedrijventerreinen zal liggen

Kotmansplaats/Kotmanpark in Enschede en Buren-

tussen 15% en 40%.

De Veldkamp in Borne. De Oldenzaalse grond varieert van € 125,- per m² tot maximaal € 135,- per m². De

Twentse ontwikkelingen

overige gemeenten in Twente hanteren grondprijzen variërend van € 88,- per m² tot € 130,- per m².

In 2009 is er in Twente 12,48 hectare grond uitgegeven, vergeleken met het jaar ervoor een forse daling van

Direct uitgeefbaar

56,4%. Dit is het laagste niveau sinds 15 jaar. Na de laatste jaren steeds stijgingen te hebben gezien, is de

Met name in de grote steden van Twente is de direct

daling in 2008 ingezet en in 2009 is deze nog groter

uitgeefbare grond gunstig. De 14 gemeenten hebben

geworden. Het verschil is te verklaren doordat de

samen circa 207 hectare bedrijventerrein direct voor

meeste gemeenten vorig jaar minder bedrijventerreinen

uitgifte beschikbaar. De gemeente Enschede, Hengelo en

hebben uitgegeven. Enschede kent in 2009 een forse

Almelo hebben traditiegetrouw de meeste grond in de

daling van 5,45 hectare en komt uit op 3,25 hectare, nog

verkoop.

steeds de grootste uitgifte in de regio dat jaar. De lokale

De gemeente Enschede heeft circa 32 hectare direct

verschillen zijn nog steeds erg duidelijk waarneembaar

uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de terreinen

in de uitgiftecijfers. Hengelo heeft het afgelopen jaar

Business & Science Park (4,71 hectare), Josink Es

1,86 hectare uitgegeven, een daling van 1,04 hectare in

(7,17 hectare), Euregio Bedrijvenpark (10,68 hectare)

vergelijking met 2008. Almelo heeft het afgelopen jaar

en op de overige gebieden nog circa 10 hectare. In het

1,47 hectare uitgegeven, een forse daling van 2,63 hectare

gebied Zuiderval kan in particulier eigendom nog

in vergelijking met 2008. De gemeente Borne heeft sinds

7,23 hectare worden uitgegeven.

De grootste uitgiften

5 jaar juist weer grond uitgegeven: totaal 1,06 hectare.

De gemeente Hengelo heeft bijna 38 hectare direct uit-

staan dit jaar op naam

De gemeente Oldenzaal heeft in 2009 niks uitgegeven

geefbaar bedrijventerrein, verspreid over de terreinen

van de gemeenten

tegen 1,2 hectare in 2008. De grootste uitgiften staan dit

Westermaat Noord II (12,21 hectare) en ’t Oosterveld

Enschede (3,25 hectare),

jaar op naam van de gemeenten Enschede (3,25 hectare),

(16,94 hectare), dat is gelegen tussen de A1 en de

Hengelo (1,86 hectare),

Hengelo (1,86 hectare), Wierden (1,50 hectare) en

doorgangsroute Oldenzaal-Hengelo aan de oostzijde van

Wierden (1,50 hectare)

Almelo (1,47 hectare). De grondprijs van de direct

Hengelo. Het terrein heeft een totale oppervlakte van

en Almelo (1,47 hectare)

uitgeefbare terreinen van de drie grootste steden

circa 25 hectare bruto, waarvan ruim 17 hectare uitgeef-

Uitgifte 2009 (Bron: Provincie Overijssel) Gemeente

Uitgegeven in 2009 (aantal netto hectare)

Almelo

1,47

Borne

1,06

Dinkelland

0,11

Enschede

3,25

Haaksbergen

0,2

Hellendoorn

0

Hengelo

1,86

Hof van Twente

1

Losser

0

Rijssen - Holten

0,51

Oldenzaal

0

Twenterand

0,75

Tubbergen

0,77

Wierden

1,5

Totaal

12,48

bedrijventerreinen 51 baar terrein. De gemeente Hengelo ontwikkelt dit terrein

reeds gevestigd in hun nieuwe complex.

voor reguliere bedrijvigheid met een gemengd karakter.

De gemeente Almelo heeft momenteel circa 65 hectare

Kleine en middelgrote bedrijven uit de sectoren industrie

direct uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de

(zoals kleinschalige productiebedrijven, elektrotechnische

terreinen Bedrijvenpark Twente-Noord (22,71 hectare)

bedrijven en metaalbewerkingbedrijven), bouw,

en XL Businesspark Twente (38 hectare). Er wordt

transport en distributie, dienstverlening (behalve

nu gewerkt aan de invulling van dit terrein. Op het

zakelijke dienstverlening) en groothandel kunnen hier

Bedrijvenpark Twente-Noord is ook nog 15,39 hectare

een plek vinden. Op deze locatie zijn de milieucate-

in particulier eigendom. Deze grond is ook direct voor

gorieën 1, 2 en 3 toegestaan. De kavelgrootte varieert van

uitgifte beschikbaar.

De 14 gemeenten hebben

1.500 m² tot 8.000 m². Een beeldkwaliteitsplan zorgt voor

De gemeente Oldenzaal biedt op het bedrijventerrein

samen circa 207 hectare

de juiste uitstraling van het gebied. Het terrein is op dit

Het Hazewinkel Noordwest 2,85 hectare direct

bedrijventerrein direct

moment gereed voor uitgifte. De eerste bedrijven zijn

uitgeefbaar bedrijventerrein aan.

voor uitgifte beschikbaar.

Direct uitgeefbaar in netto hectare

Gemeente

Plaats

Terrein

Aantal hectaren (gemeente)

Aantal hectaren (particulier)

Type werklocatie

Almelo

Almelo

Buitenhaven

1,77

1,91

B

Almelo

Wendelgoor

0

1,25

B

Almelo

Bedrijvenpark Twente-Noord

22,71

15,39

B

Almelo

Turfkade

1,69

0

B

Almelo

XL Businesspark Twente

38

0

B

Borne

Borne

Buren-De Veldkamp

8,24

0

B

Dinkelland

Deurningen

Veldzijde-West

0,76

0

B

Ootmarsum

Ootmarsum

2,33

0

B

Denekamp

Sombeek

0,15

0

B

Enschede

Business & Science Park

4,71

0

D

Enschede

Havengebied

1,66

0

B

Enschede

Marssteden

1,52

0

B

Enschede

Oosterpoort

0

0,6

C

Enschede

Josink Es

7,17

0

B

Enschede

Roombekerveld

2,1

1,3

B

Enschede

Op de Brouwerij

3,03

0

B

Enschede

Euregio Bedrijvenpark

10,68

0

B

Enschede

Westerval

1,52

0

B

Enschede

Zuiderval-Kotmansplaats

0

7,23

B

Haaksbergen

Haaksbergen

Stepelo

0

2,7

B

Hellendoorn

Haarle

Bloemeweide

0,9

0

B

Hengelo

Hengelo

Twentekanaal Zuid

4,5

0

B

Hengelo

Westermaat KW II

4,1

0

B

Hengelo

Westermaat Noord I

0,2

1,8

B

Hengelo

Westermaat Noord II

12,21

0

B

Hengelo

’t Oosterveld

16,94

0

B

Goor

Haven Twentekanaal

0,3

0

B

Goor

Zenkeldameshoek, fase II

23,6

0

B

Oldenzaal

Oldenzaal

Hazewinkel Noordwest

2,85

0

B

Rijssen - Holten

Holten

Vletgaarsmaten 2A (west)

7,42

0

B

Holten

Vletgaarsmaten 2B (zuid)

6,42

0

B

Rijssen

Plaagslagen

1,02

0

B

Tubbergen

De Haar V

0

2,78

B

Geesteren

Lutkeberg IV

0,69

0

B

Westerhaar

Garstelanden III

0,41

0

B

Den Ham

Kroezenhoek

0,51

0

B

Vroomshoop

Vroomshoop Oost

0,14

0

B

Vriezenveen

Almeloseweg Oost

11,05

0

B

Wierden

Weuste Noord

6

0

B

207,30

34,96

Enschede

Hof van Twente

Tubbergen Twenterand

Wierden

Totaal

Type werklocatie: a = zeehaventerrein b = bedrijventerrein c = economische zones d = kantorenpark

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

52 Hazewinkel Noordwest (23 hectare uitgeefbaar

ligging heeft de locatie niet alleen een belangrijke

bedrijventerrein) is een gemengd bedrijventerrein aan

lokale, maar zeker ook een regionale betekenis. Zij zal

de A1 tussen de spoordijk en de Visschedijkweg.

ruimte bieden aan een breed scala van bedrijvigheid:

De gemeente Borne heeft op dit moment 8,24

van installatiebedrijven, handel en transport tot en met

hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein, namelijk

productiebedrijven met milieucategorie 4. Vanwege de

Buren-De Veldkamp. Deelgebied De Veldkamp van

omvang van het terrein en de verschillende potenties

bedrijventerrein Buren ligt gunstig, in de nabijheid

van delen ervan is het gebied gesegmenteerd met

van Westermaat Plein aan de rijksweg Hengelo-Borne.

bijbehorende kavelgrootten, die kunnen variëren van

De onderdoorgang van de spoorlijn Almelo-Hengelo

zo’n 1,5 hectare tot 2 hectare. De totale omvang van

Deelgebied De Veldkamp van

is gereed en het bedrijventerrein is nu bereikbaar via

De Veldkamp is circa 70 hectare bruto, waarvan zo’n

bedrijventerrein Buren ligt

de Amerikalaan. De gemeenten Borne en Hengelo

40 hectare netto uitgeefbaar is. Het beeldkwaliteitsplan

gunstig, in de nabijheid van

ontwikkelen dit bedrijventerrein samen. De Veldkamp

zorgt voor een actuele en goede uitstraling van het

Westermaat Plein aan de

ligt centraal in de regio Twente op de grens van de

gebied; het geeft onder andere richtlijnen ten aanzien

rijksweg Hengelo-Borne.

gemeenten Borne en Hengelo. Vanwege die centrale

van de gewenste verkaveling, het bebouwingsbeeld,

Op termijn uitgeefbaar in netto hectare Gemeente

Plaats

Terrein

Almelo

Almelo

Twentepoort

Almelo

XL Businesspark Twente

Almelo

Aantal hectaren (particulier)

Planfase (1-4)

Type terrein

1,57

0

1

B

11

73

1

B

Rijksweg 36 NO4

26,63

0

4

B

Almelo

Bedrijvenpark Twente

2,01

0

1

B

Almelo

Turfkade

1,78

0

1

B

Almelo

Aadijk Noord

30,63

0

3 en 4

B

Almelo

Weezebeeksingel

5

0

4

nnb

Almelo

Rijnbeek

4

0

4

nnb

Almelo

Weggeler

4

0

4

C

Borne

Buren - De Veldkamp

19,4

0

1

B

Borne

Buren - 't Oldhof

13,5

0

4

B

Borne

Buren - De Kluft

19,7

0

4

B

Enschede

Bleekweg

1,8

0

1

B

Boekelo

De Blekerij

0

1,03

2

B

Enschede

Kop Marssteden

5

0

4

B

Usselo

Usseler Es

58

0

3

B

Enschede

Boeldershoek West

0

5

4

B

Haaksbergen

Stepelerveld

34

0

3

Haaksbergen

Vregelingshoek

13

0

St. Isodorushoeve

Uitbr. St. Isodorushoeve

3

0

4

Hengelo

Hengelo

Westermaat - Plein

2,6

0

2

C

Hellendoorn

Nijverdal

Het Lochter III

25,9

0

1

B

Nijverdal

Derde Kampsweg

5

0

4

Borne

Enschede

Haaksbergen

Hellendoorn

Kruidenwijk - Zuid

2,5

0

1

B

Oldenzaal

Oldenzaal

Jufferbeek Zuid

21

0

1

B

Rijssen-Holten

Holten

Vletgaarsmaten 2B (Zuid)

3,83

3

1

B

Holten

Vletgaarsmaten 2A (West)

1,96

0

1

B

Holten

Vletgaarsmaten 2C

11,3

0

4

B

Holten

De Keizer

0

3,5

3

B

Enter

Enter-Rijssen

5,8

6,35

2

B

Geesteren

Lutkeberg V

2

0

4

Albergen

Zuid-Esch II

3,5

0

5

Tubbergen

Heerenbrinck Fase 1

7

0

4

Westerhaar

Garstelanden 4 fase 1

3,8

0

4

Westerhaar

Garstelanden 4 fase 2

4,1

0

4

Vroomshoop

Vroomshoop Oost Uitbr.

10

0

4

Vriezenveen

Oosterweilanden

25

0

4

Enter

Enter-Rijssen

12

0

2

Wierden

Weuste-Noord fase II

9

0

4

410,31

91,88

Tubbergen

Planfase: onherroepelijk bestemmingsplan = 1 vastgesteld bestemmingsplan = 2 ontwerp bestemmingsplan = 3 plan in structuurvisie = 4 ruimtelijk plan = 5 Type werklocatie: zeehaventerrein = A bedrijventerrein = B economische zones = C

Aantal hectaren (gemeente)

Twenterand

Wierden

Totaal

B

bedrijventerreinen 53 de uitgangspunten voor de kavelinrichting en de

nieuwe, moderne en goed bereikbare bedrijventerreinen

inrichting van de openbare ruimte. Op het bedrijven­-

waarmee Almelo zijn economische groei wil realiseren

terrein wordt parkmanagement toegepast.

in het kader van het Masterplan Almelo. Het bedrijven­ terrein krijgt in totaal een bruto oppervlakte van

De gemeente Hof van Twente heeft op dit moment

40 hectare waarvan nu nog circa 30 hectare netto

23,9 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein, waarvan

uitgeefbaar is.

23,6 hectare op het bedrijventerrein Zenkeldamshoek, fase II in Goor. Zenkeldamshoek is een nieuw, ruim

Enschede zal op de lange termijn beginnen met de

opgezet bedrijvenpark bij de entree van Goor, centraal

ontwikkeling van de Usseler Es, waar de land­schap­

in Twente. Het park biedt ruimte voor een grote

pelijke en cultuurhistorische waarden behouden

verscheidenheid aan bedrijven in de milieucategorieën

blijven. Voor de behoefte die niet binnen de bestaande

2 tot en met 4a. De kavels variëren in omvang van

bedrijventerreinen opgelost kan worden, is de Usseler Es

800 m² tot meer dan 2 hectare.

aangewezen als gebied waarbinnen 38 hectare netto

De gemeente Rijssen-Holten heeft in Holten op de

bedrijventerrein beschikbaar moet komen. De Usseler Es

Vletgaarsmaten in totaal 13,84 hectare direct uitgeefbaar

is strategisch gelegen in de hoek van de Westerval en

bedrijventerrein.

de A35. Zowel van buitenaf - via de A1 en de A35 - als vanuit Enschede is de Usseler Es uitstekend te bereiken.

Op termijn beschikbare terreinen Het Gezondheidspark ligt aan de westzijde van Hengelo.

In Twente is bij de gemeenten op termijn circa 410

Op dit thematische bedrijventerrein zijn nu reeds het

hectare aan uitgeefbare grond aanwezig, een sterke

Streekziekenhuis Midden Twente en Trivium gevestigd.

stijging van 13%. Ook is er nog circa 92 hectare op

Momenteel wordt er verder gewerkt aan de uitbreiding

termijn uitgeefbare grond bij particulieren in bezit.

van dit zorgterrein. Er mogen zich alleen bedrijven

Dit is zichtbaar door de stijging aan direct uitgeefbare

vestigen die zich bezighouden met gezondheidsdiensten

Enschede zal op de lange termijn

terreinen en de daling van lange termijn plannen.

of een directe relatie daarmee hebben.

beginnen met de ontwikkeling

Het tweede deel van het XL Businesspark Twente in

van de Usseler Es, waar de

Almelo beslaat nog 84 hectare waarvan 73 hectare in

De gemeente Haaksbergen gaat op termijn Stepelerveld

landschappelijke en cultuur­

particulier eigendom is. Almelo zal op termijn beginnen

uitgeven. Het plangebied van de uitbreiding

historische waarden behouden

met de ontwikkeling van Almelo Noord, een van de

Stepelerveld is begrensd door de Hengelosestraat

blijven.

't Oosterveld in Hengelo is een van de toplocaties in Twente.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

54 (N739) aan de westzijde en de Kolenbranderweg aan

XL Businesspark Twente

de oostzijde. Aan de zuidzijde ligt een watergang op de grens met het bestaande bedrijventerrein Stepelo

Het XL Businesspark is een gezamenlijk onderneming

en aan noordzijde het landelijk gebied. De gebouwen

van de netwerkstadgemeenten Almelo, Borne, Hengelo

moeten een passende kwaliteit uitstralen, bijvoorbeeld

en Enschede alsmede de provincie Overijssel.

door gebruik van natuurlijke kleuren en/of materialen.

Op het XL Businesspark is 49 hectare uitgeefbaar

De gemeente Haaksbergen is van zins de deelname

terrein beschikbaar. Daarbij gaat het om de vestiging

aan parkmanagement bij de uitgifte van het terrein te

van bedrijven in handel, logistiek en industriële

verplichten.

activiteiten die meer dan 2 hectare nodig hebben.

Kijkt men naar de uitgifte van kavels die men doorgaans

Dit najaar begint de gemeente Oldenzaal met het

Dit najaar begint de gemeente Oldenzaal met het

lokaal wegzet, dan gaat het bij het Businesspark om een

bouwrijp maken van het nieuwe bedrijventerrein

bepaald marktsegment, dat met name vanuit regionale

Jufferbeek-Zuid. Oldenzaal krijgt er aan de zuidwestkant

optiek van groot belang is. Het XL Businesspark

20 hectare bedrijventerrein bij, in de toekomst gevolgd

biedt ondernemingen een veilige en hoogwaardige

door nog eens tien hectare in Jufferbeek-Noord. Zuid

vestigingsplaats met uiterst moderne voorzieningen

ligt tussen de A1 en het spoor, de rondweg N342 en de

op een uitstekende zichtlocatie, gelegen aan de A35

Heideweg, Noord tussen de N342, de Heideweg, het

met een rechtstreekse aansluiting op deze snelweg.

spoor en de Ossenmaatstraat. De gemeente wil vooral

Daarnaast is de aanleg gepland van een kade aan het

op de zichtlocaties een hoogwaardige beeldkwalieit.

Twentekanaal zodat dit terrein ook per schip bereikbaar

De bedrijven op deze toplocatie moeten de uitstraling

wordt.

krijgen van de vroegere textielfabrieken. Jufferbeek-Zuid krijgt bij de op- en afritten Oldenzaal-West van de A1

bouwrijp maken van het

een rechtstreekse aansluiting met verkeerslichten op de

nieuwe bedrijventerrein

snelweg. In 2011 worden hier de eerste bedrijfskavels

Jufferbeek-zuid.

Nieuwbouw aan De Ossenboer, deel van het havengebied in Enschede.

uitgegeven.

bedrijventerreinen 55 Grootschalige binnenstedelijke herstructureringsprojecten

kantoorpanden. Halverwege de snelweg en het centrum ligt - aan de oostzijde - Eeftink. Hier komen kantoren op maat: de wensen van de ondernemer zijn het

Zuiderval

uitgangspunt. Tegenover het Eeftink ligt Cromhoffpark.

In deze parkachtige omgeving staat een deel van de

Met de GEM Zuiderval wordt gewerkt aan de

futuristisch vormgegeven Scholingsboulevard. Dicht

ontwikkeling van de Zuiderval als toplocatie voor

bij het centrum, binnen de singel, liggen de twee

kantoren in Enschede. Het aanbod voor kantoren is zeer

deelgebieden Hofkwartier en Janninkkwartier. In

divers, er is ruimte voor zowel de kleinere als de grote

Hofkwartier wordt een rijke variatie aan woningen

kantoorgebruikers. De Rabobank en Ten Kate Huizinga

gebouwd en in Janninkkwartier worden werken, wonen

hebben aangegeven hun regionale hoofdkantoor naar

en vrije tijd gecombineerd. Eeftink en Kotmanpark

de Zuiderval te gaan verplaatsen. Ook Van der Valk

bieden de ondernemer de kans zich te vestigen naar

opent een vestiging aan de Zuiderval. Het plangebied

eigen wensen. Hier kan hij zijn eigen kantoorpand

omvat circa 40 hectare en is daarmee een van de

neerzetten of zich vestigen in een verzamelgebouw.

grootste binnenstedelijke herstructureringsgebieden

In Kotmanpark staan vrije kavel woningen, maar ook

in Nederland. Zuiderval is meer dan alleen een

rijwoningen met een moderne, strakke architectuur.

kantoorlocatie, want het heeft ook een woonfunctie en

Hofkwartier wordt een vriendelijk en sfeervol

er zijn talrijke voorzieningen. De gevarieerde bebouwing

stadswijkje.

versterkt elkaar en geeft de locatie een unieke identiteit.

Zuiderval bestaat uit zes deelgebieden: Kotmanpark,

Roombeek

Kotmanplaats, Cromhoffpark, Eeftink, Janninkkwartier en Hofkwartier. Ieder deel heeft zijn eigen specifieke

Er is nu 62 hectare voor wonen, ondernemen,

Zuiderval is meer dan alleen een

functie. Vanaf de snelweg A35 is Kotmanpark het eerste

ontspannen, horeca, cultuur, architectuur en onderwijs,

kantoorlocatie, want het heeft

deelgebied aan de westzijde van de weg. In Kotmanpark

op een steenworp afstand van de binnenstad van

ook een woonfunctie en er zijn

zijn woningen gebouwd en er komen moderne

Enschede.

talrijke voorzieningen.

Almelo heeft momenteel circa 65 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein, onder meer op Bedrijvenpark Twente.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

56 Roombeek is opgebouwd uit verschillende buurten.

voormalige fabriekscomplexen een nieuwe bestemming.

Elke buurt heeft of krijgt zijn eigen vorm en karakter. Er

Daaromheen worden ambitieuze plannen ontwikkeld

ontstaat een gemengd en stedelijk beeld van vrijstaande

die voor een variatie aan functies en een diversiteit

en geschakelde huizen, rijtjeshuizen, appartementen,

aan bewoners en bezoekers moeten zorgen. Bestaande

woon-werkeenheden en bedrijfsruimten. Door deze

sociale, educatieve en culturele voorzieningen

combinatie van wonen en werken, kunnen in principe

blijven bewaard en worden waar nodig aangevuld.

alleen bedrijven in milieucategorie 1 en 2 zich hier

Nieuwe technieken, zoals breedbandaansluitingen en

vestigen. Roombeek heeft een unieke ligging. Het is goed

duurzaam waterbeheer, worden ingezet om in Hart

bereikbaar met de auto en het openbaar vervoer. Op de

van Zuid comfortabel te kunnen leven en het gebied

fiets ben je binnen een paar minuten in het hart van de

een eigentijds en hoogwaardig karakter te geven. De

stad.

ligging is goed: aan de zuidzijde van het centrum, met als entree het Centraal Station Twente aan de

Hart van Zuid

noordzijde van het plangebied en het Twentekanaal aan de zuidzijde. Door de nabijheid van de A1 en de A35 is

Hart van Zuid is een terrein van 50 hectare bij het

Hart van Zuid uitstekend bereikbaar met zowel de auto

centrum van Hengelo, gelegen tussen het station en

als het openbaar vervoer. De Laan Hart van Zuid zorgt

het Twentekanaal. Waar vroeger het bedrijvig hart van

voor een goede ontsluiting van de invalswegen naar

Hengelo klopte, verrijst nu het Hart van Zuid. Op de

het centrum. Tot 2018 wordt Hart van Zuid, een van

plaats van de in onbruik geraakte fabriekscomplexen

de grootste naoorlogse stadsvernieuwingsprojecten, in

van Stork en Dikkers wordt bijna vijftig hectare nieuw

delen opgeleverd. De eerste bouwwerken zijn inmiddels

Hengelo gebouwd. Het is een nieuw stadsdeel waar

gereed.

iedereen naast elkaar kan wonen, werken, leren en recreëren en dat een plek met zo’n rijk verleden een

Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal

spannende toekomst geeft. Het industriële verleden blijft voelbaar; de vroegere geslotenheid van het

Het masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal

een van de grootste naoorlogse

gebied maakt plaats voor openheid en dynamiek. Wat

voorziet in een integrale herontwikkeling van circa

stadsvernieuwingsprojecten, in

blijft is de bestaande bedrijvigheid; het aanwezige

38 hectare rondom het huidige station. Door de

industriële erfgoed blijft behouden. Zo krijgen

doorgaande spoorverbinding vanaf Hengelo richting

Tot 2018 wordt Hart van Zuid,

delen opgeleverd.

Enschede heeft circa 32 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein, onder meer op Josink Es.

bedrijventerreinen 57 Duitsland over een lengte van circa 1.300 meter verdiept

Almelo wil meer inwoners aan de stad binden,

aan te leggen en het groene en cultuurhistorische

vooral jongeren, hoger opgeleiden en gezinnen.

karakter te herintroduceren, ontstaat een woon-,

Daarbij hoort een bruisende binnenstad, een compact

werk- en verblijfsgebied waarmee de regionale

en hoogwaardig centraal winkelgebied en goede

verblijfsfunctie van Oldenzaal wordt versterkt.

voorzieningen, bijvoorbeeld op cultureel en educatief

Het bestaande stationsplein wordt heringericht waarbij

gebied. Het Masterplan is niet één groot plan, maar

historische gebouwen een meer prominente plek krijgen.

een raamwerk van afzonderlijke plannen. Het laat

Ook het oude ziekenhuis krijgt een prominentere

zien wat de samenhang tussen die plannen is en langs

functie aan het plein. De gemeente werkt nu aan een

welke hoofdlijnen en welke structuren de stad zich

beeldkwaliteitsplan voor de openbare ruimte, waarbij

kan ontwikkelen. Het Masterplan geeft tevens aan wat

men door middel van inrichting en materiaalgebruik

de samenhang is tussen de plannen op verschillende

een relatie wil leggen met het textielverleden. Door het

schaalniveaus.

talud aan de zuidzijde van de halfverdiepte sporen deels

Er zijn verschillende grote opgaven in het Masterplan,

af te graven en als plein in te richten, wordt openheid

waarin wordt ingegaan op de bevolkingssamenstelling,

gecreëerd. Het nieuwe plein krijgt een groene inrichting,

een aantrekkelijke binnenstad, een betere aansluiting

passend bij de sfeer van Oldenzaal en wordt begrensd

tussen de verschillende structuren en intensievere

door kantoren en woningen. Passagiers die uitstappen

samenwerking met de buurgemeenten.

krijgen meteen zicht op een aantal kenmerkende

Een belangrijke uitwerking van het Masterplan is het

elementen van Oldenzaal: zicht op het landschap,

Binnenstadsplan, want ontwikkeling van de binnenstad

openheid en groen. Om het groene beeld van Oldenzaal

is van groot belang voor de toekomst van Almelo. In

verder te versterken, worden auto’s zoveel mogelijk uit

dit stedenbouwkundig plan staan voorstellen voor een

het zicht gehouden en ondergebracht in groene taluds.

ingrijpende vernieuwing van de binnenstad, die een identiteit krijgt die ze verdient: krachtig, eigenzinnig en

Masterplan Almelo

met een dynamische uitstraling. Een tweede speerpunt binnen het Masterplan is het plan Waterrijk. Almelo

Het bestaande stationsplein in

Het Masterplan is bedoeld als antwoord op

als waterstad van Twente is de nieuwe identiteit waar

Oldenzaal wordt heringericht

vraagstukken die Almelo heeft op het gebied van

Almelo op koerst bij de stedelijke vernieuwing en de

waarbij historische gebouwen een

kwaliteiten en problemen, kansen en bedreigingen.

daarmee samenhangende functionaliteit en vormgeving.

meer prominente plek krijgen.

Bedrijventerrein Havengebied in Enschede.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

58

infrastructuur 59 Rekeningrijden, kilometerheffing en kilometerprijs zijn

Filedruk

samenvattende termen die worden gebruikt voor het betalen voor het gebruik van de auto, niet voor het bezit

Om files van verschillende lengte en duur vergelijkbaar

ervan. Het is de bedoeling dat in de toekomst deze wijze

te maken, is het begrip filezwaarte geïntroduceerd.

van ‘anders betalen voor mobiliteit’ de trend wordt.

De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte x

In juli 2008 besloot het kabinet om de aanschafbelasting

de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt

en de motorrijtuigenbelasting te schrappen en hiervoor

in kilometerminuten. Dit betekent dat een file van 10

in de plaats de kilometerprijs in te voeren. Deze

kilometer die één uur duurt 600 kilometerminuten

wijzigingen in het belastingstelsel zijn een poging

filezwaarte oplevert. De totale filezwaarte over een

om de verkeersdruk te verminderen. De demissionair

bepaalde periode en locatie is de som van de filezwaarte

minister van Verkeer en Waterstaat, Eurlings, stuitte

van de files die zich in desbetreffende periode op

bij de invoering echter op de nodige problemen. Het

die locatie hebben voorgedaan. In de tabel hieronder

systeem blijkt technisch zo ingewikkeld dat hij het

staat een overzicht van de verkeersknooppunten in

vooralsnog niet aandurfde om automobilisten vanaf eind

Overijssel.

2011 per gereden kilometer aan te slaan. Voor volgend jaar staat echter een proef met 60.000 auto’s - voorzien

Weginfrastructuur

van een zender - gepland. Opvallend is dat door de

Opvallend is dat door

huidige kredietcrisis het aantal files met 15% is gedaald.

Een goede bereikbaarheid is noodzakelijk om de

de huidige kredietcrisis

Door de recessie is er minder zakelijk verkeer op de

concurrentiekracht van Twente in Nederland en in

het aantal files met 15%

autosnelwegen en op de luchthavens.

Europa te versterken. Het doorgaande verkeer heeft

is gedaald.

Filedruk (bron: Rijkswaterstaat; bewerking: I&O Research) Snelweg

Traject van

Traject naar

Koplocatie

Filezwaarte 2008

Filezwaarte 2009

Groei

A1

Hengelo

Apeldoorn

A1

Apeldoorn

Hengelo

Voorst-Beekbergen

25.165

21.092

-16%

Deventer Oost-Bathmen

29.676

17.864

A1

Apeldoorn

-40%

Hengelo

IJsselbrug-Deventer

10.408

7.819

A1

-25%

Hengelo

Apeldoorn

Azelo-Rijssen

5.007

5.604

12%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Twello-Voorst

5.875

5.494

-6%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Voorst-Twello

2.218

5.270

138%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Markelo-Rijssen

1.021

4.025

294%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Apeldoorn Zuid-Beekerbergen

7.295

3.962

-46%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Lochem-Bathmen

6.428

3.948

-39%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Bathemn-Lochem

4.237

3.126

-26%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Rijssen-Azelo

5.369

2.786

-48%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Ijsselbrug-Twello

5.349

2.645

-51%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Markelo-Lochem

3.339

2.120

-37%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Lochem-Markelo

1.582

1.738

10%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Rijssen-Markelo

6.826

1.634

-76%

N35

Gronau

Enschede

Enschede Oost- A35 Enschede Zuid

64

802

1153%

A35

Almelo

Enschede

Almelo Zuid-Azelo

232

651

181%

A35

Almelo

Enschede

Azelo-Borne West

1.147

563

-51%

A35

Enschede

Almelo

Enschede West-Hengelo Zuid

1.010

506

-50%

A35

Almelo

Enschede

Loofriet-Hengelo Zuid

1.483

491

-67%

A35

Almelo

Enschede

Buren-Delden

320

421

32%

N35

Almelo

Zwolle

Brug Overijssels Kanaal-Hoonhorst

0

389

-

N35

Zwolle

Almelo

Heino Zuid-Deventer

0

296

-

N35

Almelo

Zwolle

Deventer-Heino Zuid

0

292

-

A35

Enschede

Almelo

Azelo-Almelo Zuid

170

224

32%

A35

Enschede

Almelo

Buren-Borne West

287

219

-24%

A35

Enschede

Almelo

Hengelo Zuid-Loofriet

431

192

-55%

A35

Almelo

Enschede

Hengelo Zuid-Enschede-West

1.566

176

-89%

A35

Enschede

Almelo

Borne West-Azelo

1.058

143

-86%

N35

Enschede

Gronau

A35 Enschede Zuid-Enschede Oost

684

98

-86%

De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte x de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt in kilometerminuten.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

60 geen relatie met Twente, maar gebruikt wel dezelfde

Scandinavië en de nieuwe Oost Europese EU-landen).

infrastructuur. De verwachting is dat dit doorgaande

Het is van groot belang dat de weg als transportas

verkeer de komende jaren toeneemt, door de groei

zijn functie in de toekomst goed kan vervullen. Het

in de internationale verplaatsingen van personen en

vrachtverkeer is de laatste jaren sterk gegroeid. Steeds

goederen. Het is belangrijk om alle verkeersstromen

vaker wordt de rechterrijstrook op de A1 ingenomen

goed te faciliteren. De weginfrastructuur in Twente

door vrachtverkeer. Dit maakt dat het goed functioneren

verdient de nodige aandacht zodat de kwaliteit, de

van de snelweg in gevaar komt.

doorstroming en de capaciteit van de regionale (hoofd-)

Rijkswaterstaat is in juli begonnen met een proef om

wegen en ook de Rijkswegen voldoende geschikt

‘achteruitslaande filegolven’ te bestrijden. Tussen

zijn voor het toekomstige verkeer. Het zogenaamde

Markelo en Lochem, richting Deventer, wordt aan de

onderliggende wegennet van de Twentse gemeenten

middenbermzijde een drie kilometer lange rijstrook

en de provincie Overijssel is vooral van belang voor de

(golfbreker) ingevoegd. Een filegolf is een korte file

interne bereikbaarheid van Twente. De Rijkswegen in

die niet op één plaats blijft, maar zich verplaatst tegen

Twente spelen een belangrijke rol voor de afwikkeling

de rijrichting in. Zo’n golf ontstaat als het verkeer aan

van zowel het interne als het externe verkeer van, naar

de voorkant van de file weer gaat rijden, terwijl er

en door Twente. De A1, A35, N18 en N36 vervullen een

achteraan nog verkeer bijkomt. Het verkeer wijkt uit

zeer belangrijke rol voor het onderhouden en stimuleren

naar de golfbreker, zodat de file sneller oplost. De A1

van economische relaties met andere economische

is de eerste plaats in Nederland waar de proef wordt

centra in Nederland en Europa.

toegepast. De golfbreker zorgt ervoor dat de file niet zo snel in de lengterichting naar ‘achteren’ beweegt, maar

A1

dat de file breder wordt. De file blijft als het ware in de golfbreker ‘hangen’.

De Rijksweg A1 is voor Nederland een van de belangrijkste hoofdwegen, economisch gezien zelfs de

A35

belangrijkste van Nederland. In het bijzonder is de weg Het is van groot belang dat

van belang voor Twente vanwege de verbinding met

De Rijksweg A35, die loopt vanaf de Duitse grens

de A1 als transportas zijn

de Randstad (onder andere Schiphol en Rotterdam).

bij Enschede tot Zwolle, is voor Twente van belang

De A1 is ook de internationale hoofdtransportas tussen

als verbinding met andere regio’s in het land en

Nederland en de rest van Europa (vooral Duitsland,

Duitsland. Daarnaast vervult de Rijksweg A35 een

functie in de toekomst goed kan vervullen.

Bedrijventerrein De Veldkamp in Borne is nu goed ontsloten dankzij de tunnel van de Amerikalaan onder het spoortracé Borne-Hengelo.

infrastructuur 61 zeer belangrijke functie binnen Twente. Het is de

lukt het hem niet het pad fatsoenlijk berijdbaar

hoofdweg die de steden in Twente met elkaar verbindt.

te maken, maar in oktober begint de aanleg.

Er wordt voortdurend gewerkt aan de verbetering

Het pad is onderdeel van de snelle fietsroute tussen

van de Rijksweg A35. Belangrijk voor Twente is de

beide steden en slechts een klein onderdeel van de

opening van een nieuw deeltracé van de rijksweg en de

55 kilometer lange ‘snelweg’ die uiteindelijk van

toekomstige realisatie van de zogenaamde combitunnel

Glanerbrug tot de Sallandse Heuvelrug loopt.

in Nijverdal, die volgens plan in 2013 gereed is. Daarbij

De aanleg zal naar verwachting drie maanden duren.

worden de spoorlijn en de rijksweg in een tunnel door

Eerst wordt er op de hele route rood asfalt gelegd,

Nijverdal geleid. Dit wordt een belangrijke verbetering

daarna wordt de fietssnelweg verder aangekleed.

in de verbinding Twente-Zwolle. Verdere verbeteringen

Vanwege de sociale veiligheid is verlichting langs het

voor de kortere termijn zijn in voorbereiding voor

pad gewenst. Duidelijk is ook dat het brede fietspad

de omgeving Zwolle en voor het totale tracé van de

een eigen bewegwijzering krijgt om de herkenbaarheid

N35 van Zwolle naar Almelo wordt op termijn een

te vergroten. De bedoeling is om de fietsers op de

planstudie gestart.

fietssnelweg waar het kan voorrang te geven op het andere verkeer.

Fietssnelweg F35 Enschede De fietssnelweg tussen Hengelo en Enschede wordt nog dit jaar aangelegd. Dat moet ook wel, want anders

Met de doortrekking van de Rottumerooglaan naar de

vervalt de rijkssubsidie voor het project. Het Rijk draagt

Zuiderval krijgt het nog te bouwen hotel Van der Valk

evenals de gemeenten Hengelo en Enschede 1 miljoen

een snelle en korte verbinding met deze invalsweg

euro bij aan het deelproject tussen grofweg De Grolsch

en daarmee met de A35. Ook de drie te bouwen

Veste in Enschede en de Kuipersdijk in Hengelo.

kantoortorens in hetzelfde plangebied Kotmanpark

De F35 is onderdeel van de

Het Hengelose gedeelte van de fietssnelweg langs het

worden zo ontsloten. De aansluiting met de Zuiderval

snelle fietsroute tussen beide

spoor oogt nog als een karrenspoor. Tien jaar geleden

krijgt geen verkeersinstallatie.

steden en slechts een klein

waren er al plannen om de onverharde weg te asfalteren.

Verkeer van en naar de Rottumerooglaan is mogelijk

onderdeel van de 55 kilometer

Twee jaar geleden meldde wethouder Jan Bron bij zijn

zowel vanaf de binnenstad als vanaf de A35. Bij de

lange ‘snelweg’ die uiteindelijk

aantreden dat hij ervoor zou zorgen dat het fietspad net

aankoop van grond voor de bouw van het hotel heeft

van Glanerbrug tot de Sallandse

als in Enschede geasfalteerd zou worden. Tot nog toe

Van der Valk kenbaar gemaakt zeer sterk te hechten aan

Heuvelrug loopt.

De Auke Vleerstraat in Enschede is een belangrijke verkeersader.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

62 een directe aansluiting op de Zuiderval. Bewoners van

dan niet kiezen voor aanleg van een fietstunnel.

de achterliggende woningen hebben in diezelfde periode

De situatie wordt bekeken in samenhang met de

hun grote zorgen geuit over het verwachte sluipverkeer

plannen voor Kotmanpark. De woningen zijn hier

door hun woonstraten. Het was aanvankelijk de

grotendeels al gebouwd en met de bouw van een

bedoeling Kotmanpark, inclusief de kantoren, alleen

appartementencomplex is begonnen.

via één ontsluitingsweg naar de Wethouder Beversstraat

Het eerstvolgende project dat op stapel staat is de

bereikbaar zou zijn. Dat acht de gemeente nu geen

bouw van drie kantoortorens variërend van 22 tot

goede oplossing meer, ook nu er een hotel zal worden

39 meter. De drie torens zijn mooier dan de oude

gebouwd. Het zou betekenen dat de toch al zwaar

kantoorblokken. Ook is het gelukt na overleg deze

belaste kruising Wethouder Beversstraat met de

torens nog vijf meter meer naar de Zuiderval op te

Zuiderval nog meer verkeer te verwerken zou krijgen.

schuiven, zodat ze verder van de woningen af komen.

Met het doortrekken van de Rottumerooglaan wordt dit

Personeel en bezoekers die met de auto komen,

deels ondervangen.

bereiken de kantoren straks via de Wethouder

De aansluiting op de Zuiderval is ingrijpender dan

Beversstraat en dan de Schiermonnikooglaan.

het op het eerste gezicht lijkt. Aan de overzijde van de

Er komt een vrije rechtsafstrook richting Zuiderval.

invalsweg moeten de busbaan en de invoegstrook naar

Het aanvankelijke plan om via de Schiermonnikooglaan

het P&R terrein enigszins worden verlegd. De ruimte

ook het verkeer naar het nog te bouwen hotel Van der

voor aparte rijstroken voor links- en rechtsafslaand

Valk te laten rijden, is volgens alle verkeersdeskundigen

verkeer op de Zuiderval is nu te beperkt. De bedoeling

ongewenst.

is verder vanaf de Rottumerooglaan een rechtsafstrook aan te leggen richting A35 afslag Hengelo, buiten de

Waterinfrastructuur

verkeerslichten om. Daarover gaat de gemeente in overleg met Rijkswaterstaat.

De binnenhavens van Hengelo, Almelo, Enschede en

De problematiek van de fietsers op het kruispunt

Hof van Twente zijn belangrijke vestigingsplaatsen

voor de bouw van het hotel

Zuiderval/ Wethouder Beversstraat kan op korte termijn

voor de zoutproductie, zand- en grindbedrijven en

heeft Van der Valk kenbaar

nog niet worden opgelost, maar een fietstunnel als

betoncentrales, bouwstaalbedrijven, veevoederindustrie,

gemaakt zeer sterk te hechten

mogelijke optie wordt al wel genoemd. De kosten,

recyclingindustrie, aardolieproducenten en metaal­

circa 1,5 miljoen euro, zijn de grootste belemmering.

industrie (zware constructies). Vervoer over water is

Ook de sociale veiligheid speelt een rol bij het al

essentieel voor deze bedrijven.

Bij de aankoop van grond

aan een directe aansluiting op de Zuiderval.

Het vernieuwde station in Hengelo.

infrastructuur 63 Combi Terminal Twente verlaadt en vervoert zee-

luchtmachtbasis Twente. De overheden, verenigd in

containers. Het overgrote deel van het containertransport

de Vliegwiel Twente Maatschappij (VTM), verklaren

gebeurt over het water met speciale containerschepen.

dat een ‘compacte’ luchthaven met een maximale

Daarnaast biedt CTT in combinatie met Bolk Container

capaciteit van 1,2 miljoen reizigers per jaar het beste is

Transport de mogelijkheid om containers over de weg

voor de economie en de werkgelegenheid in de regio.

te transporteren. De CTT Terminal is gelegen aan het

Gerekend wordt op ongeveer 2.700 nieuwe banen.

Twentekanaal, op het industrieterrein Twentekanaal in

De eerste vluchten zijn voor 2013 voorzien.

Hengelo. De terminal in Hengelo heeft een oppervlakte

Het vliegveld wordt ontwikkeld als compacte

van 26.000 m² en een kade met een lengte van 145

luchthaven in het groen. De vliegveldgebonden

meter. De terminal beschikt over een vrije opslag

functies en daaraan gekoppelde vliegveldgebonden

van 10.000 m² en heeft een basispakket van 10.000

bedrijvigheid worden aan de noordzijde van de start-

containers. CTT denkt dit op korte termijn uit te kunnen

en landingsbaan ontwikkeld. Aan de zuidzijde, waar

breiden naar 15.000 containers.

nu nog de terminal en andere voorzieningen zijn,

In totaal beschikt Twente over 3.000 meter openbare

wordt nieuwe natuur ontwikkeld. Dit gebied zal

kades. Het aantal binnenschepen dat een lading ophaalt

worden toegevoegd aan de Ecologische Hoofdstructuur.

in Twente is in 2009 (4.877 ladingen) gedaald met 8,1%

Tevens wordt in het gebied ruimte gegeven aan de

ten opzichte van 2008 (5.309 ladingen) en komt hiermee

ontwikkeling van leisure, innovatieve bedrijvigheid

weer in de buurt van het aantal ladingen in 2003. Met

en woningbouw. Hiertoe worden vooral de reeds

4.657 komt het aantal lossingen door binnenschepen

bebouwde gebieden ingezet waarbij de bestaande

in Twente 7,6% lager uit dan in 2008 (5.038) en bereikt

bebouwing en het direct omliggende gebied een

daarmee het niveau van 2005.

nieuwe functie krijgen.

De overheden, verenigd in de

Luchthaven Twente

Vliegwiel Twente Maatschappij (VTM), verklaren dat een

De regio Twente krijgt een burgerluchthaven.

‘compacte’ luchthaven met een

De provincie en de gemeente hebben een structuur­­-

maximale capaciteit van 1,2 miljoen

visie vastgesteld die dit als beste alternatief voor de

reizigers per jaar het beste is

ontwikkeling van het gebied aanmerkt.

voor de economie en de

Het vliegveld komt op de locatie van de voormalige

werkgelegenheid in de regio.

Aantal reizen (binnenschepen met alle vlaggen) (bron: CBS; bewerking: I&O Research) 7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

Lading in Twente Lossing in Twente

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

64

sociaal-economische ontwikkelingen 65 Nederland telde op 1 januari 2010 bijna 16,6 miljoen

Twentse beroepsbevolking met 19.000 tot circa 267.000

inwoners, een groei van 89.202 personen op jaarbasis.

personen gedaald ten opzichte van vorig jaar (circa

Afgelopen jaar is de bevolking van Nederland met

286.000). Van de Twentse bevolking maakt 42,8% deel

gemiddeld 244 personen per dag gegroeid. Gemiddeld

uit van de beroepsbevolking. Na een voortdurende

werden er per dag ongeveer 506 kinderen geboren.

groei in de afgelopen jaren zien we nu dat de potentiële

Daar staat tegenover dat er op jaarbasis elke dag 368

beroepsbevolking in Twente aan het krimpen is.

mensen overlijden. Verder vestigen zich gemiddeld 404 immigranten per dag in Nederland, terwijl 298

Economische groei

emigranten vertrekken.

Het Nederlandse bruto binnenlands product neemt dit jaar volgens de raming toe met 1,25%. Voor

Twente

het komende jaar wordt een bruto binnenlandse De veertien Twentse gemeenten telden op 1 januari

productgroei van 1,75% voorzien. Deze groeicijfers zijn

Wat in het oog springt, is

2010 in totaal 623.432 inwoners, vergeleken met een

in historisch opzicht niet opvallend. Wat wel in het oog

de ongekende scherpte van de

jaar ervoor een kleine groei van 0,34%. Deze groei is

springt, is de ongekende scherpte van de economische

economische terugval in 2009

minder dan het landelijke gemiddelde en ook minder

terugval in 2009 en van de daaropvolgende terugkeer

en van de daaropvolgende

dan de groei in Overijssel. Het afgelopen jaar is de

van de groei in 2010: van +2% in 2008 naar -4% in

terugkeer van de groei in 2010.

Ontwikkeling aantal werklozen in % van de beroepsbevolking (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)

Ontwikkeling aantal arbeidsplaatsen (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel) 110% 109% 108% 107% 106% 105% 104% 103% 102%

Twente Overijssel Nederland

101%

pr

og no

se

20

14

100%

Aantal werkzame personen per sector per april 2009 (Bron: LISA; bewerking: I&O Research)

Aantal vestigingen per 1 januari 2010 in Twente (Bron: Kamer van Koophandel)

Financiën 2% Vervoer 3%

Agrarisch 6% Industrie 7%

Overige bedrijven 17%

Industrie 16%

Bouw 10%

Diensten 42%

Groothandel 11%

Detailhandel 19%

Overige dienstverlening 32%

Detailhandel & Horeca 23%

Zakelijk dienstverlening 12%

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

66 2009 tot +1,25% in 2010. Dergelijk scherpe

ontwikkelen dan in de centrale projectie. Of deze

veranderingen in de groeipercentages van jaar op jaar

effecten ook al in de ramingsjaren 2010 en 2011 gevoeld

hebben zich sinds de jaren zestig en zeventig van de

worden, hangt mede af van het tempo waarin de

vorige eeuw niet meer voorgedaan.

ombuigingen worden gerealiseerd.

Bij de ramingen is geen rekening gehouden met eventueel nieuw beleid van het aankomende kabinet.

Werkgelegenheid

Op basis van de onlangs door het CPB doorgerekende plannen van diverse partijen valt te verwachten

De werkloosheid loopt in 2011 op tot gemiddeld

dat er de komende jaren aanzienlijk bezuinigd zal

6% van de beroepsbevolking, hetgeen neerkomt op

worden. Afhankelijk van de mate waarin en de

465.000 personen. Naar het zich laat aanzien stijgt het

veranderingen in de

snelheid waarmee dat gebeurt, wordt de economische

werkloosheidspercentage van gemiddeld 4,9% in 2009

groeipercentages van jaar op

ontwikkeling op korte en middellange termijn meer of

tot 5,75% dit jaar en 6% in 2011. Gezien de ongekende

minder geremd. In combinatie met bezuinigingen op

productieterugval vorig jaar en het beperkte herstel

de jaren zestig en zeventig

het aantal ambtenaren - bezuinigingen die alle partijen

dit jaar, valt deze toename mee. De krimp van de

van de vorige eeuw niet meer

van plan zijn door te voeren - zal de werkgelegenheid

werkgelegenheid in de marktsector in 2010 is geringer

zich de nabije jaren waarschijnlijk minder gunstig

dan eerder was geraamd. Blijkbaar willen en kunnen

Dergelijk scherpe

jaar hebben zich sinds

voorgedaan.

Ontwikkeling omvang beroepsbevolking en aantal arbeidsplaatsen in Twente (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel) 108% 107% 106% 105% 104% 103% 102%

Beroepsbevolking Aantal Arbeidsplaatsen

101% 100%

Ondernemersvertrouwen omzet Nederland en Twente (Bron: COEN)

Ondernemersvertrouwen Nederland en Twente (Bron: COEN) 120 100

50

80

40

60

30

40

20

20

10

0 -20

0

-40

-10

-60

-20 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Ondernemersvertrouwen export Nederland en Twente (Bron: COEN)

Ondernemersvertrouwen investeringen Nederland en Twente (Bron: COEN)

50

20

45

15

40 35

10

30

5

25

0

20 15

-5

10 Twente Nederland

2001

2010

-10

5 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

-15 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

sociaal-economische ontwikkelingen 67 bedrijven een deel van hun personeel langer in dienst

bedrijven met groei voor het eerst weer groter dan

houden dan in eerdere prognoses werd aangenomen.

het aantal bedrijven met krimp. De situatie op de arbeidsmarkt blijft daarentegen onverminderd slecht.

Twentse Bedrijvigheid

In het vierde kwartaal van 2009 nam het aantal bedrijven dat medewerkers ontsloeg weer verder toe.

Ondernemers in Oost-Nederland zijn somberder

In Oost-Nederland zijn de Twentse ondernemers

gestemd dan in de rest van het land. Hoewel de

nog steeds het minst positief over de economie.

opgaande lijn richting herstel in het vierde kwartaal

Het ondernemersvertrouwen ligt hier met -53 lager

van 2009 doorzette, is het bedrijfsleven in dit deel

dan in de rest van Oost Nederland (-36). Vooral de

van het land voor het eerste kwartaal van 2010

verwachtingen voor de export zijn somber

minder optimistisch, vooral als gevolg van de lange,

(-25, tegen -13 voor Oost-Nederland).

strenge winter.

Twente had ook het meeste last van de strenge winter, die vooral de talrijke grote bouwbedrijven

In Oost-Nederland zijn de

Er zijn positieve en negatieve trends: de ontwikkeling

trof. De verwachtingen van het Oost-Nederlandse

Twentse ondernemers nog

op de binnenlandse markt gaat duidelijk de goede

bedrijfsleven voor het lopende kwartaal pakken

steeds het minst positief over

kant op. Op de buitenlandse markten is het aantal

precies andersom uit. Ondernemers verwachten

de economie.

Verzorgingstehuis Ariënsstaete in Enschede.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

68 dit kwartaal minder omzet op binnen- en

20-64 jaar. De groene druk geeft een indruk van

buitenlandse markten. Over de kansen op de

het aantal kinderen en jongeren (in beginsel niet

buitenlandse markten zijn Oost-Nederlandse

werkend), die moeten worden onderhouden door de

ondernemers beduidend somberder dan hun

productiviteit van het (in potentie) werkende deel

collega’s in de rest van Nederland. In de personele

van de bevolking. Hetzelfde geldt voor de grijze

omvang wordt daarentegen juist een minder grote

druk: de verhouding tussen het aantal personen van

krimp verwacht dan de afgelopen kwartalen. Het

65 jaar of ouder ten opzichte van de personen in de

winterse weer is de grote boosdoener als het om de

zogenaamde ‘productieve’ leeftijdsgroep van 20-64

productiebelemmeringen gaat; vooral de landbouw en

jaar. In Twente is de groene druk op dit moment

de bouw hebben hier veel last van. De werkloosheid

het grootst in de gemeenten Tubbergen en Rijssen-

neemt in de Oost-Nederlandse bouwsector nog sneller

Holten. Enschede neemt een opvallende positie in

toe dan landelijk. Toch denken de bouwondernemers

met een (relatief) lage groene druk. In de meeste

dat ze het diepste punt achter zich hebben gelaten.

gemeenten zal de groene druk toenemen. De grijze druk in Twente is in de gemeente Hof van Twente

Groene en grijze druk

het grootst. Ook hier zijn de verschillen tussen de gemeenten groot. Uitschieters zijn verder Haakbergen,

Twente had ook het meeste last van de strenge winter,

De groene druk is de verhouding tussen het aantal

Losser, Dinkelland, Oldenzaal, Borne en Hellendoorn.

die vooral de talrijke grote

personen van 0-19 jaar ten opzichte van de personen

Wederom is de positie van Enschede opvallend, maar

in de zogenaamde ‘productieve’ leeftijdsgroep van

ook Twenterand heeft een lage grijze druk.

bouwbedrijven trof.

Verpleeg- en woon/zorgcomplex ´t Dijkhuis in Borne.

sociaal-economische ontwikkelingen 69 De grijze druk in Twente

De groene druk in Twente

< 25%

< 38%

In Twente is de groene druk

25% - 28%

38% - 43%

op dit moment het grootst

29% - 32%

44% - 49%

in de gemeenten Tubbergen

>=33%

>=50%

en Rijssen-Holten.

De kleinschalige woonvorm Weijdehof in Almelo.

'De stand van Zaken’ - Vastgoedrapportage Twente 2010

70 aanbod Het aanbod wordt geregistreerd op 1 juli 2010

dat een file van 10 kilometer die één uur duurt en

en vormt een momentopname. Het aanbod betreft

twee files van 5 kilometer die één uur duren beide

uitslui­tend bestaande, gereed dan wel in aanbouw

600 kilometerminuten filezwaarte opleveren. De totale

of renovatie zijnde en daadwerkelijk binnen twaalf

filezwaarte over een bepaalde periode en locatie is

maanden beschik­baar komende en niet reeds uit de

de som van de filezwaarte van de files die zich in

markt genomen objec­ten. Bouwplannen blijven derhalve

de desbetreffende periode op die locatie voorgedaan

buiten beschouwing.

hebben.

bedrijfsruimte Een gebouw, of een gedeelte van

gemiddelde woningprijs De gemiddelde verkoopprijs

een gebouw, dat bestemd is voor de uitoefening van

is de totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen.

een bedrijf, voor productie, opslag en distributie van

Er vindt geen weging plaats. Koopsommen lager dan

goederen. De eventueel in het gebouw aanwezige

duizend en hoger dan vijf miljoen euro worden niet

kantoor- en showruimte wordt toegerekend aan de

meegenomen.

hoofdfunctie van het gebouw. Bedrijfsruimte wordt gemeten in m² verhuurbaar oppervlak. De ondergrens

huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in

voor opname in de statistieken van deze rapportage

euro’s per m² verhuurbaar vloeroppervlak per jaar,

is een aaneengesloten ruimte van tenminste 200 m²

exclusief BTW, servicekosten en eventuele andere

verhuurbaar vloeroppervlak.

vergoedingen.

bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan

kantoor Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw,

is aangewezen voor bedrijvigheid.

dat bestemd is voor administratieve werkzaamheden of dienstverlening. Kantoorruimte die deel uitmaakt van

bestaande bouw Gerealiseerde vastgoedobjecten,

fabrieks- en bedrijfsgebouwen wordt toegerekend aan de

waarvoor geldt dat er een overgangsperiode wordt

hoofdfunctie. Kantoorruimte wordt gemeten in m² ver­

aange­houden van twee jaar vanaf de bouwkundige

huurbaar vloeroppervlak. De ondergrens voor opname in

oplevering, danwel het moment vanaf feitelijk

de vastgoedrapportage is een aaneengesloten ruimte van

ingebruikname.

tenminste 200 m² verhuurbaar vloeroppervlak.

bruto vloeroppervlak (bvo) Oppervlak gemeten op

leegstand Leegstand is het gedeelte van het aanbod

vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande

dat per 1 juli 2010 daadwerkelijk leeg staat en direct

scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte

beschikbaar is voor derden. In de rapportage is een

of groep van ruimten omhullen.

onderscheid gemaakt tussen frictie- en langdurige leegstand.

direct uitgeefbaar bedrijventerrein Het aantal hectare terrein dat direct beschikbaar is voor uitgifte, ontslo­ten is en bouwrijp is. Gronden in optie of

- langdurige leegstand Kantoorruimten die langer dan één jaar leeg staan.

strategische reserveringen worden buiten beschouwing gelaten.

- frictie-leegstand Kantoorruimten die korter dan één jaar leeg staan.

filezwaarte Om files van verschillende lengte en duur vergelijkbaar te maken, is het begrip filezwaarte

mediane verkooptijd De looptijd van het middelste

geïntroduceerd. De filezwaarte is gelijk aan de

object in een reeks verkopen, nadat ze geordend zijn

gemiddelde lengte x de duur van de file. De filezwaarte

naar looptijdniveau. De mediaan wordt ook wel het

wordt uitgedrukt in kilometerminuten. Dit betekent

50-procentpunt genoemd.

begrippen 71 nieuwbouw Nieuwbouwobjecten die nog niet eerder

planvoorraad Dit betreft registraties van alle objecten

in gebruik zijn genomen en bestaande bouw, die een

die niet binnen twaalf maanden gerealiseerd zijn maar

ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft

waarvan de metrages en het product al wel worden

ondergaan.

aangeboden op de markt. Planvoorraad wordt geregi­ streerd op 1 juli 2010 en vormt een momentopname.

object Een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat door één of meer muren is gescheiden in zowel hoogte,

tophuren De gerealiseerde huren voor nieuwbouw

breedte of diepte en zelf niet is onderverdeeld door

kantoorruimte zonder turn-key oplevering.

dergelijke muren. turn-key oplevering Kantoorruimte voorzien van opname Bij de opname worden transacties geregi­

scheidingswanden en vloerbedekking.

streerd in het jaar waarin tussen de betrokken par­tijen wilsovereenstemming is bereikt. De opnames moeten

verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Het netto

op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. In geval

vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten,

van nieuwbouw voor een gebruiker wordt gesproken

installatieruimten, verticale verkeersruimten en inclusief

van een opname zodra de bouw is gestart. De opname

niet-statische gebouwdelen en glaslijncorrectie.

wordt geregistreerd voor de periode 1 januari 2009 tot 31 december 2009 alsmede de opnames van het eerste

voorraad kantoorruimte De totale hoeveelheid

halfjaar van 2010.

kantoorruimte, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik of leeg. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks toe

op termijn uitgeefbaar bedrijventerrein Aanbod

met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen

dat binnen redelijke termijn op de markt beschikbaar

die van bestemming wijzigen in een kantoorfunctie.

komt en waar de planologische procedure van gestart

Daartegenover staat de afname van de voorraad door

is. Het betreft hier uitbreiding van bestaande bedrij­

sloop van bestaande gebouwen en bestemmingswijzi­

venterreinen die deel uitmaken van een gefaseerde

gingen van kantoorgebouwen in andere functies.

ontwikkeling en volledig nieuwe terreinen of nieuwe terreindelen waarvoor concrete planvorming plaats­

vrije markt De markt waar beleggers, particulieren en

vindt en delen van bestaande bedrijventerreinen die

projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan

om uiteenlopende redenen nog niet direct op de markt

nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers.

gebracht kunnen worden, bijvoorbeeld als gevolg van bodemverontreiniging.

winkel Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat bestemd is voor de uitoefening van detailhandel, met inbegrip van bijbehorende magazijnruimte en/of werkruimte.

verantwoording 72

'De stand van Zaken' - Vastgoedrapportage Twente 2010

Bij de totstandkoming van deze achtste

Veel dank gaat uit naar E. Willemsen (key-account­

Vastgoedrapportage Twente is gebruik gemaakt van

manager Kadaster), drs. M.F.M. Ellenbroek (adviseur

vele bronnen van instellingen en marktpartijen. Deze

beleidsinformatie Provincie Overijssel), T. ten Vergert

partijen hebben een grote hoeveelheid cijfermateriaal

(Kamer van Koophandel Oost Nederland), B. de Groot

aangeleverd voor de onderbouwing van de rapportage.

(NVM), drs. F. Ten Doeschot en J.M. Dijkers (I&O

Om een zo nauwkeurig en betrouwbaar mogelijk

Research), betrokken personen van de Twentse

beeld te genereren, zijn vele bedrijven-, winkel-,

gemeenten en alle makelaars die hebben meegewerkt.

en kantorenlocaties gecontroleerd op het aanbod.

Zonder hun bereidheid tot medewerking zou het

Tevens zijn de gegevens geverifieerd bij de (bedrijfs-)

onmogelijk zijn geweest deze Vastgoedrapportage

makelaars in Twente en tot slot heeft controle

Twente 2010 te presenteren.

plaatsgevonden door de betrokken partijen, die ook aanvullingen hebben gegeven.

Aldus zijn we er als onderzoeksteam opnieuw in geslaagd om een zeer gedetailleerde beschrijving te geven van de ontwikkelingen binnen de Twentse markt. De cijfers worden gebruikt door verschillende partijen in Twente om hun beslissingen kracht bij te zetten.

De vastgoedmarkt is niet statisch. Het onderzoeksteam heeft grote zorgvuldigheid betracht om een zo betrouwbaar en compleet mogelijk beeld te geven van de vastgoedmarkt in Twente. Mochten er mensen zijn die op detailniveau toch nog kleine verschillen ontdekken, dan vragen wij u vriendelijk deze informatie met ons te delen, zodat de kwaliteit

Wouter Tijhuis

van ons onderzoek steeds verder zal toenemen.

Onderzoeker Vastgoedrapportage Twente 2010

colofon

uitvoering onderzoek Wouter Tijhuis redactie

Wouter Tijhuis en ZegKracht, Anno Oude Engberink

eindredactie

Paul Wolters, Pieter Schut en Raymond Wolbers

vormgeving

TerZake reclame, communicatie, internet

realisatie

Twentevisie B.V.

fotografie

Angelique Duijn

coverfoto

Eric Brinkhorst

drukkerij

Roelofs, Enschede

oplage

2.000 exemplaren

verschijning

September 2010

copyright

Bij overname van teksten of cijfers uit deze uitgave is nadrukkelijke bronvermelding verplicht en toestemming vereist van de uitgever

internet

www.vastgoedrapportage.nl

mail

info@vastgoedrapportage.nl

uitgever

Stichting Vastgoedrapportage Twente, Hoedemakerplein 1, 7511 JR Enschede

Uitgebreide gegevens over onze founders en sponsors treft u aan op onze site www.vastgoedrapportage.nl

Het Kadaster, de vastgoedspecialist Het Kadaster registreert en verstrekt gegevens over de ligging van vastgoed in Nederland en de daarmee samenhangende rechten, zoals eigendom en hypotheek. Dat geldt ook voor schepen, luchtvaartuigen en ondergrondse netwerken. Deze wettelijke taak borgt de rechtszekerheid: wat is van wie, waar lopen de grenzen. Ook verstrekt het Kadaster gegevens over energielabels en over de ligging van kabels en leidingen. Jaarlijks worden ruim 21 miljoen informatieproducten geleverd aan het notariaat, de makelaardij, de overheid, financiële instellingen, de geo-sector en particulieren. Productielevering en gegevensverwerking vinden grotendeels online plaats. Het Kadaster beheert en levert digitale kadastrale en topografische basiskaarten en beheert het referentiesysteem voor geografische plaatsbepaling. Het treedt op als onafhankelijk adviseur bij gebiedsontwikkeling en ruimtelijke vraagstukken.

Internationaal opereert het Kadaster als adviseur voor het afstemmen van Europese geo-informatie en het inrichten van kadastrale registraties. Het Kadaster is een zelfstandig bestuursorgaan en heeft geen winstoogmerk. De omzet in 2009 bedroeg € 245 miljoen.

Er werken omstreeks 2.000 (fte) medewerkers, verspreid over een aantal vestigingen in Nederland en een hoofdkantoor in Apeldoorn.

Founders

Sponsors