Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Sprekende Cijfers Topsegment woningmarkt t/m Q1 April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 1 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Zuid-Holland Den Haag Top 8 gemeenten Wassenaar Westland
Sprekende Cijfers Topsegment April 2011 Een uitgave van Dynamis B.V. In opdracht van Frisia Makelaars, partner in Dynamis. © Copyright 2011 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag wonen@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl 0031 (0) 70 342 01 01
pagina 2 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Inhoudsopgave 1. 2.
3.
Aanleiding en doel
pag. 4
Transacties Provincie Zuid-Holland Regio Den Haag Top 8 gemeenten Gemeente Wassenaar Regio Westland
pag. 5 pag. 9 pag. 13 pag. 17 pag. 21
pag. 5
Aanbod Provincie Zuid-Holland Regio Den Haag Top 8 gemeenten Gemeente Wassenaar Regio Westland
pag. 24 pag. 27 pag. 29 pag. 33 pag. 36
pag. 24
4.
Vraagprijs vs. verkoopprijs
pag. 39
5.
Marktsituatie
pag. 41
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 3 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
1. Aanleiding en Doel De gemeente Den Haag positioneert zich steeds meer tot een stad met een hoogwaardig woonmilieu. Deze ontwikkeling krijgt onder andere vorm in de Westlandse Zoom en in de visie voor de verdere ontwikkeling van de internationale zone. Den Haag, als middelpunt van het gebied Haaglanden, ontwikkelt zich steeds meer als het top woonmilieu van de Randstad en dan met name de Zuidvleugel. Daarbij wordt gedacht aan luxueuze ruime halfvrijstaande en vrijstaande woningen, maar ook aan appartementen. Daarnaast bestaan er plannen op het voormalige vliegkamp Valkenburg tussen de gemeente Katwijk en Wassenaar, dat binnen hetzelfde woningmarktgebied valt. Door de veranderde markt is het noodzakelijk de ontwikkelingen op de woningmarkt goed te volgen, met als doel te komen tot een juiste afstemming tussen de vraag en het aanbod. Deze notitie geeft een indruk van het afzetperspectief van woningen in de prijsklasse boven € 750.000,- en woningen in een iets lagere klasse op basis van actuele marktcijfers van de NVM over de jaren 2001 tot en met het eerste kwartaal 2011. Het betreft hier een weergave van de ontwikkelingen in de bestaande bouw. Nieuwbouwcijfers zijn niet meegenomen in dit onderzoek, maar zijn wel beschikbaar bij Frisia Makelaars, partner in Dynamis. Overigens zullen de aanbod- en opnamecijfers in de praktijk hoger uit vallen, omdat de NVM een marktaandeel heeft van 65% in deze regio. Hetgeen wel ruim voldoende is voor een gedegen onderzoek. De transactieprijzen hebben geen hinder van het marktaandeel en geven een goed beeld van de realiteit. Daarbij moet worden opgemerkt dat in sommige gevallen het geringe aantal gerealiseerde transacties bijdraagt aan forse schommelingen in het prijsniveau. Tevens bestaat sinds kort de kans dat vierkante meterprijzen lichte stijging vertonen als gevolg van strengere normen die worden gesteld aan het meten van woningen. De exacte invloed hiervan is echter lastig te achterhalen. Voor de provincie Zuid-Holland, de regio Den Haag, de regio Westland, een achttal topgemeenten en de gemeente Wassenaar worden cijfers gepresenteerd. Aan de hand van het aantal verkochte woningen en de ontwikkeling van het woningaanbod wordt een beeld geschetst van de situatie met betrekking tot de verschillende woningtypen in deze regio’s. Steeds wordt er gekeken naar twee prijsklassen, te weten de klasse van € 400.000,- tot € 750.000,- en de prijsklasse boven € 750.000,-. Allereerst wordt aandacht besteed aan de transacties binnen de verschillende regio’s. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen het aantal verkochte woningen en de gemiddelde vierkante meterprijs. Vervolgens zullen het aanbod en de vraagprijs in het topsegment aan bod komen.
pagina 4 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
2.1 Transacties Provincie Zuid-Holland In deze paragraaf wordt voor de provincie Zuid-Holland ingegaan op het aantal verkochte woningen en de ontwikkeling van de verkoopprijs per vierkante meter. De verschillende woningsoorten die het topsegment vormen, worden uiteengezet in twee prijsklassen: • •
€ 400.000,- tot € 750.000,Meer dan € 750.000,-
Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,Sinds 2001 zijn in de provincie Zuid Holland in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- in totaal 21.156 bestaande woningen verkocht. Het meest verkochte woningtype betreft hoekwoningen (38%), gevolgd door vrijstaande woningen (27%), rijwoningen (23%) en appartementen (12%). Het beeld in het afgelopen halfjaar komt overeen met de langjarige trend. In het vierde kwartaal van 2010 en het eerste kwartaal van 2011 betreft eveneens 38% van de verkopen een hoekwoning. Vrijstaande- en rijwoningen nemen beide 24% van de totale verkoop voor hun rekening. In totaal werden in het afgelopen halfjaar 859 woningen verkocht in deze prijsklasse. In dezelfde periode een jaar eerder bedroeg het aantal verkopen ter vergelijking 810. Daarmee is sprake van een transactiestijging van 6%. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2011-k1) Zuid-Holland Rijwoningen
Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2011-k1) Zuid-Holland
2451 12%
Hoekwoningen
117 14%
4926 23%
209 24%
Vrijstaande woningen Appartementen 5745 27%
203 24%
8034 38%
330 38%
Wanneer de laatste drie kwartalen van 2011 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totale aantal transacties in 2011 uit op 1.444. Ten opzichte van heel 2010, toen 1.809 woningen werden verkocht zou dit een forse daling betekenen.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 5 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantal verkopen per jaar (2006 t/m 2011) Zuid-Holland 1300
Rijwoningen
1200
Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen
1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
* Verwachte aantal verkopen voor heel 2011 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2011
In het eerste kwartaal van 2011 zijn ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2010 3% minder woningen verkocht. Appartementen zijn verantwoordelijk voor het grootste dalingspercentage (-16%), gevolgd door rijwoningen (-4%). De verkoop van hoek- en vrijstaande woningen ligt nagenoeg op hetzelfde niveau als een jaar eerder. Aantal verkopen (2006-k1 t/m 2011-k1) Zuid-Holland 350
Rijwoningen Hoekwoningen 300
Vrijstaande woningen Appartementen
250
200
150
100
50
0
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
154
184
148
174
163
195
164
179
159
135
164
77
64
87
99
121
85
133
103
127
82
Hoekwoningen
245
279
296
281
279
338
322
304
272
237
275
156
111
123
167
170
134
188
172
195
135
Vrijstaande woningen 180
205
200
190
173
202
225
199
171
136
178
94
55
76
86
96
96
110
110
107
96
Appartementen
97
85
86
80
130
108
113
80
64
96
58
40
46
47
51
57
63
60
69
48
87
Vrijstaande woningen noteren in het eerste kwartaal van 2011 als enige woningtype een prijsdaling per vierkante meter(-2%) ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2010. Voor de overige woningtypen geldt een prijsstijging van respectievelijk 6% voor rijwoningen en appartementen en 1% voor hoekwoningen.
pagina 6 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Prijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Zuid-Holland 3600
Rijwoningen Hoekwoningen
3400
Vrijstaande woningen Appartementen
3200
3000
2800
2600
2400
2200
2000
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
2603 2651 2726 2650 2655 2791 2769 2851 2860 2778 2790 2740 2720 2865 2724 2754 2764 2782 2885 2840 2927
Hoekwoningen
2578 2647 2721 2718 2673 2802 2759 2766 2800 2811 2813 2739 2710 2811 2725 2760 2754 2780 2855 2921 2768
Vrijstaande woningen 2807 2893 2989 2825 2928 3044 3014 3086 2944 3052 3058 2907 2913 3076 3004 2831 2986 3062 2964 2995 2920 Appartementen
3070 3187 3329 3278 3210 3122 3314 3118 3229 3220 3147 3347 3012 3204 3194 3169 3095 3120 3084 3261 3266
Prijsklasse boven € 750.000,Het aantal verkochte woningen sinds 2001 in de prijsklasse boven € 750.000,- bedraagt 4.467. Ruim de helft (52%) daarvan bestaat uit vrijstaande woningen, terwijl een kwart (25%) wordt bepaald door hoekwoningen. Appartementen bepalen slechts 5% van het totale aantal verkopen in deze prijsklasse. Het aandeel hoekwoningen in het vierde kwartaal van 2010 en het eerste kwartaal van 2011 is met 46% iets geringer dan het langjarige aandeel. Appartementen (9%) en hoekwoningen (27%) hebben hiervan geprofiteerd. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2011-k1) Zuid-Holland 220 5%
Rijwoningen Hoekwoningen
Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2011-k1) Zuid-Holland 15 9%
802 18%
32 18%
Vrijstaande woningen Appartementen
2308 52%
1137 25%
82 46%
48 27%
Wanneer de trend uit het eerste kwartaal van 2011 doorzet worden in heel 2011 in totaal 312 woningen verkocht in de duurste prijsklasse. In heel 2010 werden in de provincie Zuid Holland ter vergelijking 354 woningen verkocht in de prijsklasse boven € 750.000,-.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 7 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantal verkopen per jaar (2006 t/m 2011) Zuid-Holland Rijwoningen
350
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
300
Appartementen
250
200
150
100
50
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
* Verwachte aantal verkopen voor heel 2011 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2011
In het eerste kwartaal van 2011 zijn 10% minder woningen verkocht dan een jaar eerder. Hoekwoningen en appartementen noteren een stijging, terwijl hoeken vrijstaande woningen minder zijn verkocht dan in het eerste kwartaal van 2010. Met name opvallend is de daling van het aantal verkochte vrijstaande woningen ten opzichte van het vierde kwartaal van 2010. Aantal verkopen (2006-k1 t/m 2011-k1) Zuid-Holland 120
Rijwoningen 110
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
100
Appartementen 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
Rijwoningen
35
43
33
18
33
31
42
27
32
32
33
Hoekwoningen
34
52
33
31
33
51
52
36
36
54
40
Vrijstaande woningen 54
81
79
98
68
86
112
78
83
73
5
3
6
8
10
8
12
13
6
Appartementen
11
pagina 8 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
16
9
14
24
16
22
15
27
15
17
27
14
24
24
27
20
28
19
24
24
91
44
30
32
50
46
42
30
44
54
28
7
6
3
4
5
7
3
2
3
6
9
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Gezien het geringe verkoopcijfer van appartementen zijn cijfers over de prijsontwikkeling van dit woningtype buiten beschouwing gelaten. Ten opzichte van een jaar eerder noteren vrijstaande woningen in het eerste kwartaal van 2011 als enige woningtype een prijsdaling per vierkante meter (-7%). De prijzen van rij- en hoekwoningen zijn juist gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2010 (respectievelijk 9% en 4%). Voor een rijwoning werd afgelopen kwartaal € 3.466,- per vierkante meter betaald, een hoekwoning kostte € 3.863,en een vrijstaande woning € 3.948,-. Prijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Zuid-Holland 4750
Rijwoningen Hoekwoningen
4500
Vrijstaande woningen
4250
4000
3750
3500
3250
3000
2750
2500
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
3135 3332 3424 3522 3252 3648 3446 3763 3774 3665 3707 3454 3308 2989 3350 3172 3175 3600 3273 3654 3466
Hoekwoningen
4115 4048 3986 4135 3917 3856 4043 3825 4175 4013 4253 4187 4125 4088 3730 4174 3704 3830 4357 4292 3863
Vrijstaande woningen 3980 4160 4011 4104 4251 4141 4263 4079 3719 4166 4344 4278 4019 4140 4019 3875 4224 4578 4162 4575 3948
Transacties Regio Den Haag In het nu volgende deel van de rapportage zal nader worden ingezoomd op de regio Den Haag. Evenals voor de provincie Zuid-Holland zullen de transacties en de prijzen per vierkante meter in beeld worden gebracht. Hetzelfde onderscheid in prijsklassen wordt aangehouden: • •
€ 400.000,- tot € 750.000,Meer dan € 750.000,-.
Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,In de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- zijn in Den Haag sinds begin 2001 in totaal 7.191 bestaande woningen verkocht. In 2.941, oftewel 41% van de gevallen betreft het een rijwoning. 32% van de woningverkopen betreft een hoekwoning. Appartementen zijn verantwoordelijk voor een aandeel van 23%, terwijl vrijstaande woningen, met 7% het minst zijn vertegenwoordigd. De verdeling in het afgelopen halfjaar laat een soortgelijke verdeling zien. In totaal werden in deze periode 309 woningen verkocht, waarvan 125 (41%) rijwoningen, 99 (32%) hoekwoningen, 72 (23%) appartementen en 13 (4%) appartementen.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 9 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2011-k1) Den Haag
Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2011-k1) Den Haag
Rijwoningen 1443 20%
Hoekwoningen
72 23%
Vrijstaande woningen Appartementen
2941 41%
125 41%
498 7%
13 4%
2309 32%
99 32%
Met de huidige trend zal het aantal transacties voor heel 2011 uitkomen op 480. Daarmee zou het aantal verkopen uitkomen op het niveau van 2009. Ten opzichte van 2010 is sprake van een forse daling, geldend voor ieder woningtype. Aantal verkopen per jaar (2006 t/m 2011) Den Haag 400
Rijwoningen Hoekwoningen
350
Vrijstaande woningen Appartementen
300
250
200
150
100
50
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
* Verwachte aantal verkopen voor heel 2011 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2011
Het eerste kwartaal van 2011 noteert een forse daling van het aantal transacties ten opzichte van het laatste kwartaal van 2010. In totaal wisselden afgelopen kwartaal 120 woningen van eigenaar. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar (130 verkopen) is daarmee slechts sprake van een geringe daling. Aantal verkopen (2006-k1 t/m 2011-k1) - Den Haag 120
Rijwoningen Hoekwoningen Vrijstaande woningen
100
Appartementen
80
60
40
20
0
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
90
109
82
97
82
107
88
91
86
74
94
44
38
51
48
68
46
86
72
76
49
Hoekwoningen
62
63
77
62
60
91
80
60
54
60
71
45
27
33
39
47
43
48
55
62
37
Vrijstaande woningen
11
14
18
18
14
13
13
20
12
12
17
7
3
3
10
4
9
4
7
7
6
Appartementen
38
53
58
43
46
91
68
59
52
41
60
43
26
20
25
29
32
43
44
44
28
pagina 10 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2010 is voor alle woningtypen, behalve hoekwoningen, sprake van een prijsstijging per vierkante meter. De prijs van een hoekwoning in het eerste kwartaal van 2011 komt uit op hetzelfde niveau als een jaar eerder. Rijwoningen kostten 4% meer, terwijl vrijstaande woningen en appartementen een prijsstijging noteren van respectievelijk 9% en 11%). De twee laatstgenoemden noteren eveneens het hoogste prijsniveau. Prijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) - Den Haag 4250
Rijwoningen 4000
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
3750
Appartementen
3500
3250
3000
2750
2500
2250
2000
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
2670 2668 2754 2647 2691 2897 2800 2943 2919 2876 2836 2739 2741 2749 2703 2715 2788 2806 2907 2823 2887
Hoekwoningen
2875 2898 2822 2800 2996 2987 2758 2736 2877 3030 2920 2899 3057 3072 3087 2917 2964 2808 3123 3229 2958
Vrijstaande woningen 2909 3174 2952 3123 2840 3036 2977 3107 3390 3028 3149 2808 4111 3674 3104 3765 3177 2771 3017 3368 3469 Appartementen
3177 3083 3304 3219 3344 3060 3254 3150 3089 3242 3128 3320 2870 2981 3081 3173 2977 3046 3092 3135 3305
Prijsklasse boven € 750.000,Het aantal verkochte woningen sinds begin 2001 in het duurste segment bedraagt 2.171. Met uitzondering van appartementen is sprake van een vrij evenredige verdeling in het aantal verkopen per woningtype. Hoekwoningen zijn het meest verkochte woningtype (37%), terwijl appartementen slechts 6% van de totale verkoop voor hun rekening nemen. Deze langjarige verdeling komt eveneens terug in het afgelopen halfjaar. Hoekwoningen bepalen met 40% (32) een iets groter deel van de verkoop. In totaal werden afgelopen halfjaar 81 woningen verkocht met een prijs boven € 750.000,-. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2011-k1) Den Haag
Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2011-k1) Den Haag
120 6%
5 6%
Rijwoningen Vrijstaande woningen
21 26%
606 28%
Hoekwoningen 640 29%
23 28%
Appartementen
805 37%
32 40%
De verkoop van de duurste woningen in Den Haag zal dit jaar naar verwachting een daling vertonen ten opzichte van 2010, met uitzondering van appartementen. In totaal komt het aantal verkochte woningen naar verwachting uit op 136. Daarmee lijkt de stijgende lijn die in 2010 werd ingezet weer teniet te worden gedaan.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 11 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantal verkopen per jaar (2006 t/m 2011) Den Haag Rijwoningen
150
Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen
125
100
75
50
25
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
* Verwachte aantal verkopen voor heel 2011 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2011
Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2010 noteren alle woningtypen, met uitzondering van appartementen, een daling in het aantal transacties. Er werden in het eerste kwartaal van 2011 12 hoekwoningen, 11 rijwoningen, 8 vrijstaande woningen en 3 appartementen verkocht. Aantal verkopen (2006-k1 t/m 2011-k1) Den Haag 45
Rijwoningen Hoekwoningen
40
Vrijstaande woningen Appartementen
35
30
25
20
15
10
5
0
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
24
31
28
17
25
25
32
20
24
27
27
10
6
7
19
8
17
11
24
10
11
Hoekwoningen
25
38
19
22
24
36
40
25
27
31
21
18
12
14
20
15
18
22
13
20
12
Vrijstaande woningen
13
29
20
27
17
11
33
19
26
17
13
8
2
7
11
9
9
10
10
15
8
Appartementen
6
3
2
4
8
8
2
7
8
3
2
3
3
2
1
4
3
1
0
2
3
In onderstaande figuur zijn de prijzen van appartementen buiten beschouwing gelaten als gevolg van het geringe aantal verkopen. In het eerste kwartaal van 2011 noteren vrijstaande woningen, met € 4.340,-, de hoogste vierkante meterprijs, gevolgd door hoekwoningen met € 3.857,- en rijwoningen met een prijs van € 3.257,-. De prijzen zijn als gevolg van het relatief geringe aantal verkopen aan forse schommelingen onderhevig.
pagina 12 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Prijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Den Haag 6000
Rijwoningen Hoekwoningen 5500
Vrijstaande woningen
5000
4500
4000
3500
3000
2500
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
3130 3384 3499 3582 3298 3685 3389 3842 3780 3521 3672 3717 3650 2783 3332 3045 3163 3622 3274 3538 3257
Hoekwoningen
4336 4410 4533 4308 3748 4009 4336 3917 4370 4032 4293 4587 4203 4068 3659 4351 3713 3798 4490 4325 3857
Vrijstaande woningen 5372 5348 4975 5286 5458 5091 4956 4796 4616 4634 5658 4054 5943 5523 4693 4507 5657 5449 4791 5772 4340
2.3 Transacties Top 8 gemeenten in Nederland De ambitie van de gemeente Den Haag met betrekking tot het ontwikkelen van een hoogwaardig woonmilieu sluit aan bij de verschillende woonomgevingen van de top acht gemeenten. Deze gemeenten zijn: • • • • • • • •
Bergen Blaricum Bloemendaal De Bilt Haarlem Hilversum Laren Wassenaar
Deze gemeenten geven samen een goed beeld van ontwikkelingen binnen het topsegment. Opnieuw wordt aan de hand van de twee prijsklassen een beeld geschetst. Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,Sinds begin 2001 zijn er in de top 8 gemeenten 6.617 woningen verkocht in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-. Exact de helft van de verkopen betreft een hoekwoning, terwijl rij- en vrijstaande woningen respectievelijk een aandeel kennen van 24% en 19%. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten
15 6%
438 7%
Rijwoningen
1621 24%
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten
23 10%
69 29%
1266 19%
Appartementen
3292 50%
132 55%
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 13 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
In heel 2010 werden van ieder woningtype meer woningen verkocht dan in het voorgaande jaar. Indien de verkoop in het eerste kwartaal van 2011 wordt geëxtrapoleerd zullen in heel 2011 weer minder woningen worden verkocht dan in het voorgaande jaar. Met een verwacht aantal transacties van 436 worden is de verkoop terug op het niveau van 2009, toen 426 woningen van eigenaar wisselden. Aantal verkopen per jaar (2006 t/m 2011) Top 8 gemeenten Rijwoningen
500
Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
* Verwachte aantal verkopen voor heel 2011 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2011
Hoekwoningen noteren als enige woningtype een stijging in het aantal transacties ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2010. Wanneer de verkoop in het eerste kwartaal van 2011 wordt vergeleken met het laatste kwartaal van 2010 laten alleen vrijstaande woningen een lichte stijging zien. Aantal verkopen (2006-k1 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten 140
Rijwoningen Hoekwoningen 120
Vrijstaande woningen Appartementen
100
80
60
40
20
0 Rijwoningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 40
69
54
60
63
85
51
85
61
50
57
25
22
32
43
41
39
48
41
39
30
Hoekwoningen
79
117
91
96
104
123
106
121
90
88
86
49
33
47
57
65
49
71
76
71
61
Vrijstaande woningen
24
53
38
44
36
40
24
26
22
15
20
10
11
11
13
15
19
20
23
11
12
Appartementen
13
15
11
12
13
14
10
19
13
14
19
13
6
4
12
14
12
15
10
9
6
Met name voor vrijstaande woningen en appartementen geldt dat sprake is van sterke schommelingen in de prijzen per vierkante meter. Reden hiervoor is het feit dat het in deze gevallen een gering aantal transacties betreft waarop de prijzen zijn gebaseerd. Vrijstaande woningen zijn in het eerste kwartaal het duurst gebleken met een prijs van € 4.016,- per vierkante meter.
pagina 14 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Prijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten 4750
Rijwoningen
4500
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
4250
Appartementen 4000
3750
3500
3250
3000
2750
2500
2250
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
2812 2879 2966 3150 3164 3187 3134 3224 3080 3150 3187 3234 3327 3250 3024 3222 3147 3261 3197 3215 3239
Hoekwoningen
3254 3225 3311 3299 3414 3457 3400 3577 3337 3551 3654 3381 3362 3400 3316 3245 3287 3287 3562 3436 3418
Vrijstaande woningen 3740 3901 3918 3472 3420 4052 4485 3457 4219 3873 3986 4278 4028 3828 4105 3969 3823 4233 3417 3890 4016 Appartementen
3674 3570 3931 3568 3431 3788 3586 3804 3498 4093 3837 4101 3560 3757 4066 3569 3858 4084 3433 3833 3378
Prijsklasse boven € 750.000,Sinds begin 2001 werden in de top 8 gemeenten in totaal 3.521 woningen verkocht met een prijs boven € 750.000,-. Veruit het grootste deel (62%) betreft een vrijstaande woning. Ook hoekwoningen zijn, met een aandeel van 32%, verantwoordelijk voor een belangrijk deel van de totale verkoop. Rijwoningen en appartementen bepalen respectievelijk 5% en 2% van alle transacties. In het vierde kwartaal van 2010 en het eerste kwartaal van 2011 zijn 79 vrijstaande woningen verkocht, een aandeel van 65%. Daarnaast wisselden 32 hoekwoningen (26%), 6 appartementen (5%) en 5 rijwoningen (4%) van eigenaar. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten 76 2%
Rijwoningen
Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten
173 5%
6 5%
5 4%
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
32 26%
1080 31%
Appartementen
2192 62%
79 65%
Wanneer de verkoopcijfers uit het eerste kwartaal worden geëxtrapoleerd voor de rest van 2011 laten alle woningtypen, met uitzondering van appartementen een daling noteren ten opzichte van 2010. Met name hoekwoningen worden naar alle waarschijnlijkheid fors minder verkocht. Het totale verkoopcijfer in 2011 komt naar verwachting uit op 196, ruim 100 minder dan een jaar eerder.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 15 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantal verkopen per jaar (2006 t/m 2011) Top 8 gemeenten Rijwoningen
350
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
300
Appartementen 250
200
150
100
50
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
* Verwachte aantal verkopen voor heel 2011 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2011
Het aantal verkopen in het eerste kwartaal van 2011 is in het duurste segment van de top 8 gemeenten na een kleine opleving weer gedaald. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2010 zijn 18% minder woningen verkocht. Aantal verkopen (2006-k1 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten 90
Rijwoningen Hoekwoningen
80
Vrijstaande woningen Appartementen
70
60
50
40
30
20
10
0 Rijwoningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 6
5
7
10
3
7
5
13
7
6
17
6
3
7
3
9
4
4
7
3
2
Hoekwoningen
30
40
35
31
31
47
45
50
32
44
34
29
14
17
27
26
20
36
21
21
11
Vrijstaande woningen
47
88
80
89
60
81
88
80
51
42
52
33
20
32
42
34
35
52
45
46
33
Appartementen
2
1
4
1
2
3
3
3
3
2
1
1
2
2
0
3
1
2
1
3
3
Wegens het geringe aantal verkochte rijwoningen en appartementen zijn in onderstaande figuur alleen de prijzen van hoek- en vrijstaande woningen weergegeven. Voor een vrijstaande woning werd in het eerste kwartaal van 2011 gemiddeld € 5.076,- per vierkante meter betaald. Een hoekwoning kostte in hetzelfde kwartaal gemiddeld € 4.156,- per vierkante meter.
pagina 16 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Prijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten 6000
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
5750
5500
5250
5000
4750
4500
4250
4000
3750
3500
3250 Hoekwoningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 4521,44022,5 4167 4466,3 4203 4614 4629 4200 4794 4479 4660 4556 4665 4775 4308 4181 3971 4287 4461 4398 4156
Vrijstaande woningen 4805 4881 4721 5178 4756 5228 5162 5327 5258 5784 5468 5352 4909 5052 4726 4638 5473 4930 4801 5153 5076
2.4 Transacties Gemeente Wassenaar In de gemeente Wassenaar vindt een relatief groot aantal transacties plaats die niet terug te vinden zijn in deze cijfers. Deze cijfers zijn niet via formele kanalen te achterhalen. Vandaar dat het aantal transacties en later ook het aantal aangeboden objecten laag is. Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,Sinds 2001 hebben in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- in totaal 705 transacties plaatsgevonden. Rij- en hoekwoningen zijn het meest verkochte woningtype met marktaandelen van respectievelijk 44% en 41%. In het vierde kwartaal van 2010 en het eerste kwartaal van 2011 zijn slechts 22 transacties geregistreerd. In elf gevallen betreft het een hoekwoning, negen keer een rijwoning en er werden twee appartementen verkocht.
Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2011-k1) Gemeente Wassenaar 70 10%
Rijwoningen Hoekwoningen
Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2011-k1) Gemeente Wassenaar 2 9%
34 5%
Vrijstaande woningen Appartementen
310 44% 11 50% 9 41%
291 41%
In het eerste kwartaal is met name de verkoop van rijwoningen achtergebleven. Als gevolg hiervan komt het verkoopcijfer voor heel 2011 uit op slechts vier rijwoningen. Daarmee lijkt sprake van een vertekend beeld. Desalniettemin wordt voor heel 2011 een daling verwacht in de woningverkoop in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 17 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantal verkopen per jaar (2006 t/m 2011) Wassenaar Rijwoningen
50
Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen
40
30
20
10
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
* Verwachte aantal verkopen voor heel 2011 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2011
In onderstaande grafiek wordt duidelijk dat het aantal verkopen per kwartaal zeer gering is. Opvallend is het geringe aantal verkochte rijwoningen in het eerste kwartaal van 2011. De laatste twee kwartalen is geen enkele verkoop van een vrijstaande woning in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,geregistreerd. Het gebrek aan aanbod van dit woningtype in deze prijsklasse draagt hieraan bij. Aantal verkopen (2006-k1 t/m 2011-k1) Wassenaar 20
Rijwoningen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen
15
10
5
0 Rijwoningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 12
11
11
12
8
13
10
9
16
9
8
2
2
4
4
6
4
7
6
10
1
Hoekwoningen
11
8
5
8
7
11
5
7
3
4
7
3
1
2
4
6
5
5
11
5
4
Vrijstaande woningen
1
5
2
0
2
2
0
2
1
0
0
0
1
0
1
0
0
0
1
0
0
Appartementen
3
2
0
0
1
4
1
2
0
2
0
1
0
0
0
2
1
0
2
1
1
De vierkante meterprijzen zijn aan forse schommelingen onderhevig als gevolg van het geringe aantal transacties. Hierdoor is er tevens voor gekozen alleen de prijzen van rij- en hoekwoningen weer te geven in onderstaande grafiek. Voor vrijstaande woningen en appartementen zijn geen realistische prijzen weer te geven. Voor een hoekwoning werd in het eerste kwartaal van 2011 gemiddeld € 2.896,- betaald, terwijl een rijwoning in dezelfde periode € 3.046,- kostte. Hierin wordt duidelijk dat de prijzen sterk fluctueren als gevolg van het geringe aantal waarnemingen. Een hoekwoning is normaliter namelijk duurder dan een rijwoning.
pagina 18 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Prijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Wassenaar 4250
Rijwoningen Hoekwoningen
4000
3750
3500
3250
3000
2750
2500
2250 Rijwoningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 2897
2871
2880
3151
2945
3025
2880
3259
3178
2828
3100
2928
3045
2857
3032
2873
3046
Hoekwoningen 3625,2 3278 3910,2 3095,8 3930
2727
2676
3009
2975
3256
3651
3672
4046
3989
3347
3153
3766
3682
3690
2699
3267
3063
3181
3775
2896
Prijsklasse boven € 750.000,Sinds begin 2001 zijn in Wassenaar 749 woningen verkocht met een prijs boven 750.000,-. Het totale aantal transacties wordt voor het belangrijkste deel opgemaakt door de verkoop van vrijstaande- en hoekwoningen met beide een aandeel van 47%. In het vierde kwartaal van 2010 en het eerste kwartaal van 2011 zijn in totaal 25 transacties geregistreerd in de duurste prijsklasse. In 13 gevallen (52%) is sprake van de verkoop van een vrijstaande woning. Daarnaast werden in deze periode 10 hoekwoningen en 2 appartementen verkocht. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2011-k1) Wassenaar
Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2011-k1) Wassenaar
14 2%
Rijwoningen
0 0% 29 4%
2 8%
Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen
10 40% 351 47% 355 47%
13 52%
Op basis van de verkoopaantallen in het eerste kwartaal van 2011 zullen alleen vrijstaande woningen uitkomen op nagenoeg hetzelfde niveau als in 2010. Gezien de geringe verkoopaantallen behoort een cijfermatige opleving in de rest van 2011 overigens eveneens tot de mogelijkheden. Vooralsnog worden in heel 2011 naar verwachting 28 woningen verkocht, tegenover 51 in 2010.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 19 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantal verkopen per jaar (2006 t/m 2011) Wassenaar Rijwoningen
55
Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
* Verwachte aantal verkopen voor heel 2011 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2011
In het eerste kwartaal van 2011 zijn in totaal zeven transacties geregistreerd, vier minder dan in het eerste kwartaal van 2010. Het gaat respectievelijk om vijf vrijstaande woningen en twee hoekwoningen. Rijwoningen en appartementen werden er begin 2011 niet verkocht in de prijsklasse boven € 750.000,-. Aantal verkopen (2006-k1 t/m 2011-k1) Wassenaar 20
Rijwoningen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen 15
10
5
0
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
1
2
0
0
1
4
2
1
4
1
0
0
0
0
1
0
4
0
0
Hoekwoningen
13
18
7
7
6
12
18
7
8
14
7
7
5
2
9
4
5
5
5
8
2
Vrijstaande woningen
7
17
11
14
11
6
18
9
11
7
5
4
2
3
5
3
5
6
2
8
5
Totaal appartementen
1
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
1
0
1
0
1
0
0
0
2
0
0
0
De vierkante meterprijzen van rijwoningen, hoekwoningen en appartementen zijn in onderstaande grafiek vanwege het beperkte aantal transacties niet meegenomen in de prijsanalyse. De prijs van een vrijstaande woning in het duurste segment bedraagt in het eerste kwartaal van 2011 € 4.222,-.
pagina 20 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Prijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Wassenaar 8250
Vrijstaande woningen 7750
7250
6750
6250
5750
5250
4750
4250
3750
3250
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Vrijstaande woningen 7916 5899 5348 6117 5767 5335 6445 5692 5336 5966 6600 4012 5943 5760 4703 4477 3696 4100 5151 6243 4222
2.5 Transacties Regio Westland Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,Sinds begin 2001 bestaat het grootste deel (momenteel 52%) van alle transacties in deze prijsklasse uit een vrijstaande woning. Daarnaast bepalen ook hoekwoningen een belangrijk deel van de totale opname (40%). De verkoop van rijwoningen en appartementen blijft binnen deze prijsklasse ver achter met percentages van 4%. In totaal zijn in deze periode 720 woningen verkocht. In het vierde kwartaal van 2010 en het eerste kwartaal van 2011 ligt het aandeel hoekwoningen, met 52%, hoger dan het langjarige gemiddelde. Datzelfde geldt voor rijwoningen met een percentage van 12%.Deze percentages zijn berekend over een totaal verkoopcijfer van 42. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2011-k1) Westland 26 4%
Rijwoningen
Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2011-k1) Westland
32 4%
1 2%
5 12%
Hoekwoningen Vrijstaande woningen 15 36%
Appartementen 288 40%
374 52%
21 50%
Voor heel 2011 bestaat de verwachting dat het aantal verkochte vrijstaande woningen zal toenemen ten opzichte van 2010. Appartementen en rijwoningen worden naar verwachting evenveel verkocht als een jaar eerder, terwijl er iets minder hoekwoningen van eigenaar wisselen.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 21 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantal verkopen per jaar (2006 t/m 2011) Westland Rijwoningen Hoekwoningen
55
50
Vrijstaande woningen Appartementen
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
2006 2007 2008 2009 2010 2011*
* Verwachte aantal verkopen voor heel 2011 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2011
Vrijstaande woningen noteren de afgelopen twee kwartalen een stijging in het aantal verkopen, nadat in het derde kwartaal van 2010 een absoluut dieptepunt was bereikt. Het aantal transacties van rijwoningen en appartementen ligt onafgebroken beneden vijf verkopen per kwartaal. Aantal verkopen (2006-k1 t/m 2011-k1) Westland 20
Rijwoningen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen 15
10
5
0
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
1
0
2
2
1
1
0
1
0
0
3
0
1
0
0
2
0
0
0
4
Hoekwoningen
13
8
8
10
14
14
13
11
8
14
15
6
5
7
3
5
8
6
9
13
8
Vrijstaande woningen
14
14
9
11
10
7
18
9
11
13
9
5
3
8
4
6
11
8
3
5
10
Appartementen
0
2
0
1
1
0
1
2
3
1
0
1
3
0
1
0
3
0
0
1
0
1
In de onderstaande figuur zijn alleen de prijzen weergegeven van hoek- en vrijstaande woningen. Als gevolg van het geringe aantal transacties is sprake van forse schommelingen in het prijsniveau. Met name de prijs van vrijstaande woningen in het eerste kwartaal van 2011 is hiervan een sprekend voorbeeld. Normaliter wordt voor een vrijstaande woning fors meer betaald dan voor een hoekwoning. In het eerste kwartaal van 2011 komt de vierkante meterprijs echter lager uit, op € 2.670,- per vierkante meter.
pagina 22 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Prijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Westland 4000
Hoekwoningen
3800
Vrijstaande woningen 3600
3400
3200
3000
2800
2600
2400
2200
2000 Hoekwoningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 2649 2576 2533 2796 2552 2679 2712 2664 2965 2843 2650 2693 2590 2693 2277 2494 2728 2898 2479 2874 2871
Vrijstaande woningen 3136 2890 3578 3481 2862 3164 3321 3191 3112 3309 3527 3600 3096 3305 3203 2934 3208 3313 3266 3818 2670
Prijsklasse boven € 750.000,In de duurste prijsklasse worden vrijwel uitsluitend vrijstaande woningen verkocht. Sinds begin 2001 zijn van dit woningtype 75 verkocht. Daarnaast zijn twee appartementen en drie hoekwoningen van eigenaar gewisseld. In het vierde kwartaal van 2010 en het eerste kwartaal van 2011 is slechts één woning verkocht in de prijsklasse boven € 750.000,-. Het betrof een vrijstaande woning. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2011-k1) Westland 2 2%
Hoekwoningen
Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2011-k1) Westland
3 4%
Vrijstaande woningen Appartementen
75 94%
1 100%
Het aantal verkochte vrijstaande woningen laat een dalende trend zien. In het vierde kwartaal van 2010 werd zelfs geen enkele woning verkocht. Aantal verkopen (2006-k1 t/m 2011-k1) Westland 7
Vrijstaande woningen 6
5
4
3
2
1
0 Vrijstaande woningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 3
2
2
5
2
4
1
5
2
6
4
3
2
2
2
2
1
2
1
0
1
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 23 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
3.1 Aanbod Provincie Zuid-Holland Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,In onderstaande figuur is het aanbod op 1 januari in de provincie Zuid-Holland weergegeven sinds 2006. Met uitzondering van rijwoningen is sprake van een stijging van het aanbodcijfer. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Zuid-Holland Rijwoningen
1500
Hoekwoningen
1400
Vrijstaande woningen
1300
Appartementen 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Ten opzichte van 1 januari 2011 is op 1 april 2011 sprake van een stijging van het aantal te koop staande woningen voor ieder woningtype. In totaal stonden op 1 april 4.259 woningen te koop. Het grootste deel daarvan betreft hoekwoningen (1.596) en vrijstaande woningen (1.410). Aantal woningen in aanbod (2006-k1 t/m 2011-k1) Zuid-Holland 1800
Rijwoningen Hoekwoningen
1600
Vrijstaande woningen 1400
Appartementen
1200
1000
800
600
400
200
0
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
319
338
334
327
319
338
352
352
359
523
464
585
598
667
604
567
591
580
575
538
638
Hoekwoningen
816
888
858
907
872
968
967
938 1004 1266 1187 1355 1394 1557 1471 1436 1573 1488 1487 1452 1596
Vrijstaande woningen 844
806
926
904
879
919
872
850
873 1030 983 1083 1116 1223 1230 1195 1253 1295 1331 1323 1410
Appartementen
258
297
304
304
319
329
345
383
266
487
493
534
534
588
577
550
595
570
567
554
615
Ondank een lichte vraagprijsdaling in het eerste kwartaal van 2011 ten opzichte van het voorgaande kwartaal, zijn appartementen nog altijd het duurste woningtype met een vierkante meterprijs van € 3.422,-. Ten opzichte van een jaar eerder liggen de vraagprijzen allen hoger. Voor een Vrijstaande woning wordt op 1 april 2011 € 3.299,- gevraagd, terwijl hoekwoningen en rijwoningen een vraagprijs noteren van respectievelijk € 2.948,- en € 2.932,-.
pagina 24 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Zuid-Holland 3600
Rijwoningen Hoekwoningen
3400
Vrijstaande woningen Appartementen 3200
3000
2800
2600
2400
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
2605 2640 2680 2685 2684 2693 2734 2747 2760 2840 2828 2851 2832 2835 2815 2765 2806 2860 2901 2896 2932
Hoekwoningen
2740 2783 2786 2788 2783 2811 2838 2813 2806 2849 2830 2845 2843 2851 2843 2840 2868 2922 2954 2943 2948
Vrijstaande woningen 3071 3079 3082 3164 3176 3197 3208 3152 3191 3241 3278 3304 3290 3268 3240 3244 3256 3269 3285 3301 3299 Appartementen
3429 3422 3391 3398 3317 3337 3379 3522 3432 3417 3443 3416 3422 3465 3386 3435 3398 3420 3444 3446 3422
Prijsklasse boven € 750.000,In de prijsklasse boven € 750.000,- is een zelfde ontwikkeling zichtbaar als in de prijsklasse tussen € 400.000,- en € 750.000,-. Op 1 januari 2011 noteren alle woningtypen, met uitzondering van rijwoningen, een stijging van het aantal te koop staande woningen. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Zuid-Holland Rijwoningen
1000
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
900
Appartementen 800
700
600
500
400
300
200
100
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Ieder woningtype noteert op 1 april 2011 een aanbodstijging ten opzichte van drie maanden eerder. Het meest aangeboden woningtype betreft vrijstaande woningen. Op 1 april 2011 stonden er van dit woningtype 970 te koop in de provincie Zuid-Holland.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 25 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantallen in aanbod (2006-k1 t/m 2011-k1) Zuid-Holland 1200
Rijwoningen Hoekwoningen Vrijstaande woningen
1000
Appartementen 800
600
400
200
0
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
72
66
63
73
56
78
74
88
101
140
151
172
160
186
172
157
158
146
155
145
169
Hoekwoningen
92
97
119
108
106
117
126
142
154
221
203
243
226
275
259
240
261
252
263
256
276
Vrijstaande woningen 502
579
604
575
524
592
609
654
659
817
809
857
849
911
908
884
904
900
920
923
970
26
29
21
28
33
30
71
83
88
94
100
91
97
99
95
95
95
106
108
113
Appartementen
22
Vrijstaande woningen noteren als enige woningtype een stijging van de vraagprijs ten opzichte van 1 januari 2011. Van de overige woningtypen is de prijs licht gedaald. Voor een appartement wordt, met € 5.551,- het meest gevraagd per vierkante meter. Een rijwoning kent de laagste vraagprijs met € 3.617,- per vierkante meter. Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Zuid-Holland 6000
Rijwoningen Hoekwoningen
5500
Vrijstaande woningen Appartementen
5000
4500
4000
3500
3000
2500
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
3512 3476 3624 3605 3718 3681 3807 3766 3787 3825 3909 3876 3754 3662 3680 3659 3651 3626 3667 3691 3617
Hoekwoningen
4212 4139 4086 4074 4119 4042 4027 4079 4038 4159 4155 4286 4236 4283 4246 4288 4288 3774 4227 4201 4190
Vrijstaande woningen 4039 4143 4242 4235 4320 4280 4274 4254 4308 4369 4288 4292 4268 4300 4287 4330 4275 4358 4398 4387 4437 Appartementen
5107 5255 5406 5734 5145 5030 5102 4821 5041 4752 5117 4926 4850 4993 4912 5210 5127 5306 5382 5576 5551
pagina 26 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
3.2 Aanbod Regio Den Haag Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,Ten opzichte van een jaar eerder is op 1 januari 2011 voor alle woningtypen, met uitzondering van vrijstaande woningen, sprake van een daling van het aanbodcijfer. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Den Haag Rijwoningen
350
Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen
300
250
200
150
100
50
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
In het eerste kwartaal van 2011 is voor alle woningtypen sprake van een aanbodstijging. Het aanbod van rij- en hoekwoningen ligt op 1 april 2011 nagenoeg op hetzelfde niveau (respectievelijk 325 en 329 woningen). Daarnaast worden 253 appartementen aangeboden, alsmede 93 vrijstaande woningen. Aantallen in aanbod (2006-k1 t/m 2011-k1) Den Haag 400
Rijwoningen Hoekwoningen 350
Vrijstaande woningen Appartementen
300
250
200
150
100
50
0
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
128
146
127
115
98
123
126
146
146
243
217
291
309
334
307
275
279
297
279
265
325
Hoekwoningen
155
176
161
163
156
180
184
173
190
253
242
271
303
345
335
309
317
303
304
295
329
Vrijstaande woningen
68
75
71
60
61
64
54
60
68
71
61
65
68
75
67
71
75
80
90
89
93
Appartementen
97
99
110
131
137
136
135
137
157
207
233
222
238
269
241
226
275
261
245
215
253
De vraagprijzen per vierkante meter van appartementen en vrijstaande woningen liggen zijn het hoogst met respectievelijk € 3.389,- en € 3.474,-. Hoekwoningen en rijwoningen noteren, ondanks een stijgende trend prijzen net boven € 3.000,- per vierkante meter.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 27 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Den Haag Rijwoningen
3750
Hoekwoningen Vrijstaande woningen 3500
Appartementen
3250
3000
2750
2500
2250
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
2665 2741 2743 2752 2750 2831 2914 2935 2853 2957 2953 3008 2914 2897 2926 2898 2896 2898 2956 2983 3033
Hoekwoningen
2798 2843 2893 2896 2890 2874 2897 2877 2830 2969 3019 2974 2977 2966 2920 2970 2988 3039 3077 3035 3117
Vrijstaande woningen 3097 3011 3081 3206 3214 3217 3278 3229 3232 3250 3224 3281 3351 3360 3395 3302 3369 3386 3435 3484 3474 Appartementen
3567 3482 3505 3515 3429 3477 3586 3598 3500 3450 3481 3439 3462 3459 3401 3405 3365 3355 3397 3445 3389
Prijsklasse boven € 750.000,In het duurste segment in Den Haag bepalen hoekwoningen samen met vrijstaande woningen het belangrijkste deel van het totale aanbod. Deze woningtypen noteren op 1 januari eveneens als enige een aanbodstijging ten opzichte van een jaar eerder. Het aanbod van rijwoningen en appartementen is in 2010 juist gedaald. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Den Haag
Rijwoningen Hoekwoningen
140
Vrijstaande woningen Appartementen
120
100
80
60
40
20
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
In het eerste kwartaal van 2011 is het aanbod van hoekwoningen en vrijstaande woningen wederom gestegen. Ook rijwoningen en appartementen noteren in deze periode een aanbodstijging. In totaal werden op 1 april 2011 525 woningen te koop aangeboden,54 meer dan drie maanden eerder.
pagina 28 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantallen in aanbod (2006-k1 t/m 2011-k1) Den Haag Rijwoningen
200
Hoekwoningen 175
Vrijstaande woningen Appartementen
150
125
100
75
50
25
0
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
47
52
41
46
46
64
59
62
68
103
106
104
107
127
105
94
103
92
102
91
105
Hoekwoningen
49
58
72
57
61
68
71
86
81
124
118
134
130
160
147
148
151
157
156
148
156
Vrijstaande woningen
96
114
126
108
114
134
116
117
104
146
146
126
146
159
145
147
166
172
178
182
204
Appartementen
17
18
19
14
31
29
30
30
45
41
44
24
36
45
19
19
37
42
50
50
60
De vraagprijzen zijn in het eerste kwartaal van 2011 gedaald voor appartementen en rijwoningen. Voor een appartement wordt op 1 april 2011 gemiddeld € 5.988,- per vierkante meter gevraagd, waarmee dit het duurste woningtype is. Een rijwoning kost op 1 april 2011 gemiddeld € 3.721,- en is daarmee het goedkoopste woningtype. De prijzen van hoekwoningen en vrijstaande woningen noteren in het eerste kwartaal van 2011 beide een prijsstijging. Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Den Haag Rijwoningen
6500
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
6000
Appartementen 5500
5000
4500
4000
3500
3000
2500
Rijwoningen Hoekwoningen
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
3609 3526 3665 3725 3724 3698 3833 3808 3781 3862 3925 3904 3776 3705 3767 3796 3702 3683 3726 3797 3721 4472 4407 4353 4319 4484 4376 4174 4218 4304 4497 4779 4819 4700 4619 4523 4552 4525 4506 4464 4471 4537
Vrijstaande woningen 5928 5988 5760 5813 5844 5606 5177 5186 4901 5252 5609 6061 5569 5777 5729 5753 5513 5647 5620 5627 5753 Appartementen
4661 4615 4893 5272 4374 4836 4764 4384 4773 4747 5367 4929 4780 5102 5077 5305 5096 5866 5883 6191 5988
3.3 Aanbod Top 8 gemeenten in Nederland Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,Op 1 januari 2011 noteren hoekwoningen en vrijstaande woningen wederom een stijgende trend ten opzichte van het voorgaande jaar. Het aanbod van appartementen ligt nagenoeg op hetzelfde niveau als op 1 januari 2010, terwijl het aantal te koop staande rijwoningen is gedaald.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 29 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Top 8 gemeenten Rijwoningen
425
Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen
400 375 350 325 300 275 250 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Rijwoningen zijn binnen de top 8 gemeenten het meest aangeboden woningtype in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-. Ook in het eerste kwartaal van 2011 is het aanbodcijfer verder gestegen, tot 460 woningen. Ook de overige woningtypen zijn in het eerste kwartaal onderhevig geweest aan een aanbodstijging. Op 1 april 2011 stonden in totaal 946 woningen te koop. Aantallen in aanbod (2006-k1 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten 500
Rijwoningen 450
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
400
Appartementen
350
300
250
200
150
100
50
0 Rijwoningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 83
85
72
62
72
78
80
70
75
145
109
154
172
196
176
156
194
199
180
177
130
152
171
143
125
180
195
166
196
264
256
316
334
400
399
393
442
443
442
426
460
Vrijstaande woningen
91
82
93
80
72
74
81
79
71
82
84
103
93
110
123
121
128
153
159
165
181
Appartementen
49
53
51
49
46
49
52
68
64
86
84
89
101
124
119
103
98
101
104
106
111
Hoekwoningen
194
De vraagprijzen per vierkante meter in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,zijn aan een licht stijgende trend onderhevig. Alleen rijwoningen zijn het afgelopen jaar licht gedaald. Op 1 april 2011 bedroegen de vraagprijzen respectievelijk € 4.303,- (vrijstaande woningen), € 3.854,- (appartementen), € 3.760,- (hoekwoningen) en € 3.293,- (rijwoningen).
pagina 30 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten 4500
Rijwoningen 4300
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
4100
Appartementen
3900
3700
3500
3300
3100
2900
2700
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
2908 2951 3036 3062 3037 3019 3080 3166 3109 3167 3311 3279 3292 3257 3291 3222 3311 3302 3336 3313 3293
Hoekwoningen
3329 3414 3425 3503 3455 3552 3556 3531 3552 3537 3632 3708 3667 3661 3599 3550 3552 3656 3662 3722 3760
Vrijstaande woningen 3907 3867 3896 3906 4061 4089 3972 4209 4178 4376 4352 4318 4246 4363 4196 4217 4095 4003 4153 4229 4303 Appartementen
3760 3897 3876 3902 3710 3758 3840 3848 3825 3929 3951 3819 3833 3950 3869 3864 3873 3715 3788 3754 3854
Prijsklasse boven € 750.000,In de duurste prijsklasse in de top 8 gemeenten bepalen vrijstaande woningen het grootste deel van het aanbod, met 569 woningen op 1 januari 2011. Daarmee is evenals voor appartementen sprake van een aanbodstijging ten opzichte van 1 januari 2010. Het aantal aangeboden rij- en hoekwoning ligt nagenoeg op hetzelfde niveau als een jaar eerder. Aantal woningen in aanbod op 1 januari Top 8 gemeenten Rijwoningen
500
Hoekwoningen
475
Vrijstaande woningen
450
Appartementen
425 400 375 350 325 300 275 250 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Het eerste kwartaal van 2011 kent dezelfde trend als hierboven is geschetst. Vrijstaande woningen en appartementen noteren een toename in het aantal te koop staande woningen, terwijl de overige twee woningtypen een stabiel aanbodcijfer laten zien.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 31 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantallen in aanbod (2006-k1 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten 600
Rijwoningen 550
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
500
Appartementen
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
12
48
44
46
50
50
Hoekwoningen
56
69
68
63
66
82
71
79
99
152
145
179
184
236
191
176
207
202
203
201
213
Vrijstaande woningen 263
286
279
242
274
326
305
303
297
430
437
408
443
512
507
497
474
509
518
523
569
8
6
6
17
11
16
23
24
25
34
23
38
39
39
41
49
40
50
50
51
Appartementen
8
18
14
15
9
16
17
17
21
36
30
30
30
33
37
30
Rijwoningen laten op 1 april 2011 als enige woningtype een prijsdaling noteren ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter bedraagt € 3.855,- per vierkante meter. De overige drie woningtypen zijn licht in prijs gestegen. De prijzen van vrijstaande woningen liggen nagenoeg op een gelijk niveau van respectievelijk € 5.859,- en € 5.727,Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Top 8 gemeenten Rijwoningen
6500
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
6000
Appartementen 5500
5000
4500
4000
3500
3000
2500 Rijwoningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 3900 3722 3787 3841 3573 3990 4225 3965 3907 3995 4111 4182 3986 4040 3888 3936 3926 3767 3720 3797 3855
Hoekwoningen 4280 4357 4615 4573 4384 4493 4463 4776 4829 5062 5101 5054 4987 4779 4666 4629 4727 4693 4677 4697 4715 Vrijstaand
5256 5650 5701 5713 5883 6031 5737 5956 6027 6121 6003 5901 5643 5751 5871 5869 5809 5740 5823 5867 5859
Appartementen 5825 5545 6032 6032 6370 4109 5554 5378 5924 6100 5590 5467 5517 5440 5175 5405 5413 5336 5500 5648 5727
pagina 32 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
3.4 Aanbod Gemeente Wassenaar Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,Het aantal woningen dat in de gemeente Wassenaar wordt aangeboden in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- ligt op 1 januari 2011 op 89. Dit zijn er zes minder dan een jaar eerder. Deze daling wordt ingegeven door het gedaalde aanbod van hoekwoningen en appartementen. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Wassenaar 45
Rijwoningen Hoekwoningen
40
Vrijstaande woningen Appartementen 35
30
25
20
15
10
5
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
In het eerste kwartaal van 2011 is het aanbod van rij- en hoekwoningen fors gestegen tot respectievelijk 47 en 45 objecten. Het aanbod van vrijstaande woningen en appartementen blijft op een stabiel laag niveau. Aantallen in aanbod (2006-k1 t/m 2011-k1) Wassenaar 50
Rijwoningen 45
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
40
Appartementen 35
30
25
20
15
10
5
0
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
31
43
31
23
20
24
20
25
22
28
21
24
30
38
38
38
43
49
40
39
47
Hoekwoningen
15
21
23
20
14
17
22
13
16
23
26
25
29
33
43
42
43
38
37
38
45
Vrijstaande woningen
4
3
5
5
2
2
4
4
3
3
1
1
1
3
4
4
4
4
5
4
5
Appartementen
13
12
13
16
19
16
13
15
15
10
10
8
7
11
13
11
13
12
9
8
7
Ondanks een forse prijsdaling komt de hoogste vraagprijs, met € 3.888,- per vierkante meter, nog altijd voor rekening van appartementen. Een prijsstijging zorgt ervoor dat voor een hoekwoningen slechts iets minder wordt gevraagd, namelijk € 3.660,-. April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 33 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Wassenaar Rijwoningen
4200
Hoekwoningen Appartementen 4000
3800
3600
3400
3200
3000
2800 Rijwoningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 2916 2920 2989 3056 2976 3018 3091 3203 3149 3049 3229 3298 2973 3118 3198 3226 3282 3184 3241 3210 3225
Hoekwoningen 3581 3468 3432 3622 3578 3837 3845 3557 3466 3492 3519 3437 3367 3496 3513 3552 3507 3533 3499 3420 3589 Appartementen 3728 3634 3786 3822 3767 3770 3894 3935 4029 3866 3895 3783 3333 3582 3730 3894 3894 4022 3655 3655 3660
Prijsklasse boven € 750.000,In tegenstelling tot de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- zijn vrijstaande woningen in de duurste prijsklasse het meest aangeboden woningtype op 1 januari 2011. Ook in 2010 is sprake van een forse aanbodstijging, tot 94 objecten. Ook het aanbod van hoekwoningen en appartementen is in 2010 gestegen, terwijl het aanbodcijfer van rijwoningen stabiel is gebleven. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Wassenaar 105
Rijwoningen Hoekwoningen Vrijstaande woningen
90
Appartementen 75
60
45
30
15
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
In het eerste kwartaal van 2011 geldt met name voor vrijstaande woningen dat sprake is van een forse toename van het aantal te koop staande woningen, tot 106 op 1 april 2011. In totaal worden op 1 april 2011 191 woningen te koop aangeboden.
pagina 34 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantallen in aanbod (2006-k1 t/m 2011-k1) Wassenaar 120
Rijwoningen Hoekwoningen 100
Vrijstaande woningen Appartementen
80
60
40
20
0
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
1
0
1
2
0
5
6
5
6
7
5
5
2
3
7
8
8
8
8
8
8
Hoekwoningen
21
20
22
24
26
26
20
26
34
44
45
56
56
71
57
56
63
68
68
63
65
Vrijstaande woningen
60
62
70
58
65
68
49
49
49
69
76
76
74
77
82
81
78
87
88
94
106
Appartementen
2
2
2
2
5
2
6
6
6
2
9
9
9
10
8
8
9
8
12
10
12
Als gevolg van het geringe aantal aangeboden rijwoningen en appartementen worden alleen de prijsontwikkelingen van hoek- en vrijstaande woningen bijgehouden. De gemiddelde vraagprijs van een vrijstaande woning laat sinds eind 2009 een licht dalende trend zien, terwijl voor hoekwoningen sprake is van een prijsstijging in de laatste twee kwartalen. Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-1) Wassenaar 8250
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
7750
7250
6750
6250
5750
5250
4750
4250
Hoekwoningen
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
4937 5017 5281 4992 5107 5036 4736 4826 5010 5345 5639 5413 5299 5105 5048 5133 5195 5136 5021 5069 5290
Vrijstaande woningen 6781 6631 6537 6621 6823 7101 6460 6853 7610 6968 6968 7446 7285 7238 7253 7354 7310 7175 7115 7041 7037
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 35 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
3.5 Aanbod Regio Westland Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,De meest aangeboden woningtypen in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- in het Westland zijn hoekwoningen en vrijstaande woningen. Opvallend is dat het aantal te koop staande hoekwoningen in 2010 fors is afgenomen, terwijl vrijstaande woningen juist in meer worden aangeboden. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Westland 80
Rijwoningen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen
75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
De aanbodstijging voor vrijstaande woningen zet ook in het eerste kwartaal van 2011 door. Daarnaast is de dalende trend voor hoekwoningen tot een einde gekomen. Appartementen laten sinds begin 2010 een stijgende lijn zien in het aantal te koop staande woningen. Aantallen in aanbod (2006-k1 t/m 2011-k1) Westland 100
Rijwoningen
90
Hoekwoningen 80
Vrijstaande woningen Appartementen
70
60
50
40
30
20
10
0 Rijwoningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 3
5
2
1
0
1
2
2
4
13
7
10
6
8
9
9
9
9
8
5
4
Hoekwoningen
17
23
24
28
26
24
23
35
42
51
44
55
54
66
75
74
80
76
70
61
66
Vrijstaande woningen
47
45
48
44
36
41
35
36
37
41
44
51
52
64
68
65
74
68
79
77
94
Appartementen
4
1
4
6
4
2
3
3
6
10
12
13
11
15
10
8
5
7
11
15
19
De neergaande trend in het prijsverloop van vrijstaande woningen is in het tweede kwartaal van 2010 tot een einde gekomen. Op 1 april 2011 wordt voor een vrijstaande woning gemiddeld € 3.293,- per vierkante meter betaald. Een hoekwoning kostte op 1 april 2011 gemiddeld € 2.879,- per vierkante meter.
pagina 36 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Westland 3800
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
3600
3400
3200
3000
2800
2600
2400
2200
Hoekwoningen
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
2632 2721 2826 2791 2785 2778 2777 2779 2789 2871 2777 2827 2855 2803 2873 2798 2828 2938 2935 2943 2879
Vrijstaande woningen 3208 3458 3451 3477 3532 3474 3356 3287 3505 3619 3530 3452 3516 3450 3385 3311 3246 3166 3181 3277 3293
Prijsklasse boven € 750.000,Boven de € 750.000,- bestaat vrijwel het gehele aanbod in het Westland uit vrijstaande woningen. Na de aanboddaling in 2009 is in 2010 wederom sprake van een stijgende trend. Daarnaast staan er ook enkele rij- en hoekwoningen en appartementen te koop. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Westland 45
Rijwoningen Hoekwoningen
40
Vrijstaande woningen Appartementen 35
30
25
20
15
10
5
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Het belangrijkste deel van het aanbod wordt bepaald door vrijstaande woningen. Sinds eind 2009 is na een forse daling weer sprake van een stijgende trend. Op 1 januari 2011 worden in totaal 40 vrijstaande woningen aangeboden. Daarnaast stonden één rijwoning, twee hoekwoningen en twee appartementen te koop.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 37 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Aantallen in aanbod (2006-k1 t/m 2011-k1) Westland 50
Vrijstaande woningen 45
40
35
30
25
20
15
10
5
0 Vrijstaande woningen
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11 18
20
22
25
28
26
30
30
33
39
37
40
41
43
37
29
29
31
34
36
40
Voor een vrijstaande woning werd op 1 april 2011 gemiddeld € 4.534,- per vierkante meter gevraagd. De prijzen van de overige woningtypen zijn buiten beschouwing gelaten wegens gebrek aan voldoende waarnemingen. Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Westland 5250
Vrijstaande woningen
5000
4750
4500
4250
4000
3750
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Vrijstaande woningen 4208 3847 3820 3927 4133 4114 4121 4154 4281 4467 4386 4267 4166 4287 4275 4662 4257 4463 4480 4652 4534
pagina 38 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
4 Vraagprijs vs. Verkoopprijs In het volgende gedeelte worden vraag- en verkoopprijzen in het eerste kwartaal van 2011 van Zuid-Holland, Den Haag en de top acht gemeenten met elkaar vergeleken. Dit wordt gedaan voor hoekwoningen en vrijstaande woningen. Hoekwoningen In de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- valt allereerst op dat in de top 8 gemeenten fors meer wordt betaald voor een hoekwoning dan in de overige twee regio’s, te weten € 3.418,- per vierkante meter. Daarmee ligt de gemiddelde verkoopprijs 10% onder de vraagprijs. In Den Haag is de discrepantie tussen vraag- en verkoopprijs 5% en in de gehele provincie 7%. Prijs per m², segment € 400.000 – € 750.000 (hoekwoningen, 2011 kwartaal 1) Vraagprijs
€ 4.000
Verkoopprijs € 3.500
€ 3.000
€ 2.500
€ 2.000
€ 1.500
€ 1.000
€ 500
€0
Zuid-Holland
Den Haag
Top 8 gemeenten
€ 2.948
€ 3.117
€ 3.760
€ 2.768
€ 2.958
€ 3.418
In de duurste prijsklasse liggen de vraagprijs en de verkoopprijs van hoekwoningen verder uit elkaar. Met name in Den Haag is sprake van een forse discrepantie, met een percentage van 18%. In de provincie bedraagt het verschil 13%, terwijl het percentage in de top 8 gemeenten 7% bedraagt. Prijs per m², segment > € 750.000 (hoekwoningen, 2011 kwartaal 1) € 5.000
Vraagprijs Verkoopprijs
€ 4.500
€ 4.000
€ 3.500
€ 3.000
€ 2.500
€ 2.000
€ 1.500
€ 1.000
€ 500
€0
Zuid-Holland
Den Haag
Top 8 gemeenten
€ 4.190
€ 4.537
€ 4.715
€ 3.863
€ 3.857
€ 4.156
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 39 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Vrijstaande woningen In de prijsklasse boven € 750.000,- vallen twee zaken op wanneer wordt gekeken naar vrijstaande woningen. Allereerst valt op dat in de top 8 gemeente veruit de hoogste prijzen worden gevraag en betaald. Daarnaast valt op dat er in Den Haag nauwelijks verschil zit tussen de vraag prijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Prijs per m², segment € 400.000 – € 750.000 (vrijstaande woningen, 2011 kwartaal 1) Vraagprijs
€ 4.500
Verkoopprijs € 4.000
€ 3.500
€ 3.000
€ 2.500
€ 2.000
€ 1.500
€ 1.000
€ 500
€0
Zuid-Holland
Den Haag
Top 8 gemeenten
€ 3.299
€ 3.474
€ 4.303
€ 2.920
€ 3.469
€ 4.016
In de duurste prijsklasse is in het eerste kwartaal van 2011 sprake van forse verschillen tussen de vraagprijs en de verkoopprijs. In Den Haag bedraagt het verschil 32%, in Zuid Holland 12% en in de top 8 gemeenten 15%. Prijs per m², segment > € 750.000 (vrijstaande woningen, 2011 kwartaal 1) Vraagprijs Verkoopprijs
€ 6.500 € 6.000 € 5.500 € 5.000 € 4.500 € 4.000 € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500 €0
Zuid-Holland
Den Haag
Top 8 gemeenten
€ 4.437
€ 5.753
€ 5.859
€ 3.948
€ 4.340
€ 5.076
pagina 40 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
5. Marktsituatie In het nu volgende deel wordt de marktsituatie geschetst voor het topsegment in Den Haag. Aan de hand van zogenaamde woningmarktratio’s wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich verhouden. De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen de opname in een periode en het aanbod aan het einde van die periode. Per kwartaal is er een ratio gegeven. Een ratio van 75% wordt beschouwd als ‘ gezond evenwicht’, hetgeen betekent dat driekwart van het aanbod in het kwartaal wordt verkocht. Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,Traditioneel kent de markt voor rijwoningen de meest gezonde vraag- en aanbod verhoudingen. In 2007 oversteeg de ratio zelfs de gezonde geachte verhouding van 75%. Sinds eind 2007 is sprake van een zeer forse daling van de woningmarktratio, met als dieptepunt het eerste kwartaal van 2009. Sindsdien is de ratio per kwartaal niet meer boven 30% uitgekomen. De overige woningtypen vertonen, weliswaar komend van een lager niveau, een soortgelijke ontwikkeling. Hoekwoningen en appartementen laten een vrijwel identieke verloop in de tijd zien, terwijl vrijstaande woningen de laagste ratio’s noteren. Sinds eind 2008 zijn de woningmarktratio’s steeds dichter bij elkaar komen te liggen. In het eerste kwartaal van 2011 lopen ze uiteen van 6,5% voor vrijstaande woningen, tot 15,1% voor rijwoningen.
Rijwoningen
Woningmarktratio (2006-k1 t/m 2011-k1) Den Haag 100%
Hoekwoningen Vrijstaande woningen
90%
Appartementen 80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
k1 '06 k2 '06 k3 '06 k4 '06 k1 '07 k2 '07 k3 '07 k4 '07 k1 '08 k2 '08 k3 '08 k4 '08 k1 '09 k2 '09 k3 '09 k4 '09 k1 '10 k2 '10 k3 '10 k4 '10 k1 '11
Rijwoningen
70,3% 74,7% 64,6% 84,3% 83,7% 87,0% 69,8% 62,3% 58,9% 30,5% 43,3% 15,1% 12,3% 15,3% 15,6% 24,7% 16,5% 29,0% 25,8% 28,7% 15,1%
Hoekwoningen
40,0% 35,8% 47,8% 38,0% 38,5% 50,6% 43,5% 34,7% 28,4% 23,7% 29,3% 16,6% 8,9% 9,6% 11,6% 15,2% 13,6% 15,8% 18,1% 21,0% 11,2%
Vrijstaande woningen 16,2% 18,7% 25,4% 30,0% 23,0% 20,3% 24,1% 33,3% 17,6% 16,9% 27,9% 10,8% 4,4% 4,0% 14,9% 5,6% 12,0% 5,0% 7,8% 7,9% 6,5% Appartementen
39,2% 53,5% 52,7% 32,8% 33,6% 66,9% 50,4% 43,1% 33,1% 19,8% 25,8% 19,4% 10,9% 7,4% 10,4% 12,8% 11,6% 16,5% 18,0% 20,5% 11,1%
Prijsklasse boven € 750.000,In de duurste prijsklasse vertoont de verhouding tussen de vraag en het aanbod dezelfde trend als in de prijsklasse € 400.000,- en € 750.000,-. De ratio’s van rijen hoekwoningen lopen nagenoeg symmetrisch. Vrijstaande woningen en appartementen komen van een veel lager niveau en kennen een licht dalende trend. Opvallend is ook in deze prijsklasse dat de woningmarktratio’s van de verschillende woningtypen sinds eind 2008 vrij dicht bij elkaar liggen. In het eerste kwartaal van 2011 lopen deze uiteen van 3,9% voor appartementen tot 10,5% voor rijwoningen.
April 2011 • Rapport Topsegment• pagina 41 van 43
Sprekende Cijfers 2011-1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Woningmarktratio (2006-k1 t/m 2011-k1) Den Haag 100%
Rijwoningen Hoekwoningen
90%
Vrijstaande woningen Appartementen
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
k1 '06
k2 '06
k3 '06
k4 '06
k1 '07
k2 '07
k3 '07
k4 '07
k1 '08
k2 '08
k3 '08
k4 '08
k1 '09
k2 '09
k3 '09
k4 '09
k1 '10
k2 '10
k3 '10
k4 '10
k1 '11
Rijwoningen
51,1% 59,6% 68,3% 37,0% 54,3% 39,1% 54,2% 32,3% 35,3% 26,2% 25,5% 9,6% 5,6% 5,5% 18,1% 8,5% 16,5% 12,0% 23,5% 11,0% 10,5%
Hoekwoningen
51,0% 65,5% 26,4% 38,6% 39,3% 52,9% 56,3% 29,1% 33,3% 25,0% 17,8% 13,4% 9,2% 8,8% 13,6% 10,1% 11,9% 14,0% 8,3% 13,5% 7,7%
Vrijstaande woningen 13,5% 25,4% 15,9% 25,0% 14,9% 8,2% 28,4% 16,2% 25,0% 11,6% 8,9% 6,3% 1,4% 4,4% 7,6% 6,1% 5,4% 5,8% 5,6% 8,2% 3,9% Appartementen
35,3% 16,7% 10,5% 28,6% 25,8% 27,6% 6,7% 23,3% 17,8% 7,3% 4,5% 12,5% 8,3% 4,4% 5,3% 21,1% 8,1% 2,4% 0,0% 4,0% 5,0%
pagina 42 van 43 • Rapport Topsegment • April 2011
Sprekende Cijfers 2011-1 1 / Frisia Makelaars | Topsegment
Colofon
Dit is een product produc van:
Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200, 3800 AE Amersfoort tel. +31 (0)33 465 94 34 fax +31 (0)33 465 94 32 e-mail: dynamis@dynamis.nl dynamis www.dynamis.nl
Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Amersfoort Mark de Graaf, Researchmanager Dynamis
Meer informatie? informatie Frisia Makelaars Cees P.A Kimmel Jos G.M van der de Ham Raymond L. Frieser 070 - 342 01 01 www.frisiamake www.frisiamakelaars.nl
April 2011 • Rapport Topsegme ment• pagina 43 van 43