Arnhem Q2 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

Sprekende Cijf Kwartaalbericht Q2 pagina 1 van 14 • regio Arnhem Woningmarkt Regio Arnhem

• Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

Inhoudsopgave 1. Inleiding

3

2. Bestaande bouw regio Arnhem

4 4 4 5 5

2.1 Aanbod regio Arnhem 2.2 Transacties regio Arnhem 2.3 Looptijd regio Arnhem 2.4 Transactieprijzen regio Arnhem

3. Wijksegmenten Arnhem 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Centrum stedelijk Top segment Middensegment Basissegment Uitleglocaties

7 9 10 11 12 13

pagina 2 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

1. Inleiding Voor u ligt de lokale Sprekende Cijfers rapportage van Strijbosch Thunnissen Research.

In dit rapport wordt voor de bestaande woningmarkt inzicht gegeven in de lokale aanbod- en opname ontwikkelingen in de regio Arnhem in het tweede kwartaal van 2010. Hierbij is een uitsplitsing gemaakt naar type woning: appartement, rijwoning, twee-onder-één-kapwoning en vrijstaande woning. Onder de regio Arnhem vallen de gemeenten Arnhem, Renkum, Rheden en Rozendaal.

Maarten Muller

Naast de hierboven genoemde typologie heeft een aantal opdrachtgevers ons gevraagd eveneens een onderscheid te maken per wijksegment. Daarom hebben wij de postcodegebieden van Arnhem en de omliggende dorpen Velp, Oosterbeek en Rozendaal geanalyseerd en onderverdeeld in 5 wijksegmenten: centrum stedelijk, topsegment, middensegment, basissegment en uitleglocaties.

De data die voor deze rapportage is gebruikt, betreft eigen data van Strijbosch Thunnissen Research en data van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), bewerkt volgens een statische standaardmethode. De cijfers die in dit rapport worden gepresenteerd, zijn de meest actuele cijfers en niet de voorlopige cijfers die eerder deze maand door diverse instanties zijn gepresenteerd.

Erwin Broersma

In het tweede kwartaal van 2010 is de woningmarkt in de regio Arnhem in rustiger vaarwater gekomen. Ondanks het feit dat het aantal woningtransacties daalde met 4% ten opzichte van het vorige kwartaal, steeg de gemiddelde transactieprijs met 6% ten opzichte van het vorige kwartaal. Verder zien wij een voortgaande stijging in het aanbod.

Wij verwachten dat deze uitgave u een duidelijk beeld geeft van de actuele woningmarkt in Arnhem. Als Strijbosch Thunnissen Research willen wij u in de komende tijd blijven verrassen met vastgoedrapportages die inhaken op de actualiteit en u kunnen helpen bij het nemen van uw toekomstige vastgoedbeslissingen.

Met vriendelijke groet, Strijbosch Thunnissen Research.

Vestiging Arnhem-Noord

Vestiging Arnhem-Zuid

pagina 3 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

2. Bestaande bouw Arnhem 2.1 Aanbod regio Arnhem Op 1 juli 2010 stonden in de regio Arnhem 2.520 bestaande woningen te koop. Dit betekent een aanbodstijging van 16% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Met name de vrijstaande woningen en appartementen lieten een sterke stijging zien ten opzichte van het vorige kwartaal met respectievelijk 18% en 19%.

Appartementen en rijwoningen bepalen het grootste deel van het totale aanbod met respectievelijk 1.100 en 710 woningen. Verhoudingsgewijs zien wij dat het aanbod van appartementen sneller toeneemt dan dat van de andere woningtypen.

Aanbod (in aantallen woningen) Appartementen

1.200

Rijwoningen Twee onder één kap Vrijstaande woningen

1.000 800 600 400 200 -

jul-'10 jun-'10 mei-'10 apr-'10 mrt-'10 feb-'10 jan-'10 dec-'09 nov-'09 okt-'09 sep-'09 aug-'09 jul-'09 jun-'09 mei-'09 apr-'09 mrt-'09 feb-'09 jan-'09 dec-'08 nov-'08 okt-'08 sep-'08 aug-'08 jul-'08 jun-'08 mei-'08 apr-'08 mrt-'08 feb-'08 jan-'08

2.2 Transacties regio Arnhem In het tweede kwartaal van 2010 zijn er 4% minder woningen verkocht dan in het eerste kwartaal van 2010. In totaal zijn de afgelopen drie maanden 405 woningen verkocht in de regio Arnhem. Deze daling is opmerkelijk omdat normaliter in een tweede kwartaal meer woningen worden verkocht (gemiddeld +13,5%). Deze daling wijten wij aan de onzekerheid over de toekomst van de woningmarkt en de politieke onduidelijkheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek.

Per woningtype zien wij wel een duidelijk verschil in het aantal transacties. In het hogere segment, zoals twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen, werden meer woningen verkocht dan in het vorige kwartaal. Daarentegen daalde het aantal verkopen van appartementen en rijwoningen.

Ten opzichte van vorig jaar zien wij dat het aantal transacties licht toeneemt, namelijk met 3%. Ook hier is per woningtype een duidelijk verschil in het aantal transacties. In het hogere segment steeg het aantal transactie ten opzichte van het tweede kwartaal vorig jaar met bijna 15%. Daarentegen daalde het aantal verkopen van appartementen met 4%.

pagina 4 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

Transacties (in aantallen woningen) Appartementen

120

Rijwoningen Twee onder één kap Vrijstaande woningen

100 80 60 40 20 -

jun-'10 mei-'10 apr-'10 mrt-'10 feb-'10 jan-'10 dec-'09 nov-'09 okt-'09 sep-'09 aug-'09 jul-'09 jun-'09 mei-'09 apr-'09 mrt-'09 feb-'09 jan-'09 dec-'08 nov-'08 okt-'08 sep-'08 aug-'08 jul-'08 jun-'08 mei-'08 apr-'08 mrt-'08 feb-'08 jan-'08

2.3 Looptijd regio Arnhem De terughoudendheid van kopers heeft als consequentie dat woningen langer in de verkoop staan. In vergelijking met een halfjaar eerder is de verkooptijd van woningen toegenomen met 15 dagen; gemiddeld staat een woning in de regio Arnhem 123 dagen in de verkoop Looptijd (in dagen) Appartementen

290

Rijwoningen Twee onder één kap Vrijstaande woningen

240

190

140

90

40

jun-'10 mei-'10 apr-'10 mrt-'10 feb-'10 jan-'10 dec-'09 nov-'09 okt-'09 sep-'09 aug-'09 jul-'09 jun-'09 mei-'09 apr-'09 mrt-'09 feb-'09 jan-'09 dec-'08 nov-'08 okt-'08 sep-'08 aug-'08 jul-'08 jun-'08 mei-'08 apr-'08 mrt-'08 feb-'08 jan-'08

2.4 Transactieprijzen regio Arnhem De prijzen van verkochte woningen zijn aan het stabiliseren. Dit blijkt uit de gemiddelde transactieprijs van een woning die met 6% is gestegen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het tweede kwartaal is traditioneel een kwartaal waarin de prijzen stijgen; landelijk gemiddeld met 2%. Daarmee vergeleken is het tweede kwartaal beter pagina 5 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

dan verwacht. Ten opzichte van het tweede kwartaal vorig jaar is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 3%.

De gemiddelde transactieprijs van een verkochte woning in het tweede kwartaal van 2010 bedraagt in de regio Arnhem € 212.936,-. In vergelijking met het eerste kwartaal zijn de gemiddelde transactieprijzen van appartementen en rijwoningen toegenomen met respectievelijk 1% en 5%, terwijl de gemiddelde transactieprijs van een twee-onder-één-kap woning daalde met 1%. De schommelingen in de prijzen van vrijstaande woningen kunnen worden verklaard door het geringe aantal verkopen van deze woningtypen.

Op het dieptepunt van de woningmarkt, het eerste kwartaal van 2009, kwam de gemiddelde transactieprijs van een verkochte woning niet boven € 195.696,- uit.

Transactieprijzen Appartementen Rijwoningen Twee onder één kap

800.000 700.000

Vrijstaande woningen

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 -

jun-'10 mei-'10 apr-'10 mrt-'10 feb-'10 jan-'10 dec-'09 nov-'09 okt-'09 sep-'09 aug-'09 jul-'09 jun-'09 mei-'09 apr-'09 mrt-'09 feb-'09 jan-'09 dec-'08 nov-'08 okt-'08 sep-'08 aug-'08 jul-'08 jun-'08 mei-'08 apr-'08 mrt-'08 feb-'08 jan-'08 pagina 6 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter voor een verkochte woning in het tweede kwartaal van 2010 bedraagt € 1.881,-, een stijging van € 20,- ten opzichte van het eerste kwartaal van 2010. Met uitzondering van appartementen, zijn bij nagenoeg alle woningtypen de gemiddelde transactieprijzen per vierkante meter het afgelopen kwartaal toegenomen.

Transactieprijzen per m² (in €) Appartementen

3.000

Rijwoningen Twee onder één kap

2.800

Vrijstaande woningen

2.600 2.400 2.200 2.000 1.800 1.600 1.400

jun-'10 mei-'10 apr-'10 mrt-'10 feb-'10 jan-'10 dec-'09 nov-'09 okt-'09 sep-'09 aug-'09 jul-'09 jun-'09 mei-'09 apr-'09 mrt-'09 feb-'09 jan-'09 dec-'08 nov-'08 okt-'08 sep-'08 aug-'08 jul-'08 jun-'08 mei-'08 apr-'08 mrt-'08 feb-'08 jan-'08 pagina 7 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

3. Wijksegmenten Arnhem Om een beter inzicht te bieden in de marktontwikkelingen van bestaande woningen van bepaalde stadsdelen, hebben wij vergelijkbare woonwijken op basis van postcodes geclusterd waardoor vijf congruente woningmarktgebieden in de stad en omliggende dorpen te herkennen zijn. Het betreft hier de gemeente Arnhem en de dorpen Oosterbeek, Velp en de gemeente Rozendaal. De wijksegmenten zijn van elkaar te onderscheiden op basis van marktbewegingen, prijsniveau en ontwikkeling. Deze zijn tot stand gekomen door de lokale marktkennis van de woningmakelaar te projecteren op een stadskaart hierbij de gebieden aan de hand van postcodes geclusterd.

Centrum Stedelijk Deze categorie bevat de centra en een aantal omliggende wijken, zoals de wijken Klarendal en Sint Marten. De wijken worden over het algemeen gekenmerkt door een hoog percentage werkgelegenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, een hoge dichtheid, aanwezigheid van appartementen en de aanwezigheid van (groot-) stedelijke voorzieningen (bioscopen, theater en museum).

Topsegment Hieronder worden wijken verstaan die bekend zijn als topwijken. Vaak is hier een ruime hoeveelheid groen aanwezig met overwegend grote huizen met een luxe uitstraling en een voor de stad of dorp hoge prijs. Dit zijn overwegend zeer populaire wijken om in te wonen, maar voor veel mensen door het prijsniveau onbetaalbaar. Onder andere delen van Arnhem, Velp, Rozendaal en Oosterbeek vallen hieronder.

Middensegment Het middensegment zijn wijken waar over het algemeen veel middeninkomens wonen, vaak gezinnen met kinderen. Het prijsniveau is gemiddeld voor die stad of dorp. De diversiteit in de groep kan groot zijn: van achterstandswijken die zich via “gentrification” hebben opgewerkt tot middenklasse, tot heel goede wijken die door de geringe omvang van de huizen het prijsniveau van het topsegment niet halen Het middensegment krijgt vorm door verschillende wijken in Arnhem zoals het Sonsbeekkwartier en Angerenstein en de wijken in Velp en Oosterbeek.

pagina 8 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

Basissegment De wijken die qua prijsklasse aan de onderkant van de markt liggen en veelal herstructureringsgebieden zijn worden als basissegment bestempeld.

Woningen behorend tot het basissegment in Arnhem zijn onder andere gesitueerd in de wijken Malburgen, Presikhaaf West en Vredenburg.

Uitleglocaties De zogeheten Vinex-uitleglocaties zijn gelegen buiten de stadsranden. Het Ministerie van VROM heeft deze uitbreidingsgebieden aan de rand van steden in 1993 aangewezen in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (afgekort Vinex). In Arnhem betreft dit de wijk Schuytgraaf. Deze wijk wordt gekenmerkt door zijn grote omvang en door een hoog percentage grondgebonden woningen met een hoog aandeel gezinnen met kinderen.

pagina 9 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

3.1 Centrum Stedelijk

Type woning

1-7-2008

Aantal woningen in aanbod 1-1-2009 1-7-2009

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

21 5 2 0 189 217

23 5 4 0 190 222

Type woning

1e halfjaar 2008

Aantal verkochte woningen 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

17 5 1 0 151 174

9 6 2 0 130 147

10 11 3 1 118 143

20 8 3 0 99 130

Type woning

1e halfjaar 2008

Transactieprijs 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

203.107 236.000

193.000 262.500

173.750 215.250

183.806 215.100

212.600 214.625

170.167 176.909

164.100 174.935

176.425 180.639

165.930 175.196

166.611 182.669

Type woning

1e halfjaar 2008

Looptijd 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

74 14

79 190

137 20

88 25

86 100

80 84

64 83

88 91

86 87

111 107

23 8 7 2 189 229

6 6 0 0 116 128

1-1-2010

1-7-2010

19 14 6 1 211 251

24 8 5 2 283 322

Voor de berekening van een betrouwbare transactieprijs of looptijd en een statistisch verantwoorde uitspraak daarover is een minimaal aantal transacties noodzakelijk. Wanneer het aantal transacties beneden deze grens ligt (onder de 25), wordt de waarde in grijs weergegeven.

pagina 10 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

3.2 Topsegment

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

1-7-2008 6 11 51 33 93 194

1e halfjaar 2008 15 14 46 23 58 156

1e halfjaar 2008 282.929 386.333 427.650 644.444 172.850 354.956

1e halfjaar 2008 92 83 80 115 145 100

Aantal woningen in aanbod 1-1-2009 1-7-2009

1-1-2010

1-7-2010

12 18 60 51 109 250

15 14 57 50 125 261

21 24 67 74 158 344

Aantal verkochte woningen 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

10 7 26 12 38 93

10 10 31 22 42 115

4 9 34 14 33 94

Transactieprijs 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

328.750 394.833 334.838 630.500 151.300 305.038

287.500 362.325 375.567 668.000 177.150 357.808

372.500 344.167 325.150 610.833 159.111 319.534

Looptijd 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

50 176 141 207 100 141

33 83 103 137 121 111

8 14 65 43 112 242

8 10 23 16 39 96

342.000 346.375 360.194 709.063 164.611 341.986

126 74 79 85 99 104

52 81 111 142 167 132

Voor de berekening van een betrouwbare transactieprijs of looptijd en een statistisch verantwoorde uitspraak daarover is een minimaal aantal transacties noodzakelijk. Wanneer het aantal transacties beneden deze grens ligt (onder de 25), wordt de waarde in grijs weergegeven.

pagina 11 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

3.3 Middensegment

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

1-7-2008 185 120 75 40 179 599

1e halfjaar 2008 192 87 48 29 143 499

1e halfjaar 2008 190.275 204.194 290.900 535.556 150.944 211.881

1e halfjaar 2008 120 86 99 193 99 110

Aantal woningen in aanbod 1-1-2009 1-7-2009

1-1-2010

1-7-2010

184 91 93 72 237 677

205 81 94 72 219 671

236 102 117 94 271 820

Aantal verkochte woningen 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

108 62 25 7 90 292

131 59 34 16 116 356

122 47 25 12 93 299

Transactieprijs 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

181.400 203.750 283.477 465.000 146.075 190.841

180.944 202.011 253.550 424.625 152.500 192.757

182.500 207.444 285.278 435.833 158.444 197.392

Looptijd 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

85 66 220 171 118 110

113 126 158 188 132 130

203 113 90 50 220 676

147 84 30 13 124 398

184.583 207.950 303.550 399.000 146.700 195.208

75 109 116 139 68 86

116 107 195 381 112 125

Voor de berekening van een betrouwbare transactieprijs of looptijd en een statistisch verantwoorde uitspraak daarover is een minimaal aantal transacties noodzakelijk. Wanneer het aantal transacties beneden deze grens ligt (onder de 25), wordt de waarde in grijs weergegeven.

pagina 12 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

3.4 Basissegment

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

1-7-2008 41 28 22 6 136 233

1e halfjaar 2008 99 24 14 1 108 246

1e halfjaar 2008 15.8844 174.850 205.750 795.000 126.700 152.010

1e halfjaar 2008 51 51 130 9 119 83

Aantal woningen in aanbod 1-1-2009 1-7-2009

1-1-2010

1-7-2010

74 37 31 5 187 334

88 32 25 7 207 359

102 36 24 6 237 405

Aantal verkochte woningen 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

44 20 7 2 65 138

55 27 11 3 83 179

58 20 7 2 66 153

Transactieprijs 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

153.350 163.700 170.833 328.000 122.167 143.641

154.306 164.500 203.100 360.000 128.072 150.689

142.050 159.750 201.000 293.000 120.100 140.934

Looptijd 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

72 134 138 41 142 113

112 83 182 426 98 114

59 36 21 5 168 289

51 26 9 3 111 200

145.278 164.375 225.500 790.000 126.583 150.629

51 58 84 468 72 75

89 104 281 104 133 122

Voor de berekening van een betrouwbare transactieprijs of looptijd en een statistisch verantwoorde uitspraak daarover is een minimaal aantal transacties noodzakelijk. Wanneer het aantal transacties beneden deze grens ligt (onder de 25), wordt de waarde in grijs weergegeven.

pagina 13 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010

Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt regio Arnhem

3.5 Uitleglocaties

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

Type woning Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

1-7-2008 17 15 12 7 4 55

1e halfjaar 2008 1 2 3 5 0 11

1e halfjaar 2008

Aantal woningen in aanbod 1-1-2009 1-7-2009

1-1-2010

1-7-2010

9 10 14 5 6 44

7 11 13 10 2 43

10 13 19 9 5 56

Aantal verkochte woningen 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

6 5 3 0 1 15

8 2 0 0 2 12

2 3 1 1 0 7

Transactieprijs 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

232.750 295.000 316.000

220.750 226.250

228.250 280.000 307.000 348.000

185.000 266.967

190.625 216.646

278.786

Looptijd 2e halfjaar 2008 1e halfjaar 2009

2e halfjaar 2009

1e halfjaar 2010

252 260 484

152 297

350 536 343 561

487 317

342 208

7 15 13 6 7 48

9 3 1 2 0 15

266.250 291.500 359.000 347.500

238.583 280.000 364.000 440.000

333.068

282.083

1e halfjaar 2008 135 171 189 126

251 166 63 164

152

210

459

Voor de berekening van een betrouwbare transactieprijs of looptijd en een statistisch verantwoorde uitspraak daarover is een minimaal aantal transacties noodzakelijk. Wanneer het aantal transacties beneden deze grens ligt (onder de 25), wordt de waarde in grijs weergegeven.

pagina 14 van 14 • regio Arnhem • Juli 2010