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Toni-Areal, Förrlibuckstrasse, Zürich
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Toni-Areal, Zürich: Von der Molkerei zum Kulturhybrid
Auf dem Toni-Areal entstand aus einer ehemaligen Milchverarbeitungsfabrik eine Plattform für Bildung und Kultur. Das umgebaute Gebäude wird ab Mitte 2014 zur neuen Heimat für die Zürcher Hochschule der Künste (ZHdK) und für zwei Departemente der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW). Es schliesst auch hundert Wohnungen ein.
1977, nach einer Bauzeit von fünf Jahren, wurde auf dem vormals als Sportplatz genutzten Grundstück an der Pfingstweidstrasse in Zürich-West der grösste Milchverarbeitungsbetrieb Europas eröffnet. In der Toni-Molkerei verarbeiteten rund 350 Mitarbeitende täglich bis zu einer Million Liter Milch. Die markante Fabrik an der westlichen Hauptzufahrtsachse von Zürich wurde als Vorzeigeobjekt der Schweizer Milchwirtschaft 1979 sogar von Prinz Charles besucht.
Fotos© Tiziana Secchi, Hans Morren (Fotograf Allreal)
Bauherrschaft Allreal Toni AG | Eggbühlstrasse 15 | 8050 Zürich | T. 044 319 11 11 | F. 044 319 11 12 | info@allreal.ch | www.allreal.ch Totalunternehmer Allreal Generalunternehmung AG | Eggbühlstrasse 15 | 8050 Zürich | T. 044 319 11 11 | F. 044 319 15 25 | info@allreal.ch www.allreal.ch Architekt EM2N | Mathias Müller | Daniel Niggli Architekten AG | ETH | SIA | BSA | Josefstrasse 92 | 8005 Zürich | T. 044 215 60 10 | F. 044 215 60 11 em2n@em2n.ch | www.em2n.ch
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Toni-Areal, Förrlibuckstrasse, Zürich
Toni schliesst wegen Überkapazitäten Grosse Überkapazitäten aus den Achtziger- und Neunzigerjahren führen letztlich aber zur Liquidation des Betriebes und zur Verlegung der Produktion an andere Standorte – 1999 wurde das Geschäft nach 22 Jahren aus wirtschaftlichen Gründen eingestellt. 2005 erwarb die Zürcher Kantonalbank ZKB die Liegenschaft aus der Liquidationsmasse von Swiss Dairy Food.
Die Analyse des erst knapp dreissigjährigen Komplexes zeigte zweierlei: Erstens, dass der vollständige Rückbau weder ökonomisch noch ökologisch noch städtebaulich sinnvoll wäre. Zweitens, dass die grossräumlichen Strukturen und die hohen Traglasten eine Vielzahl verschiedener Nutzungen ermöglichen, ja ermöglichen sollen. Denn das Toni-Areal ist viel zu gross, als dass es noch einmal einer einzigen Nutzung zugeführt werden könnte: Zu unterschiedlich sind
Toni-Areal, Förrlibuckstrasse, Zürich
die Qualitäten der verschiedenen Gebäudeteile, zu speziell ist die Geometrie und zu gross ist das Volumen. Machbarkeitsstudie zeigt Hochschulnutzung Eine vom Kanton Zürich in Auftrag gegebene Machbarkeitsstudie ergab, dass das Toni-Areal für Hochschulnutzung geeignet ist. In Abstimmung und in Koordination mit den Schulleitungen und dem Fach-
hochschulrat entschied sich der Regierungsrat des Kantons Zürich im Juni 2005 für das Toni-Areal als zentralen Standort für die Zürcher Hochschule der Künste (ZHdK), für das zur Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) gehörende Departement für Angewandte Psychologie (ehemals HAP) und für das Departement für Soziale Arbeit (ehemals HSSAZ).
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Toni-Areal, Förrlibuckstrasse, Zürich
Damit sollen Synergien sowohl im administrativen Bereiche als auch in der Ausbildung geschaffen werden, die durch die Bologna-Reform und das neue Fachhochschulgesetz vorgesehen sind. Grosses Gewicht hat dabei auch der Ausbau des Bereichs Weiterbildung, der immer mehr an Bedeutung gewinnt. Konzentration und Optimierung Im Toni-Areal werden ZHdK-Aktivitäten, die bisher an 44 unterschiedlichen Standorten stattgefunden haben, an einem Ort zusammengefasst. Dazu kommen die traditionell in Zürich beheimateten und
stark gesellschaftlich ausgerichteten ZHAW-Departemente Soziale Arbeit und Angewandte Psychologie. Sie ziehen im Sommer 2014 ins Toni-Areal um. Die Umnutzung des Toni-Areals ermöglicht so die erwünschte räumliche Konzentration an einem Standort. Damit verbunden ist auch eine Reduktion der Kosten für Betrieb und Unterhalt. Darüber hinaus kann davon ausgegangen werden, dass die örtliche Zusammenlegung die Zusammenarbeit der beteiligten Hochschulen und Departemente optimieren wird.
Toni-Areal, Förrlibuckstrasse, Zürich
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Wir gratulieren der Allreal zum Bildungscampus Toni Areal In diesem Projekt zeichnete sich RESO Partners verantwortlich für: – Baubegleitendes Facility Management – FM-Betriebskonzept – Life Cycle Costing – FM-Submission
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Toni-Areal, Förrlibuckstrasse, Zürich
Projekt von EM2N gewinnt Nach dem Standortentscheid des Regierungsrates wurde ein vom Kanton und von der Stadt Zürich begleiteter Studienauftrag durchgeführt. Von den sieben für die Umnutzung und Erweiterung des Toni-Areals eingereichten Projekten empfahl die Jury dasjenige des Zürcher Architekturbüros EM2N zur Weiterbearbeitung. In enger Zusammenarbeit und im ständigen Austausch mit Vertretern der Hochschulen sowie von Stadt und von Kanton Zürich entwickelten die Architekten und Planer das Projekt in der Folge so weit, dass die Bau-
eingabe im Herbst 2007 eingereicht werden konnte. Der im Hinblick auf die neue Nutzung der Liegenschaft geänderte Gestaltungsplan wurde Ende Oktober 2007 rechtskräftig. Am 30. Januar 2008 genehmigte der Zürcher Regierungsrat einen Mietvertrag über zwanzig Jahre (mit Option auf Verlängerung um mehrmals fünf Jahre) für die von den Hochschulen belegten Flächen. Am 29. September 2008 bewilligte der Kantonsrat den Kredit für den Mieterausbau. 2007 erwarb Allreal von der ZKB die Liegenschaft und
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übernahm nach der Eigentumsübertragung Ende 2008 sowohl die Verantwortung für Planung und Realisation des anspruchsvollen Um- und Neubauvorhabens mit einem Investitionsvolumen (inkl. Mieterausbau) von rund CHF 350 Millionen als auch sämtliche mit dem Kanton Zürich und den Hochschulen abgeschlossenen Verträge. Hauptgebäude und Hochbau Das zu realisierende Um- und Neubauvorhaben auf dem 24 435 Quadratmeter grossen Grundstück umfasst ein teilweise öffentlich
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zugängliches siebengeschossiges Hauptgebäude mit einem Dachpark, einen 75 Meter hohen 22-geschossigen Hochbau mit rund 100 Mietwohnungen sowie die bestehende, neu der Fussgängererschliessung dienende Rampe auf der Nordseite der Liegenschaft. Die gesamte Nutzfläche beträgt 92 000 Quadratmeter; davon belegen die Hochschulen (inkl. Sammlungen) rund 76 000 Quadratmeter. Die restlichen 16 000 Quadratmeter Mietfläche entfallen mehrheitlich auf die 100 Mietwohnungen (inkl. Erschliessung) sowie auf Gewerbeflächen.
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Toni-Areal, Förrlibuckstrasse, Zürich
Für Fussgänger ist das Gebäude mit je einer Tramlinie an der Pfingstweid- und an der Hardturmstrasse bestens erschlossen. Im Erd- und Untergeschoss der Liegenschaft stehen 230 Parkplätze zur Verfügung. Dank der Umsetzung verschiedener Massnahmen wird das Gebäude nach dem Umbau die Anforderungen des Minergiestandards für Neubauten erfüllen. Der an die Pfingstweidstrasse grenzende Hochbau wird mit einem Anbau ergänzt und um zehn Geschosse aufgestockt. Im bestehenden Flachbau sind fünf grosse, terrassierte Lichthöfe vorgesehen, welche die innen liegenden Räume mit Tageslicht versorgen und als Pausenzonen genutzt werden können. Auf dem um ein Geschoss aufgestockten Flachbau wird ein begehbarer Dachgarten realisiert. Darüber hinaus erhält das gesamte Gebäude eine neue Fassade. Nach Abschluss der Neu- und Umbauarbeiten übernimmt Allreal die Liegenschaft in das Portfolio der Renditeliegenschaften.
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Toni-Areal, Förrlibuckstrasse, Zürich
Bildungsstandort Zürich gestärkt Am neuen Standort verfügen ab Mitte 2014 nun rund 5 000 Studierende, Dozierende und Mitarbeitende der 2007 gegründeten ZHdK und zweier Departemente der ZHAW über eine zeitgemässe und bedürfnisgerechte Infrastruktur. Dies trägt dazu bei, dass der Bildungsstandort Zürich seine im internationalen Vergleich ausgezeichnete Position behaupten kann. Im Projekt verschränken sich zwei spannende Entwicklungen. Einerseits entstand ein neuer Standort der in den letzten Jahren umgestalteten Hochschullandschaft Schweiz. Andererseits ist in diesem Quartier ein städtebaulicher Transformationsprozess in Gang, der den Charakter von ganz Zürich entscheidend verändern und prä-
gen wird. Das Toni-Areal stellt in dieser Entwicklung einen zentralen Baustein dar.
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Toni-Areal, Förrlibuckstrasse, Zürich
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Während und nach dem Bau
Oberflächenschutz an Bauten ist nicht nur eine Aufgabe der Instandhaltung, sondern beginnt bereits während der Bauphase. Werden für den späteren Substanzerhalt häufig Permanent-Systeme für eine dauerhafte Wirkungsweise eingesetzt, sind es in der Bauphase reversible Systeme.
Schutz & Gestaltung Bereits während des Rohbaus ist häufig die Problematik einer irreversiblen Verschmutzung gegeben. Rostwasser, Betonmilch, Bauschmutz oder Graffiti können in saugfähige mineralische Sichtbetonoberflächen leicht und tief eindringen. Sie können auf den ungeschützten Untergründen auch nach der Reinigung bleibende Spuren hinterlassen. Ein reversibler, prophylaktischer Oberflächenschutz bietet dafür eine zeitlich befristete Lösung. Das ökologische Oberflächenschutzsystem PSS 20 auf der Basis pflanzlicher Polysaccharide stellt solchen einen Schutz sicher. Der optisch nicht wahrnehmbare, hauchdünne Film kann am Ende der Bauphase einfach mit heissem Wasser und sanftem Druck mitsamt den Verschmutzungen entfernt werden. So können rückstandslos saubere Bauteile in tadellosen optischen Zustand übergeben werden. Bei der Überbauung «Toni Areal» schützte und reinigte die PSS Interservice über 4 000 Quadratmeter. Für einen dauerhaften Graffitischutz brachten die PSS-Spezialisten auf rund 8 000 Quadratmeter die Hochleistungs-Imprägnierung faceal Oleo HD auf. Diese verankert sich aufgrund ihrer Silan-Ketten fest mit dem mineralischen Untergrund. Durch ihre spezielle Rezeptur hat faceal Oleo HD sowohl eine oleo-, als auch eine hydrophobe Wirkungsweise. So wurden im «Toni-Areal» weitere 4 000 Quadratmeter Wände im Innenbereich damit imprägniert. So sind die Wände vor eventuellen Verschmutzungen durch «Abfingern», Graffiti-Schmierereien oder sonstige fett- und wasserbasierte Verschmutzungen dauerhaft geschützt. Die PSS Interservice AG bietet alle diese Leistungen aus einer Hand, angefangen von den Produkten über die Beratung bis hin zur Verarbeitung.
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