ESG og bæredygtighed

Bæredygtighed breder sig til detailejendomme

ESG og bæredygtighed er kommet højt på dagsordenen hos store investorer, banker og virksomheder og får også stigende betydning for lokaler til butikker, spisesteder og takeaway. Hér har udlejere til detailejendomme en særlig udfordring, da dele af detailhandlen har presset økonomi.

”Hos de største investorer og virksomheder, fx internationale detailkæder, fylder ESG og bæredygtighed allerede meget, og bæredygtighed får øget betydning for hele ejendomsbranchen. Blot for fem-syv år siden talte næsten ingen om bæredygtighed, så det er allerede gået ret stærkt.”

Sådan konstaterer Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech. Både som veteran i ejendomsbranchen og fra den løbende dialog med den internationale samarbejdspartner JLL, en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder, kan hun tydeligt se, hvordan bæredygtighed fylder mere og mere. I første omgang er det særligt kontorer, men det har bredt sig gradvis til andre dele af ejendomsmarkedet, herunder detailsegmentet.

”Når internationale investorer og virksomheder overvejer at leje eller investere i Danmark, er det vigtigt for dem, at ejendommene er certificerede. Fx med DGNB, som er det mest udbredte her, mens LEED eller BREEAM er mest anvendt i andre EU-lande,” fortæller Helle Nielsen Ziersen, som for nylig afsluttede en mini-MBA-uddannelse som Sustainable Manager.

Grønne krav fra EU

Når bæredygtighed er på fremmarch, skyldes det især den grønne omstilling, ikke mindst på EU-niveau. Bygninger står for en stor del af CO2-udledninger og energiforbrug –herhjemme lægger de beslag på rundt regnet 40% af det samlede forbrug af energi. Derfor stiller EU en række krav om bæredygtighed og energieffektivitet ved bl.a. nybyggeri og for eksisterende bygninger – den såkaldte taksonomi. En del af arbejdet med EU’s grønne krav foregår i Dan Jørgensens kommissærområde.

Kravene skærpes løbende, også for store investorer og banker. De skal populært sagt rapportere om, hvor grønt de investerer og låner penge ud. Gradvis skal flere og flere virksomheder, inden for mange brancher, rapportere om, hvor meget de belaster omverdenen – og hvad de gør for at blive mere bæredygtige, fx når de lejer nye lokaler. Rapporteringen sker som led i regler om ESG – på engelsk environment, social and governance, på dansk miljø/klima, sociale forhold og virksomhedsadfærd eller mere overordnet: Samfundsansvar.

”Aircondition var noget pjat”

Udviklingen får Helle Nielsen Ziersen til at drage en parallel til et fænomen, som tidligere satte præg på især kontorområdet. Nemlig da amerikanske virksomheder insisterede på at få aircondition i deres danske lokaler.

”Da kravet om aircondition dukkede op for 20 år siden, affejede mange det som noget pjat – der var jo kun rigtig varmt herhjemme 10 dage om året. Men dét, der begyndte som et ønske hos nogle få virksomheder, er i dag blevet standarden. De, der ikke var klar til at indføre aircondition dengang, har været nødt til at gøre det senere.”

Gevinster og risici

Helle Nielsen Ziersen pointerer, at der kan være betragtelige gevinster til dem, som tager ESG-dagsordenen til sig: ”Hvis du som udlejer har en bæredygtig ejendom, så får du adgang til bedre lån. Samtidig er ejendommen lettere at få lejet ud, og du kan opnå en bedre pris, når du en dag vil sælge den. Omvendt gælder det, hvis du står med en ældre ejendom, som ikke er certificeret og ikke er bæredygtig. Den risikerer at blive et ”stranded asset”, som er vanskeligt at sælge, fordi den type ejendomme er sværere at leje ud og bliver vurderet noget mere risikobetonet konservativt,” siger Helle Nielsen Ziersen.

I juni 2024 viste en måling foretaget blandt 250 europæiske kapitalforvaltere med investeringer for 1.700 mia. kr., at over halvdelen havde mindst 30% ”stranded assets” i deres porteføljer, og hele 94% forudså ”markante udfordringer” i netop denne del af porteføljen. Undersøgelsen var gennemført af it-virksomheden Deepki, der hjælper ejendomsinvestorer med data til ESG-rapportering.

Lup på lejeaftaler

Men hvordan kan udlejere og investorer orientere sig med stadigt mere komplicerede regler om bæredygtighed og med skærpede krav om rapportering? Nogle håndterer det selv, og der opstår flere og flere ESG-titler rundt omkring. Andre sparrer med en erhvervsmægler.

”I EDC Erhverv Poul Erik Bech har vi bl.a. oprettet en ESG-gruppe, og vi kan bredt i organisationen rådgive både investorer og lejere. Fx om hvordan en ejendom kan opgraderes og gøres mere bæredygtig – og hvordan det kan finansieres,” fortæller Helle Nielsen Ziersen. Bl.a. er det vigtigt at være opmærksom på en ny tendens i lejeaftaler.

”Grønne afsnit er på vej ind i mange lejekontrakter. Når en udlejer skal rapportere om, hvor bæredygtig en ejendom er, så kræver det tit, at lejerne leverer data – fx om forbruget af el, varme og vand i deres lokaler,” siger Thor Heltborg, direktør for Koncernkunder i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Ringe i vandet

I første omgang har ESG vundet fodfæste hos de største investorer og – på brugersiden – blandt store koncerner. ”Blandt mindre virksomheder er der endnu ikke så mange, der stiller krav om bæredygtighed. Men det er ved at ændre sig, og vi er ret sikre på, at det vil brede sig som ringe i vandet,” siger Kent Nielsen, partner og direktør i EDC Poul Erik Bech Aarhus.

Ringene i vandet opstår fx, når internationale kæder inden for detail og fastfood stiller grønne krav til deres lejemål –også i danske byer. Som led i ESG-rapportering skal kæderne bl.a. opgøre energiforbrug og klimabelastning fra deres lokaler.

Pres på butikker

Rundt om i landet kan bæredygtighed få yderligere betydning, fordi en del butikker og spisesteder er økonomisk pressede.

”Før i tiden stod lejerne ofte for indretningen, men det er i højere grad blevet lejers marked, især i bykerner og på gågader. De fleste banker er væk, og sportsforretninger og butikker med elektronik søger mod indkøbscentre eller områder med box-butikker. Derfor ser vi en tendens mod, at udlejere må finansiere indretningen. Og økonomisk pressede lejere ser det som et stort plus, hvis de kan spare varme og el, fordi udlejeren har skiftet vinduer og installeret LEDbelysning,” siger Trine Mandrup, erhvervsmægler hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde.

Umiddelbart er udviklingen en ulempe for udlejerne, men Trine Mandrup påpeger, at ved fx at energirenovere øger udlejerne værdien af deres lokaler og mindsker risikoen for tomgang.

En lignende vurdering lyder i Odense, hvor tomgangen for butikslokaler er højere end i andre store byer.

”Udlejerne er blevet mere fleksible, og fx har en større udlejer med adskillige lejemål i centrum for nylig istandsat og energirenoveret flere af sine lokaler. Som erhvervsmæglere med lokalt markedskendskab kan vi rådgive om, hvilke investeringer der giver mest mening i forhold til udlejning og et muligt, senere salg, og hvordan det kan finansieres, fx med grønne lån,” siger Mikkel Ørbech, udlejningschef og partner hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense.

Grønt stempel giver store fordele

Hvis udlejer kan dokumentere, at lokaler til butik/spisested/takeaway og detailejendomme efter en energirenovering er blevet mere bæredygtige – fx med DGNB eller et andet certifikat – så giver det flere fordele.

• Bedre udlejning/lavere tomgang – adgang til flere lejere, fordi især internationale kæder kun vil bruge lokaler med grønt stempel

• Højere lejeindtægt – certificerede lokaler kan ofte udlejes til lidt højere leje

• Øget ejendomsværdi – bygningen kan sælges til højere pris, fordi investorer får skærpede krav om at investere bæredygtigt

• Adgang til favorable grønne lån – bankerne får skærpede krav om at udlåne grønt

• Mindre risiko for at stå med ”stranded assets”, altså ejendomme, som er svære at sælge, fordi de ikke er energioptimerede

Fra sorte til grønne mursten

Sådan kan eksisterende industriejendomme blive mere bæredygtige:

• Skift til LED-belysning

• Optimering af solafskærmning

• Udskiftning af vinduer og døre – og porte m.v. ved varelevering

• Skift fra gas-/oliefyr til fjernvarme/varmepumpe

• Etablering af solceller

• Installation af varmepumpe

• Facadeisolering og/eller udskiftning af klimaskærm og tag

• Optimering af lys, varme, køling og el, fx med klimastyring/termostater og med sensorer/rumfølere på lager

• Lavere vandforbrug med fx sensorer ved håndvaske

• Optimering af affaldssystemer – det skal være let at sortere

• Gode forhold for ansatte på cykel, fx overdækket/overvåget parkering og adgang til bad

Mere information:

Helle Nielsen Ziersen • Partner, Head of International Relations, MRICS, MDE • hni@edc.dk • Tlf.: 5858 8563

Thor Heltborg • Direktør for Koncernkunder København • the@edc.dk • Tlf.: 5858 8378

Trine Mandrup • Erhvervsrådgiver Sjælland • tma@edc.dk • Tlf.: 5858 8395

Mikkel Ørbech • Partner og udlejningschef Odense • mmik@edc.dk • Tlf.: 5858 8397

Kent Nielsen • Partner og Direktør Aarhus • keni@edc.dk • Tlf.: 5858 8670