Corporatie Woonstad Rotterdam kiest eigen route bij rookmelders

“Met onze vaste partners de brandveiligheid verbeteren”

De verplichting dat iedere woning vanaf 1 juli 2022 voorzien moet zijn van rookmelders stelt woningcorporaties voor grote uitdagingen. Vooral het plaatsen van de melders in de vaak duizenden woningen is een hele opgave. In tegenstelling tot andere grote verhuurders kiest Woonstad Rotterdam er niet voor om deze operatie bij enkele grote bedrijven neer te leggen. “Wij schakelen hiervoor onze vaste wijkaannemers in. Zij kennen de wijken, de bewoners en hebben de sleutels.”

Met ruim 65.000 verhuureenheden behoort Woonstad Rotterdam tot de grootste stadsverhuurders van Nederland. “We huisvesten zo’n 200.000 Rotterdammers in de sociale sector, de sociale sector plus, de vrije sector en we bezitten 6500 studentenwoningen. Daarnaast verhuren we ook nog bedrijfsonroerendgoed”, zegt Corstiaan Duim, adviseur Inkoop Vastgoedbeheer en Ontwikkeling (VGBO) van Woonstad Rotterdam. Samen met collega Achmed Madani, projectleider en adviseur Gebouw en Veiligheid, en gespecialiseerd in asbest en brandveiligheid, doet Duim uit de doeken hoe de corporatie de plaatsing van de rookmelders organiseert.

Gezamenlijk inkopen

Hoewel Aedes, de overkoepelende vereniging voor woningcorporaties in Nederland, de mogelijkheid biedt om samen met andere corporaties de rookmelders in te kopen, kiest Woonstad Rotterdam anders. “Het plan van Aedes is mooi en biedt zeker voordelen. Net als de mogelijkheid om de plaatsing van de rookmelders bij een aantal grote partijen onder te brengen. Alleen wij hebben het idee dat we het beter helemaal zelf kunnen organiseren – zowel de inkoop als de plaatsing in de woningen”, zegt Duim. De overtuiging dat de Rotterdamse corporatie de inkoop en het plaatsen van de rookmelders beter zelf kan doen, komt voort uit de bestaande werkwijze en organisatie. “Wij investeren met het geld dat onze huurders opbrengen en daar willen we verantwoord mee omgaan. Daarbij kijken we altijd naar de lange termijn. Ook in dit geval. De nieuwe wettelijke verplichting rondom rookmelders gaat verder dan de alleen aanschaf van rookmelders en het plaatsen daarvan. We hebben het over een investering voor de komende tien jaar.”

70.000 rookmelders

Woonstad Rotterdam is er veel aan gelegen het beschikbare budget optimaal in te zetten. Duim: “Dat betekent dat we voor iedere klus de juiste leverancier zoeken. Daarbij kijken we verder dan de prijs en eventuele korting die we kunnen bedingen. Wij hebben straks zo’n 70.000 rookmelders nodig. Die willen we het liefst in bulk aangeleverd krijgen, want als iedere rookmelder eerst uit de verpakking gehaald moet worden kost dat ons te veel tijd. En zo zijn er meer belangrijke voorwaarden waaraan onze leveranciers van rookmelders moeten voldoen.”

Ook zaken als garantie en andere inkoopvoorwaarden wil de corporatie in eigen hand houden. “Door met raamcontracten van tien jaar te werken kunnen we de hele levensduur van rookmelders afdekken. Want met de grote aantallen waarover we spreken heb je altijd rookmelders die niet werken, storingen geven of door huurders worden meegenomen bij een verhuizing. Dat willen we allemaal vooraf besproken en vastgelegd hebben.”

Eigen callcenter

Duim en zijn collega’s zijn eind november nog volop bezig met de selectie van leveranciers voor de rookmelders. “De huisaannemers die de rookmelders gaan plaatsen, moeten een eigen callcenter hebben waar huurders met vragen terecht kunnen. De leverancier blijft wel in beeld voor de garanties maar dat loopt allemaal via de huisaannemers.”

“Gezamenlijke inkoop biedt zeker voordelen – maar wij hebben het idee dat we het beter helemaal zelf kunnen organiseren”

Daarnaast moeten de leveranciers zorgen voor trainingen en workshops voor de monteurs die de rookmelders namens de corporatie gaan plaatsen. “Zij kennen hun rookmelders het best en weten hoe deze conform NEN 2555 geplaatst moeten worden. Als zij de monteurs van onze vaste wijkaannemers scholen, garanderen zij een goede installatie en daarmee een brandveiligere woning.”

Door het plaatsen van de rookmelders bij de vier vaste wijkaannemers in opdracht te geven, waarborgt Woonstad Rotterdam ook de serviceverlening richting huurders. “Wij hebben ons woningbezit verdeeld in drie geografische wijken: Noord, Oost en Zuid. Voor onderhoudswerk, storingen en mutatiewerkzaamheden werken we binnen die wijken met vier vaste wijkaannemers. Zij kennen de buurten en de woningen en hebben de sleutels. Dat maakt deze aannemers bij uitstek geschikte partners om de rookmelders in onze woningen te plaatsen omdat de monteurs vaker bij onze huurders over de vloer komen. Het zijn vertrouwde gezichten”, zegt Madani.

Natuurlijke momenten

Voor het plaatsen van de rookmelders wil Woonstad Rotterdam het liefst zogeheten natuurlijke momenten gebruiken. “Bijvoorbeeld tijdens mutaties. Dan worden de woningen helemaal nagelopen voor de nieuwe huurders de woning betrekken”, zegt Madani. “Dan heb je geen bewoners waarmee je een afspraak hoeft te maken.” Ook komen de monteurs van de wijkaannemers voor jaarlijkse controles van technische installaties in de woningen. “Als ze dan meteen de rookmelders ophangen, kunnen we aan beide kanten winst boeken. De bewoners hoeven maar één afspraak te maken en de monteurs kunnen verschillende klussen combineren in een bezoek.” Door te focussen op dit soort natuurlijke momenten verwacht Woonstad Rotterdam de rookmelders binnen een jaar geplaatst te kunnen hebben. Madani: “Dat betekent dus dat we 1 juli 2022, de officiële ingangsdatum van de nieuwe regels, niet gaan halen. Maar we hebben hierover al in een vroeg stadium overlegd met de gemeente Rotterdam, de brandweer en de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond, en zij gaan akkoord met onze planning.”

Project Maurits en Jacob

Dat Woonstad Rotterdam de veiligheid van huurders hoog in het vaandel heeft staan, bewijst ook de ambitie om alle 6500 studentenwoningen uit te rusten met het Politiekeurmerk Veilig Wonencertificaat. “Dat doen we al geruime tijd, bijvoorbeeld door bij iedere mutatie de woning te upgraden, maar we bieden ook aan zittende huurders de mogelijkheid aan. En recent hebben we het complex Maurits en Jacob opgeleverd. Een mooi project waarbij we samen met onze PKVW-partner Safe Beveiliging uit Barendrecht 78 studentenwoningen op PKVW-niveau hebben gebracht”, zegt Duim. Ook met Safe Beveiliging heeft Woonstad Rotterdam een langdurig raamcontract. Duim: “Gedurende de looptijd van het contract zoeken we in onderling overleg naar manieren om de samenwerking steeds verder te optimaliseren. Daarmee kunnen wij ons budget beter uitnutten.”

Nominatie ‘Beste PKVWproject 2022’

Dat Woonstad Rotterdam met deze ambitie vooroploopt in Nederland blijkt wel uit de nominatie voor de prijs ‘Beste PKVW-project 2022’, die tijdens de Veilig Wonen Dag op 2 februari 2022 wordt uitgereikt. Duim: “Wij zijn door het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid gevraagd om die dag te vertellen over onze werkwijze en aanpak. Hoe zetten wij ons budget in en hoe proberen we daar samen met Safe Beveiliging het maximale uit te halen?” De prijs voor het Beste PKVW-project is een nieuwe onderscheiding. Elk bouwproject (woongebouw, wooncomplex of -wijk) dat geheel of gedeeltelijk is opgeleverd met het Politiekeurmerk Veilig Wonen tussen 1 januari 2017 tot en met 31 december 2021 kan deze prijs winnen. Voor de Veilig Wonen Dag is een korte videopresentatie gemaakt over het project van Woonstad Rotterdam. Deze is nu al te bekijken via www.politiekeurmerk.nl.

“De wettelijke verplichting rondom rookmelders betekent een investering voor de komende tien jaar”

Voorloper op veiligheid

Het nauwe contact met de gemeente, brandweer en veiligheidsregio is niet toevallig. “De veiligheid in onze gebouwen is al vele jaren een speerpunt binnen Woonstad Rotterdam. Wij zijn een voorloper als het om veiligheid gaat. Zo hebben we inmiddels alle risico’s op het gebied van asbest binnen onze vastgoedportefeuille in beeld en nauwkeurig

vastgelegd. Vervolgens hebben we een prioritering aangebracht en gekeken welke maatregelen noodzakelijk zijn en welke wenselijk. De noodzakelijke zijn als eerste aangepakt”, zegt Madani. Door hierin samen op te trekken met de gemeente, veiligheidsregio en brandweer voorkomt de corporatie teruggefloten te worden omdat zaken niet op orde zijn. “Wij nemen de veiligheid in en rond de woningen die we verhuren heel serieus en daarom toetsen we alles wat we willen doen eerst bij de instanties waar de betreffende expertise aanwezig is.”

Stapje extra

Die aanpak komt voort uit de ambities van Woonstad Rotterdam op veiligheidsgebied. “Wij willen een stapje extra doen. Zo gaan we in al onze eengezinswoningen in de sociale en vrije sector en alle maisonnettes op iedere verdieping geschakelde rookmelders plaatsen. Dat is niet wettelijk verplicht, maar wij zijn vanuit onze ervaringen met het Politiekeurmerk Veilig Wonen gewend aan de geschakelde melders en de grote veiligheidsvoordelen daarvan”, zegt Madani. “Dat is ook wat we bedoelen met het uitnutten van het budget”, zegt Duim. “Door nu al samen met onze vaste partners die geschakelde rookmelders te plaatsen lopen we voor op de regelgeving en anticiperen we op mogelijke aanscherping van de voorschriften. We optimaliseren zo onze processen. Daar is winst te behalen en zo kun je dus meer uit je budget halen.”

Woningvoorraad in kaart met VIP

Om de veiligheid van huurders te waarborgen en het planmatig onderhoud aan de woningen zorgvuldig te kunnen monitoren, werkt Woonstad Rotterdam met een Vastgoed Informatie Programma (VIP). “In dat systeem staat op gebouw- en woningniveau beschreven welke installaties er aanwezig zijn, wanneer welk onderhoud is gepleegd en andere specifieke details. Daarmee kunnen we snel en efficiënt werken en onze woningvoorraad in optimale conditie houden”, zegt Madani. Het VIP is nog een 2D-systeem, maar zal in de toekomst in 3D beschikbaar zijn. “Dat biedt ons de kans om straks virtueel door alle woningen en complexen te lopen en nog beter te kunnen monitoren op zaken als onderhoud en mogelijke risico’s.”

Zorgplicht

Volgens Madani toont Woonstad Rotterdam ook zijn zorgplicht door woningen van ouderen en mensen die slecht ter been zijn te voorzien van geschakelde rookmelders. “Als er brand uitbreekt in een ruimte waar je op dat moment niet bent, bijvoorbeeld de slaapkamer, en je

“Onze huisaannemers kennen de buurten en de woningen en hebben de sleutels. Het zijn vertrouwde gezichten voor onze huurders”

Achmed Madani: “We willen dat al onze woningen voldoen aan alle NEN-eisen en daar blijven we ook streng op toezien.”

hoort die rookmelder niet, verlies je kostbare tijd. Met geschakelde rookmelders gaan alle aanwezige melders tegelijk af en heb je dus meer tijd om jezelf in veiligheid te brengen.” De geschakelde rookmelders komen in ieder geval in alle wooneenheden met meer dan één verdieping. Madani: “Wij kijken momenteel nog hoe we het bij portiekwoningen gaan doen. Omdat nog steeds veel bewoners hun benzinebrommers in de interne kelderruimte plaatsen, blijft daar brandrisico bestaan. Een rookmelder in de hal van de kelder wordt daarbuiten vaak niet gehoord. Door die rookmelders te schakelen met rookmelders van de entree en woningen op de eerste woonlaag verhogen we de brandveiligheid van het hele complex.”

Verschillende rookmelders

Uiteindelijk wil Woonstad Rotterdam voor iedere huurder een brandveilige woonomgeving. Daarvoor worden verschillende rookmelders ingekocht. “Op de plekken waar de gewone rookmelder met een lithiumbatterij met een levensduur van tien jaar volstaat, zullen we die plaatsen. En waar geschakelde melders gewenst zijn passen we die toe”, zegt Duim. Madani vult aan: “Iedere woning zal voldoen aan alle NENeisen en daar blijven we ook streng op toezien. Onze wijkaannemers moeten straks binnen ons raamcontract de voor de betreffende woningen geschikte rookmelders bestellen. Daarmee houden we maximale regie op het proces.”

Corstiaan Duim: “Wij investeren met het geld dat onze huurders opbrengen en daar willen we verantwoord mee omgaan.” (still uit video van het CCV voor de Veilig Wonen Dag)

Recent leverde Woonstad Rotterdam samen met PKVW-partner Safe Beveiliging uit Barendrecht het project Maurits en Jacob op. Daarbij werden 78 studentenwoningen op PKVW-niveau gebracht. (still uit video van het CCV voor de Veilig Wonen Dag)