DERECHO URBANISTICO by Ediciones Legales E.I.R.L.

Derecho Urbanístico Volumen 1

© GUNTHER GONZALES BARRÓN © EDITORA Y DISTRIBUIDORA EDICIONES LEGALES E.I.R.L. Jr. Azángaro 1075, of. 604, Lima-Perú Teléfonos: (511) 427-2076 / 426-2406 RUC: 20523085345 web: www.legales.pe e-mail: ventas@legales.pe Séptima edición actualizada: Mayo 2013 Tiraje: 1000 ejemplares Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N.º 2012-16608 Registro ISBN: 978-612-4115-37-0 La presente publicación consta de 2 volúmenes Reservados todos los derechos. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico ni mecánico, incluyendo fotocopia, sin previa autorización escrita del autor y el editor. Responsable de edición: Marco A. Zamora Huamán Diseño de portada: Edwing N. Gonzales Alvarado Diagramación de interiores: Mónica Y. Padilla Granados Impresión y encuadernación: Editorial San Marcos de Aníbal Jesús Paredes Galván Av. Las Lomas N.º 1600 - S. J. L. RUC: 10090984344 Impreso en Perú / Printed in Peru

Contenido

Prefacio de la séptima edición ................................................................ Prefacio de la sexta edición..................................................................... Prefacio de la quinta edición................................................................... Prefacio de la cuarta edición................................................................... Prefacio de la tercera edición..................................................................

1 5 9 11 13

Capítulo I La Propiedad Liberal 1. 2. 3.

Base económica de la propiedad liberal .......................................... Base ideológica de la propiedad liberal ........................................... Base legal de la propiedad liberal ....................................................

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Capítulo II La Propiedad Constitucional 1.

El Derecho no es respeto a la seguridad formal, sino búsqueda de la justicia .......................................................................................... 2. Los derechos humanos y su influencia en la teoría y filosofía del derecho . 3. El derecho de propiedad en los Códigos Civiles peruanos ............................ 3.bis.¿El título preliminar del Código Civil tiene naturaleza cuasi-constitucional? .......................................................................................... 4. El derecho de propiedad en el sistema constitucional y de derechos humanos .............................................................................................. 5. Una nueva frontera: el derecho a la propiedad............................... 6. El derecho a la propiedad no es lo mismo que la libertad de acceso a la propiedad............................................................................... V

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Índice

7. 8. 9.

Función social de la propiedad......................................................... 85 Función social e interés social.......................................................... 89 Contenido del derecho de propiedad y el contexto de los derechos humanos.......................................................................................... 96 9.1. Aprovechamiento o contenido intrínseco (libertad de disfrute delimitada).......................................................................... 101 9.2. Disposición: Poder para decidir sobre modificaciones jurídicas. 114 9.3. Aseguramiento (inmunidad frente a agresiones del Estado o de terceros)............................................................................. 122 10. ¿Sobre qué bienes recae la protección de la propiedad en el sistema de derechos humanos?........................................................................ 126 11. Epílogo: la irremediable decadencia de la codificación frente a la Constitución......................................................................................... 132 Capítulo III Una nueva teoría de la propiedad construida a partir de la Constitución 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Presupuesto social que sustenta la categoría jurídica de la propiedad y de los derechos reales............................................................ Teoría clásica del derecho real: la propiedad como poder absoluto. Teoría personalista del derecho real: la propiedad como derecho que impone un deber universal de abstención................................ Agotamiento de la teoría clásica y puntos débiles de la teoría personalista..................................................................................... Teoría intermedia del derecho: la propiedad como poder absoluto que impone un deber universal de abstención................................ Hacia una nueva concepción de la propiedad en la perspectiva constitucional................................................................................... 6.1. ¿Derecho sobre cosas o derecho que interrelaciona personas? . 6.2. Definición de derecho real...................................................... 6.3. Ventajas de la nueva definición.............................................. 6.4. Derechos reales: categoría instrumental................................ 6.5. Diferencia de funciones entre los derechos reales y los derechos de obligación.................................................................. 6.6. Estructura teórica del derecho real......................................... 6.6.bis. Continuación de la estructura del derecho real: contenido y protección............................................................................ 6.7. Coexistencia de los derechos reales........................................ 6.8. Utilidad práctica en mantener las categorías jurídicas civiles. VI

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Índice

7. 8.

¿Todos los derechos son absolutos? ............................................... Influencia de la Constitución en la teoría del Derecho Civil.............

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Capítulo IV Derecho Urbanístico y Bases Constitucionales 1. 2. 3. 4.

Ciudad e interés general .................................................................. Función social de la propiedad ........................................................ Derecho humano a un hábitat con calidad de vida ......................... Derecho humano a una vivienda adecuada..................................... 4.1. La vivienda, necesidad esencial del hombre .......................... 4.2. Desatención histórica del Estado peruano en el tema de la vivienda .................................................................................. 4.3. Contenido jurídico del derecho humano a la vivienda adecuada. 4.4. Un caso concreto de violación del derecho humano a la vivienda adecuada: el desalojo por precario............................. 4.4.1. Aspectos sociales del conflicto posesorio .................. 4.4.2. Aspectos jurídicos del conflicto posesorio ................. 4.4.3. Causa de la situación actual....................................... 4.4.4. El desalojo no protege la propiedad........................... 4.4.5. El desalojo es acción posesoria.................................. 4.4.6. El concepto jurisprudencial de precario no es compatible con la protección que genera el derecho humano a la vivienda adecuada.......................................... 4.4.7. Propuesta de definición de ocupante precario........... 4.4.8. Casos regulados por la propuesta de precario........... 4.4.9. Casos excluidos de la definición de precario.............. 4.4.10. El nuevo desalojo por precario................................... 4.4.11. Menor incidencia del precario, mayor de la reivindicatoria. 4.4.12. Conclusiones............................................................... El derecho humano a la tierra..........................................................

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Capítulo V Derecho Urbanístico - Nociones Generales 1. 2. 3.

Fundamento del Derecho Urbanístico............................................. Definición......................................................................................... Denominación de la disciplina......................................................... VII

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Índice

4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Antecedentes histórico-normativos................................................. Fuentes normativas ......................................................................... Problemas prácticos que enfrenta el Derecho Urbanístico en el Perú. ¿Cómo mejorar nuestra normativa sobre suelo urbano?................ Fases urbanísticas y competencias .................................................. Competencias urbanísticas y medio ambiente................................ Competencias urbanísticas y COFOPRI ............................................ La cuestionable sentencia del Tribunal Constitucional que convalida la Ley Nº 29090, de Habilitaciones y Edificaciones .....................

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Capítulo VI La Expropiación 1. Aseguramiento del derecho de propiedad ...................................... 2. Noción y requisitos de la expropiación............................................ 3. Primer requisito de la expropiación: reserva de ley absoluta.......... 4. Segundo requisito de la expropiación: causa justificativa................ 4.bis.El interés social como causa de expropiación.................................. 5. Tercer requisito de la expropiación: indemnización justipreciada...... 6. Sujetos de la expropiación............................................................... 7. Objeto de la expropiación................................................................ 7.bis.Concesiones y licencias administrativas como objeto susceptible de expropiación................................................................................ 8. Procedimiento de expropiación....................................................... 9. Expropiación de hecho: ausencia de ley.......................................... 9.bis.Expropiación de hecho y terceros adquirentes................................ 10. Expropiación irregular: norma incompetente, ausencia de causa justificativa o falta de indemnización............................................... 11. Expropiaciones indirectas: lesión superlativa del disfrute de la propiedad, pero sin pérdida del derecho ............................................. 12. El Tribunal Constitucional desconoce elementales figuras del Derecho Urbanístico: el retorno velado a la propiedad absoluta............ 13. La expropiación para fines de titulación de posesiones informales. 13.1. Objetivo................................................................................... 13.2. ¿Estamos ante una causal de “necesidad pública” o de interés social”?.............................................................................. 13.3. No olvidemos la función social de la propiedad..................... 13.4. Otras garantías que establece la Ley 29320............................ VIII

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Capítulo VII Habilitaciones Urbanas 1. La función social como título para delimitar el contenido de la propiedad. 2. El derecho a urbanizar...................................................................... 3. Suelo urbano y rural......................................................................... 4. Importancia de la distinción entre suelo urbano y rural.................. 5. Habilitaciones urbanas..................................................................... 6. Licencia de habilitación.................................................................... 7. Efectos de la licencia........................................................................ 8. Clases de habilitación urbana .......................................................... 9. Modalidades de aprobación del procedimiento de licencia de habilitación. 9.bis.Habilitación urbana de oficio........................................................... 10. Inscripción .......................................................................................

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Capítulo VIII Edificaciones 1. 2.

3. 4. 5. 6. 7.

Ius aedificandi (facultad de edificar)................................................ Licencia de Edificación ..................................................................... 2.1. Naturaleza jurídica.................................................................. 2.2. Competencia municipal.......................................................... 2.3. Excepciones a la obligatoriedad de la licencia de edificación. 2.4. Ámbito objetivo de la licencia: ¿Sobre qué predios se aplica? 2.5. Ámbito subjetivo de la licencia: ¿Qué titulares pueden solicitarla?. 2.6. Vigencia temporal de la licencia ............................................. 2.7. Modalidades de la licencia en cuanto a su contenido............ 2.8. Modalidades de la licencia de obra en cuanto a su ejecución. Efectos de la licencia........................................................................ 3.1. Seguridad jurídica para ejecutar la edificación....................... 3.2. La licencia beneficia al predio, y no al solicitante................... Modalidades de aprobación del procedimiento de Licencia de Edificación. Inscripción Registral de los actos previos a la Licencia de Edificación. Simplificación documental: El Formulario Único de Edificación (FUE). Procedimiento de Licencia de Edificación........................................ 7.1. Procedimiento bajo modalidad A ........................................... 7.2. Procedimiento bajo modalidad B ........................................... 7.3. Procedimiento bajo modalidad C ........................................... IX

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7.4. Procedimiento bajo modalidad D........................................... El trámite de anteproyecto en consulta........................................... Fase de impugnación ....................................................................... Verificación administrativa y técnica................................................ Pre-declaratoria de edificación........................................................ 11.1. Antecedentes y concepto........................................................ 11.2. Causales de extinción.............................................................. 11.3. Hipoteca sobre unidades inmobiliarias proyectadas o en curso de ejecución....................................................................... 11.3.1. La prohibición de hipotecar bienes futuros................ 11.3.2. ¿Qué es bien futuro?.................................................. 11.3.3. Las unidades inmobiliarias proyectadas no son bienes futuros.................................................................. 11.3.4. La situación anterior: Directiva Nº 002-2003-SUNARP/SN. 11.3.5. La situación actual: La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN. 12. Conformidad de obra....................................................................... 12.1. Trámite cuando no hay variaciones con respecto a la licencia 12.2. Trámite cuando hay variaciones con respecto a la licencia..... 12.3. Expedición del certificado ...................................................... 13. Declaratoria de edificación............................................................... 13.1. Concepto y utilidad................................................................. 13.2. La construcción como título adquisitivo de la propiedad....... 13.3. Necesidad del control administrativo de las edificaciones..... 13.4. Obtención de la declaratoria de edificación........................... 13.5. Calificación del registrador en las declaraciones de edificación 13.6. Defensa de la legalidad urbanística desde el registro............. 13.7. Defensa del patrimonio cultural desde el registro.................. 13.8. Regularización de licencia o de declaratoria de edificación ..... 13.9. Declaratoria de edificación de predios rústicos...................... 8. 9. 10. 11.

511 514 516 518 522 522 524 526 526 531 535 541 543 550 550 552 555 556 556 560 584 586 587 596 604 609 614

Capítulo IX Delimitaciones y restricciones a la propiedad. El caso de la renovación urbana 1. 2. 3.

Delimitaciones y limitaciones a la propiedad, en términos generales. Delimitaciones y limitaciones en la tierra agraria............................ Limitaciones en la tierra urbana. El caso de la renovación urbana. 3.1. Situación actual de la vivienda en el Perú............................... X

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3.2. Un problema concreto: la renovación urbana........................ 3.3. ¿Solución liberal al problema de la vivienda? ........................ 3.4. Crítica a la solución liberal...................................................... Restricciones a la propiedad por razones de vecindad.................... 4.1. Noción del tema ..................................................................... 4.2. Cláusula general de protección (art. 961 CC).......................... 4.3. Cláusulas particulares de protección......................................

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Capítulo X Régimen de propiedad exclusiva y común 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Origen .............................................................................................. Concepto y elementos configuradores ............................................ Situaciones jurídicas análogas ......................................................... Denominación.................................................................................. Naturaleza jurídica........................................................................... Régimen obligatorio o facultativo de la propiedad exclusiva y común.............................................................................................. 6.1. Régimen obligatorio de la ley derogada ................................. 6.2. Régimen facultativo de la ley vigente..................................... 6.3. El régimen facultativo-restringido del reglamento................. 7. El régimen alternativo de independización y copropiedad.............. 7.1. Naturaleza jurídica.................................................................. 7.2. Apreciación crítica del régimen de independización y copropiedad. 7.3. Régimen especial de independización y copropiedad: con servidumbre de paso y/o con independización del terreno en función de los planos verticales ........................................ 7.4. Apreciación crítica del régimen especial de independización y copropiedad: con servidumbre de paso y/o con independización del terreno en función de los planos verticales........... 8. Régimen mixto: edificios sujetos a propiedad exclusiva y común e independización y copropiedad....................................................... 9. ¿Qué ocurre si el reglamento interno no opta por el régimen de propiedad exclusiva y común o por el de independización y copropiedad?. 10. Técnica registral ............................................................................... 10.1. El acceso al registro del régimen de propiedad exclusiva y común. 10.2. El acceso al registro de los conjuntos o bloques de edificaciones. 10.3. El acceso al registro del régimen de “independización y copropiedad”.............................................................................. XI

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11. Título constitutivo............................................................................ 11.1. Definición................................................................................ 11.2. Características......................................................................... 11.3. Aprobación del reglamento interno........................................ 11.3.1. Modalidades del acuerdo........................................... 11.3.2. Mayoría necesaria para el acuerdo............................ 11.3.3. Formación de la voluntad corporativa........................ 11.3.4. Negativa al acuerdo.................................................... 11.4. Título formal........................................................................... 11.5. Eficacia del acto constitutivo................................................... 11.6. Contenido del reglamento interno.......................................... 11.7. Contenido del reglamento interno: La descripción física del edificio................................................................................. 11.8. Contenido del reglamento interno: Fijación de la cuota de participación........................................................................... 11.8.1. Importancia de la cuota de participación................... 11.8.2. Criterios para determinar la cuota............................. 11.8.3. Disociación de la cuota: Cuota en derechos y cuota en obligaciones........................................................... 11.8.4. Abuso en la fijación de la cuota ................................. 11.8.5. La fijación de cuota y la exoneración de los gastos de mantenimiento........................................................... 11.8.6. Modificación de la cuota............................................ 11.9. Contenido del Reglamento Interno: El estatuto...................... 11.9.1. Definición ................................................................... 11.9.2. Cláusulas usuales del estatuto ................................... 12. La modificación del reglamento interno.......................................... 12.1. La modificación del reglamento interno en el régimen derogado. 12.2. La modificación del reglamento interno en el régimen vigente. Supuestos no regulados.......................................................... 12.2.1. Modificaciones generales del reglamento interno..... 12.2.2. Modificación de las cuotas de participación del reglamento interno ....................................................... 12.3. La modificación del reglamento interno en el régimen vigente. Supuestos regulados.......................................................... 12.3.1. Acumulación, subdivisión e independización de bienes de propiedad exclusiva ........................................ 12.3.2. Transferencia de bienes de propiedad común ........... 12.3.3. Desafectación y transferencia de bienes de propiedad común ................................................................. XII

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12.4. Adecuación del reglamento interno ....................................... 13. Bienes de propiedad común............................................................ 13.1. Finalidad y características....................................................... 13.2. Fórmula enunciativa ............................................................... 13.3. ¿Regulación imperativa o dispositiva?.................................... 13.4. El caso específico del suelo..................................................... 13.4.1. El suelo como bien de propiedad común................... 13.4.2. El suelo y la servidumbre “oneris ferendi”................. 13.4.3. Edificio que ocupa parcialmente el suelo................... 13.4.4. El error de la exposición de motivos .......................... 13.5. El caso específico de los estacionamientos “reglamentarios”. 13.6. El caso específico de las azoteas............................................. 13.7. El derecho de sobreelevación del edificio............................... 13.7.1. La reserva de aires...................................................... 13.7.2. Concepto y naturaleza del derecho de sobreelevación. 13.7.3. Atribución del derecho de sobreelevación................. 13.7.4. Doctrina registral respecto a la sobreelevación.......... 13.7.5. El derecho de sobreelevación antes de la constitución formal del régimen de propiedad exclusiva y común. 13.7.6. El curioso Dec. Sup. Nº 036-2006-VIVIENDA, sobre independización para nuevas construcciones en aires. 14. Derechos y obligaciones de los propietarios ................................... 14.1. Derechos de los propietarios.................................................. 14.1.1. Derecho de uso, disfrute y disposición de la sección exclusiva..................................................................... 14.1.2. Derecho a realizar obras o modificaciones en la sección exclusiva.............................................................. 14.1.3. Derecho de uso y disfrute sobre bienes comunes...... 14.1.4. Derecho de participación en la junta de propietarios. 14.2. Obligaciones de los propietarios............................................. 14.2.1. Contribución en los gastos comunes.......................... 14.2.2. Obligaciones accesorias ............................................. 15. Junta de propietarios....................................................................... 15.1. Naturaleza............................................................................... 15.2. Función................................................................................... 15.3. ¿Hacia la personería jurídica de la junta de propietarios?...... 15.4. Inscripción de la junta............................................................. 15.5. Otros actos inscribibles........................................................... XIII

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15.6. Formación de la voluntad corporativa de la junta de propietarios. 15.6.1. Convocatoria .............................................................. 15.6.2. Legitimados para ser convocados .............................. 15.6.3. Quórum de instalación y mayoría necesaria para la adopción de acuerdos................................................ 15.6.4. Documentación de la junta ........................................ 15.7. Atribuciones de la junta.......................................................... 15.8. Órganos de la junta................................................................. 15.9. La adquisición de bienes por la junta...................................... 15.9.1. Entes no-personificados............................................. 15.9.2. Postura tradicional respecto a la adquisición de bienes por parte de los entes no-personificados............ 15.9.3. Asociación, fundación y comité no inscrito................ 15.9.4. Sociedades irregulares ............................................... 15.9.5. La Junta de Propietarios............................................. 15.9.6. Adquisición de bienes por la Junta de Propietarios.... 15.9.7. ¿Cómo debe practicarse la inscripción? .................... 15.10. La responsabilidad civil de la Junta de Propietarios................ 16. Sobre la facturación de los servicios públicos en los edificios sujetos a la propiedad exclusiva y común .............................................. 17. Extinción del régimen ......................................................................

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Capítulo XI Regularización individual de predios: Aspectos generales 1. 2. 3.

4. 5. 6.

Finalidad de la ley ............................................................................ Ámbito material de la regularización de predios............................. Ámbito objetivo de la regularización de predios ............................. 3.1. Predios.................................................................................... 3.2. Predios con vocación urbana.................................................. 3.3. Predios semi-rústicos.............................................................. 3.4. ¿La regularización se aplica a los terrenos sin construir?....... Ámbito temporal de la regularización.............................................. Regularización en la Ley Orgánica de Municipalidades.................... Regularización de la Municipalidad Metropolitana de Lima: Ordenanza Nº 740.................................................................................... 6.1. Ámbito de aplicación.............................................................. 6.2. El verificador responsable ...................................................... XIV

863 864 867 867 869 869 877 878 879 882 882 884

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6.3. Procedimiento ........................................................................ El Formulario Registral (FOR)........................................................... 7.1. Antecedentes.......................................................................... 7.2. Función................................................................................... 7.3. Formularios registrales regulados en otras leyes ................... 7.3.1. Formularios registrales del Fondo MIVIVIENDA......... 7.3.2. Formularios registrales de la Ley 27755..................... 7.3.3. Formularios registrales del Banco de Materiales ....... 7.3.4. Formularios registrales en la Ley de Garantía Mobiliaria. Función del notario en los distintos procedimientos de la Ley de Regularización de Edificaciones ....................................................... 8.1. Función principal .................................................................... 8.2. Función complementaria........................................................

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Capítulo XII Regularización individual de la propiedad sobre predios inscritos 1. 2.

Procedimientos de regularización de la propiedad sobre predios inscritos (regularización con saneamiento de titulación)................. Regularización de la propiedad mediante documento privado de fecha cierta ...................................................................................... 2.1. Ámbito de aplicación.............................................................. 2.2. Características del documento sustentatorio ......................... 2.3. Función del notario................................................................. Regularización de la propiedad mediante prescripción adquisitiva de dominio en vía notarial............................................................... 3.1. Introducción ........................................................................... 3.2 Análisis sobre la constitucionalidad de la potestad del notario para declarar la prescripción adquisitiva........................... 3.2.1 Bases para determinar cuando una pretensión es no-contenciosa........................................................... 3.2.2. Por fin, ¿cuándo una pretensión es no contenciosa?. 3.2.3. Refutación de las críticas a nuestra posición.............. 3.2.4. ¿Los notarios podrían conocer algunas hipótesis de prescripción adquisitiva?............................................ 3.3 Normativa aplicable................................................................ 3.4 Procedimiento notarial de prescripción adquisitiva............... 3.4.1. Solicitud...................................................................... 3.4.2. Anotación preventiva................................................. XV

917 918 918 919 923 924 924 925 925 929 932 936 940 941 942 945

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3.4.3 Emplazamiento a los interesados............................... 3.4.4. Acta de presencia....................................................... 3.4.5. Oposición ................................................................... 3.4.6 Finalización del procedimiento................................... 3.4.7. Declaración notarial de prescripción adquisitiva ....... 3.4.8. Tipo de documento notarial que contiene la declaración. 3.5. Las modalidades de prescripción adquisitiva y su aplicación en el procedimiento notarial .................................................. Prueba de la prescripción adquisitiva.............................................. 4.1. Prueba de la posesión ............................................................ 4.2. Prueba de la posesión en concepto de dueño o del animus domini ....................................................................................... 4.3. Prueba de la posesión pública................................................ 4.4. Prueba de la posesión pacífica................................................ 4.5 Prueba de la posesión continua.............................................. 4.6. Prueba del tiempo .................................................................. 4.7. Prueba de la inactividad del titular......................................... 4.8. Los medios probatorios que exige la ley.................................

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Capítulo XIII Regularización de la propiedad sobre predios no inscritos 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

¿Qué es un predio no inscrito?........................................................ Inmatriculación o primera inscripción de dominio.......................... Mecanismos generales de inmatriculación...................................... Definición de título supletorio......................................................... Título supletorio y prescripción adquisitiva..................................... El título supletorio es un procedimiento no contencioso................ Mecanismos especiales de inmatriculación (Ley de Regularización de Edificaciones).............................................................................. 7.1. Título supletorio en vía notarial con posesión de cinco años. 7.2. Título supletorio “con títulos”................................................. 7.3. Declaración notarial con fines de primera inscripción de dominio. Procedimiento notarial de formación de título supletorio .............. 8.1. Solicitud.................................................................................. 8.2. No hay anotación preventiva.................................................. 8.3. Emplazamiento a los interesados ........................................... 8.4. Acta de presencia ................................................................... XVI

987 988 990 994 998 1003 1006 1008 1009 1012 1013 1013 1016 1017 1020

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8.5. Oposición................................................................................ 8.6. Finalización del procedimiento............................................... 8.7. Declaración notarial de formación de título supletorio.......... 8.8. Tipo de documento notarial que contiene la declaración ...... Prueba del título supletorio.............................................................

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Capítulo XIV Otras modalidades de regularización individual 1.

Regularización de fábrica o de edificación....................................... 1.1. Introducción............................................................................ 1.2 El verificador responsable....................................................... 1.3 Tramitación del expediente de regularización........................ 1.4 Función del notario en la regularización de edificaciones...... 1.5. Calificación registral en la regularización de edificaciones..... Regularización del reglamento interno............................................ 2.1. Introducción ........................................................................... 2.2. Regularización de reglamento interno en edificios por departamentos ........................................................................... 2.2.1. Definición................................................................... 2.2.2. Trámite de regularización........................................... 2.3 Regularización de reglamento interno en quintas, casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: remisión..................................................................... 2.4. Regularización del reglamento interno en centros y galerías comerciales o campos feriales................................................ 2.4.1. Definición y trámite de regularización........................ 2.4.2. Régimen interno......................................................... 2.5. Función del notario en la regularización del reglamento interno....................................................................................... Regularización de áreas, linderos y medidas perimétricas............... 3.1. Dimensión física de los predios............................................... 3.2. Dimensión física de los predios y el registro........................... 3.3. Finalidad de la descripción física de los predios: individualización y delimitación............................................................... 3.4. Clases de descripción: no-perimetral y perimetral ................ 3.5. Elementos de la descripción física: punto de referencia, área o cabida, linderos y medidas perimétricas ............................. XVII

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3.6

Regulación en el reglamento de inscripciones del registro de predios.................................................................................... 3.7. Los avances de la tecnología en materia geográfica y cartográfica. 3.7.bis. El sistema utm también es susceptible de errores............. 3.8. Factores que influyen en la incorrecta delimitación de los predios. 3.9. Clases de regularización de áreas, linderos y medidas perimétricas.................................................................................. 3.9.1. Rectificación judicial................................................... 3.9.2. Rectificación por convenio unánime.......................... 3.9.3. Rectificación notarial.................................................. 3.10. ¿La rectificación notarial es asunto no contencioso?............. 3.11. Rectificación notarial y normativa aplicable........................... 3.12. Procedimiento notarial de rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas............................................................. 3.12.1 La solicitud y sus requisitos........................................ 3.12.2. Anotación preventiva................................................. 3.12.3. Emplazamiento a los interesados............................... 3.12.4. Acta de presencia....................................................... 3.12.5. Oposición al trámite................................................... 3.12.6. Declaración notarial ................................................... 3.12.7. Documento que contiene la declaración notarial ...... 3.13. No es necesario el proceso judicial o notarial para resolver muchos casos de rectificación de áreas.................................. 3.14. Nuevas perspectivas en la rectificación de áreas.................... 3.15. Diferencias entre la rectificación de áreas y el deslinde......... 3.16. La tolerancia registral..............................................................

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Bibliografía Libros y artículos...................................................................................... 1163 Documentos y ponencias........................................................................ 1197 Anexos Normativos -

Ley Nº 29090. Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones..................................................................................... 1203 Ley Nº 29898. Ley que modifica la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones y establece el procedimiento de Habilitación Urbana de Oficio...................................... 1236 XVIII

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Decreto Supremo Nº 024-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación....... Decreto Supremo Nº 025-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de los Revisores Urbanos................................................................. Decreto Supremo Nº 026-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica.......................................... Ley Nº 29415. Ley de saneamiento físico legal de predios tugurizados con fines de renovación urbana................................................ Decreto Supremo Nº 011-2010-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de la Ley de saneamiento físico legal de predios tugurizados con fines de renovación urbana ............................................................. Decreto Legislativo Nº 696. Dictan Ley de promoción a la inversión privada en acciones de renovación urbana.............................. Decreto Supremo Nº 011-95-MTC. Reglamento de la Ley de promoción a la inversión privada en acciones de renovación urbana..... Decreto Supremo Nº 004-2011-VIVIENDA. Aprueban el reglamento de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano ......... Ordenanza Nº 620-MML. Aprueban Ordenanza reglamentaria del proceso de aprobación del Plan Metropolitano de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano de Lima, de Planes Urbanos Distritales y actualización de la zonificación de los usos del suelo de Lima Metropolitana .................................................................... Ordenanza Nº 228. Aprueban Ordenanza sobre clasificación del Suelo Metropolitano por condiciones generales de uso ................. Ley Nº 27117. Ley General de Expropiaciones ................................ Ley Nº 29320. Ley que modifica el artículo 21 de la Ley Nº 28687, Ley de desarrollo y complementaria de formalización de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos......... Decreto Supremo Nº 004-2009-VIVIENDA. Decreto Supremo que aprueba el Reglamento del artículo 21 de la Ley Nº 28687, Ley de desarrollo y complementaria de formalización de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos................ Ley Nº 27157. Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.......... Proyecto de Ley Nº 04668. Exposición de motivos del proyecto que dio origen a la Ley Nº 27157..................................................... Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA. Aprueban el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común...................................................... XIX

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Ley Nº 27333. Ley complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularización de edificaciones.................................................................. Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de inscripciones del registro de predios..................................................................... Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP/SN. Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común ................................................................ Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003-SUNARP/SN. Aprueban Directiva que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial....................................................................... Ley Nº 27972. Ley Orgánica de Municipalidades............................. Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 487-2003-SUNARP/SN. Aprueban Directiva Nº 012-2003SUNARP/SN, que unifica criterios registrales en la aplicación de Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades. Resolución Viceministerial Nº 004-2000-MTC-15.04. Aprueban reglamentos internos modelos para regímenes de unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y áreas de propiedad común y con secciones independizadas y áreas comunes en copropiedad..................................................................................... Decreto Supremo Nº 009-99-MTC. Aprueban el Texto Único Ordenado de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal..... Decreto Supremo Nº 013-99-MTC. Aprueban Reglamento de Formalización de la Propiedad a cargo de la COFOPRI.......................... Decreto Supremo Nº 006-2006-VIVIENDA. Aprueban Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687, referido a “Formalización de la Propiedad Informal de terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales y urbanizaciones populares”...............

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PREFACIO DE LA SÉPTIMA EDICIÓN Desde la primera andadura de esta obra han transcurrido, sin darnos cuenta, cerca de catorce años. El libro inicial de apenas 200 páginas ha pasado a tener 1,200, solo en doctrina. Una transformación radical que vale la pena relievar. En la presente, séptima edición, la obra aparece sustancialmente ampliada con cuatro nuevos capítulos con relación a la anterior, sin perjuicio de la actualización frente a los cambios normativos y jurisprudenciales que se producen frecuentemente. Entre las ampliaciones, cabe destacar las siguientes: un capítulo entero sobre la propiedad liberal codificada, para efecto de entender el contexto de los Códigos Civiles; otro, sobre las bases constitucionales que sustentan el urbanismo, fundamentalmente, el derecho al hábitat con calidad de vida; un capítulo de renovación urbana; y, por último, uno sobre teoría general de la propiedad, que propugna una explicación dogmática de los conceptos base del Derecho Civil, pero a la luz de las nuevas corrientes filosóficas. El libro también se enfoca en la peligrosa tendencia de nuestro Tribunal Constitucional, con su actual conformación de miembros –que no se renueva a pesar de que muchos de ellos se encuentran fuera de plazo–, por la que se pretende retornar al concepto superado de propiedad como poder absoluto sobre las cosas, en la que cualquier intervención legislativa o administrativa da lugar a “expropiaciones indirectas”, o en la que se ampara a pseudo propietarios que, luego de cuarenta años, recién reclaman por una expropiación “en la que no se les pagó”, cuando es bien conocido que en ese lapso de tiempo los 1

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expedientes administrativos se perdieron, y, por eso, siempre es necesario tomar en cuenta la prescripción extintiva de las deudas. Con el criterio actual del Tribunal, fácilmente podría reclamarse por las expropiaciones de la época de Leguía o las del siglo XIX, con total seguridad de éxito, si es que “oportunamente” el expediente se ha extraviado con el paso inexorable de los años. Estas decisiones se comentan en los capítulos referidos a la expropiación y la propiedad constitucional, con una oportuna revisión de la más reciente doctrina jurisprudencial emanada de la Corte Interamericana de Derechos Humanos y del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. La prescripción extintiva debe tomarse en cuenta, también, en el caso de los bonos de reforma agraria. En efecto, la Constitución de 1933, modificada por Ley 15252, permitió que las expropiaciones por reforma agraria se cancelen con bonos de aceptación obligatoria. En tal contexto, el Decreto Ley 17716 autorizó que la expropiación se cancele, parte en efectivo, parte con bonos. Por tanto, si el expropiado recibió papeles en pago, entonces la expropiación ya culminó, pues los bonos tuvieron efecto cancelatorio, y la propiedad quedó irreversiblemente transferida. La finalización de la expropiación hace que los afectados no puedan reclamar por la propiedad, ya perdida, sino exclusivamente por el pago de los bonos. Aquí, llama la atención que el Tribunal Constitucional pretenda conocer pretensiones de cobro de deudas, pues esa tarea le corresponde a la jurisdicción ordinaria. Los bonistas tienen derecho a cobrar en la vía pertinente, sin embargo, la prescripción extingue la obligación en el reducido plazo de tres años que se cuenta desde la fecha de vencimiento de cada título valor. En consecuencia, es de suponer que un alto porcentaje de los bonos ha prescrito. Seguramente se dirá que esta opinión consagra una injusticia, y que mejor nos olvidemos de los plazos de la prescripción. El tema no es tan simple, pues si nos olvidamos de este plazo, entonces, por lógica coherencia, también tendríamos que remontarnos indefinidamente hacia atrás para revisar la legalidad de los títulos de propiedad que invocan los expropiados, pues, en nombre de una abstracta justicia, podría terminar pagándose a titulares dudosos, sospechosos o simplemente sin pruebas del dominio. En suma, si se revisa lo uno, que se revise 2

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lo otro. Sin embargo, es obvio que una solución de este tipo es inviable, por tanto, la única conclusión razonable es que el Padre Tiempo no puede ser esquivado. Otro problema que no se enfrenta en el ámbito del derecho humano a la vivienda es la especulación del suelo, que ha originado un alza espectacular del precio de los inmuebles, sin que haya contrapeso en el aumento de las remuneraciones. Un predio vale, hoy, tres veces más que hace diez años; pero el problema es que el sueldo de un peruano no se ha elevado en ese porcentaje. ¿El resultado? Cada día los ciudadanos destinan un porcentaje más alto de sus ingresos a pagar hipotecas, para beneficio de constructoras, promotores y entidades financieras. Ya no hay posibilidad de invertir en cultura, estudios o esparcimiento, pues la preocupación es la cuota de final del mes. Obviamente, ese es el mejor escenario, pues en el otro, un numeroso grupo de peruanos de los sectores D y E no tiene acceso alguno al crédito para vivienda. El Estado sigue pensando que el mercado solucionará todos estos problemas, y que bastan sus programas de vivienda, de escasísima repercusión en el total de la población, y que entre los más pobres su impacto es “cero”. Existe, pues, mucho trabajo por realizar, especialmente en el mundo al que más le temen los políticos y los detentadores del poder económico: las ideas. En tal sentido, este libro apunta a proponer soluciones alejadas del neoliberalismo dogmático que impera en la prensa y en la academia. Afortunadamente, hay motivo para la esperanza. Existen cotos en los cuales el derecho urbanístico sigue avanzando. Un caso es la Pontificia Universidad Católica del Perú y el terco empeño del amigo Iván Ortiz por mantener vigente esta importante cátedra, cuyo impulso precursor lo dio, sin dudas, el recordado maestro Guillermo Figallo, precursor en muchos temas, y si bien controversial, en cualquier caso, hombre íntegro y consecuente. Es de lamentar que en otras Universidades se mantenga la carencia de este curso, sin embargo, es creciente la necesidad de instaurar tal cátedra, pues los problemas jurídicos, sociales y ambientales del suelo cobran mayor relevancia. Otro hecho importante, entre la anterior edición y la presente, es la publicación de importantes estudios peruanos, como la 3

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obra del abogado y arquitecto Armando Granados Flores, que ha sido publicada en la ciudad de Huancayo; lo que es una buena señal del interés en revitalizar y difundir esta disciplina, y mejor, si viene con aires descentralistas. Miraflores, enero 2013 EL AUTOR

PREFACIO DE LA SEXTA EDICIÓN La presente obra ha sufrido distintas vicisitudes desde que vio la luz, por primera vez, en agosto de 1999. En su origen fue un Manual que tenía la modesta finalidad de ordenar, sistematizar y hacer comprensible la enigmática Ley Nº 27157 y sus tres materias, distintas, aunque vinculadas: la regularización de edificaciones ilegales, el procedimiento de licencia de obra y declaratoria de fábrica y el régimen de propiedad exclusiva y común (antes denominado “propiedad horizontal”). Sin embargo, con el correr de los años la pretensión inicial se fue modificando, de tal suerte que hoy aparece un libro completamente renovado, con mayor sustancia y materias, por lo que ha sido necesario bautizarlo con un título que abarque toda la disciplina (íntegra) que contiene. De allí el expresivo nombre de “DERECHO URBANÍSTICO”. En efecto, hoy la obra no se circunscribe a unos cuantos temas dispersos que se unieron coyunturalmente por virtud de la Ley Nº 27157, pues hemos emprendido la labor de estudiar gran parte de la regulación jurídica del suelo urbano, por lo que se incluyen nuevas materias de gran y relevante interés práctico, tales como la propiedad en la Constitución de 1993, las nociones introductorias del derecho urbanístico, la expropiación, la expropiación para fines de formalización de posesiones informales y el nuevo régimen normativo (neoliberal) de las habilitaciones urbanas y edificaciones. En tal sentido, la nueva apuesta del libro está fuertemente influenciada por la Ley Nº 29090 y su modificatoria Ley Nº 29476, que remodela, si bien para peor, la regulación de habilitaciones y edificaciones, y 5

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que se limita a ejecutar una política de simplificación y desregulación, tan nociva para la vida, la seguridad y el entorno agradable que se necesita para quienes viven en la ciudad. Hoy, lamentablemente, esos valores se miran con disfavor por parte de los neoliberales empeñados en alentar el lucro fácil e inmerecido, así como en aumentar la inversión privada a cualquier costo, inclusive de seres humanos. Para lograr sus fines, se apoyan en un Estado ausente, que cada vez se parece más al del liberalismo salvaje del siglo XIX en cuanto “deja hacer y deja pasar”; en una prensa distraída por los temas de coyuntura, muchos de ellos intrascendentes o de figuretismo; y también por una ciudadanía que no toma conciencia de sus derechos y de su puesto central en la democracia, y que sigue agradecido ante el cumplimiento, a cuentagotas, de las obligaciones estatales de promoción del desarrollo, reconocimiento de derechos económicos y sociales y lucha contra la pobreza. No son dádivas, regalos o concesiones del gobernante de turno, quien cree hacernos un favor; sino que se trata de derechos humanos que obligan a todos, y principalmente al Estado. En consecuencia, y más allá de los cambios de nombre y contenido, el libro sigue su propio camino y la meta ha sido y será siempre la misma: presentar una panorámica de los puntos más importantes de la regulación del suelo; no solo para comentar lo que existe, sino fundamentalmente para postular interpretaciones creativas en aras de un derecho justo, o para proponer reformas pensadas en la protección del ser humano, único fin del Derecho. Hoy no puedo dejar de agradecer el impensado éxito que significa llegar a seis ediciones en un mercado editorial tan pequeño como el peruano. Ello resulta más gratificante si tenemos en cuenta que el número de ediciones debió ser mayor, pues hubieron prolongados períodos de “vacatio” que el autor se dio por encontrarse trabajando en otros múltiples proyectos. Basta citar que entre la cuarta y la quinta edición pasaron cuatro años; y entre la quinta y la presente, cinco años más, a pesar que el libro se encontraba totalmente agotado desde mucho tiempo atrás. En gran parte, también, esta dificultad de actualización se debe a los constantes cambios que ha sufrido la normativa peruana; las más 6

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de las veces sin orden ni concierto. Basta decir que en en menos de diez años se han tenido hasta tres regímenes legales distintos de la licencia de construcción, luego llamada de “obra” y finalmente de “edificación”. Igual sucede con las normas reglamentarias del registro, pues del Reglamento de Inscripciones de 1936 se pasó al Reglamento de Predios de 2003, luego al de 2008 y finalmente a una adenda que lo ha modificado sustancialmente; siempre con otros cambios y complementaciones en el camino. En nuestro país, existe la creencia (errónea) que la vida social y económica mejorará si es que modificamos a cada instante el sistema legal; o peor todavía, a veces se piensa de manera formalista que el simple cambio de nombre de las figuras jurídicas hará ese milagro. De otra manera no se explica cómo se varió la “propiedad horizontal” por la “propiedad exclusiva o común”; o la “declaratoria de fábrica” a la “declaratoria de edificación”. Son vanas ilusiones que desaparecen rápidamente. El economicismo, por ejemplo, es un partidario de reformar la ley y de esa forma lograr la “eficiencia”, ya sea incentivando o desincentivando las conductas. Ese presupuesto es tan falso que en el Perú se desmiente a diario. Según el Código Civil, quien construye en suelo ajeno pierde toda su inversión en beneficio del propietario. Con una regla tan inflexible, y hasta draconiana, sería de esperar que nadie se apropie de un terreno que no le pertenece; sin embargo, la realidad sociológica dice otra cosa. La conclusión es simple: El Derecho no tiene tanta importancia en la conducta del ser humano; y más influye la cultura, la sociedad y fundamentalmente la pobreza y la injusticia, así como un Estado que no llega a legitimarse. En suma, estamos en presencia, casi, de un nuevo libro, y no solo porque el fárrago legislativo no se detiene, sino por un hecho más importante: la influencia cada vez mayor de las nuevas corrientes de la Teoría y Filosofía del Derecho y de los Derechos Humanos, que obliga a una actitud reflexiva y crítica en el investigador con el fin de superar criterios tradicionales del positivismo jurídico. Quien compare esta edición con las versiones anteriores, fácilmente advertirá que la dogmática conceptualista ha cedido frente a la nueva forma de ser del Derecho, basado en principios, dominado por la idea de justicia, enca7

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denado con el reconocimiento de los derechos humanos en el orden interno e internacional, y finalmente atravesado por la tutela judicial de los derechos. Considero que, hoy por hoy, no puede escribirse una obra jurídica alejada de esta perspectiva. Desde ya, me comprometo a que esos silencios no vuelvan a producirse, y dentro de mis fuerzas procuraré que el libro siempre se encuentre actualizado para ilustrar al estudiante que desea aprender o al profesional que busca esclarecer una duda en un mundo jurídico cada vez más complejo, y que ya no se reduce a la colección de normas. Miraflores, abril 2011 GUNTHER GONZALES BARRÓN

PREFACIO DE LA QUINTA EDICIÓN En Julio de 1999 se publicó sorpresivamente la Ley 27157, la cual regula tres aspectos vinculados, pero distintos, de la propiedad sobre predios: a) la regularización jurídica y física de los títulos de propiedad y de edificación a través de mecanismos sencillos de carácter extrajudicial, b) el procedimiento ordinario municipal para obtener una licencia de obra y la subsiguiente declaratoria de fábrica, c) el régimen de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y común (antes: “propiedad horizontal”). La complejidad del texto normativo hizo necesario que se dicte una Ley Complementaria (Nº 27333), y antes fue aprobado su Reglamento mediante Decreto Supremo Nº 008-2000MTC, el mismo que ha sido modificado por los Decretos Supremos Nºs. 011-2005-VIVIENDA y 013-2005-VIVIENDA. Por diversas circunstancias, en ese momento y desde algún tiempo atrás, me encontraba explorando con profundidad los temas del Derecho inmobiliario, registral y, en general, de los derechos reales. Por tal motivo, y al poco tiempo de expedirse la Ley 27157 publiqué una obra con fines didácticos y clarificadores que llevó el título de: “Comentarios a la nueva legislación inmobiliaria” (agosto 1999), y que fue objeto prontamente de una segunda edición (enero 2000). Posteriormente, en febrero de 2000, se dictó el ya citado Reglamento de la Ley, cuyo extenso y novedoso contenido hizo imprescindible actualizar detalladamente la obra, esta vez con un nuevo título: “Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios urbanos” (dos nuevas ediciones: abril 2000 y septiembre 2001). Sin embargo, al poco tiempo la obra quedó nuevamente agotada, por lo que desde hace un par de años tuve la idea de publicar una 9

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nueva edición, lo cual lamentablemente se fue demorando porque en este tiempo mi dedicación se centró en otros proyectos académicos y en el dictado de clases universitarias. Afortunadamente, a finales de 2005 he logrado reunir apuntes, papeles de trabajo y la bibliografía más actual, con el fin de preparar esta NUEVA EDICIÓN que llega sustancialmente perfeccionada en cuanto a orden y desarrollo temático, claridad expositiva, y comentario de la doctrina y jurisprudencia que se ha producido en estos últimos años, sin perjuicio, claro está, de la atención que se presta a las novedades de orden normativo. Por su parte, el retoque en cuanto al nombre del libro busca hacerlo más descriptivo respecto a su contenido, y por ello ser preciso y directo. En suma, para mí es una gran satisfacción presentar nuevamente esta obra, cuyo número de edición en tan pocos años (TERCERA, a partir de abril de 2000, y QUINTA si contamos las ediciones de 1999 y enero 2000), es una muestra de la acogida recibida, lo que obviamente agradecemos a través de estas líneas. La Molina, diciembre 2005. EL AUTOR

PREFACIO DE LA CUARTA EDICIÓN La necesidad editorial obliga a una segunda edición de la presente obra (léase CUARTA, si contamos las ediciones de 1999 y enero 2000), totalmente actualizada a la Ley 27333, Ley Complementaria de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial para la Regularización de Edificaciones, y otras disposiciones complementarias. A pesar del trasunto de más de dos años desde la vigencia de la Ley de Regularización de Edificaciones, todavía podemos decir que éste es el único texto doctrinal publicado sobre la materia. Por ello consideramos una obligación la constante actualización del contenido de esta obra. Por supuesto que no tomamos en cuenta algunos autotitulados “libros”, que no pasan de ser folletos que se limitan a reproducir las normas legales y que se acompañan por veinte páginas de “texto doctrinal”, que a su vez es una mera copia de otros autores. La pobreza moral que agobia nuestro país desde hace mucho tiempo, también ha llegado –¿y de qué modo?– al mercado editorial. Volviendo a nuestro tema, debemos señalar que las Leyes 27157 y 27333, y el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC conforman una compleja y desordenada maraña legal que solamente desespera y confunde al ciudadano. Nos parece que sus casi doscientos cincuenta artículos resultan excesivos. Es necesario e imprescindible designar una Comisión que ponga fin a este desorden, y que proyecte un único texto legal con no más de cien artículos, redactados con claridad y de acuerdo a los antecedentes de nuestro ordenamiento jurídico. Alguien podría decir que nuestro juicio es exagerado, pero ante ello sólo me cabe reseñar algunas de los múltiples problemas que ha introducido este sistema normativo de la propiedad inmobiliaria: 11

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- En nuestro país no solamente existe un régimen propietario ordinario y otro de la propiedad horizontal. Ahora también tenemos la “independización y copropiedad con constitución de servidumbres”, la “independización y propiedad común del terreno en función de la edificación en planos verticales con áreas de propiedad común”, y la “independización y propiedad común del terreno en función de la edificación en planos verticales con copropiedad y constitución de servidumbres”. ¿Alguien sabe que esto existía? - Se imaginan que un departamento pueda participar con un 50% en la votación de una junta de propietarios, y sin embargo asuma los gastos de mantenimiento por sólo el 5%. Pues bien, esta posibilidad es ahora “legal”. - Debe tenerse cuidado con las zonas comunes del edificio, porque ahora sin que usted esté de acuerdo pueden convertirse en flamantes departamentos, haciendo insoportable la vida en común por el número mayor de personas que lo habitan, y lo peor del caso depreciando su inversión inmobiliaria. ¿Sabía usted de este riesgo? No necesitamos proponer mayores ejemplos que los citados para advertir las dificultades que un legislador apresurado ha creado de manera innecesaria. En todo caso, el contenido de este libro trata de éstos y otros muchos problemas. Sin embargo, nuestra mayor ambición con estas líneas es exigir cuánto antes una reforma legal realmente seria y técnica. Esperamos ser escuchados. La Molina, septiembre de 2001. EL AUTOR

PREFACIO DE LA TERCERA EDICIÓN La Ley 27157 ha generado las reacciones más diversas y contradictorias. Para unos, se trata de la panacea que resolverá todos los problemas derivados de la falta de titulación de los predios urbanos, y permitirá –por fin– que el registro albergue la realidad jurídica, tal y como es ahora, y no la que fue hace cinco, diez o cincuenta años. Por otro lado, esa misma norma fue acusada por muchos de propiciar el caos urbano, la informalidad, el desprecio por la ley, y en fin, de mantenernos en la cultura del “hecho consumado”, esto es, primero se infringe la ley, y luego se pide la regularización. Honestamente pienso que ambos puntos de vista tienen algo de razón. Así pues, no pueden soslayarse los anti-valores que surgen a partir del desprecio por la legalidad. Hace poco todos hemos sido testigos de cómo un grupo numeroso de personas logró obtener la promesa de un lote de terreno a través de un curioso modo adquisitivo que se basa precisamente en la falta de respeto a la propiedad ajena, pública y privada. En el otro extremo de la balanza, resulta difícil pretender que, en un país pobre como el nuestro, los propietarios inviertan sus escasos recursos en complejos o sofisticados procesos de saneamiento legal de títulos. En una propiedad inmobiliaria que cada día se fragmenta más, a veces el trámite legal por la vía formal puede representar el costo mismo de la vivienda. Pueden ser múltiples las causas que expliquen la existencia de opiniones tan encontradas sobre un mismo texto normativo. Una de ellas sin duda, se encuentra en la ya denunciada torpeza del legisla13

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dor al momento de definir conceptos, armar instituciones y redactar normas. No es el caso insistir sobre un tema conocido, y que fue justamente la motivación de la obra anterior escrita por mí, y que llegó a tener dos ediciones. Sin embargo, ahora, el panorama pretende ser diferente. El texto de una Ley tan controvertida, se complementa con una reciente norma reglamentaria cuya finalidad es concordar criterios, evitar excesos, y respetar un marco siquiera mínimo de legalidad, intentando de esta manera encontrar el siempre difícil justo medio aristotélico. En este contexto, la Ley 27157 y su Reglamento, conforman un complejo normativo profuso y todavía de complicado acceso. Aún existen muchas deficiencias, vacíos y errores que deben ser anunciados a los operadores jurídicos, a fin de buscar la solución justa al problema. Si muchas dudas han sido aclaradas por el Reglamento, simultáneamente se han creado otras, y las reflexiones antes válidas, ahora deben volver a pensarse. En suma, nos encontramos ante un nuevo material normativo que justifica nuestra pretensión de renovar la investigación a través del presente libro. Mas aún, si se trata de un tema que nunca estará realmente acabado, porque la propiedad se impregna y entrelaza con las aspiraciones, los deseos, las tradiciones, y hasta con el destino de una sociedad. Por último, deseo destacar que nuestra obra anterior logró influir en una serie de soluciones recogidas finalmente por el Reglamento. Ello obviamente constituye un motivo de satisfacción para el investigador. El propósito nuestro al emprender este nuevo trabajo, sin embargo, es exactamente el mismo, fomentar el debate y la polémica. Los lectores, una vez más, serán los mejores críticos. La Molina, marzo de 2000. EL AUTOR