Manual de Derecho Registral y Notarial by Ediciones Legales E.I.R.L.

Ivรกn Leonardo Gรกlvez Aliaga

MANUAL DE DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

Manual de Derecho Registral y Notarial © IVÁN LEONARDO GÁLVEZ ALIAGA © EDITORA Y DISTRIBUIDORA EDICIONES LEGALES E.I.R.L. Jr. Azángaro 1075, of. 604, Lima-Perú Teléfonos: (511) 427-2076 / 426-2406 RUC: 20523085345 web: www.legales.pe e-mail: ventas@legales.pe Primera edición: 2014 Tiraje: 1000 ejemplares Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N.º 2014-00210 Registro ISBN: 978-612-4115-56-1 Reservados todos los derechos. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico ni mecánico, incluyendo fotocopia, sin previa autorización escrita del autor y el editor. Diseño de portada: Edwing N. Gonzales Alvarado Diagramación de interiores: Enrique M. Tello Paravecino Impresión y encuadernación: XP Acabados Gráficos S.A.C. Jr. Juán Chavez Tueros 1334 Chacra Rios Sur, Cercado de Lima. RUC: 20515866460 Impreso en Perú / Printed in Perú

A Milagros Almeida, mi esposa, por su paciencia. A Jimena BelĂŠn, mi hija, por sus ocurrencias, infinito cariĂąo y ternura.

Índice General Prólogo......................................................................................... 1 Prefacio........................................................................................ 3 Prescripción adquisitiva de dominio de inmuebles en la vía notarial: comentarios a las últimas modificaciones

1. Introducción......................................................................... 5 2. Prescripción adquisitiva de inmuebles en vía notarial: antecedentes......................................................................... 6 3. Función notarial: alcances de la competencia del notario........................................................................................... 7 3.1. Respecto de la condición del notario......................... 7 3.2. Competencia territorial................................................ 8 3.3. En relación con el inmueble a prescribir................... 8 3.4. Tiempo y calidad de la posesión del inmueble ....... 11 3.5. Procedimiento notarial................................................ 12 3.6. Oposición al trámite..................................................... 16 3.7. Normas aplicables al procedimiento......................... 17 4. Algunos aspectos sustantivos y su tratamiento jurisprudencial............................................................................. 18 5. Últimas modificaciones al procedimiento de prescripción adquisitiva................................................................... 25 6. A manera de conclusión..................................................... 30 VII

Índice

Alcances del emplazamiento al titular registral en la “usucapión” de inmuebles en la vía notarial 1. Introducción......................................................................... 31 2. Breve reseña del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio notarial. La oposición como mecanismo de defensa............................................................. 32 3. El emplazamiento por el notario al titular registral....... 34 3.1. Titular registral............................................................. 35 3.2. Precauciones mínimas de la actuación notarial....... 36 4. Tratamiento registral del tema.......................................... 38 4.1. Resolución obligatoria del tribunal registral: la solicitud de prescripción debe estar dirigida contra el titular registral.......................................................... 38 4.2. Primera posición: debe emplazarse al titular registral y a sus herederos................................................... 39 4.3. Segunda posición: debe emplazarse solamente al titular registral y no a sus herederos......................... 41 5. A manera de conclusión..................................................... 42 Formalidad de los planos para la anotación preventiva de usucapión de inmuebles en la vía notarial

1. Introducción......................................................................... 45 2. Anotación preventiva. El caso específico de la usucapión de inmuebles en vía notarial..................................... 47 3. La anotación preventiva de prescripción a través de la normativa vigente............................................................... 48 4. Planos visados por municipio vs. planos suscritos por verificador............................................................................ 50 5. Análisis del precedente vinculante y las resoluciones que la sustentan................................................................... 52 6. A manera de conclusión..................................................... 55 VIII

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Saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de inmuebles urbanos y su tratamiento registral

1. Introducción......................................................................... 57 2. Saneamiento, determinación y rectificación.................... 58 2.1. Saneamiento.................................................................. 58 2.2. Determinación (deslinde)............................................ 59 2.3. Rectificación (sobre lo registrado).............................. 59 3. Calidad urbana del bien..................................................... 61 4. Bienes de dominio privado de particulares.................... 63 5. Clases de saneamiento sobre inmuebles de dominio privado.................................................................................. 64 5.1. Rectificación por mutuo acuerdo (escritura pública).. 64 5.2. Rectificación por error de cálculo............................... 65 5.3. Rectificación de manera unilateral, por renuncia a una parte de la propiedad........................................... 65 5.4. Rectificación unilateral, cuando disminuye área..... 67 5.5. Rectificación por compensación de áreas. Para el caso de urbanizaciones con áreas residuales que generalmente no son útiles......................................... 67 5.6. Saneamiento notarial utilizando el procedimiento no contencioso............................................................... 68 A) Procedimiento........................................................ 69 B) Oposición al trámite ............................................. 73 5.7. Saneamiento judicial.................................................... 73 5.8. Saneamiento catastral y registral............................... 74 6. A manera de conclusión..................................................... 78 Constitución de patrimonio familiar: aspectos sustantivos, notariales y registrales 1. Introducción......................................................................... 81 2. Aspectos sustantivos........................................................... 83 IX

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3. Aspectos subjetivos ............................................................ 85 – ¿Quiénes pueden constituir patrimonio familiar?... 85 – Beneficiarios del patrimonio familiar........................ 85 4. Normas aplicables............................................................... 86 5. Aspectos notariales............................................................. 86 – Vía procedimental........................................................ 87 – Competencia notarial................................................... 88 – Requisitos para iniciar el trámite............................... 89 – Procedimiento notarial................................................ 89 – Oposición al trámite..................................................... 90 – Incompatibilidad del bloqueo registral con la naturaleza del patrimonio familiar................................ 91 6. Modificación y extinción del patrimonio familiar.......... 92 – Alcances de la tramitación de la modificación y extinción del patrimonio familiar: existencia de algunos absurdos................................................................. 92 – Un tema no regulado por la norma: extinción de patrimonio familiar por la sola voluntad de los propietarios y beneficiarios......................................... 93 7. Aspectos registrales............................................................ 94 A) Inscripción del patrimonio familiar........................... 94 B) Pronunciamientos relevantes del tribunal registral 95 – Posibilidad de constituir patrimonio familiar sobre varios inmuebles......................................... 95 – Alcances y límites a la modificación del patrimonio familiar........................................................ 96 – Extinción de patrimonio familiar en la vía notarial, cuando el beneficiario es un menor de edad......................................................................... 98 8. A manera de conclusión..................................................... 100 La hipoteca legal: su regulación actual y la necesidad de su reforma

1. Introducción ........................................................................ 103 X

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2. La hipoteca como derecho real de garantía..................... 104 3. La hipoteca legal: aspectos sustantivos............................ 106 3.1. Hipoteca legal sobre el inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con el dinero de un tercero........................ 107 3.2. Hipoteca legal sobre el inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle................... 108 3.3. Hipoteca legal sobre los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a los otros copropietarios.............. 108 4. Aspectos registrales: la “hipoteca convencional constitutiva” vs. “hipoteca legal no constitutiva”. Una mirada a partir de la publicidad, y los principios de prioridad y oponibilidad......................................................................... 110 5. A manera de conclusión..................................................... 113 Enajenación de bien arrendado: comentarios al artículo 1708 del código civil 1. Concepto de “enajenación de bien arrendado”.............. 116 2. Enajenación de bien con contrato de arrendamiento inscrito................................................................................... 117 2.1. Efectos registrales de la inscripción del arrendamiento: la publicidad, la legitimación, la prioridad de rango y la oponibilidad, en el inciso primero, del artículo 1708............................................................ 118 – Hipoteca contra arrendamiento inscrito............ 119 – Compraventa contra arrendamiento en trámite de inscripción..................................................... 122 3. Enajenación de bien cuyo arrendamiento no se encuentra inscrito.................................................................... 123 4. Enajenación de bienes muebles arrendados.................... 125 XI

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El carácter nocivo de la “duplicidad” de partidas registrales y los procedimientos destinados a resolverlo

1. Introducción......................................................................... 131 2. Concepto de duplicidad de partidas................................ 132 2.1. Carácter nocivo de la duplicidad............................... 134 2.2. ¿Duplicidad o multiplicidad?..................................... 134 2.3. Registros que comprende............................................ 135 2.4. Motivos por los que se generan las duplicidades.... 136 3. Afectación de los principios de especialidad, legitimación, fe pública registral y tracto sucesivo....................... 138 4. Rol del catastro.................................................................... 139 5. Caracteres generales del procedimiento de cierre por duplicidad: procedimiento administrativo de naturaleza no contenciosa............................................................. 141 5.1. Funcionario competente: la gerencia registral......... 143 5.2. Funcionario competente para el caso de duplicidad en diferentes organos desconcentrados............ 143 5.3. Procedimiento de duplicidad en diferentes órganos desconcentrados. Diligencias complementarias a realizar................................................................. 144 6. Clases de duplicidades y su procedimiento de cierre... 144 6.1. El caso de las partidas idénticas................................. 144 6.2. Duplicidad con inscripciones compatibles............... 145 6.3. Duplicidad con inscripciones no compatibles.......... 146 6.4. Duplicidad por superposición parcial de áreas y eventual desmembración............................................ 151 6.5. Duplicidad generada por aparición de partidas extraviadas........................................................................ 152 7. Oposición.............................................................................. 152 - Plazo de oposición........................................................ 153 - Formalidad de la oposición, solo se exponen las causales. No se adjuntan pruebas.............................. 153 - Consecuencias de la oposición................................... 154 XII

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8. Efectos del cierre de partida. No significa la invalidez de los asientos...................................................................... 154 9. Tendencias en las resoluciones del tribunal registral y precedentes vinculantes..................................................... 156 – ¿La duplicidad de partidas puede sustentar la denegatoria de inscripción?............................................ 156 – Si existe duplicidad de inscripciones entre el registro de testamento y el registro de sucesión intestada, ¿cuál prevalecerá?.................................................. 157 – Si en la realidad extrarregistral el mejor derecho corresponde al titular de la partida menos antigua, ¿podrá ordenarse el cierre de esta partida como consecuencia del procedimiento de cierre?.............. 157 – Precedente de observancia obligatoria: en referencia a la rectificación por inexactitud registral y no de duplicidad de partidas en virtud de una prescripción adquisitiva de dominio de inmueble al amparo del Decreto Legislativo N.° 667................... 158 10. A manera de conclusión..................................................... 164 El bloqueo registral: mecanismo eficaz para una contratación inmobiliaria segura

1. Introducción......................................................................... 167 2. Naturaleza procedimental del bloqueo registral............ 168 3. Ámbito de aplicación, actos y contratos susceptibles de bloqueo............................................................................ 169 4. El bloqueo registral: una forma de anotación preventiva... 172 5. La reserva de prioridad registral y la denominada “retroprioridad”........................................................................ 174 6. El bloqueo registral y la destrucción de la fe pública registral................................................................................. 175 7. Alcances de la función notarial en el ámbito del bloqueo registral....................................................................... 177 8. Aspectos registrales............................................................ 179 XIII

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9. Caducidad del bloqueo registral....................................... 181 10. A manera de conclusión..................................................... 182 Comentarios a la directiva que regula el bloqueo por presunta falsificación de documentos

1. Introducción......................................................................... 183 2. Consideraciones generales................................................. 184 3. La destrucción del principio de legitimación y el respeto de la fe pública registral............................................ 186 4. Aspectos más importantes del procedimiento del bloqueo por presunta falsificación de documentos............. 189 5. A manera de conclusión..................................................... 191 Separación convencional y divorcio ante notario: procedimiento y aspectos registrales

1. Introducción......................................................................... 193 2. Aspectos notariales............................................................. 194 2.1. Vía procedimental........................................................ 194 2.2. Competencia.................................................................. 195 2.3. Requisitos para iniciar el trámite............................... 196 A) Aspectos referidos a los cónyuges...................... 196 B) Aspecto temporal desde la celebración del matrimonio................................................................... 196 C) Existencia de hijos menores de edad o mayores con discapacidad............................................. 197 D) Bienes sociales........................................................ 198 E) Solicitud de separación y actuación a través de apoderado............................................................... 198 F) Documento nacional de identidad y partida de matrimonio............................................................. 198 G) Declaración jurada respecto de los hijos............ 199 H) Partidas de nacimiento de los hijos..................... 199 XIV

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I) Régimen de alimentos, tenencia y visitas respecto de hijos.......................................................... 199 J) De la inexistencia de bienes sociales................... 199 2.4. Normas aplicables........................................................ 200 2.5. Procedimiento notarial................................................ 200 3. Aspectos referidos a los registros públicos..................... 204 3.1. Registro en el sistema nacional de los registros públicos (sinarp)............................................................ 204 4. A manera de conclusión..................................................... 206 Declaración de unión de hecho en la vía notarial: un avance lento en el reconocimiento de derechos patrimoniales entre concubinos

1. Introducción......................................................................... 207 2. Aspectos sustantivos de la unión de hecho..................... 208 2.1. Aspectos patrimoniales............................................... 210 3. Aspectos notariales............................................................. 212 3.1. Vía procedimental........................................................ 212 3.2. Requisitos para iniciar el trámite............................... 212 3.3. Actuación a través de apoderado............................... 215 3.4. Normas aplicables........................................................ 215 3.5. Procedimiento notarial................................................ 215 3.6. Oposición al trámite..................................................... 216 3.7. Cese de la unión de hecho........................................... 217 4. Aspectos registrales............................................................ 218 5. A manera de conclusión..................................................... 220 Problemática actual en el reconocimiento de la unión de hecho en el ámbito notarial y sus aspectos registrales

1. Introducción......................................................................... 221 2. Presupuestos básicos y aspectos importantes................. 223 XV

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2.1. En relación a los convivientes..................................... 223 2.2. Respecto del ámbito patrimonial............................... 224 3. Aspectos notariales............................................................. 225 3.1. Normas aplicables........................................................ 226 3.2. Problemática de la función notarial en la unión de hecho.............................................................................. 226 - El problema de los efectos del reconocimiento de la unión de hecho............................................. 226 - Algunas consideraciones en torno al principio de prueba inscrita.................................................. 227 - El problema de la formalidad que debe tener el cese de la unión de hecho..................................... 228 - El problema del cese por acuerdo mutuo, el cese unilateral y otras formas de cese. ¿Hasta qué punto el notario es competente?.................. 230 - El problema de los excesivos requisitos............. 231 4. Aspectos registrales............................................................ 232 - El problema de los requisitos imposibles de conseguir y el carácter no inscribible de la unión de hecho.............................................................................. 232 - Breve revisión del proyecto de directiva de la SUNARP........................................................................ 234 5. A manera de conclusión..................................................... 235 Comentarios a la directiva que establece los “criterios” registrales para la inscripción de las uniones de hecho

1. Introducción......................................................................... 237 2. Análisis de la directiva que establece los “criterios” registrales en el ámbito de las uniones de hecho............... 238 2.1. Oficina registral competente....................................... 239 2.2. Actos inscribibles.......................................................... 240 2.3. Documento idóneo para la inscripción del reconocimiento.......................................................................... 241 XVI

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2.4. Documento idóneo para la inscripción del cese...... 241 2.5. Alcances de la calificación registral........................... 243 3. A manera de conclusión..................................................... 246 Modelos -

Petición de prescripción adquisitiva de dominio de inmueble................................................................................... 251 - Rectificación de área, linderos y medidas perimétricas............................................................................. 259 - Minuta de rectificación de linderos y medidas perimétricas por mutuo acuerdo .................................................. 265 - Minuta de constitución de patrimonio familiar.............. 271 - Compraventa de inmueble a plazos con hipoteca legal....................................................................................... 274 - Arrendamiento.................................................................... 276 - Solicitud de separación ante notario................................ 279 - Declaración jurada de último domicilio conyugal......... 282 - Declaración jurada de inexistencia de hijos menores.... 283 - Declaración jurada de inexistencia de bienes sociales... 284 - Solicitud de disolución de vínculo matrimonial............. 285 - Solicitud de reconocimiento de unión de hecho............. 287 Normas Legales

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Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común - Ley N° 27157................................ 293 Ley complementaria a la Ley N° 26662, la ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularización de edificaciones - Ley N° 27333.............. 316 Aprueba la ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos - Ley N° 26662.............................................. 327 XVII

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Decreto Legislativo del notariado - Decreto Legislativo N° 1049.................................................................................. 341 Ley que amplia la Ley N° 26662, Ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos, y la Ley N° 26887, Ley General de Sociedades - Ley N° 29560..................... 395 Ley que modifica los artículos 326, 724, 816 y 2030 del Código Civil, el inciso 4 del artículo 425 y el artículo 831 del Código Procesal Civil y los artículos 35, 38 y el inciso 4 del artículo 39 de la Ley 26662, a fin de reconocer derechos sucesorios entre los miembros de uniones de hecho - Ley N° 30007...................................... 401 Ley que regula el procedimiento no contencioso de la separación convencional y divorcio ulterior en las municipalidades y notarias - Ley N° 29227........................... 406 Aprueban reglamento de la ley que regula el procedimiento no contencioso de la separación convencional y divorcio ulterior en las municipalidades y notarias - Decreto Supremo N° 009-2008-jus................................ 412

Bibliografía.................................................................................. 423

XVIII

PRÓLOGO Con especial agrado y satisfacción, tanto profesional como personal, es que escribo estas breves líneas dedicadas al primer libro del Dr. Iván Leonardo Gálvez Aliaga, destacado profesional a quien conozco desde hace muchos años, cuando ingresó a efectuar prácticas pre profesionales en mi Despacho Notarial donde actualmente se desempeña como Abogado Principal. En este Manual de Derecho Registral y Notarial, el autor aborda temas diversos de ambas disciplinas del Derecho, siempre desde un punto de vista eminentemente operativo y orientador, diseñando los distintos artículos que lo integran hasta lograr la aplicación informada y eficiente de las instituciones jurídicas, complementando la exposición teórica y exegética con numerosa jurisprudencia jurisdiccional y del Tribunal Registral de la SUNARP. En el ámbito del Derecho Notarial, encontramos interesantes reflexiones sobre diversos asuntos no contenciosos de competencia notarial tales como la prescripción adquisitiva inmobiliaria; el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas; el patrimonio familiar, la separación convencional y divorcio ulterior y la declaración de unión de hecho. En todos estos temas, el análisis no se limita solo a comentarios de la norma sino a estudiar, en forma detallada y sistematizada, numerosos supuestos y problemas que deben enfrentar los operadores del Derecho para lograr la adecuada aplicación de la normas involucradas, siempre tratando de conseguir que estos procedimientos, sin poner en riesgo la seguridad jurídica, sean ágiles y simples para la pronta atención de los requerimientos de la colectividad. 1

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En cuanto se refiere al Derecho Civil y Registral, encontraremos también variados temas, algunos vinculados al procedimiento registral (como Duplicidad de Partidas, Bloqueo Registral y Bloqueo por presunta falsificación de documentos) y otros a temas más bien sustantivos; pero con estrecha relación con las categorías registrales (Hipoteca Legal y Enajenación del bien arrendado). En algunos casos, el autor concluye en la necesidad de algunas reformas normativas lo que también otorga a este libro una perspectiva crítica y reformadora, que es siempre deseable como aporte para futuras modificaciones legales. Asimismo, y ya desde el punto de vista de utilización práctica de este Manual, se ha tenido el acierto de incluir numerosos modelos de solicitudes y escritos vinculados con la tramitación de asuntos no contenciosos de competencia notarial, que estamos seguros serán de mucha utilidad para el adecuado planteamiento de dicha clase de trámites en Sede Notarial. Y, finalmente, se concluye con un seleccionado y pertinente anexo normativo, siempre necesario para el mejor entendimiento de los temas planteados. En ese sentido, estamos seguros que este Manual será una obra de obligada consulta, tanto en su uso para la formación universitaria como en su aplicación al patrocinio independiente, por lo que expresamos nuestra más sincera felicitación al autor por el estupendo trabajo producido, en el cual resalta la claridad y precisión de sus comentarios. Jorge Luis Gonzales Loli Notario de Lima Docente de Postgrado en Derecho Registral y Notarial en la USMP, PUCP y USS

PREFACIO El Derecho Notarial ha cobrado especial importancia en nuestro quehacer cotidiano, principalmente por los principios de Seguridad Jurídica, Fe Pública e Imparcialidad de que está dotada la función del Notario. Hoy en día no concebimos, por ejemplo, la compraventa de un inmueble sin su formalización a través de una escritura pública. Sin duda es un mecanismo preventivo de conflictos y litigios. Otra característica importante es la celeridad que puede dotar a los procedimientos no contenciosos, sin descuidar la seguridad jurídica. No es casualidad que se haya ido delegando a los Notarios algunas funciones que eran propias del ámbito Jurisdiccional como la Sucesión Intestada, la constitución de Patrimonio Familiar, la Rectificación de partida o la Adopción de persona capaz. Es bajo ese contexto que también se otorgaron facultades al Notario para tramitar asuntos no contenciosos vinculados a la regularización de edificaciones, fundamentalmente bajo los alcances de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333. Así es como actualmente se puede tramitar la Prescripción Adquisitiva de dominio de Inmuebles urbanos o la Determinación y/o Rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas. Los últimos asuntos no contenciosos delegados al Notario, como son el reconocimiento de la Unión de Hecho, la Separación Convencional y Divorcio Ulterior, son claros ejemplos de la necesidad de recurrir a la vía Notarial por la eficacia y seguridad que brinda. El Derecho Notarial tiene un complemento, que es el Derecho Registral. El Notario formaliza actos o contratos, y proto3

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coliza asuntos no contenciosos. El Registro permite que sean oponibles a terceros. Como decía Antonio Pau Pedrón: “Registro, Publicidad y Oponibilidad son los tres elementos “podría decirse incluso que son las tres fases, desde una perspectiva cronológica– de la seguridad jurídica”. Sin embargo, a medida que se han ido incrementando facultades al Notario en el ámbito de los asuntos no contenciosos, han surgido algunas dudas en torno a los alcances de su función que con el tiempo se han ido disipando. También han surgido algunos temas de debate en torno a las diversas instituciones jurídicas, así, por ejemplo, en la Prescripción Adquisitiva de dominio de inmuebles se discutió qué elementos debían tomarse en cuenta para considerar que un predio era “Urbano”; en el Divorcio Notarial (Ley N.° 29227 y su Reglamento) se estipuló en la norma, que los cónyuges debían establecer el régimen de la patria potestad de los hijos menores, cuando sabemos que la patria potestad es indisponible; en la extinción de Patrimonio Familiar se discutió los alcances de la Función Notarial cuando los beneficiarios eran hijos menores. El presente libro contiene las inquietudes de mi experiencia en el campo Notarial y Registral que se han plasmado en artículos. Como es obvio, no pretende ser teórico ni doctrinario. Ha sido concebido buscando el equilibrio entre la teoría y la práctica, es, por ello, que se incluyen algunos modelos que pueden servir de guía para los lectores y algunas normas que faciliten la comprensión de los temas planteados. Agradezco a los editores por haber confiado en mí, y al Dr. Jorge Luis Gonzales Loli por haber accedido tan amablemente a elaborar el prólogo. Lima, Diciembre de 2013. Iván Gálvez Aliaga

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE INMUEBLES EN LA VÍA NOTARIAL: COMENTARIOS A LAS ÚLTIMAS MODIFICACIONES SUMARIO: 1. Introducción. 2. Prescripción adquisitiva de inmuebles en vía notarial: antecedentes. 3. Función notarial: alcances de la competencia del notario. 3.1. Respecto de la condición del notario. 3.2. Competencia territorial. 3.3. En relación con el inmueble a prescribir. 3.4. Tiempo y calidad de la posesión del inmueble. 3.5. Procedimiento notarial. 3.6. Oposición al trámite. 3.7. Normas aplicables al procedimiento. 4. Algunos aspectos sustantivos y su tratamiento jurisprudencial. 5. Últimas modificaciones al procedimiento de prescripción adquisitiva. 6. A manera de conclusión.

1. INTRODUCCIÓN En febrero del presente año se publicó el D. S. 001-2009VIVIENDA1 –en adelante “el Decreto Supremo”–, con el que se han efectuado modificaciones al procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio de inmuebles en vía notarial. Como sabemos, la prescripción adquisitiva de dominio de inmuebles fue introducida como competencia notarial a partir del año 1999, con la Ley N.° 271572; trámite notarial cuyo procedimiento fue detallado posteriormente a través del D. S. 1

Modificación al TUO del Reglamento de la Ley N.° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, aprobado por D. S. N.° 035-2006-VIVIENDA. Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. Publicado el 20 de julio de 1999.

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008-2000-MTC (Reglamento de la Ley 27157) y la Ley 273333, normas que en la actualidad cumplen un rol efectivo para el saneamiento de inmuebles urbanos, ya que se trata de una vía rápida para la obtención de la declaración de propiedad. Un procedimiento cuya duración, en promedio, es de cuatro meses. Como mencionamos en el párrafo precedente, a partir de la vigencia de la Ley 27157, se han emitido diversas normas, tales como el D. S. 008-2000-MTC, en adelante “el reglamento”, la propia Ley N.° 27333, el D. S. 035-2006-VIVIENDA (TUO de la Ley 27157) y, últimamente, el D. S. 001-2009-VIVIENDA. En el presente trabajo, pretendemos analizar las particularidades del trámite, los alcances de los cambios introducidos y los defectos de técnica legislativa que muchas veces pueden provocar confusión, a pesar de las buenas intenciones del legislador. 2. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE INMUEBLES EN VÍA NOTARIAL: ANTECEDENTES La Ley N.° 27157 fue emitida con la finalidad de regularizar las edificaciones, declaratorias de fábrica, independizaciones y reglamentos internos, que por diferentes razones no habían logrado ingresar al Registro Público, principalmente por no haber obtenido la licencia de construcción y/o el certificado de conformidad de obra, que se exigía por parte de las municipalidades. Se trataba entonces de edificaciones nuevas, modificaciones, remodelaciones o ampliaciones de fábrica realizadas de manera informal y, por lo tanto, sin un control respecto de la seguridad de la obra o del cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios, que deben respetarse en estos casos. La Ley 27157 es una Ley de excepción, de las que surgen cada cierto tiempo como una manera de regularizar la informalidad en la que crece el campo inmobiliario, específicamente en el ámbito de predios urbanos; para que, de esta mane3

Ley complementaria de la Ley N.° 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones. Publicado el 30 de julio del 2000.

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ra, puedan acceder a los beneficios que otorga la formalidad, como pueden ser el acceso al crédito o la revalorización de las propiedades, al contar con el saneamiento correspondiente. Dicha norma estableció mecanismos no municipales para la regularización, mediante la utilización de formularios registrales, informes técnicos de verificación y planos elaborados por verificadores, que podían ser ingenieros civiles o arquitectos, para lo cual se creó un registro de verificadores; asimismo, se otorgaron facultades al notario para la certificación de estos documentos. En el artículo 7 de la Ley 27157 se incorporó la denominación de la “regularización de edificaciones sin contar con título de propiedad”, con la sola posesión por diez años de manera pacífica, pública, continua y como propietario, con lo que recogió, de esta manera, lo contemplado en el artículo 950, primer párrafo, del Código Civil. Sin embargo, la Ley 27157 no reguló el procedimiento concreto en la vía notarial para obtener el título de propiedad a través de la prescripción. Para ello se emitió el Decreto Supremo 008-2000-MTC y la Ley 27333, donde se precisaron los alcances del procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio. 3. FUNCIÓN NOTARIAL: ALCANCES DE LA COMPETENCIA DEL NOTARIO Los presupuestos básicos para la actuación notarial son los siguientes: 3.1. RESPECTO DE LA CONDICIÓN DEL NOTARIO La Ley 27333 estableció que el trámite se efectuaría bajo los alcances de la Ley 26662; es decir, como asunto no contencioso. Esta última norma señala, en el artículo 3, que “[…] solo podrán intervenir en procesos no contenciosos, los notarios que posean título de abogado”. Recordemos que no todos los notarios son abogados, ya que anteriormente no era un requisito para ejercer la función notarial tener título de abogado; esto recién se exige desde el año 1992, a partir de la entrada en vigencia del Dec. Ley 26002. 7

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En concordancia con lo anteriormente señalado, el artículo 6, del reglamento de la Ley 27157, también exige la condición de abogado del notario que efectuará el procedimiento de prescripción adquisitiva. 3.2. COMPETENCIA TERRITORIAL El notario competente es el de la provincia donde está ubicado el inmueble (artículo 5, Ley 27333), sin perjuicio de la localización distrital de su despacho (artículo 4, Decreto del Notariado, Dec. Leg. N.° 1049). El distrito donde está ubicada la oficina del notario es asignado de acuerdo con el puntaje alcanzado en determinado concurso de méritos; de manera tal que si el notario fue nombrado para el distrito del Cercado de Lima, no podrá abrir su oficina fuera de los límites de dicho distrito. Esto no implica que el notario se circunscriba dentro de su función a dar fe de actos y contratos producidos dentro del distrito donde se ubica su oficina. Como sabemos, existen normas específicas que regulan el tema del ámbito territorial de competencia del notario; así, por ejemplo, en el caso de la sucesión intestada rige como criterio para establecer esa competencia, el último domicilio del causante. Consecuentemente, en estos casos será competente el notario de la provincia del último domicilio del causante. En la prescripción adquisitiva de dominio, la competencia provincial permite que un notario del distrito de Carabayllo pueda efectuar el procedimiento de prescripción de un inmueble ubicado en el distrito de San Bartolo, o que un notario que tiene su despacho en el distrito de Ate pueda efectuar la prescripción de un inmueble ubicado en San Isidro. No estará permitido, entonces, que un notario de Lima pretenda efectuar la prescripción de un inmueble ubicado en el departamento de Puno. 3.3. EN RELACIÓN CON EL INMUEBLE A PRESCRIBIR No está permitida la prescripción adquisitiva sobre inmuebles rústicos o eriazos, sino solamente de inmuebles urbanos. 8

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Recordemos que el cambio de uso de un inmueble rústico a urbano está determinado por la implementación de obras, tales como pistas, veredas, instalación de energía eléctrica, agua y alcantarillado. Se trata del cambio de un tipo de vida dedicada, tal vez, al cultivo de productos de panllevar, por un tipo de vida propio de una urbe, con las necesidades que ello implica por la mayor concentración de población. Dicho cambio de uso es lo que se denomina “habilitación urbana”. Como sabemos, en el proceso de habilitación urbana, a pedido de parte4, existen dos etapas: la aprobación del proyecto por la municipalidad y la recepción de obras. En ambas, la municipalidad emite una Resolución, que puede inscribirse en el Registro Público. Sin embargo, este cambio de la condición de un inmueble rústico en urbano no siempre se realiza de manera ordenada, puesto que es recurrente la informalidad en el proceso de habilitación; es por ello que existen muchos inmuebles que, sin contar con autorización municipal alguna, ya tienen físicamente la condición de urbanos. En la prescripción adquisitiva en vía notarial, el inmueble debe ser “urbano” o estar ubicado en “área urbana”; en el primer caso se trata de aquellos inmuebles que ya cuentan con la recepción de obras o, por los menos, con el proyecto de habilitación urbana inscrito. En el segundo caso, se trata de inmuebles que no cuentan con proyecto de habilitación urbana aprobada y tampoco con la recepción de obras correspondiente, pero que en los hechos ya cuenta con los servicios básicos para ser considerado urbano. En el campo registral se dieron diferentes interpretaciones al respecto y se entendió, en un primer momento, que debía existir por lo menos el proyecto de habilitación urbana inscrito (según lo regulado por el artículo 4 del Reglamento), para 4

Como excepción, la Ley N° 29090 (Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones) publicada en el diario oficial El Peruano el 25 de septiembre del 2005, introdujo en su artículo 24 la posibilidad que las Municipalidades Distritales y Provinciales declaren la habilitación de oficio sobre predios registralmente calificados como rústicos que se encuentren ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios públicos.

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poder acogerse a la regularización de edificaciones y, por consiguiente, a la prescripción adquisitiva como mecanismo de saneamiento de la propiedad. Este criterio ya fue superado a partir de la Resolución 368-2001-ORLC/TR, que estableció la forma de acreditación de la calidad de urbano de un bien, a través del certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, ya que este constituye documento fehaciente porque, como señala uno de los considerandos de la resolución, dicho documento “solamente cabe expedirse respecto de terrenos urbanos”. Posteriormente se dictó el D. S. N.° 011-2005-VIVIENDA5, donde se estableció que la regularización comprendía a edificaciones existentes sobre predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea y predios ubicados en zona urbana. No será necesario, entonces, que se encuentre inscrito el proyecto de habilitación urbana. Este criterio ya constituye un precedente de observancia obligatoria a partir del año 2006, en que el XIX Pleno Registral aprobó el siguiente texto: “[…] para inscribir la regularización de edificaciones ya existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”6. Otro aspecto a tomar en cuenta, en relación con el inmueble, es que se puede prescribir terrenos (artículo 5, inciso k, Ley 27333), y no se requiere regularizar edificaciones aunque exista en la realidad una fábrica que no obra inscrita en Registros Públicos; este criterio también constituye un precedente de observancia obligatoria, al haber sido aprobado en el XII Pleno7. 5 6

Publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de mayo del 2005 Resolución publicada en el diario oficial El Peruano, el 5 de septiembre de 2006. Criterio sustentado en las Resoluciones N.° 214-2006-SUNARP-TR-L del 5 de abril del 2006, N.° 172-2006-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y N.° 266-2006-SUNARP-TR-L del 3 de mayo de 2006. Se trata del décimo precedente aprobado en el Pleno XII, criterio sustentado en la Resolución N.° 077-2005-SUNARP-TR-L del 16 de febrero de 2005.

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Recordemos que la Ley 27157 buscaba regularizar edificaciones y, a propósito de dicha regularización, podía sanearse la propiedad; era lo que se denominaba “regularización con saneamiento”. Con el precedente señalado, por el cual el pleno registral interpretó correctamente los alcances de la Ley 27333, el saneamiento de la propiedad, a través de la prescripción adquisitiva, se ha convertido en un trámite autónomo, donde ya no se necesita regularizar edificaciones. Estos alcances de la Ley 27333, ya habían sido desarrollados en su momento, de manera acertada, por el Dr. Gonzales Loli, cuando señalaba: De acuerdo con el Reglamento para realizar el proceso de prescripción adquisitiva notarial, se requería que este sea efectuado en el marco de un proceso de regularización de una edificación […] este criterio ha sido expresamente modificado por el inciso k) de la ley complementaria (se refiere a la Ley 27333), que sí permite que el trámite se efectúe sobre terrenos urbanos que no cuenten con edificación, lo que ineludiblemente desliga el procedimiento de regularización de edificaciones del proceso de prescripción adquisitiva8. De esta manera, se confirma la posibilidad de efectuar la prescripción de inmuebles que ya cuentan con fábrica inscrita, como puede ser el caso de un departamento, sin necesidad de regularizar alguna modificación al mismo. 3.4. TIEMPO Y CALIDAD DE LA POSESIÓN DEL INMUEBLE Solamente está permitida la prescripción cuyo tiempo de posesión sea de diez años, descartándose la posibilidad de utilizar la prescripción corta de cinco años, con justo título y buena fe, que regula el segundo párrafo del artículo 950 del Código Civil. 8

GONZALES LOLI, Jorge Luis. Algunas consideraciones respecto al procedimiento de declaración notarial de prescripción adquisitiva de propiedad, previsto en la Ley N.° 27157 de regularización de edificaciones y la Ley N.o 27333, complementaria de asuntos no contenciosos de competencia notarial para la regularización de edificaciones. En: Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Año 1. N.° 2. Lima, agosto del año 2000, p. 87.

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Debe tratarse de una posesión pacífica, es decir, sin perturbaciones ni violencia. La posesión también debe ser pública, no clandestina; que sea notorio para las personas del entorno que el solicitante ocupa el inmueble. Respecto de la continuidad, está permitida por nuestro Código Civil la interrupción menor a un año. De otro lado, la restitución judicial no afecta la continuidad de la posesión. Con respecto a la posesión como propietario, quiere decir que los demás reconozcan al poseedor como propietario, lo que Diez Picazo llama “posesión en concepto de dueño”9, y que, a su vez, el poseedor no reconozca en otro la propiedad del bien que pretende prescribir; de esta manera queda descartado entonces que el arrendatario o el guardián de un inmueble puedan prescribir un bien porque reconocen en otro la propiedad del mismo. 3.5. PROCEDIMIENTO NOTARIAL En el procedimiento notarial, de acuerdo con las normas citadas, encontramos las siguientes etapas: presentación de la solicitud con los anexos correspondientes; calificación de la solicitud por el notario; publicación de avisos; anotación preventiva en Registros Públicos; notificación al titular, inmediato transferente, colindantes e interesados; colocación de carteles en el inmueble; constatación notarial del inmueble y extensión de la escritura pública. Debemos tomar en cuenta que no existen plazos ni orden de prelación en cada una de las etapas dentro del procedimiento de prescripción. A continuación, desarrollaremos brevemente cada una las etapas indicadas. – En relación con la solicitud, debemos señalar que tal denominación no resulta apropiada (artículo 5, inciso a, Ley 27333), se trata más bien de una minuta, documento idóneo para generar una escritura pública, que es el instrumento final que emitirá el notario una vez concluido el procedimiento (artículo 5, inciso f, Ley 27333). En el ámbito notarial se utiliza el término solicitud para los casos de extensiones de actas que serán incorporadas en el protocolo notarial. 9

DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, p. 564.

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Esta solicitud, al ser tramitada como asunto no contencioso debe contar con la autorización de abogado (artículo 14, Ley 26662), con la firma del solicitante y, como mínimo, tres, y como máximo seis testigos, mayores de veinticinco años, quienes declararán bajo juramento que conocen al solicitante y especificarán el tiempo que poseen el inmueble. En aplicación supletoria del Código Procesal Civil (artículo 229), no pueden ser testigos los parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o tercero de afinidad, el cónyuge o concubino del solicitante ni aquel que tiene interés directo o indirecto en el resultado del procedimiento. Aunque las normas no lo prohíban, creemos que no puede ser testigo en el trámite de prescripción adquisitiva, el dependiente del notario porque no sería un testigo idóneo y porque afectaría la imparcialidad del procedimiento. Deben acompañarse las copias del documento nacional de identidad de los testigos, para verificar que cumplan con el requisito de edad mínima que exige la norma. De conformidad con el artículo 505 del CPC, la solicitud debe contener, además, el tiempo de posesión, la fecha y forma de adquisición, el nombre de la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien, así como el nombre y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. A esta solicitud, se debe acompañar el plano perimétrico y de ubicación visado por la municipalidad correspondiente, así como la certificación municipal de quien aparece como poseedora o propietaria del bien. Una vez recibida la solicitud, el notario debe verificar que se cumplan los requisitos antes mencionados; no se ha establecido un plazo para dicha calificación. – En relación con las publicaciones, deben efectuarse en el diario oficial El Peruano y en otro de circulación nacional; son tres publicaciones en cada uno de ellos, con intervalos de tres días hábiles cada uno. 13

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Las publicaciones deben contener un resumen de la solicitud e indicarse el nombre y dirección del notario que efectúa el trámite. – Respecto de la anotación preventiva de la solicitud, con ello se busca que cualquier interesado pueda tomar conocimiento del trámite de prescripción, y así se pueda salvaguardar derechos de terceros. La Ley no ha establecido los documentos que deben adjuntarse para la anotación preventiva; es por ello que surgieron diferentes criterios entre los registradores, sobre los requisitos que debía contener el pedido de anotación preventiva por parte del notario. Con la finalidad de acabar con tal disparidad de criterios, se emitió la Resolución N.° 490-2003-SUNARP/SN10, que señala en el artículo 5.3 como requisitos: a) El oficio del notario solicitando la anotación preventiva. b) Copia certificada de la solicitud, sin incluir los anexos ni medios probatorios. c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio. – En relación con las notificaciones a la persona de quien deriva el derecho, al titular registral, colindantes y demás interesados, sobre la admisión a trámite de la solicitud (artículo 5, inciso d, Ley 27333); esta debe efectuarse bajo las formalidades que exige el Código Procesal Civil, incluyéndose la posibilidad de notificación por cedulón, de ser el caso. – Respecto de la colocación de carteles, la Ley no ha señalado la oportunidad en que debe efectuarse ni el tiempo que debe permanecer el cartel en el inmueble, por ello bastará que se acredite haber pegado el cartel en algún momento del procedimiento. Resulta evidente que dicho cartel debe ser pegado en el frontis del inmueble, de manera tal que cumpla su función de publicidad respecto de la prescripción del inmueble. – Otra etapa del procedimiento es la presencia obligatoria del notario en el bien materia de prescripción (artículo 5, in10 Resolución que aprueba la Directiva N.° 013-2003-SUNARP/SN, que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial.

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ciso e, Ley 27333). El notario efectuará, en dicha oportunidad, la constatación de la posesión pacífica y pública del bien, y extenderá un acta de presencia que contendrá la descripción y características del inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes. No es obligatorio que declaren todos los colindantes, sino solo aquellos que estén dispuestos a declarar y que produzcan convicción respecto de la solicitud. Resulta obvio que esta declaración debe ser a favor de la prescripción por el solicitante, y debe tratarse de una declaración libre, espontánea y voluntaria. – En relación con la extensión de la escritura pública, esta debe efectuarse luego de haberse realizado todas las diligencias mencionadas anteriormente y, de acuerdo con el artículo 5, inciso f), de la Ley 27333, después de transcurridos veinticinco días hábiles desde la última publicación de avisos en el periódico. La escritura debe contener, como mínimo, los siguientes insertos: la solicitud, los avisos y el acta de presencia. La norma señala que, además, pueden insertarse otros instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, sobre el particular consideramos que podrían insertarse las actas de declaración de los testigos y de los colindantes. Esta escritura debe ser firmada por el solicitante, no es necesario que la firmen los testigos ni los colindantes. Es importante señalar que la Ley 27333, en el artículo 5, inciso f), señala la posibilidad de completar el formulario registral o elevar a escritura pública la solicitud de prescripción, creemos que lo correcto es lo segundo por cuanto se trata de declarar la propiedad a través de un instrumento y el documento idóneo, el instrumento material, sería la escritura pública, que brinda las garantías necesarias tales como: fe de la identidad y capacidad del otorgante, posibilidad de solicitar más de un traslado del instrumento, etc. Ventajas con que no cuenta el formulario registral. Sobre el instrumento a emitirse, existe discusión de si se trata de escritura pública o de acta, esto debido a que el regla15

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mento de la Ley 27157, en diferentes artículos (41.2, 41.3, 42 y 43.1), menciona la palabra “acta” como instrumento final donde constará la declaración de propiedad y donde se efectuarán los insertos correspondientes, provocándose una confusión con la Ley 27333 que alude a una escritura pública. Algunos autores utilizan el término “acta de notoriedad”, para referirse al acta que forma parte del protocolo notarial y que se caracteriza por el prevalecimiento de la declaración del notario, donde califica instrumentos o realiza diligencias para instrumentalizar el hecho notorio, como en el caso de la sucesión intestada o la declaración de propiedad por prescripción, a diferencia de la escritura pública donde el protagonista es el otorgante y donde prevalece la manifestación de voluntad de este último11. En la actualidad, se utilizan ambos instrumentos para formalizar la declaración de propiedad por prescripción, resultando los dos válidos. 3.6. OPOSICIÓN AL TRÁMITE Siendo el trámite de prescripción de naturaleza no contenciosa, de existir alguna oposición en cualquier etapa del mismo debe darse por finalizado el procedimiento. Esto se explica porque la oposición generaría un conflicto entre el solicitante y el opositor al trámite, acabándose de esta manera el carácter no litigioso. La finalización debe efectuarse por disposición expresa del artículo 5, inciso g), de la Ley 27333, como también en aplicación del artículo 6 de la Ley 26662, referido al consentimiento unánime. Esta oposición debe formularse por escrito ante el notario, no es requisito acreditar interés alguno, tampoco es indispensable adjuntar prueba alguna. Podría oponerse cualquier persona, porque la Ley no exige ninguna condición especial para 11 CORCUERA GARCÍA, Marco A. “Actas de notoriedad en el Derecho Notarial peruano”. En Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Año 1. N.° 1. Lima, abril del año 2000, p. 160.

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ello. El notario no califica los fundamentos de la oposición ni puede poner objeción alguna respecto de la motivación del opositor. Presentada la oposición, el notario debe comunicar este hecho al Colegio de Notarios, al Registro Público y al solicitante. La prescripción adquisitiva es el único procedimiento notarial cuya oposición necesita ser comunicada al Colegio de Notarios y al Registro Público; consideramos que esta es una formalidad innecesaria. Sí resulta necesaria la comunicación al solicitante, por ser el interesado en el trámite de prescripción y el directamente perjudicado con la presentación de la oposición; en ese sentido, se entiende que la comunicación al solicitante es para efectos de que pueda interponer la acción en la vía judicial correspondiente. Las normas no señalan que el notario deba levantar la anotación preventiva de prescripción que obra inscrita en el registro, solo se limita a indicar que debe comunicar al Registro Público. Sin embargo, el levantamiento podría efectuarse a petición del solicitante de la prescripción para la interposición de la acción judicial. A diferencia del procedimiento de sucesión intestada, donde el notario debe remitir el expediente al juez, en la prescripción adquisitiva el notario no lo remite, sino finaliza el procedimiento quedando expedito el derecho del interesado de recurrir a la vía judicial para continuar con la prescripción. Respecto del plazo para presentar la oposición, las normas (artículo 43.1 del Reglamento y 5, inc. f, de Ley 27333) dan a entender que esta procede, hasta el momento, de la elaboración del instrumento público (acta o escritura). 3.7. NORMAS APLICABLES AL PROCEDIMIENTO Las normas aplicables al procedimiento de prescripción adquisitiva notarial serían: - Ley N.° 27157, publicado el 20 de julio de 1999. - D. S. 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley N.° 27157), publicado el 17 de febrero del 2000. 17

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- Ley N.° 27333, publicado el 30 de julio del 2000. - D. S. N.º 011-2005-VIVIENDA, publicado el 13 de mayo del 2005. - D. S. N.° 003-2006-VIVIENDA (sobre restricciones a la regularización de edificaciones sobre bienes integrantes del patrimonio cultural, zonas monumentales, centros históricos y sus áreas circundantes de protección), publicado el 24 de febrero del 2006. - D. S. N.° 035-2006-VIVIENDA (TUO de Ley 27157). - D. S. 001-2009-VIVIENDA, publicado el 5 de febrero del 2009. - Decreto Legislativo N.o 1049 (Del Notariado), publicado el 5 de marzo del 2009. - Ley N.o 26662 (Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos), publicado el 22 de septiembre del 2006. - Código Civil. - Código Procesal Civil. 4. ALGUNOS ASPECTOS SUSTANTIVOS Y SU TRATAMIENTO JURISPRUDENCIAL Es evidente que el trámite notarial debe tomar en cuenta los aspectos sustantivos de la prescripción adquisitiva como institución y su tratamiento jurisprudencial, más allá de los criterios registrales que se emitan sobre el tema. No pretendemos desarrollar a profundidad los aspectos sustantivos de la prescripción por no ser materia del presente trabajo, solo nos referiremos a algunos aspectos del mismo. Se entiende la prescripción adquisitiva como un modo originario de adquisición de la propiedad y como una institución que cumple una función social, porque otorga la propiedad a quien explota el bien, y excluye de dicha propiedad al que descuida el predio. Resulta oportuno citar a Lafaille cuando señalaba: “[…] es manifiesta la justicia de convertir en titular del derecho, a quien durante el transcurso de muchos años, 18