Sistema registral y contratación inmobiliaria by Ediciones Legales E.I.R.L.

SISTEMA REGISTRAL Y CONTRATACIÓN INMOBILIARIA EN LA LEY N° 30313

legales Ediciones

Gunther Gonzales Barrón

SISTEMA REGISTRAL Y CONTRATACIÓN INMOBILIARIA EN LA LEY N° 30313

Sistema Registral y Contratación Inmobiliaria en la Ley N° 30313 © GUNTHER GONZALES BARRÓN © EDITORA Y DISTRIBUIDORA EDICIONES LEGALES E.I.R.L. Jr. Azángaro 1075, of. 604, Lima-Perú Teléfonos: (511) 427-2076 / 426-2406 RUC: 20523085345 web: www.legales.pe e-mail: ventas@legales.pe Primera edición: 2016 Tiraje: 1000 ejemplares Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N.º 2015-15084 Registro ISBN: 978-612-4115-97-4 Reservados todos los derechos. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico ni mecánico, incluyendo fotocopia, sin previa autorización escrita del autor y el editor. Diseño de portada: Edwing N. Gonzales Alvarado Diagramación de interiores: Enrique M. Tello Paravecino Impresión y encuadernación: Editorial San Marcos de Aníbal Jesús Paredes Galván VENTAS: Lima: J r. Azángaro 1075, of. 604, Lima Telf.: (511) 427-2076 / 426-2406 ventas@legales.pe Trujillo: Jr. Pizarro 540, Trujillo Telf.: (044) 226-766 Rpc: 977189874 rmartinezp71@hotmail.com

Índice General Prefacio.............................................................................................. 1

1. 2. 3. 4.

Capítulo I Sobre el Derecho, en general El Derecho desde distintas perspectivas................................. 5 El Derecho desde la Filosofía................................................... 7 El Derecho se funda en hechos sociales................................. 14 ¿Qué es el Derecho?.................................................................. 17 Capítulo II Sobre el Derecho Registral, en general Definición y fundamento del Derecho Registral .................. 25 Elementos configuradores del Registro.................................. 27 El ser y la razón de ser del Registro......................................... 29 Publicidad Registral.................................................................. 29 4.1. Definición y requisitos.................................................... 29 4.2. La ficción absoluta de conocimiento de las inscripciones. ¿Para qué sirve el art. 2012 CC?........................ 33 Función del Registro................................................................. 35 5.1. Prueba y conservación de los derechos......................... 35 5.2. Protección de los derechos............................................. 39 5.2.1. Modos de adquisición de la propiedad............. 39 5.2.2. Modos derivados de adquisición de la propiedad sufren excepciones por la tutela de la apariencia.................................................................... 41 VII

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5.2.3. La tutela de la apariencia y sus requisitos específicos................................................................ 45 5.2.4. Los Principios Registrales son de aplicación restringida y excepcional.................................... 48 5.2.5. La Fe Pública Registral es razonable en algunos casos............................................................... 51 5.2.6. La Fe Pública Registral es inconstitucional, además de irrazonable, cuando se trata de falsificaciones o suplantaciones............................. 53 5.3. Principios Registrales................................................................ 57 Capítulo III Principio de Legitimación Registral, luego de la Ley n° 30313 1. Origen histórico......................................................................... 61 2. Evolución legislativa peruana.................................................. 65 3. Definición y características...................................................... 66 4. Presupuestos............................................................................... 68 5. Función....................................................................................... 69 6. Alcances del Principio............................................................... 70 7. Efectos en el ámbito de los derechos....................................... 71 7.1. Concepto........................................................................... 71 7.2. Contenido......................................................................... 71 7.3. Legitimación y publicidad formal.................................. 72 7.4. Legitimación y proceso judicial..................................... 72 7.4.1. El titular registral como demandante............... 73 7.4.2. El titular registral como demandado................ 78 7.4.3. El titular registral como tercero......................... 79 8. Efectos en el ámbito de los asientos de inscripción ............. 79 9. El principio de legitimación es norma procesal.................... 84 10. Legitimación del título inscrito o legitimación de la inscripción....................................................................................... 85 VIII

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11. La inscripción es apariencia..................................................... 88 11.1. Verdad oficial o apariencia de verdad........................... 88 11.2. Concordancia entre forma y realidad........................... 91 11.3. Concordancia entre forma y realidad: propuestas de política jurídica................................................................ 93 11.4. ¿Es deseable la plena concordancia?.............................. 94 11.5. Límites de la legitimación (extrínsecos o intrínsecos) 95 11.5.1. Límites extrínsecos de la legitimación (exclusión de la legitimación)....................................... 96 11.5.2. Límites intrínsecos de la legitimación (destrucción de la legitimación)............................... 99 12. Corrección del Registro por nulidad de inscripciones......... 100 12.1. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables......................................................................... 100 12.2. Nulidad del título y nulidad de la inscripción............. 101 12.3. Clases de nulidad de inscripción................................... 103 12.4. ¿Es necesario emplazar a la entidad registral en una demanda de nulidad?....................................................... 104 12.5. Prescripción extintiva de la nulidad de inscripciones. 105 12.6. Nulidad de inscripciones por vía administrativa......... 107 13. Corrección del Registro por sentencia firme......................... 109 14. Corrección del Registro por “cancelación” en caso de falsedad o suplantación..................................................................... 112 15. Corrección del Registro por título modificatorio................. 115 16. Corrección del Registro por rectificación ............................. 117 17. Sobre la propuesta de “contraseña registral” para salvar las inscripciones............................................................................... 118 18. Un ejemplo de sentencia que desconoce absolutamente los alcances del principio de legitimación.................................... 121 18.1. La sentencia...................................................................... 122 18.2. ¿El art. 2012 CC protege el embargo contra la propiedad?.................................................................................... 123 IX

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18.3. ¿El art. 2013 CC protege el embargo contra la propiedad? ................................................................................... 123 18.4. ¿Cuál sería la solución si fuese aplicable el principio de legitimación?............................................................... 124 18.5. Conclusiones..................................................................... 126 18.6. Anexo Normativo............................................................ 127 Capítulo IV El Principio de Fe Pública Registral luego de la Ley n° 30313 1. Definición................................................................................... 137 2. Fundamento dogmático............................................................ 140 3. Fundamento valorativo............................................................. 143 4. Requisitos de la Fe Pública Registral....................................... 148 4.1. Presupuesto: la existencia de tercero............................. 152 4.2. Elemento esencial: título válido..................................... 153 4.3. Elemento de tráfico: título oneroso............................... 153 4.4. Elemento de seguridad: confianza en el registro......... 156 4.5. Elemento subjetivo: buena fe del adquirente............... 161 4.5.1. La necesidad de la buena fe para dirimir conflictos entre propietario/tercero......................... 161 4.5.2. ¿Buena fe-desconocimiento o buena fe-diligencia?................................................................... 162 4.5.3. Buena fe y posesión............................................. 167 4.5.4. Jurisprudencia sobre la buena fe....................... 170 4.5.5. La buena fe es civil............................................... 175 4.5.6. La buena fe debe mantenerse hasta el momento de la inscripción del tercero.......................... 176 4.6. Elemento de no contradicción: las causales de nulidad, resolución o rescisión del título antecedente no deben constar en los asientos registrales o en los títulos archivados................................................................... 178 4.7. Elemento de cierre: inscripción del título..................... 180 X

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5. Hipótesis incluidas y excluidas de la fe pública registral...... 181 5.1. Hipótesis incluidas: nulidad, anulabilidad, rescisión y resolución....................................................................... 182 5.2. Hipótesis excluidas.......................................................... 185 5.2.1. Usucapión............................................................. 186 5.2.2. Embargo judicial................................................. 188 5.2.3. Retracto................................................................. 196 5.2.4. Limitaciones legales ........................................... 198 5.2.5. Derechos personales........................................... 203 5.2.6. Falsa representación............................................ 207 5.2.7. Falsificaciones...................................................... 208 6. Reforma de la Ley N° 30313: el inconstitucional despojo del propietario para favorecer al tercero, en caso de falsificaciones....................................................................................... 208 6.1. Hipótesis problemática.................................................... 208 6.2. Fundamentos de la inconstitucionalidad...................... 209 6.3. Refutación de los criterios que protegen al tercero..... 212 6.4. Refutación de los extremistas que niegan la inconstitucionalidad y propugnan una Constitución extravagante: “propietario violable, tercero inviolable”........... 214 6.4.1. Doctrina y Metadoctrina.................................... 214 6.4.2. El problema del fraude inmobiliario................. 216 6.4.3. El problema jurídico implicado en el fraude inmobiliario: conflicto propietario/tercero...... 217 6.4.4. La protección del propietario............................. 218 6.4.5. La protección del tercero.................................... 219 6.4.6. Análisis de doctrina: ¿el art. 70º de la Constitución es un saludo a la bandera?...................... 221 6.4.7. Análisis de doctrina: ¿la protección del tercero es inconmovible?............................................ 225 6.4.8. Análisis de doctrina: el “vestir” y “desvestir” de Pasco................................................................ 229 6.4.9. Análisis de doctrina: ¿qué pasa si a usted le falsifican la firma en una letra de cambio?....... 232 XI

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6.4.10. Análisis de metadoctrina: la filosofía “al revés” del dogmatismo registral............................ 235 6.4.11. Análisis de metadoctrina: el dogmatismo registral incentiva el fraude .................................. 238 6.4.12. Análisis de metadoctrina: el negacionismo..... 239 6.4.13. Conclusiones........................................................ 241 6.5. Respuesta al “dogma de pureza” de los sistemas alemán e italiano de protección del tercero ...................... 243 6.5.1. Respuesta filosófica............................................. 244 6.5.2. ¡Cuidado con la “ideologización”!..................... 248 6.5.3. Respuesta estrictamente jurídica....................... 249 6.5.4. Conclusiones........................................................ 254 7. Precisión de la Ley N° 30313: la protección del tercero requiere la consulta de los títulos archivados............................ 255 7.1. El ente y la nada................................................................ 255 7.2. La inscripción “hueca” o “fantasmal”............................ 255 7.3. La inscripción “hueca” no puede derogar los títulos legítimos de propiedad.................................................... 256 7.4. La publicidad registral no puede existir sin el título... 258 7.5. La consulta de títulos archivados no perjudica a la economía, según base empírica irrefutable, por lo que se desvirtúa una falacia tantas veces repetida....... 262 7.6. La calificación del registrador es un examen formal que no puede modificar la realidad............................... 267 7.8. Conclusiones..................................................................... 277 Capítulo V 1. 2. 3. 4.

El Procedimiento Registral luego de la Ley N° 30313 Actividad del registrador.......................................................... 283 Diferencias entre la actividad del registrador y la actividad del juez........................................................................................ 284 Procedimiento registral............................................................ 286 Vinculación entre la actividad del registrador y el procedimiento registral.......................................................................... 288 XII

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5. El procedimiento registral es no contencioso, pero sin dogmas............................................................................................... 290

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Capítulo VI La Contratación Inmobiliaria: Ley N° 30313 y D. L. N° 1232 Fallas del Sistema Notarial y Registral.................................... 295 Nula respuesta del notariado................................................... 301 Propuestas de reforma en el notariado................................... 301 Reforma de la Ley N° 30313: competencia del notario por la ubicación del inmueble......................................................... 304 Contra-reforma parcial del D. L. N° 1232.............................. 307 ¿Qué es acto de disposición y gravamen?............................... 308 6.1. Tesis doctrinal amplia: acto de disposición.................. 309 6.2. Tesis doctrinal restringida: acto de disposición........... 313 6.3. Tesis doctrinal restringida: acto de gravamen.............. 314 6.4. Acto de administración................................................... 315 6.5. Hipótesis dudosas............................................................ 315 6.6. Conclusiones..................................................................... 317 Capítulo VII Nota crítica a sentencia de la Corte Suprema que resolvió un caso de títulos falsos

1. Los hechos.................................................................................. 323 2. Las sentencias y sus fundamentos........................................... 326 3. Crítica a las sentencias.............................................................. 329 4. Conclusiones.............................................................................. 346 Bibliografía Libros y artículos.............................................................................. 349 Documentos...................................................................................... 364 XIII

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Anexos Normativos Proyecto de Ley Ley que modifica el artículo 2013 del Código Civil, establece disposiciones vinculadas a la calificación registral y mecanismos de seguridad en los instrumentos públicos notariales........ 369 Ley N° 30313 Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4° y 55° y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo 1049 - Pub. 26-03-2015........................................................................................ 378 Decreto Legislativo Nº 1232 Decreto Legislativo que modifica diversos artículos y disposiciones complementarias transitorias y finales del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado - Pub. 26-09-2015......................................................................................... 387 Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 196-2015-sunarp/sn Aprueban modificación del tuo del Reglamento General de los Registros Públicos...................................................................... 412

XIV

PREFACIO La falsificación de títulos de propiedad es un problema social de gran escala en la experiencia jurídica peruana, cuyo origen se encuentra en las graves fallas de los sistemas notarial, registral, fiscal y judicial, producido, no siempre por mero error o lagunas normativas, como a veces ingenuamente se dice, sino también, y directamente, por actos de corrupción. Por tal motivo, el legislador no pudo cerrar los ojos por más tiempo, y ha tenido que afrontar el problema mediante la apresurada Ley N° 30313, publicada el 26 de marzo de 2015, que contiene algunas reformas aisladas para dotar de mayor seguridad al sistema registral, así como a la contratación inmobiliaria, pero que muestra luces y sombras, como ocurre normalmente en toda norma de emergencia. Entre los aspectos positivos de la ley se encuentran los procedimientos de oposición y cancelación de inscripciones, la competencia del notario por ubicación del inmueble (luego, parcialmente modificado por el Decreto Legislativo N° 1232), y el deber de consulta de los documentos archivados para lograr, con ello, un estudio de títulos serio, informado y que realmente preste seguridad a los adquirentes. No obstante, todo se borra con el punto más oscuro de la reforma, por el cual se establece que el propietario falsificado pierde su derecho cuando se constituya un tercero de buena fe. Es decir, con tal norma, el titular legítimo se queda en la calle, sin tener culpa de nada, por obra y gracia de la irregular actuación de notarios y/o del registro, quienes pretenden mirar hacia el costado mientras eluden su responsabilidad de indemnizar a las víctimas. La presente obra postula la inconstitucionalidad del art. 5º de la ley, que despoja al propietario con el fin de beneficiar al tercero, en el mejor estilo de Robin Hood, al quitarle a uno para dárselo al otro, en tanto esa 1

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solución contraviene la cláusula de inviolabilidad de la propiedad, prevista en el art. 70º de la Constitución. En suma, el libro contiene un estudio de la polémica Ley N° 30313 desde una perspectiva institucional, por lo cual se pasa revista detallada de los principios registrales de legitimación y fe pública, del procedimiento registral y de la nueva competencia notarial por localización del predio, ahora regulada en el D. L. N° 1232, sin perjuicio de las nociones introductorias sobre el derecho, en general, y el derecho registral, en particular. La obra tiene la mira de fomentar reflexiones y abrir caminos, bajo la premisa de que la idea siempre es más poderosa que la fuerza, el dinero o la politiquería. Miraflores, noviembre 2015. EL AUTOR