INDICE GENERAL
I
ÍNDICE GENERAL Introducción a la séptima edición ........................................................................................... 9 PRELIMINARES
DEL DERECHO DE PROPIEDAD Y SUS TENDENCIAS MODERNAS
I. Socialización y abuso del derecho .................................................................................... 11 II. Del derecho público y del derecho privado ...................................................................... 12 III. Función social de la propiedad........................................................................................ 12 IV. La doctrina católica frente al derecho de propiedad ....................................................... 13 V. Evolución y directrices actuales ....................................................................................... 14 A. Una mayor penetración del derecho y del Estado en la propiedad ........................... 14 B. Incremento de los límites de la idea o del concepto jurídico del límite, en orden al derecho de propiedad ............................................................................ 15 C. Asignación de una función trasindividual al derecho de propiedad........................... 16 D. Proyección sobre el derecho de propiedad, de ciertos principios generales tendientes a la moderación del ejercicio del derecho .................................. 16 E. Protección del derecho de propiedad en cuanto modo de ostentar el goce de los bienes, antes que como mera titularidad formal.................................... 17 F. Intervención del Estado en el proceso circulatorio y de disposición de ciertos bienes ............................................................................................................ 17 G. La expropiación forzosa ............................................................................................ 17 H. Justificación de la propiedad dividida por pisos......................................................... 18 CAPÍTULO PRIMERO
PERFILES HISTÓRICOS DE LA INSTITUCIÓN
I. La institución en los pueblos de la antigüedad.................................................................. 21 II. La institución en el derecho romano................................................................................. 23 III. La institución en los antiguos pueblos germánicos ......................................................... 29 IV. La institución en la edad media....................................................................................... 30 V. La institución en las “costumbres” de varios países ........................................................ 32 VI. La institución en la época moderna ................................................................................ 35 A. El criterio prohibitivo................................................................................................... 35 B. Legislaciones que permiten la propiedad por pisos................................................... 37 VII. La propiedad horizontal en Colombia ............................................................................ 39 A. Antecedentes legislativos .......................................................................................... 39
II
MANUAL TEORICO-PRACTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1. Breves consideraciones ....................................................................................... 39 2. Los proyectos de 1890 y 1946 ............................................................................. 40 3. El Decreto Legislativo 1286 de 1948.................................................................... 41 B. El derecho positivo y la jurisprudencia....................................................................... 42 1. Aspectos generales sobre la Ley 675 del 3 de agosto de 2001........................... 42 a) Persona jurídica .............................................................................................. 46 b) Objeto y desafectación de bienes comunes.................................................... 48 c) Coeficientes de copropiedad ........................................................................... 74 d) Solidaridad en materia de expensas comunes ............................................... 87 e) Módulos de contribución ................................................................................. 88 f) Extinción parcial de la propiedad horizontal..................................................... 89 g) Integración por etapas..................................................................................... 89 h) Bienes de uso exclusivo pero con el carácter de bienes comunes ................................................................................................................. 89 i) Plazo y prórroga para modificaciones y sujeción a la nueva Ley..................... 89 j) Reunión de las Asambleas no presenciales................................................... 115 k) Unidades Inmobiliarias Cerradas .................................................................. 116 l) Solución de conflictos..................................................................................... 118 C. Normas sobre conciliación....................................................................................... 119 CAPÍTULO SEGUNDO
NATURALEZA JURÍDICA DE LA INSTITUCIÓN
I. Posición científica de la doctrina y directrices adoptadas por los ordenamientos de algunos países ............................................................................................ 121 A. La propiedad horizontal y el derecho de superficie ................................................. 122 1. En sentido objetivo ............................................................................................. 122 2. En sentido subjetivo........................................................................................... 123 1ª) Concurrencia del derecho de superficie y de propiedad horizontal ........................................................................................................... 125 2ª) Concurrencia de propiedad superficiaria y de propiedad horizontal ........................................................................................................... 125 B. Propiedad horizontal y propiedad vertical................................................................ 126 C. La comunidad de bienes y la copropiedad .............................................................. 128 D. La copropiedad germánica ...................................................................................... 129 E. Teoría de la división ideal o intelectual de la cosa................................................... 130 F. Otras doctrinas......................................................................................................... 131 1) La teoría acéfala................................................................................................. 131 2) Teoría del derecho “sui-generis” ........................................................................ 131 3) Teorías de la comunidad.................................................................................... 132 a. La comunidad propiamente dicha ................................................................. 132 b. La comunidad especial.................................................................................. 132 c. La comunidad pro-divisa................................................................................ 133
INDICE GENERAL
III
4) Teorías de la copropiedad.................................................................................. 133 a. La copropiedad propiamente dicha ............................................................... 134 b. El condominio especial.................................................................................. 134 c. La copropiedad con indivisión forzosa........................................................... 134 d. La copropiedad relativa ................................................................................. 134 5) Teorías de la propiedad ..................................................................................... 134 6) Otras teorías....................................................................................................... 135 a. De la persona jurídica.................................................................................... 135 b. De la sociedad............................................................................................... 136 G. La propiedad horizontal, las servidumbres y las relaciones de vecindad .......................................................................................................................... 138 1. Concepto y caracteres fundamentales de esta propiedad ................................. 140 a. Ser especial................................................................................................... 140 b. Recaer sobre edificios divididos por pisos o conjuntos de uso residencial, comercial y mixto (diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria y oficinas de conformidad con la normatividad urbanística) y, por tanto quedan excluidas.................. 142 2. Jerarquía de otras normas por las cuales se rige la institución.......................... 142 3. Especial referencia sobre las Unidades Inmobiliarias Cerradas, U.I.C.................................................................................................................. 143 CAPÍTULO TERCERO
CÓMO NACE JURÍDICAMENTE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
I. Los modos de adquisición ............................................................................................... 147 II. La sucesión a título universal y singular......................................................................... 147 A. Asignación voluntaria............................................................................................... 147 B. Asignación judicial ................................................................................................... 148 C. Cuotas ideales......................................................................................................... 149 D. ¿Comunidad o copropiedad la propiedad horizontal? ............................................. 149 III. La enajenación de inmuebles........................................................................................ 151 IV. El nacimiento previo de la construcción........................................................................ 154 V. Otros modos de adquisición........................................................................................... 154 VI. Prehorizontalidad .......................................................................................................... 154 A. Indicaciones previas ................................................................................................ 154 B. Legislación comparada sobre el régimen de prehorizontalidad............................... 155 VII. Constitución del sistema .............................................................................................. 159 A. Requisitos técnicos y administrativos ...................................................................... 159 B. Licencias de urbanización y construcción................................................................ 161 C. El reglamento de copropiedad................................................................................. 161 1. Consideraciones previas .................................................................................... 161 2. Confección, publicación y fuerza del reglamento ............................................... 162 D. La inscripción y la matrícula .................................................................................... 163
IV
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E. Cómo debe inscribirse la propiedad horizontal........................................................ 163 F. Modelos de reglamento............................................................................................ 164 1. De centro comercial............................................................................................ 164 2. Reglamento de Unidad Inmobiliaria Cerrada ..................................................... 222 3. Modelo de reglamento interno y manual de convivencia ................................... 247 CAPÍTULO CUARTO
DETERMINACIÓN Y ANÁLISIS JURÍDICO DE LOS BIENES COMUNES
I. Concepto y caracteres..................................................................................................... 263 A. Desafectación de los bienes comunes .................................................................... 265 B. Incongruencia de la Ley 675 de 2001...................................................................... 265 C. Posibles soluciones ................................................................................................. 277 II. Bienes propiamente comunes ........................................................................................ 278 A. El suelo o terreno ante la ley ................................................................................... 278 B. Los cimientos o estructuras, entrepisos y fachadas ante la ley............................... 279 C. Los techos o techumbres y entrepisos .................................................................... 279 D. Los ductos e instalaciones....................................................................................... 280 E. Equipo e instalación de seguridad, vigilancia, mantenimiento y servicios de la edificación ............................................................................................... 280 F. Las áreas libres........................................................................................................ 281 G. Áreas de circulación interna .................................................................................... 281 H. Equipos para tratamiento y conducción de basuras................................................ 281 I. Elementos complementarios..................................................................................... 281 J. Otras clases de bienes comunes y su condición jurídica ......................................... 282 CAPÍTULO QUINTO
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS POR RAZÓN DE LAS COSAS COMUNES
I. Sobre las cosas comunes ............................................................................................... 285 II. Características y facultades ........................................................................................... 285 A. Derecho de los copropietarios para administrar ...................................................... 286 B. Derecho al uso, al goce y al disfrute sobre los bienes comunes ............................. 286 C. Casos especiales..................................................................................................... 288 1º. Construcción o transformación de ventanas, puertas o balcones..................... 288 2º. Las construcciones subterráneas...................................................................... 288 3º. Apertura de un hueco en pared medianera o acceso a ella.............................. 288 4º. El derecho de elevación .................................................................................... 288 5º. Obras para construir desagües y tubos de acceso y similares ......................... 288 D. Obligaciones y limitaciones ..................................................................................... 289 III. Los aspectos contributivos ............................................................................................ 290 A. El pacto o norma voluntaria de contribución............................................................ 290
INDICE GENERAL
V
B. Gastos que entran en el concepto de generales y que están sometidos al régimen de distribución ................................................................................ 291 C. Quiénes son los interesados que deben contribuir.................................................. 292 D. La cuota de participación y manera de fijarla .......................................................... 292 E. Impuestos predial y de valorización......................................................................... 293 F. Impuesto a las ventas .............................................................................................. 310 CAPÍTULO SEXTO
ÓRGANOS Y GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS
I. Principios generales ........................................................................................................ 313 II. Órganos y gobierno de la comunidad............................................................................. 314 A. La asamblea de copropietarios................................................................................ 314 1. Quiénes componen la asamblea ........................................................................ 314 2. Convocatoria de la asamblea ............................................................................. 315 3. Atribuciones de la Asamblea .............................................................................. 316 4. Sistema para la adopción de acuerdos .............................................................. 317 a. Reuniones por derecho propio (art. 40)......................................................... 317 b. Reuniones de segunda convocatoria (art. 41)............................................... 317 c. Reuniones no presenciales (art. 42).............................................................. 317 d. Decisiones por comunicación escrita (art. 43)............................................... 318 e. Decisiones en reuniones no presenciales (art. 44) ....................................... 318 f. Quórum y mayorías (art. 45). ......................................................................... 318 g. Decisiones que exigen mayoría calificada (art. 46)....................................... 318 5. Impugnación y recursos contra los acuerdos adoptados ................................... 319 B. La persona jurídica .................................................................................................. 319 C. El administrador....................................................................................................... 320 D. EL revisor fiscal ....................................................................................................... 322 CAPÍTULO SÉPTIMO
DERECHO SOBRE LAS COSAS PRIVATIVAS
I. Ideas generales ............................................................................................................... 325 II. Partes materiales que pertenecen a cada propietario.................................................... 325 III. El derecho de disposición sobre el piso ........................................................................ 326 IV. Limitaciones por razón de la propiedad exclusiva ........................................................ 326 V. Supuestos de actividades ilícitas ................................................................................... 327 A. Ejercicio de actividades no permitidas por los estatutos ......................................... 327 B. Actividades peligrosas ............................................................................................. 327 C. Actividades dañosas................................................................................................ 327 D. Actividades inmorales.............................................................................................. 328 E. Actividades incómodas ............................................................................................ 328 F. Actividades insalubres ............................................................................................. 328
VI
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VI. Dominio y servicio sobre el piso.................................................................................... 329 VII. Arrendamiento del piso, casa, o local comercial.......................................................... 329 CAPÍTULO OCTAVO
DE LOS GRAVÁMENES Y LOS SEGUROS OBLIGATORIOS
I. Los principios rectores..................................................................................................... 347 II. De la hipoteca................................................................................................................. 347 III. De los seguros............................................................................................................... 349 IV. Reconstrucción del edificio o conjunto.......................................................................... 350 A. Reconstrucción obligatoria....................................................................................... 350 B. Reconstrucción parcial del conjunto ........................................................................ 350 V. Del registro inmobiliario.................................................................................................. 350 A. La publicidad y el registro ........................................................................................ 350 B. El sistema colombiano ............................................................................................. 351 C. La inscripción hipotecaria ........................................................................................ 351 D. El reglamento de copropiedad................................................................................. 351 E. Otras obligaciones en materia de publicidad ........................................................... 352 F. Modelos y normas legales en Bogotá, D.C.............................................................. 352 G. Enajenación de inmuebles destinados a vivienda en el Distrito Capital de Bogotá................................................................................................................ 352 1. Permiso y requisitos jurídicos............................................................................. 353 2. Requisitos técnicos............................................................................................. 354 3. Requisitos financieros ........................................................................................ 354 4. Trámite de la solicitud de permiso...................................................................... 355 5. Explicación del trámite........................................................................................ 355 CAPÍTULO NOVENO
SISTEMA PROCEDIMENTAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
I. Introducción ..................................................................................................................... 357 II. Legislación comparada................................................................................................... 357 A. República Argentina................................................................................................. 357 B. Italia ......................................................................................................................... 358 C. Portugal ................................................................................................................... 358 D. España..................................................................................................................... 358 III. Los diversos procesos en Colombia.............................................................................. 359 A. Controversias sobre propiedad horizontal ............................................................... 359 B. Proceso verbal sumario ........................................................................................... 359 C. El procedimiento judicial ordinario........................................................................... 360 1. El proceso abreviado.......................................................................................... 360 2. El proceso ejecutivo ........................................................................................... 360 a) Definición....................................................................................................... 360
INDICE GENERAL
VII
b) Clases de expensas y concepto de la solidaridad ........................................ 362 c) Intereses por el retardo o la mora ................................................................. 362 d) Procedimiento ejecutivo ................................................................................ 363 3. Modelo del proceso ejecutivo para el cobro de las expensas comunes:................................................................................................................ 363 4. Solicitud de Medidas Cautelares ........................................................................ 366 5. Nulidad del proceso ejecutivo............................................................................. 367 6. El proceso de expropiación ................................................................................ 368 7. El arbitramento ................................................................................................... 368 8. Responsabilidad contractual y extracontractual o aquiliana (del dueño, constructor, empresario, arquitecto, habitantes de un edificio (solidaridad) de funcionarios que expidan o autoricen obras de construcción)................................................................................................ 369 9. Defensa (del sujeto pasivo de la acción civil de responsabilidad contractual o extracontractual) .......................................................................... 374 a) Planteamiento del tema................................................................................. 374 b) Denuncia del pleito y excepciones ................................................................ 374 c) Seguros ......................................................................................................... 375 10. Solución de conflictos....................................................................................... 375 a) Comité de convivencia .................................................................................. 376 b) Clase de sanciones ....................................................................................... 376 c) Ejecución de las sanciones ........................................................................... 377 d) Impugnación de las sanciones ...................................................................... 377 CAPÍTULO DÉCIMO
DE LAS CONTRAVENCIONES Y DE LOS DELITOS RELACIONADOS CON LA PROPIEDAD INMUEBLE (URBANIZACIONES Y CONSTRUCCIONES)
I. Introducción ..................................................................................................................... 379 A. Los tipos descritos en el Código Penal.................................................................... 379 II. Contravenciones y multas .............................................................................................. 381 III. Deficiencias en la reglamentación legislativa ................................................................ 382 IV. Frente a la hipoteca de mayor extensión ...................................................................... 382 CAPÍTULO UNDÉCIMO
EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
I. ¿Cómo se extingue la propiedad horizontal? .................................................................. 385 A. División de la copropiedad....................................................................................... 385 B. Demolición por mandato judicial .............................................................................. 386 C. Confusión de los derechos en una misma persona................................................. 386 II. Situación de terceros en caso de extinción .................................................................... 386
VIII
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III. Consideraciones sobre las causales de extinción......................................................... 387 IV. La reconstrucción y los seguros obligatorios ................................................................ 388 V. La expropiación forzosa ................................................................................................. 389 CAPÍTULO DUODÉCIMO
ORGANIZACIÓN Y PRÁCTICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
(Libros y papeles contables. Formularios de estados financieros y Balances. Modelos de promesa y Escritura de venta ante Notarías) I. Las tasas de impuestos................................................................................................... 392 II. Fondo de imprevistos ..................................................................................................... 396 III. Procedimientos contables en la propiedad horizontal ................................................... 397 IV. De los impuestos sobre las ventas en la propiedad horizontal ..................................... 404 V. Ajustes por inflación contables....................................................................................... 408 VI. Formularios de estados financieros .............................................................................. 409 VII. Modelo de promesa de venta....................................................................................... 415 VIII. Modelo de minuta de escritura de venta con hipoteca a banco o corporación ............................................................................................................................. 421 CAPÍTULO TREDÉCIMO
PORTAFOLIO DE INVERSIONES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
I. Modalidad de inversiones................................................................................................ 429 A. Introducción ............................................................................................................. 429 B. Titularización............................................................................................................ 429 C. Fondos comunes ..................................................................................................... 430 D. Tiempo compartido.................................................................................................. 431 E. Modelo de promesa de compraventa de tiempo compartido turístico .................... 432 F. Segundo hogar......................................................................................................... 437
APÉNDICE APÉNDICE I
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
A. Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal ................................................................................................................ 441 APÉNDICE II
INSPECCIÓN Y VIGILANCIA DE LAS ACTIVIDADES DE URBANIZACIÓN Y CONSTRUCCIÓN Y COMPETENCIAS DE LAS ENTIDADES FISCALIZADORAS
I. Introducción ..................................................................................................................... 461 II. La normatividad .............................................................................................................. 463 A. Ley 66 de 1968, por la cual se regulan las actividades de urbanización, construcción y crédito para la adquisición de viviendas y se determina su inspección y vigilancia. .......................................................................... 463
INDICE GENERAL
IX
B. Decreto 219 de 1969, por medio de la (sic) cual se reglamentan algunas disposiciones de la Ley 66 de 1968............................................................. 467 C. Decreto-Ley 2610 de 1979, por el cual se reforma la Ley 66 de 1968................... 468 APÉNDICE III
REORDENAMIENTO TERRITORIAL, SANCIONES URBANÍSTICAS, EXPROPIACIÓN Y NORMAS ANTISÍSMICAS
A. Ley 388 de 1997, por la cual se modifica la Ley 9a. de 1989 y la Ley 3a. de 1991.......................................................................................................................... 473 B. Ley 400 de 1997, por la cual se adoptan normas sobre construcciones sismo-resistentes........................................................................................................... 497 C. Decreto-Ley 078 de 1987, por el cual se asignan unas funciones a entidades territoriales beneficiarias de la cesión del Impuesto al Valor Agregado (IVA).............................................................................................................. 501 D. Decreto 1555 de 1998, por el cual se reglamentan algunas disposiciones contenidas en los Decretos 078 y 497 de 1987 ............................................................ 504 APÉNDICE IV
NORMATIVIDAD COMPLEMENTARIA
I. Licencias de urbanismo y construcción........................................................................... 507 A. Decreto 1052 de 1998, por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a licencias de construcción y urbanismo, al ejercicio de la curaduría urbana, y las sanciones urbanísticas. ..................................................... 507 II. Afectación de vivienda.................................................................................................... 525 A. Decreto 258 de 1996, por el cual se establece la afectación a vivienda familiar y se dictan otras disposiciones.............................................................. 525 APÉNDICE V
JURISPRUDENCIA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL E INSTITUCIONES ALÁTERES
I. Introducción ..................................................................................................................... 531 II. De la Corte Suprema de Justicia.................................................................................... 531 A. Acción Reivindicatoria.............................................................................................. 531 B. Promesa de compraventa........................................................................................ 531 C. Valor probatorio de la escritura pública ................................................................... 532 D. Propiedad Horizontal (representación de la comunidad)......................................... 534 E. Linderos en los inmuebles ....................................................................................... 535 F. Simulación contractual ............................................................................................. 535 III. La propiedad horizontal ante la acción de tutela ........................................................... 537 A. Deberes de los administradores frente a los copropietarios.................................... 537 B. Lista de deudores morosos...................................................................................... 539 C. Intimidad en conjuntos residenciales...................................................................... 541
X
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D. Derecho a la intimidad, al buen nombre y a la libertad............................................ 543 E. Órdenes del administrador para que se abstengan los porteros de prestar servicios por morosidad en las expensas comunes ................................... 548 F. Derecho a la salud y a la vida. Sentencia T-568 de julio 25 de 2002 ...................... 551 G. Derecho del ingreso de los copropietarios a sus oficinas a pesar de que se encuentren en mora en el pago de las expensas comunes....................... 555 H. Derecho a la igualdad.............................................................................................. 559 I. Derecho a la igualdad ............................................................................................... 566 APÉNDICE VI
CATÁLOGO DE AUTORES, INSTITUCIONES JURÍDICAS Y LOCUCIONES LATINAS
Catálogo de autores, instituciones jurídicas y locuciones latinas...................................... 573
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