CGAI Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile
Junio 2012 CGAI Nº 2
UNA NECESIDAD FUNDAMENTAL
PLAN DE EMERGENCIA EN LAS COMUNIDADES HACIA UN USO RESPONSABLE Y COMUNITARIO
CALEFACCIÓN
UNA LABOR INCOMPRENDIDA
COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN
Empresa de servicios especializada en Auditoría, Contabilidad, Estructura de Capital y Asesoría tributaria, orientada preferentemente a las PYMES, en donde tenemos como vocación complementar y apoyar las capacidades de gestión de los equipos directivos de las mismas.
Auditoria Especializada Orientada a la Administración de Comunidades • La auditoria tiene como objeto determinar la exactitud, integridad y autenticidad de la información de ingresos y egresos presentados por la Administración en su rendición de cuenta. • Además, de sugerir mejoras administrativas-contables que correspondan. Es un excelente servicio que permite resguardar los intereses de la comunidad, la transparencia del Comité de Administración y del Administrador de su Comunidad. • Entre los principales aspectos a analizar se encuentran: • Revisión de ingresos y egresos • Conciliación bancaria • Revisión de Caja chica • Validación Fondo de Reserva
NUEVO CONVENIO
EL COLEGIO DE GESTIÓN Y ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA CGAI, CONCRETA UNA NUEVA ALIANZA. CGAI, en una permanente búsqueda de beneficios para sus socios ha realizado un nuevo convenio con la empresa GESCAPITAL SERVICIOS FINANCIEROS. Este convenio está orientado a la realización de auditorías externas para los condominios de casas y edificios. De manera preferencial los socios podrán acceder a este acuerdo a través del CGAI, indicando su número de registro y nombre de su comunidad.
• Revisión de inversiones financieras • Revisión de Contratos de Trabajo y feriados • Revisión y validación de pagos de sueldos y cotizaciones previsionales • Revisión de acuerdo a la Ley de Condominios sobre el ordenamiento de gastos • Validación de saldos de residentes morosos. • Validación de ingresos y gastos extraordinarios
GesCapital en convenio con el Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria CGAI, ofrece tarifas rebajadas en un 30% para sus asociados
• Revisión y/o verificación de existencia de contratos de servicios tales como, mantención de piscinas, de calderas, de equipos electrógenos, ascensores, jardines, etc.
Consulte por los beneficios a los cuales pueden acceder los asociados
• Prorrateo de Gastos comunes y otro análisis que amerite cada condominio.
GRAJALES 2140 SANTIAGO CENTRO • FONOS 02-4849554 • 02- 8943194 • info@gescapital.cl • www.gescapital.cl
EDITORIAL CGAI Nº 2
NUEVO CÓDIGO DE ÉTICA CGAI Por Aníbal Ahumada Álvarez, Vicepresidente del CGAI
El Código de Ética Profesional es un instrumento que se elabora con el
Nos sentimos orgullosos de decir que hasta ahora han sido pocos los so-
fin de enfatizar la ética como valor central de una profesión y su corres-
cios que han debido pasar por la Comisión de Ética y, en general, han sido
pondiente ejercicio laboral. De esta manera, entendemos que es una guía
escasas las denuncias por parte de las comunidades. Pero, ciertamente,
de conducta profesional, cuyo objeto es recoger un conjunto de criterios
nuestros registros nos señalan que cuando esta Comisión ha debido ac-
y pautas de comportamiento eficaces, que garanticen la presentación de
tuar, lo ha hecho apropiadamente.
servicios óptimos para el cumplimiento social y profesional de nuestro gremio, así como de sus asociados.
Todos sabemos que para ser aceptados como socios por nuestro gremio, debemos pasar por un exhaustivo examen de competencias y honorabilidad.
El alto nivel de desarrollo y consolidación de la actividad inmobiliaria en
Creemos que esa es la mayor garantía y tranquilidad para las comunidades
el país, junto a las demandas de la sociedad actual, nos ubica en un esce-
que contratan los servicios de los socios CGAI, ya que éstos están obligados
nario en el cual se hace imprescindible formular un nuevo Código, que
moralmente a acatar y respetar dicho Código de Ética y someterse a la Comi-
responda de manera más precisa a dichos requerimientos y a las impli-
sión cuando ésta lo estime conveniente, de existir méritos para ello.
cancias que éstos tienen en el ejercicio profesional. Esperamos que este nuevo Código de Ética continúe siendo respetado Es por ello, que después de doce años de vigencia, el Colegio de Gestión
por los socios CGAI, ya que esto nos permitirá unificar criterios y formas
y Administración Inmobiliaria (CGAI) ha visto la necesidad de ajustarlo,
de dar un buen servicio a nuestros clientes, respondiendo de manera pro-
en el sentido de hacerlo más real, más práctico y entendible para los socios
fesional, responsable y ética a sus requerimientos.
y también para los que no lo son, pero que han tenido la buena voluntad de escuchar nuestras recomendaciones cuando, como asociación gremial,
Para conocer en detalle nuestro Código de Ética visite nuestra página
hemos emitido alguna opinión u orientación respecto de alguna materia.
www.cgai.cl. Al inicio, en el submenú, usted podrá acceder libremente al texto completo.
CGAI
Esta es una publicación de Edirekta Publicaciones Ltda., www.edirekta.cl, Los Militares 5620 of. 504, Las Condes, Santiago. Tel.: (56-2) 725 08 06, Gerente Comercial: Cristian Gidi L., Ejecutivo Comercial: Jorge Houdely, Diseño: Matías Cruz B., Edición: Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile.
CGAI
3
Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile
CGAI…
¿QUÉ ES ESO?
E
l Colegio de Gestión y Ad-
relacionadas a la actividad de la Gestión y Ad-
en una entidad única y representativa del sector, con
ministración Inmobiliaria
ministración Inmobiliaria.
altos estándares de calidad de sus asociados y de las
de Chile (CGAI) es una
Ha realizado jornadas de trabajo con orga-
asociación gremial que
nismos técnicos del ámbito público y privado,
Fomentar la cooperación y encuentros de
nace el 15 de septiembre
logrando importantes alianzas, que han cam-
camaradería entre sus asociados con el propó-
de 1999. Surge de la ne-
biado el concepto de Gestión y Administración
sito de que esta Institución Gremial sea el nexo
cesidad de agrupar a los
Inmobiliaria. Es a partir de estas experiencias
entre ellos, a fin de lograr la retroalimentación
administradores de edificios y condominios
que se ha posicionado como el único referente
necesaria para elevar las competencias laborales
del territorio nacional, bajo un organismo que
que tienen hoy los administradores de edificios
y profesionales en esta actividad.
represente a la actividad y a sus asociados. Hoy
y condominios, lo que llena de orgullo y satisfac-
está compuesta por Administradores y empre-
ción a sus asociados.
sas de Administración más destacadas del país. En sus años de actividad ha procurado el
4
Por Sebastián Ruiz Alsina, Gerente General del CGAI A.G.
OBJETIVOS DEL CGAI
empresas relacionadas sumadas a este proyecto.
Para lograr estos objetivos el CGAI vela por la buena conducta profesional de sus colegiados, manteniendo la disciplina y la buena ética profesional, formulando las recomendaciones que es-
perfeccionamiento y la especialización profesio-
El principal objetivo del CGAI es promo-
time necesarias y aplicando las normas correc-
nal de sus asociados, mediante la capacitación
ver el desarrollo y la profesionalización de sus
cionales que sean meritorias con el fin último de
y el entrenamiento permanente dentro del país
asociados, así como velar por el bienestar so-
que quienes integren este cuerpo colegiado sean
y en el extranjero. Para ello ha desarrollado en
cial, organizacional y fomentar las actividades
garantes de las normas y ética profesional.
forma periódica importantes seminarios, foros,
relacionadas con la Gestión y Administración
conferencias, jornadas educativas y difusión de
Inmobiliaria en Chile.
ACTIVIDADES DEL CGAI
sus conocimientos a través de medios de prensa
Además, cobijar a los administradores de la co-
Dentro de las innumerables actividades del
y publicaciones técnicas. Del mismo modo, ha
propiedad inmobiliaria dentro de una organización
CGAI destacan sus seminarios, talleres y eventos
fomentado la cooperación entre las empresas
querepresentesuquehacerprofesional.Transformarse
de capacitación a nivel nacional para sus asociados.
www.cgai.cl
PUBLIREPORTAJE
SEGURIDAD SÍSMICA EN ASCENSORES Cada nuevo sismo nos trae a la mente el recuerdo del 27-F. A menudo los daños iniciales –en los elevadores– provocados por un terremoto se ven agravados con el correr de los segundos. Es decir, el contrapeso se ha desplazado de sus rieles guías y/o los cables de acero de tracción se han salido de sus respectivas poleas y todo esto mientras el ascensor continúa su viaje.
El disparador sísmico –ubicado en sala de máquinas– está diseñado para suministrar inmediatamente una señal de detención al sistema de elevadores en la eventualidad de un potencial daño por terremoto, eliminando el riesgo de daños causados por la continuidad en la operación (viaje) del ascensor después de ocurrido un terremoto.
Muchos de los perjuicios provocados en los ascensores podrían haber sido prevenidos por un sistema sísmico para ascensores. Este sistema está compuesto de dos (2) subsistemas. El primero de ellos es un disparador sísmico y el segundo es un kit de desplazamiento del contrapeso.
Por otro lado, el kit de desplazamiento del contrapeso, accesorio –que cuando se utiliza en conjunto con un circuito– puede indicar al control si el contrapeso se ha desplazado de su eje vertical debido a un evento sísmico. Dos cables de acero corren paralelos a los rieles guías de contrapeso y pasan por sendos anillos metálicos situados en el contrapeso. Si al menos un anillo toca un cable, lo que indica un desplazamiento del contrapeso o del mismo cable, el circuito se cierra y el control detiene el viaje del ascensor inmediatamente. Finalmente, nuestra empresa Saaher Ascensores S.A. desde 1996 se ha preocupado del diseño, desarrollo e instalación del sistema antes descrito incorporando importantes mejoras que nos brindan seguridad y confianza, permitiéndonos –dada nuestra experiencia en el rubro– recomendarlos como una efectiva herramienta de prevención de daños. SAAHER ASCENSORES Empresa Certificada Instalación y Mantenimiento Más información la puede encontrar en www.saaher.cl
CGAI
5
Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile
Ha dictado temas relacionados a la ley de co-
POR QUÉ ES IMPORTANTE EL CGAI
Enviamos periódicamente a nuestra base de
propiedad, gestión inmobiliaria, mantenimiento
Porque es una asociación sólida, de gran
asociados noticias acontecidas en el mercado de la
de edificios y condominios, eficiencia energética,
prestigio y reconocida en el ámbito de la Gestión
Gestión y Administración Inmobiliaria, como tam-
normativas legales, manejo sustentable de resi-
y Administración Inmobiliaria a nivel nacional
bién información relevante de la marcha del Cole-
duos, ley laboral, buenas prácticas en la adminis-
e internacional. Porque queremos reafirmar que
gio, sus actividades y participaciones donde fuimos
tración de copropiedades, eficiencia energética
agrupa a los administradores y empresas de ad-
invitados como oradores principales, generando
para edificios residenciales, oratoria y liderazgo
ministración más destacados de Chile. Porque
con ello contacto y dando a conocer nuestro gremio.
efectivo, análisis sobre seguridad y contratación
entrega a sus socios un sello de prestigio, calidad
Se realizó un cambio de look y formato de la
de seguros para edificios y condominios, etc.
y de gestión. Porque promueve el desarrollo y
página web del CGAI con el propósito de entre-
Realiza periódicamente congresos interna-
perfeccionamiento de sus asociados. Porque
gar una herramienta de trabajo más remozada
cionales en Santiago de Chile, a los que han asis-
propone y trabaja con las autoridades naciona-
e interesante que permitiera a nuestros socios
tido destacadas organizaciones de Estados Uni-
les en proyectos para mejorar las leyes que re-
navegar por sus secciones, presentadas y habi-
dos, Union Europea, Iberoamerica y Asia, para
glamentan la copropiedad y las normativas que
litadas de forma más interactiva.
capacitar a los administradores en la Gestión y
regulan las instalaciones en las comunidades del
También cambió la visual del CGAI . Su actual
Administración de Propiedades, entregando una
país. Porque a través del CGAI, sus socios acce-
logo tiene una forma más moderna y conceptual.
mirada de clase mundial de esta actividad. Ade-
den a información de primera línea y pueden
Se suma a ello la realización de nuestro primer vi-
más, el CGAI ha sido invitado a congresos inter-
tomar contactos con personas y entidades de
deo institucional y una cuidada presentación de su
nacionales como orador principal y ha dictado
gran prestigio ligadas a la actividad inmobiliaria.
línea editorial que va impresa en su papelería, con
conferencias en más de 20 países. cimiento de las más prestigiosas organizaciones mundiales de administración de propiedades,
Dentro de los innumerables hechos que marca-
primera revista del CGAI , la que fue distribui-
las cuales participan activamente en los con-
ron este pasado 2011 queremos destacar, sin duda,
da en miles de edificios del Gran Santiago. Esto
gresos organizados por el CGAI (IREM USA,
las capacitaciones que se realizaron en mayo, julio y
responde a una necesidad de mantener contac-
IREM DALLAS USA, SECOVI Brasil, CEPI
noviembre, que fueron en directo beneficio de nues-
to entre nuestra institución y las personas que
Unión Europea, ANCI Italia, AIERCH Argen-
tros socios administradores, procurando entregarles
viven y trabajan en las comunidades de edifi-
tina, CGCAFE España).
conocimientos que eleven sus competencias como
cios. Hoy está en sus manos la segunda revista
administradores.
y esperamos que se vayan sumando muchas
SUS SOCIOS
6
la más alta calidad en imagen, otorgándole una no-
HECHOS ESENCIALES DEL AÑO 2011
Entre otras cosas, el CGAI tiene el recono-
Destacable también es el hecho de que se
table y destacada presencia corporativa. Otro hecho importante es que se creó la
más con el tiempo.
El CGAI está compuesto por destacados
eligiera, como lo señalan sus estatutos, al nue-
Formamos importantes alianzas con reco-
profesionales que están ligados por más de 40
vo Directorio y, en el mismo acto, al Comité
nocidas empresas relacionadas a bienes y servi-
años a la Gestión y Administración Inmobiliaria,
de Ética y Disciplina y la Comisión Revisora de
cios que consumen las comunidades en Chile,
aquilatando experiencia y conocimientos, lo que
Cuentas, por el período que corresponde desde
donde destacamos a Metrogas, Chilectra y Gru-
maximiza su fuerte desarrollo gremial. Gracias a
junio 2011 a junio 2013. Todas estas entidades
po Caleu, Gescapital Asesores Financieros, Es-
esta asociación y al trabajo de todos, el colegio ha
están integradas por destacados Administra-
tudio de Abogados Sepúlveda y Escudero, SAV
demostrado que con seriedad, responsabilidad,
dores y Administradoras, muchos de los cuales
Criminalística Forense.
compromiso, respeto a sus estatutos y código de
son socios fundadores de esta asociación, lo que
Los dejamos invitados a conocer más de
ética, más la fuerte unión de todos sus asociados,
garantiza el más absoluto profesionalismo de las
nuestros logros en la página de nuestro colegio
los objetivos propuestos han sido alcanzados.
actividades gremiales de nuestra institución.
www.cgai.cl.
www.cgai.cl
EL CGAI HOY
legal que rige la copropiedad, como también se ha
Y lo que viene este año 2012. Más y mejores
Su fuerte desarrollo y presencia en la Ges-
integrado a mesas de trabajo para establecer con-
capacitaciones que hemos realizado el primer
tión y Administración Inmobiliaria en Chile,
diciones laborales más adecuadas de las personas
semestre de este año y que seguiremos haciendo
marcando y entregando una señal clara de la
que trabajan en edificios y condominios, fomen-
en el segundo. Talleres de perfeccionamiento con
diferencia que poseemos en esta actividad, ha
tando en estos trabajadores la unión, la capacita-
destacados profesionales en la sede del colegio.
concitado que constantemente nuestra Institu-
ción y profesionalización de sus oficios.
Nuevas alianzas, como la firmada recientemente
ción Gremial sea consultada en los más diversos
El liderazgo indiscutible que en esta acti-
con la Agencia Chilena de Eficiencia Energética
temas que se promueven o afectan a la copro-
vidad demuestra el CGAI ante la comunidad
(ACHEE). La unión que se formó con CORFO,
piedad, publicándose sus opiniones y sugeren-
en general es fruto de una madurez y trabajo
que ha significado un progreso y un amplio apoyo
cias en los medios de comunicación escritos y
perseverante que le permite mirar un horizon-
a la realización de capacitaciones del más alto nivel.
televisivos más importantes a nivel nacional, e
te y futuro prometedor, sustentado en sus aso-
Y próximamente, la firma de un acuerdo con otro
invitada en el mismo ámbito a entregar su expe-
ciados a los cuales reconocemos como entes
importante gestor de emprendimiento y facilitador
riencia a nivel internacional.
valiosos para lograr más y mejores éxitos que
de negocios del sector público que daremos a co-
Hoy esta consolidada Asociación Gremial es
vayan en el sentido de un sano y competitivo
nocer en su momento. Los dejamos cordialmente
llamada a integrarse a reuniones de trabajo para la
desarrollo profesional y personal, que son, sin
invitados a integrarse como socio a nuestro queri-
duda, su mayor activo.
do y prestigioso colegio. Los esperamos.
Aviso Schutz.pdf 1 19-06-12que12:18 elaboracióndeanteproyectos mejorenelcuerpo
CGAI
Funcionando 24 horas los 7 días de la semana Grupo Schutz S.A. es una empresa que cuenta con un equipo de más de cuarenta personas enfocadas en el servicio. Los profesionales que aquí trabajamos contamos con más de 10 años de experiencia en el rubro de seguridad y comunicaciones.
• • • • • •
Citofonía (Centrales, citófonos, teléfonos y porteros) Sistemas de detección y alarma de incendio (Centrales) Circuito cerrado de televisión (Cámaras, monitores, DVR) Alarmas contra robo (Central y equipos Control perimetral (Central y equipo Cerco eléctrico (Despejes)
• Control de accesos (Lectoras, retenedores, ingreso digital ) de accesos (Portones, barreras, motores, etc.) de incendios (Bombas, gabinetes, rociadores, • Cableado estructurado de redes (Datos y comunicaciones) • Sistemas de recepción local (Antenas análogas y digitales). • Control centralizado de
Ofrecemos
• Contrato anual, de servicio trimestral, con la posibilidad en pago de 3 cuotas mensuales. • Se incluye todas las atenciones de emergencia cuyo no sea la intervención de terceros
Opcionalmente SEGURIDAD Y COMUNICACIONES
www.gruposchutz.cl contacto@gruposchutz.cl Fono (56-2) 7105000
• Se incluye costo de reparaciones asociadas al usonormal de los sistemas y equipos. • Cambio sin costo de equipos menores que lo requieran.
CGAI
7
Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile
PLAN DE EMERGENCIA EN LAS COMUNIDADES
UNA NECESIDAD FUNDAMENTAL Muchos copropietarios sienten que la señalética y los equipos de seguridad “afean” el edificio, aunque la presencia de estos elementos sea indispensable.
8
www.cgai.cl
H
oy por hoy las
En Estados Unidos y Europa existen normas
comunidades pri-
muy superiores a las chilenas, con especificacio-
vilegian, bajo un
nes detalladas y concretas sobre cada tema. De
falso concepto, la
hecho, en general Bomberos tiene una participa-
estética frente a la
ción directa, además de atribuciones legales, en la
seguridad perso-
recepción de las construcciones.
nal. Por ejemplo,
En Chile, Bomberos no cuenta con tales atri-
si tenemos una red seca a la entrada de un edi-
buciones y tal vez sea hasta lógico: aunque tienen
ficio, los residentes piden pintarla de verde para
la experiencia, saben cómo actuar ante los sinies-
mimetizarla con las plantas o, simplemente,
tros y los cuerpos de bomberos se profesionalizan
ponerle arbustos para que no se vea. Por obvio
cada día más, hay que recordar que, por el hecho
que parezca, Bomberos no la va a encontrar de
de ser voluntarios, trabajan en otras cosas, por lo
inmediato cuando sea necesario ocuparla.
que es escaso el tiempo que queda para entregar a
La gente reclama porque los extintores de los
la comunidad. Bajo este argumento, no sería po-
pasillos se ven feos y piden esconderlos dentro
sible realizar esta labor de la misma forma que en
de la sala de la basura de cada piso o en las ca-
Europa, pero sí es importante recalcar que Bom-
jas de escala, pero no se permite señalizar dónde
beros siempre está dispuesto a entregar su expe-
están ubicados. La señalización de los elementos
riencia y es bueno que se les consulte cuando se
de seguridad y las vías de escape es absolutamen-
dictan normas que, de alguna forma, involucran
te necesaria, pero cuesta mucho convencer a los
su quehacer.
residentes para que la acepten y cuando lo hacen viene la otra polémica: ¿dónde colocarla?, ¿el ta-
PLANES Y EQUIPOS
maño del letrero?, ¿de qué color?, etc. Según los
Independiente de las normas, es importante
copropietarios, todo esto “afea” o “le baja el nivel”
crear conciencia en los copropietarios acerca de la
al edificio; sin embargo, por su seguridad, debe
necesidad de contar con un plan de emergencia
estar ahí, a la vista, bien señalizado y de fácil ac-
que debe ser conocido por todos, saber con que
ceso para todos.
elementos de seguridad cuenta el edificio, donde
En general, no existen normas claras y pre-
están y como se utilizan, además aprovechar las
cisas o impositivas respecto de la seguridad en
reuniones periódicas para dar a conocer y man-
edificios. Más bien son recomendaciones que no
tener actualizado este plan.
generan obligatoriedad. Por eso, la totalidad de las
El equipamiento necesario para que un edi-
universidades, y no sólo algunas, debiera instruir
ficio sea seguro, puede ser bastante relativo. Si
a los futuros profesionales acerca de incendios o
bien la norma exige ciertas cosas, muchas veces
catástrofes naturales, con el fin de que a través de
bomberos sugiere otras adicionales que comple-
ellos se puedan proponer mejoras a las normas de
mentan lo que está normado.
seguridad. Aun así, lo que existe hoy no es malo,
Un edificio de siete o más pisos, normal-
pero es vago y, por eso, cuando hay problemas de
mente cuenta con una red seca, red húmeda,
costo por competitividad, el ítem destinado a “se-
red inerte, luces de emergencia, sistema de de-
guridad” baja sólo a lo indispensable.
tectores de humo y temperatura, cámaras de
CGAI
9
Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile
seguridad, zona vertical de seguridad y muy
a una central (habitualmente en la recepción
pocos con sprinkler.
del edificio) y deben contar con alarmas vi-
La red seca es un tubo metálico de 100 mm
Las cámaras de seguridad se encuentran por
de retención que se encuentra ubicada a la entra-
lo general en los accesos, jardines, pasillos en pri-
da del edificio. Esta tubería va desde el subterrá-
mer piso y salidas del edificio. Este equipo es muy
neo hasta el techo, contando con llaves de corte
eficaz y como complemento se le puede anexar
en las entradas y salidas, además de tapas de pro-
una videograbadora que permita mantener las
tección. Esta red cuenta también con una válvula
imágenes por un par de días. Para facilitar el con-
de venteo (ventosa) que permite la salida del aire
trol, también es recomendable que el operador
cuando está llena la tubería y su ingreso cuando
cuente con un equipo que le permita dividir la
se desagua. Para lo último, la cañería debe contar
pantalla por cámaras, con lo cual pueda observar
con una llave en su punto más bajo, que permita
varias al mismo tiempo.
la evacuación total del agua.
10
www.cgai.cl
Zona vertical de seguridad es una caja de
La red húmeda es un tubo metálico de 25
escalas presurizada. Esto evita que el humo ingre-
mm de diámetro con unión de rosca de ½ o ¾
se a su interior, razón por la cual, será seguro el
que recorre todo el edificio en forma vertical.
transitar por ella en caso de un incendio. Cuando
Funciona con mangueras que se encuentran en-
un edificio cuenta con este tipo de escalas, en su
rolladas en carretes dentro de gabinetes. Normal-
interior no pueden existir red seca, húmeda o red
mente la manguera que se utiliza es colapsable,
inerte, pues aquella funciona solo si las puertas se
por lo que hay que desenrollar el carrete completo
mantienen cerradas.
antes de utilizarla.
Foto: Viviana Peláez
suales y sonoras.
de diámetro, con una bocatoma gemela y válvula
Los sprinkler son rociadores que se ubican
La red inerte para Bomberos es una línea
en los cielos de cada piso, a una cierta cantidad
que no tiene energía, sino que Bomberos llega a
de metros cuadrados uno del otro, y su labor
alimentarla con sus carros. Esta también recorre
fundamental es extinguir un incendio por secto-
todo el edificio en forma vertical y sirve para sacar
res. Existen tres tipos: uno de polvo químico que
energía en cada piso, con lo que Bomberos podrá
normalmente se ocupa para incendios clase B
hacer funcionar sus herramientas eléctricas y ar-
o inflamables (aceites, pintura, diluyentes, etc.);
mar focos de iluminación.
otro de gas (CO2), que se utiliza para incendios
Luces de emergencia son equipos que se
de tipo C o eléctricos, actuando mediante el
encuentran ubicados en los pasillos y cajas de es-
enfriamiento de la zona afectada, llegando in-
cala para ser utilizados en un imprevisto que ha
cluso hasta los 70 grados bajo cero (equipos de
dejado sin energía eléctrica al edificio durante la
telefonía, computadores, etc.) y, finalmente, el
evacuación. Deben ser unidades independientes
más conocido que es el sprinkler de agua para
y autosuficientes.
incendios tipo A (papeles, maderas, etc.). Este
Detectores de humo y temperatura son
último tiene dos modalidades: una es mediante
equipos que normalmente están colocados
presión y otra mediante vacío, sistema ocupado,
en las áreas comunes, por ejemplo en los pa-
preferentemente, en lugares muy fríos donde se
sillos. Estos equipos deben estar conectados
puede congelar, incluso, el agua.
A pesar de que los sprinkler fueron creados
ante una emergencia. Para esa situación se deben
en 1870 y son muy eficaces, en Chile muy pocos
distribuir funciones para cada piso, conocer quié-
edificios cuentan con ellos por su costo.
nes son sus vecinos y cuáles son sus condiciones;
Pero este equipamiento no es exigible a todos
es decir, se debe saber si hay residentes inválidos,
los edificios. Hay muchos que no cuentan con red
ancianos, niños o qué condiciones podrían difi-
seca porque son menores de siete pisos. Lo impor-
cultar una rápida evacuación.
tante es tomar conciencia de que en todo edificio
La seguridad comienza en cada depar-
es factible mejorar la seguridad. Para poder mo-
tamento: cosas tan simples como manejar
dernizar estos edificios existen algunas alternativas
una linterna operativa en la puerta de salida;
como, por ejemplo, la utilización de un ducto de
nunca salir descalzo; conocer las vías de eva-
basura que ya no esté en uso para incorporar una
cuación; incluso preocuparse de que si uno es
red seca o húmeda. También se puede ocupar la
fumador, apague bien su cigarrillo antes de
caja de escalas para realizar estas instalaciones,
tirarlo al basurero o en una bolsa al ducto de
en la medida en que esta no sea presurizada. Lo
la basura.
importante es hacerlo sin entorpecer el buen fun-
Respecto de la capacitación del personal
cionamiento del edificio. Es decir, si hay un ducto
en temas de seguridad, es importante resaltar
de ventilación, no se puede introducir nada que lo
que hay instituciones, como la Asociación Chi-
achique. A pesar de esto, es frecuente encontrar en
lena de Seguridad y el Instituto de Seguridad
ellos circuitos de citofonía y TV cable.
en el Trabajo, que se preocupan de mejorar su nivel, entregando permanentes charlas, cursos comunidades que se encuentren afiliadas a
gencia deben ser breves y precisos. Cada resi-
ellas, sin que signifique un costo adicional para
dente debe conocerlos y saber qué debe realizar
los copropietarios. CGAI
Foto: Viviana Peláez
y también asesoría a la administración de las
Es oportuno reiterar que los planes de emer-
Foto: Viviana Peláez
OTRAS MEDIDAS DE SEGURIDAD
ES OPORTUNO REITERAR QUE LOS PLANES DE EMERGENCIA DEBEN SER BREVES Y PRECISOS.
CGAI
11
Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile
HACIA UN USO RESPONSABLE Y COMUNITARIO DE LA CALEFACCIÓN El creciente individualismo, el desconocimiento y el factor económico hacen que se tomen malas decisiones que ponen en peligro, no solo a la unidad, sino que a todo el edificio. Por Aníbal Ahumada Álvarez, Vicepresidente del CGAI
12
www.cgai.cl
E
l creciente individualismo
las normas que permiten el uso adecuado de
de nuestra sociedad hace
los artefactos eléctricos. En múltiples instancias,
que cada vez las personas
quienes pertenecemos al CGAI hemos insistido
que habitan en edificios es-
para informar a los copropietarios de los incon-
tén más preocupadas en sus
venientes del uso de algunos tipos de calefacción
propios asuntos y en satisfa-
individual. Sin embargo, muchos comuneros
cer sus propias necesidades.
continúan inclinándose por su uso.
Esto hace que muchos pierdan la preocupación
Está suficientemente claro que los sistemas
por los intereses de la comunidad, lo cual es un
individuales de calefacción son un evidente pe-
profundo error, porque no vivimos solos en los
ligro, no sólo para quienes los están ocupando,
condominios y eso establece obligaciones y de-
sino también para todos los habitantes del edifi-
rechos. Por lo demás, debemos recordar que los
cio, debido a diversos problemas. Entre ellos: in-
comuneros son propietarios de sus unidades y
cendios, explosiones, contaminaciones intrado-
copropietarios de los bienes de dominio común.
miciliarias, asfixias, fallas eléctricas, quemaduras
Este es un grave problema que hemos apreciado
y muertes, son algunos de los graves riesgos que
en las comunidades de edificios y es la razón por
conllevan estas soluciones personales. Por lo mis-
la cual, muchas veces, se adoptan malas decisiones.
mo, una opción aparentemente más económica,
Uno de los aspectos en los que se ve reflejado
en no pocas oportunidades resulta más costosa y
este inconveniente se presenta a la hora de decidir
peligrosa para el usuario individual, como tam-
entre utilizar la calefacción central del edificio o
bién para el resto de los copropietarios.
el empleo de sistemas de calefacción individual. No debemos engañarnos, se trata de un tema no menor: las estadísticas que maneja el Cuerpo de
LA IMPORTANCIA DE LA CALEFACCIÓN CENTRAL
Bomberos de la Región Metropolitana señalan
Es importante dejar en claro que el uso de la
que un 13,6% de las emergencias se origina por
calefacción central del edificio no tiene un costo
calefactores portátiles; de ese total, el 7% corres-
tan elevado como generalmente se cree; por el
ponde al manejo descuidado del combustible,
contrario, en la medida en que todos usan esta ca-
como parafina o balones de gas licuado; mientras
lefacción central, verán que puede llegar incluso a
que el 6,6% restante obedece a problemas en las
ser más económica. Además, es mucho más sana
máquinas. A lo anterior cabe agregar que, el año
que varias de las alternativas existentes y, definiti-
pasado, las llamadas de emergencia por amagos o
vamente, nada de peligrosa si la comparamos con
principios de incendio aumentaron en un 10% en
otras opciones.
relación con períodos anteriores.
De acuerdo al Cuerpo de Bomberos, “el 95%
Es el masivo uso de estufas portátiles, a las
de los inmuebles están almacenando o están in-
que no siempre se les manipula como corres-
gresando sustancias como parafina y gas licuado,
ponde, el que explica estas cifras. Es cada vez más
pese a tener centrales térmicas”. La cifra refleja
evidente la obligación de un uso racional y comu-
la contumacia con la cual muchos persisten en
nitario de la calefacción y fiscalizar las obligacio-
la utilización de estos implementos, pese a las
nes que tienen todos los comuneros de cumplir
advertencias que hemos realizado. El problema
Foto: Viviana Peláez
CGAI
13
Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile
es que no se puede fiscalizar dentro de las uni-
en esa comunidad tienen sistema de calefacción
dades si efectivamente se está cumpliendo con
central y, si lo hay, si se está usando. Si su ad-
esta norma. Y siendo muy francos, no faltan los
ministrador es socio del CGAI, quiere decir
“pillos” que creen engañar a la administración o
que está muy bien capacitado en esta materia,
a su comunidad. En muchas oportunidades, los
por lo tanto, pídale que le explique qué ventajas
copropietarios solicitan a los administradores que
tiene el sistema. Confíe en su administrador
“prohibamos” el ingreso de balones de gas a los
CGAI, él se prepara constantemente para darle
edificios. Aunque así lo determine el reglamento
un buen servicio.
interno de la comunidad, esta medida resultaría
Y tenga claro lo que significa vivir en comu-
ilegítima, por cuanto la autoridad permite el uso
nidad. Y que usted no está en una isla, sino que
en estufas móviles –no así en calefones y cocinas–
tiene obligaciones y derechos plenamente esta-
y, además, porque se podría considerar que afecta
blecidos. Hágalos valer... CGAI
el derecho de propiedad de los residentes. Los administradores de comunidades entendemos que el factor económico incide enormemente en esta situación, siendo esta la razón fundamental del porqué las personas usan alternativas personales de calefacción, conociendo incluso del peligro que corren ellos y sus seres queridos. Es más, el asunto económico es tan importante, que en ocasiones ha sucedido que la comunidad entera, reunida en asamblea, ha determinado no usar la calefacción central, dejando en libertad a los residentes para que usen el sistema que más les parezca. Esto es definitivamente inconveniente para la comunidad no sólo en lo económico, sino que también, como hemos visto, en la integridad de los residentes y del mismo edificio. Por estas razones, en definitiva la clave está en que su administrador pueda asesorar a la comunidad para que se cobre correctamente el consumo de agua caliente, en la proporción que corresponda; y no como actualmente se hace en la mayoría de los edificios, por cuanto hemos detectado que ahí esta el problema principal (quizás se podría explicar mejor qué se hace mal). Por lo tanto, si usted vive en un edificio, antes de tomar una decisión sobre qué sistema de calefacción utilizar, le recomiendo que averigüe si
14
www.cgai.cl
UN ADMINISTRADOR DEL CGAI ESTÁ CAPACITADO PARA INFORMAR A LA COMUNIDAD SOBRE EL USO DE LA CALEFACCIÓN CENTRALIZADA.
PUBLIREPORTAJE
En la comunidad de edificio Le Club IV
Tecnología de Bombas de Calor implementada por Chilectra permite importantes ahorros en energía Hasta un 60% de ahorro energético entrega a la comunidad la solución de Chilectra Ecoenergías para el sistema de aguas sanitarias con fuente de energía renovable, por bombas de calor, que aprovechan la energía de aire ambiente. Sumándose a la tendencia mundial por realizar eficiencia energética y cuidar del medio ambiente, la comunidad Le Club IV se convirtió en uno de los Edificio de departamentos con características sustentables de la ciudad de Santiago, gracias a la implementación de la solución de bombas de calor de Chilectra Ecoenergías. Esta tecnología aporta calor a los sistemas tradicionales de calentamiento de aguas sanitarias en base a la combinación de energías limpias como la energía renovable
del aire ambiente y la electricidad, otorgando importantes ahorros a la comunidad, ubicada en la comuna de Las Condes. Esta solución de Chilectra Ecoenergías consiste en la instalación de bombas de calor aerotérmicas, que extraen la energía contenida en el aire ambiente y la utiliza en el proceso térmico de calentamiento de agua sanitaria. Estos equipos son altamente eficientes y sólo requieren un mínimo apoyo de electricidad para transportar la energía captada del aire hacia los procesos de calentamiento, funcionando incluso, cuando hay temperaturas bajo cero. Por cada 3kW de pontencia térmica aportados por las bombas de calor, 2 kW provienen del ambiente sin costo para el usuario y 1 kW corresponde a la potencia eléctrica requerida por el compresor del equipo. La administración de la Comunidad ha recibido amplia asesoría por parte de los profesionales de Chilectra durante todo el proceso de evaluación del proyecto. Un estudio de factibilidad inicial, tuvo lugar a partir de información histórica de consumos de agua y combustible tradicional proporcionados por la comunidad. A continuación tuvo lugar el proyecto de ingeniería de detalle, instalación y finalmente la puesta en marcha de la solución compuesta por 3 bombas de calor con capacidad para calentar 17.000 litros de agua diariamente a 45°C de temperatura libre de emisiones de gases con efecto invernadero. Los equipos fueron programados para garantizar el suministro de temperatura de agua caliente sanitaria funcionando fuera de horario de punta (período de abril-septiembre, que contempla recargo a los consumos en ciertas horas del día), logrando así un mayor ahorro en la operación. Esta tecnología también puede ser aplicada en el calentamiento de otros fluidos además agua, pudiendo ser utilizado en procesos industriales. Chilectra Ecoenergías cuenta con una amplia gama de soluciones en eficiencia energética y energías renovables, que permiten a sus clientes ser amigables con el medio ambiente y obtener importantes ahorros a la vez. Cada una de las soluciones incluye estudios, instalación, puesta en marcha y servicio de post venta, con todo el respaldo y garantía de Chilectra.
CGAI
15
Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile
LA INCOMPRENDIDA LABOR DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN
SS
i bien parecen tener un papel secundario en la vida cotidiana, el comité de administración está definido por ley y es obligatorio en una comunidad. De todas maneras, son pocos los interesa-
dos en participar de esta tarea, pues suele ser una labor complicada, y además, sin remuneración de por medio. En buen chileno: “por amor al arte”. Sonia Robledo es presidenta del comité de
su edificio, ubicado en la comuna de Las Condes, desde 2004, y según cuenta, su tarea es un verdadero apostolado: “Ha sido tremendamente
Foto: Viviana Peláez
frustrante porque la gente no quiere cooperar ni
16
www.cgai.cl
se interesa en las cosas de la comunidad, pero la gran mayoría está dispuesta a criticar hasta el más mínimo detalle. No entienden que esto es una responsabilidad de todos”.
PUBLIREPORTAJE
Los desafíos de la Administración de Comunidades bajo el nuevo modelo Que todo ha cambiado, de eso no hay duda, vivimos en un mundo híper conectado en el que la información se mueve en tiempo real a solo un click de distancia, para nosotros como también para nuestros clientes.
Tu comunidad en Línea es una solución tecnológica y amigable para la gestión de comunidades de copropietarios que resuelve, agiliza y transparenta el trabajo del administrador reduciendo cargas y tiempos de trabajo.
Integrar en la actividad profesional nuevas herramientas tecnológicas que permitan dinamizar, hacer más eficiente la gestión, la comunicación y el contacto con copropietarios, miembros de la comunidad y representantes, no solo es una necesidad y un desafío, es una obligación para los administradores en términos de calidad de los servicios que prestan.
Una plataforma completa y sólida, fácil de utilizar por administradores y copropietarios que, además, permite pagar gastos comunes en más de 5.000 centros de pago abiertos de lunes a domingo, con respaldo electrónico y actualización en tiempo real.
¿Qué demanda la gestión de una comunidad de copropietarios en el siglo XXI? Toda la gestión de una comunidad moderna debe estar actualizada, al alcance de los copropietarios, asambleas y organizaciones, proporcionando información en tiempo real a toda la comunidad; tópicos, temas y registros claros, detallados y actuales, como libro de novedades electrónico, detalle de ingresos y gastos actualizados, documentos de consulta frecuente, reglamentos, leyes; toda la información necesaria para una administración de comunidades ágil y moderna, a la altura de los clientes.
El resultado es una mejor calidad del servicio entregado a los copropietarios, mejorando las relaciones, imagen profesional y reputación de los administradores que integran las nuevas tecnologías a su gestión. Valor agregado objetivo y que marca diferencias demostrables en un entorno competitivo como el actual. Tener toda la gestión de una comunidad a solo un click, el gran desafío para los administradores 2.0 Tu Comunidad en Línea es un producto del Grupo Caleu, proveedores líderes en servicios y soluciones integrales para administradores y comunidades de copropietarios.
Calidad de Servicio 2.0, lo que marca la diferencia Hay que evolucionar, atrás han quedado los tiempos de las hojas de cálculo y las fotocopias, hay que integrar nuevas plataformas que mejoran la gestión, la calidad del servicio y las relaciones con los clientes…
CGAI
17
Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile
Y es que muchas tareas recaen en el comi-
la que son los mismos copropietarios quienes
té de administración: pedir que se le corte el su-
deciden cómo quieren vivir. Y lo grafica de
ministro eléctrico a un copropietario que no ha
manera clara: “Esto es un símil de la sociedad
cancelado los gastos comunes después del tercer
anónima, donde la asamblea es equivalente a la
mes de morosidad; redactar o modificar el re-
junta de accionistas, el comité de administra-
glamento interno definiendo si se aceptan o no
ción es equivalente al directorio y el adminis-
mascotas, el horario de las fiestas y reuniones;
trador al gerente general”.
decidir si se pinta o no la fachada del edificio, si
La constitución de un comité responde,
se pavimentan los estacionamientos; contratar
además, porque de no conformarse, esa co-
los servicios de una empresa de prevención de
munidad de vecinos no existiría legalmente,
riesgos para elaborar el plan de emergencia de la
entonces no podrían acudir al SII para tener
comunidad; definir dónde se guardará el fondo
un Rut y sin eso no pueden sacar una cuenta
de reserva, y hasta resolver problemas cotidianos
corriente para el cobro de los gastos comu-
entre vecinos. Todo lo anterior, incluyendo las
nes. En otras palabras, no pueden operar, así
decisiones importantes, se debe tomar de forma
de simple.
conjunta, es decir, como cuerpo colegiado y debe ser respaldada con un acta. Aquí lo importante es
Troncoso señala que para ser parte de un
para que los problemas se resuelvan de manera
comité de administración hay que ser un hue-
rápida y eficaz.
so duro de roer. “Esta es una labor bien ingrata,
RESPONSABILIDADES El comité de administración debe velar por la buena convivencia entre vecinos y el manteFoto: Viviana Peláez
nimiento de las dependencias comunitarias. ¿El principal problema? La falta de compromiso de los copropietarios.
18
www.cgai.cl
CUESTA ARRIBA
contar con la participación activa de los vecinos
porque muchas veces son los mismos vecinos los que dificultan la labor del comité; en otras palabras, reman para el otro lado”.
REBELDÍA Factores de discordia hay muchos, algunos radican en que los vecinos no respetan el regla-
Pero conformar un comité de administración
mento de copropiedad, por ejemplo, colgando
no responde al capricho de algunos, sino que a una
ropa en los balcones, cosa que en muchos edifi-
obligación que norma la ley de copropiedad. En las
cios se prohíbe; haciendo ruidos en horarios que
comunidades donde hay más de un propietario
no corresponde, etc.
–como un condominio o un edificio– la ley obliga
Además, a diferencia del administrador, el
a tener un comité de administración donde sean
comité no recibe remuneración, y como si fuera
representados todos los miembros de dicha comu-
poco, vive en el edificio. A simple vista puede no
nidad. Una especie de cabildo donde se exponen
ser tan terrible, pero cuando los vecinos tienen
las inquietudes de los vecinos.
algún reclamo lo hacen con el presidente del co-
Andrés Troncoso, Secretario nacional del
mité en los pasillos del edificio, o incluso van a
CGAI, señala que los comités de administra-
tocarle la puerta a las horas más inoportunas. Es
ción son una importante instancia vecinal en
un trabajo constante.
La situación no es muy alentadora. En el
máquinas y equipos, etc. Un mundo desconocido
caso de Sonia Robledo, la gente simplemente
para la mayoría. En los comités la cosa no siempre
no asiste a la asamblea, y es por eso que como
es diferente, “muchas de las personas con buena
presidenta cree que debiera haber algún me-
voluntad no tienen los conocimientos necesarios
canismo de participación para exigir la in-
para hacerlo bien. Buenos administradores llegan
tervención de la comunidad: “Uno tiene un
a comunidades manejadas por personas poco
montón de deberes y es una responsabilidad
capacitadas y no se toman buenas decisiones”,
social compartida”, reclama. Andrés Tronco-
explica Troncoso.
so coincide en este punto y dice: “por eso es
Los nunca bien ponderados comités de
necesario que haya una ley especial para re-
administración son necesarios, de eso no hay
gularlo y para obligar a organizar el manteni-
duda. Por lo mismo, hay que pensar en esos
miento de estos bienes”.
vecinos que colaboran gratuitamente, sin re-
Aunque la mayoría de las comunidades sólo
cibir en muchos casos ni siquiera un “gracias”.
se preocupa de lo que se ve, como que el personal
La buena voluntad y el conocimiento de estas
sea atento y que el jardín esté regado, no todos sa-
personas es lo que finalmente logrará que las co-
ben que detrás de eso hay normas, leyes sociales
munidades y sus propiedades funcionen como
del trabajador, contrato de mantenimiento de las
reloj. A tomar nota entonces. CGAI
Foto: Viviana Peláez
BUENOS ADMINISTRADORES LLEGAN A COMUNIDADES MANEJADAS POR PERSONAS POCO CAPACITADAS.
Foto: Viviana Peláez
CGAI
19
Colegio de Gesti贸n y Administraci贸n Inmobiliaria de Chile
20
www.cgai.cl