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ESPECIAL MERCADO IMOBILIÁRIO
ESPECIAL
MERCADO IMOBILIÁRIO
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Com mais tempo em casa e a percepção de que espaço é primordial, a procura por lares mais confortáveis aumentou significativamente durante a pandemia. Setor imobiliário prevê alta de 38% em 2021, com destaque para imóveis de médio e alto padrão
REVOLUÇÃO REVOLUÇÃO
TOWER TOWER
Estamos vivendo uma época de mudanças profundas. Nossa rotina foi totalmente alterada e muitas percepções mudaram, sobretudo sobre o lar e o nosso jeito de morar. Nada será como antes, sequer a sua casa
POR NIVALDO SOUZA
Oreconhecimento facial não é tecnologia nova. Mas o aumento da sua demanda em prédios residenciais durante a pandemia chamou a atenção do síndico profissional Alessandro Paris, que administra 28 condomínios das classes A à D em São Paulo. “Nós temos condomínios de alto padrão e do Minha Casa Minha Vida que adotaram essa tecnologia. Isso tem tudo a ver com a pandemia, porque as pessoas têm medo de usar a mão para abrir uma porta”, conta.
O comportamento mostra como inovações ganharam escala no setor imobiliário, impulsionadas pelo distanciamento social, resultando em novos serviços e produtos. A pandemia aflorou também novos desejos no jeito de morar. E se há um sonho oriundo do isolamento pandêmico, seu nome é espaço. O setor entendeu o recado. “O mercado está sempre atento às tendências. Mas esse movimento se exacerbou em 2020, quando começamos a entender que a pandemia seria algo de longo prazo e traria consequências maiores do que imaginávamos”, observa o presidente do Secovi-SP, Basilio Jafet.
O setor encomendou a pesquisa “Um novo imóvel para um novo consumidor” à consultoria Brain Inteligência Estratégica, visando entender como potenciais compradores de oito capitais vão adquirir seu imóvel, a partir da reclusão doméstica. O estudo revelou algo prosaico: o brasileiro sonha com mais banheiros e varandas.
As incorporadoras terão de caprichar na oferta de suítes e remodelar as varandas gourmet, vistas como brinde de luxo. A área externa foi excluída da maioria dos empreendimentos porque o m² é até 50% mais barato que nos cômodos. Mas as varandas passaram a ser desejadas por 80% dos consumidores. “O normal era pensar a varanda como espaço gourmet. Agora, se entendeu que ela tem múltipla função: virou local de trabalho no home office, para tomar sol, de mesa para refeição e lugar do churrasco. A varanda ganhou um novo sentido em design, layout e comunicação [de marketing nos folders] para atrair os consumidores”, afirma o diretor da Brain, Fábio Tadeu.
A culinária como hobby foi a descoberta de 79% das pessoas, que agora desejam cozinhas maiores. Já um espaço doméstico para trabalhar é cobiçado por 87%, sendo que os mais jovens preferem áreas híbridas, como parte da sala ou da varanda como opção para o home office. Caberá aos arquitetos apresentarem soluções atraentes para fisgar os clientes. Até porque, pesquisa da KPMG com 361 executivos indicou que, pós-pandemia, 87% das empresas manterão um modelo misto de trabalho a distância e presencial.
As novas percepções espaciais tendem a limitar ainda o avanço dos studios de 15 m² a 42 m², realidade recente em centros urbanos. “Nos últimos dois anos, a participação desse segmento chegou perto de 34% dos lançamentos, com 20 mil unidades na cidade de São Paulo. A nossa percepção é de que essa modalidade vai cair e se estabilizar de 15% a 20% em novos empreendimentos”, avalia Tadeu.
ERA DOS SERVIÇOS
A automação predial também foi potencializada. Soluções como aplicativos para gerenciamento das portarias sugiram, reforçando o papel dos condomínios como ambientes de serviços. É o caso da organização do delivery. O aumento na chegada de pacotes lotou as portarias. Surgiu daí um sistema de armários controlados por aplicativo pelos moradores, no qual o entregador ou porteiro coloca a encomenda em lockers – depois, o destinatário recebe um QR Code para abri-lo. Houve ainda edifício instalando pequenos elevadores para transportar alimentos da portaria ao apartamento.
E a função de porteiro estaria com os dias contados? A portaria eletrôni-
ca conquistou terreno. Ela permite ao morador informar uma central a quilômetros de distância o dia de chegada, o horário e o documento de um visitante. Ao chegar, a visita se identifica via interfone com a central, que libera sua entrada. Até o tradicional mural de recados foi repaginado digitalmente. O anúncio de locação de vaga na garagem passou a ser feito por aplicativo acessado por todos os condôminos. Na SKR criou-se um app com algumas dessas funcionalidades. “Estamos negociando o uso do aplicativo em 300 condomínios”, diz o gerente Carlos Castro.
INOVAÇÃO INC.
A experiência de comprar imóveis mudou na pandemia com o fechamento de estandes de vendas. As visitas virtuais são a nova forma de conhecer quartos, salas, cozinhas. Já as plantas em 3D rejuvenesceram as tradicionais maquetes. A regulamentação da assinatura eletrônica de contratos de compra e venda arejou o ambiente de negócios. “Estamos fugindo das garras da burocracia”, brinca Jafet, do Secovi-SP.
A impressão 3D em obras deu passo experimental e inédito no país, a partir da construção da primeira casa em concreto com a tecnologia, na região metropolitana de Natal (RN). Feito da startup universitária 3D HomeConstruction. É cedo para afirmar como pode evoluir. China e Estados Unidos apostam na sua viabilidade econômica daqui a pelo menos dez anos. Foi promissor, contudo, que estudantes da Universidade Potiguar realizassem a primeira obra em 3D da América Latina.
O match das startups com as construtoras, aliás, é fruto da pandemia. A Yuny optou por investir na aceleração na InBuilt, que criou um aplicativo por meio do qual é possível ver na tela do celular em realidade aumentada elementos “escondidos” – como as tubulações de água, esgoto, gás e os fios elétricos. “Isso simplifica muito a vida de quem precisa fazer uma reforma ou a manutenção do imóvel”, resume o diretor da incorporadora Rafael Castelli.
‘‘O normal era pensar a varanda como espaço gourmet. Agora ela tem múltipla função e virou local de trabalho no home office”
Fábio Tadeu, diretor da Brain Inteligência Estratégica
A varanda ganhou múltipla função (acima) e a tecnologia redefiniu as portarias (abaixo)
ASSINATURA E MULTIPROPRIETÁRIOS
O jornalista esportivo e youtuber Thiago Asmar aderiu ao aluguel por assinatura quando se mudou este ano do Rio de Janeiro para a capital paulista, onde apresenta o programa Canelada, da Jovem Pan. A modalidade custa mais que locar um apartamento, mas atraiu o apresentador pelas comodidades como a internet rápida, coworking, sala de reuniões, minimercado, academia de ponta e a oferta de bicicleta elétrica. “É muita facilidade para a pessoa que quer evitar o gasto de mobiliar um apartamento do zero”, compara.
Asmar optou por uma unidade da Housi, empresa da incorporadora Vita-
‘‘A gente já via as pessoas fazendo investimento em casas no interior. Mas havia a impossibilidade de rotina de trabalho e estudos dos filhos, e isso foi quebrado pela pandemia”
Thiago Alonso de Oliveira, CEO da JHSF
Fazenda Boa Vista, em Porto Feliz, a 160 km de São Paulo: empreendimento tem residências a partir de 370 m² e terrenos acima de 3 mil m²
con. O CEO Alexandre Frankel afirma que o modelo por assinatura permitiu potencializar no mercado brasileiro outra novidade: o multifamily properties (propriedade compartilhada). O sistema em que várias pessoas são donas do mesmo imóvel é comum nos Estados Unidos para investimentos. Isso agora é possível por aqui. Segundo Frankel, quem deseja ter um apartamento de R$ 1 milhão e não tiver o valor para investir passou a poder aplicar cerca de R$ 170 mil em uma cota do imóvel, por exemplo. O investidor recebe como renda parte do valor de locação. “Trouxemos esse modelo há dois anos e meio, fracionando um apartamento em seis cotas. Uma pessoa pode comprar uma cota ou as seis, recebendo seu provento [parte do valor de locação] conforme a participação”, diz o executivo.
FUGA DA URBE
A bióloga Bruna Soares de Oliveira e o cientista de dados Vitor Zago Paciello aproveitaram o teletrabalho para fugir do barulho urbano. Pais do pequeno Ícaro, de apenas 1 ano, eles viam como problema ao desenvolvimento do filho a falta de uma varanda no apartamento alugado de 70 m² na zona sul. Os três se mudaram em maio para Jundiaí, cidade a 60 km de São Paulo. Vitor continuará de home office por tempo indeterminado, mas agora vivendo num sobrado com 90 m² e condomínio com piscina, quadra poliesportiva e, o mais importante, quintal para Ícaro dar os primeiros passos. “No apartamento sem varanda e com barulho, ele não tinha espaço para gastar energia. Ele tem dormido melhor agora”, conta a mãe.
O próximo passo da família será comprar um terreno em condomínio fechado na região para construir o imóvel próprio. Eles não estão sozinhos nesse movimento. As casas voltaram à preferência dos consumidores depois de terem sido preteridas por apartamentos.
CEO da JHSF, Thiago Alonso de Oliveira explica que clientes de alto padrão já haviam mirado a bússola de desejo por espaço para o interior, favorecendo empreendimentos em cidades a um raio médio de 150 km de São Paulo, onde a oferta de serviços é similar à da capital. Mas a pandemia será um divisor de águas, especialmente se o ensino escolar evoluir para um modelo misto (presencial e remoto). “A gente já via as pessoas fazendo investimento em casas no interior maior que na capital, o que traduzia um desejo de estar mais tempo naquele lugar. Só havia a impossibilidade de rotina de trabalho e estudos dos filhos, mais isso foi quebrado pela pandemia”, afirma.
A empresa reforçou a aposta no complexo Fazenda Boa Vista, em Porto Feliz, a cerca de 160 km da capital. O empreendimento tem residências a partir de 370 m² e terrenos acima de 3 mil m², com infraestrutura e lazer que inclui campo de golfe, spa, restaurante e unidade de campo do Hotel Fasano. Em 2020, a JHSF comprou o terreno adicional com 6,6 milhões de m² para ampliar o complexo. A aquisição custou R$ 134 milhões e visa atender à demanda crescente. “Ir para um local onde se possa contar com os confortos de uma cidade grande passou a ser um imperativo”, diz Oliveira. n
UM ANDAR ACIMA
Com mais tempo em casa e a percepção de que o espaço é primordial, a procura por lares mais confortáveis – e com mais natureza e opções de lazer – aumentou significativamente. O impulsionamento do mercado imobiliário de alto padrão fez dobrar o valor dos imóveis luxuosos na cidade e no campo
POR NINA RAHE
uando a pandemia chegou no Brasil, em março do ano passado, Renata Firpo, corretora na Coelho da Fonseca e uma das principais especialistas do mercado de imóveis de alto padrão do país, teve muito medo só de pensar em como o mercado reagiria. “Quem tem 10, 15, 20 milhões para investir em um imóvel se não sabe o dia de amanhã? Já passamos por diversas crises e o mercado imobiliário é sempre o primeiro a ser atingido”, diz. O que ela não imaginava, no entanto, é que na outra ponta do segmento estariam pessoas como Priscila Miguel, influenciadora de beleza que se viu confinada em um apartamento de 150 m², “que não é pequeno”, mas sem espaço para lazer, piscina, luminosidade e outros atrativos que se tornaram imprescindíveis com mais tempo em casa.
Assim que decidiu iniciar a procura por uma cobertura em São Paulo, Priscila, que achava que os preços estariam mais baixos por conta da retração econômica, também se viu diante de uma surpresa: ela não era a única em busca de um espaço mais confortável. Achar a cobertura de 300 m² no bairro de Moema, desse modo, só foi possível após bater muita perna. “O que me chamou mais atenção é que agora eu tenho uma vista ampla e não me sinto presa”, conta, sem esconder a felicidade que lhe custou R$ 2,7 milhões.
“O crescimento do mercado imobiliário no segmento de alto padrão foi exorbitante, batemos recordes de venda em números de comercialização em 2020 e neste ano também. Nunca vendemos tanta casa e cobertura como nesse período da pandemia”, comemora a corretora da Coelho da Fonseca, onde as vendas de cifras altas, com casas no valor de 10, 15 e 25 milhões, tornaram-se frequentes. “Todo mês atingimos números muito altos, com três, quatro, cinco terrenos nesses valores”, conta Renata.
Na opinião de Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), há impulsionadores no mercado imobiliário que justificam o aumento de 13% em 2020 nas vendas de imóveis de luxo e superluxo, entre eles as taxas de juros abaixo de dois dígitos, o que reduz as opções de investimento e torna o mercado imobiliário como excelente alternativa para alocação de recursos. “Fizemos uma regressão de 2009 a 2019 e verificamos que, em uma cidade como São Paulo, os imóveis valorizaram igual à taxa Selic. Por que não usufruir então daquele bem que está valorizando? Se for comprar para alugar, a taxa será ainda superior”, afirma. “E agora, particularmente, com taxas de juros negativas, há maior atratividade.” Como resultado do aumento da demanda, há uma valorização natural dos imóveis, mas essa não é o único motivo para a disparada de valores e o boom vivenciado no mercado imobiliário. Uma das razões que explicam a alta, de
acordo com o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Emilio Kallas, está ligada ao fato de que “há muito tempo se constrói pouca habitação de luxo em São Paulo”. Segundo ele, “existem poucos lançamentos com maior conforto, o que gera uma demanda reprimida que uma hora chega, e chega mais forte”, explica. A projeção dentro da Secovi para este ano é manter o mesmo patamar de 2020, com cerca de 65 mil unidades lançadas e vendidas. “O segmento que mais deve crescer em percentual é o de alto padrão”, conclui Kallas.
Seu apontamento, inclusive, justifica o fato de empreendimentos como o Alameda Jardins, da Tishman Speyer, com inauguração prevista para dezembro deste ano, já ter 80% de suas unidades vendidas. Além do projeto contar com obras de artistas renomados, como Raul Mourão, Laura Vinci, Athos Bulcão, os apartamentos partem da metragem de 91 m² e chegam a 266 m². “Quando começamos, existia um direcionamento para fazer apartamentos muito pequenos, mas sempre olhamos para produtos que se sustentem a longo prazo”, diz Daniel Cherman, presidente da empresa. “Já existia uma demanda para apartamentos maiores e modernos e acredito que a pandemia acelerou esse processo.”
Para Alexandre Villas, CEO da Imóvel A Luxury Homes, especializada no mercado de luxo, o número de negócios quase dobrou entre 2019 e 2020, com aumento triplicado na procura por casas. “Se em 2017 uma casa custava R$ 7 milhões no Jardim Europa, bairro mais caro de São Paulo, hoje custa R$ 11 milhões.” Para contornar a escassez de oferta, a imobiliária lançou o projeto Retrofit Chic, uma parceria com arquitetos e designers, como Leo Shehtman e Marília Veiga, para reformar ou decorar imóveis, modernizando o espaço e aproveitando o pé-direito alto das casas antigas. “Faltam ofertas nos bairros nobres e o consumidor comum não tem sempre habilidades para vislumbrar uma reforma, é preciso oferecer o produto final”, diz. Uma casa no valor de R$ 3,5 milhões, após o retrofit, pode ser revendida por R$ 12 a 14 milhões. “O preço da reforma é o segredo do negócio”, conta Villas, que se tornou parte das estatísticas ao decidir se mu-
Alexandre Villas, CEO da Imóvel A Luxury Homes
dar para Florianópolis e trocar a cobertura de 160 m² na cidade litorânea por uma casa de 600 m². “Em 50 minutos estou em São Paulo. Hoje as pessoas preferem morar mais distantes, ter conforto sem precisar se deslocar tanto no horário de pico e isso foi percebido no mercado de luxo”, justifica.
CASINHA DE SAPÊ
Como Villas, muitos outros optaram por esse movimento, o que fez explodir o valor dos imóveis nos condomínios ao redor da cidade de São Paulo, principalmente em destinos de campo, como Quinta da Baroneza, Fazenda Boa Vista, Haras Larissa e Boa Vista Village. A mudança no perfil dos compradores, inclusive, fez com que imobiliárias com atua-
ção nos bairros nobres da capital expandissem a sua atuação para o interior de olho na procura dos clientes. Casas de alto padrão dobraram de valor. Na Fazenda Boa Vista, as residências mais simples, de 370 m², que eram comercializadas, em 2019, no valor de R$ 4 milhões, hoje valem R$ 9 milhões. A incorporadora JHSF, que faturou no ano passado cerca de R$ 850 milhões com vendas na Fazenda Boa Vista e outros quase R$ 300 milhões no Boa Vista Village, investiu em um terreno de 6,6 milhões de m² vizinho aos dois empreendimentos. A decisão, de acordo com o CEO da companhia,
André Czitrom, CEO da Magik JC
HUMILDE RESIDÊNCIA DE LUXO
Para quem não pode arcar com condomínios de alto padrão ou casas e coberturas na cifra dos milhões, a palavra luxo não necessariamente deve ser excluída do vocabulário. É o que mostram os empreendimentos da incorporadora Magik JC que, desde 2017, vem desenvolvendo projetos destinados a famílias de baixa renda, financiados pelo programa federal Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida) em parceria com arquitetos renomados. “Para ajudar uma pessoa a viver melhor não precisa algo que custe caro. Projeto não custa caro, custa tempo e bom senso”, explica André Czitrom, CEO da Magik. No prédio Bem Viver Marquês de Itu, de frente para o Minhocão, Isay Weinfeld partiu da ideia de que qualquer projeto é “resultado da equação de fatores”: decidiu arredondar as quinas do edifício para que as unidades, de 30 m², pudessem ter vista e ventilação, e transformou a cobertura, que seria reservada para equipamentos de infraestrutura, em área comum. “Um projeto importantíssimo no nosso portfólio”, diz Isay, que realizou pela primeira vez uma habitação social. A essa e outras moradias de grife, nos próximos dez meses, somam-se outras cinco, assinadas desta vez por escritórios como MMBB e SIAA.
Magik JC desenvolve projetos para famílias de baixa renda em parceria com arquitetos renomados como Isay Weinfeld Thiago Alonso de Oliveira, não foi motivado pela pandemia, mas pela visão de médio a longo prazo sobre o desenvolvimento da área. “Olhamos a velocidade com que os projetos estavam se realizando e entendemos que existia ali uma alternativa para a recomposição dos estoques da companhia dentro daquela mesma região geográfica.”
No caso dos moradores, a procura pela área possui um componente psicológico. A demanda por mais espaço e natureza, aliada à segurança e infraestrutura, deve-se também ao fato de todos terem descoberto, no home office, as vantagens da flexibilidade de não ter que estar presencialmente no escritório. “As pessoas começaram a ter consciência de que moram mal e a relação delas com o espaço está mudando. Esse é um fenômeno global que não podemos perder de vista”, finaliza Oliveira. n
PARA MORAR E CONTEMPLAR
Imagina poder andar pelo metrô de Nova York e se deparar com figuras em escala real do artista brasileiro Vik Muniz, cerca de 30 mosaicos com personagens anônimos que vão de um senhor com crianças e balões a um sujeito vestido de tigre de pelúcia? A possibilidade de ver uma obra desse porte, em meio à pandemia de Covid-19 parece distante não só geograficamente, mas pode, na verdade, estar bem perto da realidade. No projeto residencial Alameda Jardins, da incorporadora americana TISHMAN SPEYER, o artista assina um painel de 20 metros de comprimento por 2,5 de altura, que será instalado na cobertura do edifício, ao lado de uma piscina aquecida de 25 metros com borda infinita e vista única para a capital paulista. E Vik não será o único: o espaço contará com fotografias de Cássio Vasconcellos no hall de elevadores de cada andar; duas esculturas cinéticas de caráter interativo criadas por Raul Mourão; e instalação de Laura Vinci com folhas fundidas em latão e banhadas a ouro que simulam o efeito de uma ventania. Para completar o time, haverá um painel de 17 metros assinado por Athos Bulcão, artista morto em 2008 que integrou a equipe de construção de Brasília ao lado de Oscar Niemeyer – a curadoria das obras foi realizada por galerias de arte tradicionais do mercado, como Carbono e Nara Roesler.
Mas se o residencial Alameda Jardins consegue transformar as áreas comuns em espaços de contemplação, as peças de arte não são o único elemento que contribuem para isso: o paisagismo do empreendimento, da californiana Pamela Burton em parceria com Sergio Santana, será composto por 600 m2 de praças e alamedas. A arquiteta e paisagista, amplamente conhecida por sua abordagem interdisciplinar entre espaços públicos e privados, não poderia representar melhor a vocação do projeto, cujo acesso será através de uma alameda, trazendo exclusividade e sofisticação ao residencial. Ao redor, além do novo shopping, CJ Shops, com grifes internacionais, são muitas as alternativas de restaurantes de chefs renomados e galerias de arte. E toda essa oferta pode ser desfrutada de bike, já que o empreendimento é o primeiro da cidade a realizar uma parceria com a marca de bicicletas elétricas Lev, que irá disponibilizar oito delas personalizadas
PODER
INDICA
Acima, perspectiva ilustrada do lobby com painel de Athos Bulcão e praça com escultura de Raul Mourão. Abaixo, academia com equipamentos de tecnologia My Wellness by Technogym. Na pág. ao lado, rooftop com piscina aquecida de 25 metros, borda infinita e mural assinado pelo artista Vik Muniz
para uso colaborativo dos residentes. “Há um desejo das pessoas de viver em imóveis com espaços privativos de qualidade e áreas que proporcionem bem-estar, integração com o entorno e a cidade. Essas características valorizam o empreendimento e criam um diferencial importante no momento da escolha sobre onde morar”, afirma Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer.
Do primeiro ao 210 andar, os apartamentos de 91 m2 e 178 m2 têm, respectivamente, duas e três suítes. Já do 22o ao 27o pavimento, as unidades contam com quatro suítes distribuídas em uma área de 266 m2. Nas áreas comuns, o arquiteto Carlos Rossi, que trabalha há mais de 25 anos com design de interiores, também buscou ressaltar o caráter único dos detalhes do empreendimento com materiais que trazem a sensação de conforto, como madeira e pedra de alta durabilidade. No Alameda Jardins, tudo é diferenciado, das louças e metais da marca americana Kohler ao chuveiro Moxie que será entregue nos banheiros da suíte master, com caixa de som embutido. São pequenos detalhes que fazem a diferença – e tudo isso, ainda, com certificação Green Building.
SHOWROOM: RUA CHABAD, 126 - JARDINS, SP
“Memorial de incorporação do empreendimento registrado em 24/08/2018, sob o R.2, na matrícula nº 101.314, do 13º Cart. de Registro de Imóveis de São Paulo. Todas as imagens e perspectivas contidas neste material são meramente ilustrativas, podendo sofrer alterações, inclusive quanto à forma, cor, textura e tamanho. As vistas são referências e fotomontagens. As unidades e áreas comuns serão entregues conforme as especificações constantes do memorial de incorporação, que prevalecerá em caso de conflito com qualquer outro material ou informação relativa ao empreendimento. Endereço do empreendimento: Av. Rebouças, 1.145 - Jardins - São Paulo. Os móveis, equipamentos e utensílios utilizados nas perspectivas ilustradas são mera sugestão de decoração e não fazem parte do contrato de compra e venda. Essas áreas serão entregues conforme memorial descritivo de acabamentos e plantas anexas ao contrato. O apartamento poderá sofrer pequenos ajustes decorrentes do desenvolvimento dos projetos executivos de arquitetura, estrutura e instalações. Medidas dos ambientes são de face a face das paredes ao revestimento.”
