Valmis Ülemiste ärilinnaku kõige kallim büroohoone

Ülemiste Citys avati eelmise aasta lõpus Eesti esimese naisprofessori Alma Tominga nimeline ärihoone, mille maksumuseks kujunenud 30 miljonit eurot on Ülemiste City suurimaks investeeringuks ühte büroohoone projekti. Euroopas ainulaadse rohemaja avamine tähistab ühtlasi linnaku Öpiku kvartali ja jalakäijate promenaadi valmimist terviklikuks ning inimsõbralikuks loodud viie minuti linnaruumiks.

Alma Tominga rohemaja valmimine on Ülemiste City kui Eesti suuruselt kolmanda majanduse jaoks mitmekordselt oluline,“ ütles Mainor Grupi nõukogu esimees Guido Pärnits . „Esiteks – tegemist on ärilinnaku aegade suurima investeeringuga ühte büroohoonesse. Teiseks – Tominga maja pole lihtsalt üks büroohoone, vaid loodud sai Euroopas täiesti ainu - laadne talentide arengut toetav töökeskkond, kus innovatsioon kohtub rohelusega. Ja kolmandaks – sellega sai valmis linnaku Öpiku kvartal kui viie minuti linnaruum oma terviklikkuses, mis on samm edasi Ülemiste piirkonna suurema visiooni realiseerumises oluliseks transpordi, kaubanduse ja äri keskuseks.“

Foto: SandraPalm

Mainor Ülemiste AS-i juhatuse esimehe Ursel Velve sõnul arvestavad hoone silmapaistev arhitektuur, insener-tehnilised saavutused ja ruumilahendused maksimaalselt keskkonnasäästlikkusega, pakkudes välja oma nägemuse uue põlvkonna kontorikeskkonnast. Tominga maja teeb unikaalseks troopiliste taimede ja kosega palmiaed ning fuajees asuv Eesti valgusdisaineri Tõnis Vellama loodud läbi mitme korruse kõrguv valgusskulptuur.

Mainor Ülemiste ASi juhatuse esimees

Ursel Velve

„Hoone valmimisel tegime koostööd Tartu ülikooli teadlastega, kes on Ülemiste City tervisemudeli loomisega aidanud hinnata ja analüüsida keskkonna mõju inimeste füüsilisele, sotsiaalsele ning vaimsele tervisele,“ lausus Ursel Velve. „Tööpauside toetamiseks oleme hoonesse rajanud troopilise oaasi, kus on võimalik oma vaimu

Aivar,

Erko,

Sergo, puhata ja looduslikus keskkonnas meeli ergutada. Samuti on Tominga maja valmimisse panustanud urbanistika strateegid, sisekliima, LEEDi ja diginomaadide eksperdid.“

Alma Tominga 11-korruseline büroohoone on rajatud maksimaalselt jätkusuutlikuna. Hoonele on kavandatud energia- ja keskkonnasäästlikkuse LEEDi kuldsertifikaat, paigaldatud päikesepaneelid, rohekatus. Hoone kasutab roheenergiat ning eelmisel aastal rajatud Utilitase kaugkütte- ja jahutussüsteemi. Üle 20 000 ruutmeetri suuruse maja peaprojekteerija on arhitektuuribüroo PLUSS ning ehitajad Nordeconi ja NOBE meeskonnad.

Mainor Ülemiste AS-i juhatuse esimees Ursel Velve, kirjeldage palun natuke lähemalt hoone sünnilugu.

Alustasime olemasolevate hoonete õppekohtadest. Pärast iga hoone valmimist teeme kokkuvõtte, milles analüüsime, mis läks hästi, millised tehnilised lahendused olid tugevad ja mis oleks võinud paremini minna ehk milliseid lahendusi me järgmistesse hoonetesse ei taha. Samamoodi mõtlesime kontseptuaalselt, kuidas saaks muuta uue hoo- ne inimkesksemaks, ja selle põhjal panime kokku lähteülesande.

Esimene väga õige otsus oli arhitektuurikonkursile minek. Kuigi meil oli olemas hoone esmane eskiis, mille põhjal detailplaneeringut menetlesime, tõi arhitektuurikonkurss tegelikult väga palju uut lähenemist ja kontseptsiooni juurde. Kiitus arhitektidele, et nad selle parimas mõttes hulljulge hoone välja pakkusid olukorras, kus seesugused ideed sahtlisse pannakse. Hoone valmimisel ütlesid arhitektid, et nad tegelikult ei uskunud, et hoone täpselt sellisel kujul reaalsuses ka sünnib, nagu nad selle kunagi joonistasid.

Arhitektuurikonkursi tööd saadetakse esmalt mulle ja see töö jäi kahtlemata kohe silma, aga ma ei uskunud, et suudame selle olemasoleva eelarvega ära teha. Üks asi on hoone konstruktsioon, ilu ja kogu funktsionaalsus, kuid selle vastavus äriplaanile ning omanike ootustele on hoopis teine asi.

Julge oli otsus ka seetõttu, et alustasime ehitusega pandeemia esimese laine ajal, kui paljud projektid hoopis pausile pandi. Kuna paljud ei julgenud sel perioodil ehitada, kujunes hoone ehitamise hind väga mõistlikuks. Kõik need asjaolud andsid meile võimaluse ehitada hoone valmis sellisena, nagu arhitektid selle disainisid.

Mis teeb hoone hulljulgeks ja kas ainult Eesti mastaabis?

Singapuri, Dubai või muude rikaste paikadega muidugi võistelda ei saa ( naerab), pigem saame võrrelda Baltikumi ja Skandinaaviaga ning selles piirkonnas on hoone kindlasti erakordne ja hulljulge. Siin on mitu tähtsat aspekti. Esiteks, 21-meetrine ja 70 tonni kaaluv klaasfassaad koos postidega. See on insener-tehniliselt väga keerulise lahendusega. Teiseks on insener-tehniliselt keeruline lahendus betoonlaest rippuv klaasfassaad. Kolmandaks ja ehk kõige käegakatsutavamaks on botaanikaaed. Meil on hoone esimesel korrusel 1800 taime. See on kontseptsioon, mille arhitektid pakkusid, et botaanikaaed võiks olla koht, kuhu talendid saavad minna lõõgastuma. Seal on soe ja niiske kliima. Ehitasime botaanikaaia täpselt arhitektide loodud kavandi järgi ehk koos kose ja muu juurdekuuluvaga.

Tegelikult on hoone puhul väga suur pluss ja väärtus siia tulnud ettevõtted, näiteks Skeleton, Fujitsu ja EAS, kes on oma kontoripindadesse väga palju pa - nustanud. Nad näevad, et uus büroo peab olema erilisem ja mitme funktsionaalse tsooniga – töötsoon, elutsoon ja n-ö network ’imise tsoon. Nagu me ise ütleme, on paljud kontorid siin hoones oma lounge’ide, köökide ja saunaga töökodud.

Kas on ka mingeid üllatusi, millele nüüd tagasi vaatate?

Arhitekti esialgne kontseptsioon botaanikaaiast ei realiseerunud. Botaanikaaed on siiani kinnine klaasseintega ruum, kuhu paratamatult paljud inimesed ei julge minna. Neile tundub, et botaanikaaed on avatud ainult hoone töötajatele. Olukorra parandamiseks otsustasime eemaldada klaasseinad, et vaadata, kas inimesed lähevad julgemalt uudistama. Mõistagi on meie soov, et hoone keskkond oleks külastajatele avatud, et inimesed tuleksid lauaten - nist mängima või botaanikaaeda vestlema. Me ei loo keskkonda ainult hoone töötajatele, vaid ka Ülemistes liikuvatele inimestele.

Kas hoone loob ka selles mõttes mingi tulevikuperspektiivi, et aitab tõenäoliselt teed rajada teiste uute ja huvitavate arhitektuuriliste lahenduste tekkele?

Alma Tominga majale tehakse infomudel ehk BIM (building information modeling), mis on digitaalne kaksik ehitatud hoonest koos mööbli ja kõikide detailidega. Infomudel aitab halduse ja hoolduse protsesse digitaliseerida ning efektiivsemaks muuta ehk saame kogu töövoo automatiseerida. See sümboliseerib tuleviku digitaalse hoonehalduse protsessi. Analüüsisime selle hoone projekteerimisel, mida teha, kui ühel päeval büroohoone enam mingil põhju- sel ei sobi või me lihtsalt tahame samasse asukohta midagi muud luua. Seetõttu sai korrusekõrgused ja tehnosüsteemid loodud nii, et tulevikus saaks hoone vajadusel kortermajaks ümber ehitada. Ka see stsenaarium on koos arhitektidega läbi mõeldud. Betoon on suuteline üle 50 aasta vastu pidama ja korduvkasutatavust on projekteerimise algfaasis analüüsitud.

Ma eeldan, et see annab nii arendajatele kui ka arhitektidele edaspidi palju julgust juurde. Arvan, et see võiks eelkõige arendajatele julgust juurde anda, kuna nemad lahendavad lähteülesande ja annavad arhitektidele sisendi. Pelgalt efektiivsusele rõhuvate kastmajade aeg on praeguseks võib-olla möödas ja nii inimesed kui ka ettevõtted otsivad teistmoodi lahendusi. Tasub riske võtta ja luua kvali-

Tehnilised faktid

Hoonesse valatud betooni maht on ca 11 000 m3 ja armatuuri kulu ca 1500 tonni.

Hoone välisfassaadis paiknevate klaaside maht on ca 9000 m2

Hoone sisemisi klaaspindu on ca 4000 m2

Päikesepaneele 54,6 kW.

Küttepaneele ca 4000 m2

Troopikamajas ca 1800 ühikut taimi, millest 15 tükki on 4 kuni 8 m kõrgused.

21 meetri kõrguse klaasfassaadi ja -postidega aatriumi faktid

Postide kaal on kokku 35 tonni ja klaaside kaal 35 tonni ehk kokku 70 tonni.

Enne tööde algust koormati konsool 70 tonniga (pandi korrustele müürikive ja kipsi), et enne klaaside paigaldust oleks konsooli vajum sama mis lõppkoormuse korral. Klaaside ja postide paigaldusel võeti konsoolilt koormust tasapisi vähemaks.

Klaasfassaadi maht on ca 580 m2 teetset kinnisvara, mis võimaldab kõrgemat hinda küsida. Ühest küljest on ehitushinnad nagunii märkimisväärselt tõusnud, kuid kõrgema hinna küsimiseks tuleb pakkuda kvaliteetset teenust ja omanäolist hoonet. Ma julgustan arhitektuurikonkurssi tegema, sest selle kaudu tuleb uusi põnevaid mõtteid. Arvan, et Tallinnale võiks olla omane arhitektuurne mitmekesisus ja ilu, sest inimesed otsivad seda järjest enam – tasub julgeda teistmoodi lahendusi teha. Arhitektuurne ilu ei pruugi tõesti alati äriplaaniliselt välja kanda, kuid meie Alma Tominga hoone sai Colliersi kui sõltumatu osapoole hinnangu ja see on hea näide, et teistsugune või kallim hoone võib sellegipoolest kasumlik olla. Kliendid on valmis rohkem maksma ja see on ka äriliselt jätkusuutlik tee.

Klaasposte on kokku 16. Klaaspost koosneb neljast elemendist, mille ühe pikkus on ca 5,5 m ja sügavus 0,85 m.

Üks post koosneb omavahel kokku pandud 4 klaasist kogupaksusega 53 mm.

Millistes ajaraamides hoone valmis ja kas esines ka mingeid takistusi?

Tallinna linn on küll meedias menetluste kiiruse osas palju nahutada saanud, kuid selle hoone puhul oli meie koostöö sujuv. Detailplaneeringu, ehitusloa ja teised dokumendid saime mõistliku ajaga ning linn oli koostööaldis. Projekteerimise käigus selgus, et peame hoone natukene madalamaks tegema, ja seda arhitektid paindlikult tegidki. Menetlesime detailplaneeringut ja projekteerisime hoonet paralleelselt. Võtsime selle riski ning hea on tõdeda, et väga suuri tagasilööke detailplaneeringu menetlemisel ja projekteerimisel ei olnud, v.a hoone kõrguse madaldamine.

Võttes arvesse koroonaviirust, sõda ja ehitushindade kallinemist, väärib tunnustust, et hoone suudeti lepingus kokkulepitud hinna ning ajakavaga valmis ehitada. See näitab, et Eesti turul on ehitusettevõtteid, kellele saab kriisi ajal loota ja kellega koostööd teha.

Lisaks on meil väga tugevaid arendajaid, kes päriselt panustavad tervikuna nii visuaalsesse poolde kui ka keskkonnaloomesse, et tekiks huvitav linnaruum ja arhitektuurne ilu. Ka tellijana tuleb heas mõttes nõudlik olla ja arendajad peaksid alati kriitiliselt peeglisse vaatama ning mõtlema, millist keskkonda praegustele ja tulevastele põlvedele jätta tahetakse. Teisisõnu, kas keskenduda rohkem kasumile või keskkonnaloomele.