Hea lugeja

Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu koostatud elektroonilise käsiraamatu “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades” X osa. Kogumiku eesmärgiks on juhtida ühistujuhtide ja ühistu liikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles Riigikohus on lahendi teinud, aitamaks sel moel vältida tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi tulevikus. Käsiraamat on järg viimasel üheksal aastal valminud samateemalistele trükistele. 2012. aastal valmis I osa, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastast 1999 kuni 2012. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumisest on tänaseks möödunud neli aastat. See on väga paljuski olnud kohanemise aeg ning võimalus seaduse erinevaid külgi praktikas rakendada. Kohtuveskid jahvatavad teatavasti põhjalikult ja pikkamööda, samas on hea tõdeda, et möödunud aastal tehti kümme korteriühistute ja korteriomandite valdkonda puudutavat lahendit. Käsiraamat on koostatud 2021. aastal Riigikohtu kodulehel avaldatud kohtulahendite baasil. Kogumikust leiate Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks. Käsiraamatus on kaheksa alateemat: korteriomaniku ja ühistu vastutus, kaasomandi kasutamine, ebaõige kinnistusraamatu kande parandamine, ühistu majandamiskulud, juhatuse liikmetele tasu määramine, erikasutusõiguse määramine, menetluskulude määramine, üldkoosoleku otsuste vaidlustamine.

Käsiraamatust leiab vastused alljärgnevatele märksõnadele: Korteriomaniku vastutus teise korteriomaniku ees. Korteriomanik peab lisaks eriomandile hoidma korras kaasomandi eset. Kui kahju on tekkinud kaasomandi esemest ja keegi ei ole kohustusi rikkunud, võib kahjuhüvitist nõuda ühistult. Millistel alustel saab kahjude hüvitamist nõuda ühistult. Kaasomandi kasutamine ja sellega seotud vaidluste lahendamine. Eriomandi koosseisu kuuluvad kokkulepped, kaasomandi ainuvaldamisega kaasnevad kohustused ja tulu. Puude ja põõsaste istutamine. Korteriomanikul on õigus jagada korteriomandit mitmeks erinevaks korteriomandiks. Uued omandid peavad vastama seaduse nõuetele. Käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi esitamine isiku(te) poolt, kes ei ole tehingu osapooleks. Ebaõige kande parandamist võimaldab nõuda nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine. Korteriomandi jagamisega kaasnevate õiguslike hinnangute lähtekohad. Majandamiskulude määramisel tuleb lähtuda võrdse kohtlemise põhimõttest. Kõrvalekalduv kulujaotus kahjustab eelduslikult korteriomanike õigustatud huve. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud.

Ühistu võlanõuded korteriomanike vastu lahendatakse hagita menetluses. Riigikohus selgitab hagita menetluses rakendatava uurimispõhimõtte olemust. Juhul kui kohus on tõendamiskohustust selgitanud, sh vajadust tõendada majandamiskulude kujunemine, ei ole kohus uurimispõhimõtet rikkunud. Juhatuse liikmel võib olla ka täiendavalt töölepinguline suhe ühistuga. Juhatuse liikme staatusest tulenevalt ei kohaldu töölepingu seadus. Juhul kui põhikirjas puudub tasu välistamise piirang, saab juhatuse liiget tasustada üldkoosoleku otsuse alusel. Tasu maksmist võib tõlgendada ka poolte kokkuleppena. Tasu on võimalik määrata ka tagasiulatuvalt. Juhatuse liige peab tagama, et raamatupidamine oleks korraldatud nõuetele vastavalt. Kokkulepet saab sõlmida kõikide korteriomanike nõusolekul. Erikasutusõiguse kokkulepe tuleb kanda kinnistusraamatusse. Erikastusõiguse kokkuleppe eeldab notariaalselt tõestatud vormi. Varem kehtestatud kasutuskorda ei saa samastada erikastusõiguse kokkuleppega. Menetluskulude piirmäär ei ole seotud tsiviilasja hinnaga vaid keerukuse ja mahuga. Oluline on leida kohtuväliseid kokkuleppeid, vältimaks menetluskulude hüvitamise nõudeid. Korteriomanikul ei ole õigust nõuda, et üldkoosoleku otsus salvestataks. Juhul kui koosolekut ei viida läbi eesti keeles, tuleb tagada kõikidele liikmetele toimuvast arusaamine. Liikmetele tuleb tagada võimalus tutvuda dokumentidega enne koosolekut. Koosoleku toimumise koht ja aeg peab täpselt teada olema. Kohtuistungi pidamata jätmine võib kujutada endast õigusliku ärakuulamise põhimõtte olulist rikkumist.

Loodan, et käsiraamatu lugemine annab teile õiguskindlust ja julgust langetada seaduslikke otsuseid ning aitab korteriühistu töös lahendada juriidiliselt keerukaid olukordi.

Kasulikku lugemist!

Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja